Маркетинговые модели взаимодействия ключевых партнеров на рынке торговой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Маркетинговые модели взаимодействия ключевых партнеров на рынке торговой недвижимости"

На правах рукописи

Смотрова Татьяна Ивановна

МАРКЕТИНГОВЫЕ МОДЕЛИ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ КЛЮЧЕВЫХ ПАРТНЕРОВ НА РЫНКЕ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (маркетинг)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

2 О МАП 2015

Москва-2015

005569165

005569165

Диссертационная работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Государственный университет управления»

Научный руководитель: АЛЕШНИКОВА ВЕРА ИВАНОВНА

доктор экономических наук, профессор

Официальные оппоненты: ПАРАМОНОВА ТАТЬЯНА НИКОЛАЕВНА

доктор экономических наук, профессор, заведующая кафедрой «Технологии и управление продажами» Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова»

ОНОФРЕЙ ДМИТРИЙ ИВАНОВИЧ кандидат экономических наук, начальник отдела градостроительного анализа ЗАО «Терра Аури»

Ведущая организация: Федеральное государственное бюджетное образователь-

ное учреждение высшего профессионального образования «Воронежский государственный университет»

Защита состоится «23» июня 2015 года в 14 часов на заседании диссертационного совета Д 212.049.02 при ФГБОУ ВПО «Государственный университет управления» по адресу 109542, г. Москва, Рязанский проспект, 99, зал диссертационного совета.

С диссертацией и авторефератом диссертации можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Государственный университет управления». Объявление о защите и автореферат диссертации размещены на сайте ВАК Министерства образования и науки РФ: http://vak.ed.gov.ru и на сайте : http://www.guu.ru/

Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просим направлять по адресу университета.

/Г"

Автореферат разослан « ¿. » мая 2015 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета Д.212.049.02 кандидат экономических наук, доцент

Н. В. Казанцева

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Рынок торговой недвижимости в России является молодым, динамично развивающимся и довольно сильно зависящим от влияния процессов в экономике и в социальной сфере. Эффективность его развития в значительной мере определяется характером взаимоотношений ключевых партнеров. Актуальность проблемы формирования долгосрочных взаимовыгодных отношений ключевых партнеров на рынке торговой недвижимости обусловлена совокупностью взаимосвязанных факторов:

- тенденциями в развитии региональных рынков торговой недвижимости и переходом от «ритейл торговли» к торговле в рамках торговых и торгово-развлекательных центров. Специфика развития рынка торговой недвижимости и складывающиеся отношения между участниками требуют всестороннего изучения;

- необходимостью выявления тенденций спроса со стороны потенциальных арендаторов и конечных потребителей торгового центра и предложения со стороны собственников торговых объектов. В связи с этим исследование маркетинговых подходов к обоснованию месторасположения торгового объекта, выбору арендаторов, условий и ставок арендной платы, маркетинговой поддержке функционирования объектов торговой недвижимости имеет важное практическое значение;

- ориентацией субъектов рынка торговой недвижимости на использование преимуществ, получаемых от долговременных взаимовыгодных партнерских отношений;

- потребностью в теоретических и методических разработках по управлению партнерскими отношениями, формированию механизмов взаимодействия участников на рынке торговой недвижимости.

В связи с изложенным можно утверждать, что теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования представляется актуальной и обоснованной.

Степень разработанности проблемы. Исследуемая проблема в той или иной степени нашла отражение в работах российских и зарубежных ученых.

Различные аспекты маркетинга отношений раскрыты в научных исследованиях Азоева Г. Л., Алешниковой В. И., Гайдаенко Т. А.,. Гренросса К., Ига-на Д., Лавлока К, Латышовой Л. С., Моисеевой Н. К., Нагапетьянц Н. А., Никишина В. В., Ойнер О. К., Остервальдер А., Рыжиковой Т. Н., Скоробога-тых И. И.,Соммерсби С., Фирсановой О. В. и др.

Ключевым проблемам рынка коммерческой и торговой недвижимости посвящены труды Ардемасова Е. Б., Асаула А. Н., Балабанова И., Беляевой С. Г., Булановой Н. В., Горемыкина В., Горбунова А. А., Горварда А., Да-мучиева В.Н., Канаян К., Канаян Р., Крутик А. В., Кульц К, Мазура И. И., Нью-

мена Э., Онофрей Д. И., Стерника Г. М., Тарасевич Е. И., Юлдашевой О. У. и др.

Вопросы применения инструментов маркетинга в торговле рассматривались в научных работах Виноградовой C.B., Гилберт Д., Леви М., Николаевой М.А, Моисеевой Н.К., Нагапетьянц H.A., Ньюмен Э., Парамоновой Т. Н., Салливан М. и др.

Вместе с тем концептуальные основы построения долгосрочного взаимодействия субъектов на рынке торговой недвижимости, в основе которого лежит баланс интересов партнеров, разработаны недостаточно. Актуальность проблемы, возрастающая потребность ее практического решения определили общий замысел диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка теоретико-методических положений и практических рекомендаций по формированию маркетинговых моделей взаимодействия ключевых партнеров на рынке торговой недвижимости с учетом баланса интересов.

Для достижения цели исследования поставлены следующие задачи:

1. Исследовать сущность, характерные черты, специфику развития рынка торговой недвижимости.

2. Идентифицировать субъектную структуру, обосновать понятие и состав ключевых партнеров и выявить факторы, влияющие на формирование предпочтений участников рынка торговой недвижимости.

3. Обобщить отечественную и зарубежную практику организации взаимодействия субъектов на рынке торговой недвижимости; выявить достижения и недостатки, обосновать возможности применения продуктивного зарубежного опыта в этой области.

4. Разработать методику расчета арендной платы, учитывающую интересы и вклад ключевых партнеров в результативность функционирования торгового центра.

5. Обосновать модели взаимодействия ключевых партнеров для проектируемых и функционирующих объектов торговой недвижимости с учетом региональных особенностей и экономической ситуации на рынке.

Объект исследования — маркетинговые модели взаимодействия субъектов на рынке торговой недвижимости.

Предмет исследования - управленческие отношения, возникающие в процессе выбора маркетинговой модели взаимодействия ключевых партнеров на рынке торговой недвижимости.

Область исследования соответствует: п. 9.1. «Теоретические основы и современные направления развития рыночной политики компаний на основе концепций маркетинга»; п. 9.5. «Внутриорганизационный маркетинг, его цели, методы и влияние на конечные результаты деятельности организации. Маркетинг отношений как элемент корпоративной стратегии, внутренний и интерактивный маркетинг, процесс построения долгосрочных, взаимовыгодных отно-

шений с ключевыми партнерами организации (клиентами, поставщиками, дистрибьюторами, персоналом)» Паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (маркетинг).

Теоретической и методологической основой исследования послужила совокупность научных представлений и концептуальных разработок отечественных и зарубежных ученых в области торговой недвижимости и маркетинга отношений.

При выполнении работы использовались диалектический, системный, комплексный, исторический, ситуационный подходы; методы логического, структурно-функционального, статистического, сравнительного, экспертного, социологического анализа; экономико-математического моделирования.

Эмпирическую базу исследования составили законодательные и нормативно-правовые документы РФ, регулирующие развитие рынка торговой недвижимости; отчеты маркетинговых исследований в сфере торговли; данные Росстата и хозяйствующих субъектов на рынке торговой недвижимости; материалы научных конференций, периодической печати и ресурсы сети Интернет. Значительная часть материалов была собрана, проанализирована и обобщена непосредственно автором.

Рабочая гипотеза основывается на научном предположении о том, что корректное определение состава ключевых партнеров для объекта торговой недвижимости, их интересов, состава отношений даст возможность сбалансировать интересы, будет способствовать долгосрочному взаимовыгодному сотрудничеству между ними за счет получения преимуществ от партнерства и позволит решить проблему эффективности функционирования рынка торговой недвижимости.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке и обосновании научно-методического подхода к построению долгосрочных отношений, в основе которых лежит баланс интересов ключевых партнеров на рынке торговой недвижимости.

Наиболее значимые научные результаты, выносимые на защиту:

- уточнены и дополнены основные понятия, связанные с рынком торговой недвижимости и разработан глоссарий", сформулированы требования к субъектам рынка торговой недвижимости (управляющей компании, собственнику, арендатору), в отличие от имеющихся, ориентированные на обеспечение длительного взаимодействия субъектов;

- введено понятие ключевого партнера на рынке торговой недвижимости как неинституционального субъекта рынка, осуществляющего согласованные совместные действия на основе принципов партнерства, концепции торгового центра и оказывающего определяющее влияние на результаты функционирования и имидж объекта; обоснованы критерии отнесения партнеров к ключевым (надежность и имидж, стабильность деятельности, способность к росту, возможность влияния на развитие рынка торговли, готовность к продолжитель-

ному сотрудничеству); разработана классификация ключевых партнеров, отличающаяся акцентом на взаимодействие и отражающая специфику их отношений; сформулированы базовые принципы их взаимодействия;

- обобщена практика построения отношений субъектов рынка торговой недвижимости в России и за рубежом, структурированная, в отличие от имеющихся исследований, по типам субъектов, критериям определения ключевых партнеров, принципам взаимодействия; с выделением достижений и ограничений отечественной практики (девелопер, инвестор и собственник в одном лице; недостаток информации для потенциальных партнеров; доминирование интересов управляющей компании; отсутствие ориентации на формирование устойчивых связей и лояльности), обоснованием направлений использования зарубежного опыта (маркетинговый инструментарий завоевания и удержания партнеров);

- предложена методика расчета и обоснования динамических ставок арендной платы, в основе которой лежит авторская формула, учитывающая особенности арендуемой площади, а также интересы ключевого партнера, его влияние на эффективность функционирования и имидж торгового центра и позволяющая корректировать базовую ставку арендной платы;

- обоснован подход к моделированию отношений ключевых партнеров на рынке торговой недвижимости, отличающийся от существующих возможностью учета качественных субъективных данных неизмеримых в явном виде и позволяющий оценить степень привлекательности объектов и интересы партнеров (инвесторов, управляющих компаний, арендаторов) в действующих и проектируемых объектах торговой недвижимости для двух типов экономических условий (стабильных и кризисных); разработана и апробирована экономико-математическая модель со-партнерства в действующих торговых центрах для стабильных экономических условий.

Значение научных результатов для теории и практики.

Теоретическая значимость исследования состоит в развитии теории маркетинга взаимоотношений ключевых партнеров с учетом специфики рынка торговой недвижимости.

Дополнены теоретические положения, касающиеся понятийного аппарата, принципов построения взаимовыгодных партнерских отношений на рынке торговой недвижимости, требований к партнерам. Доказано, что учет интересов ключевых партнеров позволяет достичь синергетического эффекта, обеспечивающего устойчивость и выживаемость партнерских бизнесов.

Практическая значимость результатов диссертационного исследования определяется тем, что содержащиеся в нем выводы, касающиеся специфики формирования маркетинговых моделей взаимодействия, требований к ключевым партнерам, расчета ставок арендной платы, могут быть использованы управляющими компаниями при разработке стратегий управления взаимоотношениями с ключевыми партнерами, при обосновании целесообразности строи-

тельства нового или корректировке концепции уже существующего объекта с учетом конкретных условий регионального рынка торговой недвижимости.

Отдельные теоретико-методические разработки и элементы научного приращения (маркетинговая модель со-партнерства торговых центров; методика расчета динамических ставок арендной платы и обоснования арендной платы) применимы в преподавании дисциплин «Маркетинг», «Маркетинг в отраслях и сферах деятельности».

Апробация и внедрение результатов диссертационного исследования.

Основные положения исследования докладывались на международных и всероссийских конференциях: «Актуальные проблемы управления» (Москва, 2013, 2014); молодых ученых (Воронеж, 2009-2014); «Экономика. Управление. Финансы» (Киев, 2013); «Проблемы управления и развития» (Киров, 2012); «Актуальные вопросы экономических наук» (Новосибирск, 2008); «Социально-экономическое развитие России в современных условиях» (Саратов, 2008); научных заседаниях кафедры маркетинга ФГБОУ ВПО ГУУ (Москва, 2014, 2015); кафедры маркетинга АО НО ВПО ИММиФ (Воронеж, 2008-2014.); кафедры экономики и основ предпринимательства Воронежского ГАСУ (Воронеж, 2012).

Результаты исследований (маркетинговая модель взаимоотношения ключевых партнеров в сфере торговой недвижимости и методика расчета динамических ставок арендной платы) внедрены в учебный процесс АОНО ВПО «Институт менеджмента, маркетинга и финансов», г. Воронеж (подтверждено документально).

Методика обоснования структуры и места размещения объектов сферы услуг использовалась при реализации инвестиционного проекта создания туристического кластера «Центральный» в Воронежской области (подтверждено документально).

Ряд положений диссертации вошли в научный отчет по темам НИР «Исследование стратегических направлений развития маркетинга XXI века» (Тема № 1152-11 «Методологические рекомендации по проведению маркетинговой аналитики», № гос. регистрации 01201156145); «Разработка методологии повышения эффективности использования традиционных инструментов маркетинговых коммуникаций» (Тема № 1153-11 Методы организации сообщений при личных продажах, № гос. регистрации 01201156144), выполненные на кафедре маркетинга ФГБОУ ВПО ГУУ в 2013- 2014 г г.

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 24 научные работы, общим объемом 5,7 п. л. (авторский объем 5,5 п.л.), в том числе 3 работы в журналах из списка изданий, рекомендованных ВАК - 1 п. л. (авт. 0,9 п.л.).

П. СТРУКТУРА И ЛОГИКА ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Структура и объем работы Диссертация содержит: введение, три главы, заключение, библиографический список, включающий 156 источников, 5 приложений, 20 таблиц, 24 рисунка. Общий объем работы 164 страницы.

Во введении диссертации обоснованы актуальность и значимость избранной темы, определены предмет и объект исследования, сформулированы цель и задачи, научная новизна и практическая значимость предложений и выводов.

В первой главе «Теоретико-методические основы маркетинга взаимодействия на рынке торговой недвижимости» - систематизировано научное представление о рынке торговой недвижимости, уточнены и дополнены основные понятия, исследована сущность и субъектная структура торговой недвижимости, выделены и содержательно охарактеризованы факторы привлекательности объекта торговой недвижимости для ключевых партнеров, исследованы методические подходы к моделированию долгосрочных, взаимовыгодных отношений ключевых партнеров в сфере коммерческой недвижимости.

Во второй главе «Российская и зарубежная практика построения отношений субъектов рынка торговой недвижимости» — исследована структура и тенденции развития российского и зарубежных рынков торговой недвижимости, представлены результаты компаративного анализа, отражающие сильные и слабые стороны отечественной практики формирования долговременных взаимовыгодных отношений на рынке торговой недвижимости, а также обоснованы возможности применения продуктивных компонентов зарубежного опыта.

В третьей главе «Методические рекомендации по формированию и выбору маркетинговых моделей взаимодействия ключевых партнеров на региональном рынке торговой недвижимости» - предложена методика расчета динамичных ставок арендной платы с учетом интересов и вклада партнеров; определен комплекс требований и алгоритм работы с арендаторами, построенный на взаимовыгодных отношениях; обоснован подход к построению долгосрочных отношений ключевых партнеров для существующих и проектируемых торговых центров в стабильных и кризисных условиях; разработана экономико-математическая модель со-партнерства для действующих торговых центров.

В заключении изложены основные результаты исследования, сформулированы основные выводы теоретического, методического и прикладного значения, составляющие предмет защиты диссертации.

В приложениях представлены вспомогательные аналитические материалы, иллюстрирующие и дополняющие отдельные положения диссертационной работы.

Ш. ОСНОВЫНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Уточнены и дополнены основные понятия рынка торговой недвижимости, разработан глоссарий, сформулированы требования к субъектам рынка торговой недвижимости.

Исследование работ отечественных и зарубежных ученых свидетельствуют о значительном внимании к понятийно-категорийному аппарату, сущностным характеристикам и при этом об отсутствии разделяемых точек зрения по некоторым аспектам. В связи с этим в диссертации установлена иерархия основных понятий; разработан глоссарий (восемнадцать понятий), раскрывающий сущность и акцентирующий внимание на характере отношений субъектов рынка торговой недвижимости. Выделены особенности торгового центра (разнообразие субъектного состава; развитые арендные отношения; единый имидж, комплексный учет факторов, оказывающих влияние на успех торгового центра) и дана общая характеристика рыночных концепций торговых центров. Выявлена специфика субъектной структуры рынка торговой недвижимости и определен состав основных участников, субъектов рынка торговой недвижимости: продавцов (арендодателей), покупателей (арендаторов) и квалифицированных участников рынка (институциональных и неинституциональных).

Анализ специальной литературы показал, что на рынке торговой недвижимости существуют требования, предъявляемые к арендаторам торговых помещений, и отсутствуют требования к инвесторам и к управляющим компаниям. Очевидно, что подобная ситуация не может способствовать установлению доверительных долговременных отношений, поскольку в доминирующем положении оказывается одна сторона - арендодатель. В связи с изложенными выше обстоятельствами, нами дополнены имеющиеся и сформулированы новые требования, предъявляемые к субъектам рынка торговой недвижимости. Наличие требований к инвестору, управляющей компании и арендаторам, позволяет каждому участнику проводить взаимную оценку друг друга и выступает в качестве базы построения взаимовыгодных отношений. Среди основных партнерских требований к инвестору: открытость к сотрудничеству, обмену информацией и ресурсами; готовность к долгосрочному сотрудничеству; учет интересов партнеров, а также ряд специфических требований, связанных с выполнением своих прямых профессиональных обязанностей. Требования к управляющей компании также включают общие для партнеров требования (открытость к сотрудничеству, обмену информацией и ресурсами; готовность к долгосрочному сотрудничеству; учет интересов партнеров) и требования к осуществлению профессиональной деятельности. Арендатор должен соответствовать общим требованиям, и, кроме того, иметь положительный имидж, быть платежеспособным.

Исследование методических основ формирования долговременных взаимовыгодных отношений субъектов на рынке торговой недвижимости дало возможность выявить и систематизировать виды возникающих эффектов от взаимодействия по месту их возникновения (табл. 1).

Таблица 1

Виды синергетических эффектов от взаимодействия субъектов рынка __торговой недвижимости_

Место возникновения эффекта Синергетический эффект

Регион - дополнительные рабочие места; - рост поступления налогов в бюджет; - добросовестная конкуренция в сфере торговли; - повышение культуры обслуживания населения; - улучшение архитектурного облика города; - развитие инфраструктуры (подъездные пути, создание зоны отдыха); - дают возможность опробовать новые строительные технологии и материалы; - расширение мест проведения досуга и отдыха населения; - повышение имиджа региона.

Партнерство субъектов рынка - гарантия экономической стабильности всех партнеров; - снижение удельных затрат на содержание и обслуживание; - коллективный имидж.

Инвесторы - снижение срока окупаемости инвестиций; - стабильное поступление доходов; - высокая ликвидность объекта; - формирование позитивного образа инвестора.

Управляющая компания - рост покупательского потока; - стабильные арендные поступления; - снижение затрат на эксплуатацию и продвижение объекта; - рост имиджа торгового центра и лояльности потребителей; - растущая динамика чистого операционного дохода.

Арендаторы - рост потока посетителей; - минимизация затрат на содержание торговой площади; - экономия на охране.

2. Введено понятие «ключевых партнеров рынка торговой недвижимости», обоснованы критерии выделения ключевых партнеров, их классификация и базовые принципы взаимодействия.

По нашему мнению, участники — субъекты рынка торговой недвижимости могут быть определены как «ключевые» и «остальные партнеры». В научной литературе термин «ключевой партнер» на рынке торговой недвижимости не рассматривается, данное понятие встречается только по отношению к клиенту на других видах рынков. Полагаем, что понятие «ключевые партнеры» в свете формирующихся тенденций правомерно использовать и на рынке торговой недвижимости. Мы понимаем под «ключевыми партнерами» неинституцио-

нальных субъектов рынка торговой недвижимости, осуществляющих согласованные совместные действия на основе принципов партнерства, концепции торгового центра и оказывающих определяющее влияние на результаты функционирования объекта, и относим к ним инвесторов, управляющую компанию, пул арендаторов. Необходимо подчеркнуть, что состав ключевых партнеров не ограничивается тремя названными типами субъектов. Он может расширяться, например, за счет аутсорсинговых компаний, которым передается часть функций по управлению и которые будут оказывать влияние на результаты функционирования торгового объекта. Предлагаем следующие критерии отнесения партнеров к ключевым: надежность и имидж, стабильность деятельности, способность к росту, возможность влияния на развитие рынка торговли и результаты функционирования торгового объекта, готовность к продолжительному сотрудничеству. На основе разработанных критериев в диссертации предлагается классификация ключевых партнеров (табл. 2).

Таблица 2

Классификация ключевых партнеров_

Степень влияния на результаты функционирования объекта 1. Ключевые партнеры 2. Партнеры

Момент времени возникновения отношений 1.На этапе проектирования объекта (инвестирования) 2. На этапе введения в эксплуатацию 3.На этапе функционирования объекта

Цолговременность и непрерывность отношений 1. Долговременные отношения (от 3 лет) 2. Краткосрочные отношения 3.Разовые контакты

Размеры арендуемой (сдаваемой) площади 1. Менее 10 кв. м. 2.10-50 кв. м 3.51-250 кв. м. 4.251-500 кв. м 5.Более 500 м. кв.

Товарооборот Учитывается в зависимости от региона

Результативность партнерского взаимодействия связана с соблюдением определенных принципов или правил. Анализ научных работ свидетельствует о том, что этому аспекту уделено недостаточно внимания на рынке торговой недвижимости. В связи с этим нами были проанализированы исследования, связанные с сетевым взаимодействием компаний, и обоснован состав основных принципов взаимодействия ключевых партнеров на рынке торговой недвижимости. Среди них: стратегическая направленность партнерства; независимость партнеров; добровольность связей; гибкость и открытость; множественность

лидеров, которые позволяют обеспечить устойчивость функционирования торгового объекта и привлекательность для конечного пользователя.

Таким образом, механизм построения отношений ключевых партнеров, по нашему мнению, должен строиться на регламентации их взаимодействия в рамках единой маркетинговой концепции торгового центра; юридическом закреплении долгосрочного характера отношений и гибкой системе арендных ставок; использовании маркетинговых инструментов повышения заинтересованности и лояльности арендаторов; стимулировании партнеров к эффективному использованию торговых площадей.

3. Практика построения отношений субъектов рынка торговой недвижимости в России и за рубежом, достижения и ограничения отечественной практики, направления использования зарубежного опыта.

В России розничная торговля вступила в новую фазу своего активного развития с 1990 года, а с 2000 года отрасль становится инвестиционно привлекательной: объемы вложений в нее постоянно возрастают. Так за период 2010 — 2014 гг. в российскую коммерческую недвижимость вложено 23,5 млрд. долл., что на 84 % больше по сравнению с 2005 - 2009гг. (12,8 млрд. долл.), из них объемы инвестиций в торговую недвижимость составили 7,1 и 4 млрд. долл. соответственно.

Анализ рынка торговой недвижимости в стране свидетельствует о том, что размещение объектов происходит с учетом исторически сложившихся тенденций, без достаточного маркетингового обоснования. Рынок сильно дифференцирован по российским регионам. Хотя основная доля инвестиций приходится на Москву, но по показателю обеспеченности качественными торговыми центрами даже Воронеж пока еще опережает столицу (соответственно 362 кв. м и 432 кв. м. на 1000 жителей), а аналогичный показатель в Варшаве выше, чем в Москве, в 2,2 раза. Неравномерность развития рынка торговой недвижимости в РФ связана с различной привлекательностью городов и, следовательно, с различными объемами инвестиций в объекты. Так, высокая емкость делает Москву привлекательной для зарубежных ритейлеров, в том числе и по причине высокой экономической активности города, объемам платежеспособного спроса.

В работе также выделены основные недостатки построения отношений субъектов рынка торговой недвижимости в РФ, сдерживающие его развитие. Установлено, что управляющими компаниями практически не используются современные инструменты маркетинга для привлечения и удержания партнеров, повышения их лояльности. Отсутствует ориентация на устойчивые взаимовыгодные связи с ключевыми партнерами. Взаимодействие партнеров не имеет долгосрочной основы: как правило, средний срок договора между инвесторами и управляющей компанией не превышает трех лет, а договоры с арендаторами заключаются на срок 11 месяцев (это связано с особенностями российского законодательства и нежеланием со стороны управляющей компании регистриро-

вать договор в органах Росреестра). При таком подходе арендные отношения не дают стратегических выгод сторонам, не позволяют достичь синергетического эффекта, обеспечивающего устойчивость и выживаемость партнерских бизне-сов. Для отечественного рынка торговой недвижимости характерно доминирование интересов управляющей компании в отношениях с арендаторами: имеющиеся предложения не удовлетворяют спрос, управляющие компании не всегда в надлежащем виде выполняют свои договорные обязательства, нередко арендатор не может получить необходимый набор услуг. Негативная специфика отечественного рынка торговой недвижимости также выражается в том, что инвестор из-за опасений потери контроля совмещает ряд ролей и функций: де-велопер, инвестор и собственник в одном лице. Однако многие зарубежные арендаторы требуют, чтобы в здании, которое они занимают, была профессиональная управляющая компания, известная за пределами России. Кроме того, сложность построения устойчивых отношений вызывается недостатком информации для потенциальных партнеров.

В процессе исследования было установлено, что продуктивный зарубежный опыт базируется на маркетинговом подходе, стратегиях долгосрочного сотрудничества и применении разнообразного инструментария завоевания и удержания партнеров. Отметим, что в некоторых странах, например Германии, Швеции, существуют базовые директивы для планирования и внедрения успешной программы продвижения торгового центра после открытия. Наиболее часто практикуется организация ассоциаций торговцев. Как правило, ассоциация создается за 6-12 месяцев до открытия торгового центра и предполагает финансовое участие всех арендаторов в акциях по продвижению торгового центра. Ассоциация торговцев может осуществлять деятельность широкого профиля: совместное рекламирование центра, включая использование названия торгового центра на рекламных мачтах, печатных бланках, бланках накладных, бланках ведомостей и т. д.

4. Методика расчета и обоснования динамических ставок арендной платы с учетом интересов и вклада ключевых партнеров.

Анализ теории и сложившейся практики на рынке торговой недвижимости позволил выявить несколько подходов к расчету ставки арендной платы. Первый базируется на определении базовой аренды через ставку капитализации. Его основной недостаток — оценивается в целом торговый центр как объект, без учета оценки стоимости отдельной торговой площади, предназначенной для аренды. Второй - расчет базовой ставки аренды путем сравнительного анализа аналогичных помещений в сопоставимых объектах на рынке (метод аналогий). Его слабое место — используются данные из открытых источников о стартовом размере арендной платы, тогда как в договоре реально ставка аренды будет отличаться. Для вновь строящихся торговых объектов, не имеющих аналогов в данном городе, используют сопоставимые данные других городов. Мину-

сы такого способа заключаются в копировании возможных просчетов и ошибок в комплексах, взятых за базу сравнения. Третий подход строится на основе данных о товарообороте и уровне торговли в торговой зоне: рассчитывается сумма розничного оборота, приходящаяся на 1 кв. м существующих площадей. Допускается, что арендатор может тратить на аренду торгового помещения не более 15 % от оборота. В основе четвертого подхода - данные об уровне дохода жителей торговой зоны. В этом случае необходимо принимать во внимание достоверность информации, учитывать теневую долю доходов населения. Пятый -расчет ставки аренды как процента от оборота арендатора: ставки колеблются в пределах 5-20 % , на них оказывает влияние масса факторов. Шестой подход -установление ставки арендной платы исходя из объема арендованной торговой площади, т.е. за 1 квадратный метр.

Анализ зарубежного опыта показал, что наиболее распространенными подходами к расчету арендной ставки являются: «валовая ставка» - арендатор оплачивает единую сумму, в которую включены все возможные затраты; «чистая ставка» - арендатор оплачивает пропорциональную долю эксплуатационных расходов, налогов, страховых взносов и непосредственно саму аренду, которую получает собственник. С позиции взаимоотношения ключевых партнеров на рынке торговой недвижимости вариант расчета «чистой ставки» позволяет учитывать как интересы арендодателя, так и арендатора.

Таким образом, сложившееся положение на рынке торговой недвижимости в России свидетельствует о том, что существующие подходы к расчету арендной платы отражают только интересы девелоперов (управляющей компании). Считаем, что это ущемляет интересы арендатора, т. к. он не может влиять на размер ставки, степень его участия в результатах функционировании торгового объекта не учитывается.

Поскольку рассмотренные варианты расчета арендной ставки в России не учитывают интересы и вклад партнеров в результаты функционирования торгового объекта, предлагаем вести расчет динамической ставки арендной платы по формуле на основе мультипликативной факторной модели (рис. 1), позволяющей корректировать базовую ставку арендной платы на 25-30%.

При расчете ставок арендной платы происходит сравнение S'a°p - средней ставки аренды за 1кв. м. по городу — со ставкой предложения по торговому центру (с учетом средней стоимости обслуживания и содержания торговой площади торгового центра и нормой прибыли). На этой основе формируется базовая ставка аренды по торговому центру sSai, которая корректируется совокупностью коэффициентов. Определение границ числовых значений коэффициентов осуществляется на основе метода иерархий, который предусматривает отбор экспертов, выявление влияющих факторов, оценку их значимости и установление значений коэффициентов.

Рис. 1. Авторская формула расчета динамической ставки арендной платы

Коэффициент, учитывающий размер арендуемой площади кпющ принимается равным 0,9 для аренды площади свыше 500 кв.м и равным 1,1 для аренды площадей менее 20 кв. м. Коэффициент людских потоков к1Пот оценивается 0,95-0,98 для удаленных площадей и 1,1 для площадей, расположенных непосредственно с основными потоками. Коэффициент этажности кэтажп равен 0,950,97 для вторых и выше этажей и 1,05 для первого этажа. Коэффициент архитектурной особенности площади к — 0,98 для конструктивно невыгодного месторасположения и 1, 03 для конструктивно выгодного). Коэффициент близости к лестницам/эскалаторам клэ принимается 1,05 при близости расположения к выходам или лестнице. Коэффициент продолжительности договора аренды кдог рассчитывается 0,95 для продолжительных договоров и 1,05 для краткосрочных договоров. Коэффициент, учитывающий вклад арендатора в развитие торгового центра (устанавливается в пределах 0,6-1,4 в зависимости от степени участия).

Участие предполагает разнообразные совместные мероприятия (сезонные скидки, формирование перекрестных акций, продвижение, еуеп1> мероприятия, тематическое оформление торговой площади и др.).

Таким образом, динамика взаимоотношений ключевых партнеров в формуле учитывается через два коэффициента - продолжительности договора аренды и вклад арендатора в развитие торгового центра.

Предлагаемая методика является универсальной, подходит для любого типа торговых центров и позволяет:

- рассчитать арендную ставку на основе поправочных коэффициентов, учитывающих как особенности торговой площади, так и интересы арендатора, его вклад в результаты функционирования торгового объекта;

- дифференцировать арендаторов и предложить более выгодные условия тем, которые отвечают принципам взаимодействия ключевых партнеров;

- установить взаимовыгодные долгосрочные отношения партнеров.

5. Подход к моделированию отношений ключевых партнеров на рынке торговой недвижимости, экономико-математическая модель со-партнерства в действующих торговых центрах.

Критический анализ концепций и методов управления партнерскими отношениями позволил сделать вывод о необходимости использования маркетингового подхода к моделированию отношений ключевых партнеров на рынке торговой недвижимости, основной целью которого является обеспечение устойчивости и выживаемости партнерских бизнесов за счет учета интересов сторон и достижения синергетического эффекта.

К основным элементам маркетинговой модели взаимодействия автор относит: состав ключевых партнеров и критерии их выделения; цели и задачи партнеров, цели функционирования объекта торговой недвижимости; требова-

ния к ключевым партнерам; принципы взаимодействия ключевых партнеров; виды и направления взаимодействия ключевых партнеров; виды синергетиче-ских эффектов партнерства; маркетинговые факторы окружающей среды (рис. 2).

В диссертационной работе обоснованы четыре типа моделей взаимодействия ключевых партнеров на рынке торговой недвижимости для действующих и проектируемых/новых объектов торговли в стабильных и кризисных условиях. Целесообразность выделения разных типов моделей объясняется тем, что цели создания торгового объекта, состав ключевых партнеров, их цели и интересы, направления и результаты взаимодействия на этапе функционирования торгового объекта и на этапе проектирования будут отличаться. Кроме этого, нестабильная внешняя среда, прежде всего экономическая, вызывает необходимость изменения способов взаимодействия между субъектами рынка торговой недвижимости. Таким образом, при неизменном элементном составе маркетинговых моделей их содержание будет принципиально отличаться.

Маркетинговая модель взаимодействия ключевых партнеров в действующих торговых центрах в условиях кризиса. В период кризиса возникает проблема заполняемости торговых площадей, количество арендаторов сокращается и меняется их состав, собственники и управляющие не имеют возможности жесткого отбора арендаторов. В кризис иностранные партнеры уходят с рынка, отечественные перемещаются в дешевые сегменты, некоторые пытаются оптимизировать свою предпринимательскую деятельность. Потеря ключевого партнера, якорного арендатора влияет на снижение арендных платежей, покупательского потока, требует изменения маркетинговой концепции или ставит под угрозу функционирование торгового центра, основной целью которого становится выживание.

Смягчить падение показателей поможет выстраивание гибких партнерских отношений с сократившимся и/или изменившимся составом арендаторов. Главная черта антикризисного маркетинга - это поиск взаимовыгодных компромиссов для партнеров. Готовность к сотрудничеству через компромиссы повышает шанс на выживание бизнесов арендаторов и собственника. Управляющая компания должна быть готова идти на применение кризисных (сниженных) арендных ставок с целью максимального заполнения торговых площадей; на расширение видового разнообразия сервисных предприятий-арендаторов (ремонт, ателье, пекарни и т.д.), которые привлекут большее количество покупателей; совместную оптимизацию расходов и т. д.

Маркетинговая модель взаимодействия ключевых партнеров в проектируемых/новых торговых центрах в условиях кризиса. Новые торговые центры не успевают заполниться до кризиса арендаторами, не имеют лояльных покупателей, спрос на помещения практически отсутствует. У проектируемых центров

Факторы микросреды (другие торговые объекты, конечные потребители и т. д.)

ключевые партнеры

критерии отнесения партнеров к ключевым

надежность и имидж, стабильность деятельности, способность к росту, возможность влияния на формирование рынка торговли, долгосрочность сотрудничества.

управляющая компания

Цель: получение прибыли, оптимизация затрат

И

арендаторы

Цель: получение дохода, оптимизация аренды

м

Требования к партерам /

1. Открытость к сотрудничеству, обмену информацйей и ресурсами.

2. Готовность к долгосрочному сотрудничеству. /

3. Учет интересов партнеров. /

1 4. Специфические Требования к каждому партнеру, связанные ' выполнением своих профессиональных и договорных обязанностей

м

,' торговый объект

Цель: экономическая получение- прибыли (от сдачи в аренду торговых площадей) социальная - удовлетворение потребительского спроса на товары и услуги

Маркетинговая концепция торгового центра

взаимодействие

Цель: устойчивость и выживаемость партнерских бизнесов

принципы: - стратегическая направленность партнерства; - независимость партнеров; - добровольность связей; - гибкость и открытость; - множественность лидеров

СИНЕРГЕТИЧЕСКИИ ЭФФЕКТ

на уровне:

- региона

- партнерства

- каждого партнера

Рис. 2. Элементы маркетинговой модели взаимодействия ключевых партнеров

ситуация еще более критичная: кризис создает риски неполучения инвестором запланированных вложений в заданные сроки.

Несмотря на экономические проблемы и нестабильность валютного рынка, большинство девелоперов в России продолжают реализацию проектов, хотя объём невостребованных площадей растёт (по оценкам специалистов, на весну 2015 г. пустует 30 - 40% площадей российских моллов ), прогноз заполняемое™ на 2015-2016 гг . крайне пессимистичный, несмотря на снижение арендных ставок. Эксперты считают, что ввод 60 % начатых строительством торговых объектов в течение одного - двух лет существенного ужесточит конкуренцию.

В данном случае также целесообразно внесение корректив в отношения с арендаторами, с которыми уже заключен договор, а для новых арендаторов снижение ставок аренды. Необходимо изменение маркетинговой концепции торгового центра, чтобы привлечь желаемый круг арендаторов, так как происходит глобальный сдвиг в структуре потребления, который имеет непредсказуемые последствия. Проектируемым и новым торговым центрам следует сместить акцент с крупных арендаторов на привлечение мелких, которым нужны небольшие площади под короткие арендные договоры; планировать использование площадей под мини - ярмарки и формирование специализированных субцентров в рамках большого торгового центра.

Девелоперы и владельцы новых и проектируемых торговых центров должны использовать принципиально иные методы построения партнерских отношений. К их числу относятся: готовность владельцев разделить риски с арендаторами, перейти к расчету арендной платы в виде процента с оборота или к невысокой фиксированной арендной плате плюс процент с оборота. Это позволит существенно ослабить нагрузку на арендатора, снизить его риски, повысить устойчивость бизнеса.

Таким образом, управляющая компания должна быть готова перейти на новый уровень управления партнерскими отношениями: владельцу центра недостаточно только обеспечивать жизнедеятельность комплекса, собирать арендные платежи, должна быть активизирована совместная работа с партнерами по продвижению центра и бренда уже на этапе проектирования, консультированию по вопросам повышения эффективности.

Маркетинговая модель взаимодействия ключевых партнеров в проектируемых/новых торговых центрах в стабильных условиях. Управляющая компания полностью представляет интересы инвестора на этапах проектирования, строительства и функционирования. Как правило, поиск арендаторов начинается на этапе строительства. Для якорных арендаторов целесообразно стимулировать сотрудничество, начиная с этапа проектирования. Якорный арендатор должен иметь особые права, поскольку оказывает определяющее влияние на эффективность функционирования и имидж объекта, принимает активное участие в формировании и воплощении маркетинговой концепции торгового цен-

тра. Арендная политика в этой модели должна быть ориентирована на выстраивание долгосрочных взаимовыгодных отношений. В связи этим целесообразно использовать авторскую методику расчета динамических ставок арендной платы, поскольку она учитывает динамику и характер партнерских отношений.

Маркетинговая модель взаимодействия ключевых партнеров в действующих торговых центрах в стабильных условиях. Управляющая компания представляет интересы инвестора в финансовой сфере (возврат инвестиций), с арендаторами ведется совместная работа по развитию объекта и реализации маркетинговой концепции торгового центра. По оценкам экспертов, 70 % торговых центров к третьему году функционирования нуждаются в обновлении комплекса маркетинга, маркетинговой концепции. Это связано с этапами жизненного цикла торгового центра, изменениями в потребительском спросе. Эффективным инструментом формирования взаимовыгодных долгосрочных отношений может выступать дифференцированная арендная политика, частью которой может быть авторская методика расчета и обоснования динамических ставок арендной платы.

В диссертации разработана и апробирована маркетинговая экономико-математическая модель взаимодействия ключевых партнеров в действующих торговых центрах в стабильных экономических условиях. В ее основе лежит метод Раша, позволяющий оценить торговый объект для трех ключевых партнеров (инвесторов, управляющих компаний, арендаторов) на основе индикаторных переменных (критериев) и описать взаимодействие между ними. Критерии оценки и их число могут меняться с учетом региональной специфики (модель позволяет это делать). Маркетинговая модель формирования взаимоотношений субъектов торговой недвижимости включает два этапа. На начальном этапе будущими партнерами оценивается степень привлекательности объекта и партнера (рис. 3). Так, арендаторы осуществляют сравнительную оценку торговых объектов по критериям проходимости торгового объекта; доле клиентов, посетивших и сделавших покупку; среднему чеку (в том числе средний чек с одного арендуемого квадратного метра); ставке арендной платы за 1 кв. м.

Управляющая компания при оценке ориентируется на следующие критерии: количество претензий со стороны арендаторов; абсолютное (относительное) изменение доходности от эксплуатации объекта за период; абсолютное (относительное) изменение издержек по управлению торговым объектом; число должников по оплате за аренду и размер задолженности. К этим критериям как дополнительный критерий добавляется оценка объектов арендаторами.

Инвесторы, имея свой специфичный набор критериев (прибыль / убыток; приведённая стоимость (NPV); денежные потоки (CF); внутренняя норма доходности (IRR); индекс рентабельности (PI)), учитывают оценки объектов арендаторами и управляющими компаниями.

Анализ результатов оценивания и принятие решений

Этап 1 Оценка привлекательности торгового объекта

Вт

.1р£тй.даовень

Оценки объектов ____________инвесторами

Математическая модель получения обобщенных оценок

^ ^ ^.......ац..........^........у.......у-"1 у

Внутренние собственные критерии

>рой уровень Оценки объектов Управляющими компаниями

Математическая модель получения обобщенных оценок

^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ Внутренние собственные критерии

Первый уровень Оценки объектов Арендаторами Математическая модель получения обобщенных оценок

_______Т Т Т Т

Внутренние собственные критерии

Анализ оценок качества критериев

Этап 2 Реализация партнерского соглашения

Достижение цели, получение синергетического эффекта

Рис. 3. Структурная схема взаимодействия субъектов при оценивании объектов

Таким образом, взаимодействие между субъектами предполагается уже на начальном этапе поиска и выбора партнера и выражается в учете оценок субъектов. Второй этап - реализация партнерского соглашения.

Апробация математической модели проведена для состояния «действующие торговые центры в стабильных экономических условиях». Расчет проведен для торговых объектов г. Воронежа, относящихся к разным типам ТЦ -суперрегиональный, региональный, окружной, районный.

Применение программы MS Excel позволяет вести расчеты в рамках математической модели. Результаты расчетов (рис. 4) показали, что привлекательность объектов для разных субъектов может быть разнонаправленной. Например, один из объектов, относящихся к суперрегиональному, привлекателен для арендаторов, но по некоторым критериям не является привлекательным для управляющей компании.

6,00-----------------------------------------------

Оценки привлекательности объектов

А1 А2 A3 А4 А5 А6 А7

Объекты

□ Арендаторы S Управляющие компании ■ Инвесторы

Рис. 4. Обобщенные оценки привлекательности объектов

Подбирая критерии соответствующим образом, можно также проводить прогнозирование для строящихся объектов, учитывая экспертное оценивание их эффективности и привлекательности для различных типов субъектов. Таким образом, предлагаемая маркетинговая модель:

- позволяет выделить приоритетные критерии оценки торгового центра для каждого из потенциальных партнеров;

- дает возможность вычислить обобщенные оценки каждого ключевого партнера по выбранным торговым объектам;

- создает информационную базу для принятия управленческих решений инвесторами, управляющими компаниями, арендаторами о возможности сотрудничества, направлениях партнерского взаимодействия;

- позволяет установить баланс интересов ключевых партнеров;

- предусматривает учет влияния факторов маркетинговой среды;

- формирует основу для корректировки концепции торгового центра.

IV. ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Анализ теоретико-методических основ формирования отношений субъектов рынка торговой недвижимости позволил сделать научное приращение в части совершенствования понятийно-категорийного аппарата (уточнено содержание основных понятий, разработан глоссарий, сформулированы требования к субъектам рынка торговой недвижимости). Доказано, что учет интересов субъектов способствует долгосрочному взаимовыгодному сотрудничеству и получению синергетического эффекта не только для ключевых партнеров, но и для региона, что нашло отражение в выявлении и систематизации синергетиче-ских эффектов.

2. Развиты теоретические положения концепции маркетинга отношений применительно к рынку торговой недвижимости: введено и раскрыто понятие «ключевой партнер рынка торговой недвижимости», обоснованы критерии отнесения партнеров к ключевым; классификация ключевых партнеров; сформулированы базовые принципы их взаимодействия.

3. Обобщен и систематизирован зарубежный и российский опыт построения отношений субъектов рынка торговой недвижимости по степени соблюдения паритета интересов субъектов, продолжительности их отношений, подходам расчета арендных ставок, использования маркетингового инструментария повышения лояльности партнеров, их завоевания и удержания. Установлено, что для отечественной практики характерен дисбаланс интересов (преобладание интересов собственника, управляющей компании); краткосрочность арендных договоров; разнообразие подходов к установлению арендной ставки и их слабое влияние на стабильность партнерских отношений, результаты функционирования торгового объекта. Выделен ряд продуктивных мер по управлению партнерскими отношениями на зарубежном рынке, рекомендуемых для применения в России.

4. Установлено, что в основе используемых в настоящий момент методов расчета ставок арендной платы игнорируются интересы арендаторов, в их основе лежат финансовые интересы управляющей компании. Авторская мето-

дика расчета динамических ставок арендной платы отличается от традиционных подходов возможностью учета интересов ключевых партнеров, основана на дифференцированном подходе к партнерам, способствует установлению взаимовыгодных долгосрочных отношений. Разработанная методика вносит вклад в развитие методических основ маркетинга отношений на рынке торговой недвижимости.

5. Обоснованы элементный и содержательный составы моделей взаимоотношений ключевых партнеров для проектируемых и функционирующих объектов торговой недвижимости с учетом экономической ситуации на рынке. Апробация экономико-математической модели со-партнерства проведена для действующих торговых центров и стабильных экономических условий. Данные разработки отражают научный прирост методического обеспечения процесса построения взаимовыгодных долгосрочных партнерских отношений на рынке торговой недвижимости.

V. ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Публикации в изданиях, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации:

1. Смотрова Т. И. Модель организации взаимоотношений в сфере коммерческой недвижимости / Т. И. Смотрова // Вестник ГУУ. — М.: Издательский дом ГУУ, 2015. - № 1. - С. 62-65 (0,3 п. л.).

2. Смотрова Т. И. Разработка маркетинговой концепции торгового центра/ Т. И. Смотрова // Инновационный вестник региона (Инвестрегион). Воронеж, 2014.-С. 32-34 (0,4 п. л.).

3. Смотрова Т. И. Влияние субъектов коммерческой недвижимости на формирование концепции торгового центра / Т. И. Смотрова, Т. В. Сабетова // ФЭС. Финансы. Экономика. Стратегия. - 2011. - № 7. - С. 61-65 (0,3 п. л., авт. 0,2 п. л.).

Публикации в научных журналах и сборниках:

4. Смотрова Т. И. Факторы привлекательности объекта коммерческой недвижимости для ключевых партнеров/ Т. И. Смотрова // Конкурентоспособность. Инновации. Финансы. - 2014. - №2 (12). - С. 42-47 (0,3 п. л.).

5. Смотрова Т. И. Оценка зарубежного опыта отношений субъектов коммерческой недвижимости / Т. И. Смотрова // Материалы 19-й научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления-2014». - М.: ГОУ ВПО Государственный университет управления, 2014. (0,2 п. л.).

6. Смотрова Т. И. Формирование отношений между субъектами коммерческой недвижимости / Т. И. Смотрова // Проблемы менеджмента, маркетинга и финансов: матер. VII междунар. научн.-практ. конференции молодых ученых, 2014, Воронеж. - Воронеж : АОНО ВПО «ИММиФ», 2014. - С. 76-79 (0,2 п. л.).

7. Смотрова Т. И. Маркетинговые подходы к построению взаимовыгодных отношений ключевых партнеров / Т. И. Смотрова // Материалы международной экономической научной конференции Экономика. Управление. Финансы. 20 декабря 2013 год. Украина. Киев. (0,15 п. л.).

8. Смотрова Т. И. Проблемы организации и проведения маркетинговых исследований при разработке концепции и на этапе функционирования торговых центров / Т. И. Смотрова // Материалы 18-й научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления -2013». - М.: ГОУ ВПО Государственный университет управления, 2013. - С. 255-257 (0,2 п. л.).

9. Смотрова Т. И. Маркетинговая поддержка функционирования торгового центра / Т. И. Смотрова // Проблемы менеджмента, маркетинга и финансов: матер. VI междунар. научн.-практ. конференции молодых ученых, 2013, Воронеж. - Воронеж: АОНО ВПО «ИММиФ», 2013. (0,2 п. л.).

10. Смотрова Т. И. Влияние факторов внешней среды на формирование концепции торгового центра/ Т. И. Смотрова // Материалы научно-практической конференции г. Киров, 2012. - С. 168-172 (0,25 п. л.).

11. Смотрова Т. И. Реализация рыночной концепции развития торговых центров на региональных рынках с использованием логистических подходов / Т. И. Смотрова // Сборник научных докладов «Логистика. Опыт решения актуальных вопросов.» III научно-практическая конференция «Развитие региональных логистических систем», Некоммерческое партнерство «Межрегиональное транспортно-логистическое объединение, Воронеж, 2012. - С 65-67 (0,15 п. л.).

12. Смотрова Т. И. Современные подходы к построению систем жизнеобеспечения объектов торговой недвижимости / Т. И. Смотрова // Научный вестник Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Серия «Экономика, организация и управление в строительстве». Выпуск 10. - Воронеж: ВГАСУ, 2012. - С. 70-75 (0,3 п. л.).

13.Смотрова Т. И. Оценка современного состояния рынка торговой недвижимости города Воронежа / Т. И. Смотрова // Проблемы менеджмента, маркетинга и финансов: матер. IV междунар. научн.-практ. конференции молодых ученых, 2011, Воронеж. - Воронеж: АОНО ВПО «ИММиФ», 2011. - С. 146-150 (0,3 п. л.).

14.Смотрова Т. И., Анисимова Н. А. Маркетинговые исследования на региональном рынке услуг / Т. И. Смотрова // Конкурентоспособность. Инновации. Финансы. - 2011. - № 5. - С. 47-51 (0,2 п. л., авт. 0,1 п. л.).

15.Смотрова Т. И. Специфика деятельности управляющей компании на рынке торговой недвижимости / Т. И. Смотрова // Проблемы менеджмента, маркетинга и финансов: матер. IV междунар. научн.-практ. конференции молодых ученых, 2010, Воронеж. - Воронеж: АОНО ВПО «ИММиФ», 2011. С.112-115(0,2 п. л.).

16.Смотрова Т. И. Характеристика этапов проектирования торгового центра и оценка эксплуатационных затрат / Т. И. Смотрова // Конкурентоспособность. Инновации. Финансы. - № 2 (4). - 2010. - С. 67-72 (0,3 п.л.).

17.Смотрова Т. И. Особенности влияния внешнего окружения на деятельность торгового центра / Т. И. Смотрова // Научный вестник Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Серия «Экономика, организация и управление в строительстве». Выпуск 8. - Воронеж: ВГАСУ, 2010.-С. 61-65 (0,3 п. л.).

18.Смотрова Т. И. Этапы формирования маркетинговой концепции торгового центра / Т. И. Смотрова // Проблемы менеджмента, маркетинга и финансов: матер. II междунар. научн.-практ. конференции молодых ученых, 9 декабря 2009, Воронеж. - Воронеж: АОНО ВПО «ИММиФ», 2010. С. 83-89 (0,3 п. л.).

19.Смотрова Т. И. Характеристика и оценка торговой недвижимости / Т. И. Смотрова // Научный вестник Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Серия «Экономика, организация и управление в строительстве». Выпуск 7. - Воронеж : ВГАСУ, 2009. - С. 47-52 (0,25 п. л.).

20.Смотрова Т. И. Особенности управления объектами коммерческой недвижимости (торговые центры) / Т. И. Смотрова // Проблемы менеджмента, маркетинга и финансов: матер. I междунар. научн.-практ. конференции молодых ученых, 12 ноября 2008, Воронеж. - Воронеж: АОНО ВПО «ИММиФ», 2009. - С. 221-224 (0,2 п. л.).

21 .Смотрова Т. И. Торговые центры как современная форма торговли и их характерные черты / Т. И. Смотрова //Актуальные вопросы экономических наук. Сборник материалов Всероссийской научно-практической конференции / Под общ. ред. С.С. Чернова. - Новосибирск: ЦРНС - Издательство СИБПРИНТ, 2008.-С. 72-76(0,2 п. л.).

22.Смотрова Т. И. Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости в Воронеже / Т. И. Смотрова // Актуальные проблемы менеджмента, экономики и информационных технологий. - Воронеж: ИММиФ, 2008. - С. 212-215 (0,2 п. л.).

23.Смотрова Т. И., Анисимова Н. А. Особенности развития рынка коммерческой недвижимости в городе Воронеж / Т. И. Смотрова // Формирование социально-экономического развития регионов: Материалы научно-практической конференции «Социально-экономическое развитие России в современных условиях» 16 мая 2008 г. - Саратов (Балаково): Балаковский институт экономики и бизнеса (филиал) СГСЭУ, 2008. - С. 39 - 41 (0,2 п. л., авт. 0,1 п. л.).

24.Смотрова Т. И. Планирование системы технического обеспечения и эксплуатации торговых центров / Т. И. Смотрова // Научный вестник Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Серия «Экономика, организация и управление в строительстве». Выпуск 6. - Воронеж: ВГАСУ, 2008. С. 136-140 (0,2 п. л.).

Подп. в печ. 27.04.2015. Формат 60x90/16. Объем 1,0 п.л.

Бумага офисная. Печать цифровая.

Тираж 50 экз. Заказ № 424.

ФГБОУВПО «Государственный университет управления» Издательский дом ФГБОУВПО «ГУУ»

109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд. 106

Тел./факс: (495) 371-95-10, e-mail: id@guu.ru

www.guu.ru