Методика управления процессами реализации инвестиционно-строительных проектов промышленной недвижимости на прединвестиционной фазе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методика управления процессами реализации инвестиционно-строительных проектов промышленной недвижимости на прединвестиционной фазе"

На правах рукописи

МУЛЯР ВЛАДИМИР ЮРЬЕВИЧ

МЕТОДИКА УПРАВЛЕНИЯ ПРОЦЕССАМИ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ ПРОМЫШЛЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРЕДИНВЕСТИЦИОННОЙ ФАЗЕ

Специальность 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))»

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

3 ИОН 2015

005569698

Москва - 2015

005569698

Диссертационная работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Московский государственный строительный университет»

кандидат экономических наук, доцент Кострикин Павел Николаевич

Баронин Сергей Александрович, доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства»

Иванова Нина Вячеславовна, доктор

экономических наук, профессор, заместитель заведующего кафедрой «Экономика и управление в строительстве»

ФГБОУ ВПО «Государственный университет управления»

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Юго-Западный государственный университет» г. Курск

Защита состоится «22» Цу=*ч51 2015 года в часов № мин. на заседании диссертационного совета Д 212.138.05, созданного на базе ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет» по адресу: 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д.26, ауд. №9 Открытая сеть МГСУ.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке и на сайте www.mgsu.ru ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет».

Автореферат разослан «2о» КХо.^ 2015 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета Мишланова Марина Юрьевна

Научный руководитель: Официальные оппоненты:

Ведущая организация:

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. От результатов решения проблемы повышения эффективности реализации инвестиционно-строительных проектов (ИСП) промышленной недвижимости в большой степени зависит уровень экономического развития национальной экономики и благосостояния граждан.

Анализ современного состояния и тенденций развития производственного сектора России, проведенный автором, показал, что в условиях недостаточной конкурентоспособности российского производства и, в целом, низкого уровня высокотехнологичного промышленного оснащения предприятий стройиндустрии одним из приоритетных направлений становится общенациональное развитие промышленной базы.

Модернизация производственного сектора в условиях ограниченного инвестиционного капитала требует максимально эффективного подхода к разработке ИСП промышленной недвижимости. Большое социально-экономическое значение реализации ИСП промышленной недвижимости для национальной экономики обуславливает необходимость проведения комплексных исследований таких проектов на прединвестиционной стадии, задача которых состоит в выявлении наиболее эффективных способов их обоснования.

Реализация крупных, технологически-сложных инвестиционно-строительных объектов промышленной недвижимости является сложной задачей по целому ряду причин, а именно: высокая капиталоемкость проекта, технологическая сложность производственного оборудования, длительный срок реализации на прединвестиционной и инвестиционной фазах жизненного цикла, а также подверженность большому количеству проектных и финансовых рисков.

Исследование, проведенное соискателем, позволяет предположить, что технико-экономическое обоснование ИСП промышленной недвижимости, проведенное на основе процессного подхода в рамках прединвестиционной фазы, способствует повышению эффективности реализации таких проектов за счет поэтапного обоснования каждого параметра, формирующего проект как целостную систему.

Автор исходит из того, что научная база повышения эффективности ИСП промышленной недвижимости на прединвестиционной фазе включает:

- внедрение системы технико-экономического обоснования на основе концептуальных методов, способствующих повышению точности исследований прединвестиционной фазы;

- проведение релевантной оценки инвестиционного потенциала производственного проекта с целью предотвращения нецелесообразного использования ограниченного инвестиционного капитала.

Применение современных подходов к обоснованию целесообразности ИСП промышленной недвижимости способствует выявлению наиболее оптимальных путей их реализации, минимизации проектных и финансовых рисков, возникающих на различных стадиях жизненного цикла проекта и повышает обоснованность ключевых показателей за счет использования

системных методов последовательного и комплексного обоснования, экономического инструментария, позволяющего оценить потенциал инвестиционной привлекательности.

Степень разработанности проблемы. Теоретической основой исследования стали труды отечественных и зарубежных ученых в области теории управления и оценки экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов, развитие дисциплины управления проектами в России стало возможным благодаря научным трудам отечественных ученых, таких как Ю.А. Авдеев, , В.И. Воропаев, П.Г.Грабовый, Х.М. Гумба, В.А. Захаренков, С.И. Лившиц, В.И. Либерзон, И.Г. Лукманова, А.И. Тейман, А.Е. Чурбанов, М.В. Шейнберг и др.

Исследованием проблем финансово-экономического взаимодействия участников инвестиционных проектов на различных стадиях жизненного цикла посвящены труды из числа зарубежных ученых как Ф. Аллен, А. Брейли, Дж. Вахович, С. Майерс, Дж. Ван Хорн и др. Следует выделить У. Кристофера, Дж. Мастермана, Дж. Томпсона, К. Хендриксона Э. Файта, П. Хавранека, М. Хаертфельдера и других ведущих зарубежных ученых, чьи труды легли в основу становления как западной системы управления проектами, так и российских стандартов.

В той или иной степени, особенностям эффективного управления объектами недвижимости посвящены работы отечественных специалистов, таких как С.А. Баронин, В. Баренс, О.Ф. Быстрова, Н.Г. Верстана, К.Ю. Кулаков, И.В. Липсиц, Е.П. Панкратов, В.Я. Поздняков, В.М. Прудников, A.A. Сафронова, Н.Ю. Яськова.

Вопросам, связанным с построением организационных структур, аспектам теории и практики управления промышленными предприятиями посвящен ряд научных трудов И.Я. Лукасевича, В.В. Ковалева, А.Н. Михайлова, И.В. Сергеева и др.

Методам и механизмам построения экономико-математических моделей, инструментарию оценки эффективности инвестиций посвящены научные работы таких зарубежных ученых как И. Бланк, Т. Брайн, А. Дамодаран, А. Койре, Дж. Линтер, Э. Менсфилд, Я. Моссин, К. Найт, Д. Трейнер, И. Фишер, М. Фридмен, С. Хыос, У. Шарп и др.

Однако, несмотря на многочисленные исследований в области управления инвестиционно-строительными проектами промышленной недвижимости и повышения эффективности их реализации, они имеют теоретический характер и не учитывают существующие условия рыночной экономики в России. Примененные методы и инструментарий, а также методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденные Минэкономики РФ и Минфином РФ, недостаточно адаптированы к строительной промышленной сфере в силу своего общего и универсального подхода.

Научной гипотезой диссертационного исследования является предположение о том, что реализация в современных условиях теоретико-методологических положений, практических рекомендаций по организации

управления ИСП промышленной недвижимости на прединвестиционной фазе, в сочетании с применением процессных подходов к разработке комплексного алгоритма реализации проекта способны повысить эффективность строительства за счет оптимизации и стандартизации управленческих процессов.

Наличие нерешенных задач в области обоснования целесообразности реализации ИСП промышленной недвижимости, а также ограниченность методических разработок в области оценки инвестиционного потенциала ИСП обусловили актуальность выбранной темы диссертационного исследования и позволили определить его главную задачу - разработку методов, способствующих повышению эффективности реализации ИСП промышленной недвижимости на прединвестиционной фазе.

Целью диссертационного исследования является разработка методики управления процессами реализации инвестиционно-строительных проектов промышленной недвижимости на прединвестиционной фазе с учетом проектных и финансовых рисков.

Для решения поставленной цели исследования необходимо решить следующие задачи:

1) проанализировать современные методы управления проектами и варианты реализации инвестиционно-строительных проектов с учетом международных стандартов;

2) классифицировать организационно-экономический инструментарий определения инвестиционной эффективности ИСП промышленной недвижимости;

3) разработать принципы формирования методики управления ИСП на прединвестиционной фазе с учетом рисков;

4) обосновать процессную модель реализации стадии ТЭО проекта промышленной недвижимости в рамках прединвестиционной фазы;

5) разработать комплексный алгоритм реализации ИСП на прединвестиционной фазе;

6) предложить модифицированный интегральный показатель определения инвестиционной эффективности ИСП промышленной недвижимости с учетом проектных и финансовых рисков;

7) провести апробацию методики оценки эффективности инвестиций ИСП на примере реальной системы с использованием модифицированного интегрального показателя.

Объектом исследования является организационно-управленческий механизм реализации инвестиционно-строительных проектов промышленной недвижимости на прединвестиционной фазе в условиях ограниченности инвестиционного капитала.

Предметом исследования является совокупность процессов и методических подходов, направленных на повышение эффективности реализации инвестиционно-строительных проектов промышленной недвижимости на прединвестиционной фазе.

Теоретическую и методологическую основу исследования составляют: диалектический метод познания; современные рыночные законы и закономерности; фундаментальные труды классиков экономической и управленческой науки; работы отечественных и зарубежных учёных, посвященные проблемам экономики, организации и управления проектами промышленной недвижимости; отечественные и зарубежные научные труды по проблемам устойчивого развития промышленной сферы; федеральные законодательные и нормативные акты Российской Федерации, инструктивные материалы и методические разработки Министерства регионального развития РФ, Министерства строительства и ЖКХ, научно-исследовательских институтов.

Информационной базой исследования послужили данные Федеральной службы государственной статистики, Министерства строительства и ЖКХ РФ, Международного Валютного Фонда, данные предоставляемые в отчетах ОЭСР, материалы, публикуемые Центром международного промышленного сотрудничества ЮНИДО в Российской Федерации, отчётные данные организаций и предприятий промышленных комплексов Центрального и Юго-Западного регионов, обзорно-аналитические материалы торгово-промышленной Палаты РФ материалы, опубликованные в периодической печати, а также материалы научно-практических конференций и семинаров по теме исследования.

В диссертационной работе были использованы такие приемы научного исследования как метод имитационного моделирования, статистические методы обработки информации, общий сравнительный анализ, методы экономико-математического и статистического моделирования, логические абстракции, диалектический метод познания.

Соответствие диссертации Паспорту научной специальности.

Работа выполнена в соответствие с пунктом 1.3 Строительство п. 1.3.77 Теоретические, методологические и методические основы определения эффективности инвестиционных проектов в строительстве. Паспорта специальности ВАК Министерства образования и науки РФ (экономические науки): по специальности 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))».

Научная новизна работы заключается в разработке и обосновании научных принципов, положений и методических рекомендаций, обеспечивающих повышение эффективности инвестиционно-строительных проектов промышленной недвижимости за счет внедрения методики управления процессами реализации проектов при технико-экономическом обосновании целесообразности их реализации с использованием модифицированного интегрального показателя оценки эффективности инвестиций на прединвестиционной стадии.

В качестве личного участия автора были получены следующие научные результаты:

1. разработаны принципы формирования методического подхода к управлению процессами реализации ИСП промышленной недвижимости на прединвестиционной фазе, что повышает объективность принятия стратегических решений на стадии ТЭО при управлении недвижимым имуществом промышленного предприятия;

2. сформирована процессная модель реализации стадии ТЭО проекта промышленной недвижимости при принятии решения по выбору стратегии развития объектов производственного назначения, произведено моделирование выбора инвестиционной эффективности ИСП с учетом рисков, возникающих при реализации и управлении объектом промышленной недвижимости;

3. уточнен механизм оценки инвестиционной привлекательности ИСП промышленной недвижимости в целях выбора стратегии управления процессами реализации проекта и предотвращения нецелесообразного использования ограниченного инвестиционного капитала;

4. предложена классификация признаков основных факторов риска и разработана технология идентификация проектных и финансовых рисков по основным стадиям жизненного цикла ИСП промышленной недвижимости;

5. предложен комплексный алгоритм целесообразности реализации ИСП с процессами системы эффективного управления обоснованием и оценки промышленной недвижимости на прединвестиционной стадии, что позволяет повысить эффективность ТЭО проекта и упорядочить стратегическую деятельность по управлению объектами промышленной недвижимости;

6. разработан комплекс практических рекомендаций и мероприятий по моделированию процессов оценки ИСП промышленной недвижимости, позволяющий оптимизировать затраты на их реализацию.

На защиту выносятся следующие научные положения:

1. Принципы создания методики управления процессами реализации ИСП промышленной недвижимости на прединвестиционной фазе его жизненного цикла с учетом рисков;

2. Процессная модель реализации стадии технико-экономического обоснования ИСП промышленной недвижимости с сетевым типом управления в рамках прединвестиционной фазы;

3. Комплексный алгоритм реализации прединвестиционной фазы проекта промышленной недвижимости;

4. Экономическая модель расчета модифицированного интегрального показателя эффективности инвестиций в ИСП.

Апробация и практическая значимость исследования Основные положения диссертационного исследования апробировались в процессе обсуждения на VII Международной научно-практической конференции «Фундаментальные основы проектирования и управления жизненным циклом: надежность, эффективность и безопасность» (Москва, 2015 г.). Разработанные организационно-экономические методы повышения

эффективности реализации производственных инвестиционно-строительных проектов прошли апробацию при реализации высокотехнологичного проекта в сфере производства синтетических монокристаллов технического назначения, входящего в систему региональных предприятий стройиндустрии РФ, реализуемого компанией ООО «Новые Алмазные Технологии». Это позволило выработать практические рекомендации по повышению эффективности реализации проекта на прединвестиционной фазе, а также привело к снижению капитальных расходов за счет детальной проработки сценариев развития проекта и выбора наиболее оптимального пути имплементации в условиях рисков.

Результаты диссертационной работы использованы в учебном процессе в рамках преподавания дисциплины «Управление проектами» Национального исследовательского университета Московского государственного строительного университета.

Практическая значимость состоит в том, что на основе проведенного анализа состояния производственного сектора России и исследования тенденций его развития, обобщения российского и зарубежного опыта реализации инвестиционно-строительных проектов промышленной недвижимости, автором разработаны новые решения по совершенствованию механизмов повышения эффективности инвестиций на основе методики управления проектом на прединвестиционной фазе с использованием процессной модели технико-экономического обоснования, комплексного алгоритма реализации прединвестиционной фазы и модифицированного интегрального показателя эффективности инвестиций с учетом рисков.

Достоверность и обоснованность полученных результатов обусловлена применением современных теорий обоснования и принятия решений, основных положений науки об управлении, использовании системного и процессного подходов, научные методы развития и функционирования сложных систем, методические и научно-практические положения, разработанные автором с использованием больших объемов статистических данных, представляющих собой обширный массив информации по исследуемой проблеме.

Публикации. Автором по теме диссертации опубликованы 4 научные работы, общим объемом 2.9 пл. (4 статьи в журналах перечня ВАК).

Структура и объем диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, библиографии, приложении. Общий объем диссертации составляет 172 страницы, из них 16 таблиц, 30 рисунков. Библиографический список составляет 120 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, степень разработанности проблемы, показана теоретическая и практическая значимость работы, сформулированы цели и задачи, определены предмет и объект исследования, охарактеризованы полученные результаты и элементы научной новизны.

В первой главе «Анализ существующих проблем производственного сектора российской экономики, методы и модели определения эффективности промышленных проектов, современные способы их реализации» рассмотрено современное состояние и тенденции развития производственного сектора экономики РФ, определены основные проблемы препятствующие выявлению достоверных показателей эффективности крупных ИСП промышленной недвижимости, а также рассмотрены существующие методы и схемы реализации производственных проектов.

Во второй главе «Методологические основы совершенствования механизма управления процессами реализации инвестиционно-строительных проектов • промышленной недвижимости на прединвестиционной фазе» разработаны концептуальная процессная модель управления ИСП промышленной недвижимости на прединвестиционной фазе жизненного цикла, методические основы повышения эффективности реализации проекта и определения инвестиционного потенциала на основе модифицированного интегрального показателя, совокупно отражающего целесообразность, жизнеспособность и инвестиционную привлекательность ИСП промышленной недвижимости.

В третьей главе «Моделирование процессов оценки инвестиционно-строительных проектов промышленной недвижимости на прединвестиционной фазе с учетом различных факторов риска проекта» произведено моделирование параметров определяющих эффективность ИСП промышленной недвижимости на примере существующего индустриального проекта стройиндустрии, определены факторы влияющие на показатель и диапазоны значений, а также подтверждена точность практических расчетов предлагаемой методики.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Принципы создания методики управления процессами реализации ИСП промышленной недвижимости на прединвестиционной фазе его жизненного цикла

Поэтапную реализацию инвестиционно-строительного проекта (ИСП) промышленной недвижимости любого типа можно представить в виде жизненного цикла, состоящего из трех основных фаз: прединвестиционной (исследование возможностей, функциональное исследование, ПТЭО, ТЭО, инвестиционное заключение); инвестиционной (переговоры и контракты, организация финансирования, технологический инжиниринг, проектирование, строительство); эксплуатационной (сдача объекта в эксплуатацию, запуск производства, расширение производства, модернизация, перепрофилирование, утилизация).

В основе прединвестиционной фазы лежит комплекс мероприятий, посредством которых возможно выявление достоверных и надежных показателей экономической целесообразности ИСП в зависимости от целого ряда различных факторов риска.

С точки зрения официальных методических рекомендаций по определению эффективности ИСП, следует рассматривать следующие виды

эффективности: эффективность ИСП как объекта осуществления инвестиций, эффективность участия в ИСП.

Эффективность ИСП подразделяется на: социально-экономическую и коммерческую. Показатели социально-экономической эффективности отражают весь спектр последствий реализации ИСП для общества. Коммерческая эффективность, как один из наиболее важных показателей при реализации ИСП неразрывно связана с оценкой капитальных инвестиций. Расчетные результаты коммерческой эффективности отражают комплексную целесообразность инвестирования в основной капитал проекта.

Эффективность участия в ИСП в свою очередь позволяет определить и подтвердить привлекательность проекта для всех участников: бюджет, предприятия, стратегические и финансовые инвесторы, иностранные инвесторы. Большое количество различных показателей социально-экономической и коммерческой эффективностей позволяет использовать их в сочетании со всеми основными подходами и методами оценки, используемыми при оценки эффективности ИСП.

Широкое распространение получила практика разделения этапов реализации проекта на следующие стадии: предварительная экспресс-оценка инвестиционной идеи проекта, разработка инвестиционного предложения и декларации о намерениях, формирование первичного обоснования инвестиций, разработка ТЭО проекта и реализация ИСП (осуществление мониторинга процессов реализации).

Основные подходы и методы оценки эффективности ИСП схожи на всех этапах жизненного цикла (ЖЦ) проекта, однако могут различаться как наборы исходных данных (в соответствии с рассматриваемой фазой ЖЦ), так и рассматриваемые виды эффективности.

Исходя из поставленной задачи автором было принято решение об использовании двух стандартизированных инструментов графического отображения информационно-организационных структур, а именно:

1. Модель «сущность-связь» (ERD) используется при высокоуровневом (концептуальном) проектировании различных систем, где наиболее важным аспектом является отображение ключевых элементов системы и направления их взаимодействия.

2. Модель «поток процессов» (Flowchart), применяемая, как способ графического отображения алгоритма или цепочки взаимосвязанных процессов.

Предлагаемая автором методическая разработка включает 4 стадии исследования прединвестиционной стадии.

На первой стадии «Исследование возможностей инвестиционно-строительного проекта (ИВИСП)» перед разработчиками проекта стоит задача по проведению первоначальных исследований, целью которых является формирование информационного окружения проекта - его информационного ядра. Для формирования информационного ядра проекта и его идентификации существует два основных подхода к анализу данных: подход на макро-уровне, подход на микро-уровне.

На макро-уровне проводится комплексный анализ макропоказателей страны по локализации потенциального проекта, т.е. целесообразность и возможности реализации ИСП при текущих условиях. В случае, если инвестор является внешним по отношению к проектной юрисдикции на основе собранных факторов анализируется взаимодействие экономик страны инвестора и страны локализации проекта. На рис. 1 представлен состав первой стадии и процессы взаимодействия структурных элементов в рамках стадии.

В составе этих исследований особенно существенным является анализ общего странового инвестиционного потенциала, страновых рисков, правового поля и ключевых макроэкономических показателей: динамика изменения ВВП, инфляция, индекс безработицы, промышленные индексы, валютные колебания, наличие экономических санкций и т.д.

Информация, систематизированная при анализе данных на макроуровне позволяет сформировать информационное ядро потенциального ИСП, в состав которого входят:

• информационная база данных периметра проекта - содержит данные по окружению проекта, с которым будет осуществляться прямое или косвенное взаимодействие;

• параметрическая база данных макроэкономической статистики -содержит данные основных макроэкономических показателей, которые могут оказывать влияние на развитие проекта при моделировании сценариев.

Информационное ядро выступает агрегатором всей входящей информации при разработке ИСП. Глубина структурирования и индексация входящих данных необходимы для исследования надежности принятия решения.

Подход на микро-уровне предполагает более предметную обработку данных, собранных при анализе на макро-уровне. В основе данного этапа реализуется процедура по определению списка наиболее приоритетных проектов промышленной недвижимости при заданных инвестиционных возможностях.

Процессная ЕГШ модель, является максимально обобщенной, т.к. автор ставит задачу представить наиболее универсальный алгоритм реализации прединвестиционной фазы, позволяющий учесть особенности ИСП для конкретного типа промышленной недвижимости. Для функционирования модели необходима корректировка на показатели факторного пространства макро- и микро-уровней в соответствие со спецификой проекта промышленной недвижимости, в том числе корректировка показателей потребительского спроса и структуры импорта по отдельным видам технологического оборудования и материалов, что позволяет выявить динамику и закономерности, присущие данной отрасли.

В рамках первой стадии ИВИСП осуществляется оценка инвестиционных возможностей для принятия инвестиционного решения о начале следующей стадии исследований или же прекращении проекта по

причине несоответствия макроэкономическим условиям или негативным внешнеэкономическим риском.

Вторая стадия «Функциональные исследования проекта» позволяет детально рассмотреть некоторые ключевые аспекты производственного проекта. При реализации масштабных капиталоемких производственных проектов с использованием высокотехнологических решений, функциональные исследования позволяют сформировать проектную базу данных, содержащую ключевую специфическую информацию по проекту: анализ местоположения объекта, его воздействие на экологическую обстановку, характеристику масштаба производства, наличие сырьевой базы проекта и т.д. (рис. 2).

е-

Е

1 5

Щ

§ £ I

е | ш

ЧУ

: 1 Не

а с 5 !р

ЛЛ

1

9 I

¡1

8 £

м

II II

Л &

т

е

\г

ттттттт

ГТ

Рис. 1. Блок-схема первой стадии «Исследования возможностей инвестиционно-строительного проекта (ИВИСП)»

Структура и содержание функциональных исследований тесно связаны с видом и типом проекта, характеристиками выпускаемой продукции. Качественные функциональные исследования факторного пространства позволяют выполнить необходимый анализ, который служит основой для следующей стадии прединвестиционной фазы. Наиболее распространенным является проведение функциональных исследований до начала или совместно с проведением ТЭО проекта промышленной недвижимости.

СТАДИЯ II - Функциональные исследования

Исследования информационного обеспечения проекта

Проектная база дшш кяжяего уровня

к -

Анализ местоположения Исследование рынка потенциальной продукции

Анализ воздействия на Опытно-промышленные я лабораторные изыскания

экологическую обстановку

Анализ масштаба

производства оборудования

Анализ сырьевой базы

проекта

Классификатор но местоположению

Рис. 2. Функциональные исследования проекта, механизм формирования проектной базы данных Данные исследования следует в обязательном порядке проводить в том случае, когда те или иные входящие ресурсы являются основным фактором, влияющим на успех проекта.

Третья стадия «Предварительное технико-экономическое обоснование ПТЭО» позволяет выявить упущенные выгоды и дополнительные риски, не учтенные при анализе на предыдущих стадиях, а также отсеять потенциально нереализуемые проекты.

ПТЭО позволяет снизить предстоящие расходы за счет блока контроллинга, цель которого - повторно рассмотреть ключевые аспекты и выявить ошибки и упущения. На рис. 3 представлен алгоритм выполнения контроллинга стадии ПТЭО. Возможно проведение исследований и после ТЭО, если в процессе разработки ТЭО были выявлены неучтенные

внешнеэкономические риски (например, введение против предприятий отрасли внешнеэкономических санкций).

В случае выявления сложных ситуаций при анализе экономических результатов, когда их нельзя однозначно интерпретировать, проведение ПТЭО является строго обязательным, т.к. данное исследование способно предотвратить перерасход средств на проведение неэффективного и заведомо недостоверного ТЭО.

СТАДИЯ Ш - ПТЭО

I Предаа]

| ОбОСНО!

I Предварительное техника-эконоынческое I обоснование, контрольный механизм

□

^ Начало ^

Проверка №1

Рассмотрение всех вариантов реализации проекта по древу альтернативных сценариев и подтверждение ограниченности дальнейшего выявления точек ветвления способов реализации __

НЕТ Возврат к

Стадии II

Подтверждение целесообразности разработки ТЭО, с точки зрения расходов на проведение исследования

Рис. 3. Алгоритм выполнения контроллинга на стадии ПТЭО Четвертая стадия «Технико-экономическое обоснование» является завершающей стадией разработки прединвестиционной фазы, на основании которой принимаются инвестиционные решения (рис. 4).

Обобщенная структура ТЭО проекта промышленной недвижимости включает: описание проекта, анализ внешней среды, технологическое и

экономическое обоснование жизнеспособности проекта, разработку и утверждение структуры проекта с учетом проектных и финансовых рисков.

Комплексное постадийное взаимодействие исследований на ранних стадиях формирует окончательное представление о проекте, его цели, задачах и способах их решения.

ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ Определение потребностей предприятия Подбор технологии Определение доступности входящих ресурсов Анализ группы параметров исходного сырья Анализ прочих входящих ресурсов

к к - к ^ ,

Рис. 4. Структура технико-экономического обоснования промышленного

ИСП

2. Процессная модель реализации стадии технико-экономического обоснования ИСП промышленной недвижимости с сетевым типом управления в рамках прединвестиционной фазы

На рис. 5 графически представлена процессная модель реализации стадии ТЭО ИСП промышленной недвижимости, которая включает в себя 6 основных блоков тематических разделов, 18 структурных звеньев, привязанных к разделам и 71 процесс, соответствующий звеньям. Таким образом, формируется сетевой тип использования: раздел — звено — процесс, результатом сетевого звена является отчетная проектная документация по разделам, содержащая в себе все необходимые данные. Каждому структурному звену соответствуют определенные процессы, исполнение которых в надлежащем порядке позволяет наполнить отчетные документы релевантной информацией.

Для проведения процесса контроллинга, а также ввиду необходимости графического представления процессной модели реализации ТЭО целостной сетевой моделью управления, возникает необходимость вынести за пределы модели описание процессов в связи с большим количеством как самих процессов, так и объема детализации каждого из них. Для этих целей в процессную модель внедрен индексный механизм и ссылочный аппарат, где каждому элементу «раздел-звено-процесс» присвоен уникальный индекс, отражающий положение процесса в общей структуре. В соответствие с этими двумя аспектами разработан детальный архив процессов. Использование такого подхода позволяет модифицировать процессную модель в соответствии с уникальными особенностями производственного проекта, добавляя и убирая те или иные элементы в модели. Впоследствии достаточно оптимизировать архив, описывающие эти элементы и скорректировать саму модель с учетом внесенных правок. Основываясь на общепринятых подходах к формированию информационных систем, автор счел необходимым использование такого подхода как наиболее гибкого и функционального, позволяющего использовать представленную модель для максимально широкого спектра возможных промышленных проектов в инвестиционно-строительной сфере.

3. Комплексный алгоритм реализации ИСП промышленной недвижимости на прединвестиционной фазе

Методика управления процессов реализации ИСП промышленной недвижимости позволяет оценить общий комплекс работ необходимый для проведения прединвестиционной фазы посредством изучения каждой стадии в отдельности, однако не отражает прединвестиционную фазу в качестве единого комплекса процессов, взаимодействующих друг с другом посредством логических связей и потоков данных. Для решения данной задачи, автор предлагает использовать комплексный алгоритм реализации ИСП промышленной недвижимости на прединвестиционной фазе для предприятий стройиндустрии.

СТАДИЯ IV -ТЭО

Техника-экономическое обоснование производственного ИСП, процессная модель

РАЗДЕЛЫ

СТРУКТУРНЫЕ ЗВЕНЬЯ

ПРОЦЕССЫ

Описание проекта

Идентификация сиеяарнса ра1 витка

Анализ внешней среды

«у А

Ан«лм1 рыночного иотмцяыа

1 Ани» доступа ыш римп сбыта

-] Авали доступа на рывкя сбита

Технологическое обоснование III.

Подбор технолога я

А* ал я) исходом!* сырья

Прочие маюкм ресурсы

Экономическое обоснование жизнеспособности проекта

ЬЬ

►0000 ►00

^ [ 1И.1 |["177Г [ пи |Г^7|

► 00

| илз || 11.2.^ || м ; б Ц 112.7"] 0

^ | п.з.1 || п.зл" ►00

1 ПА1 || 115.1 | Д.5.3 | ^ | ныл1| ш. и |

пил1| пги |[7аи |

► IIШ^Т]|ш1т]

^ | ни.11| пы: || шжз | ^ | 1Ш.1 || ШЫ |

||,У.,.,||геи||.У.и|Г^71

^ | IV.I1 [|"1уц~|[ ГУ-и || 1УЛ.4 |

► Г^Р^ЛГ^"!!II [Г^Р^НГ™7]

„н

А формирован яс мклтчятелыюго I

I VI.I I У1ЛЛ уьи

Рис. 5 Процессная модель реализации ТЭО промышленного ТЭО

17

Комплексный алгоритм на основе формирования факторного пространства для предприятий стройиндустрии увязывает все рассмотренные в отдельности стадии и их элементы в единый логический проблемный узел, позволяющий представить прединвестиционную фазу в виде самостоятельно выделенного алгоритмического процесса.

Следует отметить, что алгоритм реализации прединвестиционной фазы имеет узлы принудительного прекращения реализации проекта в силу невыполнения определенных условий (рис. 6). Методика реализации прединвестиционной фазы позволяет проводить корректировку инвестиционного решения проекта как на самой первой стадии - при анализе условий реализации, так и на поздней - при анализе результатов ТЭО. Это актуально при реализации капиталоемких ИСП промышленной недвижимости, что позволяет избежать неэффективности расходования ограниченного инвестиционного капитала на проведение дорогостоящих ТЭО заведомо нерентабельных проектов.

Практическая значимость разработанного комплексного алгоритма заключается в возможности построения рабочей карты прединвестиционной фазы с увязкой разрозненных результатов в единое сетевое управление проектом.

Одним из достоинств представленного комплексного алгоритма является его тесная связь с рассмотренными выше стадиями, т.к. каждый элемент имеет концептуальную структуру, процессную модель или алгоритм исполнения, включая описание.

4. Экономическая модель расчета модифицированного интегрального показателя эффективности инвестиций в ИСП промышленной недвижимости

В международной практике оценки эффективности различных ИСП используется показатель чистой приведенной стоимости. Показатель получил широкое распространение благодаря своей универсальности. Однако универсальность данного показателя во многом снижает точность полученных результатов.

Сложные капиталоемкие производственные проекты предприятий стройиндустрии в силу своей специфики подвержены большему количеству рисков и факторов, влияющих на различные периоды жизненного цикла проекта.

Одной из особенностей проектов промышленной недвижимости является высокое значение финансового риска, который возникает в силу большой стоимости технологического оборудования, технологий и лицензий. При оценки промышленного ИСП целесообразным является раздельный учет макроэкономических рисков и специфических рисков, приходящихся на производственный проект как инвестиционный актив и рисков, приходящихся на финансовый рычаг, возникающий в процессе его реализации и эксплуатации.

( Цапало ^

Комплексный алгоритм

Комплекс оый алгоритм реализации прединвегпщионной фазы объекта недвижимости промышленного вазначеняя

Разработка тех. задания

ивисп

СТ-1

Анализ стразового инвестиционного потенциала -

3.1.2

Анализ основных микроэкономических показателей

Анализ Макро-уровень

Источит ш^ормапая дла

Инфорнацивнвое ядро проекта --2~

Процессная Е1Ш модель Авализа твестианонньи давних

Поиск

- альтернативных

сценариев

Корректировка Заключение по

сценария ТЭО

Условные обозначения

| [- Процесс

О- ®аисанны^ ране« процесс

[~ 1- Информационное ядро проегга

- Проверка условия / выбор 1 — »'»Логическая связь - - - Информационный поток

Прегрешение реализации проекта

( Конец )

п<репвк тмпнмшК фам N «палу реалпанк проект*

Рис. 6 Комплексный алгоритм реализации прединвеепщионной фазы промышленного ИСП

19

Существующая практика анализ риска предполагает использование следующих основных допущений:

• потери по одной группе рисков не связаны с потерями по другой;

• вероятность наступления одного риска не оказывает гарантированного влияния на вероятность наступления другого риска;

• прогнозируемый ущерб при наступления события предусмотренного риском, соотносится с финансовыми возможностями участников проекта. С точки зрения формализации факторов, оказывающих влияние на

вероятность наступления тех или иных рисков, существует разделение на две группы: субъективные и объективные.

Субъективные факторы имеют непосредственное отношение к проекту, т.к. характеризуются процессами, протекающими внутри предприятия: финансовая политика, стратегия развития, управление, кадры, технико-технологическое оснащение, виды подрядных контрактов на выполнение СМР. Отметим, что последний фактор оказывает сильное влияние на весь процесс реализации проекта, т.к. в зависимости от вида контракта распределяются риски между участниками ИСП и формируется совокупный риск исполнения проекта как объекта строительства.

Объективные факторы являются «внешними» по отношению к проекту, и не имеют прямой корреляции с проектом, к ним можно отнести: макроэкономические события (инфляция, И1111, ВВП, безработица и т.д.), а также политические и страновые риски.

Формирование карты проектных рисков целесообразно проводить следующим образом:

• выявление и распределение факторов по группам (субъективные, объективные);

• структурирование и анализ;

• сопоставление рисков и финансовых последствий;

• формирование группы допустимых рисков;

• разработка комплекса мероприятий по минимизации выявленных рисков в соответствии с вероятностью их наступления.

Финансирование проекта является одним из основополагающих элементов в процессе реализации ИСП, от способа финансирования капитальных инвестиций, а также структуры распределения обязательств зависит реализуемость проекта и его целесообразность в целом. При организации финансирования проекта необходимо проводить анализ следующих ключевых финансовых рисков:

• риск финансовой неустойчивости проекта;

• налоговые риски;

• риск невозврата заемных средств;

• риск не завершения СМР.

Высокая степень финансовых рисков как правило приводит к прекращению дальнейшей реализации проекта и сворачиванию прединвестиционной фазы, для решения данной проблемы необходимо

применять методы снижения рисков, за счет оптимизации структуры финансирования и распределения рисков среди участников в соответствии с возможностью управления ими (рисками).

В практике риск-менеджмента выделяют четыре основных способа минимизации финансовых рисков: распределение риска среди участников и делегирование управления риском, резервирование средств на покрытие будущих непредвиденных расходов, диверсификация и страхование.

Анализ рисков подразделяется на два взаимно дополняющих друг друга вида: качественный, главная задача которого состоит в определении факторов риска и обстоятельств, приводящих к рисковым ситуациям, и количественный, позволяющий вычислить размеры отдельных рисков и риска проекта в целом.

Для корректного применения указанной выше двухуровневой системы учета различных групп риска необходимо выделить денежный поток, генерируемый проектом, а также финансовый рычаг, который возникает при финансировании инвестиций, и оценить каждый из этих потоков за счет применения независимых ставок дисконтирования с учетом оценки соответствующих рисков.

В последствии необходимо применить корректировку на специфические риски промышленного ИСП таким образом, чтобы учесть широкий спектр факторов, влияющих на сумму приведенной стоимости денежных потоков APVmod.

Для расчета APVmod используется «модель ценообразования активов» Re - стоимость собственного капитала:

Re = Rrf + p(Rm-Rrf) (1)

где Rrf - безрисковая ставка, р - коэффициент отражает рисковую взаимосвязь проекта и рынка, (Rm - Rrf) — премия за рыночный риск. Корректировка на специфический риск производственного проекта осуществляется посредством интеграции в базовый параметр R^ расчетного коэффициента к, который учитывает целый ряд специфических рисков, связанных с реализацией на прединвестиционной, инвестиционной и эксплуатационной фазах ИСП (формула 2).

Модификация на специфический риск представлена в формуле 2:

^e-mod = ^rf Punlevered C^m Rrf) + k (2)

где Re. mod — модифицированный показатель требуемой доходности с учетом риска, Rrf - безрисковая ставка, Punlevered ~ коэффициент отражает рисковую взаимосвязь проекта и рынка за вычетом финансовых рисков, (Rm -Rrf) - премия за рыночный риск, к - специфический риск производственного проекта.

Таким образом, в формуле 2 приведена ставка дисконтирования для первого уровня Rc.mo(j, очищенная от всех финансовых рисков и учитывающая специфические риски производственного проекта, общий рыночный риск конкретного региона, а также риски отрасли через р-коэффициент. Подставив полученный параметр в формулу NPV получим:

NPV(Re_mod) N) = -I0 + (3)

где 1о - инвестиции в период t = О, КС К, - чистый денежный поток в и периоде, N - общее количество периодов, 1 - период, К^тоа - ставка дисконтирования первого уровня.

Двухуровневая модель оценки эффективности инвестиций состоит в раздельной оценке денежного потока проекта и финансового рычага. В условиях использования финансового рычага (заемного финансирования) экономическое представление эффекта от использования заемного финансирования выражается следующей формулой:

Т5ЕПп = [Е!1Си]Тс (4)

где 1С - расходы по обслуживанию .¡-ого займа при ¡-ой ставке процентов, Тс - текущая ставка корпоративного налога на прибыль предприятий.

Учитывая, что экономический смысл эффекта от использования заемного финансирования состоит в снижении налогооблагаемой базы, денежные потоки ТБЕдп можно представить в виде положительно направленных денежных потоков с шагом, совпадающим с шагом проекта.

Сопоставив формулы (2), (3) и (4) получим формулу оценки приведенной стоимости проекта, скорректированной на специфический риск производственного проекта по двухуровневой модели в условиях изменения структуры капитала на рассматриваемом горизонте планирования:

др^ --т 4-Vм мсг' | ук И|Си]тс «ч

где 1« - инвестиции в период 1 = 0, Г^СР4 - чистый денежный поток в Ь периоде, N - общее количество периодов, 1 - период, Ые-иоа - ставка дисконтирования первого уровня, 1С - расходы по обслуживанию ]-ого займа при ¡-ой ставке процентов, Тс — текущая ставка корпоративного налога на прибыль предприятий, 1 — ставка дисконтирования денежных потоков эффекта от использования заемного финансирования. Преобразовав формулу 5 получим:

АРУто(1 = ^(Яс_то[1, Л) + РУТ5Е (6)

где ЫРУ(Ке_шод, Ы) - чистая приведенная стоимость денежных потоков проекта с учетом специфических рисков производственного проекта, РУТ5Е -чистая приведенная стоимость эффекта от использования заемного финансирования, учитывающая финансовые риски проекта.

Формула 6 отражает концепцию двухуровневого расчета денежного потока, генерируемого ИСП промышленной недвижимости на всех стадиях жизненного цикла. Использование двух различных наборов рисков (проектных и финансовых) для расчета интегрального показателя эффективности позволила разработать комплексную экономическую модель, объединяющую все стадии расчета и диапазоны значений основных параметров ИСП промышленной недвижимости с учетом вышеперечисленных факторов риска.

Процессный подход к оценке эффективности систем управления ИСП промышленной недвижимости позволяет измерять эффективность функционирования деловых процессов. Автором на примере ИСП «Завод по производству синтетических монокристаллов» предлагается оценить инвестиционную эффективность и рассматривать управление инвестиционной

привлекательностью объекта недвижимости промышленного назначения как деловой процесс по совершенствованию бизнес-процессов управления промышленной недвижимостью на всех фазах жизненного цикла.

На основе предлагаемого подхода можно дать характеристику состояния объектов промышленной недвижимости, предложенные инструменты и механизмы анализа и оценки позволяют определить необходимость изменения функционирования системы управления недвижимостью в целом и реинжиниринга отдельного бизнес-процесса в отдельности в зависимости от стадии жизненного цикла объекта недвижимости.

П1. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ

В ходе выполнения диссертационной работы были получены следующие результаты:

1. На основании изучения российского и зарубежного опыта организации и управления промышленным инвестиционно-строительным проектом определена необходимость в систематизации и унификации процессов, протекающих на прединвестиционной фазе реализации проекта промышленной недвижимости. Анализ и классификация существующих схем и моделей реализации производственных проектов, позволил с учетом особенностей развития промышленного строительства выявить проблемы по созданию методики управления процессами реализации промышленных ИСП.

2. Исследованы и классифицированы основные экономическо-математические методы, применяемые при определении инвестиционной эффективности промышленных инвестиционно-строительных проектов, выявлены критические аспекты, характерные для производственных проектов как самостоятельной категории инвестиционного проекта.

3. Разработанная методика управления производственным проектом на прединвестиционной фазе с использованием решений в области графического моделирования информационно-организационных систем позволила смоделировать все элементы прединвестиционной фазы с необходимой степенью детализации и использованием систем индексации и связей элементов.

4. В составе методики управления промышленным ИСП на прединвестиционной фазе предложена процессная модель разработки технико-экономического обоснования в качестве основного структурного элемента методики

5. С помощью инструментов графического моделирования разработан комплексный алгоритм реализации промышленного ИСП на прединвестиционной фазе, увязывающий в единый комплекс взаимодействия проектных процессов.

6. В качестве инструментов определения инвестиционной эффективности промышленного ИСП предложена модификация интегрального показателя АРУ, применение которого обеспечивает снижение уровня погрешности при проведении расчетов в рамках ТЭО проекта за счет

адаптации показателя к особенностям проектов промышленной недвижимости.

7. С целью анализа чувствительности производственного проекта к различным рискам разработанная автором методика позволяет учитывать риски, выявленные на прединвестиционной фазе, которые могут проявляться в дальнейшем на инвестиционной и эксплуатационной фазах реализации проектов.

IV. ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ДИССЕРТАЦИИ ИЗЛОЖЕНЫ В СЛЕДУЮЩИХ ОПУБЛИКОВАННЫХ РАБОТАХ Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных изданиях и журналах, рекомендованных Высшей Аттестационной Комиссией Министерства образования и науки РФ

1. Муляр В.Ю. Привлечение инвестиций в развитие стройиндустрии и промышленности - путь к укреплению экономики государства // «Недвижимость: экономика, управление», №2/2013. - М.: Издательство АСВ (0,9 п.л.);

2. Муляр В.Ю. Зарубежный опыт управления иностранными инвестициями, аспекты улучшения инвестиционного климата России // «Экономические науки», №3(112)/2014. -М.: Издательство 24-Принт (0,8 п.л.);

3. Муляр В.Ю. Использование модифицированного интегрального показателя эффективности инвестиций в качестве основополагающего критерия оценки // «Вопросы экономики и права», №3/2014. - М.: Издательство 24-Принт (0,6 п.л.);

4. Муляр В.Ю. . Стандартизация контрактных отношений как один из аспектов повышения эффективности инвестиционно-строительного проекта // «Недвижимость: экономика, управление», №1-2/2014. - М.: Издательство АСВ (0,6 п.л.).

КОПИ-ЦЕНТР св.: 77 007140227 Тираж 100 г. Москва, ул. Енисейская, д. 36. тел.: 8-499-185-79-54,8-906-787-70-86 www.kopirovka.ru