Интеграция функции девелопмента в управленческие процессы региональных инвестиционно-строительных комплексов

Иванов, Александр Сергеевич

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Интеграция функции девелопмента в управленческие процессы региональных инвестиционно-строительных комплексов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень: кандидата экономических наук
Автор: Иванов, Александр Сергеевич
Место защиты: Санкт-Петербург
Год: 2012
Шифр ВАК РФ: 08.00.05

Интеграция функции девелопмента в управленческие процессы региональных инвестиционно-строительных комплексов - тема диссертации по экономике, скачайте бесплатно в экономической библиотеке

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Интеграция функции девелопмента в управленческие процессы региональных инвестиционно-строительных комплексов"

На правах рукописи

005047936

ИВАНОВ Александр Сергеевич

ИНТЕГРАЦИЯ ФУНКЦИИ ДЕВЕЛОПМЕНТА В УПРАВЛЕНЧЕСКИЕ ПРОЦЕССЫ РЕГИОНАЛЬНЫХ ИНВЕСГИЦИОННО-СГРОИТЕЛЬНЫХКОМПЛЕКСОВ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 7 ЯНВ 2013

Санкт-Петербург 2012

005047936

Работа выполнена на кафедре финансов анализа и учета ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительном университет»

Научный руководитель

Заслуженный деятель науки РФ, доктор экономических наук, профессор Асаул Анатолий Николаевич

Официальные оппоненты:

Алексеев Андрей Алексеевич,

доктор экономических наук, доцент, ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов», профессор кафедры экономики предприятия и производственного менеджмента;

Фалтинский Рудольф Антонович,

доктор экономических наук, профессор, ОАО «Газпром промгаз», Советник генерального директора по СЗФО, г. Санкт-Петербург

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Волгоградский

государственный архитектурно-строительный университет»

Защита состоится « 7CJ » кХ/Ж^х 2013 г. в часов на заседании

диссертационного совета Д 212.223.04 при ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» по адресу: 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д.4, аудитория 219. Телефакс: (812) 316-58-72 Email: rector@spbgasu.ru

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет».

Автореферат разослан « 26 » йОидг Хл 2012 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета,

доктор экономических наук, профессор

В.В. Асаул

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертационного исследования.

Стоимость строительного процесса является одним из определяющих факторов экономического развития национальной экономики, совершенствования инженерной и транспортной инфраструктуры территорий, роста уровня социальных возможностей населения. К сожалению, строительный продукт в Российской Федерации в 2012 году входит в пятерку самых дорогих в Европе (по данным Global Property Guide), что, в свою очередь, определяется низким уровнем конкурентоспособности инвестиционно-строительной деятельности (код по ОКВД F4S) (4,21 балла из 7), несовершенством нормативно-правовой базы (25 баллов из 100) и недостаточным уровнем предпринимательской свободы участников инвестиционно-строительного процесса (50,47 из 100). В совокупности факторов обнаруживается ключевая экономическая проблема развития инвестиционно-строительной деятельности - высокий уровень трансакционных расходов. Российская Федерация лидирует в Европе по их уровню — 25 % стоимости строительного продукта приходится на данный вид внепроизводственных издержек. В частности, по инвестиционно-строительному комплексу (ИСК) Санкт-Петербурга данная величина на 2012 год в абсолютном выражении составляет 85,77 млрд рублей. А с учетом понимания, что 70 % (2011 год) капитальных вложений в промышленности приходится на строительно-монтажные, инфраструктурные и инженерные работы, снижение трансакционных расходов в региональном ИСК может быть определено как одно из ключевых условий повышения эффективности инвестиций в национальной экономике.

Объективной причиной непропорционально высокого уровня трансакционных расходов ИСК определяется несовершенство его институциональной структуры, и именно эту причину видят авторитетные ученые в области экономики строительства: Асаул А. Н., Вахмистров А. И., Заренков В.А., Каплан Л.М., Паниб-ратов Ю.П. и многие другие. В сложившемся взаимодействии субъектов инвестиционно-строительного цикла (ИСЦ) обнаруживается, с одной стороны, избыточность коммуникационных и контрактных взаимодействий, с другой стороны, отсутствие институтов формирующих коммуникационные иерархии и интегрирующих управленческие процессы. Причем, более 40%трансакционных расходов концентрируется на пред - инвестиционной фазе цикла, в процессах исследований, бизнес-планирования и размещения инвестиционного капитала. Опыт зарубежных стран (отраженный в работах Bridge A., Myers D., Hillebrandt P. и других) показывает, что решение этой проблемы может быть построено через формирование и развитие «девелопмента» функции управления инвестиционно-строительным циклом в интересах инвестора-заказчика, основанной на компетенции «маркетинг недвижимости». Актуальное понимание девелоперской организации как менеджера, ответственного за эффективность размещения инвестиционного капитала в строительстве (реконструкции) объектов недвижимости и обладающего соответствующими комплексными компетенциями (инвести-

ции, строительство, эксплуатация) еще не сложилось в виде специализации соответствующих субъектов регионального ИСК. Недостаточно сформированы и научно-теоретические взгляды экономики строительства на позицию института девелопмента в структуре ИСК. Именно в этом видится актуальность вопроса развития методических принципов организационно-экономического построения девелоперских организаций, их интеграции в инвестиционно-строительный цикл региональных ИСК.

Итак, актуальность настоящего исследования обусловлена необходимостью совершенствования институциональной системы региональных ИСК на основе интеграции функции девелопмента, обеспечивающей снижение уровня трансак-ционных расходов ИСК.

Степень разработанности проблемы.

В зарубежной практике девелопмент является сформированным институтом, соответственно, и сферой научного интереса ученых (преимущественно США, Европы) являются процессы эволюции функций, принципы формирования добавленной стоимости и развития рынка инвестиционного капитала. Наиболее целостный взгляд на роль девелоперов в интеграции управленческих процессов в инвестиционно-строительную деятельность, влияния на трансакци-онные расходы цикла, организационно-экономические принципы их функционирования представлены в работах Chan S. М., Runeson G., Skitmore М., Duffield М., Groak S., Gruneberg S.L, Jauhiainen J. S., Moilanen H., Marshall H.E., McCafferR., Harris F., Park W.R., Chapin W.B., Runeson G., Soares M. M., Jacobs K., Cunha L., Lacomblez M., Walsh K., Sawhney A., Wolford W. Но зарубежные методы и подходы не могут быть перенесены в полном объеме на деятельность региональных ИСК в силу различного исторического контекста формирования компетенций субъектов, принципов взаимодействия с властью, органами регистрации и СРО, территориальной специфики реализации инвестиционно-строительных проектов в Российской Федерации. Именно поэтому зарубежный опыт воспринимается скорее как методологическое основание состоятельности подхода к снижению уровня трансакционных расходов через «.. .институциональную интеграцию девелопмента в строительный комплекс». Интерес российской экономической науки в настоящее время сосредоточен на исследовании компетенций, подходов к формированию стоимости и принципов предпринимательской деятельности девелоперских организаций. Наиболее важные результаты представлены в работах российских ученых, специализирующихся в сфере экономики строительства и недвижимости: Асаул В.В., Брянцевой И.В., Васильевой Н.В., Гусева Е.В., Дроздовой И.В., Звонковой Е.А., Люлина П.Б., Максимова С.Н., Озерова Е.С., Песоц-кой Е.В., Цапу Л.И., Тарасевича Е.И., Ястребова A.B., Ястребова С. А.

Вместе с тем, анализ работ этих авторов позволяет указать на сохраняющуюся неопределенность в отношении ряда научно-теоретических вопросов интеграции функции девелопмента в региональные ИСК:

• маркетинговые ситуации инвестиционно-строительного цикла, инициирующие функцию девелопмента;

• содержание операционных (исполнительских) и менеджерских операций девелоперских организаций;

• методы ценообразования на девелоперские услуги;

• организационная структура и формы управленческого учета девелоперской деятельности;

• принципы интеграции девелопмента в управленческие процессы региональных ИСК.

Цель и задачи исследования.

Цель: реализация функции девелопмента в инвестиционно-строительной деятельности посредством её интеграции в управленческие процессы регионального инвестиционно-строительного комплекса. Сформулированная цель обуславливает необходимость решения следующих задач:

Провести научно-теоретический анализ тенденций развития региональных ИСК и эволюции их институциональной структуры:

- актуализировать представление о проблематике развития регионального ИСК и его роли в становлении отечественной экономической системы;

- реализовать критериальный анализ научных подходов и концепций снижения трансакционных расходов в региональных ИСК;

- формализовать представление об актуальной (современной) институциональной структуре регионального ИСК: составе субъектов, их функциях, специализации и компетенциях.

Разработать систему управления хозяйственной деятельностью девелопера как самостоятельного институционального субъекта региональных ИСК:

- формализовать представление о сущности девелопмента как института регионального ИСК;

- исследовать содержание оперативных и управленческих функций девелопмента как интегратора инвестиционно-строительного цикла;

- развить представление об экономических подходах к формированию стоимости девелоперских услуг.

Предложить организационно-экономические основы интеграции института девелопмента в систему взаимодействий в региональном ИСК:

- разработать организационную структуру и систему управленческого учета организации, реализующей девелоперские услуги;

- выделить и сформулировать системные принципы интеграции девелоперской функции в деловые процессы в региональном ИСК.

Объект исследования: региональный инвестиционно-строительный комплекс в целом и организации осуществляющие инвестиционно-строительную деятельность.

Предмет исследования: управленческие отношения в процессе развития строительного рынка и его сегмента—девелопмента.

Теоретической основной исследования являются положения современной институциональной экономической теории. В качестве методологического бази-

са диссертации автором выбраны работы отечественных экономистов, изучающих проблемы институционального развития регионального ИСК: Алексеева A.A., Асаула Н. А., Барканова А. С., Беляева М.К., Ватина Н. И., Донцовой JI.B., Ершовой С. А., Иванова С.Н., Каплана E.JL, Манагова Л.Ф., Платонова A.M., Петрова A.A., Смирновой И.В., Серова В.М. Существенное влияние на формирование научных взглядов и представлений автора по проблеме исследования оказали работы научных школ: «Методологические проблемы эффективности инвестиционно-строительной деятельности в непроизводственной сфере» (лидер школы -заслуженный деятель науки РФ, доктор экономических наук, профессор Ю.П. Панибратов) и «Методологические проблемы эффективности региональных инвестиционно-строительных комплексов как самоорганизующихся и саморегулирующихся систем» (возглавляемой заслуженным деятелем науки РФ, доктором экономических наук, профессором Асаулом А.Н.) и теоретические исследования профессора Максимова С.Н. (ректора Санкт-Петербургского Института недвижимости, члена Экспертного совета Государственной Думы РФ по вопросам недвижимости). Основными методами исследования являлись системный и ситуационный анализ. При решении прикладных задач и построении моделей управления региональным инвестиционно-строительным комплексом использовались экономико-математические методы, корреляционный, вертикальный и горизонтальный анализ.

Научная новизна результатов исследования.

Научная новизна заключается в развитии методов интеграции института де-велопмента в инвестиционно-строительный цикл, направленных на снижение уровня трансакционных расходов регионального инвестиционно-строительного комплекса. К числу наиболее важных и обладающих новизной научных результатов исследования автор относит следующие:

недвижимости; менеджерская—управление всеми этапами инвестиционно-строительного цикла с позиции экономических целей (бизнес-плана) инвестора;

2)уточнена экономико-математическая модель хозяйственной деятельности девелопера, основанная на сформированных принципах оценки стоимости его услуг. Значимым отличием предложенного принципа формирования дохода субъекта от остальных участников регионального ИСК является его вознаграждение за управление как отрицательными (инвестиционными), так и положительными (коммерческими) потоками инвестиционно-строительного цикла;

3) разработана организационная структура и система менеджмента девелопера. Синтезирована матричная модель организационной структуры и соответствующие принципы формирования управленческого бюджета организации;

4)разработаны принципы интеграции девелоперской функции в инвестиционно-строительные процессы регионального ИСК. Предложена иерархия кон-трактинга в инвестиционно-строительном цикле: инвестор-девелопер - (технический заказчик и генеральный подрядчик). Соответственно принципам и иерархии, сформулирована институциональная модель регионального ИСК, направленная на снижение уровня трансакционных расходов комплекса за счет интеграции функции девелопмента.

Теоретическая и практическая значимость работы.

Теоретическая значимость результатов исследования определяется развитием научных положений экономики строительства в части представлений об интеграции функции девелопмента в инвестиционно-строительный цикл, направленной на снижение уровня трансакционных расходов в региональном ИСК. Диссертационная работа отличается от ранее сформированных теоретических знаний и научных результатов, исследующих вопросы экономики строительства:

- институт девелопмента рассматривается как интегративная функция управления инвестиционно-строительным циклом. Ранее в научных работах девелоперские организации рассматривались достаточно узко - как носители маркетинговой функции в региональном ИСК, разработчики бизнес-плана в отношении объекта недвижимости. Предложение автора меняет не только научный взгляд на функции девелоперов, но и позволяет пересмотреть институциональные принципы организации современных региональных ИСК, создать предпосылки снижения уровня трансакционных расходов комплекса;

- в ранее опубликованных работах содержание девелоперской деятельности обозначалось на уровне общих функций в рамках инвестиционно-строительной деятельности. Уточнен состав операционных и управленческих функций, экономические модели ценообразования, бюджетирования и предложена организационная структура специализированной организации. Предложенный научный результат рассматривается как научно развитое организационно-экономическое представление о субъекте инвестиционно-строительной деятельности;

- впервые предложена модель интеграции девелопмента в сложившуюся институциональную структуру регионального инвестиционно-строительного

комплекса. Разработана модель взаимодействия субъектов, реализующих инвестиционно-строительный цикл, в рамках интегрированной управленческой функции девелоперской организации.

Практическое значение полученных научных результатов состоит в возможности их применения в формировании института девелопмента. Использование научных результатов обеспечит повышение эффективности деятельности девелоперских организаций и снижение трансакционных издержек в региональном ИСК. Предложенный подход задает организационно-экономические рамки хозяйственной деятельности девелоперских организаций. Основные теоретические выводы и методические результаты исследования могут быть использованы в учебном процессе учреждений высшего профессионального и послевузовского образования по дисциплине «Экономика недвижимости» а также адресованы Государственному комитету Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, строительным и инвестиционным комитетам при региональных администрациях, а также инвестиционно-строительным компаниям, организующим свою инвестиционную деятельность на основе девелоперских принципов.

Соответствие диссертации паспорту научной специальности.

Диссертация выполнена в соответствии с п. «1.3.54. Анализ современного состояния и основных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов» и «1.3.59. Методологические основы формирования системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве (инвестор - заказчик - застройщик - проектировщик - подрядчик)».

Апробация и реализация результатов диссертации.

Основные положения диссертации докладывались, были обсуждены и получили на международном конгрессе «Наука и инновации в современном строительстве —2012, посвященной 180-летию СПбГАСУ в рамках конференции «Инновационной экономики и управления в строительстве», на российской научно-практической конференции «По пути к возрождению: теория и практика современного управления», а также на международной конференции в Киеве (Украина). Положения диссертационной работы, внедрены в девелоперской организации «Инвестиционно-строительный холдинг Петротрест»: бизнес процесс, регламентированный состав функций, метод ценообразования на девелоперские услуги, принцип построения организационной структуры. Получен акт о внедрении, а также использованы при формировании проектов «Исследование регионального инвестиционно-строительного комплекса как открытой живой системы» для участия в основном конкурсе РФФИ на 2013 г. (№ 13-06-00802), «Исследование инвестиционно-строительного комплекса: теоретические, методологические, практические аспекты» для участия в основном конкурсе РГНФ на 2013 г. (№13-02-00065).

По теме диссертации опубликовано 12 печатных работ, общим объемом 2,7 п.л. втом числе 5 в изданиях, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ - 1,9 п.л.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Развито представление о содержании хозяйственной деятельности девелоперских организаций в инвестиционно-строительном комтексе. Уточнены функции субъекта: операционная - разработка бизиес плана объекта недвижимости; менеджерская -управление всеми этапами ИСЦс позиции экономических целей (бизнес плана) инвестора.

С субъектной точки зрения инициация функции девелопера происходит при решении инвестиционных задач заказчика. Первично инвестор, носитель финансовой компетенции, планирует размещение активов в сфере недвижимости. Но он не обладает отраслевой компетенцией и приглашает «девелопера» — специалиста в инвестиционно-строительной сфере к управлению процессом оценки финансовых перспектив, размещению, строительству и эксплуатации объекта недвижимости. Таким образом - контрагентом, субъектом отношений, инициирующим функцию девелопмента, является инвестор - заказчик. С предметной позиции наблюдается вариативность отношений инвестора и девелопера. В диссертации выделены три предмета отношений: предпринимательская идея, земельный участок и объект недвижимости. Соответственно трем предметам взаимоотношений возникаюттри маркетинговые ситуации инициации функции девелопмента (рис. 1, табл. 1).

Рис. 1. Маркетинговые ситуации инициации функции девелопмента (раскрыты в табл. 1).

Три исследованные и описанные маркетинговые ситуации демонстрируют первичность отношения «инвестор - девелопер» в инициации ИСЦ, позволяют разработать операционную карту девелоперской организации, рис. 2.

Таблица 1

Маркетинговые ситуации инициации девелопмента.

Рис. 1 Инициация Функция

А В собственности (аренде) субъекта (инвестора) имеется земельный участок, в отношении которого существует множество вариантов функциональности (при разумных ограничениях). Девелопер формирует варианты (бизнес идея) использования земельного участка с позиции эффективности размещения на нем различных объектов.

В У заказчика (инвестора, девелопера) имеется бизнес идея предпринимательства (торговля, производство и т.п.). Девелопер определяет оптимальную конфигурацию объекта для реализации бизнес идеи, вторично определяет соответствующий земельный участок.

С У заказчика имеется необходимость формирования заданного по функциональности и техническим требованиям объекта (сетевой магазин, жилая недвижимость и т.п.). Девелопер определяет наиболее эффективный участок для размещения объекта с заданной функциональностью.

В свою очередь на основе операционной карты можно формализовать функции девелоперской организации:

Операционные (исполнительские) функции, основанные на маркетинговой компетенции организации:

- разработка идеи, маркетинговой и функциональной концепции объекта-участка;

- подбор земельного участка, объекта недвижимости для инвестирования;

- выбор схем финансирования инвестиционного проекта;

- разработка бизнес плана проекта.

Управленские (менеджерские) функции, реализуемые через контрактинг с генеральными исполнителями и реализацию контроля их деятельности на ключевых этапах ИСЦ:

- юридическое оформление проекта;

- предпроектная подготовка и проектирование;

- строительство (реконструкция), сдача объекта;

- продажа (передача в аренду) земельного участка и (или) объекта недвижимости;

- процесс эксплуатации объекта недвижимости.

Соответственно, видится обоснованным развитое определение девелопера как интегрированного института ИСК, управляющего всеми этапами ИСЦ (инвестиционный, строительный, эксплуатационный) в целях достижения запланированного инвестором экономического результата. Предложенное определение отличается от ранее сформулированных подходов: выделением типа хозяйствен-

Рис. 2. Операционная карта девелоперской организации

ной деятельности - менеджмент; отнесением на все этапы цикла; интегрированным характером с позиции бизнес единиц, реализующих функцию; выраженной ответственностью за экономические результаты инвестиционно-строительного проекта.

2. Уточнена экономико-математическая модель хозяйственной деятельности девелопера, основанная на сформированных принципах оценки стоимости его услуг.

^ = О)

(=0 (1 +/') (=0 (1 + г)

где МРУ— чистый дисконтированный доход инвестиционно-строительного цикла, проекта; /С( - инвестированный капитал в выделенных этапах инвестиционно-строительного цикла / (включая от начального периода 0 до и); СР - поток платежей (поступлений от потребителя платы за покупку или аренду объекта недвижимости) в выделенных этапах инвестиционно-строительного цикла V, /— ставка дисконтирования инвестора-заказчика проекта.

Управленческая деятельность девелопера, реализуемая через контрактинг в рамках формализованных функций, сводится к оптимизации инвестиций (1С) и потока платежей (СР^), их балансировке в рамках ожидаемого уровня дохода (МРУ). Очевидно, что поток платежей возникает в процессе эксплуатации объекта недвижимости как плата за его аренду или выкуп в собственность площадей. Базовая модель оценки входящих потоков привязывается к удельной стоимости площади объекта недвижимости:

^ = (2)

7=1

где рг — единичная стоимость, цена продажи (аренды) м2¿-ого объекта из т объектов недвижимости входящих в пул инвестиционно-строительного проекта, фин. ед. за м2; SQj - экспонируемая площадь объекта недвижимости _/"-ого объекта в рамках проекта, м2.

Логика инвестиционно-строительного цикла позволяет выделить четыре блока прямых инвестиционных затрат: маркетинг объекта недвижимости (1РЯ); юридическое оформление земельного участка и объекта (1СЬг); архитектурно-строительное проектирование (/СР(); строительно-монтажные работы (1СВ().

Управление 4-мя инвестиционными блоками реализуют три субъекта с соответствующей выплатой менеджерского вознаграждения: девелопер (Ш/Г), генеральный подрядчик (В), технический заказчик (Г(). В косвенные затраты цикла также входят эксплуатационные платежи и расходы объекта недвижимости (в том числе участка), затраты управляющей компании (С£() и уровень агентского вознаграждения риэлтора (МА(). Соответственно, раскрытие инвестиционного блока в уравнении (1) оценки М* К представляет собой дисконтированную сумму выделенных затрат по 4-м блокам управления и 2-е позиции косвенных расходов, связанные с эксплуатацией и экспозицией объекта недвижимости:

1=0 (1 + /)

,-л [¡СР, + 1С1,]х(1 + Т,) + 1СВ, X(1 +В,)+СЕ,+ 1РЯ, + РК№, +МА,Л

(3)

Системой уравнений 1-3 предложен развитый метод планирования инвестиционно-строительного цикла. Особенностями метода, научным отличием от ранее сформированных подходов, является отражение управленческих процессов инвестиционно-строительной деятельностью через разделенные по субъектам менеджмента инвестиционные потоки. Введенный управленческий принцип позволяет девелоперу балансировать положительным и отрицательным денежными потоками в интересах дохода инвестора.

Совокупный доход девелопера ЦП) в рамках инвестиционно-строительного проекта можно выразить суммой операционной и менеджерской компонент:

Ю = 1РЯ, + ОМР,, (4)

С научной точки зрения интерес представляет метод ценообразования на управленческие услуги девелопера, то есть структура переменной (ДМР) уравнения. В процессе синтеза структуры доходности автор исходил из следующих принципов:

1) девелопер управляет положительным (платежи) и отрицательным (инвестиции) финансовыми потоками инвестиционно-строительного цикла, заключая от лица инвестора генеральные контракты;

2) кэш-фло от операционной деятельности отражает положительный поток в управлении девелопера (С7*"(), соответственно, вознаграждение определяется как его (кэш-фло) доля;

3) кэш-фло от инвестиционной деятельности выражает отрицательный поток в управлении девелопера (/С) - менеджмент фи определяется как его (кэш-фло) доля;

4) выплата девелоперу за менеджмент цикла пропорциональна находящимся в управлении финансовым активам по инвестиционной и операционной деятельности инвестора.

Соответственно выдвинутым принципам можно представить экономико-математическое выражение стоимости управленческих услуг девелоперской организации:

ОМІ-] = СР, х + ([іСІ\ + ¡СІ, ] х

х (1 + Т,) + ІСВ, х (1 + В,)+1РЯ,) х с1Ь '

где ¿а - премия (менеджмент фи, вознаграждение, стоимость контракта) девелоперской организации по результатам операционной деятельности, %; йЪ — ремия девелоперской организации по результатам инвестиционной деятельности, %.

6а. %

Рис. 3. Статистическая интерпретация наиболее распространенных отношений менеджерского вознаграждения девелопе-ров (%) по коэффициентам операционной (с1а) и инвестиционной деятельности (с!а)

Фактически принципом ценообразования можно считать коэффициенты (с/а, ЫЬ), выражающие контрактное вознаграждение девелоперу. Коэффициенты балансируют начисления за снижение инвестиционных расходов (с/Ь) и увеличение доходности (йа). Для оценки заявленного отношения автор исследовал практику ценообразования на услуги управления девелоперских организаций, что позволило построить график офертированных значений и, соответствующий, им оптимизированный линейный тренд, представленные на рис. 3.

Полученная модель через линейный тренд отражает балансную модель вознаграждения девелоперской организации: вариативность коэффициента операционной деятельности {¿а) в пределах 2-8 %; вариативность коэффициента инвестиционной деятельности (ЛЬ) в пределах 0-2,3 %. Две области экономического отражения управленческой деятельности девелопера—операционная и инвестиционная деятельность, соответствующие коэффициенты ((На, Л) вознаграждения его деятельности и модель их баланса могут рассматриваться как решенная задача синтеза метода ценообразования на управленческие услуги девелоперской организации.

3. Сформировано представление об организационной структуре и системе менеджмента девелопера. Синтезирована матричная модель организационной структуры (рис.4) и соответствующие принципы формирования управленского бюджета организации.

Генеральный директор

- Главный бухгалтер

—I Администрация

; Отдел маркетинга | 1

Проект А

Проект В

| Проект С |

Дивизион менеджеров проектов

Отдел бизнес планирования

Отдел финансового планирования и контроля

Юридический отдел

Операционный дивизион Рис. 4. Матричная структура девелоперской организации.

Менеджеры проектов используют ресурс операционного дивизиона для достижения целевых показателей с позиции заказчика - инвестора, то есть с позиции системы менеджмента они являются функциональными руководителями операционных специалистов. Такой подход обеспечивает как традиционное для матричных моделей повышение эффективности обслуживания проектов, клиентов, так и снижение трансакционных расходов ИСК. Мы понимаем, что трансак-ционные расходы ИСК образуются как совокупность единичных расходов проектов. Именно поэтому введение дивизиона менеджеров проектов является инструментом консолидации процессов контрактинга и контроллинга, как в части планирования цикла, так и в части его реализации, что в конечном итоге обеспечивает снижение уровня трансакционных расходов как единичного инвестиционно-строительного проекта, так и регионального комплекса в процессе становления института девелопмента.

Оценка экономической результативности девелоперской организации построена на расчете ее прибыли как субъекта предпринимательства в учетном пери-

оде, чистого приведенного (дисконтированного) дохода в случае инвестиционной оценки. Прибыль специализированной, профессиональной организации (Р ) может рассматриваться как сумма маржинальной прибыли реализуемых инвестиционно-строительных проектов противопоставляемая накладным издержкам:

Р,=

-СЫ,

(6)

где Р1 - прибыль (до налогообложения) девелоперской организации в периоде

— маржинальная прибыль /-ого из пула п проектов, реализуемых девелоперской организацией в периоде /; СТУ, - накладные расходы девелоперской организации в периоде I

Таблица 2

Управленческий бюджет девелоперской организации, экономико-математические отношения соответствуют ур. 1—6

Позиции бюджета Переменная

Маржинальная прибыль организации /=1

Девелоперский проект «А»

Девелоперский бюджет проекта (1С,)

Доход проекта (СЪ)

Доход от менеджмента операционной деятельности (ОАЩ ) по с/а

Доход от менеджмента инвестиционной деятельности (ОАЩ) по М

Доход от разработки маркетинга объекта 1РК,

Прямые расходы проекта СО,

Маржинальная прибыль проекта РМ„

Девелоперский проект «В»

Девелоперский проект «С»

Накладные расходы си

Прибыль организации Р,

Такая модель обеспечивает приоритезацию проектов, включаемых в портфель, их компоновку с позиции достижения заданного уровня доходности, реализацию положительного бюджета движения денежных средств (кэш-фло) в отчетных периодах.

Общий вид управленческого бюджета девелоперской организации, отвечающий синтезированной модели планирования (ур. 6), представлен в нижеприведенной таблице.

Ключевым отличием предлагаемой формы управленческого бюджета от сложившейся практики планирования определяется представление маржинальной доходности девелоперской организации через совокупность единичных инвестиционно-строительных проектов.

4. Разработаны научно-теоретические принципы интеграции девелоперской функции в предпринимательские прог^ессы ИСК. Предложена иерархия контрактинга в инвестиционно-строительном цикле: инвестор—девелопер -(технический заказчик и генерачьный подрядчик). Соответственно принципам и иерархии, сформулирована институциональная модель ИСК, направленная на снижение уровня трансакционных расходов ИСК за счет интеграции функции девелопмента.

В процессе исследования развития региональных ИСК автор пришел к видению оптимальной практики интеграции девелопмента в эволюционные процессы институциональной структуры комплекса. Выделяемые в диссертации аспекты ориентированы на снижение уровня трансакционных издержек и могут быть сформулированы как принципы совершенствования структуры регионального ИСК:

1) принятие институтом инвесторов девелоперских организаций как менеджеров инвестиционно-строительного проекта;

2)развитие системы оценки результативности и эффективности инвестиционно-строительного проекта (ур. 1—3) с учетом консолидации девелоперами управленских функций;

3) институциональное становление предпринимательской практики девело-перов, формирование правил ценообразования на девелоперские услуги, регламентов и типовых контрактов;

4)мульти- форматность построения девелопера как организации и его компоновка (аффилирование) в холдинговых структурах;

5)требование инновационности при отборе подрядчиков на всех уровнях контрактинга;

6) трансформация региональных ИСК в инвестиционно-строительные кластеры;

7) развитие принципа самоорганизации институциональной структуры ИСК.

Семь формализованных принципов определяются как системные требования, предпосылки и границы синтеза модели ключевых взаимодействий ИСК (рис. 5).

Значимым отличием предложенной модели от ранее сформированных научных подходов определяется интеграция функции девелопмента в институциональную структуру региональных комплексов. Сущность предложенной модели может быть раскрыта через объяснение взаимодействий (1-10, рис. 5) субъектов регионального ИСК:

1)инвестор-заказчик инициирует инвестиционно-строительный проект в соответствии с одной из трех маркетинговых ситуаций (рис. 1). С экономической позиции инвестор исходит из заданной нормы чистого дисконтированного дохода и внутренней нормы доходности на вложенные активы. Таким образом, стартовая точка проекта определяется инициативным со стороны инвестора контрактом с девелопером на решение маркетинговой задачи в сфере экономики строительства в заданных границах финансовых нормативов;

Инвестор ■ заказчик

Девелопер

НМ 8-

Технический заказчик —3

Генеральный подрядчик __д

Потребитель

Риэлтор

Управляющая компания

Органы власти

Проектировщик

Регистратор прав

Изыскатели

Инженерные ведомства

Подрядчик

Поставщик материалов

Арендодатели машин и оборудования

Рис. 5. Структура ключевых взаимодействий ИСК с интегрированной функцией девелопера

2) девелопер в соответствии с маркетинговой задачей формирует задание на архитектурно-строительное проектирование. Производит конкурсный отбор и заключает генеральный контракт на проектирование и юридическое согласование с техническим заказчиком. Итогом выполнения генерального контракта является согласованный комплект проектно-сметной документации на объект недвижимости, разрешение на подключение к инженерным коммуникациям, оформленные юридические права на участок и объект;

3)технический заказчик, как генеральный подрядчик проектных работ и их согласования, осуществляет выбор суб- подрядчиков для выполнения отдельных проектно-изыскательских работ, разработки систем подключения к инженерным коммуникациям, контроль процессов согласования и экспертизы документации. Технический заказчик планирует и контролирует деятельность отдельных контрагентов, консолидирует их результаты и представляет его в комплексном виде деве-лоперу;

4) девелопер производит конкурсный отбор и заключает контракт с генеральным подрядчиком на строительно-монтажные работы, формирует в отношении

последнего контрольные точки реализации строительного проекта, оценивает проектно-сметную документацию (предоставленную генеральным подрядчиком) на предмет соответствия исходной маркетинговой и эксплуатационной функциональности объекта, контролирует процессы строительства и сдачи объекта с позиции маркетинговой функциональности и выполнения графика проекта;

5)технический заказчик передает генеральному подрядчику архитектурно-строительный проект, разрешительную документацию на подключение к инженерным сетям, согласовывает технологические нормативы строительства, контролирует процессы строительства и сдачи объекта с позиции проектировщика;

6) генеральный подрядчик заключает профильные контракты и осуществляет процессы: строительства с привлечением подрядчиков, поставщиков материалов и сырья, арендодателей машин и оборудования; сдачи и передачи в эксплуатацию объекта с заданной инвестором функциональностью. Результатом деятельности генерального подрядчика является преобразование земельного участка или объекта недвижимости в конечный объект потребления;

7) девелопер ка основании конкурсного отбора выбирает управляющую компанию и передает в эксплуатацию объект недвижимости. В рамках формируемого контракта согласовывает бюджет и параметры функционирования объекта;

8) в случае розничной реализации объекта недвижимости девелопер заключает контракт с риелтором(ами) для продажи или передачи в аренду земельного участка (объекта недвижимости). Девелопер контролирует процесс экспозиции и продажи, при необходимости вносит необходимые корректировки в систему ценообразования, каналы продаж, продвижение или позиционирование;

9)риелтор, выступая центром дохода, консолидирует положительный денежный поток инвестиционно-строительного проекта-продает объект недвижимости (передает в аренду) потребителю;

10) инвестор получает доход на вложенные инвестиции от продажи (передачи в аренду) объекта недвижимости.

Представленный цикл, состоящий из десяти итераций, отражает вертикальную иерархию контрактных отношений субъектов инвестиционно-строительного цикла. В рамках заявленной контрактной иерархии мы наблюдаем дистрибуцию контрактов по их размерности от «оптового» (инвестор-девелопер; девелопер - генеральный подрядчик, технический заказчик, риелтор) до «розничного» (договора второго уровня от генерального подрядчика, технического заказчика, риелтора к непосредственным исполнителям). Иерархия взаимодействия, обеспеченная интеграцией девелопера в систему договорных отношений регионального ИСК, выстраивает последовательную логику «оптовых» и «розничных» контрактов. Фактически реализуемая пирамида является ключом, обеспечивающим редуцирование уровня трансакционных отношений в единичном инвестиционно-строительном проекте. Перенос ее и семь синтезированных принципов на множественность связей контрагентов в региональном инвестиционно-строительном кластере создает предпосылки управления трансакционными расходами ком-

плекса. Что, в конечном итоге, обеспечивает переход экономики на новый уровень конкурентоспособности за счет снижения стоимости национального строительного продукта.

ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Научные статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, определенных ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации:

1. Иванов, A.C. Эволюция функции девелопмента в региональном инвестиционно-строительном комплексе / A.C. Иванов // Вестник гражданских инжене-ров.-2012.-№6. -0,5 пл.

2. Иванов, A.C. Современные концепции снижения трансакционных расходов в региональных инвестиционно-строительных комплексах / A.C. Иванов // Вестникгражданскихинженеров-2012.-№5(34) -С.220-227. -0,5п.л.

3. Иванов, A.C. Анализ современной проблематики развития региональных инвестиционно-строительных комплексов / A.C. Иванов // Фундаментальные исследования. -2013.-№1(часть2). - 0,5 п.л.

4. Иванов, A.C. Сущность девелопмента как институциональной единицы / А.С.Иванов, А.Н., Асаул //Современные проблемы науки и образования.-2012.-№6; URL: http://www.science-education.ru/106-7398 (датаобращения: 13.11.2012). -0,5 п.л. /0,3 пл.

5. Иванов, A.C. Статическая коалиционная модель инвестирования инновационных проектов / А. С. Иванов, К. В. Григорьева, О. А. Малафеев // Экономическое возрождение России. - 2011. -№ 4(30). -С.90-98. - 0,5 п.л. /0,1 п.л.

Статьи в других изданиях:

6. Иванов, A.C. Функции девелоперской организации в инвестиционно-строительном цикле / A.C. Иванов // Международный журнал экспериментального образования. 2012.-№12.-0,5 пл.

7. Иванов, A.C. Экономика управления инвестиционно-строительным проектом с позиции девелоперской организации / A.C. Иванов // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. 2013.-№1.-0,4 п.л.

8. Иванов, A.C. Девелопмент как интегративная функция управления региональным ИСК / A.C. Иванов // По пути к возрождению: теория и практика современного управления. Науч. тр. российской научно-практической конференции. -СПб.: AHO ИПЭВ - 2012.. -С.280-284.0,4 пл.

9. Иванов, A.C. Влияние новых технологий на стоимость строительства / С.Н. Иванов, A.C. Иванов // По пути к возрождению: теория и практика современного управления. Науч. тр. российской научно-практической конференции. - СПб.: AHO ИПЭВ - 2012.. - С.29-41.0,3 п.л. / 0,2 п л.

10. Иванов, A.C. Суть эффективного и результативного руководства организацией /A.C. Иванов // По пути к возрождению: теория и практика современного управления. Науч. тр. российской научно-практической конференции. - СПб.: AHO ИПЭВ - 2012. - С.231-234. - 0,3 пл.

11. Иванов, A.C. Подходы к управлению трансакционных расходов / A.C. Иванов // Международный конгресс «Наука и инновации в современном строительстве - 2012», посвященная 180-летию СПбГАСУ. - СПб.: СПбГАСУ. -С. 112-120.-0,5 п.л.

12. Иванов, A.C. Научные концепции управления трансакционными издержками в строительстве / A.C. Иванов // Проблемы формирования новой экономики XXI века. Науч. тр. международной научно-практической Интернет-конференции.-Киев.-2012. -0,7 п.л.

Компьютерная верстка И. А. Яблоковой

Подписанок печати 24.12.12. Формат 60x84 1/16. Бумага офсетная. Усл. печ. л. 1,4. Тир. 120 экз. Заказ 191. Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет.

190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4 Отпечатано на ризографе. 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 5.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Иванов, Александр Сергеевич

Введение.

Глава 1. Научно-теоретический анализ тенденций институционального развития регионального инвестиционно-строительного комплекса.

1.1. Актуализация проблематики развития региональных ИСК.

1.2. Научные подходы к управлению трансакционными расходами.

1.3. Тенденции развития институциональной структуры регионального ИСК.

Глава 2. Теоретические принципы реализации функции девелопера

2.1. Сущность девелопмента как институциональной единицы.

2.2. Операционные и менеджерские функции девелопера.

2.3. Экономический подход к оценке стоимости девелоперских услуг.

Глава 3. Организационно-управленческие основы интеграции института девелопмента в систему взаимодействий региональных ИСК.

3.1. Организационная структура и система менеджмента организации, реализующей девелоперские услуги.ПО

3.2. Системные принципы интеграции девелоперских организаций в деловые процессы регионального ИСК.

Основные положения и выводы.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Интеграция функции девелопмента в управленческие процессы региональных инвестиционно-строительных комплексов"

Актуальность исследования.

Стоимость строительного процесса является одним из определяющих факторов экономического развития национальной экономики, совершенствования инженерной и транспортной инфраструктуры территорий, рос;а уровня социальных возможностей населения. К сожалению, строительный продлл<т' в Российской Федерации в 2012 году входит в пятерку самых дорогих в Европе (по данным Global Property Guide [109]), что, в свою очередь, определяется низким уровнем конкурентоспособности инвестиционно-строительной деятельности (код по ОКВД F4S) (4,21 балла из 72), несовершенством нормативно-правовой базы (25 баллов из 100) и недостаточным уровнем предпринимательской свободы участников инвестиционно-строительного процесса (50,47 из 100). В совокупности факторов обнаруживается ключевая экономическая проблема развития инвестиционно-строительной деятельности - высокий уровень трансакционных расходов. Российская Федерация лидирует в Европе по их уровню - 25% стоимости строительного продукта приходится на t данный вид внепроизводственных издержек [109]. В частности, по инвестиционно-строительному комплексу (ИСК) Санкт-Петербурга данная величина на 2012 год в абсолютном выражении составляет 85,77 млрд. рублей. А с учетом понимания, что 70% (2011 год, [83]) капитальных вложений в промышленности приходится на строительно-монтажные, инфраструктурные и инженерные работы, снижение трансакционных расходов в региональном ИСК может быть определено как одно из ключевых условий повышения эффективности инвестиций в национальной экономике.

1 В приводимой международной классификации Global Property Guide рассматривается как средневзвешенная стоимость строительства метра кв. [ 109].

2 Эга и последующие контекстные оценки и индикаторы приводятся по данным Global Property Guide [109].

Объективной причиной непропорционально высокого уровня трансакционных расходов ИСК определяется несовершенство его институциональной структуры, и именно эту причину видят авторитетные ученые в области экономики строительства: Асаул А. II., Вахмистров А. И., Заренков В.А., Каплан Е.Л., Панибратов Ю.П. и многие другие. В сложившемся взаимодействии субъектов инвестиционно-строительного цикла обнаруживается, с одной стороны, избыточность коммуникационных и контрактных взаимодействий, с другой стороны, отсутствие институтов формирующих коммуникационные иерархии и интегрирующих управленческие процессы. Причем, более 40% трансакционных расходов [46] концентрируется на пред- инвестиционной фазе цикла, в процессах исследований, бизнес-планирования и размещения инвестиционного капитала1. Опыт зарубежных стран (отраженный в работах Brid ge A., Myers D., Hillebrandt P. и других) показывает, что решение этой проблемы может быть построено через формирование и развитие «девелопмента» функции управления инвестиционно-строительным циклом в интересах инвестора-заказчика, основанной на компетенции «маркетинг недвижимости». Актуальное понимание девелоперской организации как менеджера, ответственного за эффективность размещения инвестиционного капитала в строительстве (реконструкции) объектов недвижимости и обладающего соответствующими комплексными компетенциями (инвестиции, строительство, эксплуатация) еще не сложилось в виде специализации соответствующих субъектов регионального ИСК. Недостаточно сформированы и научно-теоретические взгляды экономики строительства на позицию института девелопмента в структуре ИСК. Именно в этом видится актуальность вопроса развития методических принципов организационно-экономического построения девелоперских организаций, их интеграции в инвестиционно-строительный цикл региональных ИСК.

Итак, актуальность настоящего исследования обусловлена необходимостью совершенствования институциональной системы ИСК на основе интеграции функции девелопмента, обеспечивающей снижение уровня трансакционных расходов

1 Процесс переговоров, согласования и оформления генеральных контрактов в рамках подготовки инвеспщионного решения. комплекса.

Степень разработанности проблемы.

В зарубежной практике девелопмент является сформированным институтом, соответственно, и сферой научного интереса ученых (преимущественно США, Европы) являются процессы эволюции функций, принципы формирования добавленной стоимости и развития рынка инвестиционного капитала. Наиболее целостный взгляд на роль девелоперов в интеграции управленческих процессов в инвестиционно-строительную деятельность, влияния на трансакционные расходы цикла, организационно-экономические принципы их функционирования представлены в работах Bridge A., Chan S. М., Runeson G., Skitmore М., Myers D., Ballard G., Pasquire C., Duf-field M., Ezekiel C., Olomolaiye P., Gerard de Valence, Groak S., Gruneberg S.L., Ive G.J., I-Ieschel M., Hillebrandt P., Jauhiainen J. S., Moilanen II., Marshall H.E., McCaffer R., Harris F., Park W.R., Chapín W.B. Jr., Pietroforle R., Runeson G., Seymour D., Rooke J., Soares M. M., Jacobs K., Cunha L., Lacomblez M., Walsh K., Sawhney A., Wolford W. Но зарубежные методы и подходы не могут быть перенесены в полном объеме на деятельность региональных ИСК в силу различного исторического контекста формирования компетенций субъектов, принципов взаимодействия с властью, органами регистрации и СРО, территориальной специфики реализации инвестиционно-строительных проектов в Российской Федерации'. Именно поэтому зарубежный опыт воспринимается скорее как методологическое основание состоятельности подхода к снижению уровня трапсакционных расходов через «.институциональную интеграцию девелопмента в строительный комплекс» [136]. Интерес российской экономической науки в настоящее время сосредоточен на исследовании компетенций, подходов к формированию стоимости и принципов предпринимательской деятельности девелоперских организаций. Наиболее важные результаты представлены в работах российских ученых, специализирующихся в сфере экономики строительства: Бакулина A.A., Бухаров A.B., Гауб Т.В., Гостиев М.В., Гусев М.Ю., Звонкова Е.А., Зинковский A.M., Иванов Д.Н., Ильин М.О., Каграманян

1 Подробно рассмотрено в работах Асаула А.Н. [6J, Алексеева A.A. Лобанова A.B. [58].

Б.Ю., Кескинов А.Л., Коростелев С.П., Кущенко В.В., Максимов С.II., Осипов А.И., Песоцкая A.B., Осмачкин A.B., Осташко Д.В., Ощерин Л.А., Панарин В.В., Пейзер Р.Б., Питешсов А.Н., Сабиров Т.М., Сагайдак С.А., Сафонов Д.Г., Сегаев И.Ы., Серова O.A., Сидоров В.А., Сидячев К.Н., Скворцов A.A., Стогов K.M., Федотова М.А., Хмельницкий И.В., Цапу Л.И., Чегис А.И., Черноморская Т.Н., Ястребов A.B., Ястребов С.А.

• маркетинговые ситуации инвестиционно-строительного цикла, инициирующие функцию девелопмента;

• содержание операционных (исполнительских) и менеджерских операций девелоперских организаций;

• методы ценообразования на девелоперские услуги;

• организационная структура и формы управленческого учета девелоперской деятельности;

• принципы интеграции девелопмента в управленческие процессы региональных ИСК.

Цель и задачи исследования.

1. Провести научно-теоретический анализ тенденций развития региональных ИСК и эволюции их институциональной структуры:

1.1) актуализировать представление о проблематике развития регионального

ИСК и его роли в становлении отечественной экономической системы;

1.2) реализовать критериальный анализ научных подходов и концепций снижения трансакционных расходов в региональных ИСК;

1.3) формализовать представление об актуальной (современной) институциональной структуре регионального ИСК: составе субъектов, их функциях, специализации и компетенциях.

2. Разработать методы управления хозяйственной деятельностью девелопера как самостоятельного институционального субъекта региональных ИСК:

2.1) формализовать представление о сущности девелопмента как института регионального ИСК;

2.2) исследовать содержание оперативных и управленческих функций девелопмента как интегратора инвестиционно-строительного цикла;

2.3) развить представление об экономических подходах к формированию стоимости девелоперских услуг.

3. Предложить организационно-экономические основы интеграции института девелопмента в систему взаимодействий в региональном ИСК:

3.1) разработать организационную структуру и систему управленческого учета организации, реализующей девелоперские услуги;

3.2) выделить и сформулировать системные принципы интеграции девелоперской функции в деловые процессы в региональном ИСК. Объект исследования: региональный инвестиционно-строительный комплекс в целом и организации осуществляющие инвестиционно-строительную деятельность.

Предмет исследования: управленческие отношения в процессе развития строительного рынка и его сегмента - девелопмента.

Теоретической основной исследования являются положения современной институциональной экономической теории. В качестве методологического базиса диссертации автором выбраны работы отечественных экономистов, изучающих проблемы институционального развития регионального ИСК: Асаула А. Н., Асаула Н. А., Баранова А. А., Барканова А. С., Бушуева Б.С., Ватина Н. И., Вахмистрова А. И., Донцовой JI.B., Жданова В. И., Заренкова В.А., Иванова С.И., Каплана E.JL, Моисеева С. С., Панибратова Ю.П., Петрова A.A. Существенное влияние на формирование научных взглядов и представлений автора по проблеме исследования оказали работы научных школ: «Методологических проблем эффективности инвестиционно-строителыюй деятельности в непроизводственной сфере» (лидер школы - заслуженный деятель науки РФ, доктор экономических наук, профессор Ю.П. Пани-братов) и «Методологические проблемы эффективности региональных инвестиционно-строительных комплексов как самоорганизующихся и саморегулирующихся систем» (возглавляемой заслуженным деятелем науки РФ, доктором экономических наук, профессором Асаулом А.Н.) и теоретические исследования профессора Максимова С.Н. (ректора Санкт-Петербургского Института недвижимости, члена Экспертного совета Государственной Думы РФ по вопросам недвижимости). Основными методами исследования являлись системный и ситуационный анализ. При решении прикладных задач и построении моделей управления региональным инвестиционно-строительным комплексом использовались экономико-математические методы, корреляционный, вертикальный и горизонтальный анализ.

Информационной базой исследования являлись труды коллективов ведущих научно-исследовательских институтов, ВУЗов Российской Федерации по выбранной теме, работы отечественных и зарубежных ученых по проблемам управления в строительстве. В процессе исследования использованы материалы и публикации периодических изданий «Экономика строительства», «Development» (РИА «Петербург»), «Строительство и городское хозяйство», «Недвижимость: экономика, управление», «Commercial Real Estate / Коммерческая недвижимость», «Building ARX», «Строительная газета», «Вопросы экономики», «Вестник гражданских инженеров (СПбГАСУ)», «Строительная индустрия», «Строительный эксперт», «Property Times», «Технический заказчик», «Петербургский строительный рынок», «World Port Development» (Великобритания). Автор также обращался к материалам ежегодных научных сборников трудов (2007-2012 год) Московского архитектурного института, Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов, Московского государственного строительного университета и Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета, а также тезисам и докладам российских и международных конференций «Pro Estate», «Девелопмент и Ритейл в Санкт-Петербурге и Северо-Западе России», «Девелоп-мент в Ленинградской области», «Девелопмент», «UNC Real Estate Conférence»

США, Каролина), «Real Estate & Development Conference» (США, Мичиган), «TBLI Conference Europe», «ULI Europe Annual Conference».

В аргументации и обосновании выводов и положений диссертационной работы использованы специализированные статистические издания, базы данных и информация Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации (2006 -2012 год), Министерства регионального развития Российской Федерации, Комитета по строительству Администрации Санкт-Петербурга, Ленинградской области; «Агентства Развития и Исследований в Недвижимости», «Агентства стратегических инвестиций», а также данные, полученные автором в результате специальных статистических исследований, обусловленных необходимостью подтверждения положений диссертационной работы. Анализ процесса институционального становления девелопмента построен на исследовании практики организаций северозападного региона Российской Федерации: Ecoestate; NAI Весаг; Авентин-Недвижимость; Агентство Развития и Исследований в Недвижимости (АРИН); БКН-Девелопмент; БТК девелопмент; Группа Прайм; ИСК Юниверс; Мавис; Охта Групп; Паритет Групп; Первая инжиниринговая компания; Ренорд-Инвест; СТАРТ Девелопмент; Стэйт; Унисто Петросталь; Ханса СПб Девелопмент; ЦМС-Девелопмент; Леноблзем; Мегастиль; ЛенСпецСМУ, Петротрест.

Научная новизна результатов исследования.

Научная новизна заключается в развитии методов интеграции института девелопмента в инвестиционно-строительный цикл, направленных на снижение уровня трансакционных расходов регионального инвестиционно-строительного комплекса. К числу наиболее важных и обладающих новизной научных результатов исследования автор относит следующие:

1) развито представление о содержании хозяйственной деятельности девелоперских организаций в региональном инвестиционно-строительном комплексе. Уточнены функции субъекта: операционная - разработка бизнес плана объекта недвижимости; менеджерская - управление всеми этапами инвестиционно-строительного цикла с позиции экономических целей (бизнес-плана) инвестора;

2) уточнена экономико-математическая модель хозяйственной деятельности девелопера, основанная на сформированных принципах оценки стоимости его услуг. Значимым отличием предложенного принципа формирования дохода субъекта от остальных участников регионального ИСК является его вознаграждение за управление как отрицательными (инвестиционными), гак и положительными (коммерческими) потоками инвестиционно-строительного цикла;

3) сформировано представление об организационной структуре и системе менеджмента девелопера. Синтезирована матричная модель организационной структуры и соответствующие принципы формирования управленческого бюджета организации;

4) разработаны научно-теоретические принципы интеграции девелоперской функции в инвестиционно-строительные процессы регионального ИСК. Предложена иерархия контрактинга в инвестиционно-строительном цикле: инвестор - деве-лопер - (технический заказчик и генеральный подрядчик). Соответственно принципам и иерархии, сформулирована институциональная модель регионального ИСК, направленная на снижение уровня трансакционных расходов комплекса за счет интеграции функции девелопмента.

Теоретическая и практическая значимость работы.

1) институт девелопмента рассматривается как интегративная функция управления инвестиционно-строительным циклом. Ранее в научных работах девелоперские организации рассматривались достаточно узко - как носители маркетинговой функции в региональном ИСК, разработчики бизнес-плана в отношении объекта недвижимости. Предложение автора меняет не только научный взгляд на функции девелоперов, но и позволяет пересмотреть институциональные принципы организации современных региональных ИСК, создать предпосылки снижения уровня трансакционных расходов комплекса;

2) в ранее опубликованных работах содержание девелоперской деятельности обозначалось на уровне общих функций в рамках инвестиционно-строительной деятельности. Уточнен состав операционных и управленческих функций, экономические модели ценообразования, бюджетирования и предложена организационная структура специализированной организации. Предложенный научный результат рассматривается как научно развитое организационно-экономическое представление о субъекте инвестиционно-строительной деятельности;

3) впервые предложена модель интеграции девелопмента в сложившуюся институциональную структуру регионального инвестиционно-строительного комплекса. Разработана модель взаимодействия субъектов, реализующих инвестиционно-строительный цикл, в рамках интегрированной управленческой функции девелоперской организации.

Практическое значение полученных научных результатов состоит в возможности их применения в формировании института девелопмента. Использование научных результатов обеспечит повышение эффективности деятельности девелоперских организаций и снижение трансакционных издержек в региональном ИСК. Предложенный подход задает организационно-экономические рамки хозяйственной деятельности девелоперских организаций. Основные теоретические выводы и методические результаты исследования могут быть использованы в учебном процессе учреждений высщего профессионального и послевузовского образования по дисциплине «Экономика недвижимости» а также адресованы Государственному комитету Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, строительным и инвестиционным комитетам при региональных администрациях, а также инвестиционно-строительным компаниям, организующим свою инвестиционную деятельность на основе девелоперских принципов.

Соответствие диссертации паспорту научной специальности.

Диссертация выполнена в соответствии с п. «1.3.54. Анализ современного состояния и основных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов» и «1.3.59. Методологические основы формирования системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве (инвестор -заказчик - застройщик - проектировщик - подрядчик)».

Апробация и реализация результатов диссертации.

Основные положения диссертации докладывались, были обсуждены и получили на международном конгрессе «Еаука и инновации в современном строительстве - 2012, посвященной 180-летию СПбГАСУ в рамках конференции «Инновационной экономики и управления в строительстве», на российской научно-практической конференции «По пути к возрождению: теория и практика современного управления. Положения диссертационной работы, внедрены в девелоперской организации «Инвестиционно-строительный холдинг Петротрест»: бизнес процесс, регламентированный состав функций, метод ценообразования на девелоперские услуги, принцип построения организационной структуры. Получен акт о внедрении, а также использованы при формировании проектов «Исследование регионального инвестиционно-строительного комплекса как открытой живой системы» для участия в основном конкурсе РФФИ на 2013 г. (№ 13-06-00802), «Исследование инвестиционно-строительного комплекса: теоретические, методологические, практические аспекты» для участия в основном конкурсе РГНФ на 2013 г. (№ 13-02-00065).

По теме диссертации опубликовано 11 печатных работ, в том числе 4 в изданиях, включенных в новую редакцию ВАК РФ Перечня ведущих рецензируемых научных журналов, общим объемом.п.л.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Иванов, Александр Сергеевич

Основные выводы диссертационной работы раскрыты через сформированные научно новые и развитые положения.

1. Развито представление о содержании предпринимательской и хозяйственной деятельности девелоперских организаций в региональном инвестиционно-строительном комплексе. Уточнены функции субъекта: операционная -разработка бизнес плана объекта недвижимости; менеджерская -управление всеми этапами ИИЦ с позиции экономических целей (бизнес плана) инвестора.

Раскрытие природы девелопмента происходит через маркетинговые ситуации, в которых востребована, инициируется его компетенция. Эволюция девелопмента исходит из его исторически первичной операционной функции: оценка коммерческого потенциала эксплуатации объекта недвижимости с целевой (заданной инвестором) или вариативной функциональностью в рамках земельного участка. Содержание функции обнаруживает маркетинговую компетенцию, которую мы рассматриваем как предпосылку эволюции девелопмента в институт менеджерских решений по размещению инвестиционного капитала, управления процессом строительства, реализации финансового результата от эксплуатации объекта недвижимости. С субъектной точки зрения инициация функции девелопера происходит при решении инвестиционных задач заказчика. Первично инвестор, носитель финансовой компетенции, планирует размещение активов в сфере недвижимости. Но он не обладает отраслевой компетенцией и приглашает «девелопера» - специалиста в инвестиционно-строительной сфере к управлению процессом оценки финансовых перспектив, размещению, строительству и эксплуатации объекта недвижимости. Таким образом - контрагентом, субъектом отношений, инициирующим функцию девелопмента, является инвестор — заказчик.

С предметной позиции наблюдается вариативность отношений инвестора и девелопера. Автор выделяет три предмета отношений: предпринимательская идея, земельный участок и объект недвижимости. Соответственно трем предметам взаимоотношений возникают три маркетинговые ситуации инициации функции девелопмента (рис. 2.1, табл. 2.3). Три исследованные и описанные в работе маркетинговые ситуации демонстрируют первичность отношения «инвестор -девелопер» в инициации ИИЦ, позволяют разработать операционную карту девелоперской организации, рис. 2.2, стр. Ошибка! Закладка не определена. В свою очередь на основе операционной карты можно формализовать функции девелоперской организации:

1. Операционные (исполнительские) функции, основанные на маркетинговой компетенции организации:

1.1) разработка идеи, маркетинговой и функциональной концепции объектаучастка;

1.2) подбор земельного участка, объекта недвижимости для инвестирования;

1.3) выбор схем финансирования инвестиционного проекта;

1.4) разработка бизнес-плана проекта;

2. Управленческие (менеджерские) функции, реализуемые через контрактинг с генеральными исполнителями и реализацию контроля их деятельности на ключевых этапах ИИЦ:

2.1) юридическое оформление проекта;

2.2) предпроектная подготовка и проектирование;

2.3) строительство (реконструкция), сдача объекта;

2.4) продажа (передача в аренду) земельного участка и(или) объекта недвижимости;

2.5) процесс эксплуатации объекта недвижимости.

Соответственно, видится обоснованным развитое определение девелопера как интегрированного института регионального ИСК, управляющего всеми этапами ИИЦ (инвестиционный, строительный, эксплуатационный) в целях достижения запланированного инвестором экономического результата. Предложенное определение отличается от ранее сформулированных подходов: выделением типа хозяйственной деятельности - менеджмент; отнесением па все этапы цикла; интегрированным характером с позиции бизнес единиц, реализующих функцию; выраженной ответственностью за экономические результаты инвестиционно-строительного проекта.

2. Уточнена экономико-математическая модель хозяйстве) шоп деятельности девелопера, основанная на сформированных принципах оценки стоимости его услуг. Значимым отличием предлоэ/сенного принципа формирования дохода субъекта от остальных участников регионального ИСК является его вознаграждение за управление как отрицательными (инвестиционными), так и положительными (коммерческими) потоками инвестиционно-строительного цикла.

Целевым показателем результативности инвестиционно-строительного проекта определяется чистый дисконтированный доход, соответственно, с позиции инвестора задачей девелопера является обеспечение его плановой величины. В таком контексте формула чистого дисконтированного дохода может быть рассмотрена как баланс потоков инвестиций и поступлений (платежей), привязанных к временным периодам и ставке дисконтирования. Управленческая деятельность девелопера, реализуемая через контрактинг в рамках формализованных функций, сводится к оптимизации инвестиций (/С,) и потока платежей (С77,), их балансировке в рамках ожидаемого уровня дохода (МР!7). Очевидно, что поток платежей возникает в процессе эксплуатации объекта недвижимости как плата за его аренду или выкуп в собственность площадей. Базовая модель оценки входящих потоков привязывается к удельной стоимости площади объекта недвижимости. Логика инвестиционно-строительного цикла позволяет выделить четыре блока прямых инвестиционных затрат: маркетинг объекта недвижимости (1РЯ1)', юридическое оформление земельного участка и объекта (/С/,,); архитектурно-строительное проектирование (1СР,); строительно-монтажные работы (1СВ,). Управление 4-мя инвестиционными блоками реализуют 3 субъекта с соответствующей выплатой менеджерского вознаграждения: девелопер

ОЛ//*1,), генеральный подрядчик (В,), технический заказчик (Г,). В косвенные затраты цикла также входят эксплуатационные платежи и расходы объекта недвижимости (в т.ч. участка), затраты управляющей компании (СЕ/) и уровень агентского вознаграждения риелтора (МА,). Соответственно, раскрытие инвестиционного блока в уравнении (1) оценки МРК представляет собой дисконтированную сумму выделенных затрат по 4-м блокам управления и 2-е позиции косвенных расходов, связанные с эксплуатацией и экспозицией объекта недвижимости. Системой уравнений 2.1-2.5 предложен развитый метод планирования инвестиционно-строительного цикла. Особенностями метода, научным отличием от ранее сформированных подходов, является отражение управленческих процессов инвестиционно-строительной деятельностью через разделенные по субъектам менеджмента инвестиционные потоки. Введенный управленческий принцип позволяет девелоперу балансировать положительным и отрицательным денежным потоком в интересах дохода инвестора.

Совокупный доход девелопера (Ю) в рамках инвестиционно-строительного проекта можно выразить суммой операционной и менеджерской компонент. С научной точки зрения интерес представляет метод ценообразования на управленческие услуги девелопера, то есть структура переменной (ОМ/7,) уравнения. В процессе синтеза структуры доходности мы исходили из следующих принципов:

2) кэш-фло от операционной деятельности отражает положительный поток в управлении девелопера (С77,), соответственно, вознаграждение определяется как его (кэш-фло) доля;

3) кэш-фло от инвестиционной деятельности выражает отрицательный поток в управлении девелопера (/С,) - менеджмент фи определяется как его (кэш-фло) доля;

Фактически принципом ценообразования можно считать коэффициенты {с1а, с/Ь), выражающие контрактное вознаграждение девелоперу. Коэффициенты балансируют начисления за снижение инвестиционных расходов (с1Ь) и увеличение доходности (с1а). Для оценки заявленного отношения исследована практика ценообразования на услуги управления девелоперских организаций, что позволило построить график офертированных значений и, соответствующий, им оптимизированный линейный тренд, представленные на рис. 2.5. Полученная модель через линейный тренд отражает балансную модель вознаграждения девелоперской организации: вариативность коэффициента операционной деятельности (Ла) в пределах 2-8%; вариативность коэффициента инвестиционной деятельности (с1Ь) в пределах 0-2,3%. Две области экономического отражения управленческой деятельности девелопера - операционная и инвестиционная деятельность, соответствующие коэффициенты (с1а, с1Ь) вознаграждения его деятельности и модель их баланса могут рассматриваться как решенная задача синтеза метода ценообразования на управленческие услуги девелоперской организации.

3. Сформировано представление об организационной структуре и системе менеджмента девелопера. Синтезирована матричная модель организационной структуры и соответствующие принципы формирования управленческого бюджета организации.

Для девелоперских организаций видится оптимальной матричная модель организации системы менеджмента. Матричная модель построена как отношения двух линейных дивизионов, в котором один выступает функционально подчиненным. В качестве второго дивизиона мы определяем проектный менеджмент, обслуживающий единичные контрактные отношения с инвестором-заказчиком - инвестиционно-строительные проекты. Менеджеры проектов используют ресурс операционного дивизиона для достижения целевых показателей с позиции заказчика - инвестора, то есть с позиции системы менеджмента они являются функциональными руководителями операционных специалистов. Такой подход обеспечивает как традиционное для матричных моделей повышение эффективности обслуживания проектов, клиентов, так и снижение трансакционных расходов в региональном ИСК. Мы понимаем, что трансакционные расходы комплекса образуются как совокупность единичных расходов проектов. Именно поэтому введение дивизиона менеджеров проектов является инструментом консолидации процессов контрактинга и контроллинга, как в части планирования цикла, так и в части его реализации, что в конечном итоге обеспечивает снижение уровня трансакционных расходов как единичного инвестиционно-строительного проекта, гак и регионального комплекса в процессе становления института девелопмента.

Оценка экономической результативности девелоперской организации построена на расчете ее прибыли как субъекта предпринимательства в учетном периоде, чистого приведенного (дисконтированного) дохода в случае инвестиционной оценки. Прибыль специализированной, профессиональной организации (Р,) может рассматриваться как сумма маржинальной прибыли реализуемых инвестиционно-строительных проектов противопоставляемая накладным издержкам. Такая модель обеспечивает приоритезацию проектов, включаемых в портфель, их компоновку с позиции достижения заданного уровня доходности, реализацию положительного бюджета движения денежных средств (кэш-фло) в отчетных периодах.

Общий вид управленческого бюджета девелоперской организации, отвечающий синтезированной модели планирования, представлен в таблице 3.1. Ключевым отличием предлагаемой формы управленского бюджета от сложившейся практики планирования определяется представление маржинальной доходности девелоперской организации через совокупность единичных 1111вестиционi ю-строительных проектов.

4. Разработаны научно-теоретические принципы интеграции девелоперской функции в предпринимательские процессы регионального PICK. Предложена иерархия контрактинга в инвестиционно-строительном цикле: инвестор — девелопер - (технический заказчик и генеральный подрядчик). Соответственно принципам и иерархии, сформулирована институциональная модель регионального ИСК, направленная на снижение уровня трансакционных расходов комплекса за счет интеграции функции девелопмента.

В процессе исследования развития региональных ИСК мы пришли к видению оптимальной практики интеграции девелопмента в эволюционные процессы институциональной структуры комплекса. Выделенные аспекты ориентированы па снижение уровня трансакционных издержек и могут быть сформулированы как принципы совершенствования структуры регионального ИСК:

2) развитие системы оценки результативности и эффективности инвестиционно-строительного проекта (ур. 2.1-2.3) с учетом консолидации девелоперами управленческих функций;

3) институциональное становление предпринимательской практики девелоперов, формирование правил ценообразования на девелоперские услуги, регламентов и типовых контрактов;

4) мульти- форматность построения девелопера как организации и его компоновка (аффилирование) в холдинговых структурах;

5) требование инновационности при отборе подрядчиков на всех уровнях контрактинга;

6) формирование в региональных ИСК инвестиционно-строительных кластеров;

7) развитие принципа самоорганизации институциональной структуры регионального ИСК.

Семь формализованных принципов определяются как системные требования, предпосылки и границы синтеза модели ключевых взаимодействий в региональном ИСК, рис. 3.7. Значимым отличием предложенной модели от ранее сформированных научных подходов определяется интеграция функции девелопмента в институциональную структуру региональных ИСК. Сущность предложенной модели может быть раскрыта через объяснение взаимодействий (110) субъектов регионального ИСК:

1) инвестор-заказчик инициирует инвестиционно-строительный проект в соответствии с одной из трех маркетинговых ситуаций. С экономической позиции инвестор исходит из заданной нормы чистого дисконтированного дохода и внутренней нормы доходности на вложенные активы;

2) девелопер в соответствии с маркетинговой задачей формирует задание на архитектурно-строительное проектирование. Производит конкурсный отбор и заключает генеральный контракт на проектирование и юридическое согласование с техническим заказчиком. Итогом выполнения генерального контракта является согласованный комплект проектно-сметпой документации на объект недвижимости, разрешение на подключение к инженерным коммуникациям, оформленные юридические права на участок и объект;

3) технический заказчик, как генеральный подрядчик проектных работ и их согласования, осуществляет выбор субподрядчиков для выполнения отдельных проектно-изыскательских работ, разработки систем подключения к инженерным коммуникациям, контроль процессов согласования и экспертизы документации;

4) девелопер производит конкурсный отбор и заключает контракт с генеральным подрядчиком на строительно-монтажные работы, формирует в отношении последнего контрольные точки реализации строительного проекта, оценивает проектно-сметную документацию (предоставленную генеральным подрядчиком) на предмет соответствия исходной маркетинговой и эксплуатационной функциональности объекта, контролирует процессы строительства и сдачи объекта с позиции маркетинговой функциональности и выполнения графика проекта;

5) технический заказчик передает генеральному подрядчику архитектурно-строительный проект, разрешительную документацию на подключение к инженерным сетям, согласовывает технологические нормативы строительства, контролирует процессы строительства и сдачи объекта с позиции проектировщика;

6) генеральный подрядчик заключает профильные контракты и осуществляет процессы: строительства с привлечением подрядчиков, поставщиков материалов и сырья, арендодателей машин и оборудования; сдачи и передачи в эксплуатацию объекта с заданной инвестором функциональностью. Результатом деятельности генерального подрядчика является преобразование земельного участка или объектов недвижимости в конечный объект потребления;

7) девелопер на основании конкурсного отбора выбирает управляющую компанию и передает в эксплуатацию объект недвижимости. В рамках формируемого контракта согласовывает бюджет и параметры функционирования объекта;

8) в случае розничной реализации объекта недвижимости девелопер заключает контракт с риел гором(ами) для продажи (передачи в аренду) земельного участка и(или) объекта недвижимости;

9) риелтор, выступая центром дохода, консолидирует положительный денежный поток инвестиционно-строительного проекта - продает объект (передает в аренду) потребителю;

10) инвестор получает доход на вложенные инвестиции от продажи (передачи в аренду) объекта недвижимости.

Представленный цикл, состоящий из 10 итераций, отражает вертикальную иерархию контрактных отношений субъектов инвестиционно-строительного цикла. Иерархия взаимодействия, обеспеченная интеграцией девелопера в систему договорных отношений в региональном ИСК, выстраивает последовательную логику «оптовых» и «розничных» контрактов. Фактически реализуемая пирамида является ключом, обеспечивающим редуцирование уровня трансакционных отношений в единичном инвестиционно-строительном проекте. Перенос ее и семь синтезированных принципов на множественность связей контрагентов в региональном инвестиционно-строительном кластере создает предпосылки управления трансакционными расходами в региональном ИСК. Что, в конечном итоге, обеспечивает переход экономики на новый уровень конкурентоспособности за счет снижения стоимости отечественного строительного продукта.

Полученные выводы позволяют сделать следующее заключение: зарубежные авторы дают только концептуальное видение функции, а российские - либо локализуют до уровня единичной операционной функции (маркетинг, инвестиции), либо используют перечисление операций, относимых на исследуемую функцию. Конечно, автор соглашается с предложенными концептуальными и процессными трактовками (табл. 2.2), в частности он разделяет позицию Hillebrandt Р. [120] об инновационном развитии территории или объекта. Но и не видит объективного определения девелопмента, которое могло бы лечь в основу теоретического описания предпринимательских и организационных принципов его экономического поведения.

С другой стороны, концептуальная обобщенность дефиниции в зарубежных источниках дополняется сложившейся классификацией девелоперских организаций. Подразумевается, что «.разнообразие форм девелоперских контрактов не позволяет локализовать его как носителя единичного процесса» (Wolford W., 2012, [134]). В основе классификации лежит критерий принадлежности инвестиционного капитала девелопера, что определяет два типа организаций. «Спекулятивный деве-лопер» (англ. - speculative development) - организация, размещающая собственные средства в объекте недвижимости (выделяется подгруппа «девелопмент недвижимости») или в земельном участке (выделяется подгруппа «лэнд-девелопмент»). И «фидевелопмент» (англ. - fee development) девелопер на гонораре, не участвующий своим капиталом в проекте, а выполняющий в отношении него управленческую функцию. В западных странах (США, Западной Европе) данные виды девелопмента имеют равную 50% на 50% распространенность [134]. Впрочем, еще в 2000 году Gruneberg S.L. и Ive, G.J. поставили под сомнение принцип определения природы девелоперской организации, эволюцию их функций исходя из «.источников инвестиционного капитала в строительных проектах» [118]. Автор разделяет данное сомнение: в обследованных им отечественных девелоперских организациях управленческая функция в отношении инвестиционно-строительного цикла не связана с наличием у субъекта предпринимательства инвестиционного актива. Это показательно, как в случае рассматриваемого в дальнейшем примере холдинга «ЛенСпец-СМУ» (табл. 2.4), так и в ситуации, когда в качестве инвесторов рассматриваются физические лица, пайщики (жилые объекты недвижимости). В любом случае генеральной функцией девелопера определяется управление капиталом в рамках инве-стициоипо-строительного цикла, а не менеджмент активов, собственности.

Раскрытие природы девелопмента происходит через маркетинговые, контрактные ситуации, в которых востребована, инициируется его компетенция. Эволюция девелопмента исходит из исторически первичной операционной функции: «.оценка коммерческого потенциала эксплуатации объекта недвижимости с целевой (заданной инвестором) или вариативной функциональностью в рамках земельного участка» [45]. Содержание функции обнаруживает ¡маркетинговую компетенцию, которую мы рассматриваем как предпосылку эволюции в институт менеджерских решений по размещению инвестиционного капитал, управления процессом строительства, реализации финансового результата от эксплуатации объекта недвижимости. С субъектной точки зрения инициация функции девелопера происходит при решении инвестиционных задач заказчика. Первично инвестор, носитель финансовой компетенции (портфельное инвестирование, табл. 1.12, рис. 2.1) планирует размещение активов в сфере недвижимости. Но он не обладает отраслевой компетенцией и приглашает «девелопера» - специалиста в инвестиционно-строительной сфере к управлению процессом оценки финансовых перспектив, размещению, строительству и эксплуатации объекта недвижимости. Впрочем, обозначенный взгляд на отношения не меняется и при наличии инвестиционного капитала в собственности девелоперской организации, например, в случае холдинговых структур. Подразделения холдинга, бизнес единицы вступают в контрактные отношения в силу различной функциональной компетенции: держатели финансовых активов, маркетинговые и сбытовые организации, производственно-строительные и другие (см. табл. 2.4). Таким образом - контрагентом, субъектом отношений, инициирующим функцию девелопмента, является инвестор - заказчик (табл. 1.12).

С предметной позиции наблюдается вариативность отношений инвестора и девелопера. Автор выделяет три предмета отношений: предпринимательская (бизнес) идея, земельный участок и объект недвижимости. Соответственно трем предметам взаимоотношений возникают три маркетинговые ситуации инициации функции девелопмента (сводное представление на рис. 2.1, табл. 2.3). Если бизнес идея инвестора имеет материальную природу, то ее воплощение будет основано на приобретении (аренде) участка и объекта недвижимости - основных фондов для реализации технологической компоненты предпринимательства.

Предпринимательская Объект идея недвижимости

Рисунок 2.1 - Три маркетинговые ситуации инициации функции девелопмента раскрыты в табл. 2.3).

В этом видится первая маркетинговая ситуация (В, рис. 2.1, табл. 2.3) - девелопер решает (для инвестора) задачу определения оптимального объекта недвижимости с позиции реализации идеи (технологии) и соответствующего функциональности объекта земельного участка. Вектора на рис. 2.1 отражают последовательную логику инициации функции и связанные предметные сферы. Вторая ситуация инициируется (А, рис. 2.1, табл. 2.3) наличием у инвестора земельного участка с возможностью реализации на нем объекта недвижимости различного назначения (жилое, коммерческое, промышленное и т.п.). Выбор оптимального объекта недвижимости с позиции потенциала земельного участка, его инфраструктуры в рамках заданных критериев инвестирования - предмет взаимодействия девелопера и инвестора. И третья ситуация (С, рис. 2.1, табл. 2.3) возникает, когда у инвестора-заказчика имеется представление о параметрах функционирования объекта недвижимости, в отношении которого производится инвестирование. Например, розничный магазин в рамках торговой сети, имеющий четкие строительные и эксплуатационные параметры, оговоренные сетевой франшизой. В этом случае инвестор ставит перед девело-пером задачу поиска и оценки земельного участка для реализации на нем инвестиционного проекта.

Диссертация: библиография по экономике, кандидата экономических наук, Иванов, Александр Сергеевич, Санкт-Петербург

1. Алексеев, A.A. Экономические признаки инвестиционно-строительного комплекса. Экономические науки, №7(80), 2012.

2. Алексеев, A.A., Лапенко А.Н. Управление организационным развитием: Учебное пособие. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2006.

3. Алексеев, A.A., Лобанов A.B. Экономические принципы функционирования технического заказчика в структуре инвестиционно-строительного комплекса: монография. Изд-во СПбГУЭФ, 2010.

4. Андреева, М.М. Методическое обеспечение рекламной деятельности девелоперской компании в условиях риска и неопределенности: автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук: 08.00.05 / М.М. Андреева. М., 2010.

5. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для ВУЗов/А.Н.Асаул.-СПб.: Питер. ,2004. -512с.

6. Асаул, А.Н., Батрак A.B. Региональный аспект строительного комплекса на территории России/ Экономика строительства, № 4, М., 1999.

7. Асаул, А.Н., Лобанов A.B. Институциональные единицы в региональном инвестиционно-строительном комплексе: критерии и методы выделения// Экономика Украины. -2010. № 11. -С.47-56

8. Асаул, А.Н. Проблемы формирования институциональной системы инвестиционно-строительного комплекса / А.Н. Асаул // Экономика строительства. -2004. -№10. -С.9.

9. Асаул, А.Н. Направление развития региональных инвестиционностроительных комплексов в РФ / А.Н. Асаул // Успехи современного естествознания-2011. -№2.-С. 124-127

10. Асаул, А.Н. Природа и структура трансакционных издержек в инвестиционно-строительной сфере / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов // Экономика строительства. -2008. -№3 -С.20-30

11. Асаул, А.Н. Развитие институтов гражданского общества вIинвестиционно-строительной сфере // Вестник гражданских инженеров. 2007. № 3. С. 68-72.

12. Асаул, А.Н. Саморегулируемые организации главные исполнители создания и управления информационной инфраструктурой регионального инвестиционно-строительного комплекса // Вестник гражданских инженеров.2010. № i.e. 155-159.

13. Асаул, А.Н. Строительный кластер новая региональная производственная система // Экономика строительства. - 2004. - N 6. - С. 16-25

14. Асаул, А.Н. Формирование мезоэкономических объединений в инвестиционно-строительном комплексе региона // Известия высших учебных заведений. Строительство. 2004. № 1. С. 38.

15. Асаул, А.Н., Иванов С.Н. Региональный инвестиционно-строительный комплекс существует // Экономика строительства. 2002. № 1.

16. Асаул, А.Н., Иванов С.Н. Региональный строительный комплекс существует // Экономика строительства. 2002. № 2. С. 3.

17. Асаул, А.Н., Иванов С.Н. Снижение трансакционных затрат в строительстве за счёт оптимизации информационного пространства // Современные проблемы науки и образования. -2009. -№1. -С. 22-23.

18. Асаул, А.Н., Лобанов A.B. Перспективная модель развития региональных инвестиционно-строительных комплексов// Экономика Украины.2011. № 7. -С.72-82

19. Асаул, А.Н., Лобанов A.B. Структурный анализ институциональных субъектов инвестиционно-строительного комплекса // Экономика строительства и городского хозяйства. -2010. -Т.6. -№2. -С.59-70

20. Асаул, А.Н., Лобанов A.B. Экономическая позиция технического заказчика в инвестиционно-строительном комплексе // Экономика. -2010. -№2. -С.158

21. Асаул, H.A. Институциональный подход к развитию инвестиционно-строительного комплекса // Экономическое Возрождение России. 2005.-№1.-С.37-44.

22. Асаул, H.A. Теория и методология институциональных взаимодействий субъектов регионального инвестиционно-строительного комплекса /H.A.Асаул.-СПб. :Гуманистика, 2004. -280с.

23. Бакрунов, 10.0. Методология развития девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере: автореферат диссертации на соискание ученой степени д-ра экон. наук: 08.00.05 / Ю. О. Бакрунов. М., 2010.

24. Бакулина, A.A. Оценка девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости: автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук: 08.00.10 / А. А. Бакулина. М., 2007.

25. Бухаров, A.B. Развитие методических подходов к повышению эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелопера: автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук: 08.00.05 / А. В. Бухаров. Н. Новгород, 2011

26. Вахмистров, А.И. Управление инвестиционно-строительным комплексом мегаполиса. Санкт-Петербург: ОАО «Издательство «Стройиздат СПб», 2004.

27. Владимиров, С.А. Экономическая эффективность инвестиционной деятельности в строительстве: теория и практика: монография / С. А. Владимиров. -СПб.: Изд-во С.-Петерб. гос. ун-та экономики и финансов, 2006.

28. Вопросы теории и практики перехода к саморегулированиюдеятельности по осуществлению капитального строительства в Российской Федерации: монография / JI. А. Казинец и др.. М.: Граница, 2007.

29. Гауб, Т.В. Особенности финансирования девелоперских проектов недвижимости в России: автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук: 08.00.10 / Т. В. Гауб. М., 2010.

30. Гостиев, М.В. Управление инновационным потенциалом девелоперских организаций: автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук: 08.00.05 / М. В. Гостиев. Н. Новгород, 2011

31. Государственное предпринимательство в строительстве (государственный строительный заказ) / А.Н. Асаул, В.А. Кощеев. -СПб.: АНО ИПЭВ. -2009. -300с.

32. Григорьева К.В., Иванов А.С., Малафеев О.А. Статическая коалиционная модель инвестирования инновационных проектов // Экономическое возрождение России. -2011. -№ 4(30). -С.90-98

33. Гусев, М.Ю. Формирование инвестиционного портфеля девелоперских компаний: автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук: 08.00.10 / М. 10. Гусев. Новосибирск, 2007.

34. Девелопмент недвижимости: учеб. пособие / И. И. Мазур и др. ; под общ. ред. И. И. Мазура, В. Д. Шапиро. М.: ЕЛИМА: Омега-Л, 2010 (Казань).

35. Донцова, Л. В. Инвестиционно-строительная деятельность: назначение, функции, участники, экономические риски, Менеджмент в России и за рубежом, №6 1998.

36. Друкер П. Практика менеджмента (The Practice of Management). — M.: «Вильяме», 2007.

37. Ежикова Г.С. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) Электронный ресурс.: учебное пособие / Г. С. Ежикова; Пермский государственный технический университет. Электрон, текстовые дан. и прогр. (2,20 Мб). - Пермь: Изд-во ГТГТУ, 2008.

38. Заренков, В.А. Актуальные проблемы инвестиционно-строительного процесса в СПб, Творческое объединение «Вячезар», СПб, 2002.

39. Звонкова, Е.А. Формирование механизма управления девелоперскими компаниями: автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук: 08.00.05 / Е. А. Звонкова. Св,/, 2011.

40. Зинковский, А. Н. Формирование механизма инвестиционного развития девелоперских предприятий: автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук: 08.00.05 / А. Н. Зинковский. СПб., 2012.

41. Зотов В. В., Пресняков В. Ф., Розенталь О. В. Институциональные проблемы реализации системных функций экономики //Экономическая наука современной России. — 2001.

42. Иванов, А. А. Методические основы формирования репутационного ресурса компаний сегмента девелопмента: автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук: 08.00.05 / А. А. Иванов. СПб., 2010.

43. Иванов, С.Н. Управление региональным инвестиционно-строительным комплексом с позиции трансакционного подхода /С.Н. Иванов. -СПб.: АПО ИПЭВ. -2008. 300с.

44. Ильин, М.О. Организационный механизм управления девелоперскими проектами на основе методов экономико-математического моделирования: автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук: 08.00.05 / М. О. Ильин.-М., 2011.

45. Интегративное управление в инвестиционно-строительной сфере / А.Н. Асаул, В.П. Грахов СПб.: Гуманистики. -2007. -248с.

46. Каграманян, Б.Ю. Инструменты привлечения инвестиций девелоперскими компаниями на рынок коммерческой недвижимости РФ: автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук: 08.00.10 / Б. 10. Каграманян. СПб., 2006.

47. Казаков, Ю.Н. Современное состояние инвестиционно-строительногокомплекса Санкт-Петербурга, ML: Источник: Агентство Бизнес Новостей, 2007.

48. Каплан, E.JI. Инвестиционно-строительный комплекс Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2006 году // Информационно-аналитический обзор, Санкт-Петербургский Союз строительных компаний, 2007.

49. Кескинов, А.Л. Развитие форм и методов девелопмента как способа создания городской недвижимости: автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук: 08.00.05 / А. Л. Кескинов. М., 2006.

50. Классификатор институциональных единиц по секторам экономики (КИЕС), Федеральная служба государственной статистики. Утвержден приказом Федеральной службы государственной статистики от 02.08.2004 № 110, Москва, 2008.

51. Коростелев, С. П. Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью: монография / С. П. Коростелев. М.: Маросейка, 2009.

52. Корчемкин, С.Н.; Кашкин, С.К.; Курбатов, С.В. Англо-русский строительный словарь. Издательство: М.: Русский язык, 2012.

53. Кущенко, В. В. Девелопмент. Современная концепция развития недвижимости: монография / В.В.Кущенко. М.: Норма ; Инфра-М, 2004.

54. Лапыгин, IO. II. Управление проектами: от планирования до оценки эффективности. — Омега-Л «Москва», 2008.

55. Лобанов A.B. Кластерная модель организации взаимодействия субъектов инвестиционно-строительного комплекса // По пути к возрождению: теория и практика управления в условиях экономического кризиса: Сборник науч. статей.- СПб.: AHO ИПЭВ, 2009.

56. Лозовский Л. Ш., Райзберг Б. А. Словарь по экономике и праву. Около 3000 понятий, Омега М.: 1999.

57. Максимов, С. Н. Девелопмент. Развитие недвижимости. Организация. Управление. Финансирование: монография / С.Н.Максимов. м. и др.: ПИТЕР, 2003.

58. Максимов, С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). Питер: СПб.,2004.

59. Маркетинг менеджмент в строительстве / А.Н. Асаул, В.П. Грахов

60. СПб.: Гуманистика. -2006. -248с.

61. Методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве, МДС 81-33.2004, утв. постановлением Госстроя РФ от 12 января 2004 г. N 6, 2006.

62. Методология функционального моделирования IDEF0 руководящий документ. Integration Definition For Function Modeling (IDEF0), 2000.

63. Миронов, A.A. Экономические интересы субъектов инвестиционно-строительного комплекса: автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук 08.00.01, ГОУВПО, Орловский государственный технический университет, Орел 2008.

64. Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, продукции и услуг ОК 004-93 (ред. от 01.02.2002) (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 06.08.1993 N 17) (Части I II, часть III разделы А - С, раздел D (коды 1510000-2420000)).

65. Олейник, А.В. Институциональная экономика. Теорема Коуза и трансакционные издержки // Вопросы экономики. 1999. №5.

66. Орт, А.И. Инвестиционно-строительный комплекс Санкт-Петербурга: Проблемы и перспективы развития. СПб.: Изд-во МФИН. 2009.

67. Осипов, А. И. Формирование портфеля проектов девелоперских компаний при строительстве жилых поселков: автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук: 08.00.05 / А. И. Осипов. М., 2007.

68. Осташко, Д. В. Экономический механизм функционирования девелоперских компаний на территориальных рынках малоэтажного жилищного строительства: автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук: 08.00.05 / Д. В. Осташко. М., 2007

69. Отчет по научно-исследовательской работе «Формирование механизмов управления развитием регионального инвестиционно-строительного комплекса как самоорганизующейся системы», Асаул А.Н., Грахов В.П. 2005.

70. Ощерип, Л.А. Организационно-экономический механизм лэнд-девелопмента в жилищном строительстве: автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук: 08.00.05 / Л. А. Ощерин. Иркутск, 2010.

71. Панарин, В.В. Разработка стратегии девелоперской предпринимательской структуры: автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук: 08.00.05 / В. В. Панарин. Омск, 2009.

72. Панибратов, Ю.П. Методология системного воздействия в инвестиционно-строительном комплексе / Ю.П. Панибратов // Регион как объект исследования: сб. науч мат. / ИРЭ РАН. СПб, 2000.

73. Пейзер, Р. Б. Профессиональный девелопмент недвижимости: руководство ULI по ведению бизнеса / Р.Б.Пейзер, А.Б.Фрей. 2-е изд. - Б. м.: Ин-т гор. земель, 2003.

74. Питенков, А. Н. Экономические и организационные тенденции развития услуг в строительной и девелоперской деятельности: автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук: 08.00.05 / А. Н. Питенков. СПб., 2008

75. Предпринимательская деятельность в строительном комплексе (экономические проблемы) / А.Н. Асаул. -СПб.: ИСЭП РАН. -1996. -238с.

76. Ричбелл, Д. Медиация в строительном и девелоперском бизнесе: монография / Д. Ричбелл. М.: ООО Межрегионал. центр управлен. и полит, консультирования, 2011. - 256 с. - Пер. изд.: Mediation of construction disputes. -Oxford, 2008.

77. Россия в цифрах. 2011. Краткий статистический сборник. Пред. ред. колл. B.J1. Соколин, Издательство: Росстат, 2012.

78. Рынок жилья в городах РФ. Итоги сентября 2011 г., М: «Недвижимость & Цены» №42, 2011.

79. Сабиров, Т. М. Формирование инвестиционной стратегии девелоперской компании: автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук: 08.00.05 / Т. М. Сабиров. М., 2008.

80. Сагайдак, С. А. Методы формирования эффективного механизма управления девелопментом на рынке объектов жилищной недвижимости: автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук: 08.00.05 / С. А. Сагайдак. М., 2007.

81. Сафонов, Д. Г. Финансовые особенности и перспективы девелопмента недвижимости в условиях российского рынка: автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук: 08.00.05 / Д. Г. Сафонов. М., 2007.

82. Сегаев, И. Н. Девелопмент земельных участков в жилищных корпорациях при комплексном освоении территорий: автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук: 08.00.05 / И. Н. Сегаев. Пенза, 2010.

83. Серова, О. А. Формирование консолидированной бухгалтерской (финансовой) отчетности девелоперских компаний: автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук: 08.00.12 / О. А. Серова. М., 2007.

84. Сидоров, В. А. Организация инвестиционного обеспечения девелоперских проектов: автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук: 08.00.05 / В. А. Сидоров. М., 2006.

85. Сидячев, К. И. Развитие инвестиционной деятельности в региональных девелоперских проектах: автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук: 08.00.05 / К. Н. Сидячев. М., 2009.

86. Скворцов, А. А. Формирование системы управления проектом развития территории по девелоперской модели: препринт / А.А.Скворцов. СПб.: Изд-во С.-Петерб.гос.ун-та экономики и финансов, 2002

87. Словарь девелопера. М.: Союз девелоперов, 2012.

88. Снижение трансакционных затрат в строительстве за счет оптимизации информационного пространства / А.Н. Асаул, С.П. -СПб.: AHO ИПЭВ. -2008. -300с.

89. Стогов, К. М. Построение системы управления во вновь создаваемой девелоперской организации: автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук: 08.00.05 / К. М. Стогов. М., 2007.

90. Теория и методология институциональных взаимодействий субъектов регионального инвестиционно-строительного комплекса / H.A. Асаул -СПб.: Гуманистика. -2004. -280с.

91. Управление затратами в строительстве: учеб. пособие /А.Н. Асаул, М.К. Старовойтов, P.A. Фалтинский. -СПб.: ИПЭВ, 2009. -392с.

92. Управление фирмой на основе разработки стратегий её развития / А.Н. Асаул, И.В. Денисова, Ю.Л. Матвеев, В.И. Фролов. СПб.: Гуманистика, 2003. -168с.

93. Федеральный закон N 315-ФЭ «О саморегулируемых организациях» Принят Государственной Думой 1 декабря 2007 г., РИА Пресс, 2007.

94. Федотова, М. А. Девелопмент в недвижимости: монография / М. А. Федотова, Т. В. Тазихина, А. А. Бакулина. М.: КноРус, 2010.

95. Формирование и оценка эффективности организационной структуры управления в компаниях инвестиционно-строительной сферы / А.Н. Асаул, H.A. Асаул, A.B. Симонов. СПб.:СПбГАСУ., 2008. -258с.

96. Хмельницкий, И. В. Разработка организационно-экономического механизма формирования инвестиционного портфеля девелоперских компаний: автореферат диссертации на соискание ученой степени канд.экон. наук: 08.00.05 /

97. И. В. Хмельницкий. М., 2006.

98. Цапу, Л.И. Девелопмент в жилищной сфере (на примере Санкт-Петербурга): монография / Л.И. Цапу. СПб.: СПбГАСУ, 2002.

99. Чегис, А.И. Повышение эффективности управления девелоперским предприятием: автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук: 08.00.05 / А. И. Чегис. М., 2008.

100. Черноморская, Т.Н. Разработка механизмов инвестирования девелоперской компании: автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук: 08.00.10 / Т. II. Черноморская. М., 2009

101. Юркина, Е. Ю. Девелопмент как форма развития регионального рынка жилья в условиях экономики России (на примере Санкт-Петербурга): автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук: 08.00.05 / Е. Ю. Юркина. СПб., 2006.

102. Ястребов, А. В. Стратегическое планирование в девелоперской компании: монография / А. В. Ястребов. М.: Наука, 2009.

103. Ястребов, С. А. Формирование стратегии развития девелопментской предпринимательской структуры в условиях экономического спада: автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук: 08.00.05 / С. А. Ястребов. СПб., 2010.

104. Annual report 2011. Real Estate Market 2011: Russia// World. / Global Property Guide, 2012.

105. Bridge, A. Modern construction economics. Australasian Journal of Construction Economics and Building, 11(2), 2011.

106. Chan, Sui Ming, Runeson, G. and Skitmore, M. Changes in profit as market conditions change, an historical study of a building firm, Construction Management and Economics, 14(3), 1996.

107. Chang, К. T. Introduction to Geographical Information Systems. New York: McGraw Hill, 2008.

108. Dabrowski, С. E., Filliben, J. J., Mills, K. L., Predicting Global Failure Regimes in Complex Information Systems, Modeling, N2, 2012.

109. Dalman, C. J. The Problem of Externality // The Journal of Law and Economics 22. — № 1, —April 1979.

110. Duffield, Mark. Development, Territories, and People: Consolidating the External Sovereign Frontier. Alternatives: Global, Local, Political. Apr-Jun2007, Vol. 32 Issue 2, p225-246.

111. Groak, S. The Idea of Building, E and FN SponRoutledge, London, 1992.

112. Gruneberg, S.L., Ive, G.J. The Economics of the Modern Construction Firm, London, Macmillan. 2000.

113. Hampson, K. and Brandon, P. Construction 2020: A Vision for Australia's Property and Construction Industry, Cooperative Research Centre for Construction Innovation for Icon.Net Pty, Brisbane, Australia, 2004.

114. I leschel, M. S. Effective Sales Territory Development. Journal of Marketing. Apr. 1977, Vol. 41 Issue 2, p39-43.

115. Jauhiainen, J. S., Moilanen, H. Towards fluid territories in European spatial development: regional development zones in Finland. Environment & Planning C: Government & Policy. Aug2011, Vol. 29 Issue 4, p728-744.

116. Kula, M., Lipman, R. R., Franaszek, M., Saidi, K. S., Cheok, G. S., Kamat, V., Augmenting BIM with 3D Imaging Data to Control Drilling for Embeds into Reinforced Concrete Bridge Decks, NIST, Construction Research Congress materials, 2012.

117. Liu, X., Akinci, B. Requirements and Evaluation of Standards for Integration of Sensor Data with Building Information Models. Computing in Civil Engineering, 2009.

118. Marshall, H.E. Techniques for Treating Uncertainty and Risk in the Economic Evaluation of Building Investments, Gaithersburg, MD, U.S. Dept. of Commerce, Washington, National Institute of Standards and Technology, 1988.

119. McCaffer, R., Harris, F. Modern Construction Management, third edition, London, BSP Professional Books. 1989.

120. Myers, D. Construction Economics: A New Approach. Taylor & Francis,2008.

121. OECD. Measuring Entrepreneurship: A Digest of Indicators, OECD Statistics

122. Directorate, OECD, Paris, 2011.

123. Park, W.R. and Chapin, W.B. Jr. Construction bidding, strategic pricing for profit, second edition, New York, John Wiley and Sons, 1992.

124. Pietroforte, R. Building International Construction Alliances: Successful Partnering for Construction Finns, London, E & FN Spon, 1997.

125. Refinery Building Construction in Emerging Europe to 2015: Market Snapshot. Agency MarketReport.com, 2011.

126. Runeson, G. Building Economics, Deakin, Victoria, Deakin University Press,2000.

127. Seletsky, P. Goodbye CAD. Goodbye BIM. Hello PEN. by Director of Technology for Davis Brody Bond, LLP, AECbytes Viewpoint #3. March 10, 2004.

128. Seymour, D., Rooke, J. The culture of the industry and the culture of research, Construction Management and Economics, 13, 1995.

129. Soares, M. M., Jacobs, K., Cunha, L., Lacomblez M. From the 'terrain' to 'territory': which contributions from mobility and bus drivers' activity towards local development? Work. 2012, Vol. 41, p4887-4892.

130. Walsh, K., Sawhney, A. International Comparison of cost for the construction sector: towards a conceptual model for purchasing power parity, report submitted to the World Bank Group, June, 2002.

131. Wolford, W. Development: Striking out for new territory. Nature. 5/24/2012, Vol. 485 Issue 7399, p442-443.

132. Zimina, D., Ballard, G., Pasquire C. Target value design: using collaboration and a lean approach to reduce construction cost. Construction Management & Economics, №30, 2012.

Автореферат диссертации по теме "Интеграция функции девелопмента в управленческие процессы региональных инвестиционно-строительных комплексов"

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Иванов, Александр Сергеевич

Диссертация: введение по экономике, на тему "Интеграция функции девелопмента в управленческие процессы региональных инвестиционно-строительных комплексов"

Диссертация: библиография по экономике, кандидата экономических наук, Иванов, Александр Сергеевич, Санкт-Петербург

Похожие диссертации

Каталог диссертаций