Особенности развития и функционирования локального рынка жилья в крупном городе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Особенности развития и функционирования локального рынка жилья в крупном городе"

На правах рукописи

■ Чубаров Игорь Анатольевич

1 к ь

ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ И ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ЛОКАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ В КРУПНОМ ГОРОДЕ (на примере г. Кургана)

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Екатеринбург - 2003

Диссертационная работа выполнена на кафедре Экономической теории Курганского государственного университета

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор В.П. Степанов

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор А.К. Осипов

кандидат экономических наук, доцент О.Г. Поздеева

Ведущая организация:

Администрация города Кургана

Защита состоится 23 — 2003 г. в 12-30 на заседании

диссертационного совета Д.212.287.01 Уральского государственного экономического университета по адресу: 620219, г. Екатеринбург, ГСП-985, ул. 8 Марта, 62, ауд. 357.

Отзывы на автореферат в двух экземплярах, заверенные гербовой печатью, просим направлять по адресу:

620219, г. Екатеринбург, ГСП-985, ул. 8 Марта, 62, Уральский государственный экономический университет. Ученому секретарю диссертационного совета университета.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Уральского государственного экономического университета.

Автореферат разослан «,?/» ¿/ОЯЁЬЛ 2003 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук

Н.Ю. Власова

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

17271

Актуальность темы исследования. Жилье является базовой, жизненно необходимой потребностью человека. Без удовлетворения данной потребности становится проблематично само существование человека. Кроме того, отсутствие жилья делает невозможным полноценное удовлетворение большинства других потребностей человека. В начале XXI века в связи с развертыванием научно-технической революции и формированием основ постиндустриального общества происходит резкое увеличение роли и значения различных функций жилья в удовлетворении человеческих потребностей.

Вместе с тем, жилье является особым товаром, имеющим уникальные свойства, среди которых выделяются немобильность жилья и исключительно важное значение его местоположения. Именно эти два свойства делают жилье специфическим товаром, не имеющим аналогов в товарном мире.

Ввиду особой значимости жилья для жизни человека и общества, создание развитого рынка жилья является одной из главных задач реформирования жилищной сферы России.

Необходимо подчеркнуть, что рынок жилья по преимуществу является локальным, поскольку, в силу специфических свойств жилья как особого товара, весь объем предложения жилья реализуется внутри муниципального образования.

Формирование и развитие рынка жилья, начавшееся с 1991 г. в результате принятия Верховным Советом РСФСР Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», происходит с разной степенью интенсивности и законченности в крупных городах России.

Неодинаковый уровень развития крупных городов страны предопределяет специфику проблем развития и функционирования локального рынка жилья.

В связи с этим исследование динамики, тенденций и условий формирования и развития локального рынка жилья на конкретной территории имеет важное практическое значение. Особое значение для становления и развития локального рынка жилья имеет исследование и учет тех факторов внешней и внутренней среды, которые влияют на развитие и функционирование рынка жилья крупного город 1. Р°%иблиотека НАЯ ^

(¡.Петербургу ■<$ I I

оэ ю^цу-г/ <

Актуальность и практическая значимость проблемы развития и функционирования локального рынка жилья предопределили выбор цели исследования.

Разработанность темы исследования. Исходя из целевой направленности исследования, необходимо было обратиться к научной литературе по трем основным направлениям - рынок как научное понятие, жилье как социально-экономическая категория и рынок жилой недвижимости.

Систематическое исследование рынка как научной категории восходит к представителям классической политической экономии (А.Смит, Д.Рикардо, Т.Мальтус, Ж.-Б.Сэй, Дж.С.Милль и др.). Работы ученых классической школы заложили фундамент для дальнейшего исследования рынка в рамках марксистской политической экономии, неоклассического направления, кейнсианства и других направлений экономической теории.

Рыночные процессы являлись предметом исследования разных поколений ученых-экономистов. Не утратили своей актуальности они и в настоящее время, о чем свидетельствуют многочисленные исследования, проводимые отечественными и зарубежными учеными. Среди отечественных авторов, занимающихся формированием научной основы понятия «рынок», можно отметить исследования Л.И.Абалкина, В.Н.Лексина, А.Я.Лившица, Р.М.Нуреева, А.И.Татаркина, А.Н.Швецова и многих других.

Значительный вклад в развитие и углубление понятия «рынок» внесли зарубежные ученые, экономисты, среди которых С.Л.Брю, Э.Дж.Долан, Д.Линдсей, К.Р.Макконнелл, Д.Сакс, П.Самуэльсон, Ф.А.Хайек и др.

Переход российской экономики на рыночные отношения и усиление экономической самостоятельности регионов обусловили всплеск работ отечественных ученых, посвященных исследованию разнообразных аспектов функционирования и развития региональных рынков (Е.Г.Анимица, В.И.Бутов, Н.Ю.Власова, А.Г.Гранберг, Г.В. Гутман, А.СНовоселов, А.К.Осипов, В.П.Степанов, Н.М.Сурнина, В.А.Сухих, А.И.Татаркин, Р.И.Шнипер и др.)

В XX веке, по мере развития процессов урбанизации и обострения жилищной проблемы, усиливается интерес различных направлений науки к исследованию жилья как социально-экономической категории. Научные исследования, посвященные жилью и жилищной проблеме, в России наиболее активно проводились в 70-80-е гг. В этот период наибольшее

4

внимание социально-экономическому аспекту исследования жилья уделяли такие ученые как М.М.Авешников, Т.И.Заславская, К.К.Карташова, ТЛКоряпта, Б.Р.Рубаненко, Р.В.Рывкина, Д.Г.Тонский, С.И.Шаталин и др.

В постсоветское время социально-экономический аспект исследования жилья нашел отражение в работах О.Э.Бессоновой, И.И.Елисеевой, О.Г.Поздеевой, О.СЛчелинцева, В.С.Тапилиной, Е.Г.Ясина и других российских ученых.

Существенный вклад в исследование жилья и жилищного процесса внесли зарубежные экономисты - Г.Дж.Аарон, Р.Арнотг, Дж.Крафт, Э.О.Ольсен, А.О'Салливан, Г.Поляковский, Дж.Форрестер и др.

Реформирование российской экономики на основе рыночных принципов хозяйствования обусловило формирование и развитие рынка жилой недвижимости. Наиболее динамично этот процесс происходит в крупных городах. Анализу проблем становления и развития локального рынка жилья посвятили свои работы такие исследователи, как С.А.Ваксман, Н.Ю.Власова, Л.И.Дронова, А.В.Карасев, В.С.Мхитарян, О.Г.Поздеева, А.В.Теляков, В.З.Черняк и др.

Определенное влияние на теоретическое осмысление формирования и развития рынка жилой недвижимости в крупных городах России оказали издания зарубежных ученых - Г.Дж.Брауна, Дж.Даниелла, А.О'Салливана, Г-Поляковского, Р.Страйка, М.Темпл.

Высоко оценивая вклад отечественных и зарубежных ученых и полученные ими научные, методологические и практические результаты, необходимо отметить, что проблема формирования и развития рынка жилья в крупных городах России является качественно новой и недостаточно разработанной. Все вышеизложенное позволило определить выбор темы диссертационной работы, объекта и предмета исследования, сформулировать цель и задачи исследования, а также определить круг рассматриваемых вопросов.

Цель исследования: уточнение теоретико-методологических положений становления локального рынка жилья, выявление особенностей формирования и развития рынка жилья в крупном городе, обоснование стратегии развития и регулирования локального рынка жилья.

Достижение поставленной цели предопределило необходимость решения следующих основных задач:

1. Исследовать основные характеристики жилья как особого товара;

2. Дать определение локального рынка жилья, рассмотреть его структуру, особенности;

3. Рассмотреть основные характеристики развития и функционирования локального рынка жилья;

4. Дать определение инфраструктуры рынка жилья, рассмотреть основные подсистемы и институты инфраструктуры рынка жилья;

5. Дать оценку состояния и развития рынка жилья в городе Кургане, рассмотреть процесс формирования рынка на основе использования \ совокупности количественных и качественных показателей;

6. На базе новых представлений о локальном рынке жилья предложить подходы к разработке стратегии развития и обосновать механизм управления развитием рынка жилья крупного города.

Решение этих задач автор рассматривает в качестве предмета защиты данной диссертационной работы.

Объект исследования: локальный рынок жилья крупного города в условиях переходного периода.

Предмет исследования: процессы формирования, особенности, тенденции развития и функционирования рынка жилья города Кургана в современных условиях.

Теоретическая и методологическая основа исследования: труды отечественных и зарубежных экономистов, раскрывающие вопросы теории и практики развития и функционирования рынка жилья в крупном городе.

В работе нашли отражение законы РФ, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативно-правовые документы региональных и муниципальных органов власти и самоуправления.

В качестве эмпирического материала в работе использовались статистические данные Госкомстата РФ, Курганского областного комитета ч государственной статистики; первичные материалы администрации Курганской области и администрации города Кургана, статистические данные агентств по недвижимости Кургана, а также собственные наблюдения и исследования автора.

В ходе исследования применялись методы логического, системного, функционального, факторного, хронологического анализа, а также статистические методы и другие.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

1. Уточнена классификация функций жилья, отражающая их увеличение и усложнение в современных социально-экономических условиях;

2. Предложено определение локального рынка жилья, рассмотрена его структура и особенности;

3. Проведена систематизация факторов внешней и внутренней среды, оказывающих влияние на развитие и функционирование локального рынка жилья крупного города, раскрыто их содержание;

4. Дано определение инфраструктуры рынка жилья, выявлены и рассмотрены основные подсистемы и институты инфраструктуры рынка жилья;

5. Проведен комплексный анализ тенденций, факторов и условий развития и функционирования локального рынка жилья Кургана в период перехода к рыночной системе хозяйствования;

6. Предложены подходы к разработке стратегии развития и обоснован механизм управления развитием локального рынка жилья Кургана.

Практическая значимость исследования. Основные положения и результаты работы направлены на смягчение негативных тенденций в функционировании локального рынка жилья крупного города.

Теоретические, методические и практические результаты диссертации могут бьггь использованы муниципальными органами самоуправления при: анализе современного состояния и тенденций развития жилищной сферы крупного города; разработке прогнозов и стратегии развития локального рынка жилья; формировании городской жилищной политики в достижении целей повышения эффективности жилищного строительства, реформирования жилищно-коммунального хозяйства и эффективного решения жилищных проблем граждан.

Основные выводы диссертационного исследования могут быть использованы в практической деятельности предприятий и учреждений, работающих на жилищном рынке, а также в учебном процессе при подготовке специалистов соответствующего профиля.

Апробация результатов работы. Результаты исследования были использованы в госбюджетной научно-исследовательской работе № 107 «Согласование социально-экономических интересов центра и регионов». Результаты исследования использовались администрацией города Кургана при подготовке программы социально-экономического развития Кургана на

7

2004 г., что подтверждается актом внедрения, а также в учебном процессе на кафедре «Экономическая теория» Курганского государственного университета при чтении курсов «Экономическая теория», «Регионалистика».

Основные положения и выводы, полученные автором в результате проведенного исследования, докладывались и получили одобрение на научно-практических конференциях, в том числе международной и всероссийской, проведенных в 1998-2002 гг.: в Кургане (1998 г., 1999 г., 2002 г.), Ухте (1998 г.), Уфе (2000 г.), а также изложены в двух научных статьях (2000 г., 2002 г.).

Публикации. Результаты исследования опубликованы в 8 печатных работах общим объемом 2,1 пл. в том числе авторских - 2,0 п.л.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из трех глав основного текста, введения, заключения, библиографического списка литературы, приложений. Содержание работы изложено на 199 страницах машинописного текста и включает 13 рисунков, 27 таблиц, 10 приложений. Библиографический список литературы содержит 155 наименований.

Во введении обоснована актуальность темы исследования; сформулированы цель и задачи работы; определены объект и предмет исследования; выявлена научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Теоретические основы исследования развития и функционирования локального рынка жилья» уточнена классификация основных функций жилья, предложено авторское определение понятия «локальный рынок жилья». Исследованы и систематизированы основные факторы, влияющие на функционирование и развитие локального рынка жилья. Дано авторское определение понятия «инфраструктура рынка жилья», рассмотрены функциональные подсистемы инфраструктуры рынка жилья.

Во второй главе «Анализ развития и функционирования рынка жилья крупного города (на примере г. Кургана)» выявлены основные тенденции и особенности развития рынка жилья Кургана, отличающие его от локального рынка жилья других региональных столиц Урала. Определены две стадии развития локального рынка жилья Кургана в переходный период. Проанализирована структура рынка жилья Кургана и выявлены особенности ее динамики. Проведен анализ основных факторов, воздействующих на формирование и развитие рынка жилья крупного города.

В третьей главе «Стратегия и механизм управления развитием рынка жилья крупного города» на основе проведенного в диссертационной работе исследования локального рынка жилья и анализа процессов, протекающих в жилищной сфере г. Кургана, предложены подходы к разработке стратегии развития рынка жилья крупного города. Дано авторское определение понятия «стратегия развития локального рынка жилья». Сформулированы конкретные > рекомендации с учетом отечественного и зарубежного опыта по форми-

рованию механизма управления развитием локального рынка жилья крупного города.

В заключении изложены итоги проведенного исследования в соответствии с поставленной целью и сформулированы основные выводы.

2. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. В современных социально-экономических условиях происходит резкое возрастание потребности человека в жилье как средстве удовлетворения многих его биологических и социальных потребностей.

Автор считает, что среди множества потребностей человека потребность в жилье имеет доминирующие значение, ибо она во многом способствует полноценному удовлетворению: во-первых, многих биологических потребностей человека, а во-вторых, удовлетворению потребностей более высокого уровня, связанных с социальной сущностью человека.

Под влиянием научно-технического прогресса, происходившего на протяжении XX века, жилье становится местом, где человек не только ' восстанавливает силы перед очередным рабочим циклом и удовлетворяет

другие физические потребности, но и местом все большего удовлетворения разнообразных социальных потребностей.

В настоящее время наблюдается расширение и дифференциация функций жилья. Исходя из деления потребностей человека на биологические и социальные, автор выделил четыре группы основных функций жилья. Первые три группы функций жилья связаны в основном с биологическими потребностями, а четвертая группа - с социальными потребностями человека. Все функции жилья взаимосвязаны и выполняются одновременно (рис. 1).

Первая группа функций

- защита человека от неблагоприятн ых воздействий природных и социальных условий.

Вторая группа функций

- зашита от вредных веществ, содержащихся в воздухе крупных городов (выше ПДК);

- защита от повышенного уровня шума, вызванного средствами городского транспорта, работой предприятий и т.д.

- защита от повышенного уровня радиации;

■ изоляция человека от избыточной информации;

- изоляция от чрезмерного количества социальных контактов;

- зашита от нервно-психического переутомления, вызванного напряженным ритмом городской жизни.

Третья группа функций

- обеспечение потребности в пище (приготовление, прием, хранение);

- обеспечение потребности в одежде (хранение, стирка, ремонт и т.д.)

- обеспечение потребности в сне, отдыхе;

- обеспечение потребности в поддержании здоровья (выполнении физических упражнений и

общегигиенических процедур);

- обеспечение потребности в безопасности.

Четвертая группа функций

- обеспечение удовлетворения потребности в образовании и повышении квалификации;

- обеспечение потребности в общении, любви и дружбе;

- обеспечение потребности в самовыражении через различные виды творческой деятельности;

- обеспечение потребности в эстетическом наслаждении;

- обеспечение потребности в информации;

■ обеспечение потребности в воспитании

подрастающих поколений, передачи им опыта, знаний и т.д.

Обеспечение биологических потребностей человека

Обеспечение социальных потребностей человека

Рис. 1. Классификационная схема основных функций жилья

Рассмотрение роли и значения различных функций жилья в удовлетворении человеческих потребностей позволяет сделать следующие выводы:

- сохраняется значение функций жилья, обеспечивающих человеку благоприятную среду обитания;

- возрастает значение функций жилья, связанных с защитой человека от неблагоприятных воздействий, являющихся побочным результатом развития НТП и урбанизации;

- сохраняют свое значение функции жилья, создающие предпосылки для удовлетворения человеческих потребностей в пище, одежде, уходе за личными вещами и т.п.;

- усиливается роль жилья как места отдыха, поддержания физического и психического здоровья, безопасности и т.д.;

- повышается значение функций жилья, связанных с созданием условий для удовлетворения все более разнообразных и утонченных социальных потребностей населения.

Таким образом, в настоящее время наблюдается тенденция увеличения роли и значения жилья как средства и места удовлетворения возрастающих потребностей человека. Данная тенденция наиболее последовательно проявляется в крупных городах.

2. Исследование формирования и развития рынка жилья на основе пространственного подхода позволило углубить понимание того, что рынок жилья является локальным по своей сути.

В современной экономической литературе все рынки структурируются по ряду признаков, в том числе пространственному. Согласно этому рынки жилья подразделяются на национальные, региональные и локальные.

Исходя из специфики жилья, как товара, рынок жилья формируется прежде всего на локальном уровне. Это связано с тем, что покупатель приходит к товару, а не товар перемещается к покупателю. Для жилья как объекта недвижимости характерна неподвижность и физическая связь с землей.

Весь жизненный цикл жилья, переход от одних владельцев к другим связан с одним и тем же местом, с одной и той же географической точкой на земле. Таким образом, немобильность означает локальность жилья, его привязку к одному месту. В результате, потребитель жилья вынужден

приезжать на данную территорию и потреблять жилье там, где оно расположено. В этом свойстве особенно проявляется специфика жилья как товара, отличного от всех других товаров.

Поскольку жилье недвижимо, особое значение приобретает его местоположение, ибо покупатель приобретает как само жилье, так и его местоположение. Поэтому в анализе необходимо различать характеристики собственно жилья и характеристики окружающей его местности.

Характеристика окружающей жилье территории отличается большим разнообразием и в количественном, и качественном отношении.

Огромная роль местоположения при определении рыночной цены жилья делает данный товар непохожим на все другие товары, ибо ни на один товар, кроме жилья, не влияет его местоположение.

Таким образом, немобильность жилья и исключительно важное значение его местоположения в наибольшей степени отличают жилье как товар от всех других товаров.

В отечественной литературе, посвященной проблемам региональных рынков, имеется весьма незначительное количество определений рынка жилья. Имеющиеся определения трактуют рынок жилья как совокупность экономических отношений, которые складываются между производителями, продавцами, посредниками и покупателями жилья.

Что касается определения локального рынка жилья, то оно в существующей научной литературе практически отсутствует.

Исходя из того, что на рынке жилья продается и покупается особый, уникальный товар, возникает необходимость дать определение понятию «локальный рынок жилья».

Автор дает следующее определение: локальный рынок жилья - это рынок жилья, ограниченный территорией муниципального образования и характеризующийся качественными характеристиками представленного жилья, ценами, конъюнктурой, спросом и предложением жилья, сложившейся рыночной инфраструктурой.

Рынок жилья разделен на ряд субрынков. Он сегментирован по размеру жилья, местоположению, времени нахождения в эксплуатации, качеству и другим признакам.

Все субрынки жилья взаимосвязаны, потому что потребители имеют определенную гибкость в выборе.

3. Развитие и функционирование локального рынка жилья определяется факторами внешней и внутренней среды, действующими разнонаправленно на его состояние и тенденции развития.

Все факторы, обусловливающие особенности развития и функционирования локального рынка жилья, можно разделить на факторы, относящиеся к внешней среде, и факторы, относящиеся к внутренней среде * данного рынка.

1 Факторами внешней среды локального рынка жилья являются факторы,

^ действующие на общенациональном и региональном уровнях. К факторам

внутренней среды локального рынка жилья относятся те факторы, которые действуют в пределах границ муниципального образования.

Общенациональные факторы создают предпосылки и условия для формирования и развития локального рынка жилья. Данные факторы оказывают решающее влияние на формирование и развитие локального рынка жилья.

Региональные факторы являются внешними по отношению к локальному рынку жилья, и рынок жилья подвержен воздействию региональных особенностей нормативно-правовой базы, экономики и природно-климатических условий.

Внутренние факторы формируют внутреннюю среду развития и функционирования локального рынка жилья. Среди них автор считает необходимым выделить те группы факторов, которые оказывают наиболее существенное влияние на современное состояние внутренней среды локального рынка жилья. К ним относятся пространственные факторы, экономические, демографические, организационно-правовые и научно** технические факторы.

4. Уровень развития институтов инфраструктуры рынка жилья ^ имеет важнейшее значение для развития и функционирования

локального рынка жилья.

Недостаточный уровень развития инфраструктуры локального рынка жилья неизбежно приводит к снижению деловой активности, нарушению процессов товарного и денежного обращения, слабому развитию локального рынка жилья.

В современной экономической литературе нет понятия «инфраструктура

рынка жилья» и деления на более общие уровни, а инфраструктура отдельных рынков как целостное явление не изучается. Как правило, авторы рассматривают только отдельные фрагменты инфраструктуры, поэтому мы '

считаем необходимым рассмотреть данный аспект более подробно. I

В инфраструктуре рынка жилья можно выделить две стороны. Во-первых, материально-вещественное содержание, экономический потенциал, создающий условия функционирования рынка жилья (здания и •

оборудование риэлтерских фирм, ипотечных банков, агентств по оценке недвижимости и т.д.). Во-вторых, экономические отношения по поводу 1

деятельности субъектов рынка, направленной на создание условий товарного и денежного обращения; носителем этих отношений является |

рыночная инфраструктура.

Таким образом, рыночная инфраструктура выступает необходимым '

условием развития всех хозяйствующих субъектов локального рынка жилья.

Институты инфраструктуры рынка жилья выполняют различные I

функциональные операции. Исходя из этого, мы предлагаем выделить следующие функциональные подсистемы инфраструктуры локального рынка жилья: торгово-посредническая; финансово-кредитная; экономико- I

информационная; экономико-правовая (рис. 2).

Рис. 2. Функциональная схема инфраструктуры

локального рынка жилья

Исходя из рассмотренных институтов инфраструктуры рынка жилья автор дает следующее определение: инфраструктура рынка жилья - это комплекс объектов, сооружений и видов деятельности, функционирование которых создает благоприятные условия для развития и функционирования рынка жилья через обеспечение устойчивых финансовых, информационных и других связей между его субъектами.

Развитая инфраструктура рынка жилья является объективно необходимой предпосылкой эффективного функционирования локального рынка жилья. Все элементы этой инфраструктуры связаны как между собой, так и с внешним экономическим пространством. Отсюда — необходимость рассматривать инфраструктуру локального рынка жилья как единую систему, предполагающую гармоничное развитие всех ее элементов.

5. Комплексный анализ рынка жилья Кургана позволил выявить динамику развития, основные тенденции и особенности, структуру и условия становления локального рынка жилья крупного города.

Среди основных тенденций, характеризующих развитие рынка жилья крупного города, в частности, Кургана (355 тыс. жителей) в переходный период, можно выделить следующие:

Во-первых, в связи с низким уровнем жизни большей части населения и дальнейшим ростом цен на жильё сохраняется спрос на жильё низкого качества и жильё в отдаленных районах города. Пока существует огромное количество людей, нуждающихся хоть в каком-нибудь жилье, спрос на дешевое жильё, в том числе "хрущевки", будет сохраняться.

Во-вторых, повышается спрос на дорогие "элитные" квартиры, так как увеличилось число богатых людей, желающих поменять жилье на более качественное. Кроме того, часть богатых граждан стремится иметь в своей собственности сразу несколько квартир. Посткризисная ситуация показала, что недвижимость в российских условиях является едва ли не самым выгодным способом вложения денег.

В-третьих, относительная близость индустриально развитых северных регионов с высоким уровнем жизни населения (Тюменская область, Ханты-Мансийский АО, Ямало-Ненецкий АО) приводит к повышению спроса. Жители данных регионов предпочитают вкладывать денежные средства в недвижимость Кургана, так как он расположен в зоне более мягкого климата.

В-четвертых, увеличение спроса на более качественное и, как следствие, более дорогое жильё приводит к росту объема предложения в виде нового жилищного строительства (таблица). 1

Таким образом, цены на вторичном рынке жилья Кургана по-прежнему 1

растут, хотя и не такими высокими темпами как в последние годы (рис. 3). I

От людей, желающих улучшить качество своего жилья, в продажу поступают квартиры с низкими потребительными свойствами. В свою (

очередь, следствием роста объёма предложения является замедление роста цен на жилье на первичном и на вторичном рынках.

Проведенный анализ позволил сделать вывод о том, что относительно '

медленные темпы развития рынка жилья Кургана обусловлены прежде

всего: 1) недостаточно крупным экономическим потенциалом города; 2)

слабой базой жилищного строительства; 3) низким уровнем денежных

доходов населения; 4) неблагоприятными демографическими тенденциями

среди населения города.

Анализ локального рынка жилья Кургана позволил выявить следующие '

особенности, отличающие его от рынка жилья других региональных столиц Урала. '

Во-первых, переход рынка жилья в Кургане на каждую последующую стадию развития осуществляется в более поздние сроки (от нескольких ,

месяцев до нескольких лет) по сравнению с другими региональными столицами Урала.

Во-вторых, в первые годы формирования рынка жилья наблюдалось '

значительное отставание рыночной инфраструктуры (законодательная база, риэлтерская деятельность, система регистрации сделок и т.д.) от потребностей рынка.

В-третьих, в отличие от других региональных столиц Урала в Кургане цены на жилье всегда имели только рублевую номинацию. I

В-четвертых, период депрессивной стабилизации рынка жилья после финансового кризиса 1998г. продолжался более длительное время, чем в других региональных столицах Урала.

В-пятых, ввиду низкой покупательной способности населения города, ,

покупателями квартир на курганском рынке жилья являются в основном

с

Таблица

Некоторые показатели развития и функционирования локального рынка жилья Кургана

№ п/п Показатели 1996 1997 1998 1999 2000 2001

1 Количество приватизированных квартир, ед. 2729 3659 2709 1956 2605 4474

2 Темпы приватизации жилья, % 74,6 134,1 74,0 72,2 128,1 178,6

3 Стоимость 1 кв. м. общей площади на вторичном рынке жилья, тыс. руб. (до 1998 г. - млн. руб.) 1,53 1,78 2,90 3,39 4,57 6,37

4 Стоимость 1 кв. м. общей площади на первичном рынке жилья, тыс. руб. (до 1998 г.-млн.руб.) 2,57 2,92 3,37 4,54 6,17 8,92

5 Затраты на строительство 1 кв. м. жилья, тыс. руб. (до 1998 г. - млн. руб.) 2,26 2,75 2,63 2,85 3,59 5,29

6 Общая площадь введенного в действие жилья, тыс. кв. м. 74,7 82,3 78,7 51,1 20,9 37,3

7 Общая площадь жилья, построенного индивидуальными застройщиками, тыс. кв. м. 3,3 2,6 1.8 5,6 7,5 5,3

8 Количество построенных квартир, ед. 1286 1511 1390 832 279 588

9 Доля инвестиций в жилье в общем объеме инвестиций, % 36,9 32,8 20,3 20,4 7,3 11,9

10 Приходится общей площади на 1 чел., кв. м. 15,9 16,1 16,2 16,7 16,9 17,1

8,0

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

годы

Рис. 3. Динамика средней стоимости жилья г. Кургана

приезжие из других регионов (прежде всего, с севера Тюменской области).

В-шестых, вследствие более слабого экономического потенциала Курган имеет меньше материальных, финансовых и иных ресурсов для развития жилищного строительства, чем остальные региональные столицы Урала, что |

во многом предопределяет относительно медленные темпы развития |

локального рынка жилья.

6. Стратегия развития локального рынка жилья Кургана основывается на анализе общеэкономических условий в стране, регионе и городе, учете степени будущего развития всех элементов инфраструктуры рынка жилья.

Эффективное развитие и функционирование рынка жилья крупного города сдерживается отсутствием стратегии развития города, в том числе и *

рынка жилья.

В связи с этим автор определяет стратегию развития рынка жилья как долгосрочное качественно определенное направление (вектор) развития '*

локального рынка жилья, касающееся средств и форм развития системы взаимоотношений между субъектами внутренней среды локального рынка жилья, а также взаимоотношений его с внешней средой, приводящее к достижению конкретной цели.

Автор считает, что важнейшей целью управления развитием локального рынка жилья служит максимально полное удовлетворение потребностей населения города в жилье и жилищных услугах путем рационального использования всех имеющихся ресурсов для создания эффективного рынка жилья и рыночной инфраструктуры.

В связи с многообразием деятельности в области управления рынком жилья возникает необходимость детализировать цель на несколько подцелей.

Основными стратегическим подцелями развития локального рынка жилья должны стать:

- содействие созданию рыночных механизмов и инфраструктуры рынка жилья, обеспечивающих доступность жилья и жилищных услуг горожанам в соответствии с их платежеспособным спросом;

- обеспечение социальной защиты малоимущих граждан в жилищной сфере, гарантирующей им жилищные условия в соответствии с установленными социальными стандартами;

- создание условий формирования эффективных рынков жилищного строительства, жилищно-коммунальных услуг, обеспечивающих предоставление жилья и жилищно-коммунальных услуг в соответствии со спросом потребителей.

Для достижения названных подцелей возникает необходимость решения следующих основных задач:

1. Окончательное законодательное определение жилищных прав граждан и механизмов их реализации, включая права собственности, найма, ипотеки и т.д. на уровне муниципального образования;

2. Создание условий для приведения структуры жилищного строительства и производства стройматериалов в соответствии с платежеспособным спросом населения города;

3. Обеспечение развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования жителей города;

4. Обеспечение эффективной системы эксплуатации, обслуживания и управления жилищным фондом города;

5. Содействие развитию инфраструктуры локального рынка жилья (риэлтерской, оценочной и девелоперной деятельности, страхования, государственных систем регистрации и учета недвижимости);

I

I

6. Обеспечение развития автоматизированной информационной системы локального рынка жилья.

Главная роль в реализации поставленных задач должна отводиться рыночным субъектам деятельности, как производящим и поставляющим жилье и жилищные услуги, так и обеспечивающим инфраструктуру рынка жилья.

Все вышеперечисленные задачи должны решаться посредством изменений.

Для реализации данной стратегии автор предлагает механизм управления развитием локального рынка жилья, состоящий из набора полномочий и функций федеральных и региональных органов власти и органов местного самоуправления, предназначенных для воздействия на рынок жилья и рыночную инфраструктуру (рис. 4).

Механизм управления развитием локального рынка жилья г. Кургана должен функционировать на основе соблюдения ряда основных принципов:

- гибкое сочетание федеральных нормативных требований с возможностями локального правового регулирования;

- последовательность (этапность) и преемственность в развитии механизма управления рынком жилья крупного города;

- минимизация бюджетных затрат на построение эффективного механизма управления локальным рынком жилья;

- организационное и информационное единство механизма управления локальным рынком жилья крупного города;

- ориентация на потребителя жилья и жилищных услуг;

- адекватное реагирование на изменение внешней среды локального рынка жилья.

Реализация стратегии развития локального рынка жилья позволит превратить этот рынок в важный источник экономического развития города. Локальный жилищный рынок будет обеспечивать: рабочие места; жилье для населения; доходы в местный бюджет; приток инвестиций (как объект надежных прав); в целом повысит уровень и качество жизни населения крупного города.

Таким образом, изучение динамики формирования и развития локального рынка жилья позволило рассмотреть основные тенденции, факторы и особенности развития жилищного рынка муниципального

Федеральный уровень управления__

■ определение основных направлений государственной жилищной политики;

- разработка и финансирование федеральных целевых программ развития жилищной сферы в условиях рыночных отношений и обеспечения жильем различных слоев населения;

- принятие законов, целью которых является повышение эффективности развития рынка жилья;

- координация политики по развитию рынка жилья с другими направлениями экономической, социальной, демографической политики;

- разработка и реализация мер по развитию рыночных отношений в жилищной сфере, контроль за их исполнением._______

Региональный уровень управления

- определение основных направлений региональной жилищной политики, принятие законов регулирующих отношения между субъектами рынка жилья;

- разработка и осуществление региональных целевых программ по обеспечению жильем населения с учетом конкретных факторов, определяющих развитие и функционирование рынка жилья;

- лицензирование отдельных видов деятельности в жилищной сфере на территории региона;

- разработка системы мер по предотвращению резкой дифференциации населения по жилищным условиям в зависимости от доходов;

- предоставление налоговых и финансово-кредитных льгот предприятиям, осуществляющим жилищное строительство и модернизацию строительной отрасли;

- развития и модернизация ЖКХ региона на рыночных принципах.

Муниципальный уровень управления

- определение городской жилищной политики в аспекте развития локального рынка жилья;

- принятие нормативных актов, конкретизирующих федеральные и региональные законы в области развития рыночных отношений в жилищной сфере;

- координация политики по развитию рынка жилья с другими направлениями городской жилищной политики;

- разработка и реализация городских программ по обеспечению жильем различных слоев населения города;

- информационное обеспечение, предполагающее создание автоматизированной системы локального рынка жилья;

- формирование системы мониторинга развития локального рынка жилья;

- инициирование активности негосударственных структур, осуществляющих свою деятельность на локальном рынке жилья;

- содействие развитию системы ипотечного жилищного кредитования населения города;

- содействие формированию ТСЖ;

- обеспечение профессиональной подготовки участников локального рынка жилья;

- обеспечение развития и модернизации ЖКХ города;

- предоставление гражданам жилищных кредитов и субсидий на строительство или приобретение жилья, оплату жилья и коммунальных услуг в соответствии с жилищным законодательством РФ и Курганской области;

- контроль за исполнением законодательства в сфере отношений, связанных с функционированием рынка жилья и инфраструктуры рынка жилья.

Рис. 4. Механизм управления развитием локального рынка жилья

образования, специфику их проявления на примере крупного города (Кургана), а также определить подходы к разработке стратегии развития данного рынка.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

1. Топливно-энергетический комплекс и проблемы развития региональных рынков жилья и рабочей силы // Социально-экономические проблемы топливно-энергетического комплекса (региональный аспект). Материалы региональной научно-практической конференции. Ч. I. Ухта, 1998. 0,15 п.л.

2. Некоторые аспекты преодоления жилищного кризиса в г. Кургане // Антикризисное управление предприятиями. Тезисы докладов региональной научно-практической конференции. Курган: Изд-во Курганского гос. ун-та, 1998.0,2 п.л.

3. Роль экономических факторов в определении развития жилищного сектора г. Кургана // Роль науки в переходе Курганской области на модель устойчивого развития. Тезисы докладов межрегиональной научно-практической конференции. Курган: ЗАО «ИПП Дамми», 1999. 0,25 п.л. (в соавторстве, авторских - 0,15 п.л.).

4. Особенности развития жилищного сектора г. Кургана в постсоциалистический период // Социально-экономические проблемы региона. Тезисы докладов международной научно-практической конференции. Курган: Изд-во Курганского гос. ун-та, 1999. 0,25 п.л.

5. Уровень денежных доходов населения как фактор развития жилищного сектора в условиях переходной экономики (на примере г. Кургана) // Сборник научных трудов аспирантов и соискателей Курганского государственного университета (гуманитарные и экономические науки). Курган: Изд-во Курганского гос. ун-та, 2000. 0,25 п.л.

6. Социально-экономические проблемы развития жилья в постсоветский период (на примере Кургана). // Социально-экономическое положение и актуальные проблемы социальной защиты населения России. Тезисы докладов Всероссийской научно-практической конференции. Уфа: Изд-во «Восточный университет», 2001.0,35 п.л.

7. Основные тенденции развития жилищного строительства г. Кургана в переходный период // Сборник научных трудов аспирантов и соискателей Курганского государственного университета (экономические, педагогические и технические науки). Курган: Изд-во Курганского гос. ун-та, 2002.0,35 пл.

8. Маркетинговое исследование посткризисного состояния рынка жилья г. Кургана // Маркетинг - менеджмент: теория, практика и образование. Материалы российской научно-практической конференции. Курган: Изд-во Курганского гос. ун-та, 2002.0,35 п.л.

к

119271

Научное издание

Чубаров Игорь Анатольевич

ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ И ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ЛОКАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ В КРУПНОМ ГОРОДЕ (на примере г. Кургана) Автореферат

I

и

Подписано в печать 23.10.2003 г. Формат 60 841/16 Бумага тип. № 1 Плоская печать Усл. печ. л. Уч. изд. л.

Заказ Тираж 130

Издательство Курганского государственного университета.

640669, г. Курган, ул. Гоголя, 25.

Курганский государственный университет, ризограф.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Чубаров, Игорь Анатольевич

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИССЛЕДОВАНИЯ РАЗВИТИЯ И ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ЛОКАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ.

1.1. Содержание и экономический смысл понятия «локальный рынок жилья».

1.1.1. Сущность понятия «жилье». Основные функции жилья.

1.1.2. Формирование рыночных механизмов функционирования жилья.

1.2. Факторы развития и функционирования локального рынка жилья.

1.2.1. Общенациональные факторы внешней среды локального рынка жилья.

1.2.2. Региональные факторы как внешняя среда локального рынка жилья.

1.2.3. Факторы внутренней среды локального рынка жилья.

1.3. Система институтов инфраструктуры рынка жилья.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ И ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА

ЖИЛЬЯ КРУПНОГО ГОРОДА (НА ПРИМЕРЕ г. КУРГАНА).

2.1. Динамика развития рынка жилья г. Кургана.

2.2. Структура рынка жилья г. Кургана.

2.3. Условия формирования рынка жилья в крупном городе.

ГЛАВА 3. СТРАТЕГИЯ И МЕХАНИЗМ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ

РЫНКА ЖИЛЬЯ КРУПНОГО ГОРОДА.

3.1. Основная цель, подцели и задачи стратегии развития локального рынка жилья крупного города.

3.2. Механизм управления развитием локального рынка жилья крупного города.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Особенности развития и функционирования локального рынка жилья в крупном городе"

Актуальность темы исследования. Жилье является базовой, жизненно необходимой потребностью человека. Без удовлетворения данной потребности становится проблематично само существование человека. Кроме того, отсутствие жилья делает невозможным полноценное удовлетворение большинства других потребностей человека. В начале XXI века в связи с развитием научно-технической революции и формированием основ постиндустриального общества происходит резкое увеличение роли и значения различных функций жилья в удовлетворении человеческих потребностей.

Вместе с тем, жилье является особым товаром, имеющим уникальные свойства, среди которых выделяются немобильность жилья и исключительно важное значение его местоположения. Именно эти два свойства делают жилье специфическим товаром, не имеющим аналогов в товарном мире.

Ввиду особой значимости жилья для жизни человека и общества, создание развитого рынка жилья является одной из главных задач реформирования жилищной сферы России.

Необходимо подчеркнуть, что рынок жилья по преимуществу является локальным, поскольку, в силу специфических свойств жилья как особого товара, весь объем предложения жилья реализуется внутри муниципального образования.

Формирование и развитие рынка жилья, начавшееся с 1991 г. в результате принятия Верховным Советом РСФСР Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», происходит с разной степенью интенсивности и законченности в крупных городах России.

Неодинаковый уровень развития крупных городов страны предопределяет специфику проблем развития и функционирования локального рынка жилья.

В связи с этим исследование динамики, тенденций и условий формирования и развития локального рынка жилья на конкретной территории имеет важное практическое значение. Особое значение для становления и развития локального рынка жилья имеет исследование и учет тех факторов внешней и внутренней среды, которые влияют на развитие и функционирование рынка жилья крупного города.

Актуальность и практическая значимость проблемы развития и функционирования локального рынка жилья предопределили выбор цели исследования.

Цель исследования: уточнение теоретико-методологических положений становления локального рынка жилья, выявление особенностей формирования и развития рынка жилья в крупном городе, обоснование стратегии развития и регулирования локального рынка жилья.

Достижение поставленной цели предопределило необходимость решения следующих основных задач:

1. Исследовать основные характеристики жилья как особого товара;

2. Дать определение локального рынка жилья, рассмотреть его структуру, особенности;

3. Рассмотреть основные характеристики развития и функционирования локального рынка жилья;

4. Дать определение инфраструктуры рынка жилья, рассмотреть основные подсистемы и институты инфраструктуры рынка жилья;

5. Дать оценку состояния и развития рынка жилья в городе Кургане, рассмотреть процесс формирования рынка на основе использования совокупности количественных и качественных показателей;

6. На базе новых представлений о локальном рынке жилья предложить подходы к разработке стратегии развития и обосновать механизм управления развитием рынка жилья крупного города.

Решение этих задач автор рассматривает в качестве предмета защиты данной диссертационной работы.

Объект исследования: локальный рынок жилья крупного города в условиях переходного периода.

Предмет исследования: процессы формирования, особенности, тенденции развития и функционирования рынка жилья города Кургана в современных условиях.

Теоретическая и методологическая основа исследования: труды отечественных и зарубежных экономистов , раскрывающие вопросы теории и практики развития и функционирования рынка жилья в крупном городе таких ученых как Анимица Е.Г., Белкина Т.И., Бессонова О.Э., Ваксман С.А., Власова Н.Ю., Воробьева O.E., Елохов A.M., Лексин В.Н., О'Салливан

A., Осипов А.К., Поздеева О.Г., Пузанов A.B., Пчелинцев О.С., Степанов

B.П., Татаркин А.И., Страйк Р., Сухих В.А., Швецов А.Н., Ясин Е.Г.

В работе нашли отражение законы РФ, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативно-правовые документы региональных и муниципальных органов власти и самоуправления.

В качестве эмпирического материала в работе использовались статистические данные Госкомстата РФ, Курганского областного комитета государственной статистики; первичные материалы администрации Курганской области и администрации города Кургана, статистические данные агентств по недвижимости г. Кургана, а также собственные наблюдения и исследования автора.

В ходе исследования применялись методы логического, системного, функционального, факторного, хронологического анализа, а также статистические методы и другие.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

1. Уточнена классификация функций жилья, отражающая их увеличение и усложнение в современных социально-экономических условиях;

2. Предложено определение локального рынка жилья, рассмотрена его структура и особенности;

3. Проведена систематизация факторов внешней и внутренней среды, оказывающих влияние на развитие и функционирование локального рынка жилья крупного города, раскрыто их содержание;

4. Дано определение инфраструктуры рынка жилья, выявлены и рассмотрены основные подсистемы и институты рынка жилья;

5. Проведен комплексный анализ тенденций, факторов и условий развития и функционирования локального рынка жилья г. Кургана в период перехода к рыночной системе хозяйствования;

6. Предложены подходы к разработке стратегии развития и обоснован механизм управления развитием локального рынка жилья г. Кургана.

Практическая значимость исследования. Основные положения и результаты работы направлены на смягчение негативных тенденций в функционировании локального рынка жилья крупного города.

Теоретические, методические и практические результаты диссертации могут быть использованы муниципальными органами власти и самоуправления при: анализе современного состояния и тенденций развития жилищной сферы крупного города; разработке прогнозов и стратегии развития локального рынка жилья; формировании городской жилищной политики в достижении целей повышения эффективности жилищного строительства, реформирования жилищно-коммунального хозяйства и эффективного решения жилищных проблем граждан.

Основные выводы диссертационного исследования могут быть использованы в практической деятельности предприятий и учреждений, работающих на жилищном рынке, а также в учебном процессе при подготовке специалистов соответствующего профиля.

Апробация результатов работы. Результаты исследования были использованы в госбюджетной научно-исследовательской работе № 107 «Согласование социально-экономических интересов центра и регионов». Результаты исследования использовались администрацией города Кургана при подготовке программы социально-экономического развития г. Кургана на 2004 г., что подтверждается актом внедрения, а также в учебном процессе на кафедре «Экономическая теория» Курганского государственного университета при чтении курсов «Экономическая теория», «Регионалистика».

Основные положения и выводы, полученные автором в результате проведенного исследования докладывались и получили одобрение на научно-практических конференциях, в том числе международной и всероссийской, проведенных в 1998-2002 гг.: в Кургане (1998 г., 1999 г., 2002 г.), Ухте (1998 г.), Уфе (2000 г.), а также изложены в двух научных статьях (2000 г., 2002 г.).

Публикации. Результаты исследования опубликованы в 8 печатных работах общим объемом 2,1 п.л., в том числе авторских - 2,0 п.л.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из трех глав основного текста, введения, заключения, библиографического списка литературы, приложений. Содержание работы изложено на 199 страницах машинописного текста и включает 13 рисунков, 27 таблиц, 10 приложений. Библиографический список литературы содержит 155 наименований.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Чубаров, Игорь Анатольевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рассмотренные в диссертационном исследовании вопросы не охватывают весь спектр проблем развития и функционирования локального рынка жилья крупного города.

Локальный рынок жилья является сложной, саморегулирующейся системой развивающейся и функционирующей в нестабильных условиях переходного периода. Эти условия предопределяют постоянное появление новых тенденций и особенностей в развитии и функционировании рынка жилой недвижимости.

Основная идея диссертационной работы заключаются в комплексной оценке состояния и особенностей развития локального жилищного рынка крупного города, с последующим обоснованием подходов к разработке стратегии его развития.

Для реализации поставленной цели исследование динамики рыночных процессов проводилось на региональном и локальном уровнях. Это позволило глубже познать эволюцию жилищного рынка крупного города, выявить общее и особенное в развитии и функционировании локального рынка жилья г. Кургана.

В результате изучения и оценки основных тенденций развития локального рынка жилья были сформулированы следующие выводы.

1. В современных социально-экономических условиях происходит резкое возрастание потребности в жилье как средстве удовлетворения многих биологических и социальных потребностей человека.

Автор считает, что среди множества потребностей человека потребность в жилье имеет доминирующие значение, ибо она во многом способствует полноценному удовлетворению: во-первых, многих биологических потребностей человека, а во-вторых, удовлетворению потребностей более высокого уровня, связанных с социальной сущностью человека.

Под влиянием научно-технического прогресса происходившего на протяжении XX века, жилье становится местом, где человек не только восстанавливает силы перед очередным рабочим циклом и удовлетворяет другие физические потребности, но и местом все большего удовлетворения разнообразных социальных потребностей.

В настоящее время наблюдается расширение и дифференциация функций жилья. Исходя из деления потребностей человека на биологические и социальные - автор выделил четыре группы основных функций жилья. Первые три группы функций жилья связаны в основном с биологическими потребностями, а четвертая группа с социальными потребностями человека. Все функции жилья взаимосвязаны и выполняются одновременно.

Рассмотрение роли и значения различных функций жилья в удовлетворении человеческих потребностей позволяет сделать следующие выводы:

- сохраняется значение функций жилья, обеспечивающих человеку благоприятную среду обитания;

- возрастает значение функций жилья, связанных с защитой человека от неблагоприятных воздействий, являющихся побочным результатом развития НТП и урбанизации;

- сохраняют свое значение функции жилья, создающие предпосылки для удовлетворения человеческих потребностей в пище, одежде, уходе за личными вещами и т.п.;

- возрастает роль жилья как места отдыха, поддержания физического и психического здоровья, безопасности и т.д.;

- повышается значение функций жилья, связанных с созданием условий для удовлетворения все более разнообразных и утонченных социальных потребностей населения.

Таким образом, в настоящее время наблюдается тенденция увеличения роли и значения жилья как средства и места удовлетворения возрастающих потребностей человека. Данная тенденция наиболее последовательно проявляется в крупных городах.

2. Изучение формирования и развития рынка жилья на основе пространственного подхода позволило углубить понимание того, что рынок жилья является локальным по своей сути.

В современной экономической литературе все рынки структурируются по ряду признаков, в том числе пространственному. Согласно ему рынки жилья подразделяются на локальные, региональные и национальные.

Исходя из специфики жилья как товара, рынок жилья формируется прежде всего на локальном уровне. Это связано с тем, что покупатель приходит к товару, а не товар перемещается к покупателю. Жилье является недвижимостью. Для жилья характерна неподвижность и физическая связь с землей. Весь жизненный цикл жилья, переход от одних владельцев к другим связан с одним и тем же местом, с одной и той же географической точкой на земле. Таким образом, немобильность означает локальность жилья, его привязку к одному месту. В результате, потребитель жилья вынужден приезжать на данную территорию и потреблять жилье там, где оно расположено. В этом свойстве особенно проявляется специфика жилья как товара, отличного от всех других товаров.

Поскольку жилье недвижимо, особое значение приобретает его местоположение. Ибо покупатель приобретает как само жилье, так и его местоположение. Поэтому, в анализе необходимо различать характеристики собственно жилья и характеристики окружающей его местности.

Характеристика окружающей жилье территории отличается большим разнообразием в количественном и качественном отношении.

Огромная роль местоположения при определении рыночной цены жилья делает данный товар непохожим на все другие товары, ибо ни на один товар, кроме жилья, не влияет его местоположение.

Таким образом, немобильность жилья и исключительно важное значение его местоположения в наибольшей степени отличают жилье как товар от всех других товаров.

Рынок жилья разделен на ряд субрынков. Он сегментирован по размеру жилья, местоположению, времени нахождения в эксплуатации, качеству и другим признакам.

Все субрынки жилья взаимосвязаны, потому что потребители имеют определенную гибкость в выборе.

3. Развитие иг функционирование локального рынка жилья определяется факторами внешней и внутренней среды действующими разнонаправленно на его состояние и тенденции развития.

Все факторы, обусловливающие особенности развития и функционирования локального рынка жилья можно разделить на факторы, относящиеся к внешней среде, и факторы, относящиеся к внутренней среде данного рынка.

Факторами внешней среды локального рынка жилья являются факторы, действующие на общенациональном и региональном уровнях. К факторам внутренней среды локального рынка жилья относятся те факторы, которые действуют в пределах границ муниципального образования.

Общенациональные факторы создают предпосылки и условия для формирования и развития локального рынка жилья. Данные факторы оказывают решающее влияние на формирование и развитие локального рынка жилья.

Региональные факторы являются внешними по отношению к локальному рынку жилья. И рынок жилья подвержен воздействию региональных особенностей нормативно-правовой базы, экономики и природно-климатических условий.

Внутренние факторы формируют внутреннюю среду развития и функционирования локального рынка жилья. Среди них автор считает необходимым выделить те группы факторов, которые оказывают наиболее существенное влияние на современное состояние внутренней среды локального рынка жилья. К ним относятся пространственные факторы, экономические, демографические, организационно-правовые и научно-технические факторы.

4. Уровень развития институтов инфраструктуры рынка жилья имеет важнейшее значение для развития и функционирования локального рынка жилья.

Недостаточный уровень развития инфраструктуры локального рынка жилья неизбежно приводит к снижению деловой активности, нарушению процессов товарного и денежного обращения, слабому развитию локального рынка жилья.

В современной экономической литературе нет понятия «инфраструктура рынка жилья» и деления на более общие уровни, а инфраструктура отдельных рынков как целое явление не изучается. Как правило, авторы рассматривают только отдельные фрагменты инфраструктуры, поэтому мы считаем необходимым рассмотреть данный аспект более подробно.

В инфраструктуре рынка жилья можно выделить две стороны.

Во-первых, материально-вещественное содержание, экономический потенциал, создающий условия функционирования рынка жилья (здания и оборудование риэлтерских фирм, ипотечных банков, агентств по оценке недвижимости и т.д.). Во-вторых, экономические отношения по поводу деятельности субъектов рынка, направленной на создание условий товарного и денежного обращения; носителем этих отношений является рыночная инфраструктура.

Таким образом, рыночная инфраструктура выступает необходимым условием развития всех хозяйствующих субъектов локального рынка жилья.

Институты инфраструктуры рынка жилья выполняют различные функциональные операции. Исходя из этого, мы предлагаем выделить следующие функциональные подсистемы инфраструктуры локального рынка жилья: 1) торгово-посредническая; 2) финансово-кредитная; 3) экономико-информационная; 4) экономико-правовая.

Развитая инфраструктура рынка жилья является объективно необходимой предпосылкой эффективного функционирования локального рынка жилья. Все элементы этой инфраструктуры связаны между собой и с внешним экономическим пространством. Отсюда - необходимость рассматривать инфраструктуру локального рынка жилья как единую систему, предполагающую гармоничное развитие всех ее элементов.

5. Комплексный анализ рынка жилья г. Кургана позволил выявить динамику развития, основные тенденции и особенности, структуру и условия становления локального рынка жилья крупного города.

Среди основных тенденций, характеризующих развитие рынка жилья г. Кургана в переходный период, можно выделить следующие:

Во-первых, в связи с низким уровнем жизни большей части населения и дальнейшим ростом цен на жильё можно ожидать сохранение спроса на жильё низкого качества и жильё в отдаленных районах города. Пока существует огромное количество людей, нуждающихся хоть в каком-нибудь жилье, спрос на дешевое жильё, в том числе "хрущевки", будет сохраняться.

Во-вторых, повысится спрос на дорогие "элитные" квартиры, так как увеличилось число богатых людей, желающих поменять жилье на более качественное. Кроме того, часть богатых граждан стремится иметь в своей собственности сразу несколько квартир. Посткризисная ситуация показала, что недвижимость в российских условиях является едва ли не самым выгодным способом вложения денег.

В-третьих, относительная близость индустриально развитых северных регионов с высоким уровнем жизни населения (Тюменская область, Ханты-Мансийский АО, Ямало-Ненецкий АО) будет приводить к повышению спроса. Жители данных регионов предпочитают вкладывать денежные средства в недвижимость г. Кургана, так как он расположен в зоне более мягкого климата.

В-четвертых, увеличение спроса на более качественное и, как следствие, более дорогое жильё приведёт к росту объема предложения в виде нового жилищного строительства.

Таким образом, в обозримом будущем цены на вторичном рынке жилья Кургана по-прежнему будут расти, хотя и не столь быстрыми темпами как в предыдущие годы. От людей, желающих улучшить качество своего жилья, в продажу поступят квартиры с низкими потребительными свойствами. В свою очередь, рост объёма предложения будет иметь следствием замедление роста цен на жилье на первичном и на вторичном рынках.

Анализ локального рынка жилья г. Кургана позволил выявить следующие особенности, отличающие его от рынка жилья других региональных столиц Урала.

Во-первых, переход рынка жилья в Кургане на каждую последующую стадию развития осуществляется в более поздние сроки (от нескольких месяцев до нескольких лет) по сравнению с другими региональными столицами Урала.

Во-вторых, в первые годы формирования рынка жилья наблюдалось значительное отставание рыночной инфраструктуры (законодательная база, риэлтерская деятельность, система регистрации сделок и т.д.) от потребностей рынка.

В-третьих, в отличие от других региональных столиц Урала в г. Кургане цены на жилье всегда имели рублевую номинацию.

В-четвертых, период депрессивной стабилизации рынка жилья, после финансового кризиса 1998г. продолжался более длительное время, чем в других региональных столицах Урала.

В-пятых, ввиду низкой покупательной способности населения города, покупателями квартир на курганском рынке жилья являются в основном приезжие из других регионов (прежде всего с севера Тюменской области).

В-шестых, вследствие более слабого экономического потенциала Курган имеет меньше материальных, финансовых и иных ресурсов для развития жилищного строительства чем остальные региональные столицы Урала, что во многом предопределяет относительно медленные темпы развития локального рынка жилья.

Проведенный анализ позволил сделать вывод о том, что относительно медленные темпы развития рынка жилья г. Кургана обусловлены прежде всего: 1) недостаточно крупным экономическим потенциалом города; 2) слабой базой жилищного строительства; 3) низким уровнем денежных доходов населения; 4) неблагоприятными демографическими тенденциями среди населения города.

6. Стратегия развития локального рынка жилья г. Кургана основывается на анализе общеэкономических условий в стране и городе, учете степени развития всех элементов инфраструктуры рынка жилья.

Эффективное развитие и функционирование рынка жилья крупного города сдерживается отсутствием на локальном уровне стратегии развития рынка жилья.

В связи с этим, автор определяет стратегию развития рынка жилья как: долгосрочное качественно определенное направление развития локального рынка жилья, касающееся средств и форм развития системы взаимоотношений внутри локального рынка жилья, а также взаимоотношений его с внешней средой, приводящее к достижению конкретной цели.

Автор считает, что важнейшей целью или миссией управления развитием локального рынка жилья служит максимально полное удовлетворение потребностей населения города в жилье и жилищных услугах путем рационального использования всех имеющихся ресурсов для создания эффективного рынка жилья и рыночной инфраструктуры.

В связи с многообразием деятельности в области управления рынком жилья возникает необходимость детализировать миссию на несколько основных целей.

Основными стратегическим целями развития локального рынка жилья должны стать:

- содействие созданию рыночных механизмов и инфраструктуры рынка жилья, обеспечивающих доступность жилья и жилищных услуг горожанам в соответствии с их платежеспособным спросом;

- обеспечение социальной защиты малоимущих граждан в жилищной сфере, гарантирующей им жилищные условия в соответствии с установленными социальными стандартами;

- создание условий формирования эффективных рынков жилищного строительства, жилищно-коммунальных услуг, обеспечивающих предоставление жилья и жилищно-коммунальных услуг в соответствии со спросом потребителей.

Для достижения названных целей возникает необходимость решения следующих задач:

1. Окончательное законодательное определение жилищных прав граждан и механизмов их реализации, включая права собственности, найма, ипотеки и т.д. на уровне муниципального образования;

2. Создание условий для приведения структуры жилищного строительства и производства стройматериалов в соответствии с платежеспособным спросом населения города;

3. Обеспечение развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования жителей города;

4. Обеспечение эффективной системы эксплуатации, обслуживания и управления жилищным фондом города;

5. Содействие развитию инфраструктуры локального рынка жилья (риэлтерской, оценочной и девелоперной деятельности, страхования, государственных систем регистрации и учета недвижимости);

6. Обеспечение развития автоматизированной информационной системы локального рынка жилья.

Главная роль в реализации поставленных задач должна отводиться рыночным субъектам деятельности, как производящим и поставляющим жилье и жилищные услуги, так и обеспечивающим инфраструктуру рынка жилья.

Все вышеперечисленные задачи должны решаться посредством изменений.

Для реализации данной стратегии, автор предлагает механизм управления развитием локального рынка жилья, состоящий из набора полномочий и функций федеральных и региональных органов власти и органов местного самоуправления, предназначенных для воздействия на рынок жилья и рыночную инфраструктуру.

Таковы основные положения и выводы, сформулированные в результате исследования наиболее важных тенденций и факторов, влияющих на развитие и функционирование локального рынка жилья крупного города в условиях переходного периода.