Формирование рынка жилья в сельской местности тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование рынка жилья в сельской местности"

На правах рукописи

Ключников Павел Игоревич

ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКА ЖИЛЬЯ В СЕЛЬСКОЙ МЕСТНОСТИ

(на материалах Рязанской области)

08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством (8. Экономика труда)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва-2009

003465734

Диссертация выполнена в Государственном научном учреждении Всероссийском научно-исследовательском институте экономики сельского хозяйства РАСХН

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Панков Борис Петрович Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Тарасов Николай Григорьевич доктор экономических наук, профессор Еремин Василий Иосифович

Ведущая организация: Мичуринский Государственный агротехнологический университет

тационного совета Д.006.031.01 при Государственном научном учреждении Всероссийском научно-исследовательском институте экономики сельского хозяйства РАСХН по адресу: 123007, г. Москва, Хорошевское шоссе, дом 35/2, корп. 3, ГНУ ВНИИЭСХ.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке института.

Защита состоится «

2009 г. в час ю

мин. на заседании диссер-

Автореферат разослан

Ученый секретарь диссертационного совета

А.И. Суслов

«

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Формирование на селе социально-ориентированного рынка жилья, эффективных механизмов его регулирования в целях повышения уровня жизни работников сельского хозяйства, создания благоприятной среды проживания в сельской местности является крупной общегосударственной проблемой.

В условиях широкомасштабной бедности на селе уход государства от прямого финансирования жилищного строительства на селе, особенно для работников сельского хозяйства, обусловил резкое сокращение объемов ввода жилья за исключением индивидуального, в основном построенного горожанами в дополнение к городской квартире. По этой причине за годы реформ в АПК значительно возрос дефицит квалифицированных кадров, закрепляемость выпускников высших, средних и начальных аграрных образовательных учреждений оставалась крайне низкой. Жилье - как один из важнейших факторов устойчивого развития сельскохозяйственного производства, демографической стабильности села во многом перестало быть доступным даже для формирующегося среднего класса. Острота проблемы усиливается из-за более высокого по сравнению с городом физического и морального износа жилых домов на селе, низкого уровня их благоустройства, постоянного роста цен на новое жилье.

В настоящее время при относительно динамичном развитии рынка жилья в городах, в сельской местности аналогичные механизмы практически не работают, что связано с низким платежеспособным спросом населения, недостаточной ликвидностью жилья, отсутствием эффективных экономических механизмов, стимулирующих развитие жилищного строительства в целом.

Попытки решить данную проблему на селе за счет внедрения чисто рыночных моделей ипотечного жилищного кредитования, реализации различных программ и национального проекта «Развитие АПК» по обеспечению доступным жильем молодых специалистов сельского хозяйства, к сожалению, также не обеспечили перелом в динамике ввода жилья. Происходящий в настоящее время кризис в системе жилищной ипотеки может негативно сказаться на условиях кредитования на сельском рынке жилья. Между тем, есть все основания прогнозировать ухудшение ситуации на этом рынке. Село вплотную подошло к опасной черте, за которой деградация жилищного фонда может принять характер самоподдерживающегося процесса.

Степень изученности проблемы. Проблемы улучшения жилищных условий и формирования рынка жилья на селе нашли отражение в работах Бонда-ренко JI.B., Богдановского В.А., Долгушкина Н.К., Еремина В.И., Костяева А.И., Кузнецова В.В., Мигачевой JI.B., Панкова Б.П., Петрикова A.B., Тарасова Н.Г., Ушачева И.Г., Хицкова И.Ф., Шаляпиной И.П., Шумакова Ю.Н., Югая A.M.

Однако комплексного изучения проблем формирования рынка жилья на селе до сих пор не проводилось. Особенности его функционирования, факторы и условия развития изучены недостаточно. Отсутствует научно-обоснованная концепция формирования и регулирования данного рынка, эффективные модели и механизмы развития применительно к сельскому хозяйству.

Цели и задачи исследования. Целью исследования является разработка основных направлений формирования сельского рынка жилья, улучшения жилищных условий работников сельского хозяйства. Ее реализация потребовала решения следующих задач:

- уточнения социально-экономической сущности рынка жилья и особенностей его функционирования в сельской местности и в аграрном секторе экономики;

- выявления факторов влияющих на спрос, предложение и цену жилья на

селе;

- обоснования методических подходов к исследованию и прогнозированию сельского рынка жилья и в первую очередь сегмента, связанного с развитием сельского хозяйства;

- рассмотрения динамики развития рынка жилья на селе и проблем его регулирования;- разработки концепции формирования устойчивых моделей рынка жилья, его прогноза в сельском хозяйстве на основе программно-целевого подхода;

- обоснования перспективных моделей и механизмов регулирования сельского рынка жилья в системе АПК.

Предмет и объекты их исследования. Предметом исследования является совокупность социально-экономических отношений по поводу спроса, предложения и цены жилья, закономерности, тенденции, факторы, механизмы формирования и регулирования рынка жилья на селе.

Объекты исследования - рынок жилья на селе Рязанской области. Социологические и монографические обследования проводились в 2006г. и 2007г. в

10 районах Рязанской области, более углубленно в сельскохозяйственных организациях Захаровского, Старожиловского, Клепиковского и Сасовского административных районов.

Информационная база и методы исследования. Теоретическую и методологическую основу исследования составляют работы ведущих современных отечественных и зарубежных ученых в области уровня жизни сельского населения, экономики сельского хозяйства, рынка жилья на селе, а также законодательные и нормативно-правовые акты по изучаемой проблеме.

В ходе исследования использовались материалы Министерств и ведомств Рязанской области: сельского хозяйства и продовольствия, экономического развития и внешнеэкономических связей, имущественных и земельных отношений, строительного комплекса, Главного управления архитектуры и градостроительства; Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации и Территориального органа службы государственной статистики по Рязанской области, материалы Управления Федеральной государственной службы занятости населения по Рязанской области. В работе использованы также данные социологического обследования, проведенного в рамках всероссийского мониторинга социально-трудовой сферы села ВНИИЭСХ в Рязанской области в 2002- 2008 гг.

При исследовании применялись методы: абстрактно-логический, экономико-статистические, социологический, графический, монографический, а также экспертных оценок.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

- уточнена социально-экономическая сущность, роль и формы проявления рынка жилья, выявлены особенности его функционирования в сельской местности, связанные в первую очередь с низким платежеспособным спросом населения, неразвитостью вторичного рынка жилья, низкой ликвидностью жилых домов и инвестиционной непривлекательностью жилищного строительства, особенно в сегменте АПК;

- разработаны методические подходы к определению перспектив развития жилищного строительства на селе с учетом особенностей динамики развития рынка жилья, низкого уровня благоустройства и высокого износа жилищного фонда, недостаточного платежеспособного спроса населения;

- выявлены и систематизированы основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цену на рынке жилья на селе, ранжированы их значимость и особенности проявления в сельском хозяйстве;

-оценена социальная эффективность существующих объемов и темпов жилищного строительства и механизмов рыночного кредитования жилья для работников сельского хозяйства;

- изучен реальный спрос на жилье, существующие модели ипотечного кредитования на селе, обоснован переход к формированию гибких социально-ориентированных моделей софинансирования на основе частно-государственного партнерства, развития рынка жилья социального найма и рыночной инфраструктуры жилищного строительства;

- разработан прогноз рынка жилья на селе, увязанный с перспективами развития сельскохозяйственного производства, задачами по улучшению демографической ситуации на селе и созданию благоприятных условий для привлечения молодых специалистов в отрасль;

- разработаны основные направления государственной поддержки жилищного строительства и развития рынка жилья на селе, предусматривающие предоставление, в первую очередь работникам сельского хозяйства, долгосрочных кредитов на более льготных условиях на строительство жилья и меры по снижению процентных ставок по кредитам, увеличение размера субсидирования первоначального взноса, бесплатного предоставления жилья отдельным категориям, строительство жилья на условиях социального найма с последующей передачей в собственность.

Практическая значимость. Внедрение разработанных предложений по совершенствованию формирования рынка жилья на селе позволит улучшить жилищные условия работников сельского хозяйства, закрепить молодых специалистов на селе. Реализация предложений будет способствовать повышению сбалансированности спроса и предложения на данном рынке. Результаты исследования могут быть использованы при разработке областных целевых программ развития жилищного строительства на селе и инвестиционных проектов по созданию инфраструктуры рынка жилья.

Апробация и реализация результатов исследования.

Рекомендации и предложения диссертанта одобрены и приняты к внедрению Министерством сельского хозяйства и продовольствия Рязанской области и Рязанским областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства.

По теме исследования опубликовано 7 научных работ общим объемом 2,0 п.л., в том числе две, входящие в перечень журналов, рекомендуемых ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации. Результаты исследо-

вания могут быть использованы в учебном процессе Рязанского государственного агротехнологического университета.

Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы.

В первой главе «Теоретические и методические основы исследования рынка жилья на селе» рассмотрена социально-экономическая сущность рынка жилья, особенности его функционирования в сельской местности, разработаны методические подходы к исследованию и регулированию данного рынка в сегменте, связанном с развитием сельскохозяйственного производства.

Во второй главе «Состояние рынка жилья на селе и проблемы его развития» проанализированы, спрос, предложение и цены на жилье, динамика жилищных условий на селе, исследованы потенциальные возможности работников сельского хозяйства по их улучшению, выявлена социальная эффективность использования различных моделей обеспечения молодых специалистов жильем.

В третьей главе «Основные направления формирования рынка жилья и развития жилищного строительства на селе» дана концепция формирования рынка жилья на селе, разработан прогноз и основные направления развития жилищного строительства и рынка жилья для работников сельского хозяйства.

В выводах и предложениях сформулированы основные результаты исследования.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Уточнение социально-экономической сущности, роли и форм проявления рынка жилья, выявление особенностей его функционирования в сельской местности, связанных в первую очередь с низким платежеспособным спросом населения, неразвитостью вторичного рынка жилья, низкой ликвидностью жилых домов и инвестиционной непривлекательностью жилищного строительства, особенно в сегменте АПК.

Проведенный анализ показал, что сельский рынок жилья имеет ряд специфических отличий и особенностей от городского рынка в спросе, предложении и цене жилья, а также в выполнении важных социальных функций, связанных с демографическим воспроизводством сельского населения, устойчивым развитием сельского хозяйства и сельских территорий. Особенностью

сельского рынка жилья является его более тесная связь с рынком земельных участков, предназначенных для строительства жилых домов, и рынком труда в аграрном секторе. Низкая эффективность функционирования данных рынков на селе отрицательно влияет на рынок жилья и сдерживает его развитие.

Своеобразным парадоксом развития сельского рынка жилья на селе является то, что жилье (первичный и вторичный рынки) имеет низкую ликвидность, однако стоимость нового строительства постоянно растет. Это происходит в силу преобладания точечной усадебной застройки, которая резко увеличивает стоимость строительства жилья, а также затраты на его благоустройство и эксплуатацию. Существенные различия между сельским и городским рынками жилья имеются в пропорциях развития первичного и вторичного рынков. В силу поселенческих факторов и особенностей образа жизни и труда сельчан, интенсивный оборот на вторичном рынке жилья, весьма характерный для города, на селе практически не распространен. Вторичный рынок жилья характеризуется значительным удельным весом ветхого и аварийного, а зачастую и брошенного жилищного фонда. Развитие же первичного рынка жилья на селе блокируется низкими доходами большей части сельского населения, непривлекательностью сельского образа жизни для молодежи, низкой мотивацией труда в сельском хозяйстве. Это приводит к тому, что первичный рынок развивается преимущественно в сегменте дачно-рекреационного строительства (более 80% от всего ежегодного ввода жилья) и слабо проявляет себя в сельском хозяйстве.

В настоящее время низкий платежеспособный спрос работников сельского хозяйства резко ограничивает развитие рыночных начал в сфере формирования рынка жилья на селе. В условиях постоянного возрастания стоимости жилья, обусловленного общим ростом цен на строительные материалы, на селе наблюдается более высокая эластичность спроса по цене на жилье по сравнению с городом. Если в городе в результате конкуренции, предложение на рынке жилья опережает спрос и несколько сдерживает рост цен, то на сельском рынке такое явление практически отсутствует. В этой связи предлагаемые варианты и модели строительства жилья на селе на основе чисто рыночных механизмов через развитие банковского сектора и ипотеки в социальном отношении неэффективны.

2. Разработка методических подходов к определению перспектив развития жилищного строительства на селе с учетом особенностей динамики развития рынка жилья, низкого уровня благоустройства и высоко-

го износа жилищного фонда, недостаточного платежеспособного спроса населения.

В настоящее время определенным ориентиром для развития жилищного строительства в целом по стране на перспективу является достижение показателя ввода жилья в расчете на одного жителя в размере 1м2. По нашему мнению, исходя из необходимости существенного повышения уровня обеспеченности жильем на селе, как одного из компенсирующих факторов решения задачи создания качественно равных условий проживания на селе и в городе, данный показатель на селе должен быть значительно выше. Для его расчета предлагается следующая формула:

Л Л Пг Кг .

Ос-ОгХ-^х-^-

пг кс , где Qc - норматив ввода нового жилья на селе на перспективу (без жилищного фонда, предназначенного для сезонного проживания горожан) в расчете на одного сельского жителя; £1г- норматив ввода нового жилья в городе в расчете на 1 жителя; Пс- удельный вес ветхого и аварийного жилья на селе; Пг- удельный вес ветхого и аварийного жилья в городе; 1С с удельный вес жилья на селе, имеющего все виды инженерного оборудования;

Кг-удельный вес жилья в городе, имеющего все виды инженерного оборудования.

Ориентировочные расчеты по Рязанской области показывают, что этот показатель на селе должен достигать в перспективе 1,3 м2 на человека, против 0,27 м2 в настоящее время.

Вторым важным показателем является доступность жилья сельскому населению. В странах ЕС принято считать, что цена метра жилья эконом класса не может быть выше среднемесячной заработной платы и фактически на нее реально приобрести до 3 м2 жилья. В настоящее время по уровню цен отечественный рынок жилья на селе уверенно выходит на европейские показатели, однако выплачиваемая среднемесячная заработная плата в отраслях сельской экономики, и особенно в сельском хозяйстве, не позволяет даже приблизиться к ним.

В работе проанализированы сдвиги в цене жилья на селе в сопоставлении с оплатой труда за последние 25 лет. Показано, что соотношение цены жилья относительно цены труда работника сельского хозяйства становиться все более неблагоприятным. Так, в 80-е годы прошлого столетия, в период реализации Продовольственной программы СССР сельский механизатор зарабатывал около 3,6 тыс. руб. в год. Благоустроенный жилой дом общей площадью 100 м2 по кооперативным ценам стоил примерно 9,5 тыс. руб. и при этом государство обеспечивало бесплатным жильем значительную часть специалистов и квалифицированных работников сельского хозяйства. В настоящее время механизатор зарабатывает за год в среднем около 69 тыс. руб., а строительство аналогичного по метражу дома обходиться в 1,5-2 млн. руб. Это не позволяет работнику купить более 0,33 м2 жилья.на одну среднемесячную заработную плату. То есть, отношение цены труда за год и цены жилья в указанные периоды составили соответственно 0,37 и 0,04. Если в 80-х годах механизатор теоретически на заработную плату мог построить дом примерно за 3 года, то в настоящее время - за 25 лет. При таком соотношении вряд ли помогут различные ипотечные модели кредитования, даже на самых льготных условиях.

В диссертации делается вывод о том, что цена труда на селе и, особенно в сельском хозяйстве, настолько занижена, что государство, с учетом необходимости коренного улучшения демографической ситуации на селе и, в определенной степени, возмещения средств, изъятых в течение длительного времени из отрасли, должно частично взять на себя функцию всемерной поддержки развития жилищного строительства, особенно для работников сельского хозяйства.

3. Выявление и систематизация основных факторов, влияющих на спрос, предложение н цену па рынке жилья на селе, ранжирование их значимости и особенностей проявления в сельском хозяйстве.

При прогнозировании развития рынка жилья на селе необходимо учитывать следующие группы факторов, которые будут оказывать долговременное воздействие на спрос, предложение и цену (рисунок 1).

Анализ факторов, влияющих на формирование сельского рынка жилья, показал, что в перспективе при инерционном варианте развития наиболее сильное негативное влияние на спрос будут оказывать демографические и расселенческие факторы, а также низкая платежеспособность населения. В результате этого, в перспективе может значительно уменьшиться емкость данного рынка. В последние годы численность сельского населения Рязанской

области стабильно сокращается на 6-7 тыс. человек в год, что соответствует примерно половине среднего по численности жителей административного района. Вместе с этим процессом происходит ликвидация сельских населенных пунктов и связанного с ней жилого фонда.

демографические

диверсификация отраслей сельской экономики

Сельский рынок жилья

социально-психологические

социально-экономические

инвестиционно-финансовые

, земельно-ресурсные (участки под застройку)

ресурсно-технологические

инновационные

законодательно-правовые

Рнсунок 1 — Факторы, влияющие на формирование сельского рынка жилья

По нашему мнению, в перспективе даже при достаточно благоприятном варианте диверсификации отраслевой структуры сельской экономики, роста доходов сельского населения и изменения ценностных ориентации сельской молодежи, увеличение предложения жилья будет существенно отставать от спроса на него из-за сохранения негативной тенденции превышения объемов выбытия над вводом и роста цен. Существенно сдерживать темпы ввода жилья для работников сельского хозяйства могут также факторы, связанные с отсутствием эффективных инновационных решений в сфере сельского строительства и инженерной инфраструктуры, а также с несовершенством правовых отношений в вопросах выделения земельных участков под застройку жилья.

В работе подробно проанализировано действие каждого из факторов, их взаимозависимость и влияние на динамику развития крупных сегментов рынка жилья (рынок жилья, связанный с сельским хозяйством, рынок жилья, не связанный с сельским хозяйством и рынок жилья дачно-рекреационного ти-

па). Сделан вывод, что при продолжении инерционного сценария развития сельских территорий Рязанской области, рынок жилья, связанный с сельским хозяйством, может быть практически утерян или иметь очаговое развитие; рынок жилья, не связанный с сельским хозяйством будет продолжать стагни-ровать. При этом рынок дачно-рекреационного жилья может развиваться достаточно высокими темпами, в результате чего может возникнуть опасность выведения из оборота ценных сельскохозяйственных угодий. Кроме того, это приведет к превышению допустимых норм антропогенной нагрузки на экологию. Исследования в Рыбновском районе Рязанской области показали, что уже в настоящее время наблюдается критическое состояние этих показателей при разрушенном крупнотоварном сельскохозяйственном производстве.

4 Оценка социальной эффективности существующих объемов и темпов жилищного строительства и механизмов рыночного кредитования жилья для работников сельского хозяйства.

В работе, на примере Рязанской области, проанализирована динамика и тенденции развития жилищного строительства жилья на селе за период с 1990 г. по 2007 г. Сельский жилищный фонд Рязанской области в 2007 г. составил 8633 тыс. м2, причем 82,1% его принадлежит населению (таблица 1).

Таблица 1 - Сельский жилищный фонд Рязанской области

1990г. 1995г. 2000г. 2007г. 2007г. в % к

1990г. 1995г. 2000г.

Сельский

жилищный фонд -

всего, тыс.м2 10054 9974 9902 8633 85,9 86,6 87,2

в том числе:

частный 7411 8850 8784 7654 103,3 86,5 87,1

из него:

индивидуальный 6456 7475 7686 7086 109,8 94,8 92,2

государственный 2570 572 323 198 7,7 34,6 61,3

муниципальный 36 143 623 781 в 21,7 раз в 5,5 раз 125,4

общественный 37 3 4 -

смешанных форм

собственности 406 168 -

По сравнению с 1990 г. жилищный фонд уменьшился на 1421 тыс.м2 или на 14,1%, значительно изменилась его структура. Если 1990 г. на долю государственного сектора приходилось 25,6%, то в 2007 г. - лишь 2,3% жилого

фонда. Увеличилась доля муниципального жилья - с 0,4 до 9,0%. Значительное сокращение сельского жилищного фонда в 2007 г. по сравнению с 2000 г. было вызвано административно-территориальными преобразованиями сельских населенных пунктов в городские, а также связано с резким падением объемов ввода жилья на селе (таблица 2).

Таблица 2 - Ввод в действие жилых домов в сельской местности, тыс. м2 общей площади

Годы Всего построено В том числе, населением за свой счет и с помощью кредитов

1990 171,0 7,5

1995 59,7 9,8

2000 55,2 39,6

2002 60,4 42,4

2003 67,4 55,9

2004 56,9 53,0

2005 60,3 57,9

2006 62,3 60,8

2007 45,6 42,2

В 2007 г. на селе было построено 45,6 тыс. м2 жилья, что составляет лишь 0,5% от всего жилищного фонда (при среднем удельном весе ветхого и аварийного - 2,6%). По сравнению с 1990 г. ввод жилья на селе сократился в 3,7 раз. До 2002 г. объемы ввода жилья продолжали снижаться. И только в последние годы связи с ростом доходов у отдельных групп сельского населения и появлением соответствующих услуг на кредитно-финансовом рынке объемы жилищного строительства стали вновь скачкообразно расти. Однако уровня 1990 г. так и не удалось достигнуть. За годы реформ изменилась структура финансирования строительства жилья на селе. Если в 1990 г ввод жилья за счет средств населения и кредитов составлял всего лишь 4,4% , то в 2007 г. — 92,5%.

В 90-х годах на селе начал формироваться рынок жилья, чему способствовала политика бесплатной приватизации жилых домов. Так как развитие рынка жилья происходило на фоне сокращения бюджетных ассигнований на новое строительство, это привело к резкому снижению объемов предоставления бесплатного жилья работникам сельского хозяйства. В этих условиях при отсутствии эффективной государственной поддержки жилье для работников отрасли стало недоступным.

Ввод жилья в расчете на одного сельского жителя области составил в 2007 г. 0,13 м2, что в 2,5 раза ниже общероссийского уровня (0,32 м2). Уровень

благоустройства жилищного фонда на селе значительно отстает от городского. По отдельным видам инженерного оборудования этот разрыв составляет более чем в 2 раза. Так, доля сельского жилищного фонда, оборудованного водопроводом, составляет 50%, в городе - 88; канализацией соответственно 37 и 85; центральным отоплением - 42 и 91; ваннами (душем) - 30 и 75; газом - 85 и 96; горячим водоснабжением - 21 и 71%. Общая площадь жилья, приходящаяся на одного сельского жителя, несколько превышает городской уровень (24,8 против 21,7 м2). Однако по нашему мнению, этот показатель несколько завышен, так как при его расчете учитывается жилищный фонд дачно-рекреационного типа, в котором сезонно проживают городские жители.

Важно отметить, что более половины сельского жилищного фонда в Рязанской области построено до 1970 г. Это жилье не соответствует современным социальным нормам. В настоящее время по данным статистического учета удельный вес ветхого и аварийного в жилищном фонде составляет всего 2,7%. Как показали исследования, это намного ниже реального уровня (5-6%).

Проведенный анализ реализации государственных и региональных программ развития жилищного строительства на селе позволяет сделать вывод, что объемы их финансирования крайне недостаточны. За последние 5 лет в Рязанской области согласно данным программам для работников сельского хозяйства было введено в действие лишь 330 домов, при средней их площади 80 м2. В рамках реализации Федеральной целевой программы «Социальное развитие села до 2012 года» (источники финансирования в ней складываются из пропорций: 30% - федеральный бюджет, 30% - областной бюджет и 40% собственные и привлеченные средства участников, программы) в 2007 г. было построено 8,54 тыс. м2 общей площади жилых домов, из них для работников сельского хозяйства - 2,13 тыс. м2 (24,9%). В среднем на административный район области это составляет соответственно 4,3 и 1,1 дома, а в расчете на одну сельскохозяйственную организацию (для работников отрасли) - лишь 5 кв. м2 .

Но даже эти программы в последние годы начали тормозиться из-за резкого роста цен на жилье. Так, стоимость строительства одного квадратного метра жилья на 2008 г. была запланирована на уровне около 10 тыс. руб., реально же она составляет сейчас - 15 тыс. руб. без учета затрат на покупку земельного участка и подводку инженерных коммуникаций.

5. Изучение реального спроса на жилье на основе социологических исследований, существующих моделей ипотечного кредитования на селе, обоснование перехода к формированию гибких социально-

ориентированных моделей софинансирования на основе частно-государственного партнерства, развития рынка жилья социального найма и рыночной инфраструктуры жилищного строительства.

Сложившееся ситуация с низкими доходами сельских жителей и отсутствием достаточных накоплений для улучшение жилищных условий приводит к оттоку квалифицированных работников сельскохозяйственных организаций, миграции молодежи в города и ставит под угрозу выполнение продовольственных программ. Опрос руководителей сельскохозяйственных организаций области убедительно показал, что, по мнению большинства респондентов (93%), проблема коренного улучшения жилищных условий работников является одной из самых острых в аграрном секторе. Применяемый в настоящее время, так называемый, «заявочный метод» для определения потребности в жилье не отражает реального положения дел.

Для более глубокого изучения данного вопроса в Рязанской области в 2007 г. автором были проведены социологические опросы среди работников АПК, студентов рязанских ВУЗов, глав районов и сельских поселений. Обследованиями было охвачено 11 районов Рязанской области, 1157 жителей села и 551 выпускник ВУЗов.

На вопрос «Нуждаетесь ли Вы в улучшении жилищных условий» были получены следующие ответы (рисунок 2).

В да т нет □ затруднились ответить

Рисунок 2 - Потребность в улучшении жилищных условий различных категорий работников сельского хозяйства (в % к числу опрошенных)

Опрос позволил выявить реальную потребность сельскохозяйственных работников в улучшении жилищных условий, которая составляет более 67%. Обращает на себя внимание, что даже у руководителей и специалистов данный показатель превышает 59%.

Анкетирование показало, что среди работников, нуждающихся в улучшении жилищных условий, только 31,3% планируют сделать это в ближайшие 1-3 года и то, при условии активной поддержки со стороны сельскохозяйственных организаций и государства. Реально улучшают свои жилищные условия лишь 5,1% респондентов. При этом 54% от желающих улучшить жилищные условия планируют строительство (приобретение) жилого дома общей площадью не более 80 м2. Опрос позволил также определить размер кредита, необходимого для улучшения жилищных условий работников сельского хозяйства (рисунок 3).

Ш до 100 тыс. руб. И 101-200 тыс. руб. Ш 201-350 тыс. руб. а 351 - 500 тыс. руб. 0 свыше 500 тыс. руб.

Рисунок 3 - Структура работников сельского хозяйства в зависимости от требуемой суммы кредита, необходимого для улучшения жилищных условий (в % к числу опрошенных)

Из диаграммы видно, что 70% работников предполагают взять кредит в сумме не более 500 тыс. руб., что при сложившихся ценах на строительство жилья может обеспечить только текущий ремонт или небольшую пристройку к дому. Однако при существующей оплате труда в сельском хозяйстве области нереально получить в кредитных учреждениях даже эту сумму. При среднемесячной заработной плате в 2007 г. равной 5,5 тыс. руб. можно рассчитывать только на кредитные средства в сумме 50 тыс. руб.

Кроме того, необходимо учитывать, что сельский житель, особенно работник сельского хозяйства, относится к рискованной группе кредитования. В настоящее время число убыточных сельскохозяйственных организаций в об-

ласти составляет более 42%. Низкая оплата труда сочетается с неравномерностью ее начисления в течение года. Такие параметры заведомо «отсекают» кредитные учреждения, даже Россельхозбанк, от активного финансового участия в развитии жилищного строительства на селе. Идея формирования на селе системы стройсберкасс вместо ипотечной модели кредитования жилья в силу высокой инфляции также не найдет широкого применения в ближайшие годы.

Для выявления дополнительной потребности в новом жилье были опрошены студенты старших курсов Рязанского государственного агротехнологи-ческого университета. Выяснилось, что на село при любых условиях желают переехать только 8,8% респондентов. Важно отметить, что при условии предоставления жилья на льготных условиях количество желающих работать на селе удваивается. Если в области был бы достигнут такой уровень привлечения молодых специалистов в сельхозорганизации, то это позволило бы в короткие сроки решить наиболее острые кадровые вопросы. В работе делается вывод, что благоустроенное жилье в настоящее время является даже более значимым фактором устойчивого развития кадрового потенциала в отрасли, чем высокая заработная плата.

Анкетирование руководителей сельскохозяйственных организаций позволило разработать перспективные модели обеспечения работников жильем. Руководители крепких рентабельных хозяйств готовы самостоятельно решать жилищную проблему и предоставлять служебное жилье или денежные займы работникам на льготных условиях. К сожалению, таких хозяйств не более 10% от общего их числа. Хозяйства среднего уровня и убыточные рассчитывают только на государственную помощь в обеспечении жильем работников, хотя варианты решения этой задачи могут быть различными.

6. Разработка прогноза рынка жилья на селе, увязанного с перспективами развития сельскохозяйственного производства, задачами по улучшению демографической ситуации на селе н созданию благоприятных условий для привлечения молодых специалистов в отрасль.

Выполненный прогноз работ жилищного строительства на селе Рязанской области на основе расчета перспективной численности работников сельского хозяйства показал необходимость резкого (примерно в 8 раз) увеличения объема ввода жилья и доведения его к 2015 году до 170 тыс. м2 против 20 тыс. м2 (за счет всех источников финансирования) в настоящее время. Это потребует решения ряда сложных экономических, социальных, организационных и правовых вопросов. Проблема заключается не только в нехватке

средств, сколько в отсутствии эффективных механизмов формирования рынка жилья на стратегических направлениях с учетом зонирования территорий. Так, например, в бюджете Рязанской области в 2007 г. было предусмотрено финансирование программы жилищного строительства на селе в объеме 24 млн. руб., однако даже эти незначительные суммы были освоены только на половину.

Исследования показали, что в области выделяются четыре сельскохозяйственные зоны, которые резко отличаются особенностями развития сельского рынка жилья и его динамики.

Первая зона включает в себя четыре административных района с центрами возглавляемыми городами областного значения. Тенденция развития рынка жилья здесь относительно благоприятны, так как доходы населения выше, чем в среднем по селу. В зоне имеются новые инновационные площадки для развития сельского хозяйства, эффективно развивается переработка сельхозпродукции. Стоимость жилья на селе выросла за последние три года в пять и более раз. Закрепляемость выпускников сельскохозяйственных образовательных учреждений значительно выше, чем в отдаленных районах. Удельный вес ввода нового жилья от общего ввода жилья на селе составляет 55%, при доле сельского населения - 34%.

За счет более высокого спроса на жилье развивается рынок не только первичного, но и вторичного жилья. Исследования показали, что улучшение жилищных условий работников сельского хозяйства тормозится здесь не только из-за удорожания строительства, но и по причине нерешенности организационно-правовых вопросов, связанных с оформлением земельных участков под строительство. В данной зоне рекомендуется применять различные модели жилищного строительства на селе, в том числе на основе ипотеки.

Во вторую зону входят шесть западных районов области. Здесь хорошо развито производство животноводческой продукции. Платежеспособный спрос населения значительно ниже, чем в первой группе. Удельный вес ввода нового жилья составляет 30,5% от общего ввода жилья на селе, доля сельского населения-24,4%.

В настоящее время в данной зоне наблюдается процесс активного «захвата» сельскохозяйственных земель под дачное строительство. Очевидно, что назрела необходимость создания эффективного механизма прекращения перепродажи земель для несельскохозяйственных целей. Для работников сельско-

хозяйственных организаций рекомендуется привлекать долгосрочные кредиты на жилищное строительство на более льготных условиях.

Третья зона представлена десятью административными районами, преимущественно специализирующихся на производстве растениеводческой продукции. Преобладают хозяйства с низкой рентабельностью и полностью обанкротившиеся. Наблюдается тенденция значительного сокращения сельского населения и имеет место недостаток кадров в сельском хозяйстве. Износ жилищного фонда достаточно высокий. Удельный вес нового ввода жилья составляет 13,1% от общего ввода жилья на селе, доля сельского населения - 31%.

Проблема развития рынка жилья в данной зоне связана с маломасштаб-ностыо, дробностью и точечностью застройки, а также с низким платежным спросом сельского населения, что сильно ограничивает предложение.

По нашему мнению, в районах данной зоны государство должно взять на себя значительную часть расходов на создание инфраструктуры жилищного строительства, ремонт и модернизацию существующего жилищного фонда для работников сельского хозяйства. Кроме того, необходимы Г '-фЫ по снижению процентных ставок и субсидирование первоначального взноса при строительстве жилья. Крайне актуальным является строительство жилья сезонного типа (общежитий), для привлечения дополнительных работников ь весенне-осенний период.

Четвертая зона представлена пятью сельскими районами, которые требуют особого внимания с позиций развития рынка жилья. Эти территории, расположенные, в основном, в степной зоне, можно охарактеризовать как сильно депрессивные с позиции демографической обстановки и уровня развития сельскохозяйственного производства. Не развита сеть дорог и инженерных коммуникаций, жилищный фонд имеет очень высокую степень износа. Удельный вес ввода жилья составляет здесь лишь 0,9% от общего ввода жилья на селе. Вместе с тем, здесь проживает около 12% сельского населения области, имеются значительные площади заброшенных сельскохозяйственных угодий.

При инерционном сценарии развития к 2015 г. износ жилья в зоне составит 70-80%. Низкие доходы от личного подсобного хозяйства не позволяют поддерживать жилье в нормальном состоянии. Сделки с сельским жильем ничтожны, а цены на вторичное жилье - низкие.

Вовлечение в хозяйственный оборот ранее заброшенных пахотных земель, в основном под производство зерновых культур, потребует разработки особых моделей и механизмов формирования социально-ориентированного

рынка жилья. Учитывая весьма ограниченные отраслевые возможности увеличения платежеспособного спроса сельского населения, а также вступление в полосу острейшего кадрового дефицита, целесообразнее предоставлять работникам жилье на условиях социального найма на длительный срок (10 лет), построенного на государственные средства. После отработки в сельхозорганиза-циях указанного срока жилье будет передаваться им в собственность.

Для реализации программ развития нового жилищного строительства на условиях социального найма необходимы крупные государственные вложения и большая организационная работа местных органов самоуправления, связанная с выделением земельных участков под застройку. Примерная схема реализации такой модели представлена на рисунок 4.

Министерство сельского хозяйства и продовольствия

Министерство имущественных и земельных отношений

Министерство строительного комплекса

Комитет по делам молодежи

Областная жилищная комиссия по строительству жилья на селе (разработка планов, прогнозов, мониторинга жилищного строительства на селе)

заявки на участие в программе

Федеральный бюджет

Главы муниципальных образований (прием заявок на участие, выделение земельных участков ,

Областной бюджет

финанс фованне

^Областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства

конкурс проектов застройки

Проектно - строительные организации

Сельс кохозя йственные организации

Работники сельского хозяйства, молс.-че спсцна-__лис ч _

|Х1

Договор социального найма4

между Министерством сельского хозяйства и продовольствия с сельскохозяйственной организацией и работником

Жилищный фонд Министерства сельского хозяйства и продовольствия

Рисунок 4 - Схема организации жилищного строительства на селе на основе модели социального найма в Рязанской области

На данных территориях также целесообразно развивать экспериментальные модели строительства жилья по новым инновационным технологиям, которые позволяют снизить его себестоимость в 2-3 раза. В силу низких доходов

населения, необходимо также широко применять льготные дотации на строительство и модернизацию жилья.,

По нашим расчетам, доля такого социального жилья в общем вводе жилья для работников сельского хозяйства должна составлять здесь в перспективе не менее 30%. Для повышения устойчивости развития данных территорий целесообразно в рамках реализации региональных демографических программ предоставлять базовый материнский капитал, при рождении первого ребенка и давать возможность использовать его для решения жилищной проблемы через год после рождения.

7. Разработка основных направлений государственной поддержки жилищного строительства и развития рынка жилья на селе, предусматривающих предоставление, в первую очередь работникам сельского хозяйства, долгосрочных кредитов на более льготных условиях на строительство жилья и меры по снижению процентных ставок по кредитам, увеличение размера субсидирования первоначального взноса, бесплатного предоставления жилья отдельным категориям, строительство жилья на условиях социального найма с последующей передачей в собственность.

Исследование показало, что для формирования социально-ориентированного рынка жилья потребуется решение ряда крупных стратегических задач. Они могут быть разделены на следующие крупные блоки:

- организационный блок, связанный преимущественно с вопросами выстраивания четкой управленческой структуры, отвечающей за развитие жилищного строительства на селе;

- финансово-экономический блок, который включает в себя вопросы совершенствования инвестирования, повышения эффективности жилищного строительства, разработки эффективных моделей финансирования;

- градостроительный и архитектурно-строительный блок, отвечающий за четкое зонирование сельских территорий, разработку жестких градостроительных нормативов и стандартов строительства, планов застройки на селе;

- законодательно-правовой блок, который связан с формированием целостной нормативно-правовой базы сельского жилищного строительства и обеспечения населения жильем;

- инфраструктурный блок, содержащий вопросы организации и формирования сельской строительной базы;

- инновационный блок, связанный с внедрением и.чловаций в сельское жилищное строительство и инженерную инфраструктуру.

Предлагаемая в диссертации модель социально-ориентированного рынка жилья на селе может быть реализована при условии широкого развития жилищно-строительных кооперативов, внедрения в строительство инновационных технологий, резкого увеличения производства местных строительных материалов.

По нашему мнению, в Рязанской области целесообразно создать жилищную комиссию по строительству жилья на селе. Главная роль в ней должна принадлежать Министерству сельского хозяйству и продовольствия. В комиссию должны входить также представители Министерства имущественных и земельных отношений, Министерства строительного комплекса, Главного управления архитектуры и градостроительства, Государственной жилищной инспекции, Глав муниципальных образований, кредитных и строительных организаций.

Главной задачей этой комиссии является разработка программ, прогнозов и конкретных рыночных механизмов развития жилищного строительства на селе, а также координация действий и осуществление мониторинга в данной сфере, вопросы выделения участков для строительства.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Проведенное исследование позволяет сделать вывод, что сельский рынок жилья предоставляет собой значительную часть (сегмент) общенационального рынка жилья, имеет свои специфические особенности, связанные с низкими, по сравнению с городом, показателями платежеспособности населения'и ликвидности жилья, что значительно уменьшает уровень активности всех операторов данного рынка. Сельский рынок жилья находится в начальной стадии формирования. Удельный вес сделок на основе ипотечного кредитования на селе в общем их объеме по Рязанской области не превышает 3%. Устойчивые внутрисистемные отношения, а также стабильные показатели спроса, предложения и цены отсутствуют, за исключением сегмента, связанного со строительством жилья дачно-рекреационного типа.

2. Существующие целевые программы и национальный проект «Развитие АПК», связанные со строительством жилья для работников сельского хозяйства, дали определенный импульс для увеличения объемов жилья на селе. Однако существенных позитивных сдвигов в решении данной проблемы не произошло. Выбытие жилья по-прежнему опережает его ввод, объемы нового строительства не позволяют закрепить в сельхозорганизациях кадры молодых

специалистов. Цены на жилье непрерывно растут, экономический механизм развития на селе жилищной ипотеки в рамках реализации целевых программ крайне несовершенен. Не разработаны механизмы государственной поддержки строительства жилья для молодых семей и специалистов с доходами, не позволяющими воспользоваться ипотечными кредитами. Отсутствуют эффективные ' меры по повышению степени доступности жилья для семей молодых специалистов, имеющих малолетних детей, включая внедрение ипотеки с отсрочкой (снижением) платежей, предоставление основной части государственных субсидий при рождении ребенка, расширение объемов строительства жилья и объектов социальной инфраструктуры с учетом потребности многодетных семей.

Другим серьезным тормозом при реализации жилищных программ на селе являются ограничения возраста их участников в условиях резкого постарения сельского населения.

3. Проведенный анализ и разработанный инерционный прогноз рынка жилья в сельской местности Рязанской области показали, что на его развитие будут оказывать влияние следующие факторы:

- существенное сокращение численности сельского населения, обусловленное действием демографических факторов;

- сохранение негативной тенденции превышения объемов выбытия жилья над его вводом, рост цен на жилье при'крайне ограниченной платежеспособности сельского населения, особенно сельскохозяйственного;

- ограниченность предложения жилья в сельской местности со стороны частного бизнеса в связи с низкой инвестиционной привлекательностью жилищного строительства и его рассредоточенностыо;

- усиление миграционного давления иностранной рабочей силы на сельские рынки труда и жилья;

- сохранение высоких темпов ввода жилья дачно-рекреационного типа на

селе;

- отставание в развитии объемов социальной и инженерной инфраструктуры по сравнению с объемами ввода жилья на селе.

4. Несмотря на некоторые позитивные сдвиги, достигнутые в развитии жилищной ипотеки, при современном уровне дифференциации доходов между городом и селом большая часть сельскохозяйственного населения, для которого жилищная проблема наиболее актуальна, не сможет воспользоваться её услугами. Главным составным звеном решения жилищной проблемы в целом для села

и, особенно для отр юли сельского хозяйства, должно стать строительство жилья по моделям сои* -'чьного найма или муниципального жилья.

5. В концепт>альном плане стратегия регулирования сельского рынка жилья должна быть направлена на реализацию мер, позволяющих, с одной стороны, обеспечить в сжатые сроки всех нуждающихся работников сельского хозяйства благоустроенным жильем на льготных условиях, с другой - осуществить качественный ремонт, модернизацию и поддержание в приемлемом состоянии всего наличного жилищного фонда. Что касается бурно развивающего сегмента жилья дачно-рекрёационного типа, то здесь необходимо на основе четкого зонирования сельских районов и муниципальных образований обеспечить разумное ограничение застройки в зонах интенсивного сельскохозяйственного развития и не допустить сокращения ценных сельскохозяйственных земель.

6. Для повышения эффективности регулирования сельского рынка жилья необходимо проведение регулярного мониторинга спроса, предложения и цен на жилье и разработка соответствующего прогноза его развития, предполагающего:

- определение дополнительной потребности в новом жилищном строительстве для работников сельского хозяйства на перспективу по годам;

- жесткую увязку программ жилищного строительства на селе по различным схемам и моделям его финансирования и кредитования с задачами развития агропромышленного комплекса и обеспечения отрасли кадрами.

7. Важным направлением развития жилищного строительства на селе и формирования цивилизованного рынка жилья является разработка пакета документов, обеспечивающих формирование четкой нормативно-правовой базы управления и распоряжения земельными участками, предназначенными для жилой застройки, а также объектами инженерной инфраструктуры села.

Разработка гибких моделей осуществления жилищного кредитования и строительства жилья по моделям социального найма позволит существенно повысить объемы ввода жилищного строительства для работников сельского хозяйства, закрепить молодые кадры и улучшить демографическую ситуацию на селе.

Список опубликованных научных работ

1. Ключников П.И. Строительство жилья на селе и его проблемы // Международный сельскохозяйственный журнал, 2008, № 4. - С. 42-43.

2. Ключников П.И. Развитие рынка жилья в сельской местности Рязанской области // Вестник Алтайского ГАУ, 2008, №7 (45). - С.73-76.

3. Ключников П.И. Развитие жилищного строительства в сельской местности ■ Рязанской области // Региональные проблемы устойчивого развития сельской местности: сб. статей III Всероссийской научно-практической конференции - Пенза: РИО ОПГСХА, 2006. - С.148-151.

4. Ключников П.И. Проблемы и перспективы развития сельского рынка жилья в Рязанской области // Социально-экономические проблемы агропромышленного комплекса России. Сб. статей молодых ученых, посвященный 75-летию Всероссийского научно-исследовательского института экономики сельского хозяйства. - М.: ГНУ ВНИИЭСХ, 2006. - С.347-351.

5. Ключников П.И. Развитие жилищного строительства в сельской местности Рязанской области // Социально- трудовая сфера российского села: проблемы и пути их решения. - М.: ФГУП «ВО Минсельхоза России», 2006. - С. 148-151.

6. Ключников П.И. Развитие рынка жилья в сельской местности Рязанской области // Региональные проблемы устойчивого развития сельской местности: V международной научно-практической конференции- Пенза: РИО ПГСХА, 2008. - С.109-113.

7. Ключников П.И. О государственной поддержке молодежных жилищностроительных кооперативов на территории Рязанской области // Сборник тезисов работ участников Второго Всероссийского конкурса молодежи образовательных учреждений и научных организацией на лучшую работу «Моя законотворческая инициатива»,- Государственная Дума ФС РФ, НС «Интеграция», 2007.-С.614-615.

Отпечатано в Центре информации и технико-экономических исследований агропромышленного комплекса Государственного научного учреждения Всероссийский научно-исследовательский институт экономики сельского хозяйства Россельхозакадемии Тираж 100 экземпляров. Подписано в печать 2-^á.

Бумага офсетная 80 г/м2 Усл. п.л. 1,4 Заказ № % О-

123007, Москва, Хорошевское шоссе, 35/2, корп.З Тел. (495) 195-60-20 Факс (495) 195-60-78 E-mail vniiesh@wallst.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Ключников, Павел Игоревич

ВВЕДЕНИЕ.

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ НА СЕЛЕ.

1.1 Рынок жилья в системе рыночных отношений.

1.2 Особенности и факторы формирования рынка жилья на селе.

1.3 Методические подходы к исследованию и регулированию рынка жилья и жилищного строительства на селе.

2 СОСТОЯНИЕ РЫНКА ЖИЛЬЯ НА СЕЛЕ И ПРОБЛЕМЫ ЕГО РАЗВИТИЯ.

2.1 Современное состояние жилищного фонда и предложение жилья на селе.

2.2 Динамика спроса на сельском рынке жилья.

2.3 Проблемы улучшения жилищных условий работников сельского хозяйства.

3 ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ И РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НА СЕЛЕ.

3.1 Концепция формирования рынка жилья на селе.

3.2 Прогноз сельского рынка жилья в Рязанской области.

3.3 Основные модели и механизмы развития рынка жилья в сельской местности.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование рынка жилья в сельской местности"

Актуальность темы исследования. Формирование на селе социально-ориентированного рынка жилья, эффективных механизмов его регулирования в целях повышения уровня жизни работников сельского хозяйства, создания благоприятной среды проживания в сельской местности является крупной общегосударственной проблемой.

В условиях широкомасштабной бедности на селе уход государства от прямого финансирования жилищного строительства на селе, особенно для работников сельского хозяйства, обусловил резкое сокращение объемов ввода жилья за исключением индивидуального, в основном построенного горожанами в дополнение к городской квартире. По этой причине за годы реформ в АПК значительно возрос дефицит квалифицированных кадров, закре-пляемость выпускников высших, средних и начальных аграрных образовательных учреждений оставалась крайне низкой. Жилье — как один из важнейших факторов устойчивого развития сельскохозяйственного производства, демографической стабильности села во многом перестало быть доступным даже для формирующегося среднего класса. Острота проблемы усиливается из-за более высокого по сравнению с городом физического и морального износа жилых домов на селе, низкого уровня их благоустройства, постоянного роста цен на новое жилье.

В настоящее время при относительно динамичном развитии рынка жилья в городах, в сельской местности аналогичные механизмы практически не работают, что связано с низким платежеспособным спросом населения, недостаточной ликвидностью жилья, отсутствием эффективных экономических механизмов, стимулирующих развитие жилищного строительства в целом.

Попытки решить данную проблему на селе за счет внедрения чисто рыночных моделей ипотечного жилищного кредитования, реализации различных программ и национального проекта «Развитие АПК» по обеспечению доступным жильем молодых специалистов сельского хозяйства, к сожалению, также не обеспечили перелом в динамике ввода жилья. Происходящий в настоящее время кризис в системе жилищной ипотеки может негативно сказаться на условиях кредитования на сельском рынке жилья. Между тем, есть все основания прогнозировать ухудшение ситуации на этом рынке. Село вплотную подошло к опасной черте, за которой деградация жилищного фонда может принять характер самоподдерживающегося процесса.

Состояние изученности проблемы. Проблемы улучшения жилищных условий и формирования рынка жилья на селе нашли отражение в работах Алтухова А.И., Бондаренко JI.B., Богдановского В.А., Васильева М.А., Гор-деева A.B., Денисова Г.Н., Долгушкина Н.К., Еремина В.И., Коробейникова М.А., Костяева А.И., Кузнецова В.В., Кутузова В.В., Мерзлова A.B., Мигаче-вой JI.B., Огаркова А.П., Панкова Б.П., Петрикова A.B., Попкова А.Т., Сого-моняна Н.М., Тарасова Н.Г., Ушачева И.Г., Хицкова И.Ф., Шаляпиной И.П., Югая A.M.

Однако комплексного изучения проблем формирования рынка жилья на селе до сих пор не проводилось. Особенности его функционирования, факторы и условия развития изучены недостаточно. Отсутствует научно-обоснованная концепция формирования и регулирования данного рынка, эффективные модели и механизмы развития применительно к сельскому хозяйству.

Цели и задачи исследования. Целью исследования является разработка основных направлений формирования сельского рынка жилья, улучшения жилищных условий работников сельского хозяйства. Ее реализация потребовала решения следующих задач:

- уточнения социально-экономической сущности рынка жилья и особенностей его функционирования в сельской местности и в аграрном секторе экономики;

- выявления факторов влияющих на спрос, предложение и цену жилья на селе;

- обоснования методических подходов к исследованию и прогнозированию сельского рынка жилья и в первую очередь сегмента, связанного с развитием сельского хозяйства;

- рассмотрения динамики развития рынка жилья на селе и проблем его регулирования;

- разработки концепции формирования устойчивых моделей рынка жилья, его прогноза в сельском хозяйстве на основе программно-целевого подхода;

- обоснования перспективных моделей и механизмов регулирования сельского рынка жилья в системе АПК.

Предмет н объект исследования. Предметом исследования является совокупность социально-экономических отношений по поводу спроса, предложения и цены жилья, закономерности, тенденции, факторы, механизмы формирования и регулирования рынка жилья на селе.

Объект исследования - рынок жилья на селе Рязанской области. Социологические и монографические обследования проводились в 2006г. и 2007г. в 10 районах Рязанской области, более углубленно в сельскохозяйственных организациях Захаровского, Старожиловского, Клепиковского и Са-совского административных районов.

Информационная база н методы исследования. Теоретическую и методологическую основу исследования составляют работы ведущих современных отечественных и зарубежных ученых в области уровня жизни сельского населения, экономики сельского хозяйства, рынка жилья на селе, а также законодательные и нормативно-правовые акты по изучаемой проблеме.

В ходе исследования использовались материалы министерств и ведомств Рязанской области: сельского хозяйства и продовольствия, экономического развития и внешнеэкономических связей, имущественных и земельных отношений, строительного комплекса, Главного управления архитектуры и градостроительства; Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации и Территориального органа службы государственной статистики по Рязанской области, материалы Управления Федеральной государственной службы занятости населения по Рязанской области. В работе использованы также данные социологического обследования, проведенного в рамках всероссийского мониторинга социально-трудовой сферы села ВНИИЭСХ в Рязанской области в 2002- 2008 гг.

При исследовании применялись методы абстрактно-логический, экономико-статистические, социологический, графический, монографический, а также экспертных оценок.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

- уточнена социально-экономическая сущность, роль и формы проявления рынка жилья, выявлены особенности его функционирования в сельской местности, связанные в первую очередь с низким платежеспособным спросом населения, неразвитостью вторичного рынка жилья, низкой ликвидностью жилых домов и инвестиционной непривлекательностью жилищного строительства, особенно в сегменте АПК;

- разработаны методические подходы к определению перспектив развития жилищного строительства на селе с учетом особенностей динамики развития рынка жилья, низкого уровня благоустройства и высокого износа жилищного фонда, недостаточного платежеспособного спроса населения;

- выявлены и систематизированы основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цену на рынке жилья на селе, ранжированы их значимость и особенности проявления в сельском хозяйстве;

-оценена социальная эффективность существующих объемов и темпов жилищного строительства и механизмов рыночного кредитования жилья для работников сельского хозяйства;

- изучен реальный спрос на жилье, существующие модели ипотечного кредитования на селе, обоснован переход к формированию гибких социально-ориентированных моделей софинансирования на основе частно-государственного партнерства, развития рынка жилья социального найма и рыночной инфраструктуры жилищного строительства;

- разработан прогноз рынка жилья на селе, увязанный с перспективами развития сельскохозяйственного производства, задачами по улучшению демографической ситуации на селе и созданию благоприятных условий для привлечения молодых специалистов в отрасль;

- разработаны основные направления государственной поддержки жилищного строительства и развития рынка жилья на селе, предусматривающие предоставление, в первую очередь работникам сельского хозяйства, долгосрочных кредитов на более льготных условиях на строительство жилья и меры по снижению процентных ставок по кредитам, увеличение размера субсидирования первоначального взноса, бесплатного предоставления жилья отдельным категориям, строительство жилья на условиях социального найма с последующей передачей в собственность.

Практическая значимость работы. Внедрение разработанных предложений по совершенствованию формирования рынка жилья на селе позволит улучшить жилищные условия работников сельского хозяйства, закрепить молодых специалистов на селе. Реализация предложений будет способствовать повышению сбалансированности спроса и предложения на данном рынке. Результаты исследования могут быть использованы при разработке областных целевых программ развития жилищного строительства на селе и инвестиционных проектов по созданию инфраструктуры рынка жилья.

Апробация и реализация результатов исследования. Рекомендации и предложения диссертанта одобрены и приняты к внедрению Министерством сельского хозяйства и продовольствия Рязанской области и Рязанским областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства.

По теме исследования опубликовано 7 научных работ общим объемом 2,0 п.л., в том числе две, входящие в перечень журналов, рекомендуемых ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации. Результаты исследования могут быть использованы в учебном процессе Рязанского государственного агротехнологического университета.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ключников, Павел Игоревич

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Проведенное исследование позволяет сделать вывод, что сельский рынок жилья представляет собой значительную часть (сегмент) общенационального рынка жилья, имеет свои специфические особенности, связанные с низкими, по сравнению с городом, показателями платежеспособности населения и ликвидности жилья, что значительно уменьшает уровень активности всех операторов данного рынка. Сельский рынок жилья находится в начальной стадии формирования. Удельный вес сделок на основе ипотечного кредитования на селе в общем их объеме по Рязанской области не превышает 3%. Устойчивые внутрисистемные отношения, а также стабильные показатели спроса, предложения и цены отсутствуют, за исключением сегмента, связанного со строительством жилья дачно-рекреационного типа.

2. Существующие целевые программы и национальный проект «Развитие АПК», связанные со строительством жилья для работников сельского хозяйства, дали определенный импульс для увеличения объемов жилья на селе. Однако существенных позитивных сдвигов в решении данной проблемы не произошло. Выбытие жилья по-прежнему опережает его ввод, объемы нового строительства не позволяют закрепить в сельхозорганизациях кадры молодых специалистов. Цены на жилье непрерывно растут, экономический механизм развития на селе жилищной ипотеки в рамках реализации целевых программ крайне несовершенен. Не разработаны механизмы государственной поддержки строительства жилья для молодых семей и специалистов с доходами, не позволяющими воспользоваться ипотечными кредитами. Отсутствуют эффективные меры по повышению степени доступности жилья для семей молодых специалистов, имеющих малолетних детей, включая внедрение ипотеки с отсрочкой (снижением) платежей, предоставление основной части государственных субсидий при рождении ребенка, расширение объемов строительства жилья и объектов социальной инфраструктуры с учетом потребности многодетных семей.

Другим серьезным тормозом при реализации жилищных программ на селе являются ограничения возраста их участников в условиях резкого постарения сельского населения.

3. Проведенный анализ и разработанный инерционный прогноз рынка жилья в сельской местности Рязанской области показали, что на его развитие будут оказывать влияние следующие факторы:

- существенное сокращение численности сельского населения, обусловленное действием демографических факторов;

- сохранение негативной тенденции превышения объемов выбытия жилья над его вводом, рост цен на жилье при крайне ограниченной платежеспособности сельского населения, особенно сельскохозяйственного;

- ограниченность предложения жилья в сельской местности со стороны частного бизнеса в связи с низкой инвестиционной привлекательностью жилищного строительства и его рассредоточенностыо;

- усиление миграционного давления иностранной рабочей силы на сельские рынки труда и жилья;

- сохранение высоких темпов ввода жилья дачно-рекреационного типа на селе;

- отставание в развитии объемов социальной и инженерной инфраструктуры по сравнению с объемами ввода жилья на селе.

4. Несмотря на некоторые позитивные сдвиги, достигнутые в развитии жилищной ипотеки, при современном уровне дифференциации доходов между городом и селом большая часть сельскохозяйственного населения, для 1 которого жилищная проблема наиболее актуальна, не сможет воспользоваться её услугами. Главным составным звеном решения жилищной проблемы в целом для села и, особенно для отрасли сельского хозяйства, должно стать строительство жилья по моделям социального найма или муниципального жилья.

5. В концептуальном плане стратегия регулирования сельского рынка жилья должна быть направлена на реализацию мер, позволяющих, с одной стороны, обеспечить в сжатые сроки всех нуждающихся работников сельского хозяйства благоустроенным жильем на льготных условиях, с другой -осуществить качественный ремонт, модернизацию и поддержание в приемлемом состоянии всего наличного жилищного фонда. Что касается бурно развивающего сегмента жилья дачно-рекреационного типа, то здесь необходимо на основе четкого зонирования сельских районов и муниципальных образований обеспечить разумное ограничение застройки в зонах интенсивного сельскохозяйственного развития и не допустить сокращения ценных сельскохозяйственных земель.

6. Для повышения эффективности регулирования сельского рынка жилья необходимо проведение регулярного мониторинга спроса, предложения и цен на жилье и разработка соответствующего прогноза его развития, предполагающего:

- определение дополнительной потребности в новом жилищном строительстве для работников сельского хозяйства на перспективу по годам;

- жесткую увязку программ жилищного строительства на селе по различным схемам и моделям его финансирования и кредитования с задачами развития агропромышленного комплекса и обеспечения отрасли кадрами.

7. Важным направлением развития жилищного строительства на селе и формирования цивилизованного рынка жилья является разработка пакета документов, обеспечивающих формирование четкой нормативно-правовой базы управления и распоряжения земельными участками, предназначенными для жилой застройки, а также объектами инженерной инфраструктуры села.

Разработка гибких моделей осуществления жилищного кредитования и строительства жилья по моделям социального найма позволит существенно повысить объемы ввода жилищного строительства для работников сельского хозяйства, закрепить молодые кадры и улучшить демографическую ситуацию на селе.