Концептуальные основы жилищной политики государства: вопросы экономики и управления тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Концептуальные основы жилищной политики государства: вопросы экономики и управления"

На правах рукописи

и03450884

Жанбосов Ануарбек Толеуович

КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ основы жилищной политики ГОСУДАРСТВА: ВОПРОСЫ ТЕОРИИ И МЕТОДОЛОГИИ.

Специальность 08 00 01 (01) «Экономическая теория» (общая экономическая теория)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

3 о ОКТ 2

Москва-2008

003450884

Работа выполнена на кафедре общеэкономических дисциплин и управления Московского экономико-финансового института

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор ЦХАДАДЗЕ Нелли Викторовна

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор ЧЕЧЕЛЕВА Татьяна Васильевна кандидат экономических наук, доцент КАТИХИН Олег Владимирович

Ведущая организация:

Государственный университет управления

Защита состоится 19 ноября 2008 года в 15 часов на заседании диссертационного совета Д 501.001.12 при Московском государственном университете им. М.В. ЛОМОНОСОВА, факультета государственного управления по адресу: 119192, Москва, Ломоносовский проспект, 27, корп. 4, стр. 1. ауд. А619.

С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале фундаментальной библиотеки МГУ имени М.В. Ломоносова

Автореферат разослан 18 октября 2008 года

Учёный секретарь

диссертационного совета Д501.001.12 профессор

ВОЛКОВ Ф.М.

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования обусловлена первоочередной необходимостью и важностью решения проблем обеспечения жильём населения страны. В настоящее время в стране эксплуатируется более 3 млрд. квадратных метров жилья, в основном, построенного в советский период. Средняя обеспеченность населения жильем составляет менее 20 квадратных метров жилья на человека. Большая часть жилищного фонда возведена по государственным программам СССР 1955-1985 годов и сейчас требует капитального ремонта или находится в ветхом, аварийном состоянии. Такое же положение характерно жилищно-коммунальному хозяйству, где износ основных фондов достигает 65-70%. В очереди на получение жилья стоит более 4.5 млн. семей, численность желающих улучшить условия проживания составляет более 31 млн. семей. Две трети населения России, почти 100 млн. человек, живёт в стеснённых условиях застройки прошлых лет. Треть всего жилищного фонда не имеет элементарных удобств и не отвечает требованиям благоустроенного жилья. Для жилищного обеспечения данного населения в ближайшее время потребуется строительство более 1.5 млрд. квадратных метров жилья.

В условиях ограниченности доходов домохозяйств особенно остро стоит проблема бюджетного инвестирования жилищного строительства. Градостроительные, экологические, инфраструктурные, социально-экономические и транспортные проблемы городов, дефицит с трудовыми ресурсами требуют решения вопросов новых моделей проживания, типологии жилищ, архитектурно-строительных систем, технологии строительства в условиях рыночной экономики. Отмена лицензирования и перевод принципов нормирования в жилищном строительстве на техническое регулирование предопределяют обязательное введение государственной системы мер по обеспечению безопасности жилья.

з

В настоящее время расходы бюджетов всех уровней на поддержание минимального уровня функционирования систем жизнеобеспечения уже превосходят затраты на новое жилищное строительство. Современные объёмы государственного и муниципального субсидирования ЖКХ сопоставимы с уровнем расходов России на национальную оборону и значительно превосходят объёмы совокупного финансирования всех национальных проектов. Темпы роста тарифов в жилищно-коммунальном комплексе с 2006 года превышают уровень инфляции в стране.

Выделение жилищно-коммунального комплекса страны из единого хозяйственного механизма плановой экономики нарушило механизм взаимодействия промышленного, общественного и жилого секторов потребления энергоресурсов. В жилищном строительстве, жилищном и коммунальном хозяйстве страны расходуется больше электроэнергии и других материальных ресурсов, чем в странах с сопоставимыми климатическими условиями. Изношенность коммунальных сетей, отсутствие периодических и капитальных ремонтов приводит к значительным дополнительным потерям тепловой энергии, возрастает частота и масштабы аварий в инженерной инфраструктуре.

Бессистемная приватизация в жилищной сфере страны привела к дроблению крупных федеральных и отраслевых предприятий, уменьшению объёмов собственного капитала и финансовых ресурсов для обеспечения устойчивого функционирования и дальнейшего развития. Отсутствие единой жилищной политики в условиях разобщённости участников рынка жилья отражается на объёмах и качестве нового жилья, снижает уровень национального богатства, увеличивает социальное напряжение.

Низкая энергоэффективность и ресурсосбережение, монопольное положение и высокая затратность существующей системы приводит к удорожанию услуг ЖКХ, стоимость проживания становится заметной статьёй расходов в бюджетах большинства домохозяйств.

Остаются нерешенными вопросы 1 арат ни прав собственности на жилище, так как приватизированные квартиры граждан находятся в домах муниципальной или федеральной собственности. Новые экономические отношения требуют формирования нового механизма управления собственностью на жильё. Важнейшей задачей в жилищной проблеме становится построение новой методологии управления и оптимальной и рациональной системы менеджмента жилищным фондом.

С каждым годом возрастает вклад домашнего хозяйства как социально и экономически значимого сектора экономики в обеспечение безопасного и комфортного проживания населения и ускорения темпов экономического роста. И одновременно с этим приобретает большую остроту нарастание проблем в данной области. В этой связи имеет возрастающее теоретическое и практическое значение исследование всего комплекса экономических отношений, складывающихся в жилищном секторе экономики, и проводимой жилищной политики государства.

Степень разработанности проблемы. На сегодняшний день широкий спектр идей содержится в исследованиях проблем жилья._Они основываются на серьезном теоретическом фундаменте классических работ А. Смита, Д. Риккардо, К. Маркса и других.

Отношения собственности, инвестиции в жилую недвижимость, общие проблемы инвестиционного процесса находились в центре внимания исследований Л.И. Абалкина, В. Ойкена, Н. Ордуэя, Дж. Поляковского, Л. Эрхарда.

Вопросы энергосбережения, энергоэффективности и ресурсосбережения в проблеме недвижимости исследованы в работах Л.В Канторовича, В.А. Сокольского, Ю.А. Табунщикова.

Научно-теоретическое, архитектурное и архитектурно-строительное сопровождение Федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище» и Национального проекта «Доступное и комфортное жильё гражданам России» проводится в Российской академии архитектуры и строительных

наук (РААСН) под непосредственным научным руководством А.П. Кудрявцева, В.А. Ильичёва, Л.И. Хихлухи. Исследования ресурсного обеспечения ФЦП «Жилище» и вопросы обеспечения доступности жилья изложены в трудах Н.И. Красненко, В.И. Ресина, В.И. Травуша.

Концептуальные основы проблем финансового управления, системного менеджмента и управления недвижимостью содержатся в исследованиях П Друкера, Ю. Бригхэма, А. Томсона, А. Стрикленда.

Определяющие проблемы функционирования и государственного регулирования жилищного сектора экономики получили своё отражение в работах Г. Беккера, Р. Годцсмитта, Дж. Кендрика, В. Рутгайзера, Т. Шульца и других.

Вместе с тем в отечественных работах по вопросам жилищной политики преобладает точка зрения агрегированного, а не системного изучения проблем жилищной сферы. Дифференцированное предоставление жилищных услуг, связанное с раздельным функционированием подсистем - жилищного строительства, жилищного хозяйства, коммунального хозяйства и задач управления собственностью во всё большей мере сопровождается значительными объёмами неоправданных экономических и социальных издержек.

Недостаточная теоретическая разработанность проблемы предоставления жилищных условий в жилищной политике государства, острота её практической значимости предопределили актуальность избранной темы и необходимость рассмотрения на основе системного подхода.

Цели и задачи исследования. Цель диссертационной работы заключается в теоретическом обосновании жилищного сектора экономики как единого комплекса, охватывающего жилищное строительство, жилищное хозяйство, коммунальное хозяйство и управление, и формировании на этой основе концептуальных основ новой федеральной жилищной программы.

Достижение поставленной цели исследования обусловливает постановку и предопределяет необходимость решения следующих основных задач-

• выявить специфику жилья как базовой потребности, сочетающей социальный и экономический компоненты;

• дать анализ современного состояния системы обеспечения жильём;

• обосновать научные критерии доступности и комфортности жилья;

• рассмотреть границы между различными слагаемыми процесса предоставления и использования жилья и обосновать целесообразность их интеграции;

• обосновать необходимость разработки теоретической модели системы управления, включающей все стадии жизненного цикла корпоративной жилищной системы;

• уточнить управленческие аспекты достижения энергоэффективности и ресурсосбережения в жилищной системе;

• провести анализ обеспечения полноты прав собственности домохозяйства на объект жилой недвижимости;

• определить особенности формирования рынка недвижимости;

• дать сравнительный анализ жилищной политики разных стран.

Объектом исследования выступают процессы формирования

базовых основ федеральной жилищной политики.

Предметом исследования являются совокупность экономических отношений, складывающихся в процессе формирования концептуальных основ и реализации основных положений федеральной жилищной политики.

Теоретическая и методологическая база исследования основана на научных работах отечественных и зарубежных исследователей в области жилищной экономики, организации управления и инвестиций недвижимости. Исследование проводилось в рамках теорий и концепций,

изложенных в современных трудах отечественных экономистов, экспертов, научных и специализированных учреждений. В исследовании применялись методы факторного экономического и статистического анализов, принцип единства целого и части, объективного и субъективного, теоретико-вероятностные оценки, методы экстраполяции, сравнения и аналогий, принципы системного, структурного, маркетингового, процессного подходов, системный анализ.

Информационная и нормативная база исследования. В ходе работы над диссертацией использованы монографии и труды РАН, РААСН РФ и специализированных институтов РААСН, исследования по экономической теории, макроэкономике, микроэкономике, экономике строительства, инвестициям недвижимости, публикации научной периодики и учебники, базовые документы Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации до 2020 года, материалы ФЦП «Жилище» и НП «Доступное и комфортное жильё гражданам России», разработки отраслевых и региональных научных и финансовых учреждений, данные Министерства экономического развития РФ, действующее законодательство. Математическая обработка материала проводились на основе статистических данных Федеральной службы государственной статистики РФ, Статкомитета СНГ, нормативно-технической документации. Теоретические положения и экспертные оценки анализировались и сопоставлялись с научными материалами специализированных средств массовой информации и их интернет-версий.

Научная новизна работы состоит в обосновании положения о жилищной системе как интегрального образования, включающем в себя жилищное строительство, жилищное хозяйство, коммунальное хозяйство в качестве взаимообусловленных, взаимосвязанных и взаимодополняющих элементов единого целого.

К наиболее существенным следует отнести следующие результаты:

1. Выявлены наиболее существенные черты жилья как частно-общественного блага, предоставляемого и используемого на основе рыночных и нерыночных принципов хозяйствования, отличающегося высокой капиталоёмкостью, длительностью жизненного цикла, возрастанием требований к доступности и комфортности по мере социально-экономического развития страны.

2. Определены основные направления государственной жилищной политики:

• завершение процесса формирования правовых основ собственности на объекты недвижимости;

• диверсификация рыночных инструментов и отношений в жилищной сфере;

• формирование новой градостроительной политики;

• развитие конкурентных отношений в обобщённой жилищной системе;

• комплекс мер по обеспечению доступности и повышения комфортности жилья.

3. Уточнено содержание доступности и комфортности жилой недвижимости, заключающееся в создании условий для её приобретения и обслуживания, а также в обеспечении устойчивости домохозяйства в течение всего жизненного цикла.

4. Сформулирован вывод о целесообразности выработки и использовании совместных программ федеральных, региональных, муниципальных и местных органов самоуправления по освоению территорий поселений.

5. Доказано, опираясь на зарубежный опыт, необходимость создания новых сегментов рынка жилой недвижимости, состоящих из финансовоустойчивых, самоуправляемых и энергоэффективных объектов недвижимости.

6. Конкретизированы слагаемые механизма реализации государственной жилищной политики, заключающиеся в следующем:

• создание экономических, правовых, нормативно-технических и других условий для увеличения жилищного фонда страны за счёт диверсификации типологии объектов недвижимости,

• замещение аварийного и ветхого жилищного фонда пригородных, сельских территорий исторической застройки и городских земель, непригодных для нужд высотного строительства,

• развитие региональной типологии малоэтажного многоквартирного строительства (ММС) жилой и нежилой недвижимости,

• использование объектов нежилой недвижимости различного назначения (офисные помещения, предприятия малого бизнеса и др.) в ММС межселенной зоны в контексте новых градостроительных решений в качестве маневренного, временного жилищного фонда.

Теоретическая и практическая значимость работы. Разработанные научно-методические рекомендации и технико-экономические оценки облегчают формирования федеральных, региональных и муниципальных программ реализации Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации до 2020 года и далее.

Полученные результаты могут явиться теоретической и методологической основой разработки региональных и местных программ инвестирования жилой и нежилой недвижимости и быть использованы при определении путей увеличения темпов прироста жилищного фонда, снижения энерго- и ресурсоёмкости отрасли, формировании конкурентоспособной экономики.

ю

Результаты исследования могут быть использованы в процессе преподавания дисциплин «Микроэкономика», «Экономическая теория», «Экономика недвижимости», «Организация предпринимательской деятельности».

Материалы исследований целесообразно использовать для подготовки стандарта (технического регламента) «Дома малоэтажные многоквартирные».

Апробация работы. Основные результаты работы отражены в научных публикациях автора в журналах, рекомендованных ВАК, и других изданиях.

Структура н объём работы: Работа состоит из введения, трёх глав, выводов и списка литературы.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, определяется степень разработанности проблемы, формируются цели и задачи исследования, излагаются положения, выносимые на защиту и элементы научной новизны.

В первой главе «Основы федеральной жилищной политики» даётся анализ состояния жилищной сферы, раскрывается стратегический замысел руководства страны по переводу всех отраслей российской экономики с энерго-сырьевого на инновационный путь развития.

Одной из важнейших задач государства в области государственной жилищной политики, указанной в Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации до 2020 года (далее -Концепция-2020), является обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан и соответствия объёмов фонда комфортного жилья потребностям населения. Главной целью формирования и развития рынка доступного жилья является дальнейшее развитие и повышение эффективности жилищной сферы, действующей на рыночных и

нерыночных принципах и удовлетворяющей жилищные потребности большей части населения.

Реализация данной цели напрямую связана с решением трёх базовых приоритетных задач.

Одной из них является создание условий повышения объёма предложений на рынке жилья. При решении этой задачи государство помимо прямых своих функций, связанных с организацией территориального планирования, градостроительной деятельности, техническим регулированием и стандартизацией, предотвращением монополизации рынков жилья, призвано участвовать в формировании отраслевых рынков, сектора девелопмента, рынка земли, в стимулировании малоэтажного строительства.

Второй комплекс вопросов связан с созданием условий для повышения доступности жилья для всех категорий граждан. С этой целью предполагается разрабатывать новые и усовершенствовать действующие институты жилищного рынка, обеспечивающих повышение возможности приобретения жилья - жилищной и земельной ипотеки, формирование и развитие рынка закладных бумаг, развитие и регионализация строительно-сберегательных касс, создание социального и служебного жилищного фонда разных форм собственности, формирование института найма жилья, стимулирование и адресная помощь в приобретении собственного (частного) жилья.

Третий блок проблем связан с самой сложной частью жилищной экономики - жилищно-коммунальным хозяйством. Для решения основных задач в данной отрасли предполагается ликвидация аварийного и ветхого жилья, повышение эффективности управления ЖКХ, внедрение ресурсосберегающих технологий и оборудования, развитие частно-государственного партнерства, формирование комфортной городской и сельской среды.

По мнению автора, экономическое исследование данных проблем недвижимости в социально-экономических и геоклиматических условиях России потребует системного анализа всего комплекса проблем -проектирования, строительства, эксплуатации, модернизации жилищ. Дифференцированный и синтетический анализ современного состояния всех отраслей жилищной сферы - жилищного строительства, жилищного хозяйства, коммунального хозяйства и управления - показал, что переходный период к рыночным отношениям негативно сказался на их взаимодействии и взаимовлиянии. Стремление к повышению собственной рентабельности приводит к разнонаправленное™ интересов инвесторов на этапе строительства. Несмотря на то, что основной объём финансирования жилищного строительства обеспечивается инвесторами, домохозяйства не имеют всей информации по основным экономическим, техническим параметрам и качеству построенного жилья, структуре и уровню предполагаемых эксплуатационных расходов. На рынке недвижимости появилось и увеличивается число посреднических организаций, напрямую не связанных с повышением объемов строительства и качеством построенного жилья. Отсутствие прогнозных данных об уровне эксплуатационных затрат на обслуживание будущего дома на прединвестиционном этапе и в период инвестирования приводит к конфликтам между жильцами приватизированных квартир и муниципальными коммунальными службами, росту дебиторской и кредиторской задолженности по оплате услуг ЖКХ. Обнаружились разрывы в требованиях архитектурно-проектных организаций и возможностях строительных фирм. Технически и технологически необоснованное снижение себестоимости строительства приводит к ухудшению качества, увеличению расходов после сдачи дома в эксплуатацию и появлению проблемы безопасности проживания. Существуют трудноразрешимые противоречия между строительными

организациями и сферой жилищно-коммунального услуг на этапе сдачи жилья в эксплуатацию.

Существенной особенностью жилищного обеспечения является то. что инвестиционно-строительная деятельность в России значительно осложнена региональными особенностями и проводится в сложных климатических зонах на территории большой протяжённости. Данные условия увеличивают общий уровень расходов на инженерно-геологические изыскания, инфраструктурную подготовку территорий, инженерное оборудование и обустройство, строительство и эксплуатацию построенных зданий.

В условиях кардинальных изменений в макроэкономическом механизме России, переориентации на рыночные модели хозяйственного развития особенно острой и актуальной становится проблема всестороннего экономического обоснования решений на всех этапах инвестиционных проектов. Приобретение дорогостоящей недвижимости предполагает получение полной информации о товаре, его качестве, анализ состояния, прогнозирование и планирование будущих расходов, координацию, учёт и контроль затрат в процессе эксплуатации, соответствующие нормы, права и обязанности жильца, установленные государством в Жилищном Кодексе России.

Создание энергоэффективного и безопасного объекта жилой и нежилой недвижимости сопряжено с многочисленными сложными задачами, решение которых является специальной функцией системы управления, которая входит в структуру общего менеджмента недвижимости. Основанием создания структуры управления является общая линия поведения домохозяйств по минимизации расходов на приобретение и содержание жилища. Учитывая то обстоятельство, что рациональная и экономичная эксплуатация дорогостоящего жилья является сложной и многоаспектной задачей, наиболее целесообразным представляется необходимость поэтапного решения всего спектра

проблем. связанных с проектированием, строительством и функционированием жилищною фонда.

В исследовании показано, чго рациональное и экономное использование ресурсов невозможно без научного и экономического прогнозирования, планирования, организации и координации работ, постоянного контроля и учета задействованных ресурсов, мотивации ресурсосбережения, всестороннего анализа процесса создания жилья. Данные виды деятельности составляют структуру задач системы управления, являющейся основной частью любой коллективной деятельности. Под управлением в данном исследовании понимается руководство и целенаправленное воздействие на структуру системы с целью превращения неорганизованных элементов и процессов в эффективную производительную силу для достижения результата максимально рациональным способом.

Во второй главе «Исследование элементов жнлнщнон сферы в реальных условиях» автором рассматриваются проблемы развития элементов жилищной сферы и основ формирования жилищной политики с учётом потребительских предпочтений населения, требований развития территорий, базовых научных и отраслевых критериев.

Анализируя действующие структуры управления, автор отмечает, что домохозяйства в силу очевидных причин (маломощность, ограниченность всех ресурсов) не могут самостоятельно создать систему менеджмента необходимого уровня. Необходимость формирования модели управления жилой недвижимостью в современных условиях состоит в способности менеджмента эффективно решать специфические задачи жилищного обеспечения: информированность инвесторов, прогнозирование и планирование инвестиционного проекта, рациональное сбережение финансовых средств и материальных ресурсов, самоорганизация механизма управления, мотивация домохозяйств и другие задачи.

Проблема управления домохозяйством важна в различных областях экономики, но наибольшую актуальность, по мнению диссертанта, реальная действенность менеджмента приобретает в проблеме обеспечения жильём.

Целью создания системы менеджмента является обеспечение доступности и комфортности жилья. Система управления обеспечения доступным и комфортным жильём должна строиться на основных принципах управления общих систем. Основной задачей, решаемой структурой управления для достижения указанной цели, является единая программа проектирования, строительства и эксплуатации жилой недвижимости и достижимость максимальной синхронизации с её жизненным циклом.

В работе выделяется единый элемент жилищной сферы, определённый как обобщённая жилищная система (ОЖС). Такая система включает подсистемы жилищного строительства, жилищного хозяйства, а также предприятия и организации, предоставляющие коммунальные услуги - коммунальное хозяйство. ОЖС представляет собой основную структуру жилищного и коммунального обеспечения населения. Необходимость комплексного и одновременного исследования всех частей ОЖС обусловлена полной взаимосвязанностью подсистем. Основной причиной сложного положения современной жилищной системы страны, по мнению автора, является сохранение ошибочного в новых условиях разделения жилищной сферы на отдельно функционирующие подсистемы жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Исследование цели и специфики объединения лиц - создание комплекса обеспечения доступным жильём - определяет структуру управляемой организации. Данная система отвечает всем признакам организации, и ясность структуры позволяет определить управленческий подход. Основным методом реализации управляющего воздействия в

настоящем исследовании выбран системный подход, как наиболее полно соответствующий специфике организации. Очевидно, чго для надёжного функционирования системы менеджмента организацией с длительным жизненным циклом приемлемым является включение элементов других управленческих подходов (ситуационного, маркетингового).

Управление жилищной системой предполагает последовательность действий, направленных на достижение цели и содержит следующие этапы:

прогнозирование, учитывающее изменения в деятельности домохозяйств и экономике государства;

- планирование доступности и комфортности жилья, инфраструктуры, совместимости потребительских предпочтений с возможностями бюджета и требованиями энергоэффективности и ресурсосбережения;

- контроля, позволяющего домохозяйству определить на этапе инвестиций и эксплуатации минимально необходимый объём участия сторонних организаций, финансовых и материальных ресурсов;

- мотивации.

При этом важное значение имеет размер жилищной организации (7-9 домохозяйств), соответствующий типологии жилого здания малоэтажного многоквартирного строительства (ММС). Целью объединения домохозяйств является создание оптимальной обобщённой жилищной системы, учитывающей бюджетные ограничения участников, удовлетворяющей потребительские требования доступности и комфортности жилья. Для достижения цели организации необходимо решить задачу проектирования, минимизации расходов на этапе строительства и бережной и экономной эксплуатации жилой недвижимости. Субъектом управления организации ОЖС являются -группа инвесторов на стадии разработки проекта, жилищно-строительный кооператив на этапе строительства и товарищество собственников жилья в фазе эксплуатации.

По мнению автора одним из наиболее выгодныч вариантов девелопмента можно рассматривать модель частно-гос}дарственного партнёрства в жилищной сфере.

В третьей главе «Формирование федеральной жилищной политики» автором исследована возможность формирования новой концепции национальной жилищной политики.

Основными принципами государственной жилищной политики являются:

• Развитие законодательной и нормативной базы, определяющей жилищные права граждан

• Участие граждан в управлении жилищным фондом

• Развитие коммунальной инфраструктуры жилищного сектора

• Жилищное строительство и материально-техническая база стройиндустрии

• Формирование рынка земли и земельных участков

• Развитие финансового рынка в жилищной сфере

• Формирование новой градостроительной политики

• Развитие инфраструктуры рынка недвижимости

• Повышение доступности жилья

В рамках выполнения программ ФЦП «Жилище» и национального проекта «Доступное и комфортное жильё гражданам России» в 2000-2007 гг. были сформированы и приняты основные законодательные документы, позволившие в короткий срок создать правовые основы функционирования рынка недвижимости, приобретение, строительство и наём жилья с использованием рыночных механизмов. Новые Градостроительный, Жилищный, Гражданский Кодексы РФ позволяют значительно быстрее решать вопросы жилищной политики, участия населения в управлении жилищным фондом, развития инфраструктуры рынка жилой недвижимости. Принятые меры позволили увеличить

объёмы жилищного строительства на 7-10 процентов год. Новой тенденцией в жилищной сфере является увеличение доли малоэтажного индивидуально-жилищного строительства (ИЖС). По данным Федеральной службы государственной аатистики доля высотного строительства уменьшилась за последние два-три года до 60 процентов от общего объёма сдаваемого жилья. Такое положение, по мнению автора, объясняется несколькими основными причинами: высокой стоимостью городского высотного жилья, недостаточными объёмами предложения на рынке, низким качеством строительства и уровнем коммунальной инфраструктуры, возросшими экологическими проблемами городского проживания.

Вместе с тем, основные проблемы жилищной сферы остаются нерешёнными, а проблема доступности стала ещё острее. Задерживается развитие законодательной и нормативной базы о земле. Градостроительные мероприятия сдерживаются отсутствием обязательных для межселенных территорий, инженерно-геологических исследований, которые являются, в свою очередь, необходимым основанием для проведения инженерного обустройства земельного участка. Развитие межселенных территорий, по мнению диссертанта, потребует значительных в абсолютном и относительном измерении трудовых, финансовых и материальных ресурсов, ухудшит экологическую обстановку. Формирование жилищного фонда страны из высотных ресурсе- и энергозатратных однотипных домостроений (= 60% жилищного фонда) и индивидуальных неунифицированных жилых построек 40% от всего объёма жилья) не может считаться рациональным с точки зрения ресурсосбережения и оптимальным с точки зрения расходов домохозяйств на эксплуатацию таких объектов. В жилищной экономике государства складывается ситуация провала рынка, требующая вмешательства со стороны федеральных органов, разработки и формирования мер государственного регулирования.

На основе исследования элементов жилищной сферы ОЖС в реальных условиях функционирования, в работе были определены принципиальные несоответствия типологий высотного и малоэтажного индивидуального строительства для домохозяйств с ограниченными бюджетами (отсутствие информации о качестве строительства, себестоимости, предполагаемых эксплуатационных расходов, пониженная ликвидность вследствие нестандартности типологии и др.). Автором определена перспективная типология домостроения с собственной системой управления.

Как видно из таблицы всем основным потребительским предпочтениям домохозяйств, научным критериям, ограничениям по энергоэффективности, доступности и комфортности отвечает объект жилой недвижимости на базе малоэтажного многоквартирного строения экономного класса (ММС ЭК) в жилых зонах исторической застройки.

Таблица

Соответствие потребительских предпочтений для типологии малоэтажного жилья

Требования \ тип жилья ИЖСЧД нжсдп ижскп ММС ММС

дом дача таун-хаус коттедж эконом

1.Плосцадь квартир не менее &=54м' + + + + +

2.Высота потолков Н=2.4-2.7м + + + + +

З.Комнатность жилья + + + + +

4.Малоэтажное жильё + + + + +

5Л1изкая стоимость строительства + + - - +

б.Низкая стоимость услуг ЖКХ + + - - +

7.Качество строительства + - + + +

8.Внутреннее инженерное обеспечение - - + + +

9.Внешнее инженерное обеспечение - - + + +

Ю.Экологня + + + + +

11.Социальная инфрастуктура + - - - +

12.Безопасность проживания + - + + +

13.Безопасность инвестиций + + - - +

14Ликвидность недвижимости - - - + +

15.Транспортная доступность + - + + +

Количество домохозяйств 1 1 1-2 5-15 7-9

Группа капитальности домостроения 1У-У МП 1-11 1-Н

Примечание ИЖС - индивидуально-жилищное строительство, ММС - малоэтажное многоквартирное строительство, ЧД- частный отдельный дом, ДП - жилое строение в дачном и садовом товариществе, КП - жилье в коттеджном поселке

Соответствие типологии ММС ЭК основным требованиям домохозяйств-инвесторов обеспечивается:

• наличием основных градостроительных мероприятий,

• использованием предыдущих инженерно-геологических исследований,

• имеющимися объектами инженерной инфраструктуры,

• исторически сложившейся социальной среды поселения и имеющейся социально-экономической инфрастуктурой,

• энергоэффективным объёмно-планировочным решением объекта жилой недвижимости,

• полностью открытой архитектурно-строительной системой.

Система управления и функционирование объекта ММС экономного

класса предоставляют возможность обслуживания жилья по более высоким стандартам эксплуатации. Создание и эксплуатация сложного технического сооружения, обеспечивающего проживание в климатических условиях России, должны обеспечиваться специальной соответствующей нормативно-технической документацией сертификатом сооружения, паспортом дома или инструкцией по эксплуатации. Наличие таких документов, по мнению автора, значительно увеличит ликвидность данной типологии жилой недвижимости.

Основными проблемами системы менеджмента на всём жизненном цикле недвижимости становятся вопросы минимизации и оптимизация затрат по совместному с местными органами самоуправления содержанию и управлению объектом агрегированной (состоящей из частного объекта жилой недвижимости и муниципальной инженерной инфраструктуры) и дифференцированной (разделённой по собственности юридически и фактически) недвижимости.

Факторы, позволяющие достичь максимальной эффективности управления ММС-МСУ:

• эпергоэффективные и надёжностные параметры объекта недвижимости,

• устойчивость финансового положения домохозяйств,

• мотивированная финансовая дисциплина,

• рациональное материальное обеспечение,

• бережное качественное эксплуатационное обеспечение.

• оптимальное сочетание самообслуживания и услуг сторонних фирм.

Системный анализ обобщённой жилищной системы на базе малоэтажного многоквартирного строительства экономного класса показал, что ОЖС ММС ЭК является конкретной и материальной системой, которой присуща открытость к исследованию свойств, структуры и функций методами и средствами системного анализа, единство, целостность элементов, многообразие и динамичность связей. Соответствие структуры ОЖС требованиям системности заключается в том, что данная система состоит из взаимодействующих и взаимовлияющих подсистем, образует собой целостность, может рассматриваться как целое и как его часть, имеет свои закономерности, в исследовании которых возможно единство анализа и синтеза.

Обобщённая жилищная система ММС обладает свойством изоморфизма, так как является частью общей системы жилищного обеспечения страны. Наличие данного соответствия позволяет моделировать одну систему посредством другой, что показывает присутствие общих закономерностей и не исключает специфики формирования, функционирования и улучшения другой. ОЖС ММС могут нести несколько разных функциональных нагрузок: арендное жильё, доходная и нежилая недвижимость, временное или служебное место проживание различного назначения.

Объект ОЖС ММС экономного класса имеет следующие особенности:

• существует рыночная цена объекта недвижимости,

• находится в среде существующего рынка покупателей и продавцов,

• является инвестиционным товаром,

• существует рыночный ценовой механизм удовлетворения интересов покупателей и продавцов недвижимости,

• существует возможность получения дохода.

Данные особенности подтверждают то, что недвижимость данного типа отвечают основным требованиям, определяющим структурную взаимосвязь рынка недвижимости и рынка капитала. Формирование новой национальной жилищной политики на основе включения типологии ММС в дополнение к высотному многоквартирному и малоэтажному одноквартирному строительству решает настоящие и будущие проблемы энергоэффективности и ресурсосбережения и оптимально обеспечивает основные потребности большинства населения в жилье.

Развитие типологии ММС позволит эффективнее достичь стратегической цели Концепции-2020 - обеспечение доступности жилья для всех категорий населения и соответствия объёмов комфортного жилищного фонда потребностям населения. Внедрение такой типологии позволяет достичь ускоренного решения основных задач Концепции-2020 - создание условий для роста предложений на рынке жилья, для повышения доступности жилища для всех категорий граждан и соответствие объёмов комфортного жилищного фонда потребностям и формирование комфортной городской среды и среды сельских поселений.

Преимущества в принципах формирования и функционирования самоуправляемой ОЖС на этапе ТСЖ позволяет модернизировать деятельность менеджмента в условиях эксплуатации существующего

жилищного фонда. Консолидация коммерческих организованных товариществ в корпоративную ассоциацию, временное объединение денежных активов и субсидий государственных бюджетов всех уровней в специализированном банке, налоговые каникулы и другие меры в рамках программы государственного регулирования, позволят снять остроту проблем состояния инфраструктуры ЖКХ и перейти к скоординированному и контролируемому изменению структуры и состояния жилищного фонда страны.

Список работ, опубликованных по теме диссертации

1. Абжанов Б.Е., Жанбосов А.Т., Жанбосов Е.Т. Перспективные виды деятельности малых предприятий в Республике Казахстан. //Тез. докл. Международная конференция «Стратегия вхождения Казахстана в число 50-ти конкурентоспособных государств мира». Москва. 15.09.2006. Информационно-аналитический центр по изучению общественно-политических процессов на постсоветском пространстве МГУ им. М.В. Ломоносова, www.ia-centr.ru

2. Абжанов Б.Е., Жанбосов А.Т., Жанбосов Е.Т., Невретдинова Р.З., Соколовский А.Г. Республика Казахстан: альтернативное финансирование ипотеки // Человек и труд.- 2006.- №12,- С. 72-73.

3. Жанбосов А.Т. Микроэкономика. Проблема недвижимости.- М.: НС-информ, 2008. - 96 с.

4. Жанбосов А.Т. Модель системы управления в инвестиционно-строительном проекте // Экономика, Право, Лингвистика. Научно-практическое издание. Выпуск 3 (№11), сентябрь 2007 г. Объединённая академия образовательных учреждений,- С. 38-42.

5. Жанбосов А.Т., Козлов В.Н., Козлов С.Н., Плясов A.B., Черняев Ю.В. Как решить жилищную проблему иммигрантов //Человек и труд.-2006.-№7.- С.71-72.

6. Жанбосов А.Т., Черняев Ю.В. Об оптимизации затрат в жилищном строительстве //Сельское строительство. - 2006.- №3.- С.12-13.

7. Жанбосов А.Т., Черняев Ю.В. Современному городу - современный пригород //Вечерняя Москва. - 2006. - №107,- С.6.

Подписано в печать 17.10 2008 г

Печать трафаретная

Заказ № 982 Тираж 100 экз

Типография «11-й ФОРМАТ» ИНН 7726330900 115230, Москва, Варшавское ш, 36 (499) 788-78-56 www autoreferat ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Жанбосов, Ануар Толеу

Введение.

Глава 1. Основы федеральной, жилищной политики.

1.1. Основные черты и изменения в общей системе обеспечения жильём в России.

1.2. Исследование современного состояния жилищной сферы.

1.3. Прототип модели управления в обобщённой жилищной системе.

Глава 2. Исследование элементов жилищной сферы в реальной экономике.

2.1. Проблемы прогнозирования и планирования.

2.2. Задачи координации и мотивации.

2.3. Доходы домохозяйств в системе инвестиционных затрат на жилищное строительство.

2.4. Контроль расходов на строительство и качество жилья.

2.5. Обеспечение комфортности в ОЖС.

Глава 3. Формирование федеральной жилищной политики.

3.1. ОЖС ММС - необходимый элемент современной жилищной программы России.

3.2. Управление агрегированной собственности.

3.3. Интегральная эффективность проекта ММС.

Выводы.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Концептуальные основы жилищной политики государства: вопросы экономики и управления"

Жилая недвижимость является социально-экономическим благом первой необходимости. Домохозяйства, по мере удовлетворения потребностей в пище, одежде были вынуждены считаться с необходимостью накопления средств на постройку жилища, что обеспечивает финансовую базу жилищного строительства. Потребность в приобретении квартиры является мощным стимулом для сбережения денег и трансформации их в инвестиции. Вложения данного вида позволяют домохозяйствам, не зависимо от их финансового состояния, воспользоваться такими положительными признаками инвестиций, как надёжность капитала и доходность.

Рынок недвижимости можно рассматривать с точки зрения функционального и системного подходов. С позиции функционального подхода рынок жилой недвижимости является частью общего рынка жилой и нежилой недвижимости и подразделяется на первичный и вторичный. С точки зрения системного подхода рынок жилья может рассматриваться как неотъемлемый элемент отраслевых рынков — товаров, услуг, земли, труда, капитала и ценных бумаг. В современных условиях жильё выступает как специфический товар, имеющий две особенности - жильё с одной стороны является потребительским благом, с другой - выступает как способ вложения капитала. В рыночной модели система инвестирования жилищного строительства отражает движение ресурсов между этими рынками. Нормально функционирующий рынок жилья значительно облегчает условия воспроизводства рабочей силы, миграционную подвижность собственного населения (внутреннюю миграцию), свободное развитие производительных сил [1, 27, 43, 45, 60].

Жилищное строительство и проведение жилищных реформ повсеместно является мощным фактором экономического роста и способно оказывать существенное влияние на функционирование всей экономики. Строительный комплекс государства связан с хозяйственной деятельностью более чем семидесяти отраслей экономики, в индустрии потребляется половина строительных материалов, десятая часть продукции машиностроения. Развитие домостроительной отрасли вызывает необходимость развития смежных отраслей экономики таких, как промышленность строительных материалов, транспортное машиностроение, производства строительной техники и оборудования. По объёму производимой продукции и количеству занятых работников строительство представляет примерно десятую часть всей экономики страны. Существенной особенностью в общей проблеме жилищного обеспечения в стране является то, что инвестиционно-строительная деятельность в России значительно осложнена региональными особенностями и проводится в сложных климатических зонах на территории большой протяжённости. Данные условия увеличивают общий уровень расходов на инженерно-геологические изыскания, инфраструктурную подготовку территорий, инженерное оборудование и обустройство, строительство и эксплуатацию построенных зданий. Следовательно, оптимальное решение задач экономики строительства невозможно без фундаментальных научных, инженерных, экономических исследований и поиска новых архитектурно-строительных решений. В условиях кардинальных изменений в макроэкономическом механизме России, переориентации на рыночные модели хозяйственного развития особенно острой и актуальной становится проблема всестороннего экономического обоснования решений на всех этапах инвестиционных проектов. Принципы функционирования строительной отрасли и систем обеспечения жилищно-коммунального хозяйства не могут отличаться от законов развития экономики как целостной системы. Основой рациональной и оптимальной деятельности в жилищной политике является научное решение проблемы эффективного использования ограниченных ресурсов на всех уровнях экономики страны.

Главной целью формирования и развития в России рынка доступного жилья является создание эффективного жилищного сектора, действующего на рыночных принципах и удовлетворяющего жилищные потребности большей части населения на уровне, соответствующем их платёжеспособному спросу. Одной из важнейших задач государства в области жилищной политики становится формирование соответствующих условий, позволяющих повысить доступность жилья. Необходимо участие государства и соответствующих отраслей экономики в поддержке развития и функционирования данного рынка и повышения доступа для определённых групп населения, нуждающихся в такой поддержке. Государственное регулирование жилищного сектора экономики осуществляется путём создания сбалансированного правового пространства для всех участников системы функционирования рыночного механизма в жилищной сфере, долговременного прогнозирования, стратегического планирования и управления развитием социальных и жилищных программ с учётом социально-экономической, индустриальной, инженерно-транспортной и финансовой инфрастуктуры конкретных регионов страны [27, 55, 69-70].

Решение проблем доступности жилья способствует проведению эффективной миграционной и демографической политики. Развитие нормально функционирующего рынка жилья одно из важных условий, определяющих воспроизводство рабочей силы и свободное развитие производительных сил. Фактор доступности в жилищной проблеме отражает в полной мере ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную направленность. Расширение доступности связано с общим состоянием социально-экономических процессов и преобразований обществе, учитывает потребительское поведение домохозяйств на рынке жилья и уровень доверия к изменениям в макроэкономике. Приобретение жилища и улучшение жилищных условий, как самые первоочередные задачи граждан и семьи, определяет базовый уровень благосостояния населения, взаимосвязано с политикой бюджетной и кредитно-финансовой системы, ценовой политикой в области жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства [2, 3, 63]. С возможностью свободного приобретения жилья возникает необходимость доступного содержания и обслуживания. Если основным критерием доступности жилья является стоимость жилища, то комфортность проживания связано с дополнительными затратами на обеспечение и эксплуатацию инженерных систем благоустройства. Затраты на отопление и эксплуатационные расходы всего цикла использования жилья в большинстве климатических зон России значительно превосходят объёмы финансирования строительства и, следовательно, проблемы энергоэффективности жилища и энергосбережения становятся важными факторами устойчивой экономической деятельности домохозяйств.

Представляется очевидным, что экономическое исследование модели проживания в социально-экономических и геоклиматических условиях России будет неполным без системного анализа всего комплекса проблем проектирования, строительства и эксплуатации жилищ в новых условиях переходной экономики [11, 40, 50, 51].

Структурные, институциональные и экономические изменения, произошедшие за последние годы, в условиях решения жилищных проблем заключаются:

1. Основой поведения и мотивации участников инвестиционных процессов в жилищной сфере является собственная прибыль и рентабельность. Разнонаправленность целей и различия в финансовых, организационно-экономических, информационных и производственно-технологических возможностях оказывают сильнейшее давление на жизнеспособность и устойчивость хозяйственной деятельности субъектов микроэкономики -домохозяйств. К растущим производственным расходам добавляются внешние и внутренние транзакционные издержки всех уровней [5, 23, 39, 79, 98].

2. Объёмы рынка недвижимости и жилищного строительства не соответствуют потребительскому спросу. Жилищный дефицит и низкие темпы строительства жилья представляют определённые угрозы для экономической безопасности страны, устойчивости и жизнеспособности экономики, дальнейшего развития и экономического роста. Не обеспечиваются основные направления экономической безопасности страны — увеличение совокупного спроса через повышение жизненного уровня населения, увеличение нормы накопления и обеспечение трансформации накоплений в инвестиции, стимулирование перелива ресурсов в сектора роста через рынок ценных бумаг, демонополизация экономики и защита конкуренции, эффективная система государственного регулирования. Сохранение нынешней ситуации ведёт к сокращению масштабов национального производства, низкой эффективности и конкурентоспособности, снижению инвестиционной активности и научно-технического потенциала, структурным диспропорциям, низкому уровню жизни населения, усилению дифференциации доходов населения, затягиванию аграрного кризиса, нарастанию экологических проблем [1, 13, 24, 42, 49, 54, 84, 96].

3. Всё ещё низкие доходы большинства населения страны не обеспечивают полноценного, сравнимого с 80-ми годами прошлого столетия, финансирования массового жилищного строительства. Низкий уровень сбережений приводит к снижению инвестиционного потенциала домохозяйств, предопределяет появление значительного неэффективного, неплатёжеспособного, спроса, достигающего 35-55% (в зависимости от региона) от общего объёма необходимого жилья [4, 18, 20, 85, 89, 123, 160].

4. Важнейшей проблемой становится решение вопросов энерго- и ресурсосбережения. Система отраслей обеспечения населения страны благоустроенным жильём, состоящая из подотраслей производства строительных материалов, жилищного строительства, жилищно-коммунального хозяйства, на современном этапе находится на стадии модернизации основных производств. Технологически отсталые промышленность стройматериалов и строительство, а также неэффективная эксплуатация потребляют значительное большее количество ресурсов и электроэнергии, чем в других странах с подобными климатическими условиями [7-8, 14, 46, 62, 86, 88, 95, 100, 110, 114, 122, 139].

5. Приватизация в отрасли и общая экономическая ситуация в 90-ые годы тяжело отразилась на состоянии отраслевой экономической науки, подготовке инженерных и технических кадров для нужд строительства и эксплуатации жилищного фонда [58, 62, 68, 85, 90, 105, 109, 117].

6. Предполагаемое вступление России в ВТО (Всемирная торговая организация), износ предприятий жилищно-коммунального комплекса приведёт к ускоренному росту тарифов на услуги ЖКХ и цен на энергоносители вследствие выравнивания условий поставки и стоимости для внешних и внутренних потребителей. Сокращение внешних поступлений приведёт к снижению объёма субсидий на ЖКХ, расслоению цен на первичную и вторичную недвижимость, обветшанию имеющегося жилищного фонда районов исторической застройки. Наряду с новым строительством важными остаются вопросы сохранения и обновления имеющегося жилищного фонда России, экономически оправданной становится его модернизация и реконструкция. Особую актуальность приобретает проблема реновации территорий исторической застройки [8, 18, 22, 25, 29, 38, 41, 59, 72, 75, 79, 92, 103, 104]. 7. Совокупность всех указанных факторов показывает необходимость исследования задачи принципиальной возможности приобретения доступного и комфортного жилья [12, 21, 45, 53, 66, 80, 85, 108, 111, 121, 127].

Актуальность исследования обусловлена первоочередной и острой необходимостью и важностью решения проблем обеспечения жильём населения страны. Рациональное и комплексное решение задач жилищной политики является одной из основных и сложнейших проблем макроэкономики. Современное состояние проблемы с жильём в России определяется следующими данными. В стране эксплуатируется более 3 млрд. квадратных метров жилья, в основном, построенного в советский период. В пересчёте на население РФ (около 144 млн человек), средняя обеспеченность составляет менее 20 квадратных метров жилья на человека. Большая часть жилищного фонда возведена по государственным программам СССР 1955-1985 годов и в настоящее время требует капитального ремонта или находится в ветхом, аварийном состоянии. Такое же положение сохраняется с системами жилищно-коммунального хозяйства, где износ основных фондов достигает 6065 процентов. В очереди на получение жилья стоит более 4.5 млн семей, желающих улучшить условия проживания более 31 млн семей [12, 53, 60, 73, 85, 97, 118, 167]. Две трети населения России, почти 100 млн человек, живёт в стеснённых условиях застройки прошлых лет. Треть всего жилищного фонда не имеет элементарных удобств. Для жилищного обеспечения данного населения в ближайшее время потребуется более 1.5 млрд. квадратных метров жилья. Темпы нарастания аварийного жилья превышают объёмы ежегодного нового строительства [25, 121, 123, 130, 134-135].

В условиях высоких темпов расходов, предстоящего увеличения их уровня из-за вступления в ВТО, ограниченность доходов населения особенно остро стоит проблема бюджетного инвестирования жилищного строительства. Экологические, градостроительные, инфраструктурные, социально-экономические и транспортные проблемы городов, дефицит с трудовыми ресурсами требует решения вопросов изменения модели проживания, типологии жилищ, архитектурно-строительных систем, технологии строительства. Отмена лицензирования и перевод нормирования в строительстве на техническое регулирование предопределяет введение системы мер по обеспечению безопасности жилья [99].

В настоящее время расходы бюджетов всех уровней на поддержание минимального уровня функционирования систем жизнеобеспечения уже превосходят затраты на новое жилищное строительство. Современные объёмы государственного и муниципального субсидирования ЖКХ сопоставимы с уровнем расходов России на национальную оборону и значительно превосходят объёмы совокупного финансирования всех национальных проектов. Темпы роста тарифов в жилищно-коммунальном комплексе с 2006 года превышают уровень инфляции в стране.

Выделение жилищно-коммунального комплекса страны из единого хозяйственного механизма плановой экономики нарушило механизм взаимодействия промышленного, общественного и жилого секторов потребления энергоресурсов. В жилищном строительстве, жилищном и коммунальном хозяйстве страны расходуется больше электроэнергии и других материальных ресурсов, чем в странах с сопоставимыми климатическими условиями. Изношенность коммунальных сетей, отсутствие периодических и капитальных ремонтов приводит к значительным дополнительным потерям тепловой энергии, возрастает частота и масштабы аварий в инженерной инфраструктуре.

Бессистемная приватизация в жилищной сфере страны привела к дроблению крупных федеральных и отраслевых предприятий, уменьшению объёмов собственного капитала и финансовых ресурсов для обеспечения устойчивого функционирования и дальнейшего развития. Отсутствие единой жилищной политики в условиях разобщённости участников рынка жилья отражается на воспроизводственных процессах, снижает уровень национального богатства, увеличивает социальное напряжение.

Низкая энергоэффективность и ресурсосбережение, монопольное положение и высокая затратность существующей системы приводит к удорожанию услуг ЖКХ, стоимость проживания становится заметной статьёй расходов в бюджетах большинства домохозяйств.

Остаются нерешёнными вопросы гарантии полноты прав собственности на жилище, так как приватизированные квартиры граждан находятся в домах муниципальной или федеральной собственности. Новые экономические отношения требуют формирования нового механизма управления собственностью. Важнейшей задачей в жилищной проблеме становится построение новой методологии управления и оптимальной и рациональной системы менеджмента жилищным фондом. С каждым годом возрастает вклад домашних хозяйств как социально и экономически значимого сектора экономики в обеспечение безопасного и комфортного проживания населения и ускорения темпов экономического роста. И одновременно с этим приобретает большую остроту нарастание проблем в данной области. В этой связи имеет возрастающее значение исследование всего комплекса экономических отношений, складывающихся в жилищном секторе экономики, и проводимой жилищной политики государства.

Степень разработанности проблемы. На сегодняшний день широкий спектр идей содержится в исследованиях проблем жилья. Они основываются на серьёзном теоретическом фундаменте классических работ А. Смита, Д. Рикардо, К. Маркса и других. Работа основана на теориях и концепциях, изложенных в трудах отечественных и зарубежных учёных, опыте управления, строительства и эксплуатации малоэтажных и многофункциональных объектов в мире.

В исследовании применялись методы факторного экономического анализа, математического анализа теплофизических явлений, теоретико-вероятностные оценки, методы экстраполяции, сравнения и аналогий, системный анализ.

Отношения собственности, инвестиции в жилую недвижимость, общие проблемы инвестиционного процесса находились в центре исследований Л.И. Абалкина, В. Ойкена, Н. Ордуэя, Дж. Поляковского, JI. Эрхарда.

Вопросы энергосбережения, энергоэффективности и ресурсосбережения в проблеме недвижимости исследованы в работах Л.В.Канторовича, В.А. Сокольского, Ю.А. Табунщикова.

Научно-теоретическое, архитектурное и архитектурно-строительное сопровождение Федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище» и Национального проекта «Доступное и комфортное жильё гражданам России» проводится в Российской академии архитектуры и строительных наук (РААСН) под непосредственным научным руководством А.П. Кудрявцева, В.А. Ильичёва, Л.И. Хихлухи. Исследования ресурсного обеспечения ФЦП «Жилище» и вопросы обеспечения доступности жилья изложены в трудах Н.И. Красненко, В.И. Ресина, В.И. Травуша.

В исследованиях Асаула А.Н., Казакова Ю.Н., Панибратова Ю.В. содержатся решения проблем типологии, современного проектирования и строительства малоэтажных комплексов с энергосберегающими технологиями.

Концептуальные основы проблем финансового управления, системного менеджмента и управления недвижимостью содержатся в исследованиях П. Друкера, Ю. Бригхэма, А. Томсона, А. Стрикленда.

Определяющие проблемы функционирования и государственного регулирования жилищного сектора экономики получили своё отражение в работах Г. Беккера, Р. Голдсмитта, Дж. Кендрика, В. Рутгайзера, Т. Шульца и других.

Вместе с тем в отечественных работах по вопросам жилищной политики преобладает точка зрения агрегированного, а не системного изучения проблем жилищной сферы. Дифференцированное предоставление жилищных услуг, связанного с раздельным функционированием подсистем - жилищного строительства, жилищного хозяйства, коммунального хозяйства и задач управления собственностью во всё большей мере сопровождается значительными объёмами неоправданных экономических и социальных издержек.

Недостаточная теоретическая разработанность проблемы предоставления жилищных условий в жилищной политике государства, острота её практической значимости предопределили актуальность избранной темы и необходимость рассмотрения на основе системного подхода.

Цели и задачи исследования. Цель диссертационной работы заключается в теоретическом обосновании жилищного сектора экономики как единого комплекса, охватывающего жилищное строительство, жилищное хозяйство, коммунальное хозяйство и управление, и формировании на этой основе концептуальных основ новой федеральной жилищной программы.

Достижение поставленной цели исследования обусловливает постановку и предопределяет необходимость решения следующих основных задач:

• выявить специфику жилья как базовой потребности, сочетающей социальный и экономический компоненты;

• дать анализ современного состояния системы обеспечения жильём;

• обосновать научные критерии доступности и комфортности жилья;

• рассмотреть границы между различными слагаемыми процесса предоставления и использования жилья и обосновать целесообразность их интеграции;

• обосновать необходимость разработки теоретической модели системы управления, включающей все стадии жизненного цикла корпоративной жилищной системы;

• уточнить управленческие аспекты достижения энергоэффективности и ресурсосбережения в жилищной системе;

• провести анализ обеспечения полноты прав собственности домохозяйства на объект жилой недвижимости;

• определить особенности формирования рынка недвижимости;

• дать сравнительный анализ жилищной политики разных стран.

Объектом исследования выступают процессы формирования базовых основ федеральной жилищной политики.

Предметом исследования являются совокупность экономических отношений, складывающихся в процессе формирования концептуальных основ и реализации основных положений федеральной жилищной политики.

Теоретическая и методологическая база исследования основана па научных работах отечественных и зарубежных исследователей в области жилищной экономики, организации управления и инвестиций недвижимости. Исследование проводилось в рамках теорий и концепций, изложенных в современных трудах отечественных экономистов, экспертов, научных и специализированных учреждений. В исследовании применялись методы факторного экономического и статистического анализов, принцип единства целого и части, объективного и субъективного, теоретико-вероятностные оценки, методы экстраполяции, сравнения и аналогий, принципы системного, структурного, маркетингового, процессного подходов, системный анализ.

Информационная и нормативная база исследования. В ходе работы над диссертацией использованы монографии и труды РАН, РААСН РФ и специализированных институтов РААСН, исследования по экономической теории, макроэкономике, микроэкономике, экономике строительства, инвестициям недвижимости, публикации научной периодики и учебники, базовые документы Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации до 2020 года, материалы ФЦП «Жилище» и НП «Доступное и комфортное жильё гражданам России», разработки отраслевых и региональных научных и финансовых учреждений, данные Министерства экономического развития РФ, действующее законодательство. Математическая обработка материала проводились па основе статистических данных Федеральной службы государственной статистики РФ, Стагкомитета СНГ, нормативно-технической документации. Из научной периодики изучались публикации журналов «Экономика строительства», «Сельское строительство», «Вопросы экономики», «Промышленное и гражданское строительство», «Архитектура и строительство», «Человек и груд», «Недвижимость и инвестиции», «Инвестиции в строительстве». Теоретические положения и экспертные оценки анализировались и сопоставлялись с научными материалами специализированных средств массовой информации и их интернет-версий.

Математическая обработка материала проводились на основе статистические данные Федеральной службы государственной статистики, нормативно-технической документации.

Научная новизна работы состоит в обосновании положения о жилищной системе как интегральном образовании, включающем в себя жилищное строительство, жилищное хозяйство, коммунальное хозяйств в качестве взаимообусловленных, взаимосвязанных и взаимодополняющих элементов единого целого.

К наиболее существенным следует отнести следующие результаты:

1. Выявлены наиболее существенные черты жилья как частно-общественного блага, предоставляемого и используемого на основе рыночных и нерыночных принципов хозяйствования, отличающегося высокой капиталоёмкостью, длительностью жизненного цикла, возрастанием требований к доступности и комфортности по мере социально-экономического развития страны.

2. Определены основные направления государственной жилищной политики:

• завершение процесса формирования правовых основ собственности на объекты недвижимости; i1

• диверсификация рыночных инструментов и отношений в жилищной сфере;

• формирование новой градостроительной политики;

• развитие конкурентных отношений в обобщённой жилищной системе;

• комплекс мер по обеспечению доступности и повышения комфортности жилья.

3. Уточнено содержание доступности и комфортности жилой недвижимости, заключающееся в создании условий для её приобретения и обслуживания, а также в обеспечении устойчивости домохозяйства в течение всего жизненного цикла.

4. Сформулирован вывод о целесообразности выработки и использовании совместных программ федеральных, региональных, муниципальных и местных органов самоуправления по освоению территорий поселений.

5. Доказано, опираясь на зарубежный опыт, необходимость создания новых сегментов рынка жилой недвижимости, состоящих из финансовоустойчивых, самоуправляемых и энергоэффективных объектов недвижимости.

6. Конкретизированы слагаемые механизма реализации государственной жилищной политики, заключающиеся в следующем:

• создание экономических, правовых, нормативно-технических и других условий для увеличения жилищного фонда страны за счёт диверсификации типологии объектов недвижимости,

• замещение аварийного и ветхого жилищного фонда пригородных, сельских территорий исторической застройки и городских земель, непригодных для нужд высотного строительства,

• развитие региональной типологии малоэтажного многоквартирного строительства (ММС) жилой и нежилой недвижимости,

• использование объектов нежилой недвижимости различного назначения (офисные помещения, предприятия малого бизнеса и др.) в ММС межселенной зоны в контексте новых градостроительных решений в качестве маневренного, временного жилищного фонда.

Заслуживают определённого внимания следующие дополнительные результаты:

1. Определена и проанализирована базовая структура предоставления жилищных условий - обобщённая жилищная система, включающая жилищное строительство, жилищное хозяйство и коммунальное хозяйство. Выявлены макро-, мезо- и микроэкономические факторы, предопределяющие особенности жилищного строительства в России.

2. В результате системного анализа современной обобщённой жилищной системы России выявлены основные трудноразрешимые противоречия между участниками инвестиционного процесса в высотном жилищном стр оител ьстве.

3. Теоретически установлена и экономически обоснована достижимость приемлемой доступности и комфортности жилья. Исследована возможность автономной энергоэффективной модели экономного проживания домохозяйств, доказана экономичность и целесообразность индивидуальной и индустриальной малоэтажной многоквартирной застройки.

4. На основе исследования функций управления выявлена возможность создания эффективной модели самоуправления жилой недвижимостью.

5. Исследована и экономически доказана применимость принципа пожизненного постоянного дохода в проблеме обеспечения жильём.

6. Выявлена экономическая основа совместной деятельности домохозяйств с органами МСУ в управлении агрегированной частно-муниципальной собственности.

7. Проведён системный анализ обобщённой жилищной системы на базе типологии жилых зданий малоэтажного многоквартирного строительства.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Жанбосов, Ануар Толеу

Выводы.

1. Проведено исследование существующего комплекса обеспечения населения жильём и жилищно-коммунальными услугами. Обосновано выделение и проведёно системное изучение обобщённой жилищной системы (ОЖС), включающей подсистемы жилищного строительства, жилищного хозяйства и коммунального комплекса функционирующего и строящегося жилищного фонда на базе типологии многоэтажных домостроений. Изучение состояния и динамики развития подсистем показывает существование труднопреодолимых проблем наращивания объёмов выпуска строительных материалов и роста жилищного строительства, быстрое нарастание ветхого и аварийного жилищного фонда, значительный физический износ коммунальных сетей. Общей проблемой существующего высотного жилищного строительства и систем инженерного обеспечения является низкие ресурсосбережение и энергоэффективность. Оценка системы управления жилищно-коммунальным комплексом в многоэтажном домостроении выявило неэффективность существующих механизмов менеджмента в такой типологии проживания. Определены и исследованы внутренние противоречия между частями ОЖС, являющихся источниками повышенных инвестиционных рисков. По нашему мнению, следует признать доказанным для домохозяйств с ограниченным бюджетом низкую инвестиционную привлекательность существующей типологии домостроения в решении жилищных проблем.

2. Проведено исследование наиболее распространённых типов застройки и поселений на базе малоэтажного индивидуально-жилищного строительства. Выявлены разнотипность объёмно-планировочных решений, отсутствие единой архитектурно-строительной системы, низкая унификация инженерного оборудования, коммунальных сетей и сантехнического обеспечения. К преимуществам ИЖС относятся такие факторы как полная или частичная совместимость с существующей материально-технической базой и технологией строительства, скорость и экономичность возведения построек, возможность использования неквалифицированных трудовых ресурсов и застройка силами домохозяйств. Однако совокупная нестандартность жилых индивидуальных построек приводит к возрастанию проблем энергоэффективности жилищного фонда и затратности эксплуатации. Эклектичность существующей и вновь возводимой малоэтаясной застройки затрудняет массовое применение индустриальных, экономически более рациональных, методов строительства. Уникальность домостроения ИЖС в дальнейшем обуславливает низкую ликвидность жилья вследствие отсутствия унификации и определённого стандартизованного комплекса архитектурно-планировочных, конструктивных, технологических и эксплуатационных решений. Распространение типологии массового индивидуального проживания, предполагающее изменение существующего соотношения городского и сельского населения в России, связано с риском низкого уровня эксплуатации ЖКХ. Высокая стоимость освоения новых межселенных территорий, отсутствие полноценной социальной среды и неэффективность использования коммунальной инфраструктуры в типологии односемейного ИЖС являются факторами удорожания строительства и эксплуатации жилой недвижимости. Принимая во внимание тенденции роста ИЖС, нарастание проблем энерго и ресурсосбережения, а также исходя из того, что разнообразие решений жилищной проблемы в пределах региона экономично не обосновано, представляется целесообразным дополнительное исследование данного решения проблемы.

3. Исследование преимуществ и ограничений в многоэтажном и индивидуально-жилищном строительстве показало функциональные возможности объектов жилой и нежилой недвижимости типологии малоэтажного многоквартирного строительства в целях обеспечения жильём граждан с ограниченным бюджетом. При изучении параметров объектов ММС экономного класса установлено:

• В жилых зданиях данной типологии достижимо выполнение основных жилищных потребительских предпочтений домохозяйств с бюджетными ограничениями, базовых научных критериев доступности и комфортности, требований энергоэффективности и ресурсосбережения.

• Основные стоимостные требования потребителей выполняются при контроле и учёте инвестируемых ресурсов ЖСК на всех этапах создания ОЖС ММС, полным или в основном полным переходом расходуемых капитальных вложений в будущий доход в виде недвижимости, реализацией принципа постоянного дохода. Минимизация расходов домохозяйств, определяемая основным требованием доступности, достигается методами инвестиционного бюджетирования в исследовании доходной и расходной частей хозяйственной деятельности домохозяйств на этапах предварительного проектирования, капитальных вложений в строительство, эксплуатации и модернизации жилищного фонда.

• Малоэтажная многоквартирная типология домостроения на базе двух -трёхэтажной сблокированной застройки, имеет максимальную энергоэффективность по ОПР.

• Показана применимость и экономическая целесообразность индустриального использования в ММС открытой АСС на базе монолитно-композитного домостроения. Использование технологии, требующей минимальной квалификации трудовых ресурсов, стандартной технологической оснастки и навыков, обеспечивает сокращение сроков строительства, максимальную долговечность здания и оптимальные условия для эксплуатации. Данная АСС полностью унифицирована с существующей материально-технической базой массового жилищного строительства и допускает свободную планировку квартир и изменение площади жилья.

• Экономическая интерпретация вероятностного анализа надёжности систем коммунального обеспечения этапа эксплуатации показала выполнение основных условий комфортности в жилых объектах ММС с автономными и квазиавтономными системами жизнеобеспечения, повышение уровня благоустройства и урбанизации пригородных поселений.

4. Доказана экономическая целесообразность организации управления ОЖС на базе домостроения ММС экономного класса на всех этапах жизненного цикла. Система управления обеспечивает выполнение всех функций на всех этапах жизненного цикла жилого здания: прогнозирование, планирование, организацию, мотивацию, контроль, учёт, координацию и анализ. Менеджмент имеет возможность максимально точно и экономически целесообразно координировать жизненный цикл домохозяйства с периодическими и стохастическими изменениями внешней среды. Функционирование ТСЖ в доме типологии ММС на базе компактной, неформальной и мотивированной системы менеджмента, состоящей из социально однородной группы домохозяйств, обеспечивает выполнение задач подготовки эффективного собственника жилой недвижимости.

5. Определено рациональное социально-экономическое, градостроительное, эколого-экономическое и инфраструктурное решение по размещению объектов жилой и коммерческой недвижимости типологии ММС в районах исторической застройки пригородов и внутренних территорий небольших городов в уплотнённой сблокированной застройке на месте сносимого аварийного и ветхого жилья, строительства на неиспользуемых земельных участках и мест, непригодных для нужд высотного домостроения.

6. Размещение объекта ММС ЭК на территории исторической застройки предопределяет важную роль органов МСУ в скоординированном создании и интегральном управлении совместной агрегированной, частно-муниципальной, собственности.

7. Типология и размещение объектов ММС экономного класса были исследованы методами системного анализа. В работе показано, что обобщённая жилищная система на базе домостроений данного типа является частью существующей ОЖС, совместима и связана со всеми рынками товаров, услуг, труда и капитала, обладает максимальной энергоэффективностью и ресурсосбережением и способна решать проблемы доступного и комфортного жилья. Структура ОЖС ММС однородна по собственности, оптимальна по составу и внутренне не противоречива. Система управления компактна, мотивирована, эффективна и способна достигать цели. Такие преимущества ОЖС ММС, как техническая и технологическая возможность индустриального и индивидуального методов застройки позволяют сделать заключение о доступности массового применения в жилищном строительстве. Типология ММС позволяет решать проблемы строительства служебного жилья, манёвренного и офисного фонда, доходной жилой и коммерческой недвижимости.

8. Основные положения экономического и физико-технического обоснования теоретического исследования и экспертной оценки типологии ММС дают основание для разработки проекта и введения стандарта (общего технического регламента) «Дома жилые многоквартирные».