Использование земельных активов для развития ипотеки тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Использование земельных активов для развития ипотеки"

На правах рукописи

АФАНАСЬЕВА СВЕТЛАНА АЛЕКСАНДРОВНА

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ АКТИВОВ ДЛЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ (НА МАТЕРИАЛАХ СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ)

Специальность - 08.00.05 - Экономика и управление • народным хозяйством (землеустройство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

11 ноя 2015

005564548

Москва-2015

005564548

Работа выполнена в ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор, академик

РАН, профессор кафедры экономики недвижимости ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва Хлыстун Виктор Николаевич

Официальные оппоненты: Доктор экономических наук, профессор, директор

Института отраслевого менеджмента Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ, г.Москва Иванкина Елена Владимировна

Кандидат экономических наук, доцент, заведующая кафедрой экономики и управления недвижимостью ФГБОУ ВПО «Всероссийский государственный университет правосудия Верховного суда», г.Москва

Бурмакина Наталья Ивановна

Ведущая организация: ФГБНУ ВНИОПТУСХ, г.Москва

Защита состоится 23.122015 г. в 14-00 часов на заседании диссертационного совета Д.220.025.02 при ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» по адресу: г. Москва, ул. Казакова, д. 15.

Отзывы на автореферат просим присылать по адресу: 105064, г. Москва, ул. Казакова, д. 15, ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», диссертационный совет.

С диссертацией можно ознакомиться в научном зале библиотеки ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству».

Автореферат диссертации разослан и размещен на сайте ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству»: www.guz.ru и на официальном сайте Министерства образования и науки Российской Федерации: ЬИ^/уак.ес^оу.ги 21.10.2015 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент

М.М. Демидова

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Одной из ключевых проблем российской экономики, существенно обострившейся после введения в 2014 г. внешних ограничений, является недостаток инвестиций, остро проявляющийся и в сфере агропромышленного производства. Между тем, многие российские агропромышленные предприятия обладают огромным потенциалом привлечения финансовых ресурсов для своего развития на основе земельной ипотеки.

Земля, которая в развитых странах уже долгое время используется как ключевой инвестиционный ресурс, в России, в силу разных факторов (правовых, экономических, социальных, инстипуциональных, организационных), выполняет ограниченные функции. Надо констатировать, что земля, в подавляющем большинстве случаев, используется как фактор производства в привязке к своим специфическим физическим свойствам (для строительства и использования промышленных, коммерческих объектов; под пастбища и пашни и др.), либо, в лучшем случае, как экономический объект (сдача в аренду, продажа). При этом остаётся незадействованным инвестиционный потенциал земли.

Значительно превышающие в стоимостном выражении федеральный и региональные бюджеты, земельные активы по точному замечанию специалистов остаются лишь «виртуальным национальным богатством» [190]. Россия, являясь крупнейшей по территории страной мира, использует в ипотечном обороте порядка 1 % земель. Таким образом, имея неоценимые объёмы национального богатства, Россия привлекает в национальную экономику неприемлемо малые объёмы инвестиционных ресурсов.

Наличие дополнительных инвестиционных ресурсов у среднего и малого бизнеса, особенно в сфере сельскохозяйственного производства, становится одним из важнейших условий повышения их конкурентоспособности, реализации политики импортозамещения и обеспечения продовольственной безопасности страны.

Реализуемая на федеральном и региональном уровнях земельная реформа сталкивается с рядом трудностей, обусловленных главным образом, неэффективной структурой собственности на землю. До настоящего времени всё ещё не проведены полноценно работы по разграничению земель, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований, не проведена их реальная рыночная оценка.

Указанные обстоятельства определяют актуальность проблем развития земельной ипотеки, разработки научно-методических основ формирования земельных активов и управления ими, как одного из основных инструментов привлечения дополнительных инвестиций в экономику.

Содержание исследования соответствует пункту 14.6 «Организационно-экономические механизмы регулирования земельно-имущественных отношений» паспорта специальности 08.00.05 (землеустройство).

Степень разработанности проблемы. Отдельные вопросы управления развитием системы ипотечных отношений на макро- и микроуровне рассматривались в трудах многих исследователей, среди которых стоит особо выделить работы Авагяна ГЛ., Александрова С.А., Белых Л.П., Букирь МЛ., Бычковой Н.П., Глобы С.Б., Казейкина B.C., Калининой H.H., Мутовина С.И. и др.

Среди работ, посвящённых тематике развития земельно-ипотечных отношений можно выделить публикации таких авторов как Алькова Е.В., Ганжа Н.С., Ганжа C.B., Есин Е.Е., Замалеев P.P., Иванкина Е.В., Кресни-кова Н.И., Леппке О.Б., Роговский Е.И., Фархиуллина O.P., Хлыстун В.Н., Чередникова А.О., Шубин Н.Ю. и др.

Различные аспекты теоретико-методологических и практических вопросов управления земельными ресурсами в процессе развития земельного рынка, а также проблемы землеустроительного обеспечения его функционирования рассматривались в работах Аратского Д.Б., Беленького В.Г., Варламова A.A., Волкова С.Н., Гальченко С.А., Комова Н.В., Лойко П.Ф., Носова С.И., Ткачука С.А. и др.

Не умаляя значимости указанных выше трудов, следует отметить, что недостаточно проработанными остаются вопросы формирования и развития оборота земельных активов.

Целью диссертационного исследования является разработка научно-практических рекомендаций по совершенствованию механизмов формирования земельных активов и управления ими в процессе развития земельно-ипотечных отношений на региональном уровне.

Задачи исследования. Реализация поставленной цели обусловливает необходимость решения следующих задач:

- установить особенности функционирования земли в залогово-ипотечном процессе;

- определить возможности и условия развития ипотечных отношений в региональном аспекте;

- изучить исторические этапы развития ипотеки в России, а также мировой опьгг формирования земельно-ипотечных систем;

- провести анализ состояния и динамики развития земельного рынка Свердловской области, определить его потенциал в развитии земельной ипотеки;

- выработать принципы формирования и основные инструменты регулирования ипотечного рынка на региональном уровне;

структурировать проблемы, препятствующие полноценному развитию ипотечных отношений в регионе;

определить особенности и дать экономическое обоснование формированию земельных активов в процессе ипотечной деятельности;

- установить содержание землеустроительного обеспечения процессов формирования земельных активов;

определить основные условия обеспечения оборота земельных активов в процессе ипотеки;

установить показатели эффективности использования земельных активов в процессе ипотеки.

Объектом исследования являются земельные ресурсы, определяющие потенциал развития земельно-ипотечного кредитования на региональном уровне.

Предметом исследования стали экономические отношения, возникающие в процессе формирования и развития механизмов земельной ипотеки на региональном уровне.

Теоретическая и методологическая база исследования. Основой исследования стали публикации отечественных и зарубежных специалистов в области управления ипотечной деятельностью и организации системы земельно-ипотечного кредитования. Были использованы монографии и труды ведущих специалистов в области привлечения ипотечных инвестиционных ресурсов, теории и практики создания земельных активов, а также методологические подходы отечественных и зарубежных экономистов в проведении анализа региональной специфики формирования земельно-ипотечных отношений.

В работе использовались методы сравнительно-исторического, статистического, системного анализа, социологических исследований, экспертный подход, метод моделирования.

Информационной базой исследования стали данные Федеральной службы государственной статистики, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а также результаты специализированных экономических исследований.

Основные научные результаты и научная новизна исследования.

Научная новизна исследования заключается в развитии научно-методических положений, определяющих создание системы земельно-ипотечных отношений в регионе и формирования земельных активов как эффективного условия развития данной системы. В частности:

1. Уточнены и впервые систематизированы особенности функционирования земли как объекта залоговых отношений, установлены возможность и необходимость трансформации земельных участков в инвестиционные активы.

2. Предложена авторская версия периодизации и особенностей развития земельной ипотеки на различных этапах.

3. Выявлены основные тенденции развития земельного рынка Свердловской области, определен потенциал использования земельных ресурсов региона в качестве инвестиционных активов.

4. Разработана технология формирования земельных активов сельскохозяйственных предприятий, предложен алгоритм постановки земельных участков на баланс сельскохозяйственных предприятий, установлены содержание и последовательность действий по землеустроительному обеспечению этого процесса.

5. Разработаны научно-практические рекомендации по стимулированию развития в регионе земельно-ипотечного рынка и основных элементов его инфраструктуры, в частности земельно-ипотечного агентства.

6. Установлена экономическая эффективность предлагаемых мер по вовлечению земельных ресурсов региона в земельно-ипотечный оборот.

Практическая значимость полученных результатов обусловлена возможностями широкого использования предложенного инструментария формирования и рационального использования земельных активов региона для привлечения инвестиций в агропромышленный комплекс.

Результаты исследования могут быть использованы на федеральном и региональном уровнях в процессе планирования развития системы земельно-ипотечных отношений, а также на уровне отдельных субъектов хозяйствования прежде всего сельскохозяйственных предприятий и объединений, как методическая основа управления инвестиционной деятельностью с использованием механизмов земельной ипотеки.

Апробация результатов исследования. Идеи и результаты исследования были изложены и получили одобрение на VIII Международной научно-практической конференции молодых учёных и специалистов «Научное обеспечение развития сельских территорий» (посвящённой 235-летию ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству»).

Структура диссертации определяется общей концепцией, целью, задачами и логикой исследования. Работа состоит из введения, трех глав, включающих десять параграфов, заключения, списка использованных источников и литературы. Диссертация изложена на 156 страницах машинописного текста, включает в себя 35 рисунков и 14 таблиц. Список использованной литературы включает 195 наименований.

II. ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Установленные в работе особенности функционирования земли в сфере земельно-ипотечных отношений, доказательство необходимости трансформации земельных ресурсов в инвестиционные активы.

В ходе исследования было установлено, что земля выступала самой первой формой обеспечения долгосрочных займов. Особенности ипотеки, в существенной степени обусловлены спецификой предмета залоговых отношений — земли. В числе основных свойств земли, как объекта ипотечно-залоговых отношений, диссертантом были выделены и охарактеризованы следующие:

- земля имеет особые свойства, выделяющие её среди других предметов залога (не является продуктом труда, выступает важнейшим элементом окружающей среды, является абсолютно недвижимым имуществом);

— земля выступает не только активным фактором производства, но и играть ключевую роль в финансовой и инвестиционной деятельности экономических агентов;

- земля в силу своих физических и экономических свойств выступает особым объектом оценки, на стоимость которого влияет множество факторов (социально-демографических, макро- и мезоэкономических, правовых, природно-климатических, территориальных и др.).

На нынешнем этапе развития наблюдается значительная недооце-нённость земли как инвестиционного ресурса, что проявляется как в теории, так и практике управления земельными отношениями. Так, в теории управления земельными отношениями есть пробелы понятийного и инструментального свойства, касающиеся вопросов организации движения земли, как особого инвестиционного ресурса.

С точки зрения задач данного исследования, а также необходимости расширения понимания земли, как особого объекта залоговых отношений, автором был уточнён понятийный аппарат исследования, в частности:

— уточнено и расширено понятие «земля», которое рассматривается нами в следующих ипостасях (индивидуально-функциональных проявлениях): а) как часть окружающей среды с характерными для неё физическими и пространственными атрибутами; б) как особый экономический объект, используемый в целях получения прибыли (используемый как пространственный базис для размещения производства и организации коммерческой деятельности; как объект арендных отношений; как предмет коммерческих отношений) в) как особый инвестиционный ресурс, обладающий уникальными характеристиками, потенциал реализации которого состоит в стоимостных, правовых, физических характеристиках земельного участка;

- уточнено понятие «земельный актив» - это земельный участок, который после проведения все необходимых для постановки на баланс предприятия землеустроительных, организационных, экономических и правовых процедур, включен в стоимость экономического агента.

На сегодняшний день возникает необходимость развития научно-методического и практического инструментария по обеспечению оптимальной трансформации земельных участков в полноценные инвестиционные ресурсы — земельные активы.

2. Авторский подход к периодизации становления земельной ипотеки в России, основные стадии и этапы её развития.

Установлено, что становление института земельно-ипотечных отношений в России прошло следующие стадии (табл. 1.):

Таблица 1

Основные стадии развития земельной ипотеки в России1

№ Стадия Название стадии Характеристика стадии и ключевые исторические факты

1 Конец IV - сере-динаХУШ вв. Зарождение экономико-правовых основ формирования земельно-ипотечных отношений в России Появление первого нормативного акта, регулировавшего залоговые отношения — «Псковской Судной грамоты» в 1397 г.-данный нормативный акт разграничивал термин «имущество» на «живот» и «вотчину» - соответственно движимое и недвижимое, а также определял положение, в соответствии с которым предмет залога оставался в распоряжении займополуча-теля. Появление Указа Иоанна IV 1558 г., в соответствии с которым разрешалось удовлетворять требования заимодателя посредством реализации залога, а разницу отдавать залогодателям.

2 Середина ХУШ вв. - середина ХПХ вв. Систематизация правил и экономических механизмов осуществления земельно-ипотечных отношений Появляются первые кредитные учреждения — государственные дворянские банки, созданные для снижения объёма частных ростовщических средств. Земли, как объект залоговых отношений использовались в существенно меньших объёмах, чем другие объеюы.

3 1859-1861 гг. Временное приостановление развитая земельно-ипотечных отношений Приостановление развития ипотечных отношений связано с правлением Александра П, который для зашиты государственной казны от разорения полностью запретил любые формы ипотечной деятельности

4 1861 г. — начало XX в. Активное становление и бурный рост земельно-ипотечных отношений С учреждением Крестьянского поземельного банка в 1882 г. ипотечные кредиты стали выдаваться на покупку земель помещиков. К началу 20 в. в системе ипотечного кредитования были устранены некоторые недостатки — в частности, сняты ограничения по группам населения, которые могли получил, долгосрочный займ. При этом всё также продолжалась поддержка дворянского сословия государством. Вместе с этим, появились частые учреждения, осуществлявшие ряд функций на рынке ипотеки (частные акционерные земельные банки, Общество взаимного поземельного кредита и пр.). Эта учреждения стали полноценным конкурентами государственным организациям с точки зрения условий кредитования.

5 1917-1991 гг. Стадия длительного приостаношгения земельно-ипотечных отношений в период правления советской власти Национализация банковского дела и ликвидация основных инфраструюурно-инсппуциональных элементов системы земельно-ипотечных отношений, а также общий вектор государственной полтики, стали причинами приостановления развитая института в стране.

1 Источник: составлено автором

6 1990- 1998 г. Первичное возрождение ипотеки Появление подзаконных актов и норм, ставших основой земельно-ипотечной деятельности

1 1998 г. - по настоящее время Активное становление института земельно-ипотечных отношений в рыночных условиях Происходит активное формирование специализированного отраслевого законодательства в облаете земельно-ипотечных отношений. При этом для современного этапа характерен рад проблем, проявляющихся в низких показателях использования возможностей земельной ипотеки субъектами хозяйствования

3. Основные тенденции развития земельного рынка Свердловской области и оценке потенциала использования земельных ресурсов региона, для их трансформации в финансовые активы.

В ходе проведённого анализа были определены характерные черты и тенденции развития земельного рынка Свердловской области, влияющие на развитие системы земельно-ипотечного кредитования в регионе. Выделены две их группы: позитивные и негативные.

1. Позитивные тенденции:

- общее увеличение площадей потенциальных объектов ипотечных отношений, в том числе, увеличение земель, относящихся к категории сельскохозяйственных - данное обстоятельство косвенно указывает на увеличение потенциально высокой ёмкости рынка земельно-ипотечного кредитования в Свердловской области;

- большая часть земель, регистрируемых в собственность в последние годы предоставляется юридическим лицам (36,2 % по состоянию на начало 2013 г.). Поскольку именно организации являются более активными субъектами земельно-ипотечных отношений, рост количества участков с правом собственности, оформленным на организации, следует отнести к положительным исходным условиям формирования земельно-ипотечных отношений в Свердловской области;

- постепенное увеличение доли земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности юридических лиц. Так, если в 2009 г. значение этого показателя составляло 4,3 %, то на начало 2013 г. оно уже составило 6,1 %.

2. Негативные тенденции:

- вывод существенных площадей земельных массивов региона из коммерческого оборота. В последние годы органами местного самоуправления осуществлялось зачисление земельных участков в фонд перераспределения ввиду добровольного отказа граждан и организаций от права пользования (либо прекращения деятельности организаций, осуществляющих сельскохозяйственное производство и, как следствие, исключения их из единого государственного реестра юридических лиц). Увеличение площадей земель данного фонда, по существу, является одним из факторов, определяющих снижение активности на рынке земельно-ипотечного кредитования, поскольку данные земли выводятся из коммерческого обо-

рота и не используются в качестве предметов залога. С другой стороны, при средней кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в Свердловской области около 5,6 руб. за кв. м., общий объём неза-действованной налогооблагаемой базы земель фонда перераспределения составляет более 5,5 млрд. руб. Очевидно, что для решения этой проблемы органам муниципальной власти следует активизировать процессы по предоставлению земель, находящихся в фонде перераспределения более предприимчивым группам граждан и организациям в собственность.

— преобладающая часть земель сельскохозяйственного назначения остаётся в собственности государства (66,4 % или 2743,3 тыс. га), при этом эта доля продолжает расти (табл. 2).

Таблица 2

Динамика и изменение структуры земель сельскохозяйственного назначения по видам собственности в Свердловской области за 2010-2014 гт.2

№ п/п Категория земель 2010 г. 2014 г. Динамика/изменение 2014 к 2010 г., %

тыс. га % тыс. га % тыс. га %

1 В собственности граждан 1 172 ■28,6 1 035 25,3 -137 -3,3

2 В собственности юридических лиц 194 4,7 306 7,5 +112 +2,8%

3 В государственной и муниципальной собственности 2 738 66,7 2 743 67,2 +5' +0,5%

Всего земель 4104 100% 4084 100% -19 0,0

В собственности граждан находится порядка 25 %, а в собственности юридических лиц 7 % земель. С учётом средней кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, размер неиспользуемой налогооблагаемой базы по землям данной категории на сегодняшний день составляет более 151 млрд. руб., что, очевидно, является фактором, снижающим результативность и эффективность бюджетной, а также налоговой политики региона. Диссертантом обосновано, что такое положение дел, в контексте влияния на состояние земельного рынка, а также развития земельно-ипотечных отношений, является, в целом, негативным фактором, определяющим низкие темпы развития земельно-ипотечных отношений в Свердловской области. Наиболее эффективным способом решения данной проблемы представляется расширение приватизации земель сельскохозяйственного назначения в регионе. При этом государство должно оставил, себе часть земель, которая обеспечивает решение стратегических задач развития региона.

2 Рассчитано по: Доклад об использовании земель в Свердловской области в 2014 г. П Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (Управление Росреестра по Свердловской области). Свердловск 2015 . [Электронный ресурс]. Режим доступа-

%р0°/<в7%р0%в0%202014.<Зосх проверено 15.05.2015

- недооценёкность земель сельскохозяйственного назначения в регионе. Данный факт негативно влияет как на состояние бюджета, в котором доля земельных платежей в общей структуре поступлений крайне мала, так и на состояние земельно-ипотечных отношений.

В дополнение к проведённому экономико-статистическому анализу состояния земельного рынка Свердловской области, автором было проведено исследование сельскохозяйственных предприятий региона на предмет выявления возможностей и проблем вовлечения земель в ипотечный оборот и их трансформацию в инвестиционные активы. В результате проведённого опроса руководителей и специалистов предприятий выявлены следующие позиции:

- для большинства сельскохозяйственных предприятий характерна регулярная нехватка финансовых ресурсов;

- очень малая часть представителей сферы сельскохозяйственного производства (1%) использует инвестиционные ресурсы в «чистом» виде. При этом очень небольшая часть предпринимателей этой сферы пытались задействовать возможности земельно-ипотечных займов.

- большая часть земель, находящихся в. пользовании, владении или распоряжении сельскохозяйственных предприятий (79%) не стоит на балансе этих предприятий;

- значительная часть сельскохозяйственных производителей (38 %) не имеет представления о формировании земельных активов или полагает что постановка земли на баланс не создает каких-либо преимуществ (31 %).

- значительная часть предпринимателей полагает, что постановка земли на баланс предприятия чревата значительными временными затратами (34 %), она не может принести ощутимых результатов для предприятия (29%), при этом она не осуществляется ввиду отсутствия понятных и действенных механизмов (18 %);

- большинство представителей сферы сельскохозяйственного производства региона знакомы с ипотечной формой кредитования (93 %), однако не рассматривают её как основной способ инвестирования;

- большая часть опрошенных (78 %) полагает, что на текущем этапе у участников рынка займов отсутствуют необходимые условия д ля использования ресурсов земельно-ипотечного займа в качестве инвестиционного ресурса.

Результаты анализа свидетельствуют о явно недостаточной информированности менеджмента сельскохозяйственных предприятий о возможностях земельной ипотеки. Для изменения этой ситуации в работе предложены следующие направления принятия мер:

- подключить региональные средства массовой информации для пропаганды среди сельскохозяйственных предприятий идей перевода земель в инвестиционные ресурсы;

- разработать и распространить в среде менеджмента сельскохозяйственных предприятий методические рекомендации по переводу земель на баланс и вовлечению их в ипотечный оборот;

- организовать профильную подготовку руководителей сельскохозяйственных предприятий;

- организовать тренинги для руководителей и собственников по тематике земельной ипотеки.

Проведённый анализ позволил сделать общий вывод о том, что несмотря на наличие негативных факторов и проблем на рынке земельно-ипотечного кредитования Свердловской области, на сегодняшний день в регионе имеется значительный потенциал использования инвестиционного ресурса земель.

4. Технология формирования земельных активов сельскохозяйственных предприятий и алгоритм постановки земельных участков на баланс сельскохозяйственных предприятий, содержание и последовательностью действий по землеустроительному обеспечению этого процесса.

В ходе исследования был сделан вывод о том, что на нынешнем этапе характерная для земельного рынка региона неурегулированность отношений собственности является одним из факторов, затрудняющих определение владельцев того или иного земельного участка, а также его границ, что оказывает негативное влияние на возможности формирования земельных активов как инвестиционного ресурса. Другим важным фактором стал обусловленный эволюцией развития земельных отношений в рыночных условиях низкий уровень развития организационных и правовых аспектов управления земельными ресурсами.

В результате возникла ситуация, когда, во-первых, государственной регистрацией охвачены не все собственники и пользователи земель в регионе; а, во-вторых, использование земель осуществляется в довольно узких целях, без обеспечения условий применения их в альтернативных инвестиционных целях (как земельные активы).

В условиях высококонкуренгных отношений во всех сферах и, в особенности, в агропромышленном комплексе, именно наличие инвестиционных ресурсов и общая ресурсообеспеченность предприятий становится одним из ключевых конкурентных преимуществ. В Свердловской области постоянно присутствует проблема их нехватки, но при этом практически не используется инвестиционный потенциал земельных участков. Отсутствие чётких механизмов постановки земельного участка на баланс сельскохозяйственного предприятия, в особенности для предприятий, владеющих крупными массивами, определяет крайне низкое стремление экономических агентов рассматриваемой сферы предпринимать какие-либо усилия по переводу земельного участка

в инвестиционные активы (высокий уровень трудовых, временных и прочих затрат на реализацию данной процедуры, при отсутствии чётко налаженной технологии). Особенно это актуально для крупных холдингов, имеющих возможность выпустить облигации, обеспеченные совокупностью различных активов, в том числе земельных.

Для решения данной проблемы, в работе предложен алгоритм постановки земельных участков на баланс предприятий для их перевода в земельные активы (рис. 1).

Рис. 1. Алгоритм постановки земельного участка на баланс предприятия и трансформации его в финансовый актив

В работе представлена подробная характеристика и содержание каждого этапа представленного алгоритма. Определены основные технические и организационные меры по оптимизации процесса перевода земельных участков в финансовые активы.

5. Научно-практические рекомендации по регулированию оборота земельных активов и стимулированию развития земельно-ипотечных отношений в регионе.

Одним из условий функционирования рынка земельно-ипотечного кредитования в регионе является развитие инфраструктуры, позволяющей участникам рассматриваемых отношений в полной мере реализовать свои ключевые интересы и задачи (табл. 3).

Таблица 3

Стратегические интересы и задачи субъектов системы земельно_ипотечных отношений региона_

Субъекты Стратегические интересы и задачи

Государство (органы регао-нальной и муниципальной власти) - повышение инвестиционной привлекательности региона и делового климата; - повышение налоговых доходов бюджета; - обеспечение продовольственной безопасности региона путём создания условий для стабильного функционирования агропромышленного комплекса; - повышение уровня занятости населения; - получение качественной информации о совокупной стоимости земельных участков в регионе и его инвестиционном потенциале; - повышение доходов населения; - упорядочение отношений в сфере земельно-ипотечного кредитования.

Кредитные учреждения - достижение ключевых финансово-экономических показателей (рентабельности, прибыли, снижения затрат и др.); - снижение транзакционных затрат, - снижение рисков невозврата земельно-ипотечных кредитов; - нивелирование рисков снижения стоимости предметов залога (земли); - оптимизация временных и трудовых затрат за счёт делегирования непрофильных полномочий специализированным профессиональным учреждениям;

Сельскохозяйственные предприятия - достижение ключевых финансово-экономических показателей (рентабельности, прибыли, снижения затрат и др.); - оптимальное решение проблем землеустройства и перевода земель в инвестиционный актив, изменения инвестиционного статуса земли; - получение дополнительных инвестиционных ресурсов на длительный период; - получение государственных гарантий на реализацию кредитных обязательств.

Земельно-ипотечное агентство (при 'смешанной форме управления, государственно-частном партнёрстве) - получение прибыли за счет предоставления услуг основным участникам земельно-ипотечных отношений; - оптимизация отношений в сфере земельно-ипотечного кредитования за счет реализации непрофильных функций банков; - получение синергетических социальных и экономических эффектов.

Одним из ключевых инфраструктурных элементов системы земельно-ипотечных отношений в регионе автор считает земельно-ипотечное агентство, целью создания и функционирования которого является обеспечение эффективного управления полным циклом рассматриваемого процесса - от оформления залога в кредитных учреждениях до обратного выкупа ценных бумаг. Оно должно стать одной из системообразующих структур эффективного функционирования механизма земельно-ипотечных отношений, концентрируя в своём управлении предметы залога определённого множества банков региона. В исследовании было обосновано, что цикл управления земельно-ипотечными отношениями может быть представлен следующими основными этапами (рис. 2).

Формирование организационной структуры, основных задач и функций земельно-ипотечного агентства региона должно исходить именно из особенностей данного цикла.

Аккумулирование земельных активов

' Г

Эмиссия ценных бумаг (ипотечных облигаций)

1

Реализация ценных бумаг

1

Рефинансирование банков

Текущий контроль состояния земельных активов

1 -

Обеспечение возвратности средств и включение их в новый цикл

Рис. 2. Бизнес-цикл и основные функции земельно-ипотечного агентства

Содержание бизнес-цикла земельного-ипотечного агентства, определяет организационная структура данного инфраструктурного элемента в Свердловской области, которая с теми или иными изменениями может быть использована в качестве модели и механизма стимулирования процессов земельно-ипотечного кредитования в других регионах страны (рис. 3).

Функции земельно-ипотечного агентства в регионе должны быть сгруппированы по трём основным направлениям:

1. Управление земельными активами, в рамках которого обеспечивается аккумулирование земельных активов и контроль за их состоянием.

2. Управление обращением ценных бумаг, в этом направлении реализуются функции эмиссии и контроля за реализацией ценных бумаг.

3. Управление финансами и инвестициями — в рамках этого направления осуществляются функции рефинансирования и возвратности по ценным бумагам.

Рис. 3. Предлагаемая организационная структура земельно-ипотечного агентства в Свердловской области

6. Экономическое обоснование предлагаемых мер по вовлечению земельных ресурсов региона в земельно-ипотечный оборот.

Под эффективностью использования земельных активов понимается совокупность экономических, финансовых и бюджетных показателей результативности деятельности непосредственных участников земельно-ипотечных отношений. Полноценное вовлечение земель в ипотечный оборот и их трансформация в инвестиционные активы позволит получить множество эффектов, которые структурированы следующим образом (рис. 4).

Рис. 4. Структура эффектов от внедрения системы трансформации земельных участков в финансовые активы и обеспечения их оборота

Особенности проявления каждой группы эффектов представлены в табл. 4.

Таблица 4

Система эффектов от внедрения системы трансформации земельных

участков в финансовые активы и обеспечения их оборота

По времени действия По харак- По виду

теру проявления Социальные Экономические

Прямые - обеспечение продовольственной безопасности; - общий рост занятости населения. - улучшение инвестиционного климата; - снижение зависимости от федеральных трансфертов.

Долгосрочные Косвенные - рост численности населения; - снижение зависимости от экспорта сельскохозяйственной продукции и продовольствия; - снижение уровня бедности в регионе. - упорядочение отношений в системе земельного оборота региона; - увеличение регионального ВВП

Текущие Прямые - рост занятости населения в сельском хозяйстве; - увеличение уровня доходов; - рост занятости в сельском хозяйстве. - увеличение налоговых поступлений в бюджеты разных уровней; - появление дополнительной кредитной массы в регионе; - решение инвестиционных проблем сельскохозяйственных производогтелей - увеличение объёмов производства предприятий, участвующих в новом механизме земельно-ипотечного кредитования; - увеличение капитализации сельскохозяйственных предприятий; - увеличение числа предприятий с положительно« рентабельностью

Косвенные - повышение уровня занятости в регионе в целом; - повышение уровня занятости в сельском хозяйстве; - рост доходов населения в сельском хозяйстве. - увеличение объёмов производства продукции сельскохозяйственными прого-водителями в целом и вклада сельского хозяйства в региональный ВРП

В работе установлено, что предпринимаемые усилия по увеличению активности в сфере земельно-ипотечного кредитования должны быть направлены, прежде всего, на наиболее проблемные зоны сельскохозяйственного производства. Учитывая последние негативные внешнеполитические и внешнеэкономические тренды, чёткий курс государства на импор-тозамещение после запрета ввоза продукции из ряда зарубежных стран, а также сложившуюся в последние годы структуру потребления продукции сельского хозяйства, таковыми «зонами» (секторами сельского хозяйства), по нашему мнению, в Свердловской области должны стать сфера молочного и мясного скотоводства. Наличие потенциально привлекательных земельных ресурсов, как с точки зрения их производственного, так и инвестиционного потенциалов, определило возможность использования в каче-

стве модели оценки эффективности предлагаемых мер Ирбитский район Свердловской области.

Логика экономического обоснования предлагаемых мер исходила из следующих посылок:

— увеличение площади земель (земельных активов), используемых в ипотечных отношениях позволит получить дополнительные кредитные ресурсы, которые будут использованы для развития сельскохозяйственного производства;

— полученные средства будут использованы предприятиями как дополнительный инвестиционный ресурс, который позволит повысить потенциал использования земель и получить ряд сопутствующих производственных эффектов в отраслях молочно-мясного производства.

В таблице 4 представлены прогнозные расчётные показатели по данному району, и потенциальные эффекты от реализации механизма земельно-ипотечного кредитования.

Таблица 5

Показатели потенциала эффективности использования земельной

ипотеки в Ирбитском районе Свердловской области на 2016-2018 гг.

№ п/п Показатель 2016 г. 2017 г. 2018 г.

1 Потенциальная кредитная касса, привлечённая под задействованные земельные активы, тыс. руб. 400 848 751 590 1 586 690

2 Численность крупного рогатого скота при использовании дополнительных инвестиционных ресурсов, голов 39,5 45,9 56,3

3 Дельта прироста численностн КРС от использования механизма земельно-ипотечного кредитования, голов 8,3 11,4 19,5

4 Численность рабочих мест при использовании дополнительных инвестиционных ресурсов под земельное обеспечение, тыс. чел. 1,1 1,5 1,9

5 Дельта прироста численноста рабочих мест при использовании дополнительных инвестиционных ресурсов под земельное обеспечение, тыс. чел. 0,3 0,65 1

6 Объём произведённой продукции предприятиями сельского хозяйства при при использовании дополнительных инвестиционных ресурсов под земельное обеспечение, тыс. руб. 2 370 000 2 983 500 3 941 000

7 Дельта прироста объёма произведённой продукции предприятиями сельского хозяйства использования механизма земельно-ипотечного кредитования, тыс. руб. 498 000 741 000 1 365 000

Расчёты осуществлялись из следующих предположений и прогнозных условий (параметров):

1. Потенциальная площадь земель, используемых в ипотечных отношениях, будет составлять в 2016 г. - 20 %, в 2017 г. - 30 % и в 2018 г. 50 % от их общей площади.

2. Рыночная стоимость 1 га земли прогнозировалась исходя из текущей динамики и её экстраполяции на будущий период. При этом, закладывалось предположение о большей динамики прироста в связи с

18

более привлекательным инвестиционным климатом и высокой предпринимательской активностью в данном районе.

3. Потенциальный объём кредитных ресурсов, привлечённых на основе земельной ипотеки рассчитывался исходя га предоставления банками кредитов по коэффициенту 0,7 от рыночной стоимости земельного участка.

Как свидетельствуют результаты расчётов потенциала эффективности, внедрение земельной ипотеки позволит следующий экономический эффект:

- прирост поголовья крупного рогатого скота в количестве 39,2 тыс. голов, что увеличит его численность на 38,2 % по сравнению с развитием животноводства в районе без привлечения ипотечно-инвестиционных ресурсов;

- прирост численности рабочих мест в количестве 1,95 тыс. чел. или увеличение их числа на 76,4 %;

- прирост объёма произведённой продукции предприятиями сельского хозяйства на 2,6 млрд. руб. или на 38,9 %.

III. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Проведённое исследование позволяет сделать следующие выводы и предложения, характеризующие степень достижения поставленных в работе целей и задач.

1. Эффективность мероприятий по совершенствованию института земельно-ипотечных отношений, как на федеральном, так и на региональном уровне в значительной степени зависит от адекватной ретроспективной оценки его развития. Предложенная автором уточнённая периодизация этапов становления института земельно-ипотечных отношений включает следующие этапы:

- зарождение экономико-правовых основ формирования земельно-ипотечных отношений в России (конец IV — середина XVIII вв.);

— систематизация правил и экономических механизмов осуществления земельно-ипотечных отношений (середина XVIII вв. - середина XIX вв.);

— временное приостановление развития земельно-ипотечных отношений (1859-1861 гг.);

— активное становление и бурный рост земельно-ипотечных отношений в стране (1861 г. - начало XX в.);

— стадия длительного приостановления земельно-ипотечных отношений в период правления советской власти (1917-1991 гг.);

- первичное возрождение ипотеки (1990-1998 г.);

— активное становление современного инсппута земельно-ипотечных отношений (1998 - по настоящее время).

2. Развитие и совершенствование действующих механизмов в любой сфере, в том числе и сфере земельно-ипотечных отношений предполагает необходимость уточнения ключевых теоретико-методологических положений, с

19

обоснованием роли и специфики ключевых объектов рассматриваемой сферы. В ходе исследования земли как основного объекта системы ипотечных отношений, а также как природно-экономической категории, уточнена её специфика с точки зрения её роли в формировании ипотечно-залоговых отношений, проявляющаяся в том, что она является одним из факторов производства; обладает особыми физическими свойствами; обладая имущественной ценностью, требует особых подходов к оценке; имеет особые, отличные от других объектов залога предпосылки к изменению стоимости во времени. Вместе с тем, на современном этапе развития как на национальном, так и на региональном уровне в весьма малой степени задействован финансово-экономический и инвестиционный потенциал земли.

3. Ограниченность использования финансово-экономического и инвестиционного потенциала земель обусловлена множеством обстоятельств и проблем, которые могут быть систематизированы по следующим уровням:

а) на макроуровне они проявляются в непроработанности правовой и институциональной базы вовлечения земель в ипотечный оборот, отсутствии условий для развития инфраструктуры земельного рынка;

б) на мезоуровне они проявляются в неразрешённых проблемах правового и организационно-институционального характера, в том числе:

- в отсутствии всеобъемлющего и объективного кадастрового учёта земельных участков различных категорий;

— в неэффективности и неприемлемости, с точки зрения задач социально-экономического развития регионов, структуры, объёмов и динамики развития земельного рынка.

в) на микроуровне они проявляются в низкой активности экономических агентов в использовании потенциала земельных ресурсов, находящихся в их пользовании или собственности, что обусловлено рядом объективных и субъективных причин.

4. В ходе исследования выявлены основные позитивные и негативные тенденции развития земельного рынка Свердловской области, учет которых является необходимым условием развития земельно-ипотечных отношений. К числу негативных тенденций на рынке земли и земельно-ипотечного кредитования Свердловской области следует отнести низкую результативность работы органов региональной и муниципальной власти и уполномоченных структур; и низкую эффективность действующей модели регулирования отношений в земельной сфере. Это приводит к концентрации земельных ресурсов в собственности или пользовании у малочисленных групп неэффективных экономических агентов.

5. Социологическое исследование позиций представителей сельскохозяйственного производства на предмет выявления основных проблем и барьеров перевода земель в активный инвестиционный ресурс позволило установить:

- низкий уровень вовлечения земельных ресурсов у сельскохозяйственных предприятий Свердловской области в активный оборот, и их трансформация в финансовый актив;

- отсутствие чёткого понимания возможностей постановки земель на баланс предприятий и их использования как экономических активов;

- недостаточный уровень технологизации процесса постановки земельных участков на баланс предприятий.

6. К числу основных принципов формирования системы земельно-ипотечных отношений в регионе отнесены принципы: специальности и обязательности; гласности; достоверности; бесповоротности; старшинства; возврат-лости; обеспеченности; дифференцированности; доступности; обеспечения интересов сторон земельно-ипотечных отношений; комплексности и единства. Данные принципы являются должны быть задействованы на всех уровнях формирования системы земельно-ипотечных отношений в регионе.

7. Алгоритм постановки земельного участка на баланс предприятия и трансформации его в финансовый актив должен включать следующие основные этапы:

- формирование земельного участка и подготовка межевых документов;

- постановка земельного участка на кадастровый учет;

- работы по юридической регистрации прав на земельный участок;

- работы по оценке совокупной стоимости земли квалифицированными и сертифицированными субъектами оценки;

- выделение типичных массивов и оценка каждого массива;

—постановка земельного участка на баланс предприятия.

В рамках каждого этапа предлагается последовательность мероприятий, позволяющих реализовать этап наиболее оптимальным для экономического агент способом.

8. Технологизация процесса перевода земельных участков в финансовый актив требует решения ряда частных проблем Свердловской области для ускорения и оптимизации проведения землеустроительных работ. В числе направлений их решения в работе предложено:

- внедрение современных технологий в деятельность уполномоченных государственных органов;

- обеспечение технической возможности объединения смежных и взаимосвязанных мероприятий по землеустроительному обеспечению в рамках единой организации; .

- внедрение технологии «единого окна» на региональном уровне;

- обеспечение возможности создания негосударственных (коммерческих), смешанных или государственных организаций, предоставляющих

услуги по землеустроительству. Такой организацией может стать созданное в статусе государственного унитарного предприятия «Региональное управление инвентаризации и оценки недвижимости».

9. Автором предложено детальное видение организационного устройства, функций и основных аспектов функционирования ключевого элемента инфраструктуры системы земельно-ипотечных отношений в Свердловской области — земельно-ипотечного агентства. Функционирование такого агентства должно, с одной стороны, позволить участникам отношений в наиболее полной степени реализовать их стратегические задачи и интересы; а, с другой стороны концентрировать в своей деятельности основные этапы бизнес-цикла движения земельных активов:

- аккумулирования земельных активов

- эмиссии ценных бумаг, обеспеченных земельными активами от имени земельно-ипотечного агентства. ч

- реализации акций;

- рефинансирования кредитных учреждений, банки не действовали скоординированно в рассматриваемой сфере отношений.

- обеспечения текущего контроля состояния земельных активов.

- обеспечения возвратности по реализованным акциям участникам отношений.

10. Полноценное вовлечение в оборот земель сельскохозяйственного назначения позволит получить ряд экономических эффектов прямого и косвенного свойства. Для получения наибольшего эффекта и эффективности вовлечения земельных участков в ипотечный оборот и их перевод в земельные активы предлагаемые меры должны быть направлены, главным образом, на наиболее проблемные и стратегические важные сферы, к которым в работе отнесена отрасль мясомолочного производства. Предложенные автором меры позволят получить следующие экономические эффекты на примере Ирбитского района Свердловской области:

- прирост поголовья крупного рогатого скота в количестве 39,2 тыс. голов за весь период действия механизма привлечения кредитов или на 38,2 % выше в сравнении с развитием животноводства в районе без привлечения ипотечно-инвестиционных ресурсов;

- прирост численности рабочих мест в количестве 1,95 тыс. чел. за весь период действия механизма привлечения кредитов или на 76,4 % выше в сравнении с развитием животноводства в районе без привлечения ипотечно-инвестиционных ресурсов;

- прирост произведённой продукции предприятиями сельского хозяйства в объёме 2,6 млрд. руб. за весь период действия механизма привлечения кредитов или на 38,9 % выше в сравнении с развитием животноводства в районе без привлечения ипотечно-инвестиционных ресурсов.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

Статьи в журналах, рекомендованных ВАК Минобразования и науки РФ:

1. Кривобокова, СЛ. Анализ особенностей становления земельно-ипотечных отношений в России / С.А. Кривобокова // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2013.—№ 11. - С. 28-34. - 0,45 пл.

2. Афанасьева, С.А. Механизм формирования земельных активов как условие развития системы земельно-ипотечного кредитования / С.А. Афанасьева // Международный сельскохозяйственный журнал. — 2015. - № 2. — С. 22-24.-ОД пл.

3. Афанасьева, С.А. Анализ ключевых тенденций структуры земельного фонда Свердловской области как условий развития системы земельно-ипотечных отношений в регионе / С А. Афанасьева // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2015. — № 7. — С. 60-66. — 0,45 л.

Статьи в журналах, сборниках научных трудов и материалах научно-практических конференций:

1. Афанасьева, С.А. Оценка эффективности использования земельных активов в процессе ипотеки / В.Н. Хлыстун, С.А. Афанасьева // Землеустроительная наука и образование в России и за рубежом: материалы Международного землеустроительного форума, посвященного проводимому под эгидой ООН Международному году почв и 180-летию высшего землеустроительного образования в России. — М.: ГУЗ, 2015. — С. 395-398. — 0,12 пл., в т.ч. авт. 0,1.

2. Кривобокова, С.А. Зарубежный опыт применения инструментов земельно-ипотечного кредитования и возможности его использования в России / С.А. Кривобокова // Научное обеспечение развития сельских территорий: материалы VIII Междунар. науч.-пракг. конф. молодых ученых и специалистов (28 марта 2014 г.); Гос. ун-т по землеустройству. — М: ГУЗ, 2015. — С. 59-61.-0,1 пл.

Редакционно-издательский отдел ГУЗ в производство 21.09.2015. Подписано в печать 21.09.2015. Формат 60 х 84 1/,6. Объем 1,0 п.л. Бумага офсетная. Тираж 120 экз. Заказ № 626.

Отдел оперативной полиграфии ГУЗ 105064, г. Москва, ул. Казакова, 15