Привлечение иностранных инвестиций на российский рынок гостиничной недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Привлечение иностранных инвестиций на российский рынок гостиничной недвижимости"

Подоляко Татьяна Александровна

Привлечение иностранных инвестиций на российский рынок гостиничной недвижимости

Специальность 08.00.14 - Мировая экономика

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени

1 8 НОЯ 2010

Москва-2010

004612909

Диссертация выполнена в Центре инновационной экономики Учреждения Российской академии наук Института экономики РАН

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Сильвестров Сергей Николаевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Варнавский Владимир Гаврилович

кандидат экономических наук, доцент Абалкина Анна Александровна

Ведущая организация: Экономический факультет МГУ имени М.В.

Ломоносова

Защита состоится «30» ноября 2010 г. в 14:00 часов на заседании Диссертационного совета Д.002.009.02 при Учреждении Российской академии Институте экономики РАН по адресу: 117418, г. Москва, ул. Новочеремушкинская, 42а.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Учреждения Российской академии наук Института экономики РАН.

Автореферат разослан «29» октября 2010 г.

Ученый секретарь Диссертационного совета

д.э.н., профессор В.И. Волошин

J. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследовании. Сегодня рынок гостиничной недвижимости России находится в самом начале своего формирования и наряду с возрастающим интересом иностранных инвесторов к России и высоким туристским потенциалом страны становится чрезвычайно привлекательным для мировых троков. Недавний активный рост экономики России и стабилизация политического положения в стране способствовали укреплению международных связей и росту подвижности населения. В результате значительно вырос спрос на услуги размещения (особенно в сегменте бизнес-поездок), который привел к рекордно высоким показателям загрузки гостиниц и стоимости номеров в центре финансовой активности страны - Москве. Поэтому, несмотря на мировой экономический кризис и его последствия, Москва прочно удерживает первые позиции в рейтингах городов мира с самыми высокими ценами на гостиничные услуги: по данным отчетов исследовательских компании, средняя стоимость гостиничного номера в Москве в первом полугодии 2010 года составила порядка 400 долларов в сутки.

Лидирующее положение Москвы по ценам на отели объясняется неудовлетворенным спросом на гостиничные услуги, преобладанием отелей верхнего ценового сегмента в структуре гостиничного предложения, острым дефицитом качественных экономичных средств размещения и фактическим отсутствием конкуренции на рынке. Эти факторы являются следствием недостатка инвестиций и слабой государственной поддержки отрасли.

Приток иностранных инвестиций на рынок гостиничной недвижимости одинаково выгоден и частному бизнесу и государству. Наряду с финансовыми вливаниями иностранные инвестиции приносят новые технологии организации гостиничного бизнеса, новые стандарты качества, методы управления, рабочие места, они приводят с собою новых международных клиентов и способствуют налаживанию международных связей. Помимо высоких доходов развитая гостиничная отрасль положительно влияет на имидж страны в мире, сопутствующий ей мультипликативный эффект способствует развитию инфраструктуры и повышению качества жизни населения страны.

К сожалению, в России туризм пока еще не воспринимается как одна из наиболее эффективных по экономическим и социальным критериям отрасль хозяйства. Сегодня Российская Федерация, несмотря на уникальные природно-рекреационные и культурно-исторические ресурсы, не входит в первые 50 стран мирового туристского рынка (согласно данным ежегодного отчета Всемирного экономического форума за 2008 год). Согласно Минспорттуризму РФ доля туризма в ВВП страны в 2009 году составила всего

2,5%, с учётом смежных отраслей - 6,3%. При том, что по оценкам Всемирной туристской организации при ООП, в среднем по миру доходы от туризма составляют 10% ВВП. Наличие в России природных ресурсов и богатого культурного наследия не является достаточным условием успешного развития отрасли: предпочтения туристов большей частью связаны с развитой инфраструктурой, в первую очередь, гостиничной недвижимостью, способной обеспечить разумное соотношение цены и качества предлагаемых услуг.

Основная проблема состоит в том, что, не имея качественного и доступного гостиничного предложения, крайне сложно создать качественный конкурентоспособный на мировом рынке туристический продукт и, следовательно, обеспечить стабильный платежеспособный туристический спрос. Создание качественного и доступного гостиничного предложения напрямую зависит от объема привлекаемых в отрасль инвестиций. Таким образом, понимание интересов и стратегий иностранных инвесторов, вкладывающих в российский рынок гостиничной недвижимости, а также иных факторов, оказывающих непосредственное влияние на поток инвестиций в отечественную гостиничную недвижимость, представляется крайне важным для разработки адекватного инструментария регулирования их деятельности и использования его в национальных интересах.

Цель настоящего диссертационного исследования - выявить основные условия и факторы притока иностранных инвестиций на российский рынок гостиничной недвижимости, а также тенденции их использования, и на этой основе выработать рекомендации по привлечению иностранных инвестиций на отечественный рынок гостиничной недвижимости.

Соответственно поставленной цели формулируются основные задачи исследования:

1) выявить особенности и тенденции функционирования рынка недвижимости;

2) определить экономическое содержание, свойства и факторы инвестиционной привлекательности гостиничной недвижимости;

3) раскрыть формы и масштабы проникновения иностранного капитала на рынок гостиничной недвижимости России, мотивы субъектов происходящих на этом рынке инвестиционных процессов;

4) оценить последствия мирового экономического кризиса для российского рынка гостиничной недвижимости;

5) выработать рекомендации по повышению роли государства в создании условий для привлечения иностранных инвестиций на рынок гостиничной недвижимости.

Объектом исследования является инвестиционная деятельность на российском рынке гостиничной недвижимости.

Предметом исследования является отношения между субъектами экономической деятельности, возникающие в процессе привлечении иностранных инвестиций на рынок гостиничной недвижимости России, а также причинно-следственные связи и тенденции, оказывающие влияние на инвестиционную активность на этом рынке.

Степень разработанности проблемы. Научный интерес автора к теме исследования обусловлен как актуальностью темы, так и недостатком научных работ, посвященных комплексному анализу развитию рынка гостиничной недвижимости и роли иностранных инвестиций в этом процессе. Существующая научная литература рассматривает отдельные аспекты данной проблематики. Зарубежные исследователи имеют тенденцию к формализации своего анализа и сосредоточении на отдельных параметрах и частных технических вопросах, широко используя эконометрику и математический аппарат. Они тяготеют к рассмотрению вложений в гостиничную недвижимость как портфельных инвестиций, или паев инвестиционных фондов недвижимости (RErTs), делая акцент на стратегиях управления инвестиционными портфелями, подходах к расчетам доходности, рисков, фактора неопределенности, влияния фаз бизнес-циклов. Выборка анализируемых зарубежными учеными стран обычно не включает Россию. Труды отечественных экономистов, опубликованные по данной проблематике в последние годы, большей частью посвящены оценке и управлению коммерческой недвижимостью и практически не затрагивают гостиничный сегмент. Работы российских специалистов по гостиничной тематике в основном касаются вопросов организационного и операционного управления отелями.

Представляется, что еще не были опубликованы комплексные исследования роли иностранного капитала в развитии рынка гостиничной недвижимости и туризма в стране, учитывающие особенности проявления и закономерностей поведения этого капитала в условиях российской специфики. Данная диссертация представляет собой попытку частично восполнить этот пробел.

Теоретической и методологической основой исследования служат труда российских и зарубежных ученых в области экономической теории, мировой экономики, теории внешней торговли, государственного регулирования, теории финансов и инвестиционного анализа, в частности, Л.И. Абалкина, О.Т. Богомолова, Р. Брейли, Р. Вернона, А. Дамодарана, С.П. Глинкиной, P.C. Гринберга, Е.Т. Гурвича, Э. Дж. Долана, В В. Ивантера, Дж. Кейнса, Д. Е. Линдсея, В.А. Лялина, С. Майерса, К. Маркса, А.

Маршачла, Р. Мертона, А.Д. Некипелова, Ж. Перара, А. Пигу, Б.Н. Порфирьсва, П.Самуэльсона, С.Н. Сильвестрова, И. Фишера, У. Шарпа и других.

Автор также опирался на работы по экономике, оценке и управлению коммерческой недвижимостью таких специалистов, как Л.П. Белых, В.А. Горемыкин, Д. Желтнер, Н. Мюллер, Ф. Модильяни, Н. Ордуэй, Р. Страйк, Е.И. Тараеевич, С.Н. Максимов, М.А. Федотова, М. Фридман, Г. Харрисон, С. Хадсон-Уильсои, Г. Хойта, а также на труды в области международного туризма и гостиничного бизнеса Э. Баума, Дж. Боуэна, X. Инграма, Ф. Котлера, С. Медлика, Дж. Мейкенза, С. Рашмора, М.Н. Смирновой, Дж. Уокера.

В процессе диссертационного исследования применялись следующие научные методы: системный анализ, сравнение, синтез, классификация, интеграция, экстраполяция, статистический методы, экспертные оценки. Внимание автора было сосредоточено на тех явлениях и причинно-следственных связях, которые можно оценить с помощью теоретического и статистического инструментария.

Информационной базой исследования послужили данные специализированных изданий и материалов России, зарубежных стран и международных организаций, инвестиционных и консалтинговых компаний, законодательство Российской Федерации, регулирующее вопросы инвестиционной деятельности и туризма, экономическая и специализированная периодика. Автор пользовался докладами, научными трудами, обзорами и статистические публикации Конференции ООН по торговле и развитию, Всемирного банка, Всемирного экономического форума, Банка России, Росстата, Минэкономразвития РФ, Минспортгуризма РФ, Минрегионразвития РФ, Федерального агентства по туризму, Федерального агентства по управлению особыми экономическими зонами, Комитета правительства Москвы по туризму, Росстата, Учреждения Российской академии наук Института экономики РАН, Отделения международных экономических и политических исследований ИЭ РАН, ГУ - Высшей школы экономики.

В работе использовались аналитические отчеты и рыночные обзоры рынка ведущих международных консалтинговых компаний в сфере гостиничной недвижимости: Jones Lang Lasalle Hotels, STR Global, Colliers International, DTZ, Blackwood, а также данные гостиниц, гостиничных операторов, строительных компаний и международных интернет-порталов, посвященных гостиничной тематике.

Научная новизна диссертации заключается в том, что впервые в отечественной и зарубежной научной литературе представлен комплексный подход к определению рынка гостиничной недвижимости, выявлены условия, особенности и тенденции протекающей на этом рынке инвестиционной деятельности, сделаны выводы относительно перспектив

развития рынка гостиничной недвижимости России в посткризисный период на основе привлечения иностранных инвестиций.

Основные положения диссертационного исследования, претендующие на научную новизну, состоят в следующем:

1) при определении рынка гостиничной недвижимости применен интеграционный подход: рынок гостиничной недвижимости представлен как система трех самостоятельно функционирующих, но взаимосвязанных субрынков -инвестиционного рынка гостиничной недвижимости, рынка услуг профессионального управления гостиничной недвижимостью и рынка гостиничных услуг;

2) раскрыты мотивация, условия, формы и последствия притока иностранного капитала на рынок гостиничной недвижимости России;

3) раскрыты степень и масштабы проникновения иностранного капитала на рынок гостиничной недвижимости России;

4) оценено влияние мирового экономического кризиса на инвестиционный рынок российской гостиничной недвижимости;

5) выработаны рекомендации по повышению роли государства в привлечении иностранных инвестиций в отрасль туризма и на рынок гостиничной недвижимости, как ее основной инфраструктурной составляющей.

Практическая значимость работы состоит в возможности практического применения предложенных автором положений, выводов и рекомендаций федеральными и региональными органами власти, занимающимися вопросами экономического развития, управления земельными ресурсами, развития туризма, инвестиционной политикой, градостроительством и внешними связями. Материалы исследования могут быть использованы участниками рынка коммерческой недвижимости - инвесторами, девелоперами, операторами и владельцами гостиничной недвижимости, иными профессиональными участниками рынка

Теоретические и аналитические материалы исследования могут быть использованы для преподавания таких дисциплин, как «Мировая экономика», «Международная торговля», «Международные экономические отношения», а также при подготовке специалистов в сфере управления и оценки недвижимости, организации туристского бизнеса, экономике туризма и всеми, кто интересуется проблемами становления и развития туризма и рынка гостиничной недвижимости в России.

Апробация результатов исследования. Основные положения работы докладывались автором на научных конференциях Учреждения Российской академии

паук Института экономики РАН, обсуждались и получили положительную оценку на заседаниях Петра инновационной экономики Учреждения Российской академии наук Института экономики РАН, Полученные в диссертации результаты получили практическую реализацию в деятельности консалтинговых компаний в сфере гостиничной недвижимости Jones Lang LaSalle Hotels и Colliers International (анализ экономической целесообразности строительства гостиниц в Москве и регионах, подбор операторов для гостиничных проектов).

Основные положения диссертационного исследования отражены в четырех публикациях автора общим объемом 1,7 п л. (весь объем авторский), в том числе три публикации в изданиях, рекомендованных ВАК РФ.

Структура диссертационной работы обусловлена целью, задачами и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы:

Введение

Глава 1. Экономические основы и мировой опыт инвестиционной деятельности на рынке недвижимости

1.1. Общая характеристика и классификация инвестиций

1.2. Мотивы иностранных инвесторов на российском рынке недвижимости

1.3. Особенности недвижимости как инвестиционного актива

1.4. Цикличность развития рынка недвижимости

Глава 2. Современное состояние инвестиционной деятельности на рынке гостиничной недвижимости России и предпосылки ее активизации

2.1. Структура и современное состояние рынка гостиничной недвижимости

2.2. Современные формы организации гостиничного бизнеса

2.3. Масштабы проникновения международных операторов на российский гостиничный рынок

2.4. Влияние мирового экономического кризиса на инвестиционный рынок российский гостиничной недвижимости

Глава 3. Повышение роли государства в привлечении иностранных инвестиций на рынок гостиничной недвижимости и в отрасль туризма

3.1. Место туризма в экономике страны

3.2. Меры государственной поддержки туризма и рынка гостиничной недвижимости: сравнение зарубежного опьгга и российской практики

3.3. Государственно-частное партнерство в сфере туризма на примере организации

особых экономических зон туристско-рекреацлонного типа

Заключение

Список использованной литературы

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы диссертации, определяется цель и задачи исследования, отмечаются его научная новизна и практическое значение полученных результатов.

В первой главе диссертационного исследования - «Экономические основы и мировой опыт инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости» - выявлены основные свойства недвижимости, влияющие на инвестиционную деятельность, а также изучены формы реализации инвестиций и мотивация субъектов рынка недвижимости.

По причине двойственности экономической природы любая коммерческая недвижимость, в том числе гостиничная, способна проявляться в двух формах: в форме реального актива, используемого по прямому назначению и именуемого в таком случае операционной недвижимостью, и в форме инвестиционного актива, используемого в целях получения дохода - так называемой, доходной недвижимости.

Являясь реальным активом, коммерческая недвижимость характеризуется рядом свойств, отличающих ее от других инструментов рынка капитала и влияющих на решения инвесторов. Такие свойства недвижимости как уникальность каждого объекта недвижимости, низкая степень ликвидности недвижимости, высокие транзакционные и операционные издержки, необходимость профессионального управления, информационная закрытость рынка, высокая чувствительность рынка к внешним «шокам», наличие высоких несистематических рисков, сложность построения достоверного прогноза дальнейшего поведения рынка, снижают ее инвестиционную привлекателы юеггь.

Вместе с тем, коммерческая недвижимость способна обеспечить рост (или сохранение) инвестированного в нее капитала и гарантированное поступление определенных на основе заключенных долгосрочных контрактов текущих денежных потоков. По этой причине около трети инвестированного сегодня в мире капитала составляют вложения в недвижимость.

Термин инвестиции автор диссертационного исследования определяет как вложение капитала в различной форме с целью последующего его увеличения. При этом прибыль от инвестиций (прирост капитала) должна компенсировать инвестору отказ от использования средств на потребление в текущем периоде, вознаграждать его за риск, возмещать потери от инфляции в текущем и предстоящем периодах. Инвестируемый капитал может выступать в форме денежных средств, в натурально-вещественной форме -здания, сооружения, машииы, оборудование, другое имущество разного рода; в нематериальной форме - ноу-хау, технологии, патенты, лицензии, имущественные права, интеллектуальные ценности; либо проявляться в смешанных формах. Всю совокупность практических действий, связанных с вложением инвестиций и обеспечением отдачи от них автор называет инвестиционной деятельностью.

Под иностранными инвестициями автор понимает способ выхода капитала в любой форме на международные рынки с целью его последующего возрастания. Как показывает практика, мотивы иностранных инвесторов в российскую коммерческую недвижимость определяются, в первую очередь, экономическими выгодами, получаемыми ими от деятельности на этом рынке (более высокая прибыльность проектов, слабая конкуренция, неразвитость рынка), а также их стратегическими целями (поиск новых рынков сбыта) и психологическими стимулами (опасение потери перспективного рынка, успешная деятельность национальных конкурентов за рубежом).

Иностранный инвестиционный капитал реализуется на рынке коммерческой недвижимости в двух основных формах: в форме прямых инвестиций (непосредственное приобретение объекта недвижимости или доли в нем с целью использования объекта по его функциональному назначению либо получения текущего дохода, ожидания повышения стоимости объекта в будущем) и в форме финансовых или портфельных инвестиций (приобретение свободно обращающихся на рынке ценных бумаг компании-владельца объектов недвижимости, паев инвестиционных фондов и трастов недвижимости). В развитых странах широко распространены обе формы инвестиций, в странах с переходной и менее продвинутой экономикой превалирует первая форма.

Существует деление инвесторов в коммерческую недвижимость на институциональных и неинституциональных. Институциональный инвестор - это юридическое лицо (часто кредитно-финансовый институт), которое выступает в роли держателя денежных средств (взносов, паев и т.д.), как собственных, так и средств других компаний и физических лиц, и осуществляет их вложение в ценные бумаги, недвижимое имущество (в том числе права на недвижимое имущество) с целью извлечения прибыли. К таким инвесторам относятся инвестиционные и пенсионные фонды, страховые

организации, банки и другие кредитные организации, депозитные институты и т.п. Во многих развитых странах институциональные инвесторы перераспределяют временно свободные ресурсы, совмещают интересы частных инвесторов и предпринимателей, трансформируя сбережения субъектов хозяйствования в инвестиции; с их помощью становится возможна экономия на транзакционных издержках. Частный инвестор (за редким исключением) не способен оперировать такими суммами, с которыми работает институциональный инвестор. Категория неинституциональных инвесторов включает в себя: 1) частный капитал, 2) капитал корпораций, чья основная деятельность не связана с финансами и 3) разного рода некоммерческие организации.

В России преобладают прямые инвестиции неинституциональных инвесторов; в основном, в российскую недвижимость инвестируют отечественные компании-застройщики, промышленные корпорации; российские и зарубежные инвестиционные фонды, трасты и прочие финансовые учреждения; индивидуальные инвесторы из разных стран. При этом особую значимость для развития рынка российской недвижимости имеют иностранные инвестиции в нематериальной форме (технологические управленческие, маркетинговые разработки, иные интеллектуальные и репутационные ценности).

Инвестиционную привлекательность недвижимости невозможно рассматривать вне конкретного рыночного контекста. Рынок недвижимости характеризуется цикличностью развития, причем каждая фаза цикла способна кардинальным образом повлиять на инвестиционную привлекательность объектов, оценку рыночной стоимости и ставку доходности инвестированного в объекты недвижимости капитала. Каждый цикл включает в себя четыре фазы: оживление рынка, его рост, перегрев (избыточное предложение) и спад и приводит к увеличению объема и качества предложения, а также установлению новой точки равновесия на рынке недвижимости. По типам недвижимости циклы не совпадают; каждый регион имеет свои собственные, уникальные по продолжительности и масштабу циклы; доходность инвестиций в недвижимость отрицательно коррелированна с доходностью инвестиций в традиционные финансовые активы. В долгосрочном периоде для рынка недвижимое™ характерно неизбежное избыточное инвестирование (ввиду низкой ликвидности, продолжительных сроков проектирования, согласования и строительства и других особенностей недвижимости), которое приводит к падению цен, арендных ставок, и, как следствие, убыткам инвесторов.

Наилучшим временем для реализации инвестиций в недвижимость считается период с поздней стадии фазы оживления до начала фазы подъема, поскольку в этот период цены на недвижимость и ставки аренды обладают значительным потенциалом роста. При этом также существуют инвестиционные стратегии, согласно которым

целесообразнее требующие осуществлять приобретения объектов недвижимости во время фазы спада.

Во второй главе диссертационного исследования «Современное состояние инвестиционной деятельности на рынке гостиничной недвижимости России и предпосылки се активизации» автор концентрируется на конкретном сегменте рынка недвижимости - гостиничной недвижимости, а также текущем состоянии, закономерностях и предпосылках активизации инвестиционной деятельности, имеющей место на рынке гостиничной недвижимости.

Рынок гостиничной недвижимости характеризуется теми же процессами и свойствами, что и рынок недвижимости в целом. Однако гостиничная недвижимость обладает двумя особенностями, выделяющими ее среди других видов недвижимости и влияющими на ее инвестиционную привлекательность: во-первых, гостиницы являются основным инфраструктурным компонентом отрасли туризма и, во-вторых, они требуют постоянного профессионального операционного управления.

В зарубежной и отечественной научной литературе отсутствует четкое определение лонятия рынка гостиничной недвижимости. Автор вводит определение этого и описывает рынок гостиничной недвижимости как систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, управления, эксплуатацию объектов гостиничной недвижимости, обмен прав на них, а также взаимодействие трех основных групп участников: 1) инвесторов и владельцев объектов гостиничной недвижимости, 2) профессиональных управляющих гостиничными объектами и 3) потребителей гостиничных услуг.

Основываясь на различиях в потребностях и целях участников рынка гостиничной недвижимости, автор использует интеграционный подход и представляет структуру этого рынка как систему трех самостоятельно функционирующих, но взаимосвязанных субрынков (Рис. 1):

• инвестиционного рынка гостиничной недвижимости (гостиница выступает как инвестиционный актив),

• рынка услуг профессионального управления гостиничной недвижимостью (гостиница - это объект управления),

• рынка гостиничных услуг (гостиница - это средство размещения).

Рис. 1. Структура рынка гостиничной недвижимости

На каждом из вышеупомянутых субрынков устанавливаются свои спрос, предложение и цена. Три субрынка находятся в тесной взаимозависимости: спрос па гостиничные услуги будет выше, если гостиницей управляет известный международный оператор. Но известная управляющая компания не заинтересуется гостиничным объектом, потенциально не способным генерировать высокий спрос. Верно и то, что при наличии известной марки собственник сможет дороже продать свой объект. Инвестиционный рынок и рынок услуг профессионального управления вторичны по отношению к рынку гостиничных услуг, и если в Европе и Америке эти рынке хорошо развиты, то в России они находятся в самом начале своего становления.

Каждый их трех субрынков имеет свою специфику, влияющую на привлекательность гостиничного объекта для инвесторов.

Так, на рынке гостиничных услуг инвестиционная привлекательность гостиничного объекта определяется соотношением спроса и предложения на этом рынка в конкретном регионе. Активность инвесторов существенно возрастает при наличии у региона высокого туристского потенциала (высокая деловая активность, присутствие рекреационных, культурных, исторических объектов) и развитой инфраструктуры (развитой транспортной системой, многообразия ресторанов и прочих предприятий обслуживания). На инвестиционную привлекательность отеля также оказывает влияние его местоположение, фактор сезонности, профессионализм управляющего, узнаваемость бренда, под которым работает отель, и ряд макроэкономических факторов, наиболее значимым из которых является проводимая региональными и национальными властями политика в области туризма.

На рынке услуг профессионального управления гостиничной недвижимостью действуют свои закономерности. Основные участники этого субрынка - собственники и

операторы гостиничных объектов. Собственник всегда стоит перед выбором: управлять гостиницей самому или доверить управление профессиональному управляющему за определенное вознаграждение, размер которого становится предметом отдельного торга Привлечение профессионального оператора предоставляет собственнику такие выгоды, как:

обеспечение стабильной загрузки гостиницы посредством наличия у оператора собственной системы бронирования и членства в системах бронирования независимых консорциумов;

- формирование качественной гостиничной услуги, включающей оформление интерьера, качество оборудования, квалификацию персонала, обеспечение безопасности проживающих и их имущества;

- обеспечение активного маркетинга отеля, включая рекламную и сбытовую политику отеля;

- повышение профессионализма и квалификации сотрудников гостиницы при помощи собственных систем подготовки кадров. Данный фактор имеет особе значение в гостиничном бизнесе, поскольку существенно влияет на качество обслуживания гостя в отеле.

Кроме того, за профессиональным оператором, как правило, стоит группа гостиничных предприятий, что позволяет ему добиваться экономии на масштабе; по этой причине для сетей характерна более высокая доходность по сравнению с независимо управляемыми гостиницами.

Международная и российская практика ведения гостиничного бизнеса предусматривает три формы договорных отношений между ними: аренда, контракт на управление и франчайзинг; две последние преобладают на рынке.

Па сегодняшний день для российского гостиничного рынка характерна низкая степень проникновения международных операторов: под международным управлением находится менее 1% гостиничного фонда страны. Согласно результатам исследования масштабов проникновения международных гостиничных сетей на рынок России, проведенного автором в апреле 2009 года, из 325 функционирующих сегодня в мире гостиничных операторов в России представлено всего 13; под их управлением находятся 50 гостиниц. Международные операторы ориентированы на верхний, самый высокодоходный сегмент, что наряду с дефицитом качественного гостиничного предложения способствуют поддержанию высоких цен на услуги размещения в стране. Почти половина работающих под международным управлением российских гостиниц сосредоточена в Москве. Наибольшая доля российская рынка принадлежит крупнейшей в

мире компании в сфере гостеприимства Rezidor SAS (12 отелей, 4029 номеров), далее следуют Intercontinental Hotels Group (9 отелей, 2870 номеров), Marriott International (9 отелей, 2320 номеров), Accor (4 отеля, 1202 номера).

К российскому инвестиционному рынку гостиничной недвижимости иностранные инвесторы начали проявлять активный интерес с 2005 года, но наступивший мировой экономический кризис значительно притормозил их активность. В целом инвестиционный рынок страны остается неразвитым, и общий объем инвестиционных сделок в России на порядок тгже объема сделок в других европейских странах.

Факторами, привлекающими иностранных инвесторов на российский рынок гостиничной недвижимости, являются:

- рост международных и межрегиональных деловых связей между Россией и другими странами, а также внутри станы, приводящий к увеличению количества поездок;

- укрепление позиций России на мировой арене, рост интереса к стране иностранных инвесторов и международных туристов;

- неразвитость российского рынка гостиничной недвижимости (превышение спроса на гостиничные услуги над имеющимся предложением во всех сегментах рынка гостиничных услуг) наряду с его высоким потенциалом;

- отсутствие прогнозируемого усиления конкуренции в кратко- и среднесрочной перспективе;

- гарантированная долгосрочными контрактами на управление (договорами аренды, франчайзинга) высокая доходность гостиничной недвижимости;

- возможность приобретения гостиничных объектов со значительным дисконтом в период рецессии.

В развитых странах пик инвестиций в коммерческую недвижимость пришелся на докризисный 2007 год, еще раз подтвердив гипотезу о том, что ценовые бумы на рынке недвижимости становятся толчком к рыночной рецессии. По данным консалтинговом компании Jones Lang LaSalle, в Европе объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2007 году составил 759 млрд. долларов, опередив на 8% предыдущий 2006 год. В 2008 году в результате кризиса он снизился более чем на 30%.

Для России рекордным по объему инвестиций стал 2008 год, когда в российскую коммерческую недвижимость было вложено почти 6 млрд. долларов (Рис. 2; рисунки 2 и 3 составлены автором на основе данных компании Jones Lang LaSalle). В 2009 году по причине мирового экономического спада количество сделок значительно уменьшились -инвесторы заняли выжидательную позицию.

7 ООО ООО 6 ООО ООО 5 ООО ООО 4 ООО ООО 3 ООО ООО 2 ООО ООО I ООО ООО

о

5 959 ООО

-■н

757 ООО

131 ООО

2003

301 ООО

ива__,

3 213 ООО

—ш—

щ

2006

2008

2009

2010(6 месяцев)

Рис. 2. Динамика инвестиций в российский рынок коммерческой недвижимости, 2003 -2010 (1 полугодие) гг., долл. США.

В 2007-2008 годах основными участниками рынка были иностранные инвесторы, их доля составляла 75%. В период спада активность иностранных инвесторов на рынке российской коммерческой недвижимости значительно снизилась: 17% общего объема инвестиций в 1-3 кварталах 2009 год против 76% за аналогичный период прошлого года; их интересы в большей степени сосредоточены на инвестициях в высококачественные объекты на более прозрачных и менее рискованных рынках Западной Европы. В первом полугодии 2010 года рыночная активность по-прежнему характеризовалась преобладанием российских инвесторов (71% всех инвестиций в коммерческую недвижимость).

В докризисный период приоритетными для инвесторов являлись высококлассные существующие объекты и наиболее привлекательные проекты на стадии девелопмента. С ростом объемов инвестиций, а также при поступательном развитии регионов, инвесторы стали обращать большее внимание на региональные рынки. Наиболее активными игроками на рынке в 2008 году были некотирующиеся на биржах инвестиционные фонды и девелоперские компании, их доля в общем объеме инвестиций составила около 80%. Корпоративные инвесторы, представленные, в основном, российскими компаниями (банками и владельцами торговых сетей) демонстрировали заинтересованность в проектах на этапе строительства, позволяющих получить высокий доход.

Непубличные инвестиционные фонды

46%

Рис. 3. Типы инвесторов, совершивших транзакции на российском рынке коммерческой недвижимости в 2008 г.

В период кризиса значительную часть инвестиционной активности составляли сделки по продажи активов девелоперами, испытывающими трудности с ликвидностью. Самыми активными покупателями стали связанные с государством структуры и институциональные инвесторы. Тем не менее, ввиду недостатка проблемных активов, выставляемых на продажу (особенно высококачественных активов) инвесторы снизили свои ожидания по размерам скидок.

Таким образом, в 2009 году инвестиционный рынок гостиничной недвижимости находился в фазе рецессии и характеризовался следующими процессами:

- резким сокращением активности инвесторов, особенно иностранных, и соответственно, сокращением доходов от продаж недвижимости:

- трудностью получения долгового финансирования;

- появлением проблемных активов;

- смещением интереса инвесторов от крупных к объектам меньшего размера, а также от региональных проектов к столичным;

- отказом от новых проектов и концентрацией на уже построенных объектах либо находящихся на продвинутой стадии строительства проектах.

Следствием экономического кризиса явилось также вхождение крупных российских банковских структур гостиничный девелопмент (ВТБ КапиталУВТБ-Девелог;мент, Альфа Банк/Альфа Групп, Сбербанк Капитал, МФК).

Кроме экономического спада и недостатка реального инвестиционного продукта активность иностранных инвесторов в российскую гостиничную недвижимость

Закрытые паевые инвестиционные _ фонды 4%

Институциональные инвесторы 2%

Неизвестные 1%

Корпоративные инвесторы

13%

Непубличные девелоперские компании

15%

" * Л . ■

Публичные девелоперские компании 19%

сдерживают такие факторы, как: политические и экономические риски, недостаток государственной поддержки гостиничной отрасли, непрозрачность ведения бизнеса, несовершенство законодательной базы, неразвитость туристской инфраструктуры, недостаток квалифицированных кадров, сложности с поиском площадок под гостиничное строительство. Большую часть этих проблем можно решить при наличии должного внимания правительства к гостиничной индустрии, и создании привлекательных условий для инвестиций в гостиничный бизнес.

Анализ роли государства, опыта других стран, места, отведенного отрасли туризма в экономике России, а также рекомендации и меры государственной поддержки, направленные на привлечение инвестиций на рынок гостиничной недвижимости представлены в третьей главе исследования - «Повышение роли государства в привлечении иностранных инвестиций на рынок гостиничной недвижимости и в отрасль туризма».

Одна из особенностей гостиничной недвижимости состоит в том, что отели являются главной инфраструктурной составляющей отрасли туризма. Это означает, что без соответствующего качественного гостиничного предложения крайне сложно создать качественное туристическое предложение и, следовательно, обеспечить стабильный платежеспособный туристический поток. С другой стороны, без определенной политики государства, поддерживающей развитие туризма, или, как минимум, без развития частно-государственного партнерства (ГЧП) в сфере туризма приток иностранных инвестиций и рост качественной гостиничной недвижимости будет неорганизованным, спонтанным и не масштабным.

Значение туризма во всем мире постоянно растет, что объясняется все более возрастающим влиянием этого сектора на экономику. Туризм является не только существенным источником доходов, но и способствует росту занятости и диверсификации экономики, создавая обслуживающие данную сферу отрасли. Эта отрасль обладает высоким инвестиционным мультипликатором: один рубль вложений приносит четыре рубля суммарного дохода в других отраслях экономики. Аналогичный умножающий коэффициент характерен для занятости - одно рабочее место в туризме приводит к появлению четырех рабочих мест в отраслях, участвующих в производстве туристского продукта. Более этого, сегодня туризм все чаще рассматривается как существенный фактор реализации внешней политики государства.

Однако, к сожалению, приходиться констатировать, что в то время как многие страны, обладающие сопоставимыми с Россией рекреационными ресурсами, ежегодно

принимают сотни миллионов туристов и зарабатывают на этом десятки миллиардов долларов, доля нашей страны в мировых туристских показателях чрезвычайна мала.

По данным Минспортгуризму РФ в 2009 году доля туризма в ВВП России составила 2,5%, а с учетом смежных отраслей - 6,3%. При эффективной господдержке и продвижении страны как привлекательного для туризма региона доля туризма в ВВП России может существенно вырасти. В европейских странах согласно данным Всемирной туристской организации значения этою показателя следующие: Австрия - 8,6% ВВП (с учетом мультипликативного эффекта - 15% ВВП), Болгария - 4,1% (14,5%), Великобритания - 3,4% (9,1%), Испания - 6,8% (18,2%), Канада - 3,4% (11,0%), Франция - 4,1% (10,9%), Хорватия - 8,5% (19,0%). В целом доля туризма в мировом ВВП составила в 2008 году 3,6% и 10,4% с учетом мультипликативного эффекта.

Сегодня развитие туризма и рынка гостиничной недвижимости в России во многом сдерживает отсутствие системного подхода к формированию государственной политики в данной отрасли и ее законодательного обеспечения. Заинтересованность и участие государства в развитии туризма, в первую очередь, предполагает приведение в порядок нормативно-правовой базы, регулирующей сферу туризма. Это подразумевает выработку стандартов отрасли; определение реалистичных, распределенных во времени и в привязке к конкретным территориям экономических и социальных результатов, которые Россия хочет достичь посредством туризма и последующее включение соответствующих задач в концепцию развития отрасли.

Эффективным инструментом реализации политики России в отношении туризма, по мнению автора, должно стать партнерство частного капитала и государства. Четко сформулированная политика государства по развитию туризма, подкрепляемая детально проработанной программой реальных действий, повысит уверенность инвестора в том, что реализуемый (или предлагаемый к реализации) проект находится в полном соответствии с правительственной стратегией развития и получит должное содействие на государственном уровне. Последнее обстоятельство имеет особое значение для гостиничной недвижимости, поскольку инвестирование в гостиничные проекты подразумевает связывание значительных финансовых средств и высокий уровень риска. Приоритетным видом туризма для России должно стать развитие внутреннего и международного въездного туризма

Конкретными мерами государственной поддержки, стимулирующими развитие российского туризма и рынка гостиничной недвижимости (и активно используемыми странами-лидерами по количеству принимаемых иностранных туристов и доходам от международного туризма), должны стать:

• разработка единой концепции продвижения России как привлекательной для туристов страны, выделение бюджетных средств на продвижение внутреннего и въездного туризма;

• разработка общего мастер-плана развития территорий;

. создание и развитие инфраструктуры; государственное финансирование наиболее значимых проектов;

• предоставление правительственных гарантий, налоговых преференций и прочих льгот финансового характера инвесторам и другим лицам, чья деятельность связана с развитием внутреннего и въездного туризма (например, предоставление бюджетных субсидий национальным перевозчикам и туроператорам, таможенных льгот при поставках не производимого в стране проектного оборудования);

• создание благоприятног о визового режима для туристских посещений страны;

• организация подготовки кадров для гостиничного бизнеса и туризма,

• создание благоприятных для инвесторов административных процедур, оказание информационной и консультационной помощи инвесторам.

В настоящее время в России в процессе реализации находятся два крупных национальных проекта государственно-частного партнерства с рекреационной составляющей: строительство объектов инфраструктуры в рамках проекта «Олимпиада-2014» в Сочи и организация туристско-рекреационных особых экономических зон. Эти проекты были запущены около трех года назад, и пока об их результатах судить рано. Несмотря на малое количество таких программ и на то, что их реализация сопряжена с рядом проблем (главные из которых - недостаток финансирования и трудности технической реализации), их существование свидетельствует об определенном повороте руководства страны к проблеме становления и развития туризма в России.

В заключении, опираясь на результаты диссертационного исследования, делаются выводы и обобщения, касающиеся тенденций и перспектив развития российского рынка гостиничной недвижимости и привлечения на этот рынок иностранных инвестиций, а также предлагаются рекомендации по активизации роли государства в этом процессе.

Ш. ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Работы, опубликованные в изданиях, рекомендованных ВАК РФ:

1. Подоляко Т.А. Масштабы проникновения международных гостиничных операторов на российский рынок // ЭКО. 2009, № 10 (424) с. 71-85, - 0,5 п л.

2. Подоляко Т.А. Современные формы организации гостиничного бизнеса // Инновации и инвестиции, 2009, № 3. с. 58--61, - 0,4 п.л.

3. Подоляко Т.А. Структура рынка гостиничной недвижимости // Вестник Института Экономики РАН, 2010, №1, с. 377-386, - 0,5 п.л.

Работы, опубликованные в других изданиях:

4. Подоляко Т.А. Проблемы российской индустрии туризма и роль государства в их решении // Государственно-частное партнерство в условиях кризиса. Материалы научно-практической конференции. М.: Институт Экономики РАН, 2009, с. 226-233, - 0,3 п.л.

Подписано в печать:

27.10.2010

Заказ № 4411 Тираж - 100 экз. Печать трафаретная. Объем: 1 усл.п.л. Типография «11-й ФОРМАТ» ИНН 7726330900 115230, Москва, Варшавское ш., 36 (499) 788-78-56 www.autoreferat.ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Подоляко, Татьяна Александровна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ И МИРОВОЙ ОПЫТ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

1.1. Общая характеристика и классификация инвестиций.

1.2. Мотивы иностранных инвесторов на российском рынке недвижимости.

1.3. Особенности недвижимости как инвестиционного актива.

1.4. Цикличность развития рынка недвижимости.

ГЛАВА 2. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ И ПРЕДПОСЫЛКИ ЕЕ АКТИВИЗАЦИИ.

2.1. Структура и современное состояние рынка гостиничной недвижимости.

2.2. Современные формы организации гостиничного бизнеса.

2.3. Масштабы проникновения международных операторов на российский гостиничный рынок

2.4. Влияние мирового экономического кризиса на инвестиционный рынок российский гостиничной недвижимости.

ГЛАВА 3. ПОВЫШЕНИЕ РОЛИ ГОСУДАРСТВА В ПРИВЛЕЧЕНИИ ИНОСТРАННЫХ ИНВЕСТИЦИЙ НА РЫНОК ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И В ОТРАСЛЬ ТУРИЗМА.

3.1. Место туризма в экономике страны.

3.2. Меры государственной поддержки туризма и рынка гостиничной недвижимости: сравнение зарубежного опыта и российской практики.

3.3. Государственно-частное партнерство в сфере туризма на примере организации особых экономических зон туристско-рекреационного типа.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Привлечение иностранных инвестиций на российский рынок гостиничной недвижимости"

Актуальность темы исследования. Сегодня рынок гостиничной недвижимости России находится в самом начале своего формирования и наряду с возрастающим интересом иностранных инвесторов к России и высоким туристским потенциалом страны становится чрезвычайно привлекательным для мировых игроков. Недавний активный рост экономики России и стабилизация политического положения в стране способствовали укреплению международных связей и росту подвижности населения. В результате значительно вырос спрос на услуги размещения (особенно в сегменте бизнес-поездок), который привел к рекордно высоким показателям загрузки гостиниц и стоимости номеров в центре финансовой активности страны — Москве. Поэтому, несмотря на мировой экономический кризис и его последствия, Москва прочно удерживает первые позиции в рейтингах городов мира с самыми высокими ценами на гостиничные услуги: по данным отчетов исследовательских компаний, средняя стоимость гостиничного номера в Москве в первом полугодии 2010 года составила порядка 400 долларов в сутки.

Лидирующее положение Москвы по ценам на отели объясняется неудовлетворенным спросом на гостиничные услуги, преобладанием отелей верхнего ценового сегмента, в структуре гостиничного предложения, острым дефицитом' качественных экономичных средств размещения и фактическим отсутствием конкуренции на рынке. Эти факторы, являются следствием недостатка инвестиций и слабой государственной поддержки отрасли.

Приток иностранных инвестиций на рынок гостиничной недвижимости одинаково выгоден и частному бизнесу и государству. Наряду с финансовыми вливаниями иностранные инвестиции приносят новые технологии организации гостиничного бизнеса, новые стандарты качества, методы управления, рабочие места, они приводят с собою новых международных клиентов и способствуют налаживанию международных связей. Помимо высоких доходов развитая гостиничная отрасль положительно влияет на имидж страны в мире, сопутствующий ей мультипликативный эффект способствует развитию инфраструктуры и повышению качества жизни населения страны.

К сожалению, в России туризм пока еще не воспринимается как одна из наиболее эффективных по экономическим и социальным критериям отрасль хозяйства. Сегодня Российская Федерация, несмотря на уникальные природно-рекрсационные и культурно-исторические ресурсы, не входит в первые 50 стран мирового туристского рынка (согласно данным ежегодного отчета Всемирного экономического форума за 2008 год). Согласно Минспорттуризму РФ доля туризма в ВВП страны в 2009 году составила всего 2,5%, с учётом смежных отраслей - 6,3%. При том, что по оценкам Всемирной туристской организации при ООН, в среднем по миру доходы от туризма составляют 10% ВВП. Наличие в России природных ресурсов и богатого культурного наследия не является достаточным условием успешного развития отрасли: предпочтения туристов большей частью связаны с развитой инфраструктурой, в первую очередь, гостиничной недвижимостью, способной обеспечить разумное соотношение цены и качества предлагаемых услуг.

Основная проблема состоит в том, что, не имея качественного и доступного гостиничного предложения, крайне сложно создать качественный конкурентоспособный на мировом рынке туристический продукт и, следовательно, обеспечить стабильный платежеспособный туристический спрос. Создание качественного и доступного гостиничного предложения напрямую зависит от объема привлекаемых в отрасль инвестиций. Таким образом, понимание интересов и стратегий иностранных инвесторов, вкладывающих в российский рынок гостиничной недвижимости, а также иных факторов, оказывающих непосредственное влияние на поток инвестиций в отечественную гостиничную недвижимость, представляется крайне важным для разработки адекватного инструментария регулирования их деятельности и использования его в национальных интересах.

Цель настоящего диссертационного исследования — выявить основные условия и факторы притока иностранных инвестиций на российский рынок гостиничной недвижимости, а также тенденции их использования, и на этой основе выработать рекомендации по привлечению иностранных инвестиций на отечественный рынок гостиничной недвижимости.

Соответственно поставленной цели формулируются основные задачи исследования:

1) выявить особенности и тенденции функционирования рынка недвижимости;

2) определить экономическое содержание, свойства и факторы инвестиционной привлекательности гостиничной недвижимости;

3) раскрыть формы и масштабы проникновения иностранного капитала на рынок гостиничной недвижимости России, мотивы субъектов происходящих на этом рынке инвестиционных процессов;

4) оценить последствия мирового экономического кризиса для российского рынка гостиничной недвижимости;

5) выработать рекомендации по созданию условий для привлечения иностранных инвестиций на рынок гостиничной недвижимости.

Объектом исследования является инвестиционная деятельность на российском рынке гостиничной недвижимости.

Предметом исследования является отношения между субъектами экономической деятельности, возникающие в процессе привлечения иностранных инвестиций на рынок гостиничной недвижимости России, а также причинно-следственные связи и тенденции, оказывающие влияние на инвестиционную активность на этом рынке.

Степень разработанности проблемы. Научный интерес автора к теме исследования обусловлен как актуальностью темы, так и недостатком научных работ, посвященных комплексному анализу развития рынка гостиничной недвижимости и роли иностранных инвестиций в этом процессе. Существующая научная литература рассматривает отдельные аспекты данной проблематики. Зарубежные исследователи имеют тенденцию к формализации своего анализа и сосредоточении на отдельных параметрах и частных технических вопросах, широко используя эконометрику и математический аппарат. Они тяготеют к рассмотрению вложений в гостиничную недвижимость как портфельных инвестиций, или паев инвестиционных фондов недвижимости (REITs), делая акцент на стратегиях управления инвестиционными портфелями, подходах к расчетам доходности, рисков, фактора неопределенности, влияния фаз бизнес-циклов. Выборка анализируемых зарубежными учеными стран обычно не включает Россию. Труды отечественных экономистов, опубликованные по данной проблематике в последние годы, большей частью посвящены оценке и управлению коммерческой недвижимостью и практически не затрагивают гостиничный сегмент. Работы российских специалистов по гостиничной тематике в основном касаются вопросов организационного и операционного управления отелями.

Представляется, что еще не были опубликованы комплексные исследования роли иностранного капитала в развитии рынка гостиничной недвижимости и туризма в стране, учитывающие особенности проявления и закономерностей поведения этого капитала в условиях российской специфики. Данная диссертация представляет собой попытку частично восполнить этот пробел.

Теоретической и методологической основой исследования служат труды российских и зарубежных ученых в области экономической теории, мировой экономики, теории внешней торговли, государственного регулирования, теории финансов и инвестиционного анализа, в частности, Л.И. Абалкина, О.Т. Богомолова, Р. Брейли, Р. Вернона, А. Дамодарана, С.П. Глинкиной, P.C. Гринберга, Е.Т. Гурвича, Э. Дж. Долана, В.В. Ивантера, Дж. Кейнса, Д. Е. Линдсея, В.А. Лялина, С. Майерса, К. Маркса, А.

Маршалла, Р. Мертона, А.Д. Некипелова, Ж. Перара, А. Пигу, Б.Н. Порфирьева, П.Самуэльсона, С.Н. Сильвестрова, И. Фишера, У. Шарпа и других.

Автор также опирался на работы по экономике, оценке и управлению коммерческой недвижимостью таких специалистов, как Л.П. Белых, В.А. Горемыкин, Д. Желтнер, Н. Мюллер, Ф. Модильяни, Н. Ордуэй, Р. Страйк, Е.И. Тарасевич, С.Н. Максимов, М.А. Федотова, М. Фридман, Г. Харрисон, С. Хадсон-Уильсон, Г. Хойта, а также на труды в области международного туризма и гостиничного бизнеса Э. Баума, Дж. Боуэна, X. Инграма, Ф. Котлера, С. Медлика, Дж. Мейкенза, С. Рашмора, М.Н. Смирновой, Дж. Уокера.

В процессе диссертационного исследования применялись следующие научные методы: системный анализ, сравнение, синтез, классификация, интеграция, экстраполяция, статистический методы, экспертные оценки. Внимание автора было сосредоточено на тех явлениях и причинно-следственных связях, которые можно оценить с помощью теоретического и статистического инструментария.

Информационной базой исследования послужили данные специализированных изданий и материалов России, зарубежных стран и международных организаций, инвестиционных и консалтинговых компаний, законодательство Российской Федерации, регулирующее вопросы инвестиционной деятельности и туризма, экономическая и специализированная периодика. Автор пользовался докладами, научными трудами, обзорами и статистическими ■ публикациями Конференции ООН по торговле и развитию, Всемирного банка, Всемирного экономического форума, Банка России, Росстата, Минэкономразвития РФ, Минспорттуризма РФ, Минрегионразвития РФ, Федерального агентства по туризму, Федерального агентства по управлению особыми экономическими зонами, Комитета правительства Москвы по туризму, Росстата, Учреждения Российской академии наук Института экономики РАН, Отделения международных экономических и политических исследований ИЭ РАН, ГУ - Высшей школы экономики.

В работе использовались аналитические отчеты и рыночные обзоры рынка ведущих международных консалтинговых компаний в сфере гостиничной недвижимости: Jones Lang Lasalle Hotels, STR Global, Colliers International, DTZ, Blackwood, а также данные гостиниц, гостиничных операторов, строительных компаний и международных интернет-порталов, посвященных гостиничной тематике.

Научная новизна диссертации заключается в том, что впервые в отечественной и зарубежной научной литературе представлен комплексный подход к определению рынка гостиничной недвижимости, выявлены условия, особенности и тенденции протекающей на этом рынке инвестиционной деятельности, сделаны выводы относительно перспектив развития рынка гостиничной недвижимости России в посткризисный период на основе привлечения иностранных инвестиций.

Основные положения диссертационного исследования, претендующие на научную новизну, состоят в следующем: введено определение рынка гостиничной недвижимости, в котором его структура представлена как система трех самостоятельно функционирующих, но взаимосвязанных субрынков - инвестиционного рынка гостиничной недвижимости, рынка услуг профессионального управления гостиничной недвижимостью и рынка гостиничных услуг; раскрыты мотивация, условия, формы и последствия притока иностранного капитала на рынок гостиничной недвижимости России; выявлены степень и масштабы проникновения иностранного капитала на рынок гостиничной недвижимости России; • оценено влияние мирового экономического кризиса на инвестиционный рынок российской гостиничной недвижимости;

• предложены рекомендации по повышению роли государства как ключевого условия привлечения иностранных инвестиций на рынок гостиничной недвижимости и в отрасль туризма.

Практическая значимость работы состоит в возможности практического применения предложенных автором положений, выводов и рекомендаций федеральными и региональными органами власти, занимающимися вопросами экономического развития, управления земельными ресурсами, развития туризма, инвестиционной политикой, градостроительством и внешними связями. Материалы исследования могут быть использованы участниками рынка коммерческой недвижимости — инвесторами, девелоперами, операторами и владельцами гостиничной недвижимости, иными профессиональными участниками рынка.

Теоретические и аналитические материалы исследования могут быть использованы для преподавания таких дисциплин, как «Мировая экономика», «Международная торговля», «Международные экономические отношения», а также при подготовке специалистов в сфере управления и оценки недвижимости, организации туристского бизнеса, экономике туризма и всеми, кто интересуется проблемами становления и развития туризма и рынка гостиничной недвижимости в России.

Апробация результатов исследования. Основные положения работы докладывались автором на научных конференциях Учреждения Российской академии наук Института экономики РАН, обсуждались и получили положительную оценку на заседаниях Центра инновационной экономики Учреждения Российской академии наук Института экономики РАН. Полученные в диссертации результаты получили практическую реализацию в деятельности консалтинговых компаний в сфере гостиничной недвижимости Jones Lang LaSalle Hotels и Colliers International (анализ экономической целесообразности строительства гостиниц в Москве и регионах, подбор операторов для гостиничных проектов).

Основные положения диссертационного исследования отражены в четырех публикациях автора общим объемом 1,7 п.л. (весь объем авторский), в том числе три публикации в изданиях, рекомендованных ВАК РФ.

Диссертация: заключение по теме "Мировая экономика", Подоляко, Татьяна Александровна

Заключение

Исходя из поставленной цели, в диссертационной работе было проведено исследование роли иностранных инвестиций в развитии российского рынка гостиничной недвижимости, условий их привлечения и закономерностей протекающих на этом рынке инвестиционных процессов применительно к особенностям России.

Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:

1. Гостиничная недвижимость и рынок гостиничной недвижимости обладают теми же свойствами, которыми характеризуется коммерческая недвижимость в целом. По причине двойственности своей экономической природы гостиничная недвижимость способна проявляться в двух формах: в форме реального актива (гостиница выступает как средство размещения и/или объект управления) и в форме инвестиционного актива, (гостиница рассматривается с точки зрения получения прибыли).

Являясь реальным активом, коммерческая (в том числе гостиничная) недвижимость характеризуется рядом свойств, отличающих ее от других инструментов рынка капитала и определяющих инвестиционные решения инвесторов. Такие свойства недвижимости как уникальность каждого объекта, низкая ликвидность, высокие транзакционные и операционные издержки, необходимость профессионального управления, информационная закрытость рынка, высокая чувствительность рынка к внешним «шокам», наличие высоких несистематических рисков, сложность построения достоверного прогноза дальнейшего поведения рынка снижают ее инвестиционную привлекательность.

Вместе с тем, коммерческая недвижимость способна обеспечить рост (или сохранение) инвестированного в нее капитала и гарантированное поступление определенных на основе заключенных долгосрочных контрактов текущих денежных потоков. По этой причине около трети инвестированного сегодня в мире капитала составляют вложения в недвижимость.

Мотивы иностранных инвесторов в российскую коммерческую недвижимость определяются, в первую очередь, экономическими выгодами, получаемыми ими от деятельности на этом рынке (более высокая прибыльность проектов, слабая конкуренция, неразвитость рынка), а также их стратегическими целями (поиск новых рынков сбыта) и психологическими стимулами (опасение потери перспективного рынка, успешная деятельность национальных конкурентов за рубежом).

Иностранный инвестиционный капитал реализуется на рынке коммерческой недвижимости в двух основных формах: в форме прямых инвестиций (непосредственное приобретение объекта недвижимости или доли в нем с целью использования объекта по его функциональному назначению либо получения текущего дохода, ожидания повышения стоимости объекта в будущем) и в форме финансовых или портфельных инвестиций (приобретение свободно обращающихся на рынке ценных бумаг компании-владельца объектов недвижимости, паев инвестиционных фондов и трастов недвижимости). В развитых странах широко распространены обе формы инвестиций, в странах с переходной и менее продвинутой экономикой превалирует первая форма. В России преобладают прямые инвестиции неинституциональных инвесторов; в основном, в российскую недвижимость инвестируют отечественные компании-застройщики, промышленные корпорации; российские и зарубежные инвестиционные фонды, трасты и прочие финансовые учреждения; индивидуальные инвесторы из разных стран. Особое значение для развития рынка российской недвижимости имеют иностранные инвестиции в нематериальной форме (технологические управленческие, маркетинговые разработки, иные интеллектуальные и репутационные ценности).

2. Инвестиционную привлекательность недвижимости невозможно рассматривать вне конкретного рыночного контекста. Рынок недвижимости характеризуется цикличностью развития, причем каждая фаза цикла способна кардинальным образом повлиять на инвестиционную привлекательность объектов, оценку рыночной стоимости и ставку доходности инвестированного в объекты недвижимости капитала. Каждый цикл включает в себя четыре фазы: оживление рынка, его рост, перегрев (избыточное предложение) и спад и приводит к увеличению объема и качества предложения, а также установлению новой точки равновесия на рынке недвижимости. По типам недвижимости циклы не совпадают; каждый регион имеет свои собственные, уникальные по продолжительности и масштабу циклы; доходность инвестиций в недвижимость отрицательно коррелированна с доходностью инвестиций в традиционные финансовые активы. В долгосрочном периоде для рынка недвижимости характерно неизбежное избыточное инвестирование (ввиду низкой ликвидности, продолжительных сроков проектирования, согласования и строительства и других особенностей недвижимости), которое приводит к падению цен, арендных ставок, и, как следствие, убыткам инвесторов.

Наилучшим временем для реализации инвестиций в недвижимость считается период с поздней стадии фазы оживления до начала фазы подъема, поскольку в этот период цены на недвижимость и ставки аренды обладают значительным потенциалом роста. Существуют также некоторые инвестиционные стратегии, согласно которым осуществлять приобретения объектов недвижимости целесообразнее во время фазы спада.

3. Рынок гостиничной недвижимости мы определили как систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, управление, эксплуатацию объектов гостиничной недвижимости и обмен прав на них, а также взаимодействие трех основных групп участников: 1) инвесторов и владельцев объектов гостиничной недвижимости, 2)> профессиональных управляющих гостиничными объектами76 и 3) потребителей гостиничных услуг.

Структуру рынка гостиничной недвижимости мы представили как систему трех самостоятельно функционирующих, но взаимосвязанных субрынков:

76 Владелец и управляющий могут выступать в одном лице.

• инвестиционного рынка гостиничной недвижимости (гостиница выступает как инвестиционный актив), рынка услуг профессионального управления гостиничной недвижимостью (гостиница — это объект управления),

• рынка гостиничных услуг (гостиница — это средство размещения).

На каждом из них устанавливаются свои спрос, предложение и цена. Три субрынка находятся в тесной взаимозависимости: спрос на гостиничные услуги будет выше, если гостиницей управляет известный международный оператор. Но известная управляющая компания не заинтересуется гостиничным объектом, потенциально не способным генерировать высокий спрос. Верно и то, что при наличии известной марки собственник сможет дороже продать свой объект. Инвестиционный рынок и рынок услуг профессионального управления вторичны по отношению к рынку гостиничных услуг, и если в Европе и Америке эти рынке хорошо развиты, то в России они находятся в самом начале своего становления.

Каждый их трех субрынков имеет свою специфику, влияющую на привлекательность гостиничного объекта для инвесторов.

Прежде всего, инвестиционная привлекательность гостиницы зависит от соотношения спроса и предложения на рынке туристских услуг конкретного региона. Активность инвесторов существенно возрастает при наличии у региона высокого туристского потенциала (высокая деловая активность, присутствие рекреационных, культурных, исторических объектов) и развитой инфраструктуры (развитой транспортной системой, многообразия ресторанов и прочих предприятий обслуживания). На инвестиционную привлекательность отеля также оказывает влияние его местоположение, фактор сезонности, профессионализм управляющего, узнаваемость бренда, под которым работает отель, и ряд макроэкономических факторов, наиболее значимым из которых является проводимая региональными и национальными властями политика в области туризма.

4. Основные участники рынка услуг профессионального управления гостиничной недвиэюимостыо - собственники и операторы гостиничных объектов. Как правило, гостиничный оператор формирует гостиничную сеть (или цепи), то есть группу гостиничных предприятий, объединенных единой системой управления, одной торговой маркой (как правило, узнаваемой на рынке), едиными стандартами и уровнем предоставления услуг, схожими архитектурно-планировочными решениями. Преимущества, которые приобретает группа гостиниц, обусловлены экономией на масштабе; по этой причине для сетей характерна более высокая доходность по сравнению с независимо управляемыми гостиницами.

Собственник обращается к оператору поскольку, как правило, имеет лишь общие представления об эффективном использовании отеля, его доходности и не может четко сформулировать цели управления (ввиду недостатка информации, свободного времени или опыта управления отелем). Задача оператора — обеспечить эффективное использование гостиницы в интересах собственника. Привлечение оператора предоставляет собственнику такие выгоды, как обеспечение стабильной загрузки гостиницы посредством наличия собственной системы бронирования и членства в системах бронирования независимых консорциумов; формирование качественной гостиничной услуги, включая оформление интерьера, качество оборудования, квалификацию персонала, обеспечение безопасности проживающих и их имущества; проведение активного маркетинга отеля, включая рекламную и сбытовую политику; повышение профессионализма сотрудников.

Международная и российская практика ведения гостиничного бизнеса предусматривает три формы договорных отношений между ними: аренда, контракт на управление и франчайзинг; две последние преобладают на рынке.

Для российского гостиничного рынка характерна низкая степень проникновения международных операторов: под международным управлением находится менее 1% гостиничного фонда страны77. Международные операторы ориентированы на верхний, самый высокодоходный сегмент, что наряду с дефицитом качественного гостиничного предложения способствуют поддержанию высоких цен на услуги размещения в стране. Почти половина работающих под международным управлением российских гостиниц сосредоточена в Москве. Наибольшая доля российская рынка принадлежит крупнейшей в мире компании в сфере гостеприимства Rezidor SAS (12 отелей, 4029 номеров), далее следуют Intercontinental Hotels Group (9 отелей, 2870 номеров), Marriott International (9 отелей, 2320 номеров), Accor (4 отеля, 1202 номера).

6. К российской гостиничной недвижимости иностранные инвесторы начали проявлять активный интерес с 2005 года, но наступивший кризис притормозил их активность. В целом инвестиционный рынок страны остается неразвитым, и общий объем инвестиционных сделок в России на порядок ниже объема сделок в других европейских странах. Инвестиционная активность в стране главным образом ограничена недостатком реального инвестиционного продукта.

Факторами инвестиционной привлекательности гостиничной недвижимости являются: превышение спроса на гостиничные услуги над имеющимся предложением во всех сегментах рынка гостиничных услуг, отсутствие прогнозируемого усиления конкуренции в кратко- и среднесрочной перспективе, гарантированная долгосрочными контрактами на управление и договорами аренды, франчайзинга высокая доходность гостиничной недвижимости, возможность приобретения гостиничных объектов со значительным дисконтом в период рецессии.

На момент завершения нашего диссертационного исследование (III квартал 2009 года) инвестиционный рынок гостиничной недвижимости находился в фазе рецессии и

77 Согласно результатам нашего исследования, проведенного в апреле 2009 года, из 325 функционирующих сегодня в мире гостиничных операторов в России представлено всего 13; под их управлением находятся 50 гостиниц. характеризовался следующими процессами: резким сокращением активности иностранных инвесторов, трудностью получения долгового финансирования, появлением проблемных активов, смещением интереса инвесторов от региональных проектов к столичным, от крупных к объектам меньшего размера, отказом от новых проектов и концентрацией на уже построенных объектах либо находящихся на продвинутой стадии строительства проектах.

Кроме экономического спада активность иностранных инвесторов в российскую гостиничную недвижимость сдерживают такие факторы, как: политические и экономические риски, недостаток государственной поддержки гостиничной отрасли, непрозрачность ведения бизнеса, несовершенство законодательной базы, неразвитость туристской инфраструктуры, недостаток квалифицированных кадров, сложности с поиском площадок под гостиничное строительство. Большую часть этих проблем молено решить при наличии должного внимания правительства к гостиничной индустрии, и создании привлекательных условий для инвестиций в гостиничный бизнес.

7. Важнейшее условие привлечения инвестиций на рынок гостиничной недвижимости, по нашему мнению, состоит в заинтересованности и активном участии государства в развитии туризма. В первую очередь, это требует приведение в порядок регулирующую сферу туризма нормативно-правовую базу; выработку стандартов отрасли; определение реалистичных, распределенных во времени и в привязке к конкретным территориям экономических и социальных результатов, которые Россия хочет достичь посредством туризма и включение соответствующих задач в концепцию развития отрасли.

Эффективным инструментом реализации целей России, на наш взгляд, должно стать партнерство частного капитала и государства. Четко сформулированная политика государства по развитию туризма, подкрепляемая детально проработанной программой реальных действий, повысит уверенность инвестора в том, что реализуемый (или предлагаемый к реализации) проект находится в полном соответствии с правительственной стратегией развития и получит должное содействие на государственном уровне. Последнее обстоятельство имеет особое значение для гостиничной недвижимости, поскольку инвестирование в гостиничные проекты подразумевает связывание значительных финансовых средств и высокий уровень риска. Приоритетным видом туризма для России должно стать развитие внутреннего и международного въездного туризма.

Другими мерами государственной поддержки, стимулирующими развитие российского туризма и рынка гостиничной недвижимости, являются: разработка единой концепции продвижения России как привлекательной для туристов страны, выделение бюджетных средств на продвижение внутреннего и въездного туризма; создание благоприятного визового режима для туристских посещений страны;

• разработка общего мастер-плана развития территорий; создание и развитие инфраструктуры; государственное финансирование наиболее значимых проектов; предоставление правительственных гарантий, налоговых преференций и прочих льгот финансового характера инвесторам и другим лицам, чья деятельность связана с развитием внутреннего и въездного туризма (например, предоставление бюджетных субсидий национальным перевозчикам и туроператорам, таможенных льгот при поставках не производимого в стране проектного оборудования);

• организация подготовки кадров для гостиничного бизнеса и туризма в соответствии с международными стандартами; создание благоприятных для инвесторов административных процедур, оказание информационной и консультационной помощи инвесторам.

В настоящее время в процессе реализации находятся два крупных национальных проекта государственно-частного партнерства с рекреационной составляющей: строительство объектов инфраструктуры в рамках проекта «0лимпиада-2014» в Сочи и организация туристско-рекреационных особых экономических зон. Эти проекты были запущены около трех лет назад, и пока об их результатах судить рано. Несмотря на малое количество таких программ и на то, что их реализация сопряжена с рядом проблем (главные из которых — недостаток финансирования и трудности технической реализации), их существование свидетельствует об определенном повороте руководства страны к проблеме становления и развития туризма в России.