Формирование инвестиционного портфеля девелоперских компаний тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование инвестиционного портфеля девелоперских компаний"

На правах рукописи

Гусев Михаил Юрьевич

ФОРМИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПОРТФЕЛЯ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ КОМПАНИЙ

Специальность 08 00 10 — Финансы, денежное обращение и кредит

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

□0305Э 1Э2

Новосибирск - 2007

Диссертационная работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Новосибирский государственный университет экономики и управления» - «НИНХ»

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Золотаренко Сергей Георгиевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Баликоев Владимир Заурбекович

кандидат экономических наук Казакевич Елена Александровна

Ведущая организация: Омский государственный университет им.

Ф М.Достоевского

Защита состоится 30 мая 2007 года в 14 часов на заседании диссертационного совета Д 212 169 03 при ГОУ ВПО «Новосибирский государственный университет экономики и управления» - «НИНХ» по адресу 630099, г Новосибирск, ул Каменская, 56, в ауд 29

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Новосибирский государственный университет экономики и управления»

Автореферат разослан апреля 2007 г

Ученый секретарь

диссертационного совета В В Остапова

Общая характеристика работы Актуальность исследования. Развитие мировой экономики последних десятилетий указывает на то, что рынок недвижимости является важным фактором роста национальных экономик При этом рынок недвижимости способствует развитию товарных и финансовых рынков, рынка труда, формирует инфраструктуру развития для других отраслей экономики, а также способствует повышению уровня благосостояния граждан

Эволюционные процессы развития мировых рынков недвижимости привели к формированию неоднородной структуры участников, диверсификации их функций, дифференциации продукта и развитию финансовых схем обслуживания рынка недвижимости

В результате смены общественно-политического строя в России в 90-х годах, ослабления роли государства в финансировании, строительстве и управлении объектами недвижимости общемировые тенденции стали характерны и для российских рынков недвижимости В этой связи ключевая роль принадлежит девелоперским компаниям - агентам рынка недвижимости, интегрирующим информационные и финансовые потоки, направленные на разработку комплекса мероприятий по организации, созданию, управлению и реализации объектов недвижимости

Инвестирование на рынке недвижимости носит долгосрочный характер и на эффективность проектов девелопмента существенным образом влияют изменения, происходящие во внешней среде Девелоперские компании, как правило, одновременно реализуют совокупность проектов, что осложняет процедуру принятия эффективных инвестиционных и финансовых решений Поэтому важнейшим фактором, определяющим конкурентную позицию девелоперской компании, становится использование современных методов управления инвестициями

Проблемы управления инвестициями и повышения эффективности принимаемых инвестиционных решений достаточно подробно изложены в работах западных исследователей В частности, центральное место здесь занимает теория портфельного анализа, представленная в работах Р Гибсона,

М Дж Грюбера, Г Марковича, С Маршала, Р Мертона, М Миллера, У Шарпа, Е Эдвина, и X Леви и получившая широкое распространение во второй половине 20 века в США, Японии и странах Западной Европы

Однако, несмотря на важность разработанных принципов инвестирования и формирования инвестиционных портфелей, применение результатов исследований ограничено в силу заложенных в них допущений

В отечественной литературе различные аспекты управления финансами и инвестициями рассмотрены в работах В В Ковалева, М А Лимитовского, И Я Лукасевича, Я С Мелкумова, М Ф Овсийчук, Л Б Сиделышковой, Ю Б Рубина, В П Савчука, С И Прилипко, Е Г Величко, Е И Тарасевича, Т В Тепловой, В А Чернова и других Вместе с тем, в отношении формирования портфелей реальных инвестиций они носят в основном постановочный характер

Таким образом, недостаточная проработанность методических подходов, позволяющих описать и проанализировать процесс формирования инвестиционного портфеля девелоперских компаний с позиции принятия финансовых и инвестиционных решений, определили выбор темы диссертационного исследования, постановку его целей и задач

Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы заключается в разработке методического подхода к формированию эффективного инвестиционного портфеля девелоперских компаний

Целевая направленность исследования диктует необходимость решения следующих задач

• выявить особенности функционирования рынка недвижимости, классификационные признаки объектов недвижимости и источники финансирования проектов девелопмента, как основы деятельности девелоперских компаний;

• исследовать теоретические основы формирования инвестиционного портфеля девелоперских компаний,

• провести ретроспективный анализ рынка недвижимости и оценить тенденции его развития на перспективу,

• разработать научно обоснованный методический подход к формированию инвестиционного портфеля девелоперских компаний,

• апробировать предложенный методический подход и оценить эффективность сформированного инвестиционного портфеля девелоперской компании

В качестве объекта исследования выступает рынок недвижимости Предметом исследования являются методические подходы к формированию инвестиционного портфеля девелоперских компаний

Содержание диссертации соответствует области исследований п 3 8 «Формирование эффективной системы проектного финансирования» специальности 08 00 10 «Финансы, денежное обращение и кредит» Паспорта номенклатуры специальностей научных работников (экономические науки)

Теоретической основой исследования является современная теория инвестиций, позволившая обосновать оценку эффективности проектов девелопмента с позиции прироста добавленной стоимости и формирование инвестиционного портфеля девелоперских компаний

Методологической основой исследования является системный подход к изучению связей и отношений в процессе формирования инвестиционного портфеля, предопределивший возможность идентификации и оценки факторов, влияющих на его эффективность

Достоверность выводов обеспечивается применением методов экономической статистики, финансовых и актуарных вычислений, линейного, целочисленного и нелинейного программирования

Информационной базой исследования послужили действующие нормативные и законодательные акты Российской Федерации, материалы Новосибирского областного комитета статистики, конкретных компаний, специальная литература и публикации периодической печати по изучаемой проблеме, ресурсы сети Интернет и собственные исследования автора

Научная новизна диссертации состоит в следующем

1 Сформулирован научно обоснованный методический подход к формированию инвестиционного портфеля девелоперских компаний, основанный на интеграции стоимостно-ориентированной и компетентностной концепций, учитывающий специфику инвестирования на рынке недвижимости и позволяющий комплексно оценить влияние внутренних и внешних факторов на эффективность портфеля

2 Разработана концептуально-логическая схема формирования эффективного инвестиционного портфеля девелоперских компаний, заключающаяся в структурировании выявленных элементов и поэтапном выборе проектов девелопмента из стратегических инвестиционных альтернатив

3 Предложена имитационная экономико-математическая модель оценки эффективности проектов девелопмента, позволяющая сформировать эффективный инвестиционный портфель в условиях ограниченного бюджета и уровня ключевых компетенций девелоперской компании

Теоретическая значимость проведенного исследования состоит в развитии теории портфельного инвестирования и ее адаптации к рынку недвижимости

Практическая значимость работы заключается в возможности использования результатов проведенного исследования

• девелоперскими компаниями и инвесторами при оценке инвестиционной целесообразности проектов девелопмента и размещения своих инвестиционных ресурсов,

• научными сотрудниками и экспертами при исследовании вопросов инвестирования на рынке недвижимости,

• преподавателями высших учебных заведений при подготовке студентов финансово-экономического профиля, а также реализации программ повышения квалификации и переподготовки специалистов

Результаты исследования нашли применение в деятельности девелоперских компаний (ЗАО строительная компания «СТРУГ», и ООО управляющая компания «МАГНАТ») в качестве методической основы формирования инвестиционного портфеля, о чем свидетельствуют справки о внедрении

Отдельные положения диссертации были включены в учебную программу студентов и магистрантов Новосибирского государственного университета экономики и управления по специальности «Финансы и кредит» по дисциплинам «Финансовая политика организации» и «Стратегический финансовый менеджмент».

Апробация работы. Основные положения диссертационного исследования докладывались на Всероссийской научной конференции «Наука. Технологии. Инновации - 2006» (г Новосибирск, 2006г.), «Международном Китайско-Российском форуме молодых ученых - 2005» (КНР, г Чэнг-ду, 2005г) и научных семинарах кафедры «Финансы» НГУЭУ в 2004-2006гг

Публикации. Основные положения диссертации отражены в 7 научных публикациях объемом 2,5 печатных листа

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, изложенных на 135 страницах машинописного текста, 6 приложений и списка литературы из 130 наименований В работе содержится 29 таблиц и 16 рисунков, иллюстрирующих текст диссертационного исследования.

Содержание работы

Во введении обоснована актуальность выбранной темы, определены цель и задачи исследования, излагается научная новизна и практическая значимость диссертационного исследования.

В первой главе работы - «Теоретические основы деятельности девелоперских компаний на рынке недвижимости» - выделены классификационные признаки объектов недвижимости, особенности функционирования рынка недвижимости и типы девелопмента Определены

источники финансирования проектов девелопмента, обозначены проблемы формирования инвестиционного портфеля девелоперских компаний Систематизированы существующие подходы к портфельному управлению инвестиционной деятельностью

Во второй главе - «Методические основы формирования инвестиционного портфеля девелоперских компаний» - Обоснован концептуальный подход к формированию инвестиционного портфеля девелоперских компаний Разработана и описана концептуально-логическая схема процедуры его формирования Предложена экономико-математическая модель и разработан алгоритм отбора девелоперских проектов в инвестиционный портфель компаний

В третьей главе - «Рекомендации по выбору сценариев формирования эффективного инвестиционного портфеля девелоперской компании» -проведен ретроспективный анализ рынка коммерческой недвижимости. В соответствии с разработанным методическим подходом осуществлено имитационное моделирование результатов предлагаемых к реализации проектов девелопмента на перспективу, а также произведена оптимизация инвестиционного портфеля девелоперской компании в условиях бюджетных и компетентностных ограничений

В заключении обобщены основные результаты исследования, сформулированы выводы и рекомендации по рассматриваемым проблемам ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ 1. Обоснована необходимость портфельного подхода к инвестированию проектов девелопмента.

Изучив точки зрения российских и зарубежных экономистов относительно различных определений рынка недвижимости, автор уточнил содержание данного понятия, выделил общие особенности, присущие недвижимости, и отличительные признаки этого актива от других инвестиционных инструментов Отмеченная специфичность рынка недвижимости и стала, по мнению автора, причиной возникновения особой

профессиональной деятельности по управлению инвестициями в сфере недвижимости — девелопмента

Потребность в осмыслении девелопмента как особого явления на рынке недвижимости является одним из условий активного освоения мирового опыта развития рыночных отношений в этой сфере

Автором установлено предметное содержание девелопмента как одной из форм предпринимательской деятельности, предусматривающей создание добавленной стоимости посредством удовлетворения потребностей покупателей и арендаторов соответствующими объектами недвижимости

Рассмотрев схему взаимодействия «инвестиции - девелопмент -недвижимость - управление объектами недвижимости» с целью повышения их рыночной стоимости, автор делает вывод о том, что поиск эффективных вариантов инвестиций в недвижимость может быть осуществлен лишь при использовании стратегического подхода и на основе выбора альтернатив Поскольку в рамках своей деятельности девелоперские компании, как правило, управляют несколькими объектами инвестирования, то их совокупность может быть рассмотрена как инвестиционный портфель

В ходе проведенного исследования автором сформулированы обстоятельства, которые обусловливают необходимость портфельного подхода к девелоперской деятельности

• наличие альтернативных вариантов вложения инвестиций,

• получение наилучшего соотношения между риском и доходностью,

• увязка проектов девелопмента с объемом имеющихся ресурсов,

• обеспечение реализации инвестиционной стратегии

2. Предложен интегрированный подход к формированию инвестиционного портфеля девелоперской компании.

Изучение имеющихся в экономической литературе подходов к формированию инвестиционных портфелей (Г Марковича, Д Тобина, У Шарпа, Б Райана и др), позволили сделать вывод о том, что допущения, заложенные в этих моделях, не могут быть использованы для решения задач портфельного инвестирования девелоперских компаний Тем не менее, автор

диссертационного исследования убежден, что инвестиционная стратегия девелоперской компании должна базироваться на следующих основных принципах указанных моделей-

• формируемый инвестиционный портфель девелоперской компании должен основываться на рациональном сочетании доходности и риска

• совокупный риск инвестиционного портфеля девелоперской компании должен быть диверсифицирован

Вместе с тем, рассмотренные подходы формирования портфеля требуют совершенствования в направлении

• четкого определения основных критериев включения проектов девелопмента в инвестиционный портфель,

• альтернативных вариантов формирования инвестиционного портфеля с учетом особенностей инвестирования на рынке недвижимости,

• анализа состояния рынка недвижимости и оценки ресурсного потенциала девелоперской компании

В этой связи, нами предложен подход к выбору проектов в инвестиционный портфель девелоперской компании основанный на интеграции стоимостно-ориентированной и компетентностной концепций (рис 1 )

Ключевые компетенции

1 Связанные с доступом к рынку

2 Связанные с доверием со стороны покупателей

3 Связанные с функциональностью (инвестиционные, финансовые, экономические и др)

4 Связанные с выявленными возможностями во внешней среде

Рисунок 1 - Интеграция стоимостно-ориенированной и компетентностной концепций

Первая концепция предполагает оценку и анализ ключевых факторов создания добавленной стоимости для последующего принятия стратегических и оперативных решений, направленных на ее максимизацию. Под добавленной стоимостью понимается разность между доходами от инвестирования капитала и затратами на его привлечение

Стоимостно-ориентированный подход предоставляет возможность сравнивать эффективность вложений в различные проекты девелопмента и направлять ресурсы в те, из них которые могут обеспечить максимальный прирост стоимости

В свою очередь концепция компетенций является инструментом, обеспечения стратегических преимуществ на рынке, а проявляющийся результат конкурентного преимущества есть действие ключевых компетенций

Выявив влияние компетенций девелоперской компании на ее инвестиционный портфель, автор выстроил взаимосвязи между различными компетенциями, обеспечивающими стратегическое превосходство на рынке недвижимости и оценку эффективности формируемого инвестиционного портфеля. В частности, автором показано, что на эффективность инвестиционного портфеля влияет вариация значений средневзвешенной цены капитала (1УАСС), характеризующая уровень финансовых компетенций девелоперской компании Причем, чем выше уровень финансовых компетенций, тем ниже показатель (¡¥АСС) и соответственно выше показатели эффективности.

Концепция ключевых компетенций позволяет наполнить стратегическим содержанием стоимостную концепцию, в том числе посредством нестоимостных факторов создания стоимости компании. Тем самым, эти концепции удачно дополняют друг друга

3. Разработана концептуально-логическая схема формирования инвестиционного портфеля девелоперских компаний.

При формировании инвестиционного портфеля девелоперских компаний принципиальное значение имеет разработанная автором концептуально-логическая схема (рис 2), представляющая собой систему упорядоченных и согласованных процедур, призванная обеспечить целевые установки инвестиционной стратегии компании, ориентированные на эффективный инвестиционный портфель

0

1

5 Е к а

те

V

»

Я

Рисунок 2 - Концептуально-логическая схема формирования инвестиционного портфеля девелоперских компаний В основе предложенной схемы лежит следующий вывод автора Поскольку инвестирование на рынке недвижимости имеет долгосрочный характер, главной целью формирования инвестиционного портфеля девелоперских компаний выступает обеспечение реализации инвестиционной стратегии То есть, принятие финансовых и инвестиционных решений девелоперских компаний должно быть основано на логике стратегического управления

В этих условиях основной целью управления инвестиционной деятельностью девелоперских компании, проявляющейся в инвестиционной

политике, является обеспечение наиболее эффективных вариантов проектов девелопмента в рамках реализуемой инвестиционной стратегии. При этом, по нашему мнению, инвестиционная политика является наиболее важным элементом в деятельности девелоперских компаний, поскольку именно через нее обеспечивается рассмотрение всех элементов процесса управления инвестициями, четкость определения ролей и системы ориентиров для оценки стратегии во времени.

Суть предложенной схемы состоит в том, что автор структурировал и систематизировал элементы процедуры принятия инвестиционных решений, выявил и спроектировал взаимосвязи между ними, конкретизировав стратегические цели инвестиционной деятельности девелоперских компаний. В диссертационном исследовании содержательно раскрыт каждый из элементов, что особенно важно для понимания их роли в сценарном варианте формирования инвестиционных портфелей и функциональной адаптации девелоперских компаний в нестабильных условиях.

В такой постановке концептуально-логическая схема рассматривается в виде методической основы формирования инвестиционного портфеля девелоперских компаний и обеспечения решения задачи прироста стоимости портфеля, а соответственно и развития компании

4. Разработана экономико-математическая модель формирования эффективного инвестиционного портфеля девелоперских компаний.

Используя последовательность этапов концептуально-логической схемы, ниже представлен алгоритм формирования инвестиционного портфеля девелоперской компании (рис.3), на основании которого была предложена экономико-математическая модель

Для того чтобы составить модель расчета минимальной и максимальной границ изменения И^АСС свидетельствующих, соответственно, о высоком и низком уровне финансовых компетенций девелоперской компании, в работе сформулированы 2 группы ограничений на цены и структуры капитала

----1 Инвестиционный горизонт Х- -

- Инвестиционная стратегия девелоперской компании .

Входные данные и ограничения по сценариям формирования инвестиционного портфеля _девелоперской компании_

Рассматриваемые проекты девеюпмента концепция проекта, проектная и разрешитетьная документация, сметная документация

Ретроспективный анализ состояния рынка недвижимости фактические и плановые объемы ввода площадей, тыс кв м в год,

фактические значения спроса на объекты недвижимости, тыс кв м в год

\ I

___

^ "Финансовые показатели if--Л их ожидаемые значения

)----

Имитационное моделирование по методу Монте-Карло (MS Excel «анализ данных»)

1 соотношение спроса и предложения,

2 интенсивность спроса и предложения,

3 значения арендных ставок и цены кв м , (задача модетруется исходя из предположения о

цикличности соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости)

"ZZZZZZZZZSZZZZXZZZZXZZZZZZ

4 значения финансовых показателей по проектам девелопмента

• WaR_TDEVA,

• WaR_DAMV

(При заданных значениях 1С, Val и MVA)

"1

I----^ Бюджет

кап италов южении

)----

I----J

I >

Уровень компетенций |

---

Формирование инвестиционного портфеля

девелоперской компании и оценка его эффективности -------------------------------,

I Оптимизация инвестиционного портфе™ и девелоперской компании

j (MS Excel «поиск решения»)

L--------„^----^----^-------

Оценка влияния компетенций на сформированный эффективный инвестиционный портфель девелоперской компании

Ж

-------------------—Прирост стоимости инвестиционного портфеЛ1

девелоперской компании ----'

Рисунок 3 — Алгоритм формирования инвестиционного портфеля девелоперской компании Модель расчета границ средневзвешенной цены капитала{УУАССц)

выглядит следующим образом

г = Ш * РЕ+ ТУА* РА+ тЭ*Рй*(1-Т)-* тш(тах) , (2)

где 2< - целевая функция модели, при максимуме свидетельствует о низком уровне финансовых компетенций, а при минимуме о высоком уровне компетенций, исходя из существующих условий финансирования проектов девелопмента,

где \УЕ , И^А и - удельные веса собственного, привлеченного и заемного капитала,

РЕ,PA,PD - цена собственного, привлеченного и заемного капитала, где Т- ставка налога на прибыль

первая группа ограничений - множество допустимых вариантов структуры капитала (WE,+WA,+WD, =1

I w, < WE, < 1,

где w, - минимально возможная доля финансирования проекта за счет собственных средств

вторая группа ограничений - множество допустимых вариантов цен источников капитала

'а^РЕ^Ь, , аг < PAj < b2 аъ * (1 - Г) < PDJ < ¿з * (1 - Г)

где О], а2 > йз ~ минимально возможные цены по источникам капитала, Ьх,Ь2,Ьг- максимально возможные цены по источникам капитала

Далее проводится исследование внешней среды компании, подразумевающее проведение ретроспективного анализа рынка недвижимости и моделирование перспективных значений спроса и предложения по сегментам рынка недвижимости

Для оценки поведения внешней среды девелоперской компании и полного охвата возможных состояний спроса и предложения на рынке недвижимости нами был использован метод имитационного моделирования Монте-Карло при гипотезе того, что представленные данные подчиняются нормальному распределению функции Для реализации этой имитационной модели использовалась надстройка Excel «Анализ данных» с опцией «Генератор случайных чисел»

Основываясь на полученных распределениях, характеризующих цикличность сегментов рынка и имеющихся фактических значениях процентного прироста арендных ставок и цены квадратного метра, в работе смоделированы значения арендных ставок и цены квадратного метра на требуемый временной интервал Полученное распределение интенсивности превышения спроса над предложением по годам будущего периода является корректирующим трендом, регулирующим вероятность выбора значений арендных ставок и цены кв м недвижимости из определенного интервала

Наличие возможных значения ставок и цен на перспективу позволяет оценить эффективность проектов девелопмента, требующих разные объемы финансирования и имеющих определенный уровень риска Для этого нами предложен показатель приращения стоимости к инвестициям {Val), рассчитываемый на базе показателя TDEVA Причем девелоперская компания задает желаемый уровень Val на конец инвестиционного горизонта

Val

J*

TDEVA j

Kj

(3)

TDEVA ^YY^DEVA,, (4)

j=i

EVA,

(5)

DEVA,, =--

J (1 -WACC)"

где Val]t - показатель приращения добавленной стоимости к инвестициям J -го проекта в

i -ый период времени (Value -at- Investment),

1С j - инвестируемый капитал J -го проекта (Invested Capital),

TDEVA j, - совокупная дисконтированная добавленная стоимость J -го проекта в i -ый период времени (Total Discounted EVA),

DEVAj, - дисконтированная добавленная стоимость J -го проекта в I -ый период времени (Discounted Economic Value Added),

EVA - добавленная стоимость j -го проекта в I -ый период времени (Economic Value

Added), при J = 1, к , где к-кочичество рассматриваемых проектов, / = 1, и, где п-инвестиционный горизонт девелоперской компании

Поскольку объекты недвижимости йогут отличаться длительностью амортизационного периода, то для проведения корректных оценок приращения добавленной стоимости к инвестициям по проектам девелопмента и решения портфельной задачи нами предложено модифицировать формулу расчета добавленной стоимости {EVA), произведя замену показателя чистой операционной прибыли после уплаты налогов {NOPAT) на чистый денежный поток {NCF)

EVAJt = NCFJt - WACC]t x ECJt (6)

NCFj, = NOP A Tj, + Amortization л (7)

NOPA Tß = {EBITDA„ - Amortization„ )*(1-Г), (8)

где NCFß - чистый денежный поток ] -го проекта в i -ый период времени,

NOPATj, - чистая операционная прибыль после налогообложения J -го проекта в I -ый период времени,

ECji- задействованный капитал (Employed Capital) J-то проекта в i-ый период времени,

EBITDA,, - доходы без вычета налога на прибыль и амортизации J -го проекта в 1 -ый период времени, Т - ставка налога на прибыль,

WACCJt - средневзвешенная стоимость капитала у-го проекта в I -ый период времени (рассчитывается с учетом налогового эффекта от уплаты процентов за кредит) Причем, мы допускаем, что значение показателя WACCJt является константой на протяжении всего инвестиционного горизонта для всех проектов девелопмента

Другой характеристикой оценки инвестиционной эффективности проектов девелопмента является рыночная добавленная стоимость (MVA), рассчитываемая как соотношение дисконтированной рыночной цены объекта недвижимости (DAMV) и инвестированного капитала в объект недвижимости (1С) Причем, желаемый уровень (MVA) задается девелоперской компанией:

DAMV,,

(9)

AMVb

DAMV„ =-J-— (10)

* (1 -WACC)1 К)

где AMVj! - рыночная стоимость недвижимых активов J -го проекта в I -ый период времени, DAMVß - дисконтированная рыночная стоимость недвижимых активов J -го проекта в I -ый период времени

Вместе с тем, принятие управленческих решений в сфере инвестирования в недвижимость невозможно без расчета соотношения прироста уровня риска к соответствующему приросту значений стоимостных показателей проектов девелопмента. Для решения этой задачи в качестве меры риска инвестирования предложена модификация показателя VaR, применяемого в зарубежной и отечественной практике в качестве

Для измерения эффективности проектов девелопмента предложено использовать показатели TDEVA и DAMV, взвешенные по риску достижения ожидаемых значений Val и MVA.

WaR _ TDEVAj = TDEVA, * (1 - PVa,(11) WaR_DAMVj = DAMVj *(l-PMVA)J (12)

где WaR_TDEVAJ- взвешенная по риску величина TDEVA J-го проекта,Pyaj~ вероятность не достигнуть no J -му проекту желаемого значения Val, PVaI = ОД, WaR_DAMV._ взвешенная по риску величина DAMV J-го проекта,Р^уА-вероятность не достигнуть по J -му проекту желаемого значения MVA, РиуА = 0,1

Для формирования стратегических сценариев эффективного инвестиционного портфеля, решается задача оптимизации, которая формулируется в следующем виде

Р = RXZX + Ä2Z2 + Ä3Z3 + RaZa +. + RnZn -> max (13) J - номер проекта J = 1, п , где п - количество проектов, Z^-переменные модели, если = 0- проект не включается в портфель, если Zj = 1- проект включается в портфель, Rj - величина WaR_TDEVA или WaR _ DAMV j -го проекта

Решение задачи оптимизации инвестиционного портфеля девелоперской компании осуществляется при определенных бюджетных ограничениях Если Vm инвестиционный бюджет портфеля девелоперской компании, то

/С,*, + IC2z2 + 1Сггг + /C4z4 + + ICnz„ < V„ (14)

где ICJ - инвестируемый капитал по ] -му проекту девелопмента, Vm - инвестиционный бюджет портфеля, Vm —> Ш1П - минимальное значение инвестируемого

л

капитала по J -му проекту девелопмента, - инвестируемый капитал по всем

i=i

заявленным проектам девелопмента

При заданных бюджетных ограничениях формируются сценарии инвестиционного портфеля девелоперской компании, и определяется их эффективность

PF - R'Z'+ + ' +R"Z" > та:: л*

^WaRWEVA ~ ^ + +Ю^+1С<2А + ..+/C„Z„ ^

Наличие матрицы по проектам девелопмента с четко выстроенными взаимосвязями между всеми переменными проектов позволяет определить влияние вариации показателя WACC в пределах области допустимых значений на показатели WaR _ TDEVA и WaR _ DAMV по портфелю

Таким образом, определяется диапазон изменений эффективности инвестиционного портфеля девелоперской компании в зависимости от уровня ее финансовых компетенций

5. Выполнена серия прикладных исследований по формированию эффективного инвестиционного портфеля девелоперской компании.

Предложенный алгоритм решения задачи формирования эффективного инвестиционного портфеля девелоперских компаний был апробирован на примере компании «GP-Development»

На основе ретроспективного анализа показателей прироста арендных ставок и цен 1 квм по сегментам рынка недвижимости было проведено имитационное моделирование их перспективной динамики, определена инвестиционная эффективность проектов девелопмента, имеющих разную классовость, локацию, доходность и риск

Исходя из проектов девелопмента и заданных бюджетных ограничений, были сформулированы сценарии эффективного инвестиционного портфеля девелоперской компании Сценарии различаются по величине инвестиционного бюджета и составу принятых к реализации проектов девелопмента

В качестве примера в табл 1 приведен фрагмент полученных результатов расчета эффективного инвестиционного портфеля при низком уровне финансовых компетенций девелоперской компании Аналогичные расчеты были выполнены для сценариев инвестиционного портфеля при среднем и высоком уровнях финансовых компетенций

Таблица 1 - Сценарии эффективного инвестиционного портфеля девелоперской компании «ОР-Беуе1ортепЬ> (2007-2013гг.), при заданных бюджетных ограничениях (2007-2008гг ) и максимально возможном

значении ЧУАСС

Сценарий 1 Сценарий 2 Сяелзрмл 3 Сценарий 4 | Сценарий 5 Сценарий б

1С портфеля, мянруб 351.44 781,47 1132,91 1597,73 | 2077,53 2975,22

И^еКТОЕУА портфеле гетггр'/б 563,06 1715,50 2278,55 2616,53 2895,64 3458,24

Эффективность портфеля по ТОеЕ ТОЕУАЛС, % ¡60,22% 219,52% 201,12% 163,77% 139,38% 116,23%

Эффегжзяоста портфеля по ТУеН ВАШ ас, % 105,93% 129,89% 122,46% 176,08% 222,36% 222,49%

Бщоченные в портфель проекты девелопменга _ — _ ОЦ1 ОЦ1

ОЦ2 одг ТЦ1

-

ТЦ1 ТЦ1 тщ ТЦ1

- ТЦ2 ТШ ТЦ2 ТЦ2 ТЦ2

ТЦ1 - девелопмент нового торгового центра класса «А» в Центральном районе (8 тыс квм), ТЦ2 -девелопмент нового торгового центра класса «А» в Центральном районе (20 тыс кв м), ОЦ1 - девелопмент офисного центра класса «А» в Центральном районе (28 тыс кв м), ОЦ2 - девелопмент офисного центра класса «В» в Центральном районе (15 тыс квм), ОЦЗрд- реконструкция (редевелпмент) торговый центр класса«В+» вЗаельцовскомрайоне(15тыс квм),

Из проведенных в работе расчетов видно, что при низком уровне финансовых компетенций, эффективность портфеля (по экономической добавленной стоимости, взвешенной по риску) варьирует от 116,23% до 219,52% Эффективность портфеля (по рыночной добавленной стоимости, взвешенной по риску) изменяется в пределах от 105,93% до 222,49%

Из табл 1 так же следует, что каждый из полученных сценариев имеет различную степень диверсификации по сегментам рынка недвижимости. С увеличением диверсификации инвестиционных вложений снижаются показатели инвестиционной эффективности портфеля девелоперской компании

Опираясь на полученные сценарии, была произведена оценка изменений показателей эффективности инвестиционного портфеля компании «вР-Оеуе1ортеги» в зависимости от вариации уровня ее финансовых компетенций (1¥АСС), результаты которой были сведены в табл 2

Таблица 2 - Изменение эффективности инвестиционного портфеля при

повышении уровня финансовых компетенций

Повышение эффективности отртфетяпэ WaR TDEVA/IС,% Сценарий 1 Сценарий 2 Сценарий 3 Сценарий 4 Сценарий 5 Сценарий б

при переходе с низкого я» средний компетентно стаый уровень (сниженге WACC не 2,13%) 1(5,71% 19,60% 18,70% 22,14% 24,48% 26,31%

при переходе со среднего на высокий компетентно слой уровень (снижение WACC на 2, 13%) 17,46% 21,55% 20,28% 20,87% 22,17% 22,82%

при переходе с ншкого на высокий компетентна стный уровень (снижение WACC на 4,26%) 34,16% 41,16% 38,99% 43,00% 46,65% 49,13%

Повышение эффективности портфеляm> WaR DAMV/IC Сценарий 1 Сценарий 2 Сценарий 3 Сценарий 4 Сцекаркн5 Сцекаркйб

при переходе с низкого на средний компетентно стный уровень (снижение WACC ка 2,13%) 22,91% 23,92% 23,61% 28,67% 33,17% 32,81%

при переходе со среднего невысокий компететностный уровень (сния-ение WACC на 2,13%) 24,36% 25,44% 25,10% 31,23% 36,63% 35,93%

гри пер еходе с низкого на выс окий компетентно стный уровень (снижение WACC на 4,26%) 47,26% 49,36% 48,71% 59,91% 69,80% 68,74%

Из данных представленных в табл 1 и 2 следует, что за счет перехода на более высокий уровень финансовых компетенций девелоперская компания может существенно покрыть потери в эффективности, связанные с диверсификацией инвестиций

Девелоперская компания при использовании изложенного методического подхода фактически в каждый момент времени имеет развернутую матрицу возможных качественных изменений состояний эффективного инвестиционного портфеля (табл 2) и в соответствии со своими предпочтениями и соответствующим уровнем финансовых компетенций может выбрать один из полученных сценариев

Таким образом, выполненная апробация предложенного модельного комплекса формирования эффективного инвестиционного портфеля девелоперских компаний продемонстрировала свою работоспособность

Основные положения диссертационного исследования нашли отражение в следующих публикациях автора:

Публикации в изданиях, рекомендованных ВАК:

1. Гусев М.Ю Некоторые аспекты формирования портфеля недвижимости девелоперов / / М Ю Гусев // Сибирская финансовая школа, 2006 - №4., -0, 83 п л

Публикации в изданиях:

1 Гусев М Ю. Инвестирование инноваций предприятий малого бизнеса // Сборник тезисов Второй научной сессии аспирантов и магистрантов (25 января 2001 г.)/ Под ред А И Шмыревой - Новосибирск. НГАЭиУ, 2001 (0,06 п л)

2. Гусев М.Ю, Останин А Ю. Инновационные методы городского управления инфраструктурой и услугами, результаты Российско-Нидерландского проекта- «Инновационные методы городского управления», Гаага-Новосибирск, 2004 (0,22 п л.)

3 Гусев М.Ю, Гусев Ю.В. Кластерная организация девелопмента недвижимости // Сборник выступлений международного Китайско-Российского симпозиума молодых ученых, Чэнг-Ду, Консультативный центр по оказанию научно-технических услуг при Всекитайской федерации по науке и технике, 2005 (0,67 п л )

4 Гусев М Ю Слагаемые эффективности финансовых и инвестиционных решений на рынке недвижимости // материалы Всероссийской научной конференции «Наука Технологии Инновации» (15 ноября 2006 г), Новосибирск, НГТУ, ноябрь 2006 (0,11 п л )

5 Гусев М Ю Девелопмент центры создания добавленной стоимости и их оценка // научная сессия аспирантов и преподавателей - препринт доклада (Новосибирск, НГУЭУ, апрель 2007) (0,44 п л.)

6 Гусев М.Ю. Методический подход к формированию инвестиционного портфеля девелоперов, материалы Российской научно-практической конференции1 «Проблемы инновационно-инвестиционной деятельности в России» (18 мая 2007), Уфа, ГОУ ВПО «БАГСУ», 2007 (0,22 п л )

С авторефератом можно ознакомиться на сайте государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Новосибирский государственный университет экономики и управления -НИНХ» по адресу http //www nsaem ru

Гусев Михаил Юрьевич

ФОРМИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПОРТФЕЛЯ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ КОМПАНИЙ

Специальность 08 00 10 - Финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Подписано в печать 28 04 2007 г Формат 60x84'/i6 Тираж 100 экз Гарнитура Times New Roman Уел печ л 1,5

Новосибирский государственный университет экономики и управления 6300099, г Новосибирск, ул Каменская, 56

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Гусев, Михаил Юрьевич

Введение.

Глава 1. Теоретические основы деятельности девелоперских компаний на рынке недвижимости.

1.1. Классификационные признаки объектов недвижимости, особенности функционирования рынка недвижимости и типы девелопмента.

1.2. Источники финансирования проектов девелопмента. Проблемы формирования инвестиционного портфеля девелоперских компаний.

1.3. Анализ подходов к формированию инвестиционного портфеля.

Глава 2. Методические основы формирования инвестиционного портфеля девелоперских компаний

§

2.1. Разработка концепции формирования инвестиционного портфеля девелоперских компаний.

2.2. Концептуально-логическая схема формирования инвестиционного портфеля девелоперских компаний.

2.3. Экономико-математическое моделирование эффективного инвестиционного портфеля девелоперских компаний.

Глава 3. Рекомендации по выбору сценариев формирования эффективного инвестиционного портфеля девелоперской компании.

3.1. Ретроспективный анализ рынка коммерческой недвижимости г. Новосибирска.

3.2. Имитационное моделирование финансовых результатов проектов девелопмента.

3.3. Оптимизация инвестиционного портфеля девелоперской компании в условиях бюджетных и компетентностных ограничений.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование инвестиционного портфеля девелоперских компаний"

Актуальность исследования. Развитие мировой экономики последних десятилетий указывает на то, что рынок недвижимости является важным фактором роста национальных экономик. При этом рынок недвижимости способствует развитию товарных и финансовых рынков, рынка труда, формирует инфраструктуру развития для других отраслей экономики, а также способствует повышению уровня благосостояния граждан.

Эволюционные процессы развития мировых рынков недвижимости привели к формированию неоднородной структуры участников, диверсификации их функций, дифференциации продукта и развитию финансовых схем обслуживания рынка недвижимости.

В результате смены общественно-политического строя в России в 90-х годах, ослабления роли государства в финансировании, строительстве и управлении объектами недвижимости общемировые тенденции стали характерны и для российских рынков недвижимости. В этой связи ключевая роль принадлежит девелоперским компаниям - агентам рынка недвижимости, интегрирующим информационные и финансовые потоки, направленные на разработку комплекса мероприятий по организации, созданию, управлению и реализации объектов недвижимости.

Инвестирование на рынке недвижимости носит долгосрочный характер и на эффективность проектов девелопмента существенным образом влияют изменения, происходящие во внешней среде. Девелоперские компании, как правило, одновременно реализуют совокупность проектов, что осложняет процедуру принятия эффективных инвестиционных и финансовых решений. Поэтому важнейшим фактором, определяющим конкурентную позицию девелоперской компании, становится использование современных методов управления инвестициями.

Проблемы управления инвестициями и повышения эффективности принимаемых инвестиционных решений достаточно подробно изложены в работах западных исследователей. В частности, центральное место здесь занимает теория портфельного анализа, представленная в работах Р. Гибсона, М. Дж. Грюбера, Г.Марковица, С. Маршала, Р. Мертона, М. Миллера, У. Шарпа, Е. Эдвина, и X. Леви и получившая широкое распространение во второй половине 20 века в США, Японии и странах Западной Европы.

Однако, несмотря на важность разработанных принципов инвестирования и формирования инвестиционных портфелей, применение результатов исследований ограничено в силу заложенных в них допущений.

В отечественной литературе различные аспекты управления финансами и инвестициями рассмотрены в работах В.В.Ковалёва, М.А. Лимитовского, И.Я. Лукасевича, Я.С. Мелкумова, М.Ф. Овсийчук, Л.Б. Сидельниковой, Ю.Б. Рубина, В.П. Савчука, С.И. Прилипко, Е.Г. Величко, Е.И. Тарасевича, Т.В. Тепловой, В.А. Чернова и других. Вместе с тем, в отношении формирования портфелей реальных инвестиций они носят в основном постановочный характер.

Таким образом, недостаточная проработанность методических подходов, позволяющих описать и проанализировать процесс формирования инвестиционного портфеля девелоперских компаний с позиции принятия финансовых и инвестиционных решений, определили выбор темы диссертационного исследования, постановку его целей и задач.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы заключается в разработке методического подхода к формированию эффективного инвестиционного портфеля девелоперских компаний.

Целевая направленность исследования диктует необходимость решения следующих задач:

• выявить особенности функционирования рынка недвижимости, классификационные признаки объектов недвижимости и источники финансирования проектов девелопмента, как основы деятельности девелоперских компаний;

• исследовать теоретические основы формирования инвестиционного портфеля девелоперских компаний;

• провести ретроспективный анализ рынка недвижимости и оценить тенденции его развития на перспективу;

• разработать научно обоснованный методический подход к формированию инвестиционного портфеля девелоперских компаний;

• апробировать предложенный методический подход и оценить эффективность сформированного инвестиционного портфеля девелоперской компании.

В качестве объекта исследования выступает рынок недвижимости.

Предметом исследования являются методические подходы к формированию инвестиционного портфеля девелоперских компаний.

Содержание диссертации соответствует области исследований п. 3.8. «Формирование эффективной системы проектного финансирования» специальности 08.00.10 «Финансы, денежное обращение и кредит» Паспорта номенклатуры специальностей научных работников (экономические науки).

Теоретической основой исследования является современная теория инвестиций, позволившая обосновать оценку эффективности проектов девелопмента с позиции прироста добавленной стоимости и формирование инвестиционного портфеля девелоперских компаний.

Методологической основой исследования является системный подход к изучению связей и отношений в процессе формирования инвестиционного портфеля, предопределивший возможность идентификации и оценки факторов, влияющих на его эффективность.

Достоверность выводов обеспечивается применением методов: экономической статистики, финансовых и актуарных вычислений, линейного, целочисленного и нелинейного программирования.

Информационной базой исследования послужили действующие нормативные и законодательные акты Российской Федерации, материалы Новосибирского областного комитета статистики, конкретных компаний, специальная литература и публикации периодической печати по изучаемой проблеме, ресурсы сети Интернет и собственные исследования автора.

Научная новизна диссертации состоит в следующем:

1. Сформулирован научно обоснованный методический подход к формированию инвестиционного портфеля девелоперских компаний, основанный на интеграции стоимостно-ориентированной и компетентностной концепций, учитывающий специфику инвестирования на рынке недвижимости и позволяющий комплексно оценить влияние внутренних и внешних факторов на эффективность портфеля.

2. Разработана концептуально-логическая схема формирования эффективного инвестиционного портфеля девелоперских компаний, заключающаяся в структурировании выявленных элементов и поэтапном выборе проектов девелопмента из стратегических инвестиционных альтернатив.

3. Предложена имитационная экономико-математическая модель оценки эффективности проектов девелопмента, позволяющая сформировать эффективный инвестиционный портфель в условиях ограниченного бюджета и уровня ключевых компетенций девелоперской компании.

Теоретическая значимость проведенного исследования состоит в развитии теории портфельного инвестирования и ее адаптации к рынку недвижимости.

Практическая значимость работы заключается в возможности использования результатов проведенного исследования:

• девелоперскими компаниями и инвесторами при оценке инвестиционной целесообразности проектов девелопмента и размещения своих инвестиционных ресурсов;

• научными сотрудниками и экспертами при исследовании вопросов инвестирования на рынке недвижимости;

• преподавателями высших учебных заведений при подготовке студентов финансово-экономического профиля, а также реализации программ повышения квалификации и переподготовки специалистов.

Результаты исследования нашли применение в деятельности девелоперских компаний (ЗАО строительная компания «СТРУГ», и ООО управляющая компания «МАГНАТ») в качестве методической основы формирования инвестиционного портфеля, о чем свидетельствуют справки о внедрении.

Отдельные положения диссертации были включены в учебную программу студентов и магистрантов Новосибирского государственного университета экономики и управления по специальности «Финансы и кредит» по дисциплинам «Финансовая политика организации» и «Стратегический финансовый менеджмент».

Апробация работы. Основные положения диссертационного исследования докладывались на Всероссийской научной конференции «Наука. Технологии. Инновации - 2006» (г. Новосибирск, 2006г.), «Международном Китайско-Российском форуме молодых ученых - 2005» (КНР, г.Чэнг-ду, 2005г.) и научных семинарах кафедры «Финансы» НГУЭУ в 2004-2006гг.

Публикации. Основные положения диссертации отражены в 7 научных публикациях объемом 2,5 печатных листа.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, изложенных на 135 страницах машинописного текста, 6 приложений и списка литературы из 130 наименований. В работе содержится 29 таблиц и 16 рисунков, иллюстрирующих текст диссертационного исследования.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Гусев, Михаил Юрьевич

Заключение

В настоящее время перед компаниями, работающими в сфере недвижимости, достаточно остро встает вопрос о необходимых действиях при инвестировании в недвижимость, учитывая виды рисков и состояние рынка недвижимости, преимущества вложений в различные типы недвижимости, а также вопросы достоверности информации. Существующие подходы, методы и инструменты менеджмента не позволяют на практике достаточно эффективно формировать инвестиционный портфель девелоперской компании.

В соответствии с этим, одним из путей совершенствования процессов принятия финансовых и инвестиционных решений на рынке недвижимости является выбор проектов девелопмента для инвестирования, основываясь на сценарном походе и формировании стратегических альтернатив в условиях известной неопределенности внешней среды.

В ходе исследования были получены следующие основные результаты: 1. Проведен сравнительный анализ различных определений рынка недвижимости в контексте различных концепций данного понятия, что позволило уточнить содержание данного понятия, выделить общие особенности, присущие недвижимости, и отличительные признаки этого актива от других инвестиционных инструментов. Отмеченная специфичность рынка недвижимости и стала, по нашему мнению, причиной возникновения особой профессиональной деятельности по управлению инвестициями в сфере недвижимости - девелопмента.

Потребность в осмыслении девелопмента как особого явления на рынке недвижимости является одним из условий активного освоения мирового опыта развития рыночных отношений в этой сфере.

Автором установлено предметное содержание девелопмента как одной из форм предпринимательской деятельности, предусматривающей создание добавленной стоимости посредством удовлетворения потребностей покупателей и арендаторов соответствующими объектами недвижимости.

В ходе изучения теории и практики, касающейся инвестиционного рынка, выявлено многообразие форм инвестиций и инвестиционных товаров, которое обусловливает достаточно сложную структуру инвестиционного рынка. Проведенная группировка инвестиционных инструментов в зависимости от специфики реализации инвестиционных проектов на рынке недвижимости, позволила рассмотреть инвестиционный рынок как совокупность отдельных рынков объектов реального и финансового инвестирования. При этом, как обосновано в работе, в наибольшей степени современные перспективы инвестирования в недвижимость связаны с банковским капиталом, с развитием различных форм коллективного инвестирования и ипотечным кредитованием.

Рассмотрев схему взаимодействия «инвестиции - девелопмент -недвижимость - управление объектами недвижимости» с целью повышения их рыночной стоимости, нами сделан вывод о том, что поиск эффективных вариантов инвестиций в недвижимость может быть осуществлен лишь при использовании стратегического подхода и на основе выбора альтернатив. Поскольку в рамках своей деятельности девелоперские компании, как правило, управляют несколькими объектами инвестирования, то их совокупность может быть рассмотрена как инвестиционный портфель.

В ходе проведенного исследования автором сформулированы обстоятельства, которые обусловливают необходимость портфельного подхода к девелоперской деятельности.

2. Проведенный в ходе исследования анализ подходов к формированию инвестиционного портфеля показал большое разнообразие методик, как по составу учитываемых компонентов, так и по их трактовке и содержанию.

Установлено, что одни из них базируются на рассмотрении типов и видов недвижимости, подчиняющихся определенному жизненному циклу на рынке, другие дополняют их циклом девелоперской компании, тем самым получая расширенную матрицу возможных рыночных позиций объектов недвижимости. Нередко на практике находят применение имитационные модели на основе концепции портфельного анализа, разработанной Г. Марковичем, что позволяет сформировать инвестиционный портфель, учитывая соотношение доходности и риска.

Практически все подходы базируются преимущественно на качественных методах анализа и лишь немногие используют количественный метод анализа, который позволяет описать ситуацию, но не дает возможности выявить важнейшие причины ее возникновения, объективно оценить совокупный потенциал рынка, конкурентные преимущества девелоперской компании.

Вместе с тем, автор пришел к выводу о том, что задачу формирования инвестиционного портфеля девелоперских компаний необходимо рассматривать не посредством последовательного применения указанных методик, а системно, увязав все основные аспекты формирования портфеля девелоперских компаний и, учитывая особенности современного российского рынка недвижимости. Обобщая сказанное, в работе сделан вывод о ряде серьезных недостатков существующих подходов к формированию инвестиционного портфеля девелоперских компаний и необходимости их совершенствования.

Тем не менее, в диссертационном исследовании пришли к заключению о том, что инвестиционная стратегия девелоперской компании должна базироваться на следующих основных принципах рассмотренных моделей:

• формируемый инвестиционный портфель девелоперской компании должен основываться на рациональном сочетании доходности и риска.

• совокупный риск инвестиционного портфеля девелоперской компании должен быть диверсифицирован.

Вместе с тем, рассмотренные подходы формирования портфеля требуют совершенствования в направлении:

• четкого определения основных критериев включения проектов девелопмента в инвестиционный портфель;

• альтернативных вариантов формирования инвестиционного портфеля с учетом особенностей инвестирования на рынке недвижимости;

• анализа состояния рынка недвижимости и оценки ресурсного потенциала девелоперской компании.

В этой связи в диссертации предложен подход к выбору проектов в инвестиционный портфель девелоперской компании, основанный на интеграции стоимостно-ориентированной и компетентностной концепций.

Первая концепция предполагает оценку и анализ ключевых факторов создания добавленной стоимости для последующего принятия стратегических и оперативных решений, направленных на ее максимизацию.

В свою очередь концепция компетенций является инструментом обеспечения стратегических преимуществ на рынке, а проявляющийся результат конкурентного преимущества есть действие ключевых компетенций.

Выявив влияние компетенций девелоперской компании на ее инвестиционный портфель, автор выстроил взаимосвязи между различными компетенциями, обеспечивающими стратегическое превосходство на рынке недвижимости и оценку эффективности формируемого инвестиционного портфеля.

3. Для формирования инвестиционного портфеля девелоперских компаний принципиальное значение имеет разработанная в диссертации концептуально-логическая схема, представляющая собой систему упорядоченных и согласованных процедур, призванная обеспечить целевые установки инвестиционной стратегии компании, ориентированные на эффективный инвестиционный портфель.

В основе предложенной схемы лежит вывод о том, что поскольку инвестирование на рынке недвижимости имеет долгосрочный характер, главной целью формирования инвестиционного портфеля девелоперских компаний выступает обеспечение реализации инвестиционной стратегии.

В этих условиях управление инвестиционной деятельностью девелоперских компании, проявляющееся в инвестиционной политике, направлено на обеспечение наиболее эффективных вариантов проектов девелопмента в рамках реализуемой инвестиционной стратегии.

В такой постановке концептуально-логическая схема рассматривается в виде методической основы формирования инвестиционного портфеля девелоперских компаний и обеспечения решения задачи прироста стоимости портфеля.

4. В диссертации разработан алгоритм формирования инвестиционного портфеля девелоперской компании, реализующий основные положения концептуально-логической схемы. Предложенный алгоритм позволил разработать экономико-математическую модель, в котором использованы как авторские, так и адаптированные методы других исследователей. В частности:

• предложена методика расчета циклов рынков недвижимости на основе определения интенсивности спроса и предложения и их соотношения;

• к условиям цикличности рынка недвижимости адаптирован метод экономико-математического моделирования Монте-Карло;

• модифицировна метрика эффективности инвестиционных решений.

В связи с неоднородностью инвестиционных проектов с точки зрения объемов финансирования, в качестве критериев оценки было предложено задавать желательный уровень показателей Val и MVA.

Поскольку результирующим аспектом девелоперской деятельности в разработанной авторской концепции является рост рыночной стоимости компании, было предложено:

• формулировать целевую функцию модели оптимизации инвестиционного портфеля девелоперской компании по показателю TDEVA, взвешенного по риску.

• использовать показатель взвешенной по риску DAMV в качестве дополняющего, то есть информирующего девелоперскую компанию о приращении рыночной стоимости его активов, которые в дальнейшем могут использоваться в качестве обеспечения заемного капитала. Причем значение этого показателя прямо пропорционально цене и удельному весу заемного капитала в перспективной структуре капитала девелоперской компании.

Некоторые из ключевых преимуществ, предложенной авторской концепции сводятся к следующему:

• возможность оценки перспективной динамики стоимости портфеля проектов девелопмента на заданный инвестиционный горизонт;

• осуществить комплексный анализ влияния компетенций девелоперской компании на стоимостные показатели инвестиционного портфеля и построить матрицы сценариев формирования оптимального инвестиционного портфеля, исходя из рассматриваемого перечня проектов девелопмента;

• проводить оперативный и стратегический мониторинг эффективности портфеля проектов в условиях изменения параметров рынка недвижимости и компетенций девелоперской компании;

5. Проведен ретроспективный анализ динамики спроса и предложения, а также арендных ставок и цен кв.м. по сегментам новосибирского рынка коммерческой недвижимости. По результатам анализа в соответствии с предложенной методикой выполнена серия прикладных исследований по моделированию перспективной динамики сегментов рынка и оценке инвестиционной целесообразности проектов девелопмента. Это позволило более полно охарактеризовать инвестиционную привлекательность проектов в рамках стратегии компаний и принять управленческие решения при формировании инвестиционных портфелей девелоперских компаний на новосибирском рынке.

6. В диссертации впервые проведено экономико-математическое моделирование перспективного соотношения спроса и предложения, арендных ставок и цен по сегментам рынка коммерческой недвижимости города Новосибирска. При этом учитывался класс каждого объекта недвижимости и географическая локация для определения инвестиционной эффективности реальных проектов девелопмента. Расчет эффективности проектов предложено осуществлять на основе показателей приращения дисконтированной добавленной и рыночной стоимости. Исходя из сценариев бюджетных ограничений и различных уровней развитости финансовых компетенций новосибирской девелоперской компании, предложена матрица сценариев формирования оптимального инвестиционного портфеля.

Девелоперская компания при использовании изложенного методического подхода фактически в каждый момент времени имеет развернутую матрицу возможных качественных изменений состояний эффективного инвестиционного портфеля и в соответствии со своими предпочтениями и соответствующим уровнем финансовых компетенций может выбрать один из полученных сценариев.