Социальные аспекты формирования рынка доступного жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Социальные аспекты формирования рынка доступного жилья"

На правах рукописи

БОНДАРЕНКО Марина Викторопна

СОЦИАЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами сферы услуг)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

003064765

Москва 2007

003064765

Работа выполнена на кафедре «Государственное и муниципальное управление» ГОУВПО «Московский государственный университет сервиса».

Научный руководитель- доктор экономических наук,

профессор

Морозов Владимир Юрьевич

Официальные оппоненты - доктор экономических наук,

профессор

Кириллова Ариадна Николаевна

кандидат экономических наук, доцент

Кабалинский Алексей Игоревич

Ведущая организация- ГОУВПО «Государственный универ-

ситет управления (ГУУ)»

Защита состоится 27 сентября 2007 г. в часов на заседании

диссертационного совета Д 212.150.02 при ГОУВПО «Московский государственный университет сервиса» по адресу: 141221, Московская область, Пушкинский район, пос. Черкизово, ул. Главная, д. 99, ауд.3215.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке университета.

Автореферат разослан 24 августа 2007 г.

Ученый секретарь /

диссертационного совета ]1

доктор экономических наук, профессор / Н.Г. Новикова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Обеспечение граждан современным и комфортным жильем на сегодняшний день является одной из приоритетных задач социально-экономического развития России. Жилище выступает фундаментальным активом домохозяйств, залогом благополучия граждан и улучшения социального климата в стране.

В современных условиях актуальная задача - формирование рынков доступного жилья, когда соотношение цен на жилье, доходов населения и параметров ипотечного кредитования позволили бы большей части населения страны приобретать жилье за чет собственных и заемных средств.

С начала 1990-х годов административный порядок распределения жилья отошел на задний план, и граждане получили возможность приобретать жилье в собственность. Однако высокий уровень дефицита жилья и экономический кризис заставили большинство семей отложить решение жилищных вопросов. В переходный период государство уступило сферу жилищного строительства частному бизнесу, что повлекло за собой снижение объемов ввода нового жилья и повышение его дефицита.

В настоящее время действует ряд факторов, актуализирующих формирование рынков доступного жилья. Во-первых, с ростом доходов населения увеличивается платежеспособный спрос. Во-вторых, сформирована нормативно-правовая база, регулирующая вопросы жилищного строительства, обеспечения прав собственности на жилье, ипотечного кредитования. В-третьих, активно развиваются институты жилищного рынка.

Дифференциация регионов России по уровню экономического развития обусловливает дифференциацию соответствующих рынков жилья. Недостаточно высокие объемы жилищного строительства, не удовлетворяющие спрос населения, значительное неравенство домашних хозяйств по уровню доходов, высокие процентные ставки по ипотечным кредитам способствуют росту цен на жилье, опережающему увеличение доходов, что ведет к снижению доступности жилья.

Указанные проблемы придают особую актуальность вопросам, связанным с адекватной оценкой и периодическим мониторингом уровня доступности жилья на региональных рынках, а также с разработкой практических рекомендаций по регулированию жилищных рынков территорий с целью повышения уровня доступности жилья.

Цель исследования состоит в развитии методологии оценки механизмов функционирования региональных рынков жилья, определяющих уровень ег о доступности для населения, а также разработке методического обеспечения селективного регулирования региональных жилищных рынков.

В соответствии с указанной целью в работе решались следующие задачи-.

• на базе отечественных и зарубежных источников информации проанализировать существующие методики оценки уровня доступности жилья с их апробацией на статистических данных для России и ряда зарубежных стран;

• проанализировать реализуемые государством жилищные программы и проекты, направленные на повышение уровня доступности жилья для населения страны, на предмет достигнутых результатов и нерешенных проблем;

• выявить особенности механизмов формирования спроса на жилье, предложения нового жилья и ценообразования на жилищном рынке московского региона;

• оценить степень дифференциации субъектов Российской Федерации с точки зрения жилищной обеспеченности, доступности жилья, строительной активности, а также определить типы региональных жилищных рынков исходя из сложившейся ценовой конъюнктуры;

• разработать механизмы регулирования рынков жилья на федеральном, региональном и муниципальном уровнях с целью повышения уровня его доступности для населения.

Объектом исследования является рынок жилья в контексте его социальной ориентированности.

Предметом исследования являются методические подходы и механизмы оценки уровня доступности жилья, режимы развития жилищных рынков и их регулирование.

Теоретической и методологической основой исследования являются работы отечественных и зарубежных экономистов но вопросам оценки уровня доступности жилья и жилищной политики, законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации и субъектов Российской Федерации по вопросам обеспечения прав собственности на жилые помещения, жилищного строительства, ипотечного кредитования; статистические данные Росстата, а также статистических служб Евросоюза, Эстонии, Латвии, Ирландии, США.

Степень разработанности темы исследования. При подготовке работы автор опирался на результаты исследований следующих российских экономистов: Е.В. Балацкого, А. Воскресенского, З.М. Гальпериной, Е. Дмитриевой, О. Кондрашовой, С.И. Круглика, Е.А. Кудашова, B.IO. Морозова, H.A. Платоновой, H.H. Ноздриной, A.A. Осипова, В.М. Полтеровича, Е.К. Сайгака, Г.М. Стершка, В.П. Стороженко, Л.Б. Сульповара, E.IO. Фаермана, H.JI. Федоровой, A.C. Халезова, Г.И. Хотинской, С.Р. Хачатряна, А.Б. Хуторецкого, Т.П. Черемисиной.

Автор использовал также работы таких зарубежных экономистов, как: К. Ашис, Д. Брэт, П. Вэнг, К. Джонсон, Дж. Кар, М. Клэп, Р. Ректор, М. Томсет, А. Шмитз, Б. Эванс.

Анализ работ отечественных и зарубежных экономистов показывает, что в современных исследованиях жилищных рынков доминируег региональный аспект. Относительно тематики в центре внимания оказываются вопросы доступности жилья и государственной жилищной политики, однако в условиях высокой динамики развития жилищных рынков экономическая наука зачастую не успевает изучить происходящие процессы и выработать необходимые рекомендации по управлению жилищным рынком. Например, остаются недостаточно изученными вопросы функционирования жилищного рынка в условиях ценового перегрева. Кроме того, отсутствует единая методика оценки доступности жилья. В то же время многие работы по рынкам недвижимости носят обзорно-прогнозный характер без уг-

5

лубленной эмпирической проработки. Данные обстоятельства делают актуальным дальнейшее развитие методологии исследования закономерностей функционирования региональных жилищных рынков, уровня доступности жилья и подходов к их регулированию.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методов и моделей оценки уровня доступности жилья и механизмов регулирования жилищных рынков.

На защиту выносятся следующие наиболее существенные научные результаты, полученные автором в ходе диссертационного исследования:

• предложенная методика оценки жилищного индекса Джини для России и США позволила установить относительно равномерный характер распределения жилищного фонда по доходным группам населения обеих стран; сделан вывод о стабилизирующем эффекте относительно равномерного распределения жилищного фонда, амортизирующим социальное напряжение в связи с высоким доходным неравенством граждан.

• в отношении жилищного рынка России и ряда зарубежных стран проведены расчеты уровня доступности жилья по четырем методикам, которые позволили оценить покупательскую способность заработной платы на рынке жилья, период накопления семьей средств на пок>; .-{у стандартной квартиры с учетом и без учета расходов на текущее потребление, а также доступность жилья с привлечением кредитных средств; установлен низкий уровень доступности жилья почти на всей территории страны; проведенный межстрановой сравнительный анализ доступности жилья показат 3-кратное отставание России от США по индексу возможности приобретения жилья с кредитом.

• в результате анализа эконометрических зависимостей, построенных для рынков первичного жилья Москвы и Московской области, установлены перекосы в структуре спроса на жилье, отсутствие тесной взаимосвязи цены на новое жилье и объема его предложения, обоснован тезис о неспособности жилищного рынка самостоятельно без государственного вмешательства справиться с ценовым перегревом.

• разработана система индикаторов оценки результативности государственной жилищной политики, и том числе предложено и обосновано использование индекса возможности приобретения жилья с кредитом в качестве результирующего показателя реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

• предложена методика тштологизации жилищных рынков в соответствии с параметрами эластичности цены 1 кв.м площади жилья по уровню доступности жилья и жилищной обеспеченности; на базе предложенной типологии жилищных рынков разработан комплекс мер государственной селективной политики по их социально ориентированному регулированию, в том числе разработаны показатели, позволяющие идентифицировать ценовой перегрев рынков недвижимости.

Практическая значимость работы состоит в том, что предложенный в ней механизм мониторинга доступности жилья может быть использован для оценки результативности государственной политики в жилищной сфере и ее социальной направленности. Предложенная типология жилищных рынков и связанные с ней регулятивные меры могут быть использованы федеральными, региональными, а также местными властями при разработке программы действий и отдельных мероприятий по повышению доступности жилья.

Разработанный инструментарий может быть использован для определения уровня доступности жилья для населения регионов страны, приобретающего жилую недвижимость за счет собственных и заемных средств. Материалы диссертационного исследования могут быть использованы высшими учебными заведениями при чтении курсов «Региональные рынки недвижимости», «Оценка недвижимости» и «Управление недвижимостью».

Апробация результатов работы. Основные положения диссертации и ме- ч-тодические разработки, а также основные практические рекомендации, обосно- ч ванные в работе, были обсуждены на межвузовских научно-практических конфе- V ренция молодых ученых, аспирантов. Материалы диссертационного исследования а , использованы в учебном процессе при чтении курса «Управление муниципальной

недвижимостью» специальности 080504 «Государственное и муниципальное управление».

Показатели доступности жилья, приобретаемого за счет собственных и заемных средств, а также подходы к социально ориентированному управлению рынком жилой недвижимости, разработанные в процессе исследования, использовались при подготовке предложений о целевом строительстве жилищного фонда для льготных категорий граждан на территории Пушкинского района Московской области.

Публикации. Основные положения диссертации отражены в 7-ми научных публикациях общим объемом 4,2 и. л., в том числе лично автора - 3,3 п. л.

Объем и структура работы. Диссертация изложена на 173 страницах текста, включает 36 таблиц, 38 формул и 17 рисунков. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и пяти приложений.

Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений.

Во введении обосновывается актуальность темы диссертационной работы, сформулированы цели и задачи исследования, определены предмет и объект исследования, а также основные положения, выносимые на защиту.

В первой главе диссертации рассмотрены понятие, особенности н роль рынка жилья в социально-экономическом развитии страны. Проведена оценка социальной ориентированности развития жилищного рынка России, трудности, с которыми приходится сталкиваться государственным органам управления при формировании рынка доступного жилья.

Вторая глава работы посвящена исследованию механизмов функционирования жилищных рынков, изучению специфики рынка жилья московского региона и связанных с ней социальных аспектов. Проведена эмпирическая оценка факторов, определяющих объемы жилищного строительства и уровень цеп на жилье в российской столице и Подмосковье.

В третьей главе разработан ряд рекомендаций по совершенствованию государственной жилищной политики, адекватному управлению жилищным рынком

в условиях ценового перегрева, а также формированию федеральной системы мониторинга доступности жилья.

В заключении сформулированы выводы по итогам проведенного исследования.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ И ИХ КРАТКОЕ СОДЕРЖАНИЕ

В настоящее время для российского рынка жилья не существует общепринятой методики оценки его доступности. Данное обстоятельство не позволяет проанализировать успешность проводимой государством жилищной политики, игнорируется социальная значимость характера распределения жилой недвижимости. Первая глава диссертационной работы «Теоретические основы исследования рынка жилья» посвящена рассмотрению указанных вопросов на базе анализа развития отечественного жилищного рынка и рынков недвижимости развитых стран, научных разработок российских и зарубежных авторов.

Углубление интеграции России в мировое сообщество не оставляет национальный рынок жилья индифферентным к процессам, происходящим на мировых финансово-торговых площадках, а также метаморфозам на жилищных рынках развитых стран. Таким образом, развитие жилищного рынка России определяется не только эндогенными, но также и экзогенными факторами (например, мировые цены на нефть).

Автором показана двойственная природа жилой недвижимости как рыночного товара. С одной стороны, жилье, используемое по прямому назначению, является объектом потребления и, таким образом, реализует свою социальную функцию. Именно в этом контексте становятся актуальными параметры доступности жилья. С другой стороны, жилая недвижимость все больше превращается,в объект для инвестиций, выступая средством сохранения и преумножения капитала. Неустойчивость мировой валютной системы, высокая дифференциация доходов населения способствуют изменению структуры спроса на жилье. Доминирова: ние на жилищном рынке инвестиционного спроса над потребительским обусловливает конкуренцию капиталов в отношении недвижимости как объекта для инвестиций. В результате подобной конкуренции на рынке жилья формируются цено-

вые «пузыри», при которых удовлетворение потребительского спроса на жилье оказывается невозможным. Особенно болезненно эту ситуацию переживают страны и регионы с низкой жилищной обеспеченностью (например, Россия, Москва).

Акцентируя внимание на социальной значимости жилья, автор обосновывает тезис о том, что социальную стабильность в российском обществе в условиях высокой концентрации денежных доходов обеспечивает достаточно равномерное распределение жилищного фонда среди доходных групп населения. Ыа рис. 1 показаны кривые распределения денежных доходов и жилья по группам населения страны в 2004 году.

Рис. 1 Распределение денежных доходов и жилищного фонда в России в 2004 году Как видно из рис. 1, кривая распределения денежных доходов сильно выпукла вниз по сравнению с кривой распределения жилищного фонда. Данный факт говорит о том, что негативный социальный эффект от поляризации населения по размеру располагаемых денежных доходов амортизируется относительно равномерным распределением жилищных активов.

Уровни доходного и жилищного неравенства населения страны (региона) автором оцениваются по методике К. Джини, и в работе вводится понятие жилищного индекса Джини, значения которого определяются по следующей формуле:

где О - жилищный индекс Джини; п - число доходных групп, на которые разделено население; /- порядковый номер группы; Л"/ - кумулятивная (накопленная) до-

1 "•" 'Распределениеденежны* доиодов

• Равномерно« распределение дохздов/жмпья

(О

ля населения, входящая в г'-ю группу; К, - кумулятивная (накопленная) доля жилищного фонда, приходящаяся на долю населения Л).

По оценкам автора, значение жилищного индекса Джини для России в 2004 году составило 8%, а доходного индекса Джини - 38% (табл. 1).

Таблица 1

Жилищный и доходный индексы Джини в России и США

Страна Жилищныи индекс Джини Доходный индекс Джини

(-JjHtt,7, /О Год оценки Gàox-, "/о Год оценки

Россия 8 2004 38 2004

США 14 2001 45 2004

Проведенный и работе межстрановой анализ выявленной закономерности показал, что в странах с развитой рыночной экономикой, например, США, жилищное неравенство граждан более выражено, чем в России, но по своему уровню не соответствует неравенству по доходам (табл. 1). Данный факт подчеркивает особую значимость распределения жилья среди населения для обеспечения социальной стабильности. Тем не менее значение жилищного индекса Джини в США на уровне 14% оказывается уже достаточным для того, чтобы во многих крупных городах страны образовались кварталы богатых и бедных. В крупных городах России формируются аналогичные территории, предназначенные для проживания высокодоходной группы граждан.

Автором было установлено, что сохраняющееся в России относительно равномерное распределение жилья имеет тенденцию к размыванию за счет увеличивающейся поляризации граждан по размеру располагаемых доходов, низкой доступности жилья, а также санкций, установленных Жилищным кодексом РФ, за невнесение платы за жилье и коммунальные услуги. Увеличение жилищного неравенства па фоне роста неудовлетворенного потребительского спроса на жилье и его низкой доступности опасно социальной дестабилизацией.

Результирующим показателем социально-экономической эффективности функционирования жилищных рынков является уровень доступности жилья, складывающийся под воздействием факторов спроса, предложения и цены жилья, до-

ходов домашних хозяйств, параметров ипотечного кредитования. В работе показано, что в настоящее время индикаторы доступности жилья активно внедряются в российскую практику управления жилищной сферой как на федеральном (например, приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»), так и па региональном уровне (в частности, программа города Москвы «Москвичам - доступное жилье»).

В работе автором обозначен плюрализм методик оценки доступности жилья, что актуализирует проблему выбора из них наиболее адекватной. По мнению автора, самый простой и прозрачный измеритель уровня доступности жилья представляет собой отношение среднемесячной заработной платы (iv) к цене квадратного метра жилья (р). Данный индикатор показывает покупательскую способность заработной платы на рынке жилья и может быть полезен в модельных построениях. Два других показателя основаны на расчете срока накопления домашним хозяйством денежных средств, необходимых для покупки квартиры. При этом предполагаются такие варианты, когда в накопление идет весь доход семьи или его часть с учетом прожиточного минимума членов семьи. Согласно проведенным расчетам по данным за 2006 год, среднестатистической семье москвичей из 3-х человек потребуется 10 лет, чтобы накопить средства на покупку стандартной квартиры площадью 54 кв.м в спальном районе города, а с учетом прожиточного минимума - 18 лет.

Наиболее адекватным условиям российского жилищного рынка индикатором доступности жилья автор считает индекс возможности приобретения жилья с кредитом (House Affordability Index), который учитывает возможность семьи использовать для покупки необходимого жилья не только собственные, но и заемные средства, привлекаемые через ипотечные кредиты, выдаваемые на стандартных условиях.

Более того, индекс возможности приобретения жилья с кредитом широко используется а развитых странах мира, что дает возможность проводить качественный межстрановой анализ доступности жилья.

В общем виде индекс возможности приобретения жилья с кредитом определяется по следующей формуле: 12

HAI = -—100% (2)

С

где HAI - индекс возможности приобретения жилья с кредитом; R - среднемесячный доход семьи; С - ежемесячный платеж по кредиту, с помощью которого приобретается жилье'; е - предельная доля дохода семьи, которая может расходоваться на погашение кредита (кредитное бремя)2. Значение индекса HAI равное 100% означает, что среднестатистическая семья имеет доходы, в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита. Если индекс возможности приобретения жилья с кредитом меньше 100%, то среднестатистическое домохозяйство не в состоянии приобрести стандартную квартиру.

Проведенные по данным 2005 года расчеты индекса HAI для рынков жилья России и США показали, что при сложившихся условиях ипотечного кредитования индекс возможности приобретения жилья с кредитом в России (33%) более чем в 3 раза ниже аналогичного показателя в США (112%). Таким образом, для российских домашних хозяйств со средними доходами приобретение жилья крайне затруднительно не только за счет собственных, но и за счет заемных средств.

Методика оценки индекса HAI в отношении среднестатистической семьи из трех человек, приобретающей квартиру площадью 54 кв.м., была также апробирована автором на данных по регионам России за 2005 год. В результате проведенных расчетов установлено, что высокие значения индекса HAI (более 80%) имеют такие социально неблагополучные регионы как Магаданская, Мурманская и Камчатская области. Города федерального значения, Москва и Санкт-Петербург, аккумулирующие более 10% населения страны, наоборот, отличаются довольно низкими показателями доступности жилья — 25% и 29% соответственно.

Принимая во>.внимание низкий уровень доступности жилья по регионам страны, острый дефицит жилья и остающиеся невысокими темпы жилищного

1 Величина С зависит от параметров ипотечного жилищного кредитования (размера кредита, процентной ставки и срока кредитования), а также от схемы начисления процентных платежей по кредиту, применяемой банком (аннуитетной или дифференцированной). Принято считать, что размер кредита составляет 80% от стоимости необходимого жилья, а 20% оплачиваются домашним хозяйством из собственных средств.

~ В зарубежной практике оценки индекса IIAI принято считать, что доля дохода семьи, расходуемая на погашения кредита, не должна превышать 25%.

строительства, автор переходит к анализу проблем, препятствующих формированию рынков доступного жилья и увеличению строительной активности. Наряду с административными барьерами одним из главных препятствий наращиванию объемов жилищного строительства является нехватка земельных участков, прошедших инженерную подготовку. На сегодняшний день резервы точечной застройки городских территорий практически исчерпаны. За последние 15 лет государство почти не уделяло внимание строительству инженерных сетей в целях нового жилищного строительства, многие населенные пункты до недавнего времени не имели генеральных (территориальных) планов развития.

В работе установлено, что острый дефицит земельных участков, оборудованных инженерными коммуникациями, сопровождался их административным, а не конкурсным, как требует закон, распределением среди строительных компаний. По данным Федеральной антимонопольной службы, массовые нарушения региональными властями федерального законодательства привели к тому, что в 20052006 гг., более 77% суммарной площади земельных участков были переданы под жилищную застройку без проведения конкурсов и аукционов. Данный факт свидетельствует о неработоспособности конкурентных механизмов на рынке жилищного строительства.

Автор также акцентирует внимание на недостаточно высоких темпах развития отечественной промышленности строительных материалов, которая, по оценкам Министерства регионального развития России, в скором времени не сможет удовлетворить растущие потребности рынка в цементе и кирпиче. Повышение производительности труда и обновление основных фондов на предприятиях цементной индустрии требуют крупных капитальных вложений, однако значительная концентрация цементного рынка препятствует развитию конкуренции и модернизации производства. Выходом из создавшейся ситуации является демонополизация отрасли и развитие региональной промышленности строительных материалов. .

Проведя качественный анализ экзогенных и эндогенных факторов, препятствующих увеличению предложения нового жилья и способствующих росту цен на внутреннем жилищном рынке, во второй главе диссертационный работы «Ис-14

следование механизмов функционирования жилищных рынков» автор переходит в количественную плоскость. Субъекты РФ представляют крупные региональные жилищные рынки, находящиеся в числе лидеров по уровню строительной активности и ценам на жилье. Динамика их развития является во многом определяющей для жилищных рынков других территорий.

Подчеркивая специфику рынка жилья Москвы, в работе отмечается, что спрос на столичную недвижимость носит общефедеральный характер и не ограничивается потребностями только москвичей. По официальным данным, в 1-Н кварталах 2006 года 70% квартир в строящихся коммерческих домах Москвы приобретали жители других регионов России. В работе отмечается, что рост объемов жилищного строительства, сопровождающийся увеличением численности городского населения, носит деструктивный характер. Во-первых, возрастает нагрузка на системы жизнеобеспечения города, а по плотности населения Москва уже опережает крупнейшие мегаполисы мира. Во-вторых, низкий уровень доступности жилья в столице в условиях неэластичного по цене спроса привел к деформации его потребительской составляющей, когда объектами сделок купли-продажи становятся комнаты в квартирах и даже части комнат, что свидетельствует о возрождении коммунальных квартир. Проведенный анализ показал, что перманентный дефицит жилья на фоне роста городского населения невозможно преодолеть за счет увеличения объемов ввода нового жилья.

Прогноз поведения участников рынка в ответ на предпринимаемые городскими властями попытки административными методами заставить строительные компании продавать москвичам жилье по сниженным ценам в рамках городской программы «Москвичам - доступное жилье» на 2007-2009 гг. ставит под сомнение социальную результативность проводимой в столице государственной жилищной политики.

Проведенный анализ развития жилищного рынка Подмосковья позволяет сделать вывод о формировании вокруг Москвы мощной агломерации в пределах 25-30 км от МКАД. В этом территориальном кольце сосредоточено около 90% новостроек, возведенных за последние 5 лет. Население области также сконцентрировано в этом поясе, и, таким образом, можно говорить о продолжении московского рынка

15

жилья на территории, формально закрепленной за Московской областью. В то же время рынок жилья Подмосковья характеризуется высокой внутренней дифференциацией, когда на территории облаете есть города, в которых за последние 10 лет не было построено ни одного многоквартирного дома (например, Озеры, Зарайск).

Исследование механизмов функционирования региональных жилищных рынков автором осуществлялось по двум направлениям: анализ формирования предложения нового жилья на рынке и анализ механизмов ценообразования на новое жилье в регионе. Основой предлагаемого автором модельного инструментария исследования служат эконометрические зависимости объемов ввода нового жилья (5) и цены квадратного метра нового жилья (Р) от ряда ключевых социально-экономических характеристик жилищных рынков, среди которых параметр жилищной обеспеченности, показывающий количество квадратных метров жилья, приходящихся в среднем на душу населения (<7), и уровень доступности жилья, оцениваемый как отношение среднемесячной заработной платы к средней цене квадратного метра нового жилья (Г).

Проведенные автором расчеты позволили получить следующие эконометрические зависимости в отношении объемов ввода нового жилья:

1) для жилищного рынка Москвы (1997-2004 гг.)3:

\пЗ = -5,12 +4,850,11 дЩ1) > (3)

(-3,77) (5,38) (-4,29)

Д-'=0,94; 39,7; £>1Г=2,0; ;г=9.

2) для жилищного рынка Московской области (1997-2004 гг.):

1п £ = -12,48 - 0,72 ■ я 1п(/) + 0.02 ■ я21п(/) +1,05 ■ ц! > (4)

(-2,71) (-2,46) (2,29) (3,06)

Л-=0,95; ^=26,5; 0^=1,96; п=9.

На основе анализа зависимостей (3) и (4) было установлено, что для Подмосковья характерно наличие достижимого предела по фактору жилищной обеспеченности, при превышении которого объемы строительства начнут сокращаться.

3 В круглых скобках под коэффициентами регрессионных моделей указаны значения соответствующих I - статистик, Я' — коэффициент детерминации, р - значение /-"-статистики, ЛИ' — коэффициент Дарбина-Уотсона; п - число наблюдений

На жилищном рынке российской столицы подобного эффекта насыщения рынка жильем не обнаружено.

Другое существенное отличие столичного рынка недвижимости от областного, выявленное с помощью моделей (3) и (4), заключается в характере взаимосвязи спроса и предложения. На рынке жилья Подмосковья предложение рождает спрос, а в Москве работает обратный механизм: спрос рождает предложение. Такие принципиально разные режимы функционирования региональных рынков обусловливают соответствующие модели поведения их участников.

В рамках исследования механизмов ценообразования на рынках жилья московского региона автором были получены эконометрические зависимости, помимо параметров q и /, включающие такой экзогенный фактор, как среднегодовая экспортная цена 1 тонны нефти (/V). Включение данного параметра в спецификации экоиометрических моделей было обусловлено необходимостью учета финансовых потоков, приходящих на рынки жилья.

Проведенные автором расчеты позволили получить следующие эконометрические зависимости для цены квадратного метра нового жилья:

1) для жилищного рынка Москвы (1997-2004 гг.):

\пР = 17,65-0,15д\пЫ + 0,006д2\пМ- 4,5 -УО^ЛПп/, (5)

(¡0,61) (-5,23) (1,4!) (-2,2?)

Л3=0,91; Я= 13,42; £>Ж= 2,58; и=9.

2) для жилищного рынка Московской области (1997-2004 гг.):

1п/> = 5,34 - 0,09 0,81 1\пЫ, (6)

(4,54) (-3,39) (3,89)

^=0,75; ^=7,55; 0№"= 2,82; «=9.

Анализ экоиометрических моделей (5) и (6) позволил автору сделать вывод об отсутствии ярко ¡выраженной зависимости цены квадратного метра нового жилья от объемов его ¿предложения на рынках недвижимости Москвы и Московской области, что свидетельствует о неработоспособности рыночного механизма сдерживания цен.

Сравнительный анализ влияния нефтяного фактора на цены квадратного метра жилья в Москве и Подмосковье показал, что в столице России уменьшение

экспортных цен на нефть вело к росту цен на жилье. Данное обстоятельство характеризует доминирование на московском рынке недвижимости инвестиционного спроса. В Московской области динамика изменений цены на жилье и нефтяного фактора не носили разнонаправленный характер. Оценка оластичностей цепы квадратного метра жилья по факторам q, I и N идя рынков жилья Москвы и Подмосковья показала, что на конец рассматриваемого временного периода в этих регионах не сформировались рыночные предпосылки к снижению цен на жилье.

Проведенный анализ режимов функционирования жилищных рынков Москвы и Подмосковья обнаружил их дифференциацию с точки зрения механизмов формирования предложения нового жилья на рынке, а также механизмов ценообразования. В третьей главе диссертационной работы «Государственная жилищная политика: повышение уровня доступности жилья» вопросы региональной дифференциации жилищных рынков получили дальнейшее развитие.

На базе методики К. Джини автором была предложена оценка индексов региональной концентрации жилищного фонда и возводимого нового жилья. В результате проведенных расчетов, индекс региональной концентрации жилищного фонда составил 5,5%, а нового жилья — 30%. Таким образом, сохраняющаяся территориальная однородность распределения жилья постепенно будет уменьшаться за счет неравномерности распределения новостроек по субъектам РФ, однако в связи с невысокими масштабами жилищного строительства процесс углубления неравенства регионов идет медленно.

В отсутствии официальной методики оценки результативности реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и принимая во внимание его конечную цель4, в диссертации предложена процедура оценки индекса возможности приобретения жилья с кредитом на уровне городов, субъектов РФ, федеральных округов и страны в целом (рис. 2),

4 Согласно авторам проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», обеспечение доступного жилья означает, что по итогам реализации проектных мероприя тий к 2010 году не менее 30% населения страны должны иметь возможность приобрести жилье на собственные и заемные средства. То есть, рассчитываемый для 30% российских семей индекс возможности приобретения жилья с кредитом должен быть не менее 100%

НА1ИКГ1Ш |

Рис. 2 Схема оценки доступности жилья на местном, региональном и федеральном уровнях

Автором также исследованы проблемы, связанные с внедрением предложенной схемы. Первая сложность заключается в организации информационных потоков и определении структуры, которая будет заниматься мониторингом и оценкой территориальных индексов доступности жилья. Ведение данной работы, по мнению аптора, следует возложить на ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Уставная деятельность АИЖК направлена на становление единого российского рынка ипотечного кредитования, сеть региональных операторов Агентства охватывает почти все регионы страны. Высокий уровень информированности и налаженный информационный обмен со Сберегательным банком России, а также территориальными органами Росрегистрации позволят АИЖК своевременно и качественно выполнять работу по оценке хода реализации приоритетного национального проекта в жилищной сфере.

Проведенное автором исследование российского рынка ипотечного кредитования обнаружило масштабное применение банками двух схем начисления процентных платежей по кредитам: аннуитетную (сеть региональных операторов АИЖК и другие коммерческие банки) и дифференцированную (Сбербанк России и ряд коммерческих банков). Данное обстоятельство ставит задачу обеспечения сопоставимости значений кредитных нагрузок домашних хозяйств, оцениваемых для различных схем начисления процентных платежей, поскольку при аннуитетном способе размер периодических выплат по кредиту есть константа, а при дифференцированном - изменяется в строну уменьшения. Автором был предложен тех-

19

нический прием пересчета кредитной нагрузки, исчисляемой по дифференцированной схеме, в формат аннуитетной.

В целях адекватного регулирования региональным рынком жилья в работе автором предложена типология жилищных рынков (рис. 3), основными критериями которой выступили значения эластичностей цены квадратного метра нового жилья по фактору жилищной обеспеченности (е^ = (8Р/и фактору

доступности жилья (е? =(8Р/Р)/(дП1)). Эластичности Е£ и Е^ для Москвы и

Московской области рассчитывались на базе экономегрических моделей (5) и (6) соответственно.

11. Развитый Рынок 1. Развивающийся рынок

США, страны Западной Европы Московская область

0 Магаданская область Москва

III. Рецесси-рующий рынок IV. «Ценовой пузырь»

Рис. 3 Типология рынков жилья

Первый тип жилищного рынка, «развивающийся», характеризуется тем, что жилье выступает дефицитным товаром и изменение цены 1 кв.м жилья пропорционально изменению жилищной обеспеченности и уровня его доступности. В ус- , ловиях данного рынка региональным и местным властям необходимо следить за его конъюнктурой, вовремя и адекватно пресекать тенденции рынка к образованию «ценового пузыря», когда > 1. Вместе с тем необходимо осуществлять ак-

тивное жилищное строительство в целях преодоления дефицита жилья и \cipaiic-ния одной из главных причин его удорожания. Проведенные в диссертации расчеты показшш, что к числу растущих региональных жилищных рынков опкктпея рынок недвижимости Московской области.

Второй тип рынка недвижимости получил название «развитый», поскольку жилье как товар не является дефицитным, а цены на жилье пропорциональны уровню его доступности (Е^' >0). По мнению автора, на сегодняшний день для российских регионов такой тип рьгпка не свойственен и. скорее, характерен для развитых зарубежных стран.

«Рецессиругощий» рынок недвижимости идентифицирует социально-экономический кризис на соответствующей территории, когда жилье, как главный актив домашних хозяйств перестает являться таковым. Согласно предварительным оценкам, примером такого типа рынка может служить Магаданская область, когда экономика региона приходит в упадок, а население региона резко сокращается. В этом случае на первый план выходит антикризисная политика со стороны федерального центра.

Если для развивающихся и развитых жилищных рынков ценовой перегрев является лишь потенциальным явлением, то ценовая конъюнктура на четвертом типе рынка однозначно идентифицируется как «ценовой пузырь». Дефицит жилья иа фоне разнонаправленных траекторий уровня цен на жилье и параметра его доступности формируют социально деструктивную ситуацию на жилищном рынке региона. По данным расчетов, проведенных в диссертационном исследовании, рынок жилья Москвы относится к разряду «ценовых пузырей».

В работе подчеркивается, что ценовой перегрев жилищного рынка является главным препятствием в работе властей по повышению доступности жилья. Ценовой перегрев рынка жилья прежде всего негативно отражается на малоимущих домашних хозяйствах, которые не в состоянии приобрести жилье за счет собственных средств. Отсюда первостепенной задачей органов управления является его нейтрализация посредством развития конкуренции в секторе жилищного строительства и промышленности строительных материалов, антимонопольного регу-

лирования, объединения соседних регионов. Второй задачей органов власти является создание условий для насыщения рынка жильем. Сохраняющийся в России острый дефицит жилья не позволяет сделать более дешевыми ипотечные кредиты, поскольку крупные вливания в отрасль кредитных средств могут стимулировать новый рост цен и задача по повышению доступности жилья не будет решена.

Ключевым ориентиром административного распределения жилья среди домашних хозяйств, нуждающихся в улучшении жилищных условий, для федеральных, региональных и местных властей может выступать степень равномерности распределения жилищного фонда, оцениваемого с помощью жилищного индекса Джини. Независимо от типа жилищного рынка территории государственная поддержка молодых семей, малоимущих домашних хозяйств и других льготных категорий в решении жилищных вопросов не должна уменьшаться, поскольку относительная однородность домашних хозяйств по критерию располагаемого жилья выступает залогом социальной стабильности в стране даже на фоне высокой доходной дифференциации.

В заключении диссертации подводятся итоги и суммируются выводы, полученные в ходе исследования.

По теме диссертации автором опубликованы следующие работы:

1. Буланова Н.В., Бондаренко М.В. Прогнозирование развития рынка недвижимости в России // Сб. научных статей / Под ред. д. э. н., проф. Л.Б. Сульповара, ГОУВПО «МГУС». - М.: 2005. - 1,0 п.л. (лично автором 0,5 пл.).

2. Бондаренко М.В. Сущность и принципы функционирования регистрационной системы в России // Сб. научных статей / Под ред. д.э.н., проф. Л.Б. Сульповара, ГОУВПО «МГУС».- М.: 2005. - 0,8 п.л.

3. Буланова Н.В., Бондаренко М.В. Аналитический обзор состояния рынка недвижимости // Сб. научных статен / Под ред. д. з. п., проф. Л.Б. Сульповара, ГОУВПО «МГУС». - М.: 2005. - 0,4 п.л. (лично автором 0,2 пл.). ,

4. Бондаренко М.В. Текущее состояние ипотечного кредитования в России // , Сб. научных статей / Под ред. д. э. н., проф. Л.Б. Сульповара, ГОУВПО «МГУС». -М.: 2005. -0,5 п.л.

5. Буланова Н.В., Боидарепко М.В. Государственное реагирование функционирования рынка недвижимости // Сб. научных статей Под ред. л. >. н.. проф. Л.Б. Сульповара, ГОУВПО «МГУС». - М.: 2005. - 0.5 н.л. (лично авшром 0.3 п..т.)

6. Бондаренко М.В. Недвижимость как объект государственною регулирования II Сб. научных статей межвузовской научно-практической конференции молодых ученых, аспирантов и студентов. - М., 2006. - 0,2 н.л.

7. Бондаренко М.В. Функционирование регионального рынка жилья // Вестник университета (Государственный университет управления). Лг23 (29). 20070,8 п.л.

БОНДАРЕНКО Марина Викторовна

СОЦИАЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

Лицензия ИД №04205 от 06.03.2001 г.

Сдано в производство 26.07.2007 Тираж 100 экз.

Объем 1,5 п.л. Формат 60x84/16 Изд. № 183 Заказ 183

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Московский государственный университет сервиса» 141221, Московская обл., Пушкинский р-он, пос. Черкизово, ул. Главная, 99

© ГОУВПО «МГУС», 2007

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Бондаренко, Марина Викторовна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ.

1.1. Рынок жилья: понятие, особенности и роль в социально-экономическом развитии страны.

1.2. Развитие жилищного рынка России: оценка его социальной ориентированности.

1.3. Проектно-программный подход к решению задачи формирования рынка доступного жилья.

ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЕ МЕХАНИЗМОВ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНЫХ РЫНКОВ.

2.1. Специфика рынка жилья московского региона: социальные последствия

2.2. Эмпирическая оценка факторов, определяющих объемы жилищного строительства.

2.3. Анализ ценовых эффектов на рынках жилья.

ГЛАВА 3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА: ПОВЫШЕНИЕ УРОВНЯ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ.

3.1. Анализ дифференциации региональных рынков жилья.

3.2. Организация системы мониторинга доступности жилья.

3.3. Социально ориентированное управление рынками жилья.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Социальные аспекты формирования рынка доступного жилья"

Актуальность исследования. Обеспечение граждан современным и комфортным жильем на сегодняшний день является одной из приоритетных задач социально-экономического развития России. Жилище выступает фундаментальным активом домохозяйств, залогом благополучия граждан и улучшения социального климата в стране.

В современных условиях актуальная задача - формирование рынков доступного жилья, когда соотношение цен на жилье, доходов населения и параметров ипотечного кредитования позволили бы большей части населения страны приобретать жилье за чет собственных и заемных средств.

С начала 1990-х годов административный порядок распределения жилья отошел на задний план, и граждане получили возможность приобретать жилье в собственность. Однако высокий уровень дефицита жилья и экономический кризис заставили большинство семей отложить решение жилищных вопросов. В переходный период государство уступило сферу жилищного строительства частному бизнесу, что повлекло за собой снижение объемов ввода нового жилья и повышения его дефицита.

В настоящее время действует ряд факторов, актуализирующих формирование рынков доступного жилья. Во-первых, с ростом доходов населения увеличивается платежеспособный спрос. Во-вторых, сформирована нормативно-правовая база, регулирующая вопросы жилищного строительства, обеспечения прав собственности на жилье, ипотечного кредитования. В-третьих, активно развиваются институты жилищного рынка.

Дифференциация регионов России по уровню экономического развития обуславливает дифференциацию соответствующих рынков жилья. Недостаточно высокие объемы жилищного строительства, не удовлетворяющие спрос населения, значительное неравенство домашних хозяйств по уровню доходов, высокие процентные ставки по ипотечным кредитам способствуют росту цен на жилье, опережающему увеличение доходов, что ведет к снижению доступности жилья.

Указанные проблемы придают особую актуальность вопросам, связанным с адекватной оценкой и периодическим мониторингом уровня доступности жилья на региональных рынках, а также с разработкой практических рекомендаций по регулированию жилищных рынков территорий с целью повышения уровня доступности жилья.

Цель исследования состоит в развитии методологии оценки механизмов функционирования региональных рынков жилья, определяющих уровень его доступности для населения, а также разработке методического обеспечения селективного регулирования региональных жилищных рынков.

В соответствии с указанной целью в работе решались следующие задачи:

• на базе отечественных и зарубежных источников информации проанализировать существующие методики оценки уровня доступности жилья с их апробацией на статистических данных для России и ряда зарубежных стран;

• проанализировать реализуемые государством жилищные программы и проекты, направленные на повышение уровня доступности жилья для населения страны, на предмет достигнутых результатов и нерешенных проблем;

• выявить особенности механизмов формирования спроса на жилье, предложения нового жилья и ценообразования на жилищном рынке московского региона;

• оценить степень дифференциации субъектов Российской Федерации с точки зрения жилищной обеспеченности, доступности жилья, строительной активности, а также определить типы региональных жилищных рынков исходя из сложившейся ценовой конъюнктуры;

• разработать механизмы регулирования рынков жилья на федеральном, региональном и муниципальном уровнях с целью повышения уровня его доступности для населения.

Объектом исследования является рынок жилья в контексте его социальной ориентированности.

Предметом исследования являются методические подходы и механизмы оценки уровня доступности жилья, режимы развития жилищных рынков и их регулирование.

Теоретической и методологической основой исследования являются работы отечественных и зарубежных экономистов по вопросам оценки уровня доступности жилья и жилищной политики, законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации и субъектов Российской Федерации по вопросам обеспечения прав собственности на жилые помещения, жилищного строительства, ипотечного кредитования; статистические данные Росстата, а также статистических служб Евросоюза, Эстонии, Латвии, Ирландии, США.

Степень разработанности темы исследования. При подготовке работы автор опирался на результаты исследований следующих российских экономистов: Е.В.Балацкого, А.Воскресенского, З.М.Гальпериной, Е.Дмитриевой, О.Кондрашовой, С.И.Круглика, Е.А.Кудашова, В.Ю. Морозова, Н.А.Платоновой, Н.Н.Ноздриной, А.А.Осипова, В.М.Полтеровича, Е.К.Сайгака, Г.М.Стерника, В.П.Стороженко, Л.Б.Сульповара, Е.Ю.Фаермана, Н.Л.Федоровой, А.С.Халезова, Г.И.Хотинской, С.Р.Хачатряна, А.Б.Хуторецкого, Т.П.Черемисиной.

Автор использовал также работы таких зарубежных экономистов, как: К.Ашис, Д.Брэт, П.Вэнг, К.Джонсон, Дж.Кар, М.Клэп, Р.Ректор, М.Томсет, А.Шмитз, Б.Эванс.

Анализ работ отечественных и зарубежных экономистов показывает, что в современных исследованиях жилищных рынков доминирует региональный аспект. Относительно тематики в центре внимания оказываются вопросы доступности жилья и государственной жилищной политики, однако в условиях высокой динамики развития жилищных рынков экономическая наука зачастую не успевает изучить происходящие процессы и выработать необходимые рекомендации по управлению жилищным рынком. Например, остаются недостаточно изученными вопросы функционирования жилищного рынка в условиях ценового перегрева. Кроме того, отсутствует единая методика оценки доступности жилья. В то же время многие работы по рынкам недвижимости носят обзорно-прогнозный характер без углубленной эмпирической проработки. Данные обстоятельства делают актуальным дальнейшее развитие методологии исследования закономерностей функционирования региональных жилищных рынков, уровня доступности жилья и подходов к их регулированию.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методов и моделей оценки уровня доступности жилья и механизмов регулирования жилищных рынков.

Наиболее существенные научные результаты, полученные автором в ходе диссертационного исследования, заключаются в следующем:

• предложенная методика оценки жилищного индекса Джини для России и США позволила установить относительно равномерный характер распределения жилищного фонда по доходным группам населения обоих стран; сделан вывод о стабилизирующем эффекте относительно равномерного распределения жилищного фонда, амортизирующим социальное напряжение в связи с высоким доходным неравенством граждан.

• в отношении жилищного рынка России и ряда зарубежных стран проведены расчеты уровня доступности жилья по четырем методикам, которые позволили оценить покупательскую способность заработной платы на рынке жилья, период накопления семьей средств на покупку стандартной квартиры с учетом и без учета расходов на текущее потребление, а также доступность жилья с привлечением кредитных средств; установлен низкий уровень доступности жилья почти на всей территории страны, проведенный межстрановой сравнительный анализ доступности жилья показал 3-кратное отставание России от США по индексу возможности приобретения жилья с кредитом.

• в результате анализа эконометрических зависимостей, построенных для рынков первичного жилья Москвы и Московской области, установлены перекосы в структуре спроса на жилье, отсутствие тесной взаимосвязи цены на новое жилье и объема его предложения, обоснован тезис о неспособности жилищного рынка самостоятельно без государственного вмешательства справиться с ценовым перегревом.

• разработана система индикаторов оценки результативности государственной жилищной политики, в том числе предложено и обосновано использование индекса возможности приобретения жилья с кредитом в качестве результирующего показателя реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».

• предложена методика типологизации жилищных рынков в соответствии с параметрами эластичности цены1 кв.м площади жилья по уровню доступности жилья и жилищной обеспеченности; на базе предложенной типологии жилищных рынков разработан комплекс мер государственной селективной политики по их социально ориентированному регулированию, в том числе разработаны показатели, позволяющие идентифицировать ценовой перегрев рынков недвижимости.

Апробация результатов работы. Основные положения диссертации и методические разработки, а также основные практические рекомендации, обоснованные в работе, были обсуждены на межвузовских научно- практических конференция молодых ученых, аспирантов. Материалы диссертационного исследования использованы в учебном процессе при чтении курса «Управление муниципальной недвижимостью» специальности 080504 «Государственное и муниципальное управление».

Показатели доступности жилья, приобретаемого за счет собственных и заемных средств, а также подходы к социально ориентированному управлению рынком жилой недвижимости, разработанные в процессе исследования, использовались при подготовке предложений о целевом строительстве жилищного фонда для льготных категорий граждан на территории Пушкинского района Московской области.

Публикации. Основные положения диссертации отражены в 7-ми научных публикациях общим объемом 4,2 п. л., в том числе лично автора — 3,3 п. л.

Объем и структура работы. Диссертация изложена на 173 страницах текста, включает 36 таблиц, 38 формул и 17 рисунков. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и пяти приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Бондаренко, Марина Викторовна

Какие выводы можно сделать из полученных оценок?

Во-первых, в отличие от Москвы индекс доступности жилья в области в 2001-2004 гг. планомерно увеличивался. Параллельно повышались и цены на жилую недвижимость. Однако если обратить внимание на значения эластичности Е; (табл. 2.3.4), то темп прироста доступности жилья в 2 раза опережал темп прироста цен. Исключение составляют кризисные 19992000 годы, когда при снижении величины I цены на жилье возрастали, и недвижимость становилась средством сохранения сбережений и инструментом финансовой стабилизации (рис. 2.3.1).

Рис. 2.3.1. Фактический индекс доступности жилья и критические значения I*.

Во-вторых, значения эластичности цены квадратного метра в Подмосковье по «нефтяному» фактору принципиально отличны от аналогичных показателей для Москвы (табл. 2.3.4 и табл. 2.3.2). По сути, изменение цен на нефть по-разному отражается на жилищных рынках этих регионов. Что касается Московской области, то рост цены на новое жилье прямо пропорционален увеличению экспортных цен на нефть. Приток на территорию страны доходов от внешней торговли повышает платежеспособность населения, в том числе и на жилищном рынке. Увеличение спроса на жилье в Подмосковье, подкрепленного нефтедолларами, порождает умеренный рост цены квадратного метра. По данным табл. 2.3.4, на 1%-ный прирост экспортных цен на нефть, жилищный рынок Московской области отвечал повышением цены за квадратный метр на 0,3%.

В-третьих, большой вклад в рост цен на подмосковное жилье вносит фактор жилищной обеспеченности. Несмотря на то, что ее значение на 56 кв.м превышает соответствующий московский показатель, эластичность цены по этому параметру остается высокой: Epq>2. Таким образом, низкая жилищная обеспеченность как в Москве, так и в области сильно стимулирует рост цен при ограниченном предложении нового жилья. Однако реакция цен в Москве на повышение жилищной обеспеченности в 4-5 раз мощнее, чем в

Московской области (значения Е£ в табл. 2.3.2 и табл. 2.3.4).

В целом, жилищный рынок Подмосковья можно классифицировать как растущий и по объемам жилищного строительства, и по ценам. Говорить о его ценовом перегреве, на наш взгляд, преждевременно, хотя определенные предпосылки были отмечены. В отличие от подмосковного, жилищный рынок столицы практически вплотную подошел к точке своего насыщения как по ценам, так и по численности жителей (потенциальных покупателей жилья). Перманентный дефицит жилья на фоне роста городского населения невозможно устранить никакими разумными масштабами застройки в рамках ограниченной территории.

Если говорить о ценовом перегреве рынка жилья столицы, то с точки зрения доступности жилья этот факт не вызывает сомнений. На сегодняшний день многих беспокоит вопрос о том, когда и как ликвидируется образовавшийся ценовой пузырь. Построенная эконометрическая модель (2.3.1), описывающая зависимость цены квадратного метра, свидетельствует об отсутствии каких-либо рыночных сил, способных «охладить» рынок. Более того, все факторы, включенные в спецификацию уравнения регрессии, играют на повышение цен. Таким образом, социально неблагоприятная ценовая ситуация на рынке жилья столицы довольно устойчивая.

Есть мнение некоторых строительных компаний, что ценовой обвал рынка не выгоден его участникам. Предположим резкий обвал цен и попытаемся проследить цепочку последующих событий и процессов. Итак, допустим, цены на недвижимость в Москве упали в 2 раза. В первую очередь это станет показателем нестабильности экономики страны. Падение рынка будет говорить о кризисе, ведь недвижимость — первый признак состояния экономики и фактор политической ситуации. Далее, собственники московских квартир автоматически обеднеют в 2 раза. В то же время доступное жилье в столице может спровоцировать непрогнозируемое увеличение численности

106 населения города. Практика показывает, что многие мегаполисы мира ограничивают количество проживающих в них людей исключительно ценами на недвижимость. В советское время существовал институт прописки, который административно регулировал численность жителей столицы [67].

Модельные построения для рынка жилья столицы показывают, что снижение цен на жилье в Москве эволюционным путем практически невозможно. Для решения проблемы ценового перегрева и деструктивного уплотнения мегаполиса необходимы меры административного характера. Административное воздействие на цены, на наш взгляд, не следует связывать с директивным ценовым регулированием. Усилия власти должны быть направлены на создание соответствующих условий, при которых рынок будет вынужден пойти на снижение цен.

Многими экспертами неоднократно отмечался тот факт, что за пределами МКАД сверхплотная застройка московских спальных районов резко обрывается и сменяется невозделанной территорией с редкими вкраплениями плотных городских застроек. Таким образом, Москва не имеет малоэтажных пригородов, а это идет вразрез с мировой тенденцией субурбанизации, начавшейся примерно полвека назад. Специалисты считают, что МКАД выступает в роли сдерживающего фактора развития российской столицы. Есть мнение, что если бы МКАД не было, то уже давно началось бы естественное расширение города, как это и происходит во многих мегаполисах мира, которые превращаются в гигантскую урбанизированную среду [3].

Можно сказать, что в настоящее время Московская область развивается в качестве большого спального района для Москвы, то есть в области появляются многоэтажные районы без рабочих мест. Соответственно жители Московской области вынуждены ездить на работу в Москву, что является очевидной тупиковой стратегией развития территориального конгломерата. Во многих мегаполисах мира город и прилегающие к нему территории образуют один субъект или развиваются как единая агломерация по единому генеральному плану. Между тем у Москвы и Московской области единого генплана нет, а их собственные планы развития никак не скоординированы.

Одной из административных мер, направленных на оптимизацию жилищного рынка столицы, предлагается объединение территории Москвы и Московской области в один субъект Российской Федерации. Какие потенциальные плюсы можно ожидать от такого объединения?

Во-первых, новый регион получит единый план социально-экономического развития, единый план жилищного строительства, что позволит упорядочить застройку территории Москвы и Подмосковья. Некоторые эксперты полагают, что слияние Москвы и Московской области привело бы к падению цен на московскую недвижимость как минимум на 1000 долларов за квадратный метр [70]. Во-вторых, Москва и Московская область в результате объединения получат единый бюджет, использование которого будет направлено на развитие территории нового региона (47000 кв.км.). В-третьих, объединение регионов позволит обеспечить перелив частного капитала из Москвы, в развитие территории не только ближнего, но и дальнего Подмосковья, увеличить количество рабочих мест в области и, таким образом, снять перенаселенность столицы. В-четвертых, объединение могло бы устранить противоречия между городом и областью при строительстве новых транспортных коридоров, оптимизировать грузовые и пассажирские перевозки.

Тем не менее, правовая и хозяйственная самостоятельность Москвы и Московской области пока выступают в качестве мощного административного барьера на пути реализации вышеперечисленных преимуществ. Надо сказать, что власти осознают данную проблему и делают определенные шаги в направлении ее решения. Так, в 2006 году с идеей объединить Москву и Московскую область выступил губернатор Московской области Б.В.Громов.

Однако опросы общественного мнения, проведенные ВЦИОМ в июне 2006 года, показали, что предложение объединить Москву и Московскую область не находит явной поддержки среди населения. Согласно результатам

108 опроса, за такое объединение выступает 37,2% россиян, а против — 29,0% (табл. 2.3.5).