Организационно-экономический механизм управления эксплуатацией жилищного фонда в городе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Организационно-экономический механизм управления эксплуатацией жилищного фонда в городе"

На правах рукописи

004607435

Петухов Александр Иванович

Организационно-экономический механизм управления эксплуатацией жилищного фонда в городе

специальность 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами (строительство)»

Автореферат

диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

26 КВГ20А0

Санкт-Петербург 2010

004607435

Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента в городском хозяйстве ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

Научный руководитель:

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Малеева Татьяна Владимировна

доктор экономических наук, профессор Федосеев Игорь Васильевич

Ведущая организация:

кандидат экономических наук Кукушкин Юрий Юрьевич

ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет»

Защита состоится « 2010 года в -/6 часов на

заседании диссертационного совета Д 2f2.219.01 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 27, ауд. 422.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103а.

Автореферат разослан «/^*>Ш2/Л- 2010 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, доцент / Н.Г. Плетнева

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Жилище наряду с водой, пищей, одеждой является одним из базовых материальных условий жизни человека, а удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно разрешимых проблем. Жилищный фонд в городах выполняет важнейшие жизнеобеспечивающие функции. Для обеспечения его функционирования необходимо своевременное и качественное выполнение работ по эксплуатации объектов жилищного фонда. В последние годы происходит интенсивное строительство жилых зданий, но техническое состояние значительной части существующего жилищного фонда является неудовлетворительным, т.к. жилые дома в центральных районах городов зачастую находятся в аварийном или предаварийном состоянии, представляющем опасность для проживания. При этом большая их часть является исторической ценностью и определяет исторический облик города. Таким образом, возникает необходимость решения комплекса проблем по обеспечению нормальной эксплуатации фонда, не только не допуская его дальнейшего разрушения, но и повышения качества эксплуатируемых объектов и соответственно повышения качества жизни населения города в целом, что требует совершенствования организационно-экономического механизма управления эксплуатацией объектов жилищного фонда города.

Исследованию теоретических и практических проблем управления жилищным фондом посвящены труды многих отечественных и зарубежных ученых, в которых изложены различные концепции управления и пути решения проблем. Значительный вклад в становление и развитие методологии управления жилищным фондом внесли такие российские ученые, как О.Э. Бессонова, B.C. Боголюбов, В.В. Бузырев, Н.В. Васильева, С.Н. Максимов, A.A. Олтяну, Ю.П. Панибратов, Е.Б. Смирнов, И.В. Федосеев, B.C. Чекалин, Н.В. Чепаченко, JI.H. Чернышов, М.Д. Шапиро и ряд других исследователей.

Несмотря на значительный вклад учёных в исследование и решение проблем функционирования и развития жилищного фонда, прослеживается целесообразность проведения дальнейших теоретических исследований и практических разработок по формированию стратегии управления жилищным фондом в крупных городах. Изменение правовых и экономических условий в жилищной сфере в последние годы выдвигают новые проблемы и вызывают необходимость обращения к этой тематике вновь. Поэтому в диссертации проблемы управления жилищным фондом в крупных городах исследуются с учетом проведения современных реформ в жилищной сфере.

Актуальность, теоретическая и практическая значимость проблемы,

её недостаточная разработанность для современных условий обусловили выбор темы исследования, определили его цель и задачи.

Объектом исследования является система управления эксплуатацией жилищного фонда города.

Предметом исследования является организационно-экономический механизм управления эксплуатацией жилищного фонда в городе.

Целью исследования является совершенствование организационно-экономического механизма управления эксплуатацией жилищного фонда в городе.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• проанализировать состояние жилищного фонда в российских городах;

• выявить актуальные проблемы, тормозящие экономическую реформу в жилищном хозяйстве и позволяющие определить пути совершенствования управления эксплуатацией объектов жилищного фонда в городе;

• рассмотреть сущность, состав и взаимосвязь работ по' эксплуатации объектов жилищного фонда города в целом;

• проанализировать действующий механизм управления эксплуатацией объектов жилищного фонда, выявить и устранить существующие проблемы в его функционировании;

• разработать организационно-экономические предложения по совершенствованию управления эксплуатацией объектов жилищного фонда города, позволяющими обеспечить качественные условия проживания населения.

Теоретической, методологической и информационной основой исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области управления эксплуатацией объектов жилищного фонда. Исследование проводилось с использованием системного подхода, методов логического и сравнительного анализа, экономико-статистической обработки информации.

Информационной основой исследования послужили официальные статистические данные, материалы научных учреждений, периодической печати, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, отчетность Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга, профильных комитетов администраций других крупных городов России, Государственных жилищных инспекций и управляющих организаций, материалы конференций и семинаров по исследуемой проблематике.

Научная новизна выполненного диссертационного исследования заключается в разработке теоретических и методических положений по формированию экономико-организационного механизма управления эксплуатацией жилищного фонда в городе:

1. Уточнено понятие «жилищный фонд», который представляет собой социально значимый, многоуровневый и комплексный объект, имеющий разнородные правовые, социальные, технические и эксплуатационные характеристики, что обусловливает необходимость формирования на стадии эксплуатации особого механизма управления с учетом специфических особенностей объекта.

2. Раскрыто и уточнено содержание основных элементов механизма управления эксплуатацией жилищного фонда, учитывающее новые экономические и правовые условия развития жилищной сферы, с позиции обеспечения стратегического и комплексного подхода к управлению жилищным фондом в крупном городе, а также обоснована необходимость консолидации субъектов управления с выявлением и учетом их интересов, четким разграничением прав и обязанностей.

3. Обоснована необходимость создания оперативной информационной базы и предложен информационный массив для уточнения содержания электронного паспорта, позволяющий предоставлять актуальную информацию различным пользователям по техническим и экономическим показателям жилого объекта с целью принятия эффективных решений по поддержанию жизненного цикла объекта.

4. Предложено использование механизма государственно-частного партнёрства при формировании средств на проведение капитального ремонта систем и конструкций жилого дома, что позволяет своевременно проводить работы по обеспечению жизненного цикла объекта.

5. Обоснована необходимость введения системы обязательного страхования жилищного фонда и ответственности управляющих и подрядных организаций с созданием страховой компании, подконтрольной правительству города, и долевым участием в выплате страховых взносов из бюджета города, что позволяет сформировать механизм, обеспечивающий возмещение ущерба в случае уничтожения или повреждения жилой собственности в результате наступления страхового случая.

6. Предложены направления деятельности органов местного самоуправления в городах федерального значения в управлении эксплуатацией жилищного фонда, позволяющие через аккредитацию частных управляющих компаний и передачу вопросов содержания внутриквартальных дворовых территорий под контроль муниципальных образований обеспечить качественные условия жизни населения.

Практическая значимость исследования состоит в разработке методических рекомендаций, алгоритмов, показателей, предназначенных для использования органами власти крупных городов при управлении эксплуатацией жилищного фонда города; управляющими организациями -

в целях повышения качества управления жилищного фонда.

Апробация результатов исследования проводилась на международных и всероссийских научно-практических конференциях в Санкт-Петербурге, Самаре и Кирове.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 научных работ общим объёмом 2,0 п.л., в которых вклад автора - 2,0 п.л.

Структура и объём диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, трёх глав, заключения, списка литературы.

Во введении обоснована актуальность темы диссертации, определены цели и задачи исследования, сформулированы элементы научной новизны полученных результатов, практическая значимость исследования.

В первой главе «Проблемы организационно-экономического управления эксплуатацией жилищного фонда города» раскрыта сущность жилищного фонда как объекта управления, проведён анализ состояния развития жилищного фонда в городах Российской Федерации, рассмотрены структура и особенности жизненного цикла объектов жилищного фонда, а также опыт и проблемы российской и зарубежной практики управления эксплуатацией жилищного фонда. Уточнено понятий жилищного фонда как комплексного, многоуровневого и социально значимого объекта.

Во второй главе «Формирование организационно-экономического механизма управления эксплуатацией жилищного фонда» рассмотрена многоаспектность субъектов управления эксплуатацией жилищного фонда; обоснованы цели, методы и принципы совершенствования управления эксплуатацией жилищного фонда, учитывающие новые экономические и правовые условия развития жилищной сферы, на основе которых разработан механизм управления эксплуатацией жилищного фонда. Обоснована необходимость обновления информационного обеспечения управления эксплуатацией жилищного фонда и разработана форма информационного обеспечения, представляющая оперативную информацию об объектах жилищного фонда городским органам власти, управляющим компаниям, собственникам жилых и нежилых помещений.

В третьей главе «Методические разработки внедрения организационных и экономических предложений по совершенствованию механизма управления эксплуатацией жилищного фонда» обоснована экономическая целесообразность создания системы финансирования капитального ремонта жилищного фонда города за счёт организации государственно-частного партнёрства. Предложены направления деятельности органов местного самоуправления в городах федерального значения в управлении эксплуатацией жилищного фонда, позволяющие через аккредитацию частных управляющих компаний и передачу вопросов содержания внутриквартальных дворовых территорий

под контроль муниципальных образований обеспечить качественные условия жизни населения. Обоснована необходимость введения системы обязательного страхования жилищного фонда и ответственности управляющих и подрядных организаций.

В заключении изложены основные выводы и предложения, полученные в результате проведённого исследования.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Уточнено понятие «жилищный фонд», как социально значимого, многоуровневого и комплексного объект, имеющего разнородные правовые, социальные, технические и эксплуатационные характеристики, что обусловливает необходимость формирования на стадии эксплуатации особого механизма управления с учетом специфических особенностей жилищного фонда.

Жилищный фонд Российской Федерации - это важнейшее национальное достояние, в умножении и сохранности которого заинтересовано все общество, который представляет собой единую структуру, включающую все жилые дома и жилые помещения, находящиеся на ее территории и предназначенные для проживания, независимо от того, кто является их собственником, и независимо от стоимости, размеров и т.п.

Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории нашей страны - одна из самых острых и трудноразрешимых проблем. Современное правовое регулирование жилищных отношений исходит из того, что обеспечение жильем нуждающихся в нем граждан становится заботой самих 1раждан, хотя решение жилищного вопроса, как и прежде, провозглашается одним из приоритетных направлений политики государства.

С каждым годом объём жилищного фонда увеличивается, доля государственного жилищного фонда уменьшается, а доля частного фонда сохраняет тенденцию увеличения (табл. 1). Увеличение жилья в частной собственности, влечет за собой не только расширение правомочий по использованию жилья для собственников, но и повышение ответственности за его содержание, воспроизводство, а также приобретение рисков его потери.

Установление многообразия форм собственности и вовлечение жилых помещений в рыночный оборот привело к переоценке государством и обществом сущности и назначения жилья. Оно стало пониматься не только как одно из важнейших социальных благ, необходимое условие нормальной деятельности, в том числе общественной, но и в ряде случаев как источник получения прибыли, выгодное вложение капитала.

Таблица 1

Жилищный фонд городов РФ и распределение его по формам __собственности (млн.

Жилищный фонд городов Год

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Всего, в т.ч. 2787 2822 2853 2885 2917 2955 3002 3058,3 3116,2

Частный 1819 1910 1993 2063 2145 2280 2394 2479 2562

в% 65 67 69 71 73 77 79 81 82

Государственный 177 193 186 168 162 188 167 161,9 160

в% 6 6 6 5 5 6 5 5 5

Муниципальный 739 680 643 626 586 487 437 412,8 388

в% 26 24 22 21 20 16 14 13 12

Общественный 52 39 31 28 24

в% 1 1 1 1 0,8

В работе обосновано, что в течение физического срока жизни объектов жилищного фонда эксплуатацию необходимо рассматривать как непосредственное использование потребительских свойств жилья, которое нуждается в многоуровневой системе комплексного обслуживания" жилищного фонда, включающего как управление жилыми помещениями, так и обслуживание территории внутри кварталов.

В связи с этим эксплуатацию жилищного фонда необходимо рассматривать как иерархическую систему, выделяя в качестве уровней управления:

• квартиру - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат. Эксплуатацией занимается в первую очередь собственник, а также вся ответственность за содержание жилого помещения лежит на нём;

• жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком доме. Эксплуатируется управляющей организацией, которая несёт всю ответственность по управлению и назначается на определённый срок собственниками квартир;

• микрорайон - административно-территориальная и планировочная единица городской структуры, состоящая из элементов жилой среды и учреждений общественного обслуживания (социальной инфраструктуры);

• жилую застройку города в целом, включающую не только объекты жилищного фонда, но и внутриквартальные территории.

Следовательно, жилищный фонд - это многоуровневый и социально значимый объект, имеющий инфраструктурное значение для города и

представляющий собой комплексный объект, объединяющий воедино жилые помещения с внутриквартальными территориями, имеющий разнородные правовые, социальные, технические и эксплуатационные характеристики и требующий формирования особого механизма управления, учитывающего его специфические особенности.

2. Раскрыто и уточнено содержание основных элементов механизма управления эксплуатацией жилищного фонда, учитывающее новые экономические и правовые условия, а также обоснована необходимость консолидации субъектов управления с выявлением и учетом их интересов, четким разграничением прав и обязанностей.

Жилищный фонд представляет собой сложный объект управления, который требует формирования соответственного механизма управления эксплуатацией, включающий совокупность целей, задач, принципов, функций и методов управления, объединённых в единую систему (рис. 1).

В качестве целевых ориентиров управления эксплуатацией жилищного фонда в работе выделяются следующие:

• обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

• надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме и решение вопросов пользования общим имуществом;

• сохранение имущества собственника;

• предоставление качественных коммунальных услуг населению, проживающему в доме.

В качестве задач управления эксплуатацией жилищного фонда в работе определены:

• привлечение инвестиций в сферу управления эксплуатацией жилищного фонда;

• обеспечение эффективного функционирования организаций в сфере управления эксплуатацией жилищным фондом;

• привлечение собственников жилья к участию в процессе управления эксплуатацией жилищного фонда.

Важным элементом методологии управления являются принципы управления, которые подразделяются на общие и специальные, и в качестве специальных применительно к управлению эксплуатацией жилищного фонда в работе выделены:

• развитие конкуренции в управлении жилищным фондом;

• сбалансированность ответственности и прав собственников в управлении жилищным фондом;

• комплексное и своевременное выполнение работ по эксплуатации;

• активное вовлечение населения в управление его собственностью;

• государственный и муниципальный контроль за деятельностью управляющих компаний;

• наличие квалифицированных управляющих кадров.'

Рис. 1. Основные элементы системы управления эксплуатацией жилищного фонда

В качестве субъекта управления в работе выявлены: город, муниципальное образование, собственник, управляющие организации, подрядные организации, поставщики услуг и контролирующие органы.

Субъект осуществляет управленческую и организационную работу, принимает решения и обеспечивает достижение поставленных целей. Субъект воздействует на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели, а также осуществляет управленческую и организационную работу, принимает решения по наилучшему управлению эксплуатацией жилищного фонда, обеспечивает реализацию принятых решений.

Главным субъектом, на которого возложена ответственность за состояние жилищного фонда и который несет все риски, связанные с ухудшением качества жилищного фонда, включая и его потерю, выступает собственник, который в современных условиях представлен в основном частными лицами и в гораздо меньшей доле - государственными и муниципальными органами.

При этом государственным структурам принадлежит важнейшая координирующая роль в процессе организации управления эксплуатацией жилищного фонда, а именно:

• проведение единой государственной жилищной политики;

• проведение государственной политики в сфере содержания и ремонта жилищного фонда, а также реформирования жилищно-коммунального хозяйства;

• координация деятельности исполнительных органов государственной власти, а также взаимодействие с органами местного самоуправления.

3. Обоснована необходимость создания оперативной информационной базы и предложен состав сведений для уточнения содержания электронного паспорта.

Процесс управления любыми объектами, тем более такими сложными как многоквартирные дома, нуждается в полноценном информационном обеспечении. Управленческие решения в области управления эксплуатацией жилищного фонда должны основываться на актуальной, полной и достоверной информации об их техническом состоянии.

Анализ информационной базы о техническом состоянии жилищного фонда показал, что в каждом жилищном агентстве за прошедшие годы накопился значительный объем информации о техническом состоянии и благоустройстве жилищного фонда, которая находилась в разрозненном виде в различных структурных подразделениях. С 2007 г. в Санкт-Петербурге проводится паспортизация жилищного фонда, в основу которой положена методика разработанная специалистами СПбГИЭУ на основе использования зарубежного опыта.

Основу методического подхода разработки технико-экономического паспорта, составляет информация обо всех составляющих домовладения (конструктивные элементы, инженерные сети, уборочные площади), а также сведения обо всех дефектах всех конструктивных элементов здания, инженерных систем, оценку их влияния на техническое состояние дома, показатели энергопотребления, а также рекомендации по проведению текущего и капитального ремонта.

К настоящему времени технические паспорта сформированы только для 37% жилых зданий города. Существует высокая вероятность того, что к моменту завершения паспортизации всего жилого фонда города снова потребуется актуализация данных, тем самым проблема отсутствия необходимой информации о состоянии жилищного фонда не решена и становится более острой в последние годы. Выходом из сложившейся ситуации, на наш взгляд, станет процесс создания оперативной информационной базы, которая будет отражать:

• общие сведения об объекте;

• ресурсоснабжающие организации;

• техническое состояние конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома;

• основные экономически показатели (табл. 2).

Таблица 2

Основные экономические показатели оперативной ___информационной базы_

№ п/п Привлеченные средства и расходы Накопленный фонд за прошедший год (руб.) по квартплате Использовано по назначению (руб.)

Государственное финансирование Квартирная плата Государственное финансирование Квартирная плата

1. Содержание общего имущества в многоквартирном доме Квартирная плата Ежегодный отчет управляющей компании

2. Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме Квартирная плата Ежегодный отч8т управляющей компании

3. Содержание придомовой территории Квартирная плата Ежегодный отчет управляющей компании

4. Средства на капитальный ремонт Квартирная плата Ежегодный отчет управляющей компании

5. Получено средств из городского бюджета Ежегодный отчет управляющей компании - Ежегодный отчет управляющей компании

Главная цель формирования оперативной информационной базы состоит в обеспечении органов управления, собственников жилья, управляющих организаций полной, своевременной и достоверной информацией для принятия управленческих решений, направленных на обеспечение надлежащего технического состояния жилищного фонда, безопасных и комфортных условий проживания граждан в процессе эксплуатации жилья.

4. Предложено использование механизма государственно-частного партнёрства при формировании средств на проведение капитального ремонта систем и конструкций жилого дома, что позволяет своевременно проводить работы по обеспечению жизненного цикла объекта.

Жилищный фонд, построенный до 1990 г., из-за несвоевременного проведения необходимых ремонтных работ находится в так называемой «зоне риска», т.е. под угрозой оказаться в числе ветхого и даже аварийного.

Превентивной мерой в решении данной проблемы, на наш взгляд, будет использование механизма государственно-частного партнёрства (ГЧП) при проведении капитального ремонта, особенность которого будет заключаться в том, что при накоплении собственником жилья первого вклада, государство в рамках партнерских отношений, уполномочивает частного инвестора выполнить в течение определенного срока работы по комплексному капитальному ремонту и наделяет его с этой целью соответствующими правомочиями, необходимыми для обеспечения нормального функционирования объекта жилищного фонда.

ГЧП будет предусматривать следующие условия:

• частный инвестор осуществляет работы по комплексному капитальному ремонту объекта жилищного фонда;

• финансовая составляющая механизма ГЧП рассматривается как процентное соотношение собственника жилищного фонда и частного инвестора;

• рассрочка выплаты собственниками оставшихся средств рассчитывается на каждый объект жилищного фонда в отдельности;

• после завершения работ по капитальному ремонту частный инвестор получает возможность последующей эксплуатации объекта жилищного фонда.

Обязанность и интересы государства в процессе реализации модели государственно-частного партнёрства следующие:

во-первых, государство обязуется предоставить собственникам подрядную организацию для проведения капитального ремонта;

во-вторых, в стране формируется капитально отремонтированный жилищный фонд с минимальным уровнем износа;

в-третьих, появляется профессиональная управляющая компания,

занимающаяся управлением эксплуатацией объекта жилищного фонда.

Интерес частного инвестора в процессе реализации модели государственно-частного партнёрства состоит в получение возможности последующей эксплуатации данного объекта.

В табл. 3 представлены расчеты по комплексному капитальному ремонту при разных моделях финансирования на основе ГЧП.

Таблица 3

Распределение долей финансирования работ по комплексному

капитальному ремонту на основе государственно-частного партнёрства*, %

Процентное соотношение собственника жилищного фонда и частного инвестора Стоимость проведения комплексного капитального ремонта, тыс. руб. Сумма государственного вклада, тыс. руб Сумма инвестирования частного капитала, тыс.руб

10:90 3182 318,2 2863,8

20:80 3182 679,3 2502,7

30:70 3182 954,6 2227,4

40:60 3182 1272,8 1909,2

50:50 3182 1591 1591

*В табл. 3 приведён расчет затрат на проведение комплексного капитального ремонта для жилого дома общей площадью 2345 м2.

Расчет ежемесячной платы собственников квартир при накоплении суммы государственного вклада представлен в табл. 4.

Таблица 4

Расчет ежемесячной платы собственников квартир при накоплении

суммы государственного вклада

Процентное Сумма Размер ежемесячной платы с 1 м2 в месяц

соотношение государственного (с расчётом накопления суммы)

собственника вклада при За 1 год За 2 года За 3 года

жилищного фонда и проведении

частного инвестора капитального ремонта, тыс. руб.

10:90 318,2 11,3 - 5,6 3,8

20:80 679,3 24,1 12 8

30:70 954,6 33,9 17 11,3

40:60 1272,8 45,2 22,6 15

50:50 1591 56,5 28,3 18,8

При выборе модели государственно-частного партнёрства необходимо учитывать следующие факторы:

• дата ввода дома в эксплуатацию;

• дата проведения последнего капитального ремонта;

• удельный вес малообеспеченных граждан.

Модель государственно-частного партнёрства потребует принятия дополнительного законодательного обеспечения в части финансового регулирования. Если же эксплуатация и предупредительный ремонт основной части жилищного фонда останутся на сегодняшнем уровне, то в ближайшие десятилетия государству при реализации жилищной политики предстоит столкнуться с проблемой острой потребности в проведении большого объема капитального ремонта, а также массового выпадения жилищного фонда из использования собственниками.

Организация проведения работ по капитальному ремонту через программу государственно-частного партнёрства, на наш взгляд, является эффективным механизмом управления объектами жилищного фонда, основной целью которого является приостановка темпов появления аварийного и ветхого жилищного фонда.

5. Обоснована необходимость введения системы обязательного страхования имущества собственника жилищного фонда и ответственности управляющих и подрядных организаций.

В целях обеспечения защиты имущественных прав собственников помещений, сохранности жилых, нежилых помещений и объектов общего имущества в многоквартирных домах в работе предлагается использование системы обязательного страхования, включающего:

• страхование имущества собственника;

• страхование ответственности управляющих и подрядных организаций.

При страховании имущества собственника объектом страхования выступает имущественный интерес страхователя, связанный с сохранением жилищного фонда от повреждений или уничтожения жилья, а также личного имущества в результате наступления страхового события.

В перечень рисков, подлежащих обязательному страхованию имущества собственника жилищного фонда, предлагается включить: аварии систем водоснабжения, отопления, водоотведения.

Средняя ставка страхового взноса (Св) рассчитана с учётом . среднегодового ущерба по формуле 1 :

С, = У / 8жф, (1)

где У - размер среднегодового ущерба, руб.;

8Жф- площадь жилищного фонда, м .

Размер страхового тарифа, по нашему мнению, должен учитывать год постройки, тип, износ здания, региональные и иные факторы.

Необходимость введения страхования ответственности управляющих и подрядных организаций обусловлена риском невыполнения или несвоевременного выполнения требуемых работ, а также выявленными на практике недостатками в выполнении работ, которые в дальнейшем проявляются в процессе эксплуатации жилого дома.

Под страхованием ответственности управляющих и подрядных организаций понимается страхование жилищного фонда от причиненного имуществу вреда при проведении работ по техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту жилищного фонда управляющими и подрядными организациями.

Страхователями по этому договору страхования выступают подрядные организации, осуществляющие эксплуатацию и ремонт жилищного фонда города, а получателями страхового возмещения -физические и/или юридические лица, в чьей собственности, найме или управлении находятся объекты жилищного фонда города.

Плата за страхование (П) определяется исходя из страховой суммы (Сс) и страхового тарифа (С,), учитывающего вероятность наступления страхового случая и размер причиненного вреда по формуле 2:

П= Сс*Ст (2)

Введение данных видов страхования позволит:

• обеспечить адресную помощь восстановления жилья;

• создать систему объективной оценки причиняемого жилью ущерба;

• повысить ответственность подрядных организаций за качество обслуживания жилищного фонда.

6. Участие органов местного самоуправления в решении вопросов содержания внутриквартальных дворовых территорий и в аккредитации частных управляющих компаний.

Изучение современной системы управления эксплуатацией жилищного фонда в городах, на примере Санкт-Петербурга, выявило ряд проблем, связанных с тем, что до сих пор не уточнены зоны ответственности администраций районов и муниципальных органов власти по вопросам управления содержанием территорий, в результате чего в городе существуют «бесхозные» внутриквартальные жилые территории.

В городах в настоящее время у районных администраций нет единого подхода к организации управления "выпадающими" внутриквартальными территориями. При этом межевание земель и закрепление их за собственниками не завершено. Так, в Санкт-Петербурге, на 01.01.2009 г. межевание земель осуществлено только на 32% территории города (табл. 5).

В соответствии с действующим законодательством в городах федерального значения, в частности в Санкт-Петербурге, за органами местного самоуправления закреплены только функции благоустройства, ремонта асфальтового покрытия, строительства детских и спортивных площадок.

По нашему мнению, решением проблемы повышения качества содержания внутриквартальных дворовых территорий может быть передача этих территорий для организации обслуживания органам

местного самоуправления.

Таблица 5

Распределение земель Санкт-Петербурга по формам собственности

Формы собственности Площадь,тыс.га Площадь,%

Государственная собственность 116.5 83

в том числе:

- собственность Санкт-Петербурга 19.8 14

- собственность Российской Федерации 1.4 1

Собственность граждан 4.6 3

Собственность юридических лиц 18.8 14

Итого: 139.9 100

В соответствие с нашими предложениями органам местного самоуправления необходимо осуществлять:

• надзор за состоянием внутриквартальной территории;

• организацию выполнения работ по санитарной уборке и очистке внутриквартальных территорий, в том числе по уходу за зелеными насаждениями.

В связи с необходимостью обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, считаем целесообразным проведение учёта и аккредитации частных управляющих компаний, которая может осуществляться органами местного самоуправления. На сегодняшний день действующим законодательством не установлены требования о необходимости аккредитации управляющих организаций, и органы местного самоуправления соответственно не наделены специальными полномочиями по проведению такой аккредитации.

В перечень критериев аккредитации управляющих компаний предлагается включить следующие: опыт работы управляющей компании; количество домов в управлении; профессионально-квалификационные характеристики персонала; стоимость содержания 1 м2 площади; регистрационные сведения из налоговых органов.

Введение системы аккредитации, на наш взгляд, будет способствовать:

• созданию института профессиональных управляющих организаций по управлению многоквартирными домами;

• созданию условий для обеспечения доверия к деятельности управляющих организаций;

• усилению открытости и прозрачности системы оказания услуг собственникам.

Таким образом, научно-методические разработки, выполненные в данной диссертационной работе и направленные на формирование организационно-экономического механизма управления эксплуатацией

жилищного фонда города, по мнению автора, вносят вклад в развитие научно-прикладных исследований в данной сфере и могут быть использованы в практической деятельности по управлению эксплуатацией жилищного фонда в городах.

Публикации по теме диссертационной работы

Статьи, опубликованные в рекомендованных ВАК изданиях:

1. Петухов А.И. Методический подход к совершенствованию механизма управления эксплуатацией жилищного фонда в городе // Вестник ИНЖЭКОНа / Сер.: Экономика. Вып.1. (36) - 2010. С. 268-271. -0,3 п.л.

Статьи, опубликованные в прочих изданиях:

2. Петухов А.И. Эксплуатация как важнейшая стадия жизненного цикла жилого дома // Первый научный конгресс студентов и аспирантов 23, 24 апр. 2008 г. ИНЖЭКОН-2008: тез. докл. / редкол.: Б.М. Генкин (отв. ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - 0,02 п.л.

3. Петухов А.И. Проблемы управления эксплуатацией жилищного фонда в городах // Современные проблемы экономики, социологии и права: сб. науч. ст. асп. СПбГИЭУ. Вып. 4 / редкол.: Смирнов (отв. ред.) [и др.] - СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - 0,2 п.л.

4. Петухов А.И. Особенности жизненного цикла объектов жилищного фонда в городе // Город и городское хозяйство: сб. статей Четвёртой Всероссийской конференции. Май 2008 г. Самара: Изд-во «Самарский муниципальный институт управления», 2008 г. - 0,3 пл.

5. Петухов А.И. К вопросу о повышении эффективности управления жизненным циклом жилого дома // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы V Всероссийской науч.-пракгич. конф. 17-18 апреля 2008 г. / редкол.: Е.Б. Смирнов (отв. ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2008 г. - 0,2 п.л.

6. Петухов А.И. Развитие конкуренции в сфере эксплуатации жилищного фонда // Современные проблемы экономики, социологии и права: сб. науч. ст. асп. СПбГИЭУ. Вып. 6 / редкол.: И.В. Ли (отв. ред.) [и др.] - СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - 0,15 п.л.

7. Петухов А.И. Способы управления эксплуатацией жилищного фонда // Второй научный конгресс студентов и аспирантов 22,23 апр. 2009 г. ИНЖЭКОН-2009: тез. докл. В 2 ч. Ч. 1 / редкол.: Б.М. Генкин (отв. ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - 0,2 пл.

8. Петухов А.И. Особенности менеджмента в сфере эксплуатации жилищного фонда // Управление в XXI веке [Текст]: материалы III международной научно-практической конференции. 15 апреля 2009 г., г. Киров / под ред. В.Т. Юнгблюда, Е.А. Юшиной. - Киров: Изд-во ВятГТУ, 2009 г. - 0,2 п.л.

Подписано в печать р/. РУ.ХР/С Формат 60x84'А6 Печ. л. //?Тираж /рр-яа. Заказ

ИзПК СПбГИЭУ 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 31

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Петухов, Александр Иванович

Введение.

1. Проблемы организационно-экономического управления эксплуатацией жилищного фонда города.

1.1. Анализ состояния и тенденции развития жилищного фонда в городах.

1.2. Структура и особенности жизненного цикла объектов жилищного фонда.

1.3. Управление эксплуатацией жилищного фонда: опыт и проблемы российской и зарубежной практики.

2. Формирование организационно-экономического механизма управления эксплуатацией жилищного фонда.

2.1. Особенности субъектов управления эксплуатацией жилищного фонда.

2.2. Принципы формирования механизма управления эксплуатацией жилищного фонда.

2.3. Информационное обеспечение в составе механизма управления эксплуатацией жилищного фонда.

3. Методические разработки внедрения организационных и экономических предложений по совершенствованию механизма управления эксплуатацией жилищного фонда.

3.1. Предложения по использованию государственно-частного партнёрства при проведении капитального ремонта.

3.2. Развитие системы страхования жилищного фонда в современных условиях.

3.3. Особенности деятельности органов местного самоуправления в городах федерального значения в управлении эксплуатацией жилищного фонда.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Организационно-экономический механизм управления эксплуатацией жилищного фонда в городе"

Актуальность темы исследования. Жилище наряду с водой, пищей, одеждой является одним из базовых материальных условий жизни человека, а удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно разрешимых проблем. Жилищный фонд в городах выполняет важнейшие жизнеобеспечивающие функции. Для обеспечения его функционирования необходимо своевременное и качественное выполнение работ по эксплуатации объектов жилищного фонда. В последние годы происходит интенсивное строительство жилых зданий, но техническое состояние значительной части существующего жилищного фонда является неудовлетворительным, т.к. жилые дома в центральных районах городов зачастую находятся в аварийном или предаварийном состоянии, представляющем опасность для проживания. При этом большая их часть является исторической ценностью и определяет исторический облик города. Таким образом, возникает необходимость решения комплекса проблем по обеспечению нормальной эксплуатации фонда, не только не допуская его дальнейшего разрушения, но и повышения качества эксплуатируемых объектов и соответственно повышения качества жизни населения города в целом, что требует совершенствования организационно-экономического механизма управления эксплуатацией объектов жилищного фонда города.

Исследованию теоретических и практических проблем управления жилищным фондом посвящены труды многих отечественных и зарубежных ученых, в которых изложены различные концепции управления и пути решения проблем. Значительный вклад в становление и развитие методологии управления жилищным фондом внесли такие отечественные ученые, как О.Э. Бессонова, B.C. Боголюбов, В.В. Бузырев, Н.В. Васильева, С.Н. Максимов, А.А. Олтяну, Ю.П. Панибратов, Е.Б. Смирнов, И.В. Федосеев, B.C. Чекалин, Н.В. Чепаченко, JT.H. Чернышов, М.Д. Шапиро и ряд других исследователей.

Несмотря на значительный вклад учёных в исследование и решение проблем функционирования и развития жилищного фонда, прослеживается целесообразность проведения дальнейших теоретических исследований и практических разработок по формированию стратегии управления жилищным фондом в крупных городах. Изменение правовых и экономических условий в жилищной сфере в последние годы выдвигают новые проблемы и вызывают необходимость обращения к этой тематике вновь. Поэтому в диссертации проблемы управления жилищным фондом в крупных городах исследуются с учетом проведения современных реформ в жилищной сфере.

Актуальность, теоретическая и практическая значимость проблемы, её недостаточная? разработанность для современных условий обусловили выбор темы исследования, определили его цель и задачи.

Объектом исследования является система управления эксплуатацией жилищного фонда города. 1

Предметом исследования является организационно-экономический механизм управления эксплуатацией жилищного фонда в городе.

Целью исследования является совершенствование организационно-экономического механизма управления эксплуатацией жилищного фонда в, городе.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- рассмотреть состояние жилищного фонда городов Российской v

Федерации;

- выявить актуальные проблемы, тормозящие развитие экономической реформы в жилищном хозяйстве и позволяющие определить пути совершенствования управления эксплуатацией жилищного фонда в городе;

- рассмотреть сущность, состав и взаимосвязь работ по эксплуатации жилищного фонда города в целом;

- проанализировать действующий механизм управления эксплуатацией жилищного фонда, выявить и устранить существующие проблемы в его функционировании; разработать организационно-экономические предложения по совершенствованию управления эксплуатацией жилищного фонда города, позволяющие обеспечить качественные условия проживания населения.

Теоретическую, методологическую и информационную основу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области управления жилищным фондом. Исследование проводилось с использованием системного подхода, методов логического и сравнительного анализа, экономико-статистической обработки информации.

Информационной основой исследования послужили официальные статистические данные, материалы научных учреждений, периодической печати, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, отчетность Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга, профильных комитетов администраций других крупных городов России, Государственных жилищных инспекций и управляющих организаций, материалы конференций и семинаров по исследуемой проблематике.

Научная новизна выполненного диссертационного исследования заключается в разработке теоретических и методических положений по формированию экономико-организационного механизма управления эксплуатацией жилищного фонда в городе:

1. Уточнено понятие «жилищный фонд», который представляет собой социально значимый, многоуровневый и комплексный объект, имеющий разнородные правовые, социальные, технические и эксплуатационные характеристики, что обусловливает необходимость формирования на стадии эксплуатации особого механизма управления с учетом специфических особенностей объекта.

2. Раскрыто и уточнено содержание основных элементов механизма управления эксплуатацией жилищного фонда, учитывающее новые экономические и правовые условия развития жилищной сферы, с позиции обеспечения стратегического и комплексного подхода к управлению жилищным фондом в крупном городе, а также обоснована необходимость консолидации субъектов управления с выявлением и учетом их интересов, четким разграничением прав и обязанностей.

3. Обоснована необходимость создания оперативной информационной базы и предложен информационный массив для уточнения содержания электронного паспорта, позволяющий предоставить актуальную информацию различным пользователям по техническим и экономическим показателям жилого объекта с целью принятия эффективных решений по поддержанию жизненного цикла объекта.

4. Предложено использование механизма государственно-частного партнёрства при формировании средств на проведение капитального ремонта систем и конструкций жилого дома, что позволяет своевременно проводить работы по поддержанию жизненного цикла объекта.

5. Обоснована необходимость введения системы обязательного страхования жилищного фонда и ответственности управляющих и подрядных организаций с созданием страховой компании, подконтрольной правительству города, и долевым участием в выплате страховых взносов из бюджета города, что позволяет сформировать механизм, обеспечивающий возмещение ущерба в случае уничтожения или повреждения жилой собственности в результате наступления страхового случая.

6. Предложены направления деятельности органов местного самоуправления в городах федерального значения в управлении эксплуатацией жилищного фонда, позволяющие через аккредитацию частных управляющих компаний и передачу вопросов содержания внутриквартальных дворовых территорий под контроль муниципальных образований обеспечить качественные условия жизни населения.

Практическая значимость исследования состоит в разработке методических рекомендаций, алгоритмов, показателей, предназначенных для использования органами власти крупных городов при управлении эксплуатацией жилищного фонда города; управляющими организациями - в целях повышения качества управления объектами жилищного фонда.

Апробация результатов исследования проводилась на международных и всероссийских научно-практических конференциях в Санкт-Петербурге, Самаре и Кирове.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 научных работ общим объёмом 2,0 п.л., в которых вклад автора - 2,0 п.л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трёх глав, заключения, списка литературы. Работа изложена на 179 страницах, включает 20 таблиц, 11 рисунков, библиографический список из 165 наименований.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Петухов, Александр Иванович

Заключение

Жилищный фонд города является одной из самых основных социально-экономических систем, что объясняется отчасти особой значимостью жилья в жизни человека и, следовательно, это требует продуманных преобразований в области управления эксплуатацией жилищного фонда. В связи с этим, основные результаты диссертационного исследования сводятся к следующему:

1. В работе жилищный фонд определяется не просто как суммарная совокупность жилых помещений, а социально значимый и многоуровневый объект, имеющий инфраструктурное значение для города, представляющий собой комплексный объект, объединяющий воедино жилые помещения с внутриквартальными территориями, имеющий разнородные правовые, социальные, технические и эксплуатационные характеристики и требующий формирования особого механизма управления учитывающего его специфические особенности.

2. В работе рассмотрены результаты реформирования в жилищном хозяйстве и выявлены проблемы характерные для современного этапа управления эксплуатацией объектов жилищного фонда, в числе которых выделяются следующие:

- несоответствие экономических отношений в жилищной сфере современному уровню развития страны с рыночной экономикой;

- упрощенный подход к рассмотрению жилищного фонда только как совокупности жилых помещений без должного учета его комплексности, системности и места в структуре города;

- низкое качество предоставления услуг по содержанию жилищного фонда;

- нарушение сроков проведения работ по текущему и капительному ремонту;

- отсутствие действенного механизма по предотвращению и взысканию долгов с населения за полученные им жилищные и коммунальные услуги;

- практика соединения у управляющих компаний функций заказчика и подрядчика;

- пассивность населения и неполное осознание им необходимости нести ответственность за сохранение своей жилой собственности;

- отсутствие должного контроля за деятельностью частных управляющих компаний.

3. Поскольку управление эксплуатацией жилищного фонда требует совершенствование механизма в современных условиях, то в диссертационной работе обоснованы цели и вытекающие из них задачи управления эксплуатацией жилищного фонда; сформулированы общепризнанные и специфические принципы характерные при управлении в современных условиях; выявлены основные функции; а также, методы управления, как способы воздействия субъекта управления на объект для достижения поставленных целей и задач

4. Выявлено, что в системе субъектов управления эксплуатацией жилищного фонда города ведущая роль должна принадлежать собственникам жилых помещений.

5. В процессе управления важнейшую роль играет информационное обеспечение, которое должно предоставлять полноценную, своевременную и достоверную информацию о состоянии жилищного фонда города играющую решающую роль в процессе управления эксплуатацией.

В работе определены требования к формированию системы информационного обеспечения технического состояния жилищного фонда крупного города: системность и комплексность подхода к формированию информационной базы, совместимость всех направлений наблюдений между собой и с другими информационными системами различных уровней управления, эффективность, полнота, достоверность, своевременность информации.

В связи с этим разработана оперативная информационная база о состоянии жилищного фонда разделами которой выделяются следующие:

- общие сведения» об объекте;

- ресурсоснабжающие- организации.

- техническое состояние конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома (%);

- основные экономически показатели.

6. Сохранение и поддержание существующего жилищного фонда городов в хорошем состоянии важнейшая задача, которая должна быть решена в процессе эксплуатации жилищного фонда. Вследствие хронического недофинансирования работ по проведению капитального ремонта жилищного фонда страны,, многочисленных нарушений правил его эксплуатации и накопившейся-, высокой степенью износа основных фондов в жилищной'сфере проблемы поддержания жилищного фонда* в пригодном состоянии встают в ранг важнейших проблем страны и требуют безотлагательного решения: Одна из главных проблем своевременного проведения капитального ремонта жилищного фонда - отсутствие достаточных средств по финансированию ремонтных работ.

Выполненные в диссертации расчёты, показали, что необходимо создание системы, финансирования работ по капитальному ремонту, в которой необходимо учитывать вг качестве источников полученшг средств государство и частного инвестора, результатом чего последует создание — государственно-частного партнёрства, направленного на снижение затрат и оптимизацию использования бюджетных средств. А' при разработке и реализации планов капитального ремонта, необходимо учитывать мнение муниципальных органов власти, что в последствии позволит повысить устойчивость функционирования и развития жилищной сферы.

7. Обоснована необходимость введения системы обязательного страхования жилищного фонда и ответственности управляющих и подрядных организаций с созданием страховой компании, подконтрольной правительству города, и долевым участием в выплате страховых взносов из бюджета города, что позволит сформировать механизм, обеспечивающий возмещение ущерба в I внутриквартальными территориями. Решение данной немаловажной проблемы кроется в передаче всех внутриквартальных дворовых территорий в управление органам местного самоуправления, что будет способствовать улучшению условий безопасного проживания населения.

Таким образом, научно-методические разработки, выполненные в данной диссертационной работе и направленные на формирование управления эксплуатацией жилищного фонда города, по мнению автора, вносят вклад в развитие научно-прикладных исследований в области управления и могут быть использованы в практической деятельности по управлению эксплуатацией объектами жилищного фонда в городах.