Методы и инструментарий бухгалтерской оценки инвестиционной недвижимости в процессе составления финансовой отчетности тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методы и инструментарий бухгалтерской оценки инвестиционной недвижимости в процессе составления финансовой отчетности"

На правах рукописи

Бородин Олег Алексеевич

МЕТОДЫ И ИНСТРУМЕНТАРИЙ БУХГАЛТЕРСКОЙ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ПРОЦЕССЕ СОСТАВЛЕНИЯ ФИНАНСОВОЙ ОТЧЕТНОСТИ

08.00.12 - Бухгалтерский учет, статистика

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2014

005556854

005556854

Работа выполнена на кафедре «Управленческий учет» федерального государственного образовательного бюджетного учреждения высшего профессионального образования «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации».

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Бахрушина Мария Арамовна

Официальные оппоненты:

Ведущая организация:

Каморджанова Наталия Александровна,

доктор экономических наук, профессор, ФГБОУ ВО «Санкт-Петербургский государственный экономический университет», заведующий кафедрой управленческого и финансового учета и отчетности

Пучкова Светлана Игоревна,

доктор экономических наук, профессор, ФГБОУ ВПО «Московский государственный институт международных отношений (университет) Министерства иностранных дел Российской Федерации», профессор кафедры учета, статистики и аудита

ФГБОУ ВПО «Московский государственный машиностроительный университет (МАМИ)»

Защита состоится 19 ноября 2014 г. в 14-00 часов на заседании диссертационного совета Д 505.001.03 на базе ФГОБУВПО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» по адресу: Ленинградский проспект, д. 55, ауд. 213, Москва, ГСП-3, 125993.

С диссертацией можно ознакомиться в диссертационном зале Библиотечно-информационного комплекса ФГОБУВПО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» по адресу: Ленинградский проспект, д. 49, комн. 203, Москва, ГСП-3, 125993, и на официальном сайте ФГОБУВПО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»: http://www.fa.ru.

Автореферат разослан 17 сентября 2014 г.

Ученый секретарь диссертационного совета Д 505.001.03 к.э.н., доцент

Городецкая Ольга Юрьевна

I. Общая характеристика работы

Актуальность проблемы исследования. Ведущая роль инвестиций в развитии экономики определяется тем, что они увеличивают капитал организаций и, следовательно, создают основу для экономического роста как отдельной компании, так и страны в целом. Важнейшим направлением инвестиций являются инвестиции в недвижимость. Так, по данным Росстата1, инвестиции в основной капитал в России в 2012 г. составили 12 568,8 млрд рублей, в том числе в здания (кроме жилых) и сооружения - 5 352,4 млрд рублей, или 42,6 % от инвестиций в основной капитал. По структуре инвестиций в основной капитал за тот же период по видам экономической деятельности на операции с недвижимым имуществом, аренду и предоставление услуг было направлено 686,8 млрд рублей.

Наряду с активным становлением рынка недвижимого имущества в целом растут вложения в доходную недвижимость. Объем сделок на рынке коммерческой недвижимости России с 2003 по 2011 г. увеличился в 63 раза до 8,2 млрд долларов США.

Как свидетельствуют исследования автора, наиболее развитые российские рынки инвестиционной недвижимости находятся в Московском регионе и Санкт-Петербурге. Так, в Москве общая площадь офисных помещений (классы А и В) с 2003 по 2011 г. возросла в 4,1 раза, общая площадь торговых помещений за тот же период увеличилась в 3,26 раза, общий объем сдаваемых в аренду складских площадей в Московском регионе с 2003 по 2011 г. — в 2,8 раза.

Указанные выше процессы сопровождаются . устойчивым и динамичным развитием девелопмента - предпринимательской деятельности, направленной на создание и модификацию объектов недвижимости с целью

1 ШЬ: http://www.gks.ш/bgd/regl/ЫЗ_56/Main.htra (дата обращения - 10.10.2013).

ч

извлечения экономических выгод от доходного использования этих объектов и повышения их рыночной стоимости. Подобная направленность извлечения выгод предопределяет заинтересованность инвесторов в бухгалтерской (финансовой) отчетности, содержащей данные о рыночной стоимости доходной недвижимости на отчетную дату.

Главным инструментом удовлетворения информационных запросов инвесторов являются отчеты, составленные в соответствии с Международными стандартами финансовой отчетности (МСФО, ГРИБ). Однако недвижимость, квалифицируемая МСФО как инвестиционная, в российских правилах бухгалтерского учета (РПБУ) до сих пор не определена. Согласно российским правилам инвестиционная недвижимость учитывается в составе основных средств, доходных вложений в материальные ценности, в качестве вложений во внеоборотные активы. Арендованные объекты инвестиционной недвижимости могут отражаться за балансом. При этом вышеуказанные объекты принимаются к учету, как правило, по фактической стоимости, заметно отличающейся от первоначальной оценки основных средств и инвестиционной недвижимости, урегулированной МСФО. Существуют различия и в последующей оценке инвестиций в недвижимость.

Необходимость решения проблем, связанных с бухгалтерской оценкой инвестиционной недвижимости, следует и из задач, определенных Планом Министерства финансов Российской Федерации на 2012-2015 годы по развитию бухгалтерского учета и отчетности в Российской Федерации на основе Международных стандартов финансовой отчетности. П. 7 документа содержит задачу разработки предложений по осуществлению дифференцированного подхода к ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности хозяйствующими субъектами.

Актуальность проблематики обособления инвестиционной недвижимости как актива, ее специфичность, серьезные недостатки в учетной практике оценки, неоднозначность и дискуссионность как концепции, так и методологии оценки справедливой стоимости, изложенных

в МСФО, явились основанием для выбора темы настоящего исследования, предопределили логику и обусловили его структуру.

Степень разработанности проблемы исследования. Вопросы оценки объектов бухгалтерского учета были проработаны отечественными экономистами: Э.С. Дружиловской, В.В. Карповой, М.И. Кутером, Е.А. Мизиковским, В.Ф. Палием, С.Н. Поленовой, Я.В. Соколовым, В.Я. Соколовым.

Проблемы бухгалтерского учета и оценки инвестиционной недвижимости исследованы в диссертационной работе Б.Г. Ганина, а также в научных статьях JI.B. Чижевской и Н.В. Игнатовой.

В современных экономических условиях востребованным является учет по справедливой стоимости. Эти вопросы нашли отражение в работах зарубежных ученых: Дж.М. Зака, Ф. Обербринкманна и др., а также в работах российских специалистов: В.И. Бариленко, М.А. Бахрушиной, В.Г. Гетьмана, О.В. Ефимовой, H.A. Каморджановой, О.Г. Королева, O.E. Николаевой, С.И. Пучковой, О.В. Рожновой, О.В. Соловьевой, E.JI. Шуремова. Однако на настоящий момент недостаточно публикаций, которые обобщали бы проблемы оценки справедливой стоимости капитальных активов. Также недостаточно публикаций, которые содержали бы методологию последующего измерения инвестиционной недвижимости.

Для целей формирования теоретических предпосылок концепции справедливой стоимости значительный интерес представляют положения теории предельной полезности и субъективной ценности, которые представлены в ряде работ зарубежных выдающихся экономистов-теоретиков (К. Менгер, О. фон Бём-Баверк, JI. фон Мизес, У. де Сото и др.).

Вопросы оценки недвижимого имущества с использованием методов дисконтированных денежных потоков изучались рядом отечественных (А.Г. Грязнова, В.В. Ковалев, М.А. Федотова и др.) и зарубежных (А. Дамодаран, А. Кинг) экономистов.

В то же время традиционно используемые в оценочной практике методики в недостаточной степени пригодны для оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, так как их применение часто требует специального образования, значительного опыта и доступа к базам данных.

Отмеченное определяет актуальность данного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является решение научно-практической задачи по разработке методики оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в процессе представления информации о данном виде активов в МСФО-отчетности, а также бухгалтерской (финансовой) отчетности коммерческих организаций.

Для реализации указанной цели в работе поставлены следующие задачи:

— уточнить содержание и место понятия «оценка» в контексте составления МСФО-отчетности и обосновать необходимость расширения перечня активов, признаваемых в отчетности по РПБУ, статьей «инвестиционная недвижимость»;

- дать сравнительную характеристику методов последующего денежного измерения инвестиционной недвижимости, предусмотренных МСФО, и внеоборотных активов, урегулированных РПБУ. Предложить методы, в наибольшей степени отвечающие информационным интересам инвесторов;

- предложить и научно обосновать алгоритм последующего измерения инвестиционной недвижимости на базе справедливой стоимости, основанный на применении доходного подхода;

— разработать рекомендации по использованию системы информации, необходимой для оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости.

Объект исследования. Объектом исследования является процесс формирования бухгалтерской (финансовой) отчетности организаций,

контролирующих недвижимость с целью получения дохода в виде арендных платежей и/или повышения рыночной стоимости.

Предмет исследования. Предметом исследования послужили принципы, подходы и методы бухгалтерской оценки инвестиционной недвижимости как важнейшей статьи бухгалтерской (финансовой) отчетности.

Область исследования. Полученные результаты диссертации соответствуют пунктам 1.7 «Бухгалтерский (финансовый, управленческий, налоговый и др.) учет в организациях различных организационно-правовых форм всех сфер и отраслей», 1.8 «Особенности формирования бухгалтерской (финансовой, управленческой, налоговой и др.) отчетности по отраслям, территориям и другим сегментам хозяйственной деятельности» Паспорта специальности 08.00.12 - Бухгалтерский учет, статистика (экономические науки).

Теоретическая и методологическая основа исследования.

Теоретическую и методологическую основу исследования составили положения, включающие категориальный аппарат, концепции, содержание, организацию и методики бухгалтерского (финансового) учета, бухгалтерской (финансовой) отчетности, оценочной деятельности и экономической теории, разработанные и систематизированные отечественными и зарубежными учеными-экономистами.

В процессе исследования применялись диалектический метод, логический, системный и комплексный подходы. В ходе разработки отдельных вопросов исследования применялись также такие общенаучные методы познания, как наблюдение, группировка, анализ, сравнение, систематизация полученных данных, синтез теоретического и практического материала, обоснование причинно-следственных связей и др.

Исследование основывается на действующих в Российской Федерации законодательных актах и нормативно-правовых документах, регламентирующих ведение бухгалтерского учета и составление

бухгалтерской (финансовой) отчетности; Международных стандартах финансовой отчетности; материалах научных конференций, семинаров.

Информационную базу исследования составили материалы ведущих консалтинговых, риелторских, оценочных и аудиторских компаний о тенденциях в развитии рынков коммерческой недвижимости, результатах исследований бухгалтерской (финансовой) отчетности десятков крупнейших отечественных компаний, данные оперативных экономических изданий, материалы углубленного исследования учетных бухгалтерских документов ряда организаций, в которых прошла апробация результатов исследования.

Научная новизна исследования. Научная новизна исследования состоит в развитии комплекса методических положений и инструментария бухгалтерской оценки инвестиционной недвижимости в процессе составления финансовой отчетности, направленных на повышение прозрачности и достоверности информации о финансовых результатах и состоянии организации.

Основные результаты диссертации, определяющие ее научную новизну и выносимые на защиту, состоят в следующем:

— выявлены и систематизированы существенные признаки оценки как элемента метода бухгалтерского учета и составления финансовой отчетности в условиях их реформирования в соответствии с МСФО; доказана целесообразность дополнения перечня активов, признаваемых в финансовой отчетности, статьей «инвестиционная недвижимость», под которой предложено понимать активы, имеющие материально-вещественную форму земельного участка, здания, части здания, земли и здания и предназначенные для получения дохода и увеличения их рыночной стоимости (с. 31-39, 82-88 диссертации);

— обоснована целесообразность более активного использования организациями оценки инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости при составлении бухгалтерской (финансовой) отчетности (с. 55-71 диссертации);

-определено место доходного подхода к оценке справедливой стоимости инвестиционной недвижимости как наиболее предпочтительного на основе раскрытия его взаимосвязи с субъективной теорией ценности и концепцией цены внеоборотных материальных активов. Обоснованы рекомендации, направленные на применение и адаптацию метода прямой капитализации для оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости (с. 50-53, 121—126, 128-144 диссертации);

- разработана экспресс-методика оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, включающая этапы, систему показателей и источников финансовой и нефинансовой информации. Ее применение позволит отчитывающимся организациям получить научно обоснованную и достоверную оценку справедливой стоимости инвестиционной недвижимости на основе применения транспарентных исходных данных (с. 144—153 диссертации).

Теоретическая значимость результатов исследования. Теоретическая значимость результатов исследования заключается в дальнейшем развитии теоретических положений, связанных с оценкой для целей формирования финансовой отчетности, дополнением терминологического аппарата, научным обоснованием необходимости применения доходного подхода к бухгалтерской оценке инвестиционной недвижимости и использования для этих целей нефинансовой информации. Предложенные подходы могут использоваться в дальнейших научных исследованиях и в учебном процессе при разработке учебных программ по дисциплинам «Международные стандарты финансовой отчетности», «Бухгалтерский (финансовый) учет», «Бухгалтерская (финансовая) отчетность».

Практическая значимость результатов исследования. Практическая значимость работы заключается в том, что предложенные методические инструменты способствуют повышению достоверности и снижению трудоемкости расчетов справедливой стоимости инвестиционной

недвижимости в процессе составления МСФО-отчетности, а также при подготовке примечаний к бухгалтерской (финансовой) отчетности, составленной по правилам РПБУ.

Практическую значимость, в частности, имеют:

1) предложенная в диссертации система источников информации, применимых для оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, - способствует повышению качества и обоснованности оценки;

2) разработанная система индикаторов, свидетельствующих о том, что альтернативное использование объекта инвестиционной недвижимости способно увеличить его справедливую стоимость, — обеспечивает проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) инвестиционной недвижимости в необходимых случаях;

3) рекомендации по расчету справедливой и возмещаемой стоимости инвестиционной недвижимости — позволяют составителям отчетности получить искомую оценку с минимальными затратами.

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные теоретические положения диссертации докладывались и получили одобрение на научно-практической конференции «Актуальные проблемы теории и практики бухгалтерского учета и экономического анализа в условиях перехода России на инновационный путь развития» (Москва, Всероссийский заочный финансово-экономический институт, 27 января 2009 г.); на международной научно-практической конференции «Инновационный путь развития РФ как важнейшее условие преодоления мирового финансово-экономического кризиса» (Москва, Всероссийский заочный финансово-экономический институт, 21-22 апреля 2009 г.); на международной научно-практической конференции студентов, магистров, аспирантов «Развитие бухгалтерского учета и аудита в условиях инновационной экономики» (г. Казань, Казанский государственный аграрный университет, 18 ноября 2010 г.); на международной научно-практической конференции «Экономика,

наука, образование: проблемы и пути интеграции» (Москва, Всероссийский заочный финансово-экономический институт, 26-27 октября 2010 г.); на научно-практической конференции «Теория и практика бухгалтерского учета и экономического анализа в условиях модернизации российской экономики» (Москва, Всероссийский заочный финансово-экономический институт, 7 июня 2011 г.), на научно-практической конференции «Бухгалтерская отчетность по РСБУ и МСФО: принципы формирования, аналитические возможности» (Москва, Всероссийский заочный финансово-экономический институт, 15 мая 2012 г.).

Материалы диссертации применяются в практической деятельности ООО «САГИТАРИО 11В», в частности используются экспресс-методика оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, алгоритм расчета возмещаемой стоимости инвестиционной недвижимости. По материалам исследования в учетную практику внедрена система исходных данных о справедливой стоимости объекта инвестиционной недвижимости, находящегося на балансе компании. Выводы и основные положения диссертации используются в практической работе бухгалтерской службы при составлении примечаний к бухгалтерской (финансовой) отчетности компании, способствуя увеличению ее информативности.

Публикации. Результаты исследования нашли отражение в 14 публикациях общим объемом 11,36 п.л. (авторский объем — 10,36 п.л.), в том числе в 7 публикациях общим объемом 5,25 п.л. (авторский объем -4,25 п.л.) в рецензируемых научных изданиях, определенных ВАК Минобрнауки России.

Структура и объем диссертации. Структура диссертации обусловлена целью, задачами и логикой исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, включающего 128 источников, и 6 приложений. Текст диссертации изложен на 186 страницах и содержит 17 таблиц и 14 рисунков.

II. Основное содержание работы

В соответствии с целью и задачами исследования в работе были выделены три группы проблем и предложены для защиты основные положения и выводы.

Первая группа проблем связана с развитием теоретических положений оценки инвестиционной недвижимости.

По результатам проведенного исследования уточнено современное содержание оценки как важнейшего элемента метода бухгалтерского учета и составления финансовой отчетности (представлено на рисунке 1).

Источник: разработано автором.

Рисунок 1 - Составляющие понятия «оценка» в бухгалтерском учете

Сущностное содержание бухгалтерской оценки раскрыто в I диссертации следующим образом:

1. Оценка является процедурой измерения объектов бухгалтерского учета и элементов бухгалтерской (финансовой) отчетности. Измерение производится в денежных единицах.

В рыночной экономике функция денежной оценки является прикладной:

— система бухгалтерского учета не формирует стоимость объекта в экономическом смысле. Стоимость, являющаяся связью между объектом, находящимся в собственности, и лицом (или лицами), которые желают иметь этот объект в собственности, определяется субъективными оценками участников рынка и зависит от полезности объекта для каждого участника, редкости объекта и уровня спроса на него;

- используемые в бухгалтерском учете и процессе составления финансовой отчетности виды оценки именуются терминами, включающими в состав дефиниендума слово «стоимость»: первоначальная, справедливая и другие стоимости, которые являются стоимостями в узком, бухгалтерском смысле.

Таким образом, представленные в бухгалтерском балансе денежные величины отражают не стоимость элементов финансовой отчетности в экономическом смысле, а их стоимость, полученную в результате денежного измерения.

2. Объектом оценки являются элементы финансовой отчетности, что согласуется с Концептуальными положениями МСФО.

3. Для целей бухгалтерского учета оценка осуществляется по правилам, содержащимся в нормативных и нормативно-правовых актах. Это составляющее понятия отличает бухгалтерскую оценку от оценок других видов.

4. Важным слагаемым понятия бухгалтерской оценки, также обособляющим ее от оценок иных видов, является цель ее проведения -отражение объектов учета в бухгалтерской (финансовой) отчетности.

В диссертации предложено следующее определение оценки, уточняющее ее место в современной системе бухгалтерского учета.

Бухгалтерская оценка — это процедура денежного измерения активов, обязательств, капитала, доходов и расходов для их отражения

в бухгалтерской (финансовой) отчетности организации, порядок проведения которой определен нормативными и нормативно-правовыми актами.

В Международных стандартах финансовой отчетности требования к признанию, оценке и раскрытию информации об инвестиционной недвижимости урегулированы в МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» (далее МСФО (IAS) 40).

Критерии признания инвестиционной недвижимости в балансе представлены на рисунке 2.

Источник: разработано автором.

Рисунок 2 — Условия признания затрат, квалифицируемых в качестве инвестиционной недвижимости, в бухгалтерском балансе

Российскими правилами бухгалтерского учета выделение инвестиционной недвижимости как самостоятельного объекта учета и статьи финансовой отчетности до сих пор не предусмотрено. В российской финансовой отчетности активы, идентифицируемые по правилам МСФО как инвестиционная недвижимость, учитываются в составе различных балансовых статей: основных средств, доходных вложений в материальные ценности, в качестве вложений во внеоборотные активы (а в ряде случаев за балансом).

Основные проблемы, сопряженные с действующими российскими правилами первоначальной оценки объектов, классифицируемых по правилам МСФО в качестве инвестиционной недвижимости, и требующие решения, состоят в следующем:

-оценке не подлежат оценочные обязательства, существующие на момент признания. Подобный подход к первоначальной оценке не отвечает интересам пользователей финансовой отчетности, так как не предполагает начисления величин будущих затрат по существующим обязательствам;

- инвестиционная недвижимость, приобретенная на условиях аренды, оценивается в сумме, указанной в договоре, без применения процедуры дисконтирования. Дисконтированная стоимость используется только для денежного измерения оценочных обязательств, предполагаемый срок исполнения которых превышает 12 месяцев после отчетной даты или меньший срок, установленный организацией в учетной политике, а также может применяться для расчета с целью раскрытия стоимости долговых ценных бумаг и предоставленных займов. Применение оценки по справедливой стоимости РПБУ также не предусматривают, что снижает информационную ценность финансовой отчетности.

Другая группа проблем связана с действующими российскими правилами последующей оценки активов, группируемых МСФО в статье «инвестиционная недвижимость». Она состоит в следующем:

-изменение первоначальной стоимости объектов не предусмотрено (кроме учитываемых в составе основных средств);

- тестирование на обесценение не предусмотрено;

- переоценка основных средств не является обязательной;

- переоценка объектов предполагает их измерение по текущей (восстановительной) стоимости, не учитывающей рыночную ситуацию на отчетную дату.

Такое положение дел не соответствует интересам пользователей бухгалтерской отчетности, так как учет инвестиционной недвижимости по

правилам РПБУ не позволяет формировать информацию о ее текущей рыночной стоимости. В диссертации обоснована необходимость решения выявленных проблем в процессе осуществляемой реформы российских бухгалтерского учета и отчетности в соответствии с МСФО. В связи с этим в диссертации предложено дополнить существующую законодательную базу нормативно-правовым актом, определяющим процедуры классификации, признания, оценки и раскрытия информации об инвестиционной недвижимости в бухгалтерской (финансовой) отчетности, составленной по РПБУ. Тем самым перечень объектов российского бухгалтерского учета будет дополнен новым видом активов — инвестиционной недвижимостью, под которой предложено понимать активы, имеющие материально-вещественную форму земельного участка, здания, части здания, земли и здания и предназначенные для получения дохода и увеличения их рыночной стоимости.

Вторая группа проблем связана с определением подходов к оценке справедливой стоимости инвестиционной недвижимости.

Оценка справедливой стоимости по правилам МСФО сопряжена со значительными трудностями.

В диссертации доказана ошибочность теоретических предпосылок концепции справедливой стоимости, действовавшей до принятия СФУ 157 «Оценка справедливой стоимости» ОПБУ США (далее СФУ 157) и МСФО (ШИ^) 13 «Оценка справедливой стоимости» (далее МСФО (^ЯБ) 13). Она основывалась на модели равновесия. Справедливой стоимостью того периода являлась «объективная» рыночная стоимость объекта в состоянии равновесия в условиях идеального рынка.

В диссертации указанный подход подвергнут критике. Модель равновесия не способна адекватно отразить экономические процессы. Нереалистичными являются базовые допущения теории равновесия (полная информированность всех участников рынка; однородность ожиданий всех участников рынка; отсутствие транзакционных издержек и налогов;

классифицируемость всех товаров). Очевидны ограниченность человеческого знания и разнородность ожиданий участников рынка.

Современная концепция справедливой стоимости, закрепленная в СФУ 157 и в МСФО (IFRS) 13, базируется на теоретических положениях, сформулированных в трудах представителей австрийской школы экономической теории. Ее основоположниками являлись схоласты-католики, сформулировавшие содержание субъективной теории ценности.

Теориями, заложившими фундамент современной концепции справедливой стоимости, стали: субъективистская теория стоимости, субъективистская концепция информации, субъективистская концепция издержек, концепция цены капитальных благ. Их содержание раскрыто в диссертации.

Учитывая цель исследования, особое значение имеет концепция цены капитальных благ — мощный теоретический фундамент применения методов дисконтированной стоимости для оценки инвестиционной недвижимости.

Под справедливой стоимостью объекта в диссертации предложено понимать субъективную денежную оценку объекта, осуществленную участниками рынка.

В диссертации подвергнут критике МСФО (IFRS) 13. Определенная стандартом единая иерархия источников справедливой стоимости предписывает считать источником справедливой стоимости инвестиционной недвижимости 1-го уровня цены сделок с аналогичными объектами. В диссертации доказана затруднительность такого подхода, особенно в Российской Федерации. Обзоры рынков коммерческой недвижимости, подготовленные крупнейшими консалтинговыми компаниями в сфере коммерческой недвижимости РФ начиная с 2003 г., содержат информацию лишь о нескольких недавних сделках с аналогичной недвижимостью. Например, в годовом отчете международной консалтинговой компании Colliers International приведены данные о наиболее значимых сделках продажи офисной недвижимости конечным пользователям в 2010 г.: 4 здания

класса А и 6 зданий класса В2. В 2011 г. в Москве также было совершено 4 покупки конечными пользователями и 7 инвестиционных приобретений3.

Таким образом, рынок инвестиционной недвижимости в РФ нельзя признать активным: обращающиеся на нем объекты, за редким исключением, уникальны, рыночные транзакции совершаются нерегулярно, а существенная информация о сделках не является общедоступной. Следовательно, возможность использования данных 1-го уровня иерархии для оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости отсутствует.

При отсутствии у отчитывающейся организации необходимых оценочных компетенций в сфере недвижимого имущества данные 2-го уровня, по мнению автора, также не могут являться источником достоверной оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости из-за сложности и трудоемкости соответствующих корректировок.

Концепция справедливой стоимости МСФО и ОПБУ США исходит из базового положения о том, что и в случае отсутствия цен активного рынка с достоверностью может быть получена оценка справедливой стоимости.

В диссертации установлено, что часто единственно приемлемым методом оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости является доходный подход.

Оценка по дисконтированной стоимости соответствует одному из трех общепринятых методов определения стоимости - капитализации доходов. Доходный подход основывается на утверждении о том, что стоимость объекта эквивалентна текущей стоимости будущих чистых доходов, которые им генерируются. Именно он должен стать приоритетным при оценке доходной недвижимости.

Связь субъективной теории стоимости, рыночной цены внеоборотных материальных активов и доходного подхода к ее определению

2 URL: http://www. colliers.com (дата обращения - 15.11.2011).

3 URL: http://www. knightfrank.ru/on-linc/files/+rcsearch/2F537DCF-085B-42AD-B939-3BB9. C074D498/kf_msk_report_offices_201 l rus. Pdf (дата обращения - 30.03.2012).

обеспечивается через ставку процента. В работе исследованы возможности применения метода дисконтированной стоимости для бухгалтерской оценки инвестиционной недвижимости. Показано, что рыночной стоимостью инвестиционной недвижимости является ее дисконтированная стоимость, рассчитанная с применением рыночной ставки процента.

Исследование положений теории субъективной ценности дало возможность обосновать и раскрыть в работе ее связь с концепцией 11ены капитальных благ и доходным подходом к оценке справедливой стоимости инвестиционной недвижимости.

Третья группа проблем связана с разработкой практических рекомендаций в области оценки инвестиционной недвижимости.

В диссертации доказано, что как прежний состав источников данных о справедливой стоимости, предусмотренный МСФО (ТАЭ) 40, так и современная их иерархия не соответствуют специфике инвестиционной недвижимости (эта специфика раскрыта в диссертации). В работе аргументировано, что приоритетной информацией должны стать рыночные ставки аренды и эксплуатационных расходов в сопоставимых объектах, полученные из надежных и авторитетных источников. В связи с этим в диссертации предложено применять для расчета величины справедливой стоимости инвестиционной недвижимости метод прямой капитализации.

Рисунок 3 иллюстрирует содержание предложенной в диссертации экспресс-методики оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости.

Сбор данных

Сбор рыночной информации: -ставки базовой арендной платы; -среднерыночные доли вакантных площадей; -среднерыночные ставки операционных расходов; -ставки капитализации; -основные рыночные индикаторы и т.д.

Сбор данных управленческого учета

об объекте оценки: -ставки арендной платы; -доля вакантных площадей; -ставки операционных расходов

Тестирование на наличие факторов, свидетельствующих о том, что альтернативное использование увеличило бы справедливую стоимость инвестиционной недвижимости

Источник: разработано автором.

Рисунок 3 - Содержание экспресс-методики оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости с использованием доходного подхода

Расчет справедливой стоимости инвестиционной недвижимости предложено производить в пять этапов:

Этап 1. Сбор рыночной информации о следующих показателях:

- ставках базовой арендной платы на аналогичных объектах;

- доле вакантных площадей на аналогичных объектах;

- ставках операционных расходов на аналогичных объектах;

- ставках капитализации для аналогичных объектов;

- ценах сделок купли-продажи с аналогичной недвижимостью. Кроме того, на этом этапе накапливаются прочая информация о рынке

коммерческой недвижимости и общеэкономические данные.

Этап 2. Сбор данных управленческого учета об объекте оценки:

— о ставках арендной платы;

— доле вакантных площадей;

— ставках операционных расходов.

Этап 3. Тестирование объекта на наличие факторов, свидетельствующих о том, что альтернативное использование объекта инвестиционной недвижимости могло бы увеличить его справедливую стоимость.

Внешними факторами, свидетельствующими о том, что альтернативная стоимость объекта инвестиционной недвижимости может оказаться выше справедливой стоимости при существующем использовании, могут быть произошедшие в течение периода или ожидающиеся в ближайшем будущем:

1) ухудшение конъюнктуры соответствующего сегмента рынка доходной недвижимости;

2) отрицательное воздействие институциональной среды на соответствующий сегмент рынка инвестиционной недвижимости;

3) снижение рыночной капитализации организации;

4) повышение ставок кредитования аналогичных объектов.

Внутренними источниками информации о превышении альтернативной

стоимостью справедливой стоимости объекта при существующем использовании могут являться:

1) появление свидетельств устаревания или физического повреждения зданий;

2) увеличение вакантных площадей на объектах, предназначенных для получения арендных платежей;

3) появление в управленческой отчетности организации данных о том, что текущие или будущие результаты поступления арендных платежей хуже прогнозируемых;

4) значительное превышение текущих расходов, связанных с дальнейшей эксплуатацией и обслуживанием инвестиционной недвижимости, над расходами, предусмотренными бюджетом организации.

Этап 4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования инвестиционной недвижимости (ННЭИ) при наличии факторов.

При наличии факторов, свидетельствующих о том, что альтернативное использование могло бы увеличить справедливую стоимость объекта, организации обязаны проводить анализ ННЭИ. Так как анализ ННЭИ объекта инвестиционной недвижимости основывается на определении справедливой стоимости занимаемого объектом земельного участка, то, по мнению автора, при отсутствии исходных рыночных данных о ставках аренды земельных участков на соответствующем рынке организациям целесообразно привлекать для оценки справедливой стоимости объекта профессиональных оценщиков.

Этап 5. Расчет справедливой стоимости объекта. Этап предполагает определение:

-средней базовой арендной ставки для аналогичных объектов на соответствующем локальном рынке;

- среднерыночной доли вакантных площадей на аналогичных объектах с использованием собранных данных;

- среднерыночной ставки операционных расходов на аналогичных объектах с использованием собранных данных.

Сбор исходной информации рекомендовано осуществлять с использованием данных мировых ведущих экспертов рынка недвижимости, размещенных на страницах сети Интернет. Ими могут стать:

- СВ Richard Ellis (www.cbre.ru);

- Colliers International (www.coIliers.ru / www.colliers.com);

- Cushman & Wakefield (www.cushwake.com);

- Knight Frank (www.knightfrank.ru);

- Jones Lang LaSalle (www.joneslanglasalle.ru);

- S.A. Ricci (www.ricci.ru).

Далее на пятом этапе рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД, N01)* объекта:

* Примечание - Фактическая (скорректированная на допущения участников рынка) или прогнозная величина чистого операционного дохода от объекта за год.

1. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД, Р01):

Ра = ТБ х Ш, (1)

где ТБ — общий объем качественных площадей**, кв.м; "Примечание — сумма всех занятых и вакантных офисных площадей классов А, В+, В- на определенный момент времени.

Лй - среднерыночная базовая арендная ставка за год, иБО/кв.м.

2. Рассчитывается действительный валовой доход (ДВД, ЕС1):

ЕЫ^Ра-Ь, (2)

где РС1- ПВД;

Ь — потери из-за простоев площадей, сдаваемых в аренду.

3. Определяются потери от недополученного возмещения арендаторами коммунальных и операционных расходов из-за наличия вакантных площадей.

4. Рассчитывается ЧОД по формуле

N01 = ЕС1- IV, (3)

где Ев! -ДВД;

IV — потери из-за недополученного возмещения операционных расходов.

5. Определяется ставка капитализации на основе анализа собранных данных о средних ставках капитализации.

Справедливая стоимость объекта рассчитывается по формуле

V = Ы01/К, (4)

где N01-ЧОД; Л - ставка капитализации.

Пример расчета справедливой стоимости объекта инвестиционной недвижимости методом прямой капитализации приведен в таблице 1.

Таблица 1 — Расчет справедливой стоимости бизнес-центра методом прямой

капитализации

Этап расчета Источник ииформации Результат

Определение средней ставки базовой арендной платы для аналогичных офисов класса В+ (г. Москва) - Аналитический обзор «I полугодие 2011 года. Рынок офисной недвижимости. Москва», представленный компанией Knightfrank (далее Обзор офисов Knightfrank); - аналитический обзор рынка офисной недвижимости «II квартал 2011. Москва», подготовленный компанией S.A. Ricci (далее Обзор S.A. Ricci); - управленческая бухгалтерская отчетность 400 USD за 1 кв.м в год

Определение среднерыночной доли вакантных площадей в аналогичных офисах класса В+ (г. Москва) - Обзор S.A. Ricci; - Обзор офисов Knightfrank; - управленческая бухгалтерская отчетность 19,2%

Определение среднерыночной ставки операционных расходов в аналогичных офисах класса В+ (г. Москва) - Обзор S.A. Ricci; - Обзор офисов Knightfrank; - управленческая бухгалтерская отчетность 80 USD за ! кв.м в год

Определение ставки капитализации для аналогичных офисов класса В+ (г. Москва) Аналитический обзор компании Knightfrank «I полугодие 2011 года. Рынок инвестиций. Москва» 10,5 %

Расчет ПВД (в год) Управленческая бухгалтерская отчетность 7 400 000 USD

Расчет ДВД (в год) Данные расчета 5 979 200 USD

Расчет потерь в виде недополученной компенсации арендаторами операционных расходов (в год) Данные расчета 284 160 USD

Расчет ЧОД бизнес-центра (в год) - Данные расчета; - данные ЦБ РФ 7 400 000 USD; 181 529 969 руб.

Справедливая стоимость бизнесцентра Данные расчета 1 728 856 852 руб. без учета НДС

Источник: разработано автором.

25

III. Заключение

Предложенная в диссертации методика расчета справедливой стоимости инвестиционной недвижимости методом прямой капитализации позволит составителям отчетности с достаточной степенью экономичности получить надежную оценку и раскрыть использованные нефинансовые данные, которые регулярно публикуются ведущими экспертами рынка недвижимости на основе агрегирования значительных массивов рыночной информации.

IV. Публикации по теме диссертации

Статьи в рецензируемых научных изданиях.

определенных ВАК Минобунауки России

1. Бородин, O.A. Некоторые проблемы отражения объектов недвижимости в российском бухгалтерском учете и финансовой отчетности / O.A. Бородин // Международный бухгалтерский учет. - 2011. - № 8.

- С. 29-36. (0,75 п.л.).

2. Бородин, O.A. Эволюция концепции справедливой стоимости / О.А.Бородин // Международный бухгалтерский учет. - 2011. - № 23. -С. 28-33. (0,6 п.л.).

3.Бородин, O.A. Универсальная формула оценки в бухгалтерском учете / O.A. Бородин // Международный бухгалтерский учет. - 2011.

- № 36. - С. 33-38. (0,55 п.л.).

4. Бородин, O.A. Проблемы первоначальной оценки инвестиционной недвижимости: сравнительный анализ принципов МСФО и РПБУ / М.А. Бахрушина, O.A. Бородин // Международный бухгалтерский учет.

- 2012. -№ 23. - С. 2-12. (1,0 / 0,5 п.л.).

5. Бородин, O.A. Теоретико-методологические проблемы последующего измерения инвестиционной недвижимости на базе

первоначальной стоимости / М.А. Бахрушина, O.A. Бородин // Международный бухгалтерский учет. — 2012. — № 33. - С. 2—11. (1,0/0,5 п.л.).

6. Бородин, O.A. Развитие иерархии справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в МСФО / O.A. Бородин // Международный бухгалтерский учет. - 2013. -№ 37. - С. 26-31. (0,6 п.л.).

7. Бородин, O.A. Современные аналитические подходы к формированию бухгалтерской оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости / O.A. Бородин // Международный бухгалтерский учет. - 2013. - № 38. - С. 18-24. (0,75 п.л.).

Монография

8. Бородин, O.A. Развитие методологии оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости: монография / O.A. Бородин // LAP LAMBERT Academic Publishing. - Saarbrucken, Deutschland, 2013. - 57 с. (4,0 п.л.).

Статьи в других научных изданиях и журналах

9. Бородин, O.A. Российское нормативно-правовое регулирование в сфере бухгалтерского учета инвестиционной недвижимости / O.A. Бородин // Бухгалтер и закон,-20 И.-№ 10.-С. 15-19. (0,6 п.л.).

10. Бородин, O.A. Современные подходы к оценке финансовых инструментов по справедливой стоимости / O.A. Бородин // Актуальные проблемы теории и практики бухгалтерского учета и экономического анализа в условиях перехода России на инновационный путь развития: материалы научно-практической конференции ВЗФЭИ (27.01.2009) / под ред. проф. М.А. Бахрушиной, доц. М.И. Сидоровой. - М.: Спутники-, 2009. - С. 27 - 35. (0,43 п.л.).

11. Бородин, O.A. Некоторые проблемы отражения земельных участков в российском бухгалтерском учете и финансовой отчетности / O.A. Бородин // Формирование современной парадигмы бухгалтерского учета и экономического анализа: сб. науч. статей / под ред. проф.

М.А. Бахрушиной, доц. М.И. Сидоровой. - М.: Спутник+, 2010. - С. 41^4. (0,25 п.л.).

12. Бородин, O.A. Теоретические предпосылки метода дисконтирования денежных потоков / O.A. Бородин // Развитие бухгалтерского учета и аудита в условиях инновационной экономики: сб. статей по материалам международной научно-практической конференции студентов, магистров, аспирантов. - Казань: Изд-во Казанского ГАУ, 2010.-С. 57-60. (0,16 п.л.).

13. Бородин, O.A. О несоответствии нормативного регулирования бухгалтерского учета инвестиционной недвижимости на балансах компаний сложившимся экономическим реалиям / O.A. Бородин // Теория и практика бухгалтерского учета и экономического анализа в условиях модернизации российской экономики: сб. науч. статей / под ред. проф. М.А. Бахрушиной, доц. М.И. Сидоровой. - М.: Спутник+, 2011. - С. 51 - 56. (0,25 п.л.).

14. Бородин, O.A. Текущая (восстановительная) стоимость как метод определения рыночной стоимости объектов бухгалтерского учета / O.A. Бородин // Бухгалтерская отчетность по РСБУ и МСФО: принципы формирования, аналитические возможности: материалы научно-практической конференции кафедры бухгалтерского учета и анализа хозяйственной деятельности ФГБОУ ВПО Всероссийский заочный финансово-экономического институт (15.05.2012). — М.: Спутник+, 2012. -С. 65-71.(0,42 п.л.).

Подписано в печать: 29.08.2014 Объем: 1,5 усл. п.л. Тираж: 120 экз. Заказ № 279 Отпечатано в типографии «Реглет» 119526, г. Москва, пр-т Вернадского, д. (495) 363-78-90; www.reglet.ru