Эффективность деятельности региональных органов исполнительной власти в сфере управления недвижимым имуществом тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Эффективность деятельности региональных органов исполнительной власти в сфере управления недвижимым имуществом"

На правах рукописи

Цыбикова Екатерина Баировна

ЭФФЕКТИВНОСТЬ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ РЕГИОНАЛЬНЫХ ОРГАНОВ ИСПОЛНИТЕЛЬНОЙ ВЛАСТИ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Улан-Удэ-2013

005537930

Работа выполнена в ФГБОУ ВПО «Восточно-Сибирский государственный университет технологий и управления»

Научный руководитель

Официальные оппоненты

Ведущая организация

доктор экономических наук, профессор Слепнева Людмила Романовна

Плотников Владимир Александрович,

доктор экономических наук, профессор, ФГБОУ ВПО «Юго-Западный государственный университет», профессор кафедры «Региональная экономика и менеджмент»

Гунажинова Юлиана Анатольевна,

кандидат экономических наук, доцент, ФГБОУ ВПО «Восточно-Сибирский государственный университет технологий и управления», заведующий кафедрой «Управление инвестициями и недвижимостью»

ФГБУН «Институт социально-экономических исследований» Уфимского научного центра Российской академии наук

Защита состоится 06 декабря 2013 г. в 10.00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.039.04 при ФГБОУ ВПО «Восточно-Сибирский государственный университет технологий и управления» по адресу: 670013, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Ключевская, 40 в, ауд. 251 (зал заседаний Ученого совета).

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ВосточноСибирского государственного университета технологий и управления по адресу: 670013, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Ключевская, 40 в.

Объявление о защите и автореферат размещены 5 ноября 2013 г. на официальном сайте ВАК Министерства образования и науки РФ: уууууу .уак2 .ed.gov.in и на официальном сайте Восточно-Сибирского государственного университета технологий и управления: wyvyy.esstu.ni.

Автореферат разослан 5 ноября 2013 г.

Ученый секретарь диссертационного совета доктор экономических наук, профессор

/Дт'

/

Слепнева

Людмила Романовна

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Проводимая в наши дни модернизация российской экономики актуализировала вопросы совершенствования системы государственного управления, направленные, с одной стороны, на расширение полномочий должностных лиц по социальному развитию общества, а с другой — на повышение ответственности должностных лиц за неисполнение или несвоевременное, неполное исполнение принятых решений. В этих условиях особую актуальность и социальную значимость приобретает проблема поиска направлений повышения эффективности деятельности органов государственной власти, а также оценки качества выполнения возложенных на них задач и функций.

Решение обозначенной проблемы осложняется существенной дифференциацией регионов, различающихся не только по показателям социально-экономического развития, объему государственной собственности, но и по структуре регионального имущества. Значительную долю регионального имущества составляет недвижимое имущество, представляющее собой материально-вещественную базу функционирования экономики региона. Последнее подчеркивает значимость не только эффективного использования недвижимого имущества на уровне региона с целью повышения темпов роста региональной экономики, но и совершенствования самого механизма управления региональным недвижимым имуществом.

Модернизация государственного управления требует разработки адекватного вызовам современности методического подхода к оценке эффективности деятельности региональных органов власти в сфере управления недвижимым имуществом. Результаты исследований свидетельствуют, что применяемый в настоящее время методический подход основан на расчете показателей, косвенно связанных и неполно отражающих эффективность деятельности региональных органов власти в сфере управления недвижимым имуществом. Кроме того, требуется гибкая система оценивания эффективности деятельности региональных органов власти, учитывающая специфику хозяйственной системы и особенности имеющегося регионального имущества.

С учетом данных обстоятельств поиск новых подходов к оцениванию эффективности деятельности региональных органов власти в сфере недвижимого имущества представляет собой крупномасштабную народнохозяйственную проблему.

Степень научной разработанности проблемы. Значительный вклад в развитие теории и практики государственного воздействия и изучение эффективности управленческой деятельности внесли Р. Акофф, X. Ау-еркерк, Т. Браун, Э. Деттон, Ф. Кнемайер, Ю. Лауренмяки, Т. Линкол, И. Люшер, П. Нивен и др.

Проблеме повышения эффективности деятельности органов государственного управления посвящены труды В. Азжеурова, А. Годунова, В. Горфинкель, В. Деневича, А.П. Егоршина, В.А. Елькина, П.С. Емши-на, Ф.Н. Кадырова, Л.Н. Качалиной, Е.М. Кудзи, С.И. Лукашевича, Л.И. Меньшикова, A.M. Омарова, Е.В. Охотского, Г.Х. Попова, Б.А. Райзбер-га, Ф.М. Русинова, Л.Г. Соколовой, Г.Э. Слезингера, Н.М. Токарской, А.И. Турчинова, Г.В. Хомкалова, В.Б. Шульмана, Ю.А. Цыпкина и др.

Вопросы управления недвижимостью широко представлены в трудах отечественных ученых А.Н. Асаула, Л.Л. Игнатова, Т.Г. Касьяненко, Г.В. Кирилловой, В.А. Киселева, П.В. Кухтина, И.А. Острина, В.Н. Петрова, A.B. Руднева, В.Н. Смагина, Э.К. Трутнева, C.B. Фирцевой, Д.А. Шевчука и др.

Вопросы теории и практики оценки деятельности органов государственного управления в привязке к эффективному развитию региональной экономики рассматривали в своих исследованиях А.Н. Алисов, Е.Г. Анимица, А.Л. Гапоненко, А.Г. Гранберг, П.В. Кухтин, В.Н. Лажен-цев, В.Н. Лексин, П.А. Минакир, В.А. Николаев, А.П. Панкрухин, В.А. Плотников, А.И. Татаркин, Г.Г. Фетисов, В.П. Чичканов, А.Н. Швецов и другие авторы.

Разработкой и применением различных критериев и показателей оценки эффективности государственного регулирования экономики на региональном уровне занимались такие ученые, как Н.В. Абросомов, Е.Л. Балашова, В.Г. Введенский, В.Г. Игнатов, Т.Г. Краснова, E.H. Невзорова, Г.В. Осипов, М.А. Уколова, Б.М. Штульберг и другие, в том числе Байкальского региона: В.Г. Беломестнов, З.Б.-Д. Дондоков, Л.В. Потапов, В.И. Самаруха и др.

Высоко оценивая результаты, полученные в работах вышеназванных ученых, нужно признать, что остается ехце немало аспектов, требующих более углубленного анализа, внесения уточнений и доработки, прежде всего, в вопросах совершенствования форм и методов управления объектами недвижимости в условиях современной России. Сложность, многоплановость и недостаточная разработанность проблем управления государственной недвижимостью предопределили выбор темы, постановку целей, задач и содержание диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка теоретических положений и научно-методических рекомендаций по оценке и повышению эффективности деятельности органов исполнительной власти в сфере управления недвижимым имуществом.

Для реализации поставленной цели потребовалось решить следующие задачи:

- исследовать теоретические основы формирования регионального имущества, определить особенности процесса управления недвижимостью региона;

- изучить существующие подходы и методики оценки эффективности деятельности органов исполнительной власти в сфере управления региональным имуществом, определить их применимость к управлению региональной недвижимостью;

- выявить характерные особенности регионального имущества Республики Бурятия, требующие учета при оценке эффективности деятельности исполнительного органа власти;

- усовершенствовать методику расчета эффективности деятельности органа исполнительной власти в сфере управления недвижимым имуществом;

- оценить эффективность деятельности органа исполнительной власти в сфере управления недвижимым имуществом региона на примере Республики Бурятия;

- определить цели управления региональным имуществом и его роль в развитии экономики региона, выявить наиболее острые проблемы в существующей системе и разработать практические рекомендации по реализации механизма эффективного управления недвижимостью;

- разработать концептуальные основы эффективного управления недвижимостью, расположенной на территории Республики Бурятия, предложить меры по совершенствованию механизма управления государственным имуществом на основе развития арендных отношений.

Объект исследования - управление недвижимым имуществом ре-шона.

Предмет исследования - совокупность организационно-экономических отношений, факторов и процессов, определяющих эффективность деятельности органов исполнительной власти в сфере управления недвижимым имуществом региона.

Теоретическая, методологическая и информационная база исследования. Диссертационное исследование основано на научных трудах отечественных и зарубежных ученых в области методологии оценки эффективности и управления недвижимостью. В работе были использованы теоретико-эмпирический, ретроспективный, статистический методы.

Информационной базой послужили законодательные и нормативные акты в сфере оценки эффективности и управления недвижимостью, справочные материалы территориального органа Федеральной службы госстатистики по Республике Бурятия, аналитические данные Министерства имущества и земельных отношений Республики Бурятия, данные периодической печати, интернет-источники, а также данные экспертного опроса.

Степень обоснованности научных положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в диссертации. Обоснованность полученных результатов подтверждается внедрением отдельных положений диссертационного исследования в практику деятельности органов государственного управления региона.

Основные научные результаты:

1. Доказано, что региональному недвижимому имуществу присущи в совокупности следующие характеристики: повышенная социальная значимость, взаимоувязанность с отраслевой специализацией региона, значительная дифференциация по объектному составу с уклоном на социальную и обеспечивающую направленности, что позволило выявить основные факторы, учитываемые в оценивании эффективности использования недвижимого имущества и совершенствовании управления им.

2. Сформирована система поправочных коэффициентов, учитываемых при расчете арендных ставок по региональному имуществу, на основе упразднения незначимого коэффициента исторической периодизации, связанного с годом постройки и введения в оборот объекта недвижимости; замещения коэффициента типа деятельности, отличающегося высокой трудоемкостью расчета из-за широкой шкалы градации по большому количеству учитываемых факторов и являющегося неинформативным, на коэффициент уровня субъекта предпринимательства, отражающего масштабность предпринимательства и свидетельствующего о развитии предпринимательства в регионе. Что позволило уточнить алгоритм расчета и порядок взимания арендной платы.

3. Рассчитана с использованием сбалансированной системы показателей Нортона - Каплана эффективность деятельности органов исполнительной власти в регионе, что позволило выявить сильные и слабые стороны и сформулировать предложения по повышению эффективности их деятельности.

4. Обоснована целесообразность применения такой формы частно-государственного партнерства в отношении неэффективно используемого имущества, как сервейинг, основанного на гармонизации интересов государства и общества по управлению недвижимым имуществом. На

основе чего рассчитай экономический эффект от применения сервейинга в регионе.

Научная новизна исследования состоит в разработке теоретических положений и научно-методических рекомендаций по повышению эффективности деятельности органов исполнительной власти в сфере управления недвижимым имуществом.

К основным элементам научной новизны, разработанным лично автором, относятся следующие:

1. Доказано, что содержательная сущность термина «недвижимость» раскрывается через физическую, экономическую, социальную и правовую составляющие. В отличие от существующих подходов социальная составляющая выделена в отдельную характеристику недвижимости, связанную с качеством оказываемых государственных услуг по управлению недвижимым имуществом, ориентированную на максимизацию социального эффекта от использования регионального имущества.

2. Выявлена двойственная природа в определении понятия «эффективность деятельности органов исполнительной власти», отличающаяся приоритетностью социальной эффективности над экономической. Под социальной эффективностью деятельности органов исполнительной власти автор понимает такую реализацию полномочий, которая характеризуется отношением качества и/или значимости государственной услуги для общества в целом к количеству усилий, потребляемых на его достижение; экономическая эффективность подразумевает такую реализацию полномочий, позволяющую при минимально возможных затратах достигнуть максимально возможного эффекта с соблюдением норм и требований, предъявляемых к государственному управлению.

3. Усовершенствована методика оценки эффективности деятельности органов исполнительной власти в сфере управления недвижимым имуществом. В отличие от существующих подходов в ее основе лежит сбалансированная система показателей Нортона - Каплана, которая позволяет определить эффективность и результативность не только органа исполнительной власти в целом, но и каждого отдельно взятого служащего.

Область исследования соответствует п. 3.21 «Организация и оценка эффективности деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и администраций муниципальных образований; применение таких оценок в системе государственного управления и контроля» паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством.

Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в допол-

нении знаний в области оценки эффективности деятельности и управления. Теоретические положения диссертационной работы могут быть использованы в преподавании дисциплины «Региональная экономика», а также в курсовом и дипломном проектировании.

Основные положения, рекомендации и выводы, сформулированные в диссертации, могут быть применены в деятельности государственных органов управления.

Апробация работы. Основные выводы и практические результаты диссертационного исследования были доложены на международных научных конференциях: «Трансформация социально-экономического пространства» (Улан-Удэ, 2010), «Социальные, экономико-правовые проблемы развития региона. Роль профсоюзов» (Улан-Удэ, 2012); ежегодных конференциях преподавателей, научных работников и аспирантов ВСГУТУ (Улан-Удэ, 2010, 2012).

Основные положения диссертационного исследования отражены в 7 публикациях автора общим объемом 1,97 п. л., в том числе в 3 статьях в научных журналах, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ.

Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников. Основной текст изложен на 197 страницах, содержит 16 рисунков и 29 таблиц.

Во введении обоснована актуальность выбранной темы диссертационной работы, сформулированы цель и задачи исследования, отражены научная новизна, практическая и теоретическая значимость результатов работы, показана степень апробации полученных результатов, дана краткая характеристика состава и содержания диссертации по главам.

В первой главе «Теоретико-методические основы оценки эффективности управления региональным недвижимым имуществом» рассмотрены экономическая сущность и роль регионального недвижимого имущества в экономике региона; формирование регионального недвижимого имущества и факторы, определяющие эффективность управления им, а также методические подходы к оценке эффективности управления недвижимым имуществом в регионе.

Во второй главе «Характеристика состояния и оценка эффективности управления недвижимым имуществом Республики Бурятия» рассмотрена характеристика социально-экономического развития Республики Бурятия, проанализированы состояние и движение недвижимого имущества в республике, а также оценена эффективность управления недвижимым имуществом в Республике Бурятия.

В третьей главе «Разработка направлений повышения эффективности деятельности органов исполнительной власти Республики Бурятия»

предложены методологические основы оценки эффективности деятельности органов исполнительной власти на примере модели Нортона -Каплана, система управления имущественным комплексом Республики Бурятия, а также совершенствование управления недвижимым имуществом и пути повышения его эффективности.

В заключении сформулированы основные выводы по диссертационному исследованию.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Доказано, что содержательная сущность термина «недвижимость» раскрывается через физическую, экономическую, социальную и правовую составляющие. В отличие от существующих подходов социальная составляющая выделена в отдельную характеристику недвижимости, связанную с качеством оказываемых государственных услуг по управлению недвижимым имуществом, ориентированную на максимизацию социального эффекта от использования регионального имущества.

Анализ современной литературы показал, что понятие «недвижимое имущество» трактуется с позиции различных аспектов, в числе которых «недвижимость как товар», «недвижимость как финансовый актив», «недвижимость как услуга», «недвижимость как благо» и другие. Перечисленные и другие аспекты при их рассмотрении в совокупности позволили автору уточнить специфические свойства недвижимости, на основе чего сформулированы структурные составляющие понятия «недвижимое имущество». Недвижимое имущество - экономическое благо, содержательная сущность которого раскрывается через четыре составляющие (рис. 1).

Физическая составляющая отражает физические и технические характеристики недвижимости: земельный участок как базовая и неотъемлемая единица; конструкция и материал строений, расположенных на нем; размеры, местоположение; климат; плодородие почв; улучшения; окружающая среда и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов в процессе жизненного цикла. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, учитываемые при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая составляющая характеризует недвижимость как материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент аккумулирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества — стоимость и цена — первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей.

Социальная составляющая состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей от владения и пользования недвижимым имуществом.

Правовая составляющая — это совокупность публичных и частных прав на недвижимость, устанавливаемых государством с учетом национальных особенностей и международных норм. Также к данной составляющей относятся формы правового государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды, налогообложение имущества и сделок с ним, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и иные формы временного владения, право на бесхозные объекты недвижимости и др.

В свою очередь, недвижимость характеризуется единством четырех составляющих и подвержена воздействию каждой из них. Влияние физической составляющей проявляется через изменение технических характеристик, которые повлекут, в свою очередь, совершенно другой способ использования объекта недвижимости. Изменение экономической составляющей в конечном счете приводит к измене-

нию стоимости объекта недвижимости. Изменение правовой составляющей может привести к изменению формы собственности. Изменение социальной составляющей может сопровождаться снижением либо полным прекращением социального эффекта от использования недвижимости.

Взаимосвязь и взаимозависимость всех составляющих недвижимого имущества отличается сложностью и неопределенностью. Изменения одних составляющих могут не только привести к труднопрогнозируемым изменениям других составляющих, но и повлиять на закономерности развития рынка недвижимости и его влияния на темпы и качество экономического развития страны в целом и регионов в отдельности.

2. Выявлена двойственная природа в определении понятия «эффективность деятельности органов исполнительной власти», отличающаяся приоритетностью социальной эффективности над экономической. Под социальной эффективностью деятельности органов исполнительной власти автор понимает такую реализацию полномочий, которая характеризуется отношением качества и/или значимости государственной услуги для общества в целом к количеству усилий, потребляемых на его достижение; экономическая эффективность подразумевает такую реализацию полномочий, позволяющую при минимально возможных затратах достигнуть максимально возможного эффекта с соблюдением норм и требований, предъявляемых к государственному управлению.

Под эффективностью принято понимать достижение каких-либо определенных результатов с минимально возможными издержками или получение максимально возможного объема продукции из данного количества ресурсов.

В экономической литературе приводятся различные определения понятия «эффективность» с позиции результативного, целевого и комплексного подходов.

Обобщая различные трактовки определения «эффективность» и факторы, определяющие эффективность управления, автор пришел к выводу, что необходимо рассматривать:

- во-первых, эффективность как результативную характеристику. В данном случае эффективность означает способность достижения поставленной и предполагаемой цели независимо от объема затрачиваемых ресурсов и качества исполнения;

- во-вторых, эффективность как качественную характеристику. Здесь эффективность предполагает достижение результатов как за счет соответствия проводимых мероприятий требованиям и принци-

пам государственного управления, так и полного эффекта от данных мероприятий, характеризующихся их полезностью;

- в-третьих, эффективность как продуктивную характеристику, т.е. соответствие и соотношение необходимых затрачиваемых ресурсов на реализацию полученного в итоге результата;

- в-четвертых, эффективность как совокупность результативной, качественной и продуктивной характеристик.

Учитывая особую роль и социальную предназначенность органов исполнительной власти, автор пришел к выводу, что в оценке эффективности деятельности органов исполнительной власти следует выделять социальную и экономическую эффективность. Под социальной эффективностью деятельности органов исполнительной власти автор понимает такую реализацию полномочий, которая характеризуется отношением качества и/или значимости государственной услуги для общества в целом к количеству усилий, потребляемых на его достижение; экономическая эффективность деятельности органов исполнительной власти подразумевает такую реализацию полномочий, позволяющую при минимально возможных затратах достигнуть максимально возможного эффекта с соблюдением норм и требований, предъявляемых к государственному управлению.

Деятельность государственных органов исполнительной власти связана с целенаправленным воздействием на состояние общества в интересах самого общества и других больших социальных групп, со стремлением придать ему организованное функционирование в соответствии с признанными нормами, с обеспечением его адаптации к изменениям окружающей среды, а также с его совершенствованием и развитием. Учитывая последнее, социальный эффект от деятельности органов исполнительной власти превалирует над экономическим, а социальная эффективность рассматривается как главенствующая над экономической эффективностью.

3. Доказано, что региональному недвижимому имуществу присущи в совокупности следующие характеристики: повышенная социальная значимость, взаимоувязанность с отраслевой специализацией региона, значительная дифференциация по объектному составу с уклоном на социальную и обеспечивающую направленности, что позволило выявить основные факторы, учитываемые в оценивании эффективности использования недвижимого имущества и совершенствовании управления им.

Региональное недвижимое имущество - это находящиеся в ведении региона земельные участки, объекты недвижимости, прочно связанные с землей, и все то, что невозможно перенести без ущерба для

их назначения и функциональности. Совокупность объектов недвижимости, образующих региональное имущество, формируется за счет трансформации права собственности по различным субъектам права. Именно поэтому региональное недвижимое имущество базируется на сложной, комплексной системе имущественных отношений.

Любой субъект Федерации обладает региональным недвижимым имуществом, обладающим комплексом уникальных свойств, специфичных в силу географического и геополитического расположения, климатического районирования, природных ресурсов, инвестиционной привлекательности, развитости отраслей промышленности.

В диссертации особенности регионального недвижимого имущества рассмотрены на примере Республики Бурятия. Анализ структуры регионального недвижимого имущества Республики Бурятия показал значительную долю недвижимости (примерно треть), используемой исключительно для решения социальных задач (больницы, дошкольные учреждения, музеи, объекты соцкультбыта и т.д.). Использование перечисленных объектов может быть только некоммерческим, приносящим социальный эффект. Кроме того, доход от коммерческого использования оставшейся части регионального недвижимого имущества также направляется на решение задач социально-экономического развития региона. Таким образом, региональное недвижимое имущество, используемое региональными органами власти как в некоммерческих, так и коммерческих целях, характеризуется социальным эффектом. Все это позволило автору выделить в качестве основной характеристики регионального недвижимого имущества повышенную социальную значимость.

Отличительной особенностью экономики Республики Бурятия является развитость добывающей и перерабатывающей промышленности. Недвижимое имущество предприятий этих отраслей сформировано главным образом за счет государственной (региональной) собственности. Данная взаимоувязанность регионального недвижимого имущества с отраслевой специализацией прослеживается и на примере других регионов страны.

Одной из наиболее значимых проблем регионального имущества Бурятии является то, что объекты недвижимости, принадлежащие и находящиеся в распоряжении региона, в большинстве своем являются достаточно «старыми» строениями. Анализируя казну региона и объектный состав недвижимости, автор пришел к выводу, что основную часть составляют объекты 1970—1990-х годов постройки. Учитывая средний срок полезного использования недвижимых объектов в 50 лет и тот факт, что некоторые районы республики относятся к районам Крайнего Севера, где повышенный износ строений является за-

кономерным, эти объекты как минимум должны подвергнуться капитальному ремонту (табл. 1).

Таблица 1

«Возрастная» группировка объектов недвижимости, составляющих казну Республики Бурятия за 2008-2012 гг.

Год постройки Анализируемый период

2008 2009 2010 2011 2012

1930-1940 5 1 - 3 -

1940-1950 7 - 1 1 -

1950-1960 8 5 7 5 4

1960-1970 15 И 3 4 3

1970-1980 30 25 24 23 23

1980-1990 24 30 33 43 54

1990-2000 7 18 21 13 17

2000-2010 - 14 15 17 21

Незавершенное строительство - - 1 1 1

Из таблицы видно, что новые объекты недвижимости, введенные в последнее десятилетие, составляют всего лишь около 10-12% от общего числа объектов, против желаемых 60-70%. С увеличением возраста объекта недвижимости повышаются расходы, связанные с содержанием и техническим обслуживанием.

Эффективность использования регионального недвижимого имущества предопределяется видовым делением объектов недвижимости. Для Республики Бурятия характерна динамика ускоренного роста числа земельных участков (главным образом за счет актуализации кадастровых данных) и сохранения числа объектов нежилой недвижимости (табл. 2).

Таблица 2

Видовая группировка объектов недвижимого имущества за анализируемый период 2007-2012 гг.

Анализируемый период

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Жилая недвижимость 13 10 8 8 3 5

Нежилая недвижимость 118 102 94 96 105 117

Земельные участки 117 214 256 288 394 543

Незавершенное строительство - - - 1 1 1

Значительная дифференциация по объектному составу с уклоном на социальную и обеспечивающую направленности предопределена необходимостью повышения эффективности использования недвижимого имущества в интересах развития региона за счет доходов от его использования и увеличения налоговой базы, а также решением социальных задач для обеспечения достойных условий проживания и повышения качества жизни населения.

4. Усовершенствована методика оценки эффективности деятельности органов исполнительной власти в сфере управления недвижимым имуществом. В отличие от существующих подходов в ее основе лежит сбалансированная система показателей Нортона — Каплана.

Рассчитана с использованием сбалансированной системы показателей Нортона - Каплана эффективность деятельности органов исполнительной власти в регионе, что позволило выявить сильные и слабые стороны деятельности органов исполнительной власти и сформулировать предложения по повышению эффективности их деятельности.

Для количественного измерения эффективности деятельности органа исполнительной власти в сфере управления недвижимым имуществом разработана методика расчета коэффициентов эффективности деятельности Кэ по группам системы показателей деятельности органа исполнительной власти.

Исходными данными являются отчеты и доклады Минимущества РБ, статистические данные Госкомстата РБ, отчеты и доклады Минфина РБ. Также для анализа социальной значимости использованы данные независимого опроса населения, проведенного в рамках диссертационного исследования.

Предлагаемая система показателей деятельности органов исполнительной власти содержит 14 показателей, что является оптимальным (табл. 3).

Расчет эффективности начинается с присвоения каждому индикатору балльного коэффициента. Балльный коэффициент зависит от отклонения фактического значения оцениваемого параметра от запланированного результата. Количество баллов варьируется от 1 до 3, при этом 3 балла - это полное достижение запланированного результата. Столько же баллов присваивается в случае превышения планового значения, т.е. подразумевается более эффективная деятельность.

Таблица 3

Система показателей деятельности органов исполнительной власти региона

Группа показателей Наименование показателя

Группа имущественных индикаторов (Ки) Рост числа земельных участков, поставленных на кадастровый учет

Оформлено право собственности РБ на объекты недвижимости

Соотношение рыночной стоимости республиканской недвижимости, предоставляемой в аренду, и ее арендной платы

Доля республиканского имущества, проверенного на предмет использования по назначению

Группа финансовых и экономических индикаторов (Кф) Рост налоговых поступлений

Рост совокупного дохода от использования регионального имущества

Превышение доходов над расходами

Исполнение бюджета субъекта Федерации

Группа индикаторов кадровой работы (Кк) Доля специалистов с образованием

Стаж работы

Текучесть кадров

Группа индикаторов социальной значимости (Кс) Доля обращений граждан с положительным результатом

Осведомленность граждан о деятельности Минимущества (на основании опросов)

Наличие интернет-приемной

В целях упрощения расчета принимаем, что для каждого численного значения может быть присвоен коэффициент эффективности: «хорошо» 3, «удовлетворительно» 2, «неудовлетворительно» 1. Если показатель является бинарным, то есть подразумевает ответ «да/нет», то в случае положительного результата присваивается коэффициент 3, в случае отрицательного - 1.

Численные значения коэффициента эффективности деятельности регионального органа исполнительной власти для каждой подсистемы системы показателей деятельности предлагается определять по формуле:

■ _1Г(23хГЗ + Х2Х.Г2-Г11ХГ1) 5 1 М * 100%

где К1 — коэффициент эффективности деятельности органа исполнительной власти региона по данной группе индикаторов;

/<-?, F2, 7<7 - фактический результат с балльными коэффициентами 3,2, 1;

М— число показателей в группе.

Величина К1 для каждой группы рассчитывается по значению соответствующих индикаторов (графа 2, табл. 4). Для каждого индикатора имеется некоторое ограниченное количество возможных вариантов значений индикатора (графа 3, табл. 4), каждое из которых характеризуется фактическим значением (графа 4, табл. 4), измеряемым в процентах. Каждому фактическому значению присваивается балльное значение (графа 5, табл. 4).

Расчет коэффициента эффективности деятельности органа исполнительной власти Кс для группы индикаторов социальной значимости показан на примере Минимущества РБ (табл. 4).

Таблица 4

Исходные данные для расчета коэффициента эффективности по группе индикаторов социальной значимости

Группа показателей Наименование показателя Возможное значение Фактическое значение, % Ранг

Доля обращений 70-100% 98 3

тельным результатом 30-70% 0 2

0-30% 0 1

Группа индикаторов социальной значимости (Кс) Известно 37 3

Осведомленность граждан о деятель- В общих чертах 42 2

ности Минимуще- Не имеют по- 1

ства (на основании нятия у

опросов) Затруднились 12 1

ответить

Наличие интернет- Да 100 3

приемнои Нет 1

Итоговые результаты коэффициентов эффективности деятельности органов исполнительной власти составили:

Ки=3; Кф=3; Кк=2,66; Кс=2,7.

Полученные результаты свидетельствуют об эффективной работе Министерства имущества и земельных отношений РБ, но в то же время имеется возможность для ее улучшения.

Построение сбалансированной системы показателей требует равноценного и равновесного воздействия показателей на планирование и дальнейшее развитие объекта, поэтому численные значения показателей эффективности по группам должны стремиться к равенству или быть равны между собой. В таком случае итоговый коэффициент эффективности деятельности органов исполнительной власти будет равен:

Ш «25%

" 100% (3 + 3 + 2,664- 2,7) >• 25%

~ 100 %

Кэ = 2,84

Итоговое значение 2,84 свидетельствует об эффективной работе Минимущества РБ в целом.

Предлагаемая методика позволяет дать количественную оценку эффективности деятельности органа исполнительной власти в сфере управления недвижимым имуществом и выделить долю влияния в этой оценке эффективности деятельности исполнительных органов каждой ее составляющей.

Сбалансированность между сложностью поставленных задач и уровнем подготовки государственных служащих усиливается. Адаптивность к инновациям, переменам и дальнейшему развитию занимает центрать-ное место среди требований к специалистам органов исполнительной власти. В этой связи перед национальной системой государственной службы встает задача формирования кластера специалистов, способных эффективно действовать в условиях модернизации российской экономики. Государственные служащие в своей деятельности должны ориентироваться не на процесс, а на результат. Повышение эффективности деятельности органа исполнительной власти повысится в случае повышения эффективности каждого его служащего. Результат должен стать критерием эффективности работы государственных органов и государственных служащих.

Уровень информированности населения о деятельности государственных органов власти региона, как показала практика, является одним из основных факторов, позитивно влияющих на социально-экономическое развитие региона и его конкурентоспособности. Открытость и прозрачность деятельности органов исполнительной власти Рос-

сийской Федерации являются важнейшими показателями эффективности их функционирования при реализации установленных полномочий, а также необходимыми элементами осуществления постоянной и качественной связи между населением и органами исполнительной власти.

Информационная открытость исполнительных органов позволяет обществу получать адекватное представление и формировать суждения о состоянии российского общества и органах власти, укрепляет действенность и эффективность общественного контроля за деятельностью органов государственной власти. Информационная прозрачность деятельности органов власти всех уровней призвана обеспечить реальную доступность для населения информации о принимаемых ими решениях, об их текущей деятельности.

В современных условиях повышение уровня информированности населения о деятельности государственных органов власти, повышение качества предоставления данной услуги невозможно без участия средств массовой информации.

5. Сформирована система поправочных коэффициентов, учитываемых при расчете арендных ставок по региональному имуществу, на основе упразднения незначимого коэффициента исторической периодизации, связанного с годом постройки и введения в оборот объекта недвижимости; замещения коэффициента типа деятельности, отличающегося высокой трудоемкостью расчета из-за широкой шкалы градации по большому количеству учитываемых факторов и являющегося неинформативным, на коэффициент уровня субъекта предпринимательства, отражающего масштабность предпринимательства и свидетельствующего о развитии предпринимательства в регионе, что позволило уточнить алгоритм расчета и порядок взимания арендной платы.

В ходе диссертационного исследования показано, что в качестве приоритетного инструмента управления региональным недвижимым имуществом может выступать аренда. Преимущества аренды как способа управления заключаются в стабильности получения дохода снижении затрат на управление объектами, контроле при необходимости состояния и сохранности региональных объектов недвижимости, а также возможности отзыва арендодателем регионального имущества. Кроме того, в процессе аренды происходит сохранение и улучшение регионального имущества.

Анализ современной экономической литературы показал отсутствие единой методики расчета арендных платежей для различных субъектов Федерации, объясняемое различиями в условиях социально-экономи-

ческого развития регионов и состояния объектов региональной недвижимости.

Применяемая в Республике Бурятия методика расчета арендной ставки основана на определении ряда коэффициентов, в числе которых коэффициент исторической периодизации, коэффициент типа деятельности и другие. Коэффициент исторической периодизации связан с годом постройки и введением в оборот объекта недвижимости. В Республике Бурятия незначительная доля объектов региональной недвижимости, возведенных в первой половине XX века, с каждым годом выводится из состава регионального имущества. Значение коэффициента исторической периодизации для этой группы объектов составляет 0,9. Объекты еще более ранней постройки, представляющие историческую ценность и поэтому имеющие высокую рыночную стоимость, характеризуется числовым значением коэффициента исторической периодизации 0,8-0,84. Таким образом, в числовых значениях названных групп объектов недвижимости заложено некоторое противоречие. При этом некоторые объекты недвижимости постройки второй половины XX века, имеющие более высокий коэффициент исторической периодизации, отличаются ненадежностью и невысокой прочностью в сравнении с постройками первой половины XX века.

Коэффициент типа деятельности определяется по заявленной арендатором цели использования арендуемого недвижимого имущества и основан на выделении 10 значений в шкале градации с учетом большого числа факторов, что делает расчет этого коэффициента очень трудоемким. При этом на итоговую величину арендной платы этот коэффициент не оказывает влияния, что позволило автору сделать вывод о возможности замены этого коэффициента на коэффициент уровня субъекта предпринимательства.

Коэффициент уровня субъекта предпринимательства отражает масштабность предпринимательства и свидетельствует о развитии предпринимательства в регионе. Для высокого уровня доходности поправочный коэффициент должен превышать 1, а для деятельности с низким уровнем - от 0 до 1. В случае с субъектами крупного предпринимательства величина коэффициента будет высокой, для малого предпринимательства - низкой. В таком случае будет проявляться социальных* эффект в виде поддержки субъектов малого предпринимательства (табл. 5).

Таблица 5

Расчет коэффициента уровня субъекта предпринимательства

Значение коэффициента Уровень

а<Ь Субъект малого предпринимательства

а<Ь<с Субъект среднего предпринимательства

Ь<с Субъект крупного предпринимательства

Введение данного коэффициента позволит избежать применения громоздкого, с большим количеством уточнений и градаций коэффициента типа деятельности арендатора, что снизит трудоемкость расчета.

6. Обоснована целесообразность применения такой формы частно-государственного партнерства в отношении неэффективно используемого имущества, как сервейпнг, основанного на гармонизации интересов государства и общества по управлению недвижимым имуществом. На основе чего рассчитан экономический эффект от применения сервейинга в регионе.

Сервейинг представляет собой профессиональную управленческую деятельность в сфере недвижимости на всех этапах ее жизненного цикла.

Концепция такого подхода в западной практике получила название сервейинга (от англ. Бигуу — межевание, обследование, инспектирование).

Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода к развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (стратегическое и оперативное) в целях эффективного функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса правовых, технических, экономических, экологических, управленческих и других видов экспертиз объектов недвижимого имущества, на основе анализа которых вырабатываются управленческие решения для получения максимального эффекта.

В настоящее время сервейинг можно рассматривать как профессиональную деятельность по экспертизе и управлению недвижимостью на всех этапах ее жизненного цикла:

- в условиях создания недвижимости, развития и стабилизации экономического состояния предприятий и имущественных комплексов;

- при возникновении экстремальных ситуаций, в том числе чрезвычайных, связанных с природными и техногенными, рыночными воздействиями на экономическую деятельность предприятия;

- в случаях банкротства, финансовых кризисов;

- антикризисного управления, выхода из кризиса и последующего финансового оздоровления;

-ликвидации предприятий на основе решения арбитражного суда или самоликвидации.

Использование принципов сервейинга может способствовать развитию новых подходов к возможному оздоровлению экономики регионов, где функционируют экономически взаимосвязанные между собой имущественные комплексы.

Поскольку управленческие решения по созданию и развитию объектов недвижимости принимаются на основе результатов комплексного проведения всей системы экспертиз объектов недвижимости, целесообразно выявить возможности сервейинга для обеспечения устойчивого развития регионов.

Сервейинговое агентство ведет жесткий контроль за подрядными организациями в части соблюдения качества и сроков работ по проекту. В результате такого контроля отклонение от утвержденной сметы обычно не превышает 8-10%, что является существенной экономией для собственника объекта недвижимости.

Расчеты автора свидетельствуют о том, что при нормальном функционировании сервейингового агентства бюджет Бурятии будет дополнительно получать более 10 млн р. в год чистой прибыли, с учетом оплаты услуг агентству, при этом сдача площадей будет происходить по государственным арендным ставкам, без повышающих коэффициентов.

Таким образом, деятельность сервейингового агентства весьма актуальна, целесообразна и может приносить доход как государству, так и учредителям агентства.

По предварительным расчетам, за полтора года чистый дисконтируемый доход одного агентства составит 83,1 тыс. р., норма доходности будет равна 1,19, внутренняя норма рентабельности проекта - около 12,8%, а срок окупаемости не превысит 14 месяцев.

Таким образом, использование принципов сервейинга как профессиональной деятельности по управлению недвижимостью на федеральном, региональном, муниципальном уровнях управления на основе системного и комплексного подходов может создать дополнительные возможности оздоровления экономики регионов России и способствовать обеспечению их устойчивого экономического и социального развития.

III. ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ АВТОРА

Статьи в рецензируемых научных журналах и изданиях

1. Цыбикова Е. Б. Анализ и проблемы имущественного комплекса Республики Бурятия для целей управления [текст] / Е. Б. Цыбикова // Казанская наука. - 2013. -№1. - С. 84-87 (0,25 п. л.).

2. Цыбикова Е. Б. Недвижимое имущество региона как объект управления [текст] / Е. Б. Цыбикова // Проблемы современной экономики. Евразийский международный научно-аналитический журнал. - 2013. - №1 (45). - С. 157-159 (0,37 п. л).

3. Цыбикова Е. Б. О системе управления недвижимым имуществом региона [текст] / Е. Б. Цыбикова // Российское предпринимательство. - 2013. - № 5 (227). -С. 136-139(0,3 п. л.).

Другие публикации

4. Цыбикова Е. Б. Проблемы управления рынком недвижимости [текст] / Е. Б. Цыбикова // Сб. науч. тр. ВСГТУ. Сер. : Экономические науки. - Улан-Удэ: Изд-во ВСГУТУ, 2010. - Вып. 17, т. 2. - С. 256-259 (0,25 п. л.).

5. Цыбикова Е. Б. Проблемы оценки и управления муниципальным имуществом [текст] / Е. Б. Цыбикова // Байкальские экономические чтения. Трансформация социально-экономического пространства : материалы междунар. науч.-практ. конф. (г. Улан-Удэ, 16-19 сентября 2010 г.). - Улан-Удэ : Изд-во ВСГТУ, 2010. - С. 206209 (0,4 п. л.).

6. Цыбикова Е. Б. Эффективность управления недвижимым имуществом на региональном уровне [текст] / Е. Б. Цыбикова // Сб. науч. тр. ВСГУТУ. Сер. : Экономические науки. - Улан-Удэ : Изд-во ВСГУТУ, 2012. - Вып. 19, т. 2. - С. 178180 (0,25 п. л.).

7. Цыбикова Е. Б. Показатели эффективности и результативности деятельности органов исполнительной власти региона в сфере управления недвижимым имуществом [текст] / Е. Б. Цыбикова // Социальные, экономико-правовые проблемы развития региона. Роль профсоюзов : сб. науч. тр. : материалы междунар. науч.-практ. конф. -Улан-Удэ : Изд-во БФ ОУП ВПО АТиСО, 2012. - С. 144-149 (0,31 п. л.).

Подписано в печать 5.11.2013. Формат 60x80 1/16 Усл. печ. л. 1,02. Тираж 100 экз. Заказ 618.

Издательство Бурятского госуниверситета 670000, г. Улан-Удэ, ул. Смолина 24а