Учетное отражение долевого строительства жилья и анализ финансовой устойчивости участников тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Учетное отражение долевого строительства жилья и анализ финансовой устойчивости участников"

На правах рукописи

КУЗНЕЦОВА Наталья Львовна

УЧЕТНОЕ ОТРАЖЕНИЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ И АНАЛИЗ ФИНАНСОВОЙ УСТОЙЧИВОСТИ УЧАСТНИКОВ

Специальность: 08.00.12 — «Бухгалтерский учет, статистика»

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

Саратов - 2006

Работа выполнена на кафедре налогового дела, бухгалтерского учета и аудита Самарской гуманитарной академии

Научный руководитель: кандидат экономических наук, профессор

Гогива Галина Николаевна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Бортник Николай Антонович

кандидат экономических наук, доцент Шадрин Вячеслав Васильевич

Ведущая организация: Тверской государственный университет

Защита состоится 29 июня 2006 года в II00 час. на заседании диссертационного совета Д 212.241.03 при Саратовском государственном социально-экономическом университете по адресу:

410003, г. Саратов, ул. Радищева, 89, Саратовский государственный социально-экономический университет, ауд. 843.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Саратовскою государственного социально-экономического университета.

Автореферат разослан 429» мая 2006 г.

Учёный секретарь диссертационного совета

кандидат экономических наук, доцент /0^- М- Богомолов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКАРАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В современных условиях развития рыночных отношений жилищная проблема в Российской Федерации стоит особенно остро. После прекращения централизованного государственного финансирования и организации жилищного строительства резко уменьшились объемы ввода жилья в эксплуатацию. Основной причиной сокращения являются ограниченные возможности привлечения прямых государственных, муниципальных и частных инвестиций, а также недоступность кредитных ресурсов из-за высоких процентных ставок. Одним из наиболее распространенных вариантов решения этой задачи в начале 90-х гг. прошлого столетия стало так называемое долевое участие в строительстве. За прошедшее десятилетие оно вышло на первый план по сравнению со всеми иными формами финансирования строительства жилья.

Актуальность исследования бухгалтерского учета долевого строительства жилья обусловлена рядом причин:

— во-первых, законодательная база, регулирующая договорные отношения в сфере инвестиций в жилищное строительство в новых условиях, сформировалась только к 2005 году, поэтому по ряду вопросов отсутствуют нормативные документы, закрепляющие порядок отражения на счетах бухгалтерского учета операций по долевому строительству;

—во-вторых, в зависимости от источников финансирования строительства жилья, законодательство устанавливает различные виды договорных отношений, которые существенно влияют на порядок ведения бухгалтерского учета;

— в-третьих, отражение в бухгалтерском учете операций по долевому строительству жилья зависит от совмещения функций участников строительной деятельности — инвестора, заказчика, подрядчика и пользователя.

Указанное разнообразие подходов к организации бухгалтерского учета требует исследования и систематизации, т. к. в противном случае может привести к искажению бухгалтерской отчетности, налоговым и адми-нистрагивным правонарушениям.

С целью стабилизации рынка жилья в Российской Федерации введен государственный контроль финансовой устойчивости заказчиков, ведущих жилищное строительство. Таким образом, обеспечение финансовой устойчивости становится основой формирования стратегии для этих организаций.

Однако сама проблема устойчивости строительных организаций в современных условиях мало изучена, следствием чего является:

—отсутствие единой трактовки сущности финансовой устойчивости;

—не стандартизованная терминология, используемая в понятийном аппарате;

— отсутствие нормативных значений отдельных коэффициентов, еркомендуе-мых для анализа финансовой устойчивости.

РОС НАЦИОНАЛЬНАЯ БИБЛИОТЕКА С.-Петербург

па 200 (*ктЛ

Недостаточная изученность и важность отмеченных проблем определили актуальность выбранной темы диссертации.

Степень разработанности проблемы. Проблемы теории и методологии учета в строительстве вообще и долевого строительства в частности исследуются в работах следующих авторов: Н. А. Адамова, В. И. Бариленко, Т. Н. Борисенко и В. Д. Борисенко, Н. А. Бреславцевой, Т. П. Васильевой, С. А. Верещагина,

A. Ю. Дементьева, В. Р. Захарьина, Н. В. Савиной, П. А. Соколова, В. И. Ткача и других.

В условиях применения новых законодательных актов взаимоотношения между инвестором, заказчиком, подрядчиком и пользователем требуют дополнительной теоретической и практической проработки.

Значительную роль в разработке методологии анализа финансовой устойчивости сыграли такие отечественные и зарубежные ученые как: Р. Л. Акофф,

B. П. Астахов, Д. Гарнер, Г. П. Герасименко, Л. Т. Гиляровская, А. В. Грачев, Л. В. Донцова, О. В. Ефимова, Е. С. Исаев, В. В. Ко-валев, Р. Конвей, М. Н. Крейнина, Э. А. Маркарьян, М. В. Мельник, Е. В. Негашев, Н. А. Никифорова, Р. Оуэн, Э. Райе, В. М. Родионова, Г. В. Савицкая, Р. С. Сайфулин, К. Уолш, М. А. Федотова, Э. Хелферт, А. Д. Шеремет и другие.

Тем не менее, в экономической литературе не в полной мере рассмотрены вопросы финансовой устойчивости участников строительной деятельности. Актуальность этих вопросов, их неполная теоретическая разработанность и большая практическая значимость в современных условиях обусловили выбор темы диссертации, определили цель и задачи исследования

Целью диссертационного исследования является разработка и обоснование теоретических и организационно-методических рекомендаций по совершенствованию учета строительства жилья в условиях долевого участия и методики анализа финансовой устойчивости участников.

Задачи исследования. Для достижения указанной цели бьши поставлены и решались следующие научные и практические задачи:

— изучить правовые основы долевого строительства жилья;

— оценить влияние на ведение бухгалтерского учета распределения функций участников строительной деятельности и типа договора;

— систематизировать учетные записи для всех типов договоров долевого строительства жилья в условиях оптимального варианта совмещения функций участников строительной деятельности;

— исследовать существующие методики анализа финансовой устойчивости организаций и оценить их надежность;

— разработать методики анализа финансовой устойчивости заказчика с учетом специфики его хозяйственной деятельности;

— применение графических методов для анализа финансовой устойчивости.

Предметом исследования является комплекс теоретических и методических вопросов учетного отражения строительства жилья в долевых условиях и формирование аналитического обеспечения финансовой устойчивости участников.

Объектом диссертационного исследования являются организации, ведущие жилищное строительство в Самарской области.

Методологической основой исследования послужили общие методы познания: наблюдение, сравнение, обобщение, анализ и синтез, индукции и дедукции, моделирование. Были применены также специальные методы: системного подхода, классификация, расчетно-анапитические, графические и др.

Теоретическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные проблемам бухгалтерского учета и экономического анализа.

Информационной базой исследования явились законодательные акты и нормативные документы государственных органов власти Российской Федерации, статистические данные, материалы периодической печати по изучаемой проблеме.

Научная новизна проведенного исследования заключается в постановке, теоретическом обосновании и решении практических задач в области совершенствования бухгалтерского учета долевого строительства жилья, а также в разработке конкретных мероприятий совершенствования анализа финансового состояния участников строительной деятельности с целью реализации стратегии финансовой устойчивости.

Полученные при этом наиболее важные научные результаты заключаются в следующем:

—разработана авторская схема классификатора вариантов совмещения функций участниюв строительной деятельности, обоснованы оптимальные варианты совмещения функций для всех типов договоров, предусмотренных законодательством, послужившие основой для построения системы бухгалтерского учета по долевому строительству жилья;

— сформулированы объективные предпосылки для выделения расчетов по договорам участия в долевом строительстве на самостоятельный балансовый счет, на основе системы субсчетов самостоятельного балансового счета разработаны учетные записи для оптимальных вариантов совмещения функций участников для всех типов договоров, предусмотренных законодательством, с целью повышения эффективности функционирования учетно-аналитической системы операций по долевому строительству жилья;

—предложено внести изменения в раскрытие информации по договорам участия в долевом строительстве в бухгалтерскую отчетность заказчика с целью повышения ее достоверности и прозрачности для внешних пользователей, формы ежеквартальной отчетности заказчика по вопросам привлечения денежных средств участников долевого строительства дополнены графами для повышения аналитичности отражаемых в них данных;

— дано авторское определение финансовой устойчивости, усиливающее ее значимость для реализации стратегических задач организации, оценена надежность существующих методик, определяющих типы финансовой устойчивости, на основе их сравнительного анализа с использованием графических методов;

— систематизированы относительные коэффициенты, характеризующие финансовую устойчивость, предложены новые показатели для анализа, учитывающие специфику деятельности заказчика, связанной с долевым строительством жилья, произведен отбор коэффициентов для мониторинга финансовой устойчивости, предложен графический инструментарий (роза финансовой устойчивости), повышающие оперативность анализа финансового состояния организации;

— разработана авторская методика анализа финансовой устойчивости на основе шести типов финансовых ситуаций, дана ее графическая интерпретация.

Теоретическая и практическая значимость работы. Результаты исследования могут быть востребованы при совершенствовании отраслевых нормативных и методических документов, а также при проведении научных исследований в рамках затрагиваемых проблем.

Практическая значимость исследования определяется возможностью широкого использования организациями, осуществляющими жилищное строительство, предложенных методик ведения бухгалтерского учета и анализа финансовой устойчивости.

Практическое значение, в частности имеют:

— применение классификатора для выбора оптимальных вариантов совмещения функций участников строительства;

— рекомендации по дополнению рабочего плана счетов и отражению в бухгалтерской отчетности заказчика информации по договорам участия в долевом строительстве;

— предложенная методика определения финансовой устойчивости;

— графические методы для мониторинга финансовой устойчивости.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования отражены в опубликованных статьях, учебном пособии, докладывались и обсуждались на Второй Всероссийской научно-методической конференции, проходившей в марте 2004 года в г. Пенза.

Разработанные методики бухгалтерского учета и анализа финансовой устойчивости внедрены в практическую деятельность ЗАО «Тсшьятгистройзаказчик».

Графические методы анализа внедрены и используются в практике работы аудиторской фирмы ООО «Аудит-потенциал».

Положения диссертации используются в учебном процессе филиала НОУ Самарской гуманитарной академии в г. Тольятти при чтении дисциплин «Бухгалтерский учет в строительстве», «Аудит», «Анализ финансовой отчетности». «Комплексный экономический анализ хозяйственной деятельности», «Лабораторный практикум по бухгалтерскому учету».

Отдельные положения диссертации применяются в системе повышения квалификации профессиональных бухгалтеров в Международном фонде образования «Волжская академия бизнеса и менеджмента»(г. Тольятти).

Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех шав, заключения, библиографического списка и приложений.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Первая глава — «Долевое участие как форма организации жилищного строительства в условиях рынка» — посвящена проблемам, связанным с зависимостью системы бухгалтерского учета от договорных отношений участников в сфере инвестиций в жилищное строительство.

В современных условия большинство объектов строительства жилья финансируется с привлечением средств нескольких инвесторов (соинвесторов). Инвесторами могут быть как физические, так и юридические лица, а также бюджеты различных уровней. После окончания строительства они получают определенную долю в жилой площади сдаваемого дома, поэтому такая форма получила название долевого участия в строительстве.

Обобщение сложившейся практики и теоретических источников по вопросу учетного отражения операций по жилищному строительству в условиях долевого участия позволило выявить прямую зависимость системы бухгалтерского учета от правовой природы договора и распределения функций участников строительства.

Понятие «долевое участие в строительстве» не имеет тонного юридического смысла. В Гражданском кодексе РФ (далее ГК РФ) договор долевого участия в строительстве, как отдельный вид договора, не предусмотрен.

Начиная с2005 года, организация долевого строительства жилья в России, в зависимости от источника финансирования, возможна на основе:

—договора участия в долевом строительстве (далее ДУД С)— установленного Федеральным Законом 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае привлечения денежных средств физических и юридических лиц;

— жилищного накопительного кооператива (далее ЖНК) — установленного Федеральным Законом 215-ФЗ от 30 декабря 2004 года «О жилищных накопительных кооперативах» исключительно для граждан—своих членов.

Закон 214-ФЗ устанавливает; что долевое строительство жилья в случае привлечения денежных средств граждан возможно только на основе ДУДС или жилищного накопительного кооператива. Однако нет никаких ограничений для случаев, когда финансирование жилищного строительства ведется юридическими лицами. В этой связи нам представляется возможным применение для долевого строительства договора простого товарищества (далее ДПТ), регулируемого 55 главой ГК РФ.

Федеральный Закон «Об инвестиционной деятельности в Россий-ской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-Ф3 от 25 февраля 1999 года устанавливает четырех участников инвестиционной деятельности: инвестор, заказчик, подрядчик, пользователь и разрешает совмещать функции двух и более участников, что приводит к объективным сложностям отражения в бухгалтерском учете конкретных финансово-хозяйственных операций.

Еще больше ситуация усложняется при участии в процессе капитального строительства нескольких представителей каждого из участников - соинвесторов, субподрядчиков и т. п.

Для решения этой проблемы в диссертации разработан классификатор вариантов совмещения функций участников строительства, полученный путем систематизации всех возможных комбинаций (рис. 1).

№ вар. Варианты совмещения функций участников строительства

Базовый вариант - 4 участника

4.1

Пользователь Инвестор Заказчик Подрядчик

3 участника

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

Пользователь + Инвестор Заказчик Подрядчик

Пользователь + Заказчик Инвестор Подрядчик

Пользователь + Подрядчик Инвестор Заказчик

Пользователь Инвестор + Заказчик Подрядчик

Пользователь Инвестор + Подрядчик Заказчик

Пользователь Инвестор Заказчик + Подрядчик

2 участника

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

Пользователь + Инвестор Заказчик + Подрядчик

1

Пользователь + Заказчик Инвестор + Подрядчик

Пользователь + Подрядчик Инвестор + Заказчик

Пользователь Инвестор + Заказчик + Подрядчик

Инвестор Пользователь + Заказчик + Подрядчик

Заказчик Пользователь + Инвестор + Подрядчик

Пользователь + Инвестор + Заказчик Подрядчик

1.1 1 участник

Пользователь + Инвестор + Заказчик + Подрядчик

Рис. 1. Классификатор вариантов совмещения функций участников строительства

Условное обозначение вариантов состоит из двух цифр: первая означает количество участников строительства, вторая - порядковый номер комбинации совмещения функций при данном количестве участников.

Первым указан вариант 4.1, как базовый, так как в нем количество участников строительства и их функции соответствуют Закону Э9-ФЗ. Далее, если количество участников сокращается до трех, то возможны шесть комбинаций совмещения функций участников строительства, они представлены вариантами 3.1 -3.6.

Для двух участников строительной деятельности количество комбинаций возрастает до семи (в классификаторе варианты 2.1 -2.7). И, наконец, если все функции участников строительной деятельности совмещаются в одном лице, получаем строительство хозяйственным способом, это вариант 1.1. Для него, как и для базового варианта 4.1, возможна только одна комбинация совмещения функций участников строительства.

В процессе исследования вариантов, представленных на рис. 1, было установлено, что источники финансирования жилищного строительства также имеют решающее значение д ля выбора варианта.

На основе классификатора обоснованы оптимальные варианты совмещения функций участников долевого строительства жилья для всех типов договоров, предусмотренных законодательством (рис. 2).

41 ДУДС

Пользователь Инвестор { Заказчик Подрядчик

3.1 ДУДС

Пользователь+Инвестор | Заказчик Подрядчик

а)—оптимальные варианты совмещения функций участников на основе ДУДС

3 1 дуде

ЖНК

Пользователь+Инвестор Заказчик Подрядчик

2.7 ЖНК

Пользователь+Инвестор Заказчик Подрядчик

б)—оптимальные варианты совмещения функций участников на основе ЖНК

4.1 днт

Пользователь Инвестор | Заказчик | Подрядчик

3.4 дпт

Пользователь Инвестор+Заказчик Подрядчик

в)—оптимальные варианты совмещения функций участник» на основе ДТП"

Рис. 1. Оптимальные варианты совмещения функций участников долевого строительства жилья

Варианты 4.1 и 3.1, представленные на рис. 2, на практике встречаются одновременно, так как финансирование строительства одного дома на основе ДУДС ведется, как правило, и физическими, и юридическими лицами.

Вариант 3.1 применяется, когда ЖНК становится участником долевого строительства на основе ДУДС. Вариант 2.7 будет иметь место, когда на основании лицензии на выполнение функций заказчика, строительство жилого дома ведет сам кооператив.

Применение оптимальных вариантов уже на стадии подготовки договоров позволит не только упорядочить взаимоотношения сторон, но и организовать четкую систему бухгалтерского учета отражения операций согласно заключенным договорам.

Исследование основных нормативно-правовых актов и теоретических источников выявило наличие термина «застройщик», который отличается от участников инвестиционной деятельности, перечисленных в Законе 39-Ф3. В одних случаях он является синонимом термина «заказчик» и, как результат, в ряде нормативных актов используется двойной термин «заказчик-застройщик». В других случаях просматривается совмещение его функций с инвестором или подрядчиком. В работе предложено устранить существующее несоответствие терминов, которое на практике влечет за собой споры в вопросах наличия лицензий, ошибки в бухгалтерском учете и налогообложении.

В связи с этим, в диссертационном исследовании указано, что заказчик (Закон 39-Ф3) и застройщик (Закон 214-ФЗ), выполняющие одну и туже фу нкцию-реализа-цию инвестиционного проекта, на схеме классификатора и далее, в учетных записях, один и тот же участник жилищного строительства, а именно—заказчик.

Вторая глава—«Бухгалтерский учет долевого строительства жилья»—посвящена проработке учетного отражения операций по долевому строительству.

В ходе изучения действующей практики бухгалтерского учета выявлено, что существующие методики не отвечают современным требованиям. Это связано, прежде всего, с тем, что Закон 214-ФЗ устанавливает государственный контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов. Для данных целей информация о заказчике и проекте строительства должна публиковаться в средствах массовой информации, а также осуществляться контроль за его финансовой устойчивостью, целевым использованием денежных средств по ДУД С. Ежеквартально будет предоставляться отчетность по формам, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 27 октября 2005 года № 645 «Правила предоставления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» (далее Постановление № 645).

Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (Письмо Минфина РФ от 30 декабря 1993 года № 160) установлено, что заказчик, получивший средства на строительство по договорам долевого участия, отражает их в учете как целевые средства для ведения капитального строительства с использованием счета 86 «Целевое финансирование».

Как известно, действующий План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организации, утвержденный Приказом Минфина РФ от 31.10.2000 г. № 94-н, не предусматривает использование счета 86 «Целевое финансирование» для учета денежных сумм заказчиком — коммерческой организацией. Соответственно, отсутствует отдельная строка для отражения этих сумм в разделе «Капитал и резервы» бухгалтерского баланса. Целевое финансирование подразумевает получение денежных средств на безвозвратной основе, однако у заказчика при получении средств участников долевого строительства возникают обязательства по

окончании работ передать законченный строительством объект организации или физическому лицу.

Использование счета 76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами» не отвечает требованиям Закона 214-ФЗ о прозрачности финансовой отчетности заказчика. В настоящее время данный балансовый счет уже перегружен расчетами по самым разнообразным вопросам: от алиментов до отложенных налогов. Кроме того, для ведения бухгалтерского учета по ДУДС потребуется как минимум три субсчета, так как неустойки за нарушение условий договора с обеих сторон, установленные вышеназванным законом, будут выражаться значительными суммами.

Учитывая вышеизложенное, в работе сформулированы объективные предпосылки для выделения расчетов по ДУДС на самостоятельный балансовый счет:

— жесткие требования к прозрачности финансовой отчетности застройщика, предъявляемые нормами Закона 214-ФЗ;

— жесткие меры ответственности за нарушение условий договора для обеих сторон, предусмотренные Законом 214-ФЗ;

—длительные сроки расчетов (более одного отчетного периода);

—значительные суммы, характерные для любого капитального строительства;

—большое количество участников ДУДС (сотни);

•— повышенное внимание налоговых органов к нецелевому расходованию сумм на финансирование капитального строительства.

Для ведения расчетов по долевому строительству в диссертационном исследовании предложено в Плане счетов закрепить свободный балансовый счет 64 и назвать его «Расчеты по договору участия в долевом строительстве». В целом счет будет являться активно-пассивным, для ведения учета потребуется открыть на счете 64 следующие субсчета (рис. 3).

Счет 64

«Расчеты по договору участия в долевом строительстве»

64.1 «Расчеты с Дт64.2;

участниками Дт64.5;

долевого Кт08.3;

строительства»(П) Кт19

* Кт64.1; 64.2 «Платежи по

Дт50,51 договору участия в

долевом

строительстве»(А)

Кт91.1; 64.3 «Пени к

Дт50,51 получению» (А)

64.4 «Пени к уплате» Дт91.2;

(П) Кт50.51

Кт64.1; 64.5 «Оплата услуг

Дт50.51 заказчика» (А)

Рис. 3. Схема учетных записей по счету 64 «Расчеты по договору участия в долевом строительстве» у заказчика

Аналитический учет по счету должен вестись по каждому участнику долевого строительства. На дату заключения ДУДС с участником долевого строительства в бухгалтерском учете заказчика делается запись:

Д-т субсчета64.2 «Платежи по договору участия в долевом строительстве» и Д-т субсчета 64.5 «Оплата услуг заказчика».

К-т субсчета 64.1 «Расчеты с участниками долевого строительства»—на сумму цены договора.

В результате такой проводки, общее сальдо по счету 64 «Расчеты по договору участия в долевом строительстве» остается нулевым. Однако информация на субсчетах позволит бухгалтерии заказчика контролировать сроки внесения платежей участниками долевого строительства и начислять неустойку за их нарушение.

Выделение расчетов по оплате услуг заказчика на отдельный субсчет 64.5 «Оплата услуг заказчика» позволит избежать споров с налоговыми органами по вопросам уплаты НДС. В отличие от целевых средств на строительство, которые не облагаются налогом на добавленную стоимость на основании п. 3 ст. 39 Налогового Кодекса РФ, суммы на оплату услуг заказчика подлежат обложению НДС на общих основаниях.

Субсчета 64.2-64.5 будут закрываться в результате полного внесения денежных средств, установленных ДУДС и претензиями, а субсчет 64.1 «Расчеты с участниками долевого строительства» будет закрыт при передаче участнику долевого строительства законченного объекта.

В исследовании аналогичные учетные записи разработаны для участника долевого строительства—юридического лица и ЖНК.

Предложено внести изменения в раскрытие информации по ДУДС в бухгалтерской отчетности. Обязательства, возникающие у заказчика перед участниками долевого строительства многоквартирных домов, носят долгосрочный характер. Следовательно, они должны быть отражены в IV разделе баланса «Долгосрочные обязательства». Для этих целей необходимо строку баланса «Прочие долгосрочные обязательства» (стр. 520) дополнить строкой «в том числе по договорам участия в долевом строительстве» (стр. 521). Величина долгосрочных обязательств совместно с величиной собственного капитала (раздел третий баланса) представляют собой так называемый перманентный или постоянно функционирующий капитал, показатель, который активно используется авторами при определении собственного оборотного капитала. Очевидно, что в этом случае долгосрочные обязательства должны быть уменьшены на величину обязательств заказчика по ДУДС. С другой стороны, при определении излишка или недостатка средств для формирования запасов организации, целесообразно считать обязательства по ДУДС нормальным источником покрытия запасов.

Затраты заказчика по возведению объекта с начала строительства до ввода его в эксплуатацию и передачи инвестору учитываются в составе незавершенного строительства (ПБУ2/94). В балансе они отражаются по строке «Незавершенное строительство» (стр. 130) совместно с другими объектами и увеличивают внеоборотные

активы организации. Однако строящийся на средства инвесторов многоквартирный жилой дом, по сути своей, нельзя признать внеоборотными активами организации, так как по завершении строительства объект сразу будет передан участникам ДУДС. Целесообразно выделить незавершенное строительство по ДУДС, дополнив I раздел баланса «Внеоборотные активы» строгай «в том числе по договорам участия в долевом строительстве» (стр. 131) и учитывать эту специфику при расчете коэффициентов финансовой устойчивости, для которых используется величина внеоборотных активов баланса.

Формы ежеквартальной отчетности заказчика, введенные Постановлением № 645, предложено дополнить новыми графами: «Показатели за предыдущий период», «Изменение показателя», «Темп роста», что позволит значительно расширить аналитические возможности данного вида отчетности, применяя сравнительный, трен-довый, факторный анализ.

Третья глава —«Аналитическое обеспечение финансовой устойчивости участников»— посвящена проблемам формирования методики анализа финансовой устойчивости организаций, ведущих строительство жилых домов.

Постановлением № 645 введены нормативы финансовой устойчивости для заказчиков, привлекающих средства дольщиков. Несоответствие показателей деятельности указанным требованиям послужит основанием для приостановления по решению арбитражного суда на определенный срок деятельности заказчика. Следовательно, для данного участника строительства жилья анализ финансовой устойчивости должен быть направлен не только на оценку текущей деятельности, но и на осуществление постоянной работы по поддержанию и улучшению его финансового состояния.

Учитывая, что в сложившейся ситуации для заказчиков, ведущих строительство жилых домов, обеспечение устойчивого финансового состояния становится основой формирования стратегии, в работе исследованы и систематизированы существующие методики анализа финансовой устойчивости применительно к этому участнику долевого строительства.

Обобщение определений финансовой устойчивости, приводимые различными авторами, выявило отсутствие единой трактовки сущности этого понятия. В работе предложен авторский вариант определения финансовой устойчивости—это способность предприятия решать стратегические задачи на основе наращивания капитала при сохранении платежеспособности в условиях допустимого уровня риска. Такой комплексный подход предполагает рассматривать финансовую устойчивость одновременно с позиций краткосрочной и долгосрочной платежеспособности, обеспеченности денежными и товарными потоками, ликвидности активов предприятия. Его преимуществом является то, что финансовая устойчивость характеризуется как в статическом, так и динамическом режиме.

Основными направлениями анализа финансовой устойчивости, используемыми различными авторами, являются исследования абсолютных и относительных показателей. На основе абсолютных показателей разработаны методики, позволяющие выделить четыре типа финансовых ситуаций: абсолютной устойчивости, нор-

мальной устойчивости, неустойчивого состояния и кризисного состояния. Обобщающим показателем для них является излишек или недостаток источников средств для формирования запасов. Существующие методики можно условно разделить на две группы: первая оценивает тип финансовой устойчивости на основе трехкомпонент-ного показателя (системы трех неравенств), вторая — на основе одного неравенства.

В диссертационном исследовании для сравнительного анализа вышеназванных методик и оценки их надежности были применены графические методы, а именно баланс-схема, соотношение разделов которого соответствует расчетным показателям.

В результате исследования выявлено, что трехкомпонентные методики отличаются более жестким подходом к оценке четырех типов финансовых ситуаций и, следовательно, являются пред почтительными для оценки финансовой устойчивости заказчика в условиях становления строительного рынка жилья в Российской Федерации.

Применение графических методов для наглядного отображения четырех типов финансовой устойчивости показало, что системам неравенств, описывающим нормальное, неустойчивое и кризисное состояние соответствует сразу несколько схем, имеющим существенные отличия финансовой ситуации внутри каждой группы. Поэтому в диссертационном исследовании предложено расширить количество типов финансовой устойчивости до шести, выделив дополнительно условно-нормальную устойчивость и предкризисное состояние.

Для определения типа финансовой ситуации рекомендовано использовать следующие показатели:

— собственный оборотный капитал: П1 = Капитал и резервы — (Внеоборотные активы—Незавершенное строительство поДУДС)\

— собственные и долгосрочные источники формирования запасов: П2 = Капитал и резервы + Долгосрочные обязательства—Внеоборотные активы;

— излишек (+) или недостаток (-) собственных оборотных средств обеспеченности запасов: ПЗ=П1 — (Запасы + Незавершенное строительство поДУДС);

—излишек (+) или недостаток (-)собственных и долгосрочных средств формирования запасов :П4=П2—(Запасы+Незавершенное строительство поДУДС);

— излишек (+) или недостаток (-) общей величины основных источников формирования запасов: П5 — П2 + Краткосрочные займы и кредиты — (Запасы + Незавершенное строительство поДУДС).

Для определения типа финансовой устойчивости предложено применить систему неравенств из пяти показателей (табл. 1).

Для абсолютной устойчивости значения всех пяти показателей положительны, причем равным нулю может быть только показатель ПЗ. Для нормальной устойчивости один показатель имеет отрицательное значение (ПЗ), при этом равными нулю могут быть показатели П1 и П4.

Таблица 1

Сводная таблица показателей по расширенным типам финансовой устойчивости

Тип финансовой ситуации П1 П2 ПЗ П4 П5

Абсолютная устойчивость >0 >0 >0 >0 >0

Нормальная устойчивость >0 >0 <0 >0 >0

Условно <0 >0 <0 >0 >0

нормальная устойчивость >0 >0 <0 <0 >0

Неустойчивое <0 >0 <0 <0 >0

Состояние >0 >0 <0 <0 <0

Предкризисное <0 <0 <0 <0 >0

Состояние <0 >0 <0 <0 <0

Кризисное состояние <0 <0 <0 <0 <0

Далее для условно нормального устойчивого состояния характерно наличие двух отрицательных показателей, причем это могут быть П1 и ПЗ, либо ПЗ и П4. В первом случае равным нулю может бьггь только показатель П4, во втором — Ш и /75. Неустойчивое состояние характеризуется наличием трех отрицательных показателей, предкризисное — четырех. Состояние, для которого значения всех пяти показателей является отрицательным, предложено считать кризисным.

На рис. 4 представлены четыре блок-схемы, отображающие условно нор-маль-ную финансовую устойчивость. На схемах наглядно показано, что запасы финансируются как за счет долгосрочных, так и краткосрочных заемных средств. Однако это не должно нарушать платежеспособность, т. к. внеоборотные активы организации полностью покрываются за счет собственных средств, отраженных в третьем разделе бухгалтерского баланса «Капитал и резервы». В случае нарушения платежеспособности данная финансовая ситуация позволяет строительной организации быстро реагировать, сокращая запасы или ускоряя их оборачиваемость. Следовательно, условно нормальную финансовую устойчи-вость можно охарактеризовать как финансовое состояние, которое обеспечивает платежеспособность с большой степенью вероятности.

Предкризисное финансовое состояние представлено двумя блок-схемами на рис. 5. Внеоборотные активы предприятия полностью покрываются за счет собственных средств и долгосрочных кредитов и займов. Запасы, таким образом, финансируются за счет заемных и так называемых временно свободных средств. Временно свободные средства это кредиторская задолженность по товарным операциям, по оплате труда, по начислениям в бюджет и социальные фонды. В случае, когда сроки погашения перечисленных видов кредиторской задолженности не будут нарушаться, организация может избежать кризиса. Однако следует заметить, что если подобные финансовые ситуации становятся хроническими, вероятность кризиса возрастает.

Условно нормальная финансовая устойчивость П1 £ 0,П2 > 0,ПЗ < 0,114 < 0,115 £ 0

Актив Пассив Актив Пассив

П1Х) П2Х) I III П1=0 П2>0 I III

П3<0 П4<0 П5>0 1 Запасы+НДС П3<0 П4<0 П5>0 2

IV Запасы+НДС IV

Краткосроч ные займы и кредиты Краткосрочны е займы и кредиты

II II

V V

Актив Пассив Актив Пассив

П1Х) П2>0 I Ш П1=0 П2>0 I III

П3<0 П4<0 П5=0 3 Запасы+НДС П3<0 П4<0 П5=0 4

IV Запасы+НДС IV

Краткосроч ные займы и кредиты Краткосрочны с займы и кредиты

II V II V

Рис. 4. Блок-схемы условно нормальной финансовой устойчивости

Предкризисное финансовое состояние

П1 < 0,П2 £ 0,ПЗ < 0,П4 < 0,115 <0

Актив Пассив Актив Пассив

П1<0 I Ш П1<0 I Ш

П2>0 112=0

IV IV

П3<0 П4<0 П5<0 1 П3<0 П4<0 П5<0 2

Запасы + НДС Запасы+ НДС Краткосрочные займы и кредиты

Краткосрочные займы и кредиты V

II

П V

Рис. 5. Блок-схемы предкризисного финансового состояния

Таким образом, предкризисное финансовое состояние строительной организации показывает полную зависимость от заемных источников финансирования и замедление погашения кредиторской задолженности при условии соблюдения сроков оплаты.

Предложенная методика позволяет построить 24 блок-схемы, наглядно отображающие шесть различных финансовых ситуаций, включая их частные случаи, что позволит обеспечить более жесткий контроль финансовой устойчивости заказчика. На рис. 6 представлены блок-схемы финансового состояния организации за четыре квартала 2005 года, построенные на основе предложенной методики.

на 1 января 2005 года на 1 апреля 2005 года

П1=-3 112=47 113=-135 114=-83 П5=25 АКТИВ ПАССИВ П1=-2 П2=41 ГО=-141 П4= -92 115=0 АКТИВ ПАССИВ

I Ш I Ш

IV IV

Запасы П Запасы

Краткосрочные займы и кредиты Краткосрочные займы и кредиты

V II V

на01.07.2005 на ОНО.2005

П1=-3 П2~8 113= -137 П4=-101 П5= 19 АКТИВ ПАССИВ П1=-8 112=7 ПЗ=-147 П4=-135 П5= -17 АКТИВ ПАССИВ

I Ш I Ш

IV IV

Запасы Краткосрочные займы и кредиты Запасы Краткосрочные займы и кредиты

II V II V

на 01.01.2006 Типы финансового состояния

П1=-6 П2=-7 ГО=-98 П4=-91 П5=0 АКТИВ ПАССИВ 01.01.05 - неустойчивое состояние 01.04.05 - неустойчивое состояние 01.07.05 - предкризисное состояние 01.10.05 -кризисное состояние 01 01.06 - предкризисное состояние

I Запасы Ш IV Краткосрочные займы и кредиты

П V

Рис. 6. Блок-схемы финансового состояния организации за 2005 год

Традиционные методики анализа не отреагировали на ухудшение финансовой ситуации предприятия на 1 июля 2005 года, они выдали следующие результаты: на 1 января — неустойчивое состояние, на 1 апреля — неустойчивое состояние, на 1 июля—неустойчивое состояние, на 1 октября — кризисное состояние, на 1 января 2006 года—неустойчивое состояние.

Преимуществом применения авторской методики является возможность выявления ухудшения финансового состояния на более ранних этапах и более чуткое реагирование на изменение финансовой ситуации.

В рамках комплексного исследования относительных показателей финансового состояния организаций выявлено 26 коэффициентов, используемых в расчетах, которые были систематизированы в диссертации по трем направлениям:

—коэффициенты, определяемые по показателям пассива бухгалтерского баланса;

—коэффициенты, определяемые по показателям актива бухгалтерского баланса;

— коэффициенты, определяемые по соотношению статей актива и пассива бухгалтерского баланса.

При этом даны уточнения определениям четырех показателей и предложены новые коэффициенты, отражающие специфику хозяйственной деятельности заказчиков, ведущих строительство жилых домов:

— коэффициент покрытия незавершенного строительства по ДУД С собственным капиталом:

КДУДС = Незавершенное строительство по договору участия в долевом строительстве /(Капитал и резервы + Доходы будущих периодов + Резервы предстоящих расходов);

— доля незавершенного строительства поДУДС в валюте баланса: КНЕЗАВЕР ~ Незавершенное строительство по договору участия в долевом

строительстве /Валюта баланса.

В условиях государственного контроля и надзора за привлечением средств граждан для строительства жилых домов в диссертационном исследовании обоснована необходимость мониторинга финансовой устойчивости, как обязательной составляющей профессиональной деятельности заказчика. Для рациональной аналитической работы служб предприятия в таких условиях, предложено проводить анализ финансовой устойчивости в два этапа. На первом этапе анализируется минимальное количество относительных коэффициентов, необходимое и достаточное для надежной оценки финансовой устойчивости. Ко второму этапу контроля предприятие прибегает в случае необходимости углубленного анализа финансового состояния.

Для этих целей в работе отобраны две группы основных коэффициентов путем исключения взаимозависимых показателей. Выбраны их нормативные значения и в расчетные формулы внесены изменения, учитывающие специфику деятельности заказчика, ведущего строительство по ДУДС. Для одной из выбранных групп показатели и их нормативные значения имеют вид:

К - Капитал и резервы/Валюта баланса ¿0,4-0,6;

Куст ~ (Капитал и резервы + Долгосрочные обязательства —Долгосрочные обязательства поДУДС) /Валюта баланса >0,6; К = (Кредиторская задолженность+Долгосрочные обязательства по ДУДС + Прочие пассивы)/(Долгосрочные обязательства + Краткосрочные обязательства) ¿0,5—0,7; *обесп=Собственный оборотный капитал/ (Оборотные активы + Незавершенное строительство по ДУДС) > 0,1—0,5; Кушас= Собственный оборотный капитал/

(Запасы + Незавершенное строительство поДУДС) ¿0,6—0,8 при этом Собственный оборотный капитал - Чистые активы — (Внеоборотные активы — Незавершенное строительство поДУДС). Для комплексной оценки отобранных коэффициентов в диссертации предложено применить графические методы—лепестковые диаграммы, которые позволят быстро и наглядно выявлять колебания финансового состояния. Количество осей диаграммы соответствует количеству основных коэффициентов, отобранных для анализа (рис. 7). На каждой оси откладывается минимальное нормативное значение показателя, таким образом, определяется зона финансовой устойчивости и зона кризисного состояния.

Учитывая, что для ряда коэффициентов нормативные значения у различных исследователей колеблются в некотором диапазоне, можно выделить на диаграмме зону допустимого состояния. Накладывая на эти зоны расчетные значения контролируемых показателей, получим розу финансовой устойчивости строительной организации. Предложенный графический инструмент является универсальным, таким образом можно контролировать дополнительные коэффициенты для второго этапа анализа, нормативы, утвержденные Правительством РФ и др.

В заключении диссертации сформулированы основные результаты исследования, выводы по наиболее значимым проблемам, решение которых могло бы способствовать улучшению учетно-аналитического обеспечения строительной деятельности жилья на основе долевого участия.

Каат

Рис. 7. Роза финансовой устойчивости

Список работ, опубликованных по теме диссертации

1. Кузнецова, Н. Л. Некоторые вопросы правового регулирования строительной деятельности в условиях долевого участия [Текст] / Н. Л. Кузнецова // Актуальные проблемы гуманитарных и общественных наук : сборник статей. — Самара : Самар. гуманит. акад., 2003. — С. 198—204. — 0,26 п. л.

2. Кузнецова, Н. Л. О бухгалтерском учете по договору простого товарище-ства [Текст] / Н. Л.Кузнецова // Современные проблемы гуманитарного образо-вания : сборник статей. — Самара: Самар. гуманит. акад., 2003. — С. 172—179. — 0,47 п. л.

3. Кузнецова, II. Л. Правовые основы и участники строительной деятельно-сти в условиях долевого участия [Текст] / Н. Л. Кузнецова // Вестник Волжского университета им. В. Н. Татищева. Серия «Юриспруденция». Выпуск тридцать пятый. — Тольятти : ВУиТ, 2003. — С. 207—217. — 0,71 п. л.

4. Кузнецова, Н. Л. Варианты совмещения функций участников жилищного строительства [Текст] / Н. Л. Кузнецова Н Вестник профессионального бухгалтера. — 2004. — № 8. — С. 36—41. — 0,38 п. л.

5. Кузнецова, Н. Л. Долевое участие как форма организации жилищного строительства в условиях рыночной экономики [Текст] / Н Л. Кузнецова // Актуальные проблемы гуманитарных и общественных наук : сборник статей. — Самара : Самар. гуманит. акад., 2004. —С. 133—136. — 0,19 п. л.

6 Кузнецова, И Л. Об учете в гаражно-строительных кооперати-вах [Текст] / Н.Л. Кузнецова // Современный российский менеджмент- состояние, проблемы, развитие : сборник статей II Всерос. науч.-метод, конф. — Пенза, 2004. — С. 130—132. — 0,12 п. л.

7. Кузнецова, Н. Л. Строительство жилья на основе договора долевого уча-стия [Текст] / Г Н Гегина, Н. Л. Кузнецова // Аудиторские ведомости. — 2006. — № 3. — С. 64—67. — 0,32 п. л. (В соавт., авт. — 0,16 п. л.).

8. Кузнецова, Н Л. Бухгалтерский учет строительства жилья на основе договора участия в долевом строительстве [Текст] / Г. Н. Гогина, Н. Л. Кузнецова // Социально-экономическое развитие России в современных условиях : сборник науч. тр. — Балаково : Издательский центрБФ СГСЭУ, 2006.—С. 31—36. —0,72 п. л. (В соаяг., авт.—0,36 п. л.).

9. Кузнецова, Н. Л. Проблемы учетного отражения строительства жилья [Текст] / Н. Л. Кузнецова // Теория и практика экономического развития в условиях реформирования бухгалтерского учета : учеб. пособие. — Тольятти : ТВТИ, 2006. — С. 219—241. — 1,47 п. л.

Автореферат диссертации Компьютерна* верстка С. В Бородина Подписано в печать 25 05 2005 Формат 60х84716 Печягь оперативная Гарнитура «Типе*» Усл. пен л 1Д6 Уч -зд 1,0. Тирах 100 экз. Заказ № 280 Издательство Самарской гуманитарной академии 443011, Самара, 8-я Радиальная, 6 Тел 926-26-40

Отпечатано в Самарской гуманитарной академии

1 4 2 2 4

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Кузнецова, Наталья Львовна

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ КАК ФОРМА ОРГАНИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В УСЛОВИЯХ РЫНКА 1.1 .Систематизация вариантов совмещения функций участников жилищного строительства

1.2. Строительство жилья на основе договора участия в долевом строительстве

1.3. Долевое строительство жилья путем создания жилищного накопительного кооператива

1.4. Долевое строительство жилья на основе договора простого товарищества

ГЛАВА 2. БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ

2.1. Особенности бухгалтерского учета в условиях договора участия в долевом строительстве

2.2. Специфика учетного отражения строительства жилья в жилищном накопительном кооперативе

2.3. Отражение операций по строительству жилья на основе договора простого товарищества

ГЛАВА 3. АНАЛИТИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ФИНАНСОВОЙ УСТОЙЧИВОСТИ УЧАСТНИКОВ

3.1. Интерпретация типов финансовой устойчивости и их развитие

3.2. Реализация стратегии финансовой устойчивости на основе применения абсолютных показателей 120 3.3 Мониторинг финансовой устойчивости на основе относительных показателей 132 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 156 БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 167 ПРИЛОЖЕНИЯ

Диссертация: введение по экономике, на тему "Учетное отражение долевого строительства жилья и анализ финансовой устойчивости участников"

Актуальность темы исследования. В современных условиях развития рыночных отношений жилищная проблема в Российской Федерации стоит особенно остро. После прекращения централизованного государственного финансирования и организации жилищного строительства резко уменьшились объемы ввода жилья в эксплуатацию. Основной причиной сокращения являются ограниченные возможности привлечения прямых государственных, муниципальных и частных инвестиций, а также недоступность кредитных ресурсов из-за высоких процентных ставок. Одним из наиболее распространенных вариантов решения этой задачи в начале 90-х гг. прошлого столетия стало так называемое долевое участие в строительстве. За прошедшее десятилетие оно вышло на первый план по сравнению со всеми иными формами финансирования строительства жилья, т.к. имеет следующие преимущества - возможность поэтапной оплаты, индексирование только остаточной стоимости строительства по договору, возможность зачета имеющегося жилья, снижение на 10-20% затрат по сравнению с прямой покупкой жилья.

Актуальность исследования бухгалтерского учета долевого строительства жилья обусловлена рядом причин:

- во-первых, законодательная база, регулирующая договорные отношения в сфере инвестиций в жилищное строительство в новых условиях, сформировалась только к 2005 году, поэтому по ряду вопросов отсутствуют нормативные документы, закрепляющие порядок отражения на счетах бухгалтерского учета операций по долевому строительству;

- во-вторых, в зависимости от источников финансирования строительства жилья, законодательство устанавливает различные виды договорных отношений, которые существенно влияют на порядок ведения бухгалтерского учета;

- в-третьих, отражение в бухгалтерском учете операций по долевому строительству жилья зависит от совмещения функций участников строительной деятельности - инвестора, заказчика, подрядчика и пользователя.

Указанное разнообразие подходов к организации бухгалтерского учета требует исследования и систематизации, т.к. в противном случае может привести к искажению бухгалтерской отчетности, налоговым и административным правонарушениям.

С целью стабилизации рынка жилья в Российской Федерации введен государственный контроль финансовой устойчивости заказчиков, ведущих жилищное строительство. Таким образом, обеспечение финансовой устойчивости становится основой формирования стратегии для этих организаций.

Однако сама проблема устойчивости строительных организаций в современных условиях мало изучена, следствием чего является:

- отсутствие единой трактовки сущности финансовой устойчивости;

- не стандартизованная терминология, используемая в понятийном аппарате;

- отсутствие нормативных значений отдельных коэффициентов, рекомендуемых для анализа финансовой устойчивости.

Недостаточная изученность и важность отмеченных проблем определили актуальность выбранной темы диссертации.

Степень разработанности проблемы. Проблемы теории и методологии учета в строительстве вообще и долевого строительства в частности исследуются в работах следующих авторов: Н.А. Адамова, В.И. Бариленко, Т.Н. Борисенко и В.Д. Борисенко, Н.А. Бреславцевой, Т.П. Васильевой, С.А. Верещагина, А.Ю. Дементьева, В.Р. Захарьина, Н.В. Савиной, П.А. Соколова, В.И. Ткача и других.

В условиях применения новых законодательных актов взаимоотношения между инвестором, заказчиком, подрядчиком и пользователем требуют дополнительной теоретической и практической проработки.

Значительную роль в разработке методологии анализа финансовой устойчивости сыграли такие отечественные и зарубежные ученые как: P.JI. Акофф, В.П. Астахов, Д. Гарнер, Г.П. Герасименко, JI.T. Гиляровская, А.В. Грачев, JI.B. Донцова, О.В. Ефимова, Е.С. Исаев, В.В. Ковалев, Р. Конвей, М.Н. Крейнина, Э.А. Маркарьян, М.В. Мельник, Е.В. Негашев, Н.А. Никифорова, Р. Оуэн, Э. Райе, В.М. Родионова, Г.В. Савицкая, Р.С. Сайфулин, К. Уолш, М.А. Федотова, Э. Хелферт, А.Д. Шеремет и другие.

Тем не менее, в экономической литературе не в полной мере рассмотрены вопросы финансовой устойчивости участников строительной деятельности. Актуальность этих вопросов, их неполная теоретическая разработанность и большая практическая значимость в современных условиях обусловили выбор темы диссертации, определили цель и задачи исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка и обоснование теоретических и организационно-методических рекомендаций по совершенствованию учета строительства жилья в условиях долевого участия и методики анализа финансовой устойчивости участников. Задачи исследования. Для достижения указанной цели были поставлены и решались следующие научные и практические задачи:

- изучение правовой основы долевого строительства жилья;

- оценка влияния на ведение бухгалтерского учета распределения функций участников строительной деятельности и типа договора;

- систематизация учетных записей для всех типов договоров долевого строительства жилья в условиях оптимального варианта совмещения функций участников строительной деятельности;

- исследование существующих методик анализа финансовой устойчивости организаций и оценка их надежности;

- разработка методики оценки финансовой устойчивости заказчика с учетом специфики его хозяйственной деятельности;

- применение графических методов для анализа финансовой устойчивости заказчика.

Предметом исследования является комплекс теоретических и методических вопросов учетного отражения строительства жилья в долевых условиях и формирование аналитического обеспечения финансовой устойчивости участников.

Объектом диссертационного исследования являются организации, ведущие жилищное строительство в г.г. Самаре, Тольятти и Самарской области.

Методологической основой исследования послужили общие методы познания: наблюдение, сравнение, обобщение, анализ и синтез, индукции и дедукции, моделирование. Были применены также специальные методы: системного подхода, классификация, расчетно-аналитические, графические и др.

Теоретическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные проблемам бухгалтерского учета и экономического анализа.

Информационной базой исследования явились законодательные акты и нормативные документы государственных органов власти Российской Федерации, статистические данные, материалы периодической печати по изучаемой проблеме.

Научная новизна проведенного исследования заключается в следующем:

- разработана авторская схема классификатора вариантов совмещения функций участников строительной деятельности, обоснованы оптимальные варианты совмещения функций для всех типов договоров, предусмотренных законодательством, послужившие основой для построения системы бухгалтерского учета по долевому строительству жилья; сформулированы объективные предпосылки для выделения расчетов по договорам участия в долевом строительстве на самостоятельный балансовый счет, на основе системы субсчетов самостоятельного балансового счета разработаны учетные записи для оптимальных вариантов совмещения функций участников для всех типов договоров, предусмотренных законодательством, с целью повышения эффективности функционирования учетно-аналитической системы операций по долевому строительству жилья; предложено внести изменения в раскрытие информации по договорам участия в долевом строительстве в бухгалтерскую отчетность заказчика с целью повышения ее достоверности и прозрачности для внешних пользователей, формы ежеквартальной отчетности заказчика по вопросам привлечения денежных средств участников долевого строительства дополнены графами для повышения аналитичности отражаемых в них данных; дано авторское определение финансовой устойчивости, усиливающее ее значимость для реализации стратегических задач организации, дана оценка надежности существующих методик, определяющих типы финансовой устойчивости, на основе их сравнительного анализа с использованием графических методов; систематизированы относительные коэффициенты, характеризующие финансовую устойчивость, предложены новые показатели, учитывающие специфику деятельности заказчика, связанной с долевым строительством жилья, произведен отбор коэффициентов для мониторинга финансовой устойчивости, предложен графический инструментарий (роза финансовой устойчивости), повышающие оперативность анализа финансового состояния организации;

- разработана авторская методика анализа финансовой устойчивости на основе шести типов финансовых ситуаций, дана ее графическая интерпретация.

Теоретическая и практическая значимость работы. Результаты исследования могут быть востребованы при совершенствовании отраслевых нормативных и методических документов, а также при проведении научных исследований в рамках затрагиваемых проблем.

Практическая значимость исследования определяется возможностью широкого использования организациями, осуществляющими жилищное строительство, предложенных методик ведения бухгалтерского учета и анализа финансовой устойчивости.

Практическое значение, в частности, имеют:

- применение классификатора для выбора оптимальных вариантов совмещения функций участников строительства;

- рекомендации по дополнению рабочего плана счетов и отражению в бухгалтерской отчетности заказчика информации по договорам участия в долевом строительстве;

- предложенная методика определения финансовой устойчивости;

- графические методы для мониторинга финансовой устойчивости. Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования отражены в опубликованных статьях, учебном пособии, докладывались и обсуждались на Второй Всероссийской научно-методической конференции, проходившей в марте 2004 года в г. Пенза.

Разработанные методики бухгалтерского учета и анализа финансовой устойчивости внедрены в практическую деятельность ЗАО «Тольяттистройзаказчик».

Графические методы анализа внедрены и используются в практике работы аудиторской фирмы ООО «Аудит-потенциал».

Положения диссертации используются в учебном процессе филиала НОУ Самарской гуманитарной академии в г. Тольятти при чтении дисциплин «Бухгалтерский учет в строительстве», «Аудит», «Анализ финансовой отчетности», «Комплексный экономический анализ хозяйственной деятельности», «Лабораторный практикум по бухгалтерскому учету».

Отдельные положения диссертации применяются в системе повышения квалификации профессиональных бухгалтеров в Международном фонде образования «Волжская академия бизнеса и менеджмента» (г.Тольятти).

Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Бухгалтерский учет, статистика", Кузнецова, Наталья Львовна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, на основе проведенного исследования, с учетом поставленных целей и задач, можно сделать следующие выводы.

В современных условия большинство объектов строительства жилья финансируется с привлечением средств нескольких инвесторов (соинвесторов). Инвесторами могут быть как физические, так и юридические лица, а также бюджеты различных уровней. После окончания строительства они получают определенную долю в жилой площади сдаваемого дома, поэтому такая форма получила название долевого участия в строительстве.

Обобщение сложившейся практики и теоретических источников по вопросу учетного отражения операций по жилищному строительству в условиях долевого участия позволило выявить прямую зависимость системы бухгалтерского учета от:

- правовой природы договора;

- распределения функций участников строительства.

Начиная с 2005 года, организация долевого строительства жилья в Российской Федерации, в зависимости от источника финансирования, возможна на основе:

-договора участия в долевом строительстве (ДУДС) — установленного Федеральным Законом 214-ФЗ от 30.12.04г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае привлечения денежных средств физических и юридических лиц;

-жилищного накопительного кооператива ( ЖНК) — установленного Федеральным Законом 215-ФЗ от 30.12.04г. «О жилищных накопительных кооперативах» исключительно для граждан - своих членов.

Нормы Закона 214-ФЗ устанавливают, что долевое строительство жилья в случае привлечения денежных средств граждан возможно только на основе ДУДС или жилищного накопительного кооператива. Однако нет никаких ограничений для случаев, когда финансирование жилищного строительства ведется юридическими лицами. В этой связи нам представляется возможным применение для долевого строительства договора простого товарищества (Д111), регулируемого главой 55 Г К РФ.

Федеральный Закон «Об инвестиционной деятельности в Российской федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-Ф3 от25.02.1999г. устанавливает четырех участников инвестиционной деятельности: инвестор, заказчик, подрядчик, пользователь и разрешает совмещать функции двух и более участников, что приводит к объективным сложностям отражения в бухгалтерском учете конкретных финансово-хозяйственных операций.

Еще больше ситуация усложняется при участии в процессе капитального строительства нескольких представителей каждого из участников -соинвесторов, субподрядчиков и т.п.

Для решения этой проблемы в диссертации разработан классификатор вариантов совмещения функций участников строительства, полученный путем систематизации всех возможных комбинаций. Условное обозначение вариантов состоит из двух цифр: первая означает количество участников строительства, вторая - порядковый номер комбинации совмещения функций при данном количестве участников. Базовым является 4.1, так как в нем количество участников строительства и их функции соответствуют Закону 39-ФЗ. Далее, если количество участников сокращается до трех, то возможны шесть комбинаций совмещения функций участников строительства, они представлены вариантами 3.1-3.6. Для двух участников строительной деятельности количество комбинаций возрастает до семи ( варианты 2.1-2.7). И, наконец, если все функции участников строительной деятельности совмещаются в одном лице, получаем строительство хозяйственным способом, это вариант 1.1. Для него, как и для базового варианта 4.1, возможна только одна комбинация совмещения функций участников строительства.

В процессе исследования вариантов было установлено, что источники финансирования жилищного строительства имеют решающее значение для выбора варианта. На основе классификатора в диссертации обоснованы оптимальные варианты совмещения функций участников долевого строительства жилья для всех типов договоров, предусмотренных законодательством.

Применение оптимальных вариантов уже на стадии подготовки договоров позволит не только упорядочить взаимоотношения сторон, но и организовать четкую систему бухгалтерского учета отражения операций согласно заключенным договорам.

Исследование основных нормативно-правовых актов и теоретических источников выявило наличие термина «застройщик», который отличается от участников инвестиционной деятельности, перечисленных в Законе 39-Ф3. В одних случаях он является синонимом термина «заказчик» и, как результат, в ряде нормативных актов используется двойной термин «заказчик-застройщик». В других случаях просматривается совмещение его функций с инвестором или подрядчиком. В работе предложено устранить существующее несоответствие терминов, которое на практике влечет за собой споры в вопросах наличия лицензий, ошибки в бухгалтерском учете и налогообложении.

В связи с этим, в диссертационном исследовании указано, что заказчик (Закон 39-Ф3) и застройщик (Закон 214-ФЗ), выполняющие одну и туже функцию-реализацию инвестиционного проекта, на схеме Классификатора и далее, в учетных записях, один и тот же участник жилищного строительства, а именно - заказчик.

В ходе изучения действующей практики бухгалтерского учета выявлено, что существующие методики не отвечают современным требованиям. Это связано, прежде всего, с тем, что Закон 214-ФЗ устанавливает государственный контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов. Для данных целей информация о заказчике и проекте строительства должна публиковаться в средствах массовой информации, а также осуществляться контроль за его финансовой устойчивостью, целевым использованием денежных средств по ДУДС. Ежеквартально будет предоставляться отчетность по формам, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 г. №645 «Правила предоставления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства».

Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (Письмо Минфина РФ от 30.12.1993 г. № 160) установлено, что заказчик, получивший средства на строительство по договорам долевого участия, отражает их в учете как целевые средства для ведения капитального строительства с использованием счета 86 «Целевое финансирование».

Как известно, действующий План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организации, утвержденный Приказом Минфина РФ от 31.10.2000 г. №94-н, не предусматривает использование счета 86 «Целевое финансирование» для учета денежных сумм заказчиком - коммерческой организацией. Соответственно, отсутствует отдельная строка для отражения этих сумм в разделе «Капитал и резервы» бухгалтерского баланса. Целевое финансирование подразумевает получение денежных средств на безвозвратной основе, однако, у заказчика при получении средств участников долевого строительства возникают обязательства по окончании работ передать законченный строительством объект организации или физическому лицу.

Использование счета 76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами» не отвечает требованиям Закона 214-ФЗ о прозрачности финансовой отчетности заказчика. В настоящее время данный балансовый счет уже перегружен расчетами по самым разнообразным вопросам. Кроме того, для ведения бухгалтерского учета по ДУДС потребуется как минимум три субсчета, так как неустойки за нарушение условий договора с обеих сторон, установленные вышеназванным законом, будут выражаться значительными суммами.

Учитывая вышеизложенное, в работе сформулированы объективные предпосылки для выделения расчетов по ДУДС на самостоятельный балансовый счет:

-жесткие требования к прозрачности финансовой отчетности застройщика, предъявляемые нормами Закона 214-ФЗ;

-жесткие меры ответственности за нарушение условий договора для обеих сторон, предусмотренные Законом 214-ФЗ;

-длительные сроки расчетов (более одного отчетного периода); -значительные суммы, характерные для любого капитального строительства;

-большое количество участников ДУДС (сотни);

-повышенное внимание налоговых органов к нецелевому расходованию сумм на финансирование капитального строительства.

Для ведения расчетов по долевому строительству в диссертационном исследовании предложено в Плане счетов закрепить свободный балансовый счет 64 и назвать его «Расчеты по договору участия в долевом строительстве». Для данного счета разработана система субсчетов, которая позволит учитывать расчеты по договору, расчеты по претензиям, расчеты по оплате услуг заказчика. В целом счет будет являться активно-пассивным, аналитический учет должен вестись по каждому участнику долевого строительства. Выделение расчетов по оплате услуг заказчика на отдельный субсчет 64.5 «Оплата услуг заказчика» позволит избежать споров с налоговыми органами по вопросам уплаты НДС. В отличие от целевых средств на строительство, которые не облагаются налогом на добавленную стоимость на основании п.З ст.39 Налогового Кодекса РФ, суммы на оплату услуг заказчика подлежат обложению НДС на общих основаниях.

В исследовании на основании предложенной системы субсчетов счета 64 «Расчеты по договору участия в долевом строительстве» разработаны учетные записи для всех типов договоров, предусмотренных законодательством в условиях оптимальных вариантов совмещения функций участников долевого строительства жилья.

Предложено внести изменения в раскрытие информации по ДУДС в бухгалтерской отчетности. Обязательства, возникающие у заказчика перед участниками долевого строительства многоквартирных домов, носят долгосрочный характер. Следовательно, они должны быть отражены в IV разделе баланса «Долгосрочные обязательства». Для этих целей необходимо строку баланса «Прочие долгосрочные обязательства» (стр.520) дополнить строкой « в том числе по договорам участия в долевом строительстве» (стр.521). Величина долгосрочных обязательств совместно с величиной собственного капитала (раздел третий баланса) представляют собой так называемый перманентный или постоянно функционирующий капитал, показатель, который активно используется авторами при определении собственного оборотного капитала. Очевидно, что в этом случае долгосрочные обязательства должны быть уменьшены на величину обязательств заказчика по ДУДС. С другой стороны, при определении излишка или недостатка средств для формирования запасов организации, целесообразно считать обязательства по ДУДС нормальным источником покрытия запасов.

Затраты заказчика по возведению объекта с начала строительства до ввода его в эксплуатацию и передачи инвестору учитываются в составе незавершенного строительства (ПБУ2/94). В балансе они отражаются по строке «Незавершенное строительство» (стр.130) совместно с другими объектами и увеличивают внеоборотные активы организации. Однако строящийся на средства инвесторов многоквартирный жилой дом по сути своей нельзя признать внеоборотными активами организации, так как по завершении строительства объект сразу будет передан участникам ДУДС. Целесообразно выделить незавершенное строительство по ДУДС, дополнив I раздел баланса «Внеоборотные активы» строкой « в том числе по договорам участия в долевом строительстве» (стр.131) и учитывать эту специфику при расчете коэффициентов финансовой устойчивости, для которых используется величина внеоборотных активов баланса.

Постановлением №645 введены нормативы финансовой устойчивости для заказчиков, привлекающих средства дольщиков. Несоответствие показателей деятельности указанным требованиям послужит основанием для приостановления по решению арбитражного суда на определенный срок деятельности заказчика. Следовательно, анализ финансовой устойчивости предприятия должен быть направлен не только на оценку текущей финансовой деятельности, но и на осуществление постоянной работы по поддержанию и улучшению финансового состояния хозяйствующего субъекта.

Учитывая, что в сложившейся ситуации для организаций, ведущих строительство жилых домов, обеспечение устойчивого финансового состояния становится основой формирования стратегии, в работе исследованы и систематизированы существующие методики анализа финансовой устойчивости.

Обобщение определений финансовой устойчивости, приводимые различными авторами, выявило отсутствие единой трактовки сущности этого понятия. В работе предложен авторский вариант определения финансовой устойчивости - это способность предприятия решать стратегические задачи на основе наращивания капитала при сохранении платежеспособности в условиях допустимого уровня риска. Такой комплексный подход предполагает рассматривать финансовую устойчивость одновременно с позиций краткосрочной и долгосрочной платежеспособности, обеспеченности денежными и товарными потоками, ликвидности активов предприятия. Его преимуществом является то, что финансовая устойчивость характеризуется как в статическом, так и динамическом режиме.

Основными направлениями анализа финансовой устойчивости, используемыми различными авторами, являются исследования абсолютных и относительных показателей. На основе абсолютных показателей разработаны методики, позволяющие выделить четыре типа финансовых ситуаций: абсолютной устойчивости, нормальной устойчивости, неустойчивого состояния и кризисного состояния. Обобщающим показателем для них является излишек или недостаток источников средств для формирования запасов. Существующие методики можно условно разделить на две группы: первая оценивает тип финансовой устойчивости на основе трехкомпонентного показателя(системы трех неравенств), вторая -на основе одного неравенства.

В диссертационном исследовании для сравнительного анализа вышеназванных методик и оценки их надежности были применены графические методы, а именно баланс-схема, соотношение разделов которого соответствует расчетным показателям.

В результате исследования выявлено, что трехкомпонентные методики отличаются более жестким подходом к оценке четырех типов финансовых ситуаций и, следовательно, являются предпочтительными для оценки финансовой устойчивости заказчика в условиях становления строительного рынка жилья в Российской Федерации.

Применение графических методов для наглядного отображения четырех типов финансовой устойчивости показало, что системам неравенств, описывающим нормальное, неустойчивое и кризисное состояние соответствует сразу несколько схем, имеющим существенные отличия финансовой ситуации внутри каждой группы. Поэтому в диссертационном исследовании предложено расширить количество типов финансовой устойчивости до шести, выделив дополнительно условно-нормальную устойчивость и предкризисное состояние. Условно нормальную финансовую устойчивость можно охарактеризовать как финансовое состояние, которое обеспечивает платежеспособность с большой степенью вероятности. Предкризисное финансовое состояние строительной организации показывает полную зависимость от заемных источников финансирования и замедление погашения кредиторской задолженности при условии соблюдения сроков оплаты.

Для определения типа финансовой ситуации рекомендовано использовать систему неравенств из пяти показателей.

Для абсолютной устойчивости значения всех пяти показателей должны быть положительны. Для нормальной устойчивости один показатель может иметь отрицательное значение, для условно нормального устойчивого состояния характерно наличие двух отрицательных показателей. Неустойчивое состояние характеризуется наличием трех отрицательных показателей, предкризисное -четырех. Состояние, для которого значения всех пяти показателей является отрицательным, предложено считать кризисным.

Применение графических методов для предложенной методики позволяет построить 24 блок-схемы, наглядно отображающие шесть различных финансовых ситуаций, включая их частные случаи, что обеспечит более жесткий контроль финансовой устойчивости заказчика.

В исследовании был проведен анализ финансовой устойчивости организации за четыре квартала 2005 года на основании авторской и традиционной методик. Преимуществом применения авторской методики явилась возможность выявления ухудшения финансового состояния на более ранних этапах и более чуткое реагирование на изменение финансовой ситуации.

В рамках комплексного исследования относительных показателей финансового состояния организаций выявлено 26 коэффициентов, используемых в расчетах, которые были систематизированы в диссертации по трем направлениям:

-коэффициенты, определяемые по показателям пассива бухгалтерского баланса;

-коэффициенты, определяемые по показателям актива бухгалтерского баланса;

-коэффициенты, определяемые по соотношению статей актива и пассива бухгалтерского баланса.

При этом даны уточнения определениям четырех показателей и предложены новые коэффициенты, отражающие специфику хозяйственной деятельности заказчиков , ведущих строительство жилых домов:

-коэффициент покрытия незавершенного строительства по ДУДС собственным капиталом:

Кдудс=Незавершенное строительство по договору участия в долевом строительстве/(Капитал и резервы +Доходы будущих периодов +Резервы предстоящих расходов);

-доля незавершенного строительства по ДУДС в валюте баланса: КнЕЗАВЕР=Незавершенное строительство по договору участия в долевом строительстве/Валюта баланса.

В условиях государственного контроля и надзора за привлечением средств граждан для строительства жилых домов в диссертационном исследовании обоснована необходимость мониторинга финансовой устойчивости, как обязательной составляющей профессиональной деятельности заказчика. Для рациональной аналитической работы служб предприятия в таких условиях, предложено проводить анализ финансовой устойчивости в два этапа. На первом этапе анализируется минимальное количество относительных коэффициентов, необходимое и достаточное для надежной оценки финансовой устойчивости. Ко второму этапу контроля предприятие прибегает в случае необходимости углубленного анализа финансового состояния.

Для этих целей в работе отобраны две группы основных коэффициентов путем исключения взаимозависимых показателей. Выбраны их нормативные значения и в расчетные формулы внесены изменения, учитывающие специфику деятельности заказчика, ведущего строительство по ДУДС.

Для комплексной оценки отобранных коэффициентов в диссертации предложено применить графические методы — лепестковые диаграммы, которые позволят быстро и наглядно выявлять колебания финансового состояния. Предложенный графический инструмент является универсальным, таким образом можно контролировать дополнительные коэффициенты для второго этапа анализа, нормативы, утвержденные Правительством РФ и др.

167