Механизмы обеспечения социальной доступности жилья для граждан России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Механизмы обеспечения социальной доступности жилья для граждан России"

Маркова Светлана Валентиновна

МЕХАНИЗМЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ СОЦИАЛЬНОЙ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ ДЛЯ ГРАЖДАН РОССИИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством

(экономика труда)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Маркова Светлана Валентиновна

Механизмы обеспечения социальной доступности жилья для граждан России

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством

(экономика труда)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Работа выполнена в ФГУП «Всероссийский центр уровня жизни»

Научный руководитель: кандидат экономических наук

Денисов Николай Александрович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук

Ильин Игорь Александрович

кандидат экономических наук Исаев Николай Иванович

Ведущая организация: ГУ «Институт макроэкономических

исследований»

Защита состоится «29» ноября 2006 года в 13 часов на заседании диссертационного совета К 224.001.01 при ФГУП «Всероссийский центр уровня жизни» по адресу: 105049, Москва, ул. 4-я Парковая, д. 29, ВЦУЖ, ауд. 419.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ВЦУЖ, ауд.408.

Автореферат разослан_октября 2006 года.

Ученый секретарь диссертационного совета

рГЛ

М.А. Смирнов

. Общая характеристика работы

Актуальность темы диссертационного исследования обусловлена тем, что незамегцаемая потребность в жилье относится к числу самых настоятельных, распространяется на все слои населения. Несмотря на общий рост доходов в последние годы и снижение численности российского населения, жилищные условия значительной его части остаются неудовлетворительными, а возможность их улучшения крайне низкой.

Жилищная проблема актуальна не только в силу недостаточности жилья, обеспеченного коммунальными услугами, и несоответствия его рыночных цен доходам населения. Недостаточно разработанными остаются и теоретические доктрины, трактующие обязанности и возможности государства обеспечивать граждан комфортным социально доступным жильем, а также проблемы формирования комплексной системы механизмов, способствующих реализации соответствующих задач.

Степень научной разработанности проблемы. В ходе подготовки диссертации анализировались исследования социальных, производственных, строительных, коммунальных, инвестиционных и других проблем в условиях рыночной экономики, связанных с обеспечением социально доступным жильем граждан России, теоретических аспектов государственного управления экономическими процессами, а также жилищной политики в ряде зарубежных стран.

Социально-экономические проблемы населения рассматривались в работах отечественных ученых-экономистов: Бобкова В.Н., Жильцова E.H., Жукова В.И., Ильина И.А., Исаева Н.И., Костакова В.Г., Литвинова В.А., Львова Д.С., Майера В.Ф., Нуреева P.M., Римашевской Н.М., Смирновой H.A., Смирнова С.Н., Струмилина С.Г., Якобсона Л.И.

Концепции реформирования жилищного комплекса Российской Федерации исследовались в работах Бандорина Л.Е., Глазьева С.Ю., Григорьева В.В., Денисова H.A., Костецкого Н.Ф. Среди современных отечественных исследователей финансовых проблем ипотечного кредитования и оценки недвижимости, следует отметить Грязнову А.Г. и Федотову М.А.

В зарубежной литературе по проблемам социальной политики, выделяются работы Беккера Г.С., Гелбрейта Дж., Стиглица Дж., Фридмана М., Модильяни Фр.

Несмотря на то, что проблема жилищной обеспеченности привлекла к себе определенное внимание российских экономистов, управленцев, практических работников, до настоящего времени исследования охватывают не все аспекты этой проблемы. Научное обоснование рациональных путей проведения жилищной политики в России в условиях развития регулируемого государством рынка жилья разработано лишь фрагментарно. Данные обстоятельства в сочетании с актуальностью диссертационной проблематики обусловили формулировку цели и задач исследования.

Цели н задачи исследования. Основная цель диссертационной работы заключается в разработке и научном обосновании системы механизмов реализации жилищной политики в России, способствующих обеспечению широких слоев населения жильем, отвечающим современным требованиям к его качественным характеристикам и благоустройству и выработке на этой основе предложений по их практической реализации.

В соответствии с поставленной целью в диссертации решаются следующие задачи:

- теоретическое обоснование экономической категории «социально доступное жилье», её основных признаков, использования в теории и практике жилищной политики современной России;

- анализ современного состояния жилищной проблемы в России и выявление наиболее острых вопросов, требующих своего разрешения для

активизации жилищного строительства и улучшения обеспеченности населения жильем;

- обоснование эффективных, ресурсно доступных способов активного участия государственных структур на федеральном, региональном, муниципальном уровне в обеспечении широких слоев населения жильем, соответствующим современным нормативным требованиям и рациональным потребностям населения;

- разработка мер, способствующих привлечению кредитных средств и личных денежных накоплений для вложения в строительство домовладений, позволяющих самостоятельно решить жилищную проблему семьи;

- обоснование системы механизмов обеспечения граждан России социально доступным жильем;

- обоснование рекомендаций по совершенствованию действующих способов предоставления жилья отдельным категориям населения.

Объектом диссертационного исследования выступают социально —

трудовые отношения, связанные с обеспечением жильем граждан России.

Предмет диссертационной работы — система организационных и экономических механизмов обеспечения жильем граждан России в увязке с потребностями населения, а также финансовыми возможностями государства и бюджетами семей.

Теоретическую и методологическую базу диссертационной работы составили труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области жизненных потребностей населения, уровня и качества жизни, а также проведения социальной, в том числе жилищной, политики.

В диссертации использованы методы системного анализа, сравнений и сопоставлений обеспеченности жильем в разных странах и регионах России, нормативный анализ, экспертные оценки, результаты расчетов автора работы и других исследователей.

Информационной базой исследования являются статистические данные государственной статистики и Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Российской Федерации, соответствующие нормативно-правовые акты, включая Жилищный кодекс РФ и региональные жилищные программы, материалы социологических обследований, аналитические обзоры и мониторинги ВЦУЖ, отдельные аналитические и прогностические расчеты других исследователей.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в комплексном исследовании вопросов жилищной обеспеченности населения России, разработке и научном обосновании на этой основе системы методов и инструментов воздействия органов власти, необходимых для решения жилищной проблемы широких слоев населения.

В результате проведенного исследования:

- сформулировано определение экономической категории «социально доступное жилье», его основные признаки и использование этого понятия в жилищной политике современной России;

- выявлены наиболее острые аспекты жилищной проблемы России, требующие своего разрешения для активизации жилищного строительства и улучшения обеспеченности жильем широких слоев граждан страны;

- предложен ряд мер, способствующих привлечению средств в жилищное строительство, в том числе личных средств населения;

- разработана комплексная система механизмов обеспечения жильем широких слоев граждан страны;

- обоснованы предложения по совершенствованию действующих способов обеспечения жильем на основе ипотечного кредитования, жилищных сертификатов, а также бесплатного предоставления жилища семьям, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что в нем с научных позиций обоснована совокупность взаимосвязанных

мер и действий, позволяющих в обозримой перспективе существенно увеличить объемы строительства жилья и удовлетворить потребность в нем различных социальных и доходных групп населения.

Предлагаемые в диссертации меры будут способствовать повышению занятости и доходов части населения, занятой в строительном комплексе. Значительное обновление жилого фонда повысит его качество и позволит постепенно избавляться от ветхого и малопригодного жилья. Они благоприятно скажутся на активизации инвестиционного поведения той части российского населения, которая до настоящего времени использует пассивные методы накопления денежных средств.

Содержащиеся в диссертации рекомендации могут быть использованы законодательными и исполнительными органами государственной власти в модернизации проводимой жилищной политики и конкретных мер по ее реализации.

Апробация диссертационной работы. Результаты диссертационного исследования доложены на конференции «Социально—экономическая политика: уровень жизни населения Российской Федерации» (Москва, Всероссийский центр уровня жизни, 2006 г.).

Основные результаты научного исследования отражены в 4 опубликованных работах общим объемом 1,4 п. л., в т.ч. автора 1,2 п.л.

Содержащиеся в диссертации предложения о совершенствовании действующих способов обеспечения жильем отдельных категорий населения с использованием механизма ипотечного кредитования и жилищных сертификатов переданы Федеральному агентству по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству для использования при реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 — 2010 годы.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и рекомендаций, 2 приложений и списка использованной литературы.

Основное содержание работы

Содержание диссертационной работы определяется целями и задачами исследования, детализирует предмет исследования и воплощает логику последовательного перехода от постановки и анализа проблемы обеспеченности российских граждан социально доступным жильем к поиску и обоснованию путей ее решения.

Последовательность разделов диссертации выстроена таким образом, чтобы вначале представить обстоятельный анализ исходного состояния изучаемой проблемы и ее связи с ресурсными возможностями страны и населения. Затем исследуются формы и методы, организационные и финансовые механизмы государственного воздействия на формирование российского рынка социально доступного жилья. Заключительная часть работы посвящена обоснованию путей обеспечения граждан страны социально доступным жильем.

Изложению содержания основных глав диссертационной работы предпослано введение, в котором обосновывается научная и прикладная актуальность выполненного исследования, его связь со сложившейся экономической и социальной ситуацией в России, сформулированы цели и задачи работы, ее объект и предмет, изложены положения, определяющие научную новизну и практическое значите полученных результатов, сведения об их апробации.

Первая глава «Проблемы обеспечения российских граждан доступным жильем» начинается с рассмотрения обеспеченности граждан России жильем как социальной проблемы.

Жилище является одним из важнейших социальных благ и жизненных ценностей. Обеспеченность им, соответствие его характеристик основным потребностям человека в значительной мере определяет качество жизни каждой семьи и населения страны в целом. Обеспеченность жильем и его

благоустройство - один из важнейших социальных индикаторов, характеризующих уровень жизни людей и его динамику.

Социологические опросы населения России показывают, что для большинства российских семей улучшение жилищных условий является одной из приоритетных проблем.

Недостаточная обеспеченность жильем сдерживает возможность потребления иных материальных благ современного общества, поскольку мебель, предметы гардероба, бытовая техника, компьютер требуют определенной жилой площади для своего размещения и эффективного использования. В этом ракурсе в пирамиде жизненных ценностей жилье является следующим по значимости фактором жизнеобеспечения человека после продовольственных товаров.

При этом перед Россией, как социально ориентированным государством, стоит задача обеспечения жильем всего российского социума, или, иными словами, сделать его социально доступным для всех слоев населения. Вопрос обеспечения жильем, как населения в целом, так и его отдельных групп, теоретически мало разработан. Поэтому для логического построения системы необходимых механизмов, регулирующих обеспечение жилищем населения, нами вводится экономическая категория «социально доступное жилье» - жилье, доступное для приобретения, получения или съема в аренду по приемлемой цене основной массе граждан страны.

Такого рода жилье должно обладать следующими неотъемлемыми признаками:

- наличие и свободная продажа его на рынке;

- соответствие цен на него реальным доходам семей, приобретающих его за свой счет, в том числе и за счет кредита. В качестве ориентира может быть принята цена, не превышающая средний месячный доход одного работника;

- возможность реальной покупки жилья в рассрочку. В качестве ориентира доступной системы кредитования могут быть приняты следующие условия

кредитования - выплата суммы кредита в течение 15 — 25 лет при ставке кредитного процента, не превышающей 10 % годовых;

- предоставление его в виде государственной (муниципальной) жилой площади бесплатно семьям, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий, не обладающими требуемыми для его приобретения за свой счет накоплениями и доходами;

- возможность его аренды на условиях, соответствующих доходам семей, для которых оно предназначено.

Для современного человека валены не только размер жилища, но и его благоустройство. В связи с ним рассматривается содержание понятия «комфортное жилье» - это жилище, площадь которого соответствует по величине принятым (установленным) нормативам в расчете на душу населения, пригодное для проживания с позиций не нанесения вреда здоровью жильцов и обладающее, по крайней мере, стандартным набором коммунальных услуг и иных видов благоустройства.

Население России вступило в реформенный период, имея низкую обеспеченность населения жильем. В последующие годы жилищные условия улучшались крайне медленно, несмотря на снижение численности населения страны. За 1991-2005 г.г. в России обеспеченность населения жильем выросла на 25 %. Численность населения России за этот период уменьшилась на 2,9%. То есть, непосредственно за счет жилищного строительства увеличение обеспеченности жильем произошло за 15 лет всего на 21,5%.

Таблица 1.

Обеспеченность населения жильем

(квадратных метров общей площади)

Площадь жилищ на одного жителя 1990Г 2000 Г. 2004 Г

Всего: 16,4 19,2 20,5

В городской местности 15,7 18,9 20,3

В сельской местности 18,1 19,9 21,1

Источник: Российский статистический ежегодник 2005, стр. 230

Такой уровень обеспеченности жильем обусловливает крайне низкую степень удовлетворения потребности в нем значительной части населения. По оценкам специалистов, скромное рациональное обеспечение потребности в жилье описывается формулой «число комнат в квартире равно числу членов семьи». Это соответствует уровню обеспеченности 25 - 26 кв. метров общей жилой площади на одного человека в семье из нескольких человек при условии их равномерного распределения, которое практически нереально. Этой обеспеченности соответствуют квартиры современных типовых проектов при условии проживания в двухкомнатной квартире двух человек, трехкомнатной -трех и четырехкомнатной - четверых.

При этом необходимо учесть значительное число семей, состоящих из одного человека, обеспеченность которых однокомнатной квартирой современной планировки означает обеспечение общей жилой площадью на уровне 45-52 кв. метров.

Таким образом, даже при ориентире на эту формулу обеспечения жильем его средняя величина, с учетом вышеизложенных обстоятельств, должна быть не менее 32-33 кв. метров общей площади в расчете на одного жителя, что примерно в 1,6 раза превышает современный показатель. Исходя из современных темпов роста обеспеченности жильем и сохранения сложившейся динамики численности населения, достижение этого показателя потребует около 40 лет.

Но такая формула обеспеченности жильем соответствует лишь достаточно скромным жилищным условиям. В более отдаленной перспективе необходимо ориентироваться на формулу обеспечения жильем «число комнат в квартире равно числу членов семьи + одна общая», действительно удовлетворяющую рациональную потребность человека в жилище.

Анализируя факторы, влияющие на удовлетворение потребности россиян в жилье, и социальные последствия государственного содействия приоритетному удовлетворению этой потребности, необходимо учитывать влияние государственной политики в этой области на миграцию населения,

подвижность трудовых ресурсов, иммиграционные процессы, демографическую ситуацию в стране в целом и в ее отдельных регионах.

Обеспеченность жильем в определяющей мере зависит от его наличия и качества. На конец 2005 года жилищный фонд России составлял 2949 млн. кв.м. общей площади. По данным за 2004 год 70,4% общей площади находилось в собственности граждан. Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда составлял 3,2 %.

Общий уровень благоустройства жилищ низок, особенно в сельской местности и малых городах. Из представленных в диссертации фактических данных и сопоставлений об уровне благоустройства жилищного фонда вытекает необходимость целенаправленной государственной политики на федеральном уровне, реализуемой путем целевого финансирования, направленной на повышение уровня благоустройства жилья, особенно в сельской местности. Причем, эта политика должна быть дифференцирована по регионам. В настоящее время эти функции вложены на субъекты Российской Федерации. Финансовые возможности у них существенно различаются. Поэтому, если программа благоустройства жилищного фонда не будет подкреплена дифференцированным финансированием из федерального бюджета через систему созданных (согласно Федеральному закону от 06.10.2003г. № 131-ФЭ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации») специализированных фондов, процесс повышения благоустройства жилья может замедлиться, а эти необусловленные объективными причинами региональные различия еще более возрастут.

В России в 2004 году двухкомнатные квартиры составляли 40,5% и однокомнатные - 23,2% от общего числа квартир. Такое соотношение определялось низкой обеспеченностью жильем и стандартами его предоставления: одиночкам и семьям из двух одиноких человек предоставлялась однокомнатная квартира1, на основной тип семьи из трех человек — двухкомнатная. Причем, наибольшая потребность при таких

стандартах предоставления жилья была именно в однокомнатных квартирах. Они же составляют основной дефицит в настоящее время в силу низкой платежеспособности населения. В целом динамика структуры жилых квартир по числу комнат в реформенный период характеризуется следующими данными:

Таблица 2.

Структура жилищного фонда России*

Структура 1995г. 2004г.

Всего квартир (млн.) 52,0 56,4

в том числе:

однокомнатные 12,1 13,2

двухкомнатные 21,9 23,1

трехкомнатные 15,0 16,7

4 и более комнат 2,4 3,9

в процентах:

однокомнатные 23,3 23,2

двухкомнатные 42,1 40,5

трехкомнатные 29,4 29,3

4 и более комнат 4,6 6,9

*Рассчитано по данньш Российского статистического ежегодника 2005г., стр.230.

Как очевидную тенденцию следует отметить рост доли многокомнатных квартир. С одной стороны, это позитивное явление, обеспечивающее большее соответствие структуры жилья не только настоящим, но и будущим потребностям. С другой стороны, это означает дальнейшее расслоение общества: при сокращении вводов доступного жилья растет доля элитных строений.

Как показано и проиллюстрировано в диссертации конкретными данными, Россия значительно уступает многим экономически развитым странам по обеспеченности жилой площадью и среднему количеству комнат в жилом помещении.

Начиная с 1985г. наблюдается сокращение объемов жилищного строительства. Так, в 1985г. на пике строительства было введено в строй 62,6 млн. кв. м жилья, в 2000г. — 30,3 млн. кв. м. После 2000г. произошел некоторый

подъем, позволивший достичь показателя ввода жилья величиной 41 млн. кв. м. В итоге, в период с 1990 г. по 2004 г. наблюдалось сокращение числа семей, улучшивших жилищные условия из числа стоящих в очереди на их улучшение, с 1290 тысяч в год до 230 тысяч.

Снижение масштабов жилищного строительства в стране привело к деградации стройиндустрии в отдельных регионах страны, в то же время произошла переориентация строительных мощностей на более современные проекты, в том числе на многоэтажные и малоэтажную коттеджную застройку.

Обеспеченность населения жильем в России существенно дифференцирована. Подобная ситуация существовала в советский период, несмотря на распределительный характер предоставления государственного жилья и обуславливалась преимущественно естественным изменением состава семей, а также в силу разных возможностей предприятий разных отраслей обеспечить жилой площадью своих работников. Указанные различия сохранились и даже усилились в реформенный период. Взаимосвязь доходов домашних хозяйств и обеспеченности жильем за 2004 год выглядит следующим образом:

Таблица 3.

Распределение домашних хозяйств по общей площади жилищ,

приходящейся на одного проживающего в 2004 году*

Обеспеченность жильем Г руппы населения по уровню доходов

Первая (низкие) Вторая Третья Четвертая Пятая

Крайне низкая до 9,0 кв.м. 14,7 7,6 7,8 6,0 1,4

Низкая от 9,1 до 13,0 27,2 19,9 18,7 16,9 7,9

Ниже средней от 13,1 до 20,0 31,9 33,9 29,5 33,3 25,8

Высокая более 30,0 4,0 8,3 11,3 10,6 21,6

*Рассчитано по Российскому статистическому ежегоднику 2005г., стр.235

Исторически унаследованной и даже усиливающейся оказалась и естественная тенденция преобладания уровня обеспеченности жилой площадью у высокодоходных слоев населения. Так, среди домашних хозяйств в городской местности доля лиц, занимающих отдельную квартиру, составила в 2004 г. 81,7% в квантильной группе с низкими доходами и 91,3% в группе с наиболее высокими доходами. Крайне низкий уровень обеспеченности, ниже 9 кв. м на человека имел место у 15% квантильной группы с наименьшими доходами, тогда как уровень обеспеченности выше 30 кв. м на человека — у 4% этой группы. И наоборот, крайне низкая обеспеченность наблюдалась лишь у 1,4% жителей с наиболее высокими доходами, тогда как высоким уровнем обеспеченности обладали 21,6% жителей этой группы.

Безусловная проблема России состоит в низкой обеспеченности жильем семей с совершеннолетними детьми и вынужденном совместном проживании сложных, фактически нескольких семей.

Согласно результатам социологического обследования, 53% россиян нуждаются в покупке жилья, но лишь 2% имеют для этого необходимые средства, 45,3% хотели бы приобрести хотя бы одно - или двухкомнатную квартиру, тогда как на четырехкомнатную претендуют только 1,8% опрошенных.

Правительство страны фактически провозгласило курс на решение жилищной проблемы за счет средств населения, что воплощает экономическую парадигму отказа от социального иждивенчества и перехода к решению гражданами своих материальных проблем за счет собственных усилий. Практическая реализация такого подхода упирается в недостаточность денежных доходов основной массы россиян. В 2004 году доходы ниже прожиточного минимума, по данным Росстата, имело 17,8% населения, средний размер банковских сбережений на начало 2005г. составлял всего 3700 рублей на человека. К тому же, в структуре расходов жителей России чрезмерно велика доля затрат на питание, что затрудняет увеличение сбережений на приобретение жилья.

В свете высказанного, попытки перенести без адаптации к реальным условиям на российскую почву опыт решения жилищной проблемы, используемый в странах Запада, следует считать несостоятельными. Поэтому оправдана реализация предусмотренной Жилищным кодексом РФ концепции участия государства в обеспечении бесплатным, социальным жильем малообеспеченных семей и отдельных категорий населения, например, военнослужащих, переселенцев, с использованием государственных жилищных сертификатов. В осуществлении такой политики должны участвовать федеральные, региональные и местные органы власти. При этом на государство возлагается функция регулирования жилищных отношений в целом, тогда как обеспечение условий для жилищного строительства и распределения социального жилья ложиться на плечи органов местного самоуправления.

Основная ставка в решении жилищной проблемы сделана на развитие системы ипотечного кредитования в России по аналогии и на основе опыта ряда стран с развитой рыночной экономикой. Однако, при использовании разных схем ипотечного банковского кредитования в России приходится принимать во внимание следующие особенности:

- подавляющая часть населения не имеет накоплений на первоначальный взнос, размер которого устанавливается на уровне 20-30% стоимости приобретаемого жилья;

- доходы значительной доли нуждающихся недостаточны для устойчивой выплаты процентов и возврата кредита;

- коммерческие банки устанавливают чрезмерно высокие процентные ставки ипотечного кредита.

В силу указанной специфики целесообразно участие государства в поддержке ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья населением в целом и его отдельными остро нуждающимися категориями, в том числе, путем выделения бюджетных средств. Но значительное финансирование этого способа обеспечения жильем за счет бюджетных средств социально неоправданно.

Особое значение в государственной жилищной политике должно уделяться развитию договорной системы социального найма, соблюдения законодательно-нормативных актов, устанавливающих категории граждан, признаваемых нуждающимися в жилье, и нормы постановки на учет. Основные положения, содержащие основания признания граждан нуждающимися в предоставлении жилой площади, изложены в ст. 51 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Зарождение и развитие рынка жилья в России значительно расширили спектр возможностей удовлетворения жилищных потребностей, привело к развитию частного сектора и увеличению частных инвестиций. Но одновременно проявились негативные аспекты рыночной системы в виде резкой зависимости уровня обеспечения жильем от платежеспособности, усугубляющейся дифференциации, распространение мздоимства, роста времени ожидания получения жилья малоимущими гражданами.

Средняя рыночная цена квадратного метра общей площади жилья в России на первичном рынке составила в 2005 году около 23,1 тысяч рублей при среднемесячной заработной плате 8550 рублей. В 2006 году разрыв еще более увеличился. Для сравнения укажем, что в экономически развитых странах с рыночной экономикой цена квадратного метра жилья ниже среднемесячной оплаты труда даже в крупных городах.

Характерно, что рост цен на жилье в России заметно обгоняет динамику стоимости жилищного строительства. Так, если в 1999 году разрыв между ценой квадратного метра жилой площади и его себестоимостью составлял примерно 4000 руб., то в 2004 году он возрос до 9000 руб.

При выработке стратегии обеспечения социально доступным жильем населения России наряду с экономическими критериями необходимо учитывать социальную эффективность национального проекта обеспечения россиян социально доступным нашьем, определяемую повышением качества жизни населения, изменением образа его жизни, способствованием решению демографических проблем, трудовой мобильности, занятости.

Во второй главе диссертации «Государственное воздействие на формирование рынка социально доступного жилья как составная часть социальной политики» исследуются методы и формы обеспечения жильем слоев населения в России в условиях действия рыночных отношений, организационно-экономические и финансовые механизмы государственного воздействия на рынок жилья и их законодательно-нормативное закрепление.

В работе показано, что формированию, состоянию и развитию рынка жилья в России присущи выраженные региональные различия, приводящие к заметной разнице в уровне обеспеченности им населения. Отмечено влияние на наблюдаемые различия, несовершенства механизма консолидации бюджетных ассигнований федерального, регионального и муниципального уровней.

Одним из факторов, сдерживающих развитие строительного сектора, является сложившийся нарастающий рост дефицита строительных материалов. Требуемые темпы роста индустрии строительных материалов, мощностей и сетей инженерной инфраструктуры, их потенциальные возможности, как показано в работе, не соответствуют запросам национального проекта «Доступное жилье».

Сдерживающее воздействие на реализацию жилищного проекта оказывает несовершенство механизмов выделения земельных участков под застройку, ориентированных на «точечную» застройку, тогда как осуществление проекта требует массового строительства целых микрорайонов.

Существенную помощь ускорению жилищного строительства способны оказать региональные жилищные программы. Изложенный в диссертации позитивный опыт Санкт-Петербурга, Уральского федерального округа, Новосибирской и Липецкой областей заслуживает внедрения в других регионах..

В настоящее время приоритетной задачей органов государственного управления при формировании рынка доступного жилья служит развитие ипотечного кредитования. О тенденциях роста ипотечных жилищных кредитов

свидетельствует увеличение их числа в г.Москве с 1364 в 2000 году до 4600 в 2005 году. Однако развитие ипотеки, не подкрепленное ростом объема жилищного строительства, приводит к перемещению спроса на вторичный рынок и способствует и без того безудержному росту цен на жилые помещения.

Определенные категории населения получают от государства субсидии на получение жилой площади. Однако их величина не соответствует реальной рыночной стоимости жилья.

В ближайший период намечаемое увеличение объемов жилищного строительства не способно остановить рост цен на жилье в связи со значительным превышением платежеспособного спроса над предложением.

В русле тематики диссертационного исследования важную роль играет проблема права муниципальной собственности на земельные участки. В частности, отмечено противоречие трактовок указанного права в статье 19 «Муниципальная собственность на землю» Земельного кодекса РФ и статье 50 «Муниципальное имущество» Федерального закона №131-Ф3 от 06.10.2003г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Существенным упущением действующего российского законодательства представляется непроработанность правил землеотвода под жилищное строительство, приводящая к теневым сделкам и к монополизации процессов распределения земельных участков, отношений между муниципалитетом-продавцом и покупателем участков. Не отработаны механизмы проведения торгов по продаже земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Центральное место в пакете законов, ориентированных на создание рынка доступного жилья в России, занимает Жилищный кодекс Российской Федерации, оценка которого в научной печати и публицистике неоднозначна.

Жилищный кодекс способствует развитию рыночной отношений в сфере обращения жилых объектов, тем самым расширяя поле возможностей участников рынка. В то же время, кодекс снижает уровень забот и ответственности государства за удовлетворение потребностей всего населения

страны в жилье, сводя роль государства к регулированию отношений по поводу прав на жилую площадь. Реально кодекс, наряду с другими вновь принятыми законами в области прав собственности на жилые помещения, снизил шансы многих претендентов на улучшение жилищных условий вследствие сужения круга претендентов на муниципальное жилье и возбуждения роста рыночных цен на жилые помещения.

Федеральный закон от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не решил исчерпывающим образом такие проблемы, как привлечение в строительство и покупку жилья «длинных» денег, определение четких правил получения земельных участков под строительство, сокращения процедур оформления строительства, правил подключения домов к коммуникациям. Это привело к уменьшению конкуренции на рынке жилья, замедлению темпов строительства, росту цен. Кроме того, упомянутый закон обусловил вытеснение из рынка жилищного строительства ряда малых и средних строительных компаний.

В третьей главе диссертации «Пути решения жилищной проблемы широких слоев населения» предложены и обоснованы основные направления совершенствования нормативно-правовой базы регулирования рынка жилья, а также система механизмов, позволяющих повысить эффективность программ и проектов, направленных на обеспечение потребности населения России в социально доступном жилье.

В диссертации выделена проблема создания накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Для нее предложена структура инвестиционного портфеля повышенной надежности и обоснованы лимиты вложений в отдельные виды доходных активов. Одной из эффективных структур по управлению долевой собственностью могут стать закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), получающие право управлять как денежными средствами и ценными бумагами, так и объектами недвижимости, в которых

размещены активы фонда. Взаимодействие строительных компаний, владельцев земли и недвижимого имущества, банка или другого инвестора с управляющей компанией ЗПИФа позволяет создать эффективный механизм инвестирования в жилищное строительство, инициирующий финансовый оборот средств, размещение паев на рынке ценных бумаг, что дает возможность снизить себестоимость строительства жилых объектов на 15-20%.

Одной из первоочередных задач, которую необходимо решить для интенсификации процессов жилищного строительства, должно стать создание полноценного рынка земли, отводимой для возведения жилых зданий. Необходимо упростить доступ к земельным участкам застройщиков, участвующих в решении жилищной проблемы в России. Целесообразно вовлечь в рыночный оборот участки на вновь осваиваемых территориях и выявленные в виде «пятен» застройки, предварять застройку проектами планировки и межевания территорий.

Существующая в настоящее время система не позволяет обеспечить в ближайшей перспективе жильем широкие слои населения, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Поэтому необходима ее модификация, более соответствующая реалиям России. В связи с этим в работе предлагается следующая система обеспечения жильем населения страны.

1. Для семей с достаточно высоким уровнем доходов.

1.1. Покупка жилья за свой счет на условиях полной оплаты.

1.2. Покупка населением жилья на условиях его ипотеки.

2. Для низко - и среднедоходных групп населения.

2.1. Предоставление жилья через систему государственных жилищных сертификатов.

2.2.Предоставление жилья через категорию домов социального найма.

2.3. Предоставление жилья через систему жилищ коммерческого найма («доходных домов»),

2.4. Бесплатное обеспечение жильем на уровне социальных норм определенным категориям населения.

3. Предоставление жилья наемным работникам работодателями.

В рамках вышеизложенной системы решения жилищной проблемы предлагается обеспечить реализацию следующих положений социальной политики:

- дифференцированность региональной жилищной политики федеральных властей, учитывающая разные финансовые возможности субъектов Российской Федерации, а также стратегические задачи государства, выражающиеся, на наш взгляд, прежде всего в закреплении русскоязычного населения на Дальнем Востоке и улучшении условий проживания населения малых городов и сельской местности центра России;

- целенаправленная демографическая политика по приоритетной поддержке двух - трехдетной семьи и матерей-одиночек, а также по улучшению демографической ситуации в регионах с резко выраженной депопуляцией населения;

- сочетание чисто рыночных методов преодоления «жилищной бедности» с бесплатными формами предоставления жилья семьям, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий;

- выделение отдельных категорий семей, в отношении которых осуществляется политика предоставления жилья на льготных условиях.

Эти меры социального характера должны дополняться мероприятиями экономической политики, способствующей удешевлению строительства жилья при достаточно высоких качественных характеристиках типовых жилых строений и приведении цен на рынке жилья в соответствие с его реальной стоимостью и покупательной способностью населения.

В настоящее время наиболее обеспеченная часть населения приобретает жилье с его единовременной оплатой за полную рыночную стоимость. Численность приобретающих жилье таким образом может быть существенно расширена за счет семей, улучшающих свои жилищные условия путем продажи своего прежнего жилища с доплатой разницы в цене за дополнительную жилую

площадь, престижность нового места жительства, лучшую транспортную доступность района и иные качественные характеристики. Но для претворения в жизнь этого процесса нужна его поддержка, как на федеральном уровне путем налоговых льгот, так и муниципальном путем предоставления краткосрочного кредита (до 1 года) на приобретение жилья, либо выкупа прежнего жилища для последующего бесплатного предоставления лицам, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий. Поскольку собственных средств на эти цели у муниципальных образований нет, этот процесс должен быть поддержан на федеральном и региональном (городском) уровне через систему специально созданного фонда.

Система ипотечного кредитования имеет в России хорошие перспективы, но в настоящее время доступна только сравнительно высокодоходным семьям. Целесообразно выделить путь финансовой поддержки этого процесса со стороны государства отдельных категорий населения, прежде всего молодых семей с детьми и сельского населения. Но чрезмерное расширение финансовой поддержки государством этой системы финансирования жилищного строительства в социальном плане неоправданно.

Особое внимание в решении жилищной проблемы целесообразно уделить системе домов коммерческого найма, как весьма перспективной в условиях рыночной экономики. Она может функционировать в двух видах:

- принадлежащим частным лицам или организациям, эксплуатирующим это жилье для получения прибыли;

- принадлежащим местным органам власти (муниципалитетам).

Первая (частная) категория жилья еще не нашла своего воплощения. Но в городах с высоким притоком населения и спросом на жилую площадь (Москва, Санкт — Петербург, Екатеринбург и др.) эта категория жилья может быть высокорентабельной. Естественно, она будет ориентирована на слои граждан с разным уровнем доходов, прежде всего на слои населения со средними доходами. Ее становление целесообразно поддержать организационно через

помощь в становлении достаточно крупных компаний, которые могут организовать строительство и эффективную эксплуатацию таких домов и финансовую деятельность которых можно легко контролировать, а также налоговых льгот в виде пониженной ставки налога на прибыль.

Жилье, принадлежащее муниципалитетам, также должно строиться и эксплуатироваться исходя из общей ориентации на получение дохода от сдачи его в наем. Но в этом случае сдаваемое жилье может и должно выполнять также и социальную функцию - обеспечение доступным жильем широких слоев населения России. Поэтому жилые помещения этого назначения должны строиться разного типа, в зависимости от своего назначения, а именно:

- сдаваемые исключительно с целью пополнения бюджетов местных органов власти;

- сдаваемые преимущественно с ориентацией на решение социальной задачи — преодоления «жилищной бедности», то-есть по заниженным расценкам, доступным для большинства населения.

Для функционирования этого механизма обеспечения жильем необходима значительная финансовая поддержка через специализированный фонд и строку в федеральном бюджете.

В настоящее время широко практикуется обеспечение жильем отдельных категорий населения через систему государственных жилищных сертификатов. Ее использование предполагается федеральной целевой программой «Жилище» в ближайшие годы. Представляется, что такая система обеспечения жильем, как и сам перечень охватываемых ею категорий населения, оправданы как экономически, так и в аспекте социально справедливого подхода к улучшению жилищных условий россиян. Но ее эффективность может быть заметно повышена путем принятия следующих экономических и организационных мер:

- приведения стоимости сертификатов в соответствие с реальной рыночной стоимостью стандартного жилья современных характеристик;

- заблаговременному предоставлению их лицам, приобретающим жилье с использованием этого финансового механизма;

- удлинения сроков годности жилищных сертификатов;

- создание возможности приобретения жилья большей площади по сравнению с финансируемой через сертификаты, путем использования механизма ипотечного кредитования..

Можно предположить, что в ближайшие годы должна сохраниться система бесплатного предоставления жилья очередникам, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий на основе социальных минимальных стандартов обеспеченности жильем, которые могут быть законодательно утверждены в каждом субъекте Российской Федерации на определенный период времени. Решение этой проблемы в отношении дотационных территорий целесообразно частично возложить на федеральный бюджет в виде строки целевого назначения.

Современное состояние рынка недвижимости характеризуется постоянным и повсеместным ростом стоимости всех категорий жилья. Снизить стоимость жилья можно, только создав условия для ускоренного роста жилищного строительства. Поэтому государство должно вести активную экономическую политику, в частности, через систему целевого льготного кредитования, для восстановления и наращивания необходимых мощностей жилшцно — строительного комплекса, прежде всего заводов, выпускающих конструкции для панельного домостроения в регионах, где они были фактически ликвидированы в реформенный период, а также производства стройматериалов, которые уже в ближайшие годы могут стать лимитирующим фактором роста жилищного строительства, и необходимых ему комплектующих изделий, ввозимых в настоящее время преимущественно из- за рубежа.

Выводы и рекомендации

В настоящее время в число важнейших национальных целей выдвинулась задача обеспечить граждан России доступным и комфортным жильем. Проведенные в жилищной сфере преобразования не привели к повышению эффективности жилищной политики. Права граждан на улучшение жилищных условий все предшествующие годы реализовывались неудовлетворительно. Обеспеченность жильем большинства российских семей низкая. Реализуемая концепция обеспечения жильем не соответствует доходам и обуславливаемым ими платежеспособному спросу на жилье подавляющего большинства российских семей и требует своей принципиальной модификации.

Решение предложено в виде системы организационных и экономических механизмов реализации жилищной политики, адекватных рьюочной экономической системе и соответствующих финансовым возможностям государства и бюджетам большинства российских семей.

Совершенствование системы обеспечения жильем позитивно повлияет также на миграцию населения, подвижность трудовых ресурсов, иммиграционные процессы, демографическую ситуацию в стране в целом и в ее отдельных регионах.

В связи с теоретической не разработанностью проблемы методов обеспечения жильем широких слоев населения и преодоления «жилищной бедности» оправдано введение и практическое использование в жилищной политике экономической категории «социально доступное жилье», под которым понимается жилье, доступное для приобретения или съема в аренду по приемлемой цене основной массе населения страны.

Улучшение жилищных условий российских семей сдерживается недостаточными объемами жилищного строительства и несоответствием рыночной стоимости вновь строящихся и приобретаемых объектов жилого фонда платежеспособному спросу средне и низкодоходных слоев населения. Основной причиной недостаточных объемов жилищного строительства

являются ограниченные возможности привлечения прямых государственных, муниципальных и частных инвестиций и недостаточная доступность кредитных ресурсов. Существующая в настоящее время система градостроительства и землепользования не стимулируют привлечение частных инвестиций в жилищное строительство. Решение этих проблем требует дальнейшего изменения и дополнения действующей законодательной базы, а также упрощения процедур, связанных с жилищным строительством, созданию иных благоприятных условий, стимулирующих привлечение инвестиций в эту сферу.

Росту стоимости готового жилья и, соответственно, повышению порога его социальной доступности, способствует направление бюджетных средств не на финансирование мероприятий по строительству жилья, а преимущественно на стимулирование спроса путем субсидирования процентных ставок по ипотечному кредитованию.

Одним из факторов, сдерживающих в перспективе развитие жилищностроительного комплекса и связанные с этим возможности улучшения жилищных условий россиян является ожидаемый дефицит строительных материалов, обусловленный низким технологическим уровнем предприятий и износом оборудования, ликвидацией мощностей панельного домостроения в ряде регионов страны.

Реализуемая в настоящее время жилищная политика предусматривает участие государства в улучшении жилищных условий отдельных категорий населения. Такая политика социально оправдана. Однако, предоставляемые гражданам субсидии на получение жилой площади не соответствуют реальной рыночной стоимости жилья.

Одной из таких категорий населения являются уволенные в запас и продолжающие служить военнослужащие и члены их семей. Утвержденная правительством структура размещения средств накопительного фонда подвержена рискам обесценивания. Автором предложена иная, более надежная структура, близкая по составу портфелю ценных бумаг, формируемому пенсионными фондами. В дополнение к структуризации накоплений, в качестве

управляющих компаний рекомендуются либо специально созданные для этих целей государственные управляющие компании, либо закрытые паевые инвестиционные фонды, оперирующие ценными бумагами, обеспеченными недвижимостью.

Помимо причин макроэкономического характера улучшение жилищных условий россиян сдерживается существующей системой обеспечения населения жильем. Предлагается система механизмов обеспечения граждан России социально доступным жильем, рассчитанная как на семьи с высоким достатком, так и на широкие слои населения. Предполагается, что первая категория семей будет покупать его за свой счет, в том числе на условиях ипотеки. При этом, в рамках ипотечного кредитования возможна в ограниченных размерах помощь государства в отношении отдельных категорий семей.

Для низко — и среднедоходных групп населения предлагается предоставление жилья:

- через систему жилищных сертификатов;

- через категорию домов социального найма;

- через категорию домов коммерческого найма;

- путем бесплатного обеспечения на уровне социальных норм определенным категориям населения.

С помощью вышеизложенной системы предлагается обеспечить реализацию следующих положений социальной политики:

- дифференцированность региональной жилищной политики федеральных властей, учитывающая разные финансовые возможности субъектов Российской Федерации, а также стратегические задачи государства, выражающиеся, на наш взгляд, прежде всего в закреплении русскоязычного населения на Дальнем Востоке и улучшении условий проживания населения малых городов и сельской местности центра России;

- целенаправленная демографическая политика, нацеленная на приоритетную поддержку двух - трехдетной семьи и матерей - одиночек, а

также улучшение демографической ситуации в регионах с резко выраженной депопуляцией населения;

- сочетание чисто рыночных методов преодоления «жилищной бедности» с бесплатными формами предоставления жилья семьям, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий;

- выделение отдельных категорий семей, в отношении которых осуществляется политика предоставления жилья на льготных условиях.

Эти меры социального характера должны дополняться мероприятиями экономической политики, способствующей удешевлению строительства жилья при достаточно высоких качественных характеристиках типовых жилых строений и приведении цен на рынке жилья в соответствие с его реальной стоимостью и покупательной способностью населения.

Предлагается активизировать процесс улучшения жилищных условий населением за счет более широкого включения в этот процесс граждан, продающих свое прежнее жилье с доплатой разницы в цене за дополнительную жилую площадь и лучшие качественные характеристики приобретаемого жилья. Для этого необходимы соответствующие налоговые льготы и краткосрочное кредитование этого процесса через специально создаваемый фонд.

Система ипотечного кредитования имеет в России хорошие долгосрочные перспективы. Но в настоящее время она может позволить решить жилищные проблемы лишь сравнительно узкому кругу высокодоходных семей. Доходы большинства населения не позволяют ему улучшать свои жилищные условия по этой схеме. Она может быть развита финансовой поддержкой государства отдельных категорий семей. Но значительное расширение им финансовой поддержки этой системы социально неоправданно.

Предлагается создать систему домов коммерческого найма, принадлежащих как частным лицам и организациям, так и местным органам власти. Функционирование этой системы должно поддерживаться налоговыми

льготами. Для создания необходимого для этого жилищного фонда у местных органов власти предлагается создать специализированный финансовый фонд с бюджетным финансированием. Это создаст условия для развития жилищного строительства и связанных с ним отраслей отечественной экономики, улучшения жилищных условий населения с разным уровнем доходов, а также обеспечения устойчивой финансовой базы местных органов самоуправления.

Целесообразно сохранить схему обеспечения жильем отдельных категорий населения через жилищные сертификаты. Ее эффективность может быть существенно повышена путем принятия следующих организационных и экономических мер:

- приведения стоимости сертификатов в соответствие с реальной рыночной стоимостью стандартного жилья современных характеристик;

- заблаговременному предоставлению их лицам, приобретающим жилье с использованием этого финансового механизма;

- удлинения сроков годности жилищных сертификатов;

- использования механизма ипотечного кредитования для приобретения этой категорией населения жилья сверх норматива, предусмотренного системой сертификатов.

Целесообразно сохранить бесплатное предоставление жилья семьям, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий, на основе минимальных социальных стандартов. Решение этой проблемы в отношении дотационных регионов целесообразно возложить на федеральный бюджет в виде строки целевого назначения.

Предлагаемое увеличение альтернативных возможностей улучшения жилищных условий государством позитивно повлияет на уровень и динамику цен на жилье, приведя их в большее соответствие его себестоимости и доходам россиян.

Публикации по теме диссертации

1. Маркова C.B. Обеспечение социальной доступности жилья для россиян.// Сборник научных трудов «Сегодня и завтра российской экономики». Выпуск № 9 «Кардинальные проблемы российской экономики на современном этапе». — М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2006. - 0,4 п.л.

2. Маркова C.B. Пути обеспечения населения России доступным жильем// Социально-экономическая политика: уровень жизни населения Российской Федерации. Выпуск 5, М.: ВЦУЖ, 2006. - 0,3 п.л.

3.* Маркова C.B. Проблема реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".// Жилищное строительство,2006. № 8 . - 0,2 пл..

4. Денисов H.A., Маркова C.B. Доступное жилье - пути решения проблемы.// Уровень жизни населения регионов России, 2006.№ 8., 0,5 пл., в т.ч. автора 0,25 пл.

Для заметок

Подписано в печать 10.10.2006 г. Формат 60x84/16; Усл.печлистои 2,1. Уч.т.л. 1,07 Тираж 100 эк»; Заказ № 113 Лицензия ЛР № 020397 от 03.04 1997г.

ФГУП «Всероссийский центр уровня жизни» 105043, Москва, 4-ая Парковая, 29;

Тел/факс 164-96-47; 164-99-64

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Маркова, Светлана Валентиновна

Введение

Глава 1. Проблемы обеспечения российских граждан доступным жильем

1.1. Обеспеченность граждан России жильем как социальная проблема

1.2. Анализ состояния и уровня благоустройства жилья в России

1.3. Взаимосвязь удовлетворения потребностей в жилье широких слоев населения с доходами семьи и стоимостью жилья

Глава 2. Государственное воздействие на формирование рынка социально доступного жилья как составная часть социальной политики

2.1. Формы и методы обеспечения жильем широких слоев населения в условиях современной рыночной экономики

2.2.Нормативная база государственного воздействия на рынок жилья

2.3. Организационные и финансовые механизмы государственного воздействия на формирование рынка жилья для достижения социальных ориентиров

Глава 3. Пути решения жилищной проблемы широких слоев населения

3.1. Основные направления совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей рынок социально доступного жилья

3.2. Система механизмов обеспечения социально доступным жильем граждан России 121 Выводы и рекомендации 134 Список литературы 140 Приложения

Диссертация: введение по экономике, на тему "Механизмы обеспечения социальной доступности жилья для граждан России"

Актуальность темы диссертационного исследования обусловлена тем что, потребность в жилье относится к числу самых настоятельных, имеет всеобщий характер, распространяется на широкие слои населения. Это практически незамещаемая потребность. Наличие разных типов жилища создает лишь разнообразие видов жилья, но ни в коей мере не свидетельствует о возможности его замены другими благами. Более того, это стабильная, постоянно растущая потребность.

Несмотря на общий рост доходов в последние годы и снижение численности российского населения, жилищные условия значительной его части остаются неудовлетворительными, а возможность их улучшения крайне низкой.

В стране исторически закрепилась тенденция непритязательного отношения к жилищной проблеме со стороны и государства и граждан. Отставание по уровню и качеству жилья в сравнении с экономически развитыми странами вызвала озабоченность, но не считалось критической проблемой до самых последних лет. В 2005 году Президент Российской Федерации В.В.Путин в своем послании к Федеральному собранию заявил: «Надо прекратить обманывать людей, вынуждая их годами и десятилетиями стоять в очередях на получение жилой площади»1. В итоге было принято решение о реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Жилищная проблема актуальна не только в своем прикладном проявлении, т.е. в недостаточности общего объема жилья, обеспеченного коммунальными услугами, и несоответствии цен на него доходам населения. Недостаточно разработанными остаются и теоретические доктрины, трактующие обязанности и возможности государства обеспечивать граждан комфортным социально доступным жильем, а также проблемы

1 В.В.Путин, Послание Федеральному собранию, 25 апреля 2005 года, http://www.kremlin.ru/appears/2005/04/87049.shtmI формирования комплексной системы механизмов, способствующих реализации соответствующих задач.

Из сказанного вытекает научная и прикладная актуальность темы диссертационного исследования, посвященного разработке проблемы комплексной системы механизмов обеспечения социально доступным жильем граждан России.

Степень научной разработанности проблемы. В ходе подготовки диссертации анализировались исследования социальных, производственных, строительных, коммунальных, инвестиционных и других проблем в условиях рыночной экономики, связанных с обеспечением социально доступным жильем граждан России, теоретических аспектов государственного управления экономическими процессами, а также жилищной политики в ряде зарубежных стран.

Социально-экономические проблемы населения рассматривались в работах отечественных ученых-экономистов: Бобкова В.Н., Жильцова Е.Н., Жукова В.И., Ильина И.А., Исаева Н.И., Костакова В.Г., Литвинова В.А., Львова Д.С., Майера В.Ф., Нуреева P.M., Римашевской Н.М., Смирновой Н.А., Смирнова С.Н., Струмилина С.Г., Якобсона Л.И.

Концепции реформирования жилищного комплекса Российской Федерации исследовались в работах Бандорина Л.Е., Глазьева С.Ю., Григорьева В.В., Денисова Н.А., Костецкого Н.Ф. Среди современных отечественных исследователей финансовых проблем ипотечного кредитования и оценки недвижимости следует отметить Грязнову А.Г. и Федотову М.А.

В зарубежной литературе по проблемам социальной политики выделяются работы Беккера Г.С., Гелбрейта Дж., Стиглица Дж., Фридмана М., Модильяни Фр.

Несмотря на то, что проблема жилищной обеспеченности привлекла к себе определенное внимание российских экономистов, управленцев, практических работников, до настоящего времени исследования охватывают не все аспекты этой проблемы. Научное обоснование рациональных путей проведения жилищной политики в России в условиях развития регулируемого государством рынка жилья разработано лишь фрагментарно. Данные обстоятельства в сочетании с актуальностью диссертационной проблематики обусловили формулировку цели и задач исследования.

Цели и задачи исследования. Основная цель диссертационной работы заключается в разработке и научном обосновании системы механизмов реализации жилищной политики в России, способствующих обеспечению широких слоев населения жильем, отвечающим современным требованиям к его качественным характеристикам и благоустройству, и выработке на этой основе предложений по их практической реализации.

В соответствии с поставленной целью в диссертации решаются следующие задачи:

- теоретическое обоснование экономической категории «социально доступное жилье», её основных признаков, использования в теории и практике жилищной политики современной России;

- анализ современного состояния жилищной проблемы в России и выявление наиболее острых вопросов, требующих своего разрешения для активизации жилищного строительства и улучшения обеспеченности населения жильем;

- обоснование эффективных, ресурсно-доступных способов активного участия государственных структур на федеральном, региональном, муниципальном уровне в обеспечении широких слоев населения жильем, соответствующим современным нормативным требованиям и рациональным потребностям населения;

- разработка мер, способствующих привлечению кредитных средств и личных денежных накоплений для вложения в строительство домовладений, позволяющих самостоятельно решить жилищную проблему семьи;

- обоснование системы механизмов обеспечения граждан России социально доступным жильем;

- обоснование рекомендаций по совершенствованию действующих способов предоставления жилья отдельным категориям населения.

Объектом диссертационного исследования выступают социально -трудовые отношения, связанные с обеспечением жильем граждан России.

Предмет диссертационной работы - система организационных и экономических механизмов обеспечения жильем граждан России в увязке с потребностями населения, а также финансовыми возможностями государства и бюджетами семей.

Теоретическую и методологическую базу диссертационной работы составили труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области жизненных потребностей населения, уровня и качества жизни, а также проведения социальной, в том числе жилищной, политики.

В диссертации использованы методы системного анализа, сравнений и сопоставлений обеспеченности жильем в разных странах и регионах России, нормативный анализ, экспертные оценки, результаты расчетов автора работы и других исследователей.

Информационной базой исследования являются статистические данные государственной статистики и Федерального агентства по строительству и жилищно - коммунальному хозяйству, соответствующие нормативно - правовые акты, включая Жилищный кодекс РФ и региональные жилищные программы, материалы социологических обследований, аналитические обзоры и мониторинга ВЦУЖ, отдельные аналитические и прогностические расчеты других исследователей.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в комплексном исследовании вопросов жилищной обеспеченности населения России, разработке и научном обосновании на этой основе системы методов и инструментов воздействия органов власти, необходимых для решения жилищной проблемы широких слоев населения.

В результате проведенного исследования:

• сформулировано определение экономической категории социально доступное жилье», его основные признаки и использование этой экономической категории в жилищной политике современной России;

• выявлены наиболее острые аспекты жилищной проблемы России, требующие своего разрешения для активизации жилищного строительства и улучшения обеспеченности жильем широких слоев граждан страны;

• предложен ряд мер, способствующих привлечению средств в жилищное строительство, в том числе личных средств населения;

• разработана комплексная система механизмов обеспечения жильем широких слоев населения;

• обоснованы предложения по совершенствованию действующих способов обеспечения жильем на основе ипотечного кредитования, жилищных сертификатов, а также бесплатного предоставления жилища семьям, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что в нем с научных позиций обоснована совокупность взаимосвязанных мер и действий, позволяющих в обозримой перспективе существенно увеличить объемы строительства жилья и удовлетворить потребность в нем различных социальных и доходных групп населения.

Предлагаемые в диссертации меры будут способствовать повышению занятости и доходов части населения, занятой в строительном комплексе. Значительное обновление жилого фонда повысит его качество и позволит постепенно избавиться от ветхого и малопригодного жилья. Они благоприятно скажутся на активизации инвестиционного поведения той части российского населения, которая до настоящего времени использует пассивные методы накопления денежных средств.

Содержащиеся в диссертации рекомендации могут быть использованы законодательными и исполнительными органами государственной власти в модернизации проводимой жилищной политики и конкретных мер по ее реализации.

Апробация диссертационной работы. Результаты диссертационного исследования доложены на конференции «Социально - экономическая политика: уровень жизни населения Российской Федерации» (Москва, Всероссийский центр уровня жизни, 2006 г.).

Основные результаты диссертационного исследования отражены в 4 опубликованных работах общим объемом 1,4 пл., в т.ч. автора 1,2 пл.

Содержащиеся в диссертации предложения о совершенствовании действующих способов обеспечения жильем отдельных категорий населения с использованием механизма ипотечного кредитования и государственных жилищных сертификатов переданы Федеральному агентству по строительству и жилищно - коммунальному хозяйству для использования при реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и рекомендаций, списка использованных источников и литературы, 2 приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Маркова, Светлана Валентиновна

Выводы и рекомендации

1. В настоящее время в число важнейших национальных целей выдвинулась задача обеспечить граждан России доступным и комфортным жильем. Проведенные в жилищной сфере преобразования не привели к повышению эффективности жилищной политики. Права граждан на улучшение жилищных условий все предшествующие годы реализовывались неудовлетворительно. Обеспеченность жильем большинства российских семей низкая. Реализуемая концепция обеспечения жильем не соответствует доходам и обуславливаемым ими платежеспособному спросу на него подавляющего большинства российских семей и требует своей принципиальной модификации.

2. Решение предложено в виде системы организационных и экономических механизмов реализации жилищной политики, адекватных рыночной экономической системе и соответствующих финансовым возможностям государства и бюджетам большинства российских семей.

3. Совершенствование системы обеспечения жильем позитивно повлияет также на миграцию населения, подвижность трудовых ресурсов, иммиграционные процессы, демографическую ситуацию в стране в целом и в ее отдельных регионах.

4. В связи с теоретической неразработанностью проблемы методов обеспечения жилищем широких слоев населения и преодоления «жилищной бедности» оправдано введение и практическое использование в жилищной политике экономической категории «социально доступное жилье», под которым понимается жилье, доступное для приобретения или съема в аренду по приемлемой цене основной массе населения страны.

5. Улучшение жилищных условий российских семей сдерживается недостаточными объемами жилищного строительства и несоответствием рыночной стоимости вновь строящихся и приобретаемых объектов жилого фонда платежеспособному спросу средне - и низкодоходных слоев населения. Основной причиной недостаточных объемов жилищного строительства являются ограниченные возможности привлечения прямых государственных, муниципальных и частных инвестиций и недостаточная доступность кредитных ресурсов. Существующая в настоящее время система градостроительства и землепользования не стимулируют привлечение частных инвестиций в жилищное строительство. Решение этих проблем требует дальнейшего изменения и дополнения действующей законодательной базы и упрощения процедур, связанных с жилищным строительством, созданию иных благоприятных условий стимулирующих привлечение инвестиций в эту сферу.

6. Росту стоимости готового жилья и, соответственно, повышению порога его социальной доступности, способствует направление бюджетных средств не на финансирование мероприятий по строительству жилья, а преимущественно на стимулирование спроса путем субсидирования процентных ставок по ипотечному кредитованию.

7. Одним из факторов, сдерживающих в перспективе развитие жилищно - строительного комплекса и связанные с этим возможности улучшения жилищных условий россиян, является ожидаемый дефицит строительных материалов, обусловленный низким технологическим уровнем предприятий и износом оборудования, ликвидацией мощностей панельного домостроения в ряде регионов страны.

8. Реализуемая в настоящее время жилищная политика предусматривает участие государства в улучшении жилищных условий отдельных категорий населения. Такая политика социально оправдана. Однако, предоставляемые гражданам субсидии на получение жилой площади не соответствуют реальной рыночной стоимости жилья.

9. Одной из таких категорий населения являются уволенные в запас и продолжающие служить военнослужащие и члены их семей. Утвержденная правительством структура размещения средств накопительного фонда подвержена рискам обесценивания. Предложена иная, более надежная структура, близкая по составу портфелю ценных бумаг, формируемому пенсионными фондами. В дополнение к структуризации накоплений, в качестве управляющих компаний рекомендуются либо специально созданные для этих целей государственные управляющие компании, либо закрытые паевые инвестиционные фонды, оперирующие ценными бумагами, обеспеченными недвижимостью.

10. Помимо причин макроэкономического характера улучшение жилищных условий россиян сдерживается существующей системой обеспечения населения жильем. Предложена система механизмов обеспечения граждан России социально доступным жильем, рассчитанная как на семьи с высоким достатком, так и на широкие слои населения. Предполагается, что первая категория семей будет покупать его за свой счет, в том числе на условиях ипотеки. При этом, в рамках ипотечного кредитования возможна в ограниченных размерах помощь государства в отношении отдельных категорий семей.

Для низко- и среднедоходных групп населения предлагается предоставление жилья:

- через систему государственных жилищных сертификатов;

- через категорию домов социального найма;

- через категорию домов коммерческого найма;

- путем бесплатного обеспечения на уровне социальных норм определенным категориям населения.

С помощью вышеизложенной системы предлагается обеспечить реализацию следующих положений социальной политики: дифференцированность региональной жилищной политики федеральных властей, учитывающая разные финансовые возможности субъектов Российской Федерации, а также стратегические задачи государства, выражающиеся прежде всего в закреплении русскоязычного населения на Дальнем Востоке и улучшении условий проживания населения малых городов и сельской местности центра России;

- целенаправленная демографическая политика, нацеленная на приоритетную поддержку двух - трехдетной семьи и матерей - одиночек, а также улучшение демографической ситуации в регионах с резко выраженной депопуляцией населения;

- сочетание чисто рыночных методов преодоления «жилищной бедности» с бесплатными формами предоставления жилья семьям, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий;

- выделение отдельных категорий семей, в отношении которых осуществляется политика предоставления жилья на льготных условиях.

Эти меры социального характера должны дополняться мероприятиями экономической политики, способствующей удешевлению строительства жилья при достаточно высоких качественных характеристиках типовых жилых строений и приведении цен на рынке жилья в соответствие с его реальной стоимостью и покупательной способностью населения.

11. Предлагается активизировать процесс улучшения жилищных условий населением за счет более широкого включения в этот процесс граждан, продающих свое прежнее жилье с доплатой разницы в цене за дополнительную жилую площадь и лучшие качественные характеристики приобретаемого жилья. Для этого необходимы соответствующие налоговые льготы и краткосрочное кредитование этого процесса через специально создаваемый фонд.

12. Система ипотечного кредитования имеет в России хорошие долгосрочные перспективы. Но в настоящее время она может позволить решить жилищные проблемы лишь сравнительно узкому кругу высокодоходных семей. Доходы большинства населения не позволяют ему улучшать свои жилищные условия по этой схеме. Она может быть развита финансовой поддержкой государства отдельных категорий семей. Но значительное расширение им финансовой поддержки этой системы социально неоправданно.

13. Предлагается создать систему домов коммерческого найма, принадлежащих как частным лицам и организациям, так и местным органам власти. Функционирование этой системы должно поддерживаться налоговыми льготами. Для создания необходимого для этого жилищного фонда у местных органов власти предлагается создать специализированный финансовый фонд с бюджетным финансированием. Это создаст условия для развития жилищного строительства и связанных с ним отраслей отечественной экономики, улучшения жилищных условий населения с разным уровнем доходов, а также обеспечения устойчивой финансовой базы местных органов самоуправления.

14. Целесообразно сохранить схему обеспечения жильем отдельных категорий населения через жилищные сертификаты. Ее эффективность может быть существенно повышена путем принятия следующих организационных и экономических мер:

- приведения стоимости государственных жилищных сертификатов в соответствие с реальной рыночной стоимостью стандартного жилья современных характеристик;

- заблаговременному предоставлению их лицам, приобретающим жилье с использованием этого финансового механизма;

- удлинения сроков годности жилищных сертификатов; использования механизма ипотечного кредитования для приобретения этой категорией населения жилья сверх норматива, предусмотренного системой государственных жилищных сертификатов.

15. Целесообразно сохранить бесплатное предоставление жилья семьям, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий, на основе минимальных социальных стандартов. Решение этой проблемы в отношении дотационных регионов целесообразно возложить на федеральный бюджет в виде строки целевого назначения.

16. Предлагаемое увеличение альтернативных возможностей улучшения жилищных условий государством позитивно повлияет на уровень и динамику цен на жилье, приведя их в большее соответствие его себестоимости и доходам россиян.