Формирование системы государственного регулирования социально-ориентированного воспроизводства недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование системы государственного регулирования социально-ориентированного воспроизводства недвижимости"

На нравах рукописи

АЛПАТОВ ПАВЕЛ ЮРЬЕВИЧ

Формирование системы государственного регулирования социально-ориентированного воспроизводства недвижимости

Специальность-08.00 01 - экономическая теория

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2008

Работа выполнена на кафедре политической экономики и международных отношений Российского государственного социального университета.

Научный руководитель: доктор экономических наук, доцент

Николаева Ульяна Геннадьевна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Беляева Ирина Юрьевна заведующая кафедрой Финансовой Академии при правительстве Москвы

кандидат экономических наук Кручинина Валентина Митрофановна

доцент кафедры Российского университета кооперации

Ведущая организация Московский государственный

университет путей сообщения (МНИТ)

Защита сосгои1ся 23апреля 2008г в 14 00 часов на заседании Диссер)анионного Сове1а Д 212 341 03 по экономическим наукам в Российском государственном социальном университете но адресу 129266, г Москва, ул Вильгельма Пика, д 4, к 2, конференц-зал

С диссертацией можно ознакомиться в Научной библиотеке Российского государственного социального университета (129266, г. Москва, ул. Вильгельма Пика, д 4, к 3) и на интернет-сайте www rgsu net

Автореферат разослан «_» апреля 2008г.

Ученый секретарь

Диссертационного Совета Д.212.341.03 доктор экономических наук, профессор

1. Общая характеристика работы

Актуальность темы

Воспроизводство недвижимости является важнейшей составной частью общественного воспроизводственного процесса, взаимодействующей с ним по принципу прямой и обратной связи Как общественному воспроизводству в целом, так и воспроизводству недвижимости в частности объективно присуща социальная направленность, которая в отдельных случаях может выступать с отрицательным знаком В современной России очень остро стоит проблема обеспечения населения жильем и всем комплексом услуг, оказываемых на базе объектов недвижимости, используемых в русле их социальной ориентации И еще более острый характер носит проблема демографической динамики Одним из важнейших условий ее решения является масштабное развертывание строительства объектов социально-ориентированной недвижимости, прежде всего, жилья, а гакже обеспечение их эффективного использования, что предполагает активизацию государственного регулирования воспроизводства недвижимости Здесь возникает ряд актуальных и общественно значимых, теоретико-методологических и научно-практических проблем, требующих проведения специальных исследований системного порядка Решение этих проблем возможно лишь на основе разработки новых подходов к государственному регулированию воспроизводства недвижимости в направлении усиления ее социальной ориентации Степень разработанности проблемы.

Основы теории общественного воспроизводства заложены в трудах классиков экономической теории в лице В Пегги, Д Рикардо, А Смита, Ф Кенэ, К. Маркса

Дальнейшее развитие теория общественного воспроизводства получила в трудах отечественных и зарубежных экономистов При этом глубоко и обстоятельно изучались важнейшие составные части и сегменты

общественного воспроизводственного процесса, в том числе воспроизводство социально-экономических отношений общества в виде системы, воспроизводство народонаселения, темпы, пропорции и эффективность воспроизводства товаров и услуг и др По мере развития научных исследований в области общественного воспроизводства в целом и его отдельных составных частей, аспектов, сешентов и ти, все большее внимание уделялось изучению организационно-управленческой составляющей воспроизводс гвенного процесса.

Среди отечественных экономистов наибольший вклад в исследование общественного воспрошводства и управления им внесли Абалкин Л., Аникин А, Бард В, Бузгалин А, Бунич Г1, Бункина М , Гатовский Л , Еремин Б., Колосов Н , Кронрод Я,, Куликов В , Львов Д., Меньшиков С , Менаревский К, Немчинов В Павлов П, Пеграков П, Струмнлин С, Тсльнов В. Хачатуров Т и др

Зарубежные ученые, чьи труды представляют наибольший интерес в теоретико-методологическом отношении для данной работы Дж М Кейнс, А Маршалл, Г Мюрдаль, Б Селигмен, Л Туроуидр.

Проблемы управления воспроизводством недвижимости нашли огражение в трудах ряда отечественных экономистов- Апрелева К , Велокрыса А, Болдарева В, Брячихина А , Зарубина В, Копейкина А, Попова Г, Пузанова А , Реки гара Я, Ресина В Роса А , Русанова Л , Рутгайзера В , Сабурова Е, Сучкова А, Тарасевича Е, Тимербулатова Т, Ушакова Е, Федорова А , Школьникова Ю , и др

Вопросы экономики недвижимости и управления ее воспроизводством исследовались в трудах ряда зарубежных ученых, в частности таких как Батлер С Бромвич М, Виатон В., Ди паску зле Д, Дэниэл Д, Ордуэй Н , Петерсон Д, Рабенхорст К., Страйк Р., Фридман Ж , Харрисон Г и др

Несмотря на наличие ряда фундаментальных рабог отечественных и зарубежных ученых в области управления воспроизводством недвижимости,

многие важные направления и сегменты этого специфического вида управления воспроизводством требуют дальнейших исследований, в гом числе и применительно к воспроизводству социально-ориентированной недвижимости

Целью исследования является разработка теоретико-методологических основ государственного регулирования воспроизводства недвижимости в направлении обеспечения ее социальной ориентации и определение путей и методов совершенствования управления этим воспроизводством применительно к условиям России Цель исследования конкрешзируется в его задачах:

смоделировав процесс взаимодействия социально-ориентированного воспроизводства недвижимое га с системой общественного воспроизвело ша в целом,

охарактеризовать взаимосвязь экономическою механизма воспроизводства социальпо-ориен тированной недвижимости с экономическим механизмом народного хозяйства в целом;

- выделить, определить и смоделировать отличительные особенности механизма ценообразования, денежно-финансового механизма и механизма государственного регулирования воспроизводства недвижимости, в русле ее социальной ориентации,

осуществить с позиций социальной ориентации системный анализ и дать обобщенную оценку процессу воспроизводства недвижимости и управления им в ходе рыночного реформирования российской экономики,

разработать принципы воздействия государства на воспроизводство социально-ориентированной недвижимости,

- представить и обосновать комплекс реконструкций по совершенствованию организации и управления, стратегического планирования, программирования и регулирования воспроизводс!ва

недвижимости в направлении обеспечения ее социальной ориентации применительно к современной России

Предметом исследования являются экономические отношения по поводу воспроизводства недвижимости и его государственного регулирования в аспекте обеспечения социальной ориентации, а объектом - процесс воспроизводства недвижимости, организация и управление им в российской экономике периода рыночных реформ

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования являются фундаментальные положения теории общественного воспроизводства, экономического механизма хозяйствования, организации и управления производством, стратегического планирования, программирования и госрегулирования

Информационную базу исследования составляют данные Росстата, нормативно-правовые документы примени г ельно к хозяйственной сфере, материалы хозяйственной практики.

На разных этапах исследования, в зависимости от характера решаемых на них задач, использовались разнообразные методы современного научного исследования- системный подход, анализ и синтез категорий и явлений, диалектический метод, моделирование процессов, прогнозирование основны тенденций развития и др

Научная новизна диссертационного исследования заключается формировании теоретико-методологических основ государственног регулирования социально-ориентированного воспроизводства недвижимости а также в выработке комплекса рекомендаций по совершенствовани управления им

Научные результаты работы состоят в следующем

введено в научный оборот понятие социально-ориентированно воспроизводство недвижимости, определены его экономическая сущность структура; охарактеризован комплекс прямых и обратных связей межд

объектами недвижимости, относящимися к жилью, жилищно-коммунальному хозяйству, социальной, транспортной, культурно-бытовой инфраструктуре, производственной и коммерческой сфере, определено структурное противоречие между видами социальной ориентации недвижимости и способы его разрешения, выдвинуто и обоснованно положение о том, что социальная ориентированность объектов недвижимости должна быть критерием выбора строительных решений в процессе стратегического планирования развития территорий городов и населенных пунетов, определена сеть взаимодейсгвий социально-ориентированного воспроизводства недвижимости и системы общественного воспроизводства в целом, с выделением системообразующих блоков обоих этих систем, особо выделены блоки экономического механизма и воспроизводства интегрированного потенциала социально-экономического развития, выявлено образование синсргетического эффекта в результате взаимодействия этих блоков, положительный или отрицательный знак которого зависит от степени рациональности экономического механизма, на базе моделирования воспроизводственного процесса определены объективные закономерности взаимодействия общественного воспроизводства и социально-ориентированнго воспроизводство недвижимости,

- определены взаимосвязи экономического механизма социально-ориентированною воспроизводства недвижимости и экономического механизма народного хозяйства в целом, построена модель механизма ценообразования на объекты социально-ориентированной недвижимости, в которой отражено взаимодействие воспроизводственного процесса и функционирования механизма ценообразования, а также взаимосвязь реального сектора экономики и денежных потоков, механизм ценообразования формализован посредством ряда формул, конкретизирующих модель механизма ценообразования, классическую формулу кругооборота капитала, применяемую в отношении отдельно взятого

Г

предприятия, предложено применять также для анализа воспроизводственного процесса в масштабе социально-жилищного комплекса в модифицированном виде, в развитие такого подхода раскрыто действие денежно-финансового механизма строительства жилья и объектов его инфраструктуры, выделены и охарактеризованы пропорции, определяющие воспроизводство жилья совместно с сопутствующими ему объектами, а также определен и формализован критерий рациональности этого воспроизводства, определена структура механизма государственного регулирования воспроизводства социально-ориентированной недвижимости, включающая в себя три системообразующих блока прямого, непосредственно регулирования, воздействия на механизм ценообразования, влияния на денежно-финансовый механизм, определены основные направления регулирующего воздействия государе лва в рамках этих блоков,

представлена, базирующаяся на системном анализе данных Росстата, оценка ситуации глубокого и затяжного кризиса процесса воспроизводства недвижимости и его социальной ориентированности в России периода рыночных реформ, сделан и обоснован вывод о том, что этот кризис коренится в неоправданной постановке денежно-финансовых потоков над реальным сектором экономики и такой отрегулированности этих потоков, которая порождает его перманентную депрессию и замораживает инвестиции в его разви )ии на крайне низкой отметке,

разработаны в виде системы принципы воздействия государства на воспроизводство социально-ориентированной недвижимости -социальность, экономичность, сбалансированность, оптимальность, активизация. синергетичност экономичность, качество жизни, предложенные принципы учитывают особенности России, ее интегрированный экономима. кий потенциал, характер ее потребностей в объектах социально-ориетьированной недвижимости, ориентируют на высокую эффективность воспроизводственного процесса, максимизацию

синергетического эффекта в экономической и социальных сферах, соблюдение объективных требований экологии человека, природы и общества, достижение высокого качества жизни людей, разработана концепция национального проекта «Развитие социально-ориентированного воспроизводства недвижимости», построена модель этой концепции, в развитие этой концепции выдвинут ряд предложений в области организации, управления, стратегического и текущего планирования, госрегулирования и финансирования воспроизводственного процесса, отличительными особенностями концепции являются комплексный подход к строительству и эксплуатации, а также капитальному ремонту жилья, жилищной инфраструк1уры, зданий и сооружений предприятий и организаций, обеспечивающих рабочими местами жителей данной местности; концепция базируется на органичном сочетании рыночных и планово-распределшельных форм, методов и механизмов воздействия на экономику Основные результаты исследования, полученные лично соискателем и выносимые на защиту: 1 Уточнено с построением логически-структурной схемы понятие социально-ориентированного воспроизводства недвижимости, определена структура социально-ориентированной недвижимости, выявлено ее объективное противоречие и определен способ его разрешения, доказан, что стратегическое планирование воспроизводства недвижимости в разрезе ее видов необходимо осуществлять исходя из критерия социальной ориентации, 2. Определена система прямых и обратных связей между общественным воспроизводством в целом и социально-ориентированным воспроизводством недвижимости и на этой основе выведены и сформированы закономерности взаимодействия этих двух видов воспроизводств;

3 В качестве системообразующих блоков экономического механизма воспроизводства недвижимости выделены и смоделированы, с выведением ряда формул, механизм ценообразования, денежно-финансовый механизм,

механизм государственного регулирования, планирования и программирования,

4 Дана обоснованная системная оценка ситуации воспроизводства недвижимости в российской экономике периода рыночных реформ в качестве кризисной, выявлен и определен механизм кризиса этого воспроизводства,

5 Выработаны принципы воздействия государства на социально-ориентированное воспроизводство недвижимости, предложена концепция новою национального проект «Развитие воспроизводства социально-ориентированной недвижимости», в развитие этой концепции выдвинут и обоснован комплекс рекомендаций по совершенствованию планирования, регулирования и финансирования воспроизводства недвижимости в направлении усиления его социальной направленности

Практическая значимость определяется актуальностью исследования и возможностью использования его результате для

дальнейших исследований в области управления общественным воспроизводством применительно к объектам недвижимости,

- преобразования экономическою механизма и совершенствования процесса управления социально-ориентированным воспроизводством недвижимости в условиях современной России;

преподавания экономической теории и других экономических дисциплин в высших учебных заведениях Апробация работы.

Основные положения диссертационного исследования получили практическую апробацию в следующих формах публикации в открытой печати,

использование в практической деятельности компаний, оперирующих с обьектами недвижимости,

применение в учебном процессе отдельных вузов

Публикации. По результатам диссертационного исследования опубликовано 7 научных работ, общим объемом 11,25 п л, из них авторских 10,05 п. л

Структура диссертации.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка лтературы, приложения в виде 31 статистической таблицы, изложена на 193 страницах ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во введении обоснована актуальность темы, охарактеризована степень ее разработнности в экономической науки, сформулированы цель, задачи, предмет и объект исследования, его научная новизна

В первой главе диссертации «Теоретико-методологические основы социально-ориет ированного воспроизводства недвижимости»

рассматривается понятие недвижимости в экономической науке и праве, а также в хозяйственной практике, применяется в узком и широком значении слова В узком смысле недвижимость определяется следующим образом

Недвижимое имущество - это «земля как физический объект и все, что с ней прочно связанно (находится на ней)»,' «Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней»2 Некоторые авторы, акцентируя внимание на узком понимании недвижимости (как неразрывно связанной с землей), одновременно не осрицают и его широкот о толкования^

Социальная ориентация недвижимости - ее позиционированные с точки зрения воздействия на уровень и качество жизни народонаселения Материальная основа социальной ориентации недвижимости - это совокупность зданий и сооружений, с учетом их положения, используемых целиком и полностью или только частично для непосредственного

' ХаррН'чи) Г С Оценка недвнжимоаи перерод с английского, М, РИО Мособдупрнолжрафичдаг, 1994 с 26 3 ОксфорускиП таксовый словарь но бизнесу, М Прогреье-Ахадсмия 1995, с 543

3 Оценка рыночной недвижимости авторская кол-кхция под редакцией 8 Н Зарубине к В М Руггайзера.М.ДелоИШ с 24 Аналогичное но белее крашзе онредетениссолсржигса в толковом ¡ерминологическом слоРаре «Рынок бизнес коммерция, экономика» М, ИВУ «Маркетинг» 5997.с '40 Но английслй неввижщдасть ~ это ЯСА1ГЬТЛ173, емптри русско английский бизнес словарь, М Ю1ШЬСТ,2001 с 242

удовлетворения потребностей человека, как индивидуаг. ных, так и коллективных, в процессе всей его жизцедеятельиости, связанной с удовлетворением всего спектра его потребностей, в том числе в жилье, транспорте, труде, отдыхе, духовном, культурном и физическом развитии, медицинских, образовательных, информационных, культурно-воспитательных и бытовых услугах.

Автором разработана модель взаимодействия социально-ориетированнго воспроизводства недвижимости с системой общественного воспроизводства (см схему 12!)

Моделирование взаимодействия социально-ориентированного воспроизводства недвижимости и системы общественного воспроизводства позволило автору сформулировать ряд объективных закономерностей взаимодействия системы общественного воспроизводства и воспроизводства социально-ориентированной недвижимости

в процессе воспроизводства социально-ориентированной недвижимости обществу и государству всегда необходимо осущес1влять выбор между обеспечением трудовой занятости и дополнительной нагрузкой на жилищную инфраструктуру и экосистему жизнедеятельности людей в ходе строительства и эксплуатации зданий и сооружений производственного, коммерческого и административного назначения, стремясь к нахождению оптимального соотношения между этими двумя сторонами как на данный период времени, так и в длительной перспективе

- темпы и пропорции воспроизводства социально-ориентированной недвижимости определяются под воздействием экономического механизма его воспроизводства, состоящего из трех системообразующих блоков -ценового, денежно-финансового и регулирующего, взаимодействующих между собой и экономическим механизмом в целом по принципу прямой и обратной связи

- темпы, пропорции и эффективность воспроизводства социально-ориентированной недвижимости определяются рациональностью его экономического механизма, а также экономического механизма народного

Схема 1 2 1

Взаимодействие социально-ориентированного воспроизводства недвижимости и системы общественного воспроизводства

Система общественного воспроизводства

► Воспроизводство народонаселения

► Воспроизводство ВВП

Воспроизводство интегрированного

.¡ю I енциала социально-экономического

-разит ии общества включая экономику

"Воспроизводиво системы социально-экономических отношений, включая экономический и хозяйственный механизмы

► Глобальный уровень

Мезоуровепь

► Уровни общественного воспроизводства

Макро\ровень

Варианты соотношен ия рынка и

Ммкроурояень-(.убмзкроуровснь

Субмезоуровень

Ж Субинкроуровевь

Ж

»Качественные и количественные параметры Своспроизволства социалъно-—-¡--ориентированной недвижимое«

Пропорции между видами социально. ^орнет ированной недвижимости и их

^Уровень цен па объекш недвижимости

Объемы финансирования воспроизводства социально-ориентированной недвижимости

Распределение в обшей ве объектов социально-ориентированной недвижимости

Социально-ориентированное воспроизводство недвижимости

Воспроизводство жилых зданий

Воспроизводство социально-жилищной инфраструктуры

Воспроизводство транспортной инфраструктуры

Воспроизводство социально-культурной чнфрас1рук!уры

Коммерческая, администрашцная и производственная недвижимости в качестве пространства рабочих «ест

Коммерческая, административная и производственная недвижимоегь в качестве альтернативы жилищному стр-ву и воспроизводству экосистем

Экономический и хозяйственный механизм воспроизводства еоциально-ориентчрованной недвижимости

Механизм ценообразования

—] Денежно-финансовый механизм

— Функция экономического регулирования

Механизм гос регулирования

>

Функция планирования

Фчнкния программирования

гС

Функцея экологического регулирования

Функиия админнсгративного регулирования и контроля

Функция правового регулирования

хозяйства в целом, а кроме того, качественными я количественными параметрами воспроизводственного интегрированного потенциала социально-экономического развития общества, включая и экосистему. При этом роль и значение этих факторов в отдельности определяется в зависимости от конкретно-исторических обстоятельств той или иной страны; взаимодействие данных факторов дает синергетический эффект, причем с гтопожительным знаком в случае рациональной организации экономического механизма и с отрицательным - при нерациональной его организации

экономический механизм воспроизводства социально-ориентированной недвижимости является одним из факторов формирования и развития системы социально-экономических отношений общества, т е ее воспроизводства, оказывая воздействие на эту систему через влияние на ее экономический механизм

- качественные и количественные параметры воспроизводства социально-ориентированной недвижимости, прежде всего, жилья, являются важнейшим фактором воспроизводства народонаселения, влияя на качество трудового потенциала общества и его демографическую динамику

воспроизводство социально-ориентированной недвижимости, посредством существенного воздействия на воспроизводство народонаселения, являющегося главной производительной силой общества, оказывает весьма значительное влияние как на воспроизводство валового внутреннего продукта, так и на воспроизводство интегрированного потенциала социально-экономического развития общества

- система общественного воспроизводства, порождая воспроизводство социально-ориентированной недвижимости, в свою очередь испытывает обратное активное влияние со стороны последнего как в целом, так и в своих важнейших составных частях

- система общественного воспроизводства в целом и воспроизводство социально-ориентированной недвижимости взаимодействуют по принципу прямой и обратной связи как в целом, так и в своих важнейших системообразующих частях на всех уровнях и субъуровнях воспроизводственного процесса.

Во второй главе «Экономический механизм социально-ориентированного воспроизводства недвижимости и его государственное регулирование» обосновывается экономический механизм - особый общественный институт,1 дейсжующий в экономической сфере, представляющий собой систему организационно-управленческих взаимодейс1вий между субъектами хозяйствования по поводу производства, распределения, обмена и потребления общественно полезных благ (материальных и инфор мационных).2

Экономический механизм имеех иерархическую структуру, в которой частные механизмы выступают в качестве блоков общего (интегрированного) хозяйственного механизма, каковым является экономический механизм народного хозяйства страны Экономический механизм как народного хозяйства в целом, так и воспроизводства недвижимости, состоит из ряда блоков, каковыми являются

механизм ценообразования, денежно-финансовый механизм, механизм регулирования, планирования и программирования.

Все эти блоки активно взаимодействуют между собой, взаимопроникая один в другой Именно через динамичное взаимодействие этих блоков осуществляется организационно-управленческое и финансовое обеспечение общественного воспроизводства недвижимости.

См '¡пс;:м*.л;<;>;г>.![.г/а* эяоиоми^ нот ¡к . А Отиптка, М ШИИ'А-М 2005 « 26-75. Зрик ! Фуробота Рудоиф Р(тч.р Ипепгты к жономнческая теория ы>стш.с1шя новой ипьпиэтшонадьной -жоломнчсскоГ- гсории Снб ИД Спб государственного университета, 20Э5, с 2-52

* Опрелсчсшк: автора ¡тиной работы

Исходя из принципиально значимых подходов к ценообразованию, которые выкристаллизовываются в его интегрированную концепцию, носящую в своей сущности воспроизводственный характер и объединяющую в единое целое положительные достижения стоимостной и маржииалистской теорий ценообразования, автор разработал теоретико-методологические основы механизма ценообразования на объекты социально-ориентированной недвижимости.

Как цена производства объектов недвижимости (цена предложения), так и цена спроса на ни?с (особенно последняя) формируется не вообще на территории всей страны, а в региональном разрезе Ведь в каждом регионе свои условия строительства, которые могут значительно удешевлять или удорожать себестоимость возводимых зданий и сопутствующих им объектов. И в каждом регионе (особенно характерно для России) резко различается платежеспособность спроса на здания, особенно предназначенные для жилья Соошетственно, взаимодействие цены предложения и цены спроса сильно различается в региональном разрезе.

Фундаментальной основой, предопределяющей уровень цены спроса на объекты социально-ориентированной недвижимости, прежде всего на жилье, является масса денежных средств, выделяемых на покупку недвижимости в регионе

Автор разрабо1ал формулы ценообразования на объекты недвижимости на стороне предложения и спроса

Цена производства объектов недвижимости не только определяется рядом факюров, но и представляв I собой, кроме того, суммирование ряда элементов В отличие от этого, цена спроса на объекты недвижимости нерасчленимая на отдельные элементы, поскольку покупатель приобретает объект недвижимости в целом, хотя в цене спроса и присутствуют ряд факторов, в своей взаимосвязанной совокупности, действующей как единое целое, предопределяя величину цены предложения

Факторы ценообразования на стороне спроса на объекты недвижимости, прежде всего на жилье, чрезвычайно разнообразны, но все они концентрируются в три большие группы потребность в жилье или других объектах недвижимости определенного уровня и качества, платежеспособность потребности в недвижимости; возможности использования объектов недвижимости для спекулятивного инвестирования свободных денежных средств (или с целью их спасения от инфляционного обесценивания)

В самом общем виде денежно-финансовый механизм воспроизводства социально-ориентированной недвижимости представляет собой динамично функционирующую систему финансирования этого воспроизводства С последующей компенсацией финансовых затрат и получением прибыли Автор посчитал возможным применить формулу кругооборота и оборота капитала предприятия, соответствующим образом модифицировав ее, к процессу денежно-финансового обеспечения воспроизводства социально-жилищного комплекса.

Для того чтобы кругооборот и оборот капитала, вложенного в строительство жилья и сопутствующих ему объектов протекал эффективно в масштабе всей страны и интересах ее народонаселения, необходимо соблюдение ряда ключевых пропорций в этом движении капитала

- между реальным воспроизводсгвенным процессом жилья и сопутствующих ему объектов недвижимости, с одной стороны, и денежно-финансовыми потоками опосредующими это воспроизводство - с другой,

- между потребностями народонаселения в жилье и сопутствующих ему объектах на уровне культурно-исторических стандартов данного общества с учетом демографической динамики и жилищным и сопутствующим ему строительством (его объемом и качеством),

- между объемом и качеством потребного обществу жилищного и сопутствующего ему строительства, с одной стороны, и наличием в стране

реальных ресурсов для этого - с другой (рабочей силы, строительной техники, строительных материалов, производственных мощностей по производству строительной техники и стройматериалов, научно-технического обеспечения и кадров специалистов, организаторов и управленцев);

- между ценами на жилые здания и величиной денежных средств, выделяемых для их строительства и приобретения;

- уежду реальным потенциалом жилищного и сопутствующего ему строительства и количеством денежных средств, выделяемых государством для активизации этого потенциала,

- между основными источниками финансирования жилищного строи!ельства, каковым является заработная плата и другие денежные доходы граждан, а также юсударственное финансирование, средства предприжий и организаций, выделяемые на жилищное строительство,

между сосгавными частями строительного комплекса, задейс1зовашюго в возведении жилых зданий и сопутствующих ему объектов,

- между регионами страны в разрезе масштабов и качества жилищного и сопутствующего ему строительства в соотношении с потребностями их населения в жилье

Автор выделил и определил критерий рациональности воспроизводства жичья и сопутствующих ему объектов, строительство жилья и объектов его инфраструктуры должно осуществляться на основе полной активизации имеющегося для этого реального ресурсного потенциала, в рамках удовле;ворения потребностей населения высококачесхвеяным жильем по оптимальным нормам, с применением целевой контролируемой эмиссии денег под активизацию этого потенциала в случае их нехватки, при этом общая масса выделяемых для строительства денег, будучи достаточной для его полной ак жви зации, если она уменьшается в какой либо одной части, то это уменьшение следует компенсировать соответствующим увеличением

другой (в частности, сокращение бюджетного финансирования жюшщног строительства должно быть полностью компенсировано ростом оплаты труд основной массы населения страны, с учетом приобретения жилья гражданам за счет собственных средств)

Сформулированный выше критерий может быть формализова следующим образом

КРВЖсоб = СЖсоб ноПАРРП 1нпУОПН = ЭВДСундэ

(Зплж+ГФж+КФж) 11П1 УОСзРДС Где

КРВЖсоб - критерий рационального воспроизводства жилья соответствующих ему объектов,

СЖсоб - строительство жилья и сопутствующих ему объектов, но ПАРРП - на основе полной активизации реального ресурсног потенциала жилищного и культурно-бытового строительства,

Ьт УОПН - в пределах удовлетворения оптимальных потребносте населения в жилье и сопутствующих объектах,

ЭВДСундэ - эквивалентная величина денежных средств увеличиваема при их недостатке за счет целевой и контролируемой денежной эмиссии,

Зплж - часть заработной платы лиц, нуждающихся в улучш^ни жилищных условий, могущая быть направленной на приобретение жилья ( учетом денежных накоплений и ипотечного кредитования),

ГФж - государственное финансирование жилья совместно с е инфраструктурой, бесплатно распределяемое среди граждан;

КФж - корпоративное финансирование строительства жилья для свои сотрудников,

Ьт УОСзРДС - в пределах уменьшения одной составной части (Зпл

ГФж, КФж) за счет соответствующего роста другой составной части

Сформулированный выше критерий имеет практическое значение дл определения политики государства в социально-жилищной сфере, ориентиру эту поли гику на возможно более полное и эффективное применение

использование инвестиционного потенциала жилищного строительства и приведение финансовых ресурсов и денежных потоков в соответствии с этим потенциалом

Механизм государственного регулирования воспроизводства социально-ориентированной недвижимости является составной частью, соответствующим образом модифицированной, механизма госрегулирования национальной экономики в целом.

Автором разработана структура механизма государственного регулирования воспроизводства социально-ориентированной недвижимости (см схему 2 4 1)

Схема 2 4.]

Сгрук1ура механизма государственного регулирования воспроизводства социально-ориентированной недвижимости

В третьей главе «Пути и методы совершенствования государственного регулирования воспроизводства недвижимости в направлении обеспечения его социальной ориентации» автор выделил и обобщил с позиции воспроизводства , социально-ориентированной недвижимости наиболее существенные моменты системного кризиса российской экономики, а также его механизма С этой целью используются составленные и рассчитанные автором таблицы на материалах Росстата

Кризис воспроизводства недвижимости нашел выражение, помимо прочего, в резком сокращении объемов жилищного строительства в с фане, а также в значительном ухудшении обеспечения жильем основной массы граждан

Автором разработана система принципов воздействия государства на воспроизводс1во социально-ориен1йрованной недвижимости

Социальность - социальная ориентация воспроизводства недвижимости является критерием, определяющим воздействие государства на воспроизводс!венный процесс в сфере недвижимости,

Экономичность - воспроизводство социально-ориентированной недвижимости должно укладываться в параметры экономичное ги, определяемой как соотношение резульша и затрат в условиях применения цен или оценок, очищенных от резких коньюкгурных колебаний и искусственного завышения монополистами либо в результате спекулятивных ожиданий,

Сдачансированиость - наилучшие результаты воспроизводства социально-ориентированной недвижимости с относительно меньшими зафашми достигаются при сбалансированном сочетании плановых и рыночных начал в экономическом механизме страны, в том числе экономическом механизме воспроизводства недвижимости,

Оптимальность - на всех уровнях воспроизводственного процесса и во всех его сегментах в сфере недвижимости необходимо стремиться к

оптимальной пропорциональности между ее объектами;

Активизация - все натуральные и денежно-финансовые ресурсы обеспечения воспроизводственного процесса в сфере недвижимости необходимо в возможно большей степени активизировать, выводя из потенциального состояния в актуальное,

Синергетичностъ - ресурсы всех видов, используемые в процессе воспроизводства социально-ориентированной недвижимости, должны комбинироваться возможно более эффективным образом с позиций максимизации синергетического эффекта,

Экологичность - воспроизводство всех объектов недвижимости необходимо осуществлять в соответствии с объективными требованиями экологии человека, природы, общества,

Качество жизни - воспроизводаво социально-ориентированной недвижимости должно осуществляться таким образом, чтобы по мере осуществления воспроизводственного процесса в возможно большей степени повышалось бы качество жизни людей в связи с использованием объектов недвижимости.

Национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» при наличии всей своей положительной направленности и присутствии в нем ряда мер, способствует в некоторой степени решению жилищной проблемы в стране, однако, этот проект, в принципе, не может рассматриваться в качестве программы стратегической значимости, способной разрешить жилищную проблему в России

По мнению автора, было бы целесообразно разработать национальный проект «Развитие в России воспроизводства социально-ориентированной недвижимости», а национальный проект «Доступное к комфортное жилье -гражданам России» при этом мог бы войти в качестве составной части в этот более комплексный и значительно более масштабный проект, при том, в уже имеющийся национальный проект следовало бы внести значительные

коррективы, устраняющие его кардинальные недостатки. Разработка предлагаемого автором национального проекта требует коллективных усилий, а потому далеко выходит за рамки данной работы Автор ограничился посильной для него задачей - разработкой собственного варианта концепции национального проект и рекомендацией ряда пракшческих мер по развитию воспроизводства социально-ориентированной недвижимости

На схеме 3 3 1 представлена построенная автором модель предлагаемой им концепции национального проекта «Развитие воспроизводства социально-ориентированной недвижимости в России»

В процессе планирования предполагается применять как директивные, так и индикативные меюды Для государственных предприятий и организаций применяемы в одной части их деятельности директивные методы, а в другой - индикативные По отношению к частным субъектам хозяйствования, допустимо применять непосредственно только индикативные методы планирования При этом широкое распространение должна получить система государственных заказов на строительство объектов социально-ориентированной недвижимости

Оценка эффективности хозяйствования в русле выполнения плана должна осуществляться не по принципу его выполнения или перевыполнения, как эю было в совекком периоде, а по конечному результату в виде построенных или капитально отремонтированных, реконструированных объектов недвижимости в соотношении с затраченными материальными и денежными ресурсами, а также трудом Что касается воздействия на сам процесс выполнения плановых заданий, то здесь целесообразно оформлять все эти задания в виде государственного заказа, одновременно предусматривая и оговаривая в хозяйственных договорах штрафные санкции за польое или частичное невыполнения госзаказа

Непосредственное руководство осуществлением национального проекта, как и разработку планов строительства, целесообразно поручить командам (группам) ученых и специалистов, избираемых по конкурсу

Схема 3 3 1

Концепция национального проёкта«Разви гае воспроизводства социально-ориентированной недвижимости в России»

Государство в чине уполномоченных им органов

Руководите™, проекта - команда ученых и специалисток, избранная по конкурсу

Участники проекта

Государственные предприятия и организаций

Частные предприятия и организации

Ишыиатийште объединения граждан и кооперативы

Ор1аны юс) правления, осушестичяюшие меры, необходимые чля реализации программы в соответствии с рекомендациями руководителей проекта

Г

Г ос фин и кредитование строительных работ

Источники

Эмиссионное финансирование

Средства Сгабфонда

Пропришвньк начоги на роскошную недвижимость

Вовлечение ресурсов в строительство в натуре на долее(,1л началах

Государственный контроль за стандартами и качеством строительных работ

! ос налоговые, кредитные и таможен льготы

Комплекс «ер активного противодействия взвинчиванию цев и спекуляциям с недвижимостью

Бесплатное тоедоставчение жилья

вазработка, утверждение, коррекция по мере выполнения стратегического плана воспроизводства социально-ориентированной недвижимости

План строительства жилья

План строительства объектов жилищной инфраструктуры

План капитального ремонта, модернизации реконструкции старого жилья

План капитального ремонта, модернизации и реконструкции изношенных объектов жилищной инфраструктуры

Эколот ические планы и программы по оздоровлению среды обитания человека

Пчапы и программы в облает и строительс{ва капитального ремонта и реконструкции недвижимости, используемой для размещения рабочих мест

н

Горизонты планирования

V

50 лет

5 лет 1 год

Скопьзящая шкала планирования в рамках 5-тилетия с шагом в ! год

Оце ика )фф екти внос ти но коне чно му резу льта

ту

Методы планирования

Директивные методы

Иичикагптше четолы

Уровни планирования

Федеральный уровень

Региональный уровень

Местный уровень

Контроль выполнения и коррекция

Финансовая помошь в покупке жилья

Государство должно заключить с такой командой (группой) договор подряда на управление национальным проектом и планирование в его рамках, оговорив при этом вознаграждение и санкции Целесообразно помимо оплаты работы членов команды по заранее оговоренным окладам, предусматривать вознафаждение по результатам их дея!ельности в виде прямой доли от реально достигнутого эффекта

Государству в лице его полномочных органов следует осуществлять масштабное финансирование и кредитование процесса воспроизводства объектов социально-ориентированной недвижимости, причем масштабы выделения государеIвом денежных средств на это воспроизводство должны возрасти на порядок Только так воспроизводи во объектов социально-ориентированнои недвижимости может осуществляться темпами, адекватными задаче обеспечения населения страны этими объектами, прежде всею, жильем и зданиями и соор)жениями для размещения рабочих мест

Источниками многократною увеличения государственного финансирования и ¡среди ювапия воспроизводства объектов социально-ориен! ировашгой недвижимости являются

- эмиссионное финансирование и кредитование под низкий процент, носящее целевой и контролируемый характер(такое финансирование призвано активизировать простаивающие или недостаточно используемые производственные мощности, при этом эмитированные деньги не вызовут инфляцию, поскольку они будут покрыты построенными или капитально отремонтированными обьек Iами недвижимости,

- средства Стабилизационного фонда,

- прогрессивные налоги на роскошную недвижимость

Государству необходимо в широком спектре и в значительных размерах прелое¡авлять налоговые, кредитные и таможенные льготы всем участникам проектов в облас!и социально-ориентированного воспроизводства недвижимости, в меру этого участия

Настоятельной необходимостью является осуществление государством комплекса мер, направленных как против искусственного взвинчивания цен на объекты социально-ориентированной недвижимости, так и превращение этих объектов, особенно жилья, в предмет спекуляций

В заключении подведены итоги диссертационного исследования, сформулированы выводы и рекомендации

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1 Алпатов ШО "О национальном проекте "Доступное жилье -гражданам России", ВЕСТНИК Государственного университета управления, 2007, №2; 0,5 пл.

2 Алпатов П Ю Теоретико-методологические основы управления воспроизводством социально-ориентированной недвижимости Научное издание, М ИВЦ "Маркетинг', 2006, 2,0 п л

3 Алпатов П Ю Экономический механизм управления воспроизводством социально-ориентированной недвижимости Научное издание -М ИВЦ "Маркетинг", 2006, 4 н л

4 Алпатов 1110 Управление воспроизводством социально-ориентированной недвижимости. Научное издание - М ИВЦ "Маркетинг", Москва 2007, 3.0 п л

5 Алпатов П Ю "Актуальные вопросы современного менеджмента" Гезисы докладов Межвузовской научно-практической конференции Издано и отпечатано ЗАО "ЭКОН-ИНФОРМ" (Тверь, 2003 год), 0,3 п л

6 Алпаюв П Ю "Малый и средний бизнес в России, менеджмент третьего тысячелетия" Тезисы докладов Межвузовской научно-практической конференции Иада)ельство Too "ЭКОН" 2001 год, 0,25 п л

7 Алпатов П 10 Экономическая теория Политическая экономия Учебник, коллектив авторов М ИГК «Дашков и К"» Москва 2008,45,75 п л . в том нисле авторских - 1,2 п л

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Алпатов, Павел Юрьевич

Введение.

1. Теоретико-методологические основы социально-ориентированного воспроизводства недвижимости.

1.1 Экономическая сущность и структура социальной ориентации недвижимости.

1.2. Место социально-ориентированного воспроизводства недвижимости в системе общественного воспроизводства.

2. Экономический механизм социально-ориентированного воспроизводства недвижимости и его государственное регулирование.

2.1. Взаимосвязь экономического механизма социально-ориентированного воспроизводства недвижимости с экономическим механизмом народного хозяйства в целом.

2.2. Механизм ценообразования на социально-ориентированные объекты недвижимости.

2.3. Денежно-финансовый механизм управления воспроизводством социально-ориентированной недвижимости.

2.4. Механизм государственного регулирования социально-ориентированного воспроизводства недвижимости.

3. Пути и методы совершенствования государственного регулирования воспроизводства недвижимости в направлении его социальной ориентации

3.1. Особенности социальной ориентации воспроизводства недвижимости в ходе рыночного реформирования российской экономики.

3.2. Принципы воздействия государства на социально-ориентированное воспроизводство недвижимости.

3.3. Стратегическое планирование, программирование и регулирование воспроизводства недвижимости в направлении ее социальной ориентации

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование системы государственного регулирования социально-ориентированного воспроизводства недвижимости"

Актуальность темы

Воспроизводство недвижимости является важнейшей составной частью общественного воспроизводственного процесса, взаимодействующей с ним по принципу прямой и обратной связи. Как общественному воспроизводству в целом, так и воспроизводству недвижимости в частности объективно присуща социальная направленность, которая в отдельных случаях может выступать с отрицательным знаком. В современной России очень остро стоит проблема обеспечения населения жильем и всем комплексом услуг, оказываемых на базе объектов недвижимости, используемых в русле их социальной ориентации. И еще более острый характер носит проблема демографической динамики. Одним из важнейших условий ее решения является масштабное развертывание строительства объектов социально-ориентированной недвижимости, прежде всего, жилья, а также обеспечение их эффективного использования, что может быть обеспечено путем активизации государственного регулирования воспроизводства недвижимости. Здесь возникает ряд актуальных и общественно значимых, теоретико-методологических и научно-практических проблем, требующих проведения специальных исследований системного порядка. Решение этих проблем возможно лишь на основе разработки новых подходов к государственному регулированию воспроизводства недвижимости в направлении усиления ее социальной ориентации. Степень разработанности проблемы.

Основы теории общественного воспроизводства заложены в трудах классиков экономической теории в лице В. Петти, Д. Риккардо, А. Смита, Ф. Кенэ, К. Маркса.

Дальнейшее развитие теория общественного воспроизводства получила в трудах отечественных и зарубежных экономистов. При этом, глубоко и обстоятельно изучались важнейшие составные части и сегменты общественного воспроизводственного процесса, в том числе воспроизводство социально-экономических отношений общества в виде системы, воспроизводство народонаселения, темпы, пропорции и эффективность его планирования и др. По мере развития научных исследований в области общественного воспроизводства в целом и его отдельных составных частей, аспектов, сегментов и т.п., все большее внимание уделялось изучению организационно-управленческой составляющей воспроизводственного процесса.

Среди отечественных экономистов наибольший вклад в исследование общественного воспроизводства и управления им внесли: Абалкин Л., Аникин А., Бард В., Бузгалин А., Бунич П., Бункина М., Гатовский Л., Еремин Б., Колосов Н., Кронрод Я., Куликов В., Львов Д., Меньшиков С., Менаревский К., Немчинов В. Павлов П., Петраков П., Струмилин С., Тельнов В. Хачатуров Т. и др.

Зарубежные ученые, чьи труды представляют наибольший интерес в теоретико-методологическом отношении для данной работы: Дж. М. Кейнс, А. Маршалл, Г. Мюрдаль, Б. Селигмен, Л. Туроу и др.

Проблемы управления воспроизводством недвижимости нашли отражение в трудах ряда отечественных экономистов: Апрелева К., Белокрыса А., Болдарева В., Брячихина А., Зарубина В., Копейкина А., Попова Г., Пузанова А., Рекитара Я., Ресина В. Роса А., Русанова Л., Рутгайзера В., Сабурова Е., Сучкова А., Тарасевича Е., Тимербулатова Т., Ушакова Е., Федорова А., Школьникова Ю., и др.

Вопросы экономики недвижимости и управления ее воспроизводством исследовались в трудах ряда зарубежных ученых, в частности таких как: Батлер С. Бромвич М., Виатон В., Дипаскуале Д., Дэниэл Д., Ордуэй Н., Петерсон Д., Рабенхорст К., Страйк Р., Фридман Ж., Харрисон Г. и др.

Несмотря на наличие ряда фундаментальных работ отечественных и зарубежных ученых в области управления воспроизводством недвижимости, многие важные направления и сегменты этого специфического вида управления воспроизводством требует дальнейших исследований, в том числе и применительно к воспроизводству социально-ориентированной недвижимости.

Целью исследования является разработка теоретико-методологических основ государственного регулирования воспроизводства недвижимости в направлении обеспечения ее социальной ориентации и определение путей и методов совершенствования управления этим воспроизводством применительно к условиям России. Цель исследования конкретизируется в его задачах:

- смоделировать процесс взаимодействия социально-ориентированного воспроизводства недвижимости с системой общественного воспроизводства в целом;

- охарактеризовать взаимосвязь экономического механизма социально-ориентированной недвижимости с экономическим механизмом народного хозяйства в целом;

- выделить, определить смоделировать отличительные особенности механизма ценообразования, денежно-финансового механизма и механизма государственного регулирования воспроизводства недвижимости, в русле ее социальной ориентации;

- осуществить с позиций социальной ориентации системный анализ и дать обобщенную оценку процессу воспроизводства недвижимости и управления им в ходе рыночного реформирования российской экономики;

- разработать принципы воздействия государства на воспроизводство социально-ориентированной недвижимости;

- представить и обосновать комплекс реконструкций по совершенствованию организации и управления, стратегического планирования, программирования и регулирования воспроизводства недвижимости в направлении обеспечения ее социальной ориентации применительно к современной России.

Предметом исследования являются экономические отношения по поводу воспроизводства недвижимости и его государственному регулированию в аспекте обеспечения социальной ориентации, а объектом -процесс воспроизводства недвижимости, организация и управление им в российской экономике периода рыночных реформ.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования являются фундаментальные положения теории общественного воспроизводства, экономического механизма хозяйствования, организации и управления производством, стратегического планирования, программирования и госрегулирования.

Информационную базу исследования составляют данные Росстата, нормативно-правовые документы применительно к хозяйственной сфере, материалы хозяйственной практики.

На разных этапах исследования, в зависимости от характера решаемых на них задач, использовались разнообразные методы современного научного исследования: системный подход, анализ и синтез категорий и явлений, диалектический метод, моделирование процессов, прогнозирование основных тенденций развития и др.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в формировании теоретико-методологических основ государственного регулирования социально-ориентированного воспроизводства недвижимости, а так же в выработке комплекса рекомендаций по совершенствованию управления им, что нашло конкретное выражение в следующем:

- введено в научный оборот понятие социально-ориентированное воспроизводство недвижимости, определены его экономическая сущность и структура; охарактеризован комплекс прямых и обратных связей между объектами недвижимости, относящимися к жилью, жилищно-коммунальному хозяйству, социальной, транспортной, культурно-бытовой инфраструктуре, производственной и коммерческой сфере; определены структурное противоречие между видами социальной ориентации недвижимости и способы его разрешения; выдвинуто и обоснованно положение о том, что социальная ориентированность объектов недвижимости должна быть критерием выбора строительных решений в процессе стратегического планирования развития территорий городов и населенных пунктов;

- определена сеть взаимодействий социально-ориентированного воспроизводства недвижимости и системы общественного воспроизводства в целом, с выделением системообразующих блоков обоих этих систем; особо выделены блоки экономического механизма и воспроизводства интегрированного потенциала социально-экономического развития; выявлено образование синергетического эффекта в результате взаимодействия этих блоков, положительный или отрицательный знак который зависит от степени рациональности экономического механизма; на базе моделирования воспроизводственного процесса определены объективные закономерности воздействия общественного воспроизводства на социально-ориентированное воспроизводство недвижимости;

- определены взаимосвязи экономического механизма социально-ориентированного воспроизводства недвижимости и экономического механизма народного хозяйства в целом; построена модель механизма ценообразования на объекты социально-ориентированной недвижимости; в которой отражено воздействие воспроизводственного процесса и функционирование механизма ценообразования, а также взаимосвязь реального сектора экономики и денежных потоков; механизм ценообразования формализован посредством ряда формул, конкретизирующих модель механизма ценообразования; классическую формулу кругооборота капитала, применяемую в отношении отдельно взятого предприятия, предложено применять также для анализа воспроизводственного процесса в масштабе социально-жилищного комплекса в модифицированном виде; в развитие такого подхода раскрыто действие денежно-финансового механизма строительства жилья и объектов его инфраструктуры; выделены и охарактеризованы пропорции, определяющие воспроизводство жилья совместно с сопутствующими ему объектами; а также определен и формализован критерий рациональности этого воспроизводства; определена структура механизма государственного регулирования воспроизводства социально-ориентированной недвижимости, включающая в себя три системообразующих блока: прямого, непосредственно регулирования; воздействия на механизм ценообразования; влияния на денежно-финансовый механизм; определены основные направления регулирующего воздействия государства в рамках этих блоков;

- представлена базирующаяся на системном анализе данных Росстата, оценка ситуации глубокого и затяжного кризиса процесса воспроизводства недвижимости и его социальной ориентированности в России периода рыночных реформ; сделан и обоснован вывод о том, что этот кризис коренится в неоправданной постановке денежно-финансовых потоков над реальным сектором экономики и такой отрегулированности этих потоков, которая порождает его перманентную депрессию и замораживает инвестиции в его развитии на крайне низкой отметке;

- разработаны в виде системы принципы воздействия государства на воспроизводство социально-ориентированной недвижимости — социальность, экономичность, сбалансированность, оптимальность, активизация, синергетичность, экономичность, качество жизни; предложенные принципы учитывают особенности России, ее интегрированный экономический потенциал, характер ее потребностей в объектах социально-ориентированной недвижимости, ориентируют на высокую эффективность воспроизводственного процесса, максимизацию синергетического эффекта в экономической и социальных сферах, соблюдение объективных требований экологии человека, природы и общества, достижение высокого качества жизни людей; разработана концепция национального проекта «Развитие социально-ориентированного воспроизводства недвижимости»; построена модель этой концепции; в развитие этой концепции выдвинут ряд предложений в области организации, управления, стратегического и текущего планирования, госрегулирования и финансирования воспроизводственного процесса; отличительными особенностями концепции являются комплексный подход к строительству и эксплуатации, а также капитальному ремонту жилья, жилищной инфраструктуры, зданий и сооружений предприятий и организаций, обеспечивающих рабочими местами жителей данной местности; концепция базируется на органичном сочетании рыночных и планово-распределительных форм, методов и механизмов воздействия на экономику.

Практическая значимость определяется актуальностью исследования и возможностью использования его результатов для:

- дальнейших исследований в области управления общественным воспроизводством применительно к объектам недвижимости;

- преобразования экономического механизма и совершенствования процесса управления воспроизводством социально-ориентированной недвижимости в условиях современной России;

- преподавания экономической теории и других экономических дисциплин в высших учебных заведениях.

Апробация работы.

Основные положения диссертационного исследования получили практическую апробацию в следующих формах:

- публикации в открытой печати;

- использование в практической деятельности компаний, оперирующих с объектами недвижимости;

- применение в учебном процессе отдельных вузов. Структура диссертации.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, приложения в виде 31 статистической таблицы, изложена на 193 страницах.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Алпатов, Павел Юрьевич

Выводы

Сделан и обоснован вывод о том, что национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», обладая определенными достоинствами, страдает кардинальными недостатками, связанными с преувеличением роли денежных инструментов и механизмов и недооценкой планово-распределительных методов воздействия на строительство и рынок жилья; предложена концепция нового национального проекта «Развитие воспроизводства социально-ориентированной недвижимости»; в состав этого проекта предполагается включить и уже имеющийся проект в жилищной сфере при условии его преобразования; в русле предложенной концепции выдвинут и обоснован комплекс предложений по совершенствованию планирования, государственного регулирования и финансирования воспроизводственного процесса в сфере социально-ориентированной недвижимости; отличительными особенностями предложенной концепции являются комплексный подход к строительству и эксплуатации, а также капитальному ремонту жилья, жилищной инфраструктуры, зданий и сооружений предприятий и организаций, обеспечивающих рабочими местами жителей данной местности; концепция базируется на органичном сочетании рыночных и планово-распределительных форм, методов и механизмов воздействия на экономику.

Заключение

В процессе диссертационного исследования поставлена и решена в теоретико-методологическом аспекте проблема социально-ориентированного воспроизводства недвижимости, с учетом российских особенностей а также выработан комплекса рекомендаций на совершенствование воспроизводственного процесса в ее сфере. При этом лично соискателем получены следующие результаты:

-уточнено понятие социально-ориентированного воспроизводства недвижимости, построена его логически-структурная схема; определена структура социально-ориентированной недвижимости; выявлено присущее ей объективное противоречие и определены способы его разрешения; доказано, что стратегическое планирование строительства объектов недвижимости в разрезе ее основных видов необходимо осуществлять исходя из критерия их социальной ориентации;

-определены в виде единой системы прямые и обратные связи между общественным воспроизводством в целом и воспроизводством социально-ориентированной недвижимости; на этой основе выявлены и сформулированы закономерности взаимодействия этих двух видов воспроизводств;

-сделан и обоснован вывод о том, что экономический механизм воспроизводства социально-ориентированной недвижимости является составной частью и специфической модификацией экономического механизма народного хозяйства в целом, из чего вытекает необходимость их координированного преобразования по принципу прямой и обратной связи; при этом в качестве системообразующих блоков этих разноуровневых механизмов выделены: механизм ценообразования, денежно-финансовый механизм, механизм государственного регулирования, планирования и программирования;

-смоделирован механизм ценообразования на объекты социально-ориентированной недвижимости на базе приспособления интегрированного механизма ценообразования, в основе которого лежит синтез маржиналистской и стоимостной концепции, примененный к специфике этих объектов; разработан комплекс формул ценообразования, учитывающих факторы воспроизводственного процесса в сфере недвижимости; детализировано формирование цены предложения и цены спроса на объекты недвижимости, раскрыт характер взаимодействия этих двух типов цен, определяющий уровень рыночных цен;

-предложена модификация классической формулы кругооборота и оборота капитала и на этой основе разработана схема прямых и обратных связей между денежно-финансовыми потоками, обеспечивающими воспроизводственный процесс строительства жилья и его инфраструктуры; выделены и определены основные виды пропорций между движением реальных ресурсов и денежных средств в этом процессе; предложен критерий рациональности воспроизводства в сфере жилищного строительства, разработана его формула;

-сделан и обоснован вывод о том, что рыночный механизм регулирования воспроизводства социально-ориентированной недвижимости должен быть дополнен действенным и эффективным механизмом государственного регулирования, которому объективно принадлежит приоритетная роль; смоделирована структура этого механизма и определены основные направления его регулирующего воздействия;

- на основе системного анализа показателей Росстата в динамике за ряд лет и материалов хозяйственной практики дана оценка воспроизводства социально-ориентированной недвижимости в период рыночного реформирования российской экономики в качестве деформированного процесса деприсивного характера, прибывающего в состоянии глубокого и затяжного кризиса системного порядка; отдельные элементы строительной активности в виде создания жилых домов для узкого слоя населения с особо

145 высоким уровнем доходов, строительства коммерческих офисных и административных зданий противоречат приоритетности инвестиций по критерию роста социально-экономической эффективности;

-предложены и обоснованы принципы воздействия государства на социально-ориентированное воспроизводство недвижимости, охватывающие экономическую, социальную, экологическую стороны воспроизводственного процесса, с ориентацией на высокое качество жизни человека и получение синергетического эффекта в экономике и социальной сфере;

-сделан и обоснован вывод о том, что национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», обладая определенными достоинствами, страдает кардинальными недостатками, связанными с приувеличением роли денежных инструментов и механизмов и недооценкой планово-распределительных методов воздействия на строительство и рынок жилья; предложена концепция нового национального проекта «Развитие воспроизводства социально-ориентированной недвижимости»; в состав этого проекта предполагается включить и уже имеющийся проект в жилищной сфере при условии его преобразования; в русле предложенной концепции выдвинут и обоснован комплекс предложений по совершенствованию планирования, государственного регулирования и финансирования воспроизводства в направлении усиления его социальной направленности.