Моделирование оценки недвижимости в крупном городе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Корнилова, Ирина Леонидовна

Введение

1. Анализ рынка недвижимости

1.1. Понятие о недвижимой собственности и её особенности, как объекта рыночных отношений

1.2. Организация систем регистрации недвижимости в различных странах

1.3. Особенности рынка недвижимости в России

1.4. Методы привлечения покупателей на рынок жилья в Санкт-Петербурге

1.5. Рыночная стоимость недвижимости и её оценка

1.6. Выводы по главе

2. Модели и методы оценки недвижимости

2.1. Эволюция подходов к экономической оценке земли в городе

2.2. Модель Алонсо

2.3. Использование энтропийных моделей при оценке городских территорий

2.4. Методика экономической оценки городских земель на основе социально-экономического районирования

2.5. Эмпирические модели оценки городской недвижимости

2.6. Основные методы оценки недвижимости в рыночной экономике

2.7. Выводы по главе

3. Разработка модели соответствия структур спроса и предложения жилья

3.1. Модель соответствия структур спроса и предложения жилья при равенстве спроса и предложения

3.2. Влияние изменения уровня цен

3.3. Учет колебаний спроса и предложения

3.4. Отражение в модели затрат, связанных с изменениями спроса и предложения

3.5. Введение времени в модель

3.6. Моделирование оценки эффективности инвестиционных проектов продажи или сдачи в аренду квартир

3.7. Моделирование оценки инвестиционных проектов, связанных с воздействием на величину спроса

3.8. Выводы по главе

4. Реализация модели соответствия структур спроса и предложения жилья

4.1. Отбор характеристик жилья для проведения опроса

4.2. Программа проведения опроса для выявления предлагаемых цен на жилье

4.3. Структура спроса и предлагаемые цены

4.4. Структура предложения

4.5. Анализ результатов решения задачи соответствия структур спроса и предложения жилья

4.6. Анализ результатов решения задачи соответствия структур спроса и предложения жилья при превышении спроса над предложением

4.7. Анализ результатов решения задачи соответствия

СПрОСа И ПрбДЛОЖбНИЯ ЖИЛЬЯ ПрИ изменений Структуры СПриСа i jj

4.8. Анализ результатов решения задачи соответствия с I рук 1 ур спроса и предложения жилья при изменении структуры спроса, когда спрос превышает предложение

4.9. Возможности применения предлагаемой модели л 1/-» пл 1 /г ч-.iu. оьшидЫ пи шаъе ч- iuj

Диссертация: введение по экономике, на тему "Моделирование оценки недвижимости в крупном городе"

Составной частью развития рыночных отношений в нашей стране является формирование рынка недвижимой собственности. Российский рынок недвижимости имеет ряд отличительных особенностей, связанных со своеобразием экономической обстановки. Одной из таких особенностей является отсутствие хорошо организованной информационной базы, что затрудняет использование как зарубежных методик оценки недвижимости, так и методик, разработанных в наших условиях. Наиболее развитым сегаентом российскою рынка выступает рынок жилья, что обусловлено рядом факторов: массовой приватизацией квартир, которая происходит с конца 1991 г., большим объёмом неудовлетворённою спроса и более определёнными правами собственности на жильё (в отличие от коммерческой недвижимости и земельных участков). Все участники рынка недвижимости нуждаются в хорошо организованной регистрационной системе, составной частью которой должна являться система оценки недвижимости.

Актуальность данного исследования определеяется тем, что рынок недвижимости в нашей стране находится в стадии интенсивного развития, иричем наиболее высокие темпы этою развития наблюдаются на рынке жилья. При существующем многообразии подходов к оценке недвижимости встает необходимость в разработке моделей, адекватных российским условиям.

В Санкт-Петербург имеются в наличии приблизительно 1,5 млн. городских квартир, причем по данным опроса (май 1994 г.) около 50% городского населения недовольно своими жилищными условиями. Отсюда следует, что этот рынок в нашем городе имеет значительные перспективы своею развития, и целесообразной является разработка моделей оценки недвижимости, и в частности, городского жилья.

Целью работы является построение моделей оценки недвижимой собственности в условиях формирующегося рынка недвижимости при отсутствии значительного обьема статистический информации о рыночных сделках на базе математического моделирования и ПЭВМ.

Достижение указанной цели потребовало решения ряда задач:

1. Анализа рынка недвижимости в целом и его особенностей в условиях переходного периода в российской экономике.

2. Анализа существующих подходов к оценке недвижимости, методик и моделей в этой области, разработанных как в наших условиях, так и за рубежом.

3. Построения моделей оценки жилья в виде задач математического программирования, основанных на проведении опроса потенциальных покупателей жилья.

4. Разработки методики отбора, агрегирования и фильтрации характеристик квартир, а также составления и отладки программы проведения опроса на ПЭВМ, с целью преодоления трудностей, возникающих при проведении опроса потенциальных покупателей жилья.

5. Проведения многовариантных расчетов и анализа по модели оценки квартир в виде задачи соответствия структур спроса и предложения жилья.

Обьектом исследования в данной работе является недвижимая собственность, под которой во всем мире понимается участок земли с принадлежащими ему ресурсами, зданиями и сооружениями. Особое внимание уделяется недвижимости в жилищной сфере, которая в российском законодательстве определяется как земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с хозяйственными постройками и многолетними зелеными насаждениями; жилые дома и квартиры, а также инженерная инфрастрактура жилищной сферы.

Научная новизна результатов и исследований заключается в следующем:

1. Предложена модель, позволяющая учитывать при оценке жилья разнообразные предпочтения представителей спроса на жилье, соответствия структур спроса и предложения жилья.

2. Предложены модели, позволяющие учитывать изменения структуры и обьемов спроса и предложения на рынке жилья, связанные с этим затраты, если имело место целенаправленное воздействие на эти величины, а также изменение уровня цен.

3. Предложены модели оценки экономической эффективности инвестиционных проектов на рынке недвижимости, связанных с куплей-продажей жилья и сдачей его в аренду, которые основываются на динамическом варианте модели, отражающем изменения характеристик рынка жилья во времени. В этих моделях предусмотрены различные способы учета риска - в зависимости от имеющейся информации об условиях неопределенности, а также возможность продажи жилья в рассрочку.

4. Разработана методика отбора, агрегирования и фильтрации характеристик квартир доя проведения опроса потенциальных покупателей жилья, а также составлена и отлажена компьютерная программа проведения такого опроса.

Практическая ценность работы обусловлена следующим:

1. Проведен анализ рынка недвижимости, ею особенностей в российской экономике, а также существующих моделей оценки недвижимости.

2. Предложены новые подходы к оценке квартир, принятию решений об осуществлении зачрат на рынке жилья, прогнозированию и оценке рыночной с||ф&ции, позволяющие учитывать предпочтения, распространенные среди представителей спроса на жилье.

3. Предложены рекомендации по процедуре проведения опроса потенциальных покупателей жилья в виде методики отбора, агрегирования и фильтрации характеристик квартир и программы проведения такого опроса.

4. Выполнены мношвариантные расчеты и анализ по модели соответствия спроса и предложения жилья для различных вариантов исходных.

Диссертация состоит из введения, четырех тяав, заключения общим обьемом 170 страниц, списка литературы из 96 наименований и пяти приложений.

Диссертация: заключение по теме "Математические и инструментальные методы экономики", Корнилова, Ирина Леонидовна

4.10. Выводы по главе 4

В данной главе рассмотрены возможности реализации предлагаемой модели. Особое внимание при этом уделено сбору и подготовке исходных данных.

Поскольку на выбор потенциального покупателя квартиры оказывает влияние очень большое число характеристик жилья, встает вопрос об отборе таких признаков для выделения типов квартир, которые будут рассматриваться в модели. Анализ возможных характеристик и обоснование их выбора приводятся в разделе 4.1. В результате было выделено 24 типа жилья.

В процессе проведения опроса необходимо получить данные о предлагаемых ценах за эти типы жилья. Так как задача, стоящая перед респондентами, является достаточно сложной (им предстоит упорядочить и оценить большое число альтернатив), целесообразным является использование программных методов для получения результатов опроса. Для этого была создана специальная программа на языке Visual Basic 3.0, текст которой приводится в Приложении 1, а описание ее работы - в разделе 4.2.

С помощью программы проведения опроса были получены гипотетические исходные данные о предлагаемых ценах 5 групп респондентов, близких по своим предпочтениям. В разделе 4.3 приводится описание выделенных ipynii, а также информация об их удельных, весах в общем объеме спроса на жилье и о самих предлагаемых ценах.

Данные о структуре предложения различных типов квартир приведены в разделе 4.4, они приблизительно выявлены на основании выходящих в С.анкт-Петербур!е бюллетеней и каталогов недвижимости.

Решение задачи соответствия структур спроса и предложения жилья было получено с помощью пакета прикладных ирофамм PCPROG, который предназначен для работы на персональных компьютерах под управлением операционной системы MS-DOS и позволяет решать различные задачи математического профаммирования, в том числе задачи линейного профаммирования, а также проводит анализ на чувствительность таких задач. Результаты работы данной программы для различных вариантов исходных данных приведены в Приложениях 2-5.

Рассматривались условия, когда спрос на рынке жилья равен предложению, когда он превышает предложение, а также варианты структуры спроса для той и другой ситуации. Отметим, что при большей величине спроса изменение его структуры в значительно меньшей степени влияет на изменение оценок. При росте спроса или изменении его структуры в пользу более выгодных покупателей величина совокупною дохода продавцов жилья возрастает, но ее относительное увеличение гораздо меньше, чем относительное увеличение двойственных оценок, т.е. она становится все более чувствительной к дальнейшему изменению исходных данных. В разделах 4.5-4.9 проведен анализ полученных результатов и возможностей использования данной модели участниками рынка недвижимости (государственными и муниципальными органами, риэлтерскими фирмами и оценщиками) в различных ситуациях - при определении величин платежей на рынке жилья, приняггии решения о целесообразности тех или иных затрат, связанных с изменениями спроса и предложения квартир, прогнозировании ситуации на рынке жилья, оценке изменения рыночной ситуации. В последнем случае важное значение имеют результаты анализа модели на чувствительность.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В условиях относительно ранней стадии формирования рынка недвижимости в нашей стране и специфических особенностей экономической ситуации возникает необходимость в использовании расчетных методов оценки обьектов недвижимости, в частности, на рынке жилья, развитие которого несколько опережает развитие других сегментов рынка.

Предлагаемая модель позволяет учитывать при анализе рынка жилья не только разнообразные ценообразующие факторы, такие как характеристики размера и качества квартиры, ее местоположения, качества дома и др., но и отношение потенциальных покупателей жилья к этим признакам. Модель включает в себя исследование потенциального спроса на рынке жилья путем проведения опроса, в котором выявляются предлагаемые цены за различные типы квартир. Отличительной чертой такой модели является то, что при получении оценок жилья учитывается соотношение не только объемов, но и структур спроса и предложения на этом рынке, причем имеется в виду структура спроса по предпочтениям.

Результаты, полученные с помощью расчетов по предлагаемой модели, MOiyr быть использованы различными участниками рынка жилья - как физическими лицами, оценщиками, так и организациями, действующими на рынке недвижимости. Они гак же MOiyr быть использованы государственными или муниципальными органами, которые занимаются вопросами регулирования рынка недвижимости. Прежде всего это величины двойственных оценок различных типов квартир, которые показывают, какая максимальная сумма может быть затрачена на увеличение предложения каждого типа жилья на единицу. Эти показатели также могут использоваться и при определении величин других платежей на рынке жилья, связанных с оценкой квартир. Двойственные оценки групп потенциальных покупателей метут использоваться при принятии решения о целесообразности чех или иных затрат, связанных с изменением структуры спроса на квартиры - с помощью рекламы, разнообразных кредитов и скидок, предоставляемых некоторым группам населения и др.

Построение модели в виде задачи линейного программирования позволяет оценивать устойчивость полученных результатов при различных изменениях рыночной ситуации - для этого используются средства послеоптимизационного анализа. Результаты анализа модели на чувствительность, а также результаты расчетов по тем вариантам модели, в которых используются средства параметрического программирования, также могут быть использованы при прогнозировании изменения ситуации на рынке жилья и оценке таких изменений.

Итак, на защиту выносятся следующие тезисы:

1. Выполнены анализ рынка недвижимости, ею особенностей в условиях переходного периода в российской экономике, а также обзор и анализ существующих моделей оценки недвижимости.

2. Предложена модель, позволяющая учитывать при оценке жилья разнообразные нредиочтения представителей спроса на жилье, в виде задачи линейного программирования. Результаты расчетов по данной модели соответствия структур спроса и предложения жилья MOiyi быть использованы участниками рынка недвижимости в различных ситуациях -при определении величин платежей на рынке жилья, принятии решения о целесообразности тех или иных затрат, связанных с изменениями спроса и предложения квартир, прогнозировании ситуации на рынке жилья, оценке изменения рыночной ситуации.

3. Построены модели, позволяющие учитывать при оценке квартир изменения структуры и объемов спроса и предложения на рынке жилья, связанные с этим затраты, если имело место целенаправленное воздействие на эти величины, а также изменение уровня цен (в виде задач параметрического линейного программирования).

4. Предложен способ рассмотрения изменения различных характеристик модели во времени в виде динамического варианта данной задачи.

5. Построены модели оценки экономической эффективности инвестиционных проектов на рынке недвижимости, связанных с куплей-продажей жилья и сдачей его в аренду, которые основываются на динамическом варианте модели. В зависимости от имеющейся информации об условиях неопределенности предусмотрены различные способы учета риска, а также возможность продажи жилья в рассрочку. Подобные модели MOiyr быть использованы при принятии инвестиционных решений на рынке недвижимости.

6. Проведенные многовариантные расчеты по модели соответствия спроса и предложения жилья могут служить иллюстрацией возможностей использования данной модели.