Формы и методы управления субфедеральной нежилой недвижимостью тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Масляков, Александр Александрович

Введение

ГЛАВА 1. Методологические основы субфедерального управления нежилой недвижимостью

1.1. Нежилая недвижимость как объект управления

1.2. Оценка стоимости в системе управления объектами нежилой недвижимости

1.3. Роль информационного обеспечения в управлении нежилой недвижимостью

ГЛАВА 2. Оценка влияния основных факторов стоимости и факторов развития на эффективность управления

2.1. Особенности и факторы развития управления нежилой недвижимостью

2.2 Анализ методов управления субфедеральным земельным рынком 82 2.3. Управление использованием земельных участков в нежилых ЗИК

ГЛАВА 3. Методические вопросы формирования организационно -экономических механизмов управления объектами нежилой недвижимости субъектов Федерации

3.1. Организация и технология операций с объектами нежилой недвижимости

3.2. Методические основы комплексной диагностике состояния и использования объектов нежилой недвижимости

3.3. Алгоритм массовой и индивидуальной оценки объектов нежилой недвижимости

Выводы

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формы и методы управления субфедеральной нежилой недвижимостью"

Актуальность исследования. Проводимые в Российской Федерации реформы привели к кардинальным преобразованиям всей совокупности экономических отношений на разных уровнях управления.

Появились новые для российской экономики объекты управления, новые задачи и функции управления ранее действующими объектами. Ряд объектов, относящихся ранее к основным фондам, приобрел новое свойство - обращаться на товарном рынке в виде специфического товара - недвижимого имущества - и на финансовом рынке в виде актива предпринимательской деятельности. Это обусловило необходимость в принципиально новых для органов государственной власти функциях управления государственным недвижимым имуществом, используемом как государственными, так и частными предприятиями и организациями (совместное государственная и частная собственность) и регулирования имущественных отношений, как между частными собственниками, так и между ними и государственными муниципальными органами управления.

В соответствии со спецификой использования и обращения объекты недвижимого имущества как объекты управления составляют три взаимосвязанные и взаимообусловленные группы: земельные участки, объекты жилой и нежилой недвижимости. Земельные участки рассматриваются как отдельные объекты управления, так и в составе жилой и нежилой недвижимости как ее основа.

Система управления жилой недвижимостью в настоящее время -наиболее развитая и изученная подсистема управления недвижимым имуществом. Это связано с рядом причин, основные из которых высокая политическая и социальная значимость объектов жилой недвижимости и ее подготовленность к рыночному обращению.

Объекты нежилой недвижимости, непосредственно связанные с процессом производства и имеющие больше экономическое, чем политическое и социальное, значение, значительнее интересуют хозяйствующие субъектов страны, чем ее руководящие органы. Только последние годы эти органы стали осознавать значение нежилой недвижимости для решения задач социально-экономического развития города, района, субъекта Федерации и страны в целом.

Несмотря на значительное количество выполненных исследований, многие теоретические, методологические и методические аспекты управления нежилыми объектами, находящиеся в собственности субъекта РФ, раскрыты не в полной мере. Высокие темпы приватизации государственной собственности обусловили соответствующие темпы развития рынка нежилой недвижимости и вместе с этим значительный рост количества и разнообразия его участников, появление и быстрое развитие профессиональных участников данного рынка: риэлтерских, оценочных, брокерских, инвестиционных, девелоперских, управляющих (трастовых) и других организаций. Вышеизложенное определяет необходимость изучения специфики современной системы управления нежилым недвижимым имуществом.

Степень разработанности проблемы: Проблема управления субфедеральной нежилой недвижимостью в региональном аспекте является относительно новой для Российской экономики. Она возникла лишь в последнее десятилетие в период осуществления массовой приватизации. Из работ посвященных проблемам управления государственной, региональной и муниципальной собственности можно выделить труды ученых - Абалкина Л.И., Авекова В.В., Алпатова А.А Алчьяна А., Глазьева С.Ю., Кейнса Дж., Клауса В., Клейнера Г.М, Лексина В.В., Львова Д.С., Швецова А.Н., и др. Кроме того, можно выделить работы ученых посвященных вопросам оценки и управления недвижимости - Бусова В.И., Грабового П.Г., Грибовского C.B., Грязновой А.Г.,

Горемыкина В.А., Кошкина В.И., Прорвича В.А., Рутгайзера В.М., Серова В.М., Тарасевича Е.И., Федотоюй М.А., Харрисона Г.

Работы перечисленных авторов носят, прежде всего, прикладной характер, обобщают опыт приватизации, оценивают состояние нормативно правовой базы по управлению собственностью, показывают причины конфликтов вокруг субъектов государственной собственности.

Цель диссертационного исследования заключается в разработке научно-методических и практических рекомендаций по совершенствованию системы управления нежилой недвижимостью, находящейся в собственности субъектов РФ.

Для достижения указанной цели в диссертации были поставлены и решены следующие задачи:

- выявить тенденции и особенности развития рынка нежилой недвижимости, определить основные направления его развития;

- проанализировать основные методы и подходы в управлении нежилой недвижимости и разработать основные принципы управления нежилой недвижимостью, находящиеся в собственности РФ;

- выявить роль земельного рынка в эффективности управления городской нежилой недвижимости, наметить пути повышения ее стоимости;

- определить роль оценки в системе управления рынком нежилой недвижимости, разработать алгоритм оценки потребительских свойств ;

- выявить роль информационного обеспечения в управлении нежилой недвижимостью, предложить организационную схему информационного потока; определить влияние технического состояния нежилой недвижимости на ее стоимость, разработать технологию комплексной диагностики технического состояния.

Объектом исследования является нежилая недвижимость регионов и крупных городов, в частности города Москвы.

Предметом исследования являются процессы организации управления нежилой недвижимостью в регионах, с учетом их влияния на социально-экономическое развитие.

Теоретико-методической основой исследования являются базовые положения теории рыночной экономики, научного управления экономическими системами, научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам управления недвижимостью.

В качестве инструмента исследования использовались: системный подход, методы статистического анализа и экспертные методы.

Информационную базу исследования составили официальные статистические отчеты, справочные аналитические материалы органов управления и научно-исследовательских институтов отечественной и зарубежной публикации, материалы конференций и семинаров по исследуемой проблеме.

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке научно обоснованных методических положений, рекомендаций и методов управления нежилой региональной недвижимостью. На защиту выносится следующие наиболее существенные результаты диссертационного исследования, составляющие его научную новизну:

- доказано, что в переходный период эффективное управление нежилой недвижимостью становится важным фактором социально-экономического развития регионов и городов. В работе выявлены основополагающие принципы управления нежилой недвижимостью, находящиеся в собственности субъектов РФ;

- разработана методика оценки стоимости нежилой недвижимости, позволяющая адекватно учитывать реальное состояние регионального рынка;

- разработан алгоритм оценки потребительских свойств (качеств) нежилой недвижимости, влияющий на эффективность управления;

- разработана технология комплексной диагностики технического состояния нежилой недвижимости с применением теории нечетких множеств, позволяющая эффективно управлять нежилой недвижимостью;

- разработаны этапы проектирования организационной структуры управления региональной нежилой недвижимостью, обосновано содержание и обеспечение их информационной и алгоритмической поддержки.

Практическая значимость работы. Основные положения и полученные выводы диссертационного исследования могут быть использованы:

- в деятельности профессиональных участников рынка недвижимости, государственных и региональных органов власти, выполняющих функции управления земельно-имущественными отношениями, других предприятий и организаций, заинтересованных в повышении эффективности своей деятельности через использование рыночных свойств недвижимости;

- при подготовке учебных программ и учебо - методических материалов по дисциплинам соответствующего направления в образовательных учреждениях.

Апробация и внедрение результатов исследований. Методические рекомендации и выводы использованы при организации деятельности по управлению недвижимым имуществом ряда городов в том числе в г.Москве.

Основные положения диссертации использованы в учебном процессе ГУУ при чтении лекций и подготовке учебно-методических материалов по дисциплинам, «экономика организации (предприятия)», «финансовый менеджмент» и «управление собственностью».

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Масляков, Александр Александрович

ВЫВОДЫ

Рассмотренные в диссертации проблемы управления объектами субфедеральной нежилой недвижимостью позволяют сделать следующие выводы и рекомендации:

1. Проблемы управления объектами субфедеральной недвижимостью в условиях рыночной экономики не только остаются актуальными, но даже обострились в связи с ее низкой экономической и социальной отдачей, недостаточным введением ее в хозяйственный оборот, недоиспользованием государством прав и полномочий собственника, отсутствием ее должного учета. Ориентированная на повышение экономической и социальной эффективности управление объектами нежилой недвижимостью ставит задачи:

- повышения притока инвестиций в регионы субъектов Федерации и росту их инвестиционной активности;

- оказания содействия развитию производственного предпринимательства и подъему производства;

- обеспечения финансовой самодостаточности регионов субъектов Федерации;

- развития отношений партнерства между государственным и частным сектором российской экономики.

Разработанные в диссертации методические положения, предусматривают на основе теории нечетких множеств, проведение комплексной оценки использования объектов нежилой недвижимости , наметить перспективу ее развития и инвестирования.

2. Формирование рыночных механизмов оборота объектов нежилой недвижимости наряду с непосредственным государственным воздействием на функционирование рынка нежилой недвижимости требует налаживания системы ее оценки, обладающей объективностью и независимостью от влияния аппарата управления. Система оценки должна быть органично увязана с инвентаризацией объектов нежилой недвижимости, отражением их качеств, изменяющихся во времени, а также взаимодействием рыночного спроса и предложения. Автором исследованы концептуальные проблемы выбора базы оценки стоимости, с которыми сталкиваются практикующие оценщики, предложены к применению виды стоимости отличные от рыночных. Предложен алгоритм массовой, зональной и индивидуальной оценки объектов нежилой недвижимости в условиях недостаточной точности, полноты, достоверности и актуальности информационных данных для оценки.

3. Основные направления продажи объектов нежилой недвижимости обусловлены достижением намечаемых уровней эффективности конкурсных и внеконкурсных продаж объектов нежилой недвижимости и незавершенного строительства, увязке с системой оперативного управления, хозяйственного ведения, арендой, формирования и исполнения бюджета. Продажа объектов нежилой недвижимости должна отражать оптимальные пропорции используемых и продаваемых площадей, объем денежных средств, поступающих от аренды и продажи объектов, учет стратегических интересов регионального бюджета и арендаторов (покупателей). Необходимо ввести коррективы в действующие ставки рыночных и инвестиционных цен с акцентом на их унификацию и независимую оценку. В работе предложена методика установления нормативной стоимости для объектов нежилой недвижимости при продаже их непосредственным арендаторам.

4. Концепция продажи объектов нежилой недвижимости должна базироваться на единой системе идентификации объектов, полной и достоверной информации об объектах, фиксированных документах бюро технической информации и Единого реестра нежилой недвижимости,. В этом направлении предстоит продолжить работу по созданию достоверной и полной информации об объектах субфедеральной нежилой объкнедвижимости, инвентаризации объектов, обеспечения периодической публикации информации о про даваемых объектах. В работе предложен механизм организации торгов в системе единой торговой площадки.

5. Ценность объектов нежилой недвижимости обуславливается выгодностью использования и степенью эксплуатационного износа, как самого строения (конструктивных элементов, интерьеры, здания и т.п.), так и многочисленных систем инженерного, технологического и специального оборудования, а также ценностью земельного участка Исходя из задач системы управления, а также мониторинга объектов нежилой недвижимости, автором разработана комплексная методика диагностики состояния и использования объектов недвижимости позволяющая приблизить исследуемую ситуацию к реальным условиям.

6 Для каких бы целей не использовалась нежилая недвижимость ее следует рассматривать с точки зрения полезности и ценности .С этих позиций она представляет не просто вещь ,а неразрывное единство двух вещей : одна из них земельный участок, другая -здание , сооружение на данном земельном участке .В работе рассмотрены экономические и праввоые теории развития нежилой недвижимости в регионах субфедерации , определено влияние земельного участка на стоимость нежилой недвижимости. Разработанная в диссертации структура стратегических целей и задач по управлению нежилой недвижимости в процессе вовлечения земель городских поселений в рыночный оборот направлена на качественное эффективное использование нежилой недвижимости.