Оценка недвижимого имущества в системе корпоративного управления собственностью тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Оценка недвижимого имущества в системе корпоративного управления собственностью"

На правах рукописи

Слезко Леонид Вячеславович

Оценка недвижимого имущества в системе корпоративного управления собственностью

08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством (предпринимательство).

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 6 ОМТ 2003

Москва 2008

003449539

Работа выполнена на кафедре «Оценка и управление собственностью» Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Государственный университет управления»

Научный руководитель

доктор экономических наук, профессор Бусов Владимир Иванович

Официальные оппоненты

доктор экономических наук, профессор Логвинов Лев Давыдович

кандидат экономических наук Левин Михаил Алексеевич

Ведущая организация

ГОУ ВПО «Российская экономическая академия им Г.В. Плеханова»

Защита диссертации состоится « /¿7 _2008 г. в 14 часов на заседании диссертационного совета Д 212.049.06 в Государственном университете управления по адресу: 109542, Москва, Рязанский проспект, д. 99, зал заседаний ученого совета

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета управления

Автореферат разослан «¿5» 09 _2008 г.

Ученый секретарь совета по защите докторских и кандидатских диссертаций, доктор экономических наук, доцент

И.Б. Родина.

I.ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования.

Изменения, связанные с рыночными преобразованиями российской экономики с 90-х годов прошлого века, потребовали формирования частной собственности и введения недвижимого имущества в хозяйственный оборот. Это в свою очередь привело к необходимости объективной рыночной оценки материальных активов. Принятый Правительством России курс на интеграцию РФ в мировое сообщество стран с развитой рыночной экономикой, еще более усиливают значимость рыночной оценки стоимости недвижимости. Только адекватная рынку, сопоставимая и прозрачная для международного сообщества оценка активов корпораций позволит повысить инвестиционную привлекательность и конкурентоспособность корпоративного сектора экономики, даст возможность российским корпорациям интегрироваться в мировой рынок, особенно в условиях развивающийся рецессии.

Анализ теоретических подходов к оценке недвижимого имущества в системе корпоративного управления показывает, что, в научной литературе существует ряд интересных и практически значимых работ. Однако, рассмотренные публикации в большей степени направлены на повышение эффективности управления корпорацией. В них мало внимания уделено изучению взаимосвязей между оценкой недвижимости, повышением эффективности управления и ростом капитализации корпорации. Все это определило актуальность диссертации. Состояние научной разработанности проблемы.

Оценка недвижимости корпораций и ее место в системе корпоративного управления, оптимизация комплекса недвижимого имущества корпораций, снижение издержек на содержание объектов недвижимости и как следствие повышение эффективности управления корпорацией и ее недвижимостью - комплексная многоаспектная проблема, отдельным вопросам которой посвящено немало трудов зарубежных и отечественных ученых.

Изложенные в диссертации теоретические положения и практические рекомендации автора базируются в области'

корпоративного управления - на обобщении и развитии результатов исследований В.Г. Антонова, Т. Колера, Л.Д. Логвинова, В.В. Масленникова, Б.З. Мильнера, Роберта С. Каплана и др.;

оценки недвижимости - C.B. Валдайцева, C.B. Грибовского, А.П. Градова, П.Г. Грабового, В.А. Горемыкина, А.Г. Грязновой, В М. Зарубина, В.М. Рутгайзера, Е И. Тарасевича, М.В. Федотовой, Г. Харрисона и др.;

управления недвижимостью корпораций - Ю.И Беляевой, В.И. Бусова, М.Б. Гуревича, В.В. Григорьева, В.И. Кошкина, Д.С. Львова, Т. Радыгина, М.М. Соловьева, Д Ж. Стиглица, В. Хиля, P.M. Энтова и др.

В работах этих ученых рассматриваются экономические и организационно -правовые проблемы формирования, функционирования и развития системы

корпоративного управления и оценки недвижимости. Однако, отдельные вопросы, связанные с использованием инструментария оценки в корпоративном управлении и системой корпоративного управления недвижимостью, либо совсем не рассматривались, либо рассматривались очень поверхностно.

В научной литературе недостаточно полно освещены вопросы формирования механизма эффективного управления корпоративной недвижимостью, позволяющего в долгосрочной перспективе максимизировать стоимость бизнеса корпорации и обеспечить приемлемый для акционеров уровень доходности корпоративных ценных бумаг. Остается нерешенным вопрос комплексной оценки экономической эффективности управления недвижимостью корпорации.

Актуальность проблемы, ее большое народнохозяйственное значение и недостаточная научная разработка определили выбор темы, цель и задачи настоящей диссертации.

Цель исследования - разработка методических положений и практических рекомендаций по управлению недвижимостью корпорации на основе использования инструментария ее рыночной оценки.

Для достижения указанной цели в диссертации были поставлены и решены следующие задачи:

- определить экономическое содержание и разработать классификацию недвижимого имущества корпорации как объекта оценки и управления;

- выявить роль оценки недвижимости в системе управления корпорациями и влияние управленческой деятельности на эффективность использования их недвижимого имущества;

- определить формы взаимодействия рынков недвижимости и капиталов;

- установить наиболее значимые факторы, влияющие на стоимость корпорации как имущественного комплекса;

- проанализировать зарубежный опыт управления недвижимым имуществом и определить возможность и целесообразность его применения в современной российской практике;

- обосновать принципы и разработать практические рекомендации по управлению недвижимостью корпораций с использованием бизнес-процессного подхода и принципов девелопмента;

- усовершенствовать методику оценки недвижимости корпорации для цепей управления ее стоимостью;

- разработать методические рекомендации по совершенствованию системы управления объектами недвижимого имущества на основе процессов их жизненного цикла и рыночного обращения с целью улучшения социально-экономических результатов деятельности корпорации.

Объектом диссертационного исследования является процесс управления недвижимым имуществом корпорации.

Предметом исследования - экономико-организационные отношения в управлении недвижимым имуществом корпорации.

Теоретическая и методическая основа диссертации. В работе использованы современные достижения отечественной и зарубежной экономической теории и практики управления народным хозяйством, особенно недвижимостью; при оценке эффективности управления инвестициями; в использовании недвижимости предприятиями и организациями; в процессах финансового обеспечения и обслуживания предприятий и организаций; в определении роли и функций государственного и муниципального управления недвижимостью.

Представленные в диссертации научные положения, рекомендации и выводы составляют вклад диссертанта в теорию развития системы управления недвижимостью корпорации и в совершенствование оценки имущественных комплексов в современных условиях.

При решении поставленных задач автором использованы методы системного и сравнительного анализа статистической и экономической оценки эффективности производства и инвестиционных проектов.

Информационная база исследования: экономические показатели состояния основных фондов отечественных предприятий и развития строительного сектора, публикуемые Федеральной службой государственной статистики Российской Федерации.

Кроме того, в работе использованы данные о состоянии и перспективах развития рынка недвижимости, публикуемые в интернете на сайтах www.cfin.ru, www.skrin.ru, www.quote ru, www.finamru, www.akm ru, www.aton.ru,wwwaup.ru, www.eup.ru,www.marcs.ru, www.expert ru. А так же материалы официальных сайтов Федерального агентства по управлению государственным имуществом (www.rosim.ru), Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (www.kadastr.ru), Министерства экономического развития и торговли РФ (www economy gov.ru), Российского общества оценщиков (www.mrsa ru), Центра независимой экспертизы собственности (www centeriep.ru).

Научная новизна диссертации состоит в разработке научно обоснованных методов и рекомендаций по формированию и функционированию системы управления недвижимым имуществом корпорации на основе оценки рыночной стоимости недвижимости и бизнеса.

Наиболее существенные научные результаты, полученные лично соискателем, выносимые на защиту и составляющие приращение научных знаний:

- раскрыты; экономическое содержание категории «недвижимое имущество корпорации», как источника денежных потоков компании, даны специфические характеристики его принадлежности к специфическому субъекту хозяйственной

деятельности (выступающему в организационно-правовой форме открытого акционерного общества) (стр. 16-19);

- предложена классификация недвижимого имущества корпораций, которая способствует проведению его объективной технико-экономической и стоимостной оценки и позволяет формировать эффективные имущественные комплексы (стр. 2024);

- определены возможности и основные направления использования современного зарубежного опыта управления имущественным комплексом корпорации (стр. 105-118);

- предложен показатель потенциального риска управления корпоративной недвижимостью, который рассчитывается как соотношение доли инсайдеров в структуре обыкновенных акций к доле инсайдеров в структуре привилегированных акций компании, что необходимо учитывать в ставке дисконтирования при оценке денежных потоков бизнес-направлений и бизнес-единиц (стр. 81-82);

- разработаны методические рекомендации по формированию механизма управления недвижимостью корпорации, которые позволяют управлять ею и как фактором производства и как материальным активом на фондовом рынке (стр. 122; 126-131);

- обоснованы методы формирования эффективного комплекса недвижимости корпорации, базирующиеся на максимизации денежных потоков бизнес-единиц, которые применяются для увеличения рыночной стоимости компании (стр. 150-164);

Теоретическая и практическая значимость работы в том, что определены возможности и направления использования отечественного и зарубежного опыта в совершенствовании управления недвижимостью корпорации, а так же современные тенденции развития отечественного рынка недвижимости; выявлены основные факторы, затрудняющие этот процесс; предложены методы повышения эффективности использования недвижимого имущества корпорации.

Основные положения, выводы и рекомендации, полученные диссертантом, направлены на их широкое практическое применение в процессах управления недвижимостью корпораций. Они могут быть использованы: в деятельности корпораций, имеющих в структуре активов большую долю недвижимости; в процессах совершенствования систем управления недвижимостью корпорации; при подготовке учебных программ и учебно-методических материалов в дисциплинах соответствующего направления в образовательных учреждениях.

Самостоятельное практическое значение имеют, предложенные в работе:

- классификация недвижимости корпорации дающая возможность формировать и анализировать их имущественные комплексы в различных секторах экономики, проводить их объективную технико-экономическую и стоимостную

оценку, а так же проецировать стратегические управленческие решения на объекты недвижимости;

- способ учета управленческих рисков корпорации в стоимостной оценке ее недвижимости при помощи коэффициента потенциального риска управления недвижимостью, посредством которого, вносится корректировка в ставку дисконтирования денежных потоков или коэффициент капитализации при проведении оценки на основе доходного подхода;

- механизм формирования стратегии развития имущественного комплекса корпорации, направленной на увеличение стоимости бизнеса, которая задает единую проекцию для результатов деятельности всех подразделений корпорации и основывается на оценке рыночной стоимости корпоративной недвижимости;

- система управления недвижимостью корпорации, позволяющая формировать эффективный комплекс объектов недвижимости корпорации нацеленный на увеличение рыночной стоимости компании, которая содержит в себе управление бизнес единицами, корпорацией в целом и недвижимым имуществом корпорации как частью имущественного комплекса.

Апробация результатов исследования.

Основные положения работы докладывались на Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов - «Реформы в России и проблемы управления» 27-28 февраля 2007. Материалы диссертации использованы в учебном процессе Государственного университета управления, при подготовке учебно-методических материалов по дисциплинам «Теория и практика оценочной деятельности», «Экономика и управление недвижимостью», «Финансовый менеджмент», «Управление собственностью». Так же результаты исследования автора, выраженные в конкретных, методиках, используются в деятельности ГК "САМОХВАЛ".

Основные положения диссертации отражены в 4 публикациях общим объемом 2,8 п.л

Объем и структура диссертационной работы обусловлены целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений. Список литературы содержит 131 наименование. Основной текст работы составляет 186 е., содержит 17 рисунков и 22 таблицы.

Структура работы

Введение

Глава I Оценка недвижимого имущества в корпоративном управлении

1.1. Характеристики недвижимости корпорации как объекта оценки и управления

1.2. Место и роль оценки недвижимого имущества в управлении стоимостью корпорации

1.3. Факторы стоимости корпоративной недвижимости и их влияние на рыночную стоимость корпорации

Глава II Современные формы и методы оценки и управления корпоративной недвижимостью

2.1. Влияние взаимодействия менеджеров и акционеров на эффективность управления корпоративной недвижимостью

2.2. Модели и механизмы управления недвижимостью корпорации

2.3. Зарубежный опыт управления недвижимостью в современных корпорациях

Глава III Совершенствование системы оценки и управления корпоративной недвижимостью

3.1. Формирование и корректировка стратегии управления недвижимостью корпорации на основе определения рыночной стоимости бизнеса

3.2. Методы оценки недвижимости в стратегическом управлении

3.3. Разработка системы управления недвижимостью корпорации на основе оценки ее рыночной стоимости

Заключение

Список использованной литературы Приложения

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Диссертационное исследование позволило автору разработать методологические основы, методические положения и конкретные методики управления недвижимостью корпораций, которые позволяют объективно оценить денежные потоки, генерируемые недвижимостью корпорации, снижают издержки на содержание недвижимости и улучшают социально-экономические результаты деятельности корпорации. На защиту выносятся следующие основные результаты, имеющие научную новизну (см. стр. 5-6 автореферата):

1.Сущность, содержание и классификация недвижимости корпорации.

На основе критического анализа, существующего в научной литературе понятия "корпорация", в диссертации сделан вывод о том, что если его исследовать с позиций управления имущественным комплексом, то - это предприятие, рассматриваемое как объект недвижимости, функционирующее в организационно-правовой форме акционерного общества, на основах полного или частичного разделения собственности и управления, и характеризующееся сравнительно масштабной деятельностью и многоуровневой организационной структурой управления. Исходя из этого «недвижимость корпорации» определяется в работе, как часть основного капитала, право собственности на которую, трансформировано в отношения акционеров внутри корпорации, что приводит к разделению права собственности и права управления ею. Такое определение позволяет выявить специфические особенности корпоративной недвижимости. Ими являются:

а) деперсонификация собственника недвижимости;

б) отношения зависимости экономических агентов;

в) ограничение ответственности акционеров в использовании недвижимости,

г) возрастание роли доходов от недвижимости в экономике корпораций.

В работе сделан вывод, что по своему материально-вещественному составу недвижимость корпорации ничем не отличается от недвижимости других предприятий. Особенность недвижимости корпорации заключается в ее принадлежности специфическому субъекту хозяйственной деятельности -корпорации. Это дает возможность рассматривать недвижимость и как фактор производства и как материальный актив на рынке ценных бумаг.

Для проведения адекватной оценки и осуществления эффективного управления развитием недвижимости корпорации требуется ее четкая классификация. В результате анализа существующих в настоящее время, как в России, так и за рубежом, классификаций недвижимости были выявлены основные классификационные признаки, позволившие сформировать универсальную систему классификации недвижимости корпорации.

По признаку принадлежности к уровням управления корпорацией недвижимость распределяется на: корпоративную недвижимость, недвижимость бизнес направления и бизнес единицы. Такое распределение дает возможность

трансформировать стратегические управленческие решения в оперативные управленческие решения, направленные на развитие, сокращение или перепрофилирование тех или иных объектов недвижимости бизнес единицы.

По признаку вещного права недвижимость подразделяется на собственную или арендованную, которая в свою очередь либо введена в эксплуатацию, либо требует завершения строительства. Этот признак дает возможность вырабатывать и принимать стратегические управленческие решения по развитию собственного или арендованного комплекса недвижимости корпорации.

По признаку принадлежности к основному виду деятельности корпорации предлагается разделить недвижимость на системную и внесистемную. Системная недвижимость это такие объекты, которые составляют основу корпорации как единого имущественного комплекса. Данная часть недвижимости определяет специализацию и производственные мощности корпорации. Изменение состава и характера использования данной части недвижимого имущества нарушает функционирование корпорации как единого имущественного комплекса. Внесистемная недвижимость корпорации - это недвижимость, которая не связана непосредственно со спецификой ее деятельности и не влияет на использование ее производственных мощностей. Изменение состава и характера использования этой части недвижимого имущества не нарушает функционирования корпорации как единого имущественного комплекса. Разделение недвижимости корпорации на системную и внесистемную при оценке ее рыночной стоимости дает возможность получить более точные данные.

По характеру использования и физическим характеристикам недвижимость корпорации подразделяется на земельные участки, жилую недвижимость, промышленную недвижимость, коммерческую недвижимость и недвижимость социально-культурного назначения. Классификация недвижимости по этим признакам позволяет конкретизировать управленческую задачу бизнес единиц вплоть до конкретного объекта недвижимости.

Такой подход дает возможность формировать и анализировать имущественные комплексы корпораций различных секторов экономики, проводить их объективную технико-экономическую и стоимостную оценку.

2. Отношения факторов стоимостей недвижимости и корпорации, как имущественного комплекса.

В работе показано, что рынки недвижимости имеют ряд существенных особенностей, которые необходимо учитывать при оценке имущественных комплексов корпораций. Прежде всего, при расчете денежных потоков и возможной цены реализации недвижимости компаний необходимо учитывать цикличность рынка недвижимости и влияние рынка капитала на рынок недвижимости.

Одна из особенностей рынка недвижимости заключается в том, что на уровне макроэкономики цикл его развития не совпадает с промышленным циклом. Этим во

многом объясняется отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимость и инвестиций в традиционные финансовые активы.

Другими словами, при принятии стратегических решений по управлению недвижимостью корпорации необходимо учитывать, что цены на рынке недвижимости могут расти в период промышленного спада. Это объясняется тем, что высокие темпы инфляции в период промышленного кризиса увеличивают инвестиционную привлекательность недвижимости, используемой для получения дохода в виде арендной платы. Снижение цен на рынке недвижимости начинается, когда промышленный цикл характеризуется застоем и продолжается на этапах оживления и подъема. Это объясняется тем, что в периоды оживления и подъема, доходность промышленных компаний становится выше, чем доходы от инвестирования в объекты недвижимости.

Так же существенной особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка капитала. Объемы предложения на рынке недвижимости определяются динамикой капитала в строительстве и рядом факторов, характеризующих положение на рынке капитала:

- динамикой абсолютной ставки доходности на рынке недвижимости, поскольку доходность инвестированного капитала повышает или понижает инвестиционную привлекательность рынка недвижимости в зависимости от его развития;

- относительными ставками доходности на рынке недвижимости и рынке капитала, поскольку появление высокодоходного актива на рынке капитала неизбежно влияет на приток (или отток) капитала на рынке недвижимости;

- темпами инфляции и инфляционными ожиданиями на рынке капитала, поскольку рост инфляции вызывает рост номинальных ставок дисконтирования будущих денежных потоков от финансовых активов и, следовательно, снижение стоимости традиционных финансовых активов.

Для равновесного рынка недвижимости характерен стабильный объем предложения недвижимости, т.к. нет побудительных причин для вложения капитала в строительство объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости начинаются с изменений инвестиционной привлекательности недвижимости на рынке капитала. Если растет ставка доходности инвестиций в недвижимость на рынке капитала, то растет и инвестиционная привлекательность недвижимости, что вызывает приток капитала в строительство новых объектов недвижимости. Рост объемов предложения на рынке недвижимости является результатом оживления на рынке капитала и притока капитала в строительство. Однако рост предложения объектов недвижимости, существенно изменяет ситуацию на рынке недвижимости и на рынке капитала. Инвесторы вкладывают капитал в строительство новых объектов недвижимости до тех пор, пока стоимость недвижимости превышает стоимость строительства.

В работе доказано, что при формировании механизма управления недвижимостью корпорации необходимо учитывать взаимодействие рынка недвижимости, промышленного цикла и рынка капиталов. Этот фактор взаимодействия рынков является частью системы внешних и внутренних факторов, формирующих стоимость недвижимости корпорации.

Эта система включает:

Внешние факторы:

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости;

2. Общеэкономическая ситуация;

3. Перспективы экономического развития региона, на территории которого расположен объект недвижимости;

Внутренние факторы.

1. Факторы корпоративного управления,

2. Квалифицированное техническое обслуживание;

3. Физический износ объектов недвижимости.

Анализ системы внешних и внутренних факторов, формирующих стоимость недвижимости корпорации, показал, что с одной стороны факторы рыночной стоимости недвижимости корпорации формируют стоимость всей компании, а с другой стороны - рыночная стоимость корпорации влияет на ценностные характеристики недвижимости. Это обусловлено тем, что недвижимость корпорации выступает одновременно и как самостоятельная экономическая система, и как отдельный элемент более крупной социально-экономической системы - корпорации. Эта особенность определяет их тесную взаимозависимость и взаимообусловленность в процессе оценки и управления.

3. Место и роль оценки недвижимого имущества в системе управления корпорацией.

В диссертации показано, что процесс управления недвижимостью корпорации, состоящий из функций учета, анализа, планирования, организации, регулирования, стимулирования и контроля, осуществляется с учетом жизненного цикла, который состоит из трех взаимосвязанных этапов: приобретение (строительство, покупка, аренда); окупаемость (использование объекта для нужд корпорации); получение прибыли (продажа, сдача в аренду, использование объекта для нужд корпорации). Поэтому при принятии стратегических управленческих решений по развитию корпорации, возникает объективная необходимость в оценке ее имущественного комплекса. Другими словами, оценка недвижимости корпорации может присутствовать в каждой из функций управления и на каждом из этапов ее жизненного цикла.

Однако, речь должна идти не о внедрении самостоятельных обособленных элементов оценки стоимости недвижимого имущества корпорации, а о внедрении полного инструментария оценки во все сферы управления корпорацией, и прежде

всего, в систему стратегического управления. Применительно к разработке механизма стратегического управления недвижимым имуществом корпорации на основе стоимости, это означает, что оценка и управление рыночной стоимостью недвижимости не может быть выделена в отдельную функцию управления, а рыночная стоимость корпорации должна являться объектом стратегического управления. В противном случае процесс управления стоимостью будет оторван от повседневной деятельности компании, и, в конечном счете, нежизнеспособен.

4. Формирование и корректировка стратегии управления недвижимостью корпорации на основе оценки рыночной стоимости бизнеса.

Существующая в настоящее время в России модель корпоративного управления недвижимостью с присущими ей механизмами принятия управленческих решений обладает одним существенным недостатком, который отрицательно сказывается на эффективном использовании недвижимости корпорации. Это информационный и методический разрыв между планами стратегического развития корпорации и планами повышения эффективности использования корпоративного комплекса недвижимости. Преодолеть этот разрыв можно только правильным выбором стратегии развития корпорации, и увязкой стратегических ориентиров с текущими целями и задачами бизнес единиц, формирующих бизнес направления и корпорацию в целом.

Стратегия корпорации опредепяет цель ее развития. Такой целью может быть: максимизация прибыли; максимизация продаж; захват определенной доли рынка; максимизация роста корпорации.

Характеристика, наиболее часто встречающихся стратегических целей корпорации показывает, что на практике часто возникают такие ситуации, когда достижение поставленной цели, например, максимизация объема продаж, ведет к ухудшению других показателей корпорации, например, прибыли. Это происходит из-за того, что корпорация не рассматривается как система. Если же рассматривать корпорацию как систему, то должен быть выбран один критерий, определяющий результаты ее развития в рамках конкретной стратегии. В качестве такого критерия в диссертации предлагается максимизация стоимости компании, которая рассматривается как генерируемый ею дисконтированный денежный поток. Любые задачи, решаемые в рамках стратегии, направленной на максимизацию стоимости компании должны приводить к росту получаемого денежного потока.

Таким образом, максимизация стоимости корпорации задает единую проекцию для оценки результатов ее работы, универсальную систему координат для управления как отдельными подсистемами, так и организацией в целом, единую шкалу для стоимостного измерения успеха в реализации стратегии.

Прирост стоимости компании в стратегии управления стоимостью рассматривается как критерий, интегрального эффекта влияния принимаемых решений на все параметры, по которым оценивается деятельность корпорации:

доля рынка и прочность конкурентной позиции, доходы, инвестиционные потребности, операционная эффективность, налоговое бремя, регулирование, и, в конечном итоге, потоки денежных средств и уровень риска, позволяющий ранжировать варианты в ситуации множественного выбора. Только при таком подходе обеспечивается эффективность действий на всех уровнях управления корпорацией

Таким образом, сформированная и откорректированная стратегия, направленная на максимизацию стоимости недвижимости корпорации сократит существующий методологический и методический разрыв между планами стратегического развития корпорации и планами повышения эффективности использования корпоративного комплекса недвижимости.

5. Механизм взаимодействия менеджеров и акционеров в управлении корпоративной недвижимостью.

Анализ субъектов корпоративных отношений, оказывающих наибольшее влияние на развитие комплекса недвижимости корпорации, показал, что их можно разделить на две большие группы: менеджеры и акционеры.

В работе рассмотрено взаимодействие менеджеров и акционеров в управлении корпоративной недвижимостью, которое включает в себя три группы процедур:

- законодательно установленные процедуры взаимодействия;

- определяемые корпорацией открытые процедуры взаимодействия;

- "теневые" формы взаимодействия.

Для комплексной характеристики механизма управления корпоративной недвижимостью рассмотрены следующие отношения: внутри группы акционеров, внутри группы менеджеров, отношения между менеджерами и акционерами, отношения между акционерами и финансовым рынком, отношения между менеджерами и товарными рынками.

Выявлены основные причины агентских конфликтов, возникающих между менеджерами и акционерами в процессе управления корпоративной недвижимостью, к которым следует отнести:

- имидж менеджеров корпорации (акционеры стремятся к экономии, менеджеры к роскоши);

- выбор инвестиционного горизонта (у акционеров долгосрочный, у менеджеров краткосрочный);

- отношение к риску (собственники несут рисковые потери по решениям, принятым наемными управляющими, а менеджеры принимают и воплощают в жизнь решения, по которым, как правило, не несут ответственности);

- эффективное использование прибыли (акционеры заинтересованы в ее получении в виде дивидендов либо капитализации, по ставке не ниже нормы

прибыли, менеджеры заинтересованы в увеличении собственного влияния в корпорации и собственного благосостояния);

- отношение к корпорации как к источнику дохода (у акционеров как к одному из источников дохода, у менеджеров как к единственному источнику дохода);

- стремление к установлению контроля над корпорацией (среди акционеров обладателей крупного пакета - сильное, у мелкого собственника - низкое, среди менеджеров сильное);

- стимулы к слияниям и поглощениям, осуществляемым корпорацией (для собственников получение дохода не ниже нормы прибыли, для управляющих, как правило, увеличение собственного влияния и удовлетворение тщеславия);

- отношение к продаже корпорации (у акционеров при достаточной премии за продажу пакета акций - положительное, у менеджеров, как правило, отрицательное).

В работе рассмотрены как внутренние, так и внешние механизмы минимизации вышеуказанных конфликтов.

К внутренним механизмам минимизации агентских конфликтов можно отнести, составление трудового контракта, построение системы оплаты труда менеджеров, возложение контроля за деятельностью менеджеров корпорации на советы директоров, льготные опционы акций корпорации для менеджеров (данный механизм широко используется в России и за рубежом).

Одним из основных внешних механизмов минимизации агентских конфликтов является контроль со стороны финансового рынка, то есть в случае устойчивого снижения курсовой стоимости акций корпорации возможны два основных варианта действий акционеров:

- совет директоров по решению Общего собрания акционеров увольняет менеджеров корпорации;

- акционеры продают принадлежащие им акции. Массовый уход акционеров корпорации приводит к снижению цены ее акций и, как следствие, к возможному поглощению ее другой компанией.

Вышеуказанные агентские конфликты или их отсутствие могут повлиять на социально-экономические показатели деятельности корпорации. Для комплексной оценки влияния механизма взаимодействия менеджеров и акционеров на функционирование системы управления недвижимостью корпорации предлагается использовать следующий показатель:

прунк^Ш™, (1)

ДИПА

где:

ПРУНК - потенциальный риск управления недвижимостью корпорации;

ДИОА - доля инсайдеров в структуре владельцев обыкновенных акций компании;

ДИПА - доля инсайдеров в структуре владельцев привилегированных акций.

Новизна предлагаемого коэффициента заключается в том, что в нем сопоставляется инсайдерская собственность в структуре владения обыкновенными и привилегированными акциями компании. Такое сопоставление имеет большое значение при оценке потенциального риска управления недвижимостью корпорации, поскольку интересы собственников обыкновенных и привилегированных акций дифференцируются: первые, как правило, заинтересованы в существенном росте курсовой стоимости, не имеют гарантии дивидендных выплат, но зато имеют право принимать стратегические решения, касающиеся будущего корпорации; вторые же имеют право на стабильный дивиденд, не зависящий от уровня чистой прибыли, за редким исключением, прямо предусмотренным законодательством об акционерных обществах

Если показатель ПРУНК близок к нулю (то есть инсайдеры владеют преимущественно привилегированными акциями), то потенциальный риск управления недвижимостью корпорации минимален. При величине ПРУНК, близкой к единице, с высокой долей вероятности можно говорить о наличии баланса интересов инсайдеров между потенциальной доходностью акций и риском неполучения соответствующей прибыли. Наконец, при значении ПРУНК, существенно превышающем единицу, налицо тенденция к агрессивному корпоративному менеджменту и к росту общего риска развития корпорации.

6. Разработка методики оценки недвижимости корпорации с позиций увеличения стоимости бизнеса.

Под недвижимостью корпорации мы понимаем корпорацию в целом, бизнес направление, бизнес единицу, часть имущественного комплекса корпорации.

На практике выбор того или иного метода оценки недвижимости корпорации зависит от: 1) субъекта оценки; 2) самого оцениваемого объекта недвижимого имущества (его отношения к основной деятельности предприятия); 3) конкретной экономической ситуации и целей оценки (оптимизация состава активов, инвестиции, ликвидация предприятия и т.д.).

Проводя выбор необходимых подходов и методов проведения оценки корпоративной недвижимости, необходимо представлять преимущества и недостатки, которые несет в себе каждый подход (метод) (см. табл.1).

Проведенный анализ подходов (методов) оценки позволяет сделать вывод, что для оценки недвижимости корпорации с позиций увеличения стоимости бизнеса в наибольшей степени подходит доходный подход (метод дисконтирования денежных потоков).

Таблица 1.

Сравнительный анализ подходов к оценке стоимости корпораций

Подход Преимущества Недостатки

Затратный (имущественный) Учитывает влияние производственно-хозяйственных факторов на изменение стоимости активов. Дает оценку уровня развития технологии с учетом степени износа активов. Обоснованность результатов, т.к. расчеты опираются на финансовые и учетные документы. Отражает прошлую стоимость. Не учитывает рыночную ситуацию на дату оценки. Не учитывает перспективы развития предприятия. Статичен. Не учитывает риски. Отсутствуют связи с настоящими и будущими результатами деятельности предприятия.

Доходный Учитывают будущие изменения доходов, расходов. Учитывают уровень риска (через ставку дисконтирования). Учитывают интересы инвесторов. Сложность прогнозирования будущих результатов и затрат. Возможно несколько норм доходности, что затрудняет принятие решения. Не учитывает конъюнктуру рынка. Трудоемкость расчетов.

Рыночный (сравнительный) Базируется на реальных рыночных данных. Отражает существующую практику продаж и покупок. Учитывает влияние отраслевых (региональных) факторов на цену акций предприятия. Не достаточно четко характеризует особенности организационной, технической, финансовой подготовки предприятия. В расчет принимается только ретроспективная информация. Требуется внесение множества поправок в анализируемую информацию. Не принимает во внимание будущие ожидания инвесторов.

Именно величина денежного потока, генерируемого корпорацией, бизнес направлением, бизнес единицей, недвижимостью как частью имущественного комплекса, может выступить в качестве основного параметра для всей системы управления корпоративной недвижимостью и обеспечить сопоставимость результатов развития корпорации на различных уровнях управления.

Исходя из вышесказанного, стоимость недвижимости будет рассчитываться по стандартной формуле метода дисконтированных денежных потоков:

где:

Р\/ - текущая стоимость;

а - денежный поток периода;

I - ставка дисконтирования денежного потока;

М - стоимость реверсии остаточная стоимость.

Причем ставка дисконтирования рассчитывается методом кумулятивного построения по следующей формуле:

1 = Л1 + Л2 + КЗ + Д4, (3)

где:

141 - безрисковая ставка дисконтирования;

Я2 - надбавка за низкую ликвидность;

143 - надбавка за риск вложения в недвижимость;

144 - надбавка за потенциальный риск управления недвижимостью корпорации (так как не один из общепринятых методов доходного подхода не учитывает риска управления недвижимостью корпорации, был выведен корректирующий коэффициент данного риска, который добавлен к базовым формулам и рассчитывается на основе коэффициента ПРУНК).

Если показатель ПРУНК близок к нулю (0,5 > ПРУНК > 0), то при расчете ставки дисконтирования 144 составит -0,5% (здесь и далее поправки, связанные с ПРУНК, определены экспертным путем)

При величине ПРУНК, близкой к единице (1.5 > ПРУНК > 0,5), ставка дисконтирования не изменится, то есть 144 будет равно нулю.

Наконец, при значении ПРУНК, существенно превышающем единицу ( ПРУНК >1.5), то при расчете ставки дисконтирования 144 составит 0,5%.

7. Система управления стоимостью недвижимости корпорации с учетом стратегии направленной на увеличение стоимости бизнеса.

На основе критического анализа существующих в научной литературе подходов к определениям «Корпоративное управление» и «Управление недвижимостью» разработано собственное определение «Управления недвижимостью корпорации» - это целенаправленный процесс учета, анализа, планирования, организации, регулирования, стимулирования и контроля за недвижимостью корпорации, нацеленный на обеспечение устойчивого, долгосрочного повышения ее рыночной стоимости и рост доходности корпоративных ценных бумаг.

Управление недвижимостью корпорации можно рассматривать с двух позиций: во-первых, как комплекс операций по эксплуатации объекта недвижимости, во-вторых, как управление долгосрочным активом. При этом как первый, так и

второй аспект управления оказывают непосредственное влияние на стоимость объекта недвижимости, а, следовательно, и на денежные потоки, которые могут быть генерированы в результате операционного использования, сдачи в аренду или последующей перепродажи.

Основная проблема управления недвижимостью корпорации заключается в том, что необходимо увязать в единую систему управление бизнес единицами, корпорацией в целом и недвижимым имуществом корпорации как части имущественного комплекса. Для ее решения разработана система управления недвижимостью корпорации на основе оценки ее рыночной стоимости, в рамках стратегии направленной на максимизацию стоимости бизнеса (см. рис. 1).

Из схемы видна последовательность шагов в процессе оценки и управления недвижимостью корпорации.

На первом этапе оценки и управления недвижимостью корпорации поводится расчет итоговой потенциальной стоимости корпорации, который осуществляется следующим образом (формула 4). Вначале определяются потенциальные стоимости (ПС1,2 п) корпорации в результате осуществления нескольких вариантов стратегического развития. Максимальное значение из ряда (ПС1,2....п) является искомой величиной для дальнейших расчетов.

по,-1геср/(икУт.). (4)

где:

ПСп - потенциальная стоимость корпорации в результате осуществления той или иной стратегии.

РСР| -- денежный поток , образуемый бизнес единицей в ¡-ом году;

Рт ~ ставка дисконтирования денежного потока бизнес единицы;

1/ (1 + Рт) -- коэффициент дисконтирования для каждой бизнес единицы;

Т - терминальная, остаточная стоимость бизнес единицы;

I - годы;

т - количество бизнес единиц в корпорации.

Далее в максимальное значение ПСп вносятся корректировки исходя из результатов финансового конструирования, которое представляет собой план использования преимуществ долгового финансирования. Если корпорация имела обильные и устойчивые денежные потоки, то она способна выдерживать и более крупную задолженность. Увеличение долга корпорации позволит повысить налоговую эффективность структуры ее капитана, а следовательно приведет к увеличению денежного потока.

Бизнес направление

Бизнес направление

Бизнес единица

Бизнес единица

Бизнес единица

Бизнес единица

Бизнес единица

Бизнес единица

Формирование оптимальной структуры корпорации на основе оценки итоговой потенциальной _стоимости корпорации методом дисконтированных денежных потоков_

Л.

Операционная недвижимость корпорации

Недвижимость на правах собственности

Недвижимость на правах пользования

Системная недвижимость (обеспечивает функционировани е корпорации как

единого имущественного комплекса)

Внесистемная недвижимость

Приносящая доход

Не

приносящая доход

Системная недвижимость (обеспечивает функционирование корпорации как

единого имущественного комплекса)

Внесистемная недвижимость

Приносящая доход

Не приносящая доход

Земельный участок ЗУ

Жилая недвижимость ЖН

Промышленная недвижимость ПН

Коммерческая недвижимость КН

Недвижимость социально культурного назначения СКН

Оценка стоимости объектов недвижимости для различных целей Применяются все три подхода, при этом выбор конкретного метода и методики оценки, должен зависеть от объективных факторов (целей оценки, наличия и качества информация, наличия технических средств расчетов, опыта специалистов и т д) В силу того, что оценка и управление стоимостью недвижимости должно отвечать стратегическим целям развития корпорации, эффект от которых может быть достигнут только в будущем, приоритет при оценке недвижимости отдается применению доходного подхода, методу дисконтированных денежных потоков, так как он позволяет оценить текущую стоимость будущих денежных потоков Дополнительные критерии оценки (кроме максимизации дохода от использования или продажи объекта), которые _необходимо учитывать при принятии управленческих решений по развитию недвижимости корпорации_

Приоритет отдается общественному эффекту В

силу того, что выгоды и потери при оценки общественных финансов не всегда могут быть измерены в денежном выражении, должна быть выработана система косвенных критериев (имеющих стоимостное и количественное выражение) Например уровень занятости, качество жизни населения, собираемость налогов _итд _ _

При оценке доходов обязательно должны быть учтены вмененные издержки, связанные с выходом из бизнеса и осуществлением инвестиций в новые сферы деятельности

Возможность использования объекта в будущем в связи с изменением рыночной конъюнктуры или задач предприятия

_£к

Управление недвижимостью корпорации

1 Постоянный мониторинг изменения рыночной стоимости объектов недвижимости и корпорации в целом Переоценка балансовой стоимости основных фондов (если это противоречит действующему законодательству, то необходим

параллельный учет)

2 В целях разработки эффективной амортизационной политики должен осуществляться постоянный прогноз стоимости

замены или модернизации объекта недвижимости в будущем 3 Разработана система прямых и косвенных критериев эффективности использования объектов недвижимости 4 Внесистемная недвижимость должка приносить доход, покрывающий расходы по ее содержанию, если это невозможно осуществить то такой объект должен быть продан, чтобы не снижать эффективность деятельности в целом

5 За техническим состоянием объектов как системной, так и внесистемной недвижимости должен осуществляться постоянный контроль, либо со стороны внутренних технических служб, либо посредством внешнего управления

6 В силу того, что владение и использование объектов недвижимости является объектом жесткого юридического и финансового регулирования, которое может проявляться в росте или снижении постоянных издержек, данная сторона

управления недвижимостью должна тоже подлежать контролю внутренними или внешними службами предприятия _(организации)_

Рис. 1. Система управления недвижимостью корпорации на основе оценки ее рыночной стоимости, в рамках стратегии направленной на максимизацию стоимости

бизнеса.

На втором этапе проводится оценка финансовой структуры и потенциала корпорации, для определения возможностей внедрения избранной стратегии развития. После определения возможностей внедрения избранная стратегия развития корпорации конкретизируется и разбивается на стратегии развития отдельных бизнес направлений и бизнес единиц, в которых и находят отражение планы развития комплексов недвижимости бизнес единиц.

На завершающем этапе оценки и управления недвижимостью корпорации поводится оперативное управление недвижимостью, мониторинг реализации избранной стратегии развития и ее корректировка.

Такая система управления недвижимостью корпорации дает возможность увязать в единую систему управление бизнес единицами, корпорацией в целом и недвижимым имуществом корпорации как части имущественного комплекса

По теме диссертации опубликованы следующие работы автора:

1. Слезко Л.В. Оценка имущества с позиций увеличения стоимости бизнеса // Всероссийская научная конференция молодых ученых и студентов - «Реформы в России и проблемы управления», от 27-28 февраля 2007 года. (0,3 п.л.)

2. Слезко Л.В. Понятие рынка недвижимости, проблемы рыночной оценки стоимости недвижимого имущества предприятий II «Вестник Государственного университета управления» 2007г. № 1 (1). (0,8 п.л)

3. Слезко Л.В. Экономическая характеристика недвижимого имущества корпораций // «Вестник Государственного университета управления» 2007 №1(19). (0,8 п.л)

4. Слезко Л.В. Оценка имущества с позиций увеличения стоимости бизнеса // «Вестник Государственного университета управления» 2007 №2(2), (0,9 п л).

Подп. в печ. 22.09.2008. Формат 60x90/16. Объем 1,0 п.л.

Бумага офисная. Печать цифровая.

Тираж 50 экз. Заказ № 708

ГОУВПО «Государственный университет управления» Издательский дом ГОУВПО «ГУУ»

109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд. 106

Тел./факс: (495) 371-95-10, e-mail: diric@guu.ru

www.guu.ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Слезко, Леонид Вячеславович

Введение

Глава 1. Оценка недвижимого имущества в корпоративном управлении.

1.1. Характеристики недвижимости корпорации как объекта оценки и управления.

1.2. Место и роль оценки недвижимого имущества в управлении стоимостью корпорации.

1.3. Факторы стоимости корпоративной недвижимости и их влияние на рыночную стоимость корпорации.

Глава 2. Современные формы и методы оценки и управления корпоративной недвижимостью.

2.1. Влияние взаимодействия менеджеров и акционеров на эффективность управления корпоративной недвижимостью.

2.2. Модели и механизмы управления недвижимостью корпорации.

2.3. Зарубежный опыт управления недвижимостью в современных корпорациях.

Глава 3. Совершенствование системы оценки и управления корпоративной недвижимостью.

3.1. Формирование и корректировка стратегии управления недвижимостью корпорации на основе определения рыночной стоимости бизнеса.

3.2. Методы оценки недвижимости в стратегическом управлении.

3.3. Разработка системы управления недвижимостью корпорации на основе оценки ее рыночной стоимости.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Оценка недвижимого имущества в системе корпоративного управления собственностью"

Актуальность темы исследования. Изменения, связанные с рыночными преобразованиями российской экономики с 90-х годов прошлого века, потребовали формирования частной собственности и введения недвижимого имущества в хозяйственный оборот. Это в свою очередь привело к необходимости объективной рыночной оценки материальных активов. Принятый Правительством России курс на интеграцию РФ в мировое сообщество стран с развитой рыночной экономикой, еще более усиливают значимость рыночной оценки стоимости недвижимости. Только адекватная рынку, сопоставимая и прозрачная для международного сообщества оценка активов корпораций позволит повысить инвестиционную привлекательность и конкурентоспособность корпоративного сектора экономики, даст возможность российским корпорациям интегрироваться в мировой рынок, особенно в условиях развивающийся рецессии.

Анализ теоретических подходов к оценке недвижимого имущества в системе корпоративного управления показывает, что, в научной литературе существует ряд интересных и практически значимых работ. Однако, рассмотренные публикации в большей степени направлены на повышение эффективности управления корпорацией. В них мало внимания уделено изучению взаимосвязей между оценкой недвижимости, повышением эффективности управления и ростом капитализации корпорации. Все это определило актуальность диссертации.

Состояние научной разработанности проблемы. Оценка недвижимости корпораций и ее место в системе корпоративного управления, оптимизация комплекса недвижимого имущества корпораций, снижение издержек на содержание объектов недвижимости и как следствие повышение эффективности управления корпорацией и ее недвижимостью — комплексная многоаспектная проблема, отдельным вопросам которой посвящено немало трудов зарубежных и отечественных ученых.

Изложенные в диссертации теоретические положения и практические рекомендации автора базируются в области: корпоративного управления — на обобщении и развитии результатов исследований В.Г. Антонова, Т. Колера, Л.Д. Логвинова, В.В. Масленникова, Б.З. Мильнера, Роберта С. Каплана и др.; оценки недвижимости - C.B. Валдайцева, C.B. Грибовского, А.П. Градова, П.Г. Грабового, В.А. Горемыкина, А.Г. Грязновой, В.М. Зарубина, В.М. Рутгайзера, Е.И. Тарасевича, М.В. Федотовой, Г. Харрисона и др.; управления недвижимостью корпораций — Ю.И Беляевой, В.И. Бусова, М.Б. Гуревича, В.В. Григорьева, В.И. Кошкина, Д.С. Львова, Т. Радыгина, М.М. Соловьева, Д.Ж. Стиглица, В. Хиля, P.M. Энтова и др.

В работах этих ученых рассматриваются экономические и организационно - правовые проблемы формирования, функционирования и развития системы корпоративного управления и оценки недвижимости. Однако, отдельные вопросы, связанные с использованием инструментария оценки в корпоративном управлении и системой корпоративного управления недвижимостью, либо совсем не рассматривались, либо рассматривались очень поверхностно.

В научной литературе недостаточно полно освещены вопросы формирования механизма эффективного управления корпоративной недвижимостью, позволяющего в долгосрочной перспективе максимизировать стоимость бизнеса корпорации и обеспечить приемлемый для акционеров уровень доходности корпоративных ценных бумаг. Остается нерешенным вопрос комплексной оценки экономической эффективности управления недвижимостью корпорации.

Актуальность проблемы, ее большое народнохозяйственное значение и недостаточная научная разработка определили выбор темы, цель и задачи настоящей диссертации.

Цель исследования — разработка методических положений и практических рекомендаций по управлению недвижимостью корпорации на основе использования инструментария ее рыночной оценки.

Для достижения указанной цели в диссертации были поставлены и решены следующие задачи:

-определить экономическое содержание и разработать классификацию недвижимого имущества корпорации как объекта оценки и управления;

-выявить роль оценки недвижимости в системе управления корпорациями и влияние управленческой деятельности на эффективность использования их недвижимого имущества;

-определить формы взаимодействия рынков недвижимости и капиталов; -установить наиболее значимые факторы, влияющие на стоимость корпорации как имущественного комплекса;

-проанализировать зарубежный опыт управления недвижимым имуществом и определить возможность и целесообразность его применения в современной российской практике;

-обосновать принципы и разработать практические рекомендации по управлению недвижимостью корпораций с использованием бизнес-процессного подхода и принципов девелопмента;

-усовершенствовать методику оценки недвижимости корпорации для целей управления ее стоимостью;

-разработать методические рекомендации по совершенствованию системы управления объектами недвижимого имущества на основе процессов их жизненного цикла и рыночного обращения с целью улучшения социально-экономических результатов деятельности корпорации.

Объектом диссертационного исследования является процесс управления недвижимым имуществом корпорации.

Предметом исследования — экономико-организационные отношения в управлении недвижимым имуществом корпорации.

Теоретическая и методическая основа диссертации. В работе использованы современные достижения отечественной и зарубежной экономической теории и практики управления народным хозяйством, особенно недвижимостью; при оценке эффективности управления инвестициями; в использовании недвижимости предприятиями и организациями; в процессах финансового обеспечения и обслуживания предприятий и организаций; в определении роли и функций государственного и муниципального управления недвижимостью.

Представленные в диссертации научные положения, рекомендации и выводы составляют вклад диссертанта в теорию развития системы управления недвижимостью корпорации и в совершенствование оценки имущественных комплексов в современных условиях.

При решении поставленных задач автором использованы методы системного и сравнительного анализа статистической и экономической оценки эффективности производства и инвестиционных проектов.

Информационная база исследования: экономические показатели состояния основных фондов отечественных предприятий и развития строительного сектора, публикуемые Федеральной службой государственной статистики Российской Федерации.

Кроме того, в работе использованы данные о состоянии и перспективах развития рынка недвижимости, публикуемые в интернете на сайтах www.cfin.ru,www.skrin.ru,www.quote.ru,www.finam.ru,www.alan.ru, www.aton.ru,www.aup.ru,www.eup.ru,www.marcs.ru,www.expert.ru. А так же материалы официальных сайтов Федерального агентства по управлению государственным имуществом (www.rosim.ru), Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (www.kadastr.ru), Министерства экономического развития и торговли РФ (www.economy.gov.ru), Российского общества оценщиков (www.mrsa.ru), Центра независимой экспертизы собственности (www.centeriep.ru).

Научная новизна диссертации состоит в разработке научно обоснованных методов и рекомендаций по формированию и функционированию системы управления недвижимым имуществом корпорации на основе оценки рыночной стоимости недвижимости и бизнеса.

Наиболее существенные научные результаты, полученные лично соискателем, выносимые на защиту и составляющие приращение научных знаний:

-раскрыты; экономическое содержание категории «недвижимое имущество корпорации», как источника денежных потоков компании, даны специфические характеристики его принадлежности к специфическому субъекту хозяйственной деятельности (выступающему в организационно-правовой форме открытого акционерного общества);

-предложена классификация недвижимого имущества корпораций, которая способствует проведению его объективной технико-экономической и стоимостной оценки и позволяет формировать эффективные имущественные комплексы;

-определены возможности и основные направления использования современного зарубежного опыта управления имущественным комплексом корпорации;

-предложен показатель потенциального риска управления корпоративной недвижимостью, который рассчитывается как соотношение доли инсайдеров в структуре обыкновенных акций к доле инсайдеров в структуре привилегированных акций компании, что необходимо учитывать в ставке дисконтирования при оценке денежных потоков бизнес-направлений и бизнес-единиц;

-разработаны методические рекомендации по формированию механизма управления недвижимостью корпорации, которые позволяют управлять ею и как фактором производства и как материальным активом на фондовом рынке;

-обоснованы методы формирования эффективного комплекса недвижимости корпорации, базирующиеся на максимизации денежных потоков бизнес-единиц, которые применяются для увеличения рыночной стоимости компании;

Теоретическая и практическая значимость работы в том, что определены возможности и направления использования отечественного и зарубежного опыта в совершенствовании управления недвижимостью корпорации, а так же современные тенденции развития отечественного рынка недвижимости; выявлены основные факторы, затрудняющие этот процесс; предложены методы повышения эффективности использования недвижимого имущества корпорации.

Основные положения, выводы и рекомендации, полученные диссертантом, направлены на их широкое практическое применение в процессах управления недвижимостью корпораций. Они могут быть использованы: в деятельности корпораций, имеющих в структуре активов большую долю недвижимости; в процессах совершенствования систем управления недвижимостью корпорации; при подготовке учебных программ и учебно-методических материалов в дисциплинах соответствующего направления в образовательных учреждениях.

Апробация результатов исследования. Основные положения работы докладывались на Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов - «Реформы в России и проблемы управления» 27-28 февраля 2007. Материалы диссертации использованы в учебном процессе Государственного университета управления, при подготовке учебно-методических материалов по дисциплинам «Теория и практика оценочной деятельности», «Экономика и управление недвижимостью», «Финансовый менеджмент», «Управление собственностью». Так же результаты исследования автора, выраженные в конкретных методиках, используются в деятельности ГК "САМОХВАЛ".

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Слезко, Леонид Вячеславович

Заключение

В результате написания работы были решены все задачи, определенные во введении. В рамках проведенного исследования достигнуты следующие цели.

Определенны понятие недвижимости корпорации и ее основные характеристики. Недвижимость корпорации это часть основного капитала корпорации, права собственности на который трансформированы в отношения акционеров внутри корпорации, что приводит к разделению права собственности и права управления ею. В связи с этим основные характеристики корпоративной собственности присущи и основным характеристикам недвижимости корпорации. Ими являются: а) деперсонификация собственника; б) отношения зависимости экономических агентов; в) ограничение ответственности экономических агентов; г) резкое возрастание роли доходов от собственности в сфере перераспределительных отношений;

Исходя из проведенного анализа понятия недвижимости корпорации, можно сделать вывод, что по своему материально-вещественному составу недвижимость корпорации ничем не отличается от недвижимости других предприятий. Особенность недвижимости корпорации заключается в ее принадлежности к специфическому субъекту хозяйственной деятельности -корпорации. Это дает возможность рассматривать недвижимость и как фактор производства и как материальный актив на рынке ценных бумаг.

Разработана классификация недвижимости корпорации.

Для проведения адекватной оценки недвижимости корпорации и эффективным управлением ее развития требуется четкая её структуризация и классификация. В результате анализа существующих в настоящее время как в России так и за рубежом классификаций недвижимости была разработана собственная классификация недвижимости корпорации (см. стр.15). Данный подход дает возможность формирования и анализа имущественных комплексов различных корпораций, проведения их объективной технико-экономической и стоимостной оценки.

Выявлена оптимальная, с точки зрения автора, стратегическая цель корпорации в процессе использования ее комплекса недвижимости - максимизация стоимости компании.

Характеристика, наиболее часто встречающихся стратегических целей предприятия показывает, что на практике часто возникают такие ситуации, когда достижение поставленной цели, например, максимизация объема продаж, ведет к ухудшению других показателей деятельности предприятия, например, прибыли. Это происходит из-за того, что деятельность предприятия не рассматривается как взаимосвязанная система. Если рассматривать предприятие как систему, то должен быть выбран один критерий, определяющий результаты его развития в рамках конкретной выбранной стратегии. В качестве такого критерия может быть выбрана максимизация стоимости компании. Если рассматривать стоимость компании как генерируемый ей денежный поток, то любые задачи, решаемые в рамках стратегии, направленной на максимизацию стоимости компании должны приводит к росту получаемого денежного потока.

Таким образом, принцип максимизации стоимости задает единую проекцию для оценивания результатов, универсальную систему координат для управления, как отдельными подсистемами, так и организацией в целом, единую шкалу для измерения успеха на пути реализации стратегии.

В рамках стратегии управления стоимостью прирост стоимости компании рассматривается как критерий, отражающий интегральный эффект влияния принимаемых решений на все параметры, по которым оценивается деятельность предприятия: доля рынка и прочность конкурентной позиции, доходы, инвестиционные потребности, операционная эффективность, налоговое бремя, регулирование, и, в конечном итоге, потоки денежных средств и уровень риска, позволяющий ранжировать варианты в ситуации множественного выбора. Только при наличии такого критерия обеспечивается согласованность, направленность, сбалансированность и эффективность действий на всех уровнях управления.

Разработана методика оценки недвижимости корпорации с позиций увеличения стоимости бизнеса.

В настоящее время переоценка основных средств выходит за рамки процедуры учета и контроля и становится механизмом постоянного мониторинга предприятия за состоянием экономического пространства, т.к. она позволяет руководителям адекватно оценить потенциал развития предприятия и наметить пути его реализации.

Качественно проведенная переоценка на основе данных технической инвентаризации обеспечивает уменьшение потерь прибыли при реализации или списании машин и оборудования.

Необходимость рыночной оценки основных фондов предприятия возрастает и в связи с тем, что неиспользуемые фонды предприятие может передать в аренду, или оформить в качестве вклада в уставный капитал другого предприятия.

Оценка недвижимости является важной составляющей оценки предприятия как имущественного комплекса.

В силу того, что рассматривается оценка недвижимости в разрезе стратегии направленной на максимизацию стоимости бизнеса, то методика оценки недвижимости будет ориентирована на доходный подход, на основе которого и разработана методика оценки недвижимости корпорации с позиций увеличения стоимости бизнеса. Так как не один из общепринятых методов доходного подхода не учитывает риск экономической устойчивости корпорации, был выведен корректирующий коэффициент данного риска и добавлен к расчетным формулам методов доходного подхода.

Разработана система управления стоимостью недвижимости корпорации с учетом стратегии направленной на увеличение стоимости бизнеса.

В настоящее время в отечественной экономике возрастает актуальность стратегического управления. Причем необходимость стратегического управления возникает как на макроуровне, так и на уровне отдельных предприятий. На уровне государственных финансов стратегия находит свое отражение в политике управления общественным сектором экономики и в бюджетной политике. На уровне корпорации, в настоящее время, одной из главных стратегических задач, объединяющих все цели ее развития как системы, является стратегия, направленная на максимизацию стоимости бизнеса.

В силу того, что недвижимость, как на уровне отдельной корпорации, так и на уровне государства в целом, представляет собой ресурсную основу разработки и реализации стратегии, необходимость поиска методов оценки и управления стоимостью недвижимости возрастает.

Концепция оценки и управления стоимости имущества изображена в виде схемы (см. стр. 161, 162).