Особенности функционирования и перспективы развития первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Особенности функционирования и перспективы развития первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье"

На правах рукописи

КРАСИЛОВА АННА НИКОЛАЕВНА

ОСОБЕННОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ГОРОДАХ С ПОВЫШЕННЫМ СПРОСОМ НА ЖИЛЬЕ

Специальность 08.00.05 -«Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)»

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

- а ЛРН 2009

Москва-2009

003485897

Работа выполнена на Кафедре социально-экономических систем и социальной политики экономического факультета Государственного университета -Высшая школа экономики (ГУ-ВШЭ).

Научный руководитель: доктор экономических наук

Климов Андрей Аркадьевич

доктор социологических наук Тихонова Наталья Евгеньевна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук

Ильин Игорь Александрович

кандидат экономических наук Ветров Герман Юрьевич

Ведущая организация: Институт региональных экономических исследований

Защита состоится 21 декабря 2009 г. в 14-00 часов на заседании Диссертационного совета Д 002.086.01 при Институте системного анализа Российской Академии наук по адресу: 117312, г. Москва, проспект 60-летия Октября, д. 9 ауд. 1206.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института системного анализа РАН.

Автореферат разослан 20 ноября 2009 г.

Ученый секретарь

Диссертационного совета Д 002.086.01 кандидат экономических наук

В.Н. Рысина

L ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Диссертационное исследование посвящено анализу первичного рынка жилой недвижимости в городах, характеризующихся повышенным спросом на жилье, и анализу малоизученных последствий складывающейся на этом рынке ситуации на социально-экономическое развитие этих городов. Данная проблематика актуальна как в научном, так и в практическом отношении, в том числе в связи с реализацией национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Значимость социально-экономических последствий развития рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье и анализ специфики развития самого этого рынка не соответствует уровню ее изученности, что делает проведение настоящего исследование особенно актуальным.

Необходимость исследования проблем рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье определяется и интересами администраций крупных городов России, поскольку от обоснованности их решений зависит широкий круг конкретных последствий социального, бюджетно-финансового и градостроительного характера.

В связи с этим особое внимание в диссертационном исследовании посвящено анализу инвестиционных характеристик различных сегментов первичного рынка жилой недвижимости и оценке степени воздействия высокой инвестиционной активности населения на перспективы решения жилищной проблемы.

Степень разработанности проблемы. Проблема рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье многоаспектна, и ее отдельные стороны были в разное время предметом исследования специалистов различного профиля. Так, региональный анализ и анализ проблематики развития городов представлен в работах Г.М. JIanno, В.Н. Лексина, Н.В. Зубаревич, В.П. Глазы-чева и др. Вопросы новой экономической географии, в частности исследования агломерационных эффектов и эффектов от пространственной концентрации экономики, рассмотрены в работах П. Кругмана, В.Ф. Лапо, R. Baldwin и т.д.

Методы моделирования сложных социоэкономических систем и региональное прогнозирование представлены в работах С.Л. Чернышева и Дж. Форресте-ра. Классическая модель рынка жилья приведена в работах зарубежных экономистов D. DiPasquale, W. Wheaton, J.D. Fisher. В России разработкой методологии анализа и прогнозирования рынков жилой недвижимости занимались многие авторы, прежде всего - Г.М. Стерник, О.Н. Репченко и др.

Методы оценки инвестиционных характеристик проектов, рассмотрены в фундаментальных работах У. Шарпа, в частности методы оценки инвестиций в недвижимость приведены в работах А.Г. Грязновой. Анализ ценовых пузырей на рынках инвестиционных активов приведен в работах таких авторов как Дж. Стиглиц, R.P. Flood,, P.M. Garber, М. Whitney и D. Baker.

Анализ финансового поведения населения в России проводился Т.Ю. Богомоловой, В.В. Радаевым, Я.М. Рощиной, O.E. Кузиной, H.H. Ивашиненко. Проблематика формирования рынка доступного жилья в России фундаментально рассмотрена в работах А.Б. Гусева. Социальные процессы и социальная политика в жилищной сфере исследована российскими учеными Н.Б.Косаревой, Н.Е?\ Тихоновой и др. В то же время специфика развития первичного рынка жилой '

3

недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье, в частности Москвы, как наиболее яркого представителя таких городов, до сих пор не становились предметом самостоятельного исследования.

Цель исследования - выявить специфику и основные факторы развития первичного рынка жилой недвижимости городов с повышенным спросом на жилье, что позволит более системно оценить влияние развития этого рынка на социальную и экономическую ситуацию в городе.

Указанная цель диссертационной работы обусловила необходимость постановки и решения следующих взаимосвязанных задач:

• выявить типичные условия и предпосылки формирования факторов, определяющих повышенный спрос на жилье;

• выявить специфику рынков жилой недвижимости с повышенным спросом на жилье как на товар первой необходимости и инвестиционный актив и проанализировать факторы, формирующие рыночное равновесие на таких рынках;

• оценить масштаб ценового навеса (пузыря) на рынке жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье и сделать прогнозы относительно развития ситуации на этом рынке;

• проанализировать возможность применения классических методов и подходов к анализу и прогнозированию развития первичного рынка недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье;

• оценить доходность и риски инвестиционных вложений в различные сегменты первичного рынка жилой недвижимости для населения на основе расчетов, проведенных на статистических данных 2000-2009 гг. и дать прогноз перераспределения инвестиционных потоков на этом рынке;

• оценить последствия для социально-экономического развития городов с повышенным спросом на жилье сложившейся на первичном рынке жилой недвижимости ситуации.

Объектом диссертациопного исследования является первичный рынок жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье в России в период 2000 - начала 2009 гт.

Предметом исследования являются особенности первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье и их связь с социально-экономическим развитием этих городов. Предмет исследования детально проанализирован на примере Москвы как города с наиболее ярко выраженными свойствами городов с повышенным спросом на жилье.

Теоретической и методологической основой исследования послужили: труды отечественных и зарубежных авторов, посвященные анализу рынка недвижимости и финансовому поведению домохозяйств; учебная и научная литература по теории эконометрического прогнозирования и системному анализу, применяемые при анализе экономических систем; научные публикации и научно-практические исследования по вопросам становления, формирования и современного состояния рынка жилья городов с повышенным спросом на жилье; литература по оценке недвижимости и оценке эффективности инвестиционных проектов; законодательные акты и постановления федеральных и региональных

органов власти, регулирующие рынок недвижимости, рынок жилищного кредитования; прогнозные и отчетные материалы министерств и ведомств РФ, органов представительной и законодательной власти регионов-субъектов федерации и администрации городов России; научные публикации и научно-практические исследования, основанные на данных социологических опросов; данные риэлтерских, информационных и аналитических порталов по недвижимости.

Методология диссертации включает как общенаучные методы познания, в частности, анализа и синтеза, приемов абстрагирования, индукции и дедукции, классифицировании, обобщения и сравнения, так и специальные, в частности, метод интервью и экспертных оценок, методы статистической обработки информации, в том числе частотный анализ, создание индексов, анализ таблиц сопряженности, корреляционный и регрессионный анализ, а также экономико-математическое и графическое моделирование.

В соответствии с поставленными в исследовании задачами, требовалось провести анализ инвестиционных стратегий на рынке жилья Москвы, для чего была написана специальная компьютерная программа, основывающаяся на разработанной автором модели по расчету доходности в зависимости от различных параметров стратегий частных инвесторов. Программа была сконструирована на языке программирования С#, с использованием пакета прикладных программ Microsoft Visual Studio 8.

Информационную базу исследования составили статистические данные Федеральной службы государственной статистики РФ, в том числе данные сборника «Регионы России. Основные социально-экономические показатели городов», Министерства финансов РФ, Центрального Банка РФ, Московского городского комитета государственной статистики, данные ряда общероссийских социологических опросов, проведенных различными социологическими центрами в 2006-2009 гг., данные аналитических порталов: «Индикаторы рынка недвижимости» www.IRN.ru и «Рынок жилой недвижимости России» www.realtyinvestments.ru Г. Стерника, данные из баз данных по сделкам с недвижимостью, в том числе: из журнала «Недвижимость и цены», базы данных РБК, данные информационных, инвестиционных и риэлтерских агентств Москвы и других городов России и мира.

В работе были также использованы данные экспертных интервью, проведенных непосредственно автором. В конце 2006 - начале 2009 годов автором было проведено 10 интервью с частными и институциональными инвесторами, аналитиками и девелоперами, а также генеральным директором компании-застройщика в секторе жилой недвижимости в Москве и ближайшем Подмосковье.

В качестве эмпирической базы для анализа городов были использованы данные Федеральной службы государственной статистики по основным социально-экономическим показателям субъектов Российской Федерации, административных центров субъектов («региональных столиц»); данные региональных статистических ведомств и риэлтерских агентств.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

1. На основе проведенного в работе инвестиционного анализа на первичном рынке жилой недвижимости показана некорректность результатов, получаемых с помощью методов определения остаточной стоимости объектов недвижимости, основанных на доходном подходе и наиболее широко применяемых в западной практике инвестирования, для городов с повышенным спросом на жилье.

2. Установлено, что равновесная теория, используемая для системного анализа рынка недвижимости на Западе, не способна объяснить некоторые тенденции и закономерности рынков городов с повышенным спросом на жилье, в частности рынка Москвы, а следовательно, дает неадекватные прогнозы относительно динамики ключевых параметров этого рынка. Среди таких тенденций -использование жилой недвижимости в качества средства сбережения капиталов, позволяющего защитить сбережения от потерь в результате инфляционного обесценения, и, как следствие, повышенная спекулятивная активность на рынке жилья.

3. Установлено, что вопреки распространенному мнению, частные инвесторы не используют классические методы оценки доходности, руководствуюсь чаще другими, неэкономическими соображениями, что влияет на их поведение, а следовательно, и на параметры инвестиционного спроса, формирующего равновесие на рынке недвижимости.

4. Для целей исследования инвестиционного спроса в городах с повышенным спросом на жилье разработан собственный метод определения доходности инвестиционных вложений в различные сегменты рынка жилой недвижимости, в частности московского рынка жилья, для различных инвестиционных стратегий, учитывающая 20 переменных, а также компьютерная программа, обеспечивающая ее успешное применение.

5. На основе проведенных с помощью разработанного автором метода расчетов впервые выявлено, что для инвесторов-спекулянтов, перепродающих квартиры в течение короткого срока после их покупки, наиболее доходным оказался сегмент бизнес-класса. Для всех остальных инвесторов, желающих сберечь капиталы от инфляции, получать регулярный доход как рантье, или накопить средства на пенсию, наиболее выгодным вариантом оказались вложения в жилье эконом-класса.

Теоретическая значимость работы заключается в том, что ее результаты вносят определенный вклад в развитие и совершенствование способов изучения рынка жилой недвижимости. В диссертации разработан метод оценки доходности инвестиционных вложений в различные сегменты первичного рынка жилой недвижимости для разных инвестиционных стратегий, а также предложена типология городов России по уровню спроса на жилье.

Практическая значимость работы состоит в том, что разработанный метод оценки доходности инвестиционных вложений на рынке жилой недвижимости может быть использован в практической деятельности частных и институциональных инвесторов, девелоперских компаний и аналитиков жилищного рынка. Предложенные меры по государственному регулированию жилищного рынка могут быть использованы в органах муниципальных и региональных властей в городах с повышенным спросом на жилье.

Основные научные результаты, выносимые на защиту и отражающие конкретный личный вклад автора в разработку проблемы, следующие:

1. Показано, что выявленный в некоторых российских городах повышенный спрос на жилье связан, в первую очередь, с наличием эффекта от территориальной концентрации ресурсов и присутствием представителей федеральной власти в городе. Из 82 проанализированных российских городов - «региональных столиц» 10 были отнесены к группе городов с повышенным спросом на жилье на основании сопоставимых цен на жилье. Основными факторами, обуславливающими возникновение повышенного спроса на жилье, являются следующие: высокая численность населения, высокая общая экономическая и инвестиционная активность, развитые финансовый сектор, сфера услуг и торговли, наличие в городе нескольких транспортных узлов федерального значения, высокая концентрация ВУЗов, высокий уровень доходов горожан относительно регионального уровня. Также спрос на жилье выше в городах, являющихся региональными центрами присутствия полномочных представителей Президента РФ и органов федеральной исполнительной власти, т.е. в так называемых «столицах федеральных округов».

2. В работе продемонстрировано, что рынок жилья Москвы является дефицитным рынком товара первой необходимости, причем сложившийся дисбаланс спроса и предложения может сохраниться в долгосрочной перспективе, а следовательно, в обозримом будущем рост цен на рынке будет продолжен, несмотря на возможные кратковременные колебания. Основными факторами, формирующими равновесие на рынке жилья, характерными для всех городов с повышенным спросом на жилье, являются: низкая обеспеченность горожан жильем, изменение потребительских предпочтений, рост доходов части населения, развитие рынка ипотеки со стороны спроса; множественные провалы рынка и недостаточное финансирование в строительной отрасли со стороны предложения. Специфичными для Москвы являются следующие факторы: относительно более быстрый рост численности группы покупателей жилья, столичный статус и проводимые Правительством Москвы городские социальные программы в жилищной сфере.

3. На основе расчетов выявлено, что спекулятивный спрос концентрируется, в основном, в сегменте дорогого жилья, однако основная масса частных инвесторов являются стратегическими или ситуативными инвесторами, для которых сегмент дешевого жилья более выгоден. Сравнительный анализ полученной прибыли на 1 вложенный рубль при заданных уровнях риска всех возможных вариантов сочетаний стратегий инвестирования на первичном рынке жилой недвижимости Москвы за 8,5 лет показал, что инвесторам-спекулянтам, ориентированным на высшие уровни риска и большое количество сделок, максимальную прибыль при фиксированных начальных инвестициях приносил бизнес-класс. Для всех других типов инвесторов, желающих сберечь капиталы от инфляции или получать регулярный доход как рантье, наиболее выгодным вариантом оказались вложения в жилье эконом-класса, где была выше норма капитализации.

4. Показано, что на рынке жилой недвижимости Москвы в 2008 г. имел место определенный ценовой навес (пузырь), однако учитывая повышенный спрос на жилье в данном регионе, рост цен на нем может возобновиться уже в

7

2010 году даже несмотря на экономический кризис. Наблюдаемый сейчас спад на рынке жилья носит временный характер, и в дальнейшем рынок будет расти вокруг кривой «фундаментального роста цен» с определенными колебаниями, обусловленными как экономическими, так и социально-психологическими факторами. Перспектива роста цен в ближайшие месяцы связана с тем, что существующий сегодня разрыв между кривыми «фундаментального» и фактического роста цен может быть скомпенсирован уже к 2010 году.

5. Установлено, что сложившаяся на первичном рынке жилой недвижимости Москвы ситуация препятствует реализации в Московском регионе одного из основных приоритетов развития страны - «созданию институтов, способствующих повышению темпов экономического роста». Существующая на рынке ситуация препятствует повышению качества жизни массовых слоев населения и развитию человеческого капитала, снижает эффективность государственного регулирования и конкурентоспособность экономики региона за счет монополизации строительной отрасли.

6. При осуществлении государственного регулирования рынка жилой недвижимости в Москве рекомендуется проводить дифференцированную политику для различных категорий жилья и разных типов инвесторов. Такая политика должна, с одной стороны, включать антиспекулятивные меры в секторе жилья эконом-класса, который остается в условиях ведущей роли для большинства частных инвесторов сберегательных, а не собственно инвестиционных мотивов вложений в недвижимость, наиболее привлекательным. С другой стороны, налоговая политика должна быть направлена на увеличение прибыльности инвестиций в сегмент жилья бизнес-класса.

Апробация работы. Основные теоретические положения и выводы диссертации, а также ее практические рекомендации представлялись автором на следующих конференциях: на 3-ей международной конференции "Современные подходы к исследованию и моделированию в экономике, финансах и бизнесе" (Европейский университет в Санкт-Петербурге, апрель 2009 г.), на 24-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления» (Государственный университет управления, Москва, апрель 2009 г.), а также докладывались на научном семинаре кафедры социально-экономических с систем и социальной политики экономического факультета ГУ-ВШЭ (Москва, апрель 2009 г.).

Публикации. Основные теоретические и прикладные результаты диссертации опубликованы автором лично в 4 статьях (2 из них - в изданиях, рекомендованных ВАК), 1 главе в коллективной монографии и тезисах выступлений на конференциях. Объем принадлежащих лично автору опубликованных материалов составляет около 3,9 п.л.

Структура и содержание работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, содержащего 115 наименований, и девяти приложений. Объем работы без приложений - 201 стр.

Содержание

Введение.

Глава 1. Методы исследования рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье.

1.1 Применяемые методы типологизации городов и современные исследования в сфере экономической географии по проблематике диссертационного исследования.

1.2 Существующие методики анализа рынка жилья и оценки доходности инвестиций в жилую недвижимость.

1.3 Современные представления о социальных аспектах и социально-экономических последствиях развития рынка жилья.

1.4 Предлагаемая методология исследования проблемы.

Глава 2. Закономерности развития первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье на примере г. Москвы.

2.1 Города с повышенным спросом на жилье на примере городов России.

2.2 Основные характеристики состояния рынка.

2.3 Инвестиционные характеристики отдельных секторов рынка.

2.4 Оценка ценового пузыря на рынке жилой недвижимости.

Глава 3. Взаимодействие рынка жилой недвижимости с социально-экономической системой городов с повышенным спросом на жилье.

3.1 Динамика цен на жилье и рыночные циклы.

3.2 Влияние специфики региона на факторы рыночного равновесия.

3.3 Экономическое поведение населения на рынке жилья с повышенным спросом.

3.4 Социально-экономические последствия развития рынка жилья. Заключение.

Литература. Приложения 1-9.

II. ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Повышенный спрос на жилье, выявленный в некоторых российских городах, связан, в первую очередь, с наличием эффекта от территориальной концентрации ресурсов и присутствием представителей федеральной власти в городе.

Наблюдаемая в Москве ситуация на жилищном рынке не уникальна. В ряде российских городов могут повториться, и уже реализуются многие столичные «сценарии», в основном негативные, вызванные чрезвычайно высоким несбалансированным спросом при ограниченном предложении на рынке жилья.

Для анализа были отобраны 82 «региональные столицы», типология городов проводилась на основании сопоставимых цен на жилье - отношения стоимости 1 кв.м. жилья к стоимости потребительской корзины в данном регионе («отношение стоимости жилья к стоимости жизни»). В итоге были выделены 4 группы городов, характеризующихся разным уровнем спроса на жилье. В группу городов с самым высоким спросом попали следующие десять городов (в порядке

убывания показателя «отношение стоимости жилья к стоимости жизни»): Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Уфа, Иркутск, Липецк, Пермь, Ижевск, Нижний Новгород (см. график 1).

14,0-

<11 £ X

а 3 о

X

О

6,0-

4,0-1

"О

группа 1

^-Новосиби

10.0-

Липецк У<К Ижевск вИркутск кЧкг.ру\$ ПермУ@амаРа Кемерово а Смоленоан—ЯроСлавл Томск®

Киров имск ^остов-Д

Екатерин (!)

зупаа2

Владйвос

1 В-Рь Оренбур|8

Белгород^рязань а„ Орела СаРатов

Тула

Волгогра

Тюмень

Че.шбинс

■1сК0В2калинииг Архан ге,г^ Вологда^;

а а

Воронеж

Пенза

Абакан Ставропо

• Улан-Удэ

Сьжтывка!

группа 3

,Новго|

ЛУ

ор

Ханть1-Ма Пстрозав Благовещ:

Салехард Нарьян-М

Петролав

Якутск группа 4

3 4 5

Федеральный округ

График 1. Зависимость показателя «отношение стоимости жилья к стоимости жизни» от федерального округа для городов России.

Примечание.. 1) Федеральные округа: 1 - Центральный, 2 - Приволжский, 3 -Сибирский, 4 — Южный, 5 - Уральский, б - Северо-западный, 7 - Дальневосточный. 2) На графике обведены «столицы федеральных округов».

Результаты сравнительного анализа средних величин в четырех выделенных группах приведены в таблице 1. Анализ показал, что основными факторами, обуславливающими возникновение повышенного спроса на жилье, являются следующие: высокая численность населения, высокая экономическая и инвестиционная активность (численность предприятий, объемы производства, инвестиции в основной капитал), развитые финансовый сектор, сфера услуг и торговли (высокая численность малых предприятий, оборот розничной торговли, объемы импорта), наличие в городе нескольких транспортных узлов федерального значения, высокая концентрация ВУЗов, высокий уровень доходов горожан и дифференциации доходов относительно регионального уровня. Также спрос на жилье выше в городах, являющихся региональными центрами присутствия полномочных представителей Президента РФ и органов федеральной исполнительной власти, в так называемых «столицах федеральных округов».

Таблица 1.

Средние величины по основным социально-экономическим параметрам для групп городов с различным уровнем спроса на жилье.____

Группа кол-во числен- числен- чис- оборот инве- ввод в превы-

«сто- ность ность ло рознич- стиции в дейст- шение

лиц населе- студен- пред ной основ- вие средней

ФО» в ния, тов, при- торгов- ной ка- жилых зарплаты

группе тыс. тыс. ятий ли, млн. питал, домов, в городе

чел. чел. тыс. руб. млн. руб. ТЫС.КВ .м. над зарплатой в регионе, %

группа 1 4 1361,8 170,9 102,0 161 OOS 6S832 787,5 30,0

группа 2 1 707,1 113,0 30,5 84 902 26 963 461,9 20,0

группа 3 1 425,7 65,6 18,6 41 693 15 097 267,3 18,3

группа 4 0 269,4 49,3 11,5 31 861 19 419 194,0 13,3

Примечания. 1) группа 1 - города с самым высоким спросом на жилье, группа 4 -города с самым низким спросом на жилье; 2) в анализ не включались данные по г. Москве.

Экономическая и демографическая территориальная концентрация обусловлена агломерационным эффектом, последствиями которого являются, с одной стороны, лучшее качество жизни, доступ к образовательным и культурным заведениям, широкие возможности выбора профессий. С другой стороны, вследствие них неизбежны повышение цен на землю и нехватка жилья. Присутствие представителей властей всех уровней обеспечивает концентрацию финансовых ресурсов для развития города и бизнеса, а также способствует усилению территориальной концентрации производства.

На всем постсоветском пространстве города-агломерации являются основными точками экономического роста, в них наиболее разнообразно представлены различные отрасли экономики, шире спектр востребованных профессий, выше уровень оплаты труда, а следовательно, высок платежеспособный спрос. В условиях низкой обеспеченности населения жильем, растущих стандартов жизни, нестабильности альтернативных рынков капитала и недоверия населения финансовым институтам приведенные факторы обеспечивают спрос, превышающий предложение, и, как следствие, повышенные цены на рынке жилья.

2. Рынок жилья Москвы является дефицитным рынком товара первой необходимости, причем сложившийся дисбаланс спроса и предложения сохранится в долгосрочной перспективе, а следовательно, в обозримом будущем рост цен на рынке будет продолжен.

Сложившееся равновесие на рынке жилой недвижимости - цена и объемы продаж - детерминируется соотношением спроса и предложения на этом рынке. В диссертации выявлены наиболее значимые факторы спроса и предложения. В таблице 2 приведены ключевые факторы спроса и предложения, их тенденции и влияние на цену жилья во всех городах с повышенным спросом на жилье и выделены уникальные факторы, характерные для Москвы.

Все выявленные в ходе исследования факторы, формирующие равновесие, способствуют росту спроса и сокращению предложения, что делает жилье дефицитным товаром и стимулирует ценовой рост на рынке жилья городов с по-

11

вышенным спросом на жилье. Этот вывод позволяет сделать прогноз о росте цен на жилье в обозримом будущем, что расходится с общественным и официальным мнением по этому поводу.

Анализ факторов, формирующих и ограничивающих рыночную среду, задающих рамки взаимодействия рыночных агентов и отчасти саму модель развития рынка, показал, что ситуация постоянно растущего спроса на московское жилье обуславливается спецификой Московского региона (в частности институциональной средой развития региона, моделью занятости на региональном рынке труда, ценностными установками населения, массовым использованием недвижимости в качестве средства сохранения капиталов), а дефицитность предложения поддерживается ограничениями системного характера, в рамках которых функционирует рынок (ситуацией в строительной и смежных с ней отраслях и проч.). Таким образом, сложившийся дисбаланс спроса и предложения не является краткосрочным состоянием, а имеет глубокие корни и сохранится в долгосрочной перспективе.

Таблица 2.

Факторы спроса и предложения, их тенденции и влияние на цену недвижимости жилья в городах с повышенным спросом на жилье и в Москве.__

Факторы спроса Влияние на цену Факторы предложения Влитие на цену

1. Рост доходов части населения, обуславливающий текущий уровень платежеспособного спроса на недвижимость; т 1. Монополизм и коррупция в строительной и смежных отраслях, влияющие на объем и цену предложения жилья; Т

2. Низкая обеспеченность жильем на душу населения и высокий накопленный отложенный спрос; т 2. Чрезмерное государственное регулирование в строительном секторе, осложняющее в последнее время деятельность застройщиков и, следовательно, способствующее сокращению предложения;

3. Изменение вкусов и предпочтений потребителей, а также увеличивающаяся дифференциация спроса; и

4. Неизбежное в долгосрочной перспективе развитие рынка ипотеки; т 3. Сокращение площадок под застройку; т

5. Демографические тенденции. Среди которых, ~ рост иммиграционных потоков и временной миграции'студенты и т.д.); ■■ . ДФУ:: : ШШШШ 4. ■ Доходность для деведоие-ров в различных сегментах: большая доходность: для -.Ж]!-;; ■;■■: ¡ Ф'1 ■ ■ С

6. Статадь:й статут Моекны. тёрая, являясь единственным глобальным городом на пространстве СНГ,.притягивает жителей всех регионов России. н даже стран СНГ. ■/ ..... - классе. Ъюсобствуо! снижс-, кию доли эконом-класса-, в структуре предложения: жилья в Москве;. . : : . ■ - ■ У, - ■ /

7- Ситуация ■ на шп.териа.имшх ;рынках капитала..а .именно несш-бидышеть ^валютных, фондовых и сырьевых рынков. -- •' ' • 'г. :■;■: ^ ной сфере. ■ , ■ 4 Щ .

Примечание: 1)1 - повышение цены; - разнонаправленное влияние на цену. 2) - факторы, специфичные для Москвы.

3. По равнению с альтернативными рынками инвестиционных активов рынок жилья Москвы в период 2000-2008 гг. приносил наибольшую прибыль при умеренных рисках для частных инвесторов, причем спекулятивный спрос концентрировался, в основном, в сегменте дорогого жилья, что способствовало вытеснению «доступного жилья» за пределы МКАД.

Анализ доходностей и рисков разных классов инвестиционных активов в России в 2000 - 2008 гг., показал, что жилая недвижимость оказалась наиболее доходным активом (после наиболее высокорискового актива — акций), при уровне риска, приблизительно равном уровням риска на рынках нефти и серебра, доходность по которым не превышала годовых темпов инфляции. Таким образом, жилая недвижимость стабильно являлась наиболее доходным из умеренно-рисковых активов.

Для оценки доходности и рисков инвестирования в недвижимость диссертантом был разработан собственный метод, с помощью которого была решена задача поиска оптимальных стратегий инвестирования в различные сегменты рынка жилой недвижимости при различных уровнях риска, и был апробирован на эмпирических данных за 8,5 лет. В анализ были включены 20 переменных (в том числе такие экономические переменные, как макроэкономические показатели развития страны и региона, динамика доходов населения Москвы, показатели, характеризующие равновесие на рынках жилой недвижимости и аренды в Москве и др.; такие социальные переменные как длительность и характеристики этапов строительного процесса жилых комплексов, количественные оценки рисков для инвесторов в недвижимость, социально-психологические характеристики акторов, участвующих в процессе формирования равновесия на рынке недвижимости Москвы и др.)

Сравнительный анализ полученной прибыли на 1 вложенный рубль при заданных уровнях риска всех возможных вариантов сочетаний стратегий инвестирования на первичном рынке жилой недвижимости Москвы за 8,5 лет, произведенный с помощью специально разработанной для этих целей компьютерной программы, показал, что инвесторам-спекулянтам, ориентированным на высшие уровни риска и большое количество сделок, максимальную прибыль приносил бизнес-класс (реальная доходность, взвешенная по уровню риска, могла достигать 2300% за весь период). Для всех других инвесторов, желающих сберечь капиталы от инфляции или получать регулярный доход как рантье, наиболее выгодным вариантом оказались вложения в жилье эконом-класса, где была выше норма капитализации (аналогичный показатель доходности достигал 500-600% за 8,5 лет).

По данным экспертного опроса доля инвесторов в общем числе покупателей квартир в новостройках варьируется от 10 до 20%, причем фаза рыночного цикла влияет только на поведение спекулянтов. Остальные инвесторы преследуют стратегические цели, и их действия в меньшей степени зависят от колебаний рынка.

Из полученных результатов следуют очень важные и нетривиальные выводы как для развития рынка, так и для ситуации в регионе. Во-первых, инвестиционный спрос разных по мотивации частных инвесторов будет концентрироваться в различных сегментах рынка, причем объем инвестиционных капиталов спекулянтов будет зависеть от фазы рыночного цикла. Во-вторых, повышенная

13

спекулятивная активность в секторе жилья бизнес-класса будет и в дальнейшем способствовать переориентации застройщиков на более дорогое и просторное жилье, т.е. будет происходить вытеснение «доступного жилья» за пределы МКАД. В-третьих, принимая во внимание большую прибыльность жилой недвижимости по сравнению с другими инвестиционными активами, можно сказать, что в обозримой перспективе инвесторы не уйдут с этого рынка, хотя в периоды его стагнации (как в период кризиса конца 2008-2009 гг.) доля инвесторов-спекулянтов относительно других типов инвесторов будет сокращаться.

4. На рынке жилой недвижимости Москвы в 2008 г. имел место определенный ценовой навес (пузырь), однако учитывая сравнительно небольшой масштаб этого «пузыря» и повышенный спрос на столичное жилье, рост цен может возобновиться уже в 2010 году.

Оценка вероятности существования ценового навеса (пузыря) на рынке жилой недвижимости Москвы, производившаяся с помощью анализа индикаторов доступности жилья, модели оценки ценообразования инвестиционных активов и модели «фундаментального роста цен», основанного на сравнении гипотетической базовой («справедливой») цены и фактической цены недвижимости, показала наличие такого пузыря на рынке жилой недвижимости Москвы.

В то же время превышение динамики цен на московское жилье роста так называемых базовых цен (отражающего рост ВВП страны и темпы инфляции национальной валюты), намного меньше, чем кажется на первый взгляд (см. график 2). Максимального значения разрыв между фактической и базовой ценой достиг в конце 2008 г., когда он составил 2 тыс. долл. (т.е. фактические цены превысили базовые более чем в 1,5 раза). На сегодняшний момент (с учетом кризиса) этот показатель сократился до 600 долл. на кв.м. Такой разрыв может быть скомпенсирован при условии неизменного соотношения спроса и предложения уже к 2010 году, причем такая оценка не учитывает фактор уникальности московского рынка жилья.

Несмотря на то, что масштабы ценового навеса, длительность фаз рыночных циклов и амплитуды колебаний цен в остальных анализировавшихся городах отличны от московских, ситуация «перегрева» рынка жилья характерна для всех городов с повышенным спросом на жилье.

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2009

сенг.

График 2. Кривые фактической, реальной и базовой средней стоимости кв.м. жилья в Москве за период 2000-2007 гг., тыс. руб.

Примечания: I) Цены на жилье взяты на 1 января каждого года. 2) Для расчета базовой стоимости квартиры 2009 года взяты прогнозы МЭРТа роста ВВП и прогнозы Минфина РФ роста индекса потребительских цен. 3) Под «реальной стоимостью кв.м. жилья» подразумевается стоимость кв.м. в рублях «образца 2000 года».

Источники: Аналитический портал «Индикаторы рынка недвижимости» ПШ, курсы валют из базы данных Центробанка РФ, данные по инфляции рубля и росту ВВП из баз данных и прогнозов Минэкономразвития и Минфина РФ.

5. Сложившаяся на первичном рынке жилой недвижимости Москвы ситуация препятствует реализации в Московском регионе одного из основных приоритетов развития страны - созданию институтов, способствующих повышению темпов экономического роста.

Во-первых, происходит снижение доступности жилья для основных масс населения; создаются препятствия для трудовой миграции, а следовательно, неэффективно распределяются трудовые ресурсы; остаются предпосылки для невыполнения государством социальных обязательств в жилищной сфере; повышается актуальность проблемы социальной нестабильности, расслоения и де-зинтегрированности общества. Все эти последствия препятствуют развитию человеческого капитала и повышению качества жизни массовых слоев населения региона. Во-вторых, концентрация огромных финансовых средств в жилищной сфере приводит к повышению коррумпированности местных властей, увеличению неправовых форм регулирования взаимодействия рыночных акторов, то есть к снижению эффективности государственного управления и ретулирова-

ния. В-третьих, за счет сокращения числа застройщиков происходит монополизация рынка крупными компаниями, что снижает конкурентоспособность экономики региона.

Нельзя не упомянуть и про ряд позитивных последствий, касающихся в основном банковского сектора и москвичей-представителей среднего класса. Среди них: развитие рынка ипотечного кредитования, а вместе с ним и всего банковского сектора; рост доходов части москвичей за счет высокого спроса на аренду жилья; создание владельцами недвижимости «альтернативной системы пенсионного обеспечения» в виде ренты от приобретенных инвестиционных квартир; повышение инвестиционной вовлеченности и финансово-экономической грамотности части москвичей; возможность за счет аренды инвестиционных квартир временного решения жилищного вопроса для части москвичей и трудовых мигрантов разной квалификации в условиях отсутствия системы реального социального и коммерческого найма муниципального жилья и т.д.

6. При осуществлении государственного регулирования рынка жилой недвижимости в Москве необходимо проводить дифференцированную политику для различных категорий жилья и разных типов инвесторов.

Такая политика должна, с одной стороны, включать антиспекулятивные меры в секторе жилья эконом-класса, который остается в условиях ведущей роли сберегательных, а не собственно инвестиционных мотивов вложений в недвижимость, для большинства частных инвесторов наиболее привлекательным. При игнорировании Правительством Москвы сложившейся ситуации программа «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» обречена в столице на провал.

С другой стороны, налоговая политика должна быть направлена на увеличение прибыльности инвестиций в сегмент жилья бизнес-класса. Если эта задача не будет решаться, капиталы значительной части российских инвесторов будут просто выводиться за рубеж, в частности, в столицы других государств и в их курортные зоны, что в условиях потребности российской строительной отрасли в инвестициях, особенно острых в период экономического кризиса, негативно отразится на экономике ряда регионов страны.

Такая политика должна входить в комплекс мер регулирования жилищного сектора, прежде всего Московского, но также и других регионов с повышенным спросом на жилье. Остальные меры должны быть направлены на отказ от точечной застройки в пользу комплексной застройки в соответствии с градостроительным планом; поддержку ипотеки и институтов рефинансирования; под держку застройщиков; контроль ФАС строительной и смежных отраслей.

1П. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе проведения исследования диссертантом сделаны следующие выводы:

1. В десяти российских городах на рынке жилья был зафиксирован спрос, существенно превышающий предложение жилья. Вьивлено, что такой дисбаланс обусловлен помимо рыночных факторов территориальной спецификой,

16

заключающейся в особьм административном статусе этих городов, обеспечивающим присутствие представителей власти; высокой концентрации населения; более диверсифицированной структуре экономики; более высоких уровнях доходов населения, обеспечивающих платежеспособный спрос; большей дифференциации этих доходов, способствующей притяжению новых миграционных потоков.

2. На протяжении всего периода исследования в выделенных городах наблюдался постоянно растущий спрос на жилье. Показано, что дисбаланс спроса и предложения жилья в этих городах имеет глубокие корни и может существовать в долгосрочной перспективе. Выявлена специфика Москвы, являющейся одновременно и типичным и уникальным городом с повышенным спросом на жилье. Эта специфика заключается в престижности покупки жилья в Москве с точки зрения россиян, повышенном спросе из регионов и из-за рубежа и росте группы москвичей-покупателей жилья.

3. При выявленной динамике цен показано, что рынок жилья имеет высокий уровень волатильности. С помощью использования различных методов оценки пик перегрева жилищного рынка Москвы был зафиксирован в третьем квартале 2008 г., однако максимальное превышение фактических цен на жилье над «справедливыми» составило всего около 50%. На сегодняшний момент (с учетом кризиса) этот разрыв сократился до 20% и может быть скомпенсирован уже к 2010 году, причем эта оценка не учитывает уникальности Москвы.

4. На примере Москвы выявлена структура мотивации частных инвесторов, выходящих на первичный рынок жилья. Целями инвестирования в жилье могут служить следующие мотивы: максимизация прибыли, сохранение накопленных сбережений, создание фонда будущего пенсионного обеспечения, потребительские или стратегические инвестиции. Показано, что структура инвестиционного спроса по целям инвестирования зависит от фазы рыночного цикла.

5. В исследовании показано, что в Москве за рассматриваемый период стратегией, приносящей максимальную прибыль, для спекулянтов была перепродажа жилья бизнес-класса, для остальных инвесторов - сдача квартир эконом-класса в аренду. Такая ситуация приводит к дополнительному росту цен в эконом-классе и вытеснению «доступного жилья» за пределы МКАД.

6. В качестве методов регулирования рынка предлагается комплексная политика, сочетающая в себе дифференцированный подход к регулированию разных секторов рынка. Такая политика должна быть направлена, с одной стороны, на вытеснение инвесторов с рынка жилья эконом-класса, который остается для них наиболее привлекательным. С другой стороны, эта политика должна быть направлена на увеличение прибыльности сегмента жилья бизнес-класса как инвестиционного актива. Остальные меры, компенсирующие «провалы» рынка, должны проводиться в градостроительной, фискальной и социальной сферах. Отсутствие подобных мер регулирования рынка в крупных городах может привести к ухудшению ситуации с доступностью жилья для широких слоев граждан, а также утечке капиталов отечественных инвесторов за рубеж.

Основные результаты диссертации опубликованы в следующих работах:

В научных изданиях, рекомендованных ВАК

1. Красилова А.Н. Оценка доходности частных инвестиций на рынке жилой недвижимости Москвы // Сегодня и Завтра российской экономики. 2009. № 27.

2. Красилова А.Н. О тенденциях развития первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье // Российский экономический журнал. 2009. № 7-8.

В других научных изданиях

3. Красилова А.Н. Первичный рынок жилой недвижимости и его воздействие на социально-экономическую ситуацию в городах с повышенным спросом на жилье // Проблемный анализ и государственно-управленческое проектирование. 2009. № 4, том 2.

4. Красилова А.Н. Поведенческие практики россиян в сфере недвижимости // Собственность и бизнес в жизни и восприятии россиян / Под ред. М.К. Горшкова, Н.Е. Тихоновой, А.Ю. Чепуренко; Ин-т социологии РАН. - М. : Наука, 2006.

5. Красилова А.Н. Первичный рынок жилой недвижимости Москвы; итоги со-циоэкономического анализа // Сборник научных статей аспирантов факультета экономики ГУ-ВШЭ. 2008.

6. Красилова А.Н. Социоэкономическая модель определения доходности инвестиционных вложений на рынке жилой недвижимости // Современные подходы к исследованию и моделированию в экономике, финансах и бизнесе: Материалы конференции Европейского университета в Санкт-Петербурге и Санкт-Петербургского экономико-математического института РАН. - СПб.: Издательство Европейского университета в Санкт-Петербурге, 2009. Вып. 3.

Подписано в печать: 18.11.2009

Заказ № 3086 Тираж -100 экз. Печать трафаретная. Типография «11-й ФОРМАТ» ИНН 7726330900 115230, Москва, Варшавское ш., 36 (499) 788-78-56 www.autoreferat.ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Красилова, Анна Николаевна

Введение.

Глава 1. Методы исследования рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье.

Глава 2. Закономерности развития первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье на примере г. Москвы.

Глава 3. Взаимодействие рынка жилой недвижимости с социально-экономической системой городов с повышенным спросом на жилье.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Особенности функционирования и перспективы развития первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье"

Глава 1. Методы исследования рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье.19

1.1 Применяемые методы типологнзацни городов н современные исследования в сфере экономической географии по проблематике диссертационного исследования^

1.2 Существующие методики анализа рынка жилья и оценки доходности инвестиций в жилую недвижимость.23

1.2.1 Методики анализа рынка жилой недвижимости.23

Базовая теоретическая модель рынка недвижимости.23

Анализ динамики цен на недвижимость.27

Модели оценки спекулятивной составляющей в ценовом росте.29

Эмпирические исследования динамики цен и пузырей.32

Критика классических методов оценки стоимости жилья.35

Анализ доходности.37

Анализ инвестиционных стратегий.40

Сегментирование рынка недвижимости.44

1.2.2 Методики оценки доходности инвестиций в жилую недвижимость.44

Инвестиционный процесс.44

Методы оценки доходности.47

Прочие характеристики привлекательности инвестиционных проектов.51

Подходы к оценке стоимости недвижимости.52

1.3 Современные представления о социальных аспектах и социально-экономических последствиях развития рынка жилья.58

1.3.1 Особенности деятельности частных инвесторов на первичном рынке жилья в финансовых столицах.62

1.3.2 Меры по регулированию инвестиционного спроса физических лиц и социальная политика за рубежом.66

1.4 Предлагаемая методология исследования проблемы.70

Глава 2. Закономерности развития первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье на примере г. Москвы.75

2.1 Города с повышенным спросом на жилье на примере городов России.75

2.1.1 Группа городов с повышенным спросом на жилье.75

2.1.2 Особенности городов с повышенным спросом на жилье.78

Демография.81

Характеристики рынка жилья.83

Экономические показатели и инфраструктура.85

Структура валового регионального продукта региона.87

Цены.88

2.2 Основные характеристики состояния рынка.91

2.2.1 Теоретическая схема рынка жилья.91

2.2.2 Рынок использования площадей жилой недвижимости.95

Улучшение жилищных условий.97

Рынок аренды жилья.102

2.2.3 Рынок недвижимости как инвестиционного актива.104

Специфика недвижимости как объекта инвестирования.105

Предложение.108

Спрос.111

Равновесие.112

2.3 Инвестиционные характеристики отдельных секторов рынка.112

2.3.1 Оценка доходности с помощью западных методик.113

2.3.2 Прогнозирование стоимости недвижимости с помощью западных методик.115

2.3.3 Модель оценки доходности по секторам.119

Исходные предпосылки.121

Операционализация переменных.124

Эмпирические данные.133

Риски для частных инвесторов.134

Описание этапов строительства и юридического оформления с точки зрения рисков.138

Результаты.141

2.3.4 Экспертная оценка.148

2.4 Оценка ценового пузыря на рынке жилой недвижимости.151

2.4.1 Индекс доступности жилья.151

2.4.2 Отношение «цена/ставка аренды».153

2.4.3 Модель фундаментального роста цен.157

Глава 3. Взаимодействие рынка жилой недвижимости с социально-экономической системой городов с повышенным спросом на жилье.163

3.1 Динамика цен на жилье и рыночные циклы.163

3.1.1 Динамика цен на жилую недвижимость в городах с повышенным спросом на жилье.163

3.1.2 Цикличность рынка в городах с повышенным спросом на жилье.170

3.2 Влияние специфики региона на факторы рыночного равновесия.171

3.2.1 Факторы спроса, обусловленные спецификой регионального развития.171

3.2.2 Факторы предложения, обусловленные спецификой регионального развития.180

3.2.3 Прогнозы.183

3.2.4 Факторы гедонистического ценообразования.185

3.3 Экономическое поведение населения на рынке жилья с повышенным спросом 187

3.3.1 Развитие практики частного инвестирования.187

3.3.2 Мотивация деятельности частных инвесторов.189

3.3.3 Структура спроса на разных фазах цикла первичного рынка жилья.193

3.4 Социально-экономические последствия развития рынка жилья.194

3.4.1 Оценка доступности жилья.194

3.4.2 Влияние практик частного инвестирования на доступность жилья.196

Цены на жилье и доступность жилья.199

Заключение.203

Список библиографических источников.209

Приложение 1.218

Приложение 2.221

Приложение 3.233

Приложение 4.234

Приложение 5.235

Приложение 6.237

Приложение 7.239

Приложение 8.242

Приложение 9.247 s

Перечень графиков

График 1. Модель четырех квадрантов DiPasquale'я и \\^Ъеа1оп'а (значения на горизонтальной оси возрастают для всех квадрантов в одном направлении: справа налево).25

График 2. Фактические и базовые цены жилья в Великобритании.34

График 3. Отношения эквивалентной ренты собственника к альтернативным ценовым индексам.36

График 4. Общий индекс инфляции (Индекс потребительских цен, ИПЦ) (сплошная линия) и Индекс арендных ставок жилья (пунктирная линия) в США с 1947 г.41

График 5. Распределение городов России по параметру «отношение стоимости жилья к стоимости жизни», количество городов.77

График 6. Диаграмма зависимости стоимости жилья от типа региона с подписями данных.

79

График 7. Зависимость показателя «отношение стоимости жилья к стоимости жизни» от федерального округа для городов России.80

График 8. Взаимосвязь стоимости жилья и численности студентов ВУЗов для разных типов городов по численности населения.83

График 9. Взаимосвязь показателей «отношение стоимости жилья к стоимости жизни» и ввода в действие жилых домов.84

График 10. Взаимосвязь показателей номинальной стоимости кв.м. жилья и ввода в действие жилых домов в городах с повышенным спросом на жилье.84

График 11. Численность населения Москвы (млн. чел.) в 2000-2009 гг. и темпы прироста численности населения (%).98

График 12. Динамика (тыс.кв.м.) и темпы прироста (%) ввода в эксплуатацию жилфонда в

Москве в 2000-2008 гг.99

График 13. Динамика среднегодового общего объема предложения жилья, объема социального жилья (тыс. кв.м.) и доля коммерческого жилья в общем объеме возводимого жилья (%) в Москве в 2000-2008 гг.100

График 14. Индекс стоимости жилья в Москве за 2000-2009 гг., долл. США.101

График 15. Динамика стоимости (правая шкала) и ставок аренды (левая шкала) в Москве за двухкомнатные квартиры в эконом- и бизнес-классе в 2003-2009 гг., в долл. за 1 кв.м. и месяц аренды соответственно.104

График 16. Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная доходным методом, для разных ставок дисконтирования и капитализации и рыночная дисконтированная стоимость объекта в 2002-2007 гг., долл.117

График 17. Максимально возможные уровни реальной доходности для всех рассматриваемых стратегий по различным уровням риска, %.144

График 18. Ожидаемые (взвешенные по риску) уровни реальной доходности для всех рассматриваемых стратегий по различным уровням риска, %.146

График 19. Индекс доступности жилья в Москве в 2000-2009 гг., в годах, и его полиномиальный тренд 2-ой степени.152

График 20. Отношение «цена жилья/ставка аренды» (обе цепы рассчитывались в рублях за кв.м. площади) в секторах бизнес- и эконом-класса в Москве в 2000-2009 гг.154

График 21. Кривые фактической, реальной и базовой средней стоимости квартиры площадью 80 кв.м. за период 2000-2009 гг., руб.159

График 22. Составляющие роста цен недвижимости в Москве за 2000-2009 гг. с прогнозом на 2010 г., в % по отношению к показателям 2000 г., и прирос фактической цены жилья, в % к предыдущему году.161

График 23 в), г), д), е). Динамика номинальных цен на жилье в городах России с повышенным спросом на жилье 2000-2009 гг., руб. за кв.м.165

График 24 а), б), в), г), д). Динамика показателя «отношение стоимости жилья к стоимости жизни» городов с повышенным спросом на жилье, в % от границы группы 9 городов с самым высоким спросом па жилье, в 2000-2009 гг.166

График 25 в), г), д). Динамика индекса реальной стоимости жилья в городах России с повышенным спросом на жилье и темпы роста ВВП РФ, в % к 1999 году, 1999-2009 гг.

169

График 26. Количество купленных квартир из 100 в новостройке в Москве разными типами покупателей на разных фазах рыночного цикла, шт.193

График 27. Минимальные и максимальные оценки доли спроса частных инвесторов на жилую недвижимость Москвы, в % от общего рыночного спроса на жилье (правая шкала), и динамика индекса доступности жилья, в годах (левая шкала) за 2000-2009 гг.

197

График 28. Минимальная и максимальная оценки доли спроса частных инвесторов на жилую недвижимость Москвы, в % от общего рыночного спроса на жилье (правая шкала), динамика индекса стоимости жилья в Москве (индекс ¡Ю4!), в долл. за кв.м. (левая шкала) за 2000-2009 гг.198

Перечень схем

Схема 1. Подходы, используемые при оценке стоимости недвижимости.53

Схема 2. Факторы, влияющие на формирование доходности инвестиционных вложений на рынке жилья в Москве.96

Схема 3. Переменные модели на временной шкале.127

Схема 4. Доходность и начальные инвестиции i-того инвестиционного цикла.128

Перечень таблиц

Таблица 1.47

Таблица 2.77

Таблица 3.78

Таблица 4.82

Таблица 5.86

Таблица 6.108

Таблица 7.110

Таблица 8.113

Таблица 9.114

Таблица 10.114

Таблица 11.115

Таблица 12.116

Таблица 13.116

Таблица 14.124

Таблица 15.125

Таблица 16.126

Таблица 17.140

Таблица 18.142

Таблица 19.146

Таблица 20.158

Таблица 21.195

Введение

Россия — страна городов, сегодня в городах и поселках городского типа, занимающих всего полпроцента ее территории, живет почти три четверти населения, сосредоточена основная доля капитала, культурная и хозяйственная жизнь страны. Города России сильно различаются между собой, велико также и количество признаков, по которым они дифференцируются. По экономико-географическому положению выделяют центральные города и переферию, по численности населения — малые и крупные города, по развитости отраслей промышленности - монопромышленные и полифункциональные. Но возможна и типология по уровню предъявляемого населением спроса на жилье в городе. Жилье несет важнейшую социальную функцию — способствует развитию человеческого капитала и является детерминантой социальной стабильности в обществе. Развитие рынка жилья стимулирует развитие всей экономики страны в целом, поскольку жилая недвижимость является наиболее массовым и доходным инвестиционным инструментом.

С начала 1990-х гг. в каждом городе начал формироваться свой рынок жилья, и практически сразу выделились рынки, на которых спрос заметно превышал предложение, т.е. жилье стало в таких городах дефицитным товаром. Сама ситуация дефицита в условиях рыночной экономики уникальна. Например, нет дефицита на продовольственные товары, хотя это товары, на которые всегда существует очень высокий спрос, нет дефицита на рынке строительного оборудования: во всех отраслях экономики спрос в той или иной мере сбалансирован. Феномен дефицитности жилья в некоторых городах наблюдается на всем постсоветском пространстве, но при этом остается практически неисследованным.

В связи с высокой актуальностью указанной проблемы данное диссертационное исследование посвящено анализу рынка жилой недвижимости городов, характеризующихся повышенным спросом на жилье, и анализу малоизученных последствий складывающейся на этом рынке ситуации на социально-экономическое развитие этих территорий на примере города Москвы как наиболее характерного примера таких территорий. Данная проблематика актуальна как в научном, так и в практическом отношении, в том числе в связи с реализацией национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Значимость социально-экономических последствий развития рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье и анализ специфики развития самого этого рынка не соответствует уровню ее изученности, что делает проведение настоящего исследование особенно актуальным. Необходимость исследования проблем рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье определяется и интересами администраций крупных городов России, поскольку от обоснованности их решений зависит широкий круг конкретных последствий социального, бюджетно-финансового и градостроительного характера.

В городах с повышенным спросом на жилье жилищное строительство становится уникальным инструментом инвестирования. Во-первых, недвижимость приносит высокую доходность при относительно коротких сроках окупаемости по сравнению со всеми остальными бизнесами. Во-вторых, это наиболее массовый с точки зрения инвестиционных стратегий населения инструмент инвестирования. В условиях нестабильности фондового и других рынков капитала, а также проблем в сфере пенсионного обеспечения и недоверия населения финансовым институтам и государству все больше людей рассматривают жилье как на инвестиционный актив. На рынке жилья появляется много частных инвесторов, движимых различными мотивами в своей инвестиционт ной деятельности. Спекулятивную деятельность инвесторов часто называют одной из основных причин роста цен на жилье. Однако расхожий тезис об отрицательном влиянии инвестиционных покупок на перспективы решения жилищной проблемы нуждается в дополнительном обосновании. Если с инвестиционной точки зрения секторы элитного жилья или жилья бизнес-класса более привлекательны, чем жилье эконом-класса, то именно в них сосредоточится основной спекулятивный спрос. В этом случае инвестиции не будут препятствовать решению социальных проблем в жилищной сфере, поскольку «доступное жилье» подразумевает принадлежность к эконом-классу. Возможна и противоположная ситуация, когда наибольшей является отдача от капитала, вложенного в жилье низкого ценового сегмента. Тогда негативные социальные последствия инвестиционной активности на рынке жилья неизбежны.

В связи с этим особое внимание в диссертационном исследовании посвящено анализу инвестиционной привлекательности различных сегментов рынка жилой недвижимости и оценке степени воздействия высокой инвестиционной активности населения на перспективы решения жилищной проблемы.

Цель диссертационной работы заключается в выявлении специфики и основных факторов развития первичного рынка жилой недвижимости городов с повышенным спросом на жилье, что позволит более системно оценить влияние развития этого рынка на социальную и экономическую ситуацию в городе.

Указанная цель обусловила необходимость постановки и решения следующих взаимосвязанных задач:

• выявить типичные условия и предпосылки формирования факторов, определяющих повышенный спрос на жилье;

• выявить специфику рынков жилой недвижимости с повышенным спросом на жилье как на товар первой необходимости и инвестиционный актив и проанализировать факторы, формирующие рыночное равновесие на таких рынках;

• оценить масштаб ценового навеса (пузыря) на рынке жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье и сделать прогнозы относительно развития ситуации на этом рынке;

• проанализировать возможность применения классических методов и подходов к анализу и прогнозированию развития первичного рынка недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье;

• оценить доходность и риски инвестиционных вложений в различные сегменты первичного рынка жилой недвижимости для населения на основе расчетов, проведенных на статистических данных 2000-2009 гг. и дать прогноз перераспределения инвестиционных потоков на этом рынке;

• оценить последствия для социально-экономического развития городов с повышенным спросом на жилье сложившейся на первичном рынке жилой недвижимости ситуации.

Объектом диссертационного исследования является первичный рынок жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье в России в период 2000 — начало 2009 гг.

Предметом исследования являются особенности первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье и их связь с социально-экономическим развитием этих городов. Предмет исследования детально проанализирован на примере Москвы как города с наиболее ярко выраженными свойствами городов с повышенным спросом на жилье.

Информационную базу исследования составили статистические данные Федеральной службы государственной статистики РФ, в том числе данные сборника «Регионы России. Основные социально-экономические показатели городов», Министерства финансов РФ, Центрального Банка РФ, Московского городского комитета государственной статистики, данные ряда общероссийских социологических опросов, проведенных различными социологическими центрами в 2006-2009 гг., данные аналитических порталов: «Индикаторы рынка недвижимости» www.IRN.ru и «Рынок жилой недвижимости России» www.realtyinvestments.ru Г. Стерника, данные из баз данных по сделкам с недвижимостью, в том числе: из журнала «Недвижимость и цены», базы данных РБК, данные информационных, инвестиционных и риэлтерских агентств Москвы и других городов России и мира.

В работе были также использованы данные экспертных интервью, проведенных непосредственно автором. В конце 2006 — начале 2009 годов автором было проведено 10 интервью с частными и институциональными инвесторами, аналитиками и девелоперами, а также генеральным директором компании-застройщика в секторе жилой недвижимости в Москве и ближайшем Подмосковье.

В качестве эмпирической базы для анализа городов были использованы данные Федеральной службы государственной статистики по основным социально-экономическим показателям субъектов Российской Федерации, административных центров субъектов («региональных столиц»); данные региональных статистических ведомств и риэлтерских агентств.

Степень разработанности проблемы. Проблема рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье многоаспектна, и ее отдельные стороны были в разное время предметом исследования специалистов различного профиля. Так, региональный анализ и анализ проблематики развития городов представлен в работах Г.М. Лаппо, В.Н. Лексина, Н.В. Зубаревич, В.П. Глазычева и др. Вопросы новой экономической географии, в частности исследования агломерационных эффектов и эффектов от пространственной концентрации экономики, рассмотрены в работах П. Кругмана, В.Ф. Лапо, R. Baldwin и т.д.

Методы моделирования сложных социоэкономических систем и региональное прогнозирование представлены в работах С.Л. Чернышева и Дж. Форре-стера. Классическая модель рынка жилья приведена в работах зарубежных экономистов D. DiPasquale, W. Wheaton, J.D. Fisher. В России разработкой методологии анализа и прогнозирования рынков жилой недвижимости занимались многие авторы, прежде всего — Г.М. Стерник, О.Н. Репченко и др.

Методы оценки инвестиционных характеристик проектов, рассмотрены в фундаментальных работах У. Шарпа, в частности методы оценки инвестиций в недвижимость приведены в работах А.Г. Грязновой. Анализ ценовых пузырей на рынках инвестиционных активов приведен в работах таких авторов как Дж. Стиглиц, R.P. Flood,, P.M. Garber, М. Whitney и D. Baker.

Анализ финансового поведения населения в России проводился Т.Ю. Богомоловой, В.В. Радаевым, Я.М. Рощиной, O.E. Кузиной, H.H. Ивашиненко. Проблематика формирования рынка доступного жилья в России фундаментально рассмотрена в работах А.Б. Гусева. Социальные процессы и социальная политика в жилищной сфере исследована российскими учеными Н.Б.Косаревой, Н.Е. Тихоновой и др. В то же время специфика развития первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье, в частности Москвы, как наиболее яркого представителя таких городов, до сих пор не становились предметом самостоятельного исследования.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

1. На основе проведенного в работе инвестиционного анализа на первичном рынке жилой недвижимости показана некорректность результатов, получаемых с помощью методов определения остаточной стоимости объектов недвижимости, основанных на доходном подходе и наиболее широко применяемых в западной практике инвестирования, для городов с повышенным спросом на жилье.

2. Установлено, что равновесная теория, используемая для системного анализа рынка недвижимости на Западе, не способна объяснить некоторые тенденции и закономерности рынков городов с повышенным спросом на жилье, в частности рынка Москвы, а следовательно, дает неадекватные прогнозы относительно динамики ключевых параметров этого рынка. Среди таких тенденций — использование жилой недвижимости в качества средства сбережения капиталов, позволяющего защитить сбережения от потерь в результате инфляционного обесценения, и, как следствие, повышенная спекулятивная активность на рынке жилья.

3. Установлено, что вопреки распространенному мнению, частные инвесторы не используют классические методы оценки доходности, руководствуюсь чаще другими, неэкономическими соображениями, что влияет на их поведение, а следовательно, и на параметры инвестиционного спроса, формирующего равновесие на рынке недвижимости.

4. Для целей исследования инвестиционного спроса в городах с повышенным спросом на жилье разработан собственный метод определения доходности инвестиционных вложений в различные сегменты рынка жилой недвижимости, в частности московского рынка жилья, для различных инвестиционных стратегий, учитывающая 20 переменных, а также компьютерная программа, обеспечивающая ее успешное применение.

5. На основе проведенных с помощью разработанного автором метода расчетов впервые выявлено, что для инвесторов-спекулянтов, перепродающих квартиры в течение короткого срока после их покупки, наиболее доходным оказался сегмент бизнес-класса. Для всех остальных инвесторов, желающих сберечь капиталы от инфляции, получать регулярный доход как рантье, или накопить средства на пенсию, наиболее выгодным вариантом оказались вложения в жилье эконом-класса.

Теоретическая значимость работы заключается в том, что ее результаты вносят определенный вклад в развитие и совершенствование способов изучения рынка жилой недвижимости. В диссертации разработан метод оценки доходности инвестиционных вложений в различные сегменты первичного рынка жилой недвижимости для разных инвестиционных стратегий, а также предложена типология городов России по уровню спроса на жилье.

Практическая значимость работы состоит в том, что разработанный метод оценки доходности инвестиционных вложений на рынке жилой недвижимости может быть использован в практической деятельности частных и институциональных инвесторов, девелоперских компаний и аналитиков жилищного рынка. Предложенные меры по государственному регулированию жилищного рынка могут быть использованы в органах муниципальных и региональных властей в городах с повышенным спросом на жилье.

Основные научные результаты, выносимые на защиту и отражающие конкретный личный вклад автора в разработку проблемы, следующие:

1. Показано, что выявленный в некоторых российских городах повышенный спрос на жилье связан, в первую очередь, с наличием эффекта от территориальной концентрации ресурсов и присутствием представителей федеральной власти в городе. Из 82 проанализированных российских городов — «региональных столиц» 10 были отнесены к группе городов с повышенным спросом на жилье на основании сопоставимых цен на жилье. Основными факторами, обуславливающими возникновение повышенного спроса на жилье, являются следующие: высокая численность населения, высокая общая экономическая и инвестиционная активность, развитые финансовый сектор, сфера услуг и торговли, наличие в городе нескольких транспортных узлов федерального значения, высокая концентрация ВУЗов, высокий уровень доходов горожан относительно регионального уровня. Также спрос на жилье выше в городах, являющихся региональными центрами присутствия полномочных представителей Президента РФ и органов федеральной исполнительной власти, т.е. в так называемых «столицах федеральных округов».

2. В работе продемонстрировано, что рынок жилья Москвы является дефицитным рынком товара первой необходимости, причем сложившийся дисбаланс спроса и предложения может сохраниться в долгосрочной перспективе, а следовательно, в обозримом будущем рост цен на рынке будет продолжен, несмотря на возможные кратковременные колебания. Основными факторами, формирующими равновесие на рынке жилья, характерными для всех городов с повышенным спросом на жилье, являются: низкая обеспеченность горожан жильем, изменение потребительских предпочтений, рост доходов части населения, развитие рынка ипотеки со стороны спроса; множественные провалы рынка и недостаточное финансирование в строительной отрасли со стороны предложения. Специфичными для Москвы являются следующие факторы: относительно более быстрый рост численности группы покупателей жилья, столичный статус и проводимые Правительством Москвы городские социальные программы в жилищной сфере.

3. На основе расчетов выявлено, что спекулятивный спрос концентрируется, в основном, в сегменте дорогого жилья, однако основная масса частных инвесторов являются стратегическими или ситуативными инвесторами, для которых сегмент дешевого жилья более выгоден. Сравнительный анализ полученной прибыли на 1 вложенный рубль при заданных уровнях риска всех возможных вариантов сочетаний стратегий инвестирования на первичном рынке жилой недвижимости Москвы за 8,5 лет показал, что инвесторам-спекулянтам, ориентированным на высшие уровни риска и большое количество сделок, максимальную прибыль при фиксированных начальных инвестициях приносил бизнес-класс. Для всех других типов инвесторов, желающих сберечь капиталы от инфляции или получать регулярный доход как рантье, наиболее выгодным вариантом оказались вложения в жилье эконом-класса, где была выше норма капитализации.

4. Показано, что на рынке жилой недвижимости Москвы в 2008 г. имел место определенный ценовой навес (пузырь), однако учитывая повышенный спрос на жилье в данном регионе, рост цен на нем может возобновиться уже в 2010 году даже несмотря на экономический кризис. Наблюдаемый сейчас спад на рынке жилья носит временный характер, и в дальнейшем рынок будет расти вокруг кривой «фундаментального роста цен» с определенными колебаниями, обусловленными как экономическими, так и социально-психологическими факторами. Перспектива роста цен в ближайшие месяцы связана с тем, что существующий сегодня разрыв между кривыми «фундаментального» и фактического роста цен может быть скомпенсирован уже к 2010 году.

5. Установлено, что сложившаяся на первичном рынке жилой недвижимости Москвы ситуация препятствует реализации в Московском регионе одного из основных приоритетов развития страны — «созданию институтов, способствующих повышению темпов экономического роста». Существующая на рынке ситуация препятствует повышению качества жизни массовых слоев населения и развитию человеческого капитала, снижает эффективность государственного регулирования и конкурентоспособность экономики региона за счет монополизации строительной отрасли.

6. При осуществлении государственного регулирования рынка жилой недвижимости в Москве рекомендуется проводить дифференцированную политику для различных категорий жилья и разных типов инвесторов. Такая политика должна, с одной стороны, включать антиспекулятивные меры в секторе жилья эконом-класса, который остается в условиях ведущей роли для большинства частных инвесторов сберегательных, а не собственно инвестиционных мотивов вложений в недвижимость, наиболее привлекательным. С другой стороны, налоговая политика должна быть направлена на увеличение прибыльности инвестиций в сегмент жилья бизнес-класса.

Апробация работы. Основные теоретические положения и выводы диссертации, а также ее практические рекомендации представлялись автором на следующих конференциях: на 3-ей международной конференции "Современные подходы к исследованию и моделированию в экономике, финансах и бизнесе" (Европейский университет в Санкт-Петербурге, апрель 2009 г.), на 24-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления» (Государственный университет управления, Москва, апрель 2009 г.), а также докладывались на научном семинаре кафедры социально-экономических с систем и социальной политики экономического факультета ГУ-ВШЭ (Москва, апрель 2009 г.).

Публикации. Основные теоретические и прикладные результаты диссертации опубликованы автором лично в 4 статьях (2 из них - в изданиях, рекомендованных ВАК), 1 главе в коллективной монографии и тезисах выступлений на конференциях. Объем принадлежащих лично автору опубликованных материалов составляет около 3,9 п.л.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Красилова, Анна Николаевна

Заключение

Цель данной диссертационной работы заключалась в выявлении специфики и основных факторов развития первичного рынка жилой недвижимости городов с повышенным спросом на жилье, что позволило более системно оценить влияние развития этого рынка на социальную и экономическую ситуацию в городе.

В ходе исследования в соответствии с поставленной целью и задачами были получены следующие результаты.

Анализ литературы показал, что, во-первых, равновесная теория, используемая для анализа стабильного рынка недвижимости на Западе, не способна объяснить «провалы» российских рынков жилья в городах с повышенным спросом на жилье, а следовательно, дает неадекватные прогнозы относительно динамики ключевых параметров этих рынков.

Во-вторых, построение традиционных прогнозирующих моделей при анализе рынка с использованием методов регрессионного и корреляционного анализа затруднительно применительно к рынкам недвижимости с повышенным спросом на жилье, поскольку они не учитывают поведение рынка при значимых сдвигах в законодательстве и активном государственном вмешательстве, для них необходимы устойчивые и стационарные переменные, а также длинные временные ряды данных. Российские рынки жилья не только не стабильные, не равновесные, но и имеют очень весомую принципиально не формализуемую компоненту, которая и затрудняет анализ, прогнозирование и особенно моделирование экономических процессов на этих рынках.

В-третьих, некоторые тенденции, характерные для прочих столичных городов мира, имеют место и в Москве — городе, где жилье является дефицитным товаром первой необходимости. Среди таких тенденций — повышенная спекулятивная активность на рынке жилья, использование жилой недвижимости в качества средства сбережения капиталов, позволяющего защитить сбережения от потерь в результате инфляционного обесценения.

Наблюдаемая в Москве ситуация на жилищном рынке одновременно и уникальна, и типична. В ряде российских городов могут повториться, и уже реализуются многие столичные «сценарии», в основном негативные, вызванные чрезвычайно высоким несбалансированным спросом на рынке жилья.

На основании сравнительного анализа в десяти российских городах был зафиксирован повышенный спрос на жилье. Выявлено, что такой дисбаланс обусловлен помимо рыночных факторов территориальной спецификой, заключающейся в особым административном статусе этих городов, обеспечивающим присутствие представителей власти; высокой концентрации населения; более диверсифицированной структуре экономики; более высоких уровнях доходов населения, обеспечивающих платежеспособный спрос; большей дифференциации этих доходов, способствующей притяжению новых миграционных потоков. Другими словами, повышенный спрос на жилье, выявленный в 10 российских городах, связан, в первую очередь, с наличием эффекта от территориальной концентрации ресурсов и присутствием представителей федеральной власти в городе.

В целях анализа последствий спекулятивной активности инвесторов на рынке жилой недвижимости городов с повышенным спросом на жилье была проведена оценка наличия ценового навеса (пузыря) на примере г. Москвы. Исследование, проведенное с использованием различных методов оценки, показало, что ценовой пузырь на московском рынке недвижимости имел место, о чем свидетельствует падение цен в 2009 году, завышенные коэффициенты «цена жилья/ставка аренды» и уровня доступности жилья. Анализ фундаментальных факторов роста стоимости жилья - динамики ВВП и темпов инфляции — также позволяют сделать вывод о существовании ценового пузыря. Однако существующий сегодня разрыв — превышение фактической цены над базовой - сократился вследствие кризиса до 15-20%, и может быть скомпенсирован уже к 2010 году, после чего неизбежно начнется новый рост цен.

Кроме того, проведенный качественный анализ ситуации, несмотря на показания количественных индикаторов, подтверждает предположение, что тенденция повышения цен продолжится в ближайшем будущем, поскольку на российских рынках с повышенным спросом на жилье имеются предпосылки к ценовому росту в долгосрочной перспективе.

Специфика рынка жилой недвижимости городов с повышенным спросом на жилье заключается в чрезвычайно низкой обеспеченности горожан жилой площадью, низких темпах введения в эксплуатацию нового жилья, снижающейся на протяжении семи лет доступностью жилья для массовых слоев населения, дисбалансом спроса и предложения. Вследствие дефицита предложения и постоянно поддерживаемого на высоком уровне спроса на рынках жилой недвижимости и аренды до кризиса конца 2008 г. наблюдался продолжительный ценовой рост. В исследовании были выделены следующие факторы, поддерживающие эту тенденцию в долгосрочном периоде. Со стороны спроса это: рост доходов части населения, обуславливающий текущий уровень платежеспособного спроса на недвижимость, развитие ипотеки, низкая обеспеченность жильем на душу населения и высокий накопленный отложенный спрос, изменение вкусов и предпочтений потребителей, а также увеличивающаяся дифференциация спроса.

Со стороны предложения это: сокращение свободных земельных участков под застройку, чрезмерное государственное регулирование в строительном секторе, осложняющее в последнее время деятельность застройщиков и, следовательно, способствующее сокращению предложения, а также монополизм и коррупция в строительной и смежных отраслях, влияющие на объем и цену предложения жилья.

Среди факторов, специфичных для Москвы, были выделены со стороны спроса: Демографические тенденции, среди которых — рост иммиграционных потоков и временной миграции (студенты и т.д.), снижение привлекательности альтернативных недвижимости инвестиционных активов, и наконец, особый статус Москвы — единственным глобальным городом на пространстве СНГ, — притягивающий в нее жителей со всей страны. Со стороны предложения это: изменение в структуре предложения, в частности снижение доли жилья эконом-класса в общем объеме возводимого жилья вследствие более высокой доходности для девелоперов в бизнес-классе, и проводимые Правительством Москвы городские социальные программы в жилищной сфере.

В исследовании было выяснено, что применение классических методик оценки доходности вложений в рынок недвижимости, и в частности, метода определения остаточной стоимости, основанного на доходном подходе и наиболее широко применимого в западной практике инвестирования, привел к парадоксальным и даже абсурдным результатам при анализе данных московского рынка жилья: заключительная стоимость объекта недвижимости должна падать в соответствии с расчетами, в то время как в реальности происходил рост стоимости жилья. Кроме того, было выяснено, что на практике частные инвесторы не используют классические методы оценки доходности, а чаще руководствуются другими соображениями, что свидетельствует о необходимости качественно иного подхода к анализу рынка недвижимости Москвы в целом для принятия инвестиционного решения.

Самостоятельным научным результатом работы стала также, после получения нереалистичных выводов при использовании классических моделей, разработка собственной модели оценки доходности для сравнения отдачи от вложений в разные сегменты рынка жилой недвижимости Москвы при различных инвестиционных стратегиях. Для этого потребовалось собрать необходимые эмпирические данные, воспользовавшись статистическими данными и данными проведенных автором экспертных интервью, и просчитать возможные варианты осуществления различных стратегий инвесторов. Всего в анализ было включено около 12 переменных, как экономических, так и социальных. Расчеты были проведены с помощью специально разработанной для этой цели компьютерной программы. В модели были проанализированы 4 возможных и реализуемых на рынке жилой недвижимости стратегии: «купить-перепродать», «купить-сдавать», «купить-сдавать-продать», «купить-держать» в их самых разных комбинациях. Модель учитывала приемлемый для инвестора уровень риска и позволяла рассчитать максимальные уровни ожидаемой доходности при фиксированных начальных инвестициях для сегментов эконом- и бизнес-класса за 8,5 лет инвестирования при использовании разных стратегий.

В результате было выявлено, что инвесторам-спекулянтам, придерживающимся стратегии «купить-перепродать» (с перепродажей в течение короткого срока после покупки и совершении нескольких таких покупок за весь период), максимальную прибыль могло принести жилье бизнес-класса. Однако при этом перепродажи должны были совершаться не реже двух раз в год и объекты вбираться так, чтобы рост цены на каждый из них был, по крайней мере, не ниже среднего роста цены на рынке. Для всех других инвесторов, мотивами которых могут служить сохранение накопленных сбережений, создание фонда будущего пенсионного обеспечения, потребительские или стратегические инвестиции, наиболее выгодным вариантом оказались вложения в жилье эконом-класса.

Этот вывод противоречит экспертным оценкам большинства профессиональных участников рынка недвижимости, оценивающих привлекательность бизнес-класса как более высокую, но вытекает из проведенных расчетов с достаточной степенью убедительности. Опираясь на данные экспертного опроса, выявлена структура инвестиционного спроса по целям инвестирования. Доля инвесторов в общем числе покупателей квартир в новостройках варьируется от 10 до 20%, причем от фазы рыночного цикла зависит только поведение спекулянтов.

Из проведенного анализа следует важнейший вывод: при осуществлении государственного регулирования рынка жилой недвижимости в Москве необходимо проводить дифференцированную политику для различных категорий жилья. Такая политика должна быть направлена, с одной стороны, на вытеснение инвесторов с рынка жилья эконом-класса, который остается для них наиболее привлекательным. При игнорировании правительством сложившейся ситуации программа «Доступное жилье» обречена на провал. С другой стороны, политика должна быть направлена на увеличение привлекательности сегмента жилья бизнес-класса. Если эта часть государственной программы не будет выполнена, капиталы этой части российских инвесторов будут выводиться за рубеж, в частности, в курортные зоны, что негативно отразится на отечественной экономике, и будет препятствовать формированию положительного опыта инвестирования в российские активы.

Наконец, что касается социально-экономических последствий ситуации, сложившейся на рынках жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье, то на примере первичного рынка жилой недвижимости Москвы показано, что созданы препятствия для реализации в Московском регионе одного из основных приоритетов развития страны - созданию институтов, способствующих повышению темпов экономического роста. В частности, сложившаяся ситуация препятствует развитию человеческого капитала и повышению качества жизни массовых слоев населения региона, способствует снижению эффективности государственного управления и конкурентоспособности экономики региона.

В числе позитивных последствий, касающихся в основном банковского сектора и москвичей-представителей среднего класса: развитие рынка ипотечного кредитования, а вместе с ним и всего банковского сектора; рост доходов части москвичей за счет высокого спроса на аренду жилья; создание населением Москвы «альтернативной системы пенсионного обеспечения» в виде ренты от приобретенных инвестиционных квартир; повышение инвестиционной вовлеченности и грамотности москвичей; возможность за счет аренды инвестиционных квартир временного решения жилищного вопроса для части москвичей и трудовых мигрантов разной квалификации и т.д.