Методические основы организации развития индивидуального жилищного строительства в сельской местности тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Денисова, Ирина Владимировна

Введение

Глава 1. Проблемы развития индивидуального жилищного строительства в сельской местности

1.1. Состояние и развитие индивидуального жилищного строительства в России и Ленинградской области

1.2. Анализ сложившейся практики развития жилищного строительства

1.3. Проблемы, сопутствующие развитию индивидуального жилищного строительства в сельской местности.

Глава 2. Пути развития индивидуального жилищного строительства в сельской местности % 2.1. Модель развития индивидуального жилищного строительства в сельской местности с использованием залоговых и зачетных отношений

2.2. Модели развития индивидуального жилищного строительства, направленные на сохранение и создание рабочих мест в сельской местности

2.3. Управление моделями развития индивидуального жилищного строительства в сельской местности

Глава 3. Разработка рекомендаций по организации развития индивидуального жилищного строительства в сельской местности

3.1. Предложения по организации развития индивидуального жилищного строительства в сельской местности

3.2. Финансовая реализуемость моделей развития индивидуального жилищного строительства в сельской местности

3.3. Определение эффективности развития индивидуального жилищного строительства в сельской местности

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методические основы организации развития индивидуального жилищного строительства в сельской местности"

При командно-административной экономике в России свыше 90 процентов всего жилищного строительства финансировалось из государственных источников. Однако, за счет государственных капитальных вложений, а также средств колхозов и совхозов в сельской местности застраивались, в основном, крупные сельские населенные пункты, что заставляло сельских жителей отрываться от своего хозяйства, земли и переселяться в многоэтажные многоквартирные жилые дома. А в индивидуальном порядке с одновременной постройкой хозяйственных подсобных помещений возводилось ежегодно только около 11 - 12 % жилья, хотя для сельской местности характерен именно такой вид жилищного строительства.

В ходе экономических реформ в России начался процесс интенсивного роста объемов индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Так, динамика доли ИЖС в общем объеме построенного жилья по годам выглядит следующим образом [44]: 1995 г. - 22,0 %, 1996 г. - 29,1 %, 1997 г. - 35,2 %, 1998 г. - 39,4 %, 1999 г. - 42,9 %, 2000 г. - 41,6 %, 2001 г. - 53,2 %. В сельской местности процент ИЖС представляется как [15, 16, 17, 18, 44]: 1995 г. - 36,9 %, 1996 г. -41,3 %, 1997 г. - 43,4 %, 1998 г. - 45,9 %, 1999 г. - 46,9 %, 2000 г. - 39,4 %.

В настоящее время очевидна необходимость развития сельскими жителями личного подсобного хозяйства (ЛПХ), ибо оно может не только прокормить семью, но и создать дополнительный, а в некоторых случаях и единственный заработок, нося при этом сугубо товарный характер, о чем свидетельствуют рассуждения Е.А. Владимирского и И.П. Павловой [36, с. 40]. С другой стороны, при сложившейся ситуации в России, жилой дом с прилегающими постройками почти никогда не может быть приобретен сельскими жителями непосредственно одноразовым платежом, как другой какой-либо товар, из-за высокой стоимости жилья по отношению к доходам семей.

Таким образом, прослеживаются две основные тенденции развития ИЖС в России на протяжении последних пятидесяти лет:

1. Незначительное развитие строительства на селе индивидуальных домов с хозяйственными пристройками в силу, сложившейся системы государственного управления.

2. Развитие в сельской местности ИЖС и тенденция к использованию заемных средств, в силу нехватки собственных средств сельских жителей для единовременной оплаты такого строительства.

В связи с этим в настоящее время являются актуальными разработки в области развития ИЖС, которые бы, предполагая использование внебюджетных средств, предлагали постепенную оплату строительства индивидуальных жилых домов, а также гарантии получения жилого дома в собственность после окончательных расчетов.

Приоритетность такого направления исследований обусловлена следующими положениями:

1. Имея большой потенциал и накопленный опыт в сфере сельского хозяйства, следует создавать такие условия, чтобы использовать все то положительное, что создано предыдущими поколениями. Развитие сельского хозяйства является одной из составляющих экономической безопасности страны и в том числе продовольственной, которая в настоящее время является доминирующим объектом анализа ученых экономистов, так как обеспечение населения продовольствием - это, в сущности, обеспечение его жизнедеятельности. Сельский уклад жизни всегда занимал значительное место в России. В настоящее время, если поднять уровень и благоустроенность жизни в сельской местности, именно она сможет стать надежной опорой большим городам в области обеспечения сельскохозяйственной продукцией, продуктами народного промысла и др. В связи с этим встает задача определения действенной стратегии обеспечения продовольственной безопасности, которая частично может быть решена за счет развития ИЖС в сельской местности.

2. В последнее время, все чаще, можно наблюдать, что на региональном уровне внедряются практические разработки, направленные на развитие ИЖС в сельской местности, что показывает актуальность этого направления. При этом, научных исследований по данному вопросу нами не выявлено.

3. Из-за неудовлетворительных условий жизни в сельской местности на настоящее время ощущается дефицит рабочей силы. Главная причина этого - отсутствие благоустроенного жилья. А ведь как справедливо замечают Ю.Н. Казанский и А.С. Роботов «.новое жилье само по себе является структурообразующим фактором» [59, с. 37].

Существуют трудности с привлечением в сельскую местность дипломированных специалистов, которые закончив высшее или среднеспециальное учебное заведение считают для себя неприемлемым возвращаться работать в сельскую местность из-за трудностей с жильем. В связи с этим в хозяйствах существует острая нехватка квалифицированных агрономов, зоотехников, ветеринарных врачей, инженеров-механиков и других специалистов.

4. В настоящее время существует потребность развивать направления применения тех проектов ИЖС, которые могли бы учитывать национальные традиции, природно-климатические условия России и др.

В методологию формирования инвестиционной политики в жилищном строительстве существенный вклад внесла научная школа «Методологические проблемы эффективности инвестиционно-строительной деятельности в непроизводственной сфере» в лице ее основателей H.JI. Некраш, Н.Н. Петрова, ее лидера Ю.П. Панибратова, а также членов Н.И. Барановской, Ю.Н. Казанского,

A.Ф. Клюева и др. Научные разработки данной школы во многом явились основой для формирования собственных взглядов автора по исследуемой проблеме.

Рассмотрение проблем развития жилищного строительства на протяжении многих лет находится в центре внимания исследователей, из которых следует отметить таких как А.Н. Асаул, О.Э. Бессонова, А.И. Вахмистров, А.А. Горбунов, Н.Е. Егоров, В.А. Заренков, Н.И. Пасяда, Е.П. Панкратов, А.С. Роботов,

B.В. Святловский, С.Р. Хачатрян, Г.А. Цылина и др.

Отдельным схемам развития ИЖС и условиям, сопровождающим их реализацию, посвящены работы В.М. Агапкина, И.В. Вишнякова, А.А. Казимагомедова, В.А. Кудрявцева, В.Б. Кутукова, В.И. Лимаренко, З.П. Лукиной, С.М. Пе-чатниковой, В.В. Смирнова и других ученых-экономистов.

В трудах Е.А. Владимирского, В.В. Глущенко, Л.С. Пузыревского отражаются многочисленные аспекты формирования оптимальных экономических систем, которые могут быть применены при создании систем управления развитием ИЖС в сельской местности.

Вопросам формирования и функционирования систем управления в строительстве посвящены разработки таких ученых как В.М. Васильев, В.М. Власова, Л.М. Каплан, Е.Б. Смирнов и др.

Значимость темы, недостаточная ее разработанность и предопределили актуальность настоящего диссертационного исследования.

На основе вышеизложенного нами была сформулирована цель диссертационной работы, которая заключается в исследовании проблем и формировании методических основ организации развития ИЖС в сельской местности.

Исходя из сформулированной нами цели, были поставлены и решены следующие задачи диссертационной работы:

- выявить предпосылки для развития ИЖС в Ленинградской области;

- разработать модели развития ИЖС для сельской местности Ленинградской обалсти;

- сформировать систему показателей социальной и экономической эффективности развития ИЖС в сельской местности.

Объектом исследования является процесс формирования и развития ИЖС в сельской местности во всех его организационных формах.

Предметом исследования являются организационные и экономические отношения при развитии ИЖС в сельской местности.

Теоретической и методологической базой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по аналогичным проблемам. Кроме того, использовались методы логического анализа и синтеза, модели финансового менеджмента, системный подход, в том числе его элементный, структурный, функциональный и интегративный аспекты.

Информационной базой исследования явились справочные данные Госкомстата РФ, программы развития ИЖС регионов РФ (Белгородской, Брянской, Новгородской и других областей), законодательные и нормативные акты федеральной и региональной направленности, прогнозные и другие расчетные данные Комитета по сельскому хозяйству Ленинградской области.

На защиту выносятся:

- система управления индивидуальным жилищным строительством в сельской местности;

- модель развития ИЖС в сельской местности с использованием залоговых и зачетных отношений;

- модель развития ИЖС в сельской местности с участием сельскохозяйственных организаций;

- модель развития ИЖС с целью привлечения молодых специалистов (выпускников ВУЗов) в сельскую местность.

Научная новизна диссертационной работы характеризуется следующими положениями:

- обоснован и предложен новый подход к формированию системы управления ИЖС в сельской местности, субъектом которой является фонд индивидуального жилищного строительства;

- на основе комплексного подхода исследования проблем ИЖС в сельской местности разработаны модели развития ИЖС для различных категорий застройщиков;

- разработан математический инструментарий, позволяющий застройщикам в сельской местности выбрать наиболее важный для них кредитный параметр, на основе которого производятся все остальные расчеты по кредитам.

Практическая значимость диссертационной работы характеризуется тем, что в процессе работы над диссертацией автор принимал участие в разработке региональной целевой программы Ленинградской области «Свой дом» (подпрограмма «Крестьянский дом») на 2000-2002гг. Предложения автора по формированию системы управления ИЖС легли в основу данной программы.

Апробация результатов исследования. Модели развития ИЖС с использованием залоговых и зачетных отношений и направленные на сохранение и создание рабочих мест в сельской местности, а также разработки, связанные с формированием системы управления развитием ИЖС использованы при создании фонда в Ленинградской области («Леноблжилстройфонда»), целью которого является решение задач подпрограммы «Крестьянский дом», разработанной и реализуемой ОАО «Проектно-строительное объединение «Леноблагрострой».

Основные положения диссертационного исследования докладывались на 57-й и 59-й научных конференциях профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета и представлены в печатных работах общим объемом 2,9 п.л.

Результаты и выводы диссертационной работы направлены в агрострои-тельную корпорацию ОАО «Производственно-проектная корпорация «Нечер-ноземагропромстрой».

Диссертационное исследование выполнено в соответствии с шифром специальности 08.00.05, областью исследования 15.55 «.исследования современных тенденций развития строительства и его организационных форм на федеральном, окружном, региональном уровнях.» согласно Паспортам номенклатуры специальностей научных работников (экономические науки), утвержденными протоколом первого заместителя министра промышленности, науки и технологий Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. №МК-1-пр.

Структура диссертации сформирована с учетом соблюдения логической последовательности и причинно-следственной взаимосвязи факторов и элементов исследуемых проблем.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Денисова, Ирина Владимировна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. В диссертационном исследовании проведен анализ состояния ИЖС в России и Ленинградской области, рассмотрена сложившаяся практика развития жилищного строительства, как за рубежом, так и в России с точки зрения применимости известных инструментов в сельской местности российских регионов, исследованы основные проблемы, сопутствующие развитию ИЖС в сельской местности.

2. В результате исследований установлено, что на развитие ИЖС в сельской местности влияют следующие существующие проблемы и условия:

- практические разработки, применяемые в области развития ИЖС;

- законодательная и нормативная база в области финансирования жилищного (в том числе и индивидуального) строительства;

- признание частной собственности на землю Федеральным законом РФ «Земельный кодекс Российской Федерации»;

- тенденция к использованию заемных средств для ИЖС;

- содействие государственных (федеральных и региональных) органов при организации системы развития ИЖС в сельской местности региона.

- тенденция развития конкуренции строительных подрядных организаций при осуществлении ИЖС в сельской местности.

- увеличение ввоза сельскохозяйственной продукции и сокращение ее вывоза;

- трудности в закреплении и привлечении рабочей силы в сельской местности; развитие применения наиболее эффективных проектов ИЖС, учитывающие национальные традиции и природно-климатические условия России, в том числе применение прогрессивных строительных материалов, изделий, конструкций при реализации индивидуальных проектов жилья с целью их удешевления.

- взаимосвязь развития ИЖС с другими плановыми направлениями развития сельской местности.

3. Проблемы развития ИЖС невозможно осуществлять обособленно от других сфер хозяйства региона. В частности необходимо учитывать: пути и формирование социальной адаптации в агропромышленной сфере, что является одним из факторов устойчивого развития агропромышленного комплекса; задачи ценовой политики в сельской местности в сфере производства сельскохозяйственной продукции; политику определения региональной потребности в определенном виде сельскохозяйственной продукции; другие действующие программы такие как «Зерно», которая призвана обеспечить устойчивое производство и развитие рынка зерна в России на 2001-2005 гг. и до 2010 г., «Обеспечение занятости и увеличение доходов сельского населения России»; политику формирования благоприятного инвестиционного климата в сельской местности; приоритетность развития личных подсобных хозяйств.

4. При анализе сложившейся практики развития жилищного строительства выявлено, что существует ряд проблем, не позволяющих в полной мере заимствовать существующие модели для реализации их в сельской местности:

4.1. В России не достаточно развит институт кредитных учреждений, таких как ипотечные банки и ссудно-сберегательные учреждения, реализующие свою деятельность именно в области предоставлении кредитных ресурсов на жилищное строительство или приобретение жилья.

4.2. В российских условиях инфляции и частых случаях нарушения банками своих обязательств перед вкладчиками, не многие потенциальные заемщиками согласятся использовать накопительные вклады и оставлять свои денежные средства в ожидании ипотечного кредита, ибо в России отсутствует государственная система поддержки жилищных накоплений и гарантий сохранности вкладов в той форме, как это имеет место в таких европейских странах как Германия, Франция и т.д.

4.3. Из уклада сельской жизни в России следует, что сельские жители не производят длительного накопления средств для строительства жилья, предпочитая производить отдельные этапы работ на имеющиеся средства.

4.4. В России недостаточно разработан механизм рефинансирования и, в связи с этим существуют сложности полноценного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов, на которых основана двухуровневая модель ипотечного кредитования.

4.5. При залоговых взаимоотношениях с сельскими жителями кредитное учреждение может иметь трудности с реализацией закладных ввиду низкой ликвидности объектов ипотеки, которые могут предложить сельские жители (например, земельные участки в отдаленных селах). В связи с этим нецелесообразно обращение таких закладных на вторичном рынке и затрудняется участие сельских жителей в двухуровневой модели ипотечного кредитования.

4.6. Несмотря на то, что российским законодательством предусматривается возможность обращения взыскания на предмет ипотеки и удовлетворение требований кредитора в случае невозможности погашения кредита заемщиком, на практике невозможно осуществить необходимое выселение из заложенного объекта недвижимости (в случае если предмет ипотеки - жилье).

4.7. Полное заимствование моделей развития ИЖС других регионов России не представляется возможным из-за региональных особенностей.

4.8. Для малообеспеченных семей недостатком является конкретный адресный характер помощи в приобретении жилья, что не всегда может удобно для сельских жителей, если они предполагают иметь жилье в определенном месте, связанным территориально с необходимой для них местностью.

5. Учитывая все вышеперечисленные условия и проблемы, целесообразно создание единого регионального фонда ИЖС в сельской местности, который использовал бы уже накопленный положительный потенциал в области развития ИЖС в других регионах, функционировал на основе действующего законодательства и был бы единым центром по решению существующих трудностей в ИЖС в сельской местности, а также различных сопутствующих проблем.

6. Исходя из проведенного анализа, автор поставил и решил задачи, которые включают следующие научные результаты:

6.1. Предложена система управления развитием ИЖС в сельской местности, в основе которой выделены субъект и объект управления, установлены подсистемы и элементы, утверждены принципы функционирования, цели и задачи деятельности, описаны связи в данной системе. В качестве субъекта управления в данной системе предлагается единый региональный фонд, в основе формирования принципов и задач деятельности которого должны лежать существующие условия, в которых предстоит действовать фонду и проблемы, стоящие перед развитием ИЖС в сельской местности на момент создания фонда.

6.2. Проработаны цели фонда, которые направлены на решение таких проблем в сельской местности как создание необходимых условий для обеспечения сельских жителей необходимым жильем с использованием механизмов долгосрочного кредитования, развитие конкуренции строительных подрядных организаций, формирование тенденции к вывозу сельскохозяйственной продукции, а не к ее ввозу, развитие применения наиболее эффективных проектов ИЖС, учитывающих национальные традиции и природно-климатические условия России, закрепление в сельской местности молодых специалистов, сохранение квалифицированных кадров на селе, создание фиксированных рабочих мест для специалистов с необходимыми помещениями в соответствии с их профессиональными потребностями.

6.3. Поставлены и решены задачи по формированию принципиальных положений по организации и управлению развитием ИЖС в сельской местности, а также разработаны модели развития ИЖС в сельской местности -с использованием залоговых и зачетных отношений; с участием сельскохозяйственных организаций; с целью привлечения квалифицированных рабочих кадров в сельскую местность.

6.4. Установлено, что финансовая реализуемость деятельности фонда возможна при оптимальном варианте сочетания целевого бюджетного финансирования, льготного кредитования фонда на развитие деятельности, а также вложения собственных средств, полученных от реализации моделей развития ИЖС в сельской местности.

7. Решение задач стало возможным благодаря известным научным разработкам ученых-экономистов и практиков в области моделей финансирования жилищного строительства, анализу реальных региональных условий в области жилищного строительства, а также проведенных расчетов с помощью компьютерных пакетов прикладных программ.

8. Выбор процентных ставок и сроков кредитования фонда обусловлен: а) необходимостью финансовой реализуемости деятельности фонда, подразумевающей обеспечение такой структуры денежных потоков, при которой на каждом шаге расчета имеется достаточное количество средств для продолжения этой деятельности; б) необходимостью развития фонда до такого этапа деятельности, когда осуществляется использование только его собственных средств; в) реальным средним размером платежей в месяц по погашению кредитов и процентов по ним, исходя из настоящей стоимости индивидуального жилого дома.

9. Полученные решения позволяют создать и осуществлять деятельность фонда по развитию ИЖС в сельской местности исходя из реально существующих региональных условий.

10. Модели развития ИЖС с использованием залоговых и зачетных отношений и направленные на сохранение и создание рабочих мест в сельской местности, а также разработки, связанные с формированием системы управления развитием ИЖС использованы при создании фонда в Ленинградской области («Леноблжилстройфонда»), целью которого является решение задач подпрограммы «Крестьянский дом», разработанной реализуемой ОАО «Проектно-строительное объединение «Леноблагрострой».