Формирование системы управления земельными ресурсами малого города тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование системы управления земельными ресурсами малого города"

На правах рукописи УДК 332 (571.151-25) Г 138

Газу кипа Юлия Геннадьевна

ФОРМИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ МАЛОГО ГОРОДА

(НА ПРИМЕРЕ Г. ГОРНО-АЛТАЙСКА)

Специальность 08.00.05 -экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Горно-Алтайск 2003

Диссертация выполнена на кафедре экономической теории и национальной экономики Горно-Алтайского государственного университета. Научный руководитель: доктор экономических наук,

профессор Беляев Виктор Иванович Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Шушарин Александр Леонидович доктор технических наук, профессор Оскорбин Николай Михайлович Ведущая организация: Алтайский государственный технический

университет

Защита состоится 24 декабря 2003 года в 15 часов на заседании регионального диссертационного совета ДМ 212.005.05 в Алтайском государственном университете по адресу: 656049 г. Барнаул, ул. Димитрова, 66, Малый зал.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Алтайского государственного университета по адресу: 656049 г. Барнаул, пр. Ленина, 61.

Автореферат разослан 24 ноября 2003 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета

к. э. н., доцент Н. Соколова

2©оЗ-А 1

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Управление земельными отношениями и земельными ресурсами является новой задачей для муниципальных властей. Органы местного самоуправления в рыночной экономике играют двойную роль. С одной стороны, они активно формируют рыночную среду путем издания нормативных актов, обязательных для всех субъектов земельных отношений, с другой - выполняют хозяйственные и социально-экономические функции, выступая в земельных отношениях в качестве одного из участников. Это и определяет необходимость существенного повышения эффективности системы управления земельными ресурсами.

Формирование системы управления земельными ресурсами в малых городах России напрямую зависит от решения ряда теоретических и организационно-экономических проблем.

Одной из актуальных проблем землепользования является проблема рационального сочетания интересов всех участников земельных отношений (органов государственной и муниципальной власти, землевладельцев, землепользователей). Много проблем вызывает особое положение земли как объекта природы, хозяйствования, управления и экономической деятельности, необходимость совершенствования земельных отношений и повышения эффективности землепользования. Из-за дефицитности земельных ресурсов и недостатка финансовых средств, вышеназванные проблемы для малых городов являются более насущными и трудно разрешимыми.

Проводимые на современном этапе земельные преобразования требуют совершенствования системы управления земельными ресурсами, системы качественной и экономической оценки земель и т.д. Острота земельных отношений выдвигает их в качестве основного направления экономической и социальной политики государства, что определяет народнохозяйственную значимость эффективного управления земельными ресурсами.

Степень изученности вопроса. Отдельные аспекты проблем регулирования земельных отношений, управления земельными ресурсами, функционирования земельного оынка, создания земель-

ного кадастра и экономической оценки земли рассмотрены в работах российских и зарубежных ученых: С. В. Бороздина, А. А. Варламова, С. Н. Волкова, С. И. Кабаковой, Н. Н. Клюева, Н. В. Комова, С. И. Носова, Н. Ордуэя, Н. М. Оскорбина, А. П. Ромма, А. О'Саливана, Г. Сахарова, А. А. Сегединова, А. В. Сево-стьянова, А. П. Сизова, Ю. А. Полякова, Д. Фридмана, JI. М. Шо-доевой, А. JI. Шушарина, Дж. К. Эккерта и др.

Проблемы управления земельными ресурсами и формирования структуры органов управления с учетом современных особен-• ностей России изучались В.Б. Зотовым, Л.Т. Ибрагимова, A.A. Козловым, Р.Т. Нагаевым, A.B. Рудневым и др. Однако, обосновывая разные подходы к решению проблемы формирования системы управления земельными ресурсами, они не снимали актуальности её решения для условий малого города, хотя и давали определенные ориентиры.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методических положений формирования системы управления земельными ре-сурсамиимаяою города.

Достижение поставленной цели предполагает постановку и решение следующих задач:

1) изучение:

• сложившейся системы управления земельными отношениями в г. Горно-Алтайске, выделение существенных для настоящего исследования элементов этой системы;

• соответствия сложившейся системы земельных отношений рыночным условиям и задачам полноценного удовлетворения интересов всех участников земельных отношений;

2)разработка:

• усовершенствованной системы управления земельными ресурсами для малых городов;

• методики экономической оценки земель в малых городах;

• методики формирования стратегии землепользования для малых городов;

3) внесение предложений по совершенствованию механизмов управления земельными отношениями в городах, адекватных тре-

W? 1

бованиям участников земельных отношений и условиям рыночной экономики для охраны и повышения эффективности использования земельных ресурсов.

Объект исследования - земельные ресурсы г. Горно-Алтайска. Предметом исследования явились организационные, экономические, социальные и другие аспекты управления земельными ресурсами малого города.

Методология исследования. Методологической и теоретической базой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные проблемам управления земельными ресурсами, экономической оценки земель поселений, включая материалы научно-практических конференций, статьи в научных сборниках и журналах.

При работе над диссертацией использованы как общенаучные методы: анализа и синтеза, индукции и дедукции, экспертных оценок, расчетно-конструктивный; так и специальные: статистико-экономического анализа (сопоставления, экстраполяции и т. д.), подходы и методы оценки бизнеса (сравнения продаж, капитализации денежных потоков и т. д.) и др.

Научная новизна диссертации заключается в доказательстве необходимости и возможности управления городскими земельными ресурсами на основе их экономической оценки; в разработке системы мер, направленных на повышение эффективности использования городских земель в рыночных условиях.

Элементы научной новизны состоят в следующем:

1. Уточнены и развиты отдельные аспекты теории управления земельными ресурсами городов с учетом зарубежного опыта и требований экономических законов рыночной экономики в условиях Российской Федерации: установлены элементы зарубежного опыта управления землепользованием, применимые для России; предложена классификация теорий экономической оценки земель поселений и обоснована целесообразность применения «потребительского» подхода и др.

2. Разработана методика формулирования и обоснования стратегии землепользования на основе комплексной экономической оценки земель.

3. Предложены мероприятия по совершенствованию системы управления землепользованием в малых городах России: разработаны направления модернизации структуры и информационного содержания государственного земельного кадастра поселений; определен порядок проведения и предложен механизм использования результатов мониторинга земельного фонда в малых городах; предложены направления повышения эффективности землеустройства.

4. Разработана классификация факторов, оказывающих влияние на стоимость земель в г. Горно-Алтайске.

5. Разработана методика экономической оценки земель малых городов с использованием ценового зонирования.

Практическая значимость результатов исследования заключается в обобщении и решении ряда проблем управления земельными ресурсами в малых городах, экономической оценки земель поселений. Результаты исследования формируют практическую основу по проведению комплексной экономической оценки земель поселений, управлению земельными ресурсами в малых городах^. Предложения, изложенные е диссертации, использовались при оценке земель в г. Горно-Алтайске по Методике государственной кадастровой оценки земель поселений, при управлении земельными ресурсами в г. Горно-Алтайске и нашли свое воплощение в «Стратегии развития г. Горно-Алтайска до 2005 г.», в ряде решений по управлению землепользованием на территории города.

Основные положения исследования, выносимые на защиту:

Первое. Базовым элементом системы управления земельными ресурсами должна стать комплексная экономическая оценка земель поселений.

Второе. Комплексную экономическую оценку земель малых городов целесообразно производить по методике «потребительского» класса, в основе которой лежат стоимостные соизмерители.

Третье. Разработку стратегического плана землепользования целесообразно производить в следующем порядке: стратегический анализ; целеполагание; разработка базовой стратегии; выявление ресурсов; разработка функциональных стратегий (градост-

роительной, экологической, экономической, организационной); землеустроительные действия и контроль за результатами.

Достоверность выводов и предложений подтверждается расчетами, логикой обоснования, опирающейся на данные отечественных и зарубежных источников, опытом управления земельными ресурсами г. Горно-Алтайска, применением современных методов экономических исследований.

Апробация и реализация результатов исследования. Основные положения диссертации доложены на трех научно-практических конференциях, проходивших в г. Горно-Алтайске: внутриву-зовской конференции «Проблемы социально-экономического и экологического развития Республики Алтай: состояние и перспективы» (апрель 2001 г.), межрегиональных конференциях «Управление регионом: тенденции, закономерности, проблемы» (июль 2002 г. и июль 2003 г.); а также на симпозиуме «Стратегия трансформации экономики и проблемы менеджмента», проходившем в г. Барнауле (сентябрь 2001 г.). Результаты исследования обсуждались со специалистами Томского государственного университета в ходе стажировки по ФЦП «Интеграция» (октябрь 2003 г.).

Кроме того, материалы диссертации были использованы при проведении оценочных работ по «Методике государственной оценке земель поселений» в г. Горно-Алтайске (Справка об использовании результатов); при разработке «Стратегии социально-экономического развития г. Горно-Алтайска до 2005г.» (2001 г.) и написании монографии «Стратегия социально-экономического раз, вития региона» (2002 г.).

х Результаты проведенных исследований используются в учеб-

ном процессе при подготовке студентов по специальностям «Менеджмент» и «Национальная экономика».

Публикации. По теме диссертации опубликовано шесть работ.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемых источников и литературы, одиннадцати приложений. Основное содержание изложено на 167 страницах, включая 12 таблиц, 6 рисунков. Библиографический список насчитывает 144 источника.

Введение

Глава 1. Теоретические и методологические основы формирования системы управления земельными ресурсами

1.1. Земля в системе городского хозяйства

1.2. Особенности управления земельными ресурсам в зарубежных странах

1.3. Формирование системы управления земельным фондом муниципального образования в Российской Федерации

1.4. Классификация теорий экономической оценки городских земель

ГЛАВА 2. Анализ и совершенствование системы управления земельными ресурсами г. Горно-Алтайска

2.1. Анализ и проектирование процесса стратегического планирования землепользования для г. Горно-Алтайска

2.2. Анализ и совершенствование структуры и информационного содержания государственного земельного кадастра

2.3. Анализ и совершенствование мониторинга земель в г. Горно-Алтайске

7Ж7 Разработка направлений развития землеустройства для г. Горно-Алтайска

2.5. Анализ применения Методики государственной кадастровой оценки земель поселений в г. Горно-Алтайске

Глава 3. Формирование стратегии управления земельными отношениями для г. Горно-Алтайска

Заключение

II. СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность проблемы, охарактеризована степень ее изученности, обозначены цель и задачи, поставленные при выполнении работы, изложены теоретические и методологические основы исследования, определены его предмет и объект, заявлены научная новизна и практическая значимость.

В первой главе «Теоретические и методологические основы формирования системы управления земельными ресурсами» подчеркивается, что муниципальное образование в РФ должно существовать как независимый хозяйственный субъект, решающий за-

8

дачи местного значения. В арсенале органов исполнительной власти, как правило, есть небогатый выбор путей для решения стоящих перед ними проблем. Обычно администрации городов прибегают к повышению налогов или к сокращению масштабов взятых на себя бюджетных обязательств. Редко когда в качестве третьего пути выбирается повышение эффективности управления государственной и муниципальной собственностью.

В данной части работы дается обоснование, что земля в городе не является ни средством производства, ни орудием труда, но она есть несущая часть единой сложной поселенческой системы » с ее многочисленным населением, промышленностью и инфра-

структурой. Земля в городах реально выступает как «территория под застройку».

Управление земельными отношениями, как и любой другой вид управленческих отношений, складывается в рамках определенной системы. В настоящее время в Российской Федерации идет процесс формирования системы управления земельными ресурсами. Проанализировав системы управления землепользованием в развитых с гранах, мы выделили элементы, целесообразные для применения в России: сочегание государственной и частной собственности на землю (предпочтительно развитие арендных отношений); дифференциация ставок платы за землю для различных землепользователей; существенные различия в размерах ставок между земельным налогом и арендной платой; установление платы за землю в процентах от рыночной стоимости земли; опреде-<» ление размера ставки в зависимости от потребности городского

1 бюджета и др.

г Изучив земельные отношения развитых стран и принципы

построения систем, мы пришли к выводу, что система управления землепользованием является открытой и сложной, так как на земельные отношения оказывают влияние экономические, политические, социачьные, культурные, экологические, религиозные, правовые, технологические и образовательные процессы, происходящие в мире, стране, регионе и отдельном городе.

По нашему мнению, система управления земельными ресурсами муниципалитета включает в себя такие функции, как стратегическое планирование, мониторинг, ведение земельного кадаст-

ра, землеустройство, комплексная экономическая оценка земли.

На основе анализа зарубежного опыта и изучения теоретических и методологических основ управления земельными ресурсами мы пришли к выводу, что глобальной целью системы управления землепользованием должно стать повышение рыночной стоимости земельных ресурсов территории. Целями второго порядка, которые обеспечивают достижение глобальной цели, являются: технократические цели (повышение доходов от земельных ресурсов, улучшение градостроительного облика города, обеспечение всех отраслей экономики и населения земельными ресурсами, максимальное сохранение природного ландшафта) и социальные цели (поддержание экологического равновесия территории, воспроизводство здорового поколения).

Для достижения поставленных целей автор предлагает в качестве базового элемента включить в систему управления подсистему комплексной экономической оценки земель поселений. Следовательно, необходимо выбрать методику оценки, которая позволит приблизить результат оценочных работ к реальной рыночной ситуации.

Методики массовой оценки земель в России можно разделить на три класса: «затратные» методики; «потребительские» методики; «рентные» методики. «Затратные» исходят из того, что стоимость земельного участка складывается из издержек, произведенных на его обустройство. Проанализировав затратные методики С. И. Кобаковой и А. А. Сегединова, В. А. Щеглова и И. А. Пор-тянского, ЦНИИП Градостроительства, мы пришли к выводу, что «затратный» подход к комплексной экономической оценке земель таит в себе серьезные проблемы и противоречия. Во-первых, согласно затратным методикам, цена земельного участка выше там, где были осуществлены большие капиталовложения. Практика работы автора показывает, что чем меньше земельный участок пользуется спросом, тем больше вложений требуется в его обустройство. Во-вторых, прохождение по участку транзитных магистральных сетей заведомо не увеличивает стоимость земли, а уменьшает ее, так как создает серьезные трудности в строительстве на участке. В-третьих, имеющиеся на участке сети востребуются застройщиком далеко не всегда в полном объеме: он готов оплачи-

вать лишь те из них, которые ему требуются для обеспечения его деятельности.

Большинство используемых методик «потребительского» класса осуществляют сведение разнокачественных факторов, влияющих на оценку земель, в балльной форме, с помощью взвешивающих и поправочных коэффициентов. Основной недостаток такого подхода, по нашему мнению, - его субъективность, поскольку приписывание факторам оценки тех или иных баллов основано на экспертных представлениях авторов. Разумеется, не существует методик, полностью свободных от экспертных оценок и представлений, но сведение их роли в расчетах к минимуму, уменьшение числа параметров, оцениваемых экспертно, весьма желательно. Мы думаем, что это возможно, если взвешивание факторов ведется в наиболее естественной и объективной форме - стоимостной, так как деньги - единственный всеобщий эквивалент.

В последнее время стал активно разрабатываться третий класс методик массовой оценки земель, который можно назвать «рентными» моделями. Согласно данным теориям, стоимость земли определяет доход (рента), который получает землепользователь. Авторы таких методик вообще отказались от массовой оценки земель поселений в классическом понимании этого определения, а использовали идею взимания гюучастковых сборов, рассчитанных на основе земельной ренты. Данный подход, как нам думается, обладает следующими достоинствами. Во-первых, упрощение налогообложения путем введения единого налога-земельной ренты. Во-вторых, данная система поощряет рациональное землепользование. Наряду с очевидными достоинствами данные методики, по нашему мнению, не свободны и от некоторых недостатков. В социальном аспекте недостаток этих систем исходит из реальности, когда достаточно большая группа горожан, причем с низким уровнем жизни, проживает в неблагоустроенных частных домах, в то время как благоустроенные «высотки» имеют большую плотность заселения территории. В разрезе различных отраслей деятельности народного хозяйства без дифференциации налога по отраслям возникает неравенство субъектов налогообложения. С точки зрения инвестиционной политики, при отказе от налогообложения доходов весьма вероятно «перекачивание» при-

11

были из одних территорий в те, где земельный налог значительно меньше.

Таким образом, все три класса методик оценки имеют как положительные, так и отрицательные моменты и не дают точной оценки рыночной стоимости земель. Поскольку других нет, современный этап развития методик массовой оценки территории городов России опирается на «потребительскую» модель.

«Потребительские» методики дают более приближенную к рыночной оценку стоимости земель, так как в их основе лежат (

реальные цены сделок с земельными участками. Предлагаем при оценке городских территорий использовать «потребительскую» модель, основанную на ценовом зонировании.

Во второй главе «Анализ и совершенствование системы управления земельными ресурсами г. Горно-Алтайска» проведен анализ выполнения функций управления земельными ресурсами в г. Горно-Алтайске и предложены мероприятия по повышению эффективности процесса землепользования.

Проанализировав деятельность Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, мы пришли к выводу, что в настоящее время в деятельности муниципального менеджмента г. Горно-Алтайска практически отсутствует функция стратегического планирования, все усилия направляются на решение задач краткосрочного оперативного характера, то есть управленческие решения, принимаемые городским менеджментом, можно определить как реакцию на текущие проблемы.

В 2000 г. специалистами Горно-Алтайского государственного университета была предпринята первая попытка разработки стра- ^

тегии социально-экономического развития г. Горно-Алтайска. Исходя из опыта разработки стратегии землепользования, автор при- > шел к выводу, что на первых этапах внедрения системы стратеги- ' ческого планирования к работе должны привлекаться специалисты городской администрации, владеющие информацией о внутренней среде, и специалисты научных и консалтинговых организаций, владеющие информацией о внешней среде и технологиями разработки планов.

Мы предлагаем следующую методику разработки планов (рис. 1).

Необходимость переформулирования стратегии

Земельная политика государства и региона

V

4. Выявление ресурсов (зем., фин. и т. д.) и возможностей

т

3. Разработка базовой стратегии

Мониторинг текущего состояния и перспектив развития земельных ресурсов, комплексная экономическая оценка земель поселений

Приоритеты исполнительной и законодательной муниципальной власти

Землеустроительные

Г^тл действия

ботка функциональных стратегий

т

6. Процесс 7. Конт-

согласова- роль

ния базо- и оценка

вой и эффек-

функцио- тивности

нальных реализа-

стратегий ции

£ Рис. 1. Процесс стратегического планирования землепользо-

вания

(

I

4 Сложность процесса стратегического планирования земле-

пользования заключается в том, что земельные отношения зависят от воздействия сил природы и общества. Именно поэтому в основу планирования должна быть положена информационная подсистема, которую должен обеспечить государственный земельный кадастр земель поселений (ГЗК).

Сегодня объектом ГЗК является земельный фонд России. Первичной пространственной и учетной единицей земельного кадас-

тра является земельный участок. Выбранная операционная единица отражает только поверхность земли. Мы предлагаем в качестве операционной единицы рассматривать не только земную поверхность, но и толщу геологической среды и атмосферу до уровня осуществления хозяйственной деятельности в пределах земельного участка.

В настоящее время финансирование мероприятий по созданию ГЗК осуществляется за счет средств федерального и муниципального бюджетов. Из-за дефицита финансовых ресурсов на форми- < рование ГЗК мы считаем возможным использовать денежные средства федерального, регионального и муниципального бюджетов, так как информация, собранная в земельном кадастре, используется различными уровнями органов власти и часть вопросов стоит на пересечении интересов различных субъектов Федерации и муниципальных образований. Кроме того, следует привлекать средства физических и юридических лиц, которым кадастровая информация необходима для инициируемых ими действий в сфере гражданского оборота земли (купля-продажа, дарение, завещание, ипотека и т. д.), а также для информационного обеспечения предпринимательской деятельности банков, страховых компаний, оценщиков, нотариусов, инвесторов и др.

Сложившаяся ситуация в земельном фонде городов вызывает острую необходимость осуществления мониторинга земель. В практике рабогы г. Горно-Алтайска и многих других городов (особенно малых) этой важнейшей функции пока реально уделяется, на наш взгляд, явно недостаточное внимание. Качество и количество земель недостаточно учитывается при их кадастровой ^ оценке и установлении платежей, отводах и переуступке прав. В итоге состояние городских земель не улучшается.

Для совершенствования процесса мониторинга в г. Горно-Ал- }

тайске предлагаем осуществить следующие мероприятия:

• провести изучение состояния земель с целью получения информации об их качественном состоянии;

• провести изучение городского земельного фонда по степени использования, освоению земель всех категорий и другим признакам и на основе исследования определить ставки штрафных санкций;

• провести экспериментально-производственный мониторинг земель в ареалах распространения основных негативных процессов и выработать экономические санкции для их предупреждения, локализации и устранения;

• при регистрации договора купли-продажи или аренды земель ввести обязательные разделы: «Экологические требования» и «Градостроительные требования».

Проанализировав состояние земельного фонда г. Горно-Алтайска, мы пришли к выводу, что в городе отсутствует системное землеустройство. Мы предлагаем для повышения эффективности использования земли провести правовое зонирование земли на основе экономического зонирования. Данный документ обеспечит соответствие градостроительного облика городов современным стандартам, а также должен способствовать притоку инвестиций на территорию.

Считаем, что для г. Горно-Алтайска необходимо проведение следующих землеустроительных мероприятий:

• осуществить инвентаризацию земель. Можно выделить две технологии инвентаризации земель, используемые в нашей стране. «Московская технология» - выборочная инвентаризация отдельных категорий земель. «Киевская технология» предусматривает проведение сплошной инвентаризации земель, которая предусматривает разбивку территории города на кадастровые кварталы, в которых проводятся землеустроительные работы по всем категориям земель. В целях рационального и эффективного использования земли для малых городов предпочтительной является «Киевская» технология;

• провести работу по разграничению земель по уровню собственности (федеральная, субъекта Федерации, муниципальная, частная);

• выявить неиспользуемые земли, подготовить каталог земель, находящихся в фонде перераспределения;

• составить дежурные карты ограничений в использовании земель и обременений (сервитутов) земель;

« провести межевание границ земельных участков вновь предоставленных и перерегистрированных;

• уточнить и вынести на местности границы города.

Считаем, что для повышения эффективности землепользования необходима методика массовой оценки земель, которая бы давала точную рыночную оценку, так как именно рыночная стоимость является индикатором достижения глобальной цели стратегии. Методика государственной кадастровой оценки земель, по нашему мнению, данную функцию не выполняет из-за следующих недостатков.

Во-первых, в малых городах, и особенно в городах, расположенных в пересеченных местностях (к которым относится г. Горно-Алтайск) трудно выделить кварталы по функциональному признаку. Зонирование, по мнению автора, должно производиться путем выделения территорий, попадающих под влияние одних и тех же ценовых факторов.

Во-вторых, предложенное в методике деление поселений на два типа (до 10000 человек и свыше 10000) считаем нерациональным. Оценочные факторы в городах с численностью 10000-50000 человек принципиально иные, чем в городах с численностью миллион и выше жителей. Специалисты городских служб и оценочных контор совместно со специалистами, проводящими кадастровую оценку, по нашему мнению, должны самостоятельно формировать перечень оценочных показателей для каждого поселения с учетом региональных особенностей рынка земли и других объектов недвижимости.

Для города Горно-Алтайска нами были выделены следующие ценообразующие факторы:

1. Местоположение: доступность делового центра (время, затрачиваемое на поездку до делового центра; интенсивность движения общественного транспорта), ландшафтная привлекательность (удобство территории для строительства; уровень затрат на строительство; возможность ведения личного подсобного хозяйства), ценность застройки территории (возможность использования недвижимости в коммерческих целях; год постройки преимущественного числа зданий кадастрового квартала; наличие на территории квартала старых и ветхих строений; архитектурно-эстетическая ценность застройки), состояние окружающей среды (уровень загрязнения почвы; наличие промышленных предприятий и котельных, выбрасывающих загрязняющие вещества в атмосфе-

ру; наличие очагов свалки отходов потребления на территории квартала; наличие озеленения на территории кадастрового квартала; возможность затопления и подтопления паводками).

2. Точечные и линейные объекты инфраструктуры: обеспеченность территории кадастрового квартала инженерными системами (наличие централизованных сетей теплоснабжения на территории кадастрового квартала; наличие централизованных сетей водоснабжения; наличие централизованных сетей газоснабжения; г наличие и достаточность телефонных линий; наличие централи-

зованных сетей канализации; наличие сетей энергоснабжения), состояние общего благоустройства территории (наличие уличного освещения на территории кадастрового квартала; наличие дорог с твердым покрытием), наличие и доступность до локальных объектов соцкультбыта (наличие детских дошкольных учреждений или общеобразовательных школ; доступность с территории квартала капитальных объектов розничной торговли; доступность с территории квартала учреждений культуры; доступность с территории квартала малопривлекательных социальных объектов, таких как психиатрическая больница, тюрьма, кладбище и т.п.).

В-третьих, Методика, при отсутствии сделок с незастроенными участками, предполагает оценку земель только под многоэтажной и индивидуальной жилой застройкой. Оценка других типов земель производится с помощью заданных программой коэффициентов. При проведении оценки по данной Методике были получены результаты, не адекватно отражающие реальные рыночные цены по различным типам застройки (например, гаражи и торговля).

В-четвертых, в рыночной экономике нет смысла определять стоимость земель под различное функциональное предназначение, кроме как для случая выявления наилучшего и наиболее эффективного варианта использования. Землю должен получать тот, кто оплатит наибольшую стоимость при ее покупке, и тот, кто в последующем будет приносить большие доходы в бюджет.

В-пятых, Методика не позволяет оперативно реагировать на изменения рыночной стоимости. Работы по кадастровой оценке проводились в 2000-2001 гг. Введение результатов планируется с 2004 г. Стоимость земель, рассчитанная по Методике, уже не

17

отвечает рыночным тенденциям, так как с введением Земельного кодекса рыночные цены на земельные участки резко возросли.

Произведя расчеты, мы пришли к выводу, что после принятия системы платежей по кадастровой стоимости в г. Горно-Алтайске произойдет существенное сокращение земельных платежей по торговым предприятиям, офисам и административным зданиям коммерческих организаций и органов государственной власти, небольшое сокращение - по промышленным и сельскохозяйственным предприятиям, и произойдет увеличение налоговой нагрузки Л на население и учреждения народного образования.

В третьей главе «Формирование стратегии управления земель- I ч

ными отношениями для г. Горно-Алтайска» для внедрения системы управления земельными ресурсами на базе кадастровой оценки предлагается методика разработки стратегического плана управления земельными ресурсами для малых городов. Первым этапом разработки стратегии землепользования является стратегический анализ, который предполагает комплексную экономическую оценку территории.

•Непосредственно рыночную стоимость земельных участков, как более вероятную цену сделок, можно получить только при использовании «потребительского» подхода. Данный подход предполагает наличие информации по сделкам с земельными участками. Однако в последнее время вторичный рынок земли в г. Горно- I Алтайске практически отсутствует. Автором предлагается методика комплексной экономической оценки земли, основанная на ценовом зонировании.

При разработке методики мы исходили из того, что так как ''

стоимость строительства одинаковых объектов в пределах одного географического пункта примерно одинакова, то стоимость еди- |

ничных объектов недвижимости также должна быть одинаковой. Различия в стоимости объектов недвижимости можно отнести на

I

различия в местоположении (т.е. в стоимости земельных участков). ,

По причине того, что рынок земли в г. Горно-Алтайске только формируется, в 1998-2001 гг. нами было проведено маркетинговое исследование сделок с недвижимостью. Было исследовано ,

более 80% сделок за этот период. Сравнение производилось методом парных продаж.

Данные исследования позволили разделить город на 11 зон по ценовым различиям, которые можно принять за различия в местоположении (рис. 2). Различия в ценах на недвижимость позволили рассчитать на основе эмпирических данных коэффициенты корректировки на местоположение.

В нашем исследовании при определении стоимости земель базовой была определена шестая зона, так как по ней имелись данные по «серому» рынку земель. В соответствии с колебаниями рыночной цены по местоположению были определены стоимости участков по остальным зонам (табл. 1).

Таблица 1

Стоимость 1 кв. м земель по ценовым зонам на 1 января 2003 г., руб.

Зона Коэффициент зонирования Стоимость земель

1 1.3 780

2 1.26 756

3 1.22 732

4 1.19 714

5 1.06 636

6 1 600

7 0.94 564

8 0.81 486

9 0.78 468

10 0.74 444

И 0.72 432

Стержнем любого стратегического плана является его базовая стратегия. В соответствии с циклом развития города муниципальный менеджмент может выбрать одну из трех базовых стратегий земельных отношений: стратегия роста, стратегия стабилизации, стратегия выживания.

Рис. 2. Ценовое зонирование г. Горно-Алтайска

w Ф f

/V и*"1

Упмць. Цжкоао» киа*рпмик«

6 ЯИЛОМефы

Реализация стратегии роста, по нашему мнению, достигается при применении следующих стратегических альтернатив: а) активная градостроительная деятельность, обеспечивающая создание пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого социально-экономического комплекса города и б) поддержание экологического равновесия.

При реализации второй стратегии для стабилизации ситуации предлагаем применение следующих мероприятий: ревизия и сокращение затрат на регулирование земельных отношений, сокращение ставки платы за земельные ресурсы, финансирование за счет местного бюджета строительства приоритетных объектов для городского хозяйства.

Если наблюдается долговременное падение стоимости земельных ресурсов, то применяется стратегия выживания. В целом этапы стратегий выживания совпадают с этапами стратегии стабилизации: остановка падения стоимости, стабилизация, попытка оживления и выход на стратегию роста. Однако, по нашему мнению, длительный спад цен на землю и недвижимость требует принятия одновременно более кардинальных мер, связанных со структурными сдвигами в земельной политике, что, в свою очередь, требует определенных затрат. Поэтому одним из важных элементов стратегии выживания является накопление финансовых ресурсов, позволяющих реализовать перестройку системы земельных отношений.

В сфере управления земельными ресурсами можно выделить следующие функциональные стратегии: градостроительная стратегия, экологическая стратегия, экономическая стратегия и организационная стратехия.

Для разработки градостроительной стратегии необходимо: во-первых, провести функциональное зонирование территории по результатам ценового зонирования; во-вторых, разработать градостроительные нормы и правила для каждой зоны и внести их особым пунктом «Градостроительные требования» в договоры на предоставление участков; в-третьих, определить стимулирующие мероприятия по развитию определенного вида застройки для каждой зоны и установить ставку земельных платежей и размер штрафных санкций.

Основой разработки экологической стратегии землепользования является мониторинг земельного фонда. Мониторинг должен производиться ежегодно. По результатам мониторинга разрабатываются экологические требования для каждой зоны функционального зонирования. Выдвинутые требования фиксируются в договоре на предоставление земельного участка в пункте «Экологические требования». За нарушение экологических требований предъявляется штраф. Исполнение экономических санкций не освобождает землепользователя от исправления выявленных нарушений.

Разработка экономической стратегии землепользования прежде всего связана с разработкой программы повышения доходов городского бюджета от использования территории поселения, которая включает в себя систему платежей за земельные ресурсы, систему экономических санкций за нарушение норм, установленных градостроительными правилами, и систему экономических санкций за нарушение экологического равновесия на земельном участке.

Разработка системы земельных платежей связана с комплексной экономической оценкой городской земли. Размер ставки предлагаем устанавливать исходя из потребности местных бюджетов. Для социально-значимых объектов (для сохранения их в зонах с высокой стоимостью земель) предлагаем снижение ставки земельных платежей вдвое. Для стимулирования вывода за пределы или препятствия проникновения в градостроительную зону нежелательных объектов следует установить для них ставку арендной платы в двойном размере.

Нарушения градостроительных норм и правил должны выявляться в ходе мониторинга земельного фонда, по результатам которого выдаются предписания по устранению выявленных нарушений. Для предотвращения подобных нарушений должны применяться штрафные санкции. Размер наказания должен определяться в процентах от рыночной стоимости земель, определенной в ходе ценового зонирования, и должен быть существенным. Мы предлагаем размер штрафных санкций установить в двукратном размере базовой ставки земельного налога.

Установление экономических санкций за экологические нарушения должно базироваться на воспроизводственном подходе. Естественное состояние земельного фонда территории рассматривается как некий стандарт, оптимальный уровень. Использование земельных ресурсов должно подразумевать их восстановление в прежнем качестве. Величина экономической санкции будет определяться в этом случае совокупностью затрат, необходимых • для восстановления земель до установленного стандарта.

Достижение поставленных целей возможно только при наличии адекватной организационной структуры. Поэтому назначением организационной стратегии является выработка оптимального баланса в системе «стратегия - структура - процесс принятия решения».

Проанализировав систему органов государственной и муниципальной власти в области управления земельными отношениями, мы пришли к выводу, что для внедрения принципа единоначалия и отмены дублирования функций в системе органов управления землепользованием, по нашему мнению, необходимо создать центральное звено, которое будет координировать действия всех других служб. Таким звеном в системе землепользования должно стать Министерство имущественных отношений на всех уровнях государственной и муниципальной власти.

В заключении сформулированы основные выводы по научной работе и даны рекомендации по использованию результатов исследования.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Газукина Ю.Г. Анализ экономического регулирования земельных отношений в Российской Федерации // Стратегия трансформации экономики и проблемы развития менеджмента: Доклады к симпозиуму. Барнаул: Изд-во Алт. университета, 2001. -44-48 с. - 0,3 п.л.

2. Газукина Ю.Г. Анализ экономического регулирования земельных отношений в Республике Алтай // Проблемы социально-экономического, экологического развития Республики Алтай: со-

стояние и перспективы / Экономические проблемы региона, проблемы сохранения культурного и исторического наследия, социально-политические проблемы региона. Внутривуз. сб. науч. тр. / Горно-Алтайский госуниверситет - Горно-Алтайск, 2001. - Часть П. 23-24 с. - 0,2 п. л.

3. Шодоева Л. М., Тюхтенева Р. Т., Газукина Ю. Г. и др. Программа социально-экономического развития г. Горно-Алтайска на 2000 - 2005 гт. / Под. научн. руководством Л. М. Шодоевой. Горно-Алтайск, 2000 г. 216 с. - 13,0 п.л. (Авторские: Управление муниципальной собственностью, 1 п. л.).

4..Шодоева Л. М., Тюхтенева Р. Т., Газукина Ю. Г. и др. Стратегия социально-экономического развития региона / Под ред. Л. М. Шодоевой. Барнаул: Изд-во Алт. университета, 2002.202 с. - 12 п.л. (Авторские: Земельные отношения и управление государственной собственностью, 1 п. л.).

5. Проблемы проведения кадастровой оценки земель поселений/Управление регионом: тенденции, закономерности, проблемы: Сборник научных статей. - Горно-Алтайск, РИО «Универ-ПринтД002-- 20-22 с. - 0,3 п. л.

6. Формирование системы управления земельными ресурсами в рыночной экономике / Управление регионом: тенденции, закономерности, проблемы: Сборник научных статей. Часть II. -Горно-Алтайск, РИО ГАГУ, 2003. - 47-49 с. - 0,3 п. л.

Подписано в печать 20.11.2003. Формат 60x84/16 Бумага офсетная. Печать офсетная. Усл. печ. л. - 1,2. Закат № 105. Тираж 100 экз.

Типография Горно-Алтайского государственного университета,

649000 Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, I

1

i i

i i

I

i 19453

/

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Газукина, Юлия Геннадьевна

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ

1.1. Земля в системе городского хозяйства

1.2. Особенности управления земельными ресурсами в зарубежных странах

1.3. Формирование системы управления земельным фондом муниципального образования в Российской Федерации

1.4. Классификация теорий экономической оценки городских земель

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ Г. ГОРНО-АЛТАЙСКА

2.1. Анализ и проектирование процесса стратегического планирования землепользования для г. Горно-Алтайска

2.2. Анализ и совершенствование структуры и информационного содержания государственного земельного кадастра

2.3. Анализ и совершенствование мониторинга земель в г. Горно-Алтайске

2.4. Разработка направлений развития землеустройства для г. Горно-Алтайска

2.5. Анализ применения Методики государственной кадастровой оценки земель поселений в г. Горно-Алтайске

ГЛАВА 3. ФОРМИРОВАНИЕ СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ ОТНОШЕНИЯМИ ДЛЯ Г. ГОРНО-АЛТАЙСКА 124 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 149 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 155 ПРИЛОЖЕНИЯ

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование системы управления земельными ресурсами малого города"

Актуальность темы исследования. Управление земельными отношениями и земельными ресурсами является новой задачей для муниципальных властей. Органы местного самоуправления в рыночной экономике играют двойную роль. С одной стороны, они активно формируют рыночную среду путем издания нормативных актов, обязательных для всех субъектов земельных отношений, с другой - выполняют хозяйственные и социально-экономические функции, выступая в земельных отношениях в качестве одного из участников. Это диктует необходимость существенного повышения эффективности системы управления земельными ресурсами.

Формирование системы управления земельными ресурсами в городах России напрямую зависит от решения ряда теоретических и организационно-экономических проблем.

Одной из актуальных проблем землепользования является вопрос о рациональном сочетании интересов всех участников земельных отношений (органов государственной и муниципальной власти, землевладельцев, землепользователей). Много проблем вызывает особое положение земли как объекта природы, хозяйствования, управления и экономической деятельности, необходимость совершенствования земельных отношений и повышения эффективности землепользования. Из-за дефицитности земельных ресурсов и недостатка финансовых средств, вышеназванные проблемы для малых городов являются более насущными и трудно разрешимыми.

Проводимые на современном этапе земельные преобразования требуют совершенствования системы управления земельными ресурсами, финансового, информационного и кадрового обеспечения, системы качественной и экономической оценки земель и т.д. Острота земельных отношений выдвигает их в качестве основного направления экономической и социальной политики государства, что определяет народнохозяйственную значимость эффективного управления земельными ресурсами.

Повышение эффективности использования земли связано с многогранностью и взаимозависимостью функций и свойств земли, что, в свою очередь, влияет на сущность, содержание и механизмы управления земельными ресурсами.

Глобальной целью управления земельными отношениями на территории города является повышение стоимости земли и объектов недвижимости за счет рационального использования и охраны земель, сохранения и создания благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, защиты прав на землю граждан, юридических лиц и органов государственной и муниципальной власти, развития различных организационно-правовых форм хозяйствования на земле.

Степень изученности вопроса. Отдельные аспекты проблем регулирования земельных отношений, управления земельными ресурсами, функционирования земельного рынка, создания земельного кадастра и экономической оценки земли рассмотрены в работах российских и зарубежных ученых: С.В. Бороздина, А.А. Варламова, С.Н. Волкова, С.И. Кабаковой, Н.Н. Клюева, Н.В. Комова, С.И. Носова, Н. Ордуэя, Н.М. Оскорбина, А.П. Ромма,

A. О'Саливана, Г. Сахарова, А.А. Сегединова, А.В. Севостьянова, А.П. Сизова, Ю.А. Полякова, Д. Фридмана, Л.М. Шодоевой, А.Л. Шушарина, Дж. К. Эккерта и др.

Проблемы управления земельными ресурсами и формирования структуры органов управления с учетом современных особенностей России изучались

B.Б. Зотовым, Л.Т. Ибрагимовым, А.А. Козловым, Р.Т. Нагаевым, А.В. Рудневым и др.

Однако, обосновывая разные подходы к решению проблемы формирования системы управления земельными ресурсами, они не снимали актуальности её решения для условий малого города, хотя и давали определенные ориентиры. Вместе с тем, остаются дискуссионными вопросы в области построения систем управления землепользованием; разработки методик экономической оценки земель поселений и др.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методических положений формирования системы управления земельными ресурсами малого города.

Достижение поставленной цели предполагает постановку и решение следующих задач:

1) изучение:

• сложившейся системы управления земельными отношениями в г. Горно-Алтайске, выделение существенных для настоящего исследования элементов этой системы;

• соответствия сложившейся системы земельных отношений рыночным условиям и задачам полноценного удовлетворения интересов всех участников земельных отношений;

2) разработка:

• усовершенствованной системы управления земельными ресурсами для малых городов;

• методики экономической оценки земель в малых городах;

• методики формирования стратегии землепользования для малых городов;

3) внесение предложений по совершенствованию экономического механизма земельных отношений в городах, адекватного требованиям участников земельных отношений и условиям рыночной экономики для охраны и повышения эффективности использования земельных ресурсов.

Объект исследования - земельные ресурсы г. Горно-Алтайска. Предметом исследования являлись организационные, экономические, социальные и другие аспекты управления земельными ресурсами малого города.

Методология исследования. Методологической и теоретической базой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные проблемам управления земельными ресурсами, экономической оценки земель поселений, включая материалы научно-практических конференций, статьи в научных сборниках и журналах. В процессе исследования использовались данные отчетов Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Горно-Алтайска, Комитета по статистике Республики Алтай, а также нормативно-правовые документы Российской Федерации, Республики Алтай и г. Горно-Алтайска, регулирующие земельные отношения и использование земельных ресурсов.

При работе над диссертацией использованы как общенаучные методы: анализа и синтеза, индукции и дедукции, экспертных оценок, расчетно-конструктивный; так и специальные: статистико-экономического анализа (сопоставления, экстраполяции и т.д.), подходы и методы оценки бизнеса (сравнения продаж, капитализации денежных потоков и т.д.) и др.

Научная новизна диссертации заключается в доказательстве необходимости и возможности управления городскими земельными ресурсами на основе их экономической оценки; в разработке системы мер, направленных на повышение эффективности использования городских земель в рыночных условиях.

Элементы научной новизны состоят в следующем:

1. Уточнены и развиты отдельные аспекты теории управления земельными ресурсами городов с учетом зарубежного опыта и требований экономических законов рыночной экономики в условиях Российской Федерации: установлены элементы зарубежного опыта управления землепользованием, приемлемые для применения в России; предложена классификация теорий экономической оценки земель поселений и обоснована целесообразность применения «потребительского» подхода и др.

2. Разработана методика формулирования и обоснования стратегии землепользования на основе комплексной экономической оценки земель.

3. Предложены мероприятия по совершенствованию системы управления землепользованием в малых городах России: разработаны направления модернизации структуры и информационного содержания государственного земельного кадастра поселений; определен порядок проведения и механизмы использования результатов мониторинга земельного фонда в малых городах; сформулированы мероприятия по повышению эффективности землеустройства.

4. Разработана классификация факторов, оказывающих влияние на стоимость земель в г. Горно-Алтайске.

5. Разработана методика экономической оценки земель малых городов с использованием ценового зонирования.

Практическая значимость результатов исследования заключается в обобщении и решении ряда проблем управления земельными ресурсами в малых городах, экономической оценки земель поселений.

Результаты исследования формируют практическую основу по проведению комплексной экономической оценки земель поселений, управлению земельными ресурсами в малых городах. Предложения, изложенные в диссертации, использовались при оценке земель в г. Горно-Алтайске по Методике государственной кадастровой оценки земель поселений, при управлении земельными ресурсами в г. Горно-Алтайске и нашли свое воплощение в «Стратегии развития г. Горно-Алтайска до 2005 г.», в ряде решений по управлению землепользованием на территории города.

В диссертации выдвинуты и обоснованы предложения, которые могут быть использованы в других городах России, в частности:

• проведение комплексной экономической оценки земель на основе ценового зонирования;

• внедрение системы управления земельными ресурсами на базе экономической оценки земель поселений;

• использование методов установления земельных платежей и штрафов за нарушение градостроительного и экологического регламентов на основе комплексной экономической оценки земель и воспроизводственного подхода.

Достоверность выводов и предложений подтверждается расчетами, логикой обоснования, опирающейся на данные отечественных и зарубежных источников, опытом управления г. Горно-Алтайска, применением современных методов экономических исследований.

Апробация и реализация результатов исследования. Основные положения диссертации доложены на трех научно-практических конференциях, проходивших в г. Горно-Алтайске: внутривузовской конференции «Проблемы социально-экономического и экологического развития Республики Алтай: состояние и перспективы» (апрель 2001 г.), межрегиональных конференциях «Управление регионом: тенденции, закономерности, проблемы» (июль 2002 г. и июль 2003г.); а также на симпозиуме «Стратегия трансформации экономики и проблемы менеджмента», проходившем в г. Барнауле (сентябрь 2001 г.). Результаты исследования обсуждались со специалистами Томского государственного университета в ходе стажировки по ФЦП «Интеграция науки и высшего образования на 2002-2006гг.» (октябрь 2003 г.).

Кроме того, материалы диссертации были использованы при проведении оценочных работ по «Методике государственной оценки земель поселений» в г. Горно-Алтайске (Справка об использовании результатов); при разработке «Стратегии социально-экономического развития г. Горно-Алтайска до 2005г.» (2001 г.); написании монографии «Стратегия социально-экономического развития региона» (2002 г.).

Результаты проведенных исследований используются в учебном процессе при подготовке студентов по специальностям «Менеджмент» и «Национальная экономика».

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Газукина, Юлия Геннадьевна

Выводы и предложения по второй главе:

1. Для повышения эффективности управления землепользованием мы предлагаем в деятельность муниципального менеджмента ввести функцию стратегического планирования. На первых этапах внедрения системы стратегического планирования разработка стратегий должна осуществляться совместно специалистами городской администрации, владеющими информацией о внутренней среде и имеющими практический опыт работы в сфере земельных отношений, и привлеченными специалистами научных и консалтинговых организаций, владеющими информацией о внешней среде и технологиями разработки планов.

2. Стратегическое планирование землепользования, по нашему мнению, должно строиться в следующем порядке. Производится стратегический анализ, включающий анализ внутренней среды на основе мониторинга земельного фонда, комплексной экономической оценки земель и выявления перспектив развития земельных ресурсов территории. На основе стратегического анализа, с учетом земельной политики государства и региона и приоритетов органов городской власти, разрабатываются глобальная цель и социальные и технократические цели в области земельных отношений. Для достижения глобальной цели разрабатывается базовая стратегия. В ходе стратегического анализа выявляются ресурсы и возможности, с учетом которых в разрезе базовой стратегии определяются функциональные стратегии для достижения социальных и технократических целей. Далее разработанная стратегия реализуется в ходе землеустроительных мероприятий. За ходом реализации осуществляется контроль и оценка эффективности достижения поставленных целей. Оценка эффективности производится путем мониторинга и комплексной экономической оценки земель. Если конкретная ситуация в сфере землепользования отличается от намеченных целей, то определяется необходимость внесения корректив в разработанную стратегию.

3. Информация, собранная в процессе мониторинга и комплексной экономической оценки земель, обобщается в земельном кадастре территории. Мы предлагаем в качестве учетной единицы использовать не только поверхность земли, как это делается в настоящее время, а земельный участок, включающий атмосферу, геологическую среду до уровня осуществления хозяйственной деятельности и саму земную поверхность.

4. Из-за дефицита финансовых ресурсов мы считаем возможным использовать денежные средства федерального, регионального и муниципального бюджетов, так как информация, собранная в земельном кадастре, используется различными уровнями органов власти, и некоторые вопросы стоят на пересечение интересов различных субъектов Федерации и муниципальных образований, а также следует привлекать средства частных лиц в ходе предоставления им земельной информации.

5. Для повышения точности и достоверности информации в земельном кадастре необходимо провести сплошную инвентаризацию земель территории по «Киевской» технологии.

6. Сложившаяся ситуация в земельном фонде городов вызывает острую необходимость осуществления мониторинга земель. По результатам мониторинга необходимо разработать систему экономических санкций для повышения эффективности использования земельного фонда территории.

7. Мы предлагаем для повышения эффективности использования земли провести правовое зонирование земли. Данный документ обеспечит соответствие градостроительного облика городов современным стандартам, а также должен способствовать притоку инвестиций на территорию.

8. Мы считаем, что для повышения эффективности землепользования необходима методика массовой оценки земель, которая бы давала точную рыночную оценку, так как именно рыночная стоимость является индикатором достижения глобальной цели базовой стратегии. Методика государственной кадастровой оценки земель, по нашему мнению, данную функцию не выполняет. Методика спроектирована для больших городов. Кроме того, она не дает возможности быстрого реагирования на рыночную ситуацию.

9. Управление земельными ресурсами органами власти будет эффективным, если будет соблюдаться постоянное и устойчивое повышение совокупной ценности всех земельных участков.

ГЛАВА 3. ФОРМИРОВАНИЕ СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ

ЗЕМЕЛЬНЫМИ ОТНОШЕНИЯМИ ДЛЯ Г. ГОРНО-АЛТАЙСКА

Для внедрения новой системы управления земельными ресурсами необходимо, в первую очередь, разработать новую стратегию землепользования. Первым этапом разработки стратегии управления земельными ресурсами является стратегический анализ, который предполагает комплексную экономическую оценку территории.

Непосредственно рыночную стоимость земельных участков как более вероятную цену сделок можно получить только при использовании «потребительского» подхода. Данный подход предполагает наличие информации по сделкам с земельными участками. Однако в последнее время вторичный рынок земли практически отсутствует, поэтому реализация «потребительского» подхода в традиционном понимании наталкивается на принципиальные затруднения.

В связи с недостатками Методики государственной кадастровой оценки земли, названными в главе 2, мы считаем, что ее нецелесообразно применять для массовой оценки земель. Автором предлагается следующая методика комплексной экономической оценки земли.

При разработке методики мы основывались на том предположении, что территорию города можно разбить на географические компактные зоны, внутри которых рыночная стоимость земельных участков, застроенных однотипными зданиями, имеет близкие значения. Поскольку стоимость строительства одинаковых объектов в пределах одного географического пункта примерно одинакова, то в пределах таких зон стоимость единичных объектов недвижимости также должна быть одинаковой.

По причине того, что рынок земли в г. Горно-Алтайске только формируется, в 1998-2001 гг. нами было проведено маркетинговое исследование сделок с недвижимостью. В результате город был поделен на 11 зон градостроительной ценности, для каждой из которых была определена рыночная стоймость недвижимости. Информация собиралась по рынку недвижимости по следующим направлениям:

1. Изучались цены предложений по продаже недвижимости по объявлениям в СМИ.

2. Изучались цены продаж, зарегистрированные в Центре Республики Алтай по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ней.

3. Изучались данные по оценке недвижимости оценочной фирмы «Веритас».

4. Производился опрос лиц, продававших или приобретавших недвижимость.

5. Производился опрос специалистов земельных комитетов Администрации г. Горно-Алтайска и Правительства Республики Алтай.

Было исследовано более 1000 сделок за 1998-2001 гг. Оценка производилась методом парных продаж.

По рынку квартир в многоэтажной жилой застройке единицей сравнения л принимался 1 м общей площади. В качестве базы сравнения выбиралась типовая квартира географического района, ближайшая к рассматриваемому объекту. Так как, в связи с низкой платежеспособностью населения и высокими коммунальными тарифами, больше всего на продажу выставлено трехкомнатных квартир, то в качестве типовой принималась трехкомнатная квартира стандартной улучшенной планировки, расположенная со 2 по 4 этажи.

Для применения метода парных продаж вносились следующие поправки:

1. Поправка на количество комнат, так как однокомнатные квартиры пользуются большим спросом и имеют большую стоимость 1 м .

2. Поправка на отличительные особенности планировки (снижение стоимости, если в квартире маленькая кухня или комнаты не изолированные).

3. Поправка на этаж (стоимость квартир на первом и последнем этажах ниже, чем на промежуточных).

Остальные элементы сравнения не оказывали значительного влияния на стоимость недвижимости, поэтому в расчет не принимались. Так как поправки вносились в денежном выражении, то последовательность их внесения не имела решающего значения.

Для земель, находящихся под индивидуальной жилой застройкой 19809 sj

2000 г. строения, определялся показатель средней стоимости 1 м жилои площади, так как в эти годы в г. Горно-Алтайске участки под строительство выделялись площадью в 6 соток.

Земли, находящиеся под индивидуальной жилой застройкой сроком строительства до 1970 г. приобретаются, в основном, под снос. Поэтому для этих участков стоимость улучшений в расчет не принималась и рассчитывался показатель средней стоимости 1 м2 земельного участка.

Индивидуальная жилая застройка сроком введения в эксплуатацию с 1970-1980 гг. в расчет не принималась.

Данные исследования позволили разделить город на 11 зон (прил. 3) по ценовым различиям, которые можно принять за различия в местоположении. Различия в ценах на недвижимость позволили выделить коэффициенты корректировки на местоположение (табл. 3.1).