Тенденции формирования и развития локального рынка жилья крупнейшего города тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Тенденции формирования и развития локального рынка жилья крупнейшего города"

На правах рукописи

¿6 ¿У^

Белюсова Елена Васильевна

Тенденции формирования и развития локального рынка жилья крупнейшего города

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством

(региональная экономика)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Екатеринбург - 2006

Диссертационная работа выполнена на кафедре Региональной к муниципальной экономики ГОУ ВПО Уральский государственный экономический университет

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Власова Наталья Юрьевна Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Пешнна Эвелина Вячеславовна

кандидат экономических наук, доцент Чубаров Игорь Анатольевич Ведущая организация: ГОУ ВПО Уральская академия государственной службы

Защита состоится 14 ноября 2006 г. в 10.00 на -заседании диссертационного совета Д 212.287.01 при ГОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет» по адресу: 620219, г. Екатеринбург, ГСП-219, ул. 8 Map га/Народной воли, 62/45, ауд. 357 зал заседаний ученого совета.

Отзывы на автореферат в двух экземплярах, заверенные гербовой печатью, просим направлять по адресу: 620219, г. Екатеринбург, ГСП-219, ул, 8 Марта/Народной воли, 62/45, Г ОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет». Ученому секретарю диссертационного совета Д 2) 2.287.01.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке ГОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет». С авторефератом диссертации можно ознакомиться на сайте ГОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет»: http//www.usue.ru

Автореферат разослан октября 2006 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета,

доктор экономических наук, профессор

Н.Ю. Власова

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования.

Формирование и развитие рынка жилья, начавшееся с 1991 года в результате принятия Верховным Советом РСФСР Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», происходит с разной степенью интенсивности и законченности в крупных и крупнейших городах России.

Неодинаковый уровень развития городов страны предопределяет специфику проблем функционирования и развития локального рынка жилья.

В связи с этим исследование динамики, тенденций и условий формирования и развития локального рынка жилья на конкретной территории имеет важное практическое значение. Особое значение для становления и развития локального рынка жилья имеет исследование и учет тех факторов, которые влияют на развитие и функционирование рынка жилья крупнейшего города.

Актуальность изучения современного состояния локального рынка жилья тем более велика сейчас, когда в реформировании жилищной сферы разворачивается принципиально новый этап.

Преобразования в жилищной сфере, начатые в рамках реализации Государственной целевой программы «Жилище», одобренной Постановлением Совета Министров - Правительства РФ № 595от 20.06.1993, обеспечили коренной поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам. Право собственности на жилье, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в данной сфере.

За прошедший период в муниципальных образованиях было принято множество нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с жилищным строительством, обеспечением прав собственности и сделками в жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений, активно развивалась рыночная инфраструктура.

Вместе с тем, несмотря на успешную апробацию ряда намеченных преобразований, не удалось создать условий для формирования эффективно функционирующего рынка жилья, И. в первую очередь, осталась нерешенной проблема обеспечения доступности жилья для граждан с разным уровнем дохода.

Одновременно, жилищная сфера подвергается коренному реформированию, что определяется принятием Жилищного кодекса Российской Федерации, законов и иных нормативных актов в развитие его положений на всех уровнях власти.

Эффективность реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» также, во многом, определяется пониманием глубинных процессов, проистекающих на рынке жилья.

Все это обусловливает необходимость детального анализа наработанных в городах механизмов управления формированием и развитием рынка жилья.

До настоящего времени в экономической науке не в полной мерс изученными остаются теоретико-методологические аспекты формирования и развития локальных рынков жилья в зависимости от комплекса взаимосвязанных факторов и условий.

Создание теоретико-методологических основ развития локальных рынков жилья будет способствовать принятию научно-обоснованных практических решений в деле управления развитием локального рынка жилья.

В связи с изложенным, можно утверждать, что теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования представляется достаточно актуальной и обоснованной.

Степень разработанности проблемы.

Научные аспекты данного исследования формировались на основе изучения, анализа и переосмысления теоретических, методологических и практических разработок отечественных п зарубежных ученых по проблемам рынка жилья.

Научные проблемы, посвященные жилью и жилищной проблеме, в России наиболее активно проводились в 70-80-е годы 20 века. В этот период наибольшее внимание социально-экономическому аспекту исследования жилья уделяли такие ученые как ММ. Л се ш никое, ДМ. Вронер, Т.Н. Заславская. К. К. Карташева, Т.Н. Корякина, Б. Р. Рубаненко, Р.В. Рыбкина, Д.Г. Тонский, и др.

В постсоветское время социально-экономический аспект исследования жилья нашел отражение в работах О.Э. Бессоновой, H.H. Елисеевой, О.Г. IIо-здееаой, О.С. Пче.чинцева, B.C. Тагшлиной, H.A. Чубарова, Е.Г. Ясина и др. российских учен ых.

Реформирование российской экономики на основе рыночных принципов хозяйствования обусловило формирование н развитие рынка жилой недвижимости. Наиболее динамично этот процесс происходит в крупных городах. Анализу различных аспектов проблемы становления и развития локального рынка жилья посвятили свои работы такие исследователи, как II.A. Абанкина, Т.Д. Белкина, Бузырев В.В., Бутов В.П., С.А. Ваксман, В.Д. Веремейкина, В.Г. Волочка«, А.К. Гузанова, М.Н. Дмитриев, JUL Дронова, Игнатов В.Г., 0.3. Кага-нова, Н.В. Калинина, A.B. Карасев, Н.П. Кетова, B.C. Мхитарян, H.H. Ноздри-на, A.C. Новоселов, Т. Овсянникова, Э.В.Пеишна, H.A. Рахман, В.Н Ресин, II. Рогожина, Г.М. Стерник, A.B. Теляков, Р.П. Шнипер, Е.М Чернышев, В.З. Черняк, НА. Чубарое и др.

Исследованию вопросов оценки недвижимости, в том числе жилой, посвящены научные разработки А.П. Белых, В.А. Горемыкина, Н.В. Гранова, C.B. Грнбосскосо, A.M. Горснбургова, А.Г. Гряз нова, Б.Д. Новикова, А.Б. Крупшка, В.М. Рутгайзера, E.IL Тарасевича, М.А. Федотовой и др.

Определенный вклад в решение проблем управления функционирования рынка жилья виесли работы А.Г. Воронина, К.П. Глущенко, В.В. Григорьева, Е.Б. Кибйлова, И.Б. Косарева, Л.Э. Лимонова, ММ. Логинова, H.A. Острима, A.B. Руднева, Е.Ю. Фаермана, С.Р. Хачатряна. М.Д. Шапиро и др.

Одновременно, вопросы управления развитием рынка жилья рассматривались в рамках программных и концептуальных документов органов государственной власти и местного самоуправления, направленных на реформирование жилищной сферы.

Традиционно на Западе методическим и методологическим проблемам развития рынка жилья в городах уделяется большое внимание. Следует в первую очередь среди западных ученых выделить работы М. Бейли, Т. Вонга, П. Зорна, Л. Гребя ера, А. Гудмана, Т. Кауко, Дж. Керла, Дж. Клша, Дж. Куигяи, Дж. Maddaia, Д. А{акленана, С. Мэйсела, Р. Мыза, Р. Ыьюта, Э. Ольсена, //. Ордуэя, О. Плота, Г. Пояч ковского, С. Ренни, С. Розен а, А. Салливана, Р. Страйка, М. Фери, Дж. Форрестера, Дж. Фридмена, Т. Хорта, Р. Шваба, Р. Шиллера и др.

Отдавая должное всем названным ученым, вместе с тем приходится констатировать, что уровень разработанности проблемы формирования и развития локального рынка жилья, особенно применительно к современным социально-экономическим и политическим реалиям, представляется явно недостаточным. Сложность проблематики локального рынка жилья, отсутствие целостной концепции его развития применительно к социально-экономическим условиям современной России, фрагментарность категорийно-понятийного аппарата, высокая практическая значимость проблем управления развитием локального рынка жилья определили объект и предмет исследования, обусловили выбор целевой установки и задач диссертационной работы.

Объектом данного исследования является локальный рынок жилья крупнейшего города.

Предметом исследования выступают процессы формирования, особенности, тенденции развития и функционирования рынков жилья Екатеринбурга, Перми и Челябинска в период с начала 1990-х годов по настоящее время.

Цель диссертационного исследования состоит в уточнении теоретических основ становления и развития локального рынка жилья в крупнейшем городе, уточнении научных подходов и методов его анализа и выработке механизмов регулирования, направленных на совершенствование его функционирования.

Достижение поставленной цели предопределило постановку и последовательное решение автором следующих конкретных исследовательских задач:

1) систематизировать и изложить теоретико-методологические подходы к исследованию локального рынка жилья и уточнить понятие «локального рынка жилья»,

2) обобщить и критически осмыслить методические подходы к анализу локального рынка жилья,

3) предложить авторскую методику анализа формирования и развития рынка жилья в крупнейшем городе,

4) дать оценку состояния и развития локальных рынков жилья в Екатеринбурге, Перми и Челябинске, рассмотреть процесс формирования рынка на основе использования совокупности количественных и качественных показателей,

5) дать оценку государственным и муниципальным механизмам регулирования развития локального рынка жилья в условиях переходного периода и предложить подходы к формированию городской жилищной политики, нацеленной на формирование эффективного рынка жилья.

Теоретической н методологической базой диссертационного исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых, раскрывающих вопросы теории и практики формирования и развития рынка жилья в крупнейшем городе.

Многоуровневый характер проблемы формирования и развития локальных рынков жилья обусловил необходимость использования отдельных положений научных теорий, имеющих различные концептуальные основания.

Во-первых, это теория трансформационного перехода, позволяющая глубже понять специфику становления городского рынка жилья и методов регулирующего воздействия на него в системе формируемых (а потому неустойчивых) общественных отношении.

Во-вторых, это экономическая теория, включающая ннституционализм, неомарксизм, неоклассические теории, теорию эволюционного развития.

В-третьих, это теория экономического развития, позволяющая определить влияние различных изменений в экономике на рынок жилья.

Основным методологическим подходом явилась общая теория систем, в рамках которой локальный рынок жилья изучается как сложная система, состоящая из множества разнокачественных компонентов, связанных между собой различными видами зависимостей и отношений.

Для решения поставленных задач в диссертационном исследовании использовались следующие основные методы:

Теоретические методы - историко-логический и сравнительно-аналитический анализ экономической, правовой, градостроительной литературы; аналогии, индукции, дедукции, синтеза, определения ключевых понятий и т.п.

Эмпирические методы - анализ реализованных экономических проектов и вступивших в силу законодательно-нормативных актов, мониторинг, графоаналитические и статистические методы (расчета относительных и средних величин, анализа динамических рядов и т.д.).

Информационная база исследования сформирована из нескольких типов источников.

Во-первых, это опубликованные законодательные, нормативно-правовые документы РФ и субъектов РФ. регулирующие развитие рынка жилья и реализацию жилищной политики органов государственной власти и местного самоуправления.

Во-вторых, важнейшим источником исследования послужили материалы государственной и муниципальной статистики, характеризующие состояние жилищной сферы Екатеринбурга. Перми и Челябинска.

В-третьих, информативной группой источников являются первичные документы Администрации города Екатеринбурга, МУП «Бюро технической инвентаризации» г. Екатеринбурга.

В-четвертых, собственный опыт деятельности в системе органов местного самоуправления, материалы и статистические данные агентств недвижимости Екатеринбурга, Уральской палаты недвижимости и др.

Источники по теме работы, при их комплексном изучении, дополнении, сопоставлении однотипных фактов, использовании графо-аналитических и количественных методов обработки статистической информации, позволяют решить поставленные в диссертации задачи. Источниковая база вполне репрезентативна и дает надежную основу для исследования процессов формирования и развития локальных рынков жилья.

В результате проведенного исследования получены следующие результаты, содержащие элементы научной новизны:

1) уточнено содержание понятия «локальный рынок жилья» путем критического обобщения и анализа определений рынка жилья сложившихся в отечественной и экономической литературе;

2) систематизированы основные теоретические подходы к анализу локального рынка жилья;

3) обобщены методические подходы к анализу локального рынка жилья;

4) предложена авторская методика анализа формирования и развития рынка жилья в крупнейшем городе;

5) выявлены основные тенденции формирования и развития локального рынка жилья Екатеринбурга, Перми и Челябинска;

6) предложены подходы к формированию городской жилищной политики с учетом отечественного и зарубежного опыта.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в обосновании путей и методов повышения эффективности функционирования локальных рынков жилья.

Теоретические, методические и практические результаты представляются важными при решении задач прикладного характера:

- анализе современного состояния и тенденции развития жилищной сферы крупного города;

- разработке прогнозов и стратегии развития локального рынка жилья;

- принятии нормативных актов, целевых программ, регулирующих ход жилищной политики городских муниципальных образований.

Отдельные положения диссертации могут быть использованы в педагогической деятельности преподавателей вузов при разработке учебных курсов по региональной и муниципальной экономике, государственному и муниципальному управлению, экономике недвижимости.

Апробация результатов диссертационной работы.

Основные положения и выводы использованы при:

а) разработке нормативно-правовых актов органа местного самоуправления, регулирующих ход жилищной политики города: Постановления Главы города Екатеринбурга от 15.08.2005 № 768 «О порядке заключения, изменения и расторжения договора социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда социального использования на территории муниципального образования город Екатеринбург», Постановления Главы города Екатеринбурга от 31,08.2005 № 824 «Об утверждении учетной нормы площади жилого помещения и нормы предоставления площади жилого помещения, действующих на территории муниципального образования «город Екатеринбург», Постановления Главы города Екатеринбурга от 14.06.2005 № 540 «Об утверждении временного порядка действий Администрации города Екатеринбурга по выселению граждан из домов, подлежащих сносу, расположенных на территории муниципального образования «город Екатеринбург», Постановления Главы Екатеринбурга от 26.06.2006 № 568 «Об организации работы по признанию граждан малоимущими в целях предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда на территории муниципального образования «город Екатеринбург», Постановления Главы Екатеринбурга от 26.06.2006 № 569 «О мерах по организации ведения учета малоимущих граждан в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам социального найма на территории муниципального образования «город Екатеринбург».

б) разработке и утверждении городской целевой программы «Переселение жителей муниципального образования «город Екатеринбург» из ветхого и

аварийного жилищного фонда на 2005-2010 годы», утвержденной решением Екатеринбургской городской Думы от 25.01.2005 № 69/4;

в) формировании и реализации Стратегического плана развития города Екатеринбурга, утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от 10.03.2003 №40/6;

г) реализации на территории муниципального образования «город Екатеринбург» приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», в том числе при разработке Постановления Главы Екатеринбурга от 20.03.2006 № 171 «Об утверждении сетевых графиков реализации приоритетного национального проектов в муниципальном образовании «город Екатеринбург».

Теоретические положения и результаты исследования использовались в учебном процессе Уральского государственного экономического университета при преподавания дисциплин «Экономика города», «Муниципальная экономика», «Государственное регулирование национальной экономики».

Публикации. Основные положения работы отражены в 13 публикациях общим объемом 3,75 пл.

Структура и объем диссертации. Предмет исследования, его цели и задачи исследования определили логику и структуру работы. Композиционно диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений. Содержание работы изложено на 178 странице машинописного текста и включает 29 рисунков. 17 таблиц. Библиографический список литературы содержит 200 наименований.

Во введении обоснована акту альность темы исследования, сформулированы цели и основные задачи работы, определены объект и предмет исследования, обозначена научная новизна, практическая значимость и апробация полученных результатов.

В первой главе «Теоретико — методологические аспекты анализа локального рынка жилья» уточняется содержание понятия «локальный рынок жилья», выясняется его сущность и специфика, исследуются и систематизируются основные факторы, влияющие на функционирование и развитие локального рынка жилья. Анализируется возможность применения существующих теоретико-методологических подходов к анализу процессов формирования и развития локальных рынков жилья. В ходе критического анализа сложившихся методических подходов к оценке процессов, проистекающих на локальном рынке жилье, предлагается вывод о том. что последние должны быть качественно улучшены.

Вторая глава «Анализ тенденций формирования и развития локального рынка жилья» представляет собой апробирование предлагаемого автором методического подхода к анализу локального рынка жилья. В ходе анализа

эволюции рынков жилья Екатеринбурга, Перми и Челябинска раскрываются особенности современного этапа формирования рынка жилья крупнейшего города, выявляются отличительные черты развития рынков жилья обследованных городов. Очерчиваегся круг основных проблем и противоречий функционирования и развития локального рынка жилья.

В третьей главе «Государственная и муниципальная политика развитии локального рынка жилья и пути ее совершенствования» анализируется влияние государственной и муниципальной политики на формирование и развитие локальных рынков жилья. Формулируются конкретные рекомендации с учетом отечественного и зарубежного опыта по формированию механизма управления развитием локального рынка жилья крупнейшего города.

В закчючении изложены основные результаты исследования, сформулированы итоги и выводы в соответствии с поставленными целью и задачами диссертационного исследования.

II. ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

Предпринятое в данной диссертационной работе исследование теоретико-мстодологических и прикладных аспектов формирования и развития рынка жилья в ряде крупнейших городов Российской Федерации позволило автору сформулировать и обосновать следующие научные положения и результаты, выносимые на защиту.

1) Уточнено содержание понятия «локальный рынок жилья» путем критического обобщения и анализа определений рынка жилья сложившихся в отечественной и зарубежной литературе

В диссертации предлагается исследовать процессы формирования и развития локального рынка жилья в условиях кардинальных социально-экономических и политических преобразований, происходящих в стране и ее регионах.

Критический анализ и обобщение основных научных подходов к пониманию дефиниции «рынок жилья» позволили автору сделать вывод об отсутствии единой трактовки данного понятия. Сравнение конструктивных идей, раскрывающих экономическую сущность понятия «рынок жилья» позволили выделить четыре основных группы определений.

Во-первых, рынок жилья - это система социально-экономических отношений, возникающих на основе взаимодействия товаров и денежного обращения.

Во-вторых, рынок жилья - это совокупность существующих и потенциальных покупателей специфического товара - жилья и их взаимодействия.

В-третьих, рынок жилья - это система социально-экономических механизмов.

В-четвертых, рынок жилья - это система социально-экономических условий (отношений и механизмов).

Во 'всех рассмотренных определениях атрибутом рынка жилья является размещение последнего в границах замкнутого территориального образования безотносительно к уровню территориальной иерархии. Одно и то же определение оказывается применимо к национальному, региональному и местному (локальному) рынку жилья.

Отличительной чертой авторского подхода является предпосылка того, что рынок жилья территориального образования каждого уровня территориальной иерархии имеет свою специфику.

Локальный рынок жилья выступает одной из разновидностей рынка жилья в территориальном аспекте. Функционирование последнего происходит в рамках территориального пространства интерактивного воздействия городского, регионального и национального рынков.

Сравнительный анализ экономической литературы показал, что существует также несколько определений понятия «локальный рынок жилья». Принимая во внимание различные научные трактовки, а также, учитывая неразрывную связь пространственно-временных процессов с экономикой, мы определили локальный рынок жилья как систему экономических отношений н набор механизмов, посредством которых через взаимодействие спроса н предложения на территории муниципального образования в рамках единого правого поля осуществляется передача прав собственности на жилые помещения и связанных с ней интересов между контрагентами рынка.

В данном определении (по сравнению с другими) акцент сделан на прочие равные условия, определяющие специфику развития конкретной территории. Рынок жилья муниципального образования (локальный рынок жилья) функционирует в рамках правового поля, единого для всех районов, микрорайонов, населенных пунктов, входящих в его состав, хотя, при этом, другие факторы (обеспеченность общественными услугами, загрязненность, уровень шума, внешний вид) могут существенно варьировать внутри муниципального образования.

2) Систематизированы основные теоретические подходы к анализу локального рынка жилья.

Под теоретико-методологическими основами анализа локального рынка жилья мы понимаем систему научных идей, положений, совокупность научных способов, раскрывающих сущность локального рынка жилья, оказывающих воздействие на его эволюцию во времени и пространстве, порядок формирования ключевых направлений его трансформации.

В зарубежной науке сложилось три методологических подхода к анализу функционирования локального рынка жилья:

- неоклассический,

- неомарксистский

- институциональный.

В основе неоклассического подхода лежит теория предлагаемой ренты. Указанный подход к анализу рынка жилья способствовал появлению статических и динамических микроэкономических моделей равновесия последнего. Однако вне сферы анализа остались влияние макроэкономических факторов и оценка характера предшествующего социально-экономического развития города.

В основе неомарксистского подхода лежит именно внимание к исследованию исключительно роли макроэкономических параметров. Макроэкономические изменения в период перехода к постиндустриальному обществу, обусловленного глобализацией экономики, определяют динамику цен на землю и другую недвижимость. В ходе данного процесса развиваются города с дифер-сифицированной сферой обслуживания; города, специализирующиеся на производстве одной или нескольких услуг; индустриальные центры и т.д. Таким образом, к специфическим особенностям города, определяющим темпы роста цен на недвижимость, которые складываются в ходе данного процесса, относятся: уровень экономического развития, административный статус и масштаб города, широта распространения рыночных ареалов и т.д.

Сторонники институционального подхода исходят из предположения о существенном влиянии институциональных и культурных факторов на взаимодействие спроса и предложения.

Представители институционального подхода полагают, что все решения под действием рыночных и нерыночных сил принимает рациональный индивид. Жилище представляет собой товар, реализуемый на специфическом рынке, для которого характерны значительные трансакционные издержки. Кроме высоких трансекционных издержек, функционирование рынка жилья осуществляется в рамках законодательного регулирования прав собственности на недвижимое имущество, политики землепользования, проводимой органами местного самоуправления и т.д.

По мнению автора, институциональный подход позволяет преодолеть слабые стороны неомарксистского и неоклассического подходов, а именно выявление только микроэкономических либо только макроэкономических закономерностей развития локальных рынков жилья.

В этой связи, методологической основой настоящего исследования является эволюционно-и петитуциональный подход, позволяющий использовать научные положения (теории) экономического развития, эволюционной теории, ии-ституционализма.

3)Обобшсиы методические подходы к анализу рынка жилья.

Разработка методов оценки и прогнозирования тенденций развития рынка жилья неоднократно предпринималась в отечественной и зарубежной практике. Причем если зарубежная научная мысль демонстрирует большое количество исследований национальных, региональных и локальных рынков жилья, то отечественные методики применимы именно к локальным рынкам и адаптированы. главным образом, к рынкам крупных и крупнейших городов.

По мнению автора, все методики, применяемые к анализу локального рынка жилья, сложившиеся в научной литерату ре, по предмету исследования можно разделить на пять групп (рис. 1).

Рисунок I - Методики анализа локального рынка жилья

/. Методические подходы к анализу закономерностей изменения цен на жилье включают в себя эконометрические методы анализа факторов, воздействующих на структуру и динамику цен, среди них: метод «средней цены», «повторных продаж», гедонистический и гибридный подходы.

2. В рамках группы методик оценки и прогнозирования параметров

структуры и динамики жилищного строительства в работе рассмотрен спектр экономических моделей, таких как:

1) модели движения жилищного фонда, исследовавшие предложение на рынке жилья в краткосрочном периоде;

2) модели, устанавливающие взаимосвязь между длительными циклическими колебаниями и спросом на жилье, естественным и механическим движением населения, темпами образования домохозяйств;

3) модель оптимизации структуры жилищного строительства в крупном . городе в условиях риска и неопределенности;

4) модель прогнозирования параметров динамики жилищного строительства, включающая взаимосвязанные блоки прогнозирования демографической динамике в регионе, определения параметров перспективного стандарта жилья, оценки инвестиционного ресурса территории, необходимого для строительства жилья и др.

3. Исследование процесса приватизации жилищного фонда как состав' ляющей первичного рынка жилья представляет собой анализ с применением многофакторной регрессии динамики следующих показателей: количество приватизированных жилых помещений; их структура по изначальному собственнику (ведомство, муниципалитет); структура семей, приватизировавших жилье, по размеру, составу и социальному статусу их членов; структура семей, приватизировавших жилье, в зависимости от его типа и местоположения; оценка средней стоимости жилья в зависимости от его типа и местоположения, структура семей, проживающих в приватизированном и неприватизированном фондах; структура семей, приватизировавших жилье по доходным денильным группам; удельные веса государственного, муниципального и ведомственного жилья в общем объеме жилищного фонда (до начала приватизации) и т.д.

4. Методики анализа платежеспособного спроса и оценки доступности жилья для населения в рамках данного исследования представлены:

1) анализом индикаторов потребительских предпочтений, В качестве таковых последовательно использовались доходы домохозяйств, относительные цены на жилье, демографические характеристики домохозяйств и т.д.;

2) анализом продолжительности накопления средств, необходимых для приобретения жилья путем комбинирования различных источников;

3) анализом коммерческой и социальной доступности жилья;

4) моделью оценки потенциального спроса на жилье и жилищные кредиты. Главными результирующими показателями в модели являются максимальная емкость рынка ипотечных жилищных кредитов, а также потенциальный спрос на жилье и ипотечные жилищные кредиты.

5)простраиственными моделями анализа спроса на жилье.

5. В качестве примеров комплексного анализа структурных элементов

жилищного сектора в качестве предпосылок формирования локального рынка жилья в диссертационном исследовании рассмотрены:

1) методика Института экономики города, концепция которой оформлена в виде системы жилищных индикаторов, объединенных в семь групп: качество жилища; жилищное строительство; демографические показатели; жилищные кредиты; рынок жилья; государственные расходы на жилье; индикаторы регуляторы;

2) модель, основанная на жизненном цикле объекта недвижимости, с учетом основных параметров влияния.

Подробное рассмотрение данных методик позволило доказать, что самостоятельно ни одна из них не может быть применена для комплексного анализа функционирования и развития локального рынка жилья.

По мнению авторов, наибольшей исследовательской ценностью применительно к анализу локального рынка жилья обладает такой методический подход, который предполагает детальный анализ разнонаправленного воздействия и взаимодействия внешних и внутренних факторов на развитие последнего.

4) Предложена авторская методика анализа формирования развития рынка жилья в крупнейшем городе.

Методика анализа рынка жилья, предложенная автором данной работы, предполагает исследование особенностей формирования спроса, предложения и тенденций ценообразования на рынке жилья.

В ходе исследования оценивается степень влияния экономических, демографических, социальных, градостроительных, административных, институциональных и политических факторов на каждый из элементов жилищного сектора.

Такой подход, на наш взгляд, позволяет преодолеть узость специальных методик и рассмотреть все последствия влияния на рынок жилья упомянутых факторов.

В основе методики анализа функционирования и развития локального рынка жилья лежит логическая схема, предусматривающая проведение анализа по четырем этапам (рис. 2).

Выдвигаемая на втором этапе анализа гипотеза заключается в следующем:

1) спрос на жилье определяется, главным образом, качеством жилища, демографической ситуацией, изменениями во вкусах и предпочтениях населения, платежеспособностью населения и условиями финансирования и приобретения жилья;

2) формирование предложения осуществляется в ходе нового жилищного строительства, приватизации муниципального и ведомственного жилищного фонда и выставления ни продажу жилых помещений, находящихся в частной собственности;

3) динамика цен на локальном рынке жилья в условиях переходной экономики складывается под воздействием собственно факторов спроса и предложения, административным статусом, масштабом, уровнем социально-экономического развития города, макроэкономическими условиями и политической ситуацией.

Рисунок 2 - Этапы анализа локального рынка жилья, предложенного автором

Концепция методики оформлена в виде совокупности индикаторов, сгруппированных в три многокомпонентных блока, характеризующих: состояние спроса, формирование предложения и динамику цен на локальном рынке жилья (рис. 3).

Рисунок 3 - Направления анализа формирования и развития локального рынка жилья, предложенного автором

5) Выявлены основные тенденцнн формирования н развития локального рынка Екатеринбурга, Перми и Челябинска.

Среди основных тенденций, характеризующих развитие рынка жилья крупнейшего города, в частности Екатеринбурга, Перми и Челябинска в переходный период можно выделить следующие:

Во'ПервыХу для всех обследованных городов характерна высокая степень дифференциации обеспеченности населения жильем. При этом более 30 процентов населения городов обеспечены общей площадью жилого помещения менее учетной нормы, установленной законом. Вместе с тем, в последние 15 лет отмечен рост среднедушевой обеспеченности общей площадью жилого по-

мешення и доли лиц, обеспеченных общей плошадью жилого помещения выше среднего.

Во-вторых, существенное изменение претерпела функция размера (вида) занимаемого жилья в зависимости от уровня доходов семей, что явилось результатом присущего рыночной экономике пространственного проявления процесса имущественного расслоения населения (табл. 1).

Таблица 1 - Распределение домашних хозяйств различного уровня благосостояния по виду занимаемого жилья Свердловской области в 1999 - 2003 годах,

процентов

Наименование показателей 1999 год 2003 год

10 % населе- 10 % населе- 10% населе- 10 % населе-

но» с наи- ния с наи- ния с наи- ния с наи-

меньшими большими меньшими большими

доходами доходами доходами доходами

Все домохозяйства. 100.0 100,0 100,0 100,0

в том числе проживающие.

в отдельной квартире 84,0 91,0 74,0 94,0

в коммунальной квартире 2,0 3,0 9,0 0,0

в общежитии 2,0 0,0 3,0 0,0

в отдельном доме 11,0 4,0 8,0 6,0

в части дома 1,0 2,0 6.0 0,0

В-третьих, потребность в жилье, обеспеченная платежеспособным спросом. составляет чуть более 20 процентов, т.е 20,3 % домохозяйств, нуждающихся в жилище потенциально могут приобрести жилье за счет собственных или заемных средств. Спрос населения сконцентрирован в секторе приобретения готового жилья на вторичном рынке и рынке нового жилья.

В-четвертых, динамика структуры жилищного фонда крупнейших городов по формам собственности в переходный период, в первую очередь, обусловлена двумя процессами - передачей ведомственного жилья в муниципальную собственность и переводом государственных и муниципальных жилых помещений в частное владение. В период с 1992 по 2002 годы в обследованных городах удельный вес жилых помещений, находящихся в собственности граждан, увеличился с 13 - 16 % до 63 - 67 %. а доля государственного (ведомственного) уменьшилась с 50 до 4 - 9 процентов соответственно.

Интенсивность же процессов приватизации в конкретном городе определялась активностью рынка жилья, а следовательно, наличием дополнительных стимулов у граждан использовать средства от продажи приватизированного жилья для решения жилищной проблемы.

- - -частная (Екатеринбург) — -частная (Челябинск)

— - частная (Пермь) .......государственная (Екатеринбург)

—г - государственная (Челябинск) 1 111 государственная (Пермь)_

Рисунок 4 - Динамика удельного веса обшей площади жилых помещений частной и государственной формой собственности в обшей объеме жилищного фонда Екатеринбурга, Перми и Челябинска в 1992 - 2002 годах, процентов

В-пятых, динамика объемов ввода жилья и структуры жилищного строительства крупнейших городов стали итогом институциональных изменений, произошедших в 90-е годы. Положительная динамика объемов ввода, достигнутая в последние годы не в полной мере соответствует потребностям рынка.

Екатеринбург_—■ Пермь_- - Челябинск

Рисунок 5 - Динамика темпов роста объемов ввода жилья в Екатеринбурге, Перми и Челябинске в 1992 - 2004 годах, в процентах к 1992 году

Ведущими факторами, определяющими динамику жилищного строительства являются дисбаланс спроса и предложения, неразвитость законодательства, наличие административных барьеров, сокращение строительных плошадок в черте города, рост требований к качеству жилья со стороны потребителя.

19

В-шестых, предложение на рынке жилья в крупнейшем городе представлено не только объектами, выставленными на продажу при условии единовременной оплаты их стоимости, но и предполагающими оплату их стоимости в рассрочку н (или) привлечение на эти цели заемных средств, в том числе ипотечных кредитов. Получившие развитие формы кредитования не всегда дают возможность длительной рассрочки и зачастую предполагают высокие проценты и значительный первоначальный взнос. Последние пока не в состоянии поддержать платежеспособный спрос и сделать возможным приобретение жилья населением в массовом порядке.

В-седьмых, рынки жилья крупнейших городов в пореформенный период прошли в своем развитии три стадии:

- стартовую стадию, когда жилье принципиально недооценено, рыночные процессы только начинаются, но затем следует быстрый рост цен;

- переходную стадию, когда цены продолжают расти, но уже меньшими темпами, а основное влияние начинает оказывать фактор сезонности;

- стацию складывающегося рынка, когда рост цен прекращается с постепенным переходом к стабилизации.

В начале 2000-х годов рынки жилья крупнейших городов вступили в стадию стабильного рынка, который по основным закономерностям аналогичен рынку развитых стран Европы и США, но требуются еще годы, если не десятилетия. для постепенного продвижения к стандартам развитого рынка в сфере законодательства и инфраструктуры.

6) Дана оценка государственным и муниципальным механизмам регулировании развития рынка жилья в условиях переходного периода и предложены подходы к формированию городской жилищной политики, нацеленной на формирование эффективного рынка жилья.

Ретроспективный анализ федеральных целевых программ, направленных на улучшение жилищных условий граждан и развитие рынка жилья, выявил их относительно невысокую эффективность в части решения жилищной проблемы.

Реформирование жилищной сферы осуществлялась по следующим направлениям: реформа прав собственности на жилье, реформа арендного сектора жилья, реформа строительного сектора, реформа системы жилищного финансирования, создание инфраструктуры рынка жилья, реформа жилищно-коммунального хозяйства, реформа землепользования и градостроительного регулирования.

На основе проведенного анализа автор обосновывает тезис, что некоторые предусмотренные федеральным законодателем меры экономического, организационного, правового и финансового характера не были осуществлены в полном объеме. Одновременно, в ходе проведения государственной жилищной политики выявились новые проблемы, препятствующие эффективному функционированию локальных рынков жилья.

Негативные результаты преобразований выразились в следующем:

1) низкие объемы жилищного строительства и несоответствие стоимости жилья платежеспособному спросу населения,

2) несоответствие уровня доходов населения стоимости жилья,

3) недостаточная защита прав собственности на жилье и нрав граждан, вкладывающих средства в приобретение и строительство жилья,

4) неразвитая структура ипотечного кредитования,

5) недостаточная обеспеченность инженерной инфраструктуры,

6) высокая степень износа основных фондов жилищно-коммунального комплекса,

7) проблема выполнения государством своих обязательств по обеспечению жильем определенных категорий граждан сохранила остроту,

8) осталась нерешенной проблема обеспечения доступности жилья для граждан с разным уровнем дохода.

В целях создания эффективного рынка жилья и преодоления отмеченных недостатков был принят пакет федеральных законов, призванный сформировать правовые условия для формирования рынка доступного жилья и начата реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Сравнительный анализ региональных жилищных программ и законодательных инициатив субъектов РФ на примере Пермской, Свердловской и Челябинской областей показал, что активная фаза решения существующих проблем началась в 2000 - 2001 годах. Основными задачами исполнительных органов государственной власти были установлены: выполнение мероприятий по переселению граждан из аварийного и жилищного фонда; оказание помощи молодым семьям в обеспечении жильем; обеспечение доступности улучшения жилищных условий для населения Свердловской области, развитие ипотечных отношений в жилищной сфере. Реализация задач осуществляется программно-целевым методом путем реализации программ поддержки населения при строительстве либо приобретении жилья.

Целевые установки и пути достижения поставленных целей для решения жилищных проблемы в срок до 2010 года нашли отражение в программах и перечнях мероприятий, принятых на уровне субъектов РФ в целях конкретизации положений национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

В рамках диссертационного исследования был проведен анализ муниципальных жилищных программ, перечней мероприятий и направлений деятельности органов местного самоуправления по развитию локального рынка жилья на примере Екатеринбурга. Анализ показал, что: а) формирование жилищного фонда социального использования осуществляется, главным образом, за счет жилых помещений (денежных средств, поступающих в доходы целевого фоп-

да), передаваемых застройщиками в счет добровольных отчислений от вновь вводимых в эксплуатацию домов; б) расходы городского бюджета на цели строительства (приобретения) социального жилья незначительны; в) политика оформления землеотводов не способствует развитию конкуренции среди застройщиков и не создает условий для снижения продажной цены строящегося жилья; г) бюджетная поддержка мероприятий, нацеленных на создание условий для улучшения гражданами своих жилищных условий на возмездной основе носит ограниченный характер и не стимулирует существенного привлечения внебюджетных средств на эти цели.

На основе проведенного теоретико-методологического и методического анализа и полученных выводов, автором обосновывается необходимость перехода на новый качественный уровень организационно-финансового и управленческого сопровождения решения острейших социально-экономических проблем в жилищной сфере.

Организационным «костяком» такого процесса должны выступать органы местного самоуправления, выполняющие регулирующие функции в соответствии с федеральными и региональными законами, условиями муниципальных образований.

Диссертантом предложена система правовых, организационных и финансовых мер, которые необходимо реализовать органам местного самоуправления с целью развития эффективно функционирующего локального рынка жилья (табл. 2).

Таблица 2 - Перечень проблем и мер по развитию локального рынка жилья со

стороны органов местного самоуправления, предлагаемых автором

Проблемы Меры

Отсутствие достоверных данных в разрезе муниципальных образований о структуре жилишного фонда, плотности заселения жилищного фонда, демографическом движении населения;, физическом состоянии жилищного фонда и т.д. Проведение выборочного анализа социально-демографической структуры населения. Определение существующего состояния и тенденций расселения мигрантов на территории муниципального образования, их влияния на жилищную и социально-производственную сферу. Ведение постоянного мониторинга развития социально-демографических процессов и условий проживания населения в жилищном фонде.

Недостаток финансовых средств у застройщиков Внедрение схемы кредитования застройщиков банками под гарантии муниципальных властей

Низкий платежеспособный спрос и неразвитость механизмов ипотечного жилищного кредитования Содействие развитию жшшшно-накопительных объединений граждан, позволяющих гражданам как накопить средства на первоначальный взнос при строительстве жилья, так и получить ссуду на оплату стоимости строительства жилья. Субсидирование граждан отдельных категорий на компенсацию части полученного в банке ипотечного жилищного кредита или субсидирование этим гражданам части первоначального взноса.

Продолжение табл. 2

Проблемы Меры

! Оказание финансовой поддержки отдельным категориям |раждан. Формирование муниципального маневренного жилищного фонда н разработка порядка предоставления жилых помещений в таком фонде гражданам, на чье жилье было обращено взыскание на основании ипотеки. Формирование дополнительного слоя собственников жилых помещений и потенциальных участников рынка жилья путем приватизации жилых помещений муниципального жилищного фонда, в том числе жилых помещений в муниципальных общежитиях Разработка схемы привлечения средств крупных предприятий для финансирования строительства жилья для сотрудников. Привлечение к работе на локальном рынке жилья страховых и пенсионных фондов.

Отсутствие системы территориального планирования, правил землепользования и застройки, неопределенность в предоставлении земельного участка на праве собственности Подготовка и принятие правовых актов территориального планирования, правил землепользования и застройки. Создание на муниципальном уровне информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, размещение в этой системе информации о земельных участках, сформированных из состава государственных, муниципальных земель, для предоставления в целях жилищного строительства. Оптимизация процедуры согласования и получения разреши тельной документации. Организация н проведение торгов по предоставлению коммерческим инвесторам застройщикам подготовленных земельных участков для жилищного строительства Инженерное и транспортное обустройство земельных участков под жилищное строительство с привлечение средств бюджета РФ и субъектов РФ. Резервирование земельных участков под строительство жилья социального использования и некоммерческого жилья.

Недостаточные объемы жилищного строительства Разработка программ, проектов и схем комплексного развития жнлнщно-гражданского строительства на территории города. Привлечение для участия в застройке жилых территорий внешних крупных компаний н банковских структур. Разработка системы арендных ставок на землю и налоговых льгот для застройщиков, осуществляющих строительство социального жилья.

Прододжеинетабл. 2

Проблемы Меры

Принятие и реализация программ строительства жилья для предоставления гражданам по договорам социального найма и договорам найма. Оказание содействия жилищным инвесторам при строительстве жилья. Разработка проектов жилых домов разных типов — для массового, социального и специализированного жилья. Формирование пакета инвестиционных проектов по участкам застройки и реконструкции.

При этом нельзя забывать, что жилищный рынок является, в первую очередь. рынком, а собственно жилье - товаром, несмотря на свою социальную значимость. Поэтому механизм регулирования развития локального рынка жилья должен основываться не на прямом административном воздействии, а на стимулировании рынка путем поддержки положительных факторов и снижения негативных.

Основные положения диссертации отражены в следующих научных публикациях:

/

Статьи в научных сборниках

1. Белюсова Е.В. Особенности формирования и развития рынка жилья в крупнейшем городе //Известия УрГЭУ, 2006. -№3(15).

2. Белюсова К.В. Некоторые количественные методы анализа рынка жилья // Экономика и управление социальными процессами: Материалы Российской научно-практической конференции. - Екатеринбург, 2003,-С. 133 - 140.

3. Белюсова Е.В. Выявление основных факторов развития рынка жилья города Екатеринбурга с использованием методов регрессионного анализа // Региональная экономика и региональная политика. - 2004. - Выпуск 7. - С. 74 - 81,

Материалы семинаров и конференций

4. Белюсова Е.В. Регулирование локальных рынков жилья // Эффективное управление региональной экономикой и ее роль в становлении развитого экономического пространства. Сборник научных материалов ежегодной научно-практической конференции // Под ред. И.В. Скопимой. - Киров, 2003, - С, 88 -91.

5. Белюсова Е.В. К вопросу о ст атистическом мониторинге рынка жилья // Статистика в период коренных социально-экономических преобразований: Материалы I Всероссийской научно-практической конференции, Екатеринбург, 2001.-С. 103-104.

6. Белюсова Е.В. Развитие ипотечного кредитования на территории муниципального образования: Тезисы VI Всероссийского форума молодых учетных н студентов. - Екатеринбург, 2003. - С. 6.

7. Белюсова Е.В, Развитие риэлтерского бизнеса в Екатеринбурге // Малое предпринимательство; состояние, проблемы, необходимость совершенствования и развития: Материалы международной научно-практической конференции. - Екатеринбург, 2003. - С. 83-84.

8. Белюсова Е.В. Жилищная ипотечная система: опыт США и России // Глобализация и возможности российско-американского сотрудничества в бизнесе, образовании и культуре: Материалы конференции. - Екатеринбург, 2001. — С. 85-86.

9. Белюсова Е.В. Влияние федеральной жилищной политики на развитие локального рынка жилья // Труды Всероссийского симпозиума по экономической теории, - Екатеринбург, 2003. - С. 405 — 407,

10. Белюсова Е.В. Особенности развития рынка жилья в крупнейшем городе // Конкурентоспособность предприятий и территорий в меняющемся мире: Тезисы международной научно-практической конференции. — Екатеринбург, 2002. -С. 12-14.

11. Белюсова Е.В, Факторы, определяющие развитие региональных рынков жилья // Макроэкономические проблемы современного общества: Сборник маге-

риалов Всероссийской научно-методической конференции, - Пенза, 2003, — С. 229-231.

12. Белюсова Е.В. Механизмы взаимодействия органов государственной власти и местного самоуправления при решении проблемы ликвидации ветхого жилищного фонда // Социально-экономические проблемы регионального и муниципального управления: Материалы Российской научно-практической конференции. - Курган. 2003. С. 18-21.

13. Белюсова Е.В. Развитие системы жилищного кредитования в условиях муниципальных образований // Теория и практика структурных преобразований экономики отраслей и регионов: Первая всероссийская научно-практическая конференция молодых ученых. - Екатеринбург, 2003.

Содержание диссертационной работы:

Содержание

Введение..........................................................................................

1. Теоретике — методологические аспекты анализа локального рынка жилья

1.1. Локальный рынок жилья: вопросы теории и практики...........................

1.2. Методологические подходы к анализу локального рынка жилья........

1.3. Анализ методических подходов к исследованию локального рынка жилья

2. Тенденции формирования и развития локального рынка жилья..........

2.1. Методика анализа формирования и развития локальных рынков жилья

2.2. Потребности и спрос на жилье в крупнейших городах России.................

2.3. Особенности формирования предложения жилья.................................

2.4. Формирование н развитие механизмов кредитования строительства (приобретения) жилья в крупнейшем городе..........................................

2.5. Тенденции ценообразования на рынке жилья крупнейшего

города..............................................................................................

3. Государственная и муниципальная политика развития локальных рынков жилья и пути ее совершенствования..........................................

3.1. Влияние федеральной жилищной политики на формирование и развитие локального рынка жилья......................................................................

3.2. Формирование политики по развитию локального рынка жилья на уровне субъекта федерации.............................................................................

3.3. Особенности городской муниципальной жилищной политики по развитию локального рынка жилья и механизмы ее совершенствования.......................

Заключение...................................;...................................................

Список литературы.............................................................................

Подписано в печать 10.10,2006 г. Формат бумаги 60x84. Бумага для множшсльных аппаратов.

Плоская печать. Уел, Печ. л. 1,5

Заказ 137 Тираж 130 экз.

Типофафия ООО "Компания Копим ар кет" Екатеринбург, ул. Луначарского, 194

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Белюсова, Елена Васильевна

Введение.

1. Теоретико - методологические аспекты анализа локального рынка жилья.

1.1. Локальный рынок жилья: вопросы теории и практики.

1.2. Методологические подходы к анализу локального рынка жилья.

1.3. Анализ методических подходов к исследованию локального рынка жилья

2. Тенденции формирования и развития локального рынка жилья.

2.1. Методика анализа формирования и развития локальных рынков жилья.

2.2. Потребности и спрос на жилье в крупнейших городах России.

2.3. Особенности формирования предложения жилья.

2.4. Формирование и развитие механизмов кредитования строительства (приобретения) жилья в крупнейшем городе.

2.5. Тенденции ценообразования на рынке жилья крупнейшего города.

3. Государственная и муниципальная политика развития локальных рынков жилья и пути ее совершенствования.

3.1. Влияние федеральной жилищной политики на формирование и развитие локального рынка жилья.

3.2. Формирование политики по развитию локального рынка жилья на уровне субъекта федерации.

3.3. Особенности городской муниципальной жилищной политики по развитию локального рынка жилья и механизмы ее совершенствования.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Тенденции формирования и развития локального рынка жилья крупнейшего города"

Актуальность темы исследования.

Формирование и развитие рынка жилья, начавшееся с 1991 года в результате принятия Верховным Советом РСФСР Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», происходит с разной степенью интенсивности и законченности в крупных и крупнейших городах России.

Неодинаковый уровень развития городов страны предопределяет специфику проблем функционирования и развития локального рынка жилья.

В связи с этим исследование динамики, тенденций и условий формирования и развития локального рынка жилья на конкретной территории имеет важное практическое значение. Особое значение для становления и развития локального рынка жилья имеет исследование и учет тех факторов, которые влияют на развитие и функционирование рынка жилья крупнейшего города.

Актуальность изучения современного состояния локального рынка жилья тем более велика сейчас, когда в реформировании жилищной сферы разворачивается принципиально новый этап.

Преобразования в жилищной сфере, начатые в рамках реализации Государственной целевой программы «Жилище», одобренной Постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 20.06.1993 № 595, обеспечили коренной поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам. Право собственности на жилье, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в данной сфере.

За прошедший период в муниципальных образованиях было принято множество нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с жилищным строительством, обеспечением прав собственности и сделками в жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений, активно развивалась рыночная инфраструктура.

Вместе с тем, несмотря на успешную апробацию ряда намеченных преобразований, не удалось создать условий для формирования эффективно функционирующего рынка жилья. И, в первую очередь, осталась нерешенной проблема обеспечения доступности жилья для граждан с разным уровнем дохода.

Одновременно, жилищная сфера подвергается коренному реформированию, что определяется принятием Жилищного кодекса Российской Федерации, законов и иных нормативных актов в развитие его положений на всех уровнях власти.

Все это обусловливает необходимость детального анализа наработанных в городах механизмов управления формированием и развитием рынка жилья.

До настоящего времени в экономической науке не в полной мере изученными остаются теоретико-методологические аспекты формирования и развития локальных рынков жилья в зависимости от комплекса взаимосвязанных факторов и условий.

Создание теоретико-методологических основ развития локальных рынков жилья будет способствовать принятию научно-обоснованных практических решений в деле управления развитием локального рынка жилья. В связи с изложенным, можно утверждать, что теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования представляется достаточно актуальной и обоснованной.

Степень разработанности проблемы.

Научные аспекты данного исследования формировались на основе изучения, анализа и переосмысления теоретических, методологических и практических разработок отечественных и зарубежных ученых по проблемам рынка жилья.

Научные проблемы, посвященные жилью и жилищной проблеме, в России наиболее активно проводились в 70-80-е годы 20 века. В этот период наибольшее внимание социально-экономическому аспекту исследования жилья уделяли такие ученые как М.М. Авешников, Д.Л. Бронер, Т.И. Заславская, К.К. Карташева, Т.И. Корягина, Б.Р. Рубаненко, Р.В. Рывкина, Д.Г. Томский, и др. В постсоветское время социально-экономический аспект исследования жилья нашел отражение в работах О.Э. Бессоновой, И.И. Елисеевой, О.Г. Поздеевой, О. С. Пчелинцева, B.C. Тапилиной, Е.Г. Ясина и др. российских ученых.

Реформирование российской экономики на основе рыночных принципов хозяйствования обусловило формирование и развитие рынка жилой недвижимости. Наиболее динамично этот процесс происходит в крупных городах. Анализу различных аспектов проблемы становления и развития локального рынка жилья посвятили свои работы такие исследователи, как И.А. Абанкина, Т.Д. Белкина, Бузырев В.В., Бутов В.И., С.А. Ваксман, Н.Ю., ВД. Веремейкина, Власова, В.Г. Волочков, А.К. Гузанова, М.Н. Дмитриев, Л.И. Дронова, Игнатов В.Г., 0.3. Каганова, Н.В. Калинина, А.В. Карасев, Н.П. Кетова, B.C. Мхитарян, Н.Н. Ноздрина, А.С. Новоселов, Т. Овсянникова, Э.В.Пешина, О.Г. Поздеева, И.А. Рахман, В.И. Ресин, Н. Рогожина, Г.М. Стерник, А.В. Теляков, Р.И. Шнипер, Е.М. Чернышев, В.З. Черняк, И.А. Чубарое и др.

Исследованию вопросов оценки недвижимости, в том числе жилой, посвящены научные разработки А.П. Белых, В.А. Горемыкина, ИВ. Гранова, С.В. Грибовского, A.M. Горенбургова, А.Г. Грязнова, БД. Новикова, А.Б. Крутика, В.М. Рутгайзера, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой и др.

Определенный вклад в решение проблем управления функционирования рынка жилья внесли работы А.Г. Воронина, К.П. Глущенко, В.В. Григорьева, Е.Б. Кибалова, Н.Б. Косаревой, Л.Э. Лимонова, М.П. Логинова, И. А. Острима, А.В. Руднева, Е.Ю. Фаермана, С.Р. Хачатряна, М.Д. Шапиро и др.

Одновременно, вопросы управления развитием рынка жилья рассматривались в рамках программных и концептуальных документов органов государственной власти и местного самоуправления, направленных на реформирование жилищной сферы.

Традиционно на Западе методическим и методологическим проблемам развития рынка жилья в городах уделяется большое внимание. Следует в первую очередь среди западных ученых выделить работы М. Бейли, Т. Вонга, П. Зорна, Л. Греблера, А. Гудмана, Т. Кауко, Дж. Керла, Дж. Клэпа, Дж. Куигли, Дж. Маддала, Д. Макленана, С. Мэйсела, Р. Миза, Р. Мьюта, Э. Ольсена, Н. Ордуэя, О. Плота, Г. Поялковского, С. Ренни, С. Розена, А. Салливана, Р. Страйка, М. Фери, Дж. Форрестера, Дж. Фридмена, Т. Хорта, Р. Шваба, Р. Шиллера и др.

Отдавая должное всем названным ученым, вместе с тем приходится констатировать, что уровень разработанности проблемы формирования и развития локального рынка жилья, особенно применительно к современным социально-экономическим и политическим реалиям, представляется явно недостаточным. Сложность проблематики локального рынка жилья, отсутствие целостной концепции его развития применительно к социально-экономическим условиям современной России, фрагментарность категорийно-понятийного аппарата, высокая практическая значимость проблем управления развитием локального рынка жилья определили объект и предмет исследования, обусловили выбор целевой установки и задач диссертационной работы.

Объектом данного исследования является локальный рынок жилья крупнейшего города.

Предметом исследования выступают процессы формирования, особенности, тенденции развития и функционирования рынков жилья Екатеринбурга, Перми и Челябинска в период с начала 1990-х годов по настоящее время.

Цель диссертационного исследования состоит в уточнении теоретических основ процессов становления и развития рынка жилья в крупнейшем городе, уточнении научных подходов и методов его анализа и выработке механизмов совершенствования его функционирования.

Достижение поставленной цели предопределило постановку и последовательное решение автором следующих конкретных исследовательских задач:

1) систематизировать и изложить теоретико-методологические подходы к исследованию локального рынка жилья и уточнить понятие «локального рынка жилья»,

2) обобщить и критически осмыслить методически подходы к анализу локального рынка жилья,

3) предложить авторскую методику анализа формирования и развития рынка жилья в крупнейшем городе,

4) дать оценку состояния и развития рынков жилья в Екатеринбурге, Перми и Челябинске, рассмотреть процесс формирования рынка на основе использования совокупности количественных и качественных показателей,

5) дать оценку государственным и муниципальным механизмам регулирования развития рынка жилья в условиях переходного периода и предложить подходы к формированию городской жилищной политики, нацеленной на формирование эффективного рынка жилья.

Теоретической и методологической базой диссертационного исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых, раскрывающих вопросы теории и практики формирования и развития рынка жилья в крупнейшем городе.

Многоуровневый характер проблемы формирования и развития локальных рынков жилья обусловил необходимость использования отдельных положений научных теорий, имеющих различные концептуальные основания.

Во-первых, это теория трансформационного перехода, позволяющая глубже понять специфику становления городского рынка жилья и методов регулирующего воздействия на него в системе формируемых (а потому неустойчивых) общественных отношений.

Во-вторых, это экономическая теория, включающая институционализм, неомарксизм, неоклассические теории, теорию эволюционного развития.

В-третьих, это теория экономического развития, позволяющая определить влияние различных изменений в экономике на рынок жилья.

Основным методологическим подходом явилась общая теория систем, в рамках которой локальный рынок жилья изучается как сложная система, состоящая из множества разнокачественных компонентов, связанных между собой различными видами зависимостей и отношений.

Для решения поставленных задач в диссертационном исследовании использовались следующие основные методы:

Теоретические методы - историко-логический и сравнительно-аналитический анализ экономической, правовой, градостроительной литературы; аналогии, индукции, дедукции, синтеза, определения ключевых понятий и т.п.

Эмпирические методы - анализ реализованных экономических проектов и вступивших в силу законодательно-нормативных актов, мониторинг, графоаналитические и статистические методы (расчета относительных и средних величин, анализа динамических рядов и т.д.).

Информационная база исследования сформирована из нескольких типов источников.

Во-первых, это опубликованные законодательные, нормативно-правовые документы РФ и субъектов РФ, регулирующие развитие рынка жилья и реализацию жилищной политики органов государственной власти и местного самоуправления.

Во-вторых, важнейшим источником исследования послужили материалы государственной и муниципальной статистики, характеризующие состояние жилищной сферы Екатеринбурга, Перми и Челябинска.

В - третьих, информативной группой источников являются первичные документы Администрации города Екатеринбурга, МУП «Бюро технической инвентаризации» г. Екатеринбурга.

В-четвертых, собственный опыт деятельности в системе органов местного самоуправления, материалы и статистические данные агентств недвижимости Екатеринбурга, Уральской палаты недвижимости и др.

Источники по теме работы, при их комплексном изучении, дополнении, сопоставлении однотипных фактов, использовании графо-аналитических и количественных методов обработки статистической информации, позволяют решить поставленные в диссертации задачи. Источниковая база вполне репрезентативна и дает надежную основу для исследования процессов формирования и развития локальных рынков жилья.

В результате проведенного исследования получены следующие результаты, содержащие элементы научной новизны:

1) уточнено содержание понятия «локальный рынок жилья» путем критического обобщения и анализа определений рынка жилья сложившихся в отечественной и экономической литературе;

2) систематизированы основные теоретические подходы к анализу локального рынка жилья;

3) обобщены методические подходы к анализу рынка жилья;

4) предложена авторская методика анализа формирования и развития рынка жилья в крупнейшем городе;

5) выявлены основные тенденции формирования и развития локального рынка жилья Екатеринбурга, Перми и Челябинска;

6) предложены подходы к формированию городской жилищной политики с учетом отечественного и зарубежного опыта.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в обосновании путей и методов повышения эффективности функционирования локальных рынков жилья.

Теоретические, методические и практические результаты представляются важными при решении задач прикладного характера:

- анализе современного состояния и тенденций развития жилищной сферы крупного города,

- разработке прогнозов и стратегии развития локального рынка жилья,

- принятии нормативных актов, целевых программ, регулирующих ход жилищной политики городских муниципальных образований,

Отдельные положения диссертации могут быть использованы в педагогической деятельности преподавателей вузов при разработке учебных курсов по региональной и муниципальной экономике, государственному и муниципальному управлению, экономике недвижимости.

Апробация результатов диссертационной работы. Основные положения и выводы использованы при:

А) разработке нормативно-правовых актов органа местного самоуправления, регулирующих ход жилищной политики города: Постановления Главы города Екатеринбурга от 15.08.2005 № 768 «О порядке заключения, изменения и расторжения договора социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда социального использования на территории муниципального образования город Екатеринбург», Постановления Главы города Екатеринбурга от 31.08.2005 № 824 «Об утверждении учетной нормы площади жилого помещения и нормы предоставления площади жилого помещения, действующих на территории муниципального образования «город Екатеринбург», Постановления Главы города Екатеринбурга от 14.06.2005 № 540 «Об утверждении временного порядка действий Администрации города Екатеринбурга по выселению граждан из домов, подлежащих сносу расположенных на территории муниципального образования «город Екатеринбург», Постановления Главы Екатеринбурга от 26.06.2006 № 568 «Об организации работы по признанию граждан малоимущими в целях предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда на территории муниципального образования «город Екатеринбург», Постановления Главы Екатеринбурга от 26.06.2006 № 569 «О мерах по организации ведения учета малоимущих граждан в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам социального найма на территории муниципального образования «город Екатеринбург».

Б) разработке и утверждении городской целевой программы «Переселение жителей муниципального образования «город Екатеринбург» из ветхого и аварийного жилищного фонда на 2005 -2010 годы», утвержденной решением Екатеринбургской городской Думы от 25.01.2005 № 69/4;

В) формировании и реализации Стратегического плана развития города Екатеринбурга, утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от 10.03.2003 № 40/6;

Г) реализации на территории муниципального образования «город Екатеринбург» приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», в том числе при разработке Постановления Главы Екатеринбурга от 20.03.2006 № 171 «Об утверждении сетевых графиков реализации приоритетного национального проектов в муниципальном образовании «город Екатеринбург».

Теоретические положения и результаты исследования использовались в учебном процессе преподавания дисциплин «Экономика города», «Региональная экономика», «Государственное регулирование национальной экономики».

Внедрение результатов диссертационной работы документально подтверждено актами, прилагаемыми к диссертации.

Основные положения, теоретические и практические результаты работы докладывались и обсуждались на международных (Екатеринбург, 2001, 2002, Киров, 2003, Оренбург, 2004,, всероссийских (Екатеринбург, 2001, 2003, Пенза, 2003, Курган, 2003) научно-теоретических и научно-практических конференциях, а также на совещаниях и семинарах.

Публикации. Основные положения работы отражены в 13 публикациях.

Структура и объем диссертации. Предмет исследования, его цели и задачи исследования определили логику и структуру работы. Композиционно диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений. Содержание работы изложено на 178 страницах машинописного текста и включает 28 рисунков, 17 таблиц.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Белюсова, Елена Васильевна

Выводы о высокой эффективности политики по развитию рынка жилья крупнейшего города, проводимой на уровне субъекта Российской Федерации, пока преждевременны. По-прежнему, сохраняются высокие темпы роста цен на жилья, объемы ввода жилья не покрывают существующей потребности в жилище, очереди на получение бесплатного жилья велики, масштабы ипотечного жилищного кредитования незначительны.

Тем не менее, предложенные меры в перспективе могут доказать свою эффективность.

3.3 Особенности городской муниципальной жилищной политики по развитию локальных рынков жилья и механизмы ее совершенствования на примере Екатеринбурга)

Жилищное законодательство традиционно относило значительный перечень вопросов к ведению органов местной власти, что вполне естественно, так как граждане, проживающие в населенных пунктах все проблемы, возникающие в сфере жилищных отношений, стараются решить в органах власти, наиболее приближенных к ним. Кроме того, огромное влияние на формирование жилищного законодательства сыграло то обстоятельство, что в годы советской власти подавляющая часть жилого фонда находилась в собственности государства, и государство в лице своих местных органов власти решало практически все вопросы его содержания и эксплуатации.

Формирование новых рыночных отношений в сфере жилищных отношений не могло вступить в противоречие со сложившейся законодательной практикой. Практически с начала 90-х годов, с началом приватизации жилья и формированием рынка постоянно осуществлялись попытки подкорректировать действующее жилищное законодательство, однако эти попытки были зачастую противоречивыми и непоследовательными. В результате к началу 2005 года в сфере жилищного законодательства сложился существенный разрыв между правовыми нормами и теми процессами, которые происходили в экономике и политике.

Правовым последствиями преобразований, проводимой в жилищной сфере для муниципальных образований стали неопределенность в сфере собственности (несмотря на проведенную приватизацию, значительная часть собственников квартир не стала собственниками зданий, и они продолжали оставаться в муниципальной собственности) и неопределенность в вопросе осуществления властных полномочий.

Одновременно, основная нагрузка по выработке эффективных анткризисных решений легла на органы местного самоуправления.

С этой целью органами местного самоуправления муниципальных образований были разработаны и приняты к исполнению нормативные акты, которые направлены на:

1) привлечение финансовых ресурсов для обеспечения жильем социально-незащищенных граждан бесплатно по договору найма,

2) оказание содействия населению в приобретении и строительстве жилья.

В частности, в Екатеринбурге в рамках последнего направления главными инструментами выступили муниципальные программы «Накопительная схема приобретения жилья через ссудно-сберегательное строительное товарищество», «Муниципального жилищного займа», «Улучшение жилищных условий работников муниципальной бюджетной сферы».

В Екатеринбурге также накоплен опыт решения жилищных проблем социально-незащищенных категорий населения.

Положительным примером в этом смысле может служить реализуемая в Екатеринбурге с 1997 г. муниципальная программа «Дети-сироты», включающая в себя комплекс мероприятий по оказанию помощи сиротам -социальной поддержки, материальной, информационно-правовой.

Несмотря на то, что законодательством четко определен источник финансирования приобретения или строительства жилья, средства на реализацию Федерального закона «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» до 2004 года Екатеринбургу не выделялись. Программой же определены дополнительные источники обеспечения жильем граждан из детей-сирот: освобождаемые жилые помещения в результате прекращения предыдущего договора найма и добровольные взносы физических и юридических лиц.

Это позволило за период действия Программы и перечня мероприятий обеспечить жильем 502 семей детей-сирот (в 1997 г. - 33 семьи, 1998 - 104, 1999 - 80, 2000 - 49, 2001 - 68, 2002 г. - 56 семей, 2003 - 58, 2004 - 54 семьи). Оценить эффективность Программы достаточно сложно, в силу того, что за период действия программы, количество граждан из числа детей-сирот, состоящих в очереди на улучшение жилищных условий, не уменьшилось, а наоборот возросло с 270 до 381 семьи. Произошло это в силу следующих причин: 1) ежегодно выпускники детских учреждений интернатного типа вставали на очередь; 2) благодаря широкому освещению программы многие сироты, в прошлом выпускники детских учреждений, узнавали о своих правах и вставали на очередь.

Еще одним направлением деятельности органа местного самоуправления по созданию качественных условий для проживания является переселение граждан из ветхих и аварийных домов.

С 1991 по 1995 гг. отселение граждан из ветхого жилищного фонда города производилось на основании ежегодно принимаемых постановлений Главы города. В 1995 году была принята Программа по ликвидации ветхого жилищного фонда всех форм собственности. В ходе реализации данной программы до 2000 года предполагалось переселить из ветхого и аварийного фонда более 15 тысяч человек и ликвидировать 213 тысяч кв. метров общей площади. В виду отсутствия собственных финансовых средств и прекращения целевого финансирования из областного бюджета, Программа оказалась выполненной лишь на 37 %.

С 1996 отселение осуществлялось, главным образом, за счет жилых помещений муниципального жилищного фонда, предоставляемых гражданам на условиях найма (бесплатно). Предоставляемое муниципальное жилье являлось:

1. жильем, освободившимся в результате прекращения предыдущего договора найма;

2. жильем, полученным муниципалитетом от застройщика взамен платежей за предоставление земельного участка и подключение к городской инфраструктуре;

3. жильем, приобретенным на вторичном рынке недвижимости.

Основными источниками поступления средств для приобретения жилых помещений на вторичном рынке стали денежная компенсация стоимости жилых помещений, подлежащих передаче в муниципальную собственность от предприятий-застройщиков, и благотворительные взносы, которые аккумулировались на счете целевого бюджетного фонда (до 2000 года - внебюджетного фонда развития жилищного строительства для ликвидации ветхого жилья).

В условиях отсутствия финансирования капитального строительства из бюджетов высших уровней в городе получили развитие механизмы переселения граждан из ветхих и аварийных домов, предполагающие рациональное использование внутренних ресурсов территории:

1. восстановление (реабилитация) малоэтажных жилых домов с частичным привлечением средств граждан,

2. реконструкция объектов специализированного жилищного фонда,

3. отселение граждан из ветхих жилых домов с целью освобождения площадки под строительство объектов благоустройства и нового жилищного строительства,

4. реконструкция нежилых помещений, используемых не по назначению,

5. реализация накопительных схем приобретения жилья,

6. компенсация части стоимости строительства за счет средств местного бюджета.

В результате за период 1995 - 2004 годы из ветхих и аварийных домов было переселено 3072 семьи, что позволило ликвидировать более 10 тысяч кв.м общей площади ветхого фонда.

Анализ динамики структуры финансирования мероприятий по ликвидации ветхого жилищного фонда показывает при абсолютном увеличении объемов отселения граждан неуклонный рост доли внебюджетных средств, используемых на эти цели. Так, если в 2001 году удельный вес общей площади жилых помещений, направленных на отселение граждан из ветхих и аварийных домов предприятиями-застройщиками, в общем объеме жилья, использованного на эти цели, составил 44 процента, то в 2004 году - 64

144 процента .

Тем не менее, за прошедшие годы ситуация не стала менее острой.

По состоянию на 01.01.2006 г. более 20 тысяч человек в настоящее время проживает в ветхих и аварийных домах. Суммарная площадь ветхого и аварийного жилищного фонда всех форм собственности в городе, составляет 386,3 тыс. кв. метров общей площади (около 1,4 % жилищного фонда города).

С 2005 года ликвидация ветхого жилищного фонда города Екатеринбурга осуществляется в рамках городской целевой программы «Переселение жителей муниципального образования «город Екатеринбург» из ветхого и аварийного жилищного фонда на 2005 - 2010 годы».

Программа представляет документ частичное решение проблемы до 2010 года с учетом возможностей бюджетного финансирования и привлечения внебюджетных ресурсов.

Таким образом, анализ муниципальных программ, перечней мероприятий и направлений деятельности в жилищной сфере в Екатеринбурге показывает, что: а) формирование жилищного фонда социального использования осуществляется, главным образом, за счет жилых помещений (денежных средств, поступающих в доходы целевого фонда), передаваемых застройщиками в счет добровольных отчислений от вновь вводимых в эксплуатацию домов; б) расходы городского бюджета на цели строительства (приобретения) социального жилья незначительны; в) политика оформления землеотводов не способствует развитию конкуренции среди застройщиков и не создает условий для снижения продажной цены строящегося жилья; г) бюджетная поддержка мероприятий, нацеленных на создание условий для улучшения гражданами своих жилищных условий на возмездной основе носит ограниченный характер и не стимулирует существенного привлечения внебюджетных средств на эти цели.

По нашему мнению, в целях преодоления указанных недостатков, развития рынка жилья, доступного для населения с различным уровнем доходов, муниципалитетам необходимо перейти на новый уровень организационно-финансового и управленческого сопровождения решения острейших социально-экономических проблем в жилищной сфере.

Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЭ «Об общих принципах организации местного самоуправления» и Жилищный кодекс Российской

144 Рассчитано по данным Комитета по жилищной политике Администрации г. Екатеринбурга.

Федерации четко очертили компетенцию органов местного самоуправления в жилищной сфере в новых условиях. В данной сфере законодателем возложены на муниципалитет хозяйственные и властно-распорядительные полномочия, среди них: 1) обеспечение малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством; 2) организация строительства и содержания муниципального' жилищного фонда; 3) создание условий для жилищного строительства; 4) право принимать решение о сносе жилого дома и выселении из него жильцов; 5) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда; 6) право принимать решение об изъятии жилого помещения у собственника при изъятии земельного участка для муниципальных нужд.

Иные документы по развитию рынка доступного жилья, вступившие в законную силу с 2005 года, также уточнили полномочия органов местного самоуправления в части формирования эффективного рынка жилья (например, обеспечение жилищных инвесторов обустроенными земельными участками под жилищное строительство).

Новые правовые условия создают основу для реализации на практике поставленных целей, но требуют дальнейших широкомасштабных действий как нормативно-правового, так и административно - организационного и бюджетно-финансового характера.

В этой связи, автором предлагается комплекс правовых, организационных и финансовых мер, которые целесообразно реализовать органам местного самоуправления городских округов, ответственных за развитие территорий и осуществляющих свою деятельность в рамках законов РФ и субъекта РФ (табл. 17).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Предпринятое в данной диссертационной работе исследование теоретико-методологических и прикладных аспектов формирования и развития рынка жилья в ряде крупнейших городов Российской Федерации позволило автору сформулировать и обосновать следующие научные положения и результаты, выносимые на защиту.

1) Уточнено содержание понятия «локальный рынок жилья» путем критического обобщения и анализа определений рынка жилья сложившихся в отечественной и зарубежной литературе

В диссертации предлагается исследовать процессы формирования и развития локального рынка' жилья в условиях кардинальных социально-экономических и политических преобразований, происходящих в стране и ее регионах.

Критический анализ и обобщение основных научных подходов к пониманию дефиниции «рынок жилья» позволили автору сделать вывод об отсутствии единой трактовки данного понятия. Сравнение конструктивных идей, раскрывающих экономическую сущность понятия «рынок жилья» позволили выделить четыре основных группы определений.

Во-первых, рынок жилья - это система социально-экономических отношений, возникающих на основе взаимодействия товаров и денежного обращения.

Во-вторых, рынок жилья - это совокупность существующих и потенциальных покупателей специфического товара - жилья и их взаимодействия.

В-третьих, рынок жилья - это система социально-экономических механизмов.

В - четвертых, рынок жилья - это система социально-экономических условий (отношений и механизмов).

Во всех рассмотренных определениях атрибутом рынка жилья является размещение последнего в границах замкнутого территориального образования безотносительно к уровню территориальной иерархии. Одно и то же определение оказывается применимо к национальному, региональному и местному (локальному) рынку жилья.

Отличительной чертой авторского подхода является предпосылка того, что рынок жилья территориального образования каждого уровня территориальной иерархии имеет свою специфику.

Локальный рынок жилья выступает одной из разновидностей рынка жилья в территориальном аспекте. Функционирование последнего происходит в рамках территориального пространства интерактивного воздействия городского, регионального и национального рынков.

Сравнительный анализ экономической литературы показал, что существует также несколько определений понятия «локальный рынок жилья». Принимая во внимание различные научные трактовки, а также, учитывая неразрывную связь пространственно-временных процессов с экономикой, мы определили локальный рынок жилья как систему экономических отношений и набор механизмов, посредством которых через взаимодействие спроса и предложения на территории муниципального образования в рамках единого правого поля осуществляется передача прав собственности на жилые помещения и связанных с ней интересов мезду контрагентами рынка.

В данном определении (по сравнению с другими) акцент сделан на прочие равные условия, определяющие специфику развития конкретной территории. Рынок жилья муниципального образования (локальный рынок жилья) функционирует в рамках правового поля, единого для всех районов, микрорайонов, населенных пунктов, входящих в его состав, хотя, при этом, другие факторы (обеспеченность общественными услугами, загрязненность, уровень шума, внешний вид) могут существенно варьировать внутри муниципального образования.

2) Систематизированы основные теоретические подходы к анализу локального рынка жилья.

Под теоретико-методологическими основами анализа локального рынка жилья мы понимаем систему научных идей, положений, совокупность научных способов, раскрывающих сущность локального рынка жилья, оказывающих воздействие на его эволюцию во времени и пространстве, порядок формирования ключевых направлений его трансформации.

В зарубежной науке сложилось три методологических подхода к анализу функционирования локальных рынков жилья:

- неоклассический,

- неомарксистский

- институциональный.

В основе неоклассического подхода лежит теория предлагаемой ренты. Указанный подход к анализу рынка жилья способствовал появлению статических и динамических микроэкономических моделей равновесия последнего. Однако вне сферы анализа остались влияние макроэкономических факторов и оценка характера предшествующего социально-экономического развития города.

В основе неомарксистского подхода лежит именно внимание к исследованию исключительно роли макроэкономических параметров. макроэкономические изменения в период перехода к постиндустриальному обществу, обусловленного глобализацией экономики, определяют динамику цен на землю и другую недвижимость. В ходе данного процесса развиваются города с диферсифицированной сферой обслуживания; города, специализирующиеся на производстве одной или нескольких услуг; индустриальные центры и т.д. Таким образом, к специфическим особенностям города, определяющим темпы роста цен на недвижимость, которые складываются в ходе данного процесса, относятся: уровень экономического развития, административный статус и масштаб города, широта распространения рыночных ареалов и т.д.

Сторонники институционального подхода исходят из предположения о существенном влиянии институциональных и культурных факторов на взаимодействие спроса и предложения.

Представители институционального подхода полагают, что все решения под действием рыночных и нерыночных сил принимает рациональный индивид. Жилище представляет собой товар, реализуемый на специфическом рынке, для которого характерны значительные трансакционные издержки. Кроме высоких трансакционных издержек, функционирование рынка жилья осуществляется в рамках законодательного регулирования прав собственности на недвижимое имущество, политики земеплепользования, проводимой органами местного самоуправления и т.д.

По мнению автора, институциональный подход позволяет преодолеть слабые стороны неомарксистского и неоклассического подходов, а именно выявление только микроэкономических либо только макроэкономических закономерностей развития локальных рынков жилья.

В этой связи, методологической основой настоящего исследования является эволюционно-институциональный подход, позволяющий использовать научные положения теории экономического развития, эволюционной теории, институционализма.

3)Обобщены методические подходы к анализу локального рынка жилья.

Разработка методов оценки и прогнозирования тенденций развития рынка жилья в указанных целях уже неоднократно предпринималась в отечественной и зарубежной практике. Причем если зарубежная научная мысль демонстрирует большое количество исследований национальных, региональных и локальных рынков жилья, то отечественные методики применимы именно к локальным рынкам и адаптированы, главным образом, к рынкам крупных и крупнейших городов.

По мнению автора, все методики, применяемые к анализу локального рынка жилья, сложившиеся в научной литературе, по предмету исследования можно разделить на пять групп:

1. Методические подходы к анализу закономерностей изменения цен на жилье включают в себя эконометрические методы анализа факторов, воздействующих на структуру и динамику цен, среди них: метод «средней цены», «повторных продаж», гедонистический и гибридный подходы.

2. В рамках группы методик оценки и прогнозирования параметров структуры и динамики жилищного строительства в работе рассмотрен спектр экономических моделей, таких как:

1) модели движения жилищного фонда, исследовавшие предложение на рынке жилья в краткосрочном периоде;

2) модели, устанавливающие взаимосвязь между длительными циклическими колебаниями и спросом на жилье, естественным и механическим движением населения, темпами образования домохозяйств;

3) модель оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в условиях риска и неопределенности;

4) модель прогнозирования параметров динамики жилищного строительства, включающая взаимосвязанные блоки прогнозирования демографической динамике в регионе, определения параметров перспективного стандарта жилья, оценки инвестиционного ресурса территории, необходимого для строительства жилья и др.

3. Исследование процесса приватизации жилищного фонда как составляющей первичного рынка жилья представляет собой анализ с применением многофакторной регрессии динамики следующих показателей: количество приватизированных жилых помещений; их структура по изначальному собственнику (ведомство, муниципалитет); структура семей, приватизировавших жилье, по размеру, составу и социальному статусу их членов; структура семей, приватизировавших жилье, в зависимости от его типа и местоположения; оценка средней стоимости жилья в зависимости от его типа и местоположения, структура семей, проживающих в приватизированном и неприватизированном фондах; структура семей, приватизировавших жилье по доходным децильным группам; удельные веса государственного, муниципального и ведомственного жилья в общем объеме жилищного фонда (до начала приватизации) и т.д.

4. Методики анализа платежеспособного спроса и оценки доступности жилья для населения в рамках данного исследования представлены:

1) анализом индикаторов потребительских предпочтений. В качестве таковых последовательно использовались доходы домохозяйств, относительные цены на жилье, демографические характеристики домохозяйств и т.д.;

2) анализом продолжительности накопления средств, необходимых для приобретения жилья путем комбинирования различных источников;

3) анализом коммерческой и социальной доступности жилья;

4) моделью оценки потенциального спроса на жилье и жилищные кредиты. Главными результирующими показателями в модели являются максимальная емкость рынка ипотечных жилищных кредитов, а также потенциальный спрос на жилье и ипотечные жилищные кредиты,

5) пространственными моделями анализа спроса на жилье.

5. В качестве примеров комплексного анализа структурных элементов жилищного сектора в качестве предпосылок формирования локального рынка жилья в диссертационном исследовании рассмотрены:

1) методика Института экономики города, концепция которой оформлена в виде системы жилищных индикаторов, объединенных в семь групп: качество жилища; жилищное строительство; демографические показатели; жилищные кредиты; рынок жилья; государственные расходы на жилье; индикаторы регуляторы;

2) модель, основанная на жизненном цикле объекта недвижимости, с учетом основных параметров влияния.

Подробное рассмотрение данных методик позволило доказать, что самостоятельно ни одна из них не может быть применена для комплексного анализа функционирования и развития локального рынка жилья.

По мнению авторов, наибольшей исследовательской ценностью применительно к анализу локального рынка жилья обладает такой методический подход, который предполагает детальный анализ разнонаправленного воздействия и взаимодействия внешних и внутренних факторов на развитие последнего.

4) Предложена авторская методика анализа формирования и развития локального рынка жилья в крупнейшем городе.

Методика анализа рынка жилья, предложенная автором данной работы, предполагает исследование особенностей формирования спроса, предложения и тенденций ценообразования на рынке жилья.

В ходе исследования оценивается степень влияния экономических, демографических, социальных, градостроительных, административных, институциональных и политических факторов на каждый из элементов жилищного сектора.

Такой подход, на наш взгляд, позволяет преодолеть узость специальных методик и рассмотреть все последствия влияния на рынок жилья упомянутых факторов.

В основе методики анализа функционирования и развития локального рынка жилья лежит логическая схема, предусматривающая проведение анализа по четырем этапам.,

Выдвигаемая на втором этапе анализа гипотеза заключается в следующем:

1) спрос на жилье определяется, главным образом, качеством жилища, демографической ситуацией, изменениями во вкусах и предпочтениях населения, платежеспособностью населения и условиями финансирования и приобретения жилья;

2) формирование предложения осуществляется в ходе нового жилищного строительства, приватизации муниципального и ведомственного жилищного фонда и выставления ни продажу жилых помещений, находящихся в частной собственности;

3) динамика цен на локальном рынке жилья в условиях переходной экономики складывается под воздействием собственно факторов спроса и предложения, административным статусом, масштабом, уровнем социально-экономического развития города, макроэкономическими условиями и политической ситуацией.

Концепция методики оформлена в виде совокупности индикаторов, сгруппированных в три многокомпонентных блока, характеризующих: состояние спроса, формирование предложения и динамику цен на локальном рынке жилья.

4) Выявлены основные тенденции формирования и развития локального рынка Екатеринбурга, Перми и Челябинска.

Среди основных тенденций, характеризующих развитие рынка жилья крупнейшего города, в частности Екатеринбурга, Перми и Челябинска в переходный период можно выделить следующие:

Во-первых, для всех обследованных городов характерна высокая степень дифференциации обеспеченности населения жильем. При этом более 30 процентов населения городов обеспечены общей площадью жилого помещения менее учетной нормы, установленной законом. Вместе с тем, в последние 15 лет отмечен рост среднедушевой обеспеченности общей площадью жилого помещения и доли лиц, обеспеченных общей площадью жилого помещения выше среднего.

Во-вторых, существенное изменение претерпела функция размера (вида) занимаемого жилья в зависимости от уровня доходов семей, что явилось результатом присущего рыночной экономике пространственного проявления процесса имущественного расслоения населения.

В-третьих, потребность в жилье, обеспеченная платежеспособным спросом, составляет чуть более 20 процентов, т.е 20,3 % домохозяйств, нуждающихся в жилище потенциально могут приобрести жилье за счет собственных или заемных средств. Спрос населения сконцентрирован в секторе приобретения готового жилья на вторичном рынке и рынке нового жилья.

В-четвертых, динамика структуры жилищного фонда крупнейших городов по формам собственности в переходный период, в первую очередь, обусловлена двумя процессами - передачей ведомственного жилья в муниципальную собственность и переводом государственных и муниципальных жилых помещений в частное владение. В период с 1992 по 2002 годы в обследованных городах удельный вес жилых помещений, находящихся в собственности граждан, увеличился с 13 - 16 % до 63 - 67 %, а доля государственного (ведомственного) уменьшилась с 50 до 4 - 9 процентов соответственно.

Интенсивность же процессов приватизации в конкретном городе определялась активностью рынка жилья, а, следовательно, наличием дополнительных стимулов у граждан использовать средства от продажи приватизированного жилья для решения жилищной проблемы.

В-пятых, динамика объемов ввода жилья и структура жилищного строительства крупнейших городов стали итогом институциональных изменений, произошедших в 90-е годы. Положительная динамика объемов ввода, достигнутая в последние годы, не в полной мере соответствует потребностям рынка. Ведущими факторами, определяющими динамику жилищного строительства являются дисбаланс спроса и предложения, неразвитость законодательства, наличие административных барьеров, сокращение строительных площадок в черте города, рост требований к качеству жилья со стороны потребителя.

В-шестых, предложение на рынке жилья в крупнейшем городе представлено не только объектами, выставленными на продажу при условии единовременной оплаты их стоимости, но и предполагающими оплату их стоимости в рассрочку и (или) привлечение на эти цели заемных средств, в том числе ипотечных кредитов. Получившие развитие формы кредитования не всегда дают возможность длительной рассрочки и зачастую предполагают высокие проценты и значительный первоначальный взнос. Последние пока не в состоянии поддержать платежеспособный спрос и сделать возможным приобретение жилья населением в массовом порядке.

В-седьмых, рынки жилья крупнейших городов в пореформенный период прошли в своем развитии три стадии:

- стартовую стадию, когда жилье принципиально недооценено, рыночные процессы только начинаются, но затем следует быстрый рост цен;

- переходную стадию, когда цены продолжают расти, но уже меньшими темпами, а основное влияние начинает оказывать фактор сезонности;

- стадию складывающегося рынка, когда рост цен прекращается с постепенным переходом к стабилизации.

В начале 2000-х годов рынки жилья крупнейших городов вступили в стадию стабильного рынка, который по основным закономерностям аналогичен рынку развитых стран Европы и США, но требуются еще годы, если не десятилетия, для постепенного продвижения к стандартам развитого рынка в сфере законодательства и инфраструктуры.

5) Дана оценка государственным и муниципальным механизмам регулирования развития рынка жилья в условиях переходного периода и предложены подходы к формированию городской жилищной политики, нацеленной на формирование эффективного рынка жилья.

Ретроспективный анализ федеральных целевых программ, направленных на улучшение жилищных условий граждан и развитие рынка жилья, выявил их относительно невысокую эффективность в части решения жилищной проблемы.

Реформирование жилищной сферы осуществлялась по следующим направлениям: реформа прав собственности на жилье, реформа арендного сектора жилья, реформа строительного сектора, реформа системы жилищного финансирования, создание инфраструктуры рынка жилья, реформа жилищно-коммунального хозяйства, реформа землепользования и градостроительного регулирования.

На основе проведенного анализа автор обосновывает тезис, что некоторые предусмотренные федеральным законодателем меры экономического, организационного, правового и финансового характера не были осуществлены в полном объеме. Одновременно, в ходе проведения государственной жилищной политики выявились новые проблемы, препятствующие эффективному функционированию локальных рынков жилья.

Негативные результаты преобразований выразились в следующем:

1) низкие объемы жилищного строительства и несоответствие стоимости жилья платежеспособному спросу населения,

2) несоответствие уровня доходов населения стоимости жилья,

3) недостаточная защита прав собственности на жилье и прав граждан, вкладывающих средства в приобретение и строительство жилья,

4) неразвитая структура ипотечного кредитования,

5) недостаточная обеспеченность инженерной инфраструктуры,

6) высокая степень износа основных фондов жилищно-коммунального комплекса,

7) проблема выполнения государством своих обязательств по обеспечению жильем определенных категорий граждан сохранила остроту,

8) осталась нерешенной проблема обеспечения доступности жилья для граждан с разным уровнем дохода.

В целях создания эффективного рынка жилья и преодоления отмеченных недостатков был принят пакет федеральных законов, призванный сформировать правовые условия для формирования рынка доступного жилья и начата реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Сравнительный анализ региональных жилищных программ и законодательных инициатив субъектов РФ на примере Пермской, Свердловской и Челябинской областей показал, что активная фаза решения существующих проблем началась в 2000 - 2001 годах. Основными задачами исполнительных органов государственной власти были установлены: выполнение мероприятий по переселению граждан из аварийного и жилищного фонда; оказание помощи молодым семьям в обеспечении жильем; обеспечение доступности улучшения жилищных условий для населения Свердловской области, развитие ипотечных отношений в жилищной сфере. Реализация задач осуществляется программно-целевым методом путем реализации программ поддержки населения при строительстве либо приобретении жилья.

Целевые установки и пути достижения поставленных целей для решения жилищных проблемы в срок до 2010 года нашли отражение в программах и перечнях мероприятий, принятых на уровне субъектов РФ в целях конкретизации положений национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

В рамках диссертационного исследования был проведен анализ муниципальных жилищных программ, перечней мероприятий и направлений деятельности органов местного самоуправления по развитию локального рынка жилья на примере Екатеринбурга. Анализ показал, что: а) формирование жилищного фонда социального использования осуществляется, главным образом, за счет жилых помещений (денежных средств, поступающих в доходы целевого фонда), передаваемых застройщиками в счет добровольных отчислений от вновь вводимых в эксплуатацию домов; б) расходы городского бюджета на цели строительства (приобретения) социального жилья незначительны; в) политика оформления землеотводов не способствует развитию конкуренции среди застройщиков и не создает условий для снижения продажной цены строящегося жилья; г) бюджетная поддержка мероприятий, нацеленных на создание условий для улучшения гражданами своих жилищных условий на возмездной основе носит ограниченный характер и не стимулирует существенного привлечения внебюджетных средств на эти цели.

На основе проведенного теоретико-методолгического и методического анализа и полученных выводов, автором обосновывается необходимость перехода на новый качественный уровень организационно-финансового и управленческого сопровождения решения острейших социально-экономических проблем в жилищной сфере.