Государственное регулирование рынка недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Государственное регулирование рынка недвижимости"

На правах рукописи

ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.01 - Экономическая теория

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Казань-2010

004603071

Диссертация выполнена в ГОУ ВПО «Казанский государственный финансово-экономический институт»

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Мальгин Виктор Андреевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Мокичев Сергей Васильевич

доктор экономических наук, профессор Салихов Борис Варисович

Ведущая организация ГОУ ВПО «Уфимский государственный

авиационный технический университет»

Защита состоится «12» апреля 2010 года в 16 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.083.02 в ГОУ ВПО «Казанский государственный финансово-экономический институт» по адресу: 420012, г. Казань, ул. Бутлерова, 4, ауд. 34.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Казанский государственный финансово-экономический институт».

С авторефератом можно ознакомиться на сайте http://www.ksfei.ru/

Автореферат разослан «12» марта 2010 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, д-р экон. наук, доцент

О.Н. Вишнякова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Одним из неотъемлемых условий эффективного функционирования экономики в национальном масштабе является высокий уровень развития рынка недвижимости. Наличие развитой сферы недвижимости способствует во многом реализации одного из основных принципов рыночной экономики - индивидуальной обособленности и свободе хозяйственной деятельности экономических агентов, а также созданию благоприятных условий для существования и воспроизводства производительных сил общества.

Теоретическая и практическая значимость проблемы государственного регулирования рынка недвижимости в России, ее недостаточная разработанность применительно к современным условиям функционирования данного рынка, а также целесообразность системного и комплексного исследования предопределили выбор темы диссертационной работы и круг рассматриваемых в ней вопросов.

Сравнительно недолгая история становления и развития рынка недвижимости на современном этапе во многом обуславливает его недостаточную изученность и фактическое отсутствие адекватных (эффективных) подходов к его регулированию. Рынок недвижимости начал формироваться и получил наиболее динамичное, отчасти стихийное развитие в переходный период к рыночной экономике. Возможность анализа текущего состояния рынка недвижимости, изучение тенденцией его развития и наиболее эффективных направлений государственного регулирования мы считаем очень важными предпосылками данного исследования. Кроме того, все большая интеграция российской экономики в мировое хозяйство оказывает значительное влияние на развитие отечественного рынка недвижимости. Данное положение так же во многом объясняет необходимость исследования рынка недвижимости и складывающихся тенденций государственного воздействия на его развитие.

Актуальность исследования обусловлена и несовершенством имеющихся законодательных и институциональных элементов государственного регулирования сферы недвижимости. Так, например, с одной стороны, катастрофически

медленно принимаются отдельные законодательные акты, стимулирующие развитие сферы недвижимости, а с другой, государственные жилищные программы при обоснованной постановке целей и задач имеют крайне слабое техническое и нормативное обеспечение, что во многом объясняет отсутствие значимых фактических результатов.

Степень разработанности проблемы. Источниками диссертационного исследования послужили работы российских и зарубежных ученых.

Исследование недвижимости в историческом аспекте определено преимущественно земледельческим укладом экономики. Многие представители классической школы - Д.Риккардо, А.Смит, К.Маркс, Ф.Кенэ - изучали главенствующую роль земли в общественном производстве. Работы авторов, исследовавших историю права (И.А. Покровский) обосновывают взаимосвязь между историческим развитием недвижимого имущества и функционированием института собственности в современных европейских правовых системах. Изучению особенностей становления и развития рынка недвижимости посвящены фундаментальные исследования современных российских ученых, таких как:

A.Н.Асаул, И.Т.Балабанов, О.Э.Бессонова, Н.В.Васильева, В.В.Горемыкин, С.В.Грибовский, С.Н.Максимов, Е.С.Озеров, Л.А.Сивкова, Г.М.Стерник и другие.

Отдельные аспекты функционирования и развития отраслевых рынков (в том числе и рынка недвижимости) на основе институциональной и неоинституциональной теории, были исследованы в работах Р. Коуза, Д.Норта,

B.В.Радаева, Р.М.Нуреева, А.В.Алексеева, Е.С.Балабанова, А.Н.Олейника,

A.Е.Шаститко. Высокой научно-практической значимостью характеризуется развитие методологии оценки недвижимости. К данному направлению относятся работы современных российских и зарубежных специалистов, таких как:

B.В.Григорьев, Е.И.Тарасевич, М.А.Федотова, A.B.Черняк, Генри С.Харрисон, Дж. П.Фридман, Ч.Вюртзебах, В.Гэлати, Дж.Аллавэй, Р.Кайл. Перечисленные российские авторы внесли существенный вклад в адаптацию общепринятых мировых основ оценки к современным отечественным условиям.

Исследованию финансово-кредитных и социальных аспектов регулирования рынка недвижимости посвящены работы таких российских ученых как: Н.Б.Косарева, А.Б.Копейкин, А.А.Туманов, H.H.Рогожина, С.Б.Сиваев, Э.К.Трутнев, В.Ю.Прокофьев и другие.

Цель и задачи исследования. Основной целью диссертационной работы является исследование процесса развития рынка недвижимости, выявление его основных закономерностей, а так же определение главных направлений, где государственное регулирование рынка недвижимости было бы более эффективным. Для достижения указанной цели в процессе исследования были поставлены следующие задачи:

- исследование сущности понятия недвижимость, научной классификации ее базовых (основных) свойств, влияющих на функционирование и развитие рынка;

- анализ отечественных и международных методик оценки показателей уровня развития рынка недвижимости и показателей доступности жилья;

- определение основных направлений и особенностей государственного регулирования рынка недвижимости в современных условиях;

- изучение инструментов государственного регулирования ипотечного кредитования, а также методов привлечения финансовых ресурсов на рынок недвижимости, значительно повышающих эффективность его функционирования;

- исследование методов государственного стимулирования финансирования жилищного развития, альтернативных ипотеке;

- изучение результатов реализации национальных жилищных проектов (программ) и разработка рекомендаций по их совершенствованию.

Область исследования. Диссертационная работа выполнена в рамках раздела «Общая экономическая теория» Паспорта специальности ВАК 08.00.01 — «Экономическая теория»: п. 1.1. «Политическая экономия (роль и функции государства и гражданского общества в функционировании экономических систем)».

Объектом исследования является рынок недвижимости, а также процесс его функционирования и развития в условиях отечественной экономики.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе государственного регулирования рынка недвижимости в современных условиях.

Теоретическую основу исследования составляют фундаментальные положения современной экономической теории, труды представителей отечественных и зарубежных экономических школ. Теоретические положения и выводы, выдвинутые в диссертации, опираются на анализ фактического материала об особенностях государственного регулирования рынка недвижимости на современном этапе, исследовательские работы ученых в области становления и развития постэкономического общества, теоретические положения ведущих школ экономической теории. При реализации поставленных целей и задач применялись методы научной абстракции, индукции, дедукции, системного, логического, исторического, сравнительного и статистического анализа.

Информационная и эмпирическая база исследования. В процессе исследования изучены законодательные и нормативно-правовые акты РФ и отдельных субъектов федерации, труды зарубежных и отечественных авторов, материалы научно-практических конференций и отчетов о выполнении государственных программ в сфере недвижимости. Информационную основу диссертационной работы составляют данные Федеральной службы государственной статистики РФ и ее территориального органа по РТ; профессиональных аналитических агентств на рынке недвижимости; зарубежных статистических источников; данные министерств и ведомств РФ; документы, разработанные Советом при Президенте России по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике; результаты различных социологических исследований, данные периодической печати, Интернет-ресурсы.

Научная новизна диссертационной работы. Наиболее значимые результаты, полученные в ходе исследования и составляющие его научную новизну, сводятся к следующим положениям:

- обоснованы особенности функционирования недвижимости с точки зрения: материально-вещественной сущности недвижимости; статуса недвижимости как товара; статуса недвижимости как инвестиционно-финансового актива;

- установлено, что принятые в отечественной практике показатели уровня доступности жилья не соответствуют мировым методикам и не позволяют оценивать уровень развития рынка недвижимости в международном масштабе;

- выявлены особенности государственного регулирования рынка недвижимости в условиях отечественной экономики. Ими являются: излишняя административная регламентация рынка недвижимости, как значимого элемента всей экономической системы; создание институтов инфраструктуры рынка «сверху», по инициативе государства; региональный характер рынков недвижимости, который значительно влияет на регламентацию и управляемость сферы недвижимости в целом, негативно влияя на конкурентоспособность участников и показатели эффективности развития рынка недвижимости;

- доказана инвестиционная направленность развития рынка недвижимости в условиях недостаточного участия государства в его формировании и развитии на современном этапе. Эффективность функционирования рынка недвижимости в значительной мере зависит от деятельности региональной власти. Это приводит к тому, что административные интересы влияют крайне негативно на исследуемый рынок, происходит разрушение конкурентной среды на первичном рынке недвижимости. Данная ситуация является дополнительным существенным фактором роста цен на недвижимость;

- определены основные различия в направлениях и методах финансово-кредитного регулирования рынка недвижимости в США, Европейских странах и в Российской Федерации. Особенностью финансового регулирования рынка недвижимости в России является то, что здесь масштабы секьюритизации ипотечных долгов минимальны, а велика зависимость банковских активов от

международных финансовых ресурсов, что крайне негативно повлияло на финансовое регулирование рынка в период кризиса. Показано, как выявленные особенности влияют на регулирование рынка недвижимости в условиях мирового финансового кризиса;

- обоснованы основные направления совершенствования финансово-кредитного регулирования рынка недвижимости в России на современном этапе: а) введение ряда законодательных и институциональных изменений по совершенствованию механизмов ипотечного кредитования; б) принятие и ввод в действие федерального закона «О строительных сберегательных кассах». Реализация данных законов, касающихся финансирования жилищного строительства, является альтернативой ипотеке и имеет важное значение для эффективного развития системы ипотечного кредитования за счет использования накопленных средств населения;

- предложены меры организационного, законодательного и институционального характера, направленные на комплексное и системное планирование развития территорий, (в том числе используя преимущества малоэтажного строительства). Для эффективного функционирования сферы недвижимости в РФ необходимы разработка и законодательное оформление системы ленд-девелопмента (территориального развития), которая будет способствовать упорядочению и регламентации взаимоотношений между застройщиками и региональными органами власти в распределении земельных участков под застройку.

Практическая и теоретическая значимость исследования во многом обусловлена его актуальностью и определяются тем, что результаты исследования могут быть использованы при обосновании и выборе направлений государственной политики в области регулирования рынка недвижимости в целях повышения эффективности его функционирования. Рассмотренные в данной работе проблемы могут являться методологической основой дальнейших исследований рынка недвижимости. Кроме того, в работе содержатся конкретные рекомендации по совершенствованию административного, финансово-

кредитного регулирования рынка недвижимости, и меры по совершенствованию реализуемых государственных жилищных программ.

Предложенные положения представленной диссертационной работы могут быть использованы при разработке, и осуществлении региональных инвестиционных проектов и программ целевого финансирования.

Выводы диссертации и некоторые положения данного исследования, целесообразно использовать в учебном процессе при изучении таких дисциплин, как «Экономическая теория», «Институциональная экономика», «Экономика недвижимости».

Апробация диссертационной работы. Основные теоретические положения и практические выводы диссертационного исследования докладывались, обсуждались и получили одобрение на межвузовских и республиканских научно-практических конференциях в г. Казани, Альметьевске, Волгограде и др.

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 8 работ в журналах, сборниках научных трудов и докладах конференций общим объемом 2,1 п.л., в том числе: 2 статьи в изданиях, рекомендованных ВАК РФ, объемом 0,55 п.л.

Структура диссертации и логика исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, состоящих из шести параграфов, заключения, библиографического списка, включающего 152 источника и 2 приложений. Работа изложена на 185 страницах, содержит 2 рисунка и 8 таблиц. Логика исследования представлена на рисунке 1.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ

НА ЗАЩИТУ

1. Особенности функционирования недвижимости с точки зрения: её материально-вещественной сущности, статуса недвижимости как товара, и статуса недвижимости как инвестиционно-финансового актива.

Рис.1 Блок-схема диссертационного исследования

Материально-вещественную сущность недвижимости характеризуют такие особенности как: стационарность (иммобильность), уникальность, длительность создания и сроков службы зданий и сооружений. Объекты, не отвечающие требованиям стационарности, не могут быть определены как недвижимые. Фиксированность местоположения означает, что на потребительские свойства каждого объекта недвижимости непосредственно влияет его окружение. По сравнению с любыми другими товарами объекты недвижимости имеют один из самых длительных сроков эксплуатации.

К свойствам недвижимости как товара относятся: низкая эластичность предложения объектов недвижимости; специфика юридического оборота

(движения) недвижимой собственности; специфика жизненного цикла объектов; специфика налогообложения объектов недвижимости. Сущностные экономические, материальные и стоимостные характеристики данных объектов приводят к тому, что в хозяйственной практике часто применяется раздельное использование недвижимого имущества. Именно для таких объектов более характерна частичная реализация отношений собственности. Пользователю выгоднее не покупать в собственность все недвижимое имущество, а только приобретать право его временного использования, либо отдельных элементов объекта. Возможно разделение прав по их типу (права пользования, владения, распоряжения); по элементам объекта (земельный участок или здание); по времени их осуществления (залог, сервитут, контрактные ограничения и т.д.). Таким образом, специфика юридического оборота (движения) недвижимости, оказывает значительное влияние в целом на обращение объектов недвижимого имущества и показатели его экономической эффективности.

К финансово-инвестиционным характеристикам недвижимости относятся: низкая ликвидность и высокая устойчивость по отношению к инфляции, гибкость условий финансирования; необходимость осуществления текущих (эксплуатационных) расходов. В целом объекты недвижимости обладают сравнительно низкой ликвидностью. Обладание объектом недвижимости подразумевает права на его составную часть - земельный участок. Данный компонент не имеет сроков создания, и срок службы земли рассматривается как неограниченный. С точки зрения норм бухгалтерского учета земля является неамортизи-руемым основным средством. Эта перманентная «нерушимость» земли вместе с долгосрочной природой ее улучшений обусловливает стабильность инвестиций

в землю и объекты недвижимости. «

2. Принятые в отечественной практике показатели уровня доступности жилья не соответствуют мировым методикам и не позволяют оценивать уровень развития рынка недвижимости в международном масштабе.

Наиболее известными и используемыми в отечественной экономике являются индикаторы социально-экономической эффективности государственных

жилищных программ, характеризующие уровень развития и доступности жилья в нашей стране. К общепринятым комплексным индикаторам разработчики федеральной целевой программы «Жилище» отнесли следующие показатели: уровень обеспеченности населения жильем, и коэффициент доступности жилья. Первый показатель рассчитывается органом государственной статистики по Российской Федерации и по субъектам Российской Федерации или пользователями самостоятельно по официальным статистическим данным. По своей экономической сути второй показатель характеризует лишь один из факторов доступности жилья, а именно соотношение цен на рынке жилья и уровня доходов населения. Федеральной программой «Жилище» на 2010 год предусмотрено целевое значение данного показателя, равное трем годам, а его среднее значение за 2008 год составило 4,3 года.

Существуют определенные методологические особенности расчета и использования данного и близких к нему показателей. В международной практике наиболее значимым и известным является обзор доступности жилья -«Annual Demographia International Housing Affordability Survey»1, который проводится только по городам англоязычных стран: Австралии, США, Великобритании, Канады, Ирландии и Новой Зеландии. Основной показатель, который рассчитывается и анализируется в данном исследовании это - «Median Multiple» (median house price divided by median household income) to assess housing affordability.

Для более точной идентификации мы обозначили предлагаемый показатель как «медианный коэффициент» (индекс) доступности жилья. «Median Multiple» рассчитывается как отношение медианной стоимости жилья к медианному размеру дохода домохозяйства за год. Величина такого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на жилищный объект (в практике перечисленных стран, как правило, отдельный жилой дом) при

1 Performance Urban Planning Demographia, (Wendell Cox Consultancy) // http://www.demographia.com/

предположении, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на его приобретение.

Доступность жилья на рынках развитых стран предполагает использование медианных значений стоимости жилья и уровня доходов домохозяйств. В расчет берется показатель «заработная плата или доход среднего человека», что принципиально расширяет сферу применения данного показателя за счет нивелирования погрешностей, вызванных имущественным расслоением населения.

В данном исследовании проведен расчет «медианного коэффициента» для отдельного регионального рынка Республики Татарстан (РТ) в соответствии с международной методикой. Самый массовый тип жилья в России (на 2006 год), медианную стоимость которого необходимо определить для расчета медианного коэффициента («Median Multiple») - это двухкомнатная малогабаритная квартира, средний размер двухкомнатной квартиры составляет 45,9 кв.м. Используя информацию о социально-экономическом положении Республики Татарстан в январе-декабре 2008 г. в работе проведена группировка необходимых исходных данных, расчет коэффициента доступности жилья и медианного коэффициента («Median Multiple» (табл. 1, табл. 2.).

Таблица 1

Расчет коэффициента доступности жилья в Республике Татарстан __на конец 2008 год._

Показатель Значение

1. Денежные доходы надушу населения в месяц, руб. 14456,12

2. Стоимость жилья на первичном рынке (все типы квартир) руб./кв.м. 34628,28

3. Стоимость жилья на вторичном рынке (все типы квартир) руб./кв.м. 38076,49

4. Средняя рыночная стоимость стандартной квартиры (54 м2), тыс. руб. 1963,029

5.Средний годовой доход семьи тыс. руб. 520,42

6. Коэффициент доступности жилья 3,8

При расчете индекса (медианного коэффициента) доступности жилья не было возможности получить точные данные о медианной стоимости жилья, поэтому были использованы максимально приближенные, на наш взгляд, показатели: площадь медианного типа жилья, и средняя стоимость медианного жилья. Невзирая на различия, расчет данного показателя осуществлен в соответствии с теми же принципами, что и обзор Annual Demographia International Housing Affordability.

Таблица 2

Расчет индекса доступности жилья «Median Multiple» в _Республике Татарстан за 2008 год_

Показатель Значение

1. Распределение населения по размеру среднедушевого доходов, доход 8000,1-10000 рублей в месяц, доля в%2 46,2

2. Медианный доход домохозяйства из 3-х членов, тыс. руб. 350,649

3. Площадь медианного типа жилья, кв.м. 45,9

4. Стоимость типового жилья на вторичном рынке, руб./кв.м. 37808,64

5. Средняя стоимость медианного жилья, тыс.руб. 1735,417

6. Индекс («медианный коэффициент») доступности жилья, «Median Multiple» 4,95

На наш взгляд, соблюдение этих методологических принципов позволяет дать некоторую условную оценку полученному значению в сравнении с международными рынками. Таким образом, исходя из международной классификации, рынок жилья в Татарстане характеризуется как «опасно недоступный» (Seriously Unaffordable).

В международном рейтинге близкими к данному уровню индекса характеризуются такие города как: №1903 Санта-Барбара (США, Калифорния) - 4,8;

2 Состав и использование денежных доходов населения Республики Татарстан. http://www.tatstat.ru/digital/regionl2/default.aspx

3 № 190 ... и.т.д. обозначает порядковый номер в международном рейтинге, который составлен по признаку уменьшения доступности жилья. 5th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2009 Ratings for Metropolitan Markets// http://www.demographia.com. page 32.

№195 Портленд (США, Орегон) - 4,9; №199 Глазго (Великобритания, Шотландия) - 5,0.

В условиях глобализации мировой экономики, оценка показателей развития рынков недвижимости в развитых зарубежных странах должна способствовать определению направлений и тенденций развития рынка недвижимости в России, а использование несопоставимых оценок лишь вуалирует существенное отставание отечественного рынка от уровня развитых стран.

3. Особенности государственного регулирования рынка недвижимости в условиях отечественной экономики.

Особенностями государственного регулирования рынка недвижимости в условиях отечественной экономики являются: а) излишняя административная регламентация рынка недвижимости, как значимого элемента всей экономической системы; б) создание институтов инфраструктуры рынка «сверху», по инициативе государства; в) региональный характер рынков (стационарность объектов недвижимости) значительно влияют на регламентацию и управляемость сферы недвижимости в целом, негативно влияя на конкурентоспособность участников и показатели эффективности развития рынка недвижимости.

В процессе изучения государственного регулирования рынка недвижимости исследованы особенности функционирования государства в рыночной экономике с позиции институционального подхода. Изучено функционирование формальных и неформальных институтов и доказывается, что в ряде случаев неформальные институты оказывают негативное влияние на развитие и эффективность рынка недвижимости. В диссертационной работе на основе исследования регламентации риэлтерской и строительной проектной деятельности сделан вывод о наличии излишней административной регламентации, уровень которой заметно сокращается в связи изменениями в законодательстве РФ.

Региональный характер рынков и стационарность объектов недвижимости на первый план выводят вопросы землепользования и градостроительную политику регионов. Одним из определяющих факторов развития каждого отдельного регионального рынка недвижимости становится деятельность мест-

ных (региональных) властей по управлению рынком недвижимости на подчиненной территории. Большинство аналитиков рынка отмечают целый ряд негативных характеристик такой деятельности: это и незаконное или неэффективное распределение земельных участков под застройку (как основная причина «точечной» застройки); создание конкурентных преимуществ аффилированным структурам в виде распределения государственных заказов и подрядов на строительство, а также многочисленные преференции при приватизации муниципального имущества.

4. Инвестиционная направленность развития рынка недвижимости в условиях недостаточного участия государства на современном этапе.

Инвестиционная направленность развития рынка недвижимости в последние годы явилась прямым следствием недостаточного участия государства в формировании и развитии рынка недвижимости. Известно, что возможности саморегулирования посредством ценового механизма на рынке недвижимости существенно ограничены. Дополнительным регулятором в этом случае должна являться система государственного воздействия на рынок недвижимости на местном и национальном уровнях.

Зависимость развития рынка от деятельности региональной власти нередко приводит к негативному влиянию административных интересов, разрушению конкурентной среды на первичном рынке недвижимости, что является дополнительным существенным фактором роста цен на недвижимость. Рост платежеспособного спроса населения вызвал адаптивные ожидания наиболее обеспеченной группы потребителей. Ожидания роста цен на недвижимость, например, только стимулировали дальнейший спрос, увеличивая нормы прибыли действующих участников, и привлекая новых потенциальных инвесторов. Такая ситуация сложилась в крупных городах России (и особенно столичных городах) в период 2005-2007 годов, когда рост цен на отдельных сегментах рынка недвижимости достигал 100% годовых и выше. Волнообразные тенденции роста стоимости жилья в России за последние 5-6 лет имеют и другую характерную особенность.

До начала 2000-х годов рост объема и стоимости рынка был вызван преимущественно неудовлетворенным спросом на жилье как на функциональный объект (проживания). Следующий этап роста цен вызван во многом спросом на жилье как на инвестиционный товар. Согласно экспертным оценкам специалистов риэлторских компаний, за 2008 год в Москве примерно 30% сделок по приобретению жилья были обусловлены стремлением граждан выгодно вложить имеющиеся денежные средства. В данном случае спрос на жилую недвижимость подпитывается переходом средств инвесторов с рынка капитала на рынок жилья, вызванным снижением доходности на финансовом рынке.

5. Основные различия в методах и направлениях финансово-кредитного регулирования рынка недвижимости в России и за рубежом.

Статистика показывает, что наиболее динамичное развитие ипотечное кредитование приобрело в США во второй половине XX века. Объем задолженности по ипотечным кредитам в США существенно превышает аналогичный показатель в странах Европы. При этом более половины этой задолженности финансируется за счет выпускаемых ипотечных ценных бумаг, т.е. более половины всех ресурсов для предоставления долгосрочных кредитов населению привлекается от институциональных и частных инвесторов. Перелив капитала осуществляется не только в финансовой сфере (с фондового рынка в систему кредитования), но и в географическом разрезе, когда регионы, нуждающиеся в долгосрочных кредитных ресурсах, привлекают средства из регионов, где они в избытке. Чрезвычайно мобильный и эффективный фондовый рынок США позволяет привлекать частные инвестиции в сферу недвижимости и ипотечного кредитования.

Основной причиной кризиса на ипотечном рынке США стало низкое качество обеспечения и андеррайтинга потенциальных заемщиков. Неквалифицированная оценка рисков повлекла за собой дефолты и кризисные явления как для финансовой системы США, так и для мировых фондовых рынков. Убытки, полученные по результатам 2008-2009 годов крупнейшими ипотечными агент-

ствами США, являются наихудшими показателями за всю историю их существования.

Кризис на американском ипотечном рынке одновременно вылился в кризис ликвидности на международных рынках капитала, что негативно отразилось и на экономической ситуации в России. Особенностью финансового регулирования рынка недвижимости в нашей стране является то, что масштабы секьюритизации ипотечных долгов здесь минимальны, а велика зависимость банковских активов от международных финансовых ресурсов. Этим объясняются повышение стоимости ипотечного кредитования, сокращение объемов секьюритизации ипотеки, почти полная приостановка ипотечного кредитования рядом российских коммерческих банков с началом финансового кризиса.

6. Основные направления совершенствования финансово-кредитного регулирования в России на современном этапе.

Предлагается ввести ряд законодательных и институциональных изменений по совершенствованию механизмов ипотечного кредитования. Данные изменения направлены на упрощение процедуры выпуска ценных бумаг, снижение издержек на выпуск ипотечных ценных бумаг и расширение возможностей инвестирования в ипотечные ценные бумаги средств пенсионных накоплений. Другим элементом совершенствования финансово-кредитного регулирования рынка недвижимости в России является скорейшее принятие и ввод в действие федерального закона «О строительных сберегательных кассах». Реализация данных законов финансирования жилищного строительства будет способствовать эффективному развитию системы ипотечного кредитования за счет использования накопленных средств населения.

Система стройсбережений является достаточно замкнутой, которая, с одной стороны предусматривает предварительное накопление стройсбережений, а с другой стороны гарантирует своим вкладчикам возможность кредитования под фиксированный процент более низкого уровня по сравнению с традиционной ипотекой. Благодаря принципу строгой специализации стройсберкасс клиентам предлагается продукт, не зависящий от колебаний рынка капитала и со-

метающий в себе накопление сбережений и кредитование. Изучение опыта развития и функционирования стройсберкасс в Германии показывает, что принцип строгой специализации, применяющийся в течение многих лет, способствовал формированию достаточно крупных коллективов вкладчиков, что при ограниченной марже обеспечило довольно низкий уровень административных расходов и высокую эффективность основной деятельности.

7. Совершенствование государственных жилищных проектов на основе комплексного и системного планирования развития территорий.

Предложены меры организационного, законодательного и институционального характера, направленные на комплексное и системное планирование развития территорий, в том числе используя преимущества малоэтажного строительства. Целесообразно, чтобы предлагаемые меры осуществлялись в рамках совершенствования государственных жилищных проектов, что обеспечило бы их скорейшую реализацию.

Для эффективного функционирования сферы недвижимости в РФ необходимы разработка и законодательное оформление системы ленд-девелопмента (территориального развития). В рыночных условиях частный девелопер способствует развитию только тех элементов территории или окружения, которые важны для его будущих жителей, и потенциально повышают стоимость его товара (объектов). Наличие концепций развития территорий, (когда системно спроектированы и построены коммуникации и дороги, известны перспективы дальнейшего освоения района), является фактором, снижающим потенциальные коррупционные отношения между застройщиками и муниципальной властью, и обоснованно повышающими стоимость земельного участка под застройку. Информационная обеспеченность застройщиков о перспективах развития территорий, подготовка земель к строительству упорядочивают строительный процесс и систематизируют развитие территорий, поскольку, именно местные власти, а не частные компании, должны решать, как будет развиваться город, район или отдельная улица.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В условиях мирового экономического кризиса эффективное функционирование рынка недвижимости не может происходить без участия государства.

В ходе проведенного диссертационного исследования дана сущностная характеристика и обоснована объективная необходимость государственного регулирования рынка недвижимости. Это позволило не только выявить особенности государственного регулирования рынка недвижимости в современных условиях, определить основные различия в регулировании рынка недвижимости в России и за рубежом, но и разработать рекомендации по совершенствованию государственных жилищных проектов, а также обосновать основные направления совершенствования финансово-кредитного регулирования российского рынка недвижимости на современном этапе развития экономики.

СПИСОК ПУБЛИКАЦИЙ АВТОРА ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Публикации в изданиях, рекомендованных ВАК

1. Нурыйхметова С.М. Теоретические основы регулирования рынка недвижимости в современных условиях [Текст] / С.М. Нурыйахметова // Экономический вестник Республики Татарстан. - 2009. - №3. - С.142-146. -0,3 п.л.

2. Нурыйахметова С.М. Совершенствование государственного регулирования рынка недвижимости [Текст] / С.М. Нурыйахметова // Вестник Казанского аграрного университета. - 2009. - №4(14). - С.68-71. - 0,25 п.л.

Публикации в других изданиях

3. Нурыйахметова С.М. Особенности рынков недвижимости и закономерности их развития [Текст] / С.М. Нурыйахметова // Материалы научной сессии ученых по итогам 2007 г. - Альметьевск: АГНИ, 2008. - С. 172-177,-0,4пл.

4. Нурыйахметова С.М. Методы и инструменты государственного регулирования рынка недвижимости [Текст] / С.М. Нурыйахметова // Ученые записки, том 6. - Альметьевск: АГНИ, 2008. - С.239-241. - 0,2 п.л.

5. Нурыйахметова С.М. Стратегия долгосрочной государственной политики на рынке недвижимости [Текст] / С.М. Нурыйахметова // Известия ВУЗов.

Нефть и газ. - 2008. - №6. - С. 117-122. - 0,4 п.л.

6. Нурыйахметова С.М. Государственное регулирование риелторской деятельности на рынке недвижимости [Текст] / С.М. Нурыйахметова // Актуальные проблемы экономики и права. - 2009. - №2(10). - С.82-85. - 0,2 п.л.

7. Нурыйахметова С.М. Перспективы развития рынка девелоперских услуг в России [Текст] / С.М. Нурыйахметова // Материалы научной сессии ученых по итогам 2008 г. - Альметьевск: АГНИ, 2009.-С. 186-188.-ОД пл.

8. Нурыйахметова С.М. Жилищный индекс Джини - как инструментарий оценки имущественной дифференциации населения [Текст] / С.М. Нурыйахметова // Экономика и управление: проблемы развития: материалы международной научно-практической конференции. - Волгоград: Волгоградское научное издательство, 2009 г. - С.143-144.-0,12 пл.

Подписано к печати 10.03.2010. Формат 60x84 1/16. Объем 1,5 п.л. Заказ № 29. Тираж 100 экз.

Типография КГФЭИ. 420012. Казань, ул. Бутлерова, 4.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Нурыйахметова, Светлана Мазгутовна

Введение

Глава 1. Теоретические и методологические аспекты государственного регулирования рынка недвижимости

1.1. Сущностная характеристика и объективная необходимость государственного регулирования рынка недвижимости

1.2. Цели и особенности государственного регулирования рынка недвижимости

1.3. Современные тенденции развития российского рынка недвижимости

Глава 2. Основные направления совершенствования государственного регулирования рынка недвижимости

2.1. Институциональная среда формирования рынка недвижимости на современном этапе развития экономики

2.2. Совершенствование финансово-кредитного регулирования рынка недвижимости

2.3. Государственные жилищные проекты как один из элементов регулирования рынка недвижимости 140 Заключение 166 Список литературы 173 Приложения

Диссертация: введение по экономике, на тему "Государственное регулирование рынка недвижимости"

Актуальность темы исследования. Одним из неотъемлемых условий эффективного функционирования экономики в национальном масштабе является высокий уровень развития рынка недвижимости. Наличие развитой сферы недвижимости способствует во многом реализации одного из основных принципов рыночной экономики - индивидуальной обособленности и свободе хозяйственной деятельности экономических агентов, а также созданию благоприятных условий для существования и воспроизводства производительных сил общества.

Теоретическая и практическая значимость проблемы государственного регулирования рынка недвижимости в России, ее недостаточная разработанность применительно к современным условиям функционирования данного рынка, а также целесообразность системного и комплексного исследования предопределили выбор темы диссертационной работы и круг рассматриваемых в ней вопросов.

Сравнительно недолгая история становления и развития рынка недвижимости на современном этапе во многом обуславливает его недостаточную изученность и фактическое отсутствие адекватных (эффективных) подходов к его регулированию. Рынок недвижимости начал формироваться и получил наиболее динамичное, отчасти стихийное развитие в переходный период к рыночной экономике. Возможность анализа текущего состояния рынка недвижимости, изучение тенденцией его развития и наиболее эффективных направлений государственного регулирования мы считаем очень важными предпосылками данного исследования. Все большая интеграция российской экономики в мировое хозяйство оказывает значительное влияние на развитие отечественного рынка недвижимости. Данное положение во многом объясняет необходимость исследования рынка недвижимости и складывающихся тенденций государственного воздействия на развитие сферы недвижимости за рубежом.

Актуальность исследования также обусловлена несовершенством имеющихся законодательных и институциональных элементов государственного регулирования сферы недвижимости. Так, например, с одной стороны, катастрофически медленно принимаются отдельные законодательные акты, стимулирующие развитие сферы недвижимости, а с другой, государственные жилищные программы при обоснованной постановке целей и задач имеют крайне слабое техническое и нормативное обеспечение, что во многом объясняет отсутствие значимых фактических результатов.

Степень разработанности проблемы. Источниками диссертационного исследования послужили работы российских и зарубежных ученых.

Исследование недвижимости в историческом аспекте определено преимущественно земледельческим укладом экономики. Многие представители классической школы - Д.Риккардо, А.Смит, К.Маркс, Ф.Кенэ - изучали главенствующую роль земли в общественном производстве. Работы авторов, исследовавших историю права (И.А. Покровский) обосновывают взаимосвязь между историческим развитием недвижимого < имущества и функционированием института собственности в современных европейских правовых системах.

Изучению особенностей становления и развития рынка недвижимости посвящены фундаментальные исследования современных российских ученых, таких как: А.Н.Асаул, И.Т.Балабанов, О.Э.Бессонова, Н.В.Васильева, В.В.Горемыкин, С.В.Грибовский, С.Н.Максимов, Е.С.Озеров, Л.А.Сивкова, Г.М.Стерник и другие

Отдельные аспекты функционирования и развития отраслевых рынков (в том числе и рынка недвижимости) на основе институциональной -и неоинституциональной теории, были исследованы в работах Р. Коуза, Д.Норта, В.В.Радаева, Р.М.Нуреева, А.В.Алексеева, Е.С.Балабанова, А.Н.Олейника, А.Е.Шаститко.

Высокой научно-практической значимостью характеризуется развитие методологии оценки недвижимости. К данному направлению относятся работы современных российских и зарубежных специалистов, таких как:

B.В.Григорьев, Е.И.Тарасевич, М.А.Федотова, А.В.Черняк, Генри С.Харрисон, Дж. П.Фридман, Ч.Вюртзебах, В.Гэлати, Дж.Аллавэй, Р.Кайл. Перечисленные российские авторы внесли существенный вклад в адаптацию общепринятых мировых основ оценки к современным отечественным условиям.

Исследованию финансово-кредитных и социальных аспектов регулирования рынка недвижимости посвящены работы таких российских ученых как: Н.Б.Косарева^ А.Б.Копейкин, А.А.Туманов, Н.Н.Рогожина,

C.Б.Сиваев, Э.К.Трутнев, В.Ю.Прокофьев и другие.

Цель и задачи исследования. Основной целью диссертационной работы является исследование процесса развития рынка недвижимости и определение главных направлений, где государственное регулирование рынка недвижимости было бы более эффективным. Для достижения указанной цели в процессе исследования были поставлены следующие задачи:

- исследование сущности понятия недвижимость, научной классификации ее базовых (основных) свойств, влияющих на функционирование и развитие рынка;

- анализ отечественных и международных методик оценки показателей уровня развития рынка недвижимости и показателей доступности жилья;

- определение основных направлений и особенностей государственного регулирования рынка недвижимости в современных условиях;

- изучение инструментов государственного регулирования ипотечного кредитования, а также методов привлечения финансовых ресурсов на рынок недвижимости, значительно повышающих эффективность его функционирования; исследование методов государственного стимулирования' финансирования жилищного развития, альтернативных ипотеке;

- изучение результатов реализации национальных жилищных проектов (программ) и разработка рекомендаций по их совершенствованию.

Объектом исследования является рынок недвижимости, а также процесс его функционирования и развития в условиях отечественной экономики.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе государственного регулирования рынка недвижимости в современных условиях.

Теоретическую и методологическую основу исследования составляют фундаментальные положения современной экономической теории, труды представителей отечественных и " зарубежных экономических школ. Теоретические положения и выводы, выдвинутые в диссертации, опираются на анализ фактического материала об особенностях государственного регулирования рынка недвижимости на современном этапе, исследовательские работы современных ученых в области становления и развития постэкономического общества, теоретические положения ведущих школ экономической теории. При реализации поставленных целей и задач применялись методы научной абстракции, индукции, дедукции, системного, логического, исторического, сравнительного и статистического анализа.

Информационную базу диссертационной работы составляют данные Госкомстата РФ и РТ, профессиональных аналитических агентств, зарубежных статистических источников, данные министерств и ведомств РФ, периодической печати и результаты различных социологических исследований.

Научная новизна диссертационной работы. Наиболее значимые результаты, полученные в ходе исследования и составляющие его научную новизну, сводятся к следующим положениям:

1. Обоснованы особенности функционирования недвижимости с точки зрения: ее материально-вещественной сущности, статуса недвижимости как товара, и статуса недвижимости как инвестиционно-финансового актива. К свойствам недвижимости как товара в данной работе отнесена специфика юридического оборота (движения) недвижимости, которая оказывает значительное влияние в целом на обращение недвижимого имущества, и обуславливает распространенное разделение и использование прав собственности (по типу, времени или отдельным элементам) в отношении недвижимости.

2. Установлено, что принятые в отечественной практике показатели уровня доступности жилья не соответствуют мировым методикам и не позволяют оценивать уровень развития рынка недвижимости в международном масштабе. Доступность жилья на рынках развитых стран предполагает использование медианных значений стоимости жилья и уровня доходов домохозяйств. В расчет берется показатель" «заработная плата или доход среднего человека», что принципиально расширяет сферу применения данного показателя счет нивелирования погрешностей, вызванных имущественным расслоением населения.

3. Выявлены особенности государственного регулирования рынка недвижимости в условиях отечественной экономики. Ими являются: а) излишняя административная регламентация рынка недвижимости, как значимого элемента всей экономической системы; б) создание институтов инфраструктуры рынка «сверху», по инициативе государства; в) региональный характер рынков (стационарность объектов недвижимости) значительно влияют на регламентацию и управляемость сферы недвижимости в целом.

4. Доказана инвестиционная направленность развития рынка недвижимости в условиях недостаточного участия государства в его формировании и развитии на современном этапе. Эффективность функционирования рынка недвижимости в значительной мере зависит от деятельности региональной власти. Это приводит к тому, что административные интересы влияют крайне негативно на исследуемый рынок, происходит разрушение конкурентной среды на первичном рынке недвижимости. Данная ситуация является дополнительным существенным фактором роста цен на недвижимость.

5. Определены основные различия в направлениях и методах финансово-кредитного регулирования рынка недвижимости в США, Европейских странах и в Российской Федерации. Особенностью финансового регулирования рынка недвижимости в России является то, что здесь масштабы секьюритизации ипотечных долгов минимальны, а велика зависимость банковских активов от международных финансовых ресурсов, что крайне негативно повлияло на финансовое регулирование рынка в период кризиса. Показано, как выявленные особенности влияют на регулирование рынка недвижимости в условиях мирового финансового кризиса.

6. Обоснованы основные направления совершенствования финансово-кредитного регулирования рынка недвижимости в России на современном этапе: а) введение ряда законодательных и институциональных изменений по совершенствованию механизмов ипотечного кредитования; б) принятие и ввод в действие федерального закона «О строительных сберегательных кассах». Реализация данных законов, касающихся финансирования жилищного строительства, является альтернативой ипотеке и имеет важное значение для эффективного развития системы ипотечного кредитования за счет использования накопленных средств населения.

7. Предложены меры организационного, законодательного и институционального характера, направленные на комплексное и системное планирование развития территорий, (в том числе используя преимущества малоэтажного строительства). Для эффективного функционирования сферы недвижимости в РФ необходимы разработка и законодательное оформление, системы ленд-девелопмента (территориального развития), которая будет способствовать упорядочению и регламентации взаимоотношений между застройщиками и региональными органами власти в распределении земельных участков под застройку.

Практическая и теоретическая значимость исследования во многом обусловлена его актуальностью и определяются тем, что результаты исследования могут быть использованы при обосновании и выборе направлений государственной политики в области регулирования рынка недвижимости в целях повышения эффективности его функционирования. Рассмотренные в данной работе вопросы могут являться методологической основой дальнейших исследований рынка недвижимости. Кроме того, в нашей работе содержатся разработанные конкретные рекомендации по совершенствованию административного, финансово-кредитного регулирования рынка недвижимости, и меры по совершенствованию реализуемых государственных жилищных программ.

Предложенные положения представленной диссертационной работы могут быть использованы при разработке, и осуществлении региональных инвестиционных проектов и программ целевого финансирования.

Выводы диссертации и некоторые положения данного исследования, целесообразно использовать в учебном процессе при изучении таких дисциплин как «Экономическая теория», «Институциональная экономика», «Экономика недвижимости».

Апробация диссертационной работы. Основные теоретические положения и практические выводы диссертационного исследования докладывались, обсуждались и получили одобрение на межвузовских и республиканских научно-практических конференциях в г. Казани, Альметьевске, Волгограде и др. По теме исследования опубликовано восемь научных работ общим объемом более двух печатных листов.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Нурыйахметова, Светлана Мазгутовна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе работы по данной теме определено, что сфера недвижимости является весьма объемным и недостаточно изученным объектом исследования для отечественной экономики, и поэтому область задач для ее изучения очень обширна. Изучение классификации свойств недвижимости было обусловлено особенностями ее функционирования. В данном случае приведено обоснование свойств недвижимости с точки зрения: ее материально-вещественной сущности, статуса недвижимости как товара, и статуса недвижимости как инвестиционно-финансового актива.

Материально-вещественную сущность недвижимости характеризуют такие особенности как: стационарность (иммобильностъ), уникальность, длительность создания и сроков службы зданий и сооружений. Специфические свойства недвижимости как товара включают в себя следующие элементы: низкая эластичность предложения объектов недвижимости; специфика жизненного цикла объектов; специфика налогообложения объектов недвижимости. К финансово-инвестиционным характеристикам недвижимости относят: низкую ликвидность и высокую устойчивость по отношению лс инфляции, гибкость условий финансирования; и необходимость осуществления текущих (эксплуатационных) расходов. Кроме того, в данном диссертационном исследовании к свойствам недвижимости как товара отнесена специфика юридического оборота (движения) недвижимости, которая оказывает значительное влияние на обращение недвижимого имущества и частичное использование прав собственности в отношении данного объекта.

Рынок недвижимости это сложная система оборота специфического товара — недвижимость, а также взаимосвязанных экономических и организационно-правовых - отношений, формирующихся . по поводу производства (строительства), обмена, распределения и потребления объектов недвижимой собственности или вещных прав на них. С его помощью реализуются и обычные классические функции простого товарного рынка: обеспечение свободы предпринимательства; информационное обеспечение спроса и предложения; рыночное посредничество - установление связей между продавцами и покупателями; формирование цен на объект данного рынка. Кроме того, рынок недвижимости характеризуется и особенными (специфическими) функциями, это: необходимость решения социальных потребностей населения; перераспределение инвестиций в нефинансовые активы.

К специфическим особенностям рынка-недвижимости, на наш взгляд, относятся: несбалансированность спроса и предложения в краткосрочном периоде; относительная „закрытость (недостаточная информационная обеспеченность); преимущественно олигополистический характер рынка; значительная доля государства как участника и регулятора данного рынка.

Во многом вышеперечисленными факторами обусловлена значительная доля государства как участника и регулятора данного рынка. Государство обязано регулировать баланс общественных интересов в экономике и обеспечивать социальную стабильность всех членов общества. Применительно к сфере недвижимости данные факты реализуются через следующие элементы: система законодательного регулирования рынка недвижимости; система регламентирующую права собственности (защиту прав собственности) на рынке недвижимости (регистрация недвижимости и кадастровый ' учёт); государственный сектор экономики как участник рынка недвижимости и участие государства в распределении (приватизации) недвижимости и земли; система реализации государственных социальных программ в жилищной сфере.

В сфере недвижимости существуют некоторые объективные особенности государственного влияния, которые во многом определяют направления, задачи и темпы его развития. Одной из основных целей государственного регулирования является стабилизация равновесия на этом рынке. С переходом к рыночным преобразованиям государство явилось инициатором разработки нормативной базы и создателем основных правил деятельности для участников рынка недвижимости. В связи с этим существует как достаточно жесткая административная регламентация рынка согласно устанавливаемым законодательством нормам, так и возможность чрезмерного влияния на рынок со стороны исполнительной власти. ' ."

Сформулированы основные задачи государственного регулирования рынка недвижимости в разрезе его отдельных сегментов. Так, например, для рынка недвижимости в сфере личного потребления основными задачами государственного участия являются: создание рыночных механизмов и инфраструктуры рынка, обеспечивающих доступность жилья и жилищных услуг для разных категорий населения; обеспечение условий для оборота жилой недвижимости и эффективное развитие имущественных отношений; создание условий для реализации контрольных функций в сфере инфраструктуры недвижимости, обеспечивающих стандарты безопасности жилья и жилищных услуг. Также здесь определены задачи государственного регулирования для сферы недвижимости производственного назначения и рынка земельных ресурсов.

Тесно взаимосвязанным вопросом с вышеуказанными задачами является организация развития территорий. Пока в нашей стране преимущественно частный капитал взял на себя функции планирования и развития территорий, что влечет за собой бессистемность и ассиметрию развития городов и населенных пунктов, многочисленные проблемы градостроительного проектирования. В рамках диссертационной работы проведено исследование двухуровневой организации системы ленд-девелопмента (территориального развития) в развитых странах. Преимуществами такой системы является предоставление застройщикам подготовленных земельных участков и информационная обеспеченность о состоянии и перспективах развития ближайшего окружения осваиваемой территории.

Определены особенности, влияющие на специфику административного регулирования рынка недвижимости с позиции институционального подхода. К таким особенностям относятся: излишняя административная регламентация рынка недвижимости, как значимого элемента всей экономической системы, а также создание институтов инфраструктуры рынка «сверху», по инициативе государства; а также тот факт, что стационарность объектов недвижимости и региональный характер рынков значительно влияют на регламентацию и управляемость сферы недвижимости в целом.: ;

Одним из определяющих факторов развития каждого отдельного . регионального рынка недвижимости становится деятельность местных властей по управлению рынком недвижимости на подчиненной территории. Можно выделить целый ряд негативных характеристик такой--деятельности: это и незаконное или неэффективное распределение земельных участков под застройку (как основная причина «точечной» застройки); и создание конкурентных преимуществ аффилированным структурам в виде распределения государственных заказов и подрядов на строительство,, а также многочисленные преференций при приватизации муниципального имущества и земли. Наблюдается деформализация экономических отношений на отдельных региональных рынках недвижимости. Это влечет к тому, что создание конкурентных преимуществ для аффилированных с властями компаний на рынке недвижимости в целом негативно влияет на развитие рынка, является; косвенным фактором увеличения издержек строительных и девелоперских организаций, и не способствует повышению инвестиционной привлекательности регионов.

В результате сравнительного анализа методики показателей доступности жилья и уровня развития рынка недвижимости сделан вывод, что недопустимо4 сравнивать значения показателей: коэффициента доступности жилья, рассчитанного по методике ФЦП «Жилище» с критериями доступности ООН (Habitat) - «медианным коэффициентом» «Median Multiple». Основное различие заключается в том, что при расчете «медианного коэффициента» (индекса) используются не средние, а медианные показатели доходов и стоимости недвижимости. Применительно к числителю исследуемых показателей это -«заработная плата или доход среднего человека», что существенно отличается от значений показателей «средний доход» или «средняя заработная плата».

По разным оценкам средние доходы в России значительно выше медианных доходов, причем данные различия варьируются от региона к региону. Наиболее высоким, (до 100% и более) такое отклонение отмечается в Москве, наименьшие различия (20, 30%) выявляются в регионах — получателях федеральных субсидий. Это означает, что использование значений средних доходов вместо медианных приводит к завышению официальных показателей доступности жилья по России, что влечет за собой искажение информационного обеспечения государственной " жилищной политики, планирования и реализации национального жилищного проекта, а также в целом негативно влияет на процессы государственного регулирования сферы недвижимости.

В последние десятилетия общемировой тенденцией является увеличение объемов вложения ресурсов в ипотечные операции с фондового рынка, снижение стоимости таких ресурсов позволили снизить стоимость ипотечных кредитов и расширить финансовые операции в жилищном секторе. Исследование развития ипотечного кредитования в нашей стране и за рубежом показало, что относительно низкий уровень ипотечного кредитования в России вполне объясним по ряду обоснованных экономических причин, а мировой финансовый кризис 2008-2009 гг. оказал разнонаправленное влияние на дальнейшее развитие и финансирование российского рынка недвижимости.

Экономические условия долгосрочного кредитования и их рефинансирования в нашей стране не позволяют увеличивать объемы выдачи кредитов любой ценой, а банки вынуждены реально оценивать все риски заемщика. Рынок ипотечных продуктов в достаточной мере стандартизирован и невелико количество предлагаемых ипотечных продуктов. Если на момент кризиса в США предлагалось порядка 700 различных ипотечных продуктов, то 95% ипотечных сделок в нашей стране - это кредиты с фиксированной ставкой от 5 до 30 лет с очень жестким андеррайтингом заемщика.

Американский опыт показывает, что особое внимание следует уделять риску уменьшения цены залога, поскольку цены на недвижимость не могут расти бесконечно. Современная государственная политика на финансовых рынках должна быть ориентирована на повышение ликвидности ипотечного рынка. В нашей работе рассмотрены законодательные и институциональные меры совершенствования механизмов ипотечного кредитования, предполагающие снижение издержек на выпуск ипотечных ценных бумаг и расширение возможностей рефинансирования жилищных кредитов. Так, - в частности государством уже определен порядок и начинает внедряться инвестирование в ипотечные ценные" бумаги средств пенсионных накоплений лиц, не воспользовавшихся правом выбора инвестиционного портфеля (так называемых «молчунов»). В диссертационной работе также определен ряд законодательных и институциональных изменений по совершенствованию механизмов ипотечного кредитования и внедрению методов государственного стимулирования финансирования жилищного развития.

В качестве альтернативных моделей финансирования жилищного развития в диссертации рассматривается система стройсбережений, суть < - -которой состоит в первичном накоплении денежных средств и получении права на долгосрочный кредит на приобретение или реконструкцию жилья с оговоренной низкой процентной ставкой. Изучен опыт становления и развития данной системы в странах западной и центральной Европы, которая остается стабильной в кризисных условиях неустойчивого финансового рынка. Система стройсбережений, которую все считали консервативной, проявляет сейчас присущие только ей сильные стороны. Она включает в себя защитные антикризисные механизмы, а такой сценарий, который наблюдался на рынке ипотечного кредитования в США, для европейских стран невозможен в силу объективных системно-организационных предпосылок.

Создание строительно-сберегательных касс в нашей стране должно способствовать эффективному развитию рыночной системы ипотечного кредитования за счет использования накопленных для улучшения жилищных условий средств населения. В российском законодательстве разработан и находится на рассмотрении с 2006 года проект "О строительно-сберегательных кассах". По нашему мнению, скорейшее принятие данного законопроекта и введение деятельности строительных сберегательных касс могут стать мощным элементом сбережения и формирования менталитета среднего класса у российского населения. При этом средства, собранные ССК, будут инвестироваться в новое строительство, благодаря чему вырастут объемы вводимого жилья, и появится вероятность стабилизации роста цен на рынке недвижимости.

Одним из инструментов государственного" "регулирования рынка недвижимости является национальный жилищный проект (и входящие в него подпрограммы), который предполагает развитие правовой базы, бюджетную и организационную поддержку расширения спроса и предложения на рынке жилья и выполнения государственных обязательств по обеспечению жильем определенных категорий граждан. Анализ реализации данных программ определил недостатки организационного и методического характера, не позволивших достичь намеченных результатов. Более эффективной реализации-национальных жилищных- проектов должны способствовать меры организационного, законодательного и методического характера, направленные на комплексное и системное развитие территорий; снижение административных барьеров в жилищном строительстве и развитие конкуренции на строительном рынке; привлечение кредитных и инвестиционных ресурсов для обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой.