Формирование локальных рынков жилья в пространстве крупнейших городов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование локальных рынков жилья в пространстве крупнейших городов"

На правах рукописи

Придвижкии Станислав Викторович

ФОРМИРОВАНИЕ ЛОКАЛЬНЫХ РЫНКОВ ЖИЛЬЯ В ПРОСТРАНСТВЕ КРУПНЕЙШИХ ГОРОДОВ

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

^оиьь^о

Екатеринбург-2007

003065280

Диссертационная работа выполнена в Институте экономики Уральского отделения Российской академии наук

Научный консультант:

Официальные оппоненты:

Ведущая организация:

академик РАН,

доктор экономических наук, профессор Татаркнн Александр Иванович

доктор экономических наук, профессор Князева Ирина Владимировна, (Россия), проректор по научной работе Сибирской академии государственной службы, г. Новосибирск

доктор экономических наук, профессор Даванков Алексей Юрьевич, (Россия), заведующий кафедрой

Институционального развития

регионов Челябинского

государственного университета, г. Челябинск

доктор экономических наук, профессор Задорожный Владимир Николаевич, (Россия), заместитель директора ОАО «Исеть-Фонд», г. Екатеринбург

ФГОУ ВПО "Уральская государственной службы", г. Екатеринбург

академия

Защита состоится 26 октября 2007 года в 10 ч. 00 мин. на заседании диссертационного совета Д 004.022.01 при Институте экономики Уральского отделения Российской академии наук по адресу 620014, г. Екатеринбург, ул. Московская, 29.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института экономики Уральского отделения Российской академии наук.

Автореферат разослан 3 сентября 2007 г.

Ученый секретарь Диссертационного совета, к.э.н., профессор

В.С. Бочко

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Вступление России в трансформационный период потребовало усилий для начала глубоких преобразований, охватывающих практически все сферы экономической, политической и социальной жизни страны Особая роль в формировании новой системы отношений принадлежит крупнейшим городам, выступающим в качестве пространственных центров социально-экономической трансформации и локомотивов общественного прогресса

Однако, формирующаяся система отношений в обществе, основанная на многосубъектном балансе интересов, потенциально обладая большими резервами социальной эффективности, в то же время существенно обостряет проблемы развития крупнейших городов, возникшие еще в советский период При этом среди существующего многообразия проблем особую остроту приобретает проблема обеспечения населения жильем, влекущая за собой комплекс негативных социально-экономических, политических и психологических последствий Среди них наиболее деструктивными являются усиление пространственной дифференциации качества жизни, рост социальной дифференциации, потеря доверия к политическим институтам и традиционным нравственным ценностям в силу невозможности удовлетворения жизненно важной человеческой потребности, ограничение инвестиционной активности и экономического роста При этом спекулятивный рост цен и углубление количественных и качественных дисбалансов между спросом и предложением жилья, в отсутствие адекватных механизмов государственной поддержки, делает население крупнейших городов заложниками непродуманной государственной политики, лишающей людей позитивных жизненных перспектив

В этих условиях колоссальное практическое значение приобретает разработка качественно новой системы государственной поддержки развития локальных жшпшщых рынков, смягчающей, а в перспективе и преодолевающей, существующие дисбалансы спроса и предложения Однако ее формирование затрудняется в силу, с одной стороны, отсутствия комплексных методологических подходов к анализу формирования локальных рынков жилья крупнейших городов, переживающих сложный процесс трансформации своих функций, а с другой - в силу недостаточной разработанности вопросов, связанных с особенностями государственной поддержки развития жилищных рынков Таким образом, выполненная работа позволит в определенной степени восполнить существующий сегодня «дефицит» теоретико-методологических и практических разработок по вопросам формирования локальных жилищных рынков крупнейших городов, что в свою очередь может создать прочную основу для

стабилизации негативных процессов и гармонизации процессов социально-экономического и пространственного развития данного типа поселений

Острота и масштабы распространения вышеназванных проблем определяют безусловную практическую значимость и социальную востребованность выполненного исследования

Степень разработанности проблемы исследования Несмотря на активно ведущееся обсуждение жилищных проблем населения крупнейших городов, проблемы формирования локальных жилищных рынков в пространстве крупнейших городов пока не получили адекватного отражения в современной экономической литературе Вместе с тем достаточно глубокая разработка вопросов, связанных с темой предложенного исследования, создает основу для решения поставленных задач

К концу XX века в теории региональных исследований сформировались теоретико-методологические положения, акцентирующие внимание на общности закономерностей, определяющих развитие различных видов региональных рынков (Л Берри, А Вебер, В Кристаллер, В Лаунгардт, А Лет, Д Рикардо, И Г фон Тюнен) Существенный вклад в формирование представлений о методологии анализа состояния региональных рынков внесли работы исследователей рыночной конъюнктуры А Вагнера, В Зомбарта, У Митчелла Напротив, исследования, связанные со спецификой развития отдельных рынков товаров и услуг, функционирующих в рамках определенной территории, развивались значительно медленнее, что в свою очередь обусловило и отставание в исследовании рынка недвижимости как элемента системы рынков определенной территории

Важное место в понимании закономерностей развития локальных рынков недвижимости, формирующихся на уровне города, занимают теории авторов Чикагской школы, в частности, теории кольцевой модели города Э Берджеса, секторальной модели города X Хойта, полицентрической (многоядерной) модели Е Ульмана-К Харриса

Значительную роль в формирование представлений о рынке недвижимости как сферы взаимодействия предприятий определенной отрасли внесли работы представителей теории организации отраслевых рынков К Викселя, Дж Робинсон, X Хотеллинга, Э Чемберлина, Ф Эджуорта, которые заложили основы теории несовершенной конкуренции Вместе с тем, проблемы анализа конкурентной ситуации на рынке, обладающем относительной пространственной немобильностью, не привлекли должного внимания исследователей

Развернутое отражение вопросы развития российского рынка недвижимости и его отдельных элементов находят в трудах А Н Асаула, В И Бузырева, Н В Булановой, В А

Горемыкина, В В Григорьева, А И Острина, А В Руднева, ВС Чекалина Начинает формироваться массив литературы, посвященной анализу отдельных видов деятельности на рынке недвижимости, в частности, в работах Е П Дудина, С Н Максимова, А К Щукина раскрываются вопросы развития девелопмента Появляются работы (А В Карасева, И А Рахмана, НМ Синицыной, Р Страйка, ЕМ Штейна), посвященные выявлению специфики развития рынка жилья, как ключевого элемента рынка недвижимости на общероссийском и локальном уровнях в условиях транзитивной экономики Однако до сих пор вопросы методологии исследования данного рынка как сложной пространственной регулируемой социально-экономической системы остаются недостаточно изученными

Важное значение для понимания закономерностей функционирования рынка жилья, действующего в рамках определенной территории, имеют труды в сфере регионального анализа. Так, в работах Е Г Анимицы, Н Ю Власовой, А Ю Даванкова, В Н Задорожного, И В Князевой, В Я Любовного, А И Татаркина, И Д Тургель начинает закладываться методология анализа специфики функционирования различных типов городских поселений и функционирующих в их рамках рынков При этом особого внимания заслуживают работы российских авторов, посвященные выявлению специфики развития именно крупнейших городов как в советский, так и в постсоветский период (Е Г Анимица, В С Боголюбов, Н Ю Власова, Б М Гринчель, Б С Жихаревич, Г М Лаппо, В И Лексин, О П Литовка, А И Татаркин)

Методологические проблемы диагностики регионального социально-экономического развития исследованы в работах О Г Дмитриевой, Дж Маргулис, А С Новоселова, Д Уэйнтрауб, Р И Шнипера

Большой исследовательский опыт сегодня накоплен в формировании методологии исследования отдельных рынков как в классической рыночной, так и в трансформационной экономике В условиях трансформационной российской экономики в трудах Е Н Геворкян, И В Дроздовой, В В Пациорковского, Э В Пешиной, Г Г Руденко, Н Семилютиной наиболее подробное освещение получили проблемы, связанные с анализом рынка труда, финансовых рынков, потребительского рынка

Активный интерес ученых в последнее время вызывают вопросы государственного регулирования рынков жилья и инструментов государственной поддержки платежеспособного спроса (М И Калинин, Н А Кричевский, Л Э Лимонов, П П Макагонов, Н Н Рогожина) Вместе с тем, интересы исследователей обычно не связаны с выявлением специфики государственной поддержки развития рынков жилья в определенных типах городских поселений, к которым относится и крупнейший город

Отсутствие целостной концепции, обеспечивающей комплексное решение поставленной проблемы в современных условиях, недостаточная разработанность ее

5

отдельных аспектов определили общий замысел исследования, состоящий в том, чтобы системно, используя единую методологию, исследовать формирование локальных рынков жилья с учетом специфики их функционирования в пространстве крупнейших городах Российской Федерации

Объект исследования - локальные рынки жилья крупнейших городов России с численностью населения от ] до 3 млн чел

Выбор объекта исследования обусловлен, во-первых, остротой социально-экономических, пространственных, политических, морально-психологических проблем, возникающих в силу глубоких противоречий в развитии российского рынка жилья как на уровне страны в целом, так и на уровне городских поселений Во-вторых, уникальностью роли крупнейших городов России в территориальной организации хозяйства и расселения, что обуславливает опережающий характер развития жилищных рынков в них по сравнению с иными типами городов

Предмет исследования - этапы, тенденции формирования и государственная поддержка локальных рынков жилья крупнейших городов

Цель диссертационного исследования состоит в разработке теоретико-методологических основ формирования и управления локальными рынками жилья в пространстве крупнейших городов

Для достижения целей диссертационного исследования автором были поставлены следующие задачи:

1 Развитие теории формирования рынка недвижимости в рыночных условиях уточнение категориального аппарата, обоснование трактовки рынка недвижимости как сложной полиструктурной, регулируемой социально-экономической системы и путей повышения эффективности его государственного регулирования

2 Разработка методологии анализа формирования рынка недвижимости, учитывающей специфику данного рынка как сложной полиструктурной социально-экономической системы, действующей в рамках определенного типа поселений, выявление особенностей внутренней и внешней среды крупнейшего города, детерминирующих модификацию количественных и качественных характеристик рынка жилья

3 Проведение сравнительного анализа современного методического обеспечения исследования рынков жилья и разработка методики анализа городского жилищного рынка, формирующегося в пространстве крупнейшего города

4 Выявление тенденций и проблем формирования и управления рынками жилья как элементами системы локальных рынков крупнейших городов России, анализ их пространственной и отраслевой организации

5 Обоснование методических рекомендаций по совершенствованию государственной поддержки формирования жилищного рынка крупнейших городов и организации частно-государственного партнерства для реализации проектов комплексного освоения городских территорий

Теоретической и методологической основой исследования стала совокупность научных макроподходов, имеющих различные концептуальные основания

Во-первых, это экономическая теория, включающая институциональные и неоклассические теории, позволяющие выявить новые аспекты в исследовании пространственной немобильности факторов производства и ее влияния на развитие территориальных рынков

Во-вторых, это теория пространственного развития, которая обосновывает существование исторически сложившихся, устойчивых территориальных социально-экономических образований в виде городских поселений и систем, обладающих собственной специфической логикой развития и управления

В-третьих, это теории региональных и локальных рынков, позволяющие изучать формирование рынка жилья как элемент становления рыночной системы, объединяющей рынки различных товаров и услуг, действующие на разных пространственных уровнях

В-четвертых, это теория отраслевых рынков, которая позволяет выявить специфику развития рынка жилья как сферы, интегрирующей участников, действующих на разных стадиях технологического цикла создания, функционирования и оборота объектов недвижимости

В-пятых, это теории экономики города, позволяющие выявить специфику эволюции, функционирования и модели функциональной трансформации различных типов городских поселений, действующих в разных странах, с резко различающимися условиями внешней и внутренней среды

Основным методологическим подходом послужила общая теория систем, в рамках которой рынок жилья изучается как сложная полиструктурная, регулируемая система, состоящая из множества разнокачественных компонентов (подсистем, структур), связанных между собой различными видами зависимостей и отношений

Для решения поставленных задач в диссертационном исследовании использовались

следующие теоретические и эмпирические методы исследования. Это общенаучные

теоретические методы факторного анализа, теории систем, сравнительно-исторического,

7

кросс-регионального и кросс-национального анализа, а также теоретические методы экономики развития, теории регионального развития и экономики города

Совокупность использованных в ходе исследования эмпирических методов включает в себя количественные экономико-математические методы имитационного моделирования, прогнозирования, теории аппроксимации, экономико-статистические методы (методы средних и относительных величин, методы анализа социально-экономической динамики, методы анализа статистических распределений, экстраполяции), а также методы экспертных оценок, социологического опроса, аналогий, диагностирование и мониторинг

Информационную базу диссертационного исследования составили следующие типы источников законодательные акты, нормативно-правовые документы, регулирующие процесс формирования городских рынков жилья и деятельность государственных и местных органов власти по стимулированию его развития, опубликованные материалы государственной и муниципальной статистики, неопубликованные материалы, включающие материалы муниципальной статистики и первичные документы городских администраций, результаты исследований, проведенных при непосредственном участии автора, статистические материалы Уральской палаты недвижимости, фактический материал, содержащийся в монографических исследованиях отечественных и зарубежных экономистов и в периодической литературе

Использование источников по теме работы, при их комплексном изучении, дополнении, сопоставлении, использовании графо-аналитических и количественных методов обработки статистической информации, позволяет решить поставленные в диссертации задачи Достоверность результатов обеспечивается использованием системы научных методов, адекватных целям и задачам, поставленным в диссертационной работе, опорой на фундаментальные экономические исследования, применением большого массива статистической информации

Научную новизну диссертационного исследования характеризуют следующие теоретико-методологические, методические и практические результаты

1 Обоснованы направления развития теории рынка недвижимости в современных условиях На основе выявления специфики реализации принципа пространственной немобильности объектов недвижимости уточнено содержание ключевых понятий, характеризующих данный рынок Предложена трактовка рынка недвижимости как сложной полиструктурной, регулируемой социально-экономической системы Обоснована специфика применения инструментов государственной поддержки (п 5 6 Паспорта специальности 08 00 05 (региональная экономика) ВАК РФ)

2 Разработана методология анализа формирования рынка недвижимости, учитывающая специфику его функционирования как сложной полиструктурной, регулируемой социально-экономической системы (п 5 6 Паспорта специальности 08 00 05 (региональная экономика) ВАК РФ)

3 Охарактеризованы особенности внешней и внутренней среды крупнейшего города, детерминирующие формирование локальных рынков жилья, предложен методический подход для выявления моделей трансформации функций крупнейших городов (п 5 6 Паспорта специальности 08 00 05 (региональная экономика) ВАК РФ)

4 Разработана методика анализа формирования городского рынка жилья, включающая основные направления анализа, содержание и специфику применения инвариантных аналитических блоков (п 5.9 Паспорта специальности 08 00 05 (региональная экономика) ВАК РФ)

5 Выявлены тенденции и проблемы формирования локальных рынков жилья как элементов системы локальных рынков крупнейших городов России, а также особенности их пространственной и отраслевой организации (п 5 6 Паспорта специальности 08 00 05 (региональная экономика) ВАК РФ)

6 Предложены методические рекомендации по созданию системы государственной поддержки формирования жилищного рынка, учитывающие специфику функционирования локальных рынков жилья в пространстве крупнейшего города Обоснована эффективность проектов комплексного освоения территории как инструмента гармонизации социально-экономического и пространственного развития (п 5 15 Паспорта специальности 08 00 05 (региональная экономика) ВАК РФ)

Практическая значимость работы определяется возможностью использования ее выводов и рекомендаций для решения методологических и организационных задач по анализу формирования рынков жилья как элементов городской экономики и разработке государственной и местной политики поддержки развития жилищных рынков крупнейших городов

Практические результаты исследования могут найти применение

• в законодательной и нормотворческой деятельности представительных органов субъектов РФ и местного самоуправления, регулирующих процесс развития рынков жилья,

• в организационно-управленческой деятельности исполнительных органов региональной власти при разработке программ и планов развития территориальных систем хозяйства и расселения,

• в организационно-управленческой и практической деятельности городских органов местного самоуправления, разрабатывающих программы и планы социально-экономического развития города в целом и стимулирования развития жилищного рынка в частности,

• в деятельности региональных и городских ассоциаций и объединений риэлтеров и других субъектов рынка недвижимости при разработке прогнозов развития городских жилищных рынков,

• в педагогической деятельности преподавателей ВУЗов, выпускающих специалистов по региональной и муниципальной экономике, государственному и муниципальному управлению

Публикации. По результатам исследования опубликовано 36 научных работ, из них б монографий, общим объемом 79,9 печ листа (в т ч авторских 49,7 печ листа), в ведущих рецензируемых журналах и изданиях, определенных ВАК-5 ("Финансы и кредит", "Известия Уральского государственного экономического университета", "Вестник Южно-Уральского государственного университета" и др )

Апробация работы. Разработанные в диссертации теоретические и практические положения были доложены на 14 международных, общероссийских и межрегиональных научно - практических конференциях, симпозиумах и семинарах, в том числе Межрегиональная научно-практическая конференция «Современные проблемы управления» (Владивосток, 2006), Всероссийская научно-практическая конференция «Маркетинг - теория и практика» (Магнитогорск, 2006), Девятый всероссийский форум молодых ученых «Конкурентоспособность территорий и предприятий во взаимозависимом мире» (Екатеринбург, 2006), Международная научная конференция «Проблемы и пути развития современных экономических систем» (Н Новгород, 2006), Третья Всероссийская научно-практическая конференция «Государственная и муниципальная служба в условиях формирования гражданского общества и рыночной экономики опыт, проблемы, перспективы» (Челябинск, 2005), Международная научно-практическая конференция «Механизмы повышения эффективности инновационной деятельности в регионе» (Барнаул, 2005), Вторая Всероссийская научно-практическая конференция «Управление государственным сектором экономики- технологии и инструменты» (Екатеринбург, 2005), Вторая межрегиональная научно-практическая конференция «Реформирование экономики проблемы и решения» (Бийск, 2005), Восьмой всероссийский форум молодых ученых «Конкурентоспособность территорий и предприятий во взаимозависимом мире» (Екатеринбург, 2005), Межрегиональная научно-практическая конференция «Государственное и местное самоуправление социально-экономическими процессами на территории муниципальных образований» (Екатеринбург,

2004), Вторая межрегиональная научно-практическая конференция «Проблемы повышения конкурентоспособности трудовых ресурсов» (Бийск, 2004), Первая Всероссийская научно-практическая конференция «Проблемы экономики и статистики в общегосударственном и региональном масштабах» (Пенза, 2004), Третья Всероссийская научно-практическая конференция «Стабилизация экономического развития Российской Федерации» (Пенза, 2004), Вторая Всероссийская научно-практическая конференция «Опыт и проблемы социально-экономических преобразований в условиях трансформации общества регион, город, предприятие» (Пенза, 2004)

Теоретические, методологические и методические разработки автора доведены до конкретных научно-практических рекомендаций и нашли применение в деятельности

• Правительства Свердловской области при разработке Схемы развития и размещения производительных сил Свердловской области до 2015 года, проектов комплексного развития городских территорий,

• Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Свердловской области при реализации Программы поддержки жилищного строительства на площадках массовой жилой застройки, создании региональной системы ипотечного жилищного кредитования, разработке Программы действий по увеличению объемов строительства доступного жилья в Свердловской области,

• Администрации г Екатеринбурга при разработке и реализации Стратегического плана развития города, Генерального плана развития города, проектов комплексного освоения территории,

• Уральской палаты недвижимости при разработке прогнозов развития рынков жилья городов Свердловской области

Результаты исследования и предложения автора по теме диссертации использованы при выполнении НИР «Диагностика финансово-экономических последствий реформирования местного самоуправления», выполненной по заказу Российской академии государственной службы при Президенте РФ (2003-2004 гг)

Теоретические положения и результаты исследования внедрены в практику учебного процесса Уральской академии государственной службы, Уральского государственного технического университета, Российского государственного профессионально-педагогического университета и др Внедрение результатов диссертационной работы документально подтверждено актами, прилагаемыми к диссертации

Структура работы. Цели и задачи диссертационного исследования, используемые методы анализа статистического материала и фактической информации предопределиои выбор структуры работы Основное содержание работы изложено на 346 страницах и состоит из введения, пяти глав, заключения, списка использованной литературы, 72 таблиц, 77 рисунков, 14 приложений

Во введении определяется общий замысел диссертационного исследования, содержится обоснование актуальности темы, формулируются цели и задачи исследования, раскрывается научная новизна и практическая значимость работы

В первой главе «Теория и методология исследования локального рынка жилья крупнейшего города» раскрываются теоретические основы исследования рынка недвижимости, выявляется специфика его функционирования как сложноорганизованной полиструктурной, регулируемой системы Выявляются особенности становления и перспективы рынков жилья в пространстве крупнейших городов страны, реализующих различные модели трансформации функций

Во второй главе «Научно-методические основы анализа формирования локального рынка жилья» конкретизируются предлагаемые концептуальные подходы с учетом специфики функционирования рынка жилья в пространстве крупнейшего города В этой главе содержатся методические рекомендации по проведению анализа развития рынка жилья, с одной стороны, как элемента системы локальных рынков крупнейшего города, а с другой стороны, как сложной отраслевой и пространственно-организованной системы

В третьей главе «Тенденции и проблемы формирования рынков жилья как элементов системы локальных рынков крупнейших городов России» проводится практическая апробация разработанных методических рекомендаций, в ходе которой анализируются взаимосвязи и взаимодействия рынка жилья с другими локальными рынками крупнейшего города, осуществляется оценка сбалансированности развития рынка жилья и сравнительный анализ динамики ценовой конъюнктуры локальных рынков крупнейших городов РФ

В четвертой главе «Становление пространственной и отраслевой организации локальных рынков жилья в крупнейшем городе (на примере г. Екатеринбурга)» выполняется практическая апробация методических рекомендаций, позволяющая охарактеризовать становление и состояние жилищного рынка г Екатеринбурга и его основных участников, выявить тенденции развития локальных рынков жилья г Екатеринбурга, обладающих относительной пространственной немобильностью и относительной пространственной мобильностью

В пятой главе «Деятельность государственных и местных органов власти по поддержке формирования локальных жилищных рынков» всесторонне анализируется опыт реализации жилищных программ в России в досоветский и постсоветский периоды, предлагаются методические рекомендации по совершенствованию государственной поддержки развития городского жилищного рынка с учетом специфики моделей трансформации функций крупнейших городов Анализируется опыт реализации проектов комплексного освоения городских территорий как инструментов преодоления противоречий пространственного и социально-экономического развития крупнейшего города

В заключении подведены итоги осуществленного исследования, сформулированы основные выводы теоретического, методического и прикладаого значения

Приложения содержат обширные статистические материалы, характеризующие особенности развития рынков жилья и социально-экономическое положение крупнейших городов страны

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ, ВЫНОСИМЫЕ НА

ЗАЩИТУ

1. Автором продолжен процесс становления теории формирования рынка недвижимости в условиях современных преобразований. Уточнено и углублено содержание ключевых понятий, характеризующих рынок недвижимости, предложена его трактовка как сложной полиструктурной, регулируемой социально-экономической системы. В работе доказано, что именно исследования, посвященные анализу рынков недвижимости, не смогли преодолеть объективно существующего содержательного разрыва между исследованием общих закономерностей функционирования региональных рынков на разных пространственных уровнях и исследованием закономерностей функционирования рынков, которые детерминируются спецификой конкретного товара Способом преодоления сложившегося содержательного разрыва, предложенным в работе, стала модификация результатов теоретико-методологических исследований особенностей пространственного развития региональных рынков применительно к процессам и явлениям, протекающим на рынке недвижимости

Модификация сложившихся представлений о формировании рынка недвижимости, по мнению автора, должна идти по трем направлениям: уточнение содержания базовых понятий «рынок недвижимости»; модификация представлений о рынке как сложной социально-экономической системе и, в завершении, конкретизация представлений о наиболее оптимальных инструментах государственного воздействия на рынок.

В рамках уточнения содержания ключевых понятий, характеризующих рынок недвиоюимости, автор подверг критике традиционное представление об абсолютной

пространственной немобильности рынка Были выявлены возможности повышения мобильности спроса и предложения под влиянием временного фактора, геополитических и геоэкономических изменений, разнообразных мотивов приобретения и реакций продавцов и покупателей на изменения рыночных цен Расширение представлений о пространственной мобильности рынка недвижимости позволило раскрыть новые возможности влияния этого рынка на повышение конкурентоспособности территории за счет привлечения мобильных факторов производства и на состояние других территориальных рынков

В рамках модификации теоретических представлений о структуре, внешних и внутренних связях рынка недвижимости в работе предложена трактовка этого рынка как сложной полиструктурной, регулируемой социально-экономической системы, которая одновременно функционирует в трех качествах (рис 1)

Во-первых, рынок недвижимости выступает как самостоятельная сфера хозяйственной деятельности, объединяющая совокупность предприятий, выполняющих разнообразные функции на разных стадиях процесса воспроизводства

Во-вторых, как иерархическая, пространственно организованная система, включающая совокупность локальных, муниципальных, региональных и

общенациональных рынков, на которых обращаются разные виды недвижимости

В-третьих, рынок недвижимости может рассматриваться как элемент системы территориальных рынков, включающей рынок труда, капитала, потребительский, финансовый рынок, рынок средств производства

В рамках конкретизации представлений об оптимальной системе государственного воздействия на развитие рынка недвижимости автор обосновывает, как изменение представлений о пространственной мобильности рынка должно учитываться при формировании оптимальной системы государственного управления, в частности, при налогообложении недвижимости, зонировании городских территорий, реализации программ стимулирования спроса на жилье

Общемянноналъныи рынок недвижимости

Региональные рынки ие-двпжи мости

Мупвцниальные рынки НСДННЖ1ЩОСТ1!

Локальные рынки недвижимости

Органы государственного н местного управления: регулкруюише разнишс рынкА

Рынок недвижимости как иерархически организован пая пространственная система

ТЕРРИТОРИАЛЬНО ЛОКАЛИЗОВАННЫЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

-_ ; -

РЫНОК капитала

3

о

Рыпок труди

Рынок не-Е движимо- [ сти как элемент системы ■ территориальных | рынков

Оборот прав на объекты недвижимости

Эксплуатация объектов недвижимости

Создание объектов недви-жи МОСТИ

Рынок недвижимости как сфера, объединяющая предприятия отрасли, вертикально интегрированная по стадиям процесса воспроизводства

Рис. 1. Рынок недвижимости как сложная полиструктурная, регулируемая социально-экономическая система

1. Разработана методология анализа формирования рынка недвижимости, учитывающая объективно-содержательную специфику его функционирования и развития.

Разработка методологии осуществлялась, с одной стороны, в контексте магистральных направлений развития общенаучной методологии исследования закономерностей функционирования территориальных рынков, а с другой стороны, на основе всемерного учета специфики такого уникального социально-экономического феномена, каким является современный рынок недвижимости Выявление магистральных направлений развития методологии анализа территориальных рынков, по мнению автора, должно отражать триединство объективно-содержательной,

операциональной и информационной составляющих научного метода познания (рис 2)

ОБЪЕКТИВНО СОДЕРЖАТЕЛЬНАЯ СОСТАВЛЯЮЩАЯ

ИНФОРМАЦИОННАЯ СОСТАВЛЯЮЩАЯ

Генезис и становление рынка в разных социально' экономических системах

Рынок как элемент экономики территории

Рынок как элемент совокупности территориальных

РЫНКОВ_

Рынок как элемент вертикальной пространственно-организованной системы рынков

Рынок как элемент горизонтальной пространственно-организованной системы рынков (кросс-региональный и кросс-национальный анализ)

Рынок как циклически развивающаяся динамическая система

ОПЕРАЦИОНАЛЬНАЯ СОСТАВЛЯЮЩАЯ

Трансформация общенаучных методов исследований

Трансформация методов региональных исследований для анализа отдельных рынков

Трансформация общих методов исследования тер • риториальных рынков для анализа отдельных рынков

Интеграция количественных и качественных мсто-аов анализа

Модификация методов, с учетом специфики разных категорий потребителей информации_;

Совершенствование информационного обеспечения исследований рынка

Формирование общенациональных баз данных по отдельным рынкам

Организация мониторинга в целях оценки эффективности применяемых методов анализа

Рис. 2. Направления развития методологии анализа территориальных рынков

Конкретизация выявленных магистральных направлений развития методологии анализа территориальных рынков применительно к формированию частноотраслевой

16

методологии исследования рынка недвижимости позволила сделать вывод о необходимости существенного расширения представлений о целях анализа, потребителях его результатов, субъектах, организующих проведение анализа, возможностях его детализации в пространствах определенных рынков, процессов, процедур, пространственного уровня анализа итд (рис 3)

Потребители результатов анализа

охвата процессов, сегментов рынка и пр

V

Пространственный уровень анализа

• Маркетинговое исследование

• Оценка эффективности инвестиций

• Оценочная деятельность

• Выявление современных тенденций и прогнозирование развития рынка

• Повышение эффективности деятельности институтов рывка

• Принятие решений в сфере государственной (муниципальной) политики

• Принятие решений в сфере девелопмента

• Принятие решений о кредитовании

• Физические лица, совершающие сделки на рынке недвижимости

• Законодательные (представительные) и исполнительные органы государственной власти и местного самоуправления

Участники рынка, представляющие интересы государства и местного самоуправления

Участники рынка, осуществляющие профессиональную деятельность на рынке недвижимости риэлтеры, оценщики и т.д.

Финансовые организации банки, страховые компании Строительные организации

Законодательные (представительные) и исполнительные органы государственной власти и местного самоуправления

• Участники рынка, осуществляющие профессиональную деятельность на рынке недвижимости риэлтеры, оценщики,

• Профессиональные риэлтерские организации

• Финансовые организации банки, страховые компании

• Строительные организации

• Участники рынка, представляющие интересы государства и местного самоуправления

• Исследования, ориентированные на изучение отдельных процессов или сегментов рынка

► Исследования, охватывающие несколько процессов (сегментов) на рын-

• Исследования, ориентированные на комплексный анализ рынка недвижимости определенного отраслевого или пространственного уровня

• Исследования, обосновывающие принятие управленческих решений

• Локальный

• Городской

• Муниципальный

• Региональный

• Межрегиональный

• Национальный

• Международный

Рис. 3. Основные характеристики методологии анализа формирования рынка недвижимости

Расширение представлений о ключевых характеристиках методологии анализа формирования рынка недвижимости, в свою очередь, потребовало расширения представлений и о методах аналитической деятельности Обобщение и систематизация существующих и предлагаемых автором методических подходов к анализу рынка

17

недвижимости позволили предложить классификацию методов анализа данного рынка, интегрирующую всеобщие, универсальные, общенаучные и специальные методы, что в наибольшей степени отвечает сложившимся сегодня у потребителей требованиям к аналитическим продуктам

3. Охарактеризованы особенности внешней и внутренней среды крупнейшего города, детерминирующие формирование локальных рынков жилья; предложен и апробирован методический подход для выявления моделей трансформации функций крупнейших городов

Сформулировав общие теоретико-методологические подходы к исследованию формирования рынка недвижимости, автор конкретизирует их применительно к определенному сегменту рынка (рынку жилья), функционирующему в рамках определенного типа поселений (крупнейшего города) При этом отмечается ключевая роль рынка жилья в функционировании современного российского рынка недвижимости, так как именно жилье первым поступило в рыночный оборот и сделки с этим товаром составляют около 90% от общего объема сделок, выполняемых на рынке

В работе обосновано, что функционирование рынка жилья существенно модифицируется в крупнейших городах с численностью населения от 1 до 3 млн чел Эта специфика в свою очередь детерминируется особенностями внутренней и внешней среды крупнейшего города (рис 4)

Новизна используемого аналитического подхода определяется тем, что он позволяет выявить количественные и качественные изменения рынка жилья как самостоятельного экономического феномена и как элемента городской экономики, детерминируемые именно спецификой функционирования крупнейшего города как системы, обладающей, с одной стороны, высокой сложностью внутренней структуры и взаимодействий, а с другой - являющейся ядром социально-экономического пространства крупных макрорегионов страны

Обосновано, что выявленные особенности функционирования рынка жилья будут существенно модифицироваться активно идущими в настоящий момент процессами трансформации функций крупнейших городов в территориальной организации хозяйства и расселения, которые носят пространственно неравномерный характер

Пространственная среда • Сложность п ростра негаенно-илзннровочной структуры

Разнообразие архитектурных решений Противоречия между сложившимся функциональным зонированием территории и современными приоритетами развития города

Социокультурная среда ■ Растущая социальная стратификация

• Разнообразие моделей социального поведен и«

* Активное заимствование зарубежных стандартов, социокультурных стереотипов

Значимость в территориальной системе хозяйства н расселения

• Центры концентрации финансовых, трудовых и материальных ресурсов общенационального масштаба

* Центры макрорегнональных систем производства и расселен и»

• Активные экономические, культурные внешние связи

* Центры городских агломерации _

Роль в администра] ивыо-политической системе

» Центры политической активности на макро-ре! иональн ом уровне

| Административные центры высокоразвитых субъектов Федерации _

Экономическая база

• Диверсифицированная экономики

* Разнообразие центральных и специализированных функций

Сокращение роли производственных функций

Система управления Концентрации административных и финансово-экономических ресурсов управления Высокий уровень квалификации кадров Внедрение новых технологий управления

Население

• Высокое качество трудовых ресурсов

• Замедление естественного воспроизводства

• Относительно высокие доходы

• Дифференциация н усложнение потребностей

Моди ф икаци я рынка жил ¿я

РАСШИРЕНИЕ РЫНОЧНОГО ПРОСТРАНСТВА

• Рост территориальных масштабов рынка

• Рост колнчесгва сделок

• Рост емкости рынка жилья

• Увеличение числа участников

УСЛОЖНЕНИЕ КЗАИМОСВЯ-ЗЕЙ И ВЗАИМОДЕЙСТВИЙ С ЭЛЕМЕНТАМИ ГОРОДСКОЙ ЭКОНОМИКИ

• Взаимовлияние и взаимозависимость состоянии рынка жилья и основных городских рынков

• Взаимозависимость ценовой конъюнктуры рынков города

• Перелив капиталов между городскими рынками

-1/«

УСЛОЖНЕН ИГ, ВНУТРЕННИХ

СВЯЗЕЙ. СТРУКТУРЫ И ВЗАИ-

МОДЕЙСТВИЙ Усложнение внутренней пространственной структуры

Разнообразие сегментов рынка Усложнение взаимодействий между участниками, их специализация, диверсификация и концентрация

• Пионерное использование новых технологий в профессиональной деятельности

—

усложнкниг: ВНЕШНИХ СВЯЗЕЙ И ВЗАИМОДЕЙСТВИЙ

• Разнообразие управленческих воздействий государственных, региональных н местных органон власти

• Противоречия в жилищной политике региональных и местных органов власти

• Влияние на рынок экономических, политических и социальных факторов общенационального и международного уровня_

Рис. 4, Особенности крупнейшего города и их влияние на рынок жилья

На общегородском уровне неравномерность процессов трансформации функций определяется темпами изменения качественного содержания и количественных соотношений между центральными и специализированными функциями города

На внутригородском уровне неравномерность процессов трансформации функций связана, с одной стороны, с ее волнообразным распространением от районов городского ядра к районам городской периферии, а с другой - с неравномерностью процессов социально-экономической и пространственной трансформации городских территорий Это позволило сделать вывод о существовании в рамках крупнейшего города «трансформационного цикла», в ходе которого осуществляется саморегуляция возникающих дисбалансов Таким образом, будучи первоначально связана с повышением роли и изменением пространственного уровня реализации центральных функций, трансформация функций крупнейшего города завершается кардинальным изменением его пространственного облика

Выявление модели трансформации функций города включает три этапа. Сначала оценивается роль крупнейших городов в экономике страны в целом на основании расчета удельного веса ключевых показателей социально-экономического развития Выбор показателей осуществляется таким образом, чтобы обеспечить оценку процессов, связанных с изменением роли как центральных, так и специализированных функций города. На втором этапе на основе полученных данных проводится оценка степени пространственной концентрации по отдельным показателям На третьем этапе оценивается изменение соотношения между центральными и специализированными функциями крупнейших городов в социально-экономическом пространстве Эта оценка осуществляется на основе сопоставления удельного веса города в каждом анализируемом показателе на начало и конец периода.

При этом, по мнению автора, основными будут являться пять моделей трансформации функций, а именно

• переход города к выполнению функций центрального места макрорегионального уровня,

• реализация «догоняющей» модели развития, когда город находится в начале стадии перехода от преобладания специализированных к преобладанию центральных функций,

• сохранение траектории развития города как специализированного центра,

• сокращение роли центральных функций на фоне роста специализированных,

• снижение роли как центральных, так и специализированных функций города Проведенные расчеты показали, что в целом для всей совокупности крупнейших

городов России характерно увеличение степени присутствия в показателях, отражающих уровень развития центральных функций Однако, в разрезе отдельных городов

соотношение темпов изменения показателей позволяет говорить о существовании всех основных моделей трансформации (табл 1)

Таблица 1. - Изменение доли города в социально-экономических показателях страны (2004-2000), %

Показатели Волгоград Ростов на -Дону Уфа Казань Н. Новгород Пермь Самара Екатерин-бург Челябинск Новосибирск Омск

Объем промышленной продукции -0,08 0,13 0,42 -0,12 -0,17 0,16 0,07 -0,07 0,09 0,09 0,04

Ввод в действие жилых домов -0,06 -0,05 0,21 0,34 0,06 -0,07 -0,18 0,22 -0,21 0,07 0,41

Оборот розничной торговли -0,05 0,25 0,29 0,27 0,07 0,14 0,04 0,44 0,13 -0,01 0,28

Инвестиции в основной капитал -0,22 0,04 -1,02 0,09 -0,1 -0,39 -0,03 0,14 0,27 -0,02 0,26

О&ьем работ в строительстве -0,21 -0,01 0,12 0,36 0,21 0,11 -0,11 -0,26 -0,13 0,02 0,4

Как показали расчеты, первую модель трансформации функций, связанную с

максимальным раскрытием потенциала города как центрального места

макрорегионального уровня, демонстрируют Екатеринбург, Казань, Нижний Новгород

Вторую модель - «догоняющего развития» - демонстрируют города, которые переживают

процесс трансформации из города - специализированного центра в город - центральное

место макрорегионального значения В эту группу вошли Омск, Ростов-на-Дону,

Челябинск Третью модель, развитие города преимущественно как специализированного

центра, реализуют Уфа, Пермь и Самара Четвертая модель, сокращение роли

центральных функций на фоне роста специализированных, наблюдается в Новосибирске

Пятая модель трансформации, реализуемая в Волгограде, связана с сокращением

присутствия города в национальном социально-экономическом пространстве

В свою очередь тип трансформации пространственных функций детерминирует

количественные и качественные требования к развитию рынка жилья Так, для городов,

реализующих первую и вторую модель трансформации, характерно превращение рынка

жилья в один из ключевых элементов городской экономики, позволяющее максимально

раскрыть новую роль центральных функций Схожий вектор развития у рынка жилья в

Новосибирске, который является с точки зрения требований внешней среды

безальтернативным центральным местом одного из крупнейших в России макрорегионов

Для городов, реализующих третью модель, пока основной акцент делается на

расширении количественных показателей роста жилищного строительства, а не

качественной роли рынка жилья в городской экономике Пятая модель функциональной

трансформации не создает благоприятных перспектив ни для количественного роста, ни

для качественного преобразования роли жилищного рынка в экономике города

21

4. Разработана методика анализа формирования локальных рынков жилья, обосновывающая основные направления анализа, содержание и специфику применения инвариантных аналитических блоков, применительно к условиям крупнейшего города.

С учетом выявленных содержательных пробелов в современном методическом обеспечении анализа рынка жилья был предложен концептуальный подход к созданию методики анализа формирования городских рынков жилья (рис 5)

В целях максимального отражения сущности рынка жилья как сложной социально-экономической системы в качестве инвариантных аналитических блоков предложены анализ рынка жилья как элемента системы локальных городских рынков и анализ рынка жилья как отраслевой и пространственно организованной системы В рамках анализа рынка жилья как элемента системы локальных рынков города основными направлениями исследования являются выявление роли города в экономике региона и страны, оценка состояния основных городских рынков с точки зрения их влияния на рынок жилья, динамика и соотношение цен на рынке жилья и других городских рынках В рамках, анализа рынка жилья как отраслевой и пространственно организованной системы основное внимание сосредоточено на изучении становления городского рынка жилья как сложной отраслевой системы и системы локальных, внутригородских рынков жилья

Предложен методический инструментарий для анализа формирования локальных рынков жилья, включающий систему статистических показателей, методику их расчета, обоснование специфики применения и особенностей качественной интерпретации для крупнейших городов В отличие от существующих методик авторский подход обеспечивает более полный учет специфики рынка жилья крупнейшего города путем обоснования характера влияния особенностей функционирования крупнейшего города на развитие рынка жилья, выявления специфики развития рынка жилья в городах, реализующих различные модели функциональной трансформации, максимального выявления сложных внутренних и внешних связей рывка жилья как элемента экономики крупнейшего города и самостоятельного элемента социально-экономического пространства.

Агрегированный аЩ)Щ локальных городских рьшкое жилья

РЫНОК жилья КАК ЭЛЕМЕНТ СИСТЕМЫ ЛОКАЛЬНЫХ РЫНКОВ ГОРОДА

Ш

Деншлизированный aiin.nu

л окал ьн ед\ городских рынков -жилья

.__

РЫНОК жилья КАК ОТРАСЛЕВАЯ И ПРОСТРАНСТВЕННО ОРГАНИЗОВАННАЯ СИСТЕМА

РОЛЬ ГОРОДА В ЭКОНОМИКЕ РЕГИОНА И СТРАНЫ

• Эволюция экономике - географического положении

■ Эволюция административного ста' туеа

• Эволюция ВНСШАНК функций городя

ОЦЕНКА СОСТОЯНИЯ ОСНОВНЫХ

ГОРОДСКИХ РЫНКОВ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ИХ ВЛИЯНИЯ НА РЫНОК ЖИЛЬЯ

• Трудовые ресурсы и рынок труда

• Потребительский рынок

• Рынок средств производства

• Финансовый рынок

• Ранжирование городов по ключевым агрегированным показателям к. паяющим на состояние рынка жилья

ДИНАМИКА И СООТНОШЕНИЯ ЦЕН НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ И ДРУГИХ ГОРОДСКИХ РЫНКАХ

• Степень сбалансированности ней на жилье, жилищной обеспеченности и ¿доходо» населении

• Динамика цен на рынке жилья других городских рынках

• Ценовая конъюнктура рынка жилья

СТАНОВЛЕНИЕ ГОРОДСКОГО

РЫНКА ЖИЛЬЯ КАК СЛОЖНОЙ ОТРАСЛЕВОЙ СИСТЕМЫ

• Генезис н стадии развития рынка жилья

• Динамика соотношения н структуры спроса и предложении

• Емкость рынка

• Институциональная инфраструктура рынка жилья» осноннме акторы, степень их влияния, конкуренции

ЛОКАЛЬНЫЕ РЫНКИ ЖИЛЬЯ ГОРОДА

Рынки, ныделцемые по качествен ным характеристикам объекта жилой недвижимости

* Рынки, выделяемые в соответствии с словинми реализации жилья

• Рынки, выделяемые на основе местоположения объекта

Рис. 5. Концептуальный подход к анализу формирования городского рынка жиль»

5. Выявлены тенденции и проблемы формирования локальных рынков жилья как элементов системы локальных рынков в пространстве крупнейшего города России, а также особенности их пространственной и отраслевой организации.

Автор опровергает упрощенные представления о более благополучной ситуации в сфере жилшщюй обеспеченности населения крупнейших городов по сравнению с Российской Федерацией в целом Как показал анализ, уровень жилищной обеспеченности в данном типе городе, как правило, ниже, чем в среднем по РФ, что еще раз подтвердило актуальность обращения к теме исследования (таблица 2)

Таблица 2. - Жилищная обеспеченность городов - миллионеров, %

Город Отношение жилищной обеспеченности в городе к средней величине по РФ Темпы роста жилищной обеспеченности, 2004 -1999, %

1999 2004 2004-2000

Волгоград 94,3 95,6 1,3 108,3

Ростов-на-Дону 97,9 94,1 -3,8 102,7

Уфа 81,3 88,8 7,5 116,7

Казань 93,8 99,0 5,2 112,8

Н.Новгород 95,8 98,0 2,2 109,2

Пермь 91,7 93,2 1,5 108,5

Самара 99,5 101,0 1,5 108,4

Екатеринбург 100,5 97,1 -3,4 103,1

Челябинск 94,8 97,1 2,3 109,3

Новосибирск 95,8 92,7 -3,1 103,3

Омск 95,8 95,1 -0,7 106,0

В ходе оценки влияния на состояние рынка жилья других городских рынков выявлено, что города, трансформирующиеся в макрорегаональные центральные места, занимают лидирующие позиции с точки зрения привлечения трудовых и финансовых ресурсов, роста доходов населения, развития потребительского рынка Выявленные в городах первой группы процессы наблюдаются и в городах второй группы, стремящихся перехватить функции макрорегаональных центров Вместе с тем, в этих городах сохраняется значительный промышленный «шлейф», они только приступают к решению вопросов реструктуризации городской экономики, а, следовательно, процесс пространственной трансформации тоже находится на ранних стадиях

Города, продолжающие сохранять функции специализированных промышленных центров, испытывают затруднения по привлечению на свою территорию трудовых и финансовых ресурсов Здесь наблюдаются менее высокие темпы роста инвестиций, номинальной заработной платы, ниже активность коммерческих банков При этом напротив, показатели развития промышленности являются максимальными по сравнению с городами, реализующими другие модели функциональной трансформации

В Новосибирске, с одной стороны, объективная необходимость реализации функций макрорегионального центра диктует необходимость ускорения процессов

24

функциональной трансформации городского социума, экономики и пространственной среды С другой стороны, этому препятствуют ограниченные объемы потребительского рынка, дефицит инвестиционных ресурсов, быстрое сокращение численности населения (в данном случае имеются в виду относительные оценки по сравнению с городами первой-второй групп) В наиболее сложной ситуации находится г Волгоград Развитие жилищного рынка тормозят низкий уровень доходов, розничного товарооборота, слабая инвестиционная активность, ограниченные ресурсы кредитования банковского сектора В обобщенном виде результаты этого анализа представлены в таблице 3

Таблица 3. - Обобщенная характеристика факторов, определяющих состояние городских рынков жилья__

Город Ценовая конъюнктура на рынке жилья Тенденции развития городских рынков, позитивно влияющие на состояние рынка жилья Тенденции развития городских рынков, негативно влияющие на состояние рынка жилья

Ростов- на- Дону Падающая, с позитивным прогнозом динамики индексов цен вторичного жилья • Быстрый рост зарплаты • Высокий среднедушевой розничный товарооборот • Высокий объем среднедушевых инвестиций • Быстрый рост кредитов на покупку жилья • Высокий удельный вес и быстрый рост безработицы • Низкая зарплата • Медленный рост розничного товарооборота, объема работ в строительстве и обеспеченности жильем • Низкая доля кредитов на покупку жилья

Н Новгород Падающая • Низкая доля безработных • Быстрый рост номинальной зарплаты, розничного товарооборота, объема работ в строительстве • Высокая доля кредитов на покупку жилья • Высокая обеспеченность жильем • Быстрый рост безработных • Низкая номинальная зарплата • Низкий объем работ в строительстве • Низкий объем и низкие темпы роста среднедушевых инвестиций • Низкие темпы роста кредитов на покупку жилья

Уфа Стабильная, с отрицательным прогнозом динамики индексов цен первичного и вторичного жилья • Быстрый рост розничного товарооборота • Высокий объем работ в строительстве • Высокая доля кредитов на покупку жилья • Быстрый рост обеспеченности жильем • Высокий удельный вес и быстрый рост безработицы • Медленный рост номинальной зарплаты, объема инвестиций и объема кредитов на покупку жилья • Низкая обеспеченность жильем

Казань Стабильная, с отрицательным прогнозом динамики индексов цен первичного и вторичного жилья • Медленный рост числа безработных • Высокий объем и быстрые темпы роста работ в строительстве • Высокий объем и быстрые темпы роста среднедушевых инвестиций • Высокая обеспеченность жильем и ее быстрый рост • Низкая номинальная зарплата и ее медленный рост • Низкий объем и медленный рост среднедушевого розничного товарооборота • Низкая доля кредитов на покупку жилья

Екатеринбург Растущая • Высокая номинальная зарплата и ее быстрый рост • Высокий розничный товарооборот и его быстрый рост • Быстрый рост инвестиций • Высокая доля кредитов на покупку жилья • Высокая обеспеченность жильем • Высокий удельный вес и быстрый рост безработных • Низкий объем и медленный рост работ в строительстве • Низкий объем среднедушевых инвестиций • Медленный рост объема кредитов на покупку жилья и жилищной обеспеченности

Волгоград Растущая • Низкая доля безработных • Быстрый рост среднедушевого розничного товарооборота • Высокий объем работ в строительстве • Быстрый рост объема кредитов на покупку жилья • Высокая обеспеченность жильем • Низкая номинальная зарплата и ее медленный рост • Низкий о&ьем розничного товарооборота • Медленный рост работ в строительстве • Низкий объем и медленный рост среднедушевых инвестиций • Низкая доля кредитов на покупку жилья

Пермь Растущая, с отрицательным прогнозом динамики индексов цен первичного и вторичного жилья • Низкая доля и медленный рост числа безработных • Высокая номинальная зарплата и розничный товарооборот • Быстрый рост объема работ в строительстве • высокий объем среднедушевых инвестиций • Высокая доля и быстрый рост кредитов на покупку жилья • Медленный рост номинальной зарплаты, объема среднедушевого розничного товарооборота и инвестиций • Низкая обеспеченность жильем

Самара Растущая • Низкая доля и медленный рост числа безработных • Высокая номинальная зарплата и розничный товарооборот • Высокая доля кредитов на покупку жилья • Высокая обеспеченность жильем • Медленный рост номинальной зарплаты, объема розничного товарооборота • Низкий объем и медленный рост работ в строительстве и инвестиций • Медленный рост объема кредитов на покупку жилья

Челябинск Растущая • Низкая доля и медленный рост числа безработных • Высокий объем и быстрый рост инвестиций • Быстрый рост кредитов на покупку жилья • Высокая обеспеченность жильем и ее быстрый рост • Низкая номинальная зарплата и ее медленный рост • Низкий объем и медленный рост среднедушевого розничного товарооборота • Низкий объем и медленный рост работ в строительстве • Низкая доля кредитов на покупку жилья

Новосибирск Растущая • Высокая номинальная зарплата и ее быстрый рост • Низкий объем и медленный рост среднедушевого розничного товарооборота • Низкий объем работ в строительстве и инвестиций • Низкая обеспеченность жильем и ее медленное изменение

Омск Растущая, со стабильным прогнозом динамики индексов цен первичного жилья • Низкая доля безработных • Быстрый рост номинальной зарплаты и розничного товарооборота • Высокий объем и быстрый рост работ в строительстве • Быстрый рост инвестиций • Быстрый рост безработных • Низкий объем розничного товарооборота • Низкая доля и медленный рост кредитов на покупку жилья • Медленное изменение жилищной обеспеченности

В ходе оценки сбалансированности основных показателей, характеризующих состояние жилищного рынка, автором отмечено, что для всех жилищных рынков крупнейших городов характерно наличие серьезных диспропорций в динамике предложенных автором показателей потенциального роста жилищной обеспеченности, потенциального роста платежеспособного спроса, доступности жилья и сбалансированности цен первичного и вторичного рынка В городах, реализующих

26

первую и вторую модели функциональной трансформации, и частично в городах, реализующих третью модель, степень несбалансированности показателей несколько ниже, чем у городов других групп Однако, в силу изначально сверхвысокой стоимости жилья, даже в городах с максимальными темпами роста номинальной заработной платы уровень трудовых доходов не обеспечивает его реальной доступности Напротив, именно в городах, реализующих первую модель функциональной трансформации, наблюдаются максимальные расхождения между ценами первичного и вторичного рынка

В ходе сравнительного анализа ценовой конъюнктуры рынка жилья и других городских рынков выделено три группы городов с растущей, стабильной и падающей конъюнктурой При этом динамика рыночной конъюнктуры не демонстрирует однозначной взаимосвязи с типом функциональной трансформации

Для растущих рынков характерны превышение индексов цен первичного жилья над индексами цен вторичного жилья, как правило, позитивный прогноз ценовой динамики, сближение значений индексов цен на рынке недвижимости, на рынке строительных услуг, потребительском рынке и рынке производителей промышленной продукции При этом индексы цен на рынке жилья ниже или примерно совпадают с индексами цен на других основных рынках города

Для падающих и стабильных рынков распространенным является прогноз снижения индексов цен в первую очередь по вторичному жилью Индексы цен на первичном и вторичном рынке жилья превышают индексы цен на других городских рынках При этом достаточно частый отрицательный прогноз ценовой динамики по городам со стабильными темпами роста цен свидетельствует о высокой неустойчивости рыночной конъюнктуры и возможности ее изменения как в сторону повышения, так и в сторону понижения

Анализ отраслевой организации рынка жилья, проведенный на примере Екатеринбурга, показал, что ключевыми тенденциями, определяющими сегодня его развитие, являются углубляющаяся сегментация рынка, формирование современной рыночной инфраструктуры и усиление взаимодействия между ее элементами, значительный неудовлетворенный спрос при ограниченно доступных источниках внешнего, государственного и банковского финансирования, несформированность механизмов стимулирования роста предложения жилья

Факторами, подтверждающими высокий уровень развития рынка жилья г Екатеринбурга, по мнению автора, являются

• существенная доля сделок, проходящих через организованный рынок, которая составляет около 80%,

• значительные масштабы рынка, которые позволяют говорить о нем как об одном

из ключевых секторов городской экономики (емкость рынка по итогам 2005 года в два

27

раза превышает объем инвестиций в основной капитал, в два с половиной раза — объем прибыли предприятий, в четыре раза - доходную часть бюджета),

• формирование устойчивых взаимосвязей между основными участниками рынка жилья, появление совместно реализуемых программ, интегрирующих развитие рынка жилья, кредитного, финансового рынка, потребительского рынка, рынка услуг и рынка средств производства,

• дифференциация и специализация спроса на жилье, несмотря на то, что он существенно превышает предложение, что ведет к быстрой сегментации рынка на основе разнообразных критериев

В ходе анализа пространственной организации рынка выявлены следующие тенденции•

• Увеличивается ценовой разрыв между городскими районами При этом максимальный средний уровень сохраняется в Центре и прилегающих к нему ценовых поясах Напротив, наиболее высокий рост цен наблюдается в отдаленных районах

• Наибольший рост предложения, т е наиболее высокая «оборачиваемость» жилья, также наблюдается в отдаленных районах, где, с одной стороны, существуют большие возможности для нового массового строительства, а с другой - сосредоточен жилищный фонд с более низкими качественными характеристиками

• Высокие цены жилья и ограниченные площади для застройки в Екатеринбурге в сочетании с развитием новых видов транспорта (метро, скоростная электричка) и усилением агломерационных эффектов активизируют процесс развития новых локальных рынков в ближайших пригородах Екатеринбурга

По мнению автора, эти пространственные дисбалансы подтверждают высказанное предположение о неравномерности процессов функциональной трансформации в разрезе городских районов и доказывает наличие существенных противоречий между социально-экономическим и пространственным развитием города При этом развитие данных противоречий носит преимущественно стихийный характер, без применения активных мероприятий городских властей по их разрешению

6. Предложены методические рекомендации по созданию системы государственной поддержки жилищного рынка, учитывающие специфику функционирования локальных рынков жилья в крупнейшем городе. Обоснована эффективность проектов комплексного освоения территории как инструмента гармонизация социально-экономического и пространственного развития.

Результаты анализа позволили выявить следующие недостатки, препятствующие превращению государственных и муниципальных жилищных программ в реальный

механизм решения жилищных проблем граждан и стабилизации развития жилищного рынка

• недостаточная ориентированность мероприятий на стимулирование роста предложения, адекватного по масштабам и структуре требованиям спроса,

• пренебрежение вопросами совершенствования деятельности строительства и промышленности стройматериалов как сектора национальной экономики,

• недооценка факторов, искажающих конкурентную ситуацию и институциональную структуру сектора жилищного строительства,

• отсутствие концентрации бюджетных ассигнований на главных направлениях и механизмов консолидации средств федерального, регионального и местного бюджетов,

• недостаточное стимулирование привлечения внебюджетных источников финансирования Программы «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»,

• недооценка региональной и локальной специфики функционирования и развития жилищного рынка в конкретных регионах, городах и сельских поселениях разных типов

В работе подчеркивается необходимость качественного изменения роли государства в поддержке развития жилищных рынков крупнейших городов, при этом отмечается, что перспективы в этой сфере связаны с новыми возможностями, открывающимися в рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» Автором выявлены наиболее вероятные риски реализации национального проекта, обоснована необходимость модификации приоритетов, источников и направлений финансирования национальных проектов в различных типах городских поселений

Проведенный в работе анализ становления и современного состояния политики государственной поддержки развития жилищного рынка убедительно показал, что именно непонимание принципиальных особенностей функционирования рынка жилья в разных типах муниципальных образований делает попытки реализации крупномасштабных государственных программ малоэффективными

Для решения этой проблемы предложен концептуальный подход,

рассматривающий деятельность по развитию рынков жилья как элемент управления социально-экономическим развитием города (рис 6) Новизну предложенного подхода определяет комплексное использование общих методов регулирования региональной и городской экономики, направленных на оптимизацию социально-экономического развития города как целостного экономического субъекта, и специализированных отраслевых методов регулирования рынка недвижимости и рынка жилья как его составляющей

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УРОВЕНЬ

УРОВЕНЬ СУБЪЕКТА РФ

Управление процессами трансформации функций города в

социально -экономическом пространстве

Управление развитием основных секторов городской экономики

Управление развитием системы городских рынков

Создание благоприятных социально - экономических условий для развития жилищного рынка

Обеспечение сбалансированности развития жилищного рынка и других рынков и секторов городской экономики

Стабильное экономическое развитие города

Формирование благоприятной социальной среды

Управление развитием конкретных рынков

Обеспечение сбалансированного развития

жилищного рынка как самостоятельного элемента экономики города

Формирование благоприятной пространственной среды

Рис. 6. Стимулирование рынка жилья как элемент управления социально -экономическим развитием крупнейшего города

Автором выделяются ключевые процессы управления экономикой крупнейшего города, затем оценивается, какое влияние эти управленческие воздействия оказывают на развитие жилищного рынка и каким образом могут быть интегрированы и взаимоувязаны управленческие решения, объектом которых является экономика города в целом и рынок жилья как ее элемент Существенное внимание уделено выявлению приоритетных направлений совершенствования традиционных

30

отраслевых методов регулирования рынка жилья, направленных как на стимулирование спроса и предложения, так и на создание общих благоприятных рыночных условий

Подчеркнута необходимость координации действий органов власти и частно-хозяйствующих субъектов при реализации проектов комплексного освоения городской территории В целях наиболее оптимальной координации усилий и объединения финансовых возможностей для реализации подобных проектов предложен механизм формирования института частно-государственного партнерства и варианты распределения полномочий и ответственности между его участниками Конечной целью предложенных рекомендаций является достижение сбалансированности социально-экономического и пространственного развития крупнейшего города

Всесторонне проанализирована практика реализации проектов комплексного освоения территории в крупнейших городах страны и сформулировано, что их ключевым отличием от проектов массового жилищного строительства является создание новой городской среды Выявлены характеристики комплексного освоения территории города кис конечного продукта деятельности девелоперских компаний

Сделан вывод, что наибольших успехов в реализации проектов комплексного освоения территории на сегодня добился Екатеринбург При этом особое внимание уделено оценке роли новых районов как в решении проблем жилищной

обеспеченности, так и в решении системных проблем социально-экономического развития города В качестве таких системных проблем социально-экономического развития города выделяются снижение нагрузки на объекты автодорожного хозяйства, реиндустриализация города, создание единого сервисного пространства дня жителей с разным уровнем доходов, создание новых рабочих мест, оптимизация транспортно-логистических потоков

По итогам анализа сделан вывод о возможности использования организационной схемы проекта комплексного освоения территории, реализуемой сегодня в Екатеринбурге, в качестве типовой для крупнейших городов страны При этом отмечено, что цели этих проектов будут отличаться в зависимости от реализуемой модели развития конкретного крупнейшего города В городах, трансформирующихся в центральные места макрорепюнального уровня, проекты комплексного освоения территории становятся локальными точками роста, реализующими качественно новые условия для сбалансированности социально-экономического и пространственного развития города В городах, реализующих вторую модель, необходимо учитывать, что процесс социально - экономической трансформации еще далек от завершения В силу этого, еще не произошло четкое выделение тех территорий, которые могут стать новыми

полюсами пространственного и социально-экономического развития В городах третьей группы важно, чтобы цели проектов не были сведены только к созданию территорий массового жилищного строительства Для Волгограда - только после определения вектора социально-экономической трансформации следует приступать к разработке проектов, требующих радикальной пространственной перестройки городской среды

Таким образом, поставленные диссертантом цели и задачи исследования получают свое логическое завершение в ходе апробации разработанных теоретико-методологических положений и подходов как в сфере анализа формирования локальных рынков жилья крупнейших городов страны, так и в сфере разработки мероприятий по совершенствованию их государственной поддержки

Основные публикации по теме диссертации

По теме диссертационного исследования опубликовано 36 работ общим объемом 79,9 п л, в т ч авторского текста 49,7 п л

Из них наиболее полно отражают содержание диссертации следующие публикации

Монографии

1 Придвижкин СВ. Федеральные, региональные и муниципальные жилищные программы в Российской Федерации Екатеринбург Изд-во УрО РАН, 2006 123 с 7,7 п л

2 Придвижкин С В Анализ рынков жилья крупнейших городов Российской Федерации теория, методика, практика. Екатеринбург Изд-во УрАГС, 2006 188 с. 11,8 п л

3 Придвижкин С В Методика анализа рынка жилья крупнейших городов России Екатеринбург Изд-во УрАГС, 2006 108 с 6,7 п л

4 Национальные проекты в регионах России / Под ред ИД Тургель Екатеринбург Изд-во УрАГС, 2006 168 с 10,5 п л (коллективная монография, авторских-2,1 п. л)

5 О возможностях приобретения жилья и улучшения жилищных условий в Свердловской области / Под ред С В Придвижкина. Екатеринбург Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Свердловской области, 2005 174 с 10,1п л (коллективная монография, авторских -1,5 п л )

6 Социально-экономическое развитие российских городов в условиях реформы местного самоуправления Изд-во УрАГС, 2006. 145 с 9,1 п л (коллективная монография, авторских - 1п л )

Статьи в журналах, рекомендуемых ВАК

7 Придвижкин С В. Реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в регионах Уральского федерального округа // Известия Уральского государственного экономического университета. 2006 №2 С 82-88 0,6 п л

8 Придвижкин С В Рынок недвижимости как пространственная социально-экономическая система // Вестник Уральского государственного технического университета 2006. Вып 8,№1 С 24-31 0,6 п л

9 Придвижкин С В Эволюция территориальных программ жилищного финансирования//Финансы и кредит 2006 №24 С 59-70 1,3 п л

10 Придвижкин С В Эффективность механизмов реализации национального проекта «Достойное жилье - гражданам России» федеральный и региональный уровень // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия «Социально-гуманитарные науки» 2006 Вып 4, №8(48) С 225-229 0,6 п л

11 Тургель И Д, Придвижкин С В Система государственного финансирования жилищного строительства проблемы становления и перспективы развития // Финансы и кредит 2006 № 18 С 16-26 1,2 п л (авторских -0,8 п л )

Статьи в других журналах

12 Придвижкин С В Государственное управление недвижимостью в советский период от военного коммунизма - к началу перестройки // Чиновник 2006 № 1 С 74-79 0,8 п л

13 Тургель ИД, Придвижкин С В Рынок недвижимости как сложная пространственная система теория и методология анализа // Региональная экономика теория и практика 2006 № 6 С 22-31 1,1 п л (авторских - 0,6 п л )

14 Придвижкин С В Исторический опыт управления городской недвижимостью в России // Чиновник 2005 №5 С 72-76 0,8 п л

15 Придвижкин С Факторный анализ развития рынка доступного жилья экономические и административные барьеры и механизмы повышения доступности жилья для населения (часть 1) // Стройкомплекс Среднего Урала 2005 №4 С 8-11 0,6 п л

16 Придвижкин С Факторный анализ развития рынка доступного жилья экономические и административные барьеры и механизмы повышения доступности жилья для населения (часть 2)//Стройкомплекс Среднего Урала 2005 №5 С 7-И 0,7 п л

Научные доклады (препринты)

17 Механизмы увеличения доступности приобретения жилья развитие ипотеки и кредитно-накопительных схем I Под ред С В Придвижкина Екатеринбург Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства, 2005 60 с 3,7 п л (авторских - 0,5 п л )

18 Придвижкин С В Муниципальное хозяйство содержание, особенности, пути реформирования Екатеринбург УрАГС, 2003 40 с 2,5 п л

19 Придвижкин С В Теория и методология пространственного подхода к исследованию рынков Екатеринбург УрАГС, 2003 14 с 0,9 п л

20 Придвижкин С В История развития системы управления городской недвижимостью Екатеринбург Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства, 2002 26 с 1,6 п л

21 Придвижкин С В Государственная поддержка жилищного строительства и приобретения жилья за рубежом Екатеринбург Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства, 2002 18 с 1,1 п л

22 Придвижкин С В Место Екатеринбурга в системе крупнейших городов страны Екатеринбург Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства, 2001 24 с 1,5 п л

Публикации в научных сборниках

23 Придвижкин С В Перспективы реформирования системы управления муниципальной собственностью II Современные проблемы управления Сб тр по материалам науч-практ. конф Владивосток Изд-во ДВГТУ, 2006 С 64-67 0,2 п л

24 Тургель И Д, Придвижкин С В Зарубежный опыт организации деятельности агентств городского маркетинга // Маркетинг теория и практика Часть 2 Сб науч тр по материалам всерос науч -практ конф Магнитогорск МГТУ, 2006 С 302305 0,4 п л (авторских - 0,2 п л)

25 Придвижкин С В Роль ипотечного кредитования в развитии городского рынка недвижимости // Конкурентоспособность территорий и предприятий во взаимозависимом мире Сб тр по материалам Девятого Всерос форума молодых ученых Екатеринбург Изд-во УрГЭУ, 2006 С 162-163 0,1 п л

26 Придвижкин СВ. Приватизация как инструмент преодоления кризисных тенденций в развитии государственного сектора РФ // Проблемы и пути развития

33

современных экономических систем Сб тр по материалам межд науч конф H Новгород Изд-во ННГУ им H И Лобачевского, 2006 С 32-34 0,2 п л

27 Придвижкин С В Эволюция и перспективные направления развития системы государственного регулирования рынка недвижимости// Государственная и муниципальная служба в условиях формирования гражданского общества и рыночной экономики опыт, проблемы, перспективы Сб науч тр по материалам Третьей всерос науч-практ конф Челябинск Челябинский институт (филиал) УрАГС, 2005 С 189-201 0,6 п л

28 Придвижкин С В Основные направления федеральной политики повышения инвестиционной привлекательности российских регионов //Механизмы повышения эффективности инновационной деятельности в регионе Сб науч докл Междунар науч -практ конф Барнаул АлтГТУ, 2005 С 149 -152 0,3 п л

29 Придвижкин С В Методические проблемы использования докладов о результатах деятельности субъектов бюджетного планирования //Управление государственным сектором экономики технологии и инструменты Сб науч тр по материалам Второй Всерос науч -практ конф Екатеринбург УрГЭУ, 2005 С 276-278 0,2 п л

30 Придвижкин С В, Тургель И Д Перспективные направления реформирования государственного и муниципального сектора экономики РФ// Реформирование экономики проблемы и решения В 2-х ч Ч 2 Материалы Второй межрегиональной научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых /Алт гос техн ун-т, БТИ-Бийск Изд-во Алт гос техн ун-та, 2005 С 23-26 0,4 п л (авторских - 0,2 п л )

31 Придвижкин С В Эффективность функционирования предприятий государственного сектора экономики//Конкурентоспоеобность территорий и предприятий во взаимозависимом мире Сб тр по материалам Восьмого Всерос форума молодых ученых Екатеринбург Изд-во УрГЭУ, 2005 С 285 0,1 п л

32 Придвижкин С В Эффективность использования муниципальной собственности текущие и перспективные оценки // Государственное и местное самоуправление социально-экономическими процессами на территории муниципальных образований Сбнауч тр по материалам межрег науч-практ конф Екатеринбург. УрАГС, 2004 С 139-143 0,3 п л

33 Тургель И Д, Придвижкин С В Стратегическое управление как технология государственного воздействия па территориальное развитие// Проблемы экономики и статистики в общегосударственном и региональном масштабах Сб тр по материалам Первой Всерос науч-практ конф Пенза ПГСХА, 2004 С211-215 0,3 пл (авторских -0,2 п л)

34 Тургель И Д, Придвижкин С В Государственная собственность как фактор стабилизации экономики индустриально развитых стран II Стабилизация экономического развития Российской Федерации Сб тр по материалам Третьей Всерос науч -практ конф Пенза ПГСХА, 2004 С 275-278 0,3 п л (авторских - 0,2 п л )

35 Тургель И Д, Придвижкин С В. Проблемы государственного регулирования градостроительной деятельности // Опыт и проблемы социально-экономических преобразований в условиях трансформации общества регион, город, предприятие Сб тр по материалам Второй междунар науч.-практ конф Пенза ПГСХА, 2004 С 247-250 0,3 п л (авторских - 0,2 п л )

36 Тургель ИД, Дроздова ИВ, Придвижкин С В Политика занятости как инструмент адаптации населения к структурным сдвигам в экономике моноспециализированных городов// Проблемы повышения конкурентоспособности трудовых ресурсов. Сб тр. по материалам второй межрег науч-практ конф Бийск Изд-во Бийского технологического института, 2004 С 51-54 0,7 п л (авторских - 0,4 п л )

Подписано в печать 03 08 2007 г Формат 60x84 '/16 Уел п л 1,86 Тираж 130 экз Заказ 1111

О гпечатано с I о 1 ово1 о оригинал-макета в типографии АМБ

620144, г Екатеринбург, ул Фрунзе, 96 Тел 251-65-96,251-66-04, 269-55-74

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктора экономических наук, Придвижкин, Станислав Викторович

Введение.

Глава 1. Теория и методология исследования локального рынка жилья круп- 15 нейшего города

1.1. Теоретические основы исследования рынка недвижимости как слож- 15 ной социально-экономической системы

1.2. Методология анализа рынка недвижимости.

1.3. Формирование рынка жилья как ключевого элемента российского рынка недвижимости.

1.4. Особенности становления рынка жилья крупнейшего города в уело- 77 виях функциональной трансформации.

Глава 2. Научно-методические основы анализа формирования локального рын- 97 ка жилья

2.1. Современное состояние методического обеспечения анализа рынка 97 жилья.

2.2. Методические рекомендации по проведению анализа рынка жилья 114 как элемента системы локальных рынков крупнейшего города.

2.3. Исследование рынка жилья крупнейшего города как отраслевой и 128 пространственно организованной системы.

Глава 3. Тенденции и проблемы формирования рынков жилья как элементов 142 системы локальных рынков крупнейших городов России

3.1. Анализ взаимосвязей рынка жилья в системе локальных рынков 142 крупнейших городов.

3.2. Оценка сбалансированности развития городских рынков жилья.

3.3. Сравнительный анализ динамики конъюнктуры локальных рынков 170 крупнейших городов России.

Глава 4. Становление пространственной и отраслевой организации локальных 187 рынков жилья в крупнейшем городе (на примере г. Екатеринбурга)

4.1. Характеристика жилищного рынка г. Екатеринбурга и его основных 187 участников.

4.2. Тенденции формирования локальных рынков жилья, обладающих от- 205 носительной пространственной мобильностью.

4.3. Тенденции формирования локальных рынков жилья, обладающих от- 221 носительной пространственной немобильностью.

Глава 5. Деятельность государственных и местных органов власти по поддержке 237 формирования локальных жилищных рынков

5.1. Российский опыт реализации жилищных программ: федеральный, ре- 237 гиональный и местный уровень.

5.2. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам 263 России» как качественно новый этап становления государственной поддержки жилищного рынка.

5.3. Рекомендации по совершенствованию государственной поддержки фор- 277 мирования жилищных рынков крупнейших городов

5.4. Комплексное освоение территории как инструмент преодоления 292 противоречий пространственного и социально-экономического развития крупнейшего города

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование локальных рынков жилья в пространстве крупнейших городов"

Актуальность темы исследования. Вступление России в трансформационный период стало движущей силой для начала глубоких преобразований, охватывающих практически все сферы экономической, политической и социальной жизни страны. Особая роль в формировании новой системы отношений принадлежит крупнейшим городам, выступающим в качестве пространственных центров социально-экономической трансформации и локомотивов общественного прогресса.

Однако, формирующаяся система отношений в обществе, основанная на многосубъектном балансе интересов, потенциально обладая неизмеримо большими резервами социальной эффективности, в то же время существенно обостряет проблемы развития крупнейших городов, сформировавшиеся еще в советский период. При этом в существующем многообразии проблем, особую остроту приобретает проблема обеспечения населения жильем, ведущая к появлению комплекса негативных социально-экономических, политических и психологических последствий, среди которых наиболее деструктивными являются усиление пространственной дифференциации качества жизни, рост социальной дифференциации, потеря доверия к политическим институтам и традиционным нравственным ценностям в силу невозможности удовлетворения жизненно важной человеческой потребности, ограничение инвестиционной активности и экономического роста. При этом спекулятивный рост цен и углубление количественных и качественных дисбалансов между спросом и предложением жилья, в отсутствие адекватных механизмов государственной поддержки, делают население крупнейших городов заложниками непродуманной государственной политики, лишающей людей позитивных жизненных перспектив.

В этих условиях колоссальное практическое значение приобретает разработка качественно новой системы государственной поддержки развития локальных жилищных рынков, смягчающей, а в перспективе и преодолевающей, существующие дисбалансы спроса и предложения. Однако ее формирование затрудняется в силу, с одной стороны, отсутствия комплексных методологических подходов к анализу формирования локальных рынков жилья крупнейших городов, переживающих сложный процесс трансформации своих функций, а с другой - в силу недостаточной разработанности вопросов, связанных с особенностями государственной поддержки развития жилищных рынков. Таким образом, выполненная работа позволит в определенной степени восполнить существующий сегодня «дефицит» теоретико-методологических и практических разработок по вопросам формирования локальных жилищных рынков крупнейших городов, что в свою очередь может создать прочную основу для стабилизации негативных процессов и гармонизации процессов социально-экономического и пространственного развития данного типа поселений.

Острота и масштабы распространения вышеназванных проблем определяют безусловную практическую значимость и социальную востребованность выполненного исследования.

Степень разработанности проблемы исследования. Несмотря на активно ведущееся обсуждение жилищных проблем населения крупнейших городов, проблемы формирования локальных жилищных рынков в пространстве крупнейших городов пока не получили адекватного отражения в современной экономической литературе. Вместе с тем достаточно глубокая разработка вопросов, связанных с темой предложенного исследования, создает основу для решения поставленных задач.

К концу XX века в теории региональных исследований сформировались теоретико-методологические положения, акцентирующие внимание на общности закономерностей, определяющих развитие различных видов региональных рынков (Л. Берри, А.Вебер, В. Кристаллер, В. Лаунгардт, А.Леш, Д. Рикардо, И.Г. фон Тюнен). Существенный вклад в формирование представлений о методологии анализа состояния региональных рынков внесли работы исследователей рыночной конъюнктуры А. Вагнера, В. Зомбарта, У. Митчелла. Напротив, исследования, связанные со спецификой развития отдельных рынков товаров и услуг, функционирующих в рамках определенной территории, развивались значительно медленнее, что в свою очередь обусловило и отставание в исследовании рынка недвижимости как элемента системы рынков определенной территории.

Важное место в понимании закономерностей развития локальных рынков недвижимости, формирующихся на уровне города, занимают теории авторов Чикагской школы, в частности, теории кольцевой модели города Э.Бёрджеса, секторальной модели города Х.Хойта, полицентрической (многоядерной) модели Е. Ульмана-К. Харриса.

Значительную роть в формирование представлений о рынке недвижимости как сферы взаимодействия предприятий определенной отрасли внесли работы представителей теории организации отраслевых рынков К. Викселя, Дж. Робинсон, X. Хотеллинга, Э.Чемберлина, Ф.Эджуорта, которые заложили основы теории несовершенной конкуренции. Вместе с тем, проблемы анализа конкурентной ситуации на рынке, обладающем относительной пространственной немобильностью, не привлекли должного внимания исследователей.

Развернутое отражение вопросы развития российского рынка недвижимости и его отдельных элементов находят в трудах А.Н. Асаула, В.И.Бузырева, Н.В. Булановой, В.А.

Горемыкина, B.B. Григорьева, А.И. Острина, А.В Руднева, B.C. Чекалина. Начинает формироваться массив литературы, посвященной анализу отдельных видов деятельности на рынке недвижимости, в частности, в работах Е.П. Дудина, С.Н. Максимова, А.К. Щукина раскрываются вопросы развития девелопмента. Появляются работы (A.B. Карасева, И.А. Рахмана, Н.М. Синицыной, Р. Страйка, Е.М. Штейна), посвященные выявлению специфики развития рынка жилья, как ключевого элемента рынка недвижимости на общероссийском и локальном уровнях в условиях транзитивной экономики. Однако до сих пор вопросы методологии исследования данного рынка как сложной пространственной регулируемой социально-экономической системы остаются недостаточно изученными.

Важное значение для понимания закономерностей функционирования рынка жилья, действующего в рамках определенной территории, имеют труды в сфере регионального анализа. Так, в работах Е.Г. Анимицы, Н.Ю. Власовой, А.Ю. Даванкова, В.Н. Задо-рожного, И.В. Князевой, В.Я. Любовного, А.И. Татаркина, И.Д. Тургель начинает закладываться методология анализа специфики функционирования различных типов городских поселений и функционирующих в их рамках рынков. При этом особого внимания заслуживают работы российских авторов, посвященные выявлению специфики развития именно крупнейших городов как в советский, так и в постсоветский период (Е.Г. Аними-ца, В.С Боголюбов, Н.Ю. Власова, Б. М. Гринчель, Б. С. Жихаревич, Г.М. Лаппо, В.И. Лексин, О.П.Литовка, А.И. Татаркин).

Методологические проблемы диагностики регионального социально-экономического развития исследованы в работах О.Г. Дмитриевой, Дж. Маргулис, A.C. Новоселова, Д. Уэйнтрауб, Р.И. Шнипера.

Большой исследовательский опыт сегодня накоплен в формировании методологии исследования отдельных рынков как в классической рыночной, так и в трансформационной экономике. В условиях трансформационной российской экономики в трудах E.H. Геворкян, И.В.Дроздовой, В.В.Пациорковского, Э.В. Пешиной, Г.Г.Руденко, Н. Семилюти-ной наиболее подробное освещение получили проблемы, связанные с анализом рынка труда, финансовых рынков, потребительского рынка.

Активный интерес ученых в последнее время вызывают вопросы государственного регулирования рынков жилья и инструментов государственной поддержки платежеспособного спроса (М.И.Калинин, H.A. Кричевский, Л.Э. Лимонов, П.П. Макагонов, H.H. Рогожина). Вместе с тем, интересы исследователей обычно не связаны с выявлением специфики государственной поддержки развития рынков жилья в определенных типах городских поселений, к которым относится и крупнейший город.

Отсутствие целостной концепции, обеспечивающей комплексное решение поставленной проблемы в современных условиях, недостаточная разработанность ее отдельных аспектов определили общий замысел исследования, состоящий в том, чтобы системно, используя единую методологию, исследовать формирование локальных рынков жилья с учетом специфики их функционирования в пространстве крупнейших городах Российской Федерации.

Объект исследования - локальные рынки жилья крупнейших городов России с численностью населения от 1 до 3 млн. чел.

Выбор объекта исследования обусловлен, во-первых, остротой социально-экономических, пространственных, политических, морально-психологических проблем, возникающих в силу глубоких противоречий в развитии российского рынка жилья как на уровне страны в целом, так и на уровне городских поселений. Во-вторых, уникальностью роли крупнейших городов России в территориальной организации хозяйства и расселения, что обуславливает опережающий характер развития жилищных рынков в них по сравнению с иными типами городов.

Предмет исследования - этапы, тенденции формирования и государственная поддержка локальных рынков жилья крупнейших городов.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке теоретико-методологических основ формирования и управления локальными рынками жилья в пространстве крупнейших городов.

Для достижения целей диссертационного исследования автором были поставлены следующие задачи:

1. Развитие теории формирования рынка недвижимости в рыночных условиях: уточнение категориального аппарата, обоснование трактовки рынка недвижимости как сложной полиструктурной, регулируемой социально-экономической системы и путей повышения эффективности его государственного регулирования.

2. Разработка методологии анализа формирования рынка недвижимости, учитывающей специфику данного рынка как сложной полиструктурной социально-экономической системы, действующей в рамках определенного типа поселений; выявление особенностей внутренней и внешней среды крупнейшего города, детерминирующих модификацию количественных и качественных характеристик рынка жилья.

3. Проведение сравнительного анализа современного методического обеспечения исследования рынков жилья и разработка методики анализа городского жилищного рынка, формирующегося в пространстве крупнейшего города.

4. Выявление тенденций и проблем формирования и управления рынками жилья как элементами системы локальных рынков крупнейших городов России; анализ их пространственной и отраслевой организации.

5. Обоснование методических рекомендаций по совершенствованию государственной поддержки формирования жилищного рынка крупнейших городов и организации частно-государственного партнерства для реализации проектов комплексного освоения городских территорий.

Теоретической и методологической основой исследования стала совокупность научных макроподходов, имеющих различные концептуальные основания.

Во-первых, это теории региональных и локальных рынков, позволяющие изучать формирование рынка жилья как элемент становления рыночной системы, объединяющей рынки различных товаров и услуг, действующие на разных пространственных уровнях.

Во-вторых, это экономическая теория, включающая институциональные и неоклассические теории, позволяющие выявить новые аспекты в исследовании пространственной немобильности факторов производства и ее влияния на развитие территориальных рынков.

В-третьих, это теория пространственного развития, которая обосновывает существование исторически сложившихся, устойчивых территориальных социально-экономических образований в виде городских поселений и систем, обладающих собственной специфической логикой развития и управления.

В-четвертых, это теория отраслевых рынков, которая позволяет выявить специфику развития рынка жилья как сферы, интегрирующей участников, действующих на разных стадиях технологического цикла создания, функционирования и оборота объектов недвижимости.

В-пятых, это теории экономики города, позволяющие выявить специфику эволюции, функционирования и модели функциональной трансформации различных типов городских поселений, действующих в разных странах, с резко различающимися условиями внешней и внутренней среды.

Основным методологическим подходом послужила общая теория систем, в рамках которой рынок жилья изучается как сложная полиструктурная, регулируемая система, состоящая из множества разнокачественных компонентов (подсистем, структур), связанных между собой различными видами зависимостей и отношений.

Для решения поставленных задач в диссертационном исследовании использовались следующие теоретические и эмпирические методы исследования. Это общенаучные теоретические методы факторного анализа, теории систем, сравнительно-исторического, кросс-регионального и кросс-национального анализа, а также теоретические методы экономики развития, теории регионального развития и экономики города.

Совокупность использованных в ходе исследования эмпирических методов включает в себя количественные экономико-математические методы имитационного моделирования, прогнозирования, теории аппроксимации; экономико-статистические методы (методы средних и относительных величин, методы анализа социально-экономической динамики, методы анализа статистических распределений, экстраполяции), а также методы экспертных оценок, социологического опроса, аналогий, диагностирование и мониторинг.

Информационную базу диссертационного исследования составили следующие типы источников: законодательные акты, нормативно-правовые документы, регулирующие процесс формирования городских рынков жилья и деятельность государственных и местных органов власти по стимулированию его развития; опубликованные материалы государственной и муниципальной статистики; неопубликованные материалы, включающие материалы муниципальной статистики и первичные документы городских администраций; результаты исследований, проведенных при непосредственном участии автора; статистические материалы Уральской палаты недвижимости; фактический материал, содержащийся в монографических исследованиях отечественных и зарубежных экономистов и в периодической литературе.

Использование источников по теме работы, при их комплексном изучении, дополнении, сопоставлении, использовании графо-аналитических и количественных методов обработки статистической информации, позволяет решить поставленные в диссертации задачи. Достоверность результатов обеспечивается использованием системы научных методов, адекватных целям и задачам, поставленным в диссертационной работе, опорой на фундаментальные экономические исследования, применением большого массива статистической информации.

Научную новизну диссертационного исследования характеризуют следующие теоретико-методологические, методические и практические результаты.

Обоснованы направления развития теории рынка недвижимости в современных условиях. На основе выявления специфики реализации принципа пространственной немобильности объектов недвижимости уточнено содержание ключевых понятий, характеризующих данный рынок. Предложена трактовка рынка недвижимости как сложной полиструктурной, регулируемой социально-экономической системы. Обоснована специфика применения инструментов государственной поддержки ( п. 5.6 Паспорта специальности 08.00.05 (региональная экономика) ВАК РФ).

Разработана методология анализа формирования рынка недвижимости, учитывающая специфику его функционирования как сложной полиструктурной, регулируемой социально-экономической системы (п. 5.6 Паспорта специальности 08.00.05 (региональная экономика) ВАК РФ).

Охарактеризованы особенности внешней и внутренней среды крупнейшего города, детерминирующие формирование локальных рынков жилья; предложен методический подход для выявления моделей трансформации функций крупнейших городов (п. 5.6 Паспорта специальности 08.00.05 (региональная экономика) ВАК РФ).

Разработана методика анализа формирования городского рынка жилья, включающая основные направления анализа, содержание и специфику применения инвариантных аналитических блоков (п. 5.9 Паспорта специальности 08.00.05 (региональная экономика) ВАК РФ).

Выявлены тенденции и проблемы формирования локальных рынков жилья как элементов системы локальных рынков крупнейших городов России, а также особенности их пространственной и отраслевой организации (п. 5.6 Паспорта специальности 08.00.05 (региональная экономика) ВАК РФ).

Предложены методические рекомендации по созданию системы государственной поддержки формирования жилищного рынка, учитывающие специфику функционирования локальных рынков жилья в пространстве крупнейшего города. Обоснована эффективность проектов комплексного освоения территории как инструмента гармонизации социально-экономического и пространственного развития (п. 5.15 Паспорта специальности 08.00.05 (региональная экономика) ВАК РФ).

Практическая значимость работы определяется возможностью использования ее выводов и рекомендаций для решения методологических и организационных задач по анализу формирования рынков жилья как элементов городской экономики и разработке государственной и местной политики поддержки развития жилищных рынков крупнейших городов.

Практические результаты исследования могут найти применение:

• в законодательной и нормотворческой деятельности представительных органов субъектов РФ и местного самоуправления, регулирующих процесс развития рынков жилья;

• в организационно-управленческой деятельности исполнительных органов региональной власти при разработке программ и планов развития территориальных систем хозяйства и расселения;

• в организационно-управленческой и практической деятельности городских органов местного самоуправления, разрабатывающих программы и планы социально-экономического развития города в целом и стимулирования развития жилищного рынка в частности;

• в деятельности региональных и городских ассоциаций и объединений риэлтеров и других субъектов рынка недвижимости при разработке прогнозов развития городских жилищных рынков;

• в педагогической деятельности преподавателей ВУЗов, выпускающих специалистов по региональной и муниципальной экономике, государственному и муниципальному управлению.

Публикации. По результатам исследования опубликовано 36 научных работ, из них 6 монографий, общим объемом 79,9 печ. листа (в т.ч. авторских 49,7 печ. листа), в ведущих рецензируемых журналах и изданиях, определенных ВАК-5 ("Финансы и кредит", "Известия Уральского государственного экономического университета", "Вестник ЮжноУральского государственного университета" и др.).

Апробация работы. Разработанные в диссертации теоретические и практические положения были доложены на 14 международных, общероссийских и межрегиональных научно - практических конференциях, симпозиумах и семинарах, в том числе: Межрегиональная научно-практическая конференция «Современные проблемы управления» (Владивосток, 2006); Всероссийская научно-практическая конференция «Маркетинг - теория и практика» (Магнитогорск, 2006); Девятый всероссийский форум молодых ученых «Конкурентоспособность территорий и предприятий во взаимозависимом мире» (Екатеринбург, 2006); Международная научная конференция «Проблемы и пути развития современных экономических систем» (Н.Новгород, 2006); Третья Всероссийская научно-практическая конференция «Государственная и муниципальная служба в условиях формирования гражданского общества и рыночной экономики: опыт, проблемы, перспективы» (Челябинск, 2005); Международная научно-практическая конференция «Механизмы повышения эффективности инновационной деятельности в регионе» (Барнаул, 2005); Вторая Всероссийская научно-практическая конференция «Управление государственным сектором экономики: технологии и инструменты» (Екатеринбург, 2005); Вторая межрегиональная научно-практическая конференция «Реформирование экономики: проблемы и решения» (Бийск, 2005); Восьмой всероссийский форум молодых ученых «Конкурентоспособность территорий и предприятий во взаимозависимом мире» (Екатеринбург, 2005); Межрегиональная научно-практическая конференция «Государственное и местное самоуправление социально-экономическими процессами на территории муниципальных образований» (Екатеринбург, 2004); Вторая межрегиональная научно-практическая конференция «Проблемы повышения конкурентоспособности трудовых ресурсов» (Бийск, 2004); Первая Всероссийская научно-практическая конференция «Проблемы экономики и статистики в общегосударственном и региональном масштабах» (Пенза, 2004); Третья Всероссийская научно-практическая конференция «Стабилизация экономического развития Российской Федерации» (Пенза, 2004); Вторая Всероссийская научно-практическая конференция «Опыт и проблемы социально-экономических преобразований в условиях трансформации общества: регион, город, предприятие» (Пенза, 2004).

Теоретические, методологические и методические разработки автора доведены до конкретных научно-практических рекомендаций и нашли применение в деятельности:

• Правительства Свердловской области при разработке Схемы развития и размещения производительных сил Свердловской области до 2015 года; проектов комплексного развития городских территорий;

• Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Свердловской области при реализации Программы поддержки жилищного строительства на площадках массовой жилой застройки; создании региональной системы ипотечного жилищного кредитования; разработке Программы действий по увеличению объемов строительства доступного жилья в Свердловской области;

• Администрации г. Екатеринбурга при разработке и реализации Стратегического плана развития города, Генерального плана развития города, проектов комплексного освоения территории;

• Уральской палаты недвижимости при разработке прогнозов развития рынков жилья городов Свердловской области.

Результаты исследования и предложения автора по теме диссертации использованы при выполнении НИР «Диагностика финансово-экономических последствий реформирования местного самоуправления», осуществленной по заказу Российской академии государственной службы при Президенте РФ (2003-2004 гг.).

Теоретические положения и результаты исследования внедрены в практику учебного процесса Уральской академии государственной службы, Уральского государственного технического университета, Российского государственного профессионально-педагогического университета и др. Внедрение результатов диссертационной работы документально подтверждено актами, прилагаемыми к диссертации.

Структура работы. Цели и задачи диссертационного исследования, используемые методы анализа статистического материала и фактической информации предопредели выбор структуры работы. Основное содержание работы изложено на 346 страницах и состоит из введения, пяти глав, заключения, списка использованной литературы, 72 таблиц, 77 рисунков, 14 приложений.

Во Введении определяется общий замысел диссертационного исследования, содержится обоснование актуальности темы, формулируются цели и задачи исследования, раскрывается научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Теория и методология исследования локального рынка жилья крупнейшего города» раскрываются теоретические основы исследования рынка недвижимости; выявляется специфика его функционирования как сложноорганизованной полиструктурной, регулируемой системы. Выявляются особенности становления и перспективы рынков жилья в пространстве крупнейших городов страны, реализующих различные модели трансформации функций.

Во второй главе «Научно-методические основы анализа формирования локального рынка жилья» конкретизируются предлагаемые концептуальные подходы с учетом специфики функционирования рынка жилья в пространстве крупнейшего города. В этой главе содержатся методические рекомендации по проведению анализа развития рынка жилья, с одной стороны, как элемента системы локальных рынков крупнейшего города, а с другой стороны, как сложной отраслевой и пространственно-организованной системы.

В третьей главе «Тенденции и проблемы формирования рынков жилья как элементов системы локальных рынков крупнейших городов России» проводится практическая апробация разработанных методических рекомендаций, в ходе которой анализируются взаимосвязи и взаимодействия рынка жилья с другими локальными рынками крупнейшего города, осуществляется оценка сбалансированности развития рынка жилья и сравнительный анализ динамики ценовой конъюнктуры локальных рынков крупнейших городов РФ.

В четвертой главе «Становление пространственной и отраслевой организации локальных рынков жилья в крупнейшем городе (на примере г. Екатеринбурга)» выполняется практическая апробация методических рекомендаций, позволяющая охарактеризовать становление и состояние жилищного рынка г. Екатеринбурга и его основных участников; выявить тенденции развития локальных рынков жилья г. Екатеринбурга, обладающих относительной пространственной немобильностью и относительной пространственной мобильностью.

В пятой главе «Деятельность государственных и местных органов власти по поддержке формирования локальных жилищных рынков» всесторонне анализируется опыт реализации жилищных программ в России в досоветский и постсоветский периоды, предлагаются методические рекомендации по совершенствованию государственной поддержки развития городского жилищного рынка с учетом специфики моделей трансформации функций крупнейших городов. Анализируется опыт реализации проектов комплексного освоения городских территорий как инструментов преодоления противоречий пространственного и социально-экономического развития крупнейшего города.

В Заключении подведены итоги осуществленного исследования, сформулированы основные выводы теоретического, методического и прикладного значения.

Приложения содержат обширные статистические материалы, характеризующие особенности развития рынков жилья и социально-экономическое положение крупнейших городов страны.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Придвижкин, Станислав Викторович

Результаты исследования локальных рынков, выделяемых на основе критериев качества жилья и условий реализации, позволяют выделить следующие особенности, которые, на наш взгляд, характерны именно для городов - флагманов процессов функциональной трансформации.

1. Существенное повышение требований к качественным характеристикам объектов жилья. Эти требования во «флагманских» крупнейших городах вплотную приближаются к требованиям, сформировавшимся на жилищных рынках Москвы и С.Петербурга. Рост качественных требований - не просто свидетельство роста доходов населения. Это показатель резкого изменения роли качественных характеристик жилья в определении уровня и качества жизни населения.

2. Разнообразие источников финансирования, постепенный рост среди них значения ипотечного банковского кредитования, что возможно только в городе с развитыми финансовыми функциями и высокой емкостью финансового рынка. Повышение роли инвестиционных мотивов как факторов приобретения жилья.

Несбалансированность спроса и предложения жилья с точки зрения площади и количества комнат, когда максимальный массовый спрос сосредоточен в сегменте однокомнатных квартир, на наш взгляд, является общей характеристикой российского рынка жилья. Крупнейший город в данном случае может отличаться только количественными, а не содержательными особенностями проявления данного противоречия. Вместе с тем, именно для крупнейшего города, реализующего первую модель функциональной трансформации, характерен рост спроса на элитное жилье с самыми высокими качественными характеристиками, включающими и территориальную обособленность даже не отдельного дома, а целого жилищного комплекса. Именно на этом сегменте рынка крупнейшие города пока не могут сформировать предложение, адекватное рыночным потребностям.

4.3. Тенденции формирования локальных рынков жилья, обладающих относительной пространственной немобильностью

Наиболее высокой пространственной немобильностью обладают локальные рынки, ключевым признаком выделения которых является местоположение. Применение предложенных критериев классификации локальных рынков по местоположению позволило выявить следующие тенденции.

Все города-миллионеры образуют сложную пространственную структуру локальных рынков труда, первый уровень сегментирования которых осуществляется в разрезе административных районов. Так, в Омске существует 5 районов (административных округов), с! Ростове-на-Дону - 8, в Уфе - 7, в Перми 7, в Новосибирске - 10. Пространственное расположение административных районов некоторых крупнейших городов приведено в Приложении 15. В Екатеринбурге выделяется 7 административных районов - Ленинский, Орджоникидзевский, Железнодорожный, Чкаловский, Верх-Исетский, Кировский, Октябрьский, в рамках которых осуществляется уже более узкая пространственная сегментация, например по жилым районам. Пространственное расположение административных и жилых районов Екатеринбурга показано в Приложении 16.

С точки зрения соотношения «мгентр-периферия» в Екатеринбурге сложилось устойчивое объединение жилых районов по ценовым поясам (табл.4.11).