Организационный механизм управления девелоперскими проектами на основе методов экономико-математического моделирования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Организационный механизм управления девелоперскими проектами на основе методов экономико-математического моделирования"

На правах рукописи

ИЛЬИН МАКСИМ ОЛЕГОВИЧ

ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ МЕХАНИЗМ УПРАВЛЕНИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКИМИ ПРОЕКТАМИ НА ОСНОВЕ МЕТОДОВ ЭКОНОМИКО-МАТЕМАТИЧЕСКОГО МОДЕЛИРОВАНИЯ

Специальность: 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством

(экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))»

4855877

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

2 4 ФЕЗ 2011

Москва - 2011 г.

4855877

Диссертационная работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московском государственном строительном университете (ГОУ ВПО МГСУ)

Научный руководитель: Кандидат экономических наук, доцент

Кулаков Юрий Николаевич

Официальные Доктор экономических наук, профессор

оппоненты: Яськова Наталья Юрьевна

Кандидат экономических наук, доцент Моторина Марина Анатольевна

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Государственный университет управления»

Защита состоится «15» марта 2011 года в /С? час. на заседании диссертационного совета Д.212.138.05 при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу: 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26, ауд. 326 УЛК.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Московского государственного строительного университета по адресу: 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26.

Автореферат разослан «11 2011 г,

Ученый секретарь диссертационного совета

Г.Л. Исаева

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Сфера недвижимости является одним из приоритетных секторов национальной экономической системы, особая значимость которой для эффективного социально-экономического развития обусловлена целевой социальной направленностью таких видов недвижимости как, жилье, объекты коммунального и социально-бытового назначения, мультипликативным эффектом инвестиций в воспроизводство недвижимости, существенным удельным весом недвижимости в общем объеме национального богатства страны. Указанные особенности определяют особую важность и актуальность разработок по повышению эффективности управления происходящими в сфере недвижимости процессами. Современный подход к управлению строительством, получивший широкое распространение в последние десятилетие, определяется понятием «девелопмент». Масштабы деятельности субъектов предпринимательства, которые позиционируют себя в качестве девелоперов, общая активная динамика инвестиций в недвижимость, огромный объем неудовлетворенного спроса на жилье и целый ряд других обстоятельств предъявляют высокие требования к качеству управления деятельностью по воспроизводству объектов недвижимости (далее по тексту - ОН) различного функционального назначения. Совершенно очевидно, что конечные результаты такой деятельности представляют собой прямое следствие того, насколько рационально организован и осуществляется управленческий процесс. В настоящее время сохраняется ряд негативных факторов, совокупное воздействие которых приводит к отставанию фактической эффективности управления от современных требований. К числу таких факторов можно отнести:

• практически полностью исчерпаны резервы экстенсивного территориального развития недвижимости в крупных и крупнейших городах при одновременной крайней неразвитости строительства на прилегающих территориях; ,

• резкий дисбаланс между экономической и социальной компонентами развития недвижимости. В практической деятельности субъектов предпринимательства абсолютно доминирует понимание эффективности именно как экономической, мерой которой является только величина предпринимательского дохода (прибыли). При этом общий уровень комфорта проживания в результате реализации проектов, декларируемых в качестве девелоперских, снижается (наглядными проявлениями чего могут служить переуплотнение застройки, ухудшение коммуникационных характеристик и др.);

• кратное превышение сметных проектировок, особенно по крупномасштабным проектам, что приводит к неоправданному перерасходу средств, необоснованному увеличению цены и, в конечном итоге, к резкому

сокращению объема платежеспособного спроса населения, а также к дефициту бюджетов различного уровня;

• практически повсеместное превышение нормативных сроков строительства. Ситуация еще более усугубляется при реализации уникальных проектов (объекты Олимпийских игр 2014 года в Сочи, саммита АТЭС 2012 года во Владивостоке и т.п.), плановые сроки окончания которых обеспечиваются лишь посредством сверхмобилизации всех видов ресурсов в режиме ручного управления со стороны первых лиц государства;

• крайне неудовлетворительное распределение инвестиционной активности по территории страны, что иллюстрируется запредельной концентрацией инвестиционных ресурсов буквально в 3-4-х городах-мегаполисах (прежде всего, в Москве и Санкт-Петербурге).

Конкретным свидетельством значимости и важности качества управления для сферы недвижимости служит мировой финансово-экономический кризис, последствия которого особенно остро сказались на деятельности предприятий и организаций инвестиционно-строительной сферы. Подобная ситуация явилась прямым следствием капиталоемкости строительства, что в условиях неэффективного финансового менеджмента привело к массовому перекредитованию, ухудшению финансовой стабильности и финансовой обеспеченности практических всех крупных предприятий и организаций. В контексте теории управления это подтверждает наличие прямой корреляции между масштабом и сложностью управляемой системы и качеством управленческого процесса. Особо следует подчеркнуть, что наиболее отрицательными последствия кризиса оказались именно у так называемых девелоперских компаний.

С методологических позиций проблематику девелопмента следует рассматривать как развитие исследований проблем управления инвестиционно-строительной деятельностью, имеющих давние научные традиции. Наиболее заметный вклад в исследование общих закономерностей и проблем управления строительством внесли С.И. Абрамов, Ю.О. Бакрунов, Воронин М.И., П.Г. Грабовый, Х.М. Гумба, М.И. Каменецкий, И.И. Мазур, Н.Г. Ольдерогге, Ю.П. Панибратов, Серов В.М., В.Д. Шапиро, Н.Ю. Яськова. Следует также отметить работы таких зарубежных ученых, как Л.Дж. Гитман, Д.Е. Джонс, К. Макэлрой.

Несмотря на неоспоримые достижения в данной области управленческой науки, комплексное решение проблем повышения эффективности управления процессами в инвестиционно-строительной сфере на основе современной концепции девелопмента к настоящему времени не достигнуто. Это связано как со сложным характером соответствующих отношений, так и с отсутствием полноценного теоретико-методологического обоснования. Следовательно, развитие и углубление методических подходов, составляющих детализированное

содержание указанной концепции и обеспечивающих повышение конечной эффективности управления, представляет собой актуальное направление научных исследований.

Целью исследования является разработка методических рекомендаций по повышению эффективности организации управления недвижимостью на основе принципов и методов девелопмента.

В соответствии с целью исследования в диссертации поставлены и решены следующие научные задачи:

1. С учетом выполненных уточнений понятийно-категорийного аппарата исследуемой предметной области обоснован состав элементов системы девелопмента, раскрыт характер взаимосвязей между ними, а также определены порождаемые системными характеристиками основные экономические и управленческие последствия реализации проектов развития недвижимости.

2. Осуществлена комплексная характеристика предметной области, которая проанализирована в двух неразрывно связанных аспектах - через выявление как специфических особенностей объекта анализа, под которым понимается процесс развития недвижимости, так и организации управления данным процессом.

3. Разработана экономико-математическая модель оценки эффективности проектов развития недвижимости, отражающая характер, направленность и степень воздействия наиболее существенных факторов организации управления и позволяющая существенно повысить точность и оперативность количественного анализа управленческих альтернатив.

4. Обоснован комплекс управленческих мероприятий, повышающих эффективность реализации проектов развития недвижимости на основе рационального распределения административных задач между различными субъектами, разработан алгоритм оптимизации девелоперских проектов.

5. Обобщены результаты практической реализации ряда проектов развития недвижимости в крупных городах России, что позволило обосновать наиболее перспективные направления дальнейшего развития организации управления инвестиционно-строительной деятельностью на основе принципов и методов девелопмента.

Научная гипотеза исследования включает следующие основные положения:

• исходной методологической основой анализа служит концепция девелопментализма, сущность которой выражается в императивности развития как основной цели функционирования любой социально-экономической системы и, соответственно, управления ею;

• девелопмент в сфере недвижимости есть частный случай социально-экономического развития, отличительной особенностью которого следует считать первостепенную роль пространственного фактора и его характеристик, а формой

реализации принципов и методов девелопмента выступает девелоперский проект, имеющий целью полноценное развитие ОН,

• в управленческом аспекте главная специфическая особенность девелопмента в сфере недвижимости заключается в особом характере организации управленческого процесса на основе разработки системных управленческих воздействий в течение жизненного цикла ОН\

• в качестве целевой функции девелопмента принимается максимизация синергетического эффекта всех участников реализации девелоперского проекта, выражающегося в дополнительном приросте рыночной стоимости ОН.

Объектом исследования являются процессы управления развитием недвижимости в формате девелоперских проектов, реализуемых на различных уровнях пространственной системы.

Предмет исследования составляют закономерности, принципы, методы и факторы эффективности организации управления проектами развития недвижимости и системы менеджмента.

Теоретической и методологической основой исследования послужили диалектический метод познания, методы системного подхода, базовые положения экономической теории и теории управления, а также труды ведущих отечественных и зарубежных ученых, методические разработки и публикации по исследуемой проблеме.

В ходе исследования применялись общенаучные методы: абстрактно-логический, математической статистики, экономико-математического моделирования, графической интерпретации рассматриваемых явлений и процессов.

Научная новизна исследования состоит в:

• развитии и углублении понятийно-категорийного аппарата исследуемой предметной области, обеспечивающем необходимую и достаточную определенность базового понятия «девелопмента;

• комплексном обосновании особенностей процесса развития недвижимости как специфического объекта управления с особым составом и характером воздействия факторов на эффективность управления;

• разработке экономико-математической модели, позволяющей получить адекватную оценку эффективности реализации проектов развития недвижимости как в целом по жизненному циклу, так и по отдельным этапам, а также по каждому из задействованных в проектов участников;

• обосновании рационального варианта организации управления проектами развития недвижимости на основе развития организационно-распорядительных методов менеджмента.

На защиту выносятся:

• результаты комплексного анализа девслопмента как особого подхода к организации управленческого процесса с учетом специфических особенностей проектов развития недвижимости;

• экономико-математическая модель оценки эффективности управления проектами развития недвижимости, включающая совокупность алгоритмов расчета требуемых экономических показателей;

• блок-схема алгоритма оптимизации девелоперских проектов в соответствии с критерием рациональной организации управления на основе модифицированной матрицы РАЗУ;

• рациональный формат организации управления проектами развития недвижимости, включающий совокупность конкретных мероприятий и управленческих решений, сформированных с учетом принципов и методов девелолмента.

Практическая значимость исследования состоит в возможности использования его результатов субъектами инвестиционно-строительной сферы (в части применения предложенных управленческих мероприятий); органами власти всех уровней (в части оценки эффективности проектов развития недвижимости); высшими учебными заведениями для обучения студентов по специальностям экономического и управленческого пула.

Достоверность проведенного исследования обеспечивается репрезентативными статистическими данными и отчетностью Росстата, Росимущества, Роснедвижимости, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и большого числа коммерческих структур за период 2002-2010 г.г.

Апробация и внедрение результатов исследования:

• основные положения исследования были доложены и одобрены на Десятой и Одиннадцатой Международных межвузовских научно-практических конференциях молодых ученых, докторантов и аспирантов «Строительство -формирование среды жизнедеятельности» (2007 и 2008 годы соответственно), на шестой Международной и восьмой Всероссийской научно-практической конференции, посвященной 5-летию образования ИФО «Социогуманитарные проблемы строительного комплекса» (2010 год);

• ряд предложенных методических подходов к повышению эффективности реализации проектов инвестиционно-строительной сферы успешно реализуется МПС «Росразвитие», ООО «ЦНИИПРОМЗДАНИЙ ЭКСПЕРТИЗА»;

• основные элементы экономико-математической модели эффективности успешно используются в деятельности отдела оценки Росимущества (в том числе, использованы при подготовке Технического задания на проведение оценки рыночной стоимости находящихся в федеральной собственности ОН, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях);

• результаты исследования используются в процессе преподавания учебной дисциплины «Управление стоимостью компании» и «Оценка стоимости бизнеса» в рамках программы МВА Бизнес-школы корпоративного предпринимательства Российского экономического университета им. Г.В.Плеханова и Факультета профессиональных программ Академии внешней торговли; дисциплины «Оценка стоимости» в Московском государственном строительном университете.

Публикации. По теме диссертации в изданиях, рекомендованных ВАК, опубликовано 3 научные работы общим объемом 1,0 п.л.; в прочих изданиях -10 научных работ объемом 7,7 п.л., в том числе, лично автором - 6,7 п.л.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, четырех глав, выводов и предложений, библиографического списка. Общий объем работы составляет 158 стр., в том числе 16 таблиц, 27 рисунков. Библиографический список содержит 132 наименования использованных источников.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Сфера недвижимости представляет собой один из наиболее важных секторов экономики любой страны. Даже в условиях стабильного экономического развития она требует особого внимания со стороны органов власти и управления всех уровней в силу своей первостепенной социальной значимости. В РФ решение проблемы эффективного развития сферы недвижимости отягощено следующими причинами:

• крайне низкий уровень удовлетворения жилищных потребностей большей части населения. Как известно, жилищная обеспеченность в России составляет порядка 20 кв.м на человека, что резко отличается от показателей экономически развитых стран;

• критическое состояние как самого жилищного фонда (к настоящему времени в РФ насчитывается порядка 100 млн.кв.м аварийного и ветхого жилья), так и всей жилищно-коммунальной инфраструктуры. В равной степени это относится и к транспортной инфраструктуре, составляющей неотъемлемую часть среды проживания населения;

• абсолютное преобладание экономических критериев и показателей деятельности субъектов предпринимательства в ущерб социальной составляющей;

• отсутствие современных подходов к организации управления реализацией крупных проектов, соответствующих современным требованиям.

С учетом изложенного продемонстрированные строительной отраслью высокие темпы роста в период с 2000 по 2008 г.г. следует считать иллюстрацией экстенсивного варианта воспроизводства, имеющего своей оборотной стороной существенное ухудшение системы транспортных коммуникаций в крупнейших и

крупных городах, неуклонное сокращение числа объектов культурного и исторического наследия, нарушение рациональных градопланировочных пропорций. Все перечисленные негативные тенденции сосуществуют с широко распространенной позицией, согласно которой управление строительством в РФ в последние 5-10 лет осуществляется на более высоком качественном уровне, отличительные особенности которого определяются как девелоперская деятельность (девелопмешп). К настоящему времени появилось большое количество публикаций, в которых рассматриваются различные характеристики этой деятельности, обосновываются ее преимущества и эффективность. Вместе с тем, такие фундаментальные вопросы, как раскрытие сущности, содержательной характеристики и форм реализации девелопмента, обоснование специфических особенностей данного варианта управления (как минимум, в системном, процессном и функциональном аспектах), остаются практически полностью неосвещенными. Совершенно очевидно, что без полноценного теоретического обоснования и методического обеспечения реальное повышение эффективности проектов развития недвижимости невозможно. Разработка подходов к решению указанной проблемы определила целевую направленность, структуру и содержание исследования.

В первой главе «Теоретические и методологические предпосылки исследования» была решена двуединая научная задача, включающая в себя системный анализ объекта исследования (рис. 1) и обоснование структурно-логической схемы анализа (рис. 2), что соответствует онтологическому и гносеологическому аспектам исследования. В своей совокупности эти аспекты обеспечивают необходимую и достаточную обоснованность принятой в исследовании теоретико-методологической базы.

Содержание системного анализа объекта исследования состоит в следующем:

• системная иерархия в целом представляет собой четыре соподчиненных модуля, каждый из которых включает последовательно детализируемый объект управления и соответствующий ему управленческий формат;

• высшим уровнем системной иерархии выступает общественная система в целом {согщум), которая представляет собой наиболее общий объект управления и соответствующих целенаправленных воздействий. Функционирование социума выражается в интегрированном единстве всех видов жизнедеятельности. Одной из реализуемых парадигм управления является девелопменталпзм, отличительной особенностью которого состоит в инвариантной ориентации на развитие, при этом осуществляемое на основе использования преимущественно интенсивных методов. Следовательно, девелопментализм представляет собой универсальную парадигму, в контексте которой должны исследоваться все производные положения общей проблемы развития;

• на следующем уровне системной иерархии объектом выступает конкретная часть социума - экономическая система, что приводит к детализации объекта управления в виде полной совокупности экономических отношений.

I К

управляемая подсистема

II К

-а

Границы исследования

~1

управляющая подсистема

управляемая подсистема

IV и

Рис. 1. Системное представление объекта исследования (онтологический аспект анализа)

Обосносьтэдощий модуль

Лисномлтшча

дедуктивная схема анализа

универсальная методологическая схема анализа «супгность содержание «-* форма«

положения экономической теории

положения теории управления

V

Качеств сто,т лналш

границы анализа

комплексный апализ факторов р«ши!ня

субъсктность - изоморфизм организации управлектчя

управленческие процедуры повышения эффективности

модифицированная матрица РАЗУ

Гипотеза

Степень научной ■^ч. разработанности проблемы

Ко»щептуальное обоснование

уточнение понятиино-категорийного аппарата

идентификация объекта и предмета

anr.iv.vju

комплексный анализ специфики предметной области

идентификация объекта и предмета

управления

обоснование требований и условий эффективной организации управления

Содержат ельнын (мстодичсскш!) модуль

V

Количественный анализ

обоснование критерия, факторов и показателей эффективности управления

обоснование ввда модели (характер взаимосвязи и степень влияния фактороз и показа гелей)

экономико-математическая модель эффективности управления

оптимизация управленческих решении но реализации девелоперских проектов

Реализационный модуль

1 ! Практическая апробация л

выбор анализируемого девелоперского

! истинность 1 проекта

» г 1 гипотезы | расчет эффекта при традиционной схеме \ > /

1_______J реализации

( 1 _ 1 1 рзечет эффекта при реализации на основе Необходимое и

принципов и методов девелопмента достаточное

| достилсение | анализ результатов выполненных обоснование

1 пели ^ расчетов гипотезы

Рис. 2. Структурно-логическая схема исследования (гносеологический аспект анализа)

Сущность и содержание девелоперского варианта управления на этом уровне раскрывается в государственной экономической политике, пропорциях и показателях воспроизводства экономических благ. Отметим, что понятие «девелопмент)> в равной степени применимо к любой конкретной сфере жизнедеятельности (изменяться будет только его содержательная характеристика). Различие между девелопментализмом как концепцией и девелопментом как вариантом управления может быть сформулировано следующим образом: девелопментализм отражает целевую ориентацию, а девелопмент - качественно и количественно выраженную целевую функцию управления;

• из экономической системы в целом на следующем уровне системной иерархии выделяется общая предметная область исследования, определяемая как сфера недвижимости, которая, по определению, имеет особый характер воспроизводства и его специфические особенности, главной из которых следует считать определяющую роль пространственного фактора. Соответствующий формат управления должен быть определен как девелопмент в сфере недвижимости. Практически единственной из его общепризнанных особенностей является охват управленческими воздействиями всего жизненного цикла, но конкретизирующих положений в существующей научной литературе не содержится. Критериальным показателем эффективности девелопмента в сфере недвижимости следует считать полноценный учет пространственного фактора;

• заключительным уровнем системной иерархии является конкретизированный по своим натуральным, пространственным, временным и стоимостным показателям вариант развития недвижимости, который, следовательно, представляет собой окончательно определенный объект управления (процесс реализации этого варианта развития). Характеристики этого варианта обуславливают необходимость особой организации управления',

• совокупность III и IV уровней системной иерархии определяет границы исследования.

Основные компоненты структурно-логической схемы исследования также представляют собой системную иерархию, содержанием которой являются уровни логической абстракции. В соответствии с общими положениями методологии научного анализа эта иерархия включает три обобщенных логических модуля - обосновывающий, содержательный (методический) и реализационный. Наиболее существенное значение в обосновывающем модуле имеет концептуальное обоснование анализа, при этом сама концепция представляет собой развитие имеющегося уровня разработанности научной проблемы. В свою очередь, первоочередное значение при формировании концептуального обоснования должно быть уделено уточнению понятийно-категорийного аппарата. При исследовании девелопмента это тем более важно, поскольку в настоящее время абсолютное большинство используемых

определений существует только в виде терминов, не обладая свойствами полноценных научных понятий.

Наличие сформированной концепции анализа позволяет сформулировать гипотезу исследования, содержание которой представлено во введении. Проверка гипотезы представляет собой целевое назначение содержательного (методического) модуля, который структурно состоит из двух равнозначных и взаимосвязанных компонент - качественного и количественного анализа. Результатом качественного анализа в общем виде можно считать наличие факторного пространства эффективности управления конкретным вариантом развития недвижимости (то есть, девелоперским проектом). Итоговым результатом количественного анализа служит экономико-математическая модель, использование которой приводит к оптимизации управленческих решений, связанных с реализацией девелоперских проектов. Обеспечивая необходимую и достаточную обоснованность гипотезы, наличие законченного методического блока позволяет перейти, к практической апробации разработанных рекомендаций и мероприятий, сущность которой заключается в сравнении эффективности традиционного и девелоперского вариантов организации управления. Наличие дополнительного эффекта реализации девелоперского варианта означает истинность выдвинутой гипотезы и, соответственно, достижения конечной цели исследования.

Вторая глава «Комплексная характеристика девелопмента как способа организации процесса управления развитием объектов недвижимости»

посвящена раскрытию содержательной характеристике всех компонент, входящих в состав предложенных концептуальных моделей объекта и методологии анализа. Как уже отмечалось, первичной, одной из наиболее существенных научных задач, подлежащих решению, является уточнение и развитие существующего понятийно-категорийного аппарата. Для этих целей был проанализирован широкий круг источников, включающих научную, учебную и справочную литературу, диссертации по темам, относящимся к исследуемой предметной области, а также изложение позиций специалистов-практиков (всего свыше 25 источников). Результаты сравнительного анализа сводятся к следующему:

1. Можно констатировать, что в существующих источниках отсутствует сколько-нибудь удовлетворительное единообразие рассматриваемых понятий. Различия относятся и к сущности, и к содержательной характеристике девелопмента.

2. В большинстве отечественных источников в качестве целевой функции девелопмента принимается увеличение стоимости ОН и приносимых ими доходов, то есть эффективность девелопмента понимается исключительно в аспекте интересов субъектов предпринимательства.

3. Практически все без исключения отечественные источники содержат редуцированные по сравнению с зарубежными исследованиями трактовки

девелопмента, в которых акцент сделан на качественное преобразование территорий. Тем самым, вне пределов анализа отечественных специалистов оказывается одна из наиболее важных проблем - эффективное пространственное развитие недвижимости.

4. Абсолютное большинство предлагаемых характеристик не раскрываются по своему содержанию и, тем более, не сопровождаются обоснованием своей меры, что заведомо исключает возможность осуществления полноценного количественного анализа.

Совокупность отмеченных недостатков означает крайне неудовлетворительное состояние теоретико-методологических основ анализа девелопмента. В диссертации выполнена комплексная характеристика девелопмента по всем звеньям универсальной методологической схемы «сущность —> содержание —> форма».

Сущностная характеристика девелопмента, анализируемого в тех границах предметной области, которые были определены ранее (см. рис. 1), заключается в том, что он представляет собой процесс развития, конкретизированный по ряду атрибутивных признаков. Такими атрибутивными признаками являются:

1. Объект развития. Под ним понимается вся совокупность ОН, анализ которой соответствует требованиям полноценной реализации системного подхода, а также тем очевидным обстоятельством, что на практике единичные, изолированные от других ОН не имеют места.

2. Аспект развития. В соответствии с целевой направленностью исследования анализируются соподчиненные друг с другом экономический (обеспечивающий), управленческий (целеориентированный) и социальный (результирующий) аспекты развития.

3. Пространственное развитие. Необходимо особо подчеркнуть, что в данном исследовании он понимается и анализируется не в качестве пространственного базиса жизнедеятельности и не как широко используемый фактор местоположения, а именно как решающий фактор развития. Обоснованность подобного вывода является следствием совокупности объективных условий:

- любая конкретная форма поселения представляет собой, прежде всего и в первую очередь, пространственно распределенную систему. Все остальные характеристики следует считать производными;

- по определению, приоритетной задачей становится достижение максимально высокого уровня рациональной пространственной организации жизнедеятельности, что находит свое выражение в формировании и практическом осуществлении программ и проектов развития недвижимости. В свою очередь, пространственные характеристики выступают в этих программах и проектах в качестве, одновременно, критериев и ограничений;

- именно правильный учет пространственных характеристик обеспечивает синергетический эффект развития недвижимости. Доминирующая часть этого эффекта формируется не за счет качества единичных элементов (отдельные и сгруппированные ОН), а за счет качества связей между ними (степень пространственной связанности, транспортной доступности и т.п.). Только интегральное единство элементов и связей формирует итоговый уровень пространственной организации недвижимости;

- принципиальное значение имеет тот факт, что сама пространственная система, в пределах которой реализуется абсолютное большинство проектов, связанных с различными вариантами и формами развития недвижимости, является иерархической. Каждый из уровней иерархии обладает спецификой с позиций факторного пространства эффективности.

Учитывая ранее отмеченную неопределенность системной характеристики девелопмента, необходимо анализировать пространственную иерархию по восходящим уровням.

Нижний уровень пространственной иерархии представляет собой реализацию проекта в формате единичного или сгруппированного ОН. Очевидно, что в пространственном аспекте такой проект не обеспечивает развития недвижимости даже в масштабах локального местоположения, границами которого, как известно, является кадастровый квартал. В данном случае могут иметь место (и фактически реализуются) частные улучшения пространственной среды - такие, как благоустройство, освоение подземного пространства (домовая парковка) и т.п. Однако в большинстве случаев реализация подобных проектов приводит к отрицательному системному эффекту, главной причиной которого является избыточное количество единичных или сгруппированных ОН в пределах ограниченного пространственного фрагмента (общеизвестный феномен переуплотнения застройки).

Промежуточный уровень пространственной иерархии предполагает множественность вариантов своей реализации, которыми могут быть функциональные градостроительные зоны, территориальные зоны и т.д. В любом случае предельная конкретизация этого уровня не должна быть более дробной, чем кадастровый квартал.

Верхним уровнем пространственной иерархии является город в своих административно-территориальных границах. Именно в этих границах следует понимать его как целостную пространственную систему.

Объективно обусловленная, сложившаяся в результате длительной эволюции пространственная иерархия определяет логику разработки и реализации всех проектов развития недвижимости. Обязательными требованиями должны являться:

(Fh)

* <

- непротиворечивое единство проектных характеристик развития недвижимости на всех уровнях иерархии, что, прежде всего, должно проявляться в согласованности коммуникационных параметров;

- реализация системного подхода к развитию недвижимости возможна только в том случае, если управляющее воздействие будут формироваться «сверху вниз», последовательно конкретизируясь при соблюдении ограничений, заданных на более высоком иерархическом уровне.

С учетом изложенного могут быть выделены следующие компоненты совокупного факторного пространства развития недвижимости (FH)v:

^F[ {F| 1, Fi2, ••• , Fi.,, ... , F,.n} - совокупность факторов, относящихся к объекту развития;

Fh {Fn.b Fin. ••• , Fn.j, ■•• , Film) - то же, относящихся к аспекту развития;

Fhi{FiiU, Fhi.2, ■■• , Fni.k, •■• , Fjh.k} - то же, относящихся к - пространственному развитию.

Очевидно, что к F| будут относиться все основные характеристики ОН — конструктивные, объемно-планировочные и визуальные (образные). Уточнение методического характера состоит в следующем: все перечисленные факторы являются атрибутивными характеристиками любого ОН, проблема заключается в том, по каким оценочным критериям их следует считать не только фактором принадлежности, а факторами развития ОН. Данная проблема может быть удовлетворительно решена в том случае, если в качестве базы сравнения будут приняты ОН, соответствующие социально-потребительскому стандарту (СПС). Соответственно, проект, результатом которого должно являться создание ОН, отличающегося от СПС в лучшую сторону, можно считать проектом развития недвижимости (в объектном аспекте). Степень улучшения (отдельная характеристика, группа характеристик, полная совокупность характеристик) будет определять уровень развития..

Чрезвычайно важное значение имеет факторная характеристика аспекта развития - Кц. Поскольку деятельность в сфере недвижимости представляет собой частный случай экономической деятельности, наиболее общий контекст развития должен пониматься как воспроизводственный. В соответствии с базовыми положениями экономической теории, единственно возможным развивающим вариантом является расширенное воспроизводство. Большинство реальных проектов в сфере недвижимости соответствуют его I форме (количественное увеличение при сохранении прежнего качественного уровня). На данном этапе развития строительной отрасли во всех ее существенных аспектах (техническом, технологическом и организационном) I форма воспроизводства должна быть признана в качестве высшего возможного уровня. Масштабный переход на II форму, предполагающий качественное преобразование как всей

производственной системы, так и создаваемой ею «линейки продуктов», является делом сравнительно отдаленной перспективы и не может рассматриваться как реальная управленческая задача. Особо следует подчеркнуть еще одну отличительную особенность рассматриваемого аспекта: экономическая деятельность в сфере недвижимости становится фактором развития ровно в той степени, в какой она отражает реальную гамму потребительских предпочтений. Это означает, что номенклатура создаваемых ОН должны обеспечивать их максимально возможную доступность по доходам основной части населения. Только в этом случае будет иметь место непротиворечивое сочетание экономических (частных) и социальных (общественных) интересов. Таким образом, данный аспект соответствует требованию эффективного развития при наличии двух обязательных условий - соответствия I форме расширенного воспроизводства и максимально возможное удовлетворение существующего платежеспособного спроса. Только одновременное соблюдение обоих условий обеспечивает максимальный уровень эффективности реализации девелоперского проекта. Главным аргументом в пользу подобного вывода является безусловный социальный приоритет недвижимости (прежде всего, жилой) среди прочих экономических благ: при прочих равных условиях объем удовлетворенного спроса преобладает над качеством предложения. Естественно, существующие нормативные требования являются обязательным минимум качественного уровня предложения, который в отдельных проектах может быть значительно превышен. Именно сбалансированность объемов спроса и предложения при достижении ими возможного максимума следует считать наиболее рациональным вариантом разрешения противоречия между II формой расширенного воспроизводства и максимизацией платежеспособного спроса. Интеграция указанных ранее условий обеспечивается посредством формирования рациональной структуры предложения:

Vas{Vas(i); VAS(3)} max при VAD{VAD(1); VAD(2)} -> max,

VAs(3) = 0,VAD(3) = 0 (1),

где K¡s ~ общий объем предложения' Vasy/,i - объем предложения недвижимости, превосходящей по качественному уровню СПС; - то же, соответствующего СПС; VAs(i¡ - объем предложения недвижимости, превосходящей по качественному уровню СПС; YaS(3¡ -то же, ниже СПС; Vadío - соответствующие объемы ¡гпатежеспособного спроса.

Чрезвычайно важную роль играет факторное подмножество Fui. Точно так же, как социальные приоритеты превалируют над экономическими в процессе эффективного развития недвижимости, факторы пространственной среды доминируют по сравнению с факторами, относящимися к F¡ и F«. Данное положение следует считать аксиоматическим в контексте обеспечения максимально возможной эффективности развития недвижимости. В свою очередь, Fnij в составе Рш имеют различную значимость, выражаемую соотношением diFni.i < <№ц.2 < ... < dkFin.k < ...< dKFni.K - каждый из последующих факторов

относится к более высокому уровню иерархии пространственной системы и, соответственно, имеет больший удельный вес. В соответствии с обще принятым подходом в качестве уровней иерархии пространственной системы принимаются локальное местоположение ОН, ситус, зона и территория города в целом. С учетом этого очевидно, что максимальная эффективность развития недвижимости достигается посредством реализации общегородских проектов и программ. Эти проекты и программы всегда должны быть ориентированы на достижение двуединой цели - обеспечить количественное и качественное развитие всей пространственной среды города и, что не менее важно, -определить систему строго обязательных ограничений, с учетом которых должны реализовываться проекты развития недвижимости на более низких уровнях пространственной иерархии. Следует также отметить, что степень конкретизации характеристик пространственного развития увеличивается по мере перехода к каждому нижеследующему иерархическому уровню. Вне и помимо развития пространственной системы ни о каком эффективном развитии недвижимости не может быть и речи. Закономерным завершением факторного анализа является обоснование критерия эффективности развития недвижимости в пространственном аспекте. В соответствии с положениями системного анализа крупный город представляет собой большую систему, отличительной особенностью которой является существенное преобладание качества и состояния связей над качеством и состоянием элементов с позиции обеспечения системного (синергетического) эффекта. Соответственно, в качестве критериального показателя эффективности развития целесообразно принимать транспортную доступность (^„и,.). Такой вывод подтверждается реальной практикой: транспортная проблема рассматривается всеми без исключения субъектами власти и управления, а также представителями экспертного сообщества в качестве наиболее приоритетной; в формировании результирующего оценочного показателя, каким является рыночная стоимость ОН, фактор 1тра!КП. является одним из наиболее существенных. Обоснованность выбора именно такого критерия подтверждается еще одним обстоятельством: степень влияния 1трансп. на конечную эффективность развития недвижимости однозначно коррелирует с уровнем иерархии пространственной системы.

Как и любая другая конкретная разновидность экономической деятельности, деятельность по реализации проектов развития недвижимости интегрирует в себе две равноценные составляющие - операционную (производственную) деятельность и деятельность по управлению. Из этого следует, что самостоятельным фрагментом общего факторного пространства эффективности будет являться совокупность тех факторов, которые действуют в системе менеджмента. Достаточно очевидно, что, с точки зрения содержания управленческого процесса (то есть, в функциональном аспекте), управление проектами развития недвижимости никаких изменений не порождает - состав и

последовательность реализации общих функций управления остаются теми же самыми. Определенная коррекция имеет место на уровне частных функций управления (ЧФУ) и задач управления (ЗУ). Как известно, ЧФУ выделяются по признаку детализации общего объекта управления, каким является процесс деятельности субъекта предпринимательства в целом. С учетом ранее изложенных положений можно считать самостоятельной ЧФУ совокупность управленческих воздействий, формируемых и реализуемых по отношению к той пространственной системе, в границах которой реализуется проект развития недвижимости. Содержание этой ЧФУ конкретизируется в совокупности ЗУ, каждая из которых соответствует отдельному управленческому воздействию. В наибольшей степени специфика управленческого процесса при реализации проектов развития недвижимости проявляет себя в организации управления. В диссертации обоснован вывод, что результатом организационных изменений в системе менеджмента будет являться модифицированная матрица РАЗУ.

Итоговым результатом факторного анализа явились следующие выводы, имеющие, на наш взгляд, существенное методологическое значение:

• в качестве девелоперских могут быть определены только проекты развития недвижимости;

• данное определение (конкретизирующая характеристика) не действительно для субъектов предпринимательской деятельности и самой деятельности в сфере недвижимости, то есть использование понятий «девелоперская компания» и «девелоперская деятельность» следует считать необоснованным;

• деятельность по управлению девелоперскими проектами влечет за собой изменения в организации управления, результатом которых является модифицированная матрица РАЗУ.

Законченность качественного (факторного) анализа позволяет перейти к следующему обязательному аспекту исследованию - количественному анализу, содержание которого представлено в третьей главе «Экономико-математическая модель проектов развития недвижимости». Цель количественного анализа заключалась в разработке экономико-математической модели (ЭММ) эффективности проектов развития недвижимости (девелоперских проектов). Указанная модель представлена в диссертации в аналитическом и графическом выражении. Итоговое аналитическое выражение ЭММ имеет вид:

п п " У

1ж*«

ПН

_ лМ__ [ = 1__ ' = ' -/ = ' ' = '__/-^ч.

(! + <*)'' Р + Д*,-)Г' [1+ /(#,...)]'' 1 Л

где пн - эффект в рамках ¡-ой подсистемы недвижимости; Е//эжи ~ эффект в рамках ¡-ого этапа жизненного цикла недвижимости; Е$уп - эффект в рамках ¡-ого участника проекта;

лок - ¡-ый эффект проекта (на локальном участке управления); (1 - ставка дисконтирования, доли единицы; N -число внутренних связей в управляющей подсистеме, ед.; г

- период времени с даты возникновения денежного потока (экономического эффекта) до даты оценки, лет.

Сущностью предложенной ЭММ является интеграция локальных эффектов реализации девелоперского проекта. Под ними понимаются фактически достигнутые результаты на каждом последующем этапе реализации, которые выражены в стоимостной форме с использованием механизма дисконтирования.

Компонентами ЭММ явились:

• обоснование декомпозиционной структуры системы менеджмента, являющейся субъектом управления девелоперским проектом. Элемент данной структуры понимается как локальный участок управления. Векторами декомпозиции служат подсистемы недвижимости (техническая, технологическая, организационная, экономическая), этапы жизненного цикла (разработка концепции, проектно-изыскательские работы, строительно-монтажные работы, эксплуатация, ликвидация) и участники проекта (девелоперская компания, контрагенты);

• выявление зависимости эффективности реализации девелоперских проектов от организационных характеристик управления. Результирующим показателем действия этой зависимости является изменение величины ставки дисконтирования:

t N => +А Risk => - AEff = [Eff = f(Riskse)] - [Eff = f(RiskSQ + A Risk)] (3),

где N - число связей в рамках управляемого проекта; Risk - риск, связанный с реализацией проекта.

Графическая интерпретация ЭММ представлена на рис. 3а)...3в).

Все множество возможных траекторий будущих состояний проекта может быть разбито на три варианта - оптимистический, пессимистический, нейтральный. Под оптимистическим понимается

сценарий, при котором Срын. проекта в стратегическом периоде управления достигает возможного максимума. Аналогично, пессимистический сценарий характеризуется падением Срын. в результате недостаточного уровня качества реализуемых управленческих решений, а нейтральный означает, что значимых колебаний Срь,„. не происходит.

Рис За). Графическая интерпретация ЭММ эффективности девелоперских проектов

Рис. 3. Графическая интерпретация ЭММ эффективности девелоперских проектов

В реальных рыночных условиях при нейтральном сценарии реализации проекта величина рыночной стоимости ОН будет колебаться в некоторых пределах, определяемых текущей рыночной конъюнктурой (на рис. 36 данные колебания схематично представлены в виде синусоиды). Управление проектом развития недвижимости на основе принципов и методов девелопмента приведет как к сокращению сроков достижения установленных показателей (-Д^, -Дг2), так и к росту рыночной стоимости проекта (+ДСМАХ., +ДСНорм.)- В долгосрочной перспективе будет иметь место существенный рост величины рыночной стоимости, не достижимый при традиционном подходе к управлению, обусловленный комплексным учетом фактора «месторасположение» на всех уровнях пространственной иерархии, а также положительными эффектами рациональной организации управления.

Величина добавочного эффекта от управления проектом развития недвижимости на основе принципов и методов девелопмента выделена в правой части рис. Зв) заштрихованной областью (в укрупненном виде, график эффективности представляет собой классическую Б-образную кривую). Ее количественное выражение рассчитывается по следующей формуле:

щ - I" 1/дЕВ. О-Лзд.СМ (4).

В зависимости от величины конечного результата управленческие мероприятия по повышению эффективности девелоперских проектов укрупнено могут быть разбиты на следующие группы:

• мероприятия по снижению временных и финансовых издержек на переходах между фазами жизненного цикла и подсистемами управления;

• мероприятия по увеличению доходоприносящего периода (то есть, всей длительности функционирования ОН);

• мониторинг рыночных тенденций, проведение которого обеспечивает максимально полное соответствие платежеспособному спросу.

При принятии решения о реализации конкретных управленческих мероприятий компания, управляющая реализацией девелоперского проекта, должна руководствоваться следующим соотношением, отражающим главное условие конечной эффективности:

п п

ДС - АСУ0Н + АСг.осв = X EffyP{n - X ИздУт > г (5)>

/=i /=1

где А С ~ эффект от реализации управленческого решения (суммарный прирост стоимости); ЛС'уон - прирост стоимости ОН в составе девелоперского проекта; АСкосв ~~ косвенный прирост стоимости прочих ОН за счет реализации девелоперского проекта (например, улучшения транспортной доступности); Effypiu - суммарный эффект от реализации i-го управленческого решения, ден.ед; .Издур,-,/ - суммарные издержки на реализацию i-го управленческого решения, ден.ед; е-пороговое значение «добавочного» эффекта, ден.ед.

Наиболее очевидным является определение величины порогового значения эффекта через соотношение вида:

£ = Издуг,{1) х (7 + Rent) (6),

где Rent - требуемая норма доходности (может быть приравнена к средней величине в соответствующем сегменте рынка), доли.ед.

Одним из результатов анализа явился сформированный обобщенный алгоритм оптимизации девелоперских проектов, включающий следующие последовательно реализуемые шаги, в соответствии с которым осуществляется процесс управления. Блок-схема алгоритма представлена на рис.4:

На шаге 1 происходит выбор структуры управляющей компании в соответствии с неравенством Загр, > 60%. Сущностью данного неравенства является то, что выполнение девелопером функций того или иного субъекта рынка недвижимости оправдано, если существует возможность обеспечить адекватную величину загрузки профильного подразделения - в противном случае функции целесообразно отдать на аутсортинг. Указанная величина получена экспертно по результатам опроса топ-менеджмента управляющих компаний (в качестве наиболее вероятного порогового Рис 4. Блок-схема алгоритма значения указывался диапазон 55-67 %). оптимизации девелоперских проектов

На шаге 2 проводится анализ рынка с целью более точного позиционирования (репозиционирования) ОН среди конкурентов. Используется следующее соотношение:

Eff<EffCP±S (7),

где Effcp - среднерыночная эффективность аналогичных проектов, доли ед./ден.ед.; $ -пороговое отклонение (погрешность анализа рынка, уровень существенности), доли ед./ден.ед.

На шаге 3 происходит корректировка длительности фаз жизненного цикла проекта (например, увеличение доходоприносящего периода или досрочное прекращение его экономического существования ОН). На этом шаге действует неравенство ДEff > е Ф const (оно охарактеризовано ранее).

Шаг 4 является завершающим, то есть реализационным. В соответствии с обоснованных составом управленческих мероприятий к реализации принимаются те из них, которые удовлетворяют пороговому неравенству:

Rent < Rente ± S (8),

где Rentg-равновесная среднерыночная рентабельность аналогичных проектов.

Разработанный алгоритм является циклическим, поскольку требуется проведение периодической повторной оптимизации в связи с очевидной динамичностью рыночной конъюнктуры.

В четвертой главе «Апробация методических подходов по повышению эффективности управления проектами развития недвижимости» выполнено количественное моделирование величины эффекта на примере реального проекта развития недвижимости - реконструкции производственно-складского комплекса в бизнес-центр класса «В». Величина экономического эффекта определялась по двум вариантам реализации проекта - традиционному, а также по оптимизированному с учетом предлагаемых изменений в организации управления. При управлении проектом по оптимизированной схеме осуществлялись следующие изменения в условиях его реализации и в модели денежных потоков, обеспечившие адаптацию проекта к изменившимся экзогенным факторам:

• проект реализуется единственным субъектом управления (управляющей компанией) - отсутствует необходимость приемки/передачи выполненных работ между субъектами управления, а значит и соответствующие затраты;

• в процессе выполнения строительно-монтажных работ проводится мониторинг рынка недвижимости, по результатам которого выявляется целесообразность корректировки исходных объемо-планировочных решений и функционального зонирования ОН\

• осуществлено частичное совмещение этапов строительства и коммерческой эксплуатации.

Различия между величинами экономического эффекта по традиционному и оптимизированному варианту показаны в табл. 1.

Таблица 1.

Сводное сравнение различных схем управления проектом

Показатель Значение

Традиционная схема управления Оптимизированная схема управления Изменение

Продолжительность периода реализации проекта, мес. 18 19 + 1

Коммерческая эффективность (для субъектов проекта), тыс. $ 21 405 22 167 + 3,6%

Бюджетная эффективность (налоговые поступления), тыс. $ 9 960 10 490 + 5,3 %

На основании данных Отдела оценки Управления учета имущества, анализа, оценки контроля его использования Росимущества было проведено параметрическое интервальное моделирование в рамках предложенной ЭММ, результаты которого показали, что реализация проектов развития недвижимости на основе принципов и методов девелопмента способна увеличить экономическую эффективность на 2-8 % - табл. 2:

Таблица 2.

Результаты параметрического интервального моделирования дополнительного

экономического эффекта

Тип проекта развития недвижимости Дополнительный («девелоперский») экономический эффект, %

Застройка свободного земельного участка комплексом многоэтажных жилых домов 2-3

Застройка свободного земельного участка объектом коммерческой недвижимости многофункционального назначения 3-8

Реконструкция производственно-складского комплекса в многофункциональный объект коммерческого назначения 2-5

Результаты практической апробации подтверждают принятую в исследовании гипотезу.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Эффективное управление недвижимостью представляет собой задачу национального масштаба, а основными факторами обеспечения эффективности выступает полноценная реализация системного подхода к управлению соответствующими проектами, а также комплексный учет факторов пространственного среды. Адекватной формой реализации различных вариантов развития недвижимости являются девелоперские проекты.

2. Обязательное условие обеспечения конечной эффективности проектов развития недвижимости заключается в наличии адекватного понятийно-категорийного аппарата, отражающего сущностные и содержательные характеристики, свойственные указанным проектам.

3. Девелоперский проект имеет две принципиальные особенности -обязательное наличие системоразвивающих факторов и целевую ориентацию управления проектом на активизацию этих факторов. Основными из факторов развития являются характеристики пространственной системы и степень соответствия реальному платежеспособному спросу, а целевая ориентация управления обеспечивается, главным образом, за счет организационных факторов.

4. Отнесение девелогтмента только к инвестиционно-строительной сфере (строительной отрасли) является некорректным и существенно ограничивает сферу практического применения данной концепции. При этом субъекты деятельности по реализации проектов развития недвижимости идентифицироваться как девелоперские компании не должны.

5. Итоговым результатом разработанных методических подходов служат ЭММ девелоперского проекта и алгоритм ее реализации, а также модифицированная матрица РАЗУ, наличие которых обеспечивает необходимые и достаточные условия повышения эффективности организации управления.

6. Возможный максимум эффективности реализации девелоперских проектов достигается только при необходимом и достаточном развитии обеспечивающего комплекса, включающего мероприятия экономической, правовой и организационной направленности.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ДИССЕРТАЦИИ ИЗЛОЖЕНЫ В СЛЕДУЮЩИХ ПУБЛИКАЦИЯХ АВТОРА

Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных изданиях и журналах, рекомендованных Высшей Аттестационной Комиссией Министерства образования и науки РФ

1. Ильин М.О. К вопросу о девелопменте / «Российское предпринимательство», №10/2009. -М.: Российское предпринимательство, 2009 (0,3 п.л.). - с. 130-134.

2. Ильин М.О. Проблемы оценки эффективности девелоперских проектов / «Российское предпринимательство», №4/2010. - М: Креативная экономика, 2010 (0,3 п.л.).-с. 90-93.

3. Ильин М.О. К вопросу о рациональной организационной структуре компании-девелопера / «Российское предпринимательство», №11/2010. - М: Креативная экономика, 2010 (0,4 п.л.). - с. 107-113.

Статьи, научные работы и доклады, опубликованные в журналах, сборниках научных трудов и других изданиях

4. Ильин М.О. Возможные направления повышения эффективности управления недвижимостью. «Актуальные проблемы менеджмента предприятий

инвестиционно-строительной сферы: Сб. трудов». Вып. 2 / Под ред. проф., д-ра экон. наук Н.Г. Верстиной. - М.: МГСУ, 2006 (0,8 п.л.). - с. 99-111.

5. Ильин М.О. Определение величины возможного эффекта от внедрения концепции девелопмента. «Актуальные проблемы менеджмента предприятий инвестиционно-строительной сферы: Сб. трудов». Вып. 2 / Под ред. проф., д-ра экон. наук Н.Г. Верстиной. - М.: МГСУ, 2006 (1,1 п.л). - с. 112-129.

6. Ильин М.О. Основные характеристики инвестиционно-строительной отрасли США (по материалам стажировки). «Актуальные проблемы менеджмента предприятий инвестиционно-строительной сферы: Сб. трудов». Вып. 3 / Под ред. проф., д-ра экон. наук Н.Г. Верстиной. -М.: МГСУ, 2007 (0,3 п.л.). - с. 241-245.

7. Ильин М.О. Системный подход как методология анализа управления недвижимостью. // Строительство - формирование среды жизнедеятельности: научные труды Юбилейной Десятой Международной межвузовской научно-практической конференции молодых ученых, аспирантов и докторантов (15-22 апреля 2007 г.) / Московский Государственный Строительный университет, Российское научно-техническое общество, Международная ассоциация строительных высших учебных заведений. - М.: МГСУ, Изд-во АСВ, 2007 (0,3 п.л.). -с. 324-331.

8. Ильин М.О. Анализ процесса управления недвижимостью с точки зрения необходимой квалификации управляющих // Строительство - формирование среды жизнедеятельности: научные труды Одиннадцатой Международной межвузовской научно-практической конференции молодых ученых, аспирантов и докторантов (15-24 апреля 2008 г.) / Московский Государственный Строительный университет, Российское научно-техническое общество, Международная ассоциация строительных высших учебных заведений. - М.: МГСУ, Изд-во АСВ, 2008 (0,4 п.л.). -с. 324-331.

9. Ильин М.О. Определение величины возможного эффекта от внедрения схемы девелопмента в проекты инвестиционно-строительной отрасли / «Финансовый менеджмент», № 1/2009. - М: Финпресс, 2009 (1,2 п.л.). - с. 29-49.

Ю.Ильин М.О. Инвестиционно-строительная отрасль США: краткая характеристика в первом приближении. Сборник трудов студентов, аспирантов, молодых ученых. Внедрение международного опыта строительства и реконструкции, а также инновационных разработок в системе городского хозяйства в строительную индустрию г. Москвы. - М: МГСУ, 2009 (0,3 п.л.). - с. 53-55.

П.Ильин М.О. Проблемы оценки социальных рисков и эффективности девелоперских проектов // Социогуманитарные проблемы строительного комплекса. Труды шестой Международной и восьмой Всероссийской научно-практической конференции «Социогуманитарные проблемы строительного комплекса» 12-13 апреля 2010 года. Т.1. / Под научн. ред. З.И. Ивановой, Е.Г. Кривых, Н.Г. Милорадовой, Т.А. Молоковой, С.Н. Белухиной. - М: МГСУ, 2010 (0,4 п.л.). - с. 239-244.

12. Ильин М.О. Экономико-математическая модель эффективности девелоперских проектов инвестиционно-строительной сферы. «Актуальные проблемы менеджмента предприятий инвестиционно-строительной сферы: Сб. трудов». Вып. 4 / Под ред. проф., д-ра экон. наук Н.Г. Верстиной. - М.: МГСУ, 2010 (0,8 п.л.). - с. 227-240.

13.Кулаков Ю.Н., Ильин М.О. Системная характеристика девелопмента. «Актуальные проблемы менеджмента предприятий инвестиционно-строительной сферы: Сб. трудов». Вып. 4 / Под ред. проф., д-ра экон. наук Н.Г. Верстиной. - М.: МГСУ, 2010 (2,1 п.л., в т.ч. лично автором 1,1 п.л.). - с. 178-210.

Подписано в печать 10.02.11г. Формат 60x84 1/16 Печать офсетная И-42 Объем 1,75 п.л. Тир. 120 Заказ-92

Издательство КЮГ (ИП Кудряков Ю.Г.), 129337, Москва , Ярославское ш., 26. тел./ф (499) 183-3865, jody@mgsu.ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Ильин, Максим Олегович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПРЕДПОСЫЛКИ ИССЛЕДОВАНИЯ.

1.1. Комплексная характеристика объекта анализа.

1.2. Обоснование структурно-логической схемы анализа.

1.3. Степень научной разработанности проблемы.

ГЛАВА 2. КОМПЛЕКСНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДЕВЕЛОПМЕНТА КАК СПОСОБА ОРГАНИЗАЦИИ ПРОЦЕССА УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ НЕДВИЖИМОСТИ.

2.1. Целостная концепция девелопмента на основе интеграции системного и процессного подходов к управлению.

2.2. Девелопмент в сфере недвижимости как вариант изоморфизма девелопмента.

ГЛАВА 3. ЭКОНОМИКО-МАТЕМАТИЧЕСКАЯ МОДЕЛЬ ПРОЕКТОВ РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ.

3.1. Методологические основы формирования экономико-математической модели.

3.2. Содержательная характеристика экономико-математической модели эффективности девелоперских проектов.

3.3. Управленческие решения как основной фактор повышения эффективности девелоперских проектов.

ГЛАВА 4. АПРОБАЦИЯ МЕТОДИЧЕСКИХ ПОДХОДОВ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ПРОЕКТАМИ РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ.

4.1. Характеристика анализируемого проекта развития недвижимости

4.2. Определение величины эффекта при управлении проектом по традиционной схеме.

4.3. Определение величины эффекта при управлении проектом на основе принципов и методов девелопмента.

4.4. Анализ результатов использования предложенного организационного механизма управления.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Организационный механизм управления девелоперскими проектами на основе методов экономико-математического моделирования"

Актуальность темы исследования: За годы проведения системных преобразований экономики Российской Федерации; сфера недвижимости стала одним из приоритетных секторов национальной экономической системы. Следует отметить, что эта сфера имеет особую значимость по сравнению с другими отраслями народного хозяйства, что обусловлено: бесспорным социальным приоритетом такого вида объектов недвижимости, как жилье, объекты коммунального, социально-бытового и культурного назначения; значением недвижимости как системообразующего фактора национального богатства страны (по экспертным оценкам земля? и другие объекты недвижимости составляют от 70 до 85% совокупного национального богатства с стоимостном выражении); наличием значимого мультипликативного эффекта инвестиций в- воспроизводство недвижимости различного функционального назначениям Указанные особенности определяют особую важность и актуальность разработок по повышению эффективности управления, происходящими; в сфере недвижимости процессами. Современный подход к управлению строительством, получивший широкое распространение в последние десятилетие, определяется понятием «девелопмент» («девелоперская! деятельность»). Масштабы, деятельности субъектов* предпринимательства, которые позиционируют себя в качестве; девелоперов, общая активная динамика инвестиций в недвижимость, огромный объем неудовлетворенного спроса на жилье и целый ряд других обстоятельств предъявляют высокие требования к качеству управления деятельностью по воспроизводству объектов недвижимости (далее по тексту - ОН) различного функционального назначения. Совершенно очевидно, что- конечные результаты такой деятельности представляют собой прямое следствие того, насколько рационально организован и осуществляется управленческий процесс. В настоящее время сохраняется ряд негативных факторов, совокупное воздействие которых приводит к отставанию фактической эффективности управления от современных требований. К числу таких факторов можно отнести:

• практически полностью исчерпаны резервы экстенсивного территориального развития недвижимости в крупных и крупнейших городах при одновременной крайней неразвитости строительства на прилегающих территориях;

• резкий дисбаланс между экономической и социальной компонентами развития недвижимости. В практической деятельности субъектов предпринимательства абсолютно доминирует понимание эффективности именно как экономической, в качестве меры которой принимается только величина предпринимательского дохода (прибыли). При этом общий уровень комфорта проживания в результате реализации проектов, декларируемых в качестве девелоперских, снижается (наглядными проявлениями чего могут служить переуплотнение застройки, ухудшение коммуникационных характеристик и др.);

• кратное превышение сметных проектировок, особенно по крупномасштабным проектам, что приводит к неоправданному перерасходу средств, необоснованному увеличению цены и, в конечном итоге, к резкому сокращению объема платежеспособного спроса населения, а также к дефициту бюджетов различного уровня;

• практически повсеместное превышение нормативных сроков строительства. Ситуация еще более усугубляется при реализации крупномасштабных проектов, включающих в свой состав неординарные по своим проектным решениям ОН (объекты Олимпийских игр 2014 года в Сочи, саммита АТЭС 2012 года во Владивостоке и т.п.). В большинстве случаев плановые сроки окончания подобных проектов обеспечиваются лишь посредством сверхмобилизации всех видов ресурсов в режиме ручного управления со стороны первых лиц государства;

• крайне неудовлетворительное распределение инвестиционной активности по территории страны, что иллюстрируется запредельной концентрацией инвестиционных ресурсов буквально в 3-4-х городах-мегаполисах (прежде всего, в Москве и Санкт-Петербурге).

Конкретным свидетельством значимости и важности качества управления для сферы недвижимости послужил мировой финансово-экономический кризис, последствия которого особенно остро сказались на деятельности предприятий и организаций инвестиционно-строительной сферы РФ. Подобная ситуация явилась прямым следствием капиталоемкости строительства, что, по причине, прежде всего, неэффективного финансового менеджмента привело к массовому перекредитованию, ухудшению финансовой стабильности и финансовой обеспеченности практических всех крупных предприятий и организаций. В контексте теории управления это подтверждает наличие прямой корреляции между масштабом и сложностью управляемой системы и качеством управленческого процесса. Особо следует подчеркнуть, что наиболее отрицательными последствия кризиса оказались I именно у так называемых девелоперских компании.

Не менее значимой следует считать значимость актуальности проблем девелопмента с позиций теории „ и методологии экономического и управленческого анализа. Девелопменту как особой форме развития традиционных форм организации инвестиционно-строительной деятельности и управления ею должны быть поставлены в адекватное соответствие исследования, развивающие существующие подходы к эффективности производственного и управленческого процессов в сфере недвижимости. Следует отметить, что исследование проблем управления инвестиционно-строительной деятельностью имеет давние научные традиции. Наиболее заметный вклад в исследование общих закономерностей и проблем управления строительством внесли С.И. Абрамов, Ю.О. Бакрунов, П.Г. Грабовый, Х.М. Гумба, М.И. Каменецкий, И.И. Мазур, Н.Г. Ольдерогге, Ю.П. Панибратов, В.М. Серов, В.Д. Шапиро, Н.Ю. Яськова. Среди работ зарубежных ученых заслуживают упоминания исследования Л.Дж. Гитмана, Д.Е. Джонса, К. Макэлроя.

Несмотря на неоспоримые достижения в данной области управленческой науки, комплексное решение проблем повышения эффективности управления процессами в инвестиционно-строительной сфере на основе современной концепции девелопмента к настоящему времени не достигнуто. Это связано как со сложным характером соответствующих отношений, так и с отсутствием полноценного теоретико-методологического обоснования. Следовательно, развитие и углубление методических подходов, составляющих детализированное содержание указанной концепции и обеспечивающих повышение конечной эффективности управления, представляет собой актуальное направление научных исследований.

Целью исследования является разработка методических рекомендаций по повышению эффективности организации управления недвижимостью на основе принципов и методов девелопмента.

В соответствии с целью исследования в диссертации поставлены и решены следующие научные задачи:

1. С учетом выполненных уточнений понятийно-категорийного аппарата исследуемой предметной области обоснован состав элементов системы девелопмента, раскрыт характер взаимосвязей между ними, а также определены порождаемые системными характеристиками основные экономические и управленческие последствия реализации проектов развития недвижимости.

2. Осуществлена комплексная характеристика предметной области, которая проанализирована в двух неразрывно связанных аспектах — через выявление как специфических особенностей объекта анализа, под которым понимается процесс развития недвижимости, так и организации управления данным процессом.

3. Разработана экономико-математическая модель оценки эффективности проектов , развития недвижимости, отражающая характер, направленность и степень воздействия наиболее существенных факторов организации управления' и позволяющая существенно повысить точность и оперативность количественного анализа управленческих альтернатив.

4.1 Обоснован комплекс управленческих мероприятий, повышающих эффективность реализации проектов развития недвижимости на основе рационального распределения административных задач между различными-субъектами, разработан алгоритм оптимизации девелоперских проектов.

5. Обобщены результаты практической реализации ряда проектов развития недвижимости в крупных городах России, что позволило обосновать наиболее перспективные направления дальнейшего развития организации управления инвестиционно-строительной деятельностью на основе принципов и методов девелопмента.

Научная гипотеза исследования включает следующие основные положения:

• исходной методологической основой анализа служит концепция девелопментализма, сущность которой выражается в императивности развития как основной цели функционирования любой социально , ^ экономической системы и, соответственно;,управления ею;

• девелопмент в сфере недвижимости есть частный случай социально-экономического развития, отличительной особенностью которого следует считать первостепенную роль пространственного фактора и его характеристик, а формой реализации принципов и методов девелопмента выступает девелоперский проект, имеющий целью полноценное развитие объектов недвижимости;

• в управленческом аспекте главная специфическая особенность девелопмента в сфере недвижимости заключается в .особом характере организации управленческого процесса на основе разработки системных управленческих воздействий в течение жизненного цикла объекта недвижимости;

• в качестве-целевой функции девелопмента принимается максимизация синергетического эффекта всех участников" реализации- девелоперского проекта, выражающегося: в дополнительном приросте рыночной стоимости объекта недвижимости.

Объектом исследования являются процессы управления развитием недвижимости в формате девелоперских проектов, реализуемых на различных уровнях пространственной системы.

Предмет исследования составляют закономерности, принципы, методы и факторы эффективности организации управления проектами» развития недвижимости.

Теоретической и методологической основой исследования послужили диалектический метод познания, методы системного подхода, базовые положения экономической теории и теории управления, а также труды ведущих отечественных и зарубежных ученых, методические разработки и публикации по исследуемой проблеме.

В ходе исследования применялись,общенаучные;методы: абстрактно-логический, математической статистики, экономико-математического моделирования, графической интерпретации рассматриваемых явлений и процессов.

Научная нови.ша исследования сострит в:

• развитии и углублении понятийно-категорийного аппарата исследуемой предметной области, обеспечивающем; необходимую и достаточную определенность базовой понятия «девелопмент»;

• комплексном обосновании особенностей процесса развития недвижимости как специфического объекта управления; с: особым составом и: характером воздействия факторов на эффективность управления;

• разработке экономико-математической" модели, позволяющей получить адекватную оценку эффективности реализации проектов развития недвижимости как в целом по жизненному циклу, так и по отдельным этапам, а также по каждому из задействованных в проектов участников; • обосновании рационального варианта организации управления проектами развития недвижимости на основе развития организационно-распорядительных методов менеджмента.

На защиту выносятся:

• результаты комплексного анализа девелопмента как особого подхода к организации. управленческого процесса с учетом специфических особенностей проектов развития недвижимости;

• экономико-математическая модель оценки эффективности управления проектами развития недвижимости, включающая совокупность алгоритмов расчета требуемых экономических показателей;

• блок-схема алгоритма оптимизации девелоперских проектов в соответствии с критерием рациональной организации управления на основе модифицированной матрицы РАЗУ;

• рациональный формат организации управления проектами развития недвижимости, включающий совокупность конкретных мероприятий и управленческих решений, сформированных с учетом принципов и методов девелопмента.

Практическая значимость исследования состоит в возможности использования его результатов субъектами инвестиционно-строительной сферы (в части применения предложенных управленческих мероприятий); органами власти всех уровней (в части оценки эффективности проектов развития недвижимости); высшими учебными заведениями для обучения студентов по специальностям экономического и управленческого пула.

Достоверность проведенного исследования обеспечивается репрезентативными статистическими данными и отчетностью Росстата, Росимущества, Роснедвижимости, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и большого числа коммерческих структур за период 2002-2010 г.г.

Апробация и внедрение результатов исследования:

• основные положения исследования- были доложены и одобрены на Десятой и Одиннадцатой Международных межвузовских научно-практических конференциях молодых ученых, докторантов и аспирантов «Строительство - формирование среды жизнедеятельности» (2007 и 2008 годы соответственно), на шестой Международной и восьмой Всероссийской-научно-практической' конференции, посвященной 5-летию образования ИФО «Социогуманитарные проблемы строительного комплекса» (2010 год);

• ряд предложенных методических подходов к повышению эффективности реализации проектов инвестиционно-строительной« сферы успешно реализуется МГК «Росразвитие», ГК «AJIM», «ЦНИИПРОМЗДАНИЙ ЭКСПЕРТИЗА»;

• основные элементы экономико-математической модели эффективности успешно используются в деятельности отдела оценки Росимущества (в том числе, использованы при' подготовке Технического задания на проведение оценки рыночной стоимости находящихся в федеральной собственности ОН, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях);

• результаты исследования используются в процессе преподавания учебной дисциплины «Управление стоимостью компании» и «Оценка стоимости бизнеса» программы MB А высшей школы «Интеграл», Российской экономической академии им.Г.В.Плеханова, Всероссийской академии внешней торговли; дисциплины «Оценка стоимости» в Московском государственном строительном университете.

Публикации. По теме диссертации в изданиях, рекомендованных ВАК, опубликовано 3 научные работы общим объемом 1,0 п.л.; в прочих изданиях — 10 научных работ объемом 7,7 п.л., в том числе, лично автором — 6,7 п.л.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, четырех глав, выводов и предложений, библиографического списка. Общий объем работы составляет 158 стр., в том числе 16 таблиц, 27 рисунков. Библиографический список содержит 132 наименования использованных источников.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ильин, Максим Олегович

7. Результаты исследования могут быть приняты в качестве методической основы для совершенствования системы управления реализации проектов развития недвижимости, что позволит не только на более высоком качественном уровне реализовывать ключевые национальные проекты и целевые программы, но и будет способствовать качественному развитию инновационной экономики России.

8. Полноценное повышение эффективности реализации проектов развития недвижимости на основе принципов и методов девелопмента возможно только при достаточном развитии обеспечивающего комплекса девелопмента, включающего мероприятия экономической, правовой и управленческой направленности.