Методические основы совершенствования механизма воспроизводства жилищного фонда крупного города в условиях рыночных отношений (на примере Санкт-Петербурга) тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методические основы совершенствования механизма воспроизводства жилищного фонда крупного города в условиях рыночных отношений (на примере Санкт-Петербурга)"

гь оа

. • - ГОСУДАРСТЕЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ '¿-Г-- ПО ВЫСШЕМУ ОБРАЗОВАННО

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ИНЖЕНЕРНС-ЭКОКСМИЧЕСКАЯ

АКАДШШ

На правах рукописи

ВОГАЧЕВ Валерий Николаевич

МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СОВЕРШЕНОТВОВАНИЯ МЕХАНИЗМ ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ЗОНДА КРУПНОГО ГОРОДА В УСЛОВИЯХ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ (на примере Санкт-Петербурга)

Специальность 08.00.05 - Экономика, планирование и

организация управления народным хозяйством и его отраслями (строительство)

.Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 1994

Работа выполнена в АО "Оргтехстрой" г. Санкт-Петербурга

Научный руководитель Официальные оппоненты

Ведущая ооганизация

- кандидат экономических наук, доцент Чепаченко Н.В.

- доктор экономических наук, профессор Чекалин B.C.

- кандидат экономических наук, профессор Петрук М.Ф.

)

- Институт экономики жилищного хозяйства (г.Москва)

Защита состоится

декабря 1994 г. в

часов

на заседании диссертационного совета К 063 63 05 при Санкт-Петербургской государственной инженерно-экономической академии по ад-песу: 19100£, Санкт-Петербург, ул.Марата, 27, ауд. 324.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке академии.

Автогеферат разослан ноября 1994 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук,

доцент i Т.Д.УАСЛОВА

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность теш исследования. На воспроизводство тали иного фонда Санкт-Петербурга, включая его реконструкцию и капитальный ремонт существенное воздействие оказывает современное кризисное состояние экономии, в том числе в сфере жилищно-коммунального хозяйства города. Это проявляется в спаде объемов ремонтно-строительных работ, в снижении темпов ввода ни лих домов после реконструкции и капитального ремонта. Ввод общей площади жилищного фонда города после капитального ремонта составил в процентах к 1989 г. в 1991 г. - 65,6$, 1992 г. - 61,7/,, 1993 г. - 67,32, 1994 г. (план) - 71,5$. Ввод общей нлошади после реконструкции: в 1991 г. - 57,5$, 1992 г. - 40,8Я, 1993 г. - 28,7?!, 1991 г. (план) - 39,9$.

Одной из главных причин кризиса в жилищной сфере является спад в инвестиционном процессе и сокращение бюджетного финансирования в результате отказа государства от монопольной роли инвестора, подрядчика и собственника в сфере жилищного фонда. В результате фактические объемы ремонтно-строительных работ по капитальному ремонту жилого фонда Санкт-Петербурга составили в 1992 г. (в ценах 1984 г.) в процентах к 1989 г. - 18,5$ и в 1993 г. - 27,7$. Недостаточный -уровень финанеировани усугубляет возможности проведения жилищной реформы и способствует нарастанию физического взноса основных фондов жилищного хозяйства города, уровень-которого достигает в настоящее время 70$. Это способствует возрастанию аварийности конструктивных элементов зданий и сооружений, инженерных сетей и оборудования. Сокращение бюджетного финансирования оказало существенное влияние на эффективность работы ремонтно-строительных предприятий. В этой связи актуальной проблемой является повышение эффективности воспроизводства жилищного фонда города, связанное с производством ремонтно-строительных работ.

Для изменения сложившейся ситуации необходимо принятие мер по совершенствованию механизма воспроизводства яилиипого фонда города, направленного на увеличение темпов реконструкции, модернизации и капитального ремонта, повышение эффективности работы ремонтно-строительных предприятий и новой формы коллективных собственников-кондоминиумов .

Исследованию проблей; эффективности ремонтно-строительного производства в сфере реконструкции, модернизации, капитального и

текущего ремонта основных фондов яилищного хозяйства уделялось постоянное внимание со стороны специалистов. Однако в условиях формирования рыночных отношений недостаточно полно, исследованы проблемы воспроизводства жилог и архитектурной среды города с учетом привлечения инвестиций для реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда применительно к условиям проводимой жилищной реформы.

Острая необходимость в преодолении кризисного состояния в килишно-коммунальном хозяйстве города, в повышении темпов и качества реконструкции и капитального ремонта и эффективности работа ремонтно-строительных предприятий преопределило необходимость и актуальность настоящего исследования применительно к условиям рыночных отношений. .

Цель и задачи исследования. Целью настоящего исследования является разработка методических основ формирования механизма воспроизводства килищпого фонда крупного города, направленного не повышение эффективности реконструкции, модернизации и капитального ремонта жилищ, повышение эффективности ремонтно-строительного производства к функционирования кондоминиумов. .

Цель исследования предопределила постановку к решение следующих задач:

исследование форм проявления.сущности жилищной стратегии и особенностей воспроизводства городского жилищного фонда в условиях рыночных отношений с учетом проводимой жилищной реформы;

исследование проблемы воспроизводства жилищной и архитектурной среды крупного города в условиях реализации федеральной и муниципальной жилищной политики;

анализ условий и особенности развития редактпо-строптелыгого производства в сложившемся процессе инвестирования средств в реконструкции и капитальный ремонт жилищного фонда крупного города;

анализ условий осуществления и повышения зффектизности реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда города;

анализ и оценка финансовой устойчивости ремонтно-строительных предприятий, занятых ремонтом и эксплуатацией жилищного фонда;

исследование условий достижения возможной экономии ремонтно-строительными предприятиями на масштабах производства;

разработка рекомендаций по повышению эффективности работы ремонтно-строительных предприятий, осуществляющих реконструкций

и капитальный ремонт хилого фонда города;

исследование воздействия факторов производства на повышение эффективности ремонтно-строительного производства;

разработка рекомендаций по активизации, в привлечен:';; инвестиций в воспроизводство жилой и архитектурной среды крупного города.

Предметом исследования является условия и система воспроизводства городского жилищного фонда и его архитектурной среди в современных условиях хозяйствования в жилищном хозяйстве.

В качестве объекта исследования рассматривается процесс эксплуатации жилищного фонда, его реконструкции, капитального ремонта а функционирования ремонтно-строительных предприятий города, процесс формирования новой формы коллективных собственников-кондоминиумов.

Теоретической и методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и муниципальных органов по вопросам жилищной политики, инвестирования воспроизводства жилищного фонда и регламентации деятельности ремонтно-строительных предприятий. Методика исследования основана на анализе современных теоретических положений эффективности воспроизводства жилищного фонда и эффективности ремонтно-строительного производства в условиях рыночных отношений, трудах ведущих зарубежных и отечественных ученых-экономистов.

При выполнении настоящего исследования важное значение имели труды специалистов:

в области экономической теории: Лорнбуша Р., Овчинникова Г.П., Пиндайка Р., Рубинфельда Д., Старика Д., .Стоуна Д. j Фищера С., Хайта В.Л., Хейнса П., Хитчинга К., Чистова Л.М., Шмалензи Р.;

в области экономики воспроизводства жилищного фонда города и управления ремонтно-строительным производством: Бессоновой О.Э., Близнякова Р., Сикачева A.B., Томилова В.В., Федорова Е.Г1., Чека-лина B.C.

В проведении диссертационного исследования использованы методы логического и экономического анализа, экономико-статистического моделирования.

Научная новизна исследования заключается в следующем: выявлены особенности резработки и реализации жилищной стратегии в условиях рыночных отношений и уточнены условия воспроизводства жилой и архитектурной среды крупного города в ходе осуществле-

ния жилищной реформы;

выявлены особенности и уточнена условия развита новой формы коллективных собственников-кондоминиумов;

исследованы условия и разработаны, рекомендации по развитию ремонтно-строительного производства с учетом реализации экономии на масштабах производства в условиях кратковременного рыночного равновесия и использования резервов тлеющихся производственных мощностей ремонтно-строительных предприятий;

разработан методический подход к форшрованиш механизма привлечения инвестиций в воспроизводство жилой и архитектурной среды крупного города, способствующий повышению эффективности реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда города;

предлокен методический подход к повышению эффективности функционирования новой формы коллективных собственников килых доков-кондоминиумов, основанный на расширении их прав владения, распоряжения и использования объектов недвижимости применительно к условиям рыночных отношений;

разработана экономико-статистическая модель исследования воздействия факторов на уровень рентабельности капитала в сфере ремонтио-суроительного производства крупного города;

исследованы условия и дана оценка финансовой устойчивости ремонтно-строительных предприятий, занятых реконструкцией, капитальным и текущим ремонтом жилищного фонда города.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что использование разработанных рекомендаций будет способствовать: повышению эффективности реконструкции и капитального ремонта жилого фонда на основе активизации привлечения инвестиций в сферу жилишого хозяйства крупного города; повышения эффективности функционирования кондоминиумов в рамках проводимой жилищной пе~ формы и повышению эффективности работы ремонтно-строительных предприятий в сфере жилищного хозяйства крупного города.

Выводы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использована при разработке и реализации стратегии и тактики углубления жилищной реформы в сфере ннлищного хозяйства крупного города, оценке и прогнозировании уровня рентабельности ремонтно-строительного производства в сфере жилищного хозяйства крупного города.

Результаты исследования были использованы при разработке' концепции реализации жилищной рефорда и реорганизации системы управяе-

ния муниципальным хозяйством Санкт-Петербурга, что нашло отражение з таких документах, как Проект финансово-правовых отношений кондоминиума; Проект формирования организационно-экономического механизма концерна в сфере жилищного хозяйства городе.

Публикации результатов исследования. По теме диссертации опубликовано 2 работы общим объемом 0,8 п.л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

П. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

Во введении обоснована актуальность теш диссертационного исследования, поставлены цель я задачи исследования, определены предмет и объект исследования, научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе - "Проблемы воспроизводства городского жилищного фонда в условиях рыночных отношений" рассматриваются теоретические и практические вопросы эффективности воспроизводства жилищного фонда городской среда, обусловленные условиями реализации жилищной стратегии в рыночной экономике и особенностями воспроизводства жилой и архитектурной среды старой застройки крупного города, условиями-и проблемами ремонтно-строительного производства, действием законодательно-правовой базы в жилищной сфера, условиями реализации федеральной а муниципальной жилищной политики, проблемами, финансирования реконструкции, капитального и текущего ремонта килищного фонда города.

Осуществление жилищной политики в настоящее время определяется рядом законодательно-правовых актов на федеральном и муниципальном уровне, среди которых важная роль отеодится реализации федеральной программы "Жилище" и действию Закона Российской Федерации "Об 'основах федеральной жилищной политики". Сущность жили>ц-ной стратегии в условиях рыночных отношений определяется условиями взаимодействия между государством и рынками с учетом взаимосвязей доходов населения, темпов воспроизводства жилого фонда, соотношения спроса и предложен!« по количеству и качеству жилищного фонда. Поэтому главнейшей особенностью реализации нилкщной стратегии является взаимоотношение рыночного и социального жилища с учетом проявления двух составляющих - социально-экономического и архитектурно-строительного факторов.

В этой связи важнейшими задачами государства в решении проблемы воспроизводства жилищного фонда является оказание госудзрст-

венной поддержки в развитии жилищного строительства, определение стандарта и качества социального жилища, введение практики государственных займов, льгот и налогов в решении жилищного вопроса, • обеспечение социальных гарантий на жилите для малоимущих граждан.

Условия перехода жилищного хозяйства к рыночным отношениям определены законом Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Настоящим законом определена целевая установка на обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав для малообеспеченных групп населения. Законом определены условия оплаты яилья и коммунальных услуг по договорам найма в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилищного фонда. В зтой связи принципиально новым условием изменения порядка финансирования жилищного фонда Санкт-Петербурга явилось введение с I апреля 1994 г. новых базовых ставок квартирной платы. При этом затраты на капитальный ремонт, составляющие до 60% общих расходов, не включаются в объем затрат, оплачиваемых населением. Таким образом, основным источником финансирования ремонт-но-эксплуатакионной деятельности в жилищной сфере продолжают оставаться бюджетные средства. В этой связи .меры по повышению оплаты жилья и коммунальных услуг до перехода к полной оплате затрат (1998 г.) не снижает остроты проблемы изыскания средств на капитальный ремонт и реконструкцию жилищного фонда города.

Новым условием воспроизводства жилищного фонда города о учетом осуществления капитального ремонта' и реконструкции является создание и функционирование новой формы коллективных собственников жилого фонда - кондоминиумов. Действующая схема приватизации жилищного фонда в Санкт-Петербурге такова, что грандане, приватизировавшие квартиры, становятся владельцами помещений в доме, ограниченных капитальными стенами и ограждающими конструкциями. В этой связи жильцы дома смогут стать реальными собственниками квартиры и совладельцами дома только после возмещения цены земли, на которой размещен аилой дом. Кроме того, на данном этапе приватизации жилищного фонда у домов, в особенности расположенных в исторически старой части застройки, изымается скрытый резерв накопления средств на реконструкцию и капитальный ремонт, так как большинство пригодных к эксплуатации нежилых помещений первых этаней дома, полуподвалов и подвалов сдано в аренду. Эта проблема усугубляется в связи с дальнейшим ходом приватизации, согласно ко-

торому отдельные арендаторы приобретав? право выкупа арендуемых помещений.

Переход к рыночным отношениям в жилищной сфере пэ море приватизации предприятий и жилищного фонда предопределил необходимость изменений в ремонтно-эксплуатационной деятельности в части:

перехода на договорные отношения между собственниками жилищного фонда и объектов коммунального хозяйстза с субъектами хозяйствования, в качестве которых выступают жилиино-ремонтные, эксплуатационные и коммунальные предприятия;

формирования рыночных структур в жилищно-коммунальном хозяйстве путем создания акционерных обществ (корпораций) в жилищно-коммунальном хозяйства;

реализации концепции реорганизации системы управления муниципальным хозяйством района.

С I эдоня 1994 г. изменена организационно-правовая форма районных производственных ремонтно-экоплуатационнах объединений путем преобразования их в государственные предприятия, с которыми заключаются договора о закреплении за ними на правах хозяйственного ведения имущества, необходимого для содержания жилищного и нежилого фондов.

Вторая глава - "Анализ состояния и совершенствование механизма воспроизводства старого жилого фонда Санкт-Петербурга" отражает анализ условий осуществления реконструкции, капитального ремонта и содержания жилищного фонда города. Производится анализ и оценка финансовой устойчивости предприятий. Исследуются направления совершенствования механизма воспроизводства жилой и архитектурной среды города в условиях рыночных отношений.

Проблема повышения эффективности воспроизводства жилого фовда города является комплексной проблемой и предусматривает необходимость наращивания темпов нового жилищного строительства, реконструкции, капитального ремонта и модернизации, повышения качества эксплуатации жилищного фозда.

По итогам работы за 1993 г. на обслуживании организации Департамента по содержанию жилищного фонда находилось более 76 млн. кв. метров общей площади и 47 млн. кв. метров жилой площади в домах муниципального фонда и жилищно-строительных кооперативов. В условиях нарастания дефицита финансовых средств и возрастания в этой связи "кедоремонта" жилых дсмсв, все более сложной задачей становится ор-

ганизация юсппоизводстра стаоого жилого фонда. В настоящее время "недоремонт" по комплексному капитальному ремонту жилых домов составляет 15 млн. кв. метров жилой площади, что составляет 31,9?) обслуживаемой жилой площади.

В этой связи возможности улучшения эксплуатации жилищного фонда обусловлены постепенным повышением кваотирной платы и коммунальных услуг к 1998 г. Однако существенным фактором улучшения качества эксплуатации жилищного фонда следует считать увеличение объемов капитального ремонта и реконструкции за счет привлечения внебюджетных средств, "то позволит не отвлекать бюджетные средства из сфер!,! эксплуатации на реконструкцию и капитальный ремонт жилого фонда.

• Доля дотаций из бюджета на эксплуатацию и ремонт жилищного фонда возросла с II,'¿fío в 1989 г. до 94,2$ в 1994 г., что свидетельствует о необходимости принятия срочных, мер по формированию механизма привлечения внебюджетных источников для улучшения эксплуатации жилищного фонда и наращивания объемов реконструкции и капитального ремонта. Анализ состояния капитального ремонта жилого фонда города за 1990-I9V4 гг отражает глубокий спад ремонтно-строительного производства. Ввод общей площади жилищного фонда после капитального ремонта составил против 1990 г. в 1992 г. -57,6$, в 1993 г. - 60,5$ и по прогнозу на 1994 г. - 64,$, что способствует нарастанию "недоюемонтов" жилых домов, возрастанию аварийности стцоительных конструкций и инженерного оборудования.

Проблема воспроизводства жилищного фонда гооода является комплексной проблемой.Ее решение предусматривает комплексное решение вопросов изыскания возможностей по привлечению внебюджетных источников, улучшения эксплуатации жилищного фонда с учетом повышения эффективности работы ремонтнс-экотлуатационних предприятий. В этой связи возрастает роль анализа и оценки финансовой устойчивости прздприятий. В зарубежных странах с развитыми рыночными отношениями оценка финансового положения предприятий производится на основе четырех групп показателей, позволяющих охарактеризовать ликвидность, долгосрочную платежеспособность, прибыльность и рыночную устойчивость. В настоящее время подобная опенка финансового положения ка отечественных предприятиях только начинает форми-роеаться. Так как бухгалтерская отчетность ремонтно-эксплуатацион-ных предприятий не в полной мере приближена к требованиям международных стандартов бухгалтерского учета и отчетности, то й нолях

- П -

анализа финансового состояния предприятий нами использована методика комплексного анализа применительно к системе маркетинговой деятельности предприятий.

Выполненный анализ отряжает абсолютную устойчивость финансового состояния предприятий по итогал? работы за 1993 г., что объясняется условием бюджетного финансирования. Однако в условиях рыночных отношений по мере усиления жесткости финансовых ограничений возрастает необходимость давать опенку кредитоспособности предприятий с учетом необходимости анализа ликвидности баланса и активов. Б целях сценки финансовой устойчивости предприятий были рассчитаны значения финансовых коэффициентов: коэффициента автономии; коэффициента соотношения мобильных и иммобилизованных средств; коэффициента соотношения заемных и собственных средств; коэффициента, маневренности; коэффициента имущества производственного назначения; коэффициента обеспеченности запасов и затрат собственными источниками финансирования; коэффициента автономии источников формирования запасов и затрат; коэффициента абсолютной ликвидности; коэффициента ликвидности и коэффициента покрытия.

Результаты проведенного исследования оценки финансового состояния предприятий в целом отражают устойчивое финансовое положение предприятий. Однако результаты оценки уровня ликвидности баланса предприятий свидетельствует о соблюдении минимального условия финансовой их устойчивости и не обеспечения абсолютной ликвидности баланса, так как уровень покштия - наиболее срочных обязательств наиболее ликвидными активами .обеспечен только на 47,4%. В свою очередь, медленно реализуем!« активы (в основном запасы и затрате) 'существенно превышают долгосрочные и среднесрочные пассивы. По этсй причине данный платежный излишек не может быть направлен на покрытие краткосрочных обязательств по причине его низкой ликвидности.

Следовательно, выявленная недостаточная ликвидность баланса предприятий отражает'недостаточную устойчивость финансового состояния анализируемых поедпоиятий перед внешними партнерами. Сопоставление расчетных значений финансовых коэффициентов с. допустимыми ограничениями показывает, что расчетные значения ряда коэффициентов (автономии имущества и ликвидности) находились в пределах допустимых ограничений, в то время как значения коэффициента манэвоенности, коэффициента источников формирования запасов и затоат и коэффициента покрытия нз соответствовали допустимым ог-

раничениям, что не позволяет судить о надежности перспективы платежных возмог/достой предприятий. Поэтому деятельность анализируемых предприятий может быть охарактеризована с точки зрзния недостаточно надежных деловых партнеров, кредитоспособность которых вызывает сомкзния.

Сложившееся кризисное состояние в сфере жилищно-коммунального хозяйства города за последние годы отражает общую социально-экономическую ситуацию в стоане и сопровождается беспрецедентным спадом производства и ого разрушительными последствиями. Так, в целом по стране имело место снижение к предыдущему году Евода в действие общей площади жилых домов в собственности за счет всех источников финансирования в 1991 г. на 20$ , я 199?. г. на 23$ и в 1993 г. прирост на 1%. Однако небольшой прирост по вводу в действие общей площади жилых домов в 1993 г. не восполняет спада в предшествующие годы. Более худшее положение дел имеет место в воспроизводстве жилищного фонда Санкт-Петербурга. Здесь наиболее серьезнш по сбоим долговременным последствиям является спад инвестиций в воспроизводство жилищного фонда в исторически старой части застройки города. Анализ условий воспроизводства жилищного фонда города отражает продолжающееся кризисное состояние в жилищно-коммунальном секторе экономики и требует принятия радикальных мер по ее оздоровлению. Ежегодное поэтапное повьтвение ставок оплаты жилья и коммунальных услуг вплоть до 1998 г. предусматривает компенсацию с населений только оплаты за содержание жилья и коммунальные услуги. Затраты же на капитальный ремонт жилого фонда, составляющие до 60$ общих расходов, остаются не включенными в объем затрат, сплачиваемых населением и до 1998 г. продолжают финансироваться за счет бюджета города.

Таким образом, учитывая, что новый порядок формирования средств на капитальный ремонт и реконструкцию жилух домов начнет формироваться с 1998 г., в настоящее время необходимо принятие срочных мер по устранению острого дефицита в привлечении инвестиций п воспроизводство старого жилого фонда дореволюционной застройки и жилого фонда панельных пятиэтажных домов ("хрущевок"). Сложившаяся негативная ситуация является сложной комплексной проблемой и требует по нашему мнению первоочередного решения вопросов по следу ¡ад»,1 направлениям:

совершенствования механизма амортизационной политики в .жилищной сфере;

изменания применяемой системы ценообразования в воспроизводстве жилищного фонда;

повышения эффективности ремонтно-строительного производства;

создания условий для эффективной деятельности государственных предприятий, городских структ/р и сферы бизнеса, способствующих улучшению воспроизводства жилищного фонда с учетом формирования новой формы обт-единения собственников жилого фонда - кондоминиумов;

совершенствования механизма привлечения инвестиций для наращивания темпов капитального ремонта и реконструкции жилого фонда города.

По существу, это комплексная проблема формирования воспроизводства килой и архитектурной среды города. Целезым источником воспроизводства жилищного фонда являются амортизационные отчисления. Однако нарастающая инфляция быстро обесценивает амортизационные отчисления. За последние годы дважды в 1992 г. и 1994 г. производилась пегеоценка основных фондов предприятий в целях приведения их балансовой стоимости в соответствие с ценами и условиями воспроизводства. При этом переоценка основных фондов на была распространена на жилые здания,

В этой связи представляется важной мерой, направленной на повышение эффективности воспроизводства жилого фонда, осуществление скорейшей переоценки жилищного фонда по восстановительной стоимости. Учитывая, что переоценка основных фондов требует значительных издержек, следует признать целесообразным исчисление амортизации пропорционально темпам инфляции, что потребует однако и увеличения оплати со стороны населения. Поэтому более предпочтительным условием слэдует считать введение механизма аккумуляции исчисленной амортизации на специальном счете банков. Это позволит защитить от обесценивания амортизационные накопления и усилит контюоль со стороны банков-за их целевым расходованием.

Реализация условий проводимой жилищной реформы отражает, что с 1995 г. Санкт-Петербург, за исключением частных домоз, станет городом кондоминиумов. Подобного опыта а мировой практике еще не было, ибо в самых урбанизированных поселениях других стран доля кондоминиумов составляет только несколько процентов. Согласно Временного положения о кондоминиуме, собственники (домовладельцы) объединяются в едином комплексе недвижимого имущества, которым закрепляются права, обязанности и ответственность собственников жилого дома.

Анализ условий и поплдка применения Временного положения о кондоминиуме свидетельствует однако, что кондоминиум не является коммерческой организацией и в этой связи не подпадает под статус предприятия и нз может извлекать прибыль от осуществляемой им деятельности, Это обстоятельство усугубляет, по нашему мнению, возможности кондоминиумов й изыскании финансовых средств для реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда. Зременным положением определено, что кондоминиум создается по воле собственников, совместно владеющих правом собственности в объеме более, чем Б0% общей площади дома. Остальные домовладельцы становятся при этом членами товарищества принудительно, что, по нашему мнению не будет способствовать укреплению финансовой дисциплины и привлечению средств инвестирования в воспроизводство жилого фонда.

В этой связи нельзя признать правомерным условие, когда Положением о кондоминиуме не определен порядок передачи недвижимого имущества домовладельцам в общую долевую собственность подвалов и полуподвалов, мансард, чердачных помещений и встроенных помещений. В проведенном исследовании нами отстаивается позиция о праве кондоминиумов на выкуп участков земли, занятых под жилыми строениями и границами домовладений, что будет способствовать формированию рынка недвижимости в сфере жилищного фонда.

Среди мэр, направленных на повышение эффективности воспроизводства жилищного фонда со стороны новых собственников жилых домов - кондоминиумов следует признать и распространить на кондоминиумы права первоочередного выкупа ими истроенно-пристроенных нежилых омещений в жилых домах, включая подвалы, пеяуподвалы, мансарды и чердачные помещения, а также земельные участки (доли земельных участков), что будет способствовать процессу становления института частной собственности в жилищной сфере и повышению эффективности воспроизводства жилищного фонда в части реконструкции и капитального ремонта.

Следущей важной целесообразной мерой представляется распространить на кондоминиумы права на получение части средств от сдачи городом в аренду коммерческим структурам нежилых помещений в жилых домах, что следует рассматривать дополнительным источником .дохода для накопления средств целевого использования - под реконструкцию и капитальный ремонт жилого дома и его эксплуатацию. Механизм реализации данного условия должен предусматривать перечисление указанных средств на специальный целевой расчетный счет кон-

доминиумсв и не должен предусматривать налогообложение на перечисляемые средства. Последущие условия формирования механизма повышения эффективности воспроизводства жилищного фонда нашли свое отражение в третьей главе диссертации.

Третья глава - "Совершенствование механизма воспроизводства жилой и архитектурной среды Санкт-Петербурга в условиях рыночных отношений" включает в себя исследование условий возможной экономии на масштабах производства ремонтно-строительных предприятий, исследование условий повышения эффективности ремонтно-строительного производства с учетом воздействующих факторов и условия формирования организационно-экономического механизма привлечения инвестиций в реконструкцию и капитальный темонт жилищного фонда.

Возможность анализа предельных издержек и предельной выгоды для гементно-еттюительных предприятий ограничена рядом причин. Одной иэ чих выступает измеритель конечной продукции ~ квадратные метры общей или килой площади введенных домов после капитального ремонта и реконструкции. По причине отсутствия учета изменения издержек производства и производительности труда по объектам (жилым домам) нами исслецованы условия возможной экономии на маспгабах производства с использованием метода корреляционно-регрессионного анализа. Применительно к действию закона убывающей отдачи от масштаба производства нами исследована взаимосвязь между результирующими (у.) и факторными признаками ( х ) с использованием уравнения регрессии нелинейной формы:

Ух = а0 + аххх + а,*2!

У2 * ао + а1х1 + а2х1

где УJ - производительность труда работников ремонтно-строительных предприятий (в стоимостном выражении); У2 - удельный вес себестоимости производства ремонтно-строительных работ в общем объеме работ, выполняемых собствян-нши силами (удолоньтй Вес); -

а0, аг, а2 - параметры, оцениваемые из статистических данных копреляаионно-рэгрессионного анализа (копффи-циенты регрессии); х^ - объем ремонтно-строительных работ, выполняемый собственными силами (в стоимостном выражении).

В результате проведенного исследования с использованием

средств вычислительной техники получены статистически значимые уравнения регрессии:

Ух = 0,755 + 0,009х - 0,000005х2 У2 = 103,7 - 0,126х + 0,0001х2

Результаты исследования отражают, что из-за недоиспользования мощностей по причине ограниченных возможностей финансирования работ по капитальному ремонту и реконструкции жилищного фонда ремонтно-строительные предприятия на могут реализовать возможности в повышении производительности труда не менее, чем в 1,8 раза и в 1,6 раза в снижении издержек производства.

Важнейшим фактором повышения эффективности воспроизводства жилищного фонда следует рассматривать повышение эффективности работы ремонтно-строительных предприятий. В этой связи важнс рьтя-витъ воздействующие факторы и их значимость в повышении эффективности ремонтно-стооительного производства.

В условиях рыночных отношений показатель рентабельности капитала является главным объектом внимания руководства предприятия в силу того, что отражает структуру и движение используемых производственных и финансовых ресурсов предприятия. В качестве факторных признаков нами были отобраны показатели: ресурсовооруженнссти труда, рзсурсоотдачи, структуры капитала и уровня износа основных производственных Фондоб.

Таким образом, была определена статистическая модель рентабельности капитала с учетом четырех воздействующих факторов. В результата использования метода корреляционно-регрессионного анализ! было определено статистически значимое многофакторное уравнение линейной регрессии с использованием средств вычислительной техники:

V = - 1,84 + 0,00С07х1 + 22,44х2 + 0,03х3 ,

где - ресурсовооруженность труда; хр - ресурсоотдача предприятия;

хд - структура капитала (соотношение финансового и производственного капиталов).

Наибольшие резервы в повышении рентабельности ремонтно-строительных предприятий отражает фактор ресурсоотдачи (съем продукции выражаемый в объеме ремонтно-строительных работ, выполняемых собственными силами, с каждой единицы среднегодовой стоимости используемых ресурсов предприятия).

Основной проблемой повышения эффективности воспроизводства

жилищного фонда продолжает оставаться инвестиционный кризис. По оценке коммерческих структур ставка может быть сделана на накопления населения, .готового сберегать и превращать р инвестиции до 5-7 млрд. долларов в год. При этом, если основным потребителям инвестиционного ресурса необходимы инвестиции, то их инвесторам необходимы гарантии возврата денег и дивиденды, в качестве которых могут выступать:

защищенные от инфляции вклады населения;

дивиденды в качестве приобретения в собственность жилой площади ниже рыночной стоимости.

В настоящая время ситуация такова, что на общем фоне дефицита инвестиционных ресурсов, инвестиционный потенциал коммерческих структур составляет 3-5 млрд. долларов. При этом по оценкам экспертов Госкомимущества. РФ размер спроса на приватизируемые предприятия ожидается только на уровне 1,5 - 2 млрд, долларов. Кроме того, до 4 млрд. долларов население готово вложить в приобретение жилья. Следовательно, суть проблемы не в отсутствии инвестиций, а в отсутствии механизма, стимулирующего воспроизводство жилищного фонда.

В настоящее время со стороны государства приняты серьезные меры в поддержку жилищного-строительства с учетом применения "Положения о жилищных кредитах" и "Положвния о выпуске и обращении-жилищных сертификатов". Принятые решения ускорят жилищное строительство. Однако жилищное крэдитованиз не сможет стать массовым явлением, ибо условия кредитования возможны лишь лишь для сравнительно узкой группы лиц достаточно обеспеченных, чтобы вернуть заем за короткое время. В этой связи больше возможностей имеется р развитии муниципального жилищного займа. Согласно распоряжения тара "О муниципальном жилищном займе" от 20 итап 1994 г., объем эмиссий облигаций первого выпуска займа определен в 50 млрд. т$'б. Толученные средства будут направлены на 'завершение незавершенных зб-чзктов, новое строительство й реконструкцию жилых объектов, финансирование развития социальной и инженерной инфраструктуры -юрода. -Условием выпуска облигаций займа установлено их погашение в фоте предоставления инвесторам в собственность жилых и не-килых помещений, обмен на облигации козого гылуека и выкуп их у ■швесторов.

Развитие системы кредитования воспроизводства жилищного фон-з,а за счет средств населения имеет преимущества в сравнении с

-генной схемой кредитования. Однако, если кредитование через банк предполагает, что кредитор сначала получает жилье, а затем его оплачивает, то при жилищном займе все наоборот, так как у застройщика отсутствуют средства кроме тех, которые он собирает от выпуска ценных бумаг.

В этой связи возможны другие подходы, включая предоставление безвозмездных кредитов для части очередников, развитие ипотечного кредитования (под залог). Следовательно, наиболее слабым звеном выступает неотлакенность организационно-экономического механизма воспроизводства жилищного фонда по всей технологической его цепочке - привлечения инвестиций, проведение единой ценовой политики, разработка инвестиционных программ, обмен жилого фонда и расселение. Наиболее перспективными формами для этого следует рассматривать добровольные объединения - хозяйственные ассоциации, консорциумы, холдинговые компании, концерны, финансово-промышленные группы.

Наиболее перспективно объединение на основе финансово-промышленной группы, однако принципы ее функционирования не могут быть в явном виде применены в жилищном хозяйстве. В качестве подобной структуры нами обосновывается создание жилищного инвестиционно-производственного комплекса (ШШ) в двух возможных вариантах. Первый вариант определяется условиями деятельности ЖИПК на база создания корпорации жилищно-коммунального хозяйства. Второй вариант предусматривает возможность обтединения ЖШК с организационной структурой реализации муниципального жилищного займа. Пр. этом наиболее перспективной формой ШК следует признать форму холдинга и распространением на ЖИЖ - холдинг льгот, предусмотренных для финансово-промышленных групп с учетом снятия ограничений, определяемых "Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после I июля 1994 г.".

Б заключении диссертации сформированы основные выеоды и рекомендации.

Основные полевения диссертации опубликованы в следующих работах:

I. Прогнозирование рыночных факторов на формирование ремонтно-строительных услуг в жилищной сфера // Проблемы совершенствования организации и управления ремонтно-строительным производством з жилищном хозяйстве. - СПб, "Оргтехиздат", 1993, 6с. (в соавтор-

стве с В.А.Ивановым, Е,Б.Смирновым).

2. Формирование рынке ремонтко-эксплуатаиионннх услуг в сфере жилищного фонда города // Проблемы совершенствования организации и управления ремонтно-строительным производством в жилищном тозяйстве. - СПб« "Оргтехиэдат", 1993, 5 с. (в соавторстве с .1.В.Смирновой, Н.В.Чепачеико).

Подписано к печати 15.11.94.

Формат 60x50 1/16. Печать офсетная. Бумага типогр.

Печ.л.1,0. Тираж 80 экз. Заказ № 469.

РТА СПбГИЭА. 191002, С.-Петербург,,ул.Марата,31.