Институциональные условия минимизации трансакционных издержек реализации отношений собственности тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Институциональные условия минимизации трансакционных издержек реализации отношений собственности"

На правах рукописи

Лыкова Олеся Александровна

ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ МИНИМИЗАЦИИ ТРАНСАКЦИОННЫХ ИЗДЕРЖЕК РЕАЛИЗАЦИИ ОТНОШЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИ (на примере рынка жилой недвижимости)

По специальности 08 00 01 - экономическая теория

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Ростов-на-Дону - 2007

о 7 ИЭМ 2307

003063860

Диссертация выполнена на кафедре экономической теории экономического факультета федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Южный федеральный университет»

Научный руководитель: доктор экономических наук, доцент

Вольчик Вячеслав Витальевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Шагинян Сергей Георгиевич кандидат экономических наук, доцент Зайнуллина Татьяна Геннадьевна

Ведущая организация: Северо-Кавказская академия госслужбы

Защита состоится 25 июня 2007 г в 16 часов на заседании диссертационного совета Д 212 208 02 по экономическим наукам в Южном федеральном университете по адресу г Ростов-на-Дону, пер Соборный, 26, ауд 307

С диссертацией можно ознакомиться в Зональной научной библиотеке Южного федерального университета (344006, г Ростов-на-Дону, ул Пушкинская, 148)

Автореферат разослан 24 мая 2007 г

Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просим направлять по адресу 344002, г Ростов-на-Дону, ул Горького, 88, экономический факультет ЮФУ, диссертационный совет Д 212 208 02, ауд 209

Ученый секретарь диссертационного совета fj

кандидат экономических наук, доцент f/f/Q?¿7£tf/ Малейко Л П.

Актуальность темы исследования. Собственность в качестве экономической категории трактуется неоднозначно в зависимости от методологической позиции исследователя По признанию подавляющего большинства ученых отношения между хозяйствующими субъектами по поводу реализации правомочий собственности, фактически предопределяющие возможные формы их взаимодействий, являются фундаментом любой экономической системы Соответственно, преобразования, касающиеся основ функционирования системы собственности в стране, а тем более кардинальные реформы, должны базироваться на тщательно продуманных и проработанных концепциях, опирающихся на четкие критерии

Система собственности в том или ином обществе формируется эволюционным путем в течение длительного периода, поскольку определяющим критерием для ее функционирования служит эффективность соответствующих формальных и неформальных институтов Поэтому вполне естественно, что государственные меры по регулированию отношений собственности не могут в одночасье решить тех проблем, на которые они были ориентированы, в свою очередь, необдуманные и недальновидные решения правительства могут иметь пагубные последствия в долгосрочной перспективе

Формальная сторона собственности, а именно, совокупность прав собственности, в сущности, предопределяет степень эффективности функционирования всей системы собственности как отношений между хозяйствующими субъектами по поводу экономических благ Право частной собственности, таким образом, является одной из важнейших исторических предпосылок становления и развития рыночного механизма, обеспечивая стимулы к наиболее эффективному использованию экономическими агентами ограниченных ресурсов

Современная экономическая система, в которой стихийность рынка дополняется государственным регулированием, носит смешанный характер

Таким образом, сегодня очевидно, что хозяйственная практика, дополняемая правовым оформлением собственности, должна принимать во внимание рекомендации экономической теории в части регулирования отношений собственности, легализации отдельных ее форм, санкционирования соответствующих операций и установления правил осуществления трансакций с объектами собственности

Адекватное правовое оформление и надлежащее соблюдение прав собственности позволяет осуществлять эффективную организацию хозяйственной деятельности посредством экономии затрат, включая как производственные, так и трансакционные издержки, определяя, таким образом, уровень развития экономической системы страны Институциональная методология в экономической науке, ввиду многообразия наблюдавшихся в реальной хозяйственной практике форм собственности, впервые позволила представить собственность в виде совокупности отдельных правомочий, а субъектов экономических отношений - в виде «частичных собственников» В данном контексте особую значимость приобрели вопросы спецификации и размывания прав собственности, а также проблемы поиска мер, позволяющих снизить связанные с данными процессами трансакционные издержки

Рынок жилой недвижимости как сфера проявления общих тенденций развития собственности - одно из важных направлений анализа отношений собственности и механизмов их реализации, особенно в контексте его возросших темпов роста, повышенного внимание со стороны общества и масштабов внедрения новых организационных и экономических технологий на протяжении последних лет Формирование и развитие рынка недвижимости является неотъемлемой частью социально-экономических процессов современного общества любой страны, выступая одним из факторов экономического роста и развития экономической системы, в частности, становления благоприятного делового и инвестиционного климата в стране

Степень разработанности проблемы. Проблема институционального анализа собственности традиционно рассматривается в рамках новой институциональной экономики Над проблемой формирования эффективных структур собственности работали такие видные ученые, как А Алчиан, X Демсец, Р Коуз, Д Норт, Р Познер, Р Рихтер, О Уильямсон, Эггертссон, Э Фуруботн

Среди отечественных ученых, оказавших наибольшее влияние на разработку концепций трансформации прав собственности в переходной экономике, следует отметить С Аукуционека, Р Капелюшникова, Г Клейнера, А Радыгина, Р Энтова

Роль институтов в российской экономике в динамическом аспекте анализируется в работах Малахова С В , Нуреева Р М , Овчинникова В Н , Олейника А Н , Полтеровича В М , Тамбовцева В Л , Шаститко А Е

Особенности функционирования рыночных механизмов и адаптационные стратегии поведения фирм в зависимости от сформировавшейся структуры собственности исследуются в работах Авдашевой С Б , Долгопятовой Т Г , Розановой Н М

Анализ отечественной научной экономической литературы последних лет показывает, что значительное внимание уделяется исследованию ситуации, сложившейся в сфере жилой недвижимости Формирование и развитие рынка — в центре внимания таких авторов, как Белокрылова О С , Горемыкин В А , Рахман И А , Ращупкина В А Стерник Г М , Яхимович В И

Исследования зарубежных ученых Страйка Р, Фридмана Дж, Ордуэя Н раскрывают функционирование рынка недвижимости и экономики жилищного сектора как части рыночной системы В них рассматриваются вопросы взаимодействия спроса и предложения жилья, государственная политика в области стимулирования жилищного строительства

Однако изученность рассматриваемой проблемы остается недостаточной для разработки целостной концепции, объясняющей

формирование специфической институциональной структуры рынка жилья в трансформационной экономике Острая полемичность проблемы выработки эффективных мер по реформированию трансакционного сектора на рынке жилья определили теоретическую и практическую значимость настоящего исследования, обусловили его цель и задачи

Цель настоящей диссертационной работы состоит в том, чтобы, опираясь на результаты теоретико-методологического исследования институциональных условий минимизации трансакционных издержек, выявить механизм реализации отношений собственности на рынке недвижимости в условиях динамических институциональных ограничений и определить направления снижения трансакционных издержек в контексте защиты и спецификации прав собственности В соответствии с целью диссертации в работе ставятся следующие задачи

- исследовать эволюцию содержания категории собственности в экономической теории,

- рассмотреть категории отношений собственности и прав собственности сквозь призму институционального подхода,

- выявить роль трансакционных издержек в реализации отношений собственности,

- определить институциональную сущность и структуру рынка недвижимости,

- охарактеризовать институциональные особенности российского рынка жилой недвижимости,

- проанализировать инструменты реализации правомочий собственности на современном рынке жилой недвижимости,

- выявить факторы, определяющие величину трансакционных издержек при проведении сделок на рынке жилья,

- провести трансакционный анализ защиты прав собственности на жилую недвижимость,

— выработать предложения по снижению трансакционных издержек и развитию рынка жилья в условиях устойчивого роста экономики

Объект и предмет исследования. Объектом данного диссертационного исследования выступают отношения собственности на рынке недвижимости в трансформационной экономике Предметом исследования являются отношения рыночных агентов на рынке жилья, включенные в специфическую институциональную структуру, которая определяет показатели динамики трансакционных издержек, характеризующих эффективность функционирования рыночного механизма

Теоретико-методологическую основу настоящего исследования составляют фундаментальные концепции эволюционной экономики, неоинституциональной теории, а также экономики собственности, представленные в классических и современных трудах отечественных и зарубежных ученых, реализующих политико-экономический и институционально-эволюционный подходы к анализу информационной экономики и институциональных изменений в рыночной экономике Теоретической основой диссертационного исследования являются теория прав собственности, теория трансакционных издержек, экономическая теория институциональных изменений и институционального проектирования, экономика собственности и др, разработанные отечественными и зарубежными экономистами В ходе разработки проблемы были использованы также положения общей теории рынка, теории переходной экономики, институциональной экономики, прогнозные разработки государственных органов России

Инструментарно-методическии аппарат. В основу исследования поставленной проблемы и решения этапных задач положены общенаучные методы историко-генетического, системно-функционального,

компаративистского анализа, а также методы собственно экономического исследования — экономического моделирования, субъектно-объектного, категориального, институционального анализа

Информационно-эмпирическая база исследования формировалась на основе официальных данных федеральных и региональных органов Федеральной службы государственной статистики России, статистических данных международных исследовательских центров (в том числе, представленных их Интернет-ресурсами)

Нормативно-правовая база исследования представлена федеральными законами Российской Федерации, указами Президента, постановлениями правительства, региональными законодательными актами, регулирующими отношения на рынках в условиях информатизации экономического пространства

Рабочая гипотеза состоит в предположении того, что минимизация трансакционных издержек реализации отношений собственности детерминируется процессом формирования и изменения институтов, которые способствуют спецификации правомочий собственности, оптимизируют обмен информационными потоками между рыночными агентами и создают стимулы для увеличения количества экономических обменов, обеспечивая благоприятные условия для инвестиций и развития социально значимых проектов в плане повышения доступности объектов жилой недвижимости Основные положения, выносимые на защиту:

1 Теоретико-экономический анализ собственности как фундаментальной экономической категории эволюционирует от признания собственности ключевым экономическим отношением, определяющим основные видовые характеристики экономического порядка, к инструментарному подходу, делающему акцент на спецификации и рыночном обмене пучка правомочий, включенного в систему институтов, где эффективность функционирования собственности определяется показателями трансакционных издержек

2 Институциональный анализ экономического оборота объектов собственности показывает, что стоимость одного и того же объекта собственности зависит от того, насколько полными и специфицированными

правомочиями по использованию блага обладает собственник, поэтому диапазон альтернативных возможностей правообладателя по отношению к объекту собственности и возможности инфорсмента соответствующих прав детерминируют степень вовлеченности объекта недвижимости как экономического актива в рыночный механизм

3 Институциональная структура рынка жилья представляет набор организаций, стабильно поддерживающих установленные технологии деятельности и нормы отношений на рынке недвижимости в течение длительного времени Поскольку в рыночных системах основой отношений участников выступает свобода выбора характера и формы их взаимодействия, то в основе институциональной структуры рынка недвижимости лежит индивидуальная мотивация участников рынка, а именно — их стремление получить минимально затратный доступ к необходимому им ресурсу Именно к минимизации трансакционных издержек участников рыночных процессов приводит эволюционное развитие институциональной структуры рынка недвижимости

4 Институциональная среда рынков недвижимости характеризуется определенными параметрами, состояние которых свидетельствует об устойчивости сложившихся структур собственности в целом, а также правил и процедур совершения сделок при долгосрочном инвестировании в объекты недвижимости механизмами инфорсмента, политической стабильностью, информационной прозрачностью, уровнем доверия среди экономических субъектов, эффективностью функционирующей в стране судебной системы

5 Функционирование рынка недвижимости в экономике с динамически изменяющимися институциональными условиями, конституирующими хозяйственный порядок, связано как с избыточными инвестициями, так и повышением трансакционных издержек, детерминируемым государственным регулированием, что отражается на основных рыночных показателях и создает сигналы, которые отражают долгосрочные тенденции институционализации собственности на жилую недвижимость

6 Минимизация трансакционных издержек на рынке жилья связана с масштабом осуществления сделок, так как информационная компонента трансакционных издержек значительно снижается при использовании информационных технологий, потому что аккумуляция и оцифровка информации позволяет пользоваться ею большому числу продавцов и покупателей

7 Институциональные барьеры, детерминирующие высокие трансакционные издержки, связанные с административным регулированием и теневыми экономическими отношениями, являются основными препятствиями на пути развития эффективных рынков жилья, включенных в систему современных институциональных механизмов привлечения инвестиций и решения социально значимых народнохозяйственных задач, что требует разработки механизмов по деблокированию административных барьеров и развитию механизмов стимулирования спроса на жилье в рамках национального проекта

Научная новизна работы состоит в обосновании направлений формирования институциональных условий реализации отношений собственности на рынке жилья в трансформационной экономике, детерминирующих динамику развития трансакционного сектора, что способствуют реструктуризации и минимизации трансакционных издержек, формированию эффективных механизмов инфорсмента и спецификации прав собственности на рынке жилой недвижимости Конкретное приращение нового знания состоит в следующем

1 Обосновано, что развитие рынков со специфицированными пучками правомочий собственности ведет к увеличению объема и количества сделок, что детерминирует повышение уровня энтропии экономической системы и проявляется в возрастании размеров трансакционного сектора, определяющего параметры институционализации той или иной отрасли хозяйственного порядка, и является условием эффективной качественной динамики институциональной структуры

2 Показано, что институциональные условия минимизации трансакционных издержек на рынке недвижимости вследствие своей важности и инвестиционной значимости заключаются в эффективном инфорсменте прав собственности, в основе которого следует развивать механизмы организации трансакций, не связанные с исполнительной властью и основанные, с одной стороны, на защите независимой судебной системы, а с другой стороны, общественном контроле со стороны организаций представляющих широкие группы с всеохватывающими интересами бизнес сообщества

3 Доказано, что государственная экономическая политика на рынке жилья должна быть направлена не столько на привлечение бюджетных средств на рынок жилья, сколько на создание эффективных механизмов инфорсмента собственности и развития рыночного трансакционного сектора, снижающего средние трансакционные издержки и формирующего устойчивые инвестиционные ожидания у субъектов рынка

4 Выдвинута гипотеза о том, что собственность на жилую недвижимость является специфическим активом, имеющим и потребительскую и инвестиционную составляющую, что определяет необходимость формирования гибридного институционального режима регулирования, основанного на качественной трансформации трансакционного сектора на основании внедрения информационных технологий, детерминирующих эффективное снижение трансакционных издержек

5 Обосновано, что формирование эффективного рынка жилья невозможно без развития финансовых институтов как механизма привлечения инвестиций, который должен основываться на принципах доступности и высокой защищенности от оппортунистических стратегий игроков, а также формирования институциональной среды, детерминирующей прозрачность и конкурсность процедур выделения земельных участков под объекты жилищного строительства

6 Показано, что модернизация рынка жилья в трансформационной экономике в своей основе представляет институциональное проектирование и институциональный импорт вследствие неконгруэнтности институтов жилищного регулирования постсоветского российского хозяйственного порядка эффективной рыночной институциональной структуры рынка недвижимости, что детерминирует опережающее развитие трансакционного сектора в данной отрасли

Теоретическая значимость исследования состоит в разработке теоретико-методологических подходов к анализу процессов институционализации рынка жилья в трансформационной экономике Теоретические выводы диссертационного исследования могут быть использованы в учебном процессе при совершенствовании программ учебных курсов по экономической теории, институциональной экономике, государственному регулированию и экономической политике

Практическая значимость исследования состоит в возможности использования результатов диссертационного исследования

- при разработке региональных концепций социально-экономического развития, бизнес-проектировании региональных институтов рынка недвижимости,

- при совершенствовании федерального и регионального законодательства в области развития жилищного рынка

Апробация работы. Результаты и выводы диссертационного исследования докладывались автором на международной, всероссийской и вузовских научно-практических конференциях в гг Москва и Ростов-на-Дону Основные положения диссертационного исследования отражены в 7 публикациях, общим объемом 2,3 п л

Структура диссертационной работы отражает логику, порядок исследования и решения поставленных задач Диссертация состоит из введения, 9 разделов, объединенных в три главы, заключения, списка используемых источников из наименований

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во введении обосновывается актуальность темы, формулируются цель и задачи исследования, излагаются положения, выносимые на защиту, и элементы их научной новизны

Первая глава «Отношения собственности: теоретико-методологический контекст» посвящена исследованию эволюции содержания категории «собственность» в экономической теории, в данной главе рассмотрены основные теоретические подходы к исследованию отношений собственности с особым акцентом на современной теории прав собственности, а также проанализирована роль трансакционных издержек в реализации отношений собственности

Как показано в работе, несмотря на то, что категория собственности и ее значение для организации системы хозяйства, как и множество других, социально-экономических феноменов, неоднозначно трактуются - как с позиций различных экономико-теоретических направлений, так и, нередко, в работах представителей одной школы, - но в основном исследователи однозначно признают за собственностью роль основы любой экономической системы

Категория собственности представляет собой одно из базовых определений в рамках экономической науки С точки зрения экономической теории, когда речь заходит о собственности, предметом исследования служат отношения собственности, то есть отношения, возникающие между людьми по поводу объектов собственности

Отраженные в первой главе представления о категории «собственность» в экономической теории прослеживают ее эволюцию вплоть до неоинституциональной трактовки прав собственности Экономико-исторический анализ понятия собственности выявил, что концептуальная идея о представлении собственности как отношения между людьми впервые научно оформилась в трудах П -Ж Прудона и К Маркса

В ходе исследования выявлено, что немецкая историческая школа, как и австрийская школа экономической теории, не обнаруживают единого фундаментального подхода к проблеме собственности в экономической науке, в связи с чем строгому научному анализу категория собственности в работах представителей данных школ не подвергалась Отмечено также, что прочие маржинаписты значительного вклада в развитие теории собственности не внесли Вообще, в целом в начале XX века подавляющим большинством западных исследователей феномен собственности относился к сфере юриспруденции и права и анализировался в контексте классической триады владения, пользования и распоряжения

Однако формирование в США школы институционапистов, происходившее в то же самое время, дало жизнь новому исследовательскому направлению, в рамках которого уже права собственности постепенно стали занимать ключевую теоретическую позицию Подробно эволюцию собственности от первобытного до современного индустриального общества проследил в своих работах Т Веблен

Сравнение частной и государственной форм собственности в контексте экономической эффективности, соответственно, рыночной и социалистической хозяйственных систем проведено в работах представителей австрийского направления экономической мысли Ф Хайека и Л Мизеса Ключевым в его концепции является право субъекта на получение выгод (дохода), порожденных экономическим использованием данного блага, или в полной мере возложение на субъект ответственности за ущерб, причиняемый от использования его собственности

Следующий исторический этап в эволюции представлений о собственности связан с актуализацией в 30-е гг XX века проблемы «принципала - агента», обусловленной стремительным развитием и широким распространением акционерной и корпоративной собственности

В ходе исследования обоснована, таким образом, целесообразность использования для более глубокого анализа институциональной методологии

отношений собственности как исторически наиболее релевантной и в большей степени отвечающей целям исследования

Проведенное исследование показало, что применение неоинституциональной методологии к анализу отношений собственности позволяет рассматривать их как сложную связку, или пучок, отношений, существенно различных по характеру и последствиям Сама экономическая деятельность трактуется в рамках институциональной теории как обмен пучками правомочий на определенные блага, причем вследствие возможности расщепления прав собственности на отдельные пучки правомочий, разные правомочия на данное экономическое благо могут достаться различным субъектам обмена

Говоря в общем, под системой прав собственности в неоинституционализме понимается вся совокупность норм, регулирующих доступ к редким ресурсам При этом в контексте экономического анализа отношения собственности рассматриваются как отношения между людьми по поводу прав на вещь Права собственности представители неоинституционализма рассматривают как универсальный инструмент общества, опосредующий взаимодействие образующих его субъектов в экономических обменах

Существенной характеристикой, определяющей степень эффективности функционирования рыночного механизма, согласно неоинституциональному подходу, является степень определенности, или специфицированности, прав собственности, которая влияет на частоту и способы совершаемых сделок и посредством этого служит индикатором прозрачности рыночной среды Чем более ясно определенными и надежно защищенными оказываются права собственности, тем теснее связь между действиями экономических агентов и их благосостоянием Таким образом, процесс спецификации подталкивает к принятию экономически наиболее эффективных решений Отсутствие существенных разногласий, несоответствий и противоречий между неформальными

институциональными установками и формально закрепленными правами собственности является фундаментом для предотвращения искажения в работе рыночного механизма В свою очередь, «размывание» прав собственности, — явление, обратное их спецификации, — имеет место тогда, когда они неточно установлены и плохо защищены либо подпадают под разного рода ограничения

Значение спецификации прав собственности для экономических взаимодействий предполагает, что при существовании возможности обмена правами собственности, в конечном счете, они будут приобретены теми субъектами, для которых их ценность выше В результате этого процесса произойдет такое перераспределение прав собственности, которое будет обеспечивать наивысшую экономическую ценность от соответствующей этим правам хозяйственной деятельности

Институциональное закрепление прав собственности способствует снижению степени неопределенности в процессе взаимодействия экономических субъектов и оптимизации использования имеющихся ресурсов В связи с этим также актуализируется проблема инфорсмента хозяйственных прав, или контроля за соблюдением условий контракта хозяйствующими субъектами и возможного применения санкций в случае их неисполнения

В работе делается акцент на том, что неоинституциональный подход придает значимость трансакционным издержкам, которые определяют, в сущности, способ, посредством которого происходит обмен правами собственности Анализ представленных в работе трактовок трансакционных издержек позволил выявить, что понятие эффективности социально-экономических институтов как раз и предполагает осуществление выбора между различными вариантами организации трансакций, каждый из которых связан с определенной величиной трансакционных издержек

Ключевым моментом в понимании сущности и определении ценности экономического блага, исходя из институциональной методологии, должно

служить то, что использование любого блага предполагает наличие определенных прав на него Именно диапазон альтернативных возможностей правообладателя по отношению к объекту собственности, а также степень специфицированности и защищенности этих прав определяют его экономическую ценность

Следовательно, о любом объекте собственности можно говорить как о реальном экономическом активе, только рассматривая его в неразрывной связи с теми правомочиями, которыми располагает соответствующий субъект собственности Именно из указанного обстоятельства вытекает необходимость четко прописывать действия и меры по обеспечению исполнения условий сделки и контролю их соблюдения как обязательной части контракта

Во второй главе «Институциональный механизм реализации отношении собственности на жилую недвижимость» проведено исследование институциональной сущности и структуры рынка недвижимости, проанализированы институциональные особенности российского рынка жилья, а также инструменты реализации правомочий собственности на современном рынке жилья

В диссертационном исследовании рынок недвижимости проанализирован с точки зрения механизмов, опосредующих функционирование и развитие отношений собственности Именно рынок недвижимости как сфера проявления общих тенденций развития собственности представляет собой одно из важных направлений исследования отношений собственности и механизма их реализации Формирование и развитие рынка недвижимости является неотъемлемой частью социально-экономических процессов современного общества любой страны, выступая одним из факторов экономического роста и развития экономической системы, в частности, становления благоприятного делового и инвестиционного климата в стране

Закрепленные в обществе отношения собственности выступают как основа любых экономических процессов, являясь, таким образом, фундаментальным экономическим институтом человеческого общества, с этой точки зрения, представляется целесообразным проанализировать отношения собственности как институционального фактора, в первую очередь определяющего развитие рынка недвижимости Именно от степени развитости отношений собственности и спецификации прав собственности зависят параметры рынка недвижимости

Однако, как отмечено в исследовании, в России современная ситуация в сфере операций, связанных с недвижимостью, наглядно показывает, в чем может выразиться несовершенство системы институтов, - как базовых, так и комплементарных - которые определяют нормы, правила и процедуры вовлечения в хозяйственный оборот объектов недвижимости Подобная институциональная неэффективность выражается, прежде всего, в том, что при проведении экономических операций с недвижимостью зачастую приобретают значение и учитываются интересы определенных групп, а не широких слоев населения

Специфика недвижимости как экономической категории заключается в том, что при совершении экономических трансакций она может выступать как в качестве потребительского, так и в качестве инвестиционного блага Уникальность рынка недвижимости обусловлена именно сочетанием в ее структуре этих двух функций

Каждый из указанных сегментов рынка недвижимости включает в себя две составляющие первичный рынок, связанный с реализацией прав на вновь созданные объекты недвижимости, и вторичный рынок, представляющий собой сферу рыночного обращения объектов недвижимости, уже бывших в эксплуатации Большее разнообразие операций с объектами недвижимости предполагает вторичный рынок, в связи, с чем он требует и более развитой инфраструктуры Процессы, происходящие на обоих рынках - первичном и вторичном - взаимосвязаны цены вторичного

рынка служат ориентиром, отражающим степень рентабельности осуществления нового строительства и его инвестиционной привлекательности

В процессе осуществления экономических сделок, в которые вовлечены объекты недвижимости, экономическое содержание и юридическая сущность оказываются, переплетены теснее всего без соответствующего юридического оформления сделка с недвижимостью просто не может состояться Соответственно, вся система правовых институтов - как формальных, так и неформальных - приобретает особое значение по сравнению с прочими рынками, поскольку здесь она влияет как на сам процесс совершения трансакции, так и на последующее использование недвижимости

Сделки с объектами недвижимости предполагают не физическую передачу товара из рук в руки, а именно переход прав собственности, полностью или частично, в другие руки В связи с этим, при осуществлении экономических операций с недвижимостью особенно важен количественный и качественный анализ обмениваемых прав, связанных с данным объектом, а также учет информации о возможных дополнительных обязательствах нового собственника

Исследование механизмов реализации отношений собственности на рынке недвижимости выявляет наличие трех сторон-участников экономической трансакции покупателя, продавца и государства Соответственно, полноценное функционирование рынка недвижимости предполагает динамическое взаимодействие между указанными тремя сторонами, олицетворяющими основных субъектов данного рынка, и объекта недвижимости

Институциональную структуру рынка недвижимости образует совокупность организаций, стабильно поддерживающих установленные технологии деятельности и нормы отношений на рынке недвижимости в течение длительного времени В основе институциональной структуры рынка

недвижимости лежит индивидуальная мотивация участников рынка, а именно их стремление получить минимально затратный доступ к необходимому им ресурсу Именно к минимизации трансакционных издержек участников рыночных процессов приводит эволюционное развитие институциональной структуры рынка недвижимости Через анализ размеров и формы трансакционных издержек, возникающих в ходе осуществления деятельности на рынке недвижимости, лежит наиболее конструктивный путь к формированию институциональной структуры рынка как набора механизмов эффективной минимизации трансакционных издержек Принимая же во внимание изначально заданные «рыночные» принципы осуществления взаимодействий участников рынка недвижимости, необходимо достичь высокой эффективности и качества моделирования эталонного набора институтов структуры рынка недвижимости

Принципы функционирования рынка недвижимости и направления его развития определяются соответствующими формальными институтами и неформальными практиками Функция государства при этом заключается, прежде всего, в формировании и совершенствовании законодательной базы, направленной на регулирование экономико-правовых взаимодействий на рынке недвижимости

Соответственно, адекватное функционирование рынка недвижимости предполагает создание эффективной институциональной структуры и среды, облегчающей взаимодействие контрагентов на данном рынке, что имеет своей конечной целью снижение трансакционных издержек соответствующих взаимодействий

В качестве важнейшего условия эффективного функционирования рынка жилья выступает модернизация институциональной структуры жилищного инвестирования, предпосылкой которой является процесс формирования на данном рынке посредников - финансовых институтов, аккумулирующих сбережения домохозяйств и трансформирующих их в инвестиции фирм

Важным институциональным фактором модернизаций рынка жилья является реализация государственного национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России». Одной из составляющих программ проекта является программа ипотечного кредитования. Согласно планам правительства, количество выдаваемых ежегодно ипотечных кредитов в течение 4-5 лет должно возрасти до 1 млн.; в свою очередь, объёмы кредитования населения при этом увеличатся до 415 млрд. руб. в год. Добиться таких значений соответствующих показателей предполагается путём снижения ставок рублёвых кредитов (с Н% до 8% годовых) и увеличив сроки выплат по кредитам. Снижение ставок планируется проводить постепенно, и к 2010 году достичь значения 8%.

Проводимая государственная политика положительно сказывается на динамике строительства жилья; за прошедшие четыре года на территории Ростовской области наблюдается устойчивая тенденция роста введенных в эксплуатацию квартир и общего объема сданного в эксплуатацию метража. Среднегодовой прирост для квартир - 6,8% и 8,3% для общего объема метража соответственно за период 2003-2006 (рисунок I.).

Введено в эксплуатации; квартир на территории Ростовской области

12 000 юооо 8 000 6 000 4000

г ооо о

Рисунок I, Объемы ввода в эксплуатацию квартир на территории Ростовской

области1

на конец 2003 на конец 2004 на конец 2005 на конец 2006

Составлено автором по материалам Территориальное органа Е'осста^а ею Ростовской об;1асгк тс1<Г!!1 аааг.ггп)

Повышение инвестиционной привлекательности жилищного строительства в рамках программы обеспечения доступным жильем граждан России предполагается осуществлять через 1) направление средств, выделяемых федеральным бюджетом (на условиях софинансирования с региональными бюджетами и частными инвесторами), на модернизацию приоритетных объектов коммунального комплекса, 2) создание специализированной организации, деятельность которой была бы направлена на оказание поддержки муниципалитетам и коммунальным предприятиям при получении кредитов для развития и модернизации коммунальной инфраструктуры (с привлечением бюджетных средств)

В третьей главе «Защита прав собственности как фактор снижения трансакционных издержек на рынке жилья» теоретически осмыслено

влияние факторов, определяющих величину трансакционных издержек на жилую недвижимость, проведен трансакционный анализ защиты прав собственности на жилую недвижимость и дана эмпирическая оценка динамики влияния трансакционных издержек на рынке недвижимости

К основополагающим факторам, определяющим величину трансакционных издержек на рынке жилья, можно отнести наличие соответствующей отлаженной законодательной базы, а именно, противоречивость законодательства и отсутствие подзаконных актов, создающих механизм реализации законов Обе эти проблемы в значительной мере обусловливают увеличение совокупных трансакционных издержек Также к данному блоку проблем относится проблема регистрации объектов недвижимости и перехода прав собственности на них, другая проблема связана с развитием института оценки рыночной стоимости недвижимости

Вторая группа факторов, определяющих величину трансакционных издержек на рынке жилья, является структура организаций Рост совокупных трансакционных издержек за счет увеличения удельных трансакционных

издержек был обусловлен принятой в РФ с 01 02 1998 г процедурой государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Доступность информации о состоянии рынка недвижимости и различных услугах и операциях на нем тоже можно выделить в качестве фактора, определяющего величину трансакционных издержек Наряду с быстрым совершенствованием в настоящее время информационного обслуживания в сфере недвижимости, в результате которого происходит привлечение на рынок все большего числа юридических и физических лиц, сопровождающееся снижением издержек поиска информации, имеются и негативные тенденции, увеличивающие трансакционные издержки В частности, информация, которой располагают государственные органы, остается недоступной для широкого круга потребителей Остается неразрешимой и проблема качества информации в сфере недвижимости

Кредитно-фискальные факторы оказывают существенное влияние на величину трансакционных издержек система налогообложения воздействует на формы сделок и предложение услуг в сфере операций с недвижимостью Развитая финансовая инфраструктура рынка жилья, как и политическая стабильность, могут выступать факторами снижения трансакционных издержек на рынке недвижимости

В целом, трансакционный подход к анализу защиты прав собственности на жилую недвижимость выявил, что чем слабее защита прав собственности на рынке жилья, тем выше при прочих равных условиях должны оказаться трансакционные издержки Однако сегодня российское государство не может полноценно защитить собственников жилья и лиц, которые хотят ими стать

Трансакционные издержки на рынке недвижимости поддаются теоретической и эмпирической оценке Исходные данные для расчета совокупных трансакционных издержек на рынке недвижимости, в силу специфичности требуемой информации, можно получить на основе

неформальных углубленных интервью с представителями агентств недвижимости Для получения необходимых данных были опрошены предприниматели, действующие на рынке недвижимости г Ростова-на-Дону, общее число проинтервьюированных - 5 агентств недвижимости

Трансакционные издержки на рынке недвижимости рассматриваются в динамике с 1999 г по 2006 г Выбранный период времени обусловлен, прежде всего, финансовым кризисом 1998 г, который повлек увеличение спроса на объекты недвижимости в несколько раз Также с 2000 г в Российской Федерации начала действовать новая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая предполагает организацию системы регистрирующих учреждений Министерства Юстиции РФ с целью достижения их максимальной независимости На практике введенная система регистрации увеличила число инстанций, которые необходимо пройти продавцам и покупателям недвижимости Следовательно, удельная величина трансакционных издержек находится в прямой зависимости от количества регистрирующих организаций После опроса респондентов данные исследования были сведены в таблицу, отображающую динамику совокупных трансакционных издержек на отдельном сегменте рынка недвижимости г Ростова-на-Дону

В настоящем исследовании рассмотрен только отдельный сегмент рынка недвижимости г Ростова-на-Дону. Как показывают количественные оценки, совокупные трансакционные издержки имеют устойчивую тенденцию к росту, поскольку среднее их значение в расчете на одну сделку возрастает при увеличении количества сделок, о чем свидетельствует представленный график (см рис 2)

40000

35000

зоооо

У 25000

(5

и

^ 20000

х с

$■ 15000 о

3

юооо

19ЭЭ 200О 2001 2002 2003 2004 2005 2006

"Общие ТС - ТС 1 фирмы -ТС 2 фирны "ТС 3фирмы -ТС А фирмы -ТС 5фирмы

Рис. 2. Динамика совокупных трансекционных издержек на сегменте рынка недвижимости г. Ростова-на-Дону"

Несмотря на устойчивые тенденции совокупных трансакционных издержек к росту, величина удельных издержек постепенно снижалась в период 1999-2004 гг. (см. рис. 3).

Динамика трансакцйонных издержек на рынке недвижимости соответствует тенденциям, наблюдавшимся в развитых странах, где рост совокупных трансакционных издержек происходит на фоне снижения удельных (средних) трансакционных издержек, в конечном итоге характеризуя динамику расширения и развития рынка недвижимости.

1 Составлено автором но нЕгтериалам союлйогнческого опроса 5 риэлтерских фирм г. Рос-шва-па-Дииу

Рис. 3. Динамика удельных грансакционных издержек на рынке недвижим(){?ГИ г. Ростова-на-Дону' Имплицитные трансакцией ные издержки на рынке жилой недвижимости часто включаются в ее цену, которую декларирует риэлтерская фирма. Необходимо отмстить, что риэлтерские фирмы представляют основной сегмент трансакционного сектора на рынке недвижимости. Трансакциоиные издержки можно также разделить на две группы - издержки покупателя и издержки продавца. Показатели трансакционных издержек характеризуют качество институциональной структуры, важнейшим Институтом которой является институт собственности. По данным международной исследовательской организации Global Property Guide трансакцио иные издержки на рынке недвижимости в России в целом остаются более высокими, чем в большинстве развитых стран (таблица 1).

Высокие трансакционные издержки на рынке жилой недвижимости в целом оказывают негативное влияние на экономику, в частности, на уровень безработицы и мобильность на рынке труда. Так, в странах с большими трансакцио иными издержками, владельцы жилой недвижимости реже

' Составлено авто^юм по материалам социологического опроса 5 риэлтерских фирм г. Ростопа-ня-Доиу

задумываются о продаже, а значит, предпочитают оставаться на одном месте, даже, несмотря на то, что где-нибудь в другой части страны рынок труда более перспективен Поэтому, как правило, в развитых и динамически развивающихся странах показатели трансакционных издержек на рынке недвижимости значительно ниже, чем в менее развитых странах 4 Однако различия в институциональной структуре рынка жилой недвижимости и особенностей спецификации и передачи прав собственности могут приводить к случаям, когда у стран с почти одинаковыми показателями экономического развития уровень трансакционных издержек различается в несколько раз (таблица 1)

Таблица 1 Трансакционные издержки на рынке недвижимости по странам Европы (в процентах)5

Общие издержки Издержки покупателя Издержки продавца

Страны от до от до от до

Австрия 9,30 12,42 7,50 10,32 1,80 2,10

Эстония 2,57 5,45 2,57 5,45 0,00 0,00

Финляндия 7,71 10,20 4,05 4,10 3,66 6,10

Франция 11,06 19,35 8,67 13,37 2,39 5,98

Германия 7,88 12,64 6,09 9,07 1,79 3,57

Италия 10,00 22,10 7,60 18,50 2,40 3,60

Латвия 4,00 7,50 2,00 2,50 2,00 5,00

Литва 2,30 5,04 0,53 1,50 1,77 3,54

Польша 5,55 9,93 5,55 9,93 0,00 0,00

Португалия 5,63 16,05 2,00 10,00 3,63 6,05

Россия 20,71 25,50 2,71 7,50 18,00 18,00

Словакия 2,01 5,50 2,01 5,50 0,00 0,00

Испания 10,66 14,24 8,16 11,24 2,50 3,00

Великобритания 2,89 14,41 0,54 5,15 2,35 9,26

Украина 5,01 7,05 1,51 1,55 3,50 5,50

4 Кузнецова О Слишком дорогие риелторы приводят страну к безработице // Собственник 4 мая 2007 (http //sobm/issuel392 html)

5 Данные Global Property Guide (http //www globalpropertyguide com)

Таким образом, для эффективного развития рынка жилой недвижимости необходимо внедрение институтов, которые способствуют снижению трансакционных издержек Создание новых институтов в трансформационной экономике с одной стороны сопряжено с процессом институционального проектирования, а с другой, с институциональным импортом из стран с развитыми рыночными институтами, который обусловлен неконгруэнтностью институтов жилищного регулирования постсоветского российского хозяйственного порядка более эффективной институциональной структуре рынка недвижимости, которая эволюционно сложилась в развитых странах Следовательно, развитие российского рынка недвижимости должно предусматривать увеличение и качественное улучшение трансакционного сектора, который должен формироваться с учетом требований и технологий информационной экономики Важным аспектом снижения трансакционных издержек является формирование негосударственных механизмов противодействия административным барьерам, существующим на муниципальном уровне, а также снижение неформальных институциональных барьеров, детерминированных оппортунистическим поведением некоторых агентов рынка жилой недвижимости

Значительные издержки спецификации и защиты прав собственности, противоречивость законодательной базы, высокие административные барьеры, неравные условия конкуренции, низкий уровень корпоративного управления, высокое налоговое бремя и масштабы теневого сектора, общая экономическая неопределенность и информационные барьеры, а также трудности в развитии инвестиционной привлекательности отечественного бизнеса являются характеристиками российской экономики, отражающими несовершенство ее институциональной среды, обусловливающими соответствующие предпринимательские риски и недостаточную деловую активность В данном аспекте одним из ключевых направлений

экономической политики государства, как генератора формальных институтов общества, выступает создание и совершенствование законодательно-нормативной базы для деятельности специализированных организаций, занимающихся предоставлением услуг по поиску релевантной информации и прочих ресурсов, необходимых участникам рыночных отношений и, в результате, способствующих снижению их трансакционных издержек

Важно, однако, учитывать тот факт, что адекватные цели могут быть достигнуты только в результате комбинации факторов институционального характера и соответствующего уровня технологического развития экономики то есть для обеспечения эффективного развития экономических процессов посредством снижения трансакционных издержек, в частности, в сфере хозяйственного оборота объектов жилой недвижимости важно не просто развивать законодательное регулирование тех или иных сторон экономической деятельности и поддерживать функционирование определенных специализированных организаций посредством формальных «правил игры», но также активно внедрять и расширять сферу применения современных информационных технологий на конкретном рынке

В заключении представлены теоретические обобщения и выводы

Основные положения работы отражены в следующих публикациях:

1 Лыкова О А Основные причины коррумпированности экономики «Строительство-2005» - Ростов н/Д Рост гос строит ун-т, 2005 (0,2 п л )

2 Лыкова О А Трансакционный анализ формирования прав собственности в посткризисной экономике на рынке жилья «Строительство-2006» - Ростов н/Д Рост гос строит ун-т, 2006 (0,2 п л )

3 Лыкова О А Отношения собственности и реализация хозяйственных прав в рыночной экономике. Труды аспирантов и соискателей РГУ-Ростов н\Д Издательство Ростовского Университета Том XII,2006 (0,2 п л )

4 Лыкова О А Трансакционный анализ эволюции прав собственности Экономический вестник Ростовского Государственного Университета 2006 №3 (0,5 п л )

5 Лыкова О А Современные концепции прав собственности Труды аспирантов и соискателей РГУ-Ростов н\Д Издательство Ростовского Университета Том XII,2006 (0,2 п л )

6 Лыкова О А Институциональные условия минимизации трансакционных издержек на жилую недвижимость Экономический вестник Ростовского Государственного Университета 2007 Т5 №1 (0,5 п л )

7 Лыкова О А Эмпирическая оценка влияния трансакционных издержек на жилую недвижимость Экономические институциональные исследования Альманах научных трудов Выпуск1(21), 2007 (0,5 п л )

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Лыкова, Олеся Александровна

Введение

1. Отношения собственности: теоретико-методологический контекст

1.1. Отражение категории «собственность» в экономической теории

1.2. Отношения собственности сквозь призму институционального подхода

1.3. Роль трансакционных издержек в реализации отношений собственности

2. Институциональный механизм реализации отношений собственности на жилую недвижимость

2.1. Институциональная сущность и структура рынка недвижимости

2.2. Институциональные особенности российского рынка жилья

2.3. Инструменты реализации правомочий собственности на современном рынке жилья

3. Защита прав собственности как фактор снижения трансакционных издержек на рынке жилья

3.1. Факторы, определяющие величину трансакционных издержек на рынке жилой недвижимости

3.2. Трансакционный анализ защиты прав собственности па жилую недвижимость

3.3. Эмпирическая оценка динамики влияния трансакционных издержек и факторы их снижения на рынке недвижимости

Диссертация: введение по экономике, на тему "Институциональные условия минимизации трансакционных издержек реализации отношений собственности"

Актуальное и» темы исследовании. Собственность в качестве экономической категории трактуется неоднозначно в зависимости от методологической позиции исследователя. По признанию подавляющего большинства учёных отношения между хозяйствующими субъектами по поводу реализации правомочий собственности, фактически предопределяющие возможные формы их взаимодействий, являются фундаментом любой экономической системы. Соответственно, преобразования, касающиеся основ функционирования системы собственности в стране, а тем более кардинальные реформы, должны базироваться на тщательно продуманных и проработанных концепциях, опирающихся на чёткие критерии.

Система собственности в том или ином обществе формируется эволюционным путём в течение длительного периода, поскольку определяющим критерием для её функционирования служит эффективность соответствующих формальных и неформальных институтов. Поэтому вполне естественно, что государственные меры по регулированию отношений собственности не могут в одночасье решить тех проблем, на которые они были ориентированы; в свою очередь, необдуманные и недальновидные решения правительства могут иметь пагубные последствия в долгосрочной перспективе.

Формальная сторона собственности, а именно, совокупность прав собственности, в сущности, предопределяет степень эффективности функционирования всей системы собственности как отношений между хозяйствующими субъектами по поводу экономических благ. Право частной собственности, таким образом, является одной из важнейших исторических предпосылок становления и развития рыночного механизма, обеспечивая стимулы к наиболее эффективному использованию экономическими агентами ограниченных ресурсов.

Современная экономическая система, в которой стихийность рынка дополняется государственным регулированием, носит смешанный характер. Таким образом, сегодня очевидно, что хозяйственная практика, дополняемая правовым оформлением собственности, должна принимать во внимание рекомендации экономической теории в части регулирования отношений собственности, легализации отдельных её форм, санкционирования соответствующих операций и установления правил осуществления трансакций с объектами собственности.

Адекватное правовое оформление и надлежащее соблюдение прав собственности позволяет осуществлять эффективную организацию хозяйственной деятельности посредством экономии затрат, включая как производственные, так и трансакциоиные издержки, определяя, таким образом, уровень развития экономической системы страны. Институциональная методология в экономической науке, ввиду многообразия наблюдавшихся в реальной хозяйственной практике форм собственности, впервые позволила представить собственность в виде совокупности отдельных правомочий, а субъектов экономических отношений в виде «частичных собственников». В данном контексте особую значимость приобрели вопросы спецификации и размывания нрав собственности, а также проблемы поиска мер, позволяющих снизить связанные с данными процессами трансакциоиные издержки.

Рынок жилой недвижимости как сфера проявления общих тенденций развития собственности - одно из важных направлений анализа отношений собственности и механизмов их реализации, особенно в контексте его возросших темпов роста, повышенного внимание со стороны общества и масштабов внедрения новых организационных и экономических технологий на протяжении последних лет. Формирование и развитие рынка недвижимости является неотъемлемой частью социально-экономических процессов современного общества любой страны, выступая одним из факторов экономического роста и развития экономической системы, в частности, становления благоприятного делового и инвестиционного климата в стране.

Степень разработанности проблемы. Проблема институционального анализа собственности традиционно рассматривается в рамках повой институциональной экономики. Над проблемой формирования эффективных структур собственности работали такие видные ученые, как А. Алчан, X. Демсец, Р. Коуз, Д. Порт, Р. Познер, Р. Рихтер, О. Уильямсон, Эггертссон, Э. Фуруботи.

Среди отечественных ученых, оказавших наибольшее влияние на разработку концепций трансформации прав собственности в переходной экономике, следует отметить С. Аукуционека, Р. Капелюшиикова, Г. Клейпера, А. Радыгииа, Р. Энтова.

Роль институтов в российской экономике в динамическом аспекте анализируется в работах Малахова С.В., Нуреева P.M., Овчинникова В.Н., Олейника A.I I., Полтеровича В.М., Тамбовцева B.JL, Шаститко А.Е.

Особенности функционирования рыночных механизмов и адаптационные стратегии поведения фирм в зависимости от сформировавшейся структуры собственности исследуются в работах Авдашевой С.Б., Долгопятовой Т.Г., Розановой Н.М.

Анализ отечественной научной экономической литературы последних лет показывает, что значительное внимание уделяется исследованию ситуации, сложившейся в сфере жилой недвижимости. Формирование и развитие рынка в центре внимания таких авторов, как Белокрылова О.С., Горемыкин В.А., Рахман И.А., Ращупкина В.А. Стерник Г.М., Яхимович В.И.

Исследования зарубежных ученых Страйка Р., Фридмана Дж., Ордуэя II. раскрывают функционирование рынка недвижимости и экономики жилищного сектора как части рыночной системы. В них рассматриваются вопросы взаимодействия спроса и предложения жилья, государственная политика в области стимулирования жилищного строительства.

Однако изученность рассматриваемой проблемы остается недостаточной для разработки целостной концепции, объясняющей формирование специфической институциональной структуры рынка жилья в трансформационной экономике. Острая полемичность проблемы выработки эффективных мер по реформированию трансакциоппого сектора на рынке жилья определили теоретическую и практическую значимость настоящего исследования, обусловили его цель и задачи.

Цель иастоищсй диссертационной работы состоит в том, чтобы, опираясь на результаты теоретико-методологического исследования институциональных условий минимизации трансакционных издержек, выявить механизм реализации отношений собственности на рынке недвижимости в условиях динамических институциональных ограничений и определить направления снижения трансакционных издержек в контексте защиты и спецификации прав собственности. В соответствии с целыо диссертации в работе ставятся следующие задачи:

- исследовать эволюцию содержания категории собственности в экономической теории;

- рассмотреть категории отношений собственности и нрав собственности сквозь призму институционального подхода; выявить роль трансакционных издержек в реализации отношений собственности; определить институциональную сущность и структуру рынка недвижимости;

- охарактеризовать институциональные особенности российского рынка жилой недвижимости;

- проанализировать инструменты реализации правомочий собственности на современном рынке жилой недвижимости; выявить факторы, определяющие величину трансакционных издержек при проведении сделок на рынке жилья;

- провести трансакционный анализ защиты прав собственности на жилую недвижимость; выработать предложения по снижению трансакциоппых издержек и развитию рынка жилья в условиях устойчивого роста экономики.

Объект и предмет исследования. Объектом данного диссертационного исследования выступают отношения собственности на рынке недвижимости в трансформационной экономике. Предметом исследования являются отношения рыночных агентов на рынке жилья, включенные в специфическую институциональную структуру, которая определяет показатели динамики трансакциоппых издержек, характеризующих эффективнос ть функционирования рыночного механизма.

Тсоретико-.мегодоло! нчеекую основу настоящего исследования составляют фундаментальные концепции эволюционной экономики, неоинституциональной теории, а также экономики собственности, представленные в классических и современных трудах отечественных и зарубежных ученых, реализующих политико-экономический и институционально-эволюционный подходы к анализу информационной экономики и институциональных изменений в рыночной экономике. Теоретической основой диссертационного исследования являются теория прав собственности, теория трансакциоппых издержек, экономическая теория институциональных изменений и институционального проектирования, экономика собственности и др., разработанные отечественными и зарубежными экономистами. В ходе разработки проблемы были использованы также положения общей теории рынка, теории переходной экономики, институциональной экономики, прогнозные разработки государственных органов России.

Инструментарно-методичеекий аппарат. В основу исследования поставленной проблемы и решения этапных задач положены общенаучные методы историко-генетического, системно-функционального, компаративистского анализа, а также методы собственно экономического исследования экономического моделирования, субъектно-объектного, категориального, институционального анализа.

Информационно-эмпирическая база исследования формировалась на основе официальных данных федеральных и региональных органов Федеральной службы государственной статистики России, статистических данных международных исследовательских центров (в том числе, представленных их Интернет-ресурсами).

Нормативно-правовая база исследования представлена федеральными законами Российской Федерации, указами Президента, постановлениями правительства, региональными законодательными актами, регулирующими отношения на рынках в условиях информатизации экономического пространства.

Рабочая гипотеза состоит в предположении того, что минимизация трансакционных издержек реализации отношений собственности детерминируется процессом формирования и изменения институтов, которые способствуют спецификации правомочий собственности, оптимизируют обмен информационными потоками между рыночными агентами и создают стимулы для увеличения количества экономических обменов, обеспечивая благоприятные условия для инвестиций и развития социально значимых проектов в сфере повышения доступности объектов жилой недвижимости.

Основные положении, выносимые на защиту:

1. Теоретико-экономический анализ собственности как фундаментальной экономической категории эволюционирует от признания собственности ключевым экономическим отношением, определяющим основные видовые характеристики экономического порядка, к ииструментарному подходу, делающему акцент па спецификации и рыночном обмене пучка правомочий, включенного в систему институтов, где эффективность функционирования собственности определяется показателями трансакционных издержек.

2. Институциональный анализ экономического оборота объектов собственности показывает, что стоимость одного и того же объекта собственности зависит от того, насколько полными и специфицированными правомочиями по использованию блага обладает собственник, поэтому диапазон альтернативных возможностей правообладателя по отношению к объекту собственности и возможности инфорсмента соответствующих прав детерминируют степень вовлечённости объекта недвижимости как экономического актива в рыночный механизм.

3. Институциональная структура рынка жилья представляет набор организаций, стабильно поддерживающих установленные технологии деятельности и нормы отношений на рынке недвижимости в течение длительного времени. Поскольку в рыночных системах основой отношений участников выступает свобода выбора характера и формы их взаимодействия, то в основе институциональной структуры рынка недвижимости лежит индивидуальная мотивация участников рынка, а именно - их стремление получить минимально затратный доступ к необходимому им ресурсу. Именно к минимизации трансакциоппых издержек участников рыночных процессов приводит эволюционное развитие институциональной структуры рынка недвижимости.

4. Институциональная среда рынков недвижимости характеризуется определёнными параметрами, состояние которых свидетельствует об устойчивости сложившихся структур собственности в целом, а также правил и процедур совершения сделок при долгосрочном инвестировании в объекты недвижимости: механизмами инфорсмента, политической стабильностью, информационной прозрачностью, уровнем доверия среди экономических субъектов, эффективностью функционирующей в стране судебной системы.

5. Функционирование рынка недвижимости в экономике с динамически изменяющимися институциональными условиями, конституирующими хозяйственный порядок, связано как с избыточными инвестициями, так и повышением трансакционных издержек, детерминируемым государственным регулированием, что отражается на основных рыночных показателях и создает сигналы, которые отражают долгосрочные тенденции институционализации собственности на жилую недвижимость.

6. Минимизация трансакционных издержек па рынке жилья связана с масштабом осуществления сделок, так как информационная компонента трансакционных издержек значительно снижается при использовании информационных технологий, потому что аккумуляция и оцифровка информации позволяет пользоваться ею большому числу продавцов и покупателей.

7. Институциональные барьеры, детерминирующие высокие трансакциоиные издержки, связанные с административным регулированием и теневыми экономическими отношениями, являются основными препятствиями на пути развития эффективных рынков жилья, включенных в систему современных институциональных механизмов привлечения инвестиций и решения социально значимых народнохозяйственных задач, что требует разработки механизмов по деблокированию административных барьеров и развитию механизмов стимулирования спроса на жильё в рамках национального проекта.

Научная новизна работы состоит в обосновании направлений формирования институциональных условий реализации отношений собственности па рынке жилья в трансформационной экономике, детерминирующих динамику развития трансакционного сектора, что способствует реструктуризации и минимизации трансакционных издержек, формированию эффективных механизмов инфорсмента и спецификации прав собственности на рынке жилой недвижимости. Конкретное приращение нового знания состоит в следующем:

1. Обосновано, ч то развитие рынков со специфицированными пучками правомочий собственности ведет к увеличению объема и количества сделок, что детерминирует повышение уровня энтропии экономической системы и проявляется в возрастании размеров трансакционного сектора, определяющего параметры институционализации той или иной отрасли хозяйственного порядка, и является условием эффективной качественной динамики институциональной структуры.

2. Показано, что институциональные условия минимизации трансакциоппых издержек на рынке недвижимости вследствие своей важности и инвестиционной значимости заключаются в эффективном инфорсмепге прав собственности, в основе которого следует развивать механизмы организации трансакций, не связанные с исполнительной властью и основанные, с одной стороны, на защите независимой судебной системы, а с другой стороны, общественном контроле со стороны организаций представляющих широкие группы с всеохватывающими интересами бизнес сообщества.

3. Доказано, что государственная экономическая политика на рынке жилья должна быть направлена не столько на привлечение бюджетных средств на рынок жилья, сколько на создание эффективных механизмов инфорсмента собственности и развития рыночного трансакционного сектора, снижающего средние трапсакционные издержки и формирующего устойчивые инвестиционные ожидания у субъектов рынка.

4. Выдвинута гипотеза о том, что собственность на жилую недвижимость является. специфическим активом, имеющим и потребительскую и инвестиционную составляющую, что определяет необходимость формирования гибридного институционального режима регулирования, основанного на качественной трансформации трансакционного сектора па основании внедрения информационных технологий, детерминирующих эффективное снижение трансакциоппых издержек.

5. Обосновано, что формирование эффективного рынка жилья невозможно без развития финансовых институтов как механизма привлечения инвестиций, который должен основываться на принципах доступности и высокой защищенности от оппортунистических стратегий игроков, а также формирования институциональной среды детерминирующей прозрачность и конкурсность процедур выделения земельных участков под объекты жилищного строительства.

6. Показано, что модернизация рынка жилья в трансформационной экономике в своей основе представляет институциональное проектирование и институциональный импорт вследствие неконгруэнтности институтов жилищного регулирования постсоветского российского хозяйственного порядка эффективной рыночной институциональной структуре рынка недвижимости, что детерминирует опережающее развитие трансакционного сектора в данной отрасли.

Теоретическая значимость исследования состоит в разработке теоретико-методологических подходов к анализу процессов ипституционализации рынка жилья в трансформационной экономике. Теоретические выводы диссертационного исследования могут быть использованы в учебном процессе при совершенствовании программ учебных курсов по экономической теории, институциональной экономике, государственному регулированию и экономической политике.

Практическая значимость исследования состоит в возможности использования результатов диссертационного исследования:

- при разработке региональных концепций социально-экономического развития, бизнес-проектировании региональных институтов рынка недвижимости; при совершенствовании федерального и регионального законодательства в области развития жилищного рынка.

Апробации работы. Результаты и выводы диссертационного исследования докладывались автором на международной, всероссийской и вузовских научно-практических конференциях в гг. Москва и Ростов-на-Дону. Основные положения диссертационного исследования отражены в 7 публикациях, общим объемом 2,3 пл.

Структура диссертационной работы отражает логику, порядок исследования и решения поставленных задач. Диссертация состоит из введения, 9 разделов, объединенных в три главы, заключения, списка

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Лыкова, Олеся Александровна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенный Трансакциоииый анализ эволюции прав собственности на рынке жилья в трансформационной экономике позволил сделать следующие выводы методологического, общетеоретического и прикладного характера:

1. Применение неоинституциональной методологии к анализу отношений собственности позволяет рассматривать их как сложную связку, или пучок, отношений, существенно различных по характеру и последствиям. Экономическая деятельность трактуется в рамках институциональной теории как обмен пучками правомочий на определённые блага. Систему прав собственности как всю совокупность норм, регулирующих доступ к редким ресурсам, пеоииституциопалисты рассматривают в качестве универсального инструмента общества, опосредующего взаимодействия образующих его субъектов в экономических обменах.

2 . Институциональное закрепление прав собственности способствует снижению степени неопределённости в процессе взаимодействия экономических субъектов и оптимизации использования имеющихся ресурсов. В связи с этим также актуализируется проблема инфорсмента хозяйственных нрав, или контроля за соблюдением условий контракта хозяйствующими субъектами и возможного применения санкций в случае их неисполнения.

3. Неоинститупиональный подход придаёт значимость трансакциоиным издержкам, которые определяют способ обмена правами собственности. Анализ представленных в работе трактовок трансакционных издержек позволил выявить, что понятие эффективности социально-экономических институтов предполагает осуществление выбора между различными вариантами организации трансакций, каждый из которых связан с определённой величиной трансакционных издержек. Способы распределения ресурсов приобретают значимость именно в контексте существования трансакционных издержек: в их отсутствие, а также при некоторых дополнительных условиях, начальное распределение ресурсов теряет свою значимость с точки зрения конечного результата экономической трансакции.

4. Принципы эффективного функционирования системы инфорсмента прав собственности и контрактных прав предполагают, что решения, принимаемые судебными органами и прочими правоохранительными инстанциями, не могут сами но себе выступать объектом экономических сделок. В российской экономической действительности ситуация такова, что оформление правовых основ для развития рыночных отношений значительно отстаёт от экономической действительности: на сегодняшний день механизмы регулирования прав на частную собственность, как и проведения трансакций с некоторыми важнейшими активами, остаются недоработанными или вовсе отсутствуют. Вместе с тем, формальное принятие того или иного закона или подзаконного акта ещё не гарантирует его успешного функционирования в соответствии с требованиями экономической действительност и.

5. О любом объекте собственности можно говорить как о реальном экономическом активе, только рассматривая его в неразрывной связи с теми правомочиями, которыми располагает соответствующий субъект собственности. Именно из указанного обстоятельства вытекает необходимость чётко прописывать действия и меры по обеспечению исполнения условий сделки и контролю их соблюдения как обязательной части контракта.

6. Формирование и развитие рынка недвижимости является неотъемлемой частью социально-экономических процессов современного общества любой страны, выступая одним из факторов экономического роста и развития экономической системы, в частности, становления благоприятного делового и инвестиционного климата в стране. От степени развитости отношений собственности и спецификации прав собственности зависят параметры рынка недвижимости. Уникальность недвижимости как экономической категории заключается в том, что при совершении экономических трансакций она можсг выступать как в качестве потребительского, так и в качестве инвестиционного блага.

7. В процессе осуществления экономических сделок, в которые вовлечены объекты недвижимости, экономическое содержание и юридическая сущность оказываются, переплетены теснее всего; вся система правовых институтов влияет как на сам процесс совершения трансакции, так и на последующее использование недвижимости. При осуществлении экономических операций с недвижимостью особенно важен количественный и качественный анализ обмениваемых нрав, связанных с данным объектом, а также учёт информации о возможных дополнительных обязательствах нового собственника.

8. Реализация отношений собственности на рынке недвижимости предполагает наличие трёх сторон-участников данных экономических трансакций: покупателя, продавца и государства. Соответственно, полноценное функционирование рынка недвижимости предполагает динамическое взаимодействие между указанными тремя сторонами, олицетворяющими основных субъектов данного рынка, и объекта недвижимости.

9. Институциональную структуру рынка недвижимости образует совокупность организаций, стабильно поддерживающих установленные технологии деятельности и нормы отношений на рынке недвижимости в течение длительного времени. Адекватное функционирование рынка недвижимости предполагает создание эффективной институциональной структуры и среды, облегчающей взаимодействие контрагентов на данном рынке, что имеет своей конечной нелыо снижение трансакционных издержек соответствующих взаимодействий.

10. Современный российский рынок жилья отличает неравномерность развития его частей и невысокая инвестиционная активность основных субъектов рынка, главным образом вследствие несовершенства законодательной базы, регулирующей соответствующие взаимодействия. Наряду с этим отмечается тенденция роста объёма недвижимости, которая участвует в обороте между гражданами, что даёт основания говорить о перспективности рынка недвижимости в инвестиционном смысле.

11. Важным институциональным фактором модернизации рынка жилья является реализация государственного национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России». Составляющими проекта служат программы ипотечного кредитования и расширения жилищного строительства. Программа, предполагающая обеспечеггие доступным жильём граждан России, должна быть реализована, но замыслу правительства, в три этапа к 2008 2010 годам.

12. К основополагающим факторам, определяющим величину трансакционных издержек на рынке жилой недвижимости, относятся: наличие соответствующей отлаженной законодательной базы; структура организаций; доступность информации о состоянии рынка недвижимости и различных услугах и операциях на нём; кредитно-фискальная политика; эффективность механизмов инфорсмента прав собственности и контрактных прав.

13. Трансакционные издержки на рынке недвижимости поддаются теоретической и эмпирической оценке. Анализ трансакционных издержек на рынке недвижимости в динамике с 1999 г. по 2006 г. позволяет выявить, что их динамика соответствует тенденциям, наблюдавшимся в развитых странах, где рост совокупных трансакционных издержек происходил на фоне снижения удельных (средних) трансакционных издержек, в конечном итоге характеризуя динамику расширения и развития рынка недвижимости.

14. Высокие трансакциоиные издержки на рынке жилой недвижимости в целом оказывают негативное влияние на экономику, в частности, па уровень безработицы и мобильность па рынке труда. Различия в институциональной структуре рынка жилой недвижимости и особенностей спецификации и передачи прав собственности могут приводить к случаям, когда у стран с почти одинаковыми показателями экономического развития уровень трансакционных издержек различается в несколько раз.

15. Для эффективного развития рынка жилой недвижимости необходимо внедрение институтов, которые способствуют снижению трансакционных издержек. Данный процесс в условиях трансформационной экономики сопряжен с процессом институционального проектирования, а также с институциональным импортом из стран с развитыми рыночными институтами вследствие неконгруэнтности институтов жилищного регулирования постсоветского российского хозяйственного порядка более эффективной институциональной структуре рынка недвижимости, которая эволюционно сложилась в развитых странах.

16. Адекватные цели могут быть достигнуты только в результате комбинации факторов институционального характера и соответствующего уровня технологического развития экономики: то есть для обеспечения эффективного развития экономических процессов посредством снижения трансакционных издержек, в частности, в сфере хозяйственного оборота объектов жилой недвижимости важно не просто развивать законодательное регулирование тех или иных сторон экономической деятельности и поддерживать функционирование определённых специализированных организаций посредством формальных «правил игры», но также активно внедрять и расширять сферу применения современных информационных технологий па конкрет ном рынке.