Организационно-экономические основы эффективного управления девелоперской компанией с использованием системы контроллинга тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Организационно-экономические основы эффективного управления девелоперской компанией с использованием системы контроллинга"

На правах рукописи

005056976

Гумённый Виктор Анатольевич

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ КОМПАНИЕЙ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ СИСТЕМЫ КОНТРОЛЛИНГА

Специальность 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство)

6 ДЕК 2012

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург - 2012

005056976

Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов»

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор

Слуцкин Михаил Лазаревич

Официальные оппоненты: Ткаченко Елена Анатольевна

доктор экономических наук, профессор ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов», профессор кафедры экономики предприятия и производственного менеджмента

Чепаченко Николай Васильевич

доктор экономических наук, профессор ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет», профессор кафедры экономики и менеджмента в строительстве

Ведущая организация - Федеральное государственное бюджетное

образовательное учреждение высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет»

Защита состоится «_»_2012 г. в_часов на заседании

диссертационного совета Д 212.237.10 при Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов» по адресу: 191023, Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 21, ауд._. / . ,.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов».

Автореферат разослан «_»_2012 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета Е.В. Песоцкая

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. В экономике России в целом, и в девелопменте в частности, управление бизнес-процессами в современных условиях требует своевременного решения задач, которые ставит перед топ-менеджментом нестабильность внешней и внутренней социально-экономической среды.

Активное развитие девелопмента требует задействования соответствующих методов управления. Для того, чтобы современная девелоперская компания обладала управленческой системой, способной генерировать эффективные стратегические решения, необходимо наладить обеспечение топ-менеджмента информацией, способной не только своевременно сигнализировать о необходимости принятия неотложных мер, но и обеспечивать возможность прогнозирования в условиях изменений внешней или внутренней среды.

В этой связи особое значение приобретают новации в области системного обеспечения управления. Одной из систем, призванных увеличить эффективность управления, является контроллинг. Это достаточно новое для России научное понятие и область практической деятельности.

Необходимость использования контроллинга для повышения эффективности управления девелоперским предприятием и нерешённость многих вопросов теоретического, методического и практического характера определили актуальность данного диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. В зарубежной и отечественной литературе уделяется достаточно большое внимание вопросам совершенствования управления посредством контроллинга.

Из иностранных авторов, занимающихся вопросами теории и методологии контроллинга, следует отметить: Й. Вебера, А. Дайле, Э. Майера, Р. Манна, Т. Питерса, Т. Райхмана, Х.Й. Фольмута, Д. Хана, П. Хорвата, Д. Шнайдера и других учёных и практиков. Среди российских учёных существенный вклад внесли: Е.А. Ананькина, И.А. Бланк, Н.Г. Данилочкина, A.M. Карминский, Н.И. Оленёв, А.Г. Примак, M.J1. Слуцкин, С.Г. Фалько и другие.

Вопросы экономики строительства широко представлены в трудах В.В. Асаул, В.В. Бузырева, П.Г. Грабового, C.B. Грибовского, С.А. Ершовой, В.А. Заренкова, С.Н. Максимова, Н. Ордуэйна, Ю.П. Панибратова, Е.В. Песоцкой, С.Д. Резника, Е.Б. Смирнова, Г.М. Стерника, Дж. Фридмана, Г. Харрисона, A.B. Черняка и многих других.

Отдельные аспекты девелопмента представлены в трудах таких российских и зарубежных авторов как Р. Гровер, Д. Гелтнер, И.И. Мазур, Н. Миллер, Р. Пейзер, М.М. Соловьев, А. Фрей, В.Д. Шапиро и другие.

Девелопмент в России является новым видом деятельности, который обладает рядом специфических свойств, оказывающих влияние на построение системы контроллинга в компании. Проведённый автором анализ отечественных и зарубежных публикаций переведённых на русский язык показал, что в них отсутствует системный подход к рассмотрению теоретических, а также методических аспектов контроллинга, его внедрения и функционирования в компаниях сферы девелопмента. В первую очередь это относится к проблеме формирования системы контролируемых показателей с учётом специфики девелопмента, связанной с большим количеством различных видов работ, длительными производственными циклами и прочими особенностями.

Достаточно важной задачей задействования контроллинга является его институционализация, т.е. создание в компании службы, осуществляющей комплекс контроллинговых процедур. В практической деятельности, зачастую, организация служб контроллинга происходит произвольно, а вопросам разработки методических рекомендаций по их созданию не уделяется достаточное внимание.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является развитие теоретических и методических основ формирования и функционирования системы контроллинга в девелоперской компании.

В соответствии с поставленной целью в диссертационной работе решались следующие задачи:

- анализ существующих концепций контроллинга;

- анализ эволюции понятия девелопмента как процесса;

- исследование систем показателей измерения достижений, логико-дедуктивных и эмпирико-индуктивных систем показателей, выявление оптимальной системы, наиболее полно отражающей единство финансовых и нефинансовых индикаторов деятельности компании;

- исследование специфики деятельности девелоперской компании с целью выявления основных стадий девелоперского проекта;

- систематизация факторов возможного . риска эффективного функционирования компаний, занимающихся девелопментом;

- разработка алгоритма формирования системы контроллинга в девелоперской компании;

- исследование роли и места службы контроллинга в организационной структуре девелоперской компании, а также разработка рекомендаций по созданию такой службы;

- исследование возможностей существующих инструментов контроллинга в девелоперской компании;

- формирование сбалансированной системы показателей в девелоперской компании, способствующей повышению эффективности процесса управления её финансово-хозяйственной деятельностью.

Объектом исследования являются российские девелоперские компании различных форм собственности.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с созданием и использованием системы контроллинга как основы эффективного менеджмента в девелоперских компаниях.

Теоретические и методологические основы исследования составили труды ведущих российских и зарубежных учёных в области контроллинга, управления организацией в целом, и в девелопменте в частности. В ходе проведённого исследования использованы системный и комплексный подход, моделирование, анализ и синтез, а также другие методы познания сущности явлений.

Информационной базой диссертационного исследования являются материалы, связанные с проблематикой работы, результаты научных исследований, опубликованные в специализированных сборниках, журналах, а также Интернете.

Соответствие диссертации Паспорту научной специальности. Диссертация выполнена согласно паспорта специальности 08.00.05 -Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство) и содержит положения и результаты, соответствующие п. 1.3.58. «Развитие теории, методологии и методов оценки эффективности деятельности строительных организаций», 1.3.60. «Методология формирования рыночного механизма управления корпоративными структурами в строительном комплексе», 1.3.62. «Методологические основы экономического механизма функционирования предприятий строительного комплекса и материально - технической базы строительства, в том числе промышленности строительных материалов, изделий и конструкций».

Научная новизна исследования заключается в разработке и развитии теоретических и методических положений по формированию и функционированию системы контроллинга в российских девелоперских компаниях, направленной на повышение эффективности управления ими в современных рыночных условиях.

К числу основных результатов, определяющих научную новизну исследования, относятся следующие:

- развит терминологический аппарат управления процессом девелопмента, в частности, введено и обосновано понятие «контроллинг в девелопменте»;

- выявлены факторы возможного риска эффективного функционирования компаний, занимающихся девелопментом, к которым относятся факторы внешней среды (общеэкономические, административные, налоговые, тарифные, изменение рыночной конъюнктуры, научно-технические, изменение природно-климатических условий и др.) и факторы внутренней среды (управленческие производственно-технологические, финансовые, эксплуатационные, стратегические и др.);

- в результате исследования комплекса работ, осуществляемых в рамках девелопмента, предложен алгоритм процесса девелопмента, учитывающий специфику российского рынка, включающий в себя такие действия как маркетинг территории, разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта, получение земли под застройку, проведение работ по согласованию проекта с надзорно-разрешительными учреждениями, инвестирование, руководство выполнением строительно-монтажных работ, продвижение объекта, продажа/сдача в аренду, эксплуатация, а также координация всего комплекса работ;

- на основе анализа системы управления компанией сферы девелопмента, как достаточно сложной с точки зрения управления, выявлены роль и место контроллинга, предложен алгоритм разработки его системы;

- разработаны варианты формирования службы контроллинга с учётом функций менеджмента и форм подчинения;

- произведена разработка стратегической карты и каскадирование, являющихся основными этапами внедрения сбалансированной системы показателей, применительно к специфике девелопмента;

- сформированы показатели, образующие сбалансированную систему, учитывающие специфику контроллинга деятельности девелоперской компании, обусловленную разнородностью выполняемых работ.

Теоретическая значимость диссертационного исследования состоит в разработке теоретических и методических основ контроллинга в девелоперских компаниях, а также в решении ряда задач организационно-методического обеспечения его формирования и функционирования.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что полученные результаты, выводы и рекомендации можно использовать на стадии внедрения и в процессе функционирования системы контроллинга в девелоперской компании, что позволит повысить эффективность её управления.

Возможность непосредственного внедрения в практическую деятельность российских девелоперских компаний результатов исследования создают предлагаемые алгоритм формирования системы контроллинга в девелоперской компании, рекомендации по организации службы контроллинга, а также рекомендации по разработке и внедрению сбалансированной системы

показателей, как инструмента контроллинга в компании, занимающейся девелопментом.

Содержащиеся в диссертации предложения, обобщения и методические разработки могут быть использованы в процессе управления деятельностью девелоперских компаний.

Материалы диссертации могут быть использованы в лекционных курсах по дисциплинам "Стратегический менеджмент", "Управленческий анализ", "Экономика и управление на предприятии строительства", "Управление недвижимостью".

Апробация результатов исследования. Основные положения исследования были представлены автором в выступлениях на научных сессиях преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов СПбГУЭФ, ИНЖЭКОН, ГУАП.

Публикации. По результатам диссертационного исследования опубликовано 7 статей и тезисов докладов, в т.ч. 3 публикации в журналах, рекомендованных ВАК, общим объёмом 2,6 п.л. (вклад автора 2,4 п.л.).

Структура диссертации предопределена целью, задачами и алгоритмом исследования. Диссертация состоит из введения, трёх глав, заключения и библиографического списка.

II. ОСНОВНЫЕ ИДЕИ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ

1. Необходимость интеграции различных аспектов управления бизнес-процессами в организации обусловила формирование контроллинга как системы управления. При рассмотрении концепции конгроллинга, были выявлены три вида концепций, которые направлены на бухгалтерский учет, информацию и координацию. Проведённый в диссертационном исследовании анализ особенностей существующих концепций контроллинга позволил выбрать наиболее соответствующую, по мысли автора, современным требованиям менеджмента. В работе сделан вывод, что все концепции контроллинга выражают общую для них координирующую функцию, характерную для основных подсистем менеджмента. В свою очередь, концепция, направленная на координацию, является синтезом, концепций направленных на бухгалтерский учёт и информацию. По мнению автора это означает, что главной задачей контроллинга должна являться координация.

2. Проведённый в диссертационном исследовании подробный анализ современных подходов к трактовке девелопмента привёл автора к выводу о том, что за рубежом понятие "девелопмент" (от англ. to develop -разрабатывать, развивать, раскрывать) в широком смысле используют для определения деятельности, предусматривающей существенные, в том числе

качественные, изменения в объекте, при этом целью девелоперской компании является создание или преобразование объекта, востребованного рынком и позволяющего получить приемлемый уровень дохода на вложенный капитал. К числу объектов девелопмента за рубежом относят развитие недвижимости, биологии, информационных технологий, энергетики, искусства, и др. Общим для данных объектов является то, что во всех случаях в основе девелопмента находятся инвестиции, которые вкладываются в объекты предпринимательской деятельности для достижения экономического и социального эффекта.

В работе делается вывод, что используемые в настоящее время в России два варианта использования термина: "девелопмент недвижимости" (по аналогии с англоязычным "real estate development") и более краткий вариант — "девелопмент", имеют одно и то же значение.

В результате исследования становления девелопмента в России определено, что в условиях формирования рыночной экономики девелопмент выделился из смежных направлений предпринимательской деятельности в сферах недвижимости, инвестиций и строительства. В результате сложилась ситуация, когда ряд компаний, именующих себя девелоперами, трансформировался из бывших строительных организаций. В этой связи достаточно распространённым является употребление понятия "девелопмент" как синонима "строительство", или в значении "доверительное управление недвижимостью". По мнению автора, данная трактовка не является корректной, ввиду того, что девелопмент - это сфера деятельности, где наряду со строительством или управлением объектом проводится больший цикл мероприятий по качественному преобразованию недвижимости, которые обеспечивают возрастание её стоимости.

Автор также пришёл к выводу, что очень часто происходит подмена таких понятий, как "застройщик", "инвестор" и, собственно, "девелопер". Доказано, что главным отличием девелопера от инвестора является то, что инвестор, как правило, только вкладывает денежные средства в проект и в результате извлекает прибыль, в то время как девелопер занимается реализацией всего проекта, начиная с его разработки заканчивая продажей или сдачей в аренду с последующей эксплуатацией. Понятие "застройщик", которое достаточно распространено на территории России, было распространено со времён СССР и в некоторой степени соответствует понятию "девелопер", за тем исключением, что девелопер также вкладывает собственные или заёмные средства в строительство объекта с целью получить прибыль от его продажи или сдачи в аренду, когда зачастую застройщик исполняет функцию по производству строительно-монтажных работ. Взаимосвязь инвестора, девелопера и застройщика представлена следующим образом (рис. 1).

ДЕВЕЛОПЕР

Рис. 1. Соотнесение понятий "застройщик", "инвестор", "девелопер".

3. Проведённый автором анализ публикаций, посвященных стадиям девелоперского проекта, позволяет сделать вывод о том, что одни исследователи делают упор на инвестиционную составляющую определения, другие на строительную. Данные определения обозначают либо отдельные, либо неполные группы стадий реализации девелоперского проекта. В этой связи для более широкого понимания девелопмента как процесса деятельности автором выявлены следующие стадии девелопмента (рис. 2).

В результате произведённого в диссертационной работе анализа зарубежных публикаций посвященных вопросам девелоперской деятельности, определено, что за рубежом различают два основных вида девелопмента -"умеренный девелопмент" ("fee-development") и "рискованный девелопмент" ("speculative development"). В рамках умеренного девелопмента, девелопер не несёт финансовых рисков. Зачастую инвестор нанимает девелопера, чтобы тот на земельном участке построил здание с возможным заполнением его арендаторами. В таком проекте девелопер обычно не участвует собственными инвестициями. Он лишь проводит на средства заказчика проектирование, необходимые согласования, строительство и сдачу помещений. На все необходимые работы привлекаются сторонние специалисты. При рискованном девелопменте (speculative development) девелопер создаёт недвижимость, выступая как организатор проекта. По суги, девелопер выполняет те же функции, что и в умеренном девелопменте (fee-development) девелопмента, но помимо этого, он занимается ещё и построением финансовой схемы проекта, вкладывая в него собственные денежные средства.

Маркетинг территории, разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта

Получение земли под застройку

О О

з;

х >

е х ьэ

О

е

з: >

-о >

от О

Проектирование и согласование проекта

Инвестирование

| Строительство/Реконструкций/Ремонт | (Строительно-монтажные работы - СМР)

Специализированный консалтинг

Рис. 2. Стадии девелопмента

Автор по результатам исследования пришёл к выводу, что на российском рынке в рамках одной девелоперской компании получили распространение следующие стадии девелопмента: маркетинг территории, разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта, получение земли под застройку или в иной вид пользования (в том случае, если земельного участка под развитие в компании нет) с последующим приобретением юридических прав на него, проведение работ по согласованию проекта с надзорно-разрешительными

учреждениями, инвестирование, руководство выполнением строительно-монтажных работ, продвижение объекта, продажа/сдача в аренду, эксплуатация, а также координация всего комплекса работ, представленных на рисунке 2. Автором сделан вывод о том, что мероприятия по координации всего комплекса работ являются одними из самых важных в девелопменте. Это объясняется тем, что девелопмент связан с выполнением всего проекта (комплекса работ), и поэтому его следует отличать от выполнения работ, связанных с отдельным стадиями. Рынок девелопмента только развивается, и в настоящее время на территории России количество компаний, осуществляющих полный цикл девелопмента, исчисляется единицами. В этой связи проектирование и строительно-монтажные работы чаще передаются специализированным подрядным организациям, имеющим соответствующие лицензии, допуски и необходимую строительную технику и оборудование. В результате анализа автор считает, что существующую модель девелопмента в России можно охарактеризовать как "усечённую" зарубежную модель рискованного девелопмента, сочетающую в себе все стадии девелопмента, представленные на рисунке 2, за исключением проектирования и строительно-монтажных работ.

Автором предлагается трактовка девелопмента как комплекса мероприятий по материальным и качественным изменениям в объекте недвижимости, обеспечивающего превращение его в другой объект, обладающий рыночной стоимостью, которая превышает стоимость исходного объекта, т.е. девелопмент - это процесс профессиональной деятельности по преобразованию объекта недвижимости, включающий в себя получение земли под застройку или иной вид пользования, анализ экономической целесообразности, проектирование, финансирование, строительство, продажу и/или сдачу в аренду и эксплуатацию. Модель девелопмента, распространённая в России, представлена на рисунке 3.

РИСКОВАННЫЙ ДЕВЕЛОПМЕНТ ^РЕОЛАТП/Е РЕтОРМЕМТ)

¡РИСКОВАННЫЙ ¡ДЕВЕЛОПМЕНТ | (вРЕСиНПУЕ | ОЕУЕЮРМЕКТ)

РИСКОВАННЫЙ ДЕВЕЛОПМЕНТ {5РЕСи1АТР/Е ОЕУЕЮРМЕМТ)

Маркетинг территории, разработка концепции

и предварительное рассмотрение проекта

Строительство/

Проектирова- Реконструкция/Ремонт

(Строительно-

монтажные рзбогы •

СМР)

Продажа/ Сдача а аренду

Получение земли под застройку

Продвижение объекта

Эксплуатация (Управление)

Рис. 3. Модель девелопмента в России

4. Исследование, проведённое автором с целью выявления рисков успешного функционирования девелоперской компании, позволило сделать вывод, что риски формируются и проявляются под влиянием факторов, которые затрагивают процесс разработки и реализации стратегии компании, её потенциал, возможности и состояние. С целью определения способов предотвращения влияния факторов риска эффективного функционирования компаний, занимающихся девелопментом, автором произведена идентификация и классификация данных факторов, в основу которой положена среда, в которой функционирует девелоперская компания.

Таблица 1

Факторы риска успешного функционирования девелоперской компании

факторы внешней среди (независящие непосредственно отдёвелопера):

- общеэкономические (микро, макро уровни)_

- политические__

- законодательные___

- административные (изменения в градостроительной политике)____

- налоговые_

- таможенные_

- юридические_

- изменение рыночной конъюнктуры____

- тарифные_

- научно-технические_

- изменение природно-климатических условий_

- коррупционные_

__Факторы внутренней среды (зависящие от девелопера):

- управленческие_

- кадровые _

- производственно-технологические_

- финансовые_

- эксплуатационные_

- проеетные_

- стратегические (изменение приоритетов в развитии компании)_

- партнёрские (неосведомлённость о деловой репутации и финансовом положении компаний-партнёров)_

5. Автором введено понятие «контроллинг в девелопменте», которое трактуется как интегрированная система поддержки менеджмента в процессе планирования, анализа, принятия, а также контроля исполнения управленческих решений в рамках профессиональной деятельности по преобразованию объекта недвижимости.

6. Анализ публикаций, посвященных контроллингу и девелопменту, показал, что в научно-методической литературе не представлен процесс разработки и внедрения контроллинга в девелоперской компании. Поскольку, по мысли автора, эффективное функционирование девелоперской организации напрямую зависит от наличия в ней системы контроллинга, в работе предложен следующий алгоритм формирования системы контроллинга в девелоперской компании (рис. 4):

Рис. 4. Алгоритм формирования системы контроллинга в девелоперской

компании

- процесс разработки системы контроллинга в девелоперской компании целесообразно начинать с создания рабочей группы. Основной задачей

данной группы будет являться создание информационно-методической базы контроллинга.

- проводится комплексный анализ потребностей менеджмента компании в информации, которую планируется получать посредством контроллинга, с последующим формированием требований к системе контроллинга.

- определяется последовательность внедрения объектов контроллинга. Это позволит сформулировать комплекс конкретных задач в рамках рассматриваемой компании, с формированием приоритетности их выполнения, что повлияет на скорость внедрения контроллинга.

Автором сформирована матрица функционирования системы контроллинга в девелопменте на примере коммерческой недвижимости (табл. 2):

Таблица 2

Функционирование системы контроллинга в девелоперской компании

(фрагмент)

Объект контроллинга (виды работ) Содержание работ Потребности менеджмента компании в информации (система управленческих целей) Задачи системы контроллинга

Проектные работы - создание проектно-сметной документации Расчёт предварительной экономической оценки эффективности проекта - анализ эффективности проекта

- составление плановой калькуляции - расчёт нормативов по группам затрат

- составление бюджета проекта - бюджетирование

Строительство объекта - строительство объекта по этапам общестроительных работ, монтаж внешних коммуникаций Оперативное управление строительно-монтажными работами - управление затратами по отклонениям

- соответствие затрат и поступлений поданному проекту утвержденному графи ку движения финансовых ресурсов

- отделка помещений, монтаж внутренних инженерных сетей

- расчёт потоков материальных и финансовых ресурсов

Эксплуатация объекта - сдача объекта в эксплуатацию - обеспечение своевременной сдачи объекта в эксплуатацию - определение фактической себестоимости всей совокупности строительно-монтажных работ

- последующая эксплуатация объекта - обеспечение эффективной эксплуатации объекта - расчёт себестоимости эксплуатации объекта

Сдача объекта в аренду - сдача объекта в аренду - обеспечение оперативной и экономически выгодной заполняемое™ объекта арендаторами - повторный расчёт сроков окупаемости проекта

- рассматривается целесообразность создания специального подразделения контроллинга. Задачи контроллинга может выполнять или специализированный отдел, или структурные подразделения компании, которые кроме этого, имеют и другие задачи (например, бухгалтерия, плановый отдел, финансовый отдел). Автор считает, что значительное количество целей и разнонаправленных задач, которые решает девелоперская компания, требует формирования самостоятельного подразделения контроллинга. После выявления и распределения конкретных задач контроллинга появляется возможность определения полномочий контроллера при принятии решений.

7. Проецирование технологии контроллинга на возможные методы управления привело автора к мысли, что в зависимости от размеров компании возможны два варианта создания службы контроллинга: исходя из специфики форм подчинения (рис. 5) и исходя из специфики функций менеджмента (рис. 6).

функциональное подчинение линейное подчинение

Рис. 5. Организационная структура службы контроллинга при линейно-функциональной форме подчинения

Автор считает, что данная структура в большей степени обозначает независимость от других подразделений и наиболее применима в крупных

компаниях. Контроллер по направлению ответственен за результаты деятельности курируемого им направления. Наиболее существенные преимущества представленной структуры заключаются в том, что снижается давление руководителей на контроллеров в ходе процесса выполнения их обязанностей, существует возможность наиболее оперативного обмена информацией между контроллерами, ответственными за другие направления.

Рис. 6. Организационная структура службы контроллинга при управлении девелоперской компанией по функциональным сферам

По мнению автора, в девелоперской компании целесообразнее создание службы контроллинга, исходя из специфики функций менеджмента, что особенно актуально для компаний среднего размера. В данном случае ввиду ограниченного штата сотрудников службы ответственность за осуществление контроллинга в рамках разных направлений компании например, коммерческой и жилой недвижимости, может нести один и тот же специалист. Это в значительной степени упрощает получение целостной информации по компании в рамках реализуемой функции менеджмента и снижает затраты на персонал.

8. Проведённое автором исследование показало, что методические вопросы инструментарного обеспечения контроллинга в сфере девелопмента практически не освещены в научной литературе. С целью разработки системы показателей контроллинга в девелоперской компании в диссертационной работе рассмотрены системы показателей измерения достижений, логико-дедуктивные и эмпирико-индуктивные системы, среди которых наиболее распространёнными являются "Система Дюпон", "Сбалансированная система показателей" - ССП, "Концепция управления по целям", "Бортовое табло", "Универсальная система показателей", "Система оценки эффективности деятельности и роста", "Комплексный анализ данных", "Система улучшения и измерения производительности" и другие. Для большинства данных систем основными недостатками являются слабая взаимосвязь со стратегическим планированием, сильная ориентация на прошлые результаты, краткосрочность. Проведённый сравнительный анализ, перечисленных выше систем позволяет сделай.

вывод, что сбалансированная система показателей имеет ряд существенных преимуществ, среди которых следует отметить высокую адаптивность к изменениям внешних условий функционирования предприятия, а также единство финансовых и нефинансовых индикаторов деятельности предприятия. Посредством сбалансированной системы показателей стало возможным описание стратегических гипотез как комплекса четких и подлежащих оценке причинно-следственных отношений.

В диссертационной работе сделан вывод о том, что внедрение в девелоперских компаниях системы контроллинга с задействованием сбалансированной системы показателей в качестве одного из инструментов, будет эффективным по следующим причинам:

- сбалансированная система показателей является инструментом, посредством, которого возможно увязывание стратегии предприятия с его оперативной деятельностью;

- сбалансированная система показателей является системой показателей, на основании которой происходит оценка текущего состояния предприятия, результатов его деятельности, а также планирование его дальнейшего развития;

- при помощи сбалансированной системы показателей реализация общей стратегии компании становится регулярной деятельностью всех подразделений;

- в сбалансированной системе показателей представлен набор наиболее эффективных показателей оценки результатов деятельности компании.

9. В диссертационном исследовании произведена разработка стратегической карты и каскадирование, являющиеся основными этапами внедрения сбалансированной системы показателей, применительно к специфике девелопмента.

С помощью стратегической карты компании могут сформулировать и довести до сведения персонала свои долгосрочные цели, используя интегрированную систему, состоящую из двух-трех десятков показателей. Поскольку девелопмент является сферой деятельности, состоящей из большого количества разнородных операций, то применительно к девелоперской компании стратегическая карта должна содержать цели максимально понятные сотрудникам разных подразделений девелоперской компании.

Посредством каскадирования осуществляется передача целей ССП «сверху вниз» на каждый уровень управления компании. Целью каскадирования является выявление направленных связей между действиями конкретного подразделения и стратегическими целями компании.

Проведённый автором анализ публикаций, посвященных внедрению ССП, показал, что в настоящее время существуют отдельные разработки

стратегических карт и каскадирования в производственной, торговой и банковской деятельности. Применительно к девелопменту таких разработок нет. Автором разработана модель стратегической карты, учитывающая специфику девелоперской деятельности (рис. 7), на основе которой произведено последующее каскадирование в разрезе отдельных направлений девелоперской деятельности, таких как проектирование, строительно-монтажные работы, управление недвижимостью, сбыт и т.д.

| создавать качественную и комфортную среду для жизни, работы и отдыха человека, |

| благодаря рациональному проектированию и комплексному подходу при строительстве | | объектов недвижимости. |

:: .Увеличив обьём бизнеса 'I | для достойного выполнения ! ¡< МИССИИ К1

Повысить привлекательность || ■ предлагаемы* проектбб ' 1!

У " . . Обеспечить Г| удовлетворённость

N Повысить привлекательность ! ' для инвесторов'

ПРОЦЕССЫ

ПОТЕНЦИАЛ

Применение "зелёного* строительства

Обеспечить применение оптимальны* инновационных строительных технологий

Строго ' соблюдать

срони выполнения проектов

Обеспечит! высокое качество выполняемых проектов

Оптимизировать эффективность персонала ' путем улучшения < квалификации сотрудников '

управление выполненными проектами

Обеспечить эффективное управление затратами

. тт,......

Повысить

результативность выполняемых проектов

.......г

;Снизить текучесть! -г кадров ;

к каждому ! клиенту |

Рис. 7. Модель стратегической карты девелоперской компании

Полученные, после разработки корпоративной стратегической карты показатели, целевые значения и действия по совершенствованию деятельности компании конкретизируются и адаптируются в подразделениях и отделах, с последующей разработкой собственной ССП, которая должна быть согласована с корпоративной ССП. Например, для службы управления недвижимостью автором произведено каскадирование, что позволило сформировать стратегическую карту службы управления недвижимостью (рис. 8).

Рис. 8. Стратегическая карта службы управления недвижимостью

10. На основе разработанной стратегической карты девелоперской компании и последующего каскадирования предлагается сбалансированная система показателей, учитывающая следующие направления в специфике девелоперской деятельности:

- формат девелоперской деятельности как комплексного процесса, является совокупностью проектов на разной стадии готовности;

- от начала инвестирования или привлечения денежных средств до завершения проекта проходят достаточно большие сроки и, как следствие, положительные (реализация) и отрицательные (инвестиции) денежные потоки существенно разнесены во времени;

- объекты имеют большую стоимость, а деятельность - значительные масштабы;

- возникает сопутствующая социальная и экологическая специфика (необходимость возведения социальных объектов, культурно-исторические обременения, санитарные ограничения).

Предлагаемая в работе сбалансированная система показателей девелоперской компании включает 15 показателей, многие из которых используются в современном менеджменте в различных сферах деятельности. Наряду с этим, в систему введены показатели, разработанные автором самостоятельно или представляющие собой модификацию существующих применительно к конкретным задачам управления (табл. 3).

Автор признаёт определённую условность предлагаемого набора показателей, поскольку специфика стратегических целей девелоперских

компаний, а также методов их реализации оказывают существенное влияние на содержание и способы взаимоувязки таких показателей.

Таблица 3

Сбалансированная система показателей девелоперской компании

Стратегическая цель Показатель Экономический смысл

ФИНАНСЫ Низкая долговая нагрузта Чистый долг/Собственный капитал Отражение размера расходования собственного капитала компании или прибыли па обслуживание долга

Повышение прибыли Рентабельность по EBITDA Отрнженне прибыльности продаж компании без учета затрат на проценты по кредитам, выплату налога на прибыль и амортизацию

Увеличение стоимости бизнеса Справедливая стоимость инвестиционной собственности Определение иены на активном рынке аналогичной недвижимости, которая расположена на той же территории, находится в том же состоянии и на которую распростра»(яются схожие условия аренды

КЛИЕНТЫ 11овышсиие привлекательности предлагаемых проектов Доля рынка Отражепие доли компании на данном рынке (с точки зрения количества клиентов или объёма проданных товаров)

Обеспечение удовлетворенности клиентов Уровень удовлетворения потребностей клиента Оценка степени удовлетворенности клиента в соответствии с критериями результатов деятельности

Увеличение потребительской ценности Время ответной реакции на запрос арендатора Создание группы лояльных арендаторов, приносящих стабильный уровень дохода

Повышение привлекательности для инвесторов Чистая прибыль от продаж по клиенту Оценка чистой прибыли от клиента или сегмента рынка, после того как осуществлены исключительные затраты на их поддержание

ПРОЦЕССЫ Обеспечение эффективного управления затратами па эксплуатацию объектов коммерческой н ел в и жи мости Доля затрат на эксплуатацию в выручке на 1 кв.м арендопригодной площади Определение объёма расходов на содержание 1 кв.м недвижимости в составе выручки от аренды, с целью дальнейшей оптимизации расходов

Обеспечение применения инновационных строительных технологий ("зелёное" строительство, знергоэффективность) ОбъСм расходов «а инновации, ориентированные на потребителя Создание одного из осиопнмх конкурентных преимуществ

Соблюдение сроков выполнения проектов Коэффициент реализации проекта (процент продамных плоивлей к проценту завершения строительства) Эффективность финансово-хозяйствен ной деятельности компании

Увеличение объемов площадей, генерирующих дополнительный доход Коэффициент потери площадей Снижение объема непригодных к сдаче в аренду площадей, тем самым повысить результативность выполняемых проектов

ПОТЕНЦИАЛ Оптимизация эффективности персонала путем улучшения квалификации сотрудников Коэффициент стратегического переобучения Достижение целей клиентской составляющей и составляюнюй внутренних бизнес процессов

Оптимизация эффективности персонала путем увеличения удовлетворенности сотрудников Уровень удовлетворенности работника Предпосылка повышения производительности, ответственности и качества обслуживания потребителя

Снижение текучести кадров Процент текучести кадров ключевого персонала Сохранение сотрудников, которые являются носителями общих ценностей, знаний организационного процесса, понимают потребности клиента (как следствие снижение расходов на переобучение)

Оптимизация эффективности персонала путем увеличения производительности сотрудников, пуг5м синтеза целей и задачей определённых в ССП с их собственными 11ронент сотрудников, чьи личные цели и задачи определены на основе корпоративной CCII Мотивация более высокой эффективности конкретного работника

III. ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Гумённый В.А. Разработка сбалансированном системы показателей в девелоперской компании // Проблемы современной экономики. -№1 (41). - 2012. - 0.7 п.л.

2. Гумённый В.А. Моделирование стратегической карты при разработке сбалансированной системы показателей в девелоперской компании // Вестник Российской академии естественных наук. - №1 (16).-2012.-0.3 н.л.

3. Гумённый В.А., Слуцкин М.Л. Каскадирование сбалансированной системы показателей в девелоперской компании // Науч.но-технические ведомости Санкт-Петербургского государственного политехнического университета. - №3. - 2012. - 0.6 п.л. (вклад автора - 0,4 пл.).

4. Гумённый В.А. Контроллинг в системе антикризисного управления предприятием в различных отраслях промышленности Республики Бурятия // Социально-экономическое развитие России: региональные проблемы: Материалы Всероссийской научно-практической конференции. - СПб., СПбГУЭФ, 2009. - 0.3 п.л.

5. Гумённый В.А. Контроллинг в системе эффективности управления предприятием в современных условиях // Научная сессия профессорско-преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов по итогам НИР 2009 года. Факультет статистики, учёта и экономического анализа. Апрель 2010 года: Сборник докладов. - СПб., СПбГУЭФ, 2011. -0.2 п.л.

6. Гумённый В.А. Контроллинг в системе эффективности управления девелоперской компанией в современных условиях // IX межвузовская научно-практическая конференция «Проблемы и пути развития предпринимательской деятельности в современных условиях» - СПб., ИНЖЭКОН, 2011. -0.2 п.л.

7. Гумённый В.А. Системно-интегрированная информационно-аналитическая поддержка топ-менеджмента девелоперской компании посредством контроллинга в условиях современной России // Актуальные проблемы экономики современной России: Сборник научных трудов. - СПб., ГУАП, 2012. - 0.3 п.л.

Подписано в печать 30.10.12. Формат 60х84'/,б. Печать - ризография. Тираж 70 экз. Объем 1,38 пл. Бумага офсетная. Заказ № 3918. Отпечатано в типографии «Политехника-сервис»

с оригинала-макета заказчика. 190005, Санкт-Петербург, Измайловский пр., 18-д.