Методологические основы формирования рынка жилья в Туркменистане тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методологические основы формирования рынка жилья в Туркменистане"

Э КОЖ) М ИЧ ЕС КИИ ИНСТИТУТ П£И К&ЙНЕТЕ МИНИСТРОВ ТУРКМЕНИСТАНА

На правах рукописи

КУРБАНСАХАТОВ Довлет Мухаммедович

МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ В ТУРКМЕНИСТАНЕ

Специальность 08.00.05 — «Экономика, планирование и организация управления народным хозяйством и его отраслями»

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

АШГАБАТ—1993 г.

Работа выполнена в Туркменском институте народного хозяйства

Научный руководитель доктор экономических наук, академик БАЙРАМОВ Д.Б.

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор МАМЕДОВ М.Б.

кандидат экономических наук

ОСИПОВ В.А.

Ведущая организация — Институт экономики Академии Наук Туркменистана

Защита состоится 9 июля 1993 г. на заседании Специализиро-

ппстнтута при Кабинете Министров Туркменистана по адресу: проспект Магтымгулы, 86.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке института.

Автореферат разослан

Ученый секретарь

ванного Совели

Экономического

Специализированного сов«

Актуальность проблемы.. При всем разнообразии потребностей человека, юс можно представить в виде четырех блоков: потребностей в условиях труда, в непродовольственных товарах, в питании; в нормальных условиях жизнедеятельности.

Для удовлетворения последних общество должно быдо создать особую организационную структуру - совокупность предприятий и видов деятельности с помощью которых возможно создание человеку определенной комфортной среды, то есть жилищного комплекса.удовлетворяющего определенные материально-бытовые потребности населения, -связанные как с условиями проживания непосредственно в жилом фонде, так и условиями среды обитания человека в целом.

Таким образом, уровень удовлетворения данных потребностей населения - одна из основных характеристик народного благосостояния, повышение которого становится сегодня важной стратегической задачей развития экономики.

Важно отметить и то, что потребителем услуг жилищно-коммунального комплекса в значительной (а в некоторых подотраслях, даже в большей чем население) степени являются практически все отрасли экономики, вся.социальная и производственная инфраструктура, что делает результативность данного комплекса весьма важ-.. ным для существования каждой конкретной территории.

Социальная значимость в сочетании с остротой вопроса, касающегося жилищно-коммунального обслуживания вызвали повышенный интерес к проблеме жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства и стимулировали активизацию научных исследований, ■ посвященных повышению эффективности функционирования жилищного комплекса.

Отдельные аспекты этой проблемы раскрываются в работах И.В.Бычковского, И.В.Безлвдова, Г.М.Блеха, Г.К.Божедомовой, М.Д.Бродской, Л.И.Гольцман,-. Ю.Я.Даньковой, Б.Н.Джуня, Л.Ю.Вдань- • кого, И.Г.Минц, И.М.Ходака, А.И.Файнберга и др.

Однако, они основаны, как правило, на традиционных методах организации жилищно-коммунального обслуживания населения, изданы в основном, в дореформенный период и не учитывают в полной ме'ре" возможностей формирования рыночных структур. ■■

Важно отметить и факт недостаточно комплексного отраслевого изучения жилищно-коммунального хозяйства. Отраслевая наука имеет достаточно мощный нау^й потенциал, что касается его изучения, рассмотрение его как органического целого с имманентными

признаками и особенностями, то этот метод не получил достаточного развития.

Во многом, это явилось следствием сложившегося отраслевого подхода к удовлетворению жилищных потребностей населения,где жилищное строительство и жилищно-коммунальное хозяйство не рассматривались как звенья единой цепи.

Логика исторического исследований развития данного комплекса подтверждает данный тезис.

Хозяйство, объективно являющееся местннм, и управляемое в 20-е годы на горизонтальном уровне местными Советами, в результате формирования отраслевых структур в начале 28-го года было подчинено жесткой централизации, сначала в лице наркоматов, которые позднее трансформировались в министерства и территориально-производственные объединения.

Таким образом, с увеличением масштабов жилищного комплекса, увеличением его технического потенциала, потребности в услугах удовлетворяются недостаточно, что подтверждается данными социологических опросов и статистикой жилищно-коммунального хозяйства.

Это и послужило основанием для выбора темы диссертации.

Цель данной работы - системное исследование жилищного комплекса, как социальной системы, призванной обеспечивать удовлетворение первоочередных жизненных потребностей населения и территории в комфортном жилье и коммунальных услугах, совершенствование форм, методов и принципов организации данного процесса в условиях формирования рыночных отношений.

В соответствии с поставленной целью в диссертации решены следующие задачи:

- обобщен опыт организации жилищно-коммунального обслуживания населения в бывшем СССР, социалистических и капиталистических странах; определены исторические этапы становления жилищного комплекса;

- дан анализ современного состояния системы жилищно-коммунального хозяйства;

- определены содержание и специфика нового хозяйственного ■ механизма, его структура и форма функционирования .применительно к формированию рыночных отношений;

- определена роль государства, финансовых и других институтов в деле конечных результатов работы предприятий и организаций жилищного комплекса.

Объектом настоящего исследования выступает жилищный комплекс Туркменистана, а предметом исследования - организационные формы и методы, управления хозяйственной деятельностью данного комплекса в условиях формирования рыночной экономики.

Информационной базой проведенного исследования явились данные статистической отчетности Госкомстата СССР и Туркменистана, Росжилкоммунсобза, материалы Комплексной программы научно-технического прогресса республики на 1991-2010 гг., выборочных опросов и социологических изучений общественного мнения, а также данные статистических ежегодных изданий западно-европейских стран, США, Японии, статистики 20-х годов.

Научная новизна исследования заключается в том, что в нем:

- на основе опыта функционирования муниципальных органов управления капиталистических и европейских социалистических стран и исторического опыта периода НЭПа сформированы функции

и задачи местных органов-власти в организации процесса жилищно-коммунального обслуживания;

- сформированы принципы формирования квартирной платы в условиях резкого повышения стоимости коммунальных услуг, определены критерии^комплектации местного хозяйства разных уровней;

- определены условия хозяйственной деятельности жилищно-коммунального 'комплекса в условиях формирования рыночных отношений;

- предложена система ¡федитования и финансирования жшшщ-' ного строительства в условиях высоких темпов инфляции, с привлечением государственных и общественных органов управления и обществ потребителей;

Практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что выводы и положения, содержащиеся в диссертации, М017Т быть рекомендованы местным органам управления для повышения эффективности процесса жилищно-коммунального обслуживания населения.

Предложенные автором формы и методы организации оплаты жилищно-коммунальных услуг могут быть использованы на всех уровнях управления для социальной защиты малообеспеченных граждан.

Комплексный подход к изучению функционирования и развития жилищного комплекса, рассмотрение его работы в новых экономических условиях, а также принципы организации и управления данной сферой, могут найти свое применение не только в системе ЖХ, но .и в других видах услуг.

В известной мере они могут быть рекомендованы для повышения социальной защищенности граждан в таких видах платного обслуживания как система образования (детские дошкольные учреждения), здравоохранения (страховая медицина).

Апробация и практическая реализапия работы.

Основное содержание работы отражено в 3 научных публикациях общим объемом 1,3 печатных листа, отдельные результаты и> следования докладывались на научно-практической конференции профессорско-преподавательского состава Туркменского институт; народного хозяйства в 1991-1992 годы.

Логика и структура данного исследования определена поста ленными перед ним целями, и задачами. В первую очередь исследу ется состояние жилищного комплекса Туркменистана, анализируют' ся проблемы, стоящие перед ним в настоящее время и в ближайше: перспективе. Далее, исходя из реалий текущего момента определ ются пути и средства дальнейшего развития жилищного сектора Туркмении в условиях новой экономической ситуации. При этом 3! дачи совершенствования -хозяйственного механизма в жилищной сф ре анализируются в двух аспектах - с точки зрения повышения Э1 фективности нового жилищного строительства и функционирования арендуемого жилья.

В первой главе диссертации - "Экономические и институцио: ные основы формирования рынка жилья в Туркменистане" - дается характеристика жилья как экономического товара, определяются его специфические особенности. Исходя из них, а'также из свое образия состояния жилищного комплекса Туркменистана определяю ся основные методологические подходы к формированию жилищного рынка Туркменистана.

В диссертации отмечается, что жилье - один из основных п требительских товаров. Однако в традиционных условиях социапи стической экономике жилье, как правило, не воспринимался как экономический товар. Изменение экономических условий хозяйств вания объективно обуславливает необходимость перехода к товар ной системе, которая во всех отношениях отвечала бы условиям рынка. В результате должен появиться жилищный сектор гармонич но вписывающийся в остальную экономическую систему. Жилье - э очень .сложный товар, обладающий экономическими характеристик ми, присущи™ другим товарам. Но лишь в некоторых случаях мож обнаружить весь набор экономических характеристик, свойственн жилью как товару. Это обуславливает взаимоувязанное движение

рынков жилья, а также некоторые сложные проблемы в сфере экономического анализа, выработки и принятия конкретных решений.

Наиболее важными характеристиками жилья, которые оказывают влияние на выработку планов перехода к рынку являются:

1. Продолжительность срока службы.

2. Неоднородность жилищного фонда.

3. Стабильность в пространстве.

4. Широкое участие государства.

I. Продолжительность срока службы-

Жилая единица является инвестиционным товаром с очень продолжительным сроком службы по сравнению с другими инвестиционными товарами. При анализе жилищной политики очень важно различать "жилой фонд" и "жилищные услуги".

При' производстве нового жилого фонда требуются земля, рабочая сила, строительные материалы, финансовые ресурсы.

При производстве жилищных услуг, потребляемых ежедневно, требуются жилой"фонд, рабочая сила, другие ресурсы: тепло, свет, вода, мебель, электроприборы и т.д. ■

Не сам жилой фонд, а направленная деятельность жилищно-коммунальных служб в ходе эксплуатации данного фонда обеспечивает жилищно-коммунальные услуги, необходимые• для проживания семей. Сказать, что "жилье - это потребительский товар", означало бы навсегда "узаконить" непонимание различия мевду понятиями "жилой фонд", который определенно является инвестиционным товаром, и комплексом жилищно-коммунальных услуг,-который предоставляется этим жилым фондом и которым население пользуется ежеднев- , но.

Так как жилье относится к товарам с продолжительным сроком Службы, потребитель должен сделать выбор:

а) какое количество услуг потреблять? Это требование к жилищным услугам как к товару;

б) владеть жильем или арендовать его? Это совершенно иное требование к жилищу как к предмету помещения капитала, и в этом случае оно.должно сравниваться с другими возможностями помещения средств. ' -

Исходя из продолжительности срока службы жилье в качестве товара имеет характерные особенности:

а) новое жилищное строительство является переменной составной частью государственных капитальных вложений. В экономически

развитых странах эта переменная величина составляет порядка 40:% с учетом естественных отклонений в ту ила иную сторону. В развивающихся странах роль негосударственных капитальных вложений может быть выше из-за отсутствия развитой жилишяой системы. В этом случае огромный спрос на жилье может удовлетворяться либо за счет наличных денег, либо частного капитала, включая иностранный. При этом, как правило, он не финансируется ссудой под недвижимость:

б) существуют два крупных потока денежных средств в пронес-се производства жилишно-коммунальнкх услуг: один для ежегодного воспроизводства новых жилых единиц, другой для текущего ремонта и реконструкции жилищного фонда с целью увеличить реальное предложение со стороны имеющегося фонда (например, в США свыше 30;? фондов капвложений в жилье направляется на увеличение фонда);

в) при осуществлении перехода на рыночные основы функционирования жилищного фонда'необходимо контролировать взаимодействие между составляющими.рынка жилья:

' - рынок купли-продажи жилого фонда, который является частной собственностью в руках владельца (его доля редко превышает 65$ всего фонда);

- рынок аренды жилого фонда (в основном квартиры). В этом процессе могут участвовать как существующие, так и новые жилые единицы. Следовательно, существующий жилой фонд является весьма важной относительной величиной для определения ежегодного прироста нового жилья: новое строительство увеличивает фонд жилых единиц приблизительно на 1-5% каждый год.

2. Неоднородность жилищного фонда

Жилые единицы, обшая цена которых одинакова, могут значительно отличаться по размеру, возрасту, конструкции, доступу к другим городским районам, качеству района и характеру использования земля Г уровню налогов и услуг, предоставляемых местными органами управления.

При такой неоднородности жилищного фонда семьи, как только меняются их запросы, могут менять место жительства. Степень жилищного оборота при рыночных экономиках велика. В среднем доля жилых единиц, меняющих сзоих хозяев каждый год, составляет от 15.1 до 20,3. '

3. Стабильность в пространстве

Местоположение - неотъемлемая характеристика жилого Фонда.

Существует несколько основных показателей местоположзния:

а) расстояние от замше районов. Обычно самое важное - это место работы. Существуют районы я факторы второстепенной важности (центральный деловой район, районы сосредоточения предприятий я офисов, .где молио найти работу по кайму, торговые районы, транспортные маршруты);

б) местные органы правопорядка а уровень инфраструктуры в районе. Это - участки для застройки, мощ>ные дороги, водоснабжение и ка на лазания, служба милиции, попарная запита;

в) характер использования земли в районе.'Открытые пространства, источника различных форм загрязнения.

Фактор стабильности жилья з пространстве влияет на цену земли и на весь процесс взаимодействия между землей и строительной промышленностью. Он также объясняет, почему правильное регулирование земельных отношений важно .для функционирования жилищного сектора. Стабильность жилья в пространстве обеспечивает его надежность в качестве залога здш кредитования. По сравнению с другими коммерческими залогами жилье - величина не переменная, т.е. цена жилья не упадет, дане если подорвана репутация его владельца или управляющего. В результате банки предпочитают .кредитование под нилье в качестве недвижимого имущества.

4. Участие государства

Степень участия государства в жилищном рынке обычно весьма высока.

Существуют .5 основных типов участия:

- обеспечение инженерной и социальной инфраструктуры посредством капиталовложений в соответствующе сферы деятельности (городская транспортная инфраструктура и т.д.):

- налогообложение;

- регулирование. Из-за стабильности в пространстве вмешательства государства в использовании земли самым прямым образом сказывается на пенах стоимости ресурсов;

- участие в жилищной финансовой системе;

- создание общественных институтов, непосредственно привлеченных к производству (управление по освоению земли, государственные жилашные управления, государственные банки - жилищные, муниципальные и т.д.).

Исходя из специфических особенностей жилья можно определять адекватность его состояния современным жилищным потребностям населения Туркмении. В связи с этим в диссертации отмеча-

ется, что в настоящее время ашшшнй комплекс в Туркменистане представляет собой совокупность сложных инженерных систем, зданий а сооружений, а такав промышленного а ремонтао-строительно-го производства, созданного для их обслуживания а сохранности. Это одна из наиболее фондоемких отраслей экономики, в которой в настоящее время сосредоточено около четверти всех основных ссон-дов Туркмении с разветвленной по ее территории сетью предприятий и организаций жилишно-коммунального обслуживания. В системе жилищно-коммунального хозяйства в настоящее время по данным Госкомстата Туркменистана занято более 43 всех рабочих и служащих отраслей экономики. Структура жилищного фонда Туркменистана представлена в таблице I.

Таблица I

Жилищный фонд на конец года, ылн.м^

' !1980 !1985 !1986 !1987 !1988 !1989.!1990 !1991 Весь жилищный

фонд 28,5 33,5 34,4 35,6 37,2 38,9 41,0 42,4 Городской

жилишный фонд 13,8 15,6 16,1 16,6 17,4 18,1 19,2 19,1 Сельский

жилищный фонд 14,7 17,9 18,3 18,9 19,8 20,7 21,9 23,3

Вместе с тем уровень обеспеченности населения Туркмении жильем не только отстает от разумных потребностей, но, и остается одним из самых низких среди стран Содружества. Общественные потребности в услугах жилищного комплекса продолжают удовлетворяться в недостаточной степени. Уровень благоустройства индивидуальных жилищ в городских поселениях в 2,5-3,0 раза отстает от набора коммунальных удобств в обобществленном фонде, нб наиболее "пострадавшей" частью населения в этом плане в первую очередь являются сельские жители. Так на конец 1991 года обеспеченность городского обобществленного жилого фонда а фонда жилищностроительных кооперативов была выше по сравнению с аналогичным сельским фондом:

- водопроводом - в 2,55 раза;

- канализацией - в 13,7 раза; . . .

- центральным отоплением - в 8,38 раза;

- ваннами (.душами) - в 30,0 раз;

- горячим водоснабжением - в 7,0 раз;

- телефоном - в 8,0 раз.

Если учесть, что благоустройство индивидуальных жилит в городах примерно соответствует уровню обобществленного жилого фонда сел, а набор коммунальных удобств в домах» находящихся в личной собственности сельских жителей eme в 3-4 раза ниже, то следует прямо сказать, что коммунальное обслуживание индивидуального и сельского жилья находится на весьма низком уровне. А это около двух третей всего жилого фонда Туркменистана.

Низкими темпами (хотя и более высокими по сравнению с другими странами Содружества) осуществляется приватизация жилья в Туркменистане. Представляется, что темпы приватизации стали бы значительно выше, если ее льготный характер был бы ограничен определенным периодом, например 1993 годом. В этом случае многие квартиросъемщики безусловно бы "определились" со своим решением и существенная часть муниципального и ведомственного жилья была бы приватизирована.

При анализе основных принципов создания рынка жилья в Туркменистане отмечается, что этот процесс предстоит осуществлять в специфических, затрудненных условиях. В Туркмении отсутствуют многие благоприятствующие для этого факторы - устойчивый рост • экономики, динамичный подъем доходов и потребления населения, наличие возможности для маневра в строительстве. Остро чувствуется дефицит жилья а строительных материалов. На первых порах предстоящего перехода к рыночным отношениям можно ожидать снижения покупательной способности населения, усиления инфляционных процессов и увеличения численности граждан, нуждающихся в социальной защите и поддержке со стороны государства.

В этих условиях в основу формирования рынка жилья следовало бы поставить двуединую задачу:

во-первых, создание более благоприятных условий для обеспечения каждой семьи отдельной квартирой или индивидуальным домом, увеличения в этих целях не менее чем в 2 раза объемов жилищного строительства;

во-вторых, существенное усиление заинтересованности людей в увеличении своих доходов (за счет трудового вклада) с целью ■ использования их части на приобретение жилья. В экономически развитых странах на оплату жилья уходят до i¡ чистого дохода среднеобеспеченной семья, тогда как у нас, как правило, 5-7%. Повышение этих расходов может стать мощным фактором мотивации к труду и стабилизации рубля.

Наряду с этим формирование рынка должно будет способствовать значительному улучшению качества строительства а эксплуатации жилья, обеспечению его лучшей сохранности.

Б ходе становления рынка жилья постепенно сформируются три категории граждан (в зависимости от их имущественного отношения к жилью):

владельцы собственного жилья - домов или квартир. В перспективе эта группа может стать преобладающей;

арендаторы (квартиросъемщики) жилья. В эту группу войдут семьи с низкими и умеренными доходами, которым недоступно приобретение жилья, а также семьи - потенциальные покупатели жилья в личную собственность, ожидающие его строительства;

семьи, проживающие в государственных домах и нуждающиеся в государственной помощи по оплате жилья.

Формирование рынка жилья и его платности совсем не исключает проведения активной государственной социальной политики. Совершенно очевидно, что при переходе на рынок жилья останутся группы населения, которые будут предпочитать иметь государственную квартиру, или же в силу ряда обстоятельств не смогут пойти, на приобретение жилья в личную собственность. По отношению к ним надо выработать критерии предоставления жилья государством в условиях формирования рынка жилья и решения жилищной проблемы прежде всего на основе зарабатывания жилья гражданами и трудовыми коллективами. В числе этих критериев могли бы использоваться такие, как:

минимальная норма обеспеченности жильем. Это позволит увязать жилищную политику с конституционными правами каждого гражданина на жилье.:

уровень социальной защищенности отдельных граждан. Сюда следует отнести прежде всего инвалидов, ветеранов войны а труда, семьи погибших при исполнении государственных обязанностей, семьи военнослужащих и демобилизующихся из Вооруженных Сил в связи с их сокращением;

уровень среднедушевых доходов населения. Через этот 1фите-рий можно будет решить вопрос о предоставлении гарантированного жилья любым работникам независимо от. их профессии, в том числа семьям с фиксированными доходами - врачи, учителя и другие.

Отдельно должен быть решен вопрос о бесплатном закрепле-

нии за некоторыми гражданами в личную собственность того жилья, которым они уже пользуются. Данную категорию граждан следовало бы резко ограничить - в настоящее время отнести к ним только инвалидов и участников Великой Отечественной войны и воинов-интернационалистов. Возможно, в этот список следовало бы включить некоторые категории малообеспеченных .граждан (например, те. у которых оплата жилья в условиях рынка может достигнуть 30-50$'их дохода).

Во второй главе диссертации "Проблемы совершенствования хозяйственного механизма арендного жилищного сектора Туркменистана" дается анализ динамики основных принципов взимания квартирной платы и коммунальных платежей в Туркменистане за последние' 75 лет, анализируются проблемы оплаты жилья, возникшие в последние 2-3 года и на основе изучения опыта развитых капиталистических стран и некоторых стран Восточной Европы предлагаются новые подходы, позволяющие увязать инфляционные процессы в жилищной сфере и задачи социальной защиты малообеспеченных слоев населения. В качестве основного подхода такого рода предлагается система жилищных судсидий (пособий).

В диссертации отмечается, что программы жилищных пособий (ПЕШ), имеющие своей целью увеличить возможности семей с низкими доходами снять приемлемую квартиру, осуществляются в двух основных формах - программы арендных удостоверений и арендных ваучеров. Общим-стандартом доступности платы за жилье является-доля среднедушевых расходов семьи,' направляемых на эти цели.

Программа удостоверений и Программа ваучеров характеризуются следующими общими чертами:

1. Совместная обязанность производить арендные платы: семьи, участвующие в программе, должны платить часть арендной платы за квартиру, а местные административные агенства должны производить выплаты субсидий по жилищной программе владельцам квартир от имени участвующей в программе семьи. Иными словами, ПЗШ каждый месяц высылает владельцу чек на сумму субсидий, а семья, проживающая в квартире, непосредственно платит свою часть ренты. Таким образом, владелец получает два платежных документа, которые в совокупности составляют полную ренту за квартиру.

2. Субсидированные квартиры находятся во владении частных лиц или частных'предприятий.

3. Субсидия закрепляется за семьей, а не за'квартирой.

Квартиросъемщик имеет право на получение той же субсидии при переезде с одного места жительства на другое.

4. Семьям ведается ваучер или удостоверение на участие семьи в программе. Эти документы дают им право на поиск субсидированного жилья.

5. Используются стандарты качества жилья, в которых оговариваются минимальные требования физического состояния квартиры. Последние включают в себя\ограничение на число проживающих в одной комнате, работу и безопасность электрических приборов, отопления, горячего водоснабжения, освещения и вентиляции.

Семья, получившая субсидии, подыскивает жилье в пределах оговоренного района. При определенных условиях семья может использовать эту субсидию в районе административного управления другой ПЖП. При поиске квартиры семья должна руководствоваться критериями, установленными программой: стандартами качества жилья, требованиями к минимальному размеру квартиры и т.п.

В случае, если семья не нашла в установленный срок квартиру," то она должна вернуть субсидии ПШ и подать прошение заново.

В программе удостоверений плата с квартиросъемщика обычно составляет определенный процент скорректированного дохода семьи. Размер субсидий равен арендной плате за квартиру минус плата с квартиросъемщика. Доля расходов в доходе семьи остается неизменной, а субсидия меняется в зависимости от стоимости квартиры.

В программе ваучеров вначале определяется сумма субсидий. Она равна стандарту платы минус 30% скорректированного дохода семьи. При нахождении квартиры рента жильца равна ренте за квартиру за вычетом суммы субсидий.

Сумма субсидий может меняться в течение года, если происходят изменения в доходе и составе семьи. Пересмотр дохода и со-ставасемьи осуществляется всегда -через год (в месяц годовщины получения субсидии семьей).

Характеризуя основные принципы введения системы жилищных субсидий в условиях Туркмении в диссертации отмечаются следующие М0М.6НТЫ.

Во-первых, многообразие параметров данной системы и усиление экономической самостоятельности регионов (особенно в части социального обслуживания населения) обуславливают нецелесооб-

разность установления жестких'подходов к ее функционированию.

Во-вторых, разные финансовые возможности территорий и отсутствие эффективного механизма перераспределения финансовых ресурсов объективно приводят к установлению разных "моделей" жилищных субсидий в различных регионах,

В этих условиях задачей государственных органов является лишь разработка "правил игры", определение минимальных уровней социальных гарантий, ниже которых местные власти не вправе устанавливать уровни субсидий, четкая оценка альтернативных вариантов при рассмотрении того или иного параметра.

Что касается непосредственно параметров системы жилищных субсидий, то в качестве основных из них в диссертации предлагаются следующие:

1. Предмет субсидий. Им может быть только квартирная плата или жилищно-коммунальные платежи в целом. В современной ситуации при более высоких темпах роста коммунальных платежей (по сравнению с квартплатой) более целесообразно и экономически обосновано в качестве предмета субсидий использовать жилищно-коммунальные платежи той или иной семьи в целом.

2. Принадлежность жилья к той или иной форме собственности. Это могут быть либо только семьи, арендующие жилье, либо все семьи, независимо от принадлежности занимаемого ими жилья к той или иной собственности.

3. Социальная норма обеспеченности жильем. Социальная норма устанавливается органами государственной власти и управления • Туркменистана, либо в квадратных метрах на одного человека; либо по числу комнат на одного члена семьи.*

4. Уровень среднедушевых доходов семьи и та доля в потребительских расходах, которую та или иная семья может направить на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Определение размера жилищных субсидий основано на принципе "жилищной компенсации", который заключается в том, что дополни- ■ тельные денежные выплаты такого рода предназначены для покрытия разницы между принятыми на соответствующий момент предельными размерами квартирной платы и коммунальных платежей и принятыми максимально допустимыми собственными расходами семей на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Предполагается, что доля квартирной платы и коммунальных платежей по мере роста реальных доходов населения может поэтапно изменяться: 5% .- в 1993 г.; 10% - в 1994 г.; 15% - в 1995 г.

и так далее. В последствии предполагается доведение квартирной платы и коммунальных платежей до уровня рыночной цены. В этом случае доля расходов на жилищно-коммунальные услуги в совокупном доходе семьи может достигнуть 30$.

Социальная норма жилищной обеспеченности на 1993 г. может быть принята на уровне фактической средней обеспеченности населения Туркменистана по состоянию на январь 1992 г. - 11,2 кв.м общей площади на I человека. В другом случав социальная норма жилищной обеспеченности может исходить из уровня санитарной нормы, определяемой на основе санитарно-гигиенических параметров и равной 12 кв.м в расчете на одного проживающего.

Социальная норма, определяемая через число комнат на одного члена семьи, может иметь следующий вид:

1 человек - I жилая комната; супружеская пара - I жилая комната;

2 человека - 1,5 жилой комнаты (квартира типа 2А);

3 человека - 2 жилые комнаты и т.д. или

одиночки - квартира общей площадью 25-30 кв.м, комнаты 15-20 кв.м;

семьи из 2 человек - квартира 30-35 кв.'м, комнаты 20-25 кв.м; семьи из 3 человек - квартир 40-45 кв.м, комнаты 30-40 кв.м; семьи из 4 и более человек - квартира II-12 кв.м на человека плюс 6-9 кв.м на семью, комнаты 9-12 кв.м на человека.

Исходя из доли расходов на жилищно-коммунальные услуги в среднедушевом доходе семьи (5$) и социальной арнядной платы можно определить предельный доход, при котором субсидии перестают выплачиваться. Для всех других доходов ниже предельного субсидия выплачивается. Например, при среднедушевом доходе семьи в 5<30 руб. величина субсидии в расчете на одного члена семьи может быть равна:

на расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг в расчете на I члена семьи;

величина необходимой жилищной субсидии в расчете на I человека семьи рассчитывается как разность между фактической и предельно допустимой величиной расходов на жилищно-коммунальные услуги.

В целях обеспечения гарантий адресности получения и целе-

предельно допустимая величи--

вого характера использования жилищных субсидий их следует предоставлять населению в форме жилищных'сертификатов, которые будут иметь хождение только в жилищной сфере при оплате населением жилищно-коммунальных услуг и могут быть обменены на денежный эквивалент (в соответствии со своим номиналом) только уполномоченными представителями жилищно-коммунальных организаций.

Что касается компенсационной части жилищных субсидий, то целесообразно накапливать ее на личных счетах населения в течение какого-либо временного отрезка (3-5 лет) с тем, чтобы они могли быть использованы населением для улучшения своих жилищ- . ных условий.

В третьей главе - "Совершенствование порядка финансирования и кредитования жилищного строительства" - обосновывается механизм функционирования ипотечных систем жилищного строительства, предлагаются меры по стимулированию'инвестиции в строительство жилья, предлагается система гарантии для ссудо-заем-щиков и кредиторов том числе в условиях высокой инфляции, что является весьма актуальным для Туркменистана (как и для других стран Содружества Независимых Государств).

В диссертации отмечается, что в современной ситуации традиционные формы жилищного строительства или же прекращают свое существование (теряют свои масштабы и значимость) или же вынуждены трансформировать свою деятельность, адаптируясь к рыночным отношениям.

В этой связи весью важным представляется создание различных форм финансово-кредитного механизма, таких как механизм залога недвижимости и ипотечного кредита, формирование вторичного рынка закладных и расширение перечня имущества, сдаваемого в залог; создание разветвленной сети ссудосберегательных систем и жилищно-строительных банков; предоставление предприятиями кредитов и ссуд своим работникам под льготный процент и погашение уже полученных ими кредитов; льготное или бесплатное предоставление инженерно-подготовленных участков земли под жилищное строительство.

В мировой практике ссуды и залог недвижимого имущества предоставляют организации четырех типов:

I. Ссудо-сберегательные-ассоциации, использующие вклады • клиентов для предоставления ссуд под залог на недвижимое имущество и другие нужды. Кроме того, они занимаются долгосрочным финансированием. Эти организации должны регулировать законодательством.

2. Коммерческие банки, занимающиеся ссудами на строительство и краткосрочным финансированием. Они также используют деньги вкладчиков для финансирования займов на недвижимое имуща ство.

3. Кооперативные сберегательные банки, принадлежащие не акционерам, а вкладчикам, и .использующие банковские вклады для финансирования долгосрочных ссуд.

4. Банковские фирмы по ссудам под залог недвижимого имущества. Эти организации занимаются перепродажей закладных различным инвесторам. Они предоставляют кратко- и долгосрочные ссуды и изыскивают средства для финансирования этих ссуд, занимая или перепродавая юс другим инвесторам.

Вторичный рынок состоит из группы разнообразных инвесторов, которые покупают закладные у банков с целью инвестирования. Банки постоянно изыскивают дополнительные средсттдля увеличения выдачи займов под недвижимость. Вторичный рынок, где продаются закладные, дает такую возможность. Средства, полученные от операций на вторичном рынке, идут на новые ссуды.

Вторичный рынок также выпускает ценные бумаги под закладные и продает их инвесторам, которые заинтересованы в инвестировании с низким процентом, что уменьшает риск. Банк группирует закладные по сходным характеристикам для продажи определенным инвесторам.

Напряженность, в исполнении финансовых планов на государственном и местном уровне, относительное уменьшение средств, выделяемых на нувды социальной сферы обуславливает необходимость новых подходов государственного участия в финансировании жилищного строительства. В качестве одного из таких подходов предлагается образование целевого инвестиционного фонда "Жилище", призванного концентрировать и эффективно перераспределять средства на "нужды жилищного строительства и связанной с жилищным фондом коммунально-бытовой инфраструктуры. Источниками поступления средств в активы данного фонда могли бы .стать:•

на государственном уровне .

- средства бюджета;

- кредиты под государственные гарантии, включая кредиты международных финансовых организаций;

- средства государственного фонда занятости в части организации общественных работ, связанных со строительством, реконструкцией и модернизацией жилья, а также объектов социальной

и коммунально-бытовой инфраструктуры населенных пунктов;

- законодательно установленный процент от государственных квот предприятиям и организациям на продажу сырья, материалов и т.п. за пределы Туркменистана;

на местном уровне

- определенный процент от местных налогов и сборов, определяемый самостоятельно местной администрацией;

- кредиты под гарантии местных органов власти и управления;

- региональные и муниципальные займы с высоким уровнем процента; под объекты муниципальной недвижимости, в том числе муниципальный пустующий жилищный фонд и т.п. (с возможностью лотерейного принципа погашения займов);

- амортизационные отчисления жилищного сектора;

- доля доходов от операций с муниципальной недвижимостью, в том числе с объектами незавершенного производства;

- часть прибыли от продажи местными органами власти инженерно-подготовленных" участков для индивидуального жилищного строительства.

Основными направлениями использования средств данного фонда, (помимо строительства социальных жилищ для отдельных категорий населения) могли бы являться:

на государственном'уровне

- развитие машиностроения для жилищного сектора экономики;

- развитие базы строительной индустрии, промышленности строительных материалов;

на местном уровне

- развитие жилищно-коммунального хозяйства;

- ремонт, реконструкция жилых домов, инженерных сетей, головных источников объектов водоснабжения, канализации, теплоснабжения;

- строительство объектов социальной инфраструктуры высокой социальной значимости (школы, поликлиники и т.д.);

- осуществление инженерной подготовки территорий для ведения нового жилищного строительства всех форм собственности.

В целях активизации жилищных накоплений населения и обеспечения реальной возможности для большей его части осуществлять регулярные взносы на жилищное строительство или образование системы Фамильных Жилищных Счетов (ФЖС), которые могут размещаться в любых государственных и коммерческих банках, имеющих соответствующую лицензию. Источниками аккумуляции средств на фамиль-

ных жилищных счетах могут являться: сбережения населения; приватизационные чеки (ваучеры);

государственные (федеральные, региональные) или муниципальные пособия и субсидии очередникам, военнослужащим, многодетным семьям и другим категориям граждан с учетом уровня их среднедушевого дохода;

средства предприятий, безвозмездно передаваемые своим работникам на улучшение их жилищных условий;

кредиты всех видов и форм, включая полученные под залог недвижимости, под гарантии предприятий, учреждений, организа-' ций.

В условиях сниженной платежеспособности населения возможны три основных направления предоставления субсидий заемщикам:

а) субсидирование фамильных жилищных счетов граждан, которое может осуществляться в следующих формах:

. освобождения средств граждан, направляемых на эти счета, от подоходных налогов;

освобождения от налогов доходов населения в виде процентов по целевым депозитам;

освобождения от налогов средств предприятий .и организаций, направляемых на эти счета;

безвозмездной государственной помощи в накоплении перво- ' начальных.' средств' семьями в пропорции к'собственным сбережениям семьи;

б) субсидирование процента, при котором Правительством компенсируется часть процентной ставки, как это принято в настоящее время;

в) субсидирование оплаты первого взноса, при котором Правительство на безвозмездной основе предоставляет заемщику определенную сумму средств (гарант) для того, чтобы увеличить размер взноса, который заемщик может заплатить в момент приобретения жилья.

Одной из ключевых проблем, с которой сталкиваются экономики с высокой степенью инфляции, является задача непрерывного . обеспечения доступного жилья для населения. Проблема доступно- . • сти жилья имеет две стороны. Одна из них ("доступность согласно доходу") связана с абсолютным уровнем ресурсов, которые способны выделить семьи на нужды приобретения в собственность жилья. Это представляет собой не столько сложность жилищного

финансирования, сколько проблему уровней доходов семей и стоимости жилья. Выходом из положения для очень бедных семей, испытывающих на себе подобного рода проблемы доступности жилья, может быть найден за'счет улучшения способности семей зарабатывать, повышения эффективности систем предоставления жилья, а также доведения стандартов строительства жилья до уровней доступности.

Второй аспект проблемы доступности ("финансовая доступность") связан с воздействием инфляции на стоимость ссуд.Атмосфера инфляции сопряжена со значительными проблемами для систем финансирования в связи с трудностями защиты двух несоизмеримых групп интересов:

- защита реальной стоимости ресурсов кредиторов и обеспечение адекватной прибыли в целях гарантии непрерывного притока финансов в систему жилищного финансирования; .

- непрерывный доступ заемщиков к 1федитам на- условиях, которые делают финансирование доступным.

Для решения этих проблем в ряде стран Европы, Азии и Латинской Америки (Турция, Италия, Колумбия, Израиль, Мексика и др.) применяются альтернативные инструменты закладных, а именно:

- закладная с изменяющейся ставкой процента в зависимости от уровня цен;

- закладная с переменным процентом;

- закладная с двойным индексом.

Использование аналогичных закладных в Туркменистане должно существенно повысить "доступность" жилья и выступить мощным стимулом активизации жилищного строительства.

В заключении диссертации еще раз в концентрированным виде сформулированы основные теоретические положения, связанные с функционированием жилищного комплекса Туркменистана и практические меры по их реализации.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ ОТРАЕЕНЫ В СЛЕДЯЩИХ ПУБЛИКАЦИЯХ

1. Проблемы и перспективы жилищного комплекса Туркменистана. Экономический институт при Кабинете Министров Туркменистана. Сб.науч.трудов "Переход на рыночные отношения и развитие межрегиональных и внешнеэкономических связей Туркменистана", 1993, 0,4 п.л.

2. Социально-экономические предпосылки реформирования системы оплаты жилья. Экономический институт при Кабинете Минист-

ров Туркменистана'-. Сб.науч.трудов "Переход на рыночные отношения и развитие межрегиональных и внешнеэкономических связей Туркменистана", 1993, 0,5 п.л.

3. Жилье как экономический товар.в условиях рынка. Известия АН Туркменистана, серия гуманитарных наук, 1993, № 4, 0,4 п.л.

Подписано к печати Формат бумаги 60 х 84 Объем 1,2 п.л. уч-издат Заказ 756

7.06.93г. 1/16 0,7 Тираж 100

Отпечатано ООП ГВЦ Госкомстата Туркменистана г.Ашгабат - 93г.