Инвестиционно-организационные формы предпринимательства в региональном жилищном строительстве тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Инвестиционно-организационные формы предпринимательства в региональном жилищном строительстве"

л

„о

*ч -

На правах рукописи

Аианских Сергей Владимирович

ИНВЕСТИЦИОННО-ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ ФОРМЫ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА В РЕГИОНАЛЬНОМ ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Специальность 08.00.04 - региональная экономика

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Волгоград - 1997

Диссертация выполнена на кафедре экономики и менеджмента экономического факультета Волгоградского государственного университета.

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор, Заслуженный деятель науки РФ И.М. Шабупина

Официальные оппоненты - доктор экономических наук, профессор Ю.П.Панибратов кандидат экономических наук, доцент Л.В.Рябова

Ведущая организация - Северо-Кавказский НИИ экономических и социальных проблем при РГУ

Защита состоится 10 декабря 1997 г. в 13 часов на заседании диссертационного совета К 064.59.03 по экономическим наукам при Волгоградском государственном университете по адресу: 400062, г. Волгоград, ул. 2-я Продольная, 30, ВолГУ, ауд. 201 «А».

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке ВолГУ.

Автореферат разослан 9 ноября 1997 г.

Отзывы на автореферат просим направлять по адресу: 400062, г. Волгоград, ул. 2-я Продольная, 30, ВолГУ, экономический факультет, диссертационный совет, ауд. 404 «В». Ученый секретарь диссертационного совета,

кандидат экономических наук, доцент ^bßc-^ ■ H.H. Лебедева

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования предопределена необходимостью поиска принципиально новых решений важной социально-экономической проблемы - обеспечения жильем населения страны, - адекватных условиям рыночной трансформации и регионализации хозяйственной системы. Это требует научного обоснования новых форм предпринимательства в жилищном строительстве, учитывающих как общесистемные факторы рыночного хозяйства, их эволюцию и зрелость, так и специфику материально-технической, ресурсной, инвестиционно-организационной базы отдельного региона.

Разработка эффективных механизмов и форм инвестирования в жилищное строительство позволит последовательно стабилизировать и повышать уровень обеспеченности населения жильем, создаст мультипликационный эффект оживления смежных отраслей производства и инфраструктуры, будет способствовать росту реинвестиций, укреплению финансовой базы воспроизводства и снижению социальной напряженности внутри региона.

Рост средств, вложенных в жилищное строительство, ведет к устойчивому налоговому пополнению региональных бюджетов, способствует достижению эффективной занятости, снижению социального бремени реформ, вызывает падение рыночных цен на жилье. Развитая система жилищного строительства является важнейшим фактором расширения социально- воспроизводственной сферы экономики региона, улучшения качества жизни его населения.

Однако специальных исследований, посвященных синтезу комплексных систем, включающих эффективные региональные механизмы и формы инвестиционно-организационной базы жилищного строительства и адекватных условиям социально-рыночной трансформации отечественной экономики, проведено еще недостаточно. Поэтому усилия автора и сосредоточились на попытке обобщить мировой опыт , современную теорию, отечественную и региональную практику развития социально-воспроизводственной сферы рыночного хозяйства. В процессе

формирования авторской позиции по основным и прикладным вопросам исследования были привлечены разработки, затрагивающие различные аспекты рассматриваемых процессов: по антикризисному развитию социальных факторов и элементов хозяйственной системы, механизмам его осуществления в процессе реформ - Л.Абалкина, А.Бузгалина, О.Иншакова, Ю.Осипова В.Радаева, Дж.Сакса, Л.Эрхарда и др.; по становлению новых форм организации и инвестирования в жилищном строительстве -И.Долишного, В.Козака, Н.Косаревой, Г.Оганяна, Ю.Панибратова, Р.Страйка, А.Фельдмана, С.Хейнмана, К.Эклунда и др.; по региональному моделированию и регулированию развития социально-воспроизводственной сферы в условиях перехода к рыночному хозяйству -А.Гранберга, О.Дмитриевой, В.Лексина, Т.Морозовой, А.Новоселова, А.Полонского, И.Шабуниной, А.Швецова, Р.Шнипера и др.

Актуальность темы предопределила основную цель исследования -адаптировать механизмы инвестирования и организации жилищного строительства на принципах предпринимательства к региональным условиям, специфике отечественной социально-рыночной трансформации, паритетному сочетанию государственного регулирования и саморегулирования.

Достижению поставленной цели способствовало решение следующих

задач:

- определение места и роли жилищного строительства в социально-воспроизводственной сфере экономики региона;

- обобщение зарубежного и отечественного опыта территориально-отраслевого формообразования предпринимательства и привлечения инвестиций в сфере жилищного строительства;

- оценка экономической организации процессов мобилизации и аккумуляции инвестиций в строительство жилья в региональном апекте;

- выявление особенностей и механизмов применения рыночных форм инвестирования в жилищном строительстве в Волгоградском регионе;

- определение перспективных форм регионального инвестирования в условиях кризисной экономики, стабилизации и перехода к устойчивому развитию.

Предметом исследования явились экономические отношения и механизмы, складывающиеся в сфере жилищного предпринимательства и их воздействие на развитие воспроизводственного и антикризисного потенциала региона.

В качестве объекта исследования выбрана социально- . воспроизводственная сфера региона, условия и особенности внедрения в ней новых инвестиционно-организационных форм предпринимательства в отрасли жилищного строительства.

Теоретической и методической основой диссертационного исследования послужили концепции и гипотезы, представленные и обоснованные в классических и современных трудах отечественных и зарубежных экономистов. При разработке теоретических положений диссертационной работы в рамках системного подхода к изучению организационных проблем регионального инвестирования жилищного строительства применялись методы историко-логического, функционально-структурного, сравнительного, статистического анализа, а также имитационного моделирования.

Эмпирическая и нормативно-правовая база исследования сформировалась из законодательных и нормативных актов РФ, Президента и Правительства, Субъектов Федерации официальных данных ЦСУ СССР и Госкомстата РФ, фактов, опубликованных в научной литературе и периодической печати, материалов первичной отчетности ОАО «Волгоград строй»,

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

неразвитость рынка инвестиций, дефицит капиталов, ограниченность сбережений населения и средств региональных бюджетов объективно требуют разработки и применения новых инвестиционно-организационных систем для эффективного решения задач обеспечения населения жильем, в основе которых должно лежать сочетание

коммерческого, некоммерческого и государственного

предпринимательства;

- Волгоградский регион обладает специфическими условиями для развития жилищного строительства, определяемые мощной материально-технической базой, заложенной в докризисный период, а также многоканальными, целевыми и долевыми инвестиционными вливаниями, осуществяемыми домашними хозяйствами и предприятиями, органами Субъекта Федерации, правительствами Германии и России на постройку жилья для различных категорий населения;

- внедряемые схемы финансирования направлены на стимулирование приобретения строящегося жилья, а не уже готового, что значительно сдерживает рост цен на продукцию строительной индустрии, способствует оживлению смежных отраслей экономики, реинвестициям и созданию замкнутых финансовых потоков внутри региона;

- в качестве перспективных схем инвестирования выдвинуты системы накопительных счетов, субсидируемых схем и создания кредитных союзов, которые предполагают объединение строительных кампаний и ассоциаций, инвесторов и банков. При этом каждая из систем имеет свои условия для применения, достоинства и недостатки, связанные с риском потери средств, издержками на размещение , степенью доходности, количеству участвующих посредников и т.д.;

- предложены методики расчета размеров взносов инвесторов, система показателей эффективности применяемых схем. Данные методики апробированы в ОАО «Волгоградстрой», приняты в качестве нормативных документов, носят универсальный характер и могут быть использованы в других регионах России.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

- дана обобщенная оценка состояния и перспектив развития жилищного строительства как сегмента социально-воспроизводственной сферы региона на основе анализа тенденций инвестирования и исходя из

необходимости активизации социальных факторов для стабилизации кризисной экономики;

- с учетом мирового и отечественного опыта разработаны адаптированные к условиям трансформационного спада принципиальная и региональная модели коммерческого предпринимательства на основе привлечения финансовых средств банков для приобретения жилья гражданами;

- обоснована система предпосылок, формируемых местными (региональными) властями, для мобилизации инвестиционных средств и оживления предпринимательства в жилищной сфере с привлечением некоммерческих организаций (кредитных союзов, строительных ассоциаций);

- предложена система совершенствования форм прямых капитальных вложений (государственных) в жилищное строительство, а также доказана необходимость в условиях кризисной экономики и низкой платежеспособности населения формирования госзаказа с целевым льготным кредитованием и адресными субсидиями;

- рекомендованы адаптивные схемы инвестирования в жилищное строительство, основанные на различных в зависимости от социального заказа региона подходах к взаимодействию субъектов.

Теоретическая и практическая значимость полученных в диссертации результатов состоят в обосновании и возможности применения реальных организационных схем мобилизации средств в жилищной индустрии в социально напряженных и нестабильных условиях, как коммерческими, так и некоммерческими организациями на принципах кооперации и взаимокредитования. Это позволит местным органам власти оптимизировать политику жилищного строительства, а также создаст более благоприятные условия приобретения жилья. Представленные научно-практические разработки апробированы в строительстве жилья и других объектов социальной сферы в Волгоградской области.

Результаты исследования могут быть использованы в качестве обучающих, инструктивных материалов для студентов экономических

специальностей вузов, руководителей и специалистов в области экономики строительства, подготовки и повышения квалификации кадров строительно-инвестиционных компаний.

Апробация работы. Материалы диссертации обсуждались на научно-технических советах отрасли, областных, региональных научно-технических конференциях ( Волгоград - 1996 г., Саратов - 1997 г.) Предложения и рекомендации, выдвинутые автором, послужили основой для разработки действующей нормативной документации ОАО "Волгоградстрой" по формам инвестирования в жилищное строительство.

Публикации. Основные положения исследования изложены в 5 публикациях статей и тезисов докладов общим объемом около 2,0 п.л.

Структура работы . Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и отражает логику последовательного решения выдвинутых соискателем задач.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновываются актуальность темы , формулируются цель и задачи исследования, степень разработанности проблемы в отечественной и зарубежной литературе, научная и практическая значимость работы.

В первой главе "Теоретические основы анализа инвестиционно-организационной базы жилищного строительства в регионе" рассматриваются сущность и экономическое содержание социально-воспроизводственной сферы экономики, место и роль в ней жилищного строительства.

Социально-воспроизводственная сфера определяется автором как часть экономики, которая обеспечивает ее расширенное воспроизводство за счет развития социальных факторов, социальных элементов экономической системы и их материально-вещественной базы.

Целью данной сферы является обеспечение социальных условий нормального взаимодействия социальной сферы и производственной. Средством достижения расширенного масштаба воспроизводства является

удовлетворение растущих (количественно и качественно) потребностей людей в социальных благах, повышение культуры, совершенствование быта, диверсификация предоставляемых обществом услуг и пр.

Другой сфере экономики, которую мы определяем как капитало-воспроизводственную, свойственны иные принципы и цели функционирования.

Капитало-воспроизводственная сфера - это часть экономической системы, которая воздействует на расширенное воспроизводство благодаря сохранению или приращению капитала за счет получения прибыли или иного экономического эффекта.

Основной целью данной сферы является повышение эффективности экономики и увеличение производства экономических благ, а средством —■ возрастание стоимости производственного и непроизводственного капитала, другие экономические факторы, в том числе и получение прибыли.

Рис. 1.

Обмен благами между социально- и капитало-воспроизводственной сферами экономики

Соцнальио-воспронзвод-ствеппая сфера

социальные блага, (качество рабочей силы, массовая психология, культура и

}

V

Капптадо-воспрговод-ственпая сфера

экономические блага _

~С~ Экономическая система }

Одно и то же предприятие может относиться к разным сферам деятельности, если перед ним ставятся различные цели. Если его целью является сбережение капитала, получение прибыли или иного экономического эффекта, то это предприятие относится к капитало-воспроизводственной сфере, если целью будет создание рабочих мест или

даже само по себе производство продукции для удовлетворения потребностей, без, главной цели - получения прибыли (прямо), то оно принадлежит к социально-воспроизводственной сфере.

В условиях кризисной экономики поток экономических благ в социально-воспроизводственную сферу уменьшается. Это грозит ухудшением социальных условий, что часто имеет серьезные экономические последствия. Например, низкий уровень квалификации рабочей силы, значительный уровень преступности и негативное отношение общественности к иностранным инвестициям, связанные с недостаточностью финансирования социально-воспроизводственной сферы, сдерживают приток иностранных инвестиций в Россию, особенно в социально-воспроизводственную сферу.

Этот аспект обеспечения основы существования социально-воспроизводственной сферы имеет важное научное и общественное значение. В традиции отечественной науки существовало мнение, что определяющим фактором общественного прогресса является прежде всего материальное производство (примат производства), что было особенно характерно для советской эпохи. Тенденции развития современной экономики подвергают этот тезис сомнению, им характерно уменьшение доли материального производства и возрастание доли капитала в непроизводственной сфере, которая, как указывалось выше, по многим элементам совпадает с социально-воспроизводственной.

Непроизводственная сфера может превратиться в определяющий элемент экономической системы. Это объясняет интерес к изучению непроизводственной сферы и взаимодействию ее с социально-воспроизводственной сферой.

Статистика и планирование относят к непроизводственной сфере следующие отрасли: просвещение, культуру, искусство, науку и научное обслуживание, управление, здравоохранение, физическую культуру, социальное обеспечение, жилищно-коммунальное хозяйство и бытовое обслуживание населения (непроизводственные виды), пассажирский транспорт, часть связи и общественные организации.

Для раскрытия сущности и механизмов производства благ необходимо социально-воспроизвоственную сферу представить следующим образом:

- обслуживание сферы материального производства (прикладная наука и технологии, техника безопасности, эргономика и пр.);

- создание, распределение и потребление нематериальных благ (искусство, спорт, культура и пр.);

- обеспечение процесса создания, распределения и потребления нематериальных благ (фундаментальная наука, просвещение и др.). Данные сферы имеют различные функции, принципы функционирования и продукты деятельности;

- создание материальных благ, где последние выполняют условия воспроизводства личного фактора (человека, работника). Опосредованно этот фактор формирует возможности производительно трудиться. Следовательно, социально-воспризводственная сфера совпадает не только с непроизводственной, но и производственной сферой, в той ее части, где формируются условия для воспроизводства личного фактора.

Социально-воспроизводственная сфера не полностью совпадает с непроизводственной. С одной стороны, в нее войдут виды деятельности и прочие субъекты экономических отношений, создающие экономические блага в социальных целях, а с другой стороны, будет исключена часть экономики, в которой сформированы условия для воспроизводства капитала. Поскольку данных о социально-воспроизводственнной сфере в чистом виде нет, приблизительно оценить ее экономические эффекты и показатели можно, анализируя данные о непроизводственной сфере, с одной стороны, и о производственной сфере - с другой.

Исследование механизма хозяйствования в социально-воспроизводственной сфере показало, что она находится под воздействием рынка и государства. Это позволяет использовать преимущества и устранять недостатки каждого из этих институтов и на такой основе более полно удовлетворять спрос. Проблемой взаимоотношений рынка и государства является поиск разумного баланса между капитало- и социально-воспроизводственными сферами экономики.

Необходимо отметить, что предпринимательство в социальной сфере представляет собой не только предпринимательство для получения прибыли, но и для других целей. Другие экономические интересы (например, желание улучшить свои жилищные условия) могут выступать целыо предпринимательской деятельности. Таким образом, понятие предпринимательство в данной работе обозначает явление более широкое, чем обычно.

Жилищная сфера, в большей части, является элементом социально-воспроизводственной сферы экономики, поскольку принципы существования и цели обеих во многом совпадают: она принимает участие в процессе воспроизводства благодаря интенсификации социальной сферы и в ней недостаточные условия для воспроизводства капитала.. Жилищная сфера включает в себя, в свою очередь, жилищное строительство.

Основной целью жилищного строительства является создание основных фондов жилищной сферы для удовлетворения одной из основных потребностей человека - потребности в жилье. От качества и полноты удовлетворения этой потребности может зависеть эффективность процесса экономического и общественного воспроизводства. Важность решения этой проблемы определяется еще и тем, что хотя прямая экономическая эффективность данной сферы незначительна, ее косвенное воздействие на эффективность общественного воспроизводства капитала и социальной сферы велико.

Анализ современного рынка жилья в России, проведенный в работе, показал, что в России существуют ресурсы, используя которые можно существенно исправить положение в области жилищного строительства. Главная причина, по которой они используются ограниченно, заключается в недостаточно развитой системе механизмов привлечения и использования средств. Для поиска путей решения этой проблемы автор глубоко проработал зарубежный опыт финансирования жилищной сферы и применения тех или иных форм предпринимательства.

Анализ показал, что при выборе приоритетов формирования жилищной политики и моделей финансирования необходимо отдать

предпочтение тем формам, цикл функционирования которых наиболее короток. По этому показателю модели, применяемые в других странах, можно разделить на среднесрочные и долгосрочные. К первым можно отнести "английскую" (некоммерческие организации) н "германскую" (накопительные целевые счета), ко второй -"американскую" (ипотека).

Кроме того, среди этих моделей можно выделить те, по которым покупатель приобретает жилье по ценам меньше цены строительства и те, по которым гражданин уплачивает процент за пользование чужими кредитными ресурсами сверх оплаты цены жилья. К первой группе можно отнести механизмы льготного государственного кредитования, строительных некоммерческих организаций и накопительных целевых счетов, а ко второй - ипотеку. Для "английского" и "немецкого" вариантов финансирования выполняется следующая закономерность: чем меньшую цену покупатель хочет заплатить, тем дольше он должен ждать вселения.

Такое деление представляется крайне важным для выбора моделей финансирования в России. Экономическое состояние РФ характеризуется низким платежеспособным спросом. Более низкие затраты на приобретение жилья сделаю его доступным большему количеству граждан. Применение механизмов, при которых население передает свои средства в пользование, необходимо еще и потому, что в этом случае они будут направлены из сферы потребления в производство. Из этого следует сделать вывод, что в России наиболее приемлемой формой в ближайшие три-четыре года могут стать либо система накопительных счетов, либо система некоммерческих строительных специализированных предприятий. Механизм ипотеки, хотя и является одним из самых удобных для покупателей жилья, в России, вероятно, будет применен только частично.

Наибольшее затруднение для применения его в качестве системы финансирования заключается в характере современной экономической ситуации в РФ, одной из характеристик которой является недостаток капитала. Эта ситуация свойственна для большинства государств с переходной экономикой и коренным образом отличается от состояния развитых стран. Например, в США существует избыток капитала, которому

необходимы области инвестирования для его сохранения. К их числу относится рынок ипотечных закладных, доходность которого стабильна, а вложения надежны, поскольку обеспечивается недвижимостью.

Рис.2.

Сравнение вариантов финансирования по времени вселения и затратам на

приобретение жилья

12

ю

Период накоп- 8 — ления средств до вселения, годы 6

4

2

Ипотека

80

100

120

Затраты на приобретение жилья, в процентах от стоимости строительства

Обратная ситуация в нашей стране. Здесь существует значительный дефицит капитала. От недостатка средств страдают даже отрасли с высоким производственным потенциалом (информационное обеспечение, коммуникации, оптовая торговля, производство электроники и т. п.), инвестиции в которые могут обеспечить прибыль выше той, которую даст ипотека жилья. Развитие ипотеки в полной мере возможно только при удовлетворении потребности в капитале основных отраслей промышленности и инфраструктуры, снижении средней нормы прибыли и повышения доходов населения.

В России наиболее подходящей моделью может стать развитие некоммерческих специализированных строительных и жилищных

организаций с элементами предпринимательства или накопительные целевые счета на основе льготных кредитов. Накопительные счета, некоммерческие организации в сочетании с госзаказом и льготными кредитами позволит эффективно накапливать средства на приобретение жилья и полнее удовлетворить потребности в нем населения.

Во второй главе "Анализ форм и механизмов инвестиционного процесса в сфере жилищного строительства" рассматриваются вопросы организации инвестирования в региональное жилищное строительство, раскрывается специфика исследуемого региона, характерная для рынка жилья (См. Табл.1).

Основные тенденции в жилищном строительстве Волгоградской области соответствуют ситуации в большинстве регионов Российской Федерации. Она характеризуется следующими обстоятельствами: снижение вводимой жилой площади, использование незадействованных ресурсов предыдущих периодов, нестабильность ежегодных объемов введения жилья, высокий уровень цен.

Наряду с этим в показателях жилищного строительства волгоградского региона в 1995-1996 гг. есть отклонения не только от среднероссийских, но и от средних значений показателей за соответствующие периоды прошлых лет. Например, в 1995 г. ввод жилья во втором квартале был несколько выше, чем в 1993 и 1994 гг., а в третьем квартале он отличался значительно: в 2,17 раз больше по сравнению с 1993 и в 2,84 по сравнению с 1994 г.

Причины таких высоких темпов роста носят нетипичный характер. Большую часть во введенном в третьем квартале жилья занимают дома в п.Мариновка, построенные для военнослужащих из Германии. Средства на их возведение были выделены правительством этой страны и РФ.

Спрос на продукцию жилищного строительства в Волгоградской области определялся теми же факторами, что и в других регионах Российской Федерации. Большая часть граждан, проживающих здесь, в последние 3-4 года имеет доходы ниже или не намного выше прожиточного минимума, следовательно, не имеет средств для покупки жилья.

Таблица I

Характеристика рынка жилья Волгоградской области

№ Показатель 1985 1986 1987 1988 1989 1990 199 1 1992 1993 1994 1995 1996

1 Цена жилья за м кв. 0,18 0,2 0,2 0,22 0,24 0,23 0,32 0,4 0,8 0,9 1,5 2,0

млпруб.в

сопоставимых ценах

2 Средняя зарплата строителен руб. в сопоставимых ценах 200 210 220 210. 220 230 200 210 200 150 160 170

3 Количество строителен, тыс. чел. 100 120 120 130 140 120 108 100 90 70 75 80

4 Структура зафат в % зарплата стр. материалы опертя, транспорт накладные прочие 20 50 10 17 3 18 52 8 16 6 30 55 8 7

5 Рентабельность, % 25 24 24 38 71 35 30 20 20 15 30 30

6 Налоги на рубль прибыло! 30 32 32 33 34 35 38 40 52 68 61 68

7 Ставка за использование кредита, % 2 2 2 2 2 2 2 200 220 240 120 80

8 Кредиты ОАО "Волпярадсгрои", в % к общим затратам 4 13 24 21 20

9 Потребность в жилье, тыс. семси 280 270 280 260 250 200 180 160 160 170 120 260

10 Спрос па жилье, тыс. мкв 80 60 140 160 100

11 Доходы населения в сопоставимом исчислении 180 185 185 190 198 200 201 198 180 185 175 170

12 Коэффициент изменешш цен на строительные материалы 63 раза 4 тыс. раз 6 тыс. раз 20 тыс. раз 28 тыс. раз

13 Инвестиции в строительную индустрию в бюджете ог обща! суммы затрат, % 20 19 21 18 22 22 17 1,9 2

14 Средства предприятия на жилье (%) 12 14 14 14 12 12 14 0,5 0,3 0,4 0,4 0,5

15 Доля жилищных кооперативов в введении жилья, % 15 16 16 14 12 12 10 0,01 0,01

16 Доходы на человека, руб. мес. 160 150 145 150 162 160 168 140 80 81 68 70

17 Потребительская корзина 60 60 70 70 80 90 90 100 100 110 120 120

Цены на строительную продукцию в Волгоградской области соизмеримы с ценами в среднем по Российской Федерации.

Устойчивый рост цен на продукцию жилищного строительства говорит о том, что несмотря на низкие в среднем доходы населения, в Волгограде существует категория потребителей, готовых профинансировать строительство жилья одновременно с освоением средств строительными организациями. Следовательно, потенциал населения несколько выше, чем это может показаться на первый взгляд. Это подтверждает сравнение средних цен на один квадратный метр общей жилой площади по регионам (См. Табл. 2). В течение 1995 г. Волгоградская область по этому показателю опережала Москву, Санкт-Петербург, некоторые регионы Западной Сибири и Дальнего Востока, где стоимость жилья всегда была значительно выше, чем в среднем по Российской Федерации.

Таблица 2

Стоимость одного квадратного метра общей площади в 1996 г.

№ Период Регион 1 квартал 2 квартал 3 квартал 4 квартал

1. Астрахань 1100 1496 1755 1881

2. Волгоградская обл. 1176 - 1418 1709

3. Самарская область 924 1288 1537 1804

4. Пензенская область 1048 1300 1550 1720

5. Саратовская область 901 1143 1500 1970

6. Республика Татарстан 1089 1372 1645 2075

7. Республика Калмыкия 930 1490 1750 1800

Льготы строительным организациям в Волгоградской области в значительной мере определяют состав затрат и себестоимость строительства. В этом регионе условия для ведения строительного бизнеса остаются достаточно благоприятными по сравнению с другими вследствие того, что основные проекты, которые сейчас находятся в производстве,

были начаты в период конца восьмидесятых - начала девяностых годов. В это время были сделаны значительные капитальные вложения не только непосредственно в строительство жилых зданий, но и в развитие инфраструктуры.

В настоящее же время все большее число новых проектов начинается на участках с неразвитой инфраструктурой, поэтому строительство предполагает в себе не только возведение домов, но и прокладку коммуникаций. Поскольку средств на развитие инфраструктуры у городских властей нет, то эта функция передается строителям. Такая политика в области развития инфраструктуры негативно отражается на ценах строящегося жилья, поскольку основная часть расходов по развитию территорий ложится на строительную организацию, ведет к удорожанию строительства. В такой ситуации выживут только предприятия, имеющие в комплексе подразделения, занимающиеся развитием территорий и прокладкой сетей.

Из анализа ситуации в регионе сделаны следующие выводы, касающиеся развития схем финансирования жилищного строительства:

- решение проблем отрасли в долгосрочной перспективе будет происходить в условиях жесткой недостаточности финансовых ресурсов. Это условие накладывает ограничение на применение схем финансирования: предпочтение должно отдаваться тем, в которых при неизменной стоимости жилья (без ущерба для строительных предприятий) будут максимально снижены затраты на организацию данных схем и конечная цена приобретения жилья;

- значительная часть схем финансирования, в том числе и государственных, ориентированы на приобретение готового жилья, а не на его строительство. Это способствует привлечению денежных средств на рынок недвижимости при постоянном количестве объектов, что повышает цены на них и снижает уровень платежеспособного спроса, который и без того низок. Прибыль с капитала, направленного в эту сферу в этом случае, получают посредники на рынке недвижимости, а не строительные

организации. Данная ситуация не содействует решению жилищной проблемы.

В третьей главе "Развитие инвестиционно-организационных форм в жилищном строительстве" показано использование адаптированных инвестиционных форм предприятиями строительной индустрии региона.

Способы оптимизации стратегии для строительного предприятия должны соответствовать основным принципам оптимизации системы финансирования жилищного строительства в целом. Исходя из этого АО "Волгоградстрой" в течении последних лет активно разрабатывает' и внедряет схемы финанагрования, основанные на достижении как экономического, так и социального эффектов. В течение уже нескольких лет существует схема финансирования и недавно начали внедряться еще две, в которых в разной степени присутствуют некоммерческие элементы. В первой используется система удешевления стоимости строительства жилья за счет прибыли акционерного общества. Во второй - взаимное кредитование. В основе третьего механизма - создание некоммерческих специализированных организаций.

Впервые система выделения целевых займов за счет прибыли акционерного общества была применена в 1993 г. Схема финансирования была основана на выделении целевых займов работникам АО, его структурных подразделений и дочерних предприятий. Нужно отметить, что основную массу акционеров составляют именно сотрудники предприятия. Каждый работник предприятия имеет право оформить целевой займ на приобретение квартиры по договору долевого строительства.

Размер займа не является одинаковым для всех, он дифференцирован. При определении объема займа учитываются не только показатели, свидетельствующие о вкладе в производственный процесс (воспроизводство капитала), но социальные характеристики.

Так, нормативный объем (п) на одного работника вычисляется по формуле:

Р

п = --, где

X (» + >») к

Р - общий объем средств, направляемый фирмой на удешевление жилья; ......

к - общее количество людей, среди которых распределяются средства на удешевление жилья;

л: - коэффициент категорийности по доходу на одного члена семьи;

у - коэффициент учета стажа.

Величина займа считается по следующей формуле:

2к = О +ук) *п + Ик, где Z - размер займа работнику;

Л - индивидуальная надбавка, которая применятся с учетом состояния

здоровья членов семьи.

Рассмотрим пример определения займа работнику. Объем средств,

который предприятие направляет на программу удешевления жилья, равен

963 млн. рублей. Количество работников предприятия, которые имеют

право на получение ссуды, составляет 69 человек, а сумма всех льгот и

коэффициентов категорийности - 72.033 единиц. В этом случае

нормативный размер займа составит:

Р 963

п =-=-= 13,368.8 тыс. рублей.

. 7гозз

к

Определим размер ссуды для конкретного работника фирмы. Его данные:

- стаж - 13 лет;

- среднемесячный доход семьи - 1048 млн. рублей;

- количество членов семьи - 4 человека;

- минимальный размер оплаты труда - 63.25 тыс. руб.;

Рассчитаем показатели, необходимые для подстановки в формулу: - коэффициент учета стажа работы составит 0.764 (у= 13/17);

коэффициент категорийности будет равен 1/2, поскольку соотношение дохода на одного члена семьи к минимальному размеру оплаты труда составит около 4;

Таким образом, величина займа, выделяемого работнику, составит: Та = (Хк + ук) * п + Ьк = (0.5+ 0.76) * 13,368.9 + 0 = 16,8448 тыс. рублей.

Перспективные формы регионального инвестирования в жилищное строительство предлагают накопительно-кредитный вариант финансирования при совместном участии банковских структур и строительной организации. Существует возможность внедрения данной схемы и без участия банка. В качестве финансового посредника в этой схеме может выступить некоммерческая организация, созданная специально для строительства или приобретения жилья, на основе строительных и жилищно-строительных ассоциаций.

В предлагаемой схеме банк не только выступает источником предоставления средств и организатором финансирования строительства, но и контролирует целевое использование капитала.

Рис. 3.

Институты и способы инвестирования в строительство жилья

^ банк | Г стрситсльная [ пекупатель )

-- [ ассгевиця

А | паевые фонды ]

С

1 шкспигелы ю-кредитные схемы

3

44,

| ирибыль j ^ ликвидация ркжа 11 снижеше загргат

^ 4г ф

[ взашокредтггатваниз различных длхжсе ]

I

[ сшщалпирсоалпыс взаимные фснды 1

КрСД! ггныс союш

функции в едикх цпсле (бсспрар!гпюс кредитование, приобретение жилья, накопление средств)

Дополнительным преимуществом использования в качестве партнера банка может выступить его экономический и правовой статус как организации, имеющей определенные обязанности перед вкладчиками. Однако существуют обстоятельства, усложняющие участие банка в данном проекте. К ним можно отнести следующие:

- банк заинтересован в получении прибыли на вложенные средства;

- собственники банка стремятся производить операции с минимальным риском.

В качестве структуры, производящей контроль и организующей поступление финансов, может выступить, как уже было сказано, строительная ассоциация. Ее основой целью является удовлетворение потребности в жилье, то есть не коммерческая. Строительная ассоциация создается на добровольной основе частными лицами, которые хотят построить и приобрести в частную собственность жилье.

Организационно-правовыми формами существования подобных ассоциаций могут быть паевые фонды или кредитные союзы.

Паевые или взаимные фонды - это инвестиционные компании открытого типа, обладающие портфелями ценных бумаг. Участниками взаимных фондов являются компании-инвесторы и частные лица, которые приобретают доли в фондах по рыночной цене. Подобные фонды освобождены от налогов. Этот механизм можно применить не только в жилищном строительстве, но и в финансировании других целевых проектов социальной и общественной значимости на некоммерческой основе. Недостатком паевых фондов являются ограничения на ведение кредитно-финансовой деятельности.

Кредитный союз - некоммерческая организация, основанная в целях взаимного предоставления финансовых средств частных лиц. Обычно в кредитных союзах последовательно кредитуются его участники без оплаты процентов. В сфере инвестирования средств кредитный союз имеет меньше преимуществ перед паевым фондом. Незначительны, по сравнению с желаемым, его права в отношении организации кредитования. В частности,

союз не имеет преимуществ в кредитовании юридических лиц перед обычным предприятием.

Существуют также проблемы с налогообложением кредитных союзов, особенно в части налогов на доходы от операций с ценными бумагами. Однако, несмотря на эти препятствия в данное время кредитные союзы являются наиболее приемлемой формой кредитования строительства и покупки жилья, поскольку для большей части населения способность к финансированию строительства ниже скорости освоения средств.

Пока движение кредитных союзов не получило широкого развития, однако уже в настоящее время существуют организации подобного типа, которые в числе прочих видов деятельности выделяют средства на приобретение недвижимости. Существенным препятствием развития кредитных союзов является не только низкий платежеспособный спрос населения, но и неподготовленность общественного мнения. Хотя в последнее время региональные средства массовой информации Волгоградской области сообщают о подобных организациях, число кредитных союзов в регионе невелико.

Строительная организация может предложить участникам кредитных союзов несколько вариантов взаимодействия. Первый, когда средствами союза управляют специалисты строительной организации по доверенности. Риск потери средств лежит на фирме. Участники союза только осуществляют контроль за соблюдением договора и не участвуют в оперативном управлении средствами.

Достоинством данного варианта является сравнительно высокая доходность собственных средств участников союза. Здесь при кредитовании существует возможность за счет процентов не только компенсировать рост инфляции, но и получить прибыль, то есть сократить конечную цену строительства жилья.

Второй вариант может представлять собой прямой договор на кредитование союзом строительной организации. В этом случае издержки на размещение средств будут самыми низкими.

Перспективные системы управления инвестиционным процессом в строительстве жилья (вариант 1)

^ банк | | стушгелшая ассоцицм ) [ ижушгель ] ® ' ф »

С

, кредитные ссжпы -«-

строительная органюахця (упрашюнк по доверенности крсдтнао ссаота)

Рис. 4.

контроль за соблюдением догсвсра подряда

----------4----------- --------^----------

, | недостатки | | преимущества |

'испопьзсжание стрсигельисй с£ганшаще{Г средств на собственные компенсация ш фищкв ных потерь за счет процентов

1 риск потери средств ] [ получение прибыли ]

сокращение срока строительства |

Рис. 5.

Перспективные системы управления инвестиционным процессом в строительстве жилья (вариант 2)

недостатки 1

использование страь тельной сргантацюн средств на собственные ^__[КЛ!_

^ Щ]

невыгодно инвестору

[преимущества]

ншкле издержки на размещение средств

Это вариант может быть невыгоден инвестору, поскольку приращение средств здесь будет меньше, чем в первом. Строительная организация может обеспечить сбережение средств от инфляции, но не позволит получить значительную прибыль.

В третьем варианте участники кредитного союза самостоятельно производят сбережение средств. Для строительной организации этот подход также может быть удобен, поскольку не надо нести ответственность за сохранность активов. В этом случае покупателю будет предоставлена возможность накопить средства на оплату стоимости построенного жилья, что было бы невозможно без организации проекта кредитных союзов.

В данном варианте покупатель имеет возможность свободного выбора механизма взаимодействия союза со строительной организацией по критериям доход-риск. Большая часть обывателей не склонна доверять свое имущество сторонним организациям, будь то банк, инвестиционный фонд, трастовая или строительная компания. Обеспечение возможности выбора варианта должно показать инвестору, что строительная организация не стремиться использовать его капитал только в своих интересах.

Четвертый вариант финансирования средств с использованием кредитных союзов может быть основан на поэтапном накоплении и финансировании индивидуального жилищного строительства. Например, когда доходы участников союза не позволяют им выделять средства в соответствии с графиком строительства. В данном случае инвестор ежемесячно перечисляет определенные взносы, а снятие со счета производит через значительные промежутки времени.

Кредитные союзы могут выступить формой финансирования не только жилищного строительства, но и других отраслей и видов деятельности, относящихся к социально-воспроизводственной сфере.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Место и роль социально-производственной сферы в обеспечении устойчивого развития региона // Проблемы перехода Волгоградской области к устойчивому развитию: Тез. докл. науч.-практ. конф. 4-5 апреля 1996 г. - Волгоград. - С. 167-172.

2. Развитие инвестиционной сферы в регионе // Экономические проблемы региона: Межвуз. сб. науч.тр.- Саратов, 1997. - С. 32-40 (в соавт.).

3. Экология и радиоактивность строительных материалов // Поволжский экологический вестник. Вып.4. - Волгоград.- С. 149-153 (в соавт.).

4. Инвестиционно-организационные формы предпринимательства в жилищном строительстве Волгоградской области. - Волгоград: Волгоградский центр научно-технической информации, 1997 .- С. 1-4.

5. Развитие инвестиционно-организационных форм в жилищном строительстве Волгоградской области.- Волгоград: Комитет по печати, 1997.- 1 п. л.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Ананских, Сергей Владимирович

Введение

1. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИНВЕСТИЦИОННО-ОРГАНИЗАЦИОННОЙ БАЗЫ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В

РЕГИОНЕ.

1.1. СОЦИАЛЬНО-ВОСПЮИЗВОДСТВЕННАЯ СФЕРА ЭКОНОМИКИ И ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО.

1.2. К ТЕОРИИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СЕКТОРА В РОССИИ В УСЛОВИЯХ ФОРМИРУЮЩЕГОСЯ РЫНОЧНОГО ХОЗЯЙСТВА.

1.3. зарубежный опыт финансирования жилищной сферы и проблемы отечественного предпринимательства в области жилищного строительства.

2. АНАЛИЗ ФОРМ И МЕХАНИЗМОВ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЦЕССА В РЕГИОНАЛЬНОМ ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ-.бО

2.1. Организация инвестирования в России в жилищном строительстве в период реформ.

2.2. РЕГИОНАЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ.

2.3. Особенности применения форм инвестирования в жилищном строительстве (на примере волгоградского региона).

3. РАЗВИТИЕ ИНВЕСТИЦИОННО-ОРГАНИЗАЦИОННЫХ ФОРМ В

ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ.

3.1. ПРОБЛЕМЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ПОЛИТИКИ МЕСТНЫХ ОРГАНОВ ВЛАСТИ В ОБЛАСТИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ И РЕГУЛИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.

3.2 . использование адаптированных инвестицинных форм предприятиями строительной индустрии.

3.3 ПЕРСПЕКТИВНЫЕ ФОРМЫ РЕГИОНАЛЬНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В ПЕРИОД ВЫХОДА ЭКОНОМИКИ ИЗ кризиса.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Инвестиционно-организационные формы предпринимательства в региональном жилищном строительстве"

Актуальность темы исследования предопределена необходимостью поиска принципиально новых решений важной социально-экономической проблемы -обеспечения жильем населения страны - адекватных условиям рыночной трансформации и регионализации хозяйственной системы. Это требует научного обоснования новых форм предпринимательства в жилищном строительстве, учитывающих как общесистемные факторы рыночного хозяйства, их эволюцию и зрелость, так и специфику материально-технической, ресурсной, инвестиционно-организационной базы отдельного региона.

Разработка эффективных механизмов и форм инвестирования в жилищное строительство позволит последовательно стабилизировать и повышать уровень обеспеченности населения жильем, создаст мультипликационный эффект оживления смежных отраслей производства и инфраструктуры, будет способствовать росту реинвестиций, укреплению финансовой базы воспроизводства и снижению социальной напряженности внутри региона.

Рост средств, вложенных в жилищное строительство, ведет к устойчивому налоговому пополнению региональных бюджетов, способствует достижению эффективной занятости, снижению социального бремени реформ, вызывает падение рыночных цен на жилье. Развитая система жилищного строительства является важнейшим фактором расширения социально- воспроизводственной сферы экономики региона, улучшения качества жизни его населения.

Однако, специальных исследований, посвященных синтезу комплексных систем, включающих эффективные региональные механизмы и формы инвестиционно-организационной базы жилищного строительства и адекватных условиям социально-рыночной трансформации отечественной экономики, проведено еще недостаточно. Поэтому усилия автора и сосредоточились на попытке обобщить мировой опыт , современную теорию, отечественную и региональную практику развития социально-воспроизводственной сферы рыночного хозяйства для решения проблемы. В процессе формирования авторской позиции по основным и прикладным вопросам исследования были привлечены разработки, затрагивающие различные аспекты рассматриваемых процессов: по антикризисному развитию социальных факторов и элементов хозяйственной системы, механизмам его осуществления в процессе реформ - Л.Абалкина, К.Анджеличи, А-Бузгалина,

Дж.Дэниэлла, О.Иншакова, Ю.Осипова В.Радаева, Дж.Сакса, Р.Страйка, Л.Эрхарда и др.; по становлению новых форм организации и инвестирования в жилищном строительстве - В.Долишного, В.Казака, Н.Косаревой, П.Малпасса, А.Марла, Г.Оганяна, Ю.Панибратова, А.Фельдмана, С.Хейнмана, А.Шмарова, К.Эклунда и др.; по региональному моделированию и регулированию развития социально-воспроизводственной сферы в условиях перехода к рыночному хозяйству - А.Гранберга, О.Дмитриевой, ВЛексина, Т.Морозовой, А.Новоселова, А.Полонского, И.Шабуниной, А.Швецова, Р.Шнипера и др.

Актуальность темы предопределила основную цель исследованияразрабо-тать механизмы и формы инвестирования и организации жилищного строительства на принципах предпринимательства, региональной адаптации, адекватности условиям отечественной социально-рыночной трансформации, паритетного сочетания государственного регулирования и саморегулирования.

Достижению поставленной цели способствовало решение следующих задач:

- определение места и роли жилищного строительства в социально- воспроизводственной сфере экономики региона;

- обобщение зарубежного и отечественного опыта территориально- отраслевого формообразования предпринимательства и привлечения инвестиций в сфере жилищного строительства;

- оценка экономической организации процессов мобилизации и аккумуляции инвестиций в строительство жилья в региональном аспекте;

- выявление особенностей и механизмов применения рыночных форм инвестирования в жилищном строительстве в Волгоградском регионе;

- определение перспективных форм регионального инвестирования в условиях кризисной экономики, стабилизации и перехода к устойчивому развитию.

Предметом исследования явились экономические отношения и механизмы, складывающиеся в сфере жилищного предпринимательства и их воздействие на развитие воспроизводственного и антикризисного потенциала региона.

В качестве объекта исследования выбрана социально- воспроизводственная сфера региона, условия и особенности внедрения в ней новых инвестиционно-организационных форм предпринимательства в отрасли жилищного строительства.

Методологической и теоретической основой диссертационного исследования послужили концепции и гипотезы, представленные и обоснованные в классических и современных трудах отечественных и зарубежных экономистов. При разработке теоретических положений диссертационной работы в рамках системного подхода к изучению организационных проблем регионального инвестирования жилищного строительства применялись методы историко-логического, функционально- структурного, компаративного, статистического, монографического анализа, а также математического и имитационного моделирования.

Эмпирическая и нормативно-правовая база исследования сформировалась из официальных данных ЦСУ СССР и Госкомстата РФ, фактов, опубликованных в научной литературе и периодической печати, материалов первичной отчетности ОАО «Волгоградстрой», законодательных и нормативных актов РФ, Президента и Правительства, Субъектов Федерации.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

- неразвитость рынка инвестиций, дефицит капиталов, ограниченность сбережений населения и средств региональных бюджетов объективно требуют разработки и применения новых инвестиционно-организационных систем для эффективного решения задач обеспечения населения жильем, в основе которых должно лежать сочетание коммерческого, некоммерческого и государственного предпринимательства.

Волгоградский регион обладает специфическими условиями для развития жилищного строительства, определяемые мощной материально-технической базой, заложенной в докризисный период, а также многоканальными, целевыми и долевыми инвестиционными вливаниями, осуществляемыми домашними хозяйствами и предприятиями, органами Субъекта Федерации, правительствами Германии и России на постройку жилья для различных категорий населения,

- внедряемые схемы финансирования направлены на стимулирование приобретения строящегося жилья, а не уже готового, что значительно сдерживает рост цен на продукцию строительной индустрии, способствует оживлению смежных отраслей экономики, реинвестициям и созданию замкнутых финансовых потоков внутри региона;

- в качестве перспективных схем инвестирования выдвинуты системы накопительных счетов, субсидируемых схем и создания кредитных союзов, которые предполагают объединение строительных кампаний и ассоциаций, инвесторов и банков. При этом каждая из систем имеет свои условия для применения, достоинства и недостатки, связанные с риском потери средств, издержками на размещение степенью доходности, количеству участвующих посредников и т.д.;

- предложены методики расчета размеров взносов инвесторов, система показателей эффективности применяемых схем. Данные методики апробированы в ОАО «Волгоградстрой», приняты в качестве нормативных документов, носят универсальный характер и могут быть использованы в других регионах России.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем :

- дана обобщенная оценка состояния и перспектив развития жилищного строительства как сегмента социально-воспроизводственной сферы региона на основе анализа тенденций инвестирования и исходя из необходимости активизации социальных факторов для стабилизации кризисной экономики;

- с учетом мирового и отечественного опыта разработаны адаптированные к условиям трансформационного спада принципиальная и региональная модели коммерческого предпринимательства на основе привлечения финансовых средств банков для приобретения жилья гражданами; обоснована система предпосылок, формируемых местными (региональными) властями, для мобилизации инвестиционных средств и оживления предпринимательства в жилищной сфере с привлечением некоммерческих организаций (кредитных союзов, строительных ассоциаций);

- предложена система совершенствования форм прямых капитальных вложений (государственных) в жилищное строительство, а также доказана необходимость в условиях кризисной экономики и низкой платежеспособности населения формирования госзаказа с целевым льготным кредитованием и адресными субсидиями;

- рекомендованы адаптивные схемы инвестирования в жилищное строительство, основанные на различных в зависимости от социального заказа региона подходах к взаимодействию субъектов.

Теоретическая и практическая значимость полученных в диссертации результатов состоят в обосновании и возможности применения реальных организационных схем мобилизации средств в жилищной индустрии в социально на

Диссертация: заключение по теме "Региональная экономика", Ананских, Сергей Владимирович

Данные выводы определяют область допустимых решений проблем финансирования жилищного строительства и требования к ним. С учетом указанных здесь обстоятельств можно определить общие характеристики схемы финансирования, которую необходимо внедрить. Разрабатываемые формы предпринимательства прежде всего должны быть ориентированы на покупателя со средним достатком. В современных условиях не приходится ожидать значительного снижения цен на вводимое жилье, и поэтому важнейшим фактором расширения спроса должно остаться существенное удлинение периода финансирования.

Хотя наиболее важным фактором представляется период оплаты сделки, фактор цены также немаловажен. В схеме финансирования могут быть предприняты мероприятия для снижения доли финансовых посредников. Это может быть сделано за счет привлечения средств на некоммерческой основе. Здесь могут быть использованы средства государства, благотворительные выплаты предприятий и средства частных лиц, которые взаимно кредитуют друг друга.

Очень важно, чтобы новые схемы финансирования были направлены на приобретение строящегося жилья. Подобная политика будет стимулировать развитие местной строительной отрасли и предприятий, производящих строительные материалы, и может в некоторой степени снизить цены на жилье. Приведенные здесь требования к разрабатываемым методам оптимизации можно определить как принципы в области финансирования жилищного строительства, направленные на достижение наибольшего социально-экономического эффекта.

3.1. Проблемы совершенствования политики местных органов власти в области инвестирования и регулирования жилищного строительства

Политику муниципальных органов власти необходимо рассматривать в двух аспектах: как внешнюю среду, оказывающую косвенное воздействие на привлечение капиталовложений в жилищное строительство, и как совокупность механизмов бюджетного финансирования, оказывающих воздействие на рыночные источники инвестиций. Оба указанных аспекта важны при исследовании схем финансирования. Необходимо, чтобы все виды воздействия государства на систему рыночных механизмов финансирования были проанализированы с точки зрения их соответствия основным требованиям к способам оптимизации. Требования к изменению внешней среды могут быть типичными как для жилищного строительства, так и для других отраслей экономики РФ. Они связаны в основном с изменением законодательной базы для более полного использования рыночных ресурсов.

Для жилищного строительства первоочередное значение имеют законы, регулирующие отношения собственности на землю, как одного из видов недвижимости, нормативные акты, охраняющее права собственников (например, позволяющей выселить из квартиры покупателя, не оплатившего полностью ее стоимость и т.п.). Однако, разработка рекомендаций в данной области не является целью данной работы.

Более значимым представляется проанализировать взаимосвязи систем государственного, коммерческого и некоммерческого предпринимательства в жилищном строительстве в с учетом требований современной экономики. Для государственного финансирования, в отличие от внебюджетного, необходимо дополнительное требование: при использовании государственных средств полнее применять принципы рынка.

Рассмотрим мероприятия по выделению и использованию средств государства в области обеспечения населения жильем. В перечень данных мероприятий можно включить следующие: выплата субсидий;

Субсидии представляют собой выплаты денежного характера, направленные на компенсацию части стоимости приобретения жилья. Социальная значимость подобных мероприятий высока. Важно не только то, что субсидии позволяют значительно снизить ценовой порог приобретения жилья, но и то, что размещение данных средств происходит по принципам конкуренции: покупатель выбирает наиболее выгодный вариант за меньшую стоимость. Однако, если поступление данных средств на рынок недвижимости производится бесконтрольно, то это может привести к негативным последствиям.

Первое следствие неконтролируемого выделения финансовых средств — воздействие на повышение цен на недвижимость. При незначительных масштабах субсидирования данный эффект также будет мал, но при увеличении суммы средств масштабы воздействия на цены в отрасли будут более значимыми.

Другим недостатком механизма субсидирования является то, что не регламентируется использование средств для расширения жилья. Должно быть более жестко закреплено целевое использование данных средств на приобретение нового жилья и участие в долевом строительстве. В этом случае вся сумма средств будет направлена на финансирование жилищного строительства (это означает ввод в действие новых площадей и увеличение загрузки производственных мощностей строительной отрасли, занятость). Средства субсидий можно распределять по конкурсу среди строительных организаций для более эффективного их использования. В механизме субсидирования может быть применен опыт выплаты премий в Германии. В этой стране государство выделяет средства гражданам, имевшим накопительный счет на строительство жилья по окончании накопления - около 5% от стоимости вклада. Средства выделяются для того, чтобы стимулировать граждан вкладывать средства в строительство жилья.

В Волгоградской области этот опыт можно использовать несколько иначе. Средства, выделяемые государством для субсидий, будут использованы в качестве скидки. Суть в том, что государство взяло на себя обязательство компенсировать от 5 до 70 % стоимости приобретаемого жилья.

Очевидно, что при выделении меньшей суммы будет удовлетворено боль/ шее количество очередников. В данном случае необходимо не только стремиться снизить стоимость жилой площади, но и привлечь больше средств в жилищное строительство. В данном случае можно поступить следующим образом: половину средств, предназначенных бюджетом для выделения субсидий, распределять следующим образом: предложить очередникам, имеющим право на 30-70% субсидии, выделить в "ускоренном порядке" не более 10-15%, если они будут согласны сняться с учета. Оставшуюся часть средств, предназначенную для субсидий, можно распределять по обычной процедуре. В данном случае эта сумма будет представлять собой не премию, а скидку. Как было указано выше, все средства должны быть направлены в жилищное строительство.

Необходимость проведения данного мероприятия определяется тем, что декларируемый гражданином доход, который выступает критерием при определении размера субсидий, не всегда точно отражает его реальную величину. Часто в очереди на получение жилья числятся граждане, которые могут приобрести жилье на коммерческой основе, но предпочитают ждать выделения жилья от государства. Необходимо полнее задействовать данный резерв очередников, которые имеют достаточные средства и не хотят долго ждать выделения квартиры или ссуды.

Рассмотрим пример. В 1995 г. областной думой на субсидрование было решено выделить около 5 млрд. рублей. 2,5 млрд. рублей из данной суммы можно использовать на выплату субсидий в "ускоренном порядке". Сумма, выплаченная покупателям может составлять 10% (12 млн. от 120 млн. стоимости трехкомнатной квартиры).

Объема субсидий достаточно для выплаты премий (скидок) 208 покупателям. Дополнительный привлеченный капитал в строительство может составить 22,5 млрд. рублей. В итоге, при предоставлении 50% субсидий централизованно, для финансирования строительства жилья со скидками, из 5 млрд. рублей будет построено 208 квартир (где финансирование составляет 10%) + 34 квартиры (финансирование 60%) — всего 242 квартиры, вместо 69 квартир при варианте, используемом сейчас (причем, только часть из 69 квартир будет представлять собой новое жилье, то есть средства, направленные в строительство, остальная часть будет использована на приобретение жилья на вторичном рынке).

Кроме более интенсивного движения очереди будет достигнут больший эффект привлечения средств: 609 миллионов (12,8% суммы субсидируемых средств) вернутся обратно в городской и областной бюджеты в виде налога (их также можно в дальнейшем выделить под субсидии, что означает еще дополнительно 8 квартир), тогда как обычно возвращается 203 миллиона (4,0%); прямое участие государства в строительстве.

Местные органы власти достаточно часто принимают непосредственное участие не только в распределении, но и в финансировании и строительстве жилья. Данная форма финансирования отрасли имеет также свои положительные стороны и недостатки. Основным достоинством данной системы является ее стабильность при изменении рыночных воздействий. Темпы инфляции, рост цен на строительные материалы, отсутствие кредитов, сужение спроса могут не отразиться на деятельности государственных предприятий. Такое положение является преимуществом с социальной точки зрения: при снижении платежеспособного спроса объемы производства могут быть сохранены. Но в этой ситуации частные предприятия стремятся выйти из бизнеса.

С другой стороны, деятельность государственного сектора в отрасли может негативно сказаться на деятельности рыночных предприятий. Например, поскольку государственные предприятия не учитывают спрос, то они могут позволить себе приобретать материалы по ценам выше рыночных, чего не могут сделать частные, ограниченные спросом.

В настоящее время местные органы власти Волгоградской области отдают приоритет финансированию строительства жилых зданий, начиная с благоустройства территорий и развития их инфраструктуры до сдачи в эксплуатацию. С другой стороны, недостаточно выделяется средств для подготовки земель для строительства, предназначенных частным строительным фирмам.

Такая ситуация в дальнейшем может иметь серьезные негативные последствия. Они связаны с общей суммой капитальных затрат на строительство жилого дома, куда включаются расходы на развитие территорий, и длительностью производственного цикла. В случае отвода территории под застройку бесплатно организации с трудом обеспечивают продажу квартир. В случае, если они будут нести самостоятельно расходы по развитию территорий, то цена вырастет на 30-40% от сегодняшней.

Подобный подход создает невыгодные условия для большинства коммерческих фирм. Это заставит остановить производство тех, кто не имеет средств на подготовку земель собственными силами. Кроме того, значительно вырастет цена на жилье и резко снизится спрос. Это произойдет не только за счет включения в нее затрат на проведение работ по развитию территорий, но и под влиянием других факторов. К ним можно отнести следующие: ухудшение конкурентной среды даст возможность монопольного завышения цен крупными строительными организациями; увеличится доля государственных организаций, которые не стремятся снизить затраты на производство продукции, поскольку не ограничены спросовыми показателями; частные организации будут вынуждены компенсировать потерю прибыли от снижения объема производства за счет увеличения ее доли в цене.

Большое значение предлагается уделить распределению построенного жилья. В данном случае уместно провести более жесткую классификацию групп, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Должны быть выделены следующие группы: компенсационная (субсидируемая). В нее входят: очередники (те кто не имеет средств или времени для их накопления) для улучшения жилищных условий или долгое время стоит в очереди на жилье, перед кем государство имеет определенные обязательства. В Волгоградской области доля населения, имеющего среднедушевые доходы ниже прожиточного минимума, в среднем за полугодие 1995 г. составила 60,1%. /Расчет по сборнику 52, с. 31/ льготники (остро нуждающиеся в жилье семьи, которые вообще не имеют жилья, но могут возместить определенную часть его стоимости); молодые семьи (имеющие постоянный доход, имеют больше времени для погашения кредита. Для них льгота будет заключаться в долгосрочное™ предоставления жилищных кредитов или жилья на основах возмещения с длительной рассрочкой платежа.) неприбыльная (самофинансируемые). В этой категории можно выделить: способен приобрести квартиру при цене недвижимости, если в нее не включена прибыль строительной организации, поэтапно, по мере строительства; кому необходимо накопить средства на начало строительства, и позже взять кредит на его завершение, причем в себестоимость строительства не включается прибыль строительной организации и кредитного учреждения.

Для этой категории граждан государство помогает оплатить расходы за пользование заемными средствами. Одним из возможных вариантов обеспечения жильем данной категории может выступить долгосрочное кредитование на льготных условиях.

Областная администрация может выступить инициатором привлечения и кредитования населения в сфере жилищного строительства за счет валютных кредитов. Эта деятельность может быть поручена коммерческой фирме, при жестком осуществлении контроля со стороны государственных органов. В этом случае администрация может выступить гарантом возврата средств. прибыльная. Покупатели, которые могут: вести поэтапное финансирование строительства с прибылью строительной организации; оплатить стоимость дома или квартиры в течение незначительного промежутка времени. Для этой категории покупателей необходимо создать условия для свободного приобретения квартир.

Кроме этой классификации можно провести другую, в ней определяющим признаком будет желание покупателей приобрести новую квартиру или улучшить жилищные условия. Многие потребители уже имеют жилищный фонд и хотели бы прибрести еще для того, чтобы произвести размен на изолированные квартиры. Это обстоятельство также можно использовать для финансирования жилищного строительства при помощи ценных бумаг. Привлеченные таким образЬм средства необходимо направлять на осуществление строительства или достройки жилья. Ценные бумаги в совокупности с имеющимся жилищным фондом можно обменивать на квартиру большей площади в новых домах, как это делается в Нижнем Новгороде.

Действенным инструментом интенсификации жилищного строительства может выступить политика рационального распределения земельных ресурсов. При строительстве жилья на коммерческой основе земля выделяется бесплатно в обмен на часть квартир в новом доме. В последствии эта часть квартир обменивается на квартиры очередников. В этом случае местные органы власти получают жилищный фонд, который может быть сдан в аренду, распределен между другими очередниками или продан. Политику местных органов власти необходимо дифференцировать в зависимости от групп населения.

В этом варианте можно использовать стоимостную оценку земельных ресурсов. В доме, который строится за счет "состоятельной категории" очередников можно часть квартир зарезервировать для "низкодоходных категорий", обменяв их на стоимость земли. Таким образом, происходит перераспределение доходов и более полное использование жилищных субсидий.

3.2. Использование адаптированных инвестицинных форм предприятиями строительной индустрии

Как было определено выше, способы оптимизации стратегии для строительного предприятия должны соответствовать основным принципам оптимизации системы финансирования жилищного строительства. АО "Волгоградстрой" в течение последних нескольких лет активно разрабатывает и внедряет схемы финансирования, основанные на данных принципах.

Хотя возможности предприятия воздействовать на хозяйственную среду ограничены, оно стремится достичь не только экономического успеха, но и социального эффекта. Для достижения этих целей оно вынуждено использовать в своей рыночной стратегии некоммерческие элементы, хотя это может приводить к уменьшению прибыли. В АО "Волгоградстрой" реально существует одна схема финансирования и планируется внедрить еще две. Во всех схемах в разной степени присутствуют некоммерческие элементы. В первой используется система удешевления стоимости строительства жилья за счет прибыли акционерного общества. Во второй планируется применить взаимное кредитование. В основе третьего механизма предлагается использовать некоммерческие специализированные организации.

Впервые система выделения целевых займов за счет прибыли акционерного общества была применена в 1993 г. Схема финансирования была основана на выделении целевых займов работникам АО, его структурных подразделений и дочерних предприятий. Нужно отметить, что основную массу акционеров составляют именно сотрудники предприятия. Каждый работник предприятия имеет право оформить целевой займ на приобретение квартиры по договору долевого строительства.

Размер займа не является одинаковым для всех работников. Он дифференцирован для каждого. При определении объема займа учитываются не только показатели, свидетельствующие о его вкладе в производственный процесс (воспроизводство капитала), но социальные характеристики. Данный подход свидетельствует о том, что подобный механизм финансирования нельзя однозначно классифицировать как капитало-воспроизводственный. Такой вывод справедлив потому, что в данном проекте производятся затраты свыше тех, которые необходимы для эффективного воспроизводства капитала. Следовательно, данная схема носит явную социальную направленность.

Может возникнуть три аргумента против отнесения данного механизма к социально-воспроизводственной сфере. К ним относятся следующие: механизм удешевления жилья связан с использованием прибыли. Этот аргумент можно опровергнуть, если учесть, что участие в решении об использовании прибыли существенно различается у единоличного владельца частного предприятия или его генерального директора и у рядового акционера. Рассматриваемая схема не является использованием прибыли. Здесь несмотря на то, что решение о выделении средств на удешевлении жилья принимается общим собранием акционеров, их участие в процессе приятия решения незначительно. Данное решение по сути готовится управляющими органами АО — Советом директоров и Исполнительной дирекцией. схема, представляющая собой систему скидок, необходимую для реализации всего объема производимой продукции. Возражением против такой точки зрения может стать тот факт, что количество льготируемого жилья невелико по сравнению с объемами производства АО "Волгоградстрой". Также необходимо отметить, что удешевление стоимости в АО производится от цены, которая в течение последних лет остается существенно ниже, чем у большинства строительных предприятий г. Волгограда. Таким образом, хотя по всем признакам данную схему можно отнести к капитало-воспроизводственной, по своей сути она имеет социальную направленность.

Кроме того, при определении размера займа учитываются следующие показатели: трудовой стаж, среднемесячный доход на одного члена семьи, отсутствие заболеваний. То есть, при выделении займа учитываются не. только показатели, имеющие значение для воспроизводства капитала, но и характеризующие социальное положение работника. Здесь также необходимо знать общий объем средств, направляемый на удешевление жилья, общее количество работников, претендующих на получение займа, а также размер минимальной оплаты труда.

Займ является только юридической формой безвозмездного выделения средств работнику. Это необходимо для использования льгот по нало-гобложению. Сумму займа работник может возвратить предприятию, если будет способен сделать это. При определении величины займа рассчитывается его нормативный объем («) на одного работника. Он вычисляемая по формуле:

Формула 3.1 п—-, где к

Р — общий объем средств, направляемый фирмой на удешевление жилья; к — общее количество людей, среди которых распределяются средства на удешевление жилья; х — коэффициент категорийности по доходу на одного члена семьи; Определяется по табл. 3.1.

Заключение

Решение жилищной проблемы, которая в результате реформ стала еще более острой, не может быть отложено. Потребность в жилье растет более быстрыми темпами, чем вводится в строй в стране, регионах (в т.ч. Волгоградской области). Современная экономическая ситуация в настоящий период харакетризуется дефицитом свободного капитала, ослабленой материально-технической базой строительства и неразвитым рынком инвестиций.

Данная ситуация в экономике на уровне регионов усугубляется тем, что в условиях неплатежей местные органы власти очень ограничены в выборе средств решения данной проблемы. В настоящее время достаточно высока степень перетока капитала в федеральный центр, за рубеж и в другие регионы, что является важным препятствием для аккумуляции средств в региональных бюджетах.

В этой связи необходимо выработать такие направления финансирования, при которых будут созданы замкнутые инвестиционные потоки внутри региона, что требует высокой степени вмешательства государства в экономические процессы.

Одним из таких направлений может стать жилищное строительство. Средства, вложенные в эту отрасль, могут работать на регион, обеспечивая устойчивость выплат налогов (пополнение местных бюджетов), занятость и снижение стоимости жилья. Отсюда весьма важной явилась разработка основ эффективно действующей инвестиционно-организационной системы для решения задач строительства и обеспечения жильем населения в соответствии с возможностями инвесторов. Государство при этом выполняет функции контроля, правопорядка, социальных гарантий и гарантий сохранности капитала. Проведенный в работе анализ зарубежного и отчественного опыта мобилизации и использования инвестиционных средств и фактически применямых инвестиционно-организационных схем строительства жилья, позволил сделать вывод, что природа предпринимательства (коммерческое, некоммерческое, государственное) имеет не столь важное значение для решения жилищной проблемы. Важнее сами формы и схемы мобилизации инвестиционных средств и контроля за их использованием с точки зрения интересов инвестора, государства и предприятий строительной индустрии.Особенно "узким местом" является рынок кредитов для ведения строительства и другой инвестиционной деятельности в долговременном периоде. Высокие ставки за пользованием кредитом делают невозможным широкое применение данного инструмента как для покупателей жилья, так и для строительных организаций.

Даже при снижении уровня инфляции и вызванным этим понижении процентных ставок, за пользование кредитами существенно изменить ситуацию на формирующемся в настоящее время рынке жилищных кредитов не удалось. Риски потери капитала в российской экономике еще долгий период не исчезнут. Следовательно, хотя процентная ставка и снижается, она в течении ближайших четырех-пяти лет останется достаточно высокой и расширение спроса на кредиты для приобретения недвижимости будет незначительным.

Система кредитования под залог недвижимости (ипотечное кредитование) в России фактически не функционирует по причинам экономическим (высокие ставки и высокий риск инвестирования) и правовым (неразвитость законодательной базы).

Препятствием для нормального развития ипотеки в настоящее время выступает также остутствие рынка закладных: инфраструктуры, агентов, специалистов, нормативов и правового пространства. Ипотека в России имеет значительные перспективы развития, если будет возможность вовлечь в оборот земельные ресурсы. Использование земли даст возможность задействовать новые активы, проводить более широкий круг операций и снизить риски в системе ипотечного кредитования. Однако вовлечение земельных ресурсов требует создания адекватной системы оценки, основанной на дифференциальной рентеи пр.

Более мобильной системой инвестрования в жилищную сферу, которая может быть введена в более короткий срок, являются накопительные счета. Данна система слабо зависит от колебаний денежного рынка, инфляции, ставки рефинансирования и прочих показателей, которые важны для ипотечного кредитования. Тем не менее препятствием реализации таких проектов без участия государства являются не только недобросовестные действия со стороны инициаторов проекта и возможность прекращения проектов в результате необоснованных решений, но и стоимость самого способа финансирования, которая остается достаточно высокой для большинства граждан.

В качестве возможных и наиболее приемлемых вариантов финансирования можно использовать субсидируемые схемы. Причем инициатором субсидий может выступить как строительная организация (кредиты работникам), так и государство в лице местных органов власти (ценные бумаги, кредиты, субсидии). Главным фактором, который может существенно расширить спрос на жилье, является снижение или неповышение стоимости жилья.

Другой перспективной формой кредитования сделок с недвижимостью являются операции кредитных союзов. Принцип работы данных организациий — некоммерческое взаимное кредитование вкладчиков одной организации. Форма кредитных союзов близка по своим организационно-инвестиционным характеристикам и видам финансовых операций (кредитование, инвестирование, ведение счетов, сбережение средств) к другой форме некоммерческого финансирования жилищного строительства — строительным ассоциациям.

Сравнение различных схем инвестирования в жилищное строительство позволило выделить основные их характеристики. Важнейший критерий -соотвествие запросам потребителей (социальный аспект). Кроме того важны и другие показатели, такие как: влияние затрат по реализации механизма финансирования на конечную стоимость жилья; длительность всего периода финансирования; время вселения после начала финансирования; риск потери средств.

Очень важно, чтобы перспективные схемы инвестирования были направлены на приобретение строящегося жилья и развитие строительной индустрии. Наибольший социальный эффект может быть достигнут за счет: совершенствования политики местных органов власти в области жилищного строительства (выплата субсидий в качестве скидки для приобретения жилья); прямого долевого участия в строительстве жилья; предоставления госзаказа на конкурсной основе; сегментации спроса на жилье и выделения компенсационных групп (льготники, очередники, молодые семьи); выделения неприбыльных инвестров (которые имеют возможность только возместить стоимость выданного кредита); использования механизмов финансирования строительными организациями; механизмов удешевления жилья, рассрочки, скидки.

Механизмы инвестирования могут быть более гибкими, если оптимизировать некоторые из элементов затрат: взаимокредитование, использование рассрочки, схем выравнивания платежей.

Самыми перспективными схемами являются те, которые предполагают объединение строительных ассоциаций, инвесторов и банков, выступающих собственниками финансовых ресурсов. Это дает возможность запустить механизм накопления средств за счет сбережения на некоммерческих принципах. Здесь большую помощь могут оказать строительные организации, в интересах которых сформировать единый цикл производства строительных работ.

На основании рассмотреных схем финансирования в работе предложены несколько вариантов, основанных на взаимодействии данных форм.

Один из вариантов основывается на взаимоотношениях кредитного союза и строительной организации как равноправных партнеров. В качестве основной формы правовых отношений рассматривается доверенное управление средствами.

Другой предусматривает иную хозяйственно-правовую форму отношений между кредитным союзом и строительной организацией. Она заключается в выделении кредита кредитным союзом строительной организации.

Преимуществом данной формы являются незначительные затраты на размещение средств. С другой стороны могут существовать и недостатки: строительная организация может использовать данные средства не по целевому назначению, что может привести к их потере. Гарантией возварата средств может выступить деловая репутация фирмы или отношения залога объекта незавершенного строительства.

Разработанные в диссертации, получившие научное обоснование инвестиционно-организационные схемы внедрены в жилищном строительстве в волгоградском регионе, что позволило местным органам власти оптимизировать политику обеспечения жильем, сохранить производственные мощности и рабочие места на предприятиях строительной индустрии, запустить рыночные механизмы инвестирования.