Методологические основы управления развитием объектов муниципальной нежилой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методологические основы управления развитием объектов муниципальной нежилой недвижимости"

На правах рукописи

Иванова Нина Вячеславовна

МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ ОБЪЕКТОВ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность: 08 00.05 «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)»

Автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

6 I 8-Щ

Москва - 2004

Работа выполнена в Московском государственном строительном университете

Научный консультант:

доктор экономических наук, профессор Яськова Наталья Юрьевна

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Карасев Анатолий Викторович

доктор экономических наук,

профессор Кириллова Ариадна Николаевна

доктор экономических наук, профессор Рутгайзер Валерий Максович

Ведущая организация: Государственная Академия профессио-

нальной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы

Защита состоится ОУ '» мая 2004 года в 15 часов в ауд. 521 на заседании диссертационного совета Д.212.138.05 при Московском государственном строительном университете по адресу: 113114, Москва, Шлюзовая набережная, дом 8.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского государственного строительного университета по адресу: 129337, Москва, Ярославское шоссе, д.26.

Автореферат разослан апреля 2004 г

Ученый секретарь диссертационного совета

Исаева Г.Л.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Важнейшим направлением социально-экономических преобразований в России является повышение эффективности функционирования имущественного комплекса муниципальных образований, основу которого составляет их недвижимая собственность.

Значительная доля этой собственности приходится на нежилую недвижимость, в состав которой входят объекты социального обслуживания населения, органов власти и управления, городской инфраструктуры, коммунального хозяйства, сферы платных услуг, производственного назначения и другие. Количество объектов муниципальной нежилой недвижимости в целом по России превышает 1,6 млн. единиц, а стоимость только основных фондов жилищно-коммунального комплекса составляет более 20% стоимости всех основных фондов городов.

Использование нежилой недвижимости позволяет муниципальным образованиям реализовывать цели, связанные как с комплексным развитием городской территории, так и с увеличением доходов местного бюджета за счет поступлений от сдачи ее в аренду или продажи.

Вместе с тем, резервы повышения эффективности использования муниципального имущества далеко не исчерпаны, что подтверждается, в частности, его низким уровнем доходности и несущественной долей поступлений от аренды в общем объеме бюджета. В среднем по регионам доля поступлений от аренды нежилой недвижимости в муниципальные бюджеты составляет около 7% общего объема их доходной части. При этом ставки арендной платы за недвижимость, находящуюся в частной собственности, при сравнении со ставками для аналогичных муниципальных объектов во много раз ниже.

Проблема повышения эффективности управления нежилой недвижимостью и роста на этой основе доходности требует от муниципальных образований решения важных задач, связанных с ее развитием, включая рациональное использование, модернизацию, капитальный ремонт и реконструкцию. Для реализации указанных выше задач необходима разработка организационно-экономического механизма, соответствующего модели местного самоуправления.

Необходимость разработки эффективных рыночных механизмов управления муниципальной недвижимостью связана также с тем, что накопленный материально-вещественный потенциал, созданный на основе прошлого труда, при отсутствии средств и механизмов воспроизводства и учета недвижимости за годы экономических реформ не только морально, но и физически устарел и утратил свою первоначальную стоимость (по отраслям экономики и видам недвижимости от 40 до 80 %).

ЮС НАЦИОНАЛЬНАЯ 1

библиотека I

С.Пт> 09 ТОО'

Современные исследования проблем повышения эффективности управления недвижимостью базируются на методологии, разработанной отечественными и зарубежными учеными.

Фундаментальные положения, составляющие базис науки управления, и в том числе управления недвижимостью, были сформированы отечественными учеными: Абрамовым СИ., Бузыревым В.В., Бусовым В.И., Волковым Б.А., Грабовым П.Г., Карасевым А.В., Кирилловой А.Н., Лукмановой И.Г., Разу М.Л., Рутгайзером В.М., Цаем Т.Н., Чернышовым Л.Н., Яськовой Н.Ю. Исследованию и решению проблем экономического развития муницип&чьных образований посвящены труды Асаула А.Н., Григорьева В.В., Зотова В.Б., Кабаковой СИ., Кулакова Ю.Н., Талонова А.В. и других.

Однако, несмотря на значительное количество выполненных исследований, многие теоретические, методологические и методические аспекты управления нежилыми объектами, находящимися в муниципальной собственности, требуют дополнительных исследований. Сложность решения проблемы управления собственностью во многом определяется сравнительно небольшим практическим опытом реформирования муниципальной сферы в Российской Федерации.

Используемые подходы к управлению нежилым фондом не в полной мере учитывают особенности преобразований в условиях переходной экономики и не направлены на комплексное исследование данной проблемы с учетом проводимой реформы в жилищно-коммунальном хозяйстве (ЖКХ), многообразия моделей развития местного самоуправления, сложности этих социально-экономических систем. Все вышесказанное свидетельствует о необходимости совершенствования существующих и обоснования новых методологических подходов к управлению собственностью муниципальных образований, выявления общих принципов и положений организации процесса развития недвижимости.

< Таким образом, настоящее исследование, направленное на формирование методологии управления развитием муниципальной нежилой недвижимости, является актуальным, имеет важное народнохозяйственное значение, восполняет пробел в этой области исследований и в значительной степени способствует решению задачи обеспечения устойчивого развития муниципальных образований.

Целью исследования является обоснование теоретических принципов, обобщение и разработка методологических основ, а также практических методов и рекомендаций по проблеме управления развитием объектов муниципальной нежилой недвижимости с учетом ее видовой, отраслевой и социально-экономической специфики.

Для достижения указанной цели исследования были поставлены и решены следующие основные задачи:

-исследована практика управления муниципальной недвижимостью,

определены видовая и отраслевая структуры нежилых объектов, их социально-экономическая специфика, уточнены субъектно-объектные отношения в сфере использования и развития указанной недвижимости:

-выявлены и исследованы основные тенденции и базовые предпосылки развития рынка нежилой недвижимости в современных условиях с учетом задач функционирования местного самоуправления;

-обоснован концептуальный подход и разработаны методологические основы управления созданием и развитием объектов нежилой недвижимости с использованием инновационного подхода и положении системно-структурного анализа:

-определены принципы и положения упорядочения взаимоотношений и согласования экономических интересов субъектов управления эксплуатацией и развитием объектов муниципальной нежилой недвижимости с учетом теории рисков и принятия решении на основных этапах их жизненного цикла;

-выявлены особенности управления рисками инвестирования развития недвижимости, а также ее использования и хозяйственной эксплуатации;

-разработаны методические основы проведения комплексной диагностики состояния и уровня использования объектов нежилой недвижимости в целях отбора альтернатив их развития.

-обоснованы методологические подходы к выработке стратегии использования и развития муниципальных нежилых объектов с учетом состояния рынка недвижимости, индикативного и программно-целевого планирования.

-разработан методический подход к решению проблем воспроизводства недвижимости с учетом выявленных предпосылок и тенденций развития рынка, а также результатов мониторинга объектов и их инженерных систем;

-сформирован организационно-экономический механизм привлечение, инвестиций в развитие объектов нежилой недвижимости и предложен: алгоритм формирования инвестиционных программ;

-определены методологические положения по управлению развитием объектов недвижимости с учетом эффективного использования ресурсов муниципальных и предпринимательских структур.

-обоснованы методические подходы к определению экономической эффективности управления объектами муниципальной нежилой, недвижимости.

Объектом исследования являются процессы воспроизводства объектов муниципальной нежилой недвижимости на основных этапах их жизненного цикла.

Предмет исследования составляют экономические отношения, возникающие в процессе формирования и развития системы муниципальной нежилой недвижимости.

Теоретической и методологической основой проведенного исследования являются диалектический метод познания, экономические законы и закономерности, фундаментальные труды классиков экономических теорий, работы российских и зарубежных ученых, посвященные проблемам экономики и управления недвижимостью, основные положения теории менеджмента, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, инструктивные материалы и методические разработки Госстроя РФ, Правительства Москвы, Московской Городской Думы, научно-исследовательских институтов, а также публикации, касающиеся исследуемой проблемы.

Методологической основой управления развитием недвижимости явились положения теории управления недвижимостью, системно-структурного анализа, инновационного менеджмента, теории вероятностей и математической статистики, теорий игр и рисков, методы математической логики, исследования операций, экспертных оценок и др.

Диссертационная работа выполнена с использованием данных Госкомстата РФ, Правительств Москвы и Санкт-Петербурга, аналитических материалов РООС и Московской гильдии риэлтеров, отчетных данных инвестиционно-строительных компаний, результатов анализа спроса и предложения на различных сегментах рынка недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга, данных экспертных опросов.

Научная новизна диссертационной работы заключается в обосновании и разработке основных принципов и положений, обеспечивающих системный подход в решении методологических и практических проблем формирования и развития объектов муниципальной нежилой недвижимости, способствующих эффективному функционированию и воспроизводству муниципальной собственности, как важной составной части материальной базы национальной экономики. Научные результаты, полученные автором, состоят в следующем:

1.Выявлены особенности функционирования и развития жилых и нежилых объектов с учетом проблем и задач местного самоуправления в целях создания единой системы воспроизводства объектов муниципальной недвижимости на различных фазах их жизненного цикла.

2.Сформированы концепция и методологические положения по созданию организационно-экономического механизма управления муниципальными нежилыми объектами, основанные на системном подходе к их развитию и использованию инноваций с учетом состояния и требований рынка по предоставлению качественных услуг и прогноза их изменений.

3.Разработаны принципы и положения по проведению комплексной диагностики состояния объектов муниципальной нежилой недвижимости и сформирована стратегия их использования и развития, обеспечивающая выбор наиболее предпочтительных вариантов воспроизводства недвижимости с учетом сложившихся тенденций и прогнозов изменений соответствующих сегментов муниципального и отраслевого рынков.

4.Предложены методические подходы и показатели оценки

экономической эффективности управления объектами нежилой недвижимости, позволяющие обосновано опреде-тять уровень их использования и принимать решения по проектам развития.

5.0пределены методический подход и процедуры выбора решений по развитию нежилого фонда на основе мониторинга объектов и их инженерных систем, предусматривающие учет состояния рынка недвижимости и позволяющие выбирать способы возмещения износа в условиях использования ресурсов различных субъектов собственности.

6.Разработаны методы управления рисками развития объектов муниципальной нежилой недвижимости, адекватные характеру реализуемых проектов по строительству, реконструкции и модернизации зданий и учитывающие состояние и прогнозы развития рынка.

7.Предложен организационно-экономический механизм по привлечению инвестиций в развитие нежилых объектов, предусматривающий адресную аккумуляцию амортизационных отчислений и других финансовых ресурсов, создание городских фондов инвестирования в нежилую недвижимость, использование специальных банковских счетов, а также комбинированных схем финансирования и возвратного лизинга

8.Разработаны методические рекомендации по формированию системы управления организациями, реализующими проекты создания и развития объектов нежилой недвижимости, обеспечивающие эффективное использование ресурсов муниципальных образований и предпринимательского сектора и позволяющие эволюционно создавать на базе существующих организационных форм новую бизнес-систему, отвечающую современным требованиям рынка.

Значение научных результатов для теории и практики.

Предложенная в диссертации методология управления созданием и развитием нежилой недвижимости позволяет кардинально улучшить функционирование городской среды и развитие территории муниципальных образований. Значимость исследования состоит в разработке практических рекомендаций по созданию организационно-экономического механизма управления объектами муниципальной нежилой недвижимости, обеспечивающих процессы их эффективного развития и выполненных на основе выдвинутых автором теоретических и методологических положений.

Разработаны принципы вариантной реализации методов стратегического управления воспроизводством муниципальных нежилых объектов на базе амортизационной политики, адекватной сложившимся условиям, применения лизинговых технологий, а также комбинирования ресурсов субъектов различных форм собственности.

Достоверность полученных автором научных результатов обусловлена применением современных экономических теорий, адекватных решаемой проблеме методов и подходов, позволяющих получить достоверные результаты в подтверждение выдвинутых гипотез с учетом репрезентативной статистической отчетности и накопленной базы данных из различных источников.

Н защиту выносятся:

1.Принципы, положения и система методов управления объектами муниципальной нежилой недвижимости, являющиеся методологической основой развития нежилого фонда и повышения эффективности его использования.

2.Научные основы проведения комплексной диагностики состояния и использования муниципальных нежилых объектов и формирования стратегии их развития, обеспечивающие выбор наилучших вариантов инвестиционных решений с учетом финансовых ограничений.

З.Организационно-экономический механизм привлечения и аккумуляции финансовых ресурсов для обеспечения развития городской недвижимости.

4. Методический инструментарий управления экономическими рисками в проектах создания и развития объектов муниципальной нежилой недвижимости.

5.Методические положения и практические рекомендации по организации функционирования системы управления развитием и эксплуатацией объектов городской нежилой недвижимости, включая создание новых видов бизнес-систем.

Апробация и внедрение результатов исследования состоят в следующем: основные теоретические и практические выводы исследования доведены до возможности реализации в органах управления муниципальными образованиями и выполнения дальнейших научных исследований • в этой области. Результаты диссертационной работы были приняты к внедрению и использованы при выработке стратегии и оценке вариантов реконструкции уникальных объектов города Москвы. Положения диссертации применялись при оценке уровня использования объектов недвижимости в управляющей компании и в ряде районных Управ Москвы.

Основные теоретические и практические рекомендации докладывались и получили одобрение на международных, Всероссийских научно-практических конференциях (Москва, «Актуальные проблемы- управления-96», Москва, «Наука управления на пороге XXI века» 1997, Москва, «Экономика-менеджмент-персонал» 1998, Москва, «Управление-99», Москва, «Недвижимость: проблемы управления, развития, финансирования и подготовки кадров», 1999; Москва, «Актуальные проблемы управления-2001»; Москва, «Актуальные проблемы управления - 2003» и другие).

Результаты диссертационной работы внедрены в учебный процесс в рамках преподавания дисциплин «Экономика недвижимости» и «Обновление сложившейся застройки и управление жилищно-коммунальным комплексом города» Московского государственного строительного университета. Автором были подготовлены и опубликованы учебные пособия, программы, методические указания к выполнению дипломных проектов и конспекты

лекций.

Публикации. По теме диссертации в открытой печати опубликовано 30 научных работ, в том числе 1 монография, 3 брошюры, 3 учебных пособия. Общим объем публикаций составил 44 п.л., в том числе принадлежит лично автору - 34,2 п.л.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, 5 глав, общих выводов и предложений, 13 приложений. Общий объем диссертации составляет 365 с, в том числе 24 табл. и 33 рис. Библиография содержит 210 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ.

Исследования, проведенные автором, показали, что в муниципальном управлении жилищно-коммунальной сферой все еще сохраняются отдельные функции, не свойственные рыночным отношениям, используются административные методы управления, тогда как коммерческий сегмент рынка городской нежилой недвижимости и его инфраструктура не достаточно развиты. Такое положение обусловливает необходимость разработки организационно-экономического механизма управления использованием и развитием объектов муниципальной нежилой недвижимости (ОМНН), адекватного рыночным условиям хозяйствования.

Как показал анализ, в составе муниципальной нежилой недвижимости находятся отдельно стоящие здания и сооружения, а также встроенные и пристроенные к жилым домам помещения, протяженные объекты, земельные участки, рекреационные территории и другие объекты. Вся совокупность объектов муниципальной нежилой недвижимости может быть разделена на две группы:

• недвижимость, закрепленная за муниципальными унитарными предприятиями (МУП) на праве хозяйственного ведения и за муниципальными учреждениями на праве оперативного управления;

• недвижимость, не закрепленная на основе указанных выше прав и являющаяся муниципальной собственностью (в том числе временно переданная в безвозмездное пользование). Наделение правом хозяйственного ведения, оперативного управления, безвозмездного пользования, аренды, доверительного управления имуществом закреплено за соответствующими структурами в составе исполнительных органов муниципальных образований.

Установлено, что в соответствии с уставом муниципального образования (МО) и другими нормативно-правовыми актами объекты муниципальной нежилой недвижимости предназначены для выполнения следующих социальных функций: поддержание и развитие социальной инфраструктуры; социальная защита населения; услуги ЖКХ, торговли, бытовые и др.; образование, здравоохранение, культура; охрана прав и защита интересов населения; обеспечение инфраструктурной целостности территории МО; стимулирование развития малого и среднего бизнеса. Так, например, в Москве

унитарные предприятия входят в состав городских комплексов или префектур. в соответствии со сферой деятельности они условно разделены на отраслевые группы: жилищно-коммунальное хозяйство и строительство, торговля и общественное питание, наука, связь, транспорт, здравоохранение, промышленность и прочие предприятия. Таких предприятий на 01.01.2003г. было зарегистрировано в городе 1292 единицы.

В структуре нежилой недвижимости российских городов значительное место занимают объекты социальной сферы и городской инфраструктуры. Так в Москве их доля составляет свыше 37% общей площади муниципальной недвижимости. В средних городах доля этих объектов колеблется от 25 до 30%.

Проведенный анализ процессов создания и развитая нежилой недвижимости в крупных муниципальных образованиях позволил выявить сложившиеся в последние годы некоторые положительные тенденции, дающие основания сделать вывод о том, что возникают предпосылки для увеличения вклада нежилой недвижимости в валовой городской продукт. По данным Правительства Москвы доходная часть бюджета города только за счет поступлений от управления недвижимостью в 2003 году возросла по сравнению в 2002 годом на 3,5 млрд.руб. Однако на сегменте рынка аренды объектов, используемых в коммерческих целях, уровень доходности муниципальной недвижимости по сравнению с частной все еще значительно ниже. По-прежнему высоки эксплуатационные затраты по объектам недвижимости, низки темпы их воспроизводства, несмотря на отдельные успешно реализуемые проекты.

Выявленные негативные тенденции усугубляются отсутствием научных разработок в части управления развитием и использованием объектов муниципальной нежилой недвижимости с учетом их видовой, отраслевой и социально-экономической специфики, которые в ряде случаев подменяются копированием методов, используемых в странах с иными социально-экономическими условиями и правовой базой. Одной из основных причин сложившегося положения является отсутствие системных исследований по рассматриваемой проблеме, отражающих реальное состояние организации местного самоуправления во взаимосвязи с рынком недвижимости, инвестиционным климатом и уровнем менеджмента. В этом аспекте наиболее важное значение приобретают такие характеристики системы муниципальной нежилой недвижимости, как качественное обеспечение населения услугами в области здравоохранения, образования, дошкольного воспитания, жилищно-коммунального хозяйства, культуры, спорта, а также интеллектуальной подготовки юношества и т.п. В том же аспекте автор считает целесообразным рассматривать недвижимость, предоставляемую в аренду для малого бизнеса. Кроме того, доход от аренды объектов муниципальной нежилой .недвижимости, используемых в коммерческих целях, является постоянным источником пополнения муниципальных бюджетов.

Решение отмеченных проблем должно основываться на использовании

современных фундаментальных положений, составляющих базис экономической науки в аспекте учета происходящих изменений в управлении собственностью на уровне местного самоуправления.

Анализ, проведенный автором, показал, что для недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, большую часть которой составляют социально-значимые объекты, необходима разработка методологических основ мониторинга и диагностики их состояния, стратегии создания и развития, в т.ч. посредством комбинирования ресурсов муниципальных образований и предпринимательских структур, передачи недвижимости в доверительное управление и др. Без методологической проработки комплекса этих проблем и решения соответствующих прикладных задач невозможно обеспечить эффективное хозяйствование и воспроизводство объектов муниципальной нежилой недвижимости.

Признавая ведущую роль традиционных подходов к рыночной оценке в процессе управления недвижимостью, необходимо отметить, что существует значительный комплекс задач, при решении которых можно в дополнение к существующим использовать методы экспресс-анализа. Они могут также найти применение в разработке территориальных индикативных планов, целевых комплексных программ, диагностики систем управления недвижимостью, стратегическом планировании развития объектов муниципальной нежилой недвижимости и при их отборе для реконструкции и модернизации.

В разрабатываемой методологии автором применяются адаптированные к организационно-экономическим условиям функционирования объектов муниципальной нежилой недвижимости положения системного подхода, включая следующие принципы: суммы свойств системы; оптимального количества ее составляющих; рационального количества уровней и связей в ней; гибкости, степени открытости и совместимости ее с другими системами; выбора сильных и преобладающих признаков; приоритетности систем более высокого уровня и другие. Система в данном случае интерпретированав терминах теории множеств как отношение

где I - множество индексов; все компоненты 1 б 1 декартова произведения XV - объекты (подсистемы) системы S. При этом система определяется в терминах ее наблюдаемых свойств или в терминах взаимосвязей между этими свойствами, что согласуется с природой системных исследований, направленных на выяснение организации и взаимосвязей элементов системы. Приведенное выше общее формальное определение понятия системы дополняется другими признаками. Под системой муниципальной нежилой недвижимости автором понимается совокупность элементов с заданными связями между ними и подсистемами, а также между атрибутами этих связей. При этом совокупность связей определяет структуру системы, в которой должны быть выделены следующие признаки: целостность и неаддитивность

системы; наличие общей цели; наличие более крупной внешней системы и возможность ее декомпозиции, т.е. выделения в ней взаимосвязанных элементов. Применительно к совокупности указанных выше принципов системного подхода в работе рассмотрены примеры их учета или недоучета в практихе управления использованием и развитием объектов муниципальной нежилой недвижимости как по отдельности, так и укрупненными блоками. Указанные примеры сгруппированы в три блока в соответствии с выполняемыми муниципалитетами социальными и экономическими функциями и задачами развития среды обитания, а именно:

1. Имущественный комплекс нежилой недвижимости МО рассмотрен с учетом реализации указанных принципов при выполнении социальных функций (например, в сфере образования, здравоохранения и культуры);

2. Система управления использованием и развитием отдельных объектов и комплексов нежилой недвижимости исследована с позиций реализации указанных принципов при выполнении МО экономических функций (например, развития территории, включая социальную и производственную инфраструктуру).

3. Набор нежилых объектов в МО и на его внутригородских территориях, а также условия их совместимости (например, при их комбинировании и создании мультисервисов) проанализированы с учетом системных принципов в целях обеспечения надежного функционирования городской среды.

В развитие предлагаемой методологии положена концепция исследования, базирующаяся на парадигме и концептуальной модели. В качестве концептуальной основы приняты инновационный и системный подходы к развитию и использованию объектов муниципальной недвижимости, а также основных социально-экономических задач органов местного самоуправления, что в итоге позволило сформулировать следующую парадигму: развитие системы управления- воспроизводством- объектов муниципальной нежилой недвижимости должно осуществляться в направлении создания новой модели, направленной на стимулирование рыночной активности всех участников процессов создания и развития этой недвижимости с учетом социальных ориентиров и с включением этой модели в системную организацию муниципальной, региональной и национальной экономики.

В теоретическом обосновании концептуальной модели формирования методологических основ управления развитием объектов муниципальной нежилой недвижимости были использованы базовые и прикладные теории (рис.1). Теоретические основы системного анализа и инновации позволили адаптировать основные принципы системно-логического подхода к управлению развитием и использованием муниципальной нежилой недвижимости, осуществить идентификацию взаимоотношений- основных участников процесса управления, а также провести морфологическое исследование преимуществ и недостатков традиционного и предпринимательского подходов к управлению недвижимостью в условиях управляемой конкуренции.

Рис. 1. Теоретическое обоснование разработки концептуальной модели управления муниципальной нежилой недвижимостью

Использование теории экономических циклов позволило выявить общие тенденции экономического развития, оказывающие непосредственное влияние на развитие рынка и объектов недвижимости. Методы математической логики, положенные в основу методики комплексной диагностики состояния объектов, позволяют оценивать уровень их использования и осуществлять отбор для реконструкции и модернизации. Теория управления проектами, системно-структурный и бизнес-процессные подходы позволили разработать информационные модели с указанием взаимосвязей основных блоков задач по управлению объектом нежилой недвижимости на отдельных этапах его жизненного цикла, обеспечивающие организационно-экономическое взаимодействие собственников ресурсов.

В целях синтеза эффективных систем управления муниципальной недвижимостью исследованы и выявлены методологические аспекты формирования этих систем для собственника и хозяйствующих субъектов с учетом действующей нормативно-правовой базы.

Основываясь на выдвинутой концепции и системно-логических принципах, в диссертации исследована проблема регулирования процессов воспроизводства недвижимости на различных уровнях управления. Управленческие решения, принимаемые на стратегическом уровне в отношении портфеля муниципальной недвижимости, определяют общую политику ее развития, на тактическом - обеспечивают управление активами, а на оперативном - реализацию проектов развития объектов.

Для идентификации взаимоотношений участников процесса управления эксплуатацией и развитием муниципальной нежилой недвижимости, а также установления явных и выявления скрытых резервов повышения эффективности деятельности в этой сфере с использованием морфологического анализа исследовались субъектно-объектные отношения, уточнялись взаимосвязи между хозяйствующими субъектами, их компетенция в отношении объектов управления, основные блоки задач.

В проведенном исследовании автором была установлена необходимость включения в комплексные программы и индикативные планы социально-экономического развития городов разделов о модернизации нежилой недвижимости и привлечении средств в ее реконструкцию и строительство, используя различные схемы финансирования в зависимости от направленности проекта. По критерию целевой направленности и с учетом самоокупаемости целесообразно подразделить проекты на: социальные (не являющиеся самоокупаемыми), экономические и коммерческие. Социальные проекты - это проекты, в результате осуществления которых население получает ряд преимуществ, например, улучшения в сферах дошкольного воспитания, образования, здравоохранения и др. Экономические проекты окупаются в основном косвенно, например, через повышение арендных ставок после ремонта нежилых объектов или через расширение налогооблагаемой базы в результате реализации проекта. Коммерческие проекты должны окупаться непосредственно через результаты хозяйственной деятельности. Их финансирование осуществляется предпринимательскими структурами

самостоятельно лиоо совместно с муниципалитетом, предоставляющим в качестве своей доли объекты недвижимости и другие ресурсы. Практика показывает, что ряд проектов имеют одновременно экономическую и коммерческую направленность.

Разработка методологических основ развития муниципальной недвижимости предполагает совершенствование координации взаимодействия участников этого процесса, осуществление диагностики и мониторинга состояния объектов нежилой недвижимости, формирования стратегии их реконструкции и модернизации.

Проведенные исследования позволили установить, что проблемам координации взаимодействия участников процессов использования и развития объектов муниципальной недвижимости не уделяется должного внимания. Вследствие этого на всех этапах жизненного цикла объектов возникали и возникают противоречия, обусловливаемые разнонаправленностью интересов основных участников этого процесса. Разрешение этих противоречий во многих случаях связано с принятием компромиссных управленческих решений, требующих больших затрат времени и других ресурсов.

Особенностями воспроизводства городской недвижимости, как показывает практика, является то, что создание градостроительных комплексов и отдельных объектов предваряется длительным процессом вывода из эксплуатации сложившейся застройки (в ряде случаев он превышает сроки строительства нового объекта в несколько раз) либо застройкой уже сложившихся участков рекреационных территорий (скверы, спортивные и детские, площадки, внутриквартальное пространство, включая озеленение, а также водоохранные и рекреационные зоны) при их уплотнении. Наличие первой тенденции позволяет, с нашей точки зрения, выделить охарактеризованный выше этап вывода сложившейся застройки в самостоятельный период реализации градостроительного проекта как предшествующий предынвестиционному Поэтому уже на

этапе формирования бизнес-идеи и предынвестиционных исследований чрезвычайно важно определить масштабы и структуру неопределенности реализации новых градостроительных проектов. В противном случае вся тяжесть просчетов ложится на участников проекта, включая муниципальные образования, вследствие сокращения налоговых и других поступлений, возникновения затрат на ликвидацию предприятий (в том числе их снос), переселение жильцов, замены или ухода инвестора и др.

С учетом вышеизложенного полная продолжительность жизненного цикла объекта недвижимости (Тцщо,) определяется следующим образом: Тцщсп" АТпредин+ Тцредкн^" Тт.+ Тэж.ок."^ '^жс лик » (2)

ГДЗ Тпредин " ДЛИТСЛЬНОСТЬ ЛрСДЫЯВССТИЦИСКНОГО ЗТаПЗ^ 'Уин.~ ДЛИТСЛЬКОСТЬ

инвестиционно-строительного этапа; Тик.о*.- длительность этапа эксплуатации объекта до момента окупаемости ; длительность этапа эксплуатации

объекта от момента окупаемости до его ликвидации.

Основной задачей управления развитием объектов муниципальной нежилой

недвижимости является обеспечение рационального продления последнего этапа и максимального сокращения всех остальных в условиях заданных ограничений, в том числе за счет улучшения взаимодействия всех участников воспроизводственного процесса.

В современных условиях чрезвычайно важно создать на уровне муниципальных образований действенный механизм управления имуществом с целью получения наиболее эффективного результата. В данной ситуации на примере Москвы использованы методы моделирования последующего функционирования системы на основе ее предыдущего и текущего состояния. Это в свою очередь потребовало рассмотрение развития ситуации на рынке недвижимости в динамике. В этих целях в работе осуществлен ретроспективный анализ развития столичного рынка городской недвижимости на протяжении 1993-2003 годов. В таблице 1. представлены результаты этого анализа для объектов торговли.

Таблица I.

Результаты ретроспективного анализа развития столичного рынка торговой недвижимости на протяжении 1993-2003 годов

Факторы/годы 1993 год 1997 год 2003 гол

Ifiliii 1.Носило временный и ограаиченжй характер; J.2 Массовая приватизация недвижимости. 1.1 Принт« в полном объеме, 1.2 Налоговое аакоисципельство, регулирующее сделки с ждвлжтосгъю, сформировано; 1.3.0да»иыа акты оо сделкам с недвижимостью, выли либералы! имя. 1.1. Действует. Арендные платежи облагаются НДС; 1 .¿.Наличие специальных нормативных актов ^генеральная схема-создание торговых зон и рост плошадей в периферийных районах); и. Ограничение. сделок с торговой недвижимостью. Арендная пявти фиксирована или в ЗД» ст оборота. Срок договора»от 3 до 13 лет (чаше 3 лет).

Обо» ЭКОНОМЯ «ош опуя • цкяа стране 2.1 Темпы рост» — отрицательные. 12 Инвестиции в основной квютл - (индекс 16,1. доля в объеме ВВП - 15,8** 2J. Притом капитала - займы МВФ; 2.4. Отток» капитала -устойчиво высокие; 2.5. Няфяягда - галошфукшдя. 2.1.Темпы рост - отрицатель-иыеД.2. Инвестиоии в основной квакав • (яыдекс 24,1; дол* в объеме ВВП-15,7%); 2.3.Прнтокн капитала - в основном в ГКО я ОФС* 2.4 Оттоки капитала -устойчив» «моокие; 2.5. Уровень явфдяции-И % в год в условиях валютного коридора. 2.1 Темпы экономического роста - устойчивые; 2.2.Пдатежный батане страны - положительный; 2.3. Притоки капитала - устойчивые; 2.4 Оттоки капитала - устойчивые; 23. Уровень инфляции -12 4

Экоио мачео- -ш сжгуж дня в регионе 3.1 Экяюиичеасая ситуация в региовс-яеясная; З.ХПритокн капитала международные мймы 3.1.Развитие региона * высокое; 3.2 Притоки капитала - в цеюдо бумаги и престижную недвижимость; ЗЗ.Перслеггавы развили благоприятные. 3.1 Рост ВВП я 2002 год ► на 441 ¿¿.Экономическое разаине региона - высокое; Э.З.Претоки капитала в регион - устойчивые Экономические перспективы развитая региона - благоприятные.

Pento иальяый рым ос торг® выя помете ВИЙ 4.1 БурвыЙ рост - уличной торговля (тонеры, ларьки и пр.) 42 Торговые домеоепия перепрофилируются. 4.1 Привлекательность рынка и спрос возрастает, 4.2 Притоки капитала - устойчивые. 4.3 Спрос преем шает преллохеяия; 4.4. Терри тормльмое ретме» пение торговых центров не вьсыввложрудиевий 4.1. Привлекательность рынка высока; 4.2. Притоки капитала, в т.<с иностр. - устойчивые; 4.3 .Спрос п ревы тает предложение. Емкость рынка <• 6 шт. хя.ы.; ср. стоимость кв.*. аренды- 861 дояя.;требуемыЙ объем КВ в 2005 г.- 4 млролодл.; 4.4. Территориальное размещение торговых центров: 4.44.Травсвор1«ая Доступность торговых центров ва МКАД; 4.4.2. Привлекательность певтра

На рис 2. отражены взаимосвязи факторов, влияющих на московский рынок объектов недвижимости в сфере торговли в начале, середине и конце этого периода.

Представленные схемы свидетельствуют о положительной динамике процессов, происходящих на этом сегменте рынка. Положительные тенденции обусловлены улучшением экономической ситуации в стране и регионе, увели-

4.3

Рис2.Связи между факторами, влияющими на рынок торговой недвижимости г. Москвы в 1993-2003 г.г. (условные обозначения см. в табл.1).

чением емкости и изменением структуры - рынка, а также процессами концентрации капитала.

Исследования процессов концентрации на рынках финансовом, фондовом и недвижимости в мегаполисе позволили сделать выводы о наличии корреляционных взаимосвязей между этими процессами. Аналогичные взаимосвязи процессов концентрации наблюдаются на рынке прямых инвестиций, подрядных работ и недвижимости. В крупных городах наблюдается рост концентрации финансовых ресурсов и соответственно продаж (аренды) недвижимости в крупных девелоперских и риэлтерских фирмах. Оценка структуры рынка городской недвижимости осуществляется путем расчетов индекса концентрации (CR-X) и. индекса рыночной концентрации Герфиндаля (HHL) с учетом выявленных тенденций и оперативных данных аналитиков. Расчеты этих двух показателей основаны на определении той части рынка недвижимости, которая занята некоторым числом арендодателей или продавцов, включая муниципалитеты. Анализ показал, что рынок аренды торговых помещений в спальных районах Москвы стабилизировался, и коэффициент концентрации несколько превышает l(CR-l).

Так, например, на рынке продаж торговых помещений в центральной части города коэффициент энтропии высок, что свидетельствует об активизации продавцов и покупателей и является следствием напряженной конкурентной борьбы на этом сегменте. В результате произошло резкое сокращение числа так называемых социальных магазинов.

Автором было доказано, что за счет воздействия на спрос или предложение в социально значимых сегментах рынка можно создавать предпосылки для коррекции емкости муниципальной составляющей. В указанной выше ситуации на рынке аренды социальных магазинов в центральной части города потребовалась именно такая коррекция. Проведенные автором исследования подтверждают необходимость разработки программы по открытию торговых помещений для 160 социальных магазинов в Центральном административном округе Москвы. Следует отметить, что корректировка емкости сегментов рынка недвижимости традиционными административными методами затруднительна.

В работе выявлены типичные проблемы и риски, возникающие в процессе управления развитием объектов муниципальной недвижимости. Анализ позволяет выделить из них риски, связанные с недостаточным уровнем адаптивности муниципальной системы управления к рыночным условиям, и риски, обусловливаемые емкостью рынка недвижимости. Они могут быть в той или иной степени локализованы известными методами, например, в нашем случае использованием временных торговых точек, подвальных помещений и т.п., тогда как принятие стратегических мер требует значительных затрат и как свидетельствует практика не всегда эффективно.

В ряде административных образований Москвы, как показал анализ, возник дефицит помещений для учреждений социально-бытового обслуживания. В связи с этим в работе предлагается создавать мультисервисы. Анализ финансовой и эксплуатационной деятельности однопрофильных предприятий, расположенных в отдельно стоящих зданиях и в составе мультисервисных предприятий одинакового • объема, позволил выявить в последнем случае экономию по всем статьям эксплуатационных расходов в размере 5%, в т.ч. на содержание здании - 8% и заработной плате персонала - 5%. Одновременно с этим решаются задачи комплексного развития территории мегаполиса, а арендные платежи и налоги от деятельности этих предприятий поступают в доходную часть бюджетов. Многофункциональный характер мультисервисов и наличие соответствующего состава помещений позволяет быстро и гибко изменять набор предоставляемых ими,услуг, ориентированных на различных потребителей, что тем самым увеличивает размер дохода бюджета города от использования объектов недвижимости.

В работе исследована взаимосвязь принимаемых управленческих решений и экономических результатов использования и развития объектов недвижимости. Эффективность указанных решений обусловлена целым рядом эндогенных и экзогенных факторов. Для определения их взаимосвязи с экономическими результатами управления недвижимостью потребовалась разработка комплексной методики диагностики состояния, оценки уровня использования и определения характеристик потребительского качества объекта нежилого

фонда.

Диагностика предусматривает проведение анализа субъектно-объектных отношений участников процесса управления муниципальным нежилим фондом; идентификацию объекта, определение уровня его использования и уточнение необходимых характеристик для оценки потребительского качества и стоимости объекта недвижимости в целом. Комплексная методика включает три блока:

В первом блоке с применением морфологического анализа, оперирующего классификационными, качественными, порядковыми и количественными признаками, определяются характеристики объекта, а также данные о его доходности, обременениях, субъекте управления, что является необходимым для выбора возможных направлений развития недвижимости.

Во втором блоке диагностика дополняется определением уровня использования объектов, что позволяет также производить их отбор для реконструкции и модернизации. На предынвестиционные исследования затрачивается в среднем от 5 до 10% от общей стоимости проекта. С целью сокращения этих затрат иногда принимаются недостаточно обоснованные проектные решения и в том числе на безальтернативной основе, что приводит к значительным экономическим потерям. Использование теории нечетких множеств позволяет при отборе объектов для инвестирования применять уровневую оценку, когда установлены и четко сформулированы требования к классности помещений в соответствии с принятыми стандартами.

Выделяют три уровня использования объектов: соответствующий, ниже соответствующего и несоответствующий установленным требованиям (стандартам). Для комплексной оценки уровня использования объекта применяются частные показатели.

Далее с помощью стандартного алгоритма (который состоит из выполнения, ряда правил, касающихся измерения относительных значений частных показателей) определяется показатель (П„) уровня соответствия использования объекта установленным требованиям. На основании комплексной оценки П„ делаются следующие выводы:

- если Пп имеет достаточно высокий уровень или превосходит его, то использование объекта недвижимости соответствует установленным и предполагаемым требованиям ( возможно рекомендовать оставить объект без изменений);

- если Пп находится в интервале между достаточно высоким и средним уровнем, то использование объекта недвижимости следует довести до установленных требований. В ряде случаев возможно объявить открытый конкурс для арендаторов и управляющих организаций;

- если Пп ниже среднего уровня, то использование объекта недвижимости не соответствует предъявляемым требованиям. При этом принимаются решения о модернизации, реконструкции или перепрофилировании не имеющего социальной значимости объекта.

Принимаются также решения по их конкурсной продаже или изысканию средств для доведения отдельных объектов до требуемого уровня. Указанные

мероприятия в зависимости от их содержания и назначения объекта включаются в соответствующие разделы программ социально-экономического развития муниципальных образований.

Предложенный подход также позволяет оценить в целом систему муниципального нежилого фонда как портфель недвижимости, а не как набор отдельных объектов, что дает возможность перейти от усредненной к общей оценке уровня использования объектов. Портфель нежилой недвижимости обладает более высоким имущественным потенциалом вследствие проявления синергетического эффекта. Использование и развитие системы недвижимости в этом случае позволяет рассматривать ее в аспекте управления стоимостью входящих в нее объектов.

В третьем блоке определяются характеристики качества объекта для потенциальных потребителей с учетом результатов мониторинга и оценки уровня его использования. Методика определения характеристик потребительского качества объекта для потенциальных покупателей и арендаторов предусматривает количественную оценку интегрального и частных показателей (далей) потребительского качества объекта на основании балльной оценки экспертов. Определение долей отдельных характеристик показателя потребительского качества объекта с учетом предпочтений покупателя осуществляется по формуле:

где - доля фактора потребительского качества балл, поставленный

1-ой характеристике качества п-м экспертом; 1 - порядковый номер характеристики качества; п- порядковый номер эксперта.

Подобным же образом происходит определение факторов, по которым сравниваются объекты аренды. В основу сопоставления объектов муниципальной нежилой недвижимости, предназначенных для аренды, положен интегрирующий показатель потребительского качества (показатель ИД который определяется путем суммирования отдельных показателей качества по всем факторам. В случаях, когда значения интегрирующего показателя потребительского качества больше или равно единице то

объект-, признается как удовлетворяющий требованиям потенциального арендатора.

Комплексная методика диагностики состояния и использования объектов недвижимости позволяет приблизить исследуемую ситуацию к реальным условиям за счет трехуровневой оценки их состояния и использования.

Одним из надежных источников информации являются результаты мониторинга строительных конструкций и инженерных систем объекта. Современные общественные здания оснащены сложной системой инженерного, технологического и специального оборудования, срок службы которых значительно меньше, чем строительных конструкций. В этих условиях возникает необходимость в мониторинге, одной из главных задач которого является обеспечение безаварийной работы указанных систем.

Многие объекты недвижимости отличаются чрезвычайно высокой

насыщенностью обслуживающими системами и рахчичным оборудованием. Согласно экспертным оценкам затраты на их эксплуатацию, включая профилактические осмотры, ремонт, вспомогательные и расходные материалы, а также энергоресурсы, составляют более 90% общих эксплуатационных затрат. Для своевременного предупреждения потенциальных неисправностей и прогнозирования частоты их возникновения; выявления отказов оборудования; быстрого их устранения и анализа причин возникновения; совершенствования методов ликвидации неисправностей и контроля за работой оборудования, а также в целях оценки их надежности и ремонтопригодности создаются системы мониторинга. Эти системы могут состоять из различных подсистем: сбора и накопления первичной информации; ее обработки; подсистем оценки достоверности и информационно-диагностической; принятия решений и контроля за их выполнением. Слагаемые эффекта зависят от вида оборудования, условий и требований к его эксплуатации и ряда других факторов. Эффект в том числе обусловливается превышением сроков безаварийной работы оборудования по системе мониторинга в пределах допустимого износа по отношению к срокам, предусматриваемым системой планово-предупредительных ремонтов (ПНР). При этом исследуются тенденции финансовых потоков, характеризующих издержки, связанные с восстановлением отказов по системам ППР и мониторинга.

Исследования, проведенные автором, подтверждают, что хорошо организованный менеджмент, обеспечивающий мониторинг инженерных систем объекта недвижимости за счет своевременности фиксации, устранения отказов и определения сроков использования оборудования до ремонта, обеспечивает снижение не только эксплуатационных, но и капитальных затрат. Кроме того, мониторинг инженерных систем позволяет устанавливать соотношение между капитальными затратами и сроками эксплуатации, оборудования (т.е. соотношение между ценой и качеством) и находить наиболее надежных поставщиков инженерных систем, снижая тем самым риск приобретения некачественного оборудования. Мониторинг дает возможность составлять сметы эксплуатационных расходов не на основании паспортных данных, а исходя из средних статистических данных. Таким образом, риски, как и эффект от мониторинга, возникающие как у сервисных фирм, так и у пользователей инженерных систем, могут быть обоснованно распределены между ними.

Практическая реализация разработанных автором положений комплексного подхода к проблеме воспроизводства и мониторинга состояния объекта недвижимости с учетом его инженерных систем, направлена также на своевременное возмещение не только физического износа, но в значительной степени морального. В результате возрастает доходность и ценность объекта недвижимости и, таким образом, создаются предпосылки для управления его стоимостью как одной из новых стратегических задач муниципального образования. В работе автором установлено, что эффективное функционирование системы мониторинга в эксплуатационных и сервисных службах способствует в свою очередь снижению текущих издержек. на поддержание и развитие систем и оборудования, их высокопроизводительной и

безаварийной работе, а также обеспечивает получение объективной информации о состоянии объекта и его инженерных систем, необходимой для комплексной диагностики недвижимости.

С учетом результатов диагностики состояния объекта и анализа рынка недвижимости, а также прогнозов и планов социально-экономического развития территории осуществляется экспертиза возможных направлений использования объекта (табл.2).

Процессы формирования стратегии развития объектов муниципальной нежилой недвижимости и разработки вариантов ее реализации связаны с условиями неопределенности и поиском лучших решений.

Решение указанных задач осуществляется с использованием методов теории исследования операций и предусматривает следующие этапы: 1) формирование множества сочетаний условий, характеризующих изучаемый объект; 2) выявление обобщенных сочетаний условий развития объекта и определение зоны возможных решений его развития; 3) изучение каждого варианта развития объекта из зоны неопределенности; 4) выбор решений развития объекта в зоне неопределенности.

Целью первого этапа является формирование множества вариантов развития объекта муниципальной нежилой недвижимости. Для этого, прежде всего, изучается соответствующий сегмент рынка недвижимости и его емкость. На этом этапе используются методы ситуационного анализа, сценариев и теории вероятностей. Инновационные проекты и управленческие решения по развитию недвижимости рассматриваются во взаимосвязи с рисками.

Количество возможных сочетаний условий развития объектов нежилой недвижимости на территории мегаполиса велико. На втором этапе достаточно рассмотреть обобщенные сочетания особенностей развития недвижимости. Каждому такому сочетанию условий соответствует своя оптимизационная задача. Для облегчения вычислительных процедур в ряде случаев при выборе рациональной стратегии развития недвижимости используются матрицы теории игр.

На третьем этапе осуществляется моделирование процесса воспроизводства и приспособления отдельных объектов к меняющейся специфике эксплуатации. Изучается приемлемость каждого варианта развития объекта нежилой недвижимости в условиях неопределенности и ограниченности финансовых ресурсов. Разрабатывается ряд мероприятии, которые обеспечивают осуществление основных вариантов при разных сочетаниях исходных данных.

Четвертый этап позволяет в целях выбора лучшего из возможных вариантов

n"V»i»»mtn лА» дтЛ liannnMniitA«vni п tiAnHnaxikxmni/wnt 111 nmим

ptwuutiu Wuwniu UWMWllMUinWVllJ l> JWàVMtAA lltAfU|>VM4wlVIUlUVtll

окончательное решение устойчивое по отношению к широкому диапазону изменения исходных данных. Выбор варианта реализации стратегического решения предваряется определением риска. Количественная оценка риска Га^О В И-ОЙ ситуации показывает потерю эффективности fj„ при реализации s-ro варианта:

22

Таблица 2

Предварительная оценка направлений использования и развития объектов муниципальной нежилой недвижимости

Направления развития Ожидаемые последствия для муниципального образования Стороны, принимающие риски

Положительные Отрицательные

1 Передача в доверительное управление: Собственник (муниципальное образование); Доверительный управляющий

1.1 Отдельных частей имущественного комплекса; Возникает источник стабильных доходов 1.1.Имеют место риски, связанные с доверительным управлением;

1.2 Имущественного комплекса в целом Повышается уровень стабильных доходов ¡¿.Повышаются риски, связанные с доверительным управлением

2 Реструктуризация МУП (муниципального унитарного предприятия) и продажа имущества 2. Единовременное получение денежных средств в бюджет и последующее поступление налогов на имущество 2. Потеря потенциальных доходов от использования объекта недвижимости. Имеет место неопределенность ■ при выборе стратегического собственника Покупатель; Продавец (муниципальное образование)

3 Реструктуризация МУП: Собственник (муниципальное образование)

3.1 Сдача в аренду отдельных частей имущественного комплекса; Возникает источник постоянных доходов; Потеря потенциальных поступлений от налогов на имущество и части возможной прибыли

3.2 Сдача в аренду имущественного комплекса в целом Повышается доходность Потеря потенциальных поступлений от налогов на.имущество и части прибыли

4 Создание МУП Развитие сферы обслуживания населения Возможно создание не рентабельного МУП Собственник (МО)

5 Развитие муниципальной недвижимости на основе кооперирования с частным капиталом: Муниципальное образование, Инвестор

5.1 По схеме проектного финансирования; Развитие территории МО (5.1. и 5.2.) Трудность поиска партнеров;

3.2 По схеме BOOTS-PROJECT Увеличение доходов в перспективе от использования недвижимости Снижение уровня доходности для города и возможные риски на этапе завершения проекта

где С„ — максимальное значение 1 (X) по п-му сочетанию исходных данных.

Оценка лучших вариантов, входящих в зону неопределенности и реализуемых при разных сочетаниях исходных данных, осуществляется с использованием ряда формальных критериев из теорий игр и статистических решений, что позволяет сузить ее зону, но не может гарантировать выбор лучших стратегических проектных решений. Окончательный выбор стратегического проектного решения осуществляется путем сопоставления сильных и слабых сторон вариантов в разных ситуациях, учета рисков и дополнительных факторов. Конечной целью исследования не обязательно должно быть нахождение единственного наилучшего решения для заданных условий. С учетом изложенного более важным является обоснование рекомендаций о стратегии использования и развития недвижимости в условиях неопределенности.

Проведенный анализ и практика свидетельствуют, что муниципальная собственность не всегда используется и функционирует в наиболее эффективном режиме, а унитарные предприятия (МУП) часто оказываются на грани банкротства, в том числе по причине неэффективного менеджмента.

Однако учитывая социальную значимость, региональные политические интересы и т.п. в ближайшее время многие объекты нежилой недвижимости не могут быть проданы, а предприятия-балансодержатели ликвидированы. Поэтому принимаются решения о реформировании МУП, первым этапом которого является ликвидация задолженности, реорганизация системы управления и имущественного комплекса. Таким образом, реформирование МУП наряду с решением ряда других задач обусловлено совершенствованием системы управления недвижимостью в целях повышения доходности, ценности, снижения эксплуатационных затрат, улучшения технических и эстетических характеристик объектов. На рис.3 показана взаимосвязь совершенствования системы управления объектами недвижимости муниципального предприятия с комплексом задач «мониторинг-диагностика-стратёгия развития-мониторинг».

Анализ особенностей, характеризующих современное состояние механизма воспроизводства объектов муниципальной нежилой недвижимости, позволил установить его взаимосвязь с амортизационной, учетной и инвестиционной политикой и выявить основные противочечия, возникающие при их реализации. В настоящее время учет ведется по устаревшим методикам, что приводит к искажению стоимости в ряде случаев на порядок; амортизационные ресурсы не аккумулируются; имеет место нецелевое использование инвестиций, в том числе на амбициозные проекты.

В диссертации сформирован организационно-экономический механизм привлечения, аккумуляции, сохранения финансовых ресурсов для воспроизводства городской недвижимости и контроля за их целевым использованием, важным звеном которого является городской инвестиционный

Концепция управления развитием объектов МНН

Улучшение структуры активов и развития недвижимости

Совершенствование подсистем управления: производством;

фиязсово-экоиомяческой деятельностью; маркетингом, использованием недвижимости

Мониторинг объектов муниципальной нежилой недвижимости

Оценка влияния модели местного самоуправления на развитие системы МНН

Исследование тенденций рыню нежилой недвижимости

Повышение уровней организации и стандартизации в системе управления, внедрение

информационных технологий,

реинжиниринг

Комплексная диагностик* состояния п использования объектов

Идентификация

объекта и диагностика его использования

Оценка уровня использования

объектов и перспектив йх развития

Определение характеристик ютребктельско го качества объектов

—^Х / Математи- \ Ч чсская | V логика )

Методы экспертных оценок

Формирование стратегии развития объектов МНН

Экспертиза Выбор рационального варианта в

возможных условиях неопределенное™ и

направлений принятие решений по:

развития -дальнейшей эксплуатации;

-модернизации;

-капитальному ремонту;

-реконструкции;

-продаже; ликвидации

Аиалжтгиж-кий метод

Морфологический анализ

Теория нгр

Исследование операций

Рис.3. Взаимосвязь направлений реформирования муниципальных предприятий с комплексом задач «мониторинг—диагностика - стратегия развития объектов недвижимости

фонд (рис.4). Источники финансовых рес>рсов этого фонда проранжированы в соответствии с ростом уровня ставок заимствования: 1-4 - минимальный уровень; 5- ниже рыночного уровня; 6, 7 - среднерыночный; 8- максимальный уровень.

Основными источниками пополнения фонда являются: часть средств от аренды и продажи недвижимости, включая земельные участки; средства от конкурсной продажи прав долгосрочной аренды недвижимости; амортизационные отчисления и часть прибыли муниципальных предприятий. При этом в зависимости от направленности проекта могут быть использованы рагтичные схемы инвестирования воспроизводственных процессов. Проведенное автором исследование показало, что это различие обусловливается разнообразием источников поступления средств, используемых финансовых инструментов, а также их составом и удельным весом. Так, для воспроизводства объектов сферы образования могут быть использованы в основном бюджетные средства, а для объектов, функционирующих в сфере платных услуг, только рыночные источники финансирования.

Одним из возможных направлений аккумуляции средств является формирование механизма управления финансовыми и другими ресурсами муниципальных образований с использованием инвестиционных центров, строящих свои экономические отношения на базе лизинга. В соответствии с разработанной схемой стороны, участвующие в проекте, создают инвестиционный центр, передавая в качестве учредительных взносов часть своего имущества. Центр заключает договор возвратного лизинга с указанными выше участниками, которые продолжают использовать эту собственность. Инвестиционный центр по схеме возвратного лизинга приобретает современные системы инженерного, технологического и специального оборудования, используемые при строительстве и модернизации многофункциональных комплексов с долевым участием города, муниципальных доходных домов, жилищно-офисных комплексов, мультисервисов и других объектов. Возможен вариант создания центра в качестве управляющей организации. По схеме лизинга могут также передаваться здания, сооружения и имущественные комплексы.

Целями создания городского фонда и центра являются: обеспечение концентрации финансовых ресурсов, в первую очередь амортизационных отчислений; возможность гибкого использования двух составляющих амортизационной политики - норм начисления амортизации и контроля за использованием амортизационного фонда; проведение единой политики в области маркетинга, мониторинга, привлечения других финансовых ресурсов.

Условие воспроизводства основного капиталя применительно к отдельному объекту муниципальной нежилой недвижимости, сдаваемому в аренду или находящемуся на балансе МУП, можно представить в виде:

Сз=2(А,+п;), (5)

Рис.4. Принципиальная схема организации городского фонда адресной аккумуляции финансовых ресурсов на капитальный ремонт и модернизацию объектов муниципальной нежилой недвижимости.

где С-стоимость замещения объекта недвижимости; А|-сумма годовых амортизационных отчислений; прибыли в составе арендных платежей,

используемая для воспроизводства недвижимости (или часть прибыли муниципальных хозяйствующих субъектов).

Годовая сумма амортизации, рассчитанная линейным способом, определяется в работе с учетом среднегодового индекса инфляции и срока полезного использования объекта (Т). Преобразования приведенной выше формулы позволяют получить математическую зависимость определения минимального размера собственных источников финансирования, необходимых для воспроизводства недвижимости с учетом переоценки имущества под влиянием экзогенных и эндогенных факторов и складывающейся общей экономической ситуации.

Существенным недостатком большинства действующих методов начисления амортизации является то, что на заключительных этапах жизненного цикла объекта и его инженерных систем списываются минимальные амортизационные отчисления. В связи с этим предлагаются методы расчета годовых амортизационных отчислений, лишенные этого недостатка. К их числу относятся нелинейные зависимости, предусматривающие использование эллипсоидных, параболических, гиперболических и других видов моделей, что позволяет осуществлять начисление амортизации различными способами и увязывать с целью, которую поставили перед собой собственики имущества в соответствии со своей амортизационной политикой и стратегией развития недвижимости.

Алгоритм разработки программы инвестирования объектов муниципальной нежилой недвижимости в сфере платных услуг предусматривает формирование стратегического плана развития объектов, проведение маркетинговых исследований, определение потребностей в объектах нежилой недвижимости с учетом различных приоритетов и этапов их жизненного цикла.

В диссертации указывается на то, что процессный подход является важнейшим инструментом современного управления инвестиционно-строительной деятельностью, используется в качестве базового в международных стандартах ИСО серии 9001:2000 и в методологии структурного анализа и проектировании сложных систем. Автор использует процессный подход в целях организации взаимодействия участников проектов развития объекта муниципальной нежилой- недвижимости в условиях комбинирования муниципальных и частных ресурсов.

Традиционно взаимодействие муниципального образования и инвестора в основном прекращается после оформления разрешения на строительство, либо после завершения его, т.е. в пределах одного короткого периода времени или этапа жизненного цикла объекта. В условиях использования комбинированных схем привлечения ресурсов организационно-экономическое взаимодействие их владельцев продолжается и на этапе получения стабильных доходов от недвижимости. Для обеспечения такого взаимодействия в работе используется

процессный подход. Информационная модель, на которой представлены взаимосвязи блоков основных задач по управлению объектом недвижимости на отдельных этапах его жизненного цикла и организации взаимодействия владельцев ресурсов, приведена на рис. 5. Взаимодействие участников проекта строится на объективной оценке ресурсов, а также с учетом снижения уровней неопределенностей и рисков при реализации проектов и повышения ответственности владельцев ресурсов за эффективность их комбинирования. В данном случае для муниципалитетов и других собственников ресурсов возникает возможность пользоваться результатами инвестиционных вложений в проект и в перспективе. У муниципалитетов такая возможность возникает как за счет увеличения прямых, так и косвенных доходов. Одновременно с этим в управляющих организациях решается задача повышения качества менеджмента на основе использования методов реинжиниринга бизнес-процессов. В диссертации автором разработана модель формирования бизнес-системы по доверительному управлению объектами недвижимости, в которой показаны состав и содержание пяти этапов ее создания и применяемых при этом методов. Этапы характеризуются: повышением определенности условий управления объектами; ростом уровня стандартизации принимаемых решений; повышением уровня управляемости; ростом эффективности.

Предлагаемая модель формирования бизнес-системы предназначена для управляющей организации и после внесения изменений может быть использована в девелоперских структурах. В указанных сферах деятельности одновременно сочетаются крупные финансовые потоки и значительные материальные ресурсы для реализации конкурентоспособных инновационных и инвестиционных проектов, а также подготовленные управленческие кадры и одновременно с этим есть большая потребность в повышении уровня менеджмента.

Для большинства участников системы управления созданием и развитием объектов нежилой недвижимости, в том числе управляющих, сервейерских и девелоперских организаций, использующих современные инновационные управленческие технологии, проблема повышения эффективности взаимодействия основных подразделений и информационных служб становится весьма актуальной. При этом могут возникать риски, связанные с деятельностью и тех и других подразделений. В целях минимизации указанных рисков автором разработана принципиальная схема управления риском при привязке экономических показателей информационных служб (ИТ-подразделений) к бизнес-процессам основных подразделений. Данный подход позволяет рассматривать деятельность информационных служб с точки зрения бизнес-процессов и возникающих при этом рисков. Появляется потребность управлять рисками не только при эпизодической привязке экономических показателей информационных служб к бизнес-процессам участников проектов развития нежилой недвижимости, но и на всех этапах реализации этих проектов. Управление данным риском на стратегическом, тактическом и оперативном уровнях предполагает использование механизма целеполагания, применение современных методов диагностики, повышение уровня и качества

Решения собственников ресурсов

Частные инвестиционные ресурсы

Потенциальные и действующие (участки под застройку и другие объекты недвижимости; информационная база) муниципалы-ые инвестиционные ргсур-/ сы

Предынвести-ционные ис-£ следования;

Инвестиционный меморандум;

Инвестиционный бизнес-план;

Конкурсы; Контракты; Исходно- ргз-решительная документация

Механизм использования частных ресурсов

Механизм использования муниципальных ресурсов

Отобрать из инвестиционного портфеля проект для (финансирования) инвестирования

1

Приступить к осуществлению проекта

Частные инвестиционные ресурсы'

Муниципальные инвестиционные ресурсы: Участки под застройку; Здания, сооружения;

Городские коммуникации; Городская инфраструктура; Участки рекреационного фонда, водные ресурсы; Права на рекламу;

Информационные ресурсы

Осуществить комбинированное использование инвестиционных ресурсов, завершить проект

2

Проектирование; Строительство; Монтаж инженерных систем и их наладка; Подготовка объекта к сдаче

Принять объект и начать эксплуат ацню

Услуги и товары

Обеспечить эксплуатацию и ускорить окупаемость проекта

Предприни

мательский доход

Продолжить эксплуатацию объекта, модернизировать, осуществить реконструкцию

Обеспечить поддержание высоких эксплуатационных характеристик за счет реинвестирования

Ликвидация объекта (продажа, снос, поглощение)

Примечание: Блоки 1-5 соответствуют этапам жизненного цикла объекта (предынеести-ционной, проектирование и строительство; эксплуатация объекта до момента ликвидации)

Эксплуатационные затраты

Окупаемость инвестиционных ресурсов

Предприниматель-с кий

доход

Услуги и товары

Эксплуатационные затраты

Реинвестиции Дивиденды

Осуществить де-инвестиропание.

Возвратная стоимость

Рнс,5.Состав блоков основных задач по управлению развитием объекта недвижимости на протяжении его жизненного цикла

сервиса ИТ-подразделений, выявление и устранение связанных с этим потерь, а также мониторинг риска.

Проекты строительства, реконструкции и модернизации объектов нежилой недвижимости характеризуются различными уровнями риска и методами управления ими. В работе рассмотрены существующие виды проектов -(социальные, коммерческие и экономические), представлена связанная с ними классификация методов управления риском и определены соответствующие стратегии управления. Указанные проекты по степени риска делятся на: социальные и экономические (малый риск); экономические, коммерческие, в том числе инновационные (средний уровень риска); коммерческие, нацеленные на предстоящие изменения (высокий уровень риска); амбициозные (с чрезвычайно высоким риском, нуждающиеся в постоянном мониторинге и специальных методах управления). Классификация позволяет находить грань приемлемых и неприемлемых для муниципалитетов инвестиционных решений как за счет бюджетных средств, так и внебюджетных источников.

Для реализации экономических проектов в работе предложен механизм использования риска как ресурса производства, который заключается в следующем. В процессе реализации проекта развития муниципальной нежилой недвижимости необходимо принимать и реализовывать инновационные управленческие решения, направленные на изменение уровня и структуры неопределенности, которые в свою очередь способствуют снижению деструктивных рисков ( включая потерю контроля над ресурсами), повышению устойчивости воспроизводственных процессов в нестабильной среде и др. и в итоге приводят к росту экономической эффективности. В свою очередь реализация этих решений повышает общий уровень риска проекта и требует компенсационных затрат, увеличение которых до определенного момента будет способствовать повышению эффективности использования фактора риска.

Управление риском осуществляется путем реализации ряда мероприятий, требующих отвлечения части инвестируемой суммы. К ним относятся: получение дополнительной информации об объекте недвижимости; создание профессиональной управленческой команды, широко использующей современные информационные технологии, быстро и адекватно реагирующей на случайные воздействия внешней среды; уменьшение неопределенности путем создания запаса финансовых и материальных ресурсов и др. Однако в условиях развития объектов недвижимости может возникнуть ситуация, когда затраты, связанные с внедрением инноваций, будут превосходить их отдачу. Следовательно, риск, можно рассматривать как управляемый фактор производства и экономический ресурс инвестиционного проекта, реализация которого требует дополнительных средств, специальных знаний и соответствующих методов управления.

Рассмотрим три варианта реализации проекта реконструкции объекта ( при игнорировании риска, пассивном и активном уклонении от него). На него воздействуют управляемые факторы неуправляемые

..., 2^,,) и ограничения Р=(Р|,Рг, ..., Рп)- Проект характеризуется показателем эффективности Y, который имеет неизвестную нам зависимость от параметров X и Z. При игнорировании риска предполагается наличие детерминированной зависимости между Y и параметрами X и 2, то есть величина У считается равной своему математическому ожиданию Е (У) и функционально зависящей от X и 2: У= Е (У)=^Х, £).

При пассивном уклонении от риска учитывается стохастичность величины У и, используя регрессионный анализ, находят зависимость У от параметров X и 2: E(Y)=g(X,Z). При этом решаются задачи максимизации Е(У) и минимизации дисперсии У(У). Метод применяется в условиях малых и средних уровней риска и не предполагает изменения проекта. При активном уклонении от риска используют указанную выше зависимость, но привлекаются дополнительные средства для стабилизации неуправляемых факторов и вносятся изменения в проект (уменьшается величина У(У)). Рекомендуется сначала оценить неопределенность, повысить ее уровень, разработав ряд высокоприбыльных альтернативных вариантов, выбрать наиболее приемлемый, а затем увеличить число управляемых факторов при реализации проектов. Тогда при том же коэффициенте риска минимальная прибыль, соответствующая этому коэффициенту, будет выше, чем при реализации других вариантов. Предложенная методика управления риском при реализации проектов развития муниципальной недвижимости предусматривает: идентификацию риска, измерение степени риска и его сравнительную оценку в альтернативных вариантах, выбор варианта с наилучшим сочетанием ожидаемого результата и коэффициента риска.

Однако муниципальные хозяйствующие субъекты по сравнению с другими участниками рынка имеют значительно больше ограничений. В силу этого обстоятельства ими может быть принят проект, содержащий меньше риска или вообще без него, что значительно снижает его конкурентоспособность. Поэтому выбор варианта проекта развития муниципальной недвижимости сопряжен с перераспределением рисков между участниками его реализации, а в условиях комбинирования муниципальных и частных инвестиционных ресурсов долю рисков принимает на себя привлеченный инвестор.

Предложенные в работе методические основы позволяют оценивать эффективность взаимосвязанных управленческих решений на стратегическом и оперативном уровнях. На стратегическом уровне при решении вопросов воспроизводства путем реконструкции, капитального ремонта и нового строительства, а также при передаче в концессию или доверительное управление нежилой недвижимости используется типовая методика оценки эффективности инвестиционных проектов. При оценке альтернативных проектов различной продолжительности используются специальные методы, которые позволяют более детально изучить проект в целом, составить представление об отдельных его аспектах и повысить общий уровень инвестиционного анализа, так как основаны на ином подходе учета риска.

Проекты реконструкции и модернизации недвижимости характеризуются

не только определенной доходностью, но и соответствующим этой доходности уровнем риска. Следовательно, ставка дисконта является мерой не только доходности, но и риска. При этом возможны различные варианты расчета ставок дисконтирования. В работе даны примеры количественных оценок экономического риска применительно к проектам развития объектов муниципальной нежилой недвижимости, которые могут учитываться при расчете ставок дисконтирования.

Эффективность управления объектами муниципальной нежилой недвижимости прогнозируется на стратегическом уровне при принятии решений о развитии объекта и поддерживается системой оперативного менеджмента. В диссертации автором для управляющей организации рекомендуется следующая последовательность расчета эффекта: определяются частные показатели; два обобщающих показателя, первый из которых учитывает совершенствование традиционных методов управления (Этрад), второй - использование инновационных методов (Эиннов); интегральный показатель (Эинт); далее строится модель зависимости интегрального показателя от частных.

Расчет интегрального показателя осуществляется следующим образом

ЭИт-..= Л|Этра,1+ А2ЭиМ,и.=А|х2(к1и|)+ Агх (6)

где К| — частные показатели, определяемые расчетным или экспертным методами; весовые коэффициенты. Все показатели представлены в

относительном виде и изменяются от 0 до 1. В результате расчетов получена зависимость имеющая вид:

Э„нг.=* (К|, к2, К4, Кз, Кю), (7)

где показатель роста ценности объекта; показатель своевременности полноты оплаты аренды; показатель заполняемости предназначенных для аренды помещений; показатель эффективности использования методов реинжиниринга бизнес-процесса (ВРЯ) в организации, управляющей муниципальной недвижимостью; Кю- показатель охвата компьютеризацией рабочих мест.

Однако при этом необходимо учитывать, что Этред. может быть обеспечен за, счет принятия эпизодических мер превентивного характера: подготовка соответствующих распоряжений и планов мероприятий в сфере организации учета, контроля, оценки и т.п. Практика показывает, что закрепить на длительный период эффект от указанных мероприятий не всегда удается в условиях сложившегося организационно-экономического механизма управления объектами.

Однако только кардинальное изменение указанного механизма в

соответствии с предложенной методологией управления развитием объектов муниципальной нежилой недвижимости позволяют существенно повысить отдачу от городской собственности и, следовательно, эффективность муниципального сектора национальной экономики.--;

Так, например, применение BPR в управляющей организации для муниципальной недвижимости сопряжено со значительными дополнительными затратами, связанными с повышением квалификации и стимулированием работников; обеспечением финансовыми и информационными ресурсами; мониторингом сегментов рынка объектов муниципальной нежилой недвижимости; проведением анализа, выбора, внедрения и реинжиниринга бизнес-процессов; созданием и развитием бизнес-систем и др. В результате коренным образом улучшается менеджмент и не только окупаются указанные выше затраты, но и возникают дополнительные доходы, а также происходит приращение стоимости управляемого объекта.

Предложенные методические основы оценки эффективности являются завершающим этапом разработки методологии управления развитием и использованием объектов муниципальной нежилой недвижимости и обеспечивают достижение поставленной цели проведенного автором исследования. Разработанные автором методические основы оценки эффективности управления объектами муниципальной нежилой недвижимости отражают источники, факторы и показатели эффекта с учетом специфических особенностей функционирования и воспроизводства объектов управления.

В обобщенном виде источники эффекта могут быть определены как позитивные изменения в экономическом развитии муниципальных образований, приводящие к увеличению генерируемых материальных благ и финансовых потоков, обеспечивая рост доходной части бюджета муниципальных образований.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ.

Диссертационная работа является обобщением исследований, выполненных автором за многолетний период, и содержит необходимые этапы решения поставленной проблемы, начиная с теоретического анализа, разработки методологии и методических положений управления объектами муниципальной нежилой недвижимости до их практической реализации и внедрения результатов.

В этом отношении работа представляет научное исследование, в котором обобщен существующий теоретический потенциал и практический опыт управления в указанной сфере, что позволило сформулировать принципы и положения методологии управления развитием объектов муниципальной нежилой недвижимости с учетом специфических особенностей переходного периода на основе методов структурного анализа, инновационного и системного подходов, теорий управления проектом и рисками.

На основе проведенного исследования автор считает возможным сделать следующие выводы и предложения:

1.Нежилая недвижимость является материальной и финансово-экономической основой жизнеобеспечения муниципальных образований и при ее эффективном использовании реализуется социально ориентированное

развитие и целостность территории. Управление нежилой недвижимостью является важнейшей составляющей хозяйственной деятельности муниципальных образований, тесно связанной с развитием жилищно-коммунального комплекса и городской инфраструктуры.

2.Установлено, что эффективное использование имущественного потенциала муниципальных образований обусловливается динамической сбалансированностью их финансовых, инвестиционных и воспроизводственных возможностей.

3.Как показал анализ в условиях сложной иерархии в системе управления муниципальной недвижимостью, многочисленности и разнохарактерности связей порождается оторванность субъекта собственности от объекта и в ряде случаев потеря последнего для социальной сферы города.

4.Выявлена необходимость обновления и расширения научно-методического обеспечения процесса управления нежилой недвижимостью. Автором обоснованы концепция, принципы и положения по созданию организационно-экономического механизма управления нежилой недвижимостью, основанные на инновационном подходе к ее развитию и системном подходе к использованию и организации эксплуатации с учетом состояния, требований рынка и прогноза их изменений.

5.Исследование состояния среды функционирования муниципальной нежилой недвижимости и выявление организационно-экономических особенностей использования и развития этих объектов позволило адаптировать к этим условиям системно-логические принципы, положенные в основу анализа и формирования систем управления комплексами и объектами недвижимости.

б.Основой предлагаемого научного подхода является обеспечение единства управления использованием и развитием муниципальной нежилой недвижимости, которое базируется на положениях системологии и инноватики, предполагающих определение оптимального количества уровней управления в системе и связей (в том числе с внешней средой), соблюдение требований ее целостности, неаддитивности, сбалансированности интересов субъектов собственности и должно обеспечивать эффективное социально-экономическое развитие города и рациональную эксплуатацию его собственности.

7.В городском комплексе синергетический эффект проявляется во всех подсистемах как результат не только улучшения использования объектов недвижимости, но и как предотвращение недоиспользования финансового, эксплуатационного, воспроизводственного потенциалов муниципального образования и хозяйствующих субъектов.

8.Предложенная автором система управления использованием и развитием недвижимости включает в себя следующие блоки: организация взажюдгйствкя собственников и хозяйствующих субъектов различных организационно-правовых форм; проведение диагностики состояния и использования недвижимости; разработка стратегии развития объектов муниципальной нежилой недвижимости; выбор методов возмещения физического и морального износов объектов; обеспечение целевого

использования средств на их восстановление; привлечение частного капитала и на этой основе аккумуляция необходимых ресурсов для развития объектов муниципальной нежилой недвижимости.

9.Для создания предпосылок консолидации владельцев ресурсов в совместной их деятельности используются результаты морфологического анализа и идентификация взаимоотношений участников процессов управления эксплуатацией и развитием недвижимости.

10.В основу предлагаемой комплексной диагностики состояния и использования муниципальной нежилой недвижимости положены методики оценки вариантов развития объектов и их отбора для реконструкции и модернизации, а также определения характеристик потребительского качества для потенциальных арендаторов, пользователей и покупателей.

11 .Разработанная стратегия развития муниципальной нежилой недвижимости основывается на предложенных автором методах выбора вариантов инвестиционных решений и рационального использования нежилого фонда с учетом емкости и структуры соответствующего сегмента рынка, а также сложившейся структуры местного самоуправления.

12.В основу выбора способов возмещения физического и морального износов объекта и его инженерного оборудования положены механизмы: мониторинга; комбинирования способов обслуживания и комплектования необходимых ресурсов субъектов различных форм собственности с учетом сложившихся тенденций и предпосылок развития рынка.

13. В целях обеспечения концентрации ресурсов для развития нежилого фонда предлагается использовать разработанный организационно-экономический механизм, предусматривающий сохранение, увеличение и адресное использование амортизационных отчислений; привлечение средств через городские фонды и центры инвестирования в объекты недвижимости; применение возвратного лизинга.

14.В условиях комбинирования ресурсов субъектов различных форм собственности используется механизм процессного управления подразделениями, участвующими в реализации проектов модернизации и реконструкции объектов недвижимости, позволяющий создать бизнес-систему в рамках современных организационных форм, обеспечивающую рациональное использование указанных ресурсов.

15.Неотъемлемой составной частью управления развитием недвижимости является оценка рисков инвестирования в проекты создания и развития объектов. Разработан метод управления риском как экономическим ресурсом, использование которого влияет на эффективность реализации проектов, но требует дополнительных затрат и специальных знаний.

16.3кономический эффект от внедрения в управляющих организациях информационных технологий и реинжиниринга бизнес-процессов состоит в снижении единовременных и эксплуатационных затрат; обеспечении непрерывности использования объектов и своевременности оплаты при сдаче их в аренду.

J7.B результате внедрения методических положений диссертации, используемых при разработке проектов реконструкции объектов для размещения кооперированных предприятий социально-бытового обслуживания с объектами досуга и торговли (мультисервисов), а также производственных и складских помещений, повысилась категория помещений и снизились эксплуатационные затраты на 5%; грузооборот складского комплекса возрос в 6 раз при увеличении доходов предприятия в целом на 130%, что способствовало также получению социального эффекта за счет повышения уровня обслуживания населения и создания новых рабочих мест. Обосновала новая эффективная организационная форма - мультисервисы, позволяющая повысить уровень обеспеченности населения услугами.

СПИСОК ПУБЛИКАЦИЙ АВТОРА, В КОТОРЫХ ОТРАЖЕНЫ ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ:

Монографии, учебные пособия и методические рекомендации

1.Управление нежилой недвижимостью, находящейся в собственности муниципальных образований (на примере крупных и средних городов). Монография. М.: МГСУ, 2003. - 13,75 п.л.

2.Нежилая недвижимость: проблемы управления и развития. Брошюра. М.: Международная академия инвестиций и экономики строительства, 2004.- 4,7 п.л.

3. Основы городского хозяйства. Учебное пособие для ВУЗов. Издательство АСВ, 2004.* (в т.ч. автором 1,5 п.л.).

4.Пособие по решению практических задач по оценке стоимости объектов недвижимости, приносящих доход. М., ИПК Минтопэнерго РФ, 1999-1,5 п.л. 5.Оценка стоимости наземных объектов нефтегазовой отрасли. Брошюра. М., ИПК Минтопэнерго РФ, 1998.-1,75 пл. ( в т.ч. автором 0,9 п.л.).*

6.Методические указания к выполнению дипломных проектов (экономические разделы)/ Грабовый П.Г., Романова К.Г., Верстана Н.Г., Иванова Н.В. МГСУ, 1999. - 3,25 пл. (в т.ч. автором 1,5 п.л.).

7. Методические рекомендации по созданию акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью (под науч. рук. Борейко С.К.). М., ВНИИПКтехоргнефтегазстрой, 1991.- 7,13 п.л. (в т.ч. автором 1,0 пл.).*

8.Организационно-экономические основы создания акционерных обществ в строительстве. Брошюра. М., ГАУ им. С. Орджоникидзе, 1991.-1,3 п.л. *

Статьи в журналах, сборниках научных трудов и других изданиях.

9. Развитие социально-бытовой инфраструктуры мегаполисов. Строительство и реконструкция мультисервисов // Международный научно-технический журнал «Недвижимость: экономика,управление». 2004,№6-7.-0,5 пл. Ю.Мониторинг как фактор снижения эксплуатационных затрат на инженерные

системы и технологическое оборудование // Бюллетень строительной техники. 2004, № 3.- 0,5 п.л.

П.Научно-практические аспекты управления муниципальной недвижимостью // Вопросы российской экономики. 2004, № 3.- 0,55 п.л.

12.Повышение надежности инженерных систем производственных и гражданских объектов // Монтажные и специальные работы в строительстве. 2004, №3.- 0,5 п.л.

13.Управление собственностью муниципальных образований и развитие местного самоуправления// Сб. науч. тр. М.: МГСУ, 2004.- 0,4 п.л.

14. Роль девелоперских компаний в создании и модернизации объектов недвижимости // Экономика строительства. 2003, № 10.- С. 49-54. *

15. Управление риском при реализации инвестиционных проектов // Монтажные и специальные работы в строительстве. 2004, № 4.- 0,5 п.л.

16.0ценка стоимости кооперированных зданий для учреждений бытового обслуживания и досуга // Современное состояние инвестиционно-строительного комплекса России: Сб. науч. тр. М.: МГСУ, 2003.- 0,5 п.л.

1 7.Инновационный подход к управлению инвестиционными проектами с участием муниципальных образований // Современное состояние инвестиционно-строительного комплекса России: Сб. науч. тр. М.: МГСУ, 2003.-0,3 пл.

18.Организационно-экономический механизм привлечения средств для обеспечения воспроизводственного процесса муниципальной нежилой недвижимости // Актуальные проблемы управления-2003: Материалы 8-ой междун. науч.-практ.конф. М.:ГУУ, 2003.- 0,2 п.л.*

19.Экспертиза проектных решений как форма инновационной деятельности в жилищно-коммунальной сфере // Матер.науч. конф. российских корейцев. Вып. 2. М.: 2003.- 0,25 п.л.*

20.Проблемы взаимодействия участников оборота городских земельных участков //Сб. науч. тр. М.: МГСУ, 2002.- 0,5 пл.*

21.Определение факторов, влияющих на стоимость городских земельных участков, предназначенных под застройку и в составе имущественного комплекса //Материалы науч.-практ. конф. М.: МГСУ, 2001.- 0,3 пл.*

22.Финансирование создания и развития недвижимости с использованием прогрессивной инвестиционной технологии // Недвижимость: проблемы управления, развития, финансирования и подготовки кадров: Материалы междун. науч.-практ. конф. М.: МГСУ, 1999.- 0,3 п.л.

23.Учет рисков и эффекта эмерджентности при разработке и реализации инвестиционных программ // Управление-99: Сб. тр. междун. конф. М.: ГУУ,1999.-0,25п.л.*

24.0 научно-методической базе оценки и технической экспертизы недвижимости // Экономика - менеджмент - персонал: Сб.науч.тр. М.: ГАУ им. С. Орджоникидзе, 1998.- 0,25 пл.*

25.К вопросу об оценке недвижимости // Организационно-экономические проблемы в инвестиционно-строительной сфере: Сб.науч.тр. М.: МГСУ, 1998.0,25 п.л.*

26.Расширение методической базы оценки объектов недвижимости // Сб. науч.тр. М.: МГСУ, 1998.- 0,2 п.л.

27.Проблемы консалтинга при продаже объектов незавершенного строительства // Сборник тезисов докладов. М.. ГАУ им. С. Орджоникидзе, 1995.- 0,25. *

28.Приватизация собственности и акционирование /У Строительство трубопроводов. 1991, № 12.- 0,5 п.л.*

29.Развитие социальной инфраструктуры в районах нового освоения /У Тезисы докладов. М: ВНИИЭгазпром., 1986.- 0,3 п.л. *

30.Проблемы формирования организационных структур управления. М., «Информнефтегазстрой», 1985.- 2,5 п.л. ( в т.ч. автором 1,0 п.л.).*

*в соавторстве

КОПИ - ЦЕНТР св. 77:07:10429 Тираж 100 экз Тел.185-79-54 г.Москва м.Бабушкинская ул. Енисейская 36 (Экспериментально-производственный комбинат)

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктора экономических наук, Иванова, Нина Вячеславовна

Введение.

Глава 1. Основные тенденции и предпосылки развития системы муниципальной нежилой недвижимости. Научно-методическое и правовое обеспечение.

1.1.Городская и муниципальная недвижимость, проблемы рационального использования и развития.

1.2.Предварительная оценка стратегических направлений и рисков развития объектов муниципальной нежилой недвижимости.

1.2.1 .Оценка стратегических направлений развития объектов.

1.2.2.Экономические риски развития объектов нежилой недвижимости.

1.3.Эволюционные процессы создания и развития объектов социально-бытовой сферы в условиях неопределенности

1.4. Исследование тенденций рынка нежилой недвижимости в сфере услуг.

1.5. Анализ научно-методических разработок и нормативно-правовой базы по управлению нежилой недвижимостью.

1.6. Управление собственностью муниципальных образований с учетом различных моделей организации местного самоуправления.

Выводы по главе 1.

Глава 2. Теоретико-методологические основы системно-логического подхода к управлению развитием муниципальной нежилой недвижимости.

2.1. Парадигма и концепция разработки научных основ управления развитием объектов муниципальной нежилой недвижимости

2.2. Системно-логический анализ организационно-экономических особенностей управления муниципальной нежилой недвижимостью.

2.3.Методические аспекты организации взаимодействия собственников, владельцев, пользователей, арендаторов и других хозяйствующих субъектов.

2.4.Методологические проблемы государственного регулирования и муниципального управления в области нежилой недвижимости.

Выводы по главе 2.

Глава 3.Методологические основы управления использованием и воспроизводством муниципальной нежилой недвижимости.

3.1.Экономические циклы и их влияние на развитие рынка недвижимости.

3.2. Жизненные циклы объектов нежилой недвижимости.

3.3. Методические положения комплексной диагностики состояния и использования объектов муниципальной нежилой недвижимости, оценка перспектив их развития.

3.3.1. Диагностика состояния и использования объектов недвижимости.

3.3.2. Методика определения уровня использования портфеля объектов недвижимости и отбора их для финансирования.

3.3.3. Определение характеристик потребительского качества объекта муниципальной нежилой недвижимости, предназначенного для сдачи в аренду, и его оценка.

3.4. Методологические подходы к проблемам воспроизводства с учетом результатов мониторинга объекта недвижимости и его инженерных систем.

3.4.1. Износ и воспроизводство объектов нежилой недвижимости.

3.4.2.Методические подходы к организации мониторинга обслуживающих систем, инженерного, технологического и специального оборудования.

3.5.Формирование стратегии развития объектов муниципальной нежилой недвижимости.

3.6.Совершенствование системы управления объектами недвижимости муниципальных предприятий.

Выводы по главе 3.

Глава 4. Методические положения формирования организационно-экономического механизма воспроизводства муниципальной недвижимости и привлечения финансовых ресурсов

4.1. Исследование процессов воспроизводства муниципальной нежилой недвижимости.

4.2.Методические основы разработки организационно-экономического механизма аккумуляции финансовых ресурсов для развития муниципальной нежилой недвижимости.

4.2.1. Формирование инвестиционных фондов для объектов муниципальной недвижимости.

4.2.2. Аккумуляция финансовых ресурсов в муниципальных образованиях с использованием механизма возвратного лизинга.

4.3. Методические положения формирования программы развития нежилого фонда, используемого в сфере платных услуг.

4.4. Процессная модель обеспечения ресурсами проектов развития нежилой недвижимости в условиях сочетания рыночных механизмов и муниципального управления.

Выводы по главе 4.

Глава 5. Организационный реинжиниринг при управлении развитием нежилой недвижимости в условиях комбинирования ресурсов муниципальных образований и субъектов различных форм собственности 286 5.1.Управление развитием объектов нежилой недвижимости с использованием инновационного подхода.

5.1.1. Управление недвижимостью и реинжиниринг.

5.1.2. Инновационные процессы в сфере управления созданием и развитием недвижимости

5.1.3. Управление развитием объектов недвижимости в условиях использования бизнес-процессного подхода и принципов девелопмента.

5.2.Управление рисками при реализации проектов развития объектов муниципальной нежилой недвижимости.

5.2.1 .Методы управления рисками.

5.2.2.Использование фактора риска в управлении проектами развития муниципальной недвижимости.

5.3. Методические подходы к оценке экономической эффективности управления объектами муниципальной нежилой недвижимости.

Выводы по главе 5.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методологические основы управления развитием объектов муниципальной нежилой недвижимости"

Актуальность темы исследования. Важнейшим направлением социально-экономических преобразований в России является повышение эффективности функционирования имущественного комплекса муниципальных образований, основу которого составляет их недвижимая собственность.

Значительная доля этой собственности приходится на нежилую недвижимость, в состав которой входят объекты социального обслуживания населения, органов власти и управления, городской инфраструктуры, коммунального хозяйства, сферы платных услуг, производственного назначения и другие. Количество объектов муниципальной нежилой недвижимости в целом по России превышает 1,6 млн. единиц, а стоимость только основных фондов жилищно-коммунального комплекса составляет более 20% стоимости всех основных фондов городов.

Использование нежилой недвижимости позволяет муниципальным образованиям реализовывать цели, связанные как с комплексным развитием городской территории, так и с увеличением доходов местного бюджета за счет поступлений от сдачи ее в аренду или продажи.

Вместе с тем, резервы повышения эффективности использования муниципального имущества далеко не исчерпаны, что подтверждается, в частности, его низким уровнем доходности и несущественной долей поступлений от аренды в общем объеме бюджета. В среднем по регионам доля поступлений от аренды нежилой недвижимости в муниципальные бюджеты составляет около 7% общего объема их доходной части. При этом ставки арендной платы за недвижимость, находящуюся в частной собственности, при сравнении со ставками для аналогичных муниципальных объектов во много раз ниже.

Проблема повышения эффективности управления нежилой недвижимостью и роста на этой основе доходности требует от муниципальных образований решения важных задач, связанных с ее развитием, включая рациональное использование, модернизацию, капитальный ремонт и реконструкцию. Для реализации указанных выше задач необходима разработка организационно-экономического механизма, соответствующего модели местного самоуправления.

Необходимость разработки эффективных рыночных механизмов управления муниципальной недвижимостью связана также с тем, что накопленный материально-вещественный потенциал, созданный на основе прошлого труда, при отсутствии средств и механизмов воспроизводства и учета недвижимости за годы экономических реформ не только морально, но и физически устарел и утратил свою первоначальную стоимость (по отраслям экономики и видам недвижимости от 40 до 80 %).

Современные исследования проблем повышения эффективности управления недвижимостью базируются на методологии, разработанной отечественными и зарубежными учеными.

Фундаментальные положения, составляющие базис науки управления, и в том числе управления недвижимостью, были сформированы отечественными учеными: Абрамовым С.И., Бузыревым В.В., Бусовым В.И., Волковым Б.А., Грабовым П.Г., Грязновой А.Г., Карасевым А.В., Кирилловой А.Н., Лукмановой И.Г., Разу М.Л., Рутгайзером В.М., Федотовой М.А., Цаем Т.Н., Чернышевым Л.Н., Яськовой Н.Ю. Исследованию и решению проблем экономического развития муниципальных образований посвящены труды Асаула А.Н., Григорьева В.В., Зотова В.Б., Кабаковой С.И., Кулакова Ю.Н., Талонова А.В. и других.

Однако, несмотря на значительное количество выполненных исследований, многие теоретические, методологические и методические аспекты управления нежилыми объектами, находящимися в муниципальной собственности, требуют дополнительных исследований. Сложность решения проблемы управления собственностью во многом определяется сравнительно небольшим практическим опытом реформирования муниципальной сферы в Российской Федерации.

Используемые подходы к управлению нежилым фондом не в полной мере учитывают особенности преобразований в условиях переходной экономики и не направлены на комплексное исследование данной проблемы с учетом проводимой реформы в жилищно-коммунальном хозяйстве (ЖКХ), многообразия моделей развития местного самоуправления, сложности этих социально-экономических систем. Все вышесказанное свидетельствует о необходимости совершенствования существующих и обоснования новых методологических подходов к управлению собственностью муниципальных образований, выявления общих принципов и положений организации процесса развития недвижимости.

Таким образом, настоящее исследование, направленное на формирование методологии управления развитием муниципальной нежилой недвижимости, является актуальным, имеет важное народнохозяйственное значение, восполняет пробел в этой области исследований и в значительной степени способствует решению задачи обеспечения устойчивого развития муниципальных образований.

Целью исследования является обоснование теоретических принципов, обобщение и разработка методологических основ, а также практических методов и рекомендаций по проблеме управления развитием объектов муниципальной нежилой недвижимости с учетом ее видовой, отраслевой и социально-экономической специфики.

Для достижения указанной цели исследования были поставлены и решены следующие основные задачи:

-исследована практика управления муниципальной недвижимостью, определены видовая и отраслевая структуры нежилых объектов, их социальноэкономическая специфика, уточнены субъектно-объектные отношения в сфере X использования и развития указанной недвижимости;

-выявлены и исследованы основные тенденции и базовые предпосылки развития рынка нежилой недвижимости в современных условиях с учетом задач функционирования местного самоуправления;

-обоснован концептуальный подход и разработаны методологические основы управления созданием и развитием объектов нежилой недвижимости с использованием инновационного подхода и положений системно-структурного анализа;

-определены принципы и положения упорядочения взаимоотношений и согласования экономических интересов субъектов управления эксплуатацией и развитием объектов муниципальной нежилой недвижимости с учетом теории рисков и принятия решений на основных этапах их жизненного цикла;

-выявлены особенности управления рисками инвестирования развития 4 недвижимости, а также ее использования и хозяйственной эксплуатации;

-разработаны методологические основы проведения комплексной диагностики состояния и уровня использования объектов нежилой недвижимости в целях отбора альтернатив их развития;

-обоснованы методологические подходы к выработке стратегии использования и развития муниципальных нежилых объектов с учетом состояния рынка недвижимости, индикативного и программно-целевого планирования;

-разработан методический подход к решению проблем воспроизводства недвижимости с учетом выявленных предпосылок и тенденций развития рынка, а также результатов мониторинга объектов и их инженерных систем;

-сформирован организационно-экономический механизм привлечения инвестиций в развитие объектов нежилой недвижимости и предложен алгоритм ^ формирования инвестиционных программ;

-определены методологические положения по управлению развитием объектов недвижимости с учетом эффективного использования ресурсов муниципальных и предпринимательских структур;

-обоснованы методические подходы к определению экономической эффективности управления объектами нежилой недвижимости.

Объектом исследования являются процессы воспроизводства объектов муниципальной нежилой недвижимости на основных этапах их жизненного цикла.

Предмет исследования составляют экономические отношения, возникающие в процессе формирования и развития системы муниципальной нежилой недвижимости.

Теоретической и методологической основой проведенного исследования являются диалектический метод познания, экономические законы и закономерности, фундаментальные труды классиков экономических теорий, работы российских и зарубежных ученых, посвященные проблемам экономики и управления недвижимостью, основные положения теории менеджмента, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, инструктивные материалы и методические разработки Госстроя РФ, научно-исследовательских институтов, а также публикации, касающиеся исследуемой проблемы.

Методологической основой управления развитием недвижимости явились положения теории управления недвижимостью, системно-структурного анализа, инновационного менеджмента, теории вероятностей и математической статистики, теорий игр и рисков, методы математической логики, исследования операций, экспертных оценок и др.

Диссертационная работа выполнена с использованием данных Госкомстата РФ, Правительств Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода и других городов, аналитических материалов РООС и Московской I* гильдии риэлтеров, отчетных данных инвестиционно-строительных компаний, результатов анализа спроса и предложения на различных сегментах рынка недвижимости крупных и средних городов, данных экспертных опросов.

Научная новизна диссертационной работы заключается в обосновании и разработке основных принципов и положений, обеспечивающих системный подход в решении методологических и практических проблем управления развитием объектов нежилой недвижимости и способствующих эффективному функционированию и воспроизводству муниципальной собственности как важной составной части материальной базы национальной экономики. Научные результаты, полученные автором, состоят в следующем:

1.Выявлены особенности функционирования и развития нежилых объектов с учетом проблем и задач местного самоуправления в целях создания единой системы управления воспроизводством объектов муниципальной недвижимости на различных фазах их жизненного цикла.

2.0пределены и обоснованы концепция и методологические положения по созданию организационно-экономического механизма управления муниципальными нежилыми объектами, основанные на системном подходе к их развитию и использованию инноваций с учетом состояния и требований рынка по предоставлению качественных услуг и прогноза их изменений.

3.Обоснованы принципы и положения по проведению комплексной диагностики состояния объектов муниципальной нежилой недвижимости и формированию стратегии их использования и развития, обеспечивающей выбор наиболее предпочтительных вариантов воспроизводства недвижимости с учетом сложившихся тенденций и прогнозов изменений соответствующих сегментов муниципального и отраслевого рынков.

4.Предложены методические подходы и показатели оценки экономической эффективности управления объектами нежилой недвижимости, позволяющие обоснованно определять уровень их использования и принимать решения по проектам развития.

5.Определены методический подход и процедуры выбора решений по развитию нежилого фонда на основе мониторинга объектов и их инженерных систем, предусматривающие учет состояния рынка недвижимости ^ и позволяющие выбирать способы возмещения износа в условиях использования ресурсов различных субъектов собственности.

6.Разработаны методы управления рисками развития объектов муниципальной нежилой недвижимости, адекватные характеру реализуемых проектов по строительству, реконструкции и модернизации зданий и учитывающие состояние и прогнозы развития рынка.

7.Предложен организационно-экономический механизм по привлечению инвестиций в развитие нежилых объектов, предусматривающий адресную аккумуляцию амортизационных отчислений и других финансовых ресурсов, создание городских фондов инвестирования в нежилую недвижимость, использование специальных банковских счетов, а также комбинированных схем финансирования и возвратного лизинга.

8.Разработаны методические рекомендации по формированию системы управления организациями, реализующими проекты создания и развития объектов нежилой недвижимости, обеспечивающие эффективное использование ресурсов муниципальных образований и предпринимательского сектора и позволяющие эволюционно создавать на базе существующих организационных форм новую бизнес-систему, отвечающую современным требованиям рынка.

Значение научных результатов для теории и практики.

Предложенная в диссертации методология управления созданием и развитием нежилой недвижимости позволяет кардинально улучшить функционирование городской среды и развитие территории муниципальных образований. Значимость исследования состоит в разработке практических рекомендаций по созданию организационно-экономического механизма управления объектами муниципальной нежилой недвижимости, обеспечивающих процессы их эффективного развития и выполненных на основе выдвинутых автором теоретических и методологических положений.

Разработаны принципы вариантной реализации методов стратегического управления воспроизводством муниципальных нежилых объектов на базе амортизационной политики, адекватной сложившимся условиям, применения лизинговых технологий, а также комбинирования ресурсов субъектов различных форм собственности.

Достоверность полученных автором научных результатов обусловлена применением современных экономических теорий, адекватных решаемой проблеме методов и подходов, позволяющих получить достоверные результаты в подтверждение выдвинутых гипотез с учетом репрезентативной статистической отчетности и накопленной базы данных из различных источников.

На защиту выносятся:

1.Принципы, положения и система методов управления объектами муниципальной нежилой недвижимости, являющиеся методологической основой развития нежилого фонда и повышения эффективности его использования.

2.Научные основы проведения комплексной диагностики состояния и использования муниципальных нежилых объектов и формирования стратегии их развития, обеспечивающие выбор наилучших вариантов инвестиционных решений с учетом финансовых ограничений.

3.Организационно-экономический механизм привлечения и аккумуляции финансовых ресурсов для обеспечения развития городской недвижимости.

4. Методический инструментарий управления экономическими рисками в проектах создания и развития объектов муниципальной нежилой недвижимости.

5.Методические положения и практические рекомендации по организации функционирования системы управления развитием и эксплуатацией объектов городской нежилой недвижимости, включая создание новых видов бизнес-систем.

Апробация и внедрение результатов исследования состоят в следующем: основные теоретические и практические выводы исследования доведены до возможности реализации в органах управления муниципальными образованиями и выполнения дальнейших научных исследований в этой области. Результаты диссертационной работы были приняты к внедрению и использованы при выработке стратегии и оценке вариантов реконструкции уникальных объектов города Москвы. Положения диссертации применялись при оценке уровня использования объектов недвижимости в управляющей компании, унитарных предприятиях, в ряде районных Управ и муниципалитетов Москвы.

Основные теоретические и практические рекомендации докладывались и получили одобрение на международных, Всероссийских научно-практических конференциях (Москва, «Актуальные проблемы управления-96», Москва, «Наука управления на пороге XXI века» 1997, Москва, «Экономика -менеджмент-персонал» 1998, Москва, «Управление-99», Москва, «Недвижимость: проблемы управления, развития, финансирования и подготовки кадров», 1999; Москва, «Актуальные проблемы управления-2001»; Москва, «Актуальные проблемы управления - 2003» и другие).

Результаты диссертационной работы внедрены в учебный процесс в рамках преподавания дисциплин «Экономика недвижимости» и «Обновление сложившейся застройки и управление жилищно-коммунальным комплексом города» Московского государственного строительного университета. Автором были подготовлены и опубликованы учебные пособия, программы, методические указания к выполнению дипломных проектов и конспекты лекций.

Публикации. По теме диссертации в открытой печати опубликовано 30 работ, в том числе одна монография, пять брошюр, четыре учебных пособия и методических указания, 20 статей в научных журналах и сборниках. Общий объем публикаций составил 80,1 п.л., в том числе принадлежит лично автору - 35,15 п.л.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, пяти глав, общих выводов и предложений, 13 приложений. Общий объем диссертации составляет 365 е., в том числе 26 табл. и 33 рис. Библиография содержит 210 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Иванова, Нина Вячеславовна

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Диссертационная работа является обобщением исследований, выполненных автором за многолетний период, и содержит необходимые этапы решения поставленной проблемы, начиная с теоретического анализа, разработки методологии и методических положений управления объектами муниципальной нежилой недвижимости до их практической реализации и внедрения результатов.

В этом отношении работа представляет научное исследование, в котором обобщен существующий теоретический потенциал и практический опыт управления в указанной сфере, что позволило сформулировать принципы и положения методологии управления развитием объектов муниципальной нежилой недвижимости с учетом специфических особенностей переходного периода на основе методов структурного анализа, инновационного и системного подходов, теорий управления проектом и рисками.

На основе проведенного исследования автор считает возможным сделать следующие выводы и предложения:

1.Нежилая недвижимость является материальной и финансово-экономической основой жизнеобеспечения муниципальных образований и при ее эффективном использовании обеспечивается социально ориентированное развитие и целостность территории. Управление нежилой недвижимостью является важнейшей составляющей хозяйственной деятельности муниципальных образований, тесно связанной с развитием жилищно-коммунального комплекса и городской инфраструктуры.

2.Установлено, что эффективное использование имущественного л? потенциала муниципальных образований обусловливается динамической сбалансированностью их финансовых, инвестиционных и воспроизводственных возможностей.

3.Как показал анализ, в условиях сложной иерархии в системе управления муниципальной недвижимостью, многочисленности и разнохарактерности связей порождается оторванность субъекта собственности от объекта и в ряде случаев потеря последнего для социальной сферы города.

4.Выявлена необходимость обновления и расширения научно-методического обеспечения процесса управления нежилой недвижимостью. Автором обоснованы концепция, принципы и положения по созданию организационно-экономического механизма управления нежилой недвижимостью, основанные на инновационном подходе к ее развитию и системном подходе к использованию и организации эксплуатации с учетом состояния, требований рынка и прогноза их изменений.

5.Исследование состояния среды функционирования муниципальной нежилой недвижимости и выявление организационно-экономических особенностей использования и развития этих объектов позволило адаптировать к этим условиям системно-логические принципы, положенные в основу анализа и формирования систем управления комплексами и объектами недвижимости. б.Основой предлагаемого научного подхода является обеспечение единства управления использованием и развитием муниципальной нежилой недвижимости, которое базируется на положениях системологии организации и инновационного менеджмента, предполагающих определение оптимального количества уровней управления в системе и связей (в том числе с внешней средой), соблюдение требований ее целостности, неаддитивности, сбалансированности интересов субъектов собственности, и должно обеспечивать эффективное социально-экономическое развитие города и рациональную эксплуатацию его собственности.

7.В городском комплексе синергетический эффект проявляется во всех подсистемах как результат не только улучшения использования объектов недвижимости, но и как предотвращение недоиспользования финансового, эксплуатационного, воспроизводственного потенциалов муниципального образования и хозяйствующих субъектов.

8.Предложенная автором система управления использованием и развитием недвижимости включает в себя следующие блоки: организация взаимодействия собственников и хозяйствующих субъектов различных организационно-правовых форм; проведение диагностики состояния и использования недвижимости; выбор методов возмещения физического и морального износа объектов; разработка стратегии развития объектов муниципальной нежилой недвижимости; обеспечение целевого использования средств на их восстановление; привлечение частного капитала и на этой основе аккумуляция необходимых ресурсов для развития объектов муниципальной нежилой недвижимости.

9.Для создания предпосылок консолидации владельцев ресурсов в совместной их деятельности используются результаты морфологического анализа и идентификация взаимоотношений участников процессов управления эксплуатацией и развитием недвижимости.

10.В основу предлагаемой комплексной диагностики состояния и использования муниципальной нежилой недвижимости положены методики оценки вариантов развития объектов и их отбора для реконструкции и модернизации, а также определения характеристик потребительского качества для потенциальных арендаторов, пользователей и управляющих компаний.

11.Разработанная стратегия развития муниципального нежилого фонда основывается на предложенных автором методах выбора вариантов инвестиционных решений и рационального использования портфеля недвижимости с учетом емкости и структуры соответствующего сегмента рынка, а также сложившейся модели местного самоуправления.

12.В основу выбора способов возмещения физического и морального износов объекта и его инженерного оборудования положены механизмы: мониторинга; комбинирования способов обслуживания и комплектования необходимых ресурсов субъектов различных форм собственности с учетом сложившихся тенденций и предпосылок развития рынка.

13.В целях обеспечения концентрации ресурсов для развития нежилого фонда предлагается использовать разработанный организационно-экономический механизм, предусматривающий сохранение, увеличение и адресное использование амортизационных отчислений; привлечение средств через городские фонды и центры инвестирования в объекты недвижимости; применение возвратного лизинга.

14.В условиях комбинирования ресурсов субъектов различных форм собственности используется механизм процессного управления подразделениями, участвующими в реализации проектов модернизации и реконструкции объектов недвижимости, позволяющий создать бизнес-систему в рамках современных организационных форм, обеспечивающую рациональное использование указанных ресурсов.

15.Неотъемлемой составной частью управления развитием недвижимости является оценка рисков инвестирования в проекты создания и развития объектов. Разработан метод управления риском как экономическим ресурсом, использование которого влияет на эффективность реализации проектов, но требует дополнительных затрат и специальных знаний.

16.В результате внедрения методических положений диссертации, используемых при разработке проектов реконструкции объектов для размещения кооперированных предприятий социально-бытового обслуживания с объектами досуга и торговли (мультисервисов), а также производственных и складских помещений, повысилась категория помещений и снизились эксплуатационные затраты на 5%; грузооборот складского комплекса возрос в 6 раз при увеличении доходов предприятия в целом на 130%, что способствовало также получению социального эффекта за счет повышения уровня обслуживания населения и создания новых рабочих мест. Обоснована новая эффективная организационная форма -мультисервисы, позволяющая повысить уровень обеспеченности населения услугами.