Методические основы оценки стоимости недвижимости горно-обогатительных предприятий тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Капустенко, Ирина Сергеевна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРНО-ОБОГАТИТЕЛЬНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ.

1.1. Организационно-экономические условия совершенствования управления горнодобывающей промышленностью.

1.2. Теоретические положения формирования и оценки стоимости недвижимости в современных условиях.

1.3. Основные подходы и методы оценки стоимости недвижимости горно

0 обогатительного предприятия в условиях современного рынка.

ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЕ УСЛОВИЙ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРНО-ОБОГАТИТЕЛЬНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ.

2.1. Анализ и отбор факторов, влияющих на стоимость недвижимости горно-обогатительных предприятий.

2.2. Оценка состояния горно-обогатительного предприятия по горногеологическим, горно-технологическим, экологическим и финансово-стоимостным показателям.

2.3. Исследование рейтинга горно-обогатительного предприятия.

2.4. Определение доходности горно-обогатительного предприятия.

ГЛАВА 3. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРНО-ОБОГАТИТЕЛЬНОГО ПРЕДПРИ-* ЯТИЯ.

3.1. Методика расчета стоимости недвижимости горно-обогатительного предприятия в рыночных условиях.

3.2. Апробация методики на примере горно-обогатительного комбината пос. Солнечного (Хабаровского края).

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методические основы оценки стоимости недвижимости горно-обогатительных предприятий"

В условиях переходного периода при отсутствии должного законодательного и нормативного обеспечения и вытекающей из этого проблемы принятия ответственных управленческих решений в сфере управления недвижимостью практика бесконтрольной приватизации объектов национального богатства, необоснованных арендных ставок, нечетко отработанных методов арбитражного управления и банкротства предприятий, владеющих недвижимостью нанесла существенный ущерб экономике страны.

Поэтому сегодня в числе главных проблем государственного управления стоит задача четко определить состояние национального богатства России, оценить накопленную недвижимость в натуральном и стоимостном выражении, в том числе по отраслям, регионам и предприятиям.

Разработкой проблем управления собственностью и, в частности недвижимостью, занимались отечественные ученые: А.С. Астахов, А.Н. Хорин, А.И. Котова, М.Н. Игнатьева, Т.Д. Тургель, JI.E. Стровский, E.JI. Кротова, Н.В. Потеряева, В.Ю. Ильченко, В.И. Ишаев, П.А. Минакир и др. Среди публикаций зарубежных авторов следует отметить работы Д. Фридмана, У. Смита, Н. Ордуэй, С. Хадсон-Вильсона и др. Вместе с тем, вопросы комплексного управления совокупностью объектов недвижимости на уровне субъекта Федерации в России заслуживает более глубокого внимания ученых и практиков.

Осуществляемая в настоящее время рыночная реструктуризация предприятий, обладающих недвижимым имуществом, общий объем которого составляет около 80 % от объема имущественного комплекса России, в процессе рыночной адаптации направлена, прежде всего, на восстановление стоимости предприятия, основная часть которой материализована в недвижимости. Организация и регулирование формирующегося рынка недвижимости должны обеспечить вовлечение в оборот недвижимость всех видов через механизмы свободной купли-продажи, аренды, доверительного управления, передачи прав собственности на здания, сооружения, землю в условиях эффективного государственного регулирования и контроля.

Это будет способствовать цивилизованному разрешению вопросов рыночного ценообразования, создания условий для привлечения инвестиций, формирования залоговых фондов, обеспечивающих гарантии для поступления кредитных ресурсов, снижения рисков и непредвидимых издержек в сфере налогообложения недвижимости, что будет способствовать укреплению экономики и стабилизации общества.

В результате исследования опыта оценки стоимости имущества предприятий в РФ для приватизации и разработанных законодательством нормативных документов можно сделать вывод, что в основном оценка проводится на базе данных полной инвентаризации имущества и направлена на определение его остаточной стоимости.

Результат оценки, полученный на основании переоценки основных производственных фондов, представляет собой информацию о стоимости имущества предприятия на момент оценки и не связан с результатами финансово-хозяйственной деятельности предприятия, не учитывает уровень доходности, перспективности развития производства и степени надежности вложения средств в оцениваемое предприятие.

Что касается горно-обогатительного предприятия, то использование методики оценки предприятия на основе переоценки основных производственных фондов было бы некорректно, так как, помимо недостатков, к результатам оценки, указанным выше, добавляется еще не менее важный фактор, касающийся специфики горно-обогатительного предприятия - его полная зависимость от запасов полезного ископаемого, степени их разработки, подготовленности и качества. Поэтому необходимо создание такой методики оценки стоимости недвижимости горно-обогатительного предприятия, которая отражала его специфику и требования рыночной экономики.

Огромный накопленный материально-вещественный потенциал, созданный на основе прошлого труда миллионов россиян при отсутствии средств и механизмов воспроизводства и учета недвижимости за годы перестройки не только морально, но и физически устарел и утратил свою первоначальную стоимость по отраслям экономики и видам недвижимости от 40 до 80 %. По словам В.В. Путина, "отсутствует единый кадастр, нет систем зонирования и стандартов стоимости, арендной платы, по сути не начали инвентаризировать недвижимое имущество. Это общегосударственная задача, ее надо решать скорее".

Вместе с тем, опыт экономически развитых стран показывает, что востребованная рынком недвижимость, воспроизводимая или вновь создаваемая на основе механизма спроса-предложения, является объектом жизненных экономических интересов практически всех участников рынка и способна приносить высокий доход как предприятиям, так и государству. В связи с этим, избранная тема диссертации является актуальной.

Цель исследования состоит в разработке методики по оценке стоимости недвижимости горно-обогатительного предприятия, с учетом основных положений рыночной экономики, позволяющих повысить научную обоснованность при решении существующей проблемы.

Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие основные задачи:

- рассмотрены современные методы расчета стоимости недвижимости и определены подходы к оценке стоимости недвижимости горнообогатительного предприятия с учетом его специфики;

- отобраны, определены и проанализированы ценообразующие факторы, влияющие на стоимость имущества горно-обогатительного предприятия;

- разработан метод определения рейтинга горно-обогатительного предприятия, отражающего его горно-геологические, горно-технологические условия, экологические факторы и финансовое состояние;

- определен поток доходов горно-обогатительного предприятия с учетом его изменения;

- обоснованы методические подходы определения стоимости недвижимости горно-обогатительного предприятия в рыночных условиях;

- разработаны методические положения оценки стоимости недвижимости горно-обогатительного предприятия;

- разработана методика расчета стоимости недвижимости горнообогатительного предприятия;

- апробирована данная методика стоимости недвижимости на примере горно-обогатительного комбината (ГОК) пос. Солнечного (Хабаровского края).

Объектом исследования является недвижимость ГОКа пос. Солнечного (Хабаровского края), представляющая собой совокупность зданий, сооружений, земельных участков, месторождений, оборачиваемых на формирующемся рынке недвижимости.

Предметом исследования являются система и действующие механизмы управления недвижимостью в условиях формирующегося рынка.

Теоретическую и информационную основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области теории хозяйственного механизма и экономического управления и экономики недвижимости. В работе проанализированы законодательные и нормативно-правовые акты Федеральных органов законодательной и исполнительной власти РФ по проблемам диссертационного исследования, Правительственные программы реформ в сфере недвижимости. Информационной базой исследования являются данные отечественной и зарубежной статистики, оперативного и бухгалтерского учета предприятий на рынке недвижимости. Данные исследований состоят в учете специфики горно-обогатительного предприятия, его горно-геологических, горно-технологических условий, экологических, конкурентоспособности, финансовой устойчивости и влияния указанных факторов на оценку стоимости недвижимости предприятия.

Методика исследования основана на анализе и обобщении существующих теоретических положений и практического опыта по оценке стоимости недвижимости предприятий с использованием многофакторного анализа.

Научная новизна диссертационной работы заключается:

- в разработке методики определения стоимости недвижимости горнообогатительного предприятия, с учетом его специфических особенностей;

- в классификации, анализе, ранжировании и отборе факторов, влияющих на оценку стоимости недвижимости горно-обогатительного предприятия;

- в определении процедур рейтинговой оценки горно-обогатительного предприятия, характеризующего горно-геологическое и финансовое состояние; влияние рейтинга на оценку стоимости;

- в разработке методических рекомендаций и алгоритма расчета стоимости недвижимости горно-обогатительного предприятия.

Практическая значимость работы заключается в том, что разработанная методика и алгоритм определения стоимости недвижимости горно-обогатительного предприятия позволяют объективно рассчитать ее величину и избежать необоснованных оценок. На основе указанной методики разработаны рекомендации по оценке стоимости недвижимости горнообогатительного предприятия. Проведенный расчет позволил определить реальную величину стоимости в современных условиях. Разработанные методические рекомендации могут быть использованы для оценки стоимости недвижимости других горно-обогатительных предприятий.

Апробация работы и внедрение результатов. Материалы работы докладывались и получили одобрение на XXIX-XXXII научно-технических конференциях студентов и аспирантов КнАГТУ (Комсомольск-на-Амуре, 19982002), на конференции "Третьи чтения памяти профессора М.П. Даниловского" (Хабаровский государственный технический университет). Научное исследование проводилось в рамках Федеральной целевой программы

Экономическое и социальное развитие Дальнего Востока и Забайкалья на 1996-2005 и до 2010 года", раздел "Техноэкополис Комсомольск-Амурск-Солнечный". Полученные результаты используются в практической оценочной деятельности ГОКа пос. Солнечного (Хабаровского края), Дальневосточной Палаты Оценки, теоретические положения и выводы используются в учебном процессе Комсомольского-на-Амуре государственного технического университета.

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано пять научных работ.

Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Капустенко, Ирина Сергеевна

ВЫВОДЫ ПО ТРЕТЬЕЙ ГЛАВЕ.

1. При выработке государственной политики в отношении факторов производства необходимо учитывать их специфику, как объекта налогообложения. ф Целесообразно в целях налогообложения принять в качестве объекта налогообложения обобщенное понятие - недвижимое имущество.

2. Апробация разработанной методики оценки стоимости недвижимости, проведенная на примере месторождения "Фестивальное" пос. Солнечный (Хабаровского края), показала, что она позволяет повысить эффективность деятельности горно-обогатительных предприятий, учитывая рейтинг данного предприятия, также определить его влияние на коэффициент капитализации, изменяя оценку недвижимости горно-обогатительного предприятия в зависимости от горно-геологических, состояния основных производственных факторов, финансовой устойчивости, конкурентоспособности и других факторов.

Заключение

В результате выполненной диссертационной работы решена важная задача, заключающаяся в разработке методических основ по оценке стоимости недвижимости горно-обогатительного предприятия, в которых осуществлен комплексный подход, учитывающий специфику горно-обогатительного предприятия и современные методы оценки недвижимости, применяемые в рыночной экономике.

Результаты выполненных диссертационных исследований позволяют сделать следующие выводы.

1. Анализ подходов, применяемых для оценки стоимости недвижимости показал, что из существующих методов, условно разделенных на рыночные, затратные и доходные, наиболее применимым для оценки стоимости недвижимости горно-обогатительного предприятия является доходный подход, который основан на принципе будущих выгод, приносимых в результате использования оцениваемого объекта.

2. Рассмотрение существующих методов стоимости недвижимости на основе доходности показало, что наиболее приемлемым методом для предприятий горной промышленности является метод капитализации доходов. Метод капитализации, отражая рыночные условия, не учитывает специфику горного предприятия, его горно-геологические, горно-технологические условия, экологию, состояние основных производственных фондов, финансовую устойчивость, конкурентоспособность. В диссертационной работе разработан комплексный подход, позволяющий отразить в методе капитализации специфические особенности горно-обогатительного предприятия.

3. Проведенные исследования горно-обогатительного предприятия пос. Солнечного (Хабаровского края) показали изменения потоков дохода за период с 1991 по 2001годы, в результате чего необходимо корректировать доход, на основании которого определяется оценка стоимости недвижимости данного предприятия.

4. Разработанная методика определения рейтинга горно-обогатительного предприятия позволяет определить влияние рейтинга на коэффициент капитализации, таким образом изменяя оценку недвижимости горно-обогатительного предприятия в зависимости от горно-геологических, горно-технологических условий, состояния основных производственных факторов, финансовой устойчивости, конкурентоспособности и других факторов.

5. Обосновано влияние рейтинга горного предприятия на коэффициент капитализации, что позволило определить зависимость изменения коэффициента от рейтинга горно-обогатительного предприятия.

6. На основе диссертационных исследований предложен алгоритм расчета стоимости недвижимости горно-обогатительного предприятия.

7. Практическим результатом выполненных исследований явилась методика по оценке стоимости недвижимости горно-обогатительного предприятия, апробирование которой осуществлено на горно-обогатительном предприятии пос. Солнечного (Хабаровского края), - одном из крупнейших горнообогатительных предприятий Дальнего Востока.

8. Экономическая эффективность методики расчета оценки стоимости недвижимости для горно-обогатительного предприятия обеспечивается возможностью увеличения суммы амортизационных отчислений и их использования на развитие предприятия, более точным определением налогооблагаемой базы, что и служит реальным источником формирования бюджета государства и региона.