Методы оценки качества управления инвестициями строительного холдинга тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методы оценки качества управления инвестициями строительного холдинга"



На правах рукописи

МХИТАРЬЯЕ 1АТОЛЬЕВНА

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ КАЧЕСТВА УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЯМИ СТРОИТЕЛЬНОГО ХОЛДИНГА

Специальность: 08.00.05 - «Экономика и управление народным

хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами -строительство)»

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 3 КОЯ у

Москва-2009

Работа выполнена на кафедре «Экономика строительного производства» в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Московский государственный университет путей сообщения» (МИИТ).

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Волков Борис Андреевич Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Кожевников P.A.; кандидат экономических наук Монастырев В.В.

Ведущая организация - ОАО «Научно-исследовательский институт железнодорожного транспорта» (ВНИИЖТ).

Защита состоится 25 ноября 2009 г в 1400 на заседании диссертационного совета Д 218.005.12 в Московском государственном университете путей сообщения (МИИТе) по адресу: 127994, Москва, ул. Образцова, д. 9, стр. 9, ауд. 3107.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке университета.

Отзывы на автореферат в двух экземплярах, заверенные гербовой печатью Вашего учреждения, просим направлять в адрес диссертационного совета университета.

Автореферат разослан 23 октября 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы. В настоящее время ОАО «РЖД» уделяет значительное внимание решению жилищных вопросов работников. Для формирования системного подхода к решению жилищных проблем сотрудников разработана и утверждена Концепция жилищной политики ОАО «РЖД» на 2005-2007 годы и на период до 2010 года, а также нормативные документы, необходимые для ее реализации.

Однако в целом по стране, несмотря на все изменения в жилищной сфере, которые предпринимаются в течение ряда последних лет, в жилищном строительстве удалось добиться немногого в связи с тем, что остается нерешенной проблема доступности инвестиционных ресурсов. По объемам ежегодного жилищного строительства Россия к концу 2008 года вплотную подошла лишь к уровню 1990 года. В связи с негативными тенденциями в мировой экономике и нерешенностью хронических проблем отрасли ожидать скорого выхода на уровень строительства - 1 кв. м на человека в год - не приходится.

Принятые меры по развитию инвестиционной деятельности так и не решили проблему достаточного привлечения средств в строительную сферу. Большинство российских девелоперских компаний при возникающих проблемах в финансировании отказываются от новых строительных проектов или выходят из уже начатых.

В строительных проектах транспортной отрасли не в полной мере решены методологические вопросы оценки качества управления инвестиционными ресурсами в условиях их ограниченности, не разработаны адекватные модели построения инвестиционных бизнес-процессов и интегрированные механизмы рисков с учетом использования заемного капитала. Потребность в расширении методологических подходов к управлению инвестициями строительных подразделений транспортных компаний определяет актуальность темы исследования.

Целью диссертационного исследования явилась разработка методов оценки качества управления инвестициями в свете обеспечения покрытия дефицита в ресурсном обеспечении строительного холдинга.

В соответствии с поставленной целью основными задачами диссертационного исследования являются:

- разработка мультипликатора долговых обязательств - показателя краткосрочного и долгосрочного финансирования строительных компаний;

- разработка динамической модели покрытия дефицита инвестиционных ресурсов в строительстве, в основе которой лежит перераспределение доходов между производственными структурами строительного холдинга;

- разработка методики формирования оценочных и сравнительных показателей качества управления инвестициями - системы показателей, отражающих динамику активов, капитализации, ликвидности, собственных и заемных средств, прибыли и других источников инвестиций строительных компаний.

- разработка методики управления целевой структурой источников инвестиций.

Объектом исследования является экономический механизм обеспечения источников инвестиций в строительство.

Предметом исследования являются модели, методы и способы финансирования жилищного строительства.

Теоретическую и методологическую основу исследования составляют научные труды по теории эффективности управления инвестициями строительных компаний транспортной отрасли, затратами и результатами деятельности в сфере строительства, выбора приоритетных направлений инвестирования в строительство В.Г. Балашова, A.A. Борисова, Р. Брейли, Б.С. Бушуева, Б.А. Волкова, П.Л. Виленского, A.A. Вовка, A.A. Д. Гарнера, Гусакова, A.C. Грузинова, Б.В. Гусева, А. Дамодарана, Л.М. Добшица, A.B. Дубовкина, А.Ю. Заложнева, В.И. Кондратенко, В.П. Лапидуса, Л.А. Лейфера, A.C. Мальцева, Н.М Мухетдиновой, О.В. Мотовилова, А.С

Мещерякова, Д.С. Морозова, Н.П. Терёшиной, E.H. Шебаршиной, Е.П. Янковского.

Применены системно-факторный подход к исследованию финансовой деятельности строительного холдинга, ретроспективный и оперативный методы анализа; анализ динамики и структуры исследуемых показателей. Использованы специальные методы экономико-статистических и математических исследований.

Информационной базой исследования явились официальные данные Росстата, данные статистической отчетности холдинга «РЖД» и его дочерних структур, материалы строительных компаний.

Научная новизна исследования состоит в разработке модели и методов оценки качества управления инвестициями при обеспечении механизма покрытия дефицита ресурсного обеспечения в строительстве инфраструктурных объектов транспортной отрасли. В результате исследования получены следующие основные результаты:

- предложено для оценки кратко- и долгосрочных долговых обязательств строительных компаний, представленных на биржевом рынке, вводить мультипликатор долговых обязательств СР0, (который учитывает стоимость, рост, размер и доходность капитала и показывает влияние изменения капитализации компаний). Данные результаты можно интерпретировать как доказательство прогнозного расчета снижения/ роста стоимости долгосрочного долга строительных компаний;

- разработана Динамическая модель покрытия дефицита инвестиционных ресурсов в строительстве, в основе которой лежит перераспределение доходов между проектами в строительном холдинге;

- представлена методика определения оценочных и сравнительных показателей качества управления инвестициями в производственно-строительный комплекс.

- рассчитано пороговое значение коэффициента качества управления инвестициями, после которого необходимо принимать меры по дополнительному ресурсному обеспечению инвестиционного проекта; разработана методика управления целевой структурой источников инвестиций на предприятиях производственно-строительного комплекса.

Практическая значимость. Представленные в диссертационной работе выводы могут быть использованы в:

- ресурсном обеспечении крупных строительных компаний;

- инвестиционном планировании дочерних строительных структур холдингов транспортной отрасли;

- инвестиционном планировании жилищного строительства для специалистов транспорта;

- совершенствовании процесса управления инвестициями в производственно-строительных комплексах.

Апробация результатов. Основные положения диссертации использованы для разработки инвестиционной стратегии группы компаний и формирования плана развития блока промышленных предприятий ОАО «Группа Компаний ПИК», в т.ч. ОАО «ДСК-2», ОАО «ДСК-3», ОАО «100 КЖИ», ОАО «480 КЖИ», ООО «НСС», в части модернизации и расширения производственно-строительных мощностей. Результаты работы внедрены на вышеуказанных предприятия для обеспечения качества управления инвестициями в целях покрытия дефицита ресурсного обеспечения строительства.

Структура и объем диссертационной работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, включающего 115 наименований, приложения и содержит 153 страницы основного текста, 33 рисунка, 24 таблицы.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во введении обоснована актуальность выполненного исследования в условиях формирования системного подхода к решению жилищных проблем сотрудников транспортной отрасли, сформулированы цель и задачи работы, определены объект и предмет исследования, раскрыты его научная новизна и практическая значимость.

В первой главе «Теоретические основы управления инвестициями в жилищном строительстве» рассматриваются механизмы управления инвестициями и анализируются проблемы недостаточности ресурсного обеспечения жилищного строительства. Оцениваются формы и методы управления инвестициями с позиций решения жилищной проблемы для специалистов транспортной отрасли.

По результатам исследования установлено, что проблемы, приводящие строительные компании к финансовому кризису, лежат как в плоскости макроэкономических показателей, так и в области управления ресурсным обеспечением:

1. Собственный капитал строительных компаний является в российской практике крайне ограниченным и недостаточным для осуществления непрерывного строительного процесса, поэтому он не обеспечивает достаточную норму прибыли;

2. Среди основных видов привлеченных и заемных ресурсов наиболее распространенными являются средства долевых участников (физических и юридических лиц);

3. Развитие ипотечного жилищного кредитования населения на данном этапе стимулирует рост платежеспособного спроса, что приводит к его превышению над предложением, вследствие чего существенно растут цены на первичном и вторичном рынках жилья;

4. По сравнению с западными странами, где развиты институты по жилищному кредитованию, в нашей стране данные институты еще только формируются, а те, которые сформированы, пока не могут предоставлять услуги надлежащего качества.

Во второй главе «Источники инвестиций в проекты строительного холдинга» рассматриваются организационно-экономические модели ресурсного обеспечения жилищного строительства, оценивается эффективность использования заемного капитала.

Показано, что на развивающихся рынках метод оценки ресурсного потенциала инвестиционного проекта методом оценки опционов является дополнительным фактором для принятия верного решения по использованию инвестиций, так как позволяет проанализировать проект при разных степенях риска, а также наметить ряд организационных мероприятий для выхода из кризисных ситуаций до начала финансирования. В строительных инвестиционных проектах предпочтительнее использовать формулу Блэка -Шоулза.

Для оценки кратко- и долгосрочных долговых обязательств необходимо ввести мультипликатор долговых обязательств СР0, который покажет влияние изменения капитализации компаний в отношении к изменению цены акции. Этот показатель особенно важен при проведении антикризисных мероприятий.

Дефицит финансирования определен как разница между ростом актива и суммой текущего роста долгов при сохранении роста дохода:

ДД,= ¿>,££У\,+Д£„ (1)

где АО,, - изменение долговых обязательств; £>£/•"„ - дефицит финансирования; Ь\ - поправочный коэффициент на (для исследуемых фирм ¿] = 1).

Как показывает развитие рынков (как зарубежных, так и российского), рыночная капитализация, долговые обязательства и изменения биржевых

индексов сегодня взаимосвязаны и поэтому для оценки краткосрочных обязательств необходимо ввести мультипликатор долговых обязательств — СРо, который покажет влияние изменения капитализаг{ии компаний в отношении к изменению цены акции:

СР А = С0(£)

О - р0 ■ <Я

где СР о—мультипликатор долговых обязательств в начальный момент времени, Р0 - рыночная стоимость акции в начальный момент времени; С0 да - балансовая стоимость на акцию (отношение акционерного капитала к общему числу обыкновенных акций). Балансовая стоимость на акцию отражает бухгалтерскую оценку стоимости акций при величине Е собственного капитала. Если никакой мультипликатор долговых обязательств не присутствует, то СР должен равняться единице. Модель оценки требует времени / лет.

В результате анализа изменения рынка разработана модель дефицита финансирования, которая учитывает стоимость, варианты роста, размер и доходность капитала:

ЛО„= (ОЕЕ^СР,) +Ец, (3)

где (ОЕЕц х СРц) - дефицит финансирования во взаимодействии с мультипликатором долговых обязательств.

Для российских строительных компаний данный мультипликатор будет играть значительную роль. Это показывают расчетные данные, приведенные автором на основании информации, представленной на биржевом рынке (табл. 1, рис. 1).

Таблица 1

Расчет мультипликатора долговых обязательств для ряда строительных

компаний

Компания Капитализация, $ Со Р„ СР0

Мосстрой-11 173 296 665,00 2 573,36 1 999,50 1,287

Мостотрест 1 176 037 000,00 703,73 947,5 0,748

Альфа цемент 705 305 520,00 32,81 85 0,386

пик 451 697 780,16 1.95 0,99 1,967

Главмосстрой 11 586 360,00 11,84 6 1,973

ЛРС 423 360 520,64 8,75 4,52 1,936

Как показывает анализ, наиболее сложное положение с долговыми обязательствами у тех компаний, чей СР выше.

2ЛОО

Рис. 1. Мультипликатор долговых обязательств российских компаний

Предложенная модель определяет изменения финансирования при использовании заемного капитала. Она учитывает изменения, происходящие на рынке во времени. Известно, что теория оптимального капитального баланса предполагает, что между прибыльностью фирмы и долей заемного капитала должна существовать положительная корреляция. Чем прибыльнее фирма, тем более высокой должна быть доля заемного капитала в

капитальной структуре фирмы. Однако в реальной жизни существует негативная корреляция между этими параметрами. Например, еще до появления фундаментальной статьи Майерса и Маджлуфа (1984)' поведение менеджеров, отдающих предпочтение внутренним источникам финансирования и избегающих выпуска новых акций, рассматривалось как противоречащее интересам акционеров фирмы. К предшествующим в данной области можно отнести также работы Модельяни и Миллера2, Брандера и Люиса3, Baker, М., Greenwood, R., and J. Wurgler4. Если действует теория иерархии источников финансирования, то фирма не будет привлекать капитал путем продажи акций, пока может получить его путем заимствований.

Данные результаты можно интерпретировать как доказательство прогноза расчета снижения стоимости долгосрочного долга во времени. Если же корпорации используют колебания в стоимости долгосрочного заемного капитала и варьируют между долго- и краткосрочными заимствованиями в зависимости от стоимости долгосрочного капитала и, таким образом, уменьшают среднюю стоимость капитала для фирмы, то необходимо учитывать ряд факторов, имеющих отношение к изменениям на рынке. Практическое применение данной модели, на наш взгляд, возможно как базовая расчетная формула при краткосрочном заимствовании.

Также во второй главе разработаны мероприятия по реструктуризации кредиторской задолженности с использованием вексельной схемы для строительного холдинга. Данные мероприятия позволяют предприятию в кризисную ситуацию сократить кредиторскую задолженность и направить

1 Myers, S. and N. Majluf, 1984. Corporate financing and investment decisions when firms have information that investors do not have, Journal of Financial Economics, Vol 13, pp. 187-222.

2 Modtgliani, F. and M. Miller, 1958, The cost of capital, corporation finance, and the theory of investment. American Economics Review, Vol. 48, pp. 655-669.

1 Brander, J.A. and Lewis, T R 1986. Oligopoly and financial structure. The limited liability effect. American Economic Review 76.956-970.

4 Baker, M., Greenwood, R., and J. Wurgler, 2003. The maturity of debt issues and predictable variation in bond returns. Journal of Financial Economics, 70, 261-291.

имеющиеся резервы на увеличение прибыли. Такая вексельная схема освобождает предприятие от уплаты долга в данном периоде, способствуя улучшению показателей деятельности компании.

В третьей главе «Динамическая модель покрытия дефицита инвестиционных ресурсов в строительстве» разработана модель покрытия дефицита инвестиционных ресурсов, разработаны оценочные и сравнительные показатели качества управления инвестициями, представлена методика управления целевой структурой источников инвестиций.

Экономический механизм ресурсного обеспечения холдинговой структуры, осуществляющей строительство, представляет собой сложную многоуровневую систему. Технология функционирования такой системы, обеспечивающая ее качество, будет являть собой результат совместной деятельности всех финансовых структур холдинга с вводом ряда ограничений.

В условиях дефицита собственных и малой доступности привлекаемых инвестиционных ресурсов одной из наиболее актуальных задач финансовой структуры холдинга становится существенное повышение эффективности использования инвестиций. Представляется, что на решение данной задачи направлено внедрение концепции трансфертного инвестирования, в основе которой лежит взаимное финансирование инвестиционных проектов или взаимное финансирование различных структур крупного предприятия (холдинга).

В таком случае характеристики инвестиционных процессов холдинга можно описать уравнением акселератора, которое в данном случае выражает зависимость скорости промышленного роста Щ в момент времени / (выходной величины) от скорости роста сумм инвестиционных вложений 2(1) (входной величины):

/(1) = г--1(1), (4)

где г - коэффициент акселерации (прирост промышленного роста при увеличении сумм инвестиционных вложений на единицу).

При дискретном анализе акселератор в простейшем случае характеризуется уравнением:

1, = г{2,-2,-1) или ¡, = гА2 (5)

где I, - промышленный рост в период I;

Zt и Тх-Л — суммы инвестиционных вложений соответственно в период

I и 1-1;

АЪ - прирост сумм инвестиционных вложений за период /.

При приближении (обнаружении) границы, которая нарушит финансовый баланс, должно происходить перераспределение ресурсов: холдинг должен перераспределять ресурсы внутри своей структуры, касается это производства или потребления (все зависит от конкретных условий).

В общем виде Динамическая модель покрытия дефицита инвестиционных ресурсов в строительстве приведена в табл. 2.

Таблица 2

Динамическая модель покрытия дефицита инвестиционных ресурсов

в строительстве

I квадрант Производство Л' II квадрант Потребление

III квадрант Распределение доходов IV квадрант Перераспределение доходов (Трансфертное инвестирование)

Модель также может быть представлена уравнением

Р^кХ+У, (6)

где Х- объем производства /'-го производства;

}'- конечный продукт данного производства;

к - матрица коэффициентов кц, т.е. объем /-го производства для создания единицы продукции у-го производства.

Затраты каждого предприятия в холдинге отражены в первом квадранте, что характеризует производство каждого предприятия холдинга и его вклад в создание конечного продукта.

Произведено должно быть столько, чтобы за заданный промежуток времени все было потреблено и в холдинг вернулись доходы от реализации. Потребление отражено во втором квадранте.

Распределение доходов происходит согласно финансовому плану, что и отражено в третьем квадранте.

Однако при производстве и потреблении происходят сбои, которые привносят в четкую схему «Производство = Потреблению» хаос в виде недостаточности финансовых ресурсов. Поэтому должно происходить перераспределение доходов в виде трансфертных схем, трансфертного ценообразования, которое бы закрывало проблему нехватки ресурсов, что и отражено в четвертом квадранте.

В основе Методики формирования оценочных показателей качества управления инвестициями автором предложена система показателей, отражающих динамику активов, капитализации, ликвидности, собственных и заемных средств, прибыли и др. (табл. 3 и табл. 4).

Оценка качества управления инвестициями заключается в формализованном анализе соответствия текущего состояния оценочных показателей нормативным критериям оценки этих показателей.

Оценка качества управления инвестициями производится по оценочным показателям (У). Значение оценочного показателя рассчитывается

по следующей формуле:

V, = (ТекУ, - УГ) / (УГ - УГ'"), (7)

где У{ - значение /-го оценочного показателя; TeкУi - текущее состояние /-го оценочного показателя; УГ - критическое значение /-го оценочного показателя, соответствующее минимальному уровню управления;

УГК - критическое значение /'-го оценочного показателя, соответствующее максимальному уровню управления.

Если значение оценочного показателя находится за пределами критических значений, наилучшему результату присваивается наибольшее значение один балл, наихудшему результату - значение ноль баллов.

Если для определения значения оценочного показателя недостаточно исходных данных, то по этому показателю оцениваемый ресурс получает наихудшую оценку (ноль баллов).

Для каждого оценочного показателя определена приоритетность (доля) данного показателя в итоговой оценке качества управления инвестициями (IV).

Перечень и приоритетность оценочных показателей представлены в табл. 3.

Таблица 3

Приоритетность оценочных показателей_

Условное обозначение оценочного показателя Наименование оценочного показателя Приоритетность оценочного показателя в итоговой оценке качества управления инвестициями (Ю

• 1 2 3

К1 Динамика чистых активов 1,0

К2 Динамика капитализации холдинга 1,0

КЗ Рентабельность продаж 1,0

К4 Коэффициент автономии (финансовой независимости) 1,0

К5 Коэффициент текущей ликвидности 1,0

Кб Соотношение дебиторской и кредиторской задолженностей 0,5

К7 Доля просроченной дебиторской задолженности 0,5

К8 EBITDA 1,0

К9 Отношение DEBT/EBITDA 0,4

К10 Соотношение собственных и заемных средств 0,6

К11 Средневзвешенная ставка заимствования 0,1

KI2 Количество вносимых изменений в бюджет в течение полугода 1,1

К13 Наличие факта направления финансовых средств на незапланированные расходы 1,2

К\4 Наличие просроченных долговых обязательств 0,5

Критические значения и формулы расчета значений оценочных

показателей приведены в табл. 4.

Таблица 4

Формулы расчета оценочных показателей и их критические значения

Условное обозначение оценочного показателя Формула расчета значения оценочного показателя Уровень качества управления инвестициями, %

максимальный (Г"") минимальный (Г,П)

1 2 3 4

KI VI =А1к/А1„, где Л1„- активы на начало периода; Ah, - то же на конец периода ..-100 80

Продолжение табл. 4

1 2 3 4

К2 V2=A2k/A2„, где А2„ - объем капитализации на начало периода; Л2к - то же на конец периода 100 60

КЗ V3=A3k/A3„, где А3„ - рентабельность продаж на начало периода; АЗк - то же на конец периода >100 70

К4 V4 = A4t/A4„, где А4„ - коэффициент автономии (финансовой независимости) на начало периода; А4к - то же на конец периода .и 100 65

К5 V5 = А5к/А5„, где А5п ~ коэффициент текущей ликвидности на начало периода; Alt - то же на конец периода _ 100 20

Кб V6=A6k/A6„, где А6„ - коэффициент дебиторской задолженности на начало периода; А6к - то же на конец периода 30 60

К7 V7=A7t/A7„, где А7„ - доля просроченной дебиторской задолженности на начало периода; А7к - то же на конец периода 0 60

KS VS -~-А8к/А8„, где А8„ - EBITDA на начало периода; A8t - то же на конец периода 100 40

Окончание табл. 4.

1 2 3 4 1

К9 V9 =А9к/А9„, где А9„ - отношение DEBT/EB1TDA на начало периода; А9к - то же на конец периода 20 60

К10 УЮ- AlOk/AWn, где А10п - соотношение собственных и заемных средств на начало периода; А10к- то же на конец периода 60 30

К11 VI1 - А11к/А1 In, где АПп - средневзвешенная ставка заимствования на начало периода; АПк - средневзвешенная ставка заимствования на конец периода 7 15

К12 V!2 = A12k/Ai2n, где А12п - количество вносимых изменений в бюджет в течение полугода на начало периода, А !2к - то же на конец периода 5 10

KI3 VI3- AI3k/AI3n, где А13п - направления финансовых средств на незапланированные расходы в течение полугода на начало периода; А 13к - то же на конец периода 20 40

KI4 V14= AI-ik/ANn, где AI4n - наличие просроченных долговых обязательств на начало периода; АИк - то же на конец периода 50 70

Расчет итоговой оценки качества управления инвестициями

осуществляется по формуле:

1-- У (V,■!¥,), (8)

где Г - итоговая оценка качества управления инвестициями; - значение /-го оценочного показателя;

Щ - приоритетность /-го оценочного показателя в итоговой оценке качества управления инвестициями.

Схема управления целевой структурой источников инвестиций в строительном холдинге будет иметь следующий вид (рис. 2).

По данной схеме управления и на основании методики оценки качества управления инвестициями, был проведен анализ пяти дочерних структур холдинга с целью выявления дефицита ресурсного обеспечения (табл. 5).

Таблица 5.

Оценка качества управления инвестициями пяти дочерних производственных

структур холдинга

Л К1 РЗ Р4 /о

К1 1,25 1,06 1,06 0,75 0,90

К2 0,12 0,18 0,18 0,95 0,82

КЗ 1,17 1,17 0,12 1,05 0,42

К4 0,76 0,76 0,08 0,68 0,27

К5 1,75 1,75 0,18 1,58 0,63

Кб 0,57 0,57 0,06 0,51 0,21

К7 1,75 1,50 0,08 0,68 0,27

К8 0,82 0,69 0,08 0,74 0,29

К9 0,32 0,32 0,03 0,29 0,12

К10 0,20 0,30 0,02 0,18 0,07

К11 0,13 0,13 0,01 0,11 0,05

К12 0,55 0,55 0,06 0,50 0.20

К13 1,68 1,68 0,17 1,51 0,60

К14 0,25 0,25 0,03 0,23 0,09

кк-ю 11,31 10,91 2,14 9,74 4,94

Рис. 2. Схема управления целевой структурой источников инвестиций в строительном холдинге

Таблица 6

Пороговые значения качества управления инвестициями

Оценка качества

Проект управления Г

1 11,3!

2 10,91

3 2,14

4 9,74

5 4,94

Медиана 9,74

Пороговые значения определялись как медиана (табл. 6). Полученные данные показывают, что в финансовом управлении в пяти дочерних производственных структурах строительного холдинга, имеются достаточно большие проблемы на третьем и пятом производствах.

Схема трансфертного инвестирования показана на рис. 3.

1

е2 Медиана

* 1

/ \ V. У

\ /

. Р5 ■

Рис. 3. Модель трансфертного инвестирования производственных строительных структур холдинга Применяя данную методику, можно анализировать и инвестиционные строительные проекты.

В заключении работы на основе полученных автором результатов исследования сделаны следующие выводы и предложения:

1. Показано, что ресурсный подход позволяет оценить структуру и эффективность использования инвестиционных ресурсов и инвестиционного потенциала всех участников инвестиционного процесса.

2. Так как крупнейшие строительные компании представлены на биржевом рынке и положение на бирже играет определенную роль в деятельности этих компаний, для оценки кратко- и долгосрочных долговых обязательств этих компаний предложено ввести мультипликатор долговых обязательств С/'о, который учитывает стоимость, рост, размер и доходность капитала и показывает влияние изменения капитализации компаний в отношении к изменению цены акции. Данные результаты можно интерпретировать как доказательство прогнозного расчета снижения/ роста стоимости долгосрочного долга строительных компаний.

3. Обосновано, что на развивающихся рынках метод оценки ресурсного потенциала инвестиционного проекта методом оценки опционов является дополнительным фактором для принятия верного решения по использованию инвестиций, так как позволяет проанализировать проект при разных степенях риска, а также наметить ряд организационных мероприятий для выхода из кризисных ситуаций до начала финансирования.

4. Обосновано, что соблюдение пропорций и их сбалансированность - основная задача достижения оптимальной структуры ресурсного обеспечения в эффективном механизме управления инвестициями в строительство. Собственных финансовых ресурсов у большинства строительных холдингов для проведения строительства и развития ресурсной базы недостаточно. В данной ситуации наиболее рационально использование трансфертного инвестирования, которое можно рассматривать в качестве перекрестного проектного финансирования —

обеспечение финансирования инвестиционного проекта за счет реализации другого.

5. Разработана Динамическая модель механизма покрытия дефицита инвестиционных ресурсов в строительстве, в основе которой лежит перераспределение доходов между проектами в строительном холдинге.

6. Представлена методика определения оценочных и сравнительных показателей качества управления инвестициями. Рассчитано пороговое значение дефицита инвестиционных ресурсов для решения вопроса о дофинансировании производственной строительной структуры.

7. Разработана методика управления целевой структурой источников инвестиций в жилищном строительстве.

Основные положении диссертации опубликованы в следующих работах:

1. Мхитарьян С.А., Пономарева Ю.Б. Управление стоимостью компании в условиях нестабильности внешней среды// Труды VIII науч.-практ. конф. "Безопасность движения поездов». - М.: МИИТ, 2007. - С. XI 48.

2. Мхитарьян С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов по организации промышленного производства на базе инновационных технологий// Труды VIII науч.-практ. конф. "Безопасность движения поездов». - М.: МИИТ, 2007. - С. XI—51.

3. Ступникова Е.А., Мхитарьян С.А. Модель оценки дефицита финансирования при заемном капитале для строительных компаний// Экономика строительства, № 3, 2009. - С. 41- 48.

4. Ступникова Е.А., Мхитарьян С.А. Проблемы ресурсного обеспечения строительства жилья// Экономика железных дорог, № 7, 2009. -С. 20-23.

5. Ступникова Е.А., Мхитарьян С.А. Динамическая модель покрытия дефицита финансирования// Недвижимость: экономика, управление, № 2, 2009. - С. 12-15.

6. Мхитарьян СЛ., Пономарева Ю.Б. Система сбалансированных показателей как инструмент управления операционной и инвестиционной деятельностью предприятия// Труды X науч.-практ. конф. «Безопасность движения поездов». - М.: МИИТ, 2009 - 0,2 п.л.

7. Волков Б.А., Мхитарьян С.А. Оценка инвестиционных проектов методом реальных опционов// Труды X науч.-практ. конф. Научно-практической конференции «Безопасность движения поездов». - М.: МИИТ, 2009- 0,2 пл.

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ КАЧЕСТВА УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЯМИ СТРОИТЕЛЬНОГО ХОЛДИНГА

Специальность 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами - строительство)»

МХИТАРЬЯН СВЕТЛАНА АНАТОЛЬЕВНА

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Тираж 80 экз. Заказ № О,

Подписано в печать - Щ .10.09 • 1 печать офсетная. Бумага для множит, апп.

Усл.-печ. л. -1,5 Формат 60x84 1/16

Типография МИИТ, 127994, Москва, ул. Образцова, д. 9, стр. 9

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Мхитарьян, Светлана Анатольевна

ВВЕДЕНИЕ^.».».„7.7. 1. -"ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЯМИ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ .ТТ.

1.1. ~ сущность механизма инвестиционного финансирования жилищного строительства. .1.

1.2. Анализ проблем финансирования в ресурсном обеспечении строительства

1.3. Формы и методы финансирования жилищного строительстваза рубежом.

2. ИСТОЧНИКИ ИНВЕСТИЦИЙ В ПРОЕКТЫ СТРОИТЕЛЬНОГО ХОЛДИНГА.

2 1 Оценка эффективности организационно-экономических моделей ресурсного обеспечения.

2.2. Мультипликатор долговых обязательств как показатель краткосрочного финансирования.

2.3. Оценка эффективности использования заемного капитала.

3. ДИНАМИЧЕСКАЯ МОДЕЛЬ ПОКРЫТИЯ ДЕФИЦИТА ИНВЕСТИЦИОННЫХ РЕСУРСОВ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ.

3.1. Модель экономического механизма покрытия дефицита инвестиционных ресурсов.

3.2. Оценочные и сравнительные показатели качества управления инвестициями.

3.3. Методика управления целевой структурой источников инвестиций.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методы оценки качества управления инвестициями строительного холдинга"

- ■. значительное внимание решению жилищных вопросов работников/. Для. формирования системного подхода к решению жилищных проблем. сотрудников разработана и утверждена Концепция жилищной политики ОАО «РЖД»" на 2005-2007 годы и на период до. 2010 года, а также нормативные документы, необходимые для ее реализации. -.: ;Однако в целом по стране, несмотря на все изменения в жилищной : - -к - сфере, которые предпринимаются в течение ряда последних лет, в жилищном : - строительстве удалось добиться немногого, в связи с тем, что остается не. решенной проблема доступности инвестиционных ресурсов. По объёмам- ^ ежегодного жилищного строительстваРоссиякконцу 2008тода вплотную :-.-:;:■■:■■:- подошла лишь к уровню 1990 года. В связи с негативными тенденциями.в.; Т мировой экономике и нерешённостью хронических проблем отрасли ожидать скорого выхода на уровень строительства — 1 кв. м. на человека в год — не приходится.

Принятые меры по развитию инвестиционной деятельности так и не решили проблему достаточного привлечения средств в строительную сферу. Большинство российских девелоперских компаний при возникающих проблемах в финансировании отказываются от новых строительных проектов или выходят из уже начатых проектов.

Объектом исследования является экономический механизм обеспечения источников инвестиций в строительство.

Предметом исследования являются модели, методы и способы управления инвестициями в строительство.

Проблемы.

Основные проблемы в сфере финансирования жилищного строительства можно свести к трем направлениям:невысокий уровень доходов населения, сопровождающийся недостаточной степенью доверия граждан к участникам жилищного рынка;ограниченный объем бюджетных ресурсов; неразвитость системы кредитования приобретения жилья. Основные проблемы в развитии механизма финансирования Невысокий уровень доходов населения Ограниченный объем бюджетных ресурсов Неразвитость системы кредитования Рис. 1, Основные проблемы развития механизма финансирования При этом современные инвестиционные механизмы в жилищном строительстве чрезвычайно сложны и многообразны и далеко не всегда рассматриваются экономистами в свете меняющейся российской экономики.

Если учесть, что, во-первых, строительство жилья финансируется за счет собственных средств (строительных компаний и дольщиков), а во-вторых, финансирование идет по каналам коммерческого кредитования строительных организаций и физических лиц (ипотека), то взаимодействие этих источников финансирования не всегда осуществляется корректно на организационном уровне.

Источники финансированийРис.2, Источники жилищного финансированияПрежде.всего,-остановимся на-самофинансирований,-так как жилищное х строительство —„это долевое" инвестирование будущих собственникови строительных компаний. В ряде научных работ опйсываютсясодержание и значимость самоинвестирования в рыночной экономике, но употребляется jпри этом "понятие" <<инвёст1щио11нре самофинансирование))." В" частности, Н.М. - Мухетдинова,- раскрывая основные тенденции- государственного- регулирования инвестиционного процесса в РФ, акцентирует внимание на необходимости совершенствования амортизационной политики и управления. направлениями использования хозяйствующими субъектами своей прибыли в целях «укрепления базы инвестиционного самофинансирования предприятий))В рамках самоинвестирования один субъект - гражданин,- предприятие или организация - мобилизуетвнутренние(если юридическое лицо, то прибыль, амортизационные отчисления и т.п., а если физическое лицо, то сбережения) инвестиционные ресурсы и самостоятельно их размещает. Простота действия этого компонента есть "его преимущество и недостаток. Главным достоинством самоинвестирования является независимость от других инвесторов и параметров развития фондового и денежного рынков. Однако основной недостаток лежит в той же плоскости: ограниченный объем инвестиционных ресурсов и нераспределенный риск. Самоинвестирование в жилищной сфере представлено, в том числе, так называемым «долевым участием в строительстве)). При этом при долевомлучастии до принятия Закона граждане-дольщики не были защищены и, как1 Мухетдинова Н М Инвестиционный процесс (материалы к спецкурсу) // Российский экономический журнал. - 1997. - № 1. — С. 98; см. также: Жуков Л М Проблемы финансирования инвестиций в России // Экономика строительства. - 2002 - № 1. — С. 27; Бочаров В.В. Финансово-кредитные методы регулирования рынка инвестиций. — М.: Финансы и статистика, 1993. — 144 с2 Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 22.12.2004.

Самоинвестирование и кооперация жилищных сбережений могут быть доминирующими лишь в тех регионах, где отмечена очень высокая сберегательная активность большинства жителей. Поэтому в подавляющей части регионов современной России эти базовые компоненты развиваются во взаимодействии с компонентами инвестиционного посредничества, которые позволяют авансировать капитал на долгосрочной основе. Исторически инвестирование осуществлялось собственными силами (инвестирование без посредников), но по мере развития инвестиционных отношений возникла1 Довгялло М. Схемы финансирования жилищного строительства // Рынок ценных бумаг. - 2001. - № 4. - С. 35-36; Сабиров С.И., Ланцов В.М. Праворегулирование экономических отношений при долевом строительстве жилищной недвижимости // Молодежь и экономическая наука: Сб. тез. докл. респ. научно-практ. конф. молодых ученых и студентов - Казань, 2000. - С. 89-90; Некоторые правовые аспекты приватизации жилища и ее последствия // Молодежь и экономическая наука: Сб. тез. докл. респ. научно-практ. конф. молодых ученых и студентов. - Казань, 2000. - С. 90-92.

Таким образом, базовыми компонентами инвестиционного механизма по нашему мнению, являются механизмы самоинвестирования, инвестиционной кооперации и инвестиционного посредничества. Механизмы инвестиционного посредничества, в свою очередь, представлены, прежде всего, банковским кредитованием, бюджетным субсидированием, эмиссией ценных бумаг и лотереей. Таким образом, имеет место широкий спектрбазовых компонентов, который необходимо, в том числе для целей регулирования инвестиционной деятельности, классифицировать.

Механизмыинвестиционногофинансирования встроительствеЧастныеГрупповыеZИндивидуальныеОбъединения, АссоциацииФизические лицаИнституциональные£ПолиинституциональныеМ оно и н ст итуциональн ы еСтроительныехолдинги. Инвестиционные фондыБюджетныеБанковскиеРис.3. Механизмы инвестиционного финансированияСогласно классификации «методов» инвестирования, предложенной Т.А. Аверьяновой, следует различать, во-первых, учредительные и текущие инвестиции (в зависимости от частоты поступления средств); во-вторых, кратко-, средне- и долгосрочное инвестирование (в зависимости от срочности вложений); в-третьих, внутреннее, внешнее и акционерное инвестирование (в зависимости от правового статуса инвестора); в-четвертых, финансовые, материальные и нематериальные инвестиции (в зависимости от объекта и формы инвестирования) и, в-пятых, реинвестирование, «нетто-инвестирование» (вложения с целью расширения основных средств), лизинг и «налоговый метод» (в зависимости от роли в процессе воспроизводства)1. Можно согласиться с точкой зрения Морозова Ю.П. на необходимость признания акционирования как компонента инвестиционного механизма, но' Ковалев В.В. Управление капитала. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. М.: Финансы и статистика, 1996.

В итоге, в условиях постоянного дефицита собственных оборотных средств все более актуальным становится поиск альтернативных источников финансовых ресурсов, в качестве которых выступают привлеченные и заемные средства.

Тем не менее, финансирование строительства за счет привлечения средств физических лиц через систему долевого участия является наиболееЛычкин Ю., Костецкий H. Капитальное строительство: состояние и перспективы развития/ Экономист, М., № 2 — 2006. Масленников Н.И., Кравченко К. Особенности инвестирования в Санкт-Петербурге/ Развитие недвижимости, СПб., № 4- 2005распространенным явлением -и обеспечивает." значительную-часть оборотных-средств строительных организаций, " о "чем свидетельствуют данные, гёрйвбдошыТГНГПерти1""" Развитие рыночных отношений в России привнесло новое в формы и методы "финансирования оборотных средств строительных организаций, которые перешли к самостоятельному-формированию своей-экономической политики, формы реализации которой предопределили следующиеоособенности экономической среды строительного комплекса :— продолжающаяся и периодически ускоряющаяся инфляция, а следовательно, постоянное удорожание кредитов и цен на стройматериалы;— отсутствие долгосрочного кредитования;-----——ухудшение -платежной дисциплины -у— заказчиков - строительнойпродукции и потребителей строительных материалов, а в итоге, периодически обостряющиеся кризисы платежеспособности и переход на бартерные формы расчетов;— продолжение практики бессистемного регулирования хозяйственной деятельности предприятий на государственном и, особенно, региональном уровне, где местные власти широко используют прямое административное давление на строительные организации и предприятия промышленности строительных материалов;— большая налоговая нагрузка;.

1 Наулапяя Пертти Программа исследования и развития строительной отрасли России "Вера"/ Проблемы привлечения инвестиций в экономику России и более эффективного п\ использования/ Материалы Международной Научно-практической конференции МАИЭС, МАИЭС, М., 2005.

2 . Оплата цены договора по завершении этапов: — 25 процентов — после возведения оснований и фундаментов, а также несущих и ограждающих конструкций подземной части здания, если это предусмотрено проектной документацией (нулевой цикл); 15 процентов — после возведения несущих и ограждающих конструкций надземной части здания (надземная часть); — 30 процентов — после монтажа инженерного оборудования, предусмотренного проектной документацией (монтаж инженерного оборудования); — 30 процентов — после завершения наружных и внутренних отделочных работ, предусмотренных проектной документацией (отделочные работы).

Федерации»1, призванного защищать интересы дольщиков, в итоге привело к.„,-. снижению активности строительных компаний и замораживанию некоторых - ; : - строительных -площадок. Если раньше строительные организации безj ограничений привлекали средства физических лиц, то после принятия Закона.ситуация существенно изменилась. В статье 3 Закона сказано, что «застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевогостроительства. после получения в установленном порядке разрешения на. -.строительство.». Так как для получения необходимой разрешительной, документации требуется 1—2 года, вышеуказанная статья существенно увеличила сроки строительства и привела к дефициту денежных средств у строительных компаний. Еще одним спорным моментом Закона является статья 14, где говорится, что «при обращении взыскания на предмет залога застройщик и залогодержатели. в полном объеме несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика.». В данном случае под залогодержателями подразумеваются банки, оформившие в залог объекты незавершенного строительства в обеспечение возврата кредита,1 Федеральный закон РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации « от 22 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, статья 3.

2 При систематическом нарушении дольщиком сроков внесения авансов застройщик вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке.предоставленного строительной организации. Но после введения этого закона остаются сложности в схеме инвестор-субподрядчик, так как цепочка управления инвестициями в строительном проекте многоэтапная.

Рис.4. Участники строительного процесса.

В условиях, постоянно растущих цен на жилье, низкого уровнязаработной платы людей и отсутствия существенных сбережений все более ------' распространенным источником финансовых ресурсов у физических лиц для покупки жилья через долевое участие, либо па вторичном рынке является ипотечное жилищное кредитование населения, обеспечивающее приток денежных средств в строительную отрасль.

Однако данный вид ресурсов несет в себе и негативные последствия для жилищной отрасли страны. Ипотечное жилищное кредитование населения опосредованно выступает в качестве источника финансирования жилищного строительства, т. е. финансовые ресурсы кредитных организаций, предоставляемые физическим лицам в рамках договора ипотечного кредитования, могут вовлекаться в строительный процесс. Однако наличие потенциального источника финансовых ресурсов еще не является достаточным для того, чтобы строительные организации начали активноПопелов Л. А. О факторах, влияющих на формирование инвестиционного климата в России/ Экономика строительства, М., № 12 - 2007.возводить жилые дома. Причинами, офаничивающими желание и возможности" строительных компаний, могут являться (а в России фактически^ являются) несовершенство законодательной базы, отсутствие инфраструктуры и коммуникаций на земельных участках, отводимых под строительство жилья, высокие бюрократические барьеры и прочее. - JПри этом,- следует отметить, что ипотечное кредитование населения в большей степени оказывает прямое воздействие на платежеспособный спрос, который увеличивается в разы. В результате в последнее время в нашей стране наблюдается процесс постоянного увеличения спроса (в условиях активного развития программ ипотечного кредитования) и снижения предложения на рынке жилья. Дефицит жилья на первичном рынке приводит к тому, что спрос активно-перемещается в сторону вторичного-рынка. Следствием этого является дефицит жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках, что приводит к опережающему росту цен на жилую недвижимость. В итоге активное развитие ипотечного кредитования без создания полноценных условий строительным компаниям для массового строительства жилья вызывает негативные последствия, а общество все больше отдаляется от решения жилищной проблемы.

В качестве участников такой модели выступают заказчик, заемщик- J. эмитент и кредитор. При этом функции кредитора выполняют* в отличие от всех других моделей, граждане, которые желают приобрести жилье. Возможно также присутствие посредника (финансового агента) при размещении и реализации облигаций жилищного займа. В качестве эмитента, например, могут выступать государственные органы, юридические лица, имеющие права заказчика на проведение строительства жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и необходимую проектную документацию. Возможно совмещение функций заказчика и эмитента.стоимостьЗАИМСТВОВАНИЯСРОКИ ЗАИМСТВОВАНИЯНЕОБХОДИМОСТЬ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯБанковский кредитОблигацииVОблигацииКРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГБанковский кредитИМИДЖОблигацииБанковский кредитОБЪЕМЫ ЗАИМСТВОВАНИЙАОблигацииБанковский кредит8Г т8АОблигацииБанковский кредитОблигацииБанковский кредитРис.5. Выпуск облигационного жилищного займа Основной тенденцией на данный момент является постепенное увеличение сроков и объемов заимствования. Можно согласиться с Преимуществом облигационных займов является:привлечение значительных объемов денежных средств на длительныйсрок;маневрирование при определении характеристик выпуска: все параметры облигационного займа (объем эмиссии, процентная ставка, сроки, условия обращения и погашения и т.д.) определяются эмитентом самостоятельно;оперативное управления структурой и объемом задолженности и использование своих облигаций в качестве расчетного инструмента, оптимизация взаимозачетов;льготный режим налогообложения;финансовая независимость от одного или нескольких кредиторов за счет аккумулирования денежных средств различных категорий инвесторов;выгодные-^-условия"- -^привлечения.- -финансовых— средств—за-.счет длительн ых "сроков и учета реальной экономической "обстановки и состояния, финансовбгорынка; " " ™ " создание публичной кредитной'истории, прямое позитивное влияние-на кредитный рейтинг. Полное й своевременное - выполнение "обязательств" по своим - облигационным займам - позволит эмитенту-в - будущем -привлекать денежные-средства (в том числе и по банковским кредитам).--на - более выгодных условиях.

Каждая облигация дает право на получение определенного количества площади жилья (не менее 0,1 м ). Срок их обращения может достигать 30 лет2. В России предельный срок — 10 лет. Цена облигаций устанавливается на основе -себестоимости строительства—и-индексируется в -соответствии-с изменением^ стоимости строительства жилья. В случае отказа „ от приобретения жилья, облигации выкупаются по текущей номинальной цене.

Граждане, желающие приобрести жилье" й купившие не менее 30% от требуемого для этого количества облигаций жилищного займа, имеют право заключить с эмитентом договор купли-продажи на приобретение при условии оплаты оставшейся стоимости жилья.

В этой модели прямые договорные отношения между кредитором и эмитентом заменяются на систему выпуска и размещения специальных ценных бумаг, дающих право их владельцам на получение впоследствии жилья, под которое эмитент производит эмиссию, т.е. облигации жилищного займа гарантируются недвижимостью - незавершенным строительством в виде жилья, находящегося по конкретным адресам. По этому вопросу можно согласиться с Пекарской Ю., Федоровым К., которые пишут: «Прошли времена, когда единственными механизмами привлечения денежных1 Семенов С.М., Березин В.П. Совершенствование методологических основ управления деятельностью строительного комплекса/ Экономика строительства, № 2, М., 2005.

2 Кондратенко Ю И Кондратенко Е.И. Проблемы инвестирования реального ссктора экономики в условиях становления рынка/ Экономика строительства, М., № 4, 2007.ресурсов в реальный сектор экономики были увеличение уставного капитала путем выпуска акций и получение кредита в банке. Начиная с 2000 г. наметилась новая тенденция - привлечение инвестиций путем выпуска корпоративных облигаций.»1Развитие договорных отношений между участниками данной модели развития представлено на рис. 6.

По данной схеме заключаются следующие виды договоров: между заказчиком и эмитентом - договор о выполнении функций заказчика и эмитента облигаций жилищного займа;между эмитентом и финансовым агентом - договор о выполнении функций финансового агента;между кредитором и финансовым агентом - договор купли-продажи облигаций жилищного займа;между кредитором и эмитентом - договор погашения облигаций жилищного займа жильем.

Рис, 6. Схема финансирования с использованием облигационного жилищного займа.

Преимуществом облигаций жилищного займа перед моделями ипотечного кредитования является отсутствие угрозы выселения из жилья в случае потери гражданами платежеспособности. Участие в моделях с' Пекарская Ю., Федоров К. «Корпоративные облигации на рынке жилья». ЗАО «Сити Инвест Банк». www.ipoteka-inform.ru—жилищными облигациями не требует—постоянного внесения-ежемесячных платежей, часто довольно обременительных для семейного бюджета^ ; Недостатком такой "модели является ееконкретный адресный характер, что не всегда может удобно для сельских жителей, если онипредполагают иметь жилье в -'определенномместе, связаннымтерриториально с необходимой для них местностью. - - - —В практике управления- развитием жилищного строительства присутствует модель приобретения жилья организациями своим работникам.

1. Организация и работник-заемщик. В этом случае организация имеет возможность сохранить длительные трудовые отношения с ценными для него работниками, а последние в свою очередь получить необходимое им жилье. При этом—возможны-различные-варианты-погашения ссуды, - а - также процентов по ней: натуральная форма возврата, отработка с использованием дополнительного рабочего времени.

Следует заметить, что модель лизинга жилья мало известна в России, недостаточно. освещена в печати (даже в специализированных изданиях) и рынок таких услуг не достаточно развит в России, в связи с чем, граждане предпочитают участвовать в более известных моделях кредитования жилищного строительства.

Таким образом, фундаментальный источник механизма финансирования жилищного строительства — собственный капиталстроительных компаний- является " всероссийской практике крайне ограниченным и ^достаточным для осуществления" непрерывного строительного" процесса в" силу следующих причин:" небольшой период существования российских строительных фирм, образование большей части которых приходится на середину 90-х годов прошлого столетиями вялотекущий строительный процесс, не обеспечивающий достаточную норму прибыли.

Среди основных видов привлеченных и заемных ресурсов наиболее распространенным являются средства долевых участников (физических и юридических лиц). Развитие ипотечного жилищного кредитования населения на данном этапе играет, в большей степени, негативную роль на рынке жилья и отдаляет общество от решения жилищной проблемы,-так-как стимулирует-рост платежеспособного спроса, приводит к его превышению над предложением, вследствие чего существенно растут цены на первичном и вторичном рынках жилья.

Прямое кредитование строительных организаций финансово-кредитными учреждениями в России до сих пор остается недоступным большему количеству строительных компаний, однако, сегодня очевидна его существенная роль и большая значимость в развитии рынка жилищного строительства.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Мхитарьян, Светлана Анатольевна

Выводы.

1. Соблюдение пропорций и их сбалансированности - основная задача оптимизации структуры ресурсного обеспечения в эффективном механизме контроля инвестиций в производственно-строительном комплексе.

2. Эффективность инвестиций характеризуется равенством предельных норм замещения между любыми проектами и производственными структурами холдинга. стройтельных^холда г: для проведения необходимых крупномасштабных~ инвестиций ~ ; 1 г " недостаточно. В данной ситуации наиболее рационально .

- . использование трансфертного инвестирования, которое можно

11" ■.• рассматривать в качестве перекрестного проектного ресурсного

• ■ ■.■■■ обеспечения.^ -.

- . : 1 4:- Фактически взаимное ресурсное обеспечение проектов является внутрифирменным среднесрочным финансовым лизингом.

5. 11редставлена модель обеспечения инвестиций, в основе которой ; лежит перераспределение доходов между производственными структурами холдинга.

•.- 6. Представлена методика выявления производственных единиц, у которых может наблюдаться нехватка средств, которая неочевидна еще в реальном производстве.

7. Разработаны оценочные и сравнительные показатели качества управления инвестициями в производственно-строительный комплекс.

8. Представлено пороговое значение коэффициента качества управления инвестициями, после которого необходимо принимать меры по дополнительному ресурсному обеспечению инвестиционного проекта.

9. Представлена методика управления целевой структурой источников инвестиций.

Заключение

На основании проведенного диссертационного исследования сделаны следующие выводы:^' ■";■'/. .

• 1 .• :. Учет : эффекта взаимного влияния проектов- в привязке к регионам, рациональная очередность их выполнения - важные резервы повышения эффективности инвестиционных проектов и программ ресурсного обеспечения строительства. . . .

2. Так как крупнейшие строительные компании представлены на биржевом рынке и положение на бирже играет определенную роль в деятельности этих компаний, для оценки- краткосрочных и долгосрочных долговых обязательств этих компаний предложено ввести мультипликатор долговых обязательств - СРо, который учитывает стоимость, рост, размер и доходность капитала и показывает влияние изменения капитализации компаний в отношении к изменению цены акции. Данные результаты можно интерпретировать как доказательство прогнозного расчета снижения/роста стоимости долгосрочного долга строительных компаний.

3. Показано, что ресурсный подход позволяет оценить структуру и эффективность использования инвестиционных ресурсов и инвестиционного потенциала всех участников инвестиционного процесса.

4. Обосновано, что на развивающихся рынках метод оценки ресурсного потенциала инвестиционного проекта методом оценки опционов является дополнительным фактором для принятия верного решения по использованию инвестиций, так как позволяет проанализировать проект при разных степенях риска, а также наметить ряд организационных мероприятий для выхода из кризисных ситуаций до начала инвестиций.

5. Обосновано, что соблюдение пропорций и их сбалансированность - основная задача достижения оптимальной структуры ресурсного обеспечения в эффективном механизме обеспечения инвестиций в строительство.- Собственных-— финансовых ресурсов"у большинства строительных холдингов для проведения строительства и развития ресурсной базы недостаточно. В данной ситуации наиболее рационально использование трансфертного инвестирования, которое можно рассматривать в качестве перекрестного проектного ресурсного обеспечения инвестиционного проекта за счет реализации другого.

6. Разработана «Динамическая модель покрытия дефицита инвестиционных ресурсов в строительстве», в основе которой лежит перераспределение доходов между проектами в строительном холдинге.

7. Представлена методика определения оценочных и сравнительных показателей качества управления инвестициями в строительство. Рассчитано пороговое значение -дефицита инвестиционных ресурсов для решения -вопроса о дофинансировании производственной строительной структуры.

8. Разработана методика управления целевой структурой источников инвестиций в строительстве.