Институциональные основы частного инвестирования на рынке жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Привалова, Елена Владимировна

Введение

1. Теоретико-методологические основы исследования жилищных инвестиций

1.1. Категориальный анализ рынка жилья

1.2. Инвестиционный механизм жилищной сферы в рыночной экономике

1.3. Система государственного регулирования жилищных 53 инвестиций в рыночной экономике

2. Формирование инвестиционного механизма развития жилищной сферы в переходной экономике

2.1. Динамика инвестиций и сбережений и ее особенности в транзитивный период

2.2. Источники, формы и модели инвестирования жилищной сферы

2.3. Инвестиционно-финансовый потенциал домашних хозяйств на рынке жилья

3. Институциональная организация жилищных инвестиций в 142 России

3.1. Особенности формирования и функционирования рынка 143 жилья в России

3.2. Институционализация жилищных инвестиций в России

3.3. Институциональные ловушки как проявление неэффективности рынка жилья в транзитивной экономике

Диссертация: введение по экономике, на тему "Институциональные основы частного инвестирования на рынке жилья"

Актуальность темы исследования. Транзитивная экономика России характеризуется нецелостностью вследствие перехода от одной экономической системы с присущими ей экономическими формами и производственными отношениями к другой, отличающейся принципиально иными системными чертами. Движение к целостности осуществляется на основе структурно-институциональных преобразований, обеспечивающих стабилизацию экономики и экономический рост. Формирование эффективного инвестиционного механизма требует определения приоритетных направлений инвестиционной политики. Жилищное строительство является приоритетом государственной инвестиционной политики России, обладает высоким мультипликационным эффектом, генерирующим инвестиционную активность в смежных отраслях.

Экономический механизм инвестирования жилищного строительства в переходной экономике базируется на активизации частных источников инвестирования, в том числе и сбережений населения. Особенности сберегательных и инвестиционных процессов в России актуализируют необходимость разработки нового инвестиционного механизма, разрешающего противоречия сложившейся инвестиционной ситуации и мобилизующего частные сбережения для трансформации в реальные инвестиции.

В отечественной экономической науке отсутствует единая концепция ик-ституционализации частных инвестиций в жилищной сфере, отвечающая реалиям переходной экономики. Однако отдельные аспекты развития рынка жилья глубоко изучены в отечественной и зарубежной научной литературе. Концептуальный анализ взаимодействия сберегательных и инвестиционных процессов осуществлен Дж. Кейнсом, Э. Хансеном, Р. Харродом. Социальная значимость жилищной сферы для обеспечения условий воспроизводства рабочей силы и качества жизни населения выявлена К. Марксом, Ф. Энгельсом, А. Пигу, Г. Бэккером. Основы жилищной политики разработаны представителями неолиберализма В. Ойкеном, JI. Эрхардом. Роль жилищной сферы в функционировании плановой экономики изучена С. Шаталиным. Рыночный механизм функционирования жилищной сферы, факторные зависимости на рынке жилья исследуются в рамках неоклассической экономической теории Д. Дэниэлом, Г. Мэнкью, Г. Поляковским, Р. Страйком. Проблемы институциональной неэффективности жилищной сферы исследованы Э. де Сото, О. Бессоновой. Доходность жилищного инвестирования изучена Д. Фридманом, Н. Ордуэем, С. Хад-соном-Вильсоном. Особенности функционирования рынка жилья в переходной экономике проанализированы Е. Гайдаром, JL Батуриным, JI. Руди; механизм взаимодействия спроса и предложения на рынке жилья исследован Т. Белкиной, Н. Калининой, Н. Ноздриной; проблемы реформирования жилищной сферы и оплаты жилья и жилищных услуг изучены Н. Косаревой, Н. Пастуховой, Н. Рогожиной, А. Пузановым; развитие кредитно-финансовых механизмов рынка жилья рассматривается С. Печатниковой, И. Караваевой, В. Кудрявцевой, В. Остапенко, Г. Цылиной. Сберегательное поведение российских домохозяйств выступает предметом исследования С. Авдашевой, В. Радаева, Т. Богомоловой, М. Красильниковой, О. Кузиной, Я. Рощиной, В. Тапилиной.

Однако вне рамок традиционного анализа остаются проблемы формирования механизма трансформации частных сбережений в жилищные инвестиции, выявления организационных форм активизации сбережений населения в переходной экономике, оценки инвестиционно-финансового потенциала домашних хозяйств на рынке жилья, изучения роли государства в процессе ин-ституционализации жилищных инвестиций, неэффективности рынка жилья.

Таким образом, высокая теоретическая и практическая значимость, недостаточная научная разработанность определили актуальность проблемы исследования институциональных основ частного инвестирования на рынке жилья.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы состоит в том, чтобы, опираясь на теоретический анализ экономико-институциональной роли частных инвестиций на рынке жилья, выявить институциональную структуру частного инвестирования на рынке жилья, направления институционализации жилищных инвестиций и разработать предложения по повышению эффективности организации системы частного инвестирования на рынке жилья.

Реализация поставленной цели потребовала решения следующих задач:

- осуществить категориальный анализ рынка жилья с позиций разных теоретико-экономических подходов с выявлением его институциональной структуры, определить его особенности в России;

- определить институциональные основы инвестиционного механизма жилищной сферы в рыночной экономике;

- выявить формы и методы государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере;

- проанализировать источники, формы и модели инвестирования жилищной сферы в условиях трансформации инвестиционного механизма с определением его субъектно-объектной структуры;

- раскрыть инвестиционно-финансовый потенциал домашних хозяйств на рынке жилья и выявить влияние инвестиций в жилье на формирование среднего класса;

- исследовать институциональную организацию жилищных инвестиций в России и разработать предложения по повышению ее эффективности.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования выступает рынок жилья как экономический институт транзитивной экономики. Предметом исследования является институциональная структура частного инвестирования на рынке жилья, формы и инструменты его институциональной организации в переходной экономике России.

Теоретико-методологическую основу настоящего исследования составляют фундаментальные концепции, представленные в трудах отечественных и зарубежных ученых, реализующих политико-экономический, институциональный, кейнсианский и неоклассический подходы к анализу рынка жилья, процессов сбережения и инвестирования, государственного регулирования. В процессе исследования были использованы положения общей теории рынка, теории переходной экономики, институциональной экономики, экономики общественного сектора, экономики города, теории благосостояния.

Инструментарно-методический аппарат. В процессе диссертационного исследования использовался системно-функциональный подход к изучению инвестиционно-сберегательных процессов на рынке жилья, а также категориальный, историко-генетический и компаративистский, субъектно-объект-ный анализ, общенаучные методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, принципы единства исторического и логического, системности, взаимосвязи количественных и качественных изменений. В работе использованы также методы логического, графического, экономико-статистического анализа, социологических экспертных оценок.

Информационно-эмпирическая база исследования представлена статистическими данными Госкомстата РФ, Ростовского областного комитета государственной статистики, риэлтерских фирм. Нормативную основу исследования составляют законодательные акты и др. официальные документы государственных органов РФ, региональные и ведомственные нормативные акты.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования состоит в признании ведущей роли эффективной институциональной организации частных инвестиций на рынке жилья для активизации внутренних источников накопления в условиях инвестиционного кризиса транзитивной экономики. Жилье представляет собой специфическое благо, сочетающее свойства частного и общественного товара и стимулирующее процессы накопления домохозяйств. Рынок жилья как институт, опосредующий отношения по поводу купли-продажи жилья, находится под регулирующим воздействием государства в целях активизации инвестиционной активности в жилищной сфере. Инвестиции в жилье обладают высоким мультипликативным эффектом и должны стимулироваться соответствующей государственной политикой как приоритетная форма вложения сбережений домохозяйств в переходной экономике. Эффективная институциональная организация инвестиционного механизма жилищной сферы создается при стимулирующем воздействии государства, обладающего системой средств как прямого, так и косвенного регулирования процесса институционализации частных инвестиций на рынке жилья, что требует анализа направлений его оптимизации: развития системы гарантированности частных вкладов, формирования института доверия к государству и денежно-кредитной системе, совершенствования налогообложения жилой недвижимости, создания системы мониторинга рынка жилья для нивелирования его информационной асимметрии.

Положения диссертации, выносимые на защиту:

По специальности «Экономическая теория»:

1. В качестве институциональных основ рынка жилья, конституирующего совокупность субъектно-объектных отношений по поводу обмена жилья, оказывающего воздействие на процессы его производства, распределения и потребления и минимизирующего трансакционные издержки в жилищной сфере, выступают: частная собственность, эффективная система налогообложения, развитая финансово-кредитная инфраструктура, наличие устойчивого института доверия к государству и денежно-кредитной системе, информационная открытость. Жилье как объект рыночных трансакций является, с одной стороны, капитальным благом длительного пользования и характеризуется устойчивостью, ликвидностью, доходностью, а с другой - социально-экономическим благом первой необходимости, определяющим качество жизни, формирующим структуру потребления и расходов домохозяйств и характеризующимся практически ненасыщаемой потребностью. Данные характеристики категории «жилье» в совокупности формирует его привлекательность как объекта вложения капитала и стимулирует сберегательные процессы домохозяйств.

2. Свойства жилья как смешанного частно-общественного блага обусловливают необходимость государственного регулирования рынка жилья, разработки жилищной политики на основе сочетания принципов бюджетного финансирования и рыночного саморегулирования, обусловливающих возникновение государственных экстерналий на рынке жилья в формах:

- прямых положительных экстерналий, производимых государством в денежной форме (жилищные дотации, субсидии, субвенции, социальные выплаты) или через льготирование жилья и жилищных услуг;

- косвенных отрицательных экстерналий, обусловленных вмешательством государства в рынок жилья как императивного субъекта рынка, снижающего цены на основе реализации государственных жилищных программ;

- административно-правовых экстерналий, связанных с законотворческой деятельностью государства (охрана прав собственности, качество права, финансовая система, т.е. система формальных институтов).

3. Модель институциональной организации частных инвестиций в рыночной экономике, включающая кредитно-финансовые институты (страховые компании, инвестиционные, пенсионные фонды), коммерческие банки и рынок ценных бумаг, в переходной экономике деформирована в сторону гипертрофированной доли коммерческих банков, поскольку рынки жилья и ценных бумаг находятся в стадии институционализации и заполняют соответствующие ниши по мере развития рыночных начал экономики.

4. Оценка накопительного потенциала домохозяйств для участия в рынке жилья на основе анализа структуры их расходов и возможностей инвестирования накапливаемых средств в доходные активы позволяет выделить следующие варианты инвестиционно-накопительных возможностей домохозяйств:

- накопление средств за счет изменения структуры расходов семьи, без инвестирования сбережений на накопительном этапе в доходные активы;

- накопление средств за счет изменения структуры расходов семьи с учетом инвестирования этих средств в доходные активы;

- накопление средств за счет изменения структуры расходов семьи с учетом инвестирования этих средств на накопительном этапе в доходные активы и с продажей уже имеющегося жилья.

5. Поскольку жилье представляет собой структурообразующий признак формирования среднего класса, имеющего инвестиционно-финансовый потенциал и выступающего социальной базой частного жилищного инвестирования, то расширение владения жильем является предпосылкой роста среднего класса, предъявляющего полноценный платежеспособный спрос на жилье как в потребительских целях, так и в целях капитализации денежных средств и способствующего формированию рынка жилья. Спекулятивные инвестиции в жилье обеспечивают домохозяйства стабильным потоком денежных средств, а с учетом возрастающей стоимости жилья выступают как капитализированный доход, стабилизирующий экономическое положение среднего класса.

6. Институциональная структура рынка жилья, включающая формальные (строительные организации, риэлтерские фирмы, финансово-кредитные институты, органы оценки и регистрации) и неформальные институты, находится под регулирующим воздействием государства, обусловленным особенностями формирования и функционирования рынка жилья в России (устойчивый poet цен на жилье, информационная асимметрия, асинхронность развития рынка жилья, региональная дифференциация). Поэтому особое значение в условиях России приобретает формирование института доверия субъектов жилищной сферы к государству и к финансово-кредитной системе посредством создания системы гарантированности частных вкладов как предпосылки социально-экономического роста.

7. Эффективность рынка жилья как экономического института обеспечивается механизмами института частной собственности на землю, функционального зонирования земельных участков, оптимальной оценки имущества в целях налогообложения. Однако в России наблюдается селекция неэффективных институтов на рынке жилья, проявляющаяся в формировании следующих институциональных ловушек: недоинвестирование частных сбережений в жилищную сферу, хранение сбережений населения в ликвидной форме иностранной валюты; недоверие к финансовым институтам на рынке жилья, уклонение от оплаты жилищных услуг, развитие теневого сектора в жилищном строительстве, информационная асимметрия, злоупотребления субсидированием и льготами в оплате жилья и жилищных услуг, отсутствие налоговых стимулов к владению жильем, оказывающих негативное влияние на функционирование жилищной сферы и макроэкономическую ситуацию в целом.

По специальности «Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью»:

1. В узком смысле инвестиции в жилье представляют собой расходы на жилищное строительство, а также на реконструкцию и поддержание в нормальном состоянии существующего жилого фонда, в широком смысле - приобретение жилой недвижимости или жилищных инвестиционных инструментов в целях получения прибыли. Спекулятивная или доходная жилая недвижимость в рыночной экономике при сформированном жилищном рынке является не только стабильным активом, но и недвижимостью, приносящей доход, поэтому жилищные инвестиции выступают:

- реальным страхованием вложенного капитала от инфляции, что делает привлекательным этот вид инвестирования;

- особым видом инвестиций, обладающим специфическими свойствами, связанными с особенностями жилья как частно-общественного блага с высоким социально-экономическим мультипликативным эффектом;

- генератором экономического роста.

2. Основной задачей системы государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере является конституирование институциональной среды посредством мер законодательного характера, создающих институциональное поле, регулирующих правовые отношения в жилищной сфере и гарантирующих защиту прав частной собственности на жилье. Жилищная политика как совокупность мер по созданию институциональной структуры в жилищной сфере должна обеспечивать институционализацию отношений собственности, гарантированность неприкосновенности частной собственности на жилье, защиту контрактного права, оптимизацию экономических интересов участников воспроизводства жилья.

3. Инвестиционный кризис как важнейшая характеристика инвестиционной сферы переходной экономики, а также объективное сокращение государственных инвестиций обусловливают необходимость активизации частных источников финансирования на основе разработки нового инвестиционного механизма, мобилизующего частные сбережения для трансформации в реальные инвестиции. Наличие повышенной доли сбережений в структуре использования ВВП РФ подтверждает возможность и необходимость преимущественной ориентации на внутренний капитал, в качестве основного субъекта накопления которого и инвестирования в жилье выступает средний класс.

4. В условиях переходной экономики банковская система не является эффективным и надежным институтом трансформации сбережений в инвестиции, что обусловливает неэффективность институциональной структуры сбережений, в условиях инфляции осуществляющихся в иностранной валюте, единственной альтернативой которой выступают жилищные инвестиции, менее подверженные влиянию общесистемного кризиса и в условиях трансформационного спада демонстрирующие положительные темпы роста на фоне падения инвестиционной активности в других отраслях, что свидетельствует о значительном инвестиционном потенциале жилищного строительства.

5. Инвестиционный механизм жилищной сферы включает инструменты и технологии накопления, перемещения средств, финансовые источники, первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов, институты и инструменты инвестирования, финансирования и кредитования, эмиссии жилищных и ипотечных ценных бумаг. Формирование и функционирование инвестиционного механизма жилищной сферы детерминируется активизацией источников финансирования - бюджетных средств, кредитных ресурсов ипотечных и универсальных банков, средств индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов, и предполагает использование элементов одноуровневой системы ипотечного кредитования на основе первичного рынка ипотечного кредита и двухуровневой модели ипотечного кредитования с использованием вторичного рынка ипотечного кредита. В качестве приоритетной финансово-инвестиционной модели выступает накопительная модель ссудо-сберегательных учреждений, более адекватная переходной экономике в силу отсутствия необходимой рыночной инфраструктуры, эффективного законодательства, долгосрочных инвестиционных средств.

6. Институциональная структура частного инвестирования на рынке жилья представлена кредитно-финансовыми институтами (страховые компании, инвестиционные, пенсионные фонды), коммерческими банки и рынком ценных бумаг. Сравнительный анализ деятельности кредитно-финансовых учреждений и первичного рынка ценных бумаг в переходной экономике на основе оценки трансакционных издержек при инвестировании в жилье свидетельствует о более высокой эффективности кредитно-финансовых институтов по сравнению с фондовым рынком. Наиболее перспективными учреждениями с учетом неразвитой сети финансовых институтов в России и отсутствия гарантий вкладов выступают ссудо-сберегательные учреждения и система контрактных жилищных сбережений при условии обеспечения жесткого надзора местных администраций с соответствующими дополнительными гарантиями и льготами, местным страхованием накоплений, а в перспективе - кредитованием.

Научная новизна проведенного исследования состоит в следующем:

По специальности «Экономическая теория»:

1. Выявлена на основе применения многообразия экономико-теоретических подходов (политико-экономического, институционального, неоклассического, кейнсианского) категориальная определенность рынка жилья, в отличие от традиционной трактовки его как сферы обмена жилья, как института, обеспечивающего взаимодействие экономических субъектов жилищной сферы по поводу специфического объекта - жилья, категориальная особенность которого заключается в одновременном сочетании свойств капитального товара, обеспечивающего доходность и стабильность вложений, и блага первой жизненной необходимости с ненасыщаемой потребностью, что позволяет определить направления государственного регулирования рынка жилья и государственной политики стимулирования процессов накопления и сбережения его субъектов.

2.0пределено, что в процессе общественного воспроизводства жилья возникают отрицательные внешние эффекты соседства с разрушающимися домами, процесс фильтрации или перехода жилищ от одного пользователя к другому с понижением дохода домохозяйств, которые должны учитываться при разработке жилищной политики, сравнительный анализ форм и методов реализации которой обеспечил типологию государственных жилищных программ в зависимости от их эффективности.

3. Доказано, что институциональная организация частных инвестиций в переходной экономике нерациональна и деформирована в сторону гипертрофированного развития банковского сектора вследствие недостаточной вовлеченности сбережений домохозяйств в инвестиционный оборот, что позволило разработать предложения по формированию эффективного механизма трансформации сбережений в реальные инвестиции на основе усиления регулирующего воздействия государства: создание системы государственных гарантий частных вкладов и страхования, контроль деятельности финансово-кредитных институтов, оптимизация налоговых и денежно-кредитных инструментов.

4. Количественно оценен инвестиционно-финансовый потенциал домо-зохяйств на рынке жилья переходной экономики, социальная база которого ограничивается средним классом как основным субъектом накопления, сбережения и инвестирования в жилье, что позволило выделить владение жильем, а также уровень потребляемых жилищных услуг в качестве стратообразующего признака среднего класса.

5. Систематизированы факторы становления и развития рынка жилья в транзитивной экономике, что позволило выявить такие особенности его функционирования в России, как: устойчивый рост цен на жилье, асинхронность развития, информационная асимметрия, региональная дифференциация; институциональные ловушки (наличие теневого сектора, злоупотребления субсидированием и льготами в оплате жилищных услуг, отсутствие налоговых стимулов к владению жильем), что позволило специфицировать институциональные характеристики рынка жилья.

По специальности «Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью»:

1. Выявлена дихотомия инвестиций в жилье: с одной стороны, как вложений непосредственно в жилищное строительство и в финансовые инструменты (жилищные ценные бумаги), существенной характеристикой которых выступает реальное страхование (хеджирование) вложенного капитала от инфляции, что увеличивает привлекательность данного вида инвестирования перед другими его формами; а с другой - как инвестиций в человеческий капитал, что позволяет обосновать социально-экономическое значение жилищного инвестирования и приоритетность развития жилищного строительства.

2.0пределено, что инвестиционно-финансовый потенциал жилищной сферы заключается в способности аккумулировать внутренние частные сбережения, тем самым решая проблему активизации внутренних источников инвестирования, что позволило определить направления формирования инвестиционного механизма развития жилищной сферы и разработать систему мер его государственного регулирования как прямого, так и косвенного воздействия.

3. Обобщены формы и модели инвестирования жилищного строительства, что позволило их классифицировать по критерию привлечения финансовых средств с выделением наиболее эффективных форм на основе первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов, а также определить российский вариант инвестирования с помощью метода контрактных сбережений на основе ускоренного способа, предполагающего незначительный период накопления и кредитование сразу после увеличенного первоначального взноса.

4. Обоснована на основе анализа трансакционных издержек при осуществлении жилищного инвестировании с помощью теории финансового посредничества более высокая эффективность финансово-кредитных институтов в переходной экономике по сравнению с фондовым рынком, что позволило выявить в качестве приоритетных институтов ссудо-сберегательные учреждения, жилищные кооперативы, кредитные союзы и определить формы их государственной поддержки в виде муниципального субсидирования, дополнительных гарантий и льготирования.

5. Разработана перспективная модель институционализации жилищного инвестирования, заключающаяся в преобладании усредненного варианта регионального или местного незакрытого финансово-кредитного учреждения и постепенным переходом от доминирования муниципального финансирования к более сбалансированным инвестиционно-финансовым технологиям с созданием крупных кредитных фондов, что позволяет прогнозировать развитие институциональной структуры частного инвестирования.

6. Осуществлен сравнительный анализ инструментов институционализации жилищных инвестиций (ипотечные ценные бумаги, жилищные сертификаты, муниципальные займы, целевые накопления населения), позволивший оценить их эффективность в экономике России как относительно высокую при условии взаимодействия с другими рыночными финансовыми инструментами (бюджетными субсидиями, льготными кредитами) и выявить инвестиционную сущность ипотечных ценных бумаг как рыночной формы трансформации сбережений населения в жилищные инвестиции.

Теоретическая значимость исследования. Теоретико-методологическая значимость работы состоит в разработке методологических подходов к исследованию институциональной структуры частного жилищного инвестирования и функционированию рынка жилья, реализующихся в применении принципов политико-экономического, институционального, кейнсианского, неоклассического направлений экономической мысли. Теоретические выводы диссертационного исследования могут применяться в учебном процессе для совершенствования программ учебных курсов, связанных с изучением инвестиций и инвестиционной политики, государственного регулирования, финансового поведения домохозяйств, финансово-кредитной системы, а также в процессе преподавания курсов «Экономическая теория», «Экономика жилья», «Оценка недвижимости», «Экономическая социология», «Финансы и кредит».

Практическая значимость исследования. Авторская концепция инвестиционного механизма жилищной сферы, предполагающая формирование эффективных институтов и инструментов жилищного инвестирования, может быть использована в хозяйственной практике при разработке федеральных и региональных программ развития жилищного строительства, ипотечного кредитования, программ социальной защиты и повышения доступности жилья. Предложения и рекомендации диссертационного исследования нашли практическое применение в отдельных темах курса «Экономической теория», читаемых в РГСУ, а также были использованы Министерством экономики и внешнеэкономических связей Ростовской области. Методика анализа рынка жилья на основе системы мониторинга, разработанная автором, внедрена в хозяйственную практику агентством недвижимости «Альфа-Дон» г. Ростова-на-Дону и может широко использоваться, в том числе и органами государственного управления, для осуществления мониторинга жилищного рынка с минимальными трансакционными издержками.

Апробация. Основные положения, результаты и выводы исследования докладывались автором на международных, республиканских, региональных, межвузовских и вузовских научно-практических конференциях в гг. Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Анапе, Кирове, Воронеже, Вятке. Важной формой апробации результатов исследования явилось представление их для оценки научной общественности в форме публикаций статей и тезисов в количестве 9 работ общим объемом 3 п.л.

Структура диссертационной работы отражает логику, порядок исследования и решения поставленных задач. Диссертация состоит из введения, 3 глав, содержащих 9 параграфов, заключения, списка использованной научной литературы из 300 источников и 5 приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Привалова, Елена Владимировна

Заключение

Проведенное исследование процессов институционализации жилищных инвестиций позволило получить следующие результаты:

1. Рынок жилья представляет собой институт, обеспечивающий взаимодействие экономических субъектов в жилищной сфере и минимизирующий трансакционные издержки в процессе обмена жилья и жилищных услуг. Значение рынка жилья как сектора российской экономики определяется:

- высокой долей национального богатства, материализованного в жилищной сфере, которое может быть вовлечено в рыночный оборот и приносить ренту - владельцам, доход - предпринимателям, налоговые и другие платежи - в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований (жилой фонд оставляет 1/3 национального богатства России);

- высокой долей инвестиционных сделок рынка жилья в ВВП;

- достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

- величиной налоговых сборов на жилую недвижимость и сделок с ней;

- количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынок жилья в (жилищной сфере России занято около 7 млн. чел).

2. С учетом особенности жилья как товара, сочетающего в себе свойства капитального блага и блага высокой потребительной стоимости, инвестиции в жилье обладают мощным мультипликативным эффектом, помноженным на эффект акселерации. Финансовые и реальные жилищные инвестиции являются мощными инструментами, «раскручивающими» реальный инвестиционный процесс и вовлекающими в жилищное инвестирование значительные объемы внутренних накоплений.

3. Для современной рыночной экономики характерна развитая система государственного регулирования жилищных инвестиций, включающая в себя широкий спектр мер как прямого, так и косвенного воздействия. Исходя из имеющихся бюджетных ограничений происходит выбор наиболее подходящих форм поддержки (ссуды, жилищные сертификаты, дотации), способов, методов (правовых, налоговых, ценовых), влияющих на результат реализации программ. Микроэкономические основы жилищной политики включают формы государственного регулирования рынка жилья: строительство государственного жилья, субсидирование строительства частного жилья; субсидирование приобретения жилья, субсидирование квартплаты, и типологию государственных жилищных программ в зависимости от целей: политика стимулирования спроса и политика стимулирования предложения. Роль государства в системе жилищного инвестирования заключается в создании институциональных условий: гарантиро-ванности института частной собственности и защите контрактного права.

4. Проведенный историко-генетический анализ особенностей инвестиций и сбережений позволяет сделать вывод о том, что общая экономическая основа инвестиций - доход - выступает прежде всего в форме сбережений. В условиях инвестиционный кризиса, дефицита государственного бюджета, объективного уменьшения государственных расходов и инвестиций необходимо активизировать внутренние сбережения, выступающие основным источником финансирования жилищного строительства в переходной экономике. Мощный инвестиционный потенциал жилищной сферы, а также ее социальная значимость актуализирует необходимость исследования инвестиционного механизма развития жилищного строительства с выделением приоритетных форм финансирования.

5. Развитие инвестиционного механизма жилищного строительства с необходимостью предполагает реализацию функций финансового инвестирования, являющегося опосредованным инвестированием в недвижимость - косвенным инвестированием в жилье посредством жилищных ценных бумаг. В основе инвестиционного механизма развития жилищной сферы лежит активизация частных инвестиций и, прежде всего, такого источника, как сбережения населения. Одной из ведущих рыночных форм трансформации сбережений населения в жилищные инвестиции выступает ипотечное кредитование, что подчеркивает примат реального сектора и вторичность финансового. Высокоспециализированные финансовые институты, с одной стороны, и институты, имеющие многогранную структуру и функции, а также финансовые посредники и субъекты обслуживающих смежных блоков, с другой стороны, образуют сложную субъектную структуру жилищного инвестирования.

6. Содержание жилищной политики в переходной экономике России определяется не бюджетным строительством жилья для бедных, а процессом «самоинвестирования» жилья самим населением за счет собственных сбережений. Государство влияет на все инвестиционные процессы, на создание эффективной институциональной структуры, на развитие финансово-кредитных институтов рынка жилья и соответствующей инфраструктуры через множественные механизмы регулирования: институты лицензирования и оценки, страхования и гарантий, стандартизации, регистрации и контроля, субсидирования, через введение льгот, через налоги, ставки, субсидии и другие инструменты в форме как прямого, так и косвенного регулирования. Государство через поддержку врех субъектов жилищного инвестирования, гарантированную защиту частных накоплений, создает целостную и самовоспроизводящуюся институциональную ' систему, работающую на жилищное инвестирование и рост экономики в целом.

7. Для домохозяйств в переходной экономике характерен высокий инвестиционно-финансовый потенциал, основанный как на сущностных характеристиках жилья как объекта инвестирования, так и на социально-экономических процессах формирования среднего класса, выступающего социальной базой частного жилищного инвестирования. Представители этой группы населения обладают определенной жилищной собственностью, что является стратообра-зующим фактором. Сбережения населения выступают в качестве основного источника жилищного инвестирования, способного посредством мультипликативного эффекта активизировать инвестиционные процессы.

8. Становление рынка жилья в переходной экономике происходит в значительной степени асинхронно, что связано как с специфическими особенностями конкретного города (масштаб, характер развития, география), так и с политической ориентацией и активностью на рынке местных властей. Рынок жилья представляет собой сформированном институте, функционирующем в соответствии с законами рыночной экономической системы.

9. Институциональная структура рынка жилья, отражающая процесс институционализации жилищных инвестиций, представляет собой сложную, постоянно развивающуюся систему в зависимости от содержания экономической системы, макроэкономических факторов, социально-экономических условий, конъюнктуры рынка, доходов и потребностей населения, степени развития финансово-кредитной инфраструктуры. Отсутствие необходимой рыночной инфраструктуры, эффективного законодательства, долгосрочных средств и технологий для становления классического жилищного инвестирования (американской модели) с вторичным рынком ипотечных кредитов ставит ссудно-сберегательные институты в условиях переходной экономики в положение ос-новоообразующих институтов, т.к. схемы финансирования данных институтов! являются наиболее стабильными и устойчивыми, довольно дешевы, организационно более легкие, достаточно быстро адаптируемые практически к любому правовому полю.

10. Эффективная институциональная организация рынка жилья способна активизировать значительные ресурсы частных сбережений и определяет инвестиционную активность как в жилищной сфере, так и в экономике в целом. Активизация сбережений населения на основе эффективных организационных форм требует реализации специальной экономической политики, к числу мер которой относятся: нормативная деятельность государства по разработке политики привлечения сбережений населения, правовых и экономических основ расширения институциональной организации сбережений; активизация финансовых институтов по привлечению сбережений населения.

11.Развитие процесса институционализации рынка жилья предполагает создание новых экономических механизмов - института частной собственности на землю, функционального зонирования земельных участков, эффективной оценки имущества для целей налогообложения. Институциональными ловушками как проявлением неэффективности рынка жилья выступают: недоинве-стирование частных сбережений в жилищную сферу, хранение сбережений населения в форме непроизводственного капитала в «чулке» вместо инвестирования в капитальные активы, недоверие финансовым институтам, уклонение от оплаты жилищных услуг, информационная асимметрия, теневой сектор.

12. Основными направлениями институционализации рынка жилья в транзитивной экономике являются следующие:

I. Социально-политическое направление, предусматривающее развитие законодательной и нормативной базы рынка; создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

II. Методологическое направление, включающее систему мониторинга рынка жилья; организацию специализированных государственных, общественных и коммерческих институтов управления развитием рынка жилья: органа координации деятельности государственных учреждений и ведомств; специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка жилья, защиту собственника на рынка жилья от противоправных действий; общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка жилья; образовательных учреждений и информационных центров рынка жилья.

III. Психолого-поведенческое (трансакционное) направление, иниции-руещее формирование неформальных институтов рынка - норм и стандартов взаимоотношений субъектов рынка с целью минимизации издержек трансакций по поиску информации; ведения переговоров; принятия решений; правового закрепления сделок; мотивации субъектов; координации действий; защиты прав собственности; применения санкций к нарушителям.