Государственное регулирование рынка недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Ушакова, Татьяна Викторовна

Введение

Глава 1. Теоретико-методологические основы функционирования рынка недвижимости

1.1. Сущность понятая недвижимая собственность.

1.2. Структура и особенности функционирования рынка недвижимости.

1.3. Критерии, характеризующие уровень развития рынка недвижимости.

1.4. Необходимость государственного регулирования рынка недвижимости.

Глава 2. Основные направления регулирования рынка недвижимости.

2.1 Административное регулирование рынка недвижимости

2.2. Финансово-кредитное регулирование рынка недвижимости.

2.4. Роль негосударственных институтов в регулировании рынка недвижимости

Диссертация: введение по экономике, на тему "Государственное регулирование рынка недвижимости"

Современные процессы экономического реформирования ставят множество проблем, с которыми отечественная экономика прежде не сталкивалась. К их числу следует отнести рынок недвижимости. Его развитие в нашей стране связывают с осуществлением приватизации государственных и муниципальных предприятий и жилого фонда, реализацией принципа хозяйственной самостоятельности в производственной и социальной сфере, а также с усовершенствованием законодательства в отношении прав на землю. Поэтому очень важным в настоящее время будет научно-теоретическое осмысление рынка недвижимости как непременной составной части рыночной системы хозяйствования.

Актуальность темы исследования. Очевидно, что рынок недвижимости новое далеки© в отечественной экономике. Имея определенное практическое развитие, он до сих пор не получил адекватного теоретического осмысления. Трансформация отношений собственности, осуществляемая в нашей стране существенно акцентирует вопросы исследования объекта этих отношений, как и наиболее объемного и специфичного вида объекта - недвижимой собственности. Фактическое отсутствие солидных научных трудов и источников по избранной теме диссертации делает остро актуальной разрабатываемую проблему. Данное положение объясняет во многом необходимость исследован/я функционирования рынка недвижимости, и складывающихся мировых тенденций государственного воздействия на развитие сферы недвижимости. Немаловажным моментом также является тот факт, что принятие законодательных актов в сфере недвижимости в настоящее время иногда осуществляется без должного учета экономического содержания функционирования рынка. Поэтому нередко даже федеральные законы разрабатываются идентично успешно функционирующим зарубежным законам, но при этом они не учитывают особенности развития рынка недвижимости в наших условиях. Катастрофически медленное принятие законов и нормативных актов, несовершенство принимаемого законодательства во многом свидетельствуют о недостаточной разработанности данного вопроса на современном этапе развития отечественной экономики.

Согласно отечественной экономической и хозяйственной классификации недвижимость является одним из трех объектов собственности. По наиболее традиционному определению недвижимыми называют те объекты, которые не подлежат перемещению без их физического разрушения. Поскольку в рыночной экономике любой объект собственности можно использовать как в целях личного потребления, так и в целях производительного потребления (для производства дохода и прибыли), постольку и недвижимые объекты можно поделить на объекты личного и производственного назначения.

Специфика самого объекта рыночных отношений - недвижимости, позволяет объяснить некоторые особенности функционирования рынка недвижимости. Такими наиболее очевидными особенностями даже для неспециалистов являются : очень низкая ликвидность спроса и предложения на рынке, которые не позволяют достаточно быстро реагировать на изменения стоимостных и количественных показателей на рынке; функционирование рынка недвижимости находится в тесной зависимости от общеэкономической конъюнктуры; в современных условиях государство вынуждено тщательно контролировать и оказывать содействие развитию рынка недвижимости с сфере личного потребления, поскольку обеспечение нормальных условий существования граждан входит в функции государства и относится к области социального регулирования, даже бизнес, вообще говоря может передислоцироваться, если в его настоящем местонахождении не представляется достижение успеха.

Особенности функционирования данного вида рынка всегда будут определяться тем фактом, что недвижимость всегда будет тем продуктом, на который окружающая среда оказывает очень сильное воздействие. В то же время, бизнес может менять местоположение, если в существующих условиях его дальнейшее прогрессивное развитие не представляется возможным. Характеристика стационарности четко определяет невозможность какой-либо дислокации недвижимости в целях улучшения эффективности, что в последующем является основой всей системы функционирования рынка недвижимости.

Недвмжммые имущественные ценности фактически не могли подвергаться масштабному анализу, предметом которого всегда были такие глобальные экономические проблемы, как занятость, денежное обращение, вопросы торговой и инвестиционной политики на рынке товаров и услуг. Тем, не менее недвижимость всегда подвергалась влиянию текущих тенденций, господствовавших в мировой экономической практике, а также жесткому правовому контролю со стороны правительства.

В отечественной экономике только происходит становление рынка недвижимости, а в политэкономическом аспекте данная тема исследования является мало разработанной, поэтому особый акцент в изучении пришлось сделать на иностранные источники, поскольку именно зарубежный опыт позволяет вывести некоторые закономерности развития и регулирования рынка. Исследование выбранной темы особенно затрудняется тем, что отсутствует прямая статистическая информация, на основании которой можно делать определенные обобщения и выводы по данной теме. Большинство данных по рынку недвижимости всегда будет носить строго локальный (региональный) характер, и в настоящих условиях сбор обобщение такой информации не всегда представляется возможным. На наш взгляд, именно тенденции развития рынка недвижимости в зарубежных странах будут являться для отечественной экономики исходной базой для совершенствования рыночных отношений в данной области.

Вопросы методологии и практики функционирования недвижимой собственности, развития рынка недвижимости и его государственного регулирования в тех или иных аспектах исследовали в своих трудах такие отечественные и зарубежные экономисты как, Артеменков И., Балабанов И., Бессонова О., Волочков Н., Емелин В., Косарева Н.,Котов В., Михайлов Е., Тарасевич Е., Тейтельман Н., Сивкова Л., Субботина В., Суханов Е., Ходов А., Вюртзебах Ч., Галати Ф., Аллавэй Велл., Кайл Роб., Поляковский Г., Харрисон Г., Фридман Дж., Ордуэй Ник.

В экономической литературе мало уделяется внимания исследованию недвижимости как объекту собственности, и связанных с этим особенностей функционирования рынка недвижимости. А в то же время, именно в силу специфических особенностей недвижимых объектов в хозяйственной практике часто применяется раздельное использование элементов отношений собственности. На практике это выражается в том, что именно для недвижимого имущества наиболее характерно осуществление частичных имущественных прав в виде аренды, траста, лизинга, обращения взыскания, и.т. д.

Очевидно, что данная тема по причине ее неразработанности является достаточно актуальной для экономики нашей страны. В связи с этим, объектом доследования выбрано взаимодействие рыночных и регулирующих элементов (начал) в процессе функционирования рынка недвижимости.

Ц@ль настоящей работы состоит в том, чтобы исследовать процесс развития рынка недвижимости, выявить его основные закономерности, а так же определить главные направления, где государственное регулирование рынка недвижимости было бы более эффективным. Для достижения указанной цели в процессе исследования ставятся следующие задачи :

- определение сущности понятия недвижимая собственность, ее основных характеристик;

- определение структуры рынка недвижимости и основных критериев его сегментации;

- выявление объективных предпосылок специфики функционирования рынка недвижимости, а также определение структуры рынка и основных критериев его сегментации;

- изучение основных факторов, влияющих на спрос и предложение на рынке недвижимости;

- обоснование наиболее важных критериев, характеризующих уровень развития рынка недвижимости;

- определение главных направлений государственного регулирования рынка недвижимости и анализ практического государственного участия в функционировании рынка в условиях переходной экономики;

- теоретическая оценка и анализ деятельности общественных и профессиональных организаций на рынке недвижимости;

Поскольку сфера недвижимости является весьма обширным и малоизученным объектом исследования, то она представляет обширное поле для продолжения изучения поставленных задач.

Научная новизна работы :

- раскрыто экономическое содержания понятия недвижимая собственность применительно к отечественной экономике ;

- определены основные теоретические характеристики недвижимой собственности и отражено их непосредственное влияние на функционирование сферы недвижимости;

- дано политэкономическое обобщение содержания категории «рынок недвижимости» и показано его место в системе рыночных институтов;

- систематизирована структура рынка недвижимости и определены основные критерии его сегментации;

- выявлены тенденции, определяющие согласование экономических интересов на рынке недвижимости основных пользователей недвижимой собственности, профессиональных участников рынка и государства;

- обоснованы государственные приоритеты в регулировании рынка недвижимости исходя из принципа достижения максимального общественного эффекта ;

- на основе обстоятельного анализа государственного регулирования рынка недвижимости в странах с развитой рыночной инфраструктурой, определены основные методы регулирования рынка недвижимости в отечественной экономике;

- доказано, что одним из важнейших элементов административного вмешательства в исследуемую сферу является внедрение эффективной системы заключения сделок с недвижимой собственностью;

- определена политэкономическая сущность финансово-кредитного регулирования рынка недвижимости, заключающаяся в интенсивном привлечении частных инвестиций в целях эффективного развития рынка и возможности использования недвижимого имущества в качестве объекта финансовых вложений;

- доказано, что на функционирование рынка недвижимости существенное влияние оказывает уровень развития и организации риэлторской и оценочной деятельности.

Научи©- трактичаекоо значение работы заключается в том, что она является одним из немногих опытов политэкономического изучения проблем государственного регулирования рынка недвижимости в переходной экономике. Практическая значимость работы заключается в возможности использования ее теоретических положений и выводов для определения границ государственного регулирования рынка недвижимости в современных условиях и повышения эффективности его функционирования.

Результаты исследования можно использовать как методологическую основу при разработке региональных положений и законов о налогообложении объектов недвижимого имущества, об оценке недвижимости и создании эффективной системы учета и контроля объектов недвижимости. Также материалы данной работы возможно применить при разработке положений о содействии решения жилищных вопросов на основе внедрения систем ипотечного кредитования в Республике Татарстан.

Выводы диссертации и некоторые положения данного исследования возможно использовать в учебном процессе при преподавании дисциплин «Экономическая теория» и «Мировая экономика» по темам : «собственность как экономическая категория», «организация рыночной экономики», «структура рыночной экономики», «государственное регулирование экономики», «международные экономические организации».

Методологической основой исследования явились труды большого числа зарубежных и отечественных экономистов по широкому кругу вопросов, относящихся к данной теме, а также положения содержащиеся в ряде официальных документов, связанных с функционированием рынка недвижимости и его регулированием. В работе использованы законы, принятые федеральным Собранием РФ, Указы Президента РФ и РТ, Постановления федерального и республиканского правительства, а также официальные документы, изданные городскими органами власти г. Москвы и Санкт-Петербурга.

При исследовании использованы методы научной абстракции, единства исторического и логического подхода, дедукции и индукции, синтеза и анализа, монографии и другие методы.

Апробация работы заключается в опубликовании по теме диссертации пяти тезисов выступлений к научным и научно-практическим конференциям, проходившим в г. Казани в 1995- 1999 г.г.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Ушакова, Татьяна Викторовна

Заключение

Становление и развитие рыночных отношений во всех возможных сферах хозяйственной деятельности в обязательном порядке предполагает введение рыночных элементов и в область функционирования недвижимой собственности. Любой субъект рыночных отношений сможет свободно и эффективно выполнять свои функции, если у него будут условия для осуществления своей деятельности, среди которых одним из основных является территориальная обособленность и наличие удовлетворяющего объекта для возможности работы. Другими словами, субъекты любого товарного рынка, также как и субъекты рынка труда и рынка капитала, должны являться участниками рынка недвижимости для приобретения или найма помещения, необходимого для их деятельности.

В истории экономической теории понятие недвижимость практически не изучалось, поскольку все-таки основополагающим в аспекте данного исследования является понятие объект собственности. Однако, наиболее близкими к нему по структуре являются экономические категории «земля» и «капитал». В проведенном исследовании показано, как глубокий историко-экономический анализ некоторых свойств и характеристик этих категорий способствует эффективному исследованию понятия недвижимая собственность и раскрытию специфики ее функционирования. *

Исследуя такой объемный и многогранный объект как недвижимая собственность нельзя не затронуть классификацию ее видов. Политэкономическая классификация состоит из деления на объекты производственного и непроиз

Бедственного назначение. Данную классификацию считают основной, поскольку, она отражает две главные сферы функционирования объектов недвижимости : потребительскую и производительную.

В зарубежной экономической науке существует другая классификация, которая строится по принципу четкого функционального назначения объектов недвижимости. Различие функционального назначения объектов недвижимости становится основой для выделения различных групп пользователей, которые отличаются друг от друга, главным образом, по видам деятельности.

Проведенное в работе исследование показало, что развитие и функционирование рынка недвижимости обусловлено спецификой самого объекта рыночных отношений. Специфическими характеристиками недвижимой собственности являются : редкость, длительный срок оборота и кругооборота объектов недвижимости, капиталоемкость, уникальная полезность, стационарность. Раскрытие характеристики редкости позволяет сделать вывод о том, что современное планирование городов должно предусматривать максимально эффективное использование уже застроенных территорий. Оборот и кругооборот объектов недвижимости обуславливает деление рынка недвижимости на первичный и вторичный. Исходя из этого вытекает и такая особенность функционирования рынка, что будучи произведенным, его объект остается на рынке в качестве резерва предложения очень долгое время. Характеристика капиталоемкости свидетельствует о том, что осуществление сделок с недвижимостью зависит от уровня дохода, и всегда связано с аккумулированием финансовых ресурсов. Уникальная полезность и стационарность определяют чаще всего влияют на потребительский выбор при покупке недвижимой собственности, поскольку ценность каждого объекта находится в тесной зависимости от его географического положения, и связанных с ним характеристик.

Специфика недвижимой собственности также выявляет особенности ее функционирования в общеэкономическом аспекте, а именно - недвижимость является очень важным и неотъемлемым элементом финансового рынка. В современной хозяйственной практике недвижимое имущество в значительном объеме является объектом прямого инвестирования как в производственную так и в потребительскую сферу, которое позволяет извлекать доход так же, как и традиционное финансовое инвестирование. Данное направление исследования позволяет сделать вывод, что недвижимость является традиционным объектом двух типов рынков - товарных, и рынков капиталов. Они имеют общий элемент, а именно - инвестиционные товары как тип объекта, одним из таких товаров является недвижимое имущество.

В проведенном исследовании определены наиболее общие особенности формирования и функционирования рынка недвижимости. К таким особенностям относят следующие:

1) степень активности рынка недвижимости ( как рынка инвестиционных товаров) находится в тесной зависимости от колебаний общеэкономической конъюнктуры;

2) На функционирование рынка недвижимости существенное влияние оказывает фактор сопутствующих затрат;

3) Специфика объекта рынка недвижимости в значительной степени влияет на соотношение спроса и предложения на данном рынке.

В диссертационной работе подробно раскрывается содержание этих особенностей, проведен анализ и оценка обширного статистического материала, подтверждающего обоснованность приведенных теоретических положений.

Важное значение в исследовании рынка недвижимости имеет детальное изучение его структуры. В этом направлении показано, что данный вид рынка имеет сложную структуру, которая сегментируется по целой группе критериев. В работе сформулированы пять видов подобных критериев сегментации рынка недвижимости, наиболее значимыми из которых мы считаем критерии функционального использования и типа экономических прав собственности.

Детальный анализ функционирования рынка недвижимости, специфических особенностей объекта данного рынка однозначно приводят к выводу, что в условиях эффективно развивающейся экономики необходимо государственное участие в развитии сферы недвижимости. В работе анализируются наиболее традиционные функции государства применительно к рынку недвижимости. На наш взгляд, первоочередное значение приобретает функция защиты экономических прав собственности, поскольку недвижимость в производственной сфере определяет прежде всего характер присвоения изготовленного продукта, а в серере потребления она составляет большую часть всего личного потребления граждан.

Также важными и актуальными для России функциями государства, которые оказывают непосредственное влияние на сферу недвижимости является регулирование баланса общественных экономических интересов и обеспечение социальной стабильности всех членов общества. Основные меры государственного воздей ствия в данном случае направлены большей частью на сферу потребления, т. к. потребность в жилье является одной из первоочередных потребностей человека, которые традиционно обязуется выполнять государство. Вот почему удовлетворение жилищных потребностей следует осуществлять исходя из двух принципов: - первый принцип рыночного самообеспечения, на основе которого количество, качество и уровень потребляемых жилищных услуг определяется соотношением спроса и предложения ; и второй принцип - государственного предоставления жилья тем категориям населения, которые не в состоянии покупать жилищные услуги на рынке.

Одним из наиболее значимых направлений государственного регулирования рынка недвижимости является административное направление. Главными требованиям», предъявляемыми к административному регулированию являются : обеспечение равных условий для всех участников экономической деятельности, свобода принятия решений и ответственность за результаты своей деятельности. Административное воздействие на рынок недвижимости имеет следующие цели : - содействие прогрессивному бескризисному развитию сферы недвижимости , которое выражается в достаточном для нужд рынка производстве объектов недвижимости, поддержании их в функциональном состоянии, а также в осуществлении на рынке функции обоснованного перераспределения собственности ; -обеспечение рационального налогообложения недвижимости для формирования устойчивых источников доходов государственных и местных бюджетов ; - проведение эффективной административной и финансовой политики в сфере управления недвижимостью.

В диссертационной работе проделан подробный анализ деятельности федеральных и республиканских органов власти в сфере недвижимости, из которого следует, что данные процессы необходимо поставить на более научную профессиональную основу. Как следствие непрофессиональной и ненаучной деятельности государства, серьезными проблемами развития отечественного рынка недвижимости являются отсутствие четкого правового и организационного обеспечения операций на рынке недвижимости, а также фактическое отсутствие информационного обеспечения функционирования рынка ; недостаточная степень вовлечения в легальный экономический оборот, что приводит к низкой эффективности использования этого важного стратегического ресурса; абсолютная неадаптированность системы эксплуатации объектов недвижимости к рыночным отношениям, поскольку в данной системе отсутствуют какие -либо конкурентные начала.

Другим важным направлением государственного регулирования рынка недвижимости является финансово-кредитное регулирование. На наш взгляд, главными целями такого регулирования являются: содействие организованному развитию рынка недвижимости на основе интенсивного привлечения частных инвестиций, а также возможность использования недвижимого имущества в качестве объекта финансовых вложений. Наиболее важная задача реализуемая в ходе достижения этих целей заключается в создании инфраструктурной системы привлечения финансовых средств. Основными элементами такой системы являются развитый рынок ипотечных кредитов и эффективный механизм государственной поддержки и стимулирования инвестирования в недвижимость. В предста зленной работе подробно рассмотрена система ипотечного кредитования в США, которая до настоящего времени была признана как самая эффективная система, позволяющая широким слоям населения приобретать жилье в собственность. В нашей стране в период становления рыночных отношений существуют объективные причины, не позволяющие развивать отечественный рынок в полной аналогии с успешным западным опытом. Наиболее существенным является тот факт, что высокий уровень инфляции в сочетании с низкой заработной платой привели к тому, что у большинства населения отсутствуют возможности и стимулы для сбережения и увеличения своего капитала.

Отличительной особенностью развития рынка недвижимости в последние годы является его ориентация на более состоятельных потенциальных участников, и отсутствие финансового механизма, стимулирующего активность рынка и увеличение объема сделок. Очевидно что, уровень развития рынка недвижимости является зависимой величиной от показателей общеэкономического развития государства. Однако, мероприятия по созданию инфраструктуры долгосрочного инвестирования в сфере недвижимости могут способствовать решению многих экономических проблем. Так, назрела острая необходимость принятия законодательной основы ипотечного кредитования, которая позволит направить значительные объемы денежных средств в жилищное строительство. В промышленном секторе экономики недвижимое имущество, оформленное в виде залога будет являться стимулом привлечения дополнительных денежных средств и развития производства. Кроме того развитие института ипотеки будет иметь позитивное значение для банковской системы так как в современных условиях нестабильности фондового рынка и невысокой надежности кредитных операций банковский сектор получает четко оговоренный механизм возврата собственных средств. Также к наиболее традиционным мерам финансово-кредитного регулирования рынка недвижимости относятся следующие: обеспечение ликвидности ипотечных банков, обязательное хранение определенной части привлеченных ими средств в центральном банке, контроль за объемом кредитных операций и эмиссией ценных бумаг и.т. д.

В проведенном исследовании подробно рассмотрены основные для сферы недвижимости виды деятельности - риэлторская и посредническая. Выявлена их специфика, которая заключается в том, что для данных видов очень влиятельными экономическими агентами являются различные профессиональные и общественные организации. Во многих странах мира на рынке недвижимости образование профессиональных организаций фактически совпадает с моментом начала осуществления массовой риэлторской и оценочной деятельностью, а также бесспорно масштабное влияние этих организаций на развитие методики и условия осуществления этой деятельности. В России данное развитие происходит в соответствии с мировыми тенденциями, и в настоящее время наиболее актуальной проблемой является государственное признание и регламентация оценочной деятельности. При осуществлении таких мер необходимо исходить из принципа, что степень контроля над стоимостной экспертизой должна зависеть от формы собственности оцениваемого имущества, т. е. от того насколько затрагиваются государственные интересы при проведении процедуры оценки.

В ходе проведенного исследования были разработаны рекомендации по созданию оптимальной системы учета и контроля объектов недвижимости в республике Татарстан, которая может быть использована в целях эффективного налогообложения и при реализации социально-экономических программ. При изучении зарубежного и отечественного опыта финансово-кредитного регулирован ж рынка недвижимости сделаны практические предложения по совершенствованию регулирования ипотечного кредитования в республике Татарстан. Разработка и внедрение современных систем ипотечного кредитования в республике будет способствовать реальному решению жилищного вопроса к создаст предпосылки для оживления деловой конъюнктуры в сфере материального производства и решения многих социальных проблем в регионе.