Методы распределения рисков при долевом строительстве жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методы распределения рисков при долевом строительстве жилья"

На правах рукописи

ПРИГАРИН СЕРГЕЙ АЛЕКСАНДРОВИЧ

МЕТОДЫ РАСПРЕДЕЛЕНИЯ РИСКОВ ПРИ ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

СПЕЦИАЛЬНОСТЬ 08.00.05 -ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ: ЭКОНОМИКА, ОРГАНИЗАЦИЯ И УПРАВЛЕНИЕ ПРЕДПРИЯТИЯМИ, ОТРАСЛЯМИ, КОМПЛЕКСАМИ (СТРОИТЕЛЬСТВО)

АВТОРЕФЕРАТ

ДИССЕРТАЦИИ НА СОИСКАНИЕ УЧЕНОЙ СТЕПЕНИ КАНДИДАТА ЭКОНОМИЧЕСКИХ НАУК

МОСКВА 2006 Г

Диссертационная работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Московский институт коммунального хозяйства и строительства».

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор

Карасев Анатолий Викторович

Официальные оппоненты - доктор экономических наук, профессор

Фалькевич Николай Антонович

- кандидат экономических наук, старший научный сотрудник Климова Лариса Андреевна

Ведущая организация - Государственное образовательное

учреждение высшего профессионального образования «Московский Государственный Строительный Университет»

Защита состойся «ЛС » июня 2006 г в 10.00 часов на заседании Диссертационного Совета Д.212.153.02 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Московский институт коммунального хозяйства и строительства» по адресу: 109029, Москва, ул. Средняя Калитниковская, д.ЗО, зал Ученого совета института.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Московский институт коммунального хозяйства и строительства».

Автореферат разослан « ^ » 2006 г.

Ученый секретарь специализированного

диссертационного совета

доктор экономических наук, профессор

Е.М.Штейн

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

В России принята и в определенной мере уже в 2005 г. начала реализовываться программа по обеспечению населения страны качественным и доступным жильем. Для решения этой проблемы наряду с другими мерами с 2005 г. начата реализация положений по данному виду деятельности, которые нашли отражение в целом пакете новых законодательных актов.

Как в программе, так и в законодательных актах, основное внимание уделяется расширению сферы и увеличению объемов строительства, прежде всего жилья на коммерческой основе в форме долевого участия граждан с использованием ипотечного кредитования.

Нельзя сказать, что это совершенно новые формы строительства жилья и по ним нет никакой методической базы и практического опыта. Однако, в связи с вводом новых нормативно-правовых актов необходимо многие методические подходы и механизмы по управлению долевым строительством рассматривать по-новому, с доработкой ранее существующих систем управления данной сферой деятельности. Положение усложняется еще и тем, что по введенным новым законодательным актам еще не разработаны многие необходимые подзаконные акты. Оказалось, что риски для участников долевого строительства по-прежнему высоки. Об этом, в том числе, говорил на заседании Правительства Российской Федерации Первый заместитель Председателя Правительства Российской Федерации Д. Медведев, который является куратором четырех национальных программ в стране, в состав которых входит и программа обеспечения населения страны качественным и доступным жильем.

Вопросы развития систем управления по обеспечению населения страны жильем на коммерческой основе и в том числе в форме долевого строительства с получением ипотечного кредита в той или иной мере рассматривались в работах: А.Н. Асаула, С.И. Абрамова, В.В. Бузырева, А.Е. Рахлина, Х.М. Гумба, П.Г. Грабова, В.В. Кущенко,

A.B. Карасева, А.Н. Кирилловой, И.С. Радченко, И.Г. Лукмановой,

B.М. Серова, В.П. Стороженко, А.В, Талонова, В. 3. Черняка, JI.H. Чернышова, Н.Ю. Ясковой и др.

Целью настоящего диссертационного исследования является разработка методов и механизмов системы управления распределения рисков между субъектами долевого строительства жилья.

В соответствии с поставленной целью в работе решались следующие задачи:

- анализ основных показателей развития состояния экономики России и обеспечения населения жильем;

- анализ действующих в российской и зарубежной практике систем, управления долевым строительством жилья и используемых методов по учету рисков его субъектами;

- формулирование принципов и требований рынка для обоснования задач проводимых исследований;

- анализ и выявление недостатков действующей нормативно — правовой базы, используемой при разработке систем управления рисками в долевом строительстве жилья;

- определение видов и группировок рисков, учитываемых при распределении ущерба от их проявления;.

- предложения и обоснование подходов к методам снижения рисков инвесторами и выбор направления их распределения между субъектами долевого строительства жилья;

- разработка методов распределения рисков при прямом управлении строительным проектом, осуществляемым девелоперами;

- предложения по совершенствованию системы управления страхованием рисков при долевом строительстве жилья;

- обоснование направлений снижения и распределения рисков при создании товариществ собственников жилья;

- осуществление расчетов количественных характеристик распределения ущерба от проявления рисков между субъектами долевого строительства жилья.

Предметом исследования являются организационно — экономические отношения при управлении распределением рисков между субъектами долевого строительства жилья.

Объектом управления является развитие методов и механизмов управления распределением рисков между субъектами долевого строительства жилья.

Теоретической и методической основой являлись современные положения экономической теории и теории управления, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, политический и общеэкономический курсы развития данной сферы деятельности в России.

В рамках данных исследований были использованы методы сравнения, экспертные методы и логические заключения при

разработке системы управления распределением рисков между субъектами долевого строительства жилья.

Научная новизна диссертационной работы состоит в развитии системы распределения рисков при долевом строительстве жилья с получением следующих результатов:

- формирование принципов и требований рынка, используемых при построении системы управления рисками;

- разработка новых методов снижения рисков в долевом строительстве жилья;

- обоснование общих направлений распределения рисков между субъектами долевого строительства жилья пропорционально уровням их прибыльности;

- обоснование методов распределения рисков при долевом строительстве жилья, основанных на новых функциях, деятельности девелоперов;

- разработка методического подхода к управлению страхованием рисков субъектами долевого строительства жилья.

На защиту выносятся:

1. Методы выбора общих направлений распределений рисков между субъектами долевого строительства жилья пропорционально их прибыльности.

2. Методы распределения рисков девелопарами, осуществляющих общее управление всем комплексом работ по долевому строительству жилья.

3. Методы передачи части ущерба от проявления рисков строительства жилья страховым организациям.

Практическая значимость исследований состоит в том, что разработаны методические положения с конкретными предложениями по совершенствованию организационно-экономических механизмов управления процессами системы распределения рисков между субъектами долевого строительства жилья.

Выводы и предложения, содержащиеся в работе могут быть использованы при создании внутрифирменных управленческих систем, в процессе осуществления договорной работы при разработке инвестиционных проектов, а также для создания информационной базы системы учета и распределения рисков между субъектами долевого строительства.

Апробация и использование результатов исследований.

Основные результаты выполненных исследований рассматривались на заседании Правительства Московской области и

при решении ряда практических вопросов управления распределением рисков.

Материалы исследований были обсуждены и одобрены на кафедре экономики строительства ГОУ ВПО МИКХиС.

Разработанные и предложенные методы распределения рисков между субъектами долевого строительства внедрены в Строительной компании Московской области «КИБАРТ».

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 4 статьи с общим объемом 1,03 печатных листа.

Объем и структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений и списка использованной литературы. Материал диссертации представлен на 132 стр. машинописного текста.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В последние годы в России произошли значительные положительные изменения в общем развитии экономики страны, по сравнению с ее состоянием до 1999 г.

Некоторые показатели, характеризующие изменения в экономике страны приведены в таблице 1.

Таблица 1

Некоторые показатели состояния экономики России

(рост «+» или снижение «-» в % к прошлому году)

НАИМЕНОВАНИЕ ПОКАЗАТЕЛЯ годы

1991 1994 1997 1999 2001 2004 2005

Валовой внутренний продукт (ВВП) -5 -13 +0,4 +3,2 +5,1 +7,2 +6,4

Инвестиции в основной капитал -15 -24 -5 +1 +8,7 +10,9 10,7

Ввод в действие основных фондов -25 -27 -5 +5 +10 +7 9,2

Объем подрядных работ -2 -24 -6 +5,4 +9,9 +10,1 +10,5

Очень большое значение для развития сферы ипотечного долевого строительства имеют принятые к реализации Национальные проекты и главным образом «Доступное жилье».

В таблице 2 приводятся объемы финансирования этих национальных проектов.

Таблица 2

Финансирование национальных проектов Российской

Федерации

(млрд. руб.)

Наименование национального проекта Объем финансирования

2006 г 2006-2007 г.г.

Образование 22 41,3

Здравоохранение 57,9 145,8

Доступное жилье 21,9 110,2

Развитие агропромышленного комплекса 14,2 30,9

Как видно, по проекту «Доступное жилье» наиболее возрастает объем финансирования с 2006 г. на период 2006-2007 гг. Это указывает на значимость данного проекта по сравнению с другими.

Есть еще и другие показатели, характеризующие рост жилищного строительства в России. В 2004 г. было построено и введено в эксплуатацию около 40 млн. квадратных метров общей площади жилых помещений.

Программой развития намечается удвоить ввод жилья к 2010 г. по сравнению с показателями 2004 г. Этот колоссальный рост планируется обеспечить, в основном, за счет строительства жилья с использованием ипотечных кредитов.

В России наметилось некоторое улучшение обеспечения населения жильем.

Но проблема обеспечения населения жильем по-прежнему остается весьма острой. По опросу более 60% населения России хотели бы улучшить свои жилищные условия.

По уровню обеспеченности жильем Россия находится на достаточно низком уровне. По существующим оценкам общая площадь жилья на душу населения в ряде стран составляет, в кв. м.,:

Россия - 20;

Венгрия - 22;

- Чехия - 26;

- Франция - 36;

Швеция - 43;

- США - 65;

Норвегия - 74.

При реализации запланированных темпов строительства фактическое состояние по обеспечению населения жильем можно будет изменить.

До 2006 г. форма долевого строительства жилья была преобладающей. Ее уровень, например, в 2004 г. в России составил около 75% от общего уровня продаваемого жилья на первичном рынке жилья страны в целом. А в таких городах как Москва и Санкт-Петербург этот показатель возрастал даже до 95%.

Основными субъектами (участниками) долевого строительства являются: инвесторы, застройщики, заказчики, деволоперы, проектировщики, строители (подрядчики), поставщики материалов и конструкций, поставщики оборудования, поставщики энергоресурсов, потребители, кредиторы, страховщики, транспортники, юристы и различные посредники.

Удельный вес инвестиций в строительство жилья не так велик, но его рост выше, чем для инвестирования развития других основных фондов (таблица 3.)

За рубежом функционирует свой кредитно-финансовый механизм, который используется в жилищно-коммунальном хозяйстве. Хотя условия субсидирования и кредитования в отдельных странах различные.

Доля заемных средств при строительстве или покупке жилья, например в США и в ряде европейских стран, достигает 80%, а первоначальный личный вклад составляет около 20%.

Но, например, в таких странах, как Австрия и Норвегия, в ряде. случаев гражданам, не имеющим средств для личного первоначального вклада, может предоставляться ссуда в полном объеме стоимости жилья.

Таблица 3

Структура инвестиций в основной капитал (в процентах и итогу)

2003 г 2004 г

Инвестиции в основной капитал -всего 100 100

В том числе по видам:

- жилища 12,6 13,6

- здания (кроме жилых) и сооружения 43,5 42,8

-машины, оборудование, транспортные средства 37,1 37,1

-прочие 6,8 6,5

В рассматриваемом механизме решающее значение имеют сроки предоставления кредитов и процентные ставки по ним. Чаще всего используется срок предоставления кредита до 30 лет, а ставки по кредитам составляют 5-6% в европейских странах и 8 — 10% в США-

Стоимость строительства объектов жилищно-коммунального хозяйства за рубежом в последние годы постоянно возрастала. Так, например, цены на жилье за последние 15 лет возросли примерно в два раза.

Но доступность приобретения жилья по-прежнему остается сравнительно высокой. Положительным является то, что износ объектов жилищно-коммунального хозяйства сравнительно небольшой. Средний возраст жилых помещений, например в США, составляет около 23 лет.

Кроме того, следует отметить также высокое качество жилищно-коммунальных объектов в развитых странах.

Так в США можно выделить следующие его характеристики:

- 99% всех домов оборудовано водопроводом и канализацией;

- 92 % домов имеют горячее водоснабжение;

- 83% домов имеют встроенные гаражи, а жильцы в остальных случаях около домов используют навесы, или специально выделенные площадки для автомобилей;

- средняя площадь жилых домов для индивидуального проживания составляет 189 квадратных метров.

Характерной чертой рыночной экономики является то, что в любой коммерческой деятельности всегда в той или иной форме будут проявляться риски. Риск является следствием либо возможного наступления какого-либо неблагоприятного или благоприятного события, которые в свою очередь . проявляются из-за неопределенности.

В настоящее время признается следующая последовательность работ по анализу и учету риска и неопределенности:

1. Выявление рисков.

2. Определение возможных отрицательных последствий.

3. Выявление форм и методов снижения рисков и неопределенности на каждом этапе работы хозяйствующего субъекта или на каждой фазе реализации инвестиционного проекта.

4. Выбор и реализация эффективных организационных мероприятий по снижению уровня воздействия рисков.

Каждая из перечисленных выше работ по-своему важна, но наибольшую значимость в методическом плане представляет разработка и выбор методов оценки рисков и неопределенности.

Необходимо сразу отметить, что вопросы управления рисками уже частично проработаны. Имеется много публикаций по данному виду деятельности.

В публикациях в основном представлены материалы по теории, методам и практике выявлении отдельных видов и групп рисков, учета и оценки ущерба от их проявления с раскрытием вопросов по снижению некоторых из них на различных уровнях управления экономикой страны и в отдельных хозяйствующих субъектах.

Но, что касается решения проблемы по рациональному распределению рисков между хозяйствующими субъектами, участвующими в реализации инвестиционных проектов, и в том числе в обосновании некоторой лучшей формы распределения рисков между участниками долевого строительства жилых домов, то по данному направлению работы можно говорить только о том, что есть некоторые проработки рекомендательного характера.

Структура блоков выполненных работ в рамках настоящих исследований приводится на рис. 1.

экономики страны

сферы долевого строительства

зарубежного и отечественного опыта по теме исследования « э о О о эт

действующих систем управления распределением рисков в долевом строительстве жилья (а <

4

Выбора направлений распределения рисков пропорционально прибыльности субъектов долевого строительства жилья . вз о КС

Распределение рисков девелоперами с использованием новых требований законодательных актов о н 2 св К Н О <о св рц

страхования ущерба от проявления рисков при долевом строительстве жилья

рыночной экономики к системе управления долевым строительством

рыночной экономики и законодательных

актов России к построению системы распределения рисков

в долевом строительстве жилья

уровня покрытия ущерба от проявления рисков конкретным инвестором

Уровня покрытия ущерба от проявления рисков строительной организации

Рис. 1. Структура блоков выполняемых исследований и связей между ними

В работе проведен анализ и сделан выбор для учета рисков принципов и требований рынка с привязкой их к рассматриваемой сфере деятельности.

С этой же целью были также рассмотрены положения законодательных актов РФ, которые впоследствии были использованы при решении вопросов перераспределения рисков между субъектами долевого строительства жилья.

Для решения поставленной цели исследований были определены , наиболее значимые риски, группировка которых приведена в табл. 4.

В особую группу выделены финансовые риски, которые могут проявляться на фазе эксплуатации дома после сдачи его в эксплуатацию, но до создания товарищества собственников жилья, которое потом будет принимать на себя ущербы от рисков, за исключением некоторых особых случаев, когда они могут проявиться по вине застройщиков и строителей.

Для этих четырех крупных группах в таблице не только приводятся наиболее значимые виды рисков, но в ее завершающей стадии участники долевого строительства дома в некотором периоде его эксплуатации принимают на себя все ущербы от проявления рисков.

На практике сложилось такая ситуация, что до 2005 г. условия для дольщиков при заключении договора на долевое строительство по существу диктовали застройщики, а условия по предоставлению ипотечного кредита — банки.

Как уже подтверждено практикой, при долевом строительстве жилья потери ресурсов и неполучение запланированного дохода на всех этапах строительства при наступлении рисковых событий (проявлении рисков) в большей степени вынуждены принимать на себя дольщики-инвесторы (в данном случае конечные потребители построенных жилых помещений). Они добровольно принимали на себя риск покрытия ущерба при их проявлении, подписывая договор об участии в долевом строительстве и договор о получении ипотечного кредита.

С другой стороны, застройщики и кредиторы в при долевом строительстве получали значительные прибыли и сверхприбыли

Чтобы изменить сложившуюся негативную ситуацию в России с началом 2005 г. введен целый пакет новых нормативно-правовых актов.

Для устранения или снижения проявления риска потери вложенных инвестором-дольщиком средств необходимо проверить надежность застройщика с использованием новых требований Закона об участии в строительстве, а также его право собирать средства у дольщиков. В данном Законе приводятся различные ограничения для застройщиков.

Таблица 4

Перечень наиболее значимых видов и групп рисков по основным фазам и этапам жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта по строительству жилого дома с добавлением фазы эксплуатации дома до создания товарищества

собственников жилья (ТСЖ)

Фазы проекта

Предпроектное обоснование инвестиций

Разработка проекта

Реализация проекта

Завершение инвестиционно-строительной части проекта

Эксплуатация

дома до создания ТСЖ

Этапы проекта

Концепция проекта

ТЭО

План проекта

Рабочая документация

Договоры

Строительство

Сдача -приемка

Закрытие

Эксплуатация _дома

Группы рисков

Финансовые и организационно-коммерческие риски

Финансовые и производственно-коммерческие риски

Финансовые риски

Финансовые риски

Виды рисков

1. Валютные

2. Кредитные

3. Ценовые

4. Организационные

5. Страховые

6. Технические

7. Технологические

8. Маркетинговые

9. Правовые

10. Портфельные

11. Катастрофические

12. Критические

13. Допустимые

1. Валютные

2. Кредитные

3. Процентные

4. Ценовые

5. Несбалансированной ликвидности

6. Организационные

7. Технические

8. Технологические

9. Страховые

10. Правовые

11. Операционные

12. Допустимые

1. Ценовые

2. Страховые

3. Допустимые

4. Критические

1. Кредитные

2. Страховые

3. Технические

4. Допустимые

Участники проекта, принимающие ущерб от рисков

1. Инвесторы

2. Застройщики

3. Заказчики

4. Проектировщики

5. Кредиторы

1. Инвесторы

2. Заказчики

3. Строители

4. Проектировщики

5. Поставщики оборудования

6. Поставщики материалов

7. Кредиторы

8. Страховщики_

1. Инвесторы

2. Заказчики

3. Кредиторы

1. Инвесторы

2. Заказчики

3. Кредиторы

Вопросы распределения рисков и соответственно покрытия ущербов от их проявления субъектами долевого строительства жилья необходимо рассматривать для двух наиболее характерных случаев:

1). Когда рисковые события наступают из-за ошибок в работе некоторого одного конкретного субъекта долевого строительства и распределения жилых помещений. В этом случае покрытие ущерба от проявления риска (или рисков) должно быть осуществлено субъектом долевого строительства, по упущениям которого проявились рассматриваемые риски.

В этих случаях может быть и вариант, когда таких субъектов будет несколько. Тогда некоторые подходы к распределению ущербов между ними можно использовать те, которые представлены для другого характерного случая (п. 2);

2). Когда риски проявляются без установления упущения в работе менеджмента конкретных субъектов долевого строительства. В этом случае причины наступления рисковых событий лежат вне сферы управления конкретных субъектов долевого строительства.

В самом общем случае, когда конкретных виновников нет в проявлении глобальных рисков в принципиальном плане, по нашему мнению, необходимо выделить следующие методические подходы по распределению рисков между субъектами долевого строительства жилых домов: ,

1. Когда явных виновников из числа субъектов долевого строительства при наступлении рисковых событий определить невозможно, а рисковые события носят всеобъемлющий характер, то ущерб от проявления этих рисков рекомендуется распределять пропорционально уровням прибылей участников долевого строительства. И даже в том случае, когда объект риска был застрахован, то некоторую часть ущерба тоже следует необходимо распределять с таким же подходом.

В тех же случаях, когда нет возможности выявлять уровни доходности (прибыльности) отдельных субъектов долевого строительства, то можно ущерб от проявления рисков распределять на основе существующих пропорций субъектов по объемам инвестирования или освоения капитальных вложений.

2. С позиции наиболее оптимального распределения рисков между субъектами долевого строительства жилья необходимо, привлечение организации, обеспечивающей общее руководство всего комплекса работ по созданию и возможно даже эксплуатации жилых помещений и других объектов социальной сферы. Это значит, что должно быть установлено прямое управление строительством.

Применительно к строительству жилых зданий в форме долевого строительства в качестве таких организации могут быть:

а) Структура исполнительных органов государственной власти и местного самоуправления (муниципалитетов), т.е. исполнительные органы административно-территориальных образований. Наряду с тем, что они могут быть и дольщиками (соинвесторами) строительства жилья, главное, они могут осуществлять общую координацию (регулирование) строительства в пределах своей компетенции.

Они могут создавать положительное правовое поле на своей территории, проводить экспертизу проектно-сметной документации и осуществлять ряд других мер, реализуя отдельные виды контроля и многое другое.

б) Девелоперские организации, которые уже сегодня осуществляют общее управление на всех этапах долевого строительства жилья в России — от инвестирования проекта и до оформления прав собственности или прав аренды построенных помещений.

3. Весьма важным элементом по распределению рисков между субъектами долевого строительства являются вопросы защиты интересов субъектов в разрабатываемых и заключаемых договорах между участниками долевого строительства, и, в том числе, в случае оформления ипотечных кредитов, которые призваны' ликвидировать действующую в настоящее время практику неоправданного переложения ущербов от их проявления на отдельных участников (субъектов) долевого строительства

Анализ показал, что практически во всех случаях, когда отдельные участники долевого строительства (особенно дольщики) несли неоправданно большие расходы при наступлении рисковых событий, отмечалось некачественное оформление договоров. Есть . также много примеров, когда дольщики полностью теряли вложенные средства в надежде получить на них жилое помещение после завершения строительства

Для качественной отработки договорных отношений весьма важно не только привлекать опытных юристов, но и использовать при этом положения новых нормативно-правовых актов по вопросам данного вида деятельности, введенных в 2005 году. Не стоит при этом полагаться на проработку договоров девелоперами. Эти организации работают на коммерческой основе, и с целью получения большей прибыли они, в первую очередь, в договорах будут защищать свои интересы.

В сфере долевого строительства многоквартирных домов, как ни в какой другой сфере строительства, уже получили широкое распространение новая для России система управления — девелопмент.

Девелопмент в буквальном переводе означает «развитие». Структура (юридическое лицо), которая осуществляет это управление, называется «девелопер». Если девелопмент является разновидностью предпринимательской деятельности, то девелопер — это предприниматель на рынке недвижимости, который на земельном участке создает функциональную недвижимость.

Отдельные функции, выполняемые девелоперами, частично совпадают с функциями застройщика, но только в начальной стадии освоения земельного участка. Застройщик не принимает на себя все общие функции строительства объектов или их изменение на земельном участке.

Основными целями, которые преследует инвестор проекта, привлекая профессионального девелопера, являются:

1) отсутствие необходимости создания и содержания собственной службы заказчика для выполнения функций управления проектом;

2) профессиональное формулирование стратегии проекта и технического задания;

3) обеспечение контроля за разработкой проекта и программой строительства;

4) обеспечение контроля за оптимизацией и минимизацией бюджета проекта;

5) максимальное сокращение сроков строительства;

6) обеспечение контроля за соблюдением качества строительства;

7) достижение максимальной финансовой эффективности проекта;

8) представление и защита интересов инвестора перед подрядчиком, проектировщиком, консультантами и государственными органами;

9) предотвращение ситуации, при которой подрядчик, пользуясь отсутствием профессионального опыта у владельца, традиционно стремиться либо увеличить бюджет (за счет дополнительных работ), либо (при фиксированном бюджете) снижать свои издержки за счет низкого качества материалов и работ.

Дополнительные расходы на оплату девелоперской компании должны компенсироваться обоснованностью бюджета строительства и его контролем, гарантией сроков и качества и защитой интересов инвесторов. И, естественно, девелопер в качестве основной ставит цель — получение прибыли, как и любой предприниматель на рынке.

Во всех случаях девелоперы полностью принимают на себя финансовые риски по реализации проекта в целом и частично все прочие риски, значительную часть которых они передают другим субъектам, принимающих участие в реализации проектов.

Поэтому в руках девелоперов находится право путем отражения в заключаемых договорах перераспределять риски, которые могут проявляться на всех стадиях реализации проектов.

В девелоперских организациях обычно создается сложная финансовая схема, основу которой составляют собственные средства девелопера.

Ущерб (потеря ресурса или недополучение запланированного дохода) при проявлении рисков можно определить факторным методом.

Ущерб факторным методом определяется по формуле: Г-^В.К.С.ОД-р), (1)

1-1

где У— ущерб или упущенная выгода при проявлении всех ¡-х рисков на рассматриваемом объекте, руб.

Bi — нормативная вероятность проявления ¡-го риска в конкретном случае, в долях единицы;

К.1 — коэффициент, учитывающий время проявления 1-го риска по отношению к нормативной вероятности;

Со — стоимость объекта оценки ущерба, в денежных единицах. Она может быть принята в виде стоимости всего проекта по строительству и вводе в эксплуатацию жилого многоквартирного дома или проще всего по уровню всех инвестиций в строительство дома;

Д- — доля части объекта, на которую распространяется случай I-го риска, в долях единицы;

р — вероятность, учитывающая повторный счет поправок на риски, если они зависят друг от друга по отдельным факторам. Эта вероятность определяется разработчиками проекта и может колебаться от 0 до 30%;

7/—число учитываемых факторов.

Наиболее сложным моментом получение значения показателя В;. Хотя В| и названа нормативной вероятностью проявления 1-го риска, но это следует принимать условно, так как официальных нормативов не существует. В этом случае рекомендуется использовать уже существующий опыт разработчиков проектов и страховых организаций, а также возможность его определения на основе экспертных оценок.

Коэффициент, учитывающий время проявления данного ¡-го риска по отношению к нормативной Ки определяется в долях к годовому времени.

Доля части объекта также определяется сравнительно просто, например, по доле стоимости от общей стоимости объекта в целом.

В соответствии с рассмотренными выше методическими подходами девелопером могут быть рассчитаны показатели по следующим вариантам распределения покрытия ущерба от проявления рисков между субъектами долевого строительства:

1. Распределение покрытия ущерба от проявления рисков между долевыми . инвесторами, например, при строительстве и передачи в пользование квартир построенного многоквартирного дома.

2. Распределение покрытий ущерба от проявления рисков между субъектами долевого строительства, осваивающими капитальные вложения по строительству многоквартирного дома.

3. Распределение покрытия ущерба от проявления рисков между всеми субъектами строительства и освоение многоквартирного дома.

В работе в качестве примеров проведены соответствующие расчеты по двум первым вариантам распределения покрытия ущерба от проявления рисков, так как третий вариант, по существу, может быть разновидностью первого, но с охватом всех субъектов долевого строительства, а не только инвесторов.

При проведении расчетов не принимались во внимание вопросы переноса части покрытия ущерба от проявления рисков страховщикам.

Результаты проведенных расчетов подтвердили практическую возможность и целесообразность предлагаемых методов оценки распределения рисков. Кроме того, они могут являться основой для соответствующих расчетов по страхованию рисков.

Аналогичную работу по оценке возможного покрытия ущербов от проявления рисков девелоперы проводят с поставщиками оборудования.

Из целого ряда проанализированных направлений по снижению рисков в части осуществления их страхования в работе особое внимание уделяется титульному страхованию

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

По материалам проведенных исследований сделаны следующие выводы и изложены предложения по совершенствованию системы управления распределением риском при долевом строительстве:

1. Проблемы выбора рациональных форм распределения рисков между субъектами долевого строительства жилья в России еще успешно не решаются.

2. В настоящее время существенно пополнился арсенал законодательных положений после ввода в действие целого пакета новых законодательных актов в части совершенствования систем управления по обеспечению жильем населения страны. Однако в них не в полной мере отражен вопрос совершенствования системы управления распределением риском при долевом строительстве.

3. В целях обоснования методов распределения рисков при долевом строительстве жилья был проведен анализ существующих видов и группировок рисков, в результатом которого явился отбор наиболее значимых рисков, подлежащих оценке при решении задач настоящего исследования.

4. Разработаны и рекомендованы для использования следующие методические подходы и механизмы:

- общий методический подход к распределению рисков между субъектами долевого строительства жилья, разработанный на основе принципов и положений партнерства и бизнеса;

- методический подход, учитывающий различные ситуации определения явных виновников ущерба из числа субъектов долевого строительства, основанный на распределении ущерба пропорционально уровням прибылей (доходности) участников долевого строительства или пропорционально объемам инвестирования или освоения капитальных вложений;

- разработан метод распределения ущербов от проявления рисков при долевом строительстве в случаях, когда общее руководство осуществления проекта принимают на себя девелоперы.

По некоторым из представленных методических подходов были выполнены количественные расчеты по распределению ущербов от проявления рисков между инвесторами и другими участниками долевого строительства жилья.

5. Разработан методический подход, определяющий механизм передачи части ущерба при проявлении рисков страховым организациям на основе совершенствования ряда положений экономических взаимоотношений между страховыми организациями и субъектами долевого строительства.

6. В России пока не сложилась полноценная система страхования титула собственности на жилые помещения. Вне рамок страхования пока остаются риски, связанные с оформлением сервитутов и обременений прав на недвижимое имущество, снижающие стоимость приобретаемого жилья, связанные с возникновением имущественных правопритязаний в отношении приобретаемого жилья после завершения его строительства. Тем не менее, в России, в основном, есть правовая база для титульного страхования приобретаемого жилья на первичном рынке юридическими и физическими лицами.

По теме диссертации опубликованы следующие работы, раскрывающие ее основное содержание:

1.Пригарин С.А. Перераспределение рисков при долевом строительстве жилья. — М.: Вестник ГУУ. Серия социология и управление персоналом, 2005 г. № 5 .-0,08 п.л.

2. Пригарин С.А. Реформирование в условиях рынка внутриреформенного управления деятельностью предприятий строительного комплекса- Менеджмент: теория и практика решения отраслевых и региональных проблем: Сб. научных трудов / Под общей ред. д-ра техн. наук, проф. С.М. Яровенко. — М.:, ИПЦ МИКХиС, 2005. - 0,33 пл.

3. Болынова И.В., Пригарин С.А. Разработка индексов пересчета стоимости строительно-монтажных работ для Московской области к ценам 2000 года и определение стоимости в текущем уровне цен./в сб. научных трудов МИКХиС. — М.: МИКХиС, 2005.-0,42 п..л.

4. Пригарин С.А. Новые направления снижения рисков инвесторами долевого строительства. —М.: Вестник ГУУ. Серия социология и управление персоналом, 2006 г. № 1(17)-0,2 п.л.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Пригарин, Сергей Александрович

Введение.

Глава 1. Анализ состояния экономики России, принципов рынка и сферы долевого жилищного строительства с постановкой задач по распределению рисков

1.1. Анализ состояния экономики России.

1.2. Анализ действующих в российской и зарубежной практике систем управления долевым строительством жилья и используемых подходов по учету рисков его субъектами.

1.3. Анализ принципов и требований рынка с обоснованием задач проводимых исследований.

Глава 2. Методические предпосылки и механизмы по распределению рисков между субъектами долевого строительства жилья

2.1. Нормативно - правовая база, используемая при разработке систем управления рисками в долевом строительстве жилья.

2.2. Виды и группировки рисков, учитываемые при распределении ущерба при их проявлении.

2.3. Разработка новых методов снижения рисков инвесторами и выбор направлений их распределения между субъектами долевого строительства жилья.

2.4. Методы распределения рисков девелоперами при долевом строительстве жилья.

2.5. Примеры расчета количественных характеристик распределения ущерба от проявления рисков между субъектами долевого строительства жилья.

Глава 3. Исследование некоторых важных направлений по снижению рисков при долевом строительстве жилья

3.1. Управление страхованием рисков при долевом строительстве жилья.

3.2. Выбор направлений снижений рисков при создании Товариществ собственников жилья (ТСЖ). ИЗ

Вывод и предложения.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методы распределения рисков при долевом строительстве жилья"

В России принята и в определенной мере уже в 2005г. начала реализовываться программа по обеспечению населения страны качественным и доступным жильем. Для решения этой проблемы наряду с другими мерами с 2005 года начата реализация положений по данному виду деятельности, нашедших отражение в целом пакете новых законодательных актов.

Как в программе, так и в законодательных актах, основное внимание уделяется расширению сферы и увеличению объемов строительства, прежде всего жилья на коммерческой основе в форме долевого участия граждан с использованием ипотечного кредитования.

Нельзя сказать, что это совершенно новые формы строительства жилья и по ним нет никакой методической базы и практического опыта. Однако в связи с вводом новых нормативно-правовых актов необходимо многие методические подходы и механизмы по управлению долевым строительством рассматривать по-новому, с доработкой ранее существующих систем управления данной сферой деятельности. Положение усложняется еще и тем, что по введенным новым законодательным актам еще не разработаны многие необходимые подзаконные акты. Оказалось, что риски для участников долевого строительства по-прежнему высоки. Об этом, в том числе, уже говорил на заседании Правительства Российской Федерации Первый заместитель Председателя Правительства Российской Федерации Д. Медведев, который является куратором четырех национальных программ в стране, в состав которых входит и программа обеспечения населения страны качественным и доступным жильем.

Вопросы развития систем управления по обеспечению населения страны жильем на коммерческой основе и в том числе в форме долевого строительства с получением ипотечного кредита в той или иной мере рассматривались в работах: А.Н. Асаула, С.И. Абрамова, В.В. Бузырева, А.Е. Рахлина, Х.М. Гумба, П.Г. Грабова, В.В. Кущенко, А.В. Карасева, А.Н. Кирилловой, И.С. Радченко, И.Г. Лукмановой, В.М. Серова, В.П.

Стороженко, А.В, Талонова, В. 3. Черняка, JI.H. Чернышева, Н.Ю. Ясковой и др.

Целью настоящего диссертационного исследования является разработка методов и механизмов системы управления распределением рисков между субъектами долевого строительства жилья.

В соответствии с поставленной целью в работе решались следующие задачи:

- анализ состояния экономики России;

- анализ действующих в российской и зарубежной практике систем управления долевым строительством жилья и используемых методов по учету рисков его субъектами;

- анализ принципов и требований рынка с обоснованием задач проводимых исследований;

- нормативно-правовая база, используемая при разработке систем управления рисками в долевом строительстве жилья;

- виды и группировки рисков, учитываемые при распределении ущерба от их проявления;

- разработка новых методов снижения инвесторами рисков и выбор направления их распределения между субъектами долевого строительства жилья;

- методы распределения рисков девелоперами при долевом строительстве жилья;

- управление страхованием рисков при долевом строительстве жилья;

- выбор направлений снижения рисков при создании товариществ собственников жилья;

- примеры расчета количественных характеристик распределения ущерба от проявления рисков между субъектами долевого строительства жилья.

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения при управлении распределением рисков между субъектами долевого строительства жилья.

Объектом исследования является развитие методов и механизмов управления распределением рисков между субъектами долевого строительства жилья.

Теоретической и методической основой являлись существующие положения экономической теории и теории управления, новый курс на развитие данной сферы деятельности.

В рамках данных исследований были использованы методы сравнения, экспертные методы и логические заключения при разработке системы управления распределением рисков между субъектами долевого строительства жилья.

Научная новизна диссертационной работы состоит в развитии системы распределения рисков при долевом строительстве жилья с получением следующих результатов: анализ и отбор принципов и требований рынка, используемых при построении системы управления рисками; разработка новых методов снижения рисков в долевом строительстве жилья; обоснование общих направлений распределения рисков между субъектами долевого строительства жилья пропорционально уровням их прибыльности; методы распределения рисков девелоперами при долевом строительстве жилья с использованием новых функций; управление страхованием рисков субъектами долевого строительства жилья.

На защиту выносятся:

1. Методы выбора общих направлений распределения рисков между субъектами долевого строительства жилья пропорционально их прибыльности;

2. Методы распределения рисков девелоперами, осуществляющими общее управление всем комплексом работ по долевому строительству жилья;

3. Методы передачи части ущерба от проявления рисков при долевом строительстве жилья страховым организациям.

Практическая значимость исследований состоит в том, что разработанные методические положения доведены до выдачи конкретных рекомендаций, позволяющих построить систему распределения рисков между субъектами долевого строительства жилья. В работе выполнены примеры расчета количественных характеристик распределения рисков, позволяющие положительно оценить работоспособность отдельных предлагаемых методов распределения рисков между субъектами долевого строительства жилья.

Апробация и использование результатов исследований.

Основные результаты выполненных исследований рассматривались на заседаниях Правительства Московской области и при решении ряда практических вопросов управления распределением рисков .

Материалы исследования были обсуждены и одобрены на кафедре экономики строительства ГОУ ВПО МИКХиС.

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано четыре статьи с общим объемом 1,03 печатных листа.

Объем и структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, выводов, предложений и списка использованной литературы. Материал диссертации представлен на 132 страницах машинописного текста.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Пригарин, Сергей Александрович

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

По результатам выполненных исследований сделаны следующие выводы и предложения:

1. Проблемы выбора рациональных форм распределения рисков между субъектами долевого строительства жилья в России еще успешно не решаются.

2. В целом для решения поставленной проблемы нормативно-правовая база в России уже существует. В значительной степени ее формированию способствовало принятие целого пакета новых законодательных актов, касающихся совершенствования систем управления обеспечением жильем населения страны, и вступивших в законную силу в 2005 году.

3. Для решения поставленной проблемы после анализа фактического материала, касающегося управления долевым строительством в России и за рубежом были отобраны и рекомендованы для использования основные принципы и требования рынка.

4. В целях обоснования методов распределения рисков при долевом строительстве жилья предварительно был проведен анализ видов и группировок рисков, результатом которого стал отбор наиболее значимых рисков, подлежащих оценке при решении поставленных задач.

5. Разработаны и рекомендованы для использования при проведении рационализации распределения рисков между субъектами долевого строительства следующие методические подходы и механизмы: а) общий методический подход к распределению рисков между субъектами долевого строительства жилья с использованием принятых в стране принципов и положений партнерства и бизнеса; б) когда при наступлении рисковых событий нет явных виновников из числа субъектов долевого строительства жилья и данные события носят всеобъемлющий характер, то рекомендовано распределять ущерб от проявления рисков пропорционально уровням прибылей участников долевого строительства; в) разработан метод распределения ущербов от проявления рисков при долевом строительстве в случаях, когда общее руководство по всему проекту осуществляют девелоперы.

По некоторым из представленных методических подходов были выполнены количественные расчеты распределения ущербов от проявления рисков между инвесторами и другими участниками долевого строительства жилья.

6. Особо рассмотрены вопросы передачи части ущерба при проявлении рисков в субъектах долевого строительства страховыми организациями с рассмотрением ряда положений экономических взаимоотношений между страховыми организациями и субъектами долевого строительства.

7. В России пока не сложилась полноценная система страхования титула собственности на жилые помещения. Вне рамок страхования пока остаются риски, связанные с оформлением сервитутов и обременений прав на недвижимое имущество, снижающие стоимость приобретаемого жилья с возникновением имущественных правопритязаний в отношении приобретаемого жилья после завершения его долевого строительства. Тем не менее в России в основном есть правовая база для титульного страхования приобретаемого юридическими и физическими лицами жилья на его первичном рынке. Ожидается, что эта сфера страховой деятельности будет расширяться в ближайшем будущем.