Разработка методики обоснования инвестиционно-строительной привлекательности развития городских территорий тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Разработка методики обоснования инвестиционно-строительной привлекательности развития городских территорий"

На правах рукописи

ШЕВЦОВА ЕЛЕНА БОРИСОВНА

РАЗРАБОТКА МЕТОДИКИ ОБОСНОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ РАЗВИТИЯ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ

Специальность 08 00.05 - Экономика и управление народным хозяйством экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами

(строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2007

003062884

Диссертационная работа выполнена на кафедре «Экономика и управление городским строительством» Российской экономической академии имени Г В Плеханова

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Севостьянов Анатолий Васильевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Ростанец Виктор Григорьевич

кандидат экономических наук Сафарова Мария Динаровна

Ведущая организация: Государственное унитарное предприятие го-

рода Москвы «Научно-исследовательский и проектный институт Генерального плана города Москвы»

Защита состоится 24 мая 2007 г в 12 00 на заседании диссертационного совета Д 212 196 10 в Российской экономической академии имени Г В Плеханова по адресу 115998, г Москва, Стремянный пер 36 корп 3, ауд, 353.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российской экономической академии имени Г В Плеханова

Автореферат разослан 24 апреля 2007 г

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент

М А Моторина

1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность исследования. Градостроительная практика развития города Москвы исчерпала экстенсивный путь, при котором требовалось присоединение все новых и новых свободных от застройки земель к территории города В настоящее время развитие города происходит по интенсивному пути в существующих границах, поэтому градостроительное развитие осуществляется на территориях с ветхой застройкой, реорганизуемых производственных зон, инженерных коридоров Городская администрация стремится развивать такие территории с привлечением средств частных инвесторов Подобная политика города возможна в случае заинтересованности частного инвестора в получении прибыли при развитии такой территории. То есть в данном случае это может быть лишь территория, имеющая инвестиционно-строительную привлекательность для частного инвестора Поэтому городской администрации важно знать, какая из предполагаемых к развитию территорий, привлечет финансы инвестора, а какая нет и как ее сделать для него привлекательной

В рамках настоящего исследования под инвестиционно-строительной привлекательностью территории понимается способность территории обеспечить в процессе своего градостроительного развития требуемую норму доходности на вложенный капитал

Действующая методика оценки инвестиционно-строительной привлекательности территорий, на которые разработаны проекты планировки и которые предлагаются к продаже на правах аренды на земельных аукционах, основана на подготовке экспресс-оценки экономической целесообразности реализации проектов Анализ ряда экспресс-оценок экономической целесообразности реализации проектов планировки территорий показал, что такой метод несовершенен Содержащиеся в экспресс-оценке показатели по некоторым проектам не дают однозначного ответа на вопрос какой из вариантов лучший, а отсутствие методики выбора лучшего варианта развития территории приводит к тому, что окончательное решение принимается субъективно лицом городской администрации, отвечающим за принятие такого решения

Таким образом, действующий механизм определения инвестиционно-строительной привлекательности городской территории для инвестора требует совершенствования, в первую очередь, путем разработки соответствующей методики Научная и практическая необходимость анализа факторов, определяющих вариант наиболее эффективного развития каждого земельного участка городской территории и подготовки указанной методики обусловила выбор темы, цели и задачи исследования

Цель исследования - разработка методических рекомендаций по определению инвестиционно-строительной привлекательности подлежащих развитию городских территорий и источника финансирования данного развития на основе анализа экспресс-оценок экономической целесообразности проектов планировки территорий Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи

- исследовать взаимозависимость спроса инвестора на развитие городских территорий и их инвестиционно-строительной привлекательности,

- провести анализ действующих процедур, регламентирующих процесс градостроительного развития, а также этапов формирования и реализации программ градостроительного развития территорий города и привлечения частных инвесторов к их реализации,

- изучить опыт определения источника финансирования развития территорий на основании их инвестиционно-строительной привлекательности,

- разработать методику обоснования инвестиционно-строительной привлекательности городских территорий, подлежащих градостроительному развитию, позволяющую определять наиболее эффективный вариант развития с точки зрения соотношения средств частных инвесторов и городского бюджета,

-разработать систему показателей для оценки инвестиционно-строительной привлекательности городской территории с целью определения источников финансирования ее развития,

-подготовить рекомендации по совершенствованию управления развитием городских территорий в части организации процесса подготовки инвестиционно-строительных программ с использованием предложенной методики

Объектом исследования являются территории города Москвы, для которых разработаны проекты градостроительного развития жилой застройки

Предметом исследования являются закономерности формирования вариантов финансирования проектов развития территорий жилой застройки в городе и процесс выбора оптимального варианта ее развития на основе инвестиционно-строительной привлекательности

Теоретической н методологической основой исследования стали труды отечественных ученых Н Т Агафонова, Г.М. Аграновича, С С Бачуриной, В В Владимирова, Б.М Гринчеля, Л В. Донцовой, А С Жолкова, В А Епифанова, М.И. Каменецкого, А В Кузьмина, М Н Межевича, А Б Некрасова, Ю С Попкова, В И Ресина, М Д Сафаровой, А В Севостьянова, Э К Трутнева, В 3 Черняка, Н Г. Юшковой и др

Эмпирическую основу работы составили, действующее законодательство, регламентирующее вопросы управления землепользованием, градостроительством и инвестиционной политики развития территорий на федеральном, региональном и местном уровнях, экспресс-оценки экономической целесообразности развития территорий города Москвы, а также исследовательские и аналитические материалы, полученные в процессе практической работы автора

Для решения поставленных задач в работе применены различные матема-тико-статистические методы, методы логического, структурно-функционального анализа и принятия решений в условиях многокритериально-сти

Научная новизна исследования состоит в формировании комплексного подхода к разработке методических рекомендаций по управлению спросом инвестора на городские территории, предназначенные к градостроительному развитию К основным результатам, полученным в диссертации и составляющим новизну исследования, относятся следующие

• обосновано, что инвестиционно-строительная привлекательность городских территорий, предлагаемых администрацией города к градостроительному развитию, является ключевым показателем для оценки рыночного

спроса со стороны инвестора и управления им на рынке градостроительного развития городских территорий,

• предложена новая система результирующих показателей, обеспечивающая принятие экономически обоснованного решения по финансированию проекта развития конкретной территории инвестором и/или городом, основанная на действующих и предложенных автором показателях экспресс-оценки экономической целесообразности реализации проектов,

• разработана методика обоснования инвестиционно-строительной привлекательности развития городских территорий, обеспечивающая принятие эффективных с точки зрения экономической целесообразности решений по отнесению земельного участка в категорию реализуемых с привлечением частных, бюджетных или смешанных инвестиций,

• впервые доказана необходимость применения метода смысловой свертки в качестве инструмента выбора городской администрацией варианта финансирования развития территории, позволяющего исключить влияние субъективных факторов

На защиту выносятся следующие положения и результаты:

1) теоретическое и практическое обоснование направлений совершенствования подходов к анализу разработанных экспресс-оценок экономической целесообразности развития территории, позволяющих принимать к реализации наиболее эффективный с точки зрения интересов инвестора и города вариант,

2) методика обоснования инвестиционно-строительной привлекательности развития городских территорий,

3) система результирующих показателей экспресс-оценки экономической целесообразности развития территории, позволяющая определить ее инвестиционно-строительную привлекательность для частного инвестора, а также предварительную величину дохода от реализации проекта в городской бюджет;

4) предложения по адаптации метода смысловой свертки многокритериальных оценок для выбора варианта развития территории и обоснованию правил установки границ для каждого результирующего показателя из разработанной системы

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что ее результаты могут быть использованы при подготовке администрацией нормативно- правовых актов, регламентирующих условия реализации инвестиционных проектов, инвестиционно-строительных программ, в том числе связанных с переселением из ветхого жилищного фонда и выводом промышленных предприятий, экспресс-оценок экономической целесообразности развития территорий и преобразования застроенных городских кварталов Разработанные теоретические и методические положения могут найти применение в научно-исследовательской и практической деятельности научных и проектных организаций, а также при подготовке и повышении квалификации специалистов по экономике и управлению городским строительством

Апробация результатов работы. Основные положения и выводы диссертационной работы в виде рекомендаций по совершенствованию подхода к разработке и формированию отчета экспресс-оценки экономической целесообразности развития территорий города Москвы, а также алгоритма применения методики обоснования инвестиционно-строительной привлекательности территорий для развития используются Департаментом экономической политики и развития города Москвы при принятии решений об источнике финансирования развития жилой застройки города

Методические разработки диссертационного исследования применены при выборе варианта развития территории первой очереди строительства района Щербинка Решение утверждено распоряжением Правительства Москвы от 06 03 2006 №341-РП «О мерах по комплексной жилой застройке территории Щербинки района Южное Бутово (Юго-Западный административный округ)»

Основные идеи и результаты исследования докладывались XVI, XVII, XIX Международных Плехановских чтениях (Москва, 2003,2004,2006)

По теме диссертации опубликовано 8 печатных работ общим объемом 3,0 п л, в том числе одна публикация в журнале, рекомендованном ВАК

Объем и структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка (115 наименований), изложена на 135 страницах (без приложений) машинописного текста, содержит 21 рисунок, 21 таблицу и 12 формул

2 ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во введении обоснована актуальность выбранной темы диссертации, сформулированы цель и задачи, определены предмет и объект диссертационного исследования, показана научная новизна и практическая значимость результатов работы

В первой главе «Анализ особенностей планирования развития жилой застройки в городе» представлены теоретические основы развития городских территорий, показана взаимозависимость градостроительной деятельности и развития экономики города, описаны основные градостроительные и социальные программы города Москвы, а также обозначены возможные варианты погашения дефицита территорий, пригодных под жилую застройку

Выполненный в работе анализ показал, что в Москве разработана одна из развитых в стране правовых баз в области градостроительной и архитектурной деятельности, которая представляет собой экономико-правовой механизм для долговременного, устойчивого развития города и городской среды В составе этой базы разработан и постоянно осуществляется мониторинг и актуализация Генерального плана города, документов территориального планирования, градостроительного зонирования и документации по планировке и застройке территорий города, разрабатываемых в соответствии с планом (программами) реализации Генерального плана

Ввиду ограниченности бюджетных средств в качестве основного положения при реализации принятых Генеральным планом города Москвы до 2020 года решений является привлечение внебюджетных источников финансирования. В этой связи проведенный анализ показал необходимость создания и перманентного совершенствования действующего в городе механизма внебюджетного финансирования градостроительных программ В тоже время, исторически сложилась ситуация, в которой реализация конкурсных процедур основана на плате за право освоения городских территорий Однако, не все территории города обладают инвестицонно-строительной привлекательностью, а, следовательно, и их развитие за внебюджетные средства невозможно

Поэтому сегодня одним из направлений совершенствования действующего экономико-правового механизма выбора варианта финансирования градо-

8

строительного развития городских территорий становится обоснование инвестиционно-строительной привлекательности для инвесторов каждой конкретной территории

Поскольку городская администрация наделена полномочиями по распоряжению земельными участками, то в ее задачи входит разработка альтернативных вариантов развития территорий и выбор из них того, что обеспечит наилучшее и наиболее эффективное использование Таким способом должна проводиться политика рационального землепользования в городе

В рамках реализации городских градостроительных программ и в целях проведения единой градостроительной политики на территории города с 2004 года действует порядок формирования адресных перечней строек на 4-летний период и городских программ жилищного строительства на 3-летний период (рис 1)

Для определения варианта развития территории принципиальным является второй этап формирован"я адресных перечней строек В выделенных блоках схемы происходит определение инвестиционно-строительной привлекательности территорий, которая и является основанием разделения адресов на конкурсные и городской заказ Происходит это по результатам анализа разработанных специализированной организацией экспресс-оценок экономической целесообразности проектов развития территорий

Как показал анализ, выполненный во второй главе «Разработка методики определения инвестиционно-строительной привлекательности развития городских территорий» выделенные в схеме блоки, в силу субъективизма, выступающего в качестве основного критерия при выборе варианта развития территории, подлежат совершенствованию Направления такого совершенствования представлены в данном исследовании

С этой целью изучены действующие процедуры анализа экспресс-оценок экономической целесообразности развития городских территорий Анализ выявил, что существует категория проектов, по которым экспресс-оценка не дает однозначного ответа, как развивать территорию и за счет каких средств и является ли проект инвестиционно привлекательным или убыточным с точки зрения инвестора (вторая категория на рис 2)

I этап Подготовка адресных перечней для разработки градостроительной и предпро-

еКГНОЙ документации — выпуск распорядительного документа Правительства Москвы об утверждении адресного перечня строек для разработки предпроектной документации по жилищному строительству схем инженерного обеспечения и исходно-разрешительной документации по объектам социальной сферы обеспечивающим комплексность застройки за 4 года до планируемого года ввода

II этап Разработка Москомархитектурой предпроектной документации

(которая передается органам государственной власти которые в зависимости от возложенных на них функций в дальнейшем являются государственными заказчиками)

Уполномоченные организации

(формируют пакет документов для передачи в ДЭПиР)

ДЭПи)?

tffl ÖCHмр&)ф&ъос№1г\ер\игярв вамвцврегл 3k$npet£ оцеи*у> по результата.*« хрфррдй объекты делятся на

ДГПРиР

(инженерная инфраструктура, обеспечивающая комплексность жилой застройки)

ДЭПиР

(объекты социальной сферы, обеспечивающие комплексность жилой застройки)

дипс

(otcunuufHoe строи-тельство в ЦАО)

городской заказ

{для переселения ш ветхие и аварийных жд)

ДЭПиР

по результатам рафа-ботт предпроектной документации и экспресс--оцемок делят адреса на

коммерческую реализацию

Итого 2 этапа - выпуск распорядительного документа Правительства Москвы об утверждении адресных перечней для строительства жилых домов за счет средств бюджета города Москвы и для проведения конкурсов по подбору инвесторов

III этап организация земельных аукционов

(результат - выпуск распорядительного документа Правительства Москвы на конкретный объект с определенными условиями инвестирования)

ГУ этап проектирование объектов

V этап подготовка и оформление распорядительного документа Правительства Москвы об утверждении городской программы строительства и ввода жилых домов за счет средств городского бюджета на следующий за текущим год

У1этап подготовка земельных участков к строительству

! I

1 Рис 1 Схема действующего механизма формирования адресных перечней стро-| ек на 4-летний период и городских программ на 3-летний период

Рис 2 Схема принятия решений по результатам экспресс-оценки экономической целесообразности развития территорий

Поскольку для такого случая нет методики принятия решений на основе экспресс-оценки, то решение об источнике финансирования развития таких территорий принимает Администрация Выполненный в рамках исследования анализ проектов, для которых в 2006 году подготовлена экспресс-оценка, показал, что к данной категории объектов относится треть всех проектов, представленных в Департамент экономической политики и развития города Москвы

Установлено также, что действующая система результирующих показателей неэффективна, поскольку отражает лишь показатели проекта, представляющие интерес только для инвестора В связи с планируемым увеличением строительства жилья для социально незащищенных категорий населения

(рис.3), становится актуальной задача поиска и передачи площадок для градостроительного раз вития на бюджетное финансирование. Таким образом, необходима разработка системы показателей с целью оценки эффективности проекта для трода (социальная эффективность), входящая в состав результирующих показателей экспресс-оценок.

Для этого автором разработана и в 2006 году внедрена в практику форма-таблица (табл. 1), позволяющая систематизировать и привести к единообразию результирующие показатели экспресс-оценки экономической целесообразности реализации проектов развития территорий.

Проведя анализ систем результирующих показателей, действующих в 2005 и 2006 годах и учитывая сформировавшуюся тенденцию передачи площадок на бюджетное финансирование, автором предложена новая система результирующих показателей, приведенная в табл.2.

Из таблицы видно, что количество результирующих показателей сведено к трем.

Для выбора варианта развития территории и определения источников ее финансирования три предложенных результирующих показателя экспресс-оценки экономической целесообразности обрабатываются с помощью метода смысловой свертки многокритериальных оценок.

Целесообразность использования метода смысловой сверстки многокритериальных оценок для решения исследуемой задачи обусловлена следующим. Метод позволяет агрегировать отдельные, Не поддающиеся прямому сравнению критерии в комплексную оценку, результаты которой не зависят от субъективного мнения экспертов и лиц, принимающих решения (а точнее от их квалификации и опыта}.

Форма—таблица, систематизирующая результирующие показатели экспресс-оценки проекта_

№ п/п Технико-экономические и показатели эффективности проекта Единица измерения Всего в том числе

Вариант 1 Вариант п

городской бюджет средства инвестора городской бюджет средства инвестора

жилье кв м ВПП, кв м жилье, кв м ВПП, кв м жилье, кв м ВПП кв м жилье кв м ВПП, КВ м

1 строительство жилья кв м/ млн $ □ □ □ □ □ о о а □

требуется под отселение и под компенсацию кв м □ а □ □ □ □ □ о О

реализуемая площадь (остаток после отселения и компенсации) кв м □ о □ □ □ о □ □ □

2 отдельно стоящие здания кв м/ млн $ □ о □ □ □

3 объекты социальной сферы кв м/ млн $ □ □ о □ □

4 гаражи маш мест/ млн $ о □ а а □

5 дооборудование объектов ГО и ЧС, млн $ □ а а □ □

6 строительство и реконструкция улич-но-дорожной сети млн $ □ о а а □

7 Всего затраты по проекту млн $ □ □ а □ □

В Всего доход по проекту млн $ а о о о □

9 Прибыль (убыток) проекта млн $ о о □ п □

10 Средняя стоимость строительства 1 кв м жилья, отдельно стоящих зданий, гаражей $/кв м о о а о

11 Средняя стоимость строительства реализуемого 1 кв м жилья, отдельно стоящих зданий, гаражей $/кв м а □ □ □

12 Возможный платеж в пользу города инвестором $ □ о

13 Средняя стоимость строительства реализуемого 1 кв м (нов^килье, ВПП, ОСЗ) с учетом возможного платежа в пользу города $/кв м а ° □

14 Максимальная рентабельность реализации проекта % О о

Примечание а - заполняемые ячейки

Системы результирующих показателей экспресс-оценок экономической целесообразности проектов

Система результирующих показателей

2005 год 2006 год Предлагаемая

1 всего затраты по проекту, млн долл США, 2 всего доход по проекту, млн долл США, 3 срок реализации проекта, лет, 4 рентабельность проекта в целом, % год, 5 срок окупаемости проекта в целом, год, 6 ЧТС (МРУ) проекта в целом, 7 индекс доходности проекта в целом, 8 возможный платеж в пользу города инвестором, млн долл США 1 всего затраты по проекту, млн долл США; 2 всего доход по проекту, млн долл США, 3 прибыль (убыток) проекта, млн долл США, 4 Средняя стоимость строительства 1 кв м жилья, отдельно стоящих зданий, гаражей 5 Средняя стоимость строительства реализуемого 1 кв м жилья, ОСЗ, гаражей 6 Возможный платеж в пользу города инвестором, млн долл США 7 Средняя стоимость реализуемого 1 кв м жилья/ ОСЗ/ гаражей с учетом возможного платежа в пользу города 8 Максимальная рентабельность реализации лроекта 1 Максимальная рентабельность реализации проекта, определяется по формуле К,1=М>У = Г(г) = СР - У« _п (1+г)* " 2 Доход бюджета от реализации проекта, определяется по формуле Ка — Р| Зсош + 3 - 3 ~*тр| Чд он 3 Средняя стоимость 1 кв м. жилья, определяется по формуле т/. Зжилье! К-з, Ужилье!

Итого1 8 показателей Итого 8 показателей Итого 3 показателя

где

1 - вариант проекта развития территории,

СРк- приток (отток) денежных средств в к-м году, к = 1,2, Д,

I - продолжительность проекта,

г — ставка дисконтирования

Р, - возможный платеж в пользу города инвестором,

Зсош, 3ИНЖ1, 3,р,- затраты инвестора на строительство передаваемых на баланс города объектов социального, инженерного, транспортного назначения,

Здоп - дополнительные затраты бюджета на отселение жителей, капитальный ремонт опорного жилого фонда и т д,

Зжилье! -затраты на строительство жилья по варианту проекта, Ушщиг объем строительства жилых домов по варианту проекта, ОСЗ - отдельно стоящие здания

Метод смысловой свертки многокритериальных оценок предусматривает проведение пошаговых процедур, представленных на рис 4

Рис 4 Процедуры метода смысловой свертки многокритериальных оценок

В роли критериев выступают предложенные результирующие показатели экспресс-оценки экономической целесообразности

Сконструирована матрица смысловой свертки (инструмент реализации и формализации определенной политики принятия решений, шаг 5) и разработаны правила установки границ для каждого критерия (предложенного результирующего показателя - шаг 2, см табл 3)

Разработанные шаги 1, 2 и 5 процедуры метода смысловой свертки могут быть использованы для всех проектов и потребуют корректировки

- критерий 1 (нижняя граница) после изменения Центральным Банком Российской Федерации ставки рефинансирования,

Правила установки границ категорий для каждого критерия

Таблица 3

<т>

Наименование Характер ограничений Характеристики значений критерия Предпочтительное соотношение отрезков деления на категории Расчетные значения категорий Трафарет установки границ

Категория 1 отлично Категория 2 хорошо Категория 3 удовлетворительно Категория 4 плохо

Критерий 1 -максимальная рентабельность реализации проекта не ограничены ни с одной стороны постоянные, если во всех вариантах значения попадают в одну категорию, то необходимо скорректировать границы категорий таким образом, чтобы значение каждого варианта «попало» в «свою» категорию равновеликие, в случае, если во всех вариантах значения попадают в одну категорию, то скорректированные границы не равновелики 20 15-20 10,5 - 15 10,5 10,5 15 20

Категория 4 1 Категория 3 < Категория 2 * Категория 1

Критерий 2 -доход бюджета от реализации проекта не ограничены ни с одной стороны расчетно для каждого проекта равновеликие, в случае, если во всех вариантах значения попадают в одну категорию, то скорректированные границы не равновелики п3 п2 п3 п, п2 П1 П1 п2 п3

Категория 4| 1 Категория 3 Категория 2 Категория 1

Критерий 3 -средняя стоимость строительства 1 кв м жилья ограничены с правой стороны, не может принимать отрицательные значения постоянные, получено расчетно для объектов в ЦАО и для объектов в других административных округах равновеликие Ш1 Ш] Ш2 ш2 т3 Ш3 Ш| Ш2 Шз т т л

Категория 11 ( Категория 2 Категория 3 Категория 4

- критерий 2 ежегодно на прогнозный показатель инфляции, утвержденный Департаментом экономической политики и развития города Москвы

На рис 5 показана структура агрегации оценочных категорий в итоговую оценку и используемые матрицы смысловой свертки

Средняя стоимость строительства 1 кв м

жилья Критерий 3

Доход бюджета от реализации проекта Критерий 2 12 3 4

1 1 2 2

2 2 2 3

2 2 3 4

2 3 4 4

Максимальная рентабельность реализации проекта Критерий 1

Возможность реализации проекта за счет бюджетных средств Критерий 4

1 2- •з 4

1 1 1 2 2

2 2 2 2 3

3 2 2 3 3

4 2 2 3 4

Принимаемый к реализации вариант развития территории

Рис.5 Структура агрегации оценочных категорий в итоговую оценку

В третьей главе «Обоснование экономической целесообразности развития территории с применением предложенной методики» проведена разработанная автором Методика обоснования инвестиционно-строительной привлекательности развития городских территорий, которая предусматривает выполнение следующих последовательных действий, см рис 6

Предложенный в методике алгоритм действий последовательно описан на примере проекта первой очереди застройки Щербинки района Южное Бутово Юго-Западного административного округа города Москвы.

В первую очередь включена свободная от застройки территория (четыре южных микрорайона), на которую разработан проект планировки и экспресс-оценка экономической целесообразности по четырем вариантам финансирования градостроительного развития-

Рис 6 Алгоритм применения методики обоснования инвестиционно-строительной привлекательности варианта развития территории

Первый вариант жилая застройка с объектами социальной сферы в мкр 1 осуществляется за счет средств городского бюджета Объекты мкр 2-4 передаются инвесторам под комплексг'ую застройку на конкурсной основе с выполнением городской инженерной инфраструктуры всей 1-й очереди,

Второй вариант жилая застройка с инженерной и социальной инфраструктурой осуществляется за счет средств городского бюджета, а строительство коммерческих отдельно стоящих объектов (гаражей, торговых центров и т п) передается инвесторам,

Третий вариант застройка первой очереди территории Щербинки передается инвесторам на конкурсной основе,

Четвертый вариант строительство 100 тыс кв м пропорционально с объектами социальной сферы финансируется за счет средств городского бюджета, остальные объекты передаются инвесторам

Согласно предложенному алгоритму были выполнены последовательно четыре действия

Действие 1 Полученные результаты экспресс-оценки экономической целесообразности реализации проекта развития территории сведены в таблицу 5

Действие 2, Определяем границы категорий по установленным автором правилам, на основе чего присваиваем значения оценочных категорий критериев 1, 2 и 3 для каждого варианта Полученные результаты также внесены в таблицу 4

Таблица 4

Результирующие показатели экспресс-оценки (критерии 1,2, 3) и _присвоенные им значения оценочных категорий_

Критерий 1 Критерий 2 Критерий 3

№ варианта показатель максимальной рентабельности реализации проекта 1 категория доход бюджета от реализации проекта категория показатель средняя стоимость 1 кв м жилья, тыс руб категория

1 4 308,3 1 34,65 2

2 16,8 2 14 4 44,30 4

3 9,1 4 199,4 2 4

4 9,8 4 160,48 3 46,53 4

Действие 3 С использованием матрицы смысловой свертки агрегированы оценочные категории критерия 2 и 3 в промежуточный критерий 4, для этого воспользовались сформированной матрицей смысловой свертки для соответствующих критериев (рис 5)

Действие 4 С использованием матрица смысловой свертки агрегированы оценочные категории критериев 1 и 4 в итоговый критерий, для этого воспользовались сформированной матрицей смысловой свертки для соответствующих критериев (рис 5)

После агрегации оценочных категорий в промежуточный (действие третье) и итоговый критерий (действие четвертое) с использованием матрицы смысловой свертки получены результаты, представленные в табл 5

Таблица 5

Значения оценочных категорий исходных, промежуточного и итогового кри-_ териев при выборе варианта развития территории _

№ варианта Критерий 1 Критерий 2 Критерий 3 Критерий 4 (критерий 2 х критерий 3) Итог (критерий 4 х критерий 1)

1 4 1 2 2

2 2 4 4 4 3

3 4 2 4 3 3

4 4 3 4 4 3

Предпочтение отдается 1 варианту, у которого наилучшее оценочное значение категории «хорошо», и он принят к реализации распоряжением Правительства Москвы от 06 03 2006 №341-РП.

Оценка эффективности предлагаемой методики представлена двумя блоками В первом блоке определена эффективность выбранного метода принятия решения - метода смысловой свертки многокритериальных оценок по сравнению с другими методами принятия решений методом бальных оценок и методом идеальной точки.

Для этого выполнены расчеты этими методами Результаты расчетов показаны в табл 6

Таблица 6

Результаты расчетов другими методами принятия решений_

Показатель, критерий Расчет, вес

1 1 2 | 3 | 4

Метод бальной оценки

1 максимальная рентабельность реализации проекта 0,4 0,34 0,36 0,38

2 доход бюджета от реализации проекта 0,3 0,33 0,32 0,31

3 средняя стоимость строительства 1 кв м жилья, тыс руб 0,3 0,33 0,32 0,31

Вариант-победитель 2 1 2 2

Метод идеальной точки

1 максимальная рентабельность реализации проекта 0,4 0,34 0,36 0,38

2 доход бюджета от реализации проекта 0,3 0,33 0,32 0,31

3 средняя стоимость строительства 1 кв м жилья, тыс руб 0,3 0,33 0,32 0,31

Вариант-победитель 2 1 1 2

Приведенные результаты вычислений по двум указанным альтернативным методам показали, что они находятся в зависимости от веса, задаваемого экспертами изменение веса показателей приводит к изменению лучшего варианта Что по своей сути ничем не отличается от принятия решений экспертами, действующими субъективно на базе собственного профессионализма, но без количественного и качественного обоснования принятых ими решений

Поскольку уход от субъективного мнения - одно из преимуществ метода смысловой свертки многокритериальных оценок, выполненные расчеты еще раз доказывают правильность выбранного метода как основы предложенной методики Во втором блоке оценки эффективности предлагается оценить социальный эффект от реализации выбранного на основании предложенной методики варианта проекта

Эффект реализации предложенной методики определяется как прямая выгода, которую получает Администрация Она выражается в виде

• поступлений в бюджет доходов от земельных аукционов,

• посгроенных и переданных на баланс города объектов социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры,

• введенных в эксплуатацию жилых домов, построенных за счет средств городского бюджета, жилая площадь которых направляется на решение городских социальных задач

Например, получен следующий эффект реализации предложенной методики при выборе варианта развития территории Щербинки района «Южное Бутово».

• 370,0 млн руб будет перечислено в бюджет по итогам открытого аукциона на право заключения инвестиционного контракта на реализацию инвестиционного проекта по комплексной застройке микрорайонов 2,3 и 4 территории Щербинки,

• 32,6 тыс кв м объектов социальной сферы будет построено и передано на баланс города,

• 198,4 тысквм общей жилой площади (17 жилых домов), которая будет направлена на реализацию городских социальных задач, в 2007 году планируется ввести в эксплуатацию за счет средств городского бюджета в мкр 1 района Щербинки

Подтверждена эффективность и показана необходимость внедрения предлагаемой методики на примере еще 4 проектов, по которым экспресс-оценка экономической целесообразности проведена в 2006 году

Расчеты подтверждают, что по проектам, для которых необходимые для привлечения частного инвестора показатели эффективности достигаются при переложении части затрат на бюджет, разработка нескольких вариантов финансирования развития территорий позволяет с помощью предложенной методики выбирать лучший вариант

Следовательно, по таким территориям сразу после проведения экспресс-оценки дается однозначный ответ какой из вариантов финансирования развития принять к реализации Это показано в табл 7.

Таблица 7

Выбор варианта финансирования развития территории с использованием предложенной методики

№ п/ п Местоположение территории, предлагающейся к градостроительному развитию Заключение администрации по результатам экспресс-оценки экономической целесообразности развития территорий Заключение по результатам расчетов с использованием предложенной методики

Лучший вариант для финансирования Эффект от предложений на основании применения методики

Перечисления в бюджет, млн долл США Переданы на баланс города объекты, тыс кв м Объем строительства жилья за счет бюджетных средств, тыс кв м

1 Район Измайлово, икр 31-23 Проведение реконструкции за счет средств городского бюджета нецелесообразно ввиду большой стоимости реализуемого кв м жилья В принципе возможно проведение конкурса, однако требуется предварительная проработка с собственниками жилых и нежилых помещений второй по инвестиционной схеме при условии финансирования городом капитального ремонта жилых домов 9,2 9,733 -

2 Район Тимирязевский, кв 93 второй город финансирует отселение жителей, строительство всего нового жилья, реконструкцию жилых домов и социальных объектов, остальные объекты - инвестор 17,7 85,682

3 Район Тимирязевой, кв 93 17,5 187,98

4 Район Зюзино, кв 14 Проведение реконструкции за счет средств городского бюджета нецелесообразно, а организация конкурса неперспективна Необходимо произвести корректировку проектных решений Корректировка проектных решений

Итого 44,4 9,733 273,662

В заключении сформулированы основные выводы и рекомендации, полученные в ходе выполнения диссертационной работы

В ходе диссертационного исследования все поставленные научные и практические задачи были решены

Результаты работы заключаются в следующем

1 Выполнен анализ формирования и выполнения программ градостроительного развития территорий города, который показал взаимозависимость инвестиционно-строительной привлекательности городских территорий и спроса инвестора на рынке градостроительно1 о развития городских территорий

Руководствуясь результатами оценки инвестиционно-строительной привлекательности территорий администрация города может проводить эффективную с точки зрения соблюдения баланса частных и общественных интересов политику развития территорий Это, в свою очередь, обеспечивает планомерное, динамичное развитие городских территорий, сопровождающееся максимальными денежными поступлениями в городской бюджет, позволяющими решать социальные задачи

2 Разработаны критерии оценки инвестиционно-строительной привлекательности развиваемых территорий, позволяющие отнести их к одной из трех категорий привлекательные, непривлекательные и спорные

3 Разработана методика обоснования инвестиционно-строительной привлекательности развития городских территорий, отнесенных к категории спорных, которая позволяет выбирать лучший вариант из разработанных специализированной организацией в экспресс-оценках экономической целесообразности развития спорных территорий

4. Предложена новая система результирующих показателей экспресс-оценки экономической целесообр'зности развития территории, позволяющая объективно оценить инвестиционно-строительную привлекательность ее для освоения частными инвесторами, а также возможность получения дохода бюджета от реализации проекта

5 Доказана целесообразность применения метода смысловой свертки многокритериальных оценок при выборе оптимального варианта развития территории, как инструмента формализации полигики Администрации при принятии решений и как метода минимизации влияния субъективного мнения лиц, принимающих решения при

отборе вариантов Разработаны и обоснованы правила установки границ для каждого результирующего показателя, сконструирована матрица смысловой свертки

6. Полученные результаты подтвердили, что применение предложенной методики определения инвестиционно-строительной привлекательности развития городских территорий позволяет обосновывать вариант финансирования проекта для территорий, отнесенных в категорию спорных

7 Апробация предложенной методики проведена на примере выбора варианта развития территории первой очереди застройки района Щербинка, а принятое решение утверждено распоряжением Правительства Москвы от 06 03 2006 №341-РП ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ АВТОРОМ ОПУБЛИКОВАНЫ СЛЕДУЮЩИЕ РАБОТЫ

1. Севостьянов А В , Шевцова Е Б Выбор эффективного варианта развития территории жилой застройки при внедрении системы земельных аукционов в Москве // Недвижимость экономика, управление №2-3 май-июнь 2007г (авторских 0,4 п л ) (издание рекомендовано ВАК)

2 Шевцова Е Б К вопросу выбора эффективного варианта развития территории // Современные проблемы экономики и управления развитием города (инвестиции, городское строительство, недвижимость, экология) Сборник научных трудов -М Издательство Рос экон акад, 2006 - 0,4 п л

3 Севостьянов В А, Шевцова Е Б Экономическая оценка проекта развития земельного участка в реконструируемом квартале жилой застройки // Совершенствование организации территорий поселений в условиях рыночной экономики (теория, методика, практика) Монография / Под общей ред Н Г Конокотина, О Р Дро-гицкой -М ГУЗ, 2006 -1,4 п л (авторских 0,7 п л).

4 Севостьянов А В , Севостьянов В А , Шевцова Е Б Оценка перспективного развития земельного участка в реконструируемом квартале жилой застройки // Научно-практический ежемесячный журнал «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель», №5,2006г - 0,8 п л (авторских 0,4 п л)

5 Шевцова Е Б Развитие механизмов привлечения инвесторов для реализации городских жилищнг'х программ в г Москве //Восемнадцатые Международные Плехановские чтения: Тезисы докладов аспирантов, магистров, докторантов и научных сотрудников - М: Изд-во Рос экон акад, 2006 0,1 п л

6 Севостьянов А В , Шевцова Е Б , Моторина М А, Владимирова И Л Учебно-практическое пособие «Оценка, передача в собственность и управление городской недвижимостью жилого и нежилого назначения», 2004г -5,9 п л (авторских 0,8 п л )

7 Шевцова Е.Б Совершенствование градостроительного регулирования города Москвы с целью ее гармоничного развития // Семнадцатые Международные Плехановские чтения Тезисы докладов аспирантов, магистров, докторантов и научных сотрудников -М Изд-во Рос экон акад, 2004 -0,1 п л

8. Шевцова ЕБ Проблемы развития территорий жилой застройки в г Москве // Шестнадцатые Международные Плехановские чтения Тезисы докладов аспирантов, магистров, докторантов и научных сотрудников - М Изд-во Рос экон акад , 2003 - 0,1 п л

Бумага офсетная Формат 60x84 1/16 Услпечл 1,75 Тираж 100 экз Заказ № 73

Отпечатано в типографии РЭА им Г В Плеханова 115054, Москва, ул Зацепа, 41/4

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Шевцова, Елена Борисовна

Введение.

Глава 1: Анализ особенностей планирования развития жилой застройки в городе.

1.1. Теоретические основы развития городских территорий. Влияние инвестиционного фактора.

1.2. Правовые основы развития городских территорий. Градостроительные и социальные программы г.Москвы.

1.3 Анализ механизмов привлечения инвесторов к развитию территорий.

Глава 2: Разработка методики определения инвестиционно-строительной привлекательности развития городских территорий.

2.1 Анализ действующих механизмов оценки инвестиционно-строительной привлекательности развития городских территорий.

2.2 Разработка системы критериев и формирование матриц смысловой свертки.

2.3 Обоснование правил установки границ категорий критериев.

Глава 3: Обоснование экономической целесообразности развития территории с применением предложенной методики.

3.1. Методика обоснования инвестиционно-строительной привлекательности вариантов развития территории.

3.2. Эффект, получаемый от применения предлагаемой методики.

3.3. Обоснование экономической целесообразности выбора варианта развития территории с применением методики.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Разработка методики обоснования инвестиционно-строительной привлекательности развития городских территорий"

Актуальность исследования. Градостроительная практика развития города Москвы исчерпала экстенсивный путь, при котором требовалось присоединение всё новых и новых свободных от застройки земель к территории города. В настоящее время развитие города происходит по интенсивному пути в существующих границах, поэтому градостроительное развитие осуществляется на территориях с ветхой застройкой, реорганизуемых производственных зон, инженерных коридоров. Городская администрация стремится развивать такие территории с привлечением средств частных инвесторов. Подобная политика города возможна в случае заинтересованности частного инвестора в получении прибыли при развитии такой территории. То есть в данном случае это может быть лишь территория, имеющая инвестиционно-строительную привлекательность для частного инвестора. Поэтому городской администрации важно знать, какая из предполагаемых к развитию территорий, привлечёт финансы инвестора, а какая нет и как её сделать для него привлекательной.

В рамках настоящего исследования под инвестиционно-строительной привлекательностью территории понимается способность территории обеспечить в процессе своего градостроительного развития требуемую норму доходности на вложенный капитал.

Действующая методика оценки инвестиционно-строительной привлекательности территорий, на которые разработаны проекты планировки и которые предлагаются к продаже на правах аренды на земельных аукционах, основана на подготовке экспресс-оценки экономической целесообразности реализации проектов. Анализ ряда экспресс-оценок экономической целесообразности реализации проектов планировки территорий показал, что такой метод несовершенен. Содержащиеся в экспресс-оценке показатели по некоторым проектам не дают однозначного ответа на вопрос: какой из вариантов лучший, а отсутствие методики выбора лучшего варианта развития территории приводит к тому, что окончательное решение принимается субъективно лицом городской администрации, отвечающим за принятие такого решения.

Таким образом, действующий механизм определения инвестиционно-строительной привлекательности городской территории для инвестора требует совершенствования, в первую очередь, путем разработки соответствующей методики. Научная и практическая необходимость анализа факторов, определяющих вариант наиболее эффективного развития каждого земельного участка городской территории и подготовки указанной методики обусловила выбор темы, цели и задачи исследования.

Цель и задачи исследования.

Цель исследования - разработка методических рекомендаций по определению инвестиционно-строительной привлекательности подлежащих развитию городских территорий и источника финансирования данного развития на основе анализа экспресс-оценок экономической целесообразности проектов планировки территорий.

Задачи исследования:

- исследовать взаимозависимость спроса инвестора на развитие городских территорий и их инвестиционно-строительной привлекательности;

- провести анализ действующих процедур, регламентирующих процесс градостроительного развития, а также этапов формирования и реализации программ градостроительного развития территорий города и привлечения частных инвесторов к их реализации;

- изучить опыт определения источника финансирования развития территорий на основании их инвестиционно-строительной привлекательности;

- разработать методику обоснования инвестиционно-строительной привлекательности городских территорий, подлежащих градостроительному развитию, позволяющую определять наиболее эффективный вариант развития с точки зрения соотношения средств частных инвесторов и городского бюджета;

-разработать систему показателей для оценки инвестиционно-строительной привлекательности городской территории с целью определения источников финансирования ее развития;

- подготовить рекомендации по совершенствованию управления развитием городских территорий в части организации процесса подготовки инвестиционно-строительных программ с использованием предложенной методики.

Объектом исследования являются территории города, для которых разработаны проекты градостроительного развития жилой застройки.

Предметом исследования является процесс формирования вариантов финансирования проектов развития территории жилой застройки в городе и выбора оптимального варианта развития на основе её инвестиционно-строительной привлекательности (на примере жилой застройки города Москвы).

Методы исследования. Теоретической и методологической основой исследования стали труды отечественных и зарубежных ученых: Н.Т. Агафонова, Г.М.Аграновича, С.С. Бачуриной, В.В. Владимирова, Б.М. Гринчеля, Л.В.Донцовой, А.С.Жолкова, В.А. Епифанова, М.И.Каменецкого, А.В. Кузьмина, М.Н. Межевича, А.Б.Некрасов, Ю.С. Попкова, В.И. Ресина, М.Д. Сафаровой, А.В. Севостьянова. Э.К. Трутнева, В.З. Черняка, Н.Г. Юшковой, Дж. Фридман (Jack P.Fridman) и др.

Эмпирическую основу работы составили: действующее законодательство, регламентирующее вопросы управления землепользованием, градостроительством и инвестиционной политики развития территорий на федеральном, региональном и местном уровнях, экспресс-оценки экономической целесообразности развития территорий города Москвы, а также исследовательские и аналитические материалы, полученные в процессе практической работы автора.

Для решения поставленных задач в работе применены различные матема-тико-статистические методы, методы логического, структурно-функционального анализа и принятия решений в условиях многокритериально-сти.

Научная новизна работы состоит в формировании комплексного подхода к разработке методических рекомендаций по управлению спросом инвестора на городские территории, предназначенные к градостроительному развитию. К основным результатам, полученным в диссертации и составляющим новизну исследования, относятся следующие:

• обосновано, что инвестиционно-строительная привлекательность городских территорий, предлагаемых администрацией города к градостроительному развитию, является ключевым показателем для оценки рыночного спроса со стороны инвестора и управления им на рынке градостроительного развития городских территорий;

• предложена новая система результирующих показателей, обеспечивающая принятие экономически обоснованного решения по финансированию проекта развития конкретной территории инвестором и/или городом, основанная на действующих и предложенных автором показателях экспресс-оценки экономической целесообразности реализации проектов;

• разработана методика обоснования инвестиционно-строительной привлекательности развития городских территорий, обеспечивающая принятие эффективных с точки зрения экономической целесообразности решений по отнесению земельного участка в категорию реализуемых с привлечением частных, бюджетных или смешанных инвестиций;

• впервые доказана необходимость применения метода смысловой свёртки в качестве инструмента выбора городской администрацией варианта финансирования развития территории, позволяющего исключить влияние субъективных факторов.

Практическая значимость работы.

Практическая значимость работы состоит в том, что ее результаты могут быть использованы при подготовке администрацией нормативных правовых актов, регламентирующих условия реализации инвестиционных проектов, инвестиционно-строительных программ, в том числе связанных с переселением из ветхого жилищного фонда и выводом промышленных предприятий, экспрессоценок экономической целесообразности развития территорий и преобразования застроенных городских кварталов. Разработанные теоретические и методические положения могут найти применение в научно-методической и производственной деятельности научных и проектных организаций, а также при подготовке и повышении квалификации специалистов по экономике и управлению городским строительством.

Апробация работы.

Основные положения и выводы диссертационной работы в виде рекомендаций по совершенствованию подхода к разработке и формированию отчета экспресс-оценки экономической целесообразности развития территорий города Москвы, а также алгоритма применения методики обоснования инвестиционно-строительной привлекательности территорий для развития используются Департаментом экономической политики и развития города Москвы при принятии решений об источнике финансирования развития жилой застройки города.

Методические разработки диссертационного исследования применены при выборе варианта развития территории первой очереди строительства района Щербинка. Решение утверждено распоряжением Правительства Москвы от 06.03.2006 №341-РП «О мерах по комплексной жилой застройке территории Щербинки района Южное Бутово (Юго-Западный административный округ)».

Основные идеи и результаты исследования докладывались XVI, XVII, XIX Международных Плехановских чтениях (Москва, 2003,2004,2006).

По теме диссертации опубликовано 8 печатных работ, в том числе одна публикация в журнале, рекомендованном ВАК, общим объемом 3,0 п.л.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Шевцова, Елена Борисовна

Выводы и предложения

1. Выполнен анализ формирования и выполнения программ градостроительного развития территорий города, который показал взаимозависимость инвестиционно-строительной привлекательности городских территорий и спроса инвестора на рынке градостроительного развития городских территорий.

Руководствуясь результатами оценки инвестиционно-строительной привлекательности территорий администрация города может проводить эффективную с точки зрения соблюдения баланса частных и общественных интересов политику развития территорий. Это, в свою очередь, обеспечивает планомерное, динамичное развитие городских территорий, сопровождающееся максимальными денежными поступлениями в городской бюджет, позволяющими решать социальные задачи.

2. Разработаны критерии оценки инвестиционно-строительной привлекательности развиваемых территорий, позволяющие отнести их к одной из трёх категорий: привлекательные, непривлекательные и спорные.

3. Разработана методика обоснования инвестиционно-строительной привлекательности развития городских территорий, отнесенных к категории спорных, которая позволяет выбирать лучший вариант из разработанных специализированной организацией в экспресс-оценках экономической целесообразности развития спорных территорий.

4. Предложена новая система результирующих показателей экспресс-оценки экономической целесообразности развития территории, позволяющая объективно оценить инвестиционно-строительную привлекательность ее для освоения частными инвесторами, а также возможность получения дохода бюджета от реализации проекта.

5. Доказана целесообразность применения метода смысловой свертки многокритериальных оценок при выборе оптимального варианта развития территории, как инструмента формализации политики Администрации при принятии решений и как метода минимизации влияния субъективного мнения лиц, принимающих решения при отборе вариантов. Разработаны и обоснованы правила установки границ для каждого результирующего показателя, сконструирована матрица смысловой свертки.

6. Полученные результаты подтвердили, что применение предложенной методики определения инвестиционно-строительной привлекательности развития городских территорий позволяет обосновывать вариант финансирования проекта для территорий, отнесенных в категорию спорных.

7. Апробация предложенной методики проведена на примере выбора варианта развития территории первой очереди застройки района Щербинка, а принятое решение утверждено распоряжением Правительства Москвы от 06.03.2006 №341-РП.