Формирование земельной ренты городских территорий в современных условиях тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование земельной ренты городских территорий в современных условиях"

На правах рукописи

ЯКОВЛЕВА ИРИНА АНАТОЛЬЕВНА

ФОРМИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ

Специальность 08.00.01 - Экономическая теория

АВТОРЕФЕРАТ

Диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

□□3469705

Улан-Удэ 2009

003469705

Работа выполнена на кафедре «Экономическая теория, национальная и мировая экономика» Государственного образойательного учреждения высшего профессионального обучения «Восточно-Сибирский государственный технологический университет»

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Багинова Виктория Матвеевна

Официальные доктор экономических наук, профессор

оппоненты: Демина Мария Петровна

кандидат экономических наук, доцент Намнанов Дагба Дампилович

Ведущая организация: Санкт-Петербургский государственный

университет

Защита состоится 29 мая 2009 г. в 10.00 часов на заседании диссертационного совета Д212.039.04 при ГОУ ВПО «ВосточноСибирский государственный технологический университет» по адресу: 670013, г.Улан-Удэ, ул. Ключевская, 40в, ауд. 251 (зал заседаний Ученого совета)

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Восточно-Сибирского государственного технологического университета. Автореферат размещен на официальном сайте университета www.esstu.ru

Автореферат разослан 28 апреля 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного Совета доктор экономических наук, профессор

Слепнева

Людмила Романовна

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность диссертационного исследования. Россия обладает значительными природными богатствами, основу которых составляют земельные ресурсы, по этой причине земельные отношения и земельная собственность всегда были определяющими факторами ее социально-экономического развития, при этом особое место занимают земельные отношения в условиях городских территорий.

Несмотря, на незначительную долю городских земель в общем земельном фонде РФ - 1,1%, город был, остается и будет ведущим началом в развитии страны и цивилизации в целом. Исторически города образовывались в местах с выгодным географическим положением, размещали основные производительные силы, сосредотачивали на своих территориях наиболее интересную и творчески мыслящую часть общества, которая определяла развитие науки, техники, образования и искусства. На современном этапе городские территории аккумулируют в своих границах до 70% социально-демографического и производственно-экономического потенциала России. Все это послужило появлению на этих территориях существенного дополнительного дохода рентного характера. Городские земли обеспечивают до 78% бюджетных поступлений от всех земельных платежей, кроме того, существует объективная возможность для их увеличения за счет более полного учета земельной ренты.

Рента, возникающая в границах городских территорий, должна направляться на финансирование инфраструктуры города, т.е. использоваться в интересах каждого гражданина и обеспечивать успешное функционирование городского хозяйства в целом. Игнорирование городской земельной ренты, отсутствие обоснованных теоретических подходов к ее формированию и использованию, приводит к диспропорциям в развитии экономических и общественных отношений. Именно это определяет актуальность и значимость темы научной работы.

Степень научной разработанности проблемы. Проблема формирования земельной ренты занимает важнейшее место в экономической теории с момента ее зарождения до настоящего времени. Теория земельной ренты обладает мощной методологической базой, разработанной представителями классической экономической' теории: У.Петти, А.Смит, Дж.Андерсон, Т.Р.Мальтус, Д.Риккардо, Ж.Сисмонди, Дж.С.Милль, И.Родбертус, К.Маркс. Физиократы, Ф.Кенэ, А.Р.Ж.Тюрго, также занимались изучением ренты, рассматривая при этом категорию чистого продукта.

Земельная рента была объектом исследования и представителей маржиналистского направления. Среди них: Дж.Б.Кларк, А.Маршалл, К.Менгер, В.Парето, И.Г.фон Тюнен и др., а также их современные представители X. Хотелинг, Дин А.Ворчестер и др.

Формирование земельной ренты было в центре многочисленных дискуссий советских экономистов: И.Беляева, Е.Виноградова, А.Загайтова, В.Ильдеменова, Л.Любимова, В.Новожилова, Б.Пасхавера и ДР-

В конце XX в. проблематику ренты выдвинули в ряд наиболее приоритетных российских проблем следующие ученые-экономисты: Л.Абалкин, К.Вальтух, С.Глазьев, В.Данилов-Данильян, М.Демина, С.Ивановский, С.Кимельман, Б.Кузык, Д.Львов, В.Мещеров, Ю. Разовский, Е.Рюмина, Ю.Яковец и др. ,

Отдельные аспекты рентных отношений в постиндустриальном обществе рассматриваются в трудах зарубежных исследователей: У.Алонсо, У. Викри, Д.Стиглица, Ф.Харрисона, А.О'Салливана, С.Фишера, Р.Дорнбуша, П.Дерика, Э.Миллза и др.

Исследованиями земельных отношений и вопросами оценки городских земель занимались такие зарубежные и отечественные ученые, специалисты, как: Д. Аратский, Ю. Зарембо, Н. Ордуэй, В. Прорвич, А. Ромм, А. Сагайдак, С. Сай, С. Струмилин, X. Дитерих, В.Кляйбер, Д. Эккерт, Д. Фридман.

Вместе с тем, следует признать, что вопросы формирования земельной ренты в городах изучены недостаточно. Общие проблемы ренты в основном были связаны со спецификой сельскохозяйственной ренты, тогда как работ по изучению теоретических и методологических основ городской ренты и ее роли в развитии городов насчитывается единицы. Следовательно, учитывая ведущую роль городов в развитии и обеспечении устойчивости экономики, теория городской земельной ренты настоятельно требует дальнейшего изучения.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы -выявить и обосновать особенности формирования земельной ренты городских территорий.

Для реализации, данной цели в диссертации были поставлены и решены следующие задачи:

• выявить особенности городской земли как объекта социально-экономических отношений;

• на основе изучения взглядов ученых-экономистов определить сущность городской земельной ренты и ее основных форм;

• определить место земельной ренты в системе земельных отношений города;

• исследовать специфику подходов к оценке городских земель и механизм их ценообразования;

• рассмотреть земельную ренту как основу земельного налога и арендной платы за пользование земельными ресурсами в городах.

Объектом исследования является: земельная рента городских территорий.

Предметом, исследования являются: экономические отношения, возникающие в процессе формирования земельной ренты в условиях города.

Теоретической основой исследования послужили труды крупнейших представителей различных направлений экономической теории по проблемам земельной ренты, работы современных зарубежных и отечественных ученых-экономистов, посвященные рентным отношениям, вопросам оценки городских земельных ресурсов.

Методологическая база исследования основана на принципах системного, институционального подхода и анализа, применении сравнительного, историко-логического, экономико-статистического методов, метода классификации, абстрагирования, индукции и дедукции.

Информационной базой диссертационного исследования послужили монографии и статьи отечественных и зарубежных ученых и специалистов по проблемам рентных отношений, а также Земельный, Градостроительный, Жилищный кодексы РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты Республики Бурятия и Городского совета ГО «город Улан-Удэ», нормативные документы Росземкадастра, отчеты комитета по управлению имуществом и землепользованию и данные управления по архитектуре и градостроительству г. Улан-Удэ, информация Росстата.

Областью исследования согласно п. 1.1. Паспорта специальности 08.00.01. - «Экономическая теория» является «Политическая экономия» по направлению «Экономика ресурсов».

Научная новизна диссертации. К числу наиболее существенных результатов, полученных в ходе диссертационного исследования, относятся следующие:

• на основе проведенной систематизации научных знаний по вопросам теории ренты классифицированы и объединены в три подхода существующие определения понятия «рента»: остаточный, предельный и паретианский;

• выделены основные функции и необходимые для них свойства земельных ресурсов городских территорий, направленные на наиболее эффективное и наилучшее их использование с целью максимального удовлетворения экономических, экологических и социальных потребностей городского сообщества;

• уточнено понятие «городской земельной ренты», как незаработанного дохода собственника земельного участка, являющегося результатом взаимодействия, как естественных характеристик ресурса, так и общего прогресса города и общества, раскрыта специфика ее основных форм;

• предложено определение понятия «институт рентных отношений», как правил определения величины и . распределения

земельной ренты между участниками земельных отношений, и. раскрывающий составные элементы рентных отношений;

• разработана классификация рентообразующих факторов стоимости городской земли, используемой для основного вида функционального использования, необходймого для комфортного проживания и развития городского населения;

• обоснована необходимость смещения налогообложения с труда и капитала на ренту, способного нейтрализовать спекуляцию землей и снизить дестабилизирующее влияние налогов на развитие экономических и общественных отношений.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что предложенные рекомендации могут быть использованы для: дальнейших научных разработок по проблемам рентных отношений в городах, формирования политики государственной и муниципальной власти, направленной на наращивание экономического потенциала городских систем, а также могут быть применены в учебном процессе по курсам: «Экономическая теория», «Экономика города», «Экономика недвижимости».

Апробация исследования. Отдельные положения используются в преподавании дисциплин «Оценка недвижимости», «Оценка земельных ресурсов». Основные положения и результаты исследования изложены, обсуждены и получили одобрение на международных, всероссийских, региональных конференциях. По результатам исследования опубликовано 14 работ общим объемом 5,8 печатных листов, из них в изданиях, рекомендованных ВАК РФ - одна публикация объемом 0,8 п.л.

Содержание и структура диссертации определены целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка литературы, включающего 145 наименований работ отечественных и зарубежных авторов, и приложений.

Во введении обосновывается выбор темы, ее актуальность, определены цели и задачи, объект и предмет исследования, практическая и методологическая значимость, обозначена степень разработанности проблемы, сформулированы основные элементы научной новизны.

В первой главе «Сущность земельной ренты и ее специфика в условиях городских территорий», на основе анализа и критического осмысления трудов экономистов в сфере исследований теории ренты, выделены основные подходы к определению понятия «рента», выявлены особенности земельных ресурсов города, обуславливающие специфику городской земельной ренты и особенности проявления ее основных форм, определено место земельной ренты в системе земельных отношений города.

Во второй главе «Земельная рента и стоимость городских земель» рассмотрены существующие подходы к определению стоимости

земельных ресурсов городских территорий, разработана классификация рентообразующих факторов стоимости городской земли, проведена их дифференциация по видам функционального использования, обоснована необходимость переориентации существующей налоговой системы с налогообложения труда и капитала на ренту.

В заключении изложены основные выводы, вытекающие из проведенного исследования.

II. ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ И ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. На основе проведенной систематизации научных знаний по вопросам теории ренты классифицированы и объединены в три подхода существующие определения понятия «рента»: остаточный, предельный н паретианский.

Исследование и анализ существующих определений термина «рента» позволил автору выявить три основных подхода к трактовке данной категории (таблица 1).

Первый подход рассматривает ренту как дополнительный доход, представляющий его превышение над средней нормой прибыли в отрасли, возникающий у экономических субъектов в процессе использования земельных ресурсов. Этот подход основан на классической трактовке сущности земельной ренты. В классической экономической теории она рассматривалась как результат процесса производства сельскохозяйственной продукции. Синтез теории стоимости и учения о земельной ренте А.Смита продолжил Д. Рикардо, связавший ее с общей системой политической экономии, и, безусловно, завершил этот процесс К.Маркс, раскрывший-двойственность характера труда, и стоимостные основы образования земельной ренты. При этом, автор акцентирует внимание на высказываниях экономистов-классиков об особенности ренты, образующейся на землях, предназначенных для размещения строений, обусловленной удачным месторасположением.

С развитием товарно-денежных отношений произошел отход от классической теории, причиной тому является тот факт, что рента стала выходить за рамки производственного процесса. Поэтому в XX в. мейнстримом на западе, а с 90-х гг. XX в. и в отечественной экономической науке в условиях ограниченности ресурсов становится неоклассическое направление.

В рамках неоклассического направления автором выделено два подхода к определению понятия «рента»: предельный подход, основоположником которого является А.Маршалл, и паретианский подход - В.Парето. Принципиальное различие между ними заключается в характере рассматриваемых затрат: реальных - в предельном подходе и

альтернативных в паретианском.

Предельный подход рассматривает ренту, как категорию рыночной экономики, т.е. как цену ресурса, возникающую в сфере обмена, т.е.

Таблица 1.

Характеристика подходов к определению понятия «рента»*

Подход/Автор

Определение ренты

Основная характеристика

У.Петти, Ф.Кенэ, Ц.Рикардо, К.Маркс, И.Г.Тюнен, З.Ленин, .светские экономисты Г

А.Смиг, К.Маркс,. ^ ИГ.Тюнен

Дополнительный доход, возникающий у

землепользователей в процессе производства сельскохозяйственной продукции.

При этом дополнительный доход представляет собой излишек над средней нормой прибыли.

Рейта со строительных земельных участков - излишек, который остается у землевладельца после возмещения затрат на поддержание всех ценных предметов, отделимых от земли, в надлежащем сост-нии.

А.Смит, К.Маркс, И.Г.Тюнсн отмечали, что это плата жителя дома за выгодное

месторасположение участка.

земельного

Дж.Б.Кларк, А.Маршалл, П.Самуэль-сон,

А.Маршалл, П.Уикстнд

Рента- плата за использование земельных ресурсов

Полный нормальный доход с земли, равный максимальному количеству, которое он в кооперации с другими факторами может добавить к национальному доходу.

Формирование ее величины объясняется ограниченностью данного ресурса и действием закона спроса и предложения. А.Маршалл обосновал существование дифференциальной ренты И в городах, проявляющуюся в строительстве многоэтажных домов, при этом замечал, что доход, полученный от

дополнительных вложений подчиняется закону убывающей отдачи. _

Д.Робинсон, Х.Д.Хендер-сон,

современные отечественные и зарубежные экономисты

В.Парето

Рента - доход какого-либо фактора, превышающий тот его уровень, который необходим для удержания его занятости в данной сфере использования.

Рента - разница между двумя излишками, порождаемыми одним продуктом по сравнению с другим._

Это выигрыш . (излишек) по сравнению с альтернативной стоимостью предложения ресурсов. Представляет собой разницу между платой за услуги ресурса и тем минимальным количеством средств, которые необходимо затратить, чтобы побудить владельцев ресурса предложить его услуги на рынке. _

*таблица разработана автором эксплуатации земли. При этом, под реальными затратами А.Маршалл понимал «усилия всех видов труда, прямо или косвенно вовлеченных в процесс производства, вместе с воздержанием или, ожиданием, необходимым для накопления капитала, используемого в производстве». Так, Маршалл отделяет понятие «ренты» от «квазиренты».

Третий подход (паретианский) состоит в том, что основой ренты

признается не полный нормальный доход, а лишь разница между двумя излишками, порождаемыми одним продуктом по сравнению с другим. Следовательно, за основу при исчислении величины ренты используются общие затраты, включающие альтернативные затраты. Альтернативные затраты воздействуют на цены и порождают «простую и исчисляемую связь» между затратами двух видов продуктов, которые могли бы быть использованы на одной и той же земле.

Автор в большей мере разделяет взгляды экономистов, трактующих «ренту» с позиции предельного подхода, объясняющую природу ренты использованием уникальных ресурсов. Вследствие чего, под «рентой» автор понимает незаработанный доход собственника ограниченного уникального ресурса, при этом особенность городской земельной ренты обусловлена спецификой городской земли.

2. Выделены основные функцин и необходимые для них свойства земельных ресурсов городских территорий, направленные на наиболее эффективное и наилучшее их использование с целью максимального удовлетворения экономических, экологических и социальных потребностей городского сообщества.

С зарождением и развитием ремесла, появлением городов, ростом масштабов торговли, земля стала приобретать все большее значение не только как источник производимых благ, но и как пространственный базис, необходимый для функционирования производства, размещения жилых домов, социальных объектов, дорог и т. п. Появление государства, усложнение имущественных отношений, возникновение частной собственности привели к становлению устойчивых социально-экономических взаимоотношений, связанных с присвоением, владением, распоряжением и пользованием землей.

Автором проведен анализ функций, свойств, особенностей • использования земельных ресурсов города (рисунок 1).

Основное целевое назначение городских земель - отвечать экономическим, социальным, экологическим интересам городских индивидов, выражающимся в удовлетворении жилищных, производственных, социальных, культурно-бытовых, экологических нужд граждан, проживающих на их территории. Это подтверждается данными о структуре земельного фонда Управления по архитектуре и градостроительству г.Улан-Удэ: по функциональному назначению наибольший удельный вес занимают земли жилой и общественно-деловой застройки - 28,8%, земли лесничеств и лесопарков - 23,8%, земли промышленности, энергетики, транспорта - 7,4%, земли сельскохозяйственного назначения - 13,9%.

Следовательно, основные функции городских земель - это материальное условие производства, место для проживания общества, место размещения хозяйства, средство производства и труда.

Рис.1. Функции, свойства, особенности использования земельных ресурсов городских территорий

Необходимыми для выполнения этих функций свойствами выступают -территориальные или пространственные свойства. Здесь особую роль играет местоположение земельного участка в городском пространстве относительно тех или иных фокусов деловой активности. Для городской земли в отличие от аграрных земель понятие «плодородие» заменяется понятием «строительные свойства грунтов». Земля тем ценнее, чем выше свойства грунтов, способных без высоких затрат и ограничений быть пригодными для многоэтажного строительства. Ровность земельного участка также влияет на его ценность для целей строительства. При

прочих равных условиях застройщик отдаст предпочтение ровной местности, не требующей дополнительных вложений для подготовки участка для начала строительства (мы говорим о тех неровностях -холмах, оврагах, которые могут быть физически устранены).

Важнейшей составной особенностью использования городских земель является соблюдение требований градостроительного регламента, устанавливающего функциональное зонирование территории города, виды разрешенного использования, предельные величины земельных участков с целью наиболее эффективного использования земель.

Территориальное зонирование городских земель, установление видов разрешенного использования должно производиться путем анализа и учета их основных функций, необходимых для гармоничного развития города. Вследствие чего, и без того ограниченные городской чертой земли, становятся более уникальным ресурсом для собственников и землепользователей, желающих применить их в конкретных целях. Разворачивается настоящая борьба между потенциальными собственниками и землепользователями за обладание «лучшим» и более пригодным для определенных целей земельным участком городской территории, в связи с чем, встает вопрос о формировании городской земельной ренты.

3. Уточнено понятие «городской земельной ренты», как незаработанного дохода собственника земельного участка, являющегося результатом взаимодействия, как естественных характеристик ресурса, так и общего прогресса города и общества, раскрыта специфика ее основных форм.

В современной экономической науке существуют разнообразные виды ренты, классифицируемые по следующим группам: природная рента, избыточная прибавочная стоимость (квазирента), статусная рента и др. Городскую ренту автор относит к группе природной ренты, включающей такие подгруппы, как горная (нефтяная, газовая минеральная) и земельная рента (сельскохозяйственная, лесная, водная, рыбная, туристская, городская). Подобная дифференциация природной ренты осуществляется по характеру исчерпаемости используемых ресурсов.

Выявленные особенности земельных ресурсов городских территорий, анализ существующих определений понятия «городская земельная рента» и синтез двух теоретических подходов к трактовке ренты в рамках неоклассического направления в экономической теории позволили автору уточнить определение данной категории.

Городская земельная рента - незаработанный доход собственника от использования земельного участка, являющегося результатом взаимодействия, как естественных характеристик ресурса, так и общего прогресса города и общества.

Альтернативные издержки собственника при этом могут быть больше или меньше и зависят от степени развития городской территории.

Предложенное определение городской земельной ренты отличается от существующих тем, что не просто определяет отдельные факторы рентообразования, а указывает на природу происхождения самих рентообразующих факторов, обусловленных уровнем развития городского пространства и его населения.

Основным условием рентообразования в любой отрасли экономики является редкость ограниченность ресурса. По мнению автора, сущность городской земельной ренты можно раскрыть через конечный продукт строительной отрасли - жилые дома, офисы. В строительстве главным ограничением выступает качество и количество строительных участков. Поэтому при равных вложениях в строительство того или иного объекта одинакового вида, типа на различных по качеству землях рыночная цена, а, следовательно, рыночная стоимость, его будет разной. На лучшем строительном участке объект будет иметь более высокую рыночную стоимость. Рыночная стоимость определяется на основе индивидуальной, действительной стоимости единицы продукции относительно худших земельных ресурсов (регулирующий класс). По К. Марксу, разница между рыночной стоимостью и действительной стоимостью является ложной социальной стоимостью. Вследствие этого, городская дифференциальная рента представляет собой разницу между рыночной стоимостью объекта недвижимости на лучших и худших земельных участках и является ложной социальной стоимостью. Как правило, на худших землях городская дифференциальная рента равна нулю.

Следует также отметить, что превышение рыночной цены над рыночной стоимостью образует монопольную ренту, размер которой обусловлен повышенным спросом. Автор обосновывает существование абсолютной ренты, как части общей городской земельной ренты. В условиях роста ограниченности лучших и средних земельных ресурсов в процесс производства втягиваются все более худшие земельные участки, которые их собственник не предоставляет для эксплуатации бесплатно. Плата за право применить капитал к такой земле является абсолютной рентой.

Исходя из факторов, влияющих на образование городской земельной ренты, автором выделяются особенности формирования дифференциальной ренты I и II.

Природа их образования раскрывается посредством сравнительного анализа особенностей образования дифференциальной ренты I и II в сельскохозяйственном производстве и городском хозяйстве (таблица 2).

Автором выделен дополнительный фактор в сравнении с сельскохозяйственной рентой, оказывающий наиболее сильное влияние на формирование дифференциальной ренты I в условиях городского

хозяйства - фактор обустройства.

Дифференциальная рента II также является результатом добавочных вложений, трудноотделимых от земельного участка, и реализуется в виде избыточного дохода в рыночной цене.

При этом разделение дифференциальной городской Земельной ренты может быть осуществлено по критерию этапа землепользования: дифференциальная рента I определяется на первоначальном этапе землепользования и формирующие ее факторы предстают перед пользователем в явном виде, а дифференциальная рента II образуется на дальнейшем этапе землепользования с приложением дополнительных затрат капитала.

Таблица 2.

Сравнительная характеристика условий образования

сельскохозяйственной и городской дифференциальной ренты I и II*

Виды диф. земельной ренты Условия образования

Сельскохозяйственная Городская

Дифференциальная рента 1 Естественное плодородие Строительные свойства грунтов

Местоположение 'относительно рынков гбыта, рынка труда, рынка капитала) Местоположение (близость к центру города, к местам приложения труда)

Фактор обустройства: -социальная инфраструктура; -инженерная инфраструктура; -транспортная инфраструктура

Дифференциальная рента II Добавочные затраты капитала, повышающие искусственное плодородие Дополнительные вложения: -многоэтажное строительство; - инженерные коммуникации; - обшее благоустройство и др.

*таблица составлена автором

4. Предложено определение понятия «институт рентных отношений», как правил определения величины и распределения земельной ренты между участниками земельных отношений, и раскрывающий составные элементы рентных отношений.

Автором сделан вывод, что рентные отношения представляют собой совокупность экономических, правовых и психологических отношений, возникающих между участниками сделки по поводу выбора или формирования правил вовлечения земельных ресурсов в систему землепользования и определения величины земельной ренты.

В результате взаимодействия экономических, правовых, психологических отношений, возникающих между собственником земли и другим субъектом хозяйствования в процессе передачи или продажи тех или иных прав собственности на землю, возникают различные

правила определения величины земельной ренты. На выбор участниками рентных отношений правил определения величины платы за пользование землей оказывают влияние институциональная среда и экономические институты, сложившиеся в определенной сфере.

Институциональный анализ рентных отношений и анализ существующих определений «института» позволил автору сформулировать понятие «института рентных отношений» как правил определения величины и распределения земельной ренты между участниками земельных отношений - собственником и пользователем. ресурса. «Институт рентных отношений», по мнению автора, включает в себя следующие институты: правовые (законодательная база землевладения и землепользования), ментальные (традиции и обычаи землевладения и землепользования), экономические, организационные.

Анализ современного состояния институциональной среды земельного рынка показывает, что большинство его институтов находится на стадии формирования и развития. До сих пор, остались неупорядоченными отношения собственности на землю, не совершенна оценка земельных ресурсов - основы для изъятия земельной ренты, что свидетельствует о незавершенном этапе формирования правового и экономического институтов. В системе институциональных связей особый интерес представляет собой ментальный институт. В основе ментапьности (общественного сознания) лежат общие основополагающие ценности и идеалы, а также особые устойчивые черты в социальной организации, экономике, культуре общества. Вследствие чего, феномен бесплатности земли, порожденный советским периодом, настолько крепко засел в сознании большинства экономических субъектов, более того; этому способствует неразвитость правового и организационного институтов землевладения и землепользования. «Собственники» земельных ресурсов (владельцы индивидуальных домов, жители многоквартирных домов) не спешат проходить регистрацию, нарушается главный принцип землепользования - платность.

На современном этапе развития экономических и общественных отношений государству необходимо разработать и осуществить систему мер, направленных на совершенствование и обеспечение перехода к адекватным устойчивым институтам землевладения и землепользования, включающая в себя:' правовые меры (совершенствование законодательства, регулирующего рентные основы землепользования и землевладения), меры по формированию экономических и организационных институтов (например, института оценки, учитывающего многообразие рентообразующих факторов), формирование рыночной ментальное™.

5. Разработана классификация рентообразующих факторов стоимости городской земли, используемой для основного вида

функционального использования - жилого фонда, необходимого для комфортного проживания и развития городского населения.

Для изъятия земельной ренты в городах необходима правильная оценка земельных ресурсов. Ввиду того, что стоимость земельных ресурсов является фиктивной стоимостью, а городская земельная рента возникает из-за физической ограниченности и уникальности городских земель, обусловленных уровнем развития городского пространства, оценка городских территорий должна основываться на учете их рентообразующих факторов.

Проведенный анализ результатов кадастровой оценки земель ГО г. Улан-Удэ и муниципальных районов Республики Бурятия показал, что, несмотря на совершенствование методики оценки и проведенной в 2007г. ее актуализации, не учитываются в полной мере рентообразующие факторы.

Изучение действующего состава факторов стоимости земельных участков по видам разрешенного использования, применяемого при кадастровой оценке земель РБ, выявило полное отсутствие в нем экологических, социальных, отчасти физических и экономических факторов. В расчет берутся только факторы инженерного обустройства и пространственной удаленности. Кадастровая стоимость земельных участков г.Улан-Удэ все еще представляет собой усредненные значения по территориальным зонам и составляет существенно меньший уровень относительно их рыночной стоимости, в среднем в 1,5 раза по землям под жилой, торговой, офисной застройкой, расположенным в местах, с относительно лучшим расположением.

В связи с этим, автором предлагается классификация рентообразующих факторов стоимости городских земель, предназначенных для размещения объектов жилого фонда (рисунок 2).

Классификация включает группы физических, экономических, экологических, социальных факторов. Физические (природные) факторы, такие как строительные свойства грунтов, рельефные свойства, характеризуют естественную ограниченность ценных земельных ресурсов городских территорий. Следует особо отметить, необходимость учета характеристик местоположения земельного участка, как внутри города, так в национальном и общемировом масштабах. В городе необходимо учитывать положение в транспортной системе: доступность к центру города, к местам приложения труда, к местам рекреации городского значения (акватории, леса, лесопарки, парки, сады, скверы). Также, необходимо учитывать при оценке ренты, местоположение города относительно столицы РФ, относительно столиц субъектов РФ, а также положение города в общемировом хозяйстве, т.е. близость к таким центрам и определенный вес в мировой экономике повышают стоимость земельных ресурсов.

Экономические, экологические, социальные факторы рентообразования обусловлены развитием самого города, т.е. ценность

Рентообразующие факторы

Физические

Рельефные свойства

Стр'оител-е

свойства

грунтов

Характ-ки местопол-я ЗУ в городе

Характ-ки

местопол-я

города

экономические

Размер города

Наличие объектов инженерной инфрастр-ры

Производсг-

вено-хоз-й

потенциал

/ N

Уровень

доходов

населения

V у

— Уровень шума

экологические

Уровень

загрязнения

атмосферы

Уровень напряжен-ти элетромагн-х полей

социальные

Наличие .объектов соц-культ. инфраст-ры

Криминоген-ность

Престижность

Уровень озеленен-ти

Рис. 2. Рентообразующие факторы стоимости земельных ресурсов городских территорий для 'жилого фонда

городских земель находится в прямой'зависимости от степени развития социально-экономических отношений городских систем, при этом антропогенное воздействие на окружающую среду, являющееся оборотной стороной процесса урбанизации, должно снижать стоимость городских земель особенно для земельных участков под размещение объектов жилого фонда, являясь компенсацией жителям за негативное воздействие на их здоровье.

Следовательно, теоретически обоснованный подход к учету и последующему изъятию городской земельной ренты будет способствовать снижению операций спекулятивного характера, социальной напряженности и увеличению доходной части местных бюджетов, не оказывая при этом деструктивного воздействия на экономические процессы городского хозяйства.

6. Обоснована необходимость смешения налогообложения с труда и капитала на ренту, способного нейтрализовать спекуляцию землей и снизить дестабилизирующее влияние налогов на развитие

экономических н общественных отношений города.

Проведенный в диссертационном исследовании анализ развития платности землепользования, применяемой в РФ с 1991 г., показал, что существующими формами изъятия городской земельной ренты сегодня являются арендная плата .и земельный налог (таблица 3).

Таблица 3.

Структура доходов бюджета ГО г.Улан-Удэ за период 2005-2007гг.*

Наименование дохода 2005г. 2006г. 2007г.

млн.р. %** млн.р. % млн.р. %

Налоговые доходы, всего 904,2 61,9 1631,6 70,2 2231,9 71,7

в т.ч. - земельный налог 178,4 12,2 122,0 5,3 177,2 5,7

- налог на доходы физ лиц (НДФЛ) 549,4 37,6 1079,1 46,5 1507,2 48,4

- налог на имущество физ.лиц 3,7 0,3 4,2 0,2 8,3 0,3

Доходы от аренды зем. участков 48,7 3,3 74,9 3,2 87,5 2,8

Доходы от продажи зем. участ-в 62.1 4,3 54,9 2,4 41,8 1,3

Собственные доходы, всего 1460,3 100 2322,8 100 3114,5 100

Уд.вес собств. дох-в в общих дох-х - 57,5 - 72,9 - 66,5

^таблица составлена автором по материалам, предоста&пенным КУИЗ г. Улан-Удэ "рассчитано в процентах к собственным доходам бюджета В совокупности налоговые и неналоговые доходы от использования земельных ресурсов в составе местного бюджета существенно отстают от налогов на доходы и имущество физ. лиц. Авторская позиция заключается в том, что налоговую систему необходимо организовать таким образом, чтобы государственный бюджет пополнялся бы за счет тех источников, которые не сказываются на желании и способности экономических субъектов работать и вкладывать свои сбережения в дальнейшее развитие. Налог на стоимость земли в экономическом смысле идеален: он справедлив, нейтрален в экономическом смысле. Такой вариант налоговой политики должен гарантировать законные права граждан на частное владение землей, но при этом владелец земли обязан платить за преимущества, которые он получает от использования земли, обусловленные результатами эволюции городского пространства.

Автор также выступает за раздельное налогообложение земельных ресурсов и размещенных на них строительных объектов. Земельный налог, если бы он взимался на основе текущей рыночной стоимости неулучшенной земли (т.е. без зданий и сооружений), действительно мог бы стать оптимальным способом пополнения муниципальных бюджетов. Однако объединенный налог на недвижимость неспособен выполнить эту задачу. Об этом свидетельствует опыт западных стран, где он подвергается активной критике. Этот налог наносит огромный ущерб развитию экономики, ведет к росту земельных спекуляций и сдерживает инвестиционный процесс.

Свидетельства в поддержку раздельного налогообложения земли и зданий можно найти во многих странах, например, в Австралии и Новой Зеландии.

Единый налог благоприятствует богатым и дискриминирует людей с низким и средним уровнем доходов. Этот факт имеет огромное влияние на распределение общественного богатства. Неоплаченная состоятельными людьми стоимость дополнительных общественных услуг и инфраструктуры с течением времени повышает стоимость земли, которую они занимают, и капитализируется. В случае продажи объединенной недвижимости на рынке происходит частное присвоение стоимости земли, возросшей вследствие развития общества. Как правило, постоянное удорожание стоимости земли приписывается росту стоимости зданий, такое мнение бесспорно ошибочно.

При формировании отношений в сфере рынка недвижимости надо постараться избежать перенесения • в российскую действительность негативных моментов западного рынка и западных налоговых систем. Рента с городских земель имеет чрезвычайно важное значение для местных бюджетов. Собрать ее можно будет только в случае раздельного налогообложения земли и строительных объектов.

III. ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ Статьи в изданиях, рекомендованных ВАК РФ

1. Яковлева И.А. Роль земельной ренты в оценке земельных ресурсов городских поселений // Вестник Тамбовского университета. Сер. Гуманитарные науки,- Тамбов, 2008. - Вып.11(67). - 600с. - ISSN 1810-0201.-0,8 п.л.

Прочие публикации по теме диссертации

2. Яковлева И.А. Об особенностях изъятия и направлении расходования природной ренты в РФ // Региональные аспекты формирования инновационной экономики: проблемы, перспективы развития: Материалы Всероссийской научно-практической конференции. Т. 1.-Улан-Удэ: Изд-во ВСГТУ, 2007. - 164с. - 0,5 пл.

3. Яковлева И.А. Экологический аспект использования природной ренты // Успехи современного естествознания. М., 2007. - №12. - 190с. -0,1 п.л.

4. Яковлева И.А. О концептуальных основах рентных отношений. Совершенствование внутрифилиапьного менеджмента как фактор повышения качества и эффективности образования // Материалы региональной научно-практической конференции. - Улан-Удэ, 2007. -326с. Академия труда и социальных отношений.- М., 2007. - 0,9 п.л.

5. Яковлева И.А. Категория ренты в системной теории различных экономических школ // Вестник молодых ученых: межвузовский сборник статей. Вып.1. - Улан-Удэ: Изд-во Бурятского госуниверситета, 2008,-228с. - 1,2 пл.

6. Яковлева И.А. Особенности земельной ренты в городах // Устойчивое развитие региона: стратегические приоритеты, механизмы и инструменты: Материалы Всероссийской научно-практической конференции. - Т.2.- Улан-Удэ: Изд-во ВСГТУ, 2008,- 204с. - 0,23 пл.

7. Яковлева И.А. К вопросу о развитии ресурсно-зависимой экономики России // Современные проблемы экономики, управления и юриспруденции: материалы Международной научно-практической конференции.- {Электронный ресурс}/МГТУ. - электр. текст дан. (8 Мб)

- Мурманск: МГТУ, 2008. - 1 опт. Компакт-диск CD-ROM., НТЦ «Информрегистр» 0320800237 от 21.01.08г. - 0,25 п.л.

8. Яковлева И.А. Рентные отношения в России на современном этапе // Молодежь Сибири - науке России: материалы межрегиональной научно-практической конференции /Сост. Т.А. Кравченко; Сибирский институт бизнеса, управления и психологии. - Красноярск, 2008. - Часть И. - 440с. - 0,5 п.л.

9. Яковлева И.А. Регулирование рентных доходов как фактор снижения региональной дифференциации // Проблемы социально-экономической устойчивости региона: сборник материалов V Международной научно-практической конференции. - Пенза: РИО ПГСХА, 2008. - 0,2 п.л.

10. Яковлева И.А. О моделях прогнозирования налоговых поступлений // Фундаментальные исследования. - М., 2008. - №3. - 148с.

- 0,16 пл.

11. Яковлева И.А. Альтернативная концепция исчисления и изъятия природной ренты // Развитие России в XXI веке: предпосылки, факторы, перспективы: Материалы Всероссийской научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых. - Казань: Познание, 2008,-436с. - 0,15 п.л.

12. Яковлева И.А. Нивелирование региональных условий хозяйствования путем распределения рентных доходов // Сборник научных трудов. Серия: Экономические науки. Выпуск 15. Развитие социально-экономических систем региона и механизмы их совершенствования. - Улан-Удэ: Изд-во ВСГТУ, 2008.-390с. - 0,2 п.л.

13. Яковлева И.А. Модель исчисления и дифференциации природной ренты // Байкальские перспективы: материалы III научно-практической конференции. - Улан-Удэ: Изд-во ВСГТУ, 2008г. - 172с. - 0,3 пл.

14. Яковлева И.А. Теоретические основы земельной ренты в условиях урбанизированных территорий // Сборник научных трудов. Серия: Экономические науки. 4.1. - Изд-во ВСГТУ, 2009.- 249с. - 0,3 п.л.

Подписано в печать 27.04.2009 г. Формат 60x84 1/16 Усл. п.л. 1,16. Тираж 100 экз. Заказ № 156.

Издательство ВСГТУ. 670013. г. Улан-Удэ, Ул. Ключевская, 40, в.

© ВСГТУ, 2009 г.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Яковлева, Ирина Анатольевна

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА I. СУЩНОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ И ЕЕ СПЕЦИФИКА

В УСЛОВИЯХ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ.

1.1. Особенности земельных ресурсов городских территорий.

1.2. Земельная рента как особый вид дохода, приносимый землей в городах.

1.3. Место земельной ренты в системе земельных отношений города в современных условиях.

ГЛАВА II. ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА И СТОИМОСТЬ ГОРОДСКИХ

ЗЕМЕЛЬ.

2.1. Подходы к определению стоимости земельных ресурсов городских территорий.

2.2. Рентообразующие факторы стоимости городских земель.

2.3. Земельная рента как основа земельного налога.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование земельной ренты городских территорий в современных условиях"

Актуальность диссертационного исследования. Россия обладает значительными природными богатствами, основу которых составляют земельные ресурсы, по этой причине земельные отношения и земельная собственность всегда были определяющими факторами ее социально-экономического развития, при этом особое место занимают земельные отношения в условиях городских территорий.

Несмотря на незначительную долю городских земель в общем земельном фонде РФ - 1,1%, город был, остается и будет ведущим началом в развитии страны и цивилизации в целом. Исторически города образовывались в местах с выгодным географическим положением, размещали основные производительные силы, сосредотачивали на своих территориях наиболее интересную и творчески мыслящую часть общества, которая определяла развитие науки, техники, образования и искусства. На современном этапе городские территории аккумулируют в своих границах до 70% социально-демографического и производственно-экономического потенциала России. Все это послужило появлению на этих территориях существенного дополнительного дохода рентного характера. Городские земли обеспечивают до 78% бюджетных поступлений от всех земельных платежей, кроме того, существует объективная возможность для их увеличения за счет более полного учета земельной ренты.

Рента, возникающая в границах городских территорий, должна направляться на финансирование инфраструктуры города, т.е. использоваться в интересах каждого гражданина и обеспечивать успешное функционирование городского хозяйства в целом. Игнорирование городской земельной ренты, отсутствие обоснованных теоретических подходов к ее формированию и использованию, приводит к диспропорциям в развитии экономических и общественных отношений. Именно это определяет актуальность и значимость темы научной работы.

Степень научной разработанности проблемы. Проблема 3 формирования земельной ренты занимает важнейшее место в экономической теории с момента ее зарождения до настоящего времени. Теория земельной ренты обладает мощной методологической базой, разработанной представителями классической экономической теории: У.Петти; А.Смит, Дж. Андерсон, Т.Р:Мальтус, Д.Риккардо, Ж.Сисмонди, Дж.С.Милль, И.Родбертус,.К.Маркс. Физиократы, Ф.Кенэ, А.Р.Ж.Тюрго, также занимались изучением ренты, рассматривая; при этом категорию чистого продукта.

Земельная, рента' была объектом исследования и представителей маржиналистского направления. Среди них: Дж.Б.Кларк, А.Маршалл, К.Менгер, В.Парето, И.Г.фон Тюнен и др., а также их современные представители Х. Хотелинг, Дин А.Ворчестер и» др.

Формирование земельной ренты, было в центре многочисленных дискуссий советских экономистов: И.Беляева, Е.Виноградова, А.Загайтова, В-Ильдеменовау Л;Любймова^ В!;Новожилова;:БШасхавераждр.

В конце XX в. проблематику ренты выдвинули в ряд наиболее приоритетных российских проблем следующие ученые-экономисты:. Л.Абалкин, К.Вальтух, С.Глазьев, В.Данилов-Данильян, М.Демина, С.Ивановский, С.Кимельман, Б.Кузык, Д.Львов, В.Мещеров, Ю. Разовский, Ю.Яковец и др.

Отдельные аспекты, рентных отношений в постиндустриальном обществе рассматриваются в трудах зарубежных исследователей: У.Алонсо, У.Викри, Д.Стиглица, Ф;Харрисона, А.О'Салливана, С.Фишера, Р:Дорнбуша,-П.Дерика, Э.Миллза и др.

Исследованиями земельных отношений и вопросами оценки городских земель занимались такие зарубежные и отечественные ученые, специалисты, как: Д. Аратский, Ю; Зарембо, Н. Ордуэй, В. Прорвич, А. Ромм, А. Сагайдак, С. Сай, С. Струмилин, X. Дитерих, В.Кляйбер, Д. Эккерт, Д. Фридман.

Вместе с тем, следует признать, что вопросы формирования земельной ренты в городах измены недостаточно. Общие проблемы ренты в основном были связаны со спецификой сельскохозяйственной ренты, тогда как работ 4 • по изучению теоретических и методологических основ городской ренты и ее роли в развитии городов насчитывается единицы. Следовательно, учитывая ведущую роль городов в развитии и обеспечении устойчивости экономики, теория городской земельной ренты настоятельно требует дальнейшего изучения.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы - выявить и обосновать особенности формирования земельной ренты городских территорий.

Для реализации данной цели в диссертации были поставлены и решены следующие задачи:

•выявить особенности городской земли как объекта социально-экономических отношений;

•на основе изучения взглядов ученых-экономистов определить сущность городской земельной ренты и ее основных форм;

•определить место земельной ренты в системе земельных отношений города;

•исследовать специфику подходов к оценке городских земель и механизм их ценообразования;

•рассмотреть земельную ренту как основу земельного налога и арендной платы за пользование земельными ресурсами в городах.

Объектом исследования является: земельная рента городских территорий.

Предметом исследования являются: экономические отношения, возникающие в процессе формирования земельной ренты в условиях города.

Теоретической основой исследования послужили труды крупнейших представителей различных направлений экономической теории по проблемам земельной ренты, работы современных зарубежных и отечественных ученых-экономистов, посвященные рентным отношениям, вопросам оценки городских земельных ресурсов.

Методологическая база исследования основана на принципах 5 системного, институционального подхода и анализа, применении сравнительного, историко-логического, экономико-статистического методов, метода классификации, абстрагирования, индукции и дедукции.

Информационной базой диссертационного исследования послужили монографии и статьи отечественных и зарубежных ученых и специалистов по проблемам рентных отношений, а также Земельный, Градостроительный, Жилищный кодексы РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты Республики Бурятия и Городского совета ГО «город Улан-Удэ», нормативные документы Росземкадастра, отчеты комитета по управлению имуществом и землепользованию и данные управления по архитектуре и градостроительству г. Улан-Удэ, информация Росстата.

Областью исследования согласно п. 1.1. Паспорта специальности 08.00.01. - «Экономическая теория» является «Политическая экономия» по направлению «Экономика ресурсов».

Научная новизна диссертации. К числу наиболее существенных результатов, полученных в ходе диссертационного исследования, относятся следующие: I

• на основе проведенной систематизации научных знаний по вопросам теории ренты классифицированы и объединены в три подхода существующие определения понятия «рента»: остаточный, предельный и паретианский;

•выделены основные функции и необходимые для них свойства земельных ресурсов городских территорий, направленные на наиболее эффективное и наилучшее их использование с целью максимального удовлетворения экономических, экологических и социальных потребностей городского сообщества;

•уточнено понятие «городской земельной ренты», как незаработанного дохода собственника земельного участка, являющегося результатом взаимодействия, как естественных характеристик ресурса, так и общего прогресса города и общества, раскрыта специфика ее основных форм; о

•предложено определение понятия «институт рентных отношений», как правил определения величины и распределения земельной ренты между участниками земельных отношений, и раскрывающий составные элементы рентных отношений;

•разработана классификация рентообразующих факторов стоимости городской земли, используемой для основного вида функционального использования, необходимого для комфортного проживания и развития городского населения;

• обоснована необходимость смещения налогообложения с труда и капитала на ренту, способного нейтрализовать спекуляцию землей и снизить дестабилизирующее влияние налогов на развитие экономических и общественных отношений.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что предложенные рекомендации могут быть использованы для: дальнейших научных разработок по проблемам рентных отношений в городах, формирования политики государственной и муниципальной власти, направленной на наращивание экономического потенциала городских систем, а также могут быть применены в учебном процессе по курсам: «Экономическая теория», «Экономика города», «Экономика недвижимости».

Апробация исследования. Отдельные положения используются в преподавании дисциплин «Оценка недвижимости», «Оценка земельных ресурсов». Основные положения и результаты исследования изложены, обсуждены и получили одобрение на международных, всероссийских, региональных конференциях. По результатам исследования опубликовано 15 работ общим объемом 6,24 печатных листов, из них в изданиях, рекомендованных ВАК РФ - одна публикация объемом 0,8 п.л.

Содержание и структура диссертации определены целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка литературы, включающего 174 наименования работ отечественных и зарубежных авторов, и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Яковлева, Ирина Анатольевна

Заключение

В заключении остановимся на проблемах, которые были рассмотрены в диссертационной работе и проведем обобщение предложенных рекомендаций по их решению.

Классическая экономическая теория, акцентируя внимание на взаимодействии потребителей и производителей, спроса и предложения, абстрагируется от пространственной распределенности конкретных рынков. Подобная теоретическая абстракция вполне оправдана при формировании базовых разделов экономической науки. Однако реальная экономическая жизнь реализуется в пространстве, и действие пространственных факторов существенно усложняет картину. Ретроспективный взгляд на историю свидетельствует, что город был, остается и будет ведущим началом в развитии цивилизации. Города исторически образовывались в местах с выгодным географическим положением, впоследствии стали концентрировать в своих территориях основной удельный вес производственного, культурного, делового потенциала. Это и многое другое определило особенности использования городских земель.

В результате проведенного анализа специфики земельных ресурсов городских территорий автор сделал следующие выводы. Земля как объект социально-экономических отношений в городе имеет свои особенности, различается по своему функциональному назначению, исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования. Специфика земель городских территорий обусловлена высокой ролью городов в развитии экономики. В параграфе 1.1. проведен анализ структуры земельного фонда РФ и г. Улан-Удэ. Изучены и систематизированы основные функции земельных ресурсов в отраслях народного хозяйства. Автором определены следующие функции земельных ресурсов городских территорий: это материальное условие производства, место для проживания общества, место размещения хозяйства, средство производства и труда. На характер использования городских земель также влияет правовой режим — соблюдение градостроительных регламентов.

Проведенный анализ земли лег в основу определения природы, сущности и особенностей дохода от эксплуатации земли - земельной ренты. Природа земельной ренты обусловлена особенностями земли как экономического ресурса и отношениями землепользования.

Автором на основе- критического осмысления существующих определений термина «рента» проведена систематизация и заключение их в рамки трех теоретических подходов. Первый подход определен автором как «остаточный», рассматривающий ренту как дополнительный доход, представляющий его превышение над средней нормой прибыли в отрасли, возникающий у экономических субъектов в процессе использования земельных ресурсов. Этот подход основан на классической трактовке сущности земельной ренты. Далее в рамках неоклассического направления автором выделено два подхода к определению понятия «рента»: предельный подход, основоположником которого является А.Маршалл, и паретианский подход — В.Парето. Принципиальное различие между ними заключается в характере рассматриваемых затрат: реальных - в предельном подходе и альтернативных в паретианском. При этом, под реальными затратами А.Маршалл понимал «усилия всех видов труда, прямо или косвенно вовлеченных в процесс производства, вместе с воздержанием или, ожиданием, необходимым для накопления капитала, используемого в производстве».

Третий подход (паретианский) состоит в том, что основой ренты признается не полный нормальный доход, а лишь разница между двумя излишками, порождаемыми одним продуктом по сравнению с другим. Следовательно, за основу при исчислении величины ренты используются общие затраты, включающие альтернативные затраты. Альтернативные затраты воздействуют на цены и порождают «простую и исчисляемую связь» между затратами двух видов продуктов, которые могли бы быть использованы на одной и той же земле.

Выявленные особенности земельных ресурсов городских территорий, изучение категории ренты в системном представлении разных экономических школ и синтез двух теоретических подходов к трактовке ренты в рамках неоклассического направления в экономической теории позволили автору уточнить определение городской земельной ренты. Так, городскую земельную ренту автор определяет как незаработанный доход собственника от использования земельного участка, являющегося результатом взаимодействия, как естественных характеристик ресурса; так и общего прогресса города и общества. Альтернативные издержки собственника при этом могут быть больше или меньше и зависят от степени развития городской территории.

Предложенное определение городской земельной; ренты отличается от существующих тем, что не просто определяет отдельные факторы рентообразования, а указывает на природу происхождения самих рентообразующих факторов, обусловленных уровнем развития городского пространства и его населения.

В работе раскрываются особенности проявления форм городской земельной ренты через продукт строительной отрасли.

Основным условием рентообразования в любой отрасли экономики является редкость ограниченность ресурса. В строительстве главным ограничением выступает качество и количество строительных участков. Автором определено, что городская дифференциальная рента представляет собой разницу между рыночной стоимостью объекта недвижимости на лучших и худших земельных участках и является ложной социальной стоимостью; Как правило, на худших землях городская дифференциальная рента равна нулю.

В работе отмечается, что превышение рыночной цены над рыночной стоимостью' образует монопольную ренту, размер которой обусловлен

142 повышенным спросом. Автор обосновал и аргументировал существование абсолютной ренты, как части общей городской земельной ренты.

Природа образования дифференциальной ренты I и II раскрыта автором посредством сравнительного анализа особенностей образования в сельскохозяйственном производстве и городском хозяйстве. Автором выделен дополнительный фактор в сравнении с сельскохозяйственной рентой, оказывающий наиболее сильное влияние на формирование дифференциальной ренты I в условиях городского хозяйства — фактор обустройства. При этом, дифференциальная рента II также является результатом добавочных вложений, трудноотделимых от земельного участка, и реализуется в виде избыточного дохода в рыночной цене.

Автором обоснован институциональный подход к анализу рентных отношений. Сделан вывод, что рентные отношения представляют собой совокупность экономических, правовых и психологических отношений, возникающих между участниками сделки по поводу выбора или формирования правил вовлечения земельных ресурсов в систему землепользования и определения величины земельной ренты.

Автором на основе институционального анализа рентных отношений и существующих определений «института» сформулировано понятие «института рентных отношений» как правил определения величины и распределения земельной ренты между участниками земельных отношений — собственником и пользователем ресурса. «Институт рентных отношений», по мнению автора, включает в себя следующие институты: правовые (законодательная база землевладения и землепользования), ментальные (традиции и обычаи землевладения и землепользования), экономические, организационные.

Изучение современного состояния институциональной среды земельного рынка, осуществленное автором показало, что большинство его институтов находится на стадии формирования и развития. До сих пор, остались неупорядоченными отношения собственности на землю, не

143 совершенна оценка земельных ресурсов - основы для изъятия земельной ренты, что свидетельствует о незавершенном этапе формирования правового и экономического институтов. Автором обосновано, что на современном этапе развития экономических и общественных отношений государству необходимо разработать и осуществить систему мер, направленных на совершенствование и обеспечение перехода к адекватным устойчивым институтам землевладения и землепользования, включающая в себя: правовые меры (совершенствование законодательства, регулирующего рентные основы землепользования и землевладения), меры по формированию экономических и организационных институтов (например, института оценки, учитывающего многообразие рентообразующих факторов), формирование рыночной ментальности.

От изучения теоретических основ формирования земельной ренты в городах автор логично переходит к вопросу ценообразования земель. Отмечается, что для изъятия земельной ренты в городах необходима правильная оценка земельных ресурсов. Ввиду того, что стоимость земельных ресурсов является фиктивной стоимостью, а городская земельная рента возникает из-за физической ограниченности и уникальности городских земель, обусловленных уровнем развития городского пространства, оценка городских территорий должна основываться на учете их рентообразующих факторов.

Изучение действующего состава факторов стоимости земельных участков по видам разрешенного использования, применяемого при кадастровой оценке земель РБ, выявило полное отсутствие в нем экологических, социальных, отчасти физических и экономических факторов. В расчет берутся только факторы инженерного обустройства и пространственной удаленности. В связи с этим, автором предлагается классификация рентообразующих факторов стоимости городских земель, предназначенных для размещения объектов жилого фонда.

Классификация включает группы физических, экономических, экологических, социальных факторов. Физические (природные) факторы, такие как строительные свойства грунтов, рельефные свойства, характеризуют естественную ограниченность ценных земельных ресурсов городских территорий. Автором отмечается необходимость учета характеристик местоположения земельного участка, как внутри города, так в национальном и общемировом масштабах. В диссертации отражается, что в городе необходимо учитывать положение в транспортной системе: доступность к центру города, к местам приложения* труда, к местам рекреации городского значения (акватории, леса, лесопарки, парки, сады, скверы). Также, необходимо учитывать при оценке ренты, местоположение города относительно столицы РФ, относительно столиц субъектов РФ, а также положение города в общемировом* хозяйстве, т.е. близость к таким центрам и определенный вес в мировой экономике повышают" стоимость земельных ресурсов.

В части земельного- налога как существующего инструмента изъятия земельной ренты автор настаивает на раздельном налогообложении земельных ресурсов и иного имущества экономических субъектов, при этом доля изъятия земельной ренты должна быть увеличена за счет более полного учета рентообразующих факторов и увеличения ставки земельного налога. Автором аргументируется позиция, что стимулирующее изъятие земельной ренты экономически оправдано, правильный механизм определения, и изъятия земельной ренты будет способствовать увеличению налоговых доходов местных бюджетов и даже может позволить государству сократить налоговую нагрузку на иные объекты налогообложения: доходов и прибыли экономических агентов, налоги с которых являются дестимулирующими и сдерживающими экономическое развитие.

Таким образом, теоретически обоснованный подход к учету и последующему изъятию городской земельной ренты будет способствовать снижению операций спекулятивного характера, социальной напряженности и

145 увеличению доходной части местных бюджетов, не оказывая при этом деструктивного воздействия на экономические процессы городского хозяйства.