Институциональные основы инвестиционного обеспечения рынка ипотечного кредитования в России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Институциональные основы инвестиционного обеспечения рынка ипотечного кредитования в России"

На правах рукописи

Старкова Наталья Алексеевна

ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫЕ ОСНОВЫ ИНВЕСТИЦИОННОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

В РОССИИ

Специальность: 08.00.01 - экономическая теория

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

О 5 ДЕК 2008

Москва-2008

003455574

Диссертационная работа выполнена на кафедре Экономической теории и мировой экономики Ярославского филиала Московского государственного университета экономики, статистики и информатики (МЭСИ).

Научный руководитель Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Разумов Игорь Владимирович доктор экономических наук, профессор Щеголева Наталья Геннадьевна

Ведущая организация

кандидат экономических наук, доцент Лигай Геновайте Александровна

Академия труда и социальных отношений (АТ и СО)

Защита состоится « 18 » декабря 2008 года в 10:00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.151.03 в Московском государственном университете экономики, статистики и информатики по адресу: 119501, Москва, ул. Нежинская, д.7

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского государственного университета экономики, статистики и информатики (МЭСИ).

Автореферат разослан «-#">> 2008 г.

Ученый секретарь диссертационного совета: кандидат экономических наук, доцент

Е.А. Грачева

I. Общая характеристика работы

Актуальность темы диссертационного исследования. В России проблема обеспеченности жильем стала весьма острой в связи с развитием в этой области рыночных отношений. Одной из ключевых задач государства в области развития ипотечного рынка является формирование соответствующих условий для притока инвестиций в эту сферу, позволяющих повысить доступность жилья для граждан.

Ситуация, сложившаяся в настоящее время на российском рынке жилой недвижимости, характеризуется высокими темпами роста цен на жилье, что объясняется сложившейся диспропорциональностью между спросом и предложением на рынке, при этом увеличение предложения возможно только в долгосрочном периоде и с условием увеличения инвестиционной активности на первичном рынке жилья.

Проблема инвестирования в первичный рынок жилой недвижимости связана с изначально высокой ценой объекта недвижимости по сравнению с доходом домохозяйства, что, несмотря на наличие сберегаемой части дохода, не позволяет домохозяйствам выступать в качестве субъекта инвестирования. Ипотечное кредитование как институциональный механизм призвано решать проблему привлечения инвестиций в жилищное строительство. Кроме того, само развитие ипотечных отношений требует инвестиционного обеспечения. В условиях существенного снижения бюджетного финансирования на первый план выходит проблема исследования механизмов и методов инвестирования в жилищное строительство. В этой связи представляется актуальным исследование институциональных основ развития рынка ипотечного кредитования.

Степень научной разработанности проблемы. За последнее время научный интерес к ипотечному кредитованию существенно возрос, что выразилось в увеличении научных работ, посвященных различным аспектам проблемы формирования и становления экономических отношений на рынке ипотечного кредитования. При этом следует отметить разнонаправленность существующей литературы, всю совокупность которой условно можно подразделить на несколько групп, в зависимости от предмета научного исследования.

Первую группу составляют труды (Фридман Дж., Ордуэй Н., Хадсон-Вильсон С. И др.), исследующие природу инвестиционного спроса на объекты жилой недвижимости, то есть за гранью рассмотрения остается формирование предложения и специфика потребительского спроса на рынке недвижимости.

Вторая группа в основном представлена работами отечественных экономистов, которые носят ярко выраженный прикладной характер. Среди них можно выделил» работы Абляхимова Э.А., Гариповой З.Л., Котова В.В., Емелина В.И., Каменецкого М.И и др., главным образом рассматривающие существующие и возможные источники финансирования населения для приобретения жилья в отрыве от развития ипотечного рынка в целом. В этой научной литературе объектом исследования выступает жилищная проблема населения.

Третья - работы, посвященные описанию и анализу различных моделей кредитования за рубежом (Едронова В.Н., Хасянова С.Ю., Лигай Г. А., Аверченко В. А., Павлова И.В. и др.). Среди них особо следует отметить работы Полтеровича В.М., которые посвящены «трансплантации» ипотечных институтов. В них проанализированы парадоксальные особенности рынка трансплантатов, дана классификация дисфункций трансплантированных институтов и показано, что стратегия трансплантации является ключевым фактором ее успеха, обеспечивающим ускорение институционального развития. Автор анализирует три стратегии трансплантации ипотечных институтов: шоковую терапию, «выращивание» и стратегию промежуточных институтов. Автором выдвинут и аргументирован тезис о том, что создание системы ссудно-сберегательных институтов - является необходимым этапом в становлении массового рынка ипотечного кредита.

Однако существующие публикации не в полной мере рассматривают ипотечное кредитование как социально-экономическую систему, включающую совокупность институциональных, юридических, технических, географических, психологических и других факторов, влияющих на экономические отношения, их механизмы и законы их проявления. В основном, они затрагивают какой-то один аспект формирования ипотечных отношений. Таким образом, необходимо дальнейшее углубленное исследование институтов ипотечного кредитования как открытой экономической системы. Актуальность и недостаточная разработанность данной проблемы, слабое теоретическое осмысление процессов, протекающих на рынке ипотечного кредитования, определили выбор темы диссертационного исследования, его цель и задачи.

Целью диссертационной работы является выявление устойчивых взаимосвязей в социально-экономических процессах, их структурных характеристик и тенденций развития институциональных основ инвестиционного обеспечения развития рынка ипотечного кредитования. Достижению поставленной цели способствовало решение следующих задач:

1. Проанализировать теоретические положения неокейнсианской модели Э. Хансена по инвестиционному обеспечению жилищного рынка;

2. Систематизировать основные институты, обеспечивающие механизм трансформации сбережений в инвестиции в жилищное строительство;

3. На основе статистических данных по рынкам жилищного строительства и ипотечного кредитования исследовать зависимость между объемом инвестиций и темпами роста цен на рынке недвижимости;

4. Провести сравнительный анализ структурных характеристик моделей ипотечного кредитования и определить возможности применения зарубежных моделей с учетом экономических условий России;

5. Сформировать параметрическую картину российского рынка ипотечного кредитования;

6. На основе вскрытых взаимосвязей и структурных характеристик предложил, адаптированную модель инсттугов ипотечного кредитования, обеспечивающую трансформацию сбережений в инвестиции в жилищное строительство;

7. Экономически обосновать выбор модели ипотечного кредитования.

Предметом исследования выступают - социально-экономические процессы, возникающие в ходе формирования системы жилищного кредитования и трансформации ипотечных институтов в современных условиях.Российской Федерации.

Объектом исследования является институциональные основы ипотечного кредитования как социально-экономической системы.

Теоретическая и методологическая база исследования. Теоретической основой диссертационного исследования послужили научные разработки и положения неокейнсианской теории, в частности основных положений теории строительного цикла Э. Хансена, в которой определены инвестиционные импульсы цикличности развития рынка недвижимости.

Для решения поставленных задач нами использовались формальнологические методы, позволяющие свести изучаемые системы к абстрактно-теоретическим схемам и определить на этой основе зависимости между инвестициями в основной капитал, строительной активностью и темпами роста цен на рынке недвижимости. В диссертационной работе используются статистические приемы и методы экономико-математического моделирования, позволяющие провести систематизацию и обработку пласта статистических материалов и дать формализованное описание исследуемых категорий, их свойств, оценить причинно-следственные связи, абстрагироваться от второстепенных элементов, сконцентрировав внимание на главных взаимосвязях. Наряду с этим в диссертационной работе используются философские и общенаучные методы исследования - анализа, синтеза, научной абстракции, сравнения, обобщения, аналогия, формализация и т.д.

Достоверность полученных результатов и сделанных выводов базируется на привлечении данных Федеральной службы государственной статистики, Агентства ипотечного жилищного кредитования, публикаций в научных изданиях, а так же материалов, собранных в процессе диссертационного исследования. Это позволило обеспечить репрезентативность исходных данных, надежность используемого инструментария, достоверность выводов и результатов диссертационной работы.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в выявлении и осмыслении новых, а также переосмыслении ранее известных фактов, процессов и тенденций, характеризующих формирование, эволюцию и трансформацию институтов ипотечного кредитования и ипотечного кредитования как социально-экономической системы.

Наиболее существенные научные результаты, полученные автором, обладающие признаками научной новизны и выносимые на защиту:

1. Выявлены факторы, формирующие институциональные основы обеспечения процесса трансформации сбережений в инвестиции в жилищное строительство с учетом особенностей российского рынка недвижимости. Структурно факторы объединены в две группы: экономические (объем сбережений у населения, количество финансовых посредников, многообразие финансовых инструментов, развитость фондового рынка) и социальные (правовой фактор и уровень доверия к финансовым институтам со стороны потенциальных инвесторов). Это позволило

выявить зависимость притока инвестиций в строительство от выделенных факторов, наличие которых формирует институциональные основы механизма трансформации сбережений в инвестиции в жилищное строительство.

2. Вскрыты взаимосвязи между инвестициями в основной капитал и строительной активностью по всем субъектам федерации, на основе исследования рынка недвижимости Российской Федерации, который характеризуется неравномерностью развития географических сегментов. Зависимость между относительными показателями ввода в действие жилых домов и объема инвестиций на тысячу человек по всем субъектам Федерации описывается уравнением экспоненциального тренда. Анализ взаимосвязи строительной активности и роста цен на объекты жилой недвижимости, позволил рассчитать относительный показатель - коэффициент доступности жилья для граждан в различных федеральных округах. Сделанные автором расчеты, подтверждают гипотезу о низких инвестиционных возможностях населения, которые за исследуемый период существенно не изменились.

3. Выявлена сильная корреляция между увеличением объемов кредитования и темпами роста цен на рынке недвижимости, что не подтверждает основные положения гипотезы о снижении темпов роста цен на рынке недвижимости вследствие увеличения объемов ипотечного кредитования, характерных для американской модели. Это позволило обосновать нецелесообразность применения американской модели, имеющей системные недостатки, которые способствуют формированию и развитию кризисных проявлений этой модели, так как основные инвестиции попадают на сегмент, в котором нет реального воспроизводства, за счет чего происходит еще большее увеличение платежеспособного спроса населения, при неизменном предложении.

4. На основе экономического моделирования институциональных взаимосвязей на рынке ипотечного кредитования и оценки возможностей применения моделей во всех субъектах Федерации автором разработана адаптированная модель ипотечного кредитования с учетом вскрытых в работе структурных характеристик российского рынка жилой недвижимости. Экономический смысл состоит в формировании замкнутого финансового пространства вокруг стройсберкассы, что позволит устанавливать ставку процента по кредиту намного ниже, чем рыночная ставка процента, и обеспечить приток инвестиций на первичный рынок жилья. Применение адаптированной модели, на наш взгляд, целесообразно с точки зрения трансформации сбережений населения в инвестиции в жилищное строительство, что позволит стимулировать увеличение предложения, а не платежеспособного спроса.

Соответствие темы диссертации требованиям Паспорта специальностей ВАК (по экономическим наукам). Работа выполнена в соответствии с паспортом специальности 08.00.01 - экономическая теория; п. 1.4. «Институциональная и эволюционная экономическая теория (теория переходной экономики и трансформации социально-экономических систем; социально-экономические альтернативы)».

Практическая значимость диссертационной работы.

Полученные в диссертационном исследовании результаты позволяют применить представленные выводы для моделирования системы ипотечного кредитования в Российской Федерации, с учетом сложившихся институциональных особенностей развития национального рынка недвижимости. Отдельные положения работы могут быть включены в качестве дополнительных материалов в лекционные курсы по дисциплинам «Финансы и кредит», «Экономика недвижимости».

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные концептуально-теоретические положения и выводы, а также прикладные рекомендации диссертационного исследования нашли отражение в докладах и выступлениях и получили положительную оценку на международных и всероссийских научно-практических конференциях: Шестая Всероссийская научно-практическая конференция «Стратегия бизнеса и социально-экономическое развитие региона» (2003 г.); II и III Международной научной конференции молодых ученых, аспирантов и студентов «Молодежь и экономика» (2005 г., 2006 г.); Всероссийской научно-практической конференции, посвященной 90-летию д.э.н., профессора А.И. Кащенко «Экономическая теория, прикладная экономика и хозяйственная практика: проблемы взаимодействия» (2006 г.); Международной научно-практической конференции молодых ученых и аспирантов «Новая российская экономика: движущие силы и факторы» (12 декабря 2007г.).

Публикации. По теме диссертации опубликовано 10 работ общим объемом 3 п. л. Среди них одна публикация в журнале, рекомендованном ВАК РФ.

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений, что определяется логикой исследования и отражает поставленные цели и задачи. Основное содержание работы изложено на 131 странице компьютерного текста Times New Roman, 14 шрифт, 1,5 интервал, иллюстрировано 20 таблицами, 29 графиками, 5 схемами. Список использованных источников и литературы насчитывает 130 источников.

II. Основное содержание работы.

]. Сформулированы факторы, формирующие институциональные основы обеспечения процесса трансформации сбережений в инвестиции в жилищное строительство с учетом особенностей российского рынка недвижимости.

Одной из ключевых задач государства в области жилищной политики является формирование соответствующих условий для притока инвестиций в жилищное строительство, позволяющих повысить доступность жилья для граждан. В перемещении денежных средств населения особую роль играют институциональные условия, сложившиеся на финансовом рынке. При этом институциональные основы понимаются максимально широко: начиная, с наличия финансовых посредников, заканчивая, институциональной развитостью самого рынка. На основе изучения рынков недвижимости и ипотечного кредитования автор считает целесообразным разделение институциональных основ процесса трансформации сбережений населения в инвестиции в жилищное строительство, на две группы, в виду особенностей проблем, возникающих на рынке жилой недвижимости, и определяющих низкую инвестиционную активность населения.

1. Экономические основы процесса трансформации сбережений в инвестиции, к которым автор относит следующие факторы:

• Объем сбережений у населения.

• Количество финансовых посредников, через которые аккумулируются сбережения большого числа мелких инвесторов и осуществляется последующее инвестирование денежных средств в жилищное строительство.

• Многообразие финансовых инструментов, выбор которых позволяет обеспечить оптимальное соотношение доходности и риска осуществляемых инвестиций.

• Развитость фондового рынка, как механизма трансформации сбережений в инвестиции в сферу жилищного строительства

2. Социальные основы процесса трансформации сбережений населения в инвестиции в жилищное строительство, к которым автор относит:

• Правовой фактор, под которым, понимает, наличие юридической базы, обеспечивающей привлечение инвестиций, и уровень защищенности интересов мелких инвесторов, в том числе и при помощи государственных гарантий.

• Уровень доверия к финансовым институтам со стороны потенциальных инвесторов.

Спрос на объекты жилой недвижимости может описываться инвестиционным или потребительским характером. Любое решение об инвестировании принимается с точки зрения соотнесения категорий «риска» и «доходности». Применительно к рынку недвижимости более точным, на наш взгляд, было бы описывать процесс инвестирования не с позиций доходности, а используя категорию «полезность». Целесообразность этого

обусловлена совокупностью мотивов для приобретения объектов недвижимости, а, следовательно, и специфике процесса принятия решения об инвестировании в жилищное строительство.

Введение категории «индивидуального отношения к риску» обусловлено спецификой рынка недвижимости, который развивается циклически. Другой причиной такой необходимости является сегментирование рынка на первичный и вторичный. Жилищное строительство является основным направлением развития первичного рынка недвижимости, который в отличие от вторичного, характеризуется более высоким уровнем риска, что связано, с одной стороны, с вероятностью недобросовестности застройщика, с другой - со спецификой ценообразования на первичном рынке жилья.

Схематично процесс принятия решения об инвестировании сбережений в жилищное строительство, на наш взгляд, можно представить следующим образом (см. схему 1.). Этот процесс можно условно разделить на три этапа: появление желания инвестировать свои сбережения в жилищное строительство; оценка существующих механизмов; выбор конкретного механизма инвестирования.

Схема 1.

Процесс принятия решения индивидом о трансформации сбережений в инвестиции в жилищное строительство.

На наш взгляд, процесс принятия решения об инвестировании в жилищное строительство зависит от выделенных факторов, каждый из которых оказывается наиболее значимым на определенном этапе.

Первым этапом принятия решения является появление желания вложения в недвижимость. Принципиально важным вопросом на этом этапе является выбор между первичным и вторичным рынком жилья. Выбор в

пользу строящегося жилья, на наш взгляд, в большей степени обусловлен уровнем доверия населения к финансовым институтам и государству.

При низком уровне доверия индивид или домохозяйство может, как отказаться от инвестирования в недвижимость, так и выбрать вторичный, менее рискованный рынок, однако и в том и другом случае предложение на рынке жилья не увеличивается, а, значит, на преодоление диспропорциональности между спросом и предложением такое решение не влияет.

Следующий этап подразумевает оценку существующих механизмов вложения в строящееся жилье. Оценка зависит в большей степени от ожидаемой полезности и индивидуального отношения к риску. Фактор ожидаемой полезности находится в косвенной зависимости от реальной процентной ставки по вкладам населения. Иными словами, предполагаемая доходность от инвестирования должна быть больше, чем доходность от банковских вкладов.

Фактор индивидуального отношения к риску, в отличие от первых двух характеризуется большей субъективностью, однако сам риск, применительно к инвестициям в жилищное строительство, может быть оценен в зависимости от следующих параметров: анализ предыдущей деятельности застройщика, подрядчика или финансового института, осуществляющего аккумулирование денежных средств населения.

Третий этап процесса принятия решения об инвестировании состоит в выборе между существующими механизмами. Существенное влияние на этот этап будут оказывать такие факторы как «доступность» механизма и его известность.

Предложенная нами схема процесса принятия решения, как и любое другое схематичное изложение, является абстракцией, однако она отражает зависимость притока инвестиций в строительство от выделенных факторов, наличие которых формирует институциональные основы механизма трансформации сбережений в инвестиции в жилищное строительство. Выделение автором доминирующих факторов является условным, так как в реальной социально-экономической ситуации, характеризующейся наличием многих взаимосвязанных переменных, трудно разделить факторы, скорее можно говорить о том, что они действуют в системе, комплексно.

2. Вскрыты взаимосвязи между инвестициями в основной капитал и строительной активностью по всем субъектам федерации, на основе исследования рынка недвижимости Российской Федерации, который характеризуется неравномерностью развития географических сегментов.

Структура инвестиций в основной капитал, составной частью которых являются инвестиции в жилищное строительство, по формам собственности, в современной России изменяется, и можно констатировать, что за исследуемый период с 2000 по 2006 гг. происходит увеличение участия частного и иностранного капитала, что наглядно демонстрирует график 1.

График 1.

Структура инвестиций в основной капитал по формам собственности

100% 90% Щ 2,2 42,2 По/7 рТ.* Е.1 ЕЗ ЕЗ

,?:„ У'-'-' ШШ- 8Ш

80% 70% г и* I 9.0. ш 12 4 щ

60% -

50% -40% • 29,9: 36.7: 42 41.2: :46.5* 44.9 ¡49,1:

30% 4.9 *Йп

20% 10% - 23$ »22. Ь ► ▼▼V <20,2! ♦♦♦ 42 1 4.1 118.в! :Т7.5; ♦♦♦<

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

□ государственная □ частная ® иностранная □ муниципальная □ смешанная российская ЕЗ совместная российская и иностранная

Источник: построено автором по материалам Федеральной службы государственной статистики И [электронный ресурс] www.gks.ru

При этом изменения процентного соотношения инвестиций в жилищное строительство в общей структуре инвестиций в основной капитал по видам фондов не произошло и за период с 2000 по 2006 год составляло порядка 12%. Анализ инвестиционной активности и динамики ввода в действие жилых домов в различных федеральных округах, позволяет сделать вывод о наличии зависимости между инвестициями и развитием первичного рынка жилья (графики 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8). На наш взгляд, для обеспечения корректности в сравнении инвестиционной и строительной активности в субъектах Федерации целесообразно использовать относительные показатели, скорректированные на численность населения.

График 2.

Зависимость инвестиций в основной капитал и динамики ввода в действие жилых домов в Центральном федеральном округе.

В Центральном федеральном округе, лидирующем по количеству инвестиций, наблюдается неравномерное распределение инвестиций и строительства новых жилых объектов, наибольшая доля приходится на Москву, Белгородскую и Московскую область. Самые низкие инвестиции и уровень строительства в 2006 году наблюдались в Брянской, Тульской, Костромской и Ивановской области.

График 3.

Зависимость инвестиций в основной капитал и динамики ввода в действие жилых домов в Северо-западном федеральном округе.

Источник: построено автором по материалам Федеральной службы государственной статистики // [электронный ресурс] www.gks.ru

Наивысшие показатели в Северо-западном федеральном округе в 2006 году наблюдались в Ненецком автономном округе, Калининградской области и г. Санкт-Петербурге, низкий уровень строительства характеризовал Архангельскую и Мурманскую область.

График 4.

Зависимость инвестиций в основной капитал и динамики ввода в действие жилых домов в Приволжском федеральном округе.

В Приволжском федеральном округе лидерами по объему инвестиций и строительству жилья являются Башкортостан, Татарстан и Чувашская республика по абсолютным показателям эти республики сопоставимы с Московской областью. В этих республиках наиболее развито региональное законодательство в части инвестиционной политики.

График 5.

Зависимость инвестиций в основной капитал и динамики ввода в действие жилых домов в Южном федеральном округе.

в 0.800 ^ 0.700 § 0.600 2 0 500 з 5 5 3 0.400 5 в „ »> * 0.300 § ^ 0.200 -0.100 - Ш. 1 Л 11 ¡у 1II 35.00 з -• 30.00 I •25.00 1 ,р -- 20.00 I а: 1 ° 4- 15.00 2 * | -• 10.<10 | * Я - 5.00 §

' ! 1 ШН1РЛ ЬН .11| 1 1 5

Источник: построено автором по материалам Федеральной службы государственной статистики /У [электронный ресурс] www.gks.ru

В Южном федеральном округе наиболее развиты, с экономической точки, зрения Астраханская область и Краснодарский край, которые в 2006 году имели высокие объемы инвестиций, что объясняется развитой инфраструктурой и высоким уровнем дохода за счет туризма. Эти субъекты федерации имеют устойчивые факторы роста: близость к рынкам сбыта, приморское положение и развитая инфраструктура. Традиционно низкие объемы инвестиций и ввода в действие жилья демонстрируют Чеченская республика, Ингушетия, Адыгея, которые имеют экстремальный уровень риска и характеризуются затяжным экономическим кризисом.

График 6.

Зависимость инвестиций в основной капитал и динамики ввода в действие жилых домов в Уральском федеральном округе.

В Уральском федеральном округе в 2006 году инвестиции в основной капитал и ввод в действие жилых домов тоже распределялись неравномерно, наибольший объем был сосредоточен в Тюменской области и Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецком автономных округах. Низкие относительные показатели объема инвестиций в 2006 году наблюдались в Курганской, Свердловской, Челябинской областях.

График 7.

Зависимость инвестиций в основной капитал и динамики ввода в действие жилых домов в Сибирском федеральном округе.

Источник: построено автором по материалам Федеральной службы государственной статистики // [электронный ресурс] www.gks.ru

В Сибирском Федеральном округе находятся неблагоприятные области с точки зрения развития рынка жилой недвижимости. В Тыве наблюдается самая высокая доля непригодного жилья (12,6% от общего жилого фонда находятся в аварийном состоянии) и крайне низкая обеспеченность жильем 12,9 кв.м. на чел. (в среднем по России этот показатель в 2006 году составлял 21,3 кв.м. на чел.). Аналогичная ситуация наблюдается в Таймырском, Усть-Ордынском Бурятском автономных округах.

График 8.

Зависимость инвестиций в основной капитал и динамики ввода в действие жилых домов в Дальневосточном федеральном округе.

I eSSSJ ««од я действие экплых дом он к 2006 г. на 1000 чел., » т ыс. ка.м. |_ —♦— ойье.и инвестиции н основной капитал а 2006 г. ira J ООО чал., в млн. руб.

В целом в Дальневосточном федеральном округе ситуация наиболее критическая, этот округ имеет минимальные объемы инвестиций в абсолютном выражении и уровень воспроизводства жилищного фонда.

По двум анализируемым показателям можно представить общую картину зависимости между инвестициями в основной капитал, составной частью которых являются инвестиции в жилье, и вводом в действие жилых домов (график 9).

График 9.

Зависимость инвестиций в основной капитал и ввода в действие жилых домов в 2006 году в Российской Федерации.

250.00 - •

vg 225.00 -

' 200,00 -

¿ J75,00 -

S 150,00 -

1 125.00 -а

I 100,00 -= 75,00 -§ 50,00 vg 25.00 -0.00 •

О.ООО U.IOO 0.200 0,300 0,400 0.500 0,600 0,700 0.800 0.900 1.000 uuoó в дейстаче жч/чых dowott па i ООО чел, а тыс яа м

На графике 9 точками обозначены относительные показатели ввода в действие жилых домов и объема инвестиций на тысячу человек по всем субъектам Федерации и проведена экспоненциальная линия тренда, подтверждающая наличие зависимости между этими показателями, описываемой уравнением у = 13,374е:,1996х.

Таким образом, ситуация, сложившаяся в различных федеральных округах, характеризуется неравномерностью ввода в действие жилых домов и объемов инвестиций. При этом есть области и регионы, имеющие высокие рейтинги инвестиционной привлекательности для частного и иностранного капитала, которые динамично развиваются, и, следовательно, необходимо перераспределение государственных инвестиций в регионы, которые не могут развиваться за счет частного капитала, так как имеют экстремальные риски с точки зрения инвестиционных вложений.

Несмотря на абсолютное увеличение доходов населения за последние годы, инвестиционные возможности домохозяйств практически остаются неизменными, а по некоторым показателям даже ухудшаются. Это можно наглядно продемонстрировать, проанализировав реальные возможности населения по приобретению жилья. С этой целью можно использовать показатель, который позволяет соотнести доходы населения и цены на

недвижимость - количество квадратных метров, которые может приобрести среднестатистический россиянин на годовой доход (табл. 1.).

Табл. 1.

Изменение показателя доступности жилья.

годы Средний годовой доход Первичный рынок Вторичный рынок

Среднегодовая цена за 1 кв. м. по России количество кв.м. жилья, которые может приобрести россиянки на годовой доход Среднегодовая цена за 1 кв. м. по России количество кв.м. жилья, которые может приобрести россиянин на годовой доход

2002 47364 8982,4 5,3 10722,7 4,4

2003 62040 15275,3 4,1 1312 8,9 4,7

2004 76920 19660,8 3,9 16793,2 4,6

2005 96276 23771,6 4,1 20720,0 4,6

2006 119364 31473,6 3,8 30701,7 3,9

Источник: построено автором по материалам Федеральной службы государственной статистики // [электронный ресурс] \vww.gks ги

Несмотря на абсолютное увеличение дохода населения, относительного его увеличения (по возможности приобретения жилья) не произошло. Изменение этого показателя колеблется в пределах полутора метров, что в перерасчете на долю в средней квартире (2%) оказывается незаметным. Отличительной чертой рынка недвижимости является то, что недвижимость иммобильна, вследствие чего по федеральным округам схожие объекты недвижимости имеют различные цены. На наш взгляд, целесообразно рассмотреть доступность жилья в различных федеральных округах в 2006 году (табл. 2.). Расчеты автора выполнены на основе статистических данных для условной семьи из 4 человек и стандартной трехкомнатной квартиры площадью 72 кв. м. на первичном рынке и 66,3 кв.м. на вторичном рынке, по формуле:

где: Кд - коэффициент доступности жилья; Д — среднедушевой годовой доход семьи, руб./чеп. в год; N - число человек в семье; £ - площадь условной квартиры, кв. м; С - средняя стоимость I кв. м. жилья, руб./кв м.

Табл. 2.

Расчет коэффициента доступности трехкомнатной квартиры для домохозяйства, состоящего из 4 человек по федеральным округам в 2006 г.

Первичный рынок Вторичный рынок

Стоимость коэффициент Стоимость коэффициент

трехкомнатной доступности трехкомнатной доступности

квартиры жилья квартиры жилья

Центральный федеральный округ 3443112 0,14 3664202,1 0,13

Северо- Западный федеральный округ 2696832 0,18 2430027,6 0,20

Южный федеральный округ 1661184 0,29 1464832,2 0,33

Приволжский федеральный округ 2085408 0,23 1992845,4 0,24

Уральский федеральный округ 2547720 0,19 2111986,5 0,23

Сибирский федеральный округ 1868544 0,26 1777237,8 0,27

Дальневосточный федеральный округ 2264832 0,21 1879207,2 0,25

Согласно проведенным расчетам, наиболее доступно жилье в Южном и Сибирском федеральном округе, за счет относительно низких цен на рынке недвижимости, но, как мы отмечали ранее, большинство жилого фонда в этих областях составляет неблагоустроенное и непригодное для проживания жилье. Таким образом, сделанные автором расчеты, подтверждают гипотезу о низких инвестиционных возможностях населения, которые могут быть компенсированы институциональными механизмами, позволяющими трансформировать сбережения в инвестиции в жилищное строительство.

3. Выявлена сильная корреляция между увеличением объемов кредитования и темпами роста цен на рынке недвижимости, что не подтверждает основные положения гипотезы о снижении темпов роста цен на рынке недвижимости вследствие увеличения объемов ипотечного кредитования, предусмотренных американской моделью.

В мировой практике применяют две принципиально различные модели: американскую и немецкую. Немецкая модель имеет следующие достоинства:

1. Независимость от колебаний рыночных процентных ставок, за счет формирования замкнутого финансового круга.

2. Низкие процентные ставки кредитов, которые достигаются за счет низких процентных ставок для сберегаемых средств.

3. Стимулирование накопления сдерживает тенденцию к чрезмерной задолженности и тем самым снижает опасность несостоятельности должника, в отличие от американской модели, где кредит может выдаваться заемщику, не имеющему кредитной истории. Тем самым риск дефолта по кредиту закладывается в уровень процентной ставки.

4. В такой модели решается проблема отсутствия первоначальных собственных средств у домохозяйства.

Несмотря на явные достоинства, модель сложно применима в современных условиях России.

Первое, что встает на пути развития модели в России - отсутствие специализированных кредитных организаций (стройсберкасс), хотя частично их функции заменяют жилищные и жилищно-строительные кооперативы.

Второе ограничение связано с отрицательным опытом денежных вложений населения в различного рода организации. Исходя из основополагающих принципов построения, эта модель предполагает на начальном этапе только вложение средств без получения видимых выгод, следовательно, требует высокого уровня доверия населения.

Третье ограничение связано с темпами прироста цен на объекты жилой недвижимости. Несмотря на то, что в различных регионах темпы роста были не сопоставимы, и самые высокие наблюдались в Москве и Московской области, в среднем по России динамика цен была стабильно возрастающей, что наглядно демонстрирует график 10. Самые высокие темпы роста цен за этот период наблюдались в 2006 году и 1 квартале 2007 года, доходя до 18% за квартал, при этом разница между первичным и вторичным сегментами рынка не была существенна за исследуемое время. За период с 2002 до 3 квартала 2007 года цены на недвижимость в среднем выросли на 400%.

График 10.

Изменение средней цены на 1 кв.м. в целом по России (в руб.).

Источник: построено автором по материалам Федеральной службы государственной статистики // [электронный ресурс] www.gks.ru

Другой моделью является - двухуровневая система ипотечного кредитования, называемая американской. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Первый уровень модели включает в себя взаимоотношения между банками, выдающими ипотечные кредиты, заемщиками, страховыми и риэлтерскими организациями. За 2006 год этот рынок в России вырос более чем в два раза. Вместе с тем, ипотечное кредитование в России развивается не равномерно по субъектам федерации, среди которых можно выделить лидеров по объемам выданных кредитов (график 11.).

График 11.

Субъекты - лидеры по объему выдачи ипотечных кредитов.

60 ООО ООО -]

Если рассматривать 12 представленных субъектов федерации в процентном соотношении, то их доля в общем объеме кредитования составила на начало 2007 года 67,8%, соответственно, оставшиеся 32,2% приходятся на 77 субъектов федерации. Это позволяет сделать вывод, что рынок ипотечного кредитования развивается в основном только за счет областей-лидеров.

Второй уровень американской модели - рефинансирование банков, имеет целью компенсировать отсутствие «длинных» денег у банков за счет средств инвесторов. Несмотря на сдерживающие факторы и неразвитость институциональных отношений в отношении секьюритизации активов, механизм рефинансирования работает, и в России выпускаются структурированные в несколько классов ценные бумаги, имеющие различные рейтинги и, соответственно, уровень доходности и риска.

.Таким образом, в настоящее время сложились законодательные и институциональные основы для развития американской модели ипотечного кредитования. На наш взгляд, единственной проблемой является снижение требований к заемщикам со стороны банков, выдающих ипотечные кредиты, это может привести к отрицательным последствиям за счет возможных дефолтов. Объем банковских кредитов нефинансовому сектору в последние годы непрерывно возрастает. Ориентация банков на расширение кредитования нефинансового сектора является, с одной стороны, позитивным явлением, так как выполняет одну из своих основных функций -трансформацию сбережений в инвестиции. С другой стороны, на начинающее развитие ипотечного кредитования среагировал рынок жилья.

Для того чтобы обосновать наше предположение мы построили уравнение регрессии, описывающее зависимость между объемами ипотечного кредитования и ценой квадратного метра:

У= 20386,28+0,088-дг,-

Исходя из наших расчетов, увеличение задолженности населения по ипотечным кредитам в два раза, повлечет за собой установление цены квадратного метра на уровне 71558 рублей. Таким образом, проблемой остается то, что основная часть ипотечных кредитов, выдается для приобретения недвижимости на вторичном рынке. С точки зрения банковской деятельности, это позволяет снизить риск дефолта, за счет залога недвижимости, и упрощает процедуру оценки залога. С другой стороны, тем самым основные инвестиции попадают на сегмент, в котором нет реального воспроизводства. Поэтому происходит еще большее увеличение платежеспособного спроса населения, при неизменном предложении. Это и приводит к неоправданному росту цен на вторичном рынке, а так как оба сегмента рынка недвижимости тесно взаимосвязаны, то рост цен автоматически экстраполируется на первичный рынок.

4. На основе экономического моделирования институциональных взаимосвязей на рынке ипотечного кредитования и оценки возможностей применения моделей во всех субъектах Федерации авторам разработана адаптированная модель ипотечного кредитования с учетом вскрытых в работе структурных характеристик российского рынка жилой недвижимости.

Возможности применения моделей, с точки зрения потенциального участия в них домохозяйств описываются соблюдением неравенств:

1. По немецкой модели:

2. По американской модели:

0,3^(1 +тг)

<ур

0,1 zPz(l + ;r)'"' <Yp

(I + JO- -0 + г,)

-(1+ъГ

0+J') -(1+ъ)

0 + УГ- -(1+ъГ

+ +

г - количество квадратных метров в квартире; Рг - рыночная цена квадратного метра; л - средний прирост стоимости квадратного метра в год; га - процентная ставка депозита в стройсберкассах; гм - процентная ставка депозита в банковской системе; п-период накопления первоначального взноса в стройсберкассе; Ш1 - необходимый период накопления первоначального взноса за квартиру на депозитном счете в банке; К- доходы домохозяйства в начальный период; у - средний прирост дохода домохозяйства в год; р-доля от доходов домохозяйства, которая может сберегаться гиги инвестироваться.

Для анализа возможности применения немецкой и американской моделей в современных российских условиях возьмем условное домохозяйство, состоящее из двух трудоспособных человек, не имеющих сбережений и желающих приобрести квартиру площадью 50 кв.м. В наших расчетах мы воспользуемся средними ставками, принятыми в Европе и российской банковской сфере га = 5%, гф = 8%, гк = 7%, гй = 14%.

Согласно проведенным расчетам в существующих социально-экономических условиях немецкая модель может быть применима в 15 областях (табл. 3).

Табл. 3.

Субъекты Федерации, в которых может быть применима немецкая модель для приобретения квартиры площадью 50 кв.м.

область Средний Цена Средний Годовой Прожиточ- Количество Доля дохода.

прирост кв м. на прирост доход ный лет для расходуемая

цены кв.м. 1.01.07 дохода, % 10М0Х03ЯШ минимум накопления на взносы по

% тва, руб кредиту, %

Врянская область 0,238 21712 0,328 156804 3075 10 24,43

Орловская область 0,185 21075 0,284 162569 2866 7 34,39

Ненецкий авт. округ 0,391 38115 0,350 686198 4428 4 12,47

Республика Адыгея 0,233 17514 0,307 153946 3209 9 25,83

Республика Калмыкия 0,211 14124 0,292 133493 2884 9 22,59

Астраханская область 0,201 28162 0,277 195790 3152 9 31,87

Ростовская область 0,227 27638 0,336 181654 3341 10 14,24

Саратовская область 0,203 18423 0,311 168233 3188 7 27,88

Красноярский край 0,212 27527 0,238 299321 4039 6 42,50

Таймырский авт округ 0,031 9143 0,218 538363 7500 2 16,82

Республика Хакасия 0,226 17471 0,277 226634 3494 6 31,63

Иркутская область 0,239 34155 0,268 266474 3608 10 36,221

Хабаровский край 0,267 27284 0,294 309302 5212 8 31,28

Амурская область 0,302 22381 0,311 266659 4671 10 27,96

Камчатский край 0,272 20715 0,360 444981 7340 5 39,75

Расчеты автора, сделанные по условиям применения американской модели, позволяют судить о расширении возможностей ее внедрения, однако, выплаты по кредиту составят значительную долю от дохода домохозяйств, а некоторых случаях даже превысят доходы (табл. 4).

Табл.4.

Субъекты Федерации, в которых может быть применима американская модель для приобретения квартиры площадью 50 кв.м. ____условным домохозяйством.

область Количество Доля дохода. Доля дохода, Количество Доля дохода, Доля дохода

лет для расходуемая на расходуемая на лет для расходуемая расходуемая

накопления взносы по взносы по накопления на взносы по на взносы по

Л=10% кредиту, при кредиту, при т2 h -=30% кредиту, при кредиту, при

И1, = 15, % = 25, % т3=15.% от, = 25,%

Брянская область 2 88,16 78,80 6 51,80 46,25

Калужская область 2 106,24 94,96 7 68,22 60,97

Курская область 2 97,99 87,58 9 73,04 65,28

Липецкая область 2 92,85 82,99 6 71,98 64,33

Московская область 2 98,04 87,62 6 67,29 60,14

Орловская область 2 80,95 72,35 5 49,55 44,25

Тамбовская область 2 105,41 94,21 8 66,67 59,55

Тверская область 2 112,64 100,67 8 71,63 64,02

Тульская область 2 114,96 102,75 11 90,44 80,83

Республика Карелия 2 84,34 75,38 6 73,93 66,07

Ненецкий авт округ 2 43,22 38,63 2 33,62 30,05

Ленинградская область 2 86,86 77,63 6 71,99 64,33

Мурманская область 2 55,95 50,01 3 48,14 43,02

Новгородская область 2 93,54 83,61 7 70,54 63,04

Республика Адыгея 2 74,17 66,29 5 48,43 43,2S

Республика Дагестан 3 91,72 81,98 более 11 -

Республика Калмыкия 2 68,04 60,82 5 43,53 38,91

Краснодарский край 3 98,00 87,59 более 11 -

Ставропольский край 3 111,78 99,91 10 68,20 60,9!

Астраханская область 2 93,27 83,36 5 60,41 53,95

Волгоградская область 2 87,55 78,25 6 65,18 58,2!

Ростовская область 2 94,02 84,04 6 52,05 46,51

Оренбургская область 2 97,21 86,88 6 75,48 67,4f

Саратовская область 2 67,58 60,40 4 44,28 39,5S

Курганская область 2 80,22 71,70 6 57,22 51,14

Свердловская область 2 122,70 109,67 11 99,38 88,82

Тюменская область 2 81,42 72,77 4 81,09 72,4S

Ханты- Мансийский 2 67,57 60,39 3 55,97 50,02

авт. округ - Югра

Челябинская область 2 86,19 77,03 5 69,10 6I,7<

Источник' расчеты автора

Таким образом, представление моделей в математическом виде позволило провести сравнительный анализ возможности их применения в условиях России. При равных экономических условиях домохозяйства, накопление первоначального взноса чаще доступно при применении американской модели, вместе с тем немецкая модель более эффективна с точки зрения финансового бремени на бюджет домохозяйства.

В субъектах федерации, где возможно накопление 50% первоначального взноса, немецкая модель оказывается более эффективной за счет меньшего срока кредитования и доли дохода, идущей на погашение кредита (в среднем порядка 30%). Применение немецкой модели, несмотря на лучшие результаты,

невозможно в областях, которые характеризуются превышением темпов прироста цен на жилье по сравнению с темпом прироста доходов.

Исходя из этого, основной проблемой остаются темпы прироста цен на рынке недвижимости, которые вызваны увеличением платежеспособного спроса, в том числе и за счет развития ипотечного кредитования по американской модели. В таких условиях, необходимы, в первую очередь, меры по сокращению диспропорции между предложением жилья и платежеспособным спросом, это становиться возможным при развитии первичного рынка жилья, то есть увеличения объемов ввода в действие объектов жилой недвижимости, что требует инвестиционного обеспечения.

Проблема прироста цен на рынке жилья может быть решена только за счет увеличения предложения, которое формируется на первичном рынке. Ипотечные модели, ориентированные на вторичный рынок, будут сдвигать кривую спроса вверх и влево, при этом кривая предложения будет оставаться неизменной. Исходя из этого, оптимальная модель ипотечного кредитования в России должна направлять приток инвестиций на первичный рынок жилья, то есть непосредственно в строительство. Зависимость между инвестициями и вводом в действие жилых домов должна быть обязательно учтена при выборе модели, так же как и зависимость между ростом цен и ростом задолженности по ипотечным кредитам.

Анализируя в диссертации существующие модели, мы пришли к выводу о большей эффективности немецкой модели, так как она позволяет решить жилищную проблему в более короткий срок и меньше в финансовом плане отражается на бюджете домохозяйства. В условиях России немецкая модель должна быть адаптирована и направлена на первичный рынок жилья. С нашей точки зрения, применение в России немецкой модели, должно подразумевать только целевое использование накопленных средств на приобретение недвижимости на первичном рынке, для достижения увеличения строительной активности, и, как следствие, развитие рынка недвижимости в целом за счет увеличения предложения.

Это требование необходимо, на наш взгляд, для того, чтобы стройсберкассы как институты выполняли исключительную роль в трансформации коллективных сбережений в инвестиции в жилищное строительство. Нецелевое расходование средств, или выбор объекта инвестирования на вторичном рынке не приведет к замедлению темпов роста цен, что в сложившихся экономических условиях является основной проблемой применения различного рода моделей и механизмов на рынке недвижимости.

Реальные структурные сдвиги возможны, на наш взгляд, только в условиях направления сбережений на первичный рынок, без излишнего стимулирования платежеспособного спроса на вторичном рынке. Процесс инвестирования в строительство и решения жилищной проблемы, на основе модификации немецкой модели, можно представить на схеме 2.

Схема 2.

Процесс ипотечного кредитования по немецкой модели в России.

строитсчъстцо

состоит в формировании замкнутого финансового пространства вокруг стройсберкассы, что позволит устанавливать ставку процента по кредиту намного ниже, чем рыночная ставка процента. Процесс ипотечного кредитования подразделяется на два этапа: накопительный, показанный на схеме сплошными линиями, и кредитный, показанный на схеме пунктирными линиями.

Основной функцией стройсберкассы является аккумулирование накоплений вкладчиков и направление коллективных инвестиций через застройщика, осуществляющего непосредственное строительство, на первичный рынок жилья. Застройщик, осуществляет строительство жилых домов по индивидуальным заказам участников стройсберкассы, тем самым сбережения, трансформированные в инвестиции, попадают на первичный рынок жилья. Право собственности на жилье переходит к стройсберкассе, которая предоставляет право пользования заемщикам, окончательно право собственности на жилое помещение переходит к заемщику после последнего платежа по кредиту, после чего жилая недвижимость может выступать в качестве объекта купли-продажи на вторичном рынке.

Применение адаптированной модели, на наш взгляд, целесообразно с точки зрения трансформации сбережений населения в инвестиции в жилищное строительство, поэтому необходимо исключить возможность не целевого использования кредита, например, для приобретения жилья на вторичном рынке.

С помощью модифицированной немецкой модели может быть решена проблема высоких процентных ставок и развития рынка недвижимости, но при обязательной ее ориентации на первичный рынок жилья. В этом случае высоко вероятно снижение темпов прироста цен на обоих сегментах рынка, из-за увеличения предложения.

III. Список публикации по теме диссертации

Публикации в ведущих рецензируемых журналах, определенных ВАК 1. Старкова H.A. Ипотечные инвестиции и перспективы развития рынка жилой недвижимости России // Вестник университета. Серия социология и управление персоналом. - М., 2007. №11. - С. 189-191. (0,25 пл.)

Публикации в других изданиях

1. Старкова H.A. Возможности применения коллективных инвестиций для развития жилищного строительства // Новая российская экономика: движущие силы и факторы: материалы Международной научно-практической конференции молодых ученых и аспирантов. - Ярославль: ЯрГУ, 2008. - С. 130-133. (0,2 пл.)

2. Старкова H.A. Инвестиционное обеспечение развития регионального рынка жилой недвижимости // Экономическая теория, прикладная экономика и хозяйственная практика: проблемы взаимодействия: материалы Всероссийской научно-практической конференции, посвященной 90-летию д.э.н., профессора, заслуженного деятеля науки РСФСР, заведующего кафедрой политической экономии ЯрГУ с 1970года по 1986 А.И, Кащенко. -Ярославль: ЯрГУ, 2006. - 4.1. - С. 192-194. (0,2 п.л.)

3. Старкова H.A. Инвестиционный потенциал населения на ярославском рынке жилья // Стратегия бизнеса и социально-экономическое развитие региона: Сборник статей участников 6-й Всероссийской научно-практической конференции. Ярославль, 2003 - С. 540-545. (0,2 п.л.)

4. Старкова H.A. Механизмы инвестирования в жилищную сферу // Экономический вестник Ярославского университета. - Ярославль: ЯрГУ, 2007. № 17.-С. 55-65. (0,5 п.л.)

5. Старкова H.A. Механизмы трансформации сбережений населения в инвестиции в жилищное строительство // Рукопись депонирована в ИНИОН РАН № 59983 от 20 сентября 2006. - 1 п.л.

6. Старкова H.A. Некоторые аспекты проблемы обеспечения молодых семей жильем // Молодежь и экономика. Материалы II Международной научной конференции молодых ученых, аспирантов и студентов, Т. II. Ярославль,

2005.-С. 158-159. (0,1 п.л.)

7. Старкова H.A. Проблемы становления и развития ипотеки в России // Экономический вестник Ярославского университета. - Ярославль: ЯрГУ,

2006. №15. - С. 130-136. (0,4 п.л.)

8. Старкова H.A. Региональные банковские ипотечные программы // Молодежь и экономика. Материалы II Международной научной конференции молодых ученых, аспирантов и студентов, Т. II. Ярославль, 2005,- С. 159-161.(0,1 п.л.)

9. Старкова H.A. Региональный ипотечный проект как комбинированная система обеспечения жильем молодых семей//Материалы III Международной научной конференции молодых ученых, аспирантов и студентов «Молодежь и экономика», Т. II. Ярославль, 2006. - С.231-233. (0,1 п.л.)

Подписано в печать 14.11.08. Объем 1 п.л. Заказ 1684. Тираж 100 экз. Отпечатано в типографии Ярославского государственного технического университета 150000 г. Ярославль, ул. Советская, 14а. Тел. 30-56-63

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Старкова, Наталья Алексеевна

Введение

1. Процесс трансформации сбережений в инвестиции в жилищное строительство

1.1. Инвестиции в жилищное строительство: неокейнсианская модель

1.2. Институциональные основы процесса трансформации сбережений в инвестиции в жилищное строительство

1.3. Ипотечное кредитование как институциональный механизм трансформации сбережений в инвестиции

2. Тенденции и особенность современного рынка жилищного строительства и ипотечного кредитования

2.1. Влияние инвестиций на развитие жилищного строительства

2.2. Сравнительный анализ ипотечных моделей кредитования 76 f

3. Моделирование институциональных взаимоотношений на рынке 94 ипотечного кредитования в России

3.1. Параметрическая характеристика рынка ипотечного кредитования

3.2. Моделирование системы ипотечного жилищного кредитования

3.3. Экономическое обоснование выбора институциональной модели ипотечного кредитования для российского рынка 121 Заключение 128 Список используемой литературы 132 Приложения

Диссертация: введение по экономике, на тему "Институциональные основы инвестиционного обеспечения рынка ипотечного кредитования в России"

В России проблема обеспеченности жильем стала весьма острой в связи с развитием в этой области рыночных отношений и значительным сокращением практики бесплатного предоставления жилья по договорам социального найма. Одной из ключевых задач государства в области развития ипотечного рынка является формирование соответствующих условий для притока инвестиций в эту сферу, позволяющих повысить доступность жилья для граждан. В условиях существенного снижения бюджетного финансирования социального сектора представляется актуальным обращение к механизмам и методам инвестирования в жилищное строительство.

Ситуация, сложившаяся в настоящее время на российском рынке жилой недвижимости, характеризуется высокими темпами роста цен, что объясняется сложившейся диспропорциональностью между спросом и предложением на рынке, при этом увеличение предложения возможно только в долгосрочном периоде и с условием увеличения инвестиционной активности на первичном рынке жилья.

Проблема инвестирования в первичный рынок связана с изначально высокой ценой объекта жилой недвижимости по сравнению с доходом домохозяйства, что, несмотря на наличие сберегаемой части дохода, не позволяет домохозяйствам выступать в качестве субъекта инвестирования.

Ипотечное кредитование как институциональный механизм призвано решать проблему привлечения инвестиций в жилищное строительство. Кроме того, само развитие ипотечных отношений требует инвестиционного обеспечения. Эти положения определяют актуальность выбранной темы.

За последнее время научный интерес к ипотечному кредитованию существенно возрос, что выразилось в увеличении научных работ, посвященных различным аспектам проблемы формирования и становления экономических отношений на рынке ипотечного кредитования. При этом следует отметить разнонаправленность существующей литературы, всю совокупность которой условно можно подразделить на несколько групп, в зависимости от предмета научного исследования.

Первую группу составляют труды1, исследующие природу инвестиционного спроса на объекты жилой недвижимости, то есть за гранью рассмотрения остается формирование предложения и специфика потребительского спроса на рынке недвижимости.

Вторая группа в основном представлена работами отечественных экономистов2, которые носят ярко выраженный прикладной характер и рассматривают главным образом существующие и возможные источники финансирования населения для приобретения жилья в отрыве от развития ипотечного рынка в целом. В этой научной литературе объектом исследования выступает жилищная проблема населения.

Третья — работы, посвященные описанию и анализу различных о моделей кредитования за рубежом . Среди них особо следует отметить работы Полтеровича В.М.4, которые посвящены «трансплантации» ипотечных институтов. В них проанализированы парадоксальные особенности рынка трансплантатов, дана классификация дисфункций трансплантированных институтов и показано, что стратегия трансплантации является ключевым фактором ее успеха, обеспечивающим ускорение институционального развития. Он описывает три стратегии трансплантации ипотечных институтов: шоковую терапию, «выращивание» и стратегию

1 Например, Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. - М., 1995.; Хадсон-Вильсон С. Управление портфелем недвижимости. - М., 1998 и др.

2 Например, Абляхимов Э.А. О нетрадиционных источниках финансирования // Жилищное и коммунальное хозяйство. 1996 №6 С. 32-34; Гарипова З.Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов // Банковское дело. -2004. - №1. - С.20-25; Котов В.В., Емелин В.И. Жилищный рынок: проблемы, пути решения. С-Пб., 1996; Каменецкий М.И. Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспекты) / Каменецкий М.И., Донцова Л.В., Печатникова С.М. -М., 2006 и др.

3 Например, Едронова В.Н., Хасянова С.Ю. Стратегия и тактика коммерческих банков в области кредитования // Финансы и кредит. 2002 №3. с. 2 - 8.; Лигай Г.А. Рынок недвижимости и ипотека. - М., 2002.; Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Издательская группа «БДЦ-пресс», 2004; Аверченко В.А. Принципы жилищного кредитования / Аверченко В„ Весели Р., Файкс Э., Эртл. И. — М.,2006 и др.

4 Полтерович В.М., Старков О.Ю., Черных Е.В. Строительное общество: ипотечный институт для России. //Вопросы экономики. 2005. -№ 1. - С. 63-86.; Полтерович B.M., Старков О.Ю. Создание массовой ипотеки в России: проблема трансплантации.// С.-Пб.: НИИ Менеджмента СПбГУ. - Научные доклады 2005. №R2; Полтерович В.М., Старков О.Ю. Проблема трансплантации ипотечных институтов в переходных экономиках: роль стройсберкасс. / Препринт # WP/2006/210. - М.:ЦЭМИ РАН, 2006. промежуточных институтов. Он выдвигает и аргументирует тезис о том, что создание системы ссудно-сберегательных институтов - является необходимым этапом в становлении массового рынка ипотечного кредита.

Однако существующие публикации не в полной мере рассматривают ипотечное кредитование как социально-экономическую систему, включающую совокупность институциональных, юридических, технических, географических, психологических и других факторов, влияющих на экономические отношения, их механизмы и законы их проявления. В основном, они затрагивают какой-то один аспект формирования ипотечных отношений.

Таким образом, необходимо дальнейшее углубленное исследование институтов ипотечного кредитования как открытой экономической системы. Актуальность и недостаточная разработанность данной проблемы, слабое теоретическое осмысление процессов, протекающих на рынке ипотечного кредитования, определили выбор темы диссертационного исследования, его цель и задачи.

Целью диссертационной работы является выявление устойчивых взаимосвязей в социально-экономических процессах, их структурных характеристик и тенденций развития институциональных основ инвестиционного обеспечения развития рынка ипотечного кредитования. Достижению поставленной цели способствовало решение следующих задач:

1. Проанализировать теоретические положения неокейнсианской модели инвестиционного обеспечения развития жилищного рынка Э. Хансена;

2. Систематизировать основные институты, обеспечивающие механизм трансформации сбережений в инвестиции в жилищное строительство;

3. На основе статистических данных по рынкам жилищного строительства и ипотечного кредитования исследовать зависимость между объемом инвестиций и темпами роста цен на рынке недвижимости;

4. Провести сравнительный анализ структурных характеристик моделей ипотечного кредитования и определить границы применения зарубежных моделей с учетом экономических условий России;

5. Сформировать параметрическую картину российского рынка ипотечного кредитования;

6. На основе вскрытых взаимосвязей и структурных характеристик предложить адаптированную модель институтов ипотечного кредитования, обеспечивающую трансформацию сбережений в инвестиции в жилищное' строительство;

7. Экономически обосновать выбор модели ипотечного кредитования.

Предметом исследования выступают - социально-экономические процессы, возникающие в ходе формирования системы жилищного кредитования и трансформации ипотечных институтов в современных \ условиях Российской Федерации.

Объектом исследования является институциональные основы ипотечного кредитования как социально-экономической системы.

Теоретической основой диссертационного исследования послужили научные разработки и положения неокейнсианской теории, в частности основных положений теории строительного цикла Э. Хансена, в которой определены инвестиционные импульсы цикличности развития рынка недвижимости.

Для решения поставленных задач нами использовались формальнологические методы, позволяющие свести изучаемые системы к абстрактно-теоретическим схемам и определить на этой основе зависимости между инвестициями в основной капитал, строительной активностью и темпами роста цен на рынке недвижимости. В диссертационной работе используются статистические приемы и методы экономико-математического моделирования, позволяющие провести систематизацию и обработку пласта статистических материалов и дать формализованное описание исследуемых категорий, их свойств, оценить причинно-следственные связи, абстрагироваться от второстепенных элементов, сконцентрировав внимание на главных взаимосвязях. Наряду с этим в диссертационной работе используются философские и общенаучные методы исследования - анализа, синтеза, научной абстракции, сравнения, обобщения, аналогия, формализация и т.д.

Достоверность полученных результатов базируется на применении данных Госкомстата, Агентства ипотечного жилищного кредитования, публикаций в научных изданиях, а так же материалов, собранных в процессе диссертационного исследования.

Это позволило обеспечить репрезентативность исходных данных, надежность используемого инструментария, достоверность выводов и результатов диссертационной работы.

Научная новизна исследования заключена в следующих основных моментах:

1. Выявлены факторы, формирующие институциональные основы обеспечения процесса трансформации сбережений в инвестиции в жилищное строительство с учетом особенностей российского рынка недвижимости. Структурно факторы объединены в две группы: экономические (объем сбережений у населения, количество финансовых посредников, многообразие финансовых инструментов, развитость фондового рынка) и социальные (правовой фактор и уровень доверия к финансовым институтам со стороны потенциальных инвесторов). Это позволило выявить зависимость притока инвестиций в строительство от выделенных факторов, наличие которых формирует институциональные основы механизма трансформации сбережений в инвестиции в жилищное строительство.

2. Вскрыты взаимосвязи между инвестициями в основной капитал и строительной активностью по всем субъектам федерации, на основе исследования рынка недвижимости Российской Федерации, который характеризуется неравномерностью развития географических сегментов. Зависимость между относительными показателями ввода в действие жилых домов и объема инвестиций на тысячу человек по всем субъектам Федерации описывается уравнением экспоненциального тренда. Анализ взаимосвязи строительной активности и роста цен на объекты жилой недвижимости, позволил рассчитать относительный показатель - коэффициент доступности жилья для граждан в различных федеральных округах. Сделанные автором расчеты, подтверждают гипотезу о низких инвестиционных возможностях населения, которые за исследуемый период существенно не изменились.

3. Выявлена сильная корреляция между увеличением объемов кредитования и темпами роста цен на рынке недвижимости, что не подтверждает основные положения гипотезы о снижении темпов роста цен на рынке недвижимости вследствие увеличения объемов ипотечного кредитования, характерных для американской модели. Это позволило обосновать нецелесообразность применения американской модели, имеющей системные недостатки, которые способствуют формированию и развитию кризисных проявлений этой модели, так как основные инвестиции попадают на сегмент, в котором нет реального воспроизводства, за счет чего происходит еще большее увеличение платежеспособного спроса населения, при неизменном предложении.

4. На основе экономического моделирования институциональных взаимосвязей на рынке ипотечного кредитования и оценки возможностей применения моделей во всех субъектах Федерации автором разработана адаптированная модель ипотечного кредитования с учетом вскрытых в работе структурных характеристик российского рынка жилой недвижимости. Экономический смысл состоит в формировании замкнутого финансового пространства вокруг стройсберкассы, что позволит устанавливать ставку процента по кредиту намного ниже, чем рыночная ставка процента, и обеспечить приток инвестиций на первичный рынок жилья. Применение адаптированной модели, на наш взгляд, целесообразно с точки зрения трансформации сбережений населения в инвестиции в жилищное строительство, что позволит стимулировать увеличение предложения, а не платежеспособного спроса.

Полученные в диссертационном исследовании результаты позволяют применить представленные выводы для моделирования системы ипотечного кредитования в Российской Федерации, с учетом сложившихся институциональных особенностей развития национального рынка недвижимости.

Отдельные положения работы могут быть включены в качестве дополнительных материалов в лекционные курсы по дисциплинам «Финансы и кредит», «Экономика недвижимости», «Муниципальный менеджмент»

Основные концептуально-теоретические положения и выводы, а также прикладные рекомендации диссертационного исследования нашли отражение в докладах и выступлениях и получили положительную оценку на международных и всероссийских научно-практических конференциях: Шестая Всероссийская научно-практическая конференция «Стратегия бизнеса и социально-экономическое развитие региона» (2003 г.); II и III Международной научной конференции молодых ученых, аспирантов и студентов «Молодежь и экономика» (2005 г., 2006 г.); Всероссийской научно-практической конференции, посвященной 90-летию д.э.н., профессора, заслуженного деятеля науки РСФСР, заведующего кафедрой политической экономии ЯрГУ с 1970года по 1986 А.И. Кащенко «Экономическая теория, прикладная экономика и хозяйственная практика: проблемы взаимодействия» (2006 г.). Международной научно-практической конференции молодых ученых и аспирантов «Новая российская экономика: движущие силы и факторы» (12 декабря 2007г.).

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Старкова, Наталья Алексеевна

Заключение

При наличии определенных условий, возможна трансформация той части сбережений населения, которая не является «отложенным потреблением», в инвестиции, что позволит восполнить дефицит финансовых ресурсов на рынке недвижимости. В перемещении денежных средств населения особую роль играют институциональные условия, сложившиеся на финансовом рынке.

Сложившаяся в настоящее время ситуация на рынке недвижимости характеризуется следующими условиями: с одной стороны есть население, которое имеет сбережения, с другой стороны есть первичный рынок недвижимости, которому требуются инвестиции для расширения объемов жилищного строительства. Инвестиции в строительство жилья, в последнее время привлекают внимание, с точки зрения двух аспектов: во-первых, это возможность получения дохода, которая тесно связана с ростом цен, во-вторых, это возможность удовлетворения потребности в улучшении жилищных условий.

В процессе трансформации сбережений населения в инвестиции основную роль играют финансовые институты, которые осуществляют аккумулирование денежных средств населения и последующую трансформацию в инвестиции в жилищное строительство. Роль финансовых институтов и механизмов, которые они применяют, состоит в возможности привлечения коллективных инвестиций. Объекты недвижимости, как правило, требуют достаточно крупных инвестиций, поэтому аккумулирование сбережений населения может быть одним из источников финансирования строительства в рыночных условиях.

Однако прохождение всей цепи, объединяющей сбережения населения и инвестиции в жилищное строительство, связано с рядом факторов. На наш взгляд, это уровень доверия к финансовым институтам и государству, который существенным образом влияет на выбор объектов для инвестирования именно на первичном рынке, что позволит в будущем увеличить объем товарной массы на рынке недвижимости и снизить темпы роста цен, индивидуальное отношение к риску и ожидаемая полезность от вложения, которые действуют в тесной зависимости, и известность и доступность механизма трансформации сбережений в инвестиции в жилищное строительство. Последний фактор, в конечном итоге, становиться решающим, так как само по себе желание инвестировать в жилищное строительство обязательно должно быть подкреплено институциональной возможностью для инвестирования.

Ориентация ипотечного кредитования на вторичный рынок недвижимости хотя и выполняет функцию трансформации сбережений населения в инвестиции, но не способствует увеличению объектов недвижимости на рынке, которое возможно при направленности инвестиций на первичный рынок. Так же из-за развития ипотечного кредитования увеличивается платежеспособный спрос населения на рынке жилья. Отсюда следует, что в таких условиях дальнейшее развитие ипотечного кредитования по американской модели повлечет за собой рост цен на жилье.

Следовательно, государственная жилищная политика в настоящее время должна быть направлена на развитие жилищного строительства и стабилизацию цен на жилые объекты, а не на увеличение платежеспособного спроса. Увеличение предложения жилья возможно только при увеличении строительной активности, которая, в свою очередь, напрямую зависит от инвестиций в жилищное строительство, сделанных различными экономическими субъектами. Как показывают статистические данные, представленные в виде графиков, зависимость между вводом в действие жилых домов и инвестиций прямая.

Частные инвестиции доминируют в общей структуре инвестиций в основной капитал. При этом они направляются в благоприятные с экономической точки зрения регионы (Центральный федеральный округ, Северо-Западный федеральный округ), а «кризисные» регионы, в которых ситуация в жилищной сфере наиболее острая, остаются практически без инвестиций (Тыва, Таймырский, Эвенкийский, Усть-Ордынский Бурятский автономные округа и др.). На наш взгляд, государственные инвестиции, в первую очередь, должны перераспределяться именно в области с низкими доходами граждан и высоким процентом аварийного, ветхого и непригодного жилья.

Представление американской и немецкой моделей в математическом виде позволило провести сравнительный анализ возможности их применения в условиях России. При равных экономических условиях домохозяйства, накопление первоначального взноса чаще доступно при применении американской модели, вместе с тем немецкая модель более эффективна с точки зрения финансового бремени на бюджет домохозяйства.

В субъектах федерации, где возможно накопление 50% первоначального взноса, немецкая модель оказывается более эффективной за счет меньшего срока кредитования и доли дохода, идущей на погашение кредита (в среднем порядка 30%). Применение немецкой модели, несмотря на лучшие результаты, невозможно в областях, которые характеризуются превышением темпов прироста цен на жилье по сравнению с темпом прироста доходов.

Исходя из этого, основной проблемой остаются темпы прироста цен на рынке недвижимости, которые вызваны увеличением платежеспособного спроса, в том числе и за счет развития ипотечного кредитования по американской модели.

Анализируя существующие модели, мы пришли к выводу о большей эффективности немецкой модели, так как она позволяет решить жилищную проблему в более короткий срок и меньше в финансовом плане отражается на бюджете домохозяйства. Эта эффективность подтверждается и нашими расчетами, согласно которым при равных условиях в субъектах федерации, где применима немецкая модель, она показывает большую эффективность в сравнении с американской. Вместе с тем, ее проблемой являются границы применимости, которые задаются экономическими параметрами уровня жизни и цен на жилье.

В условиях России немецкая модель должна быть адаптирована и направлена на первичный рынок жилья. С нашей точки зрения, применение в России немецкой модели, должно подразумевать только целевое использование накопленных средств на приобретение недвижимости на первичном рынке, для достижения увеличения строительной активности, и, как следствие, развитие рынка недвижимости в целом за счет увеличения предложения.

На наш взгляд, развитие ипотечных отношений в России было бы целесообразным, с точки зрения увеличения доступности жилья для граждан, на основе немецкой модели, которая при ориентации на первичный рынок жилья позволяет увеличить приток инвестиций в строительство нового жилья за счет трансформации сбережений населения в инвестиции. Замкнутое финансовое пространство позволяет ипотечному рынку в меньшей степени зависеть от конъюнктуры на российском и мировом рынках капитала.

С помощью предлагаемой модифицированной немецкой модели может быть решена проблема высоких процентных ставок и развития рынка '' недвижимости, но при обязательной ее ориентации на первичный рынок жилья. В этом случае высоко вероятно снижение темпов прироста цен на обоих сегментах рынка, из-за увеличения предложения.