Совершенствование системы управления государственным недвижимым имуществом в региональной экономике тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование системы управления государственным недвижимым имуществом в региональной экономике"

На правах рукописи

ПАВЛОВА ИРИНА ВЛАДИМИРОВНА

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ В РЕГИОНАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКЕ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

5 ДЕК 2013

Казань-2013

005541591

005541591

Диссертация выполнена на кафедре экономики ФГБОУ ВПО «Казанский национальный исследовательский технологический университет»

Научный руководитель Сагдеева Анжелла Анатольевна

кандидат экономических наук, доцент ФГБОУ ВПО «Казанский национальный исследовательский технологический

университет», доцент кафедры экономики

Официальные оппоненты: Яшин Николай Сергеевич

доктор экономических наук, профессор ФГБОУ ВПО «Саратовский государственный социально-экономический университет»,

профессор кафедры менеджмента

Уразбахтина Лилия Равилевна

кандидат экономических наук, доцент ФГБОУ ВПО «Казанский государственный энергетический университет», доцент кафедры экономики и организации производства

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Тамбовский государственный

университет имени Г.Р.Державина»

Защита состоится « » декабря 2013 года в 14.00 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.079.08 при ФГБОУ ВПО «Казанский национальный исследовательский технический университет им.А.Н.Туполева -КАИ» по адресу: 420111, г.Казань, ул. К.Маркса, 10, аудитория 310.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Казанский национальный исследовательский технический университет им. А.Н.Туполева-КАИ».

Сведения о защите и автореферат диссертации размещены на официальных сайтах ВАК Министерства образования и науки РФ http://www.vak.ed.gov.ru.

Автореферат разослан « >3 » ноября 2013 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, доцент

Л.Ф.Нугуманова

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Одним из необходимых условий перехода российского государства в 90-е гг. XX в. от планового к регулируемому рыночному хозяйству стала трансформация отношений собственности, что повлекло за собой уменьшение доли государственного сектора, а также децентрализацию системы управления государственным и негосударственным недвижимым имуществом. Становление экономической системы нового типа не отрицает значимости государственной собственности, наличие которой является основой эффективного функционирования системы национальной безопасности, обеспечивает воспроизводство общественных благ и предоставление органами управления публичных услуг. Федеративный характер российского государственного устройства обусловливает выделение объектов, находящихся в федеральной и региональной собственности, что является формой институционального закрепления процессов регионализации единого национального экономического пространства. Тем самым, эффективность функционирования государственного сектора российской экономики во многом определяется состоянием механизма управления государственным имуществом, полнотой учета противоречивых процессов децентрализации и интеграции, уровнем развития организационных коммуникаций между федеральными и региональными органами государственного управления, а также готовностью последних к использованию современных технологий менеджмента при разработке мер управляющего воздействия.

Решение указанных проблем затрудняется отсутствием общенациональной концепции управления государственной собственностью, отсутствием четкого определения показателей эффективности управления государственным недвижимым имуществом, необходимостью реализации права государственной собственности с использованием рыночных инструментов (хозяйственное ведение, оперативное управление). При этом ограничены возможности применения опыта управления объектами государственной собственности, накопленного в условиях монополии государства в плановой экономики, и низкой адаптируемостью традиционных для государств с развитым рынком технологий вследствие высокой специфичности российской институциональной среды. Это доказывает необходимость разработки и реализации методов управления государственной собственностью, основанных на общеэкономических законах и, одновременно, учитывающих особенности российской экономики, а также содержание стратегических, тактических и оперативных задач социально-экономического развития национальной экономики и входящих в

ее состав территориальных образований.

Государственная программа Российской Федерации (РФ) «Управление федеральным имуществом» в качестве основных рисков, препятствующих формированию эффективных мер управляющего воздействия на объекты государственной собственности, выделяет несовершенство законодательства, несоответствие состава имущества функциям государства, недостаточный уровень профессионализма работников органов управления, низкую инвестиционную привлекательность реального сектора экономики, низкий объем неналоговых доходов бюджета от управления и продажи имущества, недостаточный уровень взаимодействия органов исполнительной власти по управлению имуществом1. Формирование оптимальной организационной структуры управления государственным недвижимым имуществом в регионе, обеспечивающей оперативность принятия решений, эффективность взаимодействия федеральных и региональных органов государственной власти, обоснованность прогнозов и планов рассматривается в качестве необходимой предпосылки реализации целевых ориентиров долгосрочной стратегии социально-экономического развития. В качестве принципов функционирования оптимальной организационной структуры управления государственной собственностью в субъектах Федерации должны выступать принципы самостоятельности, системности, функциональности, целевого использования, эффективности, правового обеспечения управленческих решений, оптимальности форм и методов управления. Реализация указанных принципов затрудняется сложностью и многофункциональностью объекта управления, правомочия собственности в отношении которого реализуются в целях выполнения государством возложенных на него социально-экономических функций, и субъекта управления, в качестве которого выступают публично-правовые образования, которые лишены права использовать свои властные полномочия по отношению к своим контрагентам. В настоящее время в Российской Федерации отсутствуют самостоятельные законодательные акты, определяющие статус государства и его региональных образований как собственников.

В этой связи возникает необходимость разработки обоснованных теоретико-методических подходов к управлению государственной собственностью на федеральном и региональном уровнях, что определило выбор темы исследования, ее теоретическую и практическую значимость.

Государственная программа РФ «Управление федеральным имуществом». Утверждена распоряжением Правительства РФ от 16.02.2013 № 191-р [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.m/document/cons doc LAW 142285/?frame=l. открытый. Проверено на 1.08.2013.

Степень изученности проблемы. Основные положения современной теории региональной экономики были сформулированы в рамках различных экономических школ и течений. Среди них особая роль принадлежит классическим штандортным теориям, начало которым было положено в трудах ВЛаунхардта, Й.Г. фон Тюнена и получили развитие в работах А.Вебера и А.Леша. Критика классических штандортных теорий стало исходной точкой исследований А.ГТределя, Т.Паландера и Д.Смита, которые предложили модель «линейного рынка» как центральной неоклассических штандортных теорий. В рамках теории размещения производства и сферы обращения особый интерес представляют взгляды У.Айзарда, Х.Боса, Я.Гамильтона. Положения теории рыночных потенциалов и пространственного взаимодействия представлены в работах М.Биркина, Х.Уильямса, Ф.Фоулджера и др. Основоположниками теории центральных мест выступают В.Кристаллер и Б.Берри. Концепция геомаркетинга представлена в трудах А.Шоу и Л.Уэлда. Различные пространственные аспекты товарного обращения исследованы в трудах У.Алдерсона, Ф.Кларка и др. Институциональный подход к проблемам региональной экономики предложен в работах Р.Бреера, Ф.Булдерстона, Г.Домингеза, Е.Дудди, Д.Ревзана, Дж.Симонса, Р.Уэстерфилда, А.Хоггата, М.Янелла и др.

В российской экономической мысли проблемы региональной экономики традиционно находились в центре внимания исследователей, что нашло отражение в теориях экономического районирования (К.И.Арсеньев, Н.П.Огарев), теориях размещения производительных сил (Н.Н.Баранский, А.Г.Гранберг, В.С.Немчинов, Н.Н.Некрасов, А.Е.Пробст, Р.И.Шнипер и др.). Существенный вклад в развитие теории региональной экономики внесли труды И.Г.Александрова, Г.М.Кржижановского, С.Г.Струмилина, А.Е.Ферсмана, Н.Н.Колосовского, А.Н.Лаврищева, Л.Л.Никитина, Г.Н.Черданцева и др.

Методологический подход к трактовке содержания собственности представлен в трудах А.Алчиана, М.Вебера, Л.Гьюлика, Х.Демсица, Р.Коуза,

A.Оноре, Л.Урвика, А.Файоля, Г.Форда, Т. Эггертссона и др.

В российской экономической науке к проблеме собственности обращались А.В.Бузгалин, Г.В.Горланов, Г.П.Журавлева, П.А.Игнатовский,

B.О.Исправников, А.М.Еремин, А.И.Колганов, Н.Д.Колесов, В.В.Колесников, В.В.Корняков, В.В.Куликов, В.Н.Лексин, Д.С.Львов, Н.Я.Петраков, В.А.Пешехонов, Б.Н.Плышевский, А.Ф.Поляков, В.Т.Рязанов, В.Ф.Семенов, И.К.Смирнов, И.И.Столяров, В.Н.Черковец, К.А.Хубиев и др. Институциональный подход к проблеме собственности нашел продолжение в трудах Р.И.Капелюшникова, В.В.Кокарева, В.Л.Тамбовцева, А.Е.Шаститко и др. Сущность и направления развития системы управления недвижимым

5

имуществом исследованы в работах Л.И.Абалкина, В.П.Бочарова, А.Г.Зельднера, П.Д.Половинкина, И.Е.Рисина, Ю.И.Трещевского и др.

Отдельные аспекты управления государственной и муниципальной недвижимостью, проблемы приватизации, методические подходы к оценке эффективности инвестиций в недвижимость, закономерности предпринимательской деятельности в сфере недвижимости с использованием механизмов доверительного управления и государственно-частного партнерства представлены в работах В.В.Бузырева, А.А.Варламова, Р.Гровера, В.И.Кошкина, Д.СЛьвова, С.Н.Максимова, Г.Н.Мальгинова, П. Д.Поло винкина, А.Д.Радыгина, А.В.Савченко, Н.И.Свистунова, М.М.Соловьева, Дж.Ю.Сгиглица, Е.И.Тарасевича, В.М.Шупыро и др.

Несмотря на значительное число работ, посвященных различным аспектам управления недвижимым имуществом, отсутствует целостный теоретико-методический подход, определяющий содержание и методы управляющего воздействия на объекты государственной собственности на региональном уровне. Все это определило цель, задачи и структуру исследования.

Цель и задачи диссертации. Цель диссертационной работы состоит в научном обосновании теоретико-методических подходов к содержанию системы управления недвижимым имуществом государства в регионе и в разработке на их основе практических рекомендаций, направленных на совершенствование мер регионального управляющего воздействия на недвижимые объекты государственной собственности.

Реализация цели исследования предопределяет постановку и решение следующих основных задач:

1. Определить содержание категории «управление государственным недвижимым имуществом» с учетом особенностей реализации правомочий собственности в данной сфере.

2. Сформировать матрицу целеполагания в управлении государственным недвижимым имуществом на региональном уровне.

3. Выявить характерные особенности регионального управления государственным недвижимым имуществом на этапах национализации и приватизации, сформированные в разрезе элементов системы управления рассматриваемым объектом.

4. Разработать комплекс поправочных коэффициентов, применяемых при оценке риска и доходности использования объектов государственной недвижимости в регионе.

5. Сформулировать граничное условие, определяющее возможность органа региональной исполнительной власти формировать условия

использования объектов государственного недвижимого имущества с позиций рыночного субъекта.

6. Разработать методический подход к оценке потенциальной рентабельности инвестиций в государственное недвижимое имущество в регионе и провести его апробацию.

Объектом исследования является система управления государственным недвижимым имуществом в региональной экономике.

Предметом исследования является совокупность организационно-экономических отношений, возникающих в процессе совершенствования системы управления государственным недвижимым имуществом в региональной экономике.

Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования составляют положения теории «пучка прав» собственности, теории регионального развития, теории размещения производительных сил, теории сложных систем, теории регионального управления и др. Достижение поставленной цели и решение сформулированных задач рабочих гипотез выполнялись с использованием совокупности методов (инструментария) исследования социально-экономических явлений и процессов в мезоэкономической системе в соответствии с их гносеологическим потенциалом, а именно: методы системного анализа, классификации и статистических группировок, логического и сравнительного анализа. Построение сценариев развития мезоэкономических индикаторов проводилось с использованием индексного метода, метода средних и относительных величин, метода анализа динамических рядов, корреляционно-регрессионного анализа, дисперсионного анализа, непараметрических методов оценки связи и др.

Информационную базу диссертационной работы составляют сведения Федеральной службы государственной статистики и ее территориальных органов, официальных статистических органов зарубежных государств, Министерства экономического развития РФ, Министерства регионального развития РФ, Федерального агентства по управлению государственным имуществом и его территориальных управлений, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан (РТ), Всемирного банка, специализированных аналитических зарубежных компаний, Рейтингового агентства «Рейтинг РИА», аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» и др. В процессе подготовки работы в качестве информационных источников были использованы монографии, коллективные работы, публикации в периодической печати, материалы научно-практических конференций,

парламентских слушаний, информационные ресурсы всемирной сети Интернет и др.

Нормативно-правовую базу представляют законодательные акты и подзаконные документы по вопросам регулирования социально-экономических отношений в РФ и ее регионах, в том числе Государственная программа РФ «Управление федеральным имуществом» (утв. распоряжением Правительства РФ от 16.02.2013 № 191-р), Закон РТ «Об управлении и распоряжении государственном имуществом РТ» от 26 июля 2007 г. №Э5-ЗРТ (в ред. Закона РТ от 10.10.2011 № 75-ЗР) и др.

Содержание диссертационного исследования соответствует п. 3. Региональная экономика: 3.9. Роль институциональных факторов в развитии региональных экономических систем. Региональные особенности трансформации отношений собственности, их влияние на структуру и эффективность функционирования и развития региональных экономических систем; 3.17. Управление экономикой регионов. Формы и механизмы взаимодействия федеральной, региональной, муниципальной власти, бизнес-структур и структур гражданского общества. Функции и механизмы управления. Методическое обоснование и разработка организационных схем и механизмов управления экономикой регионов; оценка их эффективности Паспорта ВАК Министерства образования и науки РФ специальности 08.00.05 — «Экономика и управление народным хозяйством».

Научная новизна результатов исследования состоит в разработке теоретико-методических подходов к содержанию системы управления недвижимым имуществом государства в регионе и в разработке на их основе практических рекомендаций, направленных на совершенствование мер регионального управляющего воздействия на недвижимые объекты государственной собственности, что конкретизируется в следующих положениях:

1. Выявлено содержание категории «управление государственным недвижимым имуществом» в соответствии с предметными границами и аналитическим инструментарием институциональной концепции «пучка» прав собственности, что позволило трактовать его как форму реализации правомочий государства на распоряжение и на «капитальную ценность» недвижимых объектов, включающую два этапа, а именно: формирование агентских отношений с участием государства (принципала) как публично-правового образования (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования), и государственных (муниципальных) учреждений, субъектов государственного предпринимательства (агентов), в рамках которых передается право на распоряжение в соответствии с регламентирующими институтами;

8

формирование паритетных отношений с участием государственных (муниципальных) учреждений и иных экономических агентов в соответствии с регулирующими институтами, в рамках которых осуществляется обмен правомочиями собственности с регулирующими институтами; при этом государство выступает субъектом институционального проектирования отношений собственности, определяя нормы и правила участия в контрактных отношениях экономических агентов.

2. Разработана матрица целеполагания в региональном управлении государственным недвижимым имуществом, учитывающая тип целей (ориентированные на видение, конкуренцию, решение текущих проблем), а также тип управленческого решения (ориентированное на развитие, сохранение организационного порядка, снижение негативных последствий, содержащего элементы управленческой ошибки), и определены ячейки матрицы, в рамках которых формируются цели развития мезоуровневой социально-экономической системы.

3. Определены характерные особенности регионального управления государственным недвижимым имуществом на этапах национализации и приватизации, сформированные в разрезе элементов системы управления рассматриваемым объектом, которые включают государственные институты, условия спроса, инновационную и инвестиционную политику, менеджмент инфраструктурного обеспечения, регулирование предпринимательской активности, социально-культурные условия.

4. Предложен комплекс поправочных коэффициентов, применяемых при оценке риска и доходности использования объектов государственной недвижимости в регионе и характеризующих изменения данных параметров в разрезе ключевых прав собственности государства на региональном уровне (право распоряжения, право на капитальную ценность, право на остаточную ценность), применение которых должно реализовываться с учетом вероятности возникновения соответствующего события, определяющего изменения риска и/или доходности использования государственной недвижимости.

5. Сформулировано граничное условие, определяющее возможность региональной исполнительной власти формировать условия использования объектов государственного недвижимого имущества с позиций рыночного субъекта, основанное на сопоставлении абсолютного социального результата использования государственной недвижимости на региональном уровне и сальдированного экономического результата его эксплуатации при прочих равных условиях.

6. Представлен методический подход к оценке потенциальной рентабельности инвестиций в государственное недвижимое имущество в

9

регионе, учитывающий средний уровень доходности аналогичных объектов, структуру целеполагания в региональном управлении с использованием государственной недвижимости, и уровень общественного одобрения ключевых направлений использования государственного недвижимого имущества с позиций паритетности достижения социального и экономического результата, а также динамику рентабельности инвестиций в недвижимость в регионе.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что основные научные положения и выводы являются развитием положений теории собственности с учетом процессов регионализации национального экономического пространства, могут стать методической основой совершенствования системы управления государственным недвижимым имуществом в региональной экономике. Научные положения и практические рекомендации могут быть использованы министерствами и ведомствами при разработке типовых указаний и отраслевых инструкций по оптимизации процессов управления и использования недвижимого имущества.

Теоретические и практические результаты работы могут бьггь использованы в разработке региональных отраслевых и комплексных целевых программ, направленных на повышение эффективности использования государственного недвижимого имущества.

Положения и выводы работы могут быть использованы в учебном процессе в преподавании курсов «Региональная экономика», «Государственное и муниципальное управление», а также при подготовке спецкурсов по проблемам инвестиционной привлекательности региональных образований.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационной работы изложены, обсуждены и получили одобрение на международных, региональных, межвузовских научно-практических и научно-методических конференциях в 2007-2011 гг., а именно: международной научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «II, III, V Нугаевские чтения» (Казань, 2009 2010, 2012) и др.

Имеется 13 печатных работ по теме диссертации общим объемом 3,9 п.л. (авт. - 3,76 п.л.), в том числе 6 статей в журнале «Вестник Казанского государственного технологического университета», «Горизонты экономики», которые входят в реестр журналов, рекомендованных ВАК России для опубликования материалов по кандидатским и докторским диссертациям.

Результаты проведенного исследования используются в деятельности ЗАО «Казанский уксусный завод» в ходе разработки стратегий

ю

инновационного развития с учетом динамики мезоэкономических показателей, в учебном процессе ФГБОУ ВПО «Казанский национальный исследовательский технологический университет», что подтверждено справками о внедрении.

Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, содержащих 8 параграфов, заключения, библиографического списка использованной литературы, и приложений.

Во введении обосновывается актуальность темы диссертационной работы, раскрывается степень разработанности проблемы в отечественной и зарубежной экономической литературе, определяются цель и задачи, предмет и объект, методологическая и теоретическая основы, новизна и научно-практическая значимость, представлена апробация результатов исследования и его структура.

В первой главе «Теоретико-методические подходы к содержанию системы управления государственным недвижимым имуществом в региональной экономике» проанализирована эволюция представлений о содержании государственной недвижимости как экономической категории; выявлены содержание и структура системы управления государственным недвижимым имуществом в регионе; обоснована зависимость показателей регионального развития от состояния системы управления государственным недвижимым имуществом.

Вторая глава «Состояние системы управления государственным недвижимым имуществом в российских регионах на современном этапе развития российской экономики» содержит результаты исследования особенностей мер управляющего воздействия на недвижимые объекты государственной собственности в российских регионах, а также показатели эффективности функционирования системы управления государственным недвижимым имуществом.

В третьей главе «Направления совершенствования системы управления государственным недвижимым имуществом в российских регионах» определены меры управляющего воздействия, направленные на повышение эффективности использования недвижимых объектов государственной собственности, изложены результаты сценарных авторских расчетов, подтверждающих научную гипотезу исследования.

В заключении сформулированы основные выводы и результаты диссертационной работы.

И. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Выявлено содержание категории «управление государственным недвижимым имуществом» в соответствии с предметными границами и

аналитическим инструментарием институциональной концепции «пучка» прав собственности.

Управление государственным недвижимым имуществом в работе трактуется как подсистема системы государственного управления, при этом недвижимые объекты государственной собственности выступают в качестве одного из факторов производства, эффективное использование которых обеспечивает достижение целей и задач социально-экономического развития национальной экономики и входящих в ее состав региональных образований. В соответствии с принципами институциональной парадигмы, управление государственным недвижимым имуществом определяется как форма реализации правомочий государства на распоряжение и на «капитальную ценность» недвижимого имущества, или правомочий на их отчуждение, потребление, изменение или уничтожение вещи. Процесс реализации правомочий собственности государства в отношении недвижимых объектов характеризуется рядом особенностей. Субъектами, реализующими правомочия собственности, выступают публично-правовые образования — Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, статус которых определен регламентирующими формальными институтами (правовыми нормами, содержащимися в Конституции РФ, Конституции и Уставы субъектов РФ, уставы муниципальных образований и др.). Публично-правовой характер субъектов собственности проявляется в том, что они одновременно выступают субъектами институционального проектирования отношений собственности, определяя состав институтов, которые обеспечивают целенаправленную скоординированную деятельность всех участников отношений собственности в соответствии с целевыми ориентирами развития государства и входящих в его состав региональных и муниципальных образований. Институты, проектируемые государством, направлены на эффективное использование и приращение недвижимого имущества, на предупреждение отклонений от поставленных целей, что предусматривает необходимость включения в состав институциональной среды санкций, обеспечивающих выполнение установленных норм и правил, например, принудительный выкуп бесхозяйственно содержащихся культурных ценностей, прекращения права собственности на земельный участок в случае его использования с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель или значительное ухудшение экологической обстановки и др.

Двойственный характер государства как субъекта правомочий собственности и субъекта институционального проектирования обусловливает поэтапность реализации прав собственности, а именно: на

12

первом этапе формируются агентские отношения с участием государства, в рамках которых происходит односторонний трансфер правомочий на распоряжение недвижимым имуществом со стороны принципала (государства) как публично-правового образования к агентам (бюджетным учреждениям, субъектам государственного предпринимательства (государственным и муниципальным унитарным предприятиям и др.)), при этом право на «капитальную ценность» недвижимого имущества остается у государства; на втором этапе происходит обмен правомочиями собственности в рамках паритетных отношений с участием бюджетных учреждений, субъектов государственного предпринимательства и их контрагентов, в качестве которых могут выступать коммерческие и некоммерческие организации и домохозяйства. При этом на первом этапе может использоваться прямое управление, в рамках которого субъектом управления выступают специально созданные управляющие структуры (Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом» и др.). На втором этапе используются косвенные методы управления, предполагающие использование инструментов доверительного управления, аутсорсинга и др. Реализация правомочия государства на распоряжение и правомочия на «капитальную ценность» недвижимого имущества осуществляется в соответствии с регламентирующими (на первом этапе) и регулирующими (на втором этапе) институтами. Регламентирующие институты предусматривают полную инвентаризацию государственного имущества, ведение реестра государственного имущества, содержащего систематизированные данные обо всех элементах государственной собственности (унитарные предприятия, пакеты акций, находящиеся в государственной собственности, собственность РФ, находящаяся за рубежом и др.); выработку системы рыночной оценки объектов управления; классификацию объектов управления по признакам, определяющим специфику управления; определение цели государственного управления по каждому объекту управления (группе объектов). Регулирующие институты определяют состав субъектов и содержание способов управления.

Особенностью процесса реализации правомочий собственности государства в отношении объектов недвижимого имущества выступает сочетание методов иерархической координации и рыночного регулирования, что находит отражение, с одной стороны, в ограничении сферы реализации прав собственности на объекты государственной собственности на всех стадиях их жизненного цикла долгосрочными целями социально-экономического развития, с другой стороны, - в применении принципов доверительного управления, хозяйственного ведения, оперативного

управления, аренды как инструментов максимизации экономического и социального результатов.

Федеративное государственное устройство обусловливает необходимость выделения федерального и регионального уровней реализации правомочий государственной собственности, а также формирование муниципальной собственности, обладающей атрибутивными свойствами государственной собственности и одновременно выделяемой как самостоятельная форма в соответствии парадигмой развития местного самоуправления. Многоуровневость реализации государственной собственности обусловливает необходимость формирования формальных институтов (нормативных правовых актов), которые определяют критерии отнесения объектов недвижимого имущества к тому или иному уровню. В настоящее время в РФ подобные институты отсутствуют, что создает препятствия для определения состава объектов федерального и регионального управления объектами государственного недвижимого имущества. Совершенствование системы управления государственным недвижимым имуществом предполагает реализацию принципов пообъектного управления, ориентации на увеличение его ценности, платности, сбалансированности прав и ответственности участников отношений по реализации правомочий собственности, открытости.

2. Разработана матрица целеполагания в региональном управлении государственным недвижимым имуществом.

Реализация результативного управления государственным недвижимым имуществом на региональном уровне предполагает необходимость формирования системы целеполагания, ориентированной на обеспечение положительной поступательной динамики мезоуровневой системы на основе эффективного регулирования использования государственного имущества. Целевой установкой формирования данной системы является создание условий принятия решений, направленных на обеспечение развития региона на основе рационального использования государственного недвижимого имущества при условии устойчивого развития мезоуровневой социально-экономической системы (таблица 1).

Из приведенной таблицы следует, что обеспечение развития региона на основе рационального регулирования процессов использования государственного недвижимого имущества представляется возможным только при реализации целей, ориентированных либо на видение, либо на конкуренцию, тогда как при приоритетном решении тактических задач повышается вероятность принятия содержащего элементы управленческой ошибки решения в сфере управления региональной недвижимостью.

Таблица 1

Матрица целеиолагания в региональном управлении государственным _недвижимым имуществом_

Типы целен Типы управленческих решений

Ориентированн ые на развитие Ориентированные на сохранение организационного порядка Ориентированн ые на снижение негативных последствий Содержащие элементы управленческой ошибки

Ориентированные на видение Ориентиров аны на достижение стратегическ их целей Использование имущества на исполнение задач, определенных региональной стратегией Сохранение высокой исполнительной дисциплины управления недвижимым имуществом при реализации стратегии Перепроектирован ие стратегических задач управления государственной недвижимостью в соответствии с изменениями внешней среды Реализация задач, сопряженных с исполнением региональной стратегии

Ориентиров анные на ценности Обеспечение стабильного повышения индекса развития человеческого потенциала региона на основе использования недвижимости Повышение эффективности действующих бизнес-процессов управления государственной недвижимостью в регионе Перепроектирован ие процессов управления государственной недвижимостью в соответствии с изменениями внешней среды Реализация задач, отражающих ценности государственного регулирования использования недвижимости

Ориентиров анные на положения общественн ого договора Обеспечение стабильного повышения качества жизни населения региона на основе использования государственной недвижимости Повышение эффективности использования общественных благ на основе управления государственной недвижимостью в регионе Снижение тран-закционных издержек государственного администрирования в управлении недвижимостью в соответствии с изменениями внешней среды Реализация задач, способствующих оппортунистическо му поведению при государственном регулировании использования недвижимости

Ориентированные на конкуренцию Ориентиров анные на улучшение положения относительн о других регионов Формирование тренда устойчивого развития региона на основе рационального управления государственной недвижимостью Повышение результативности действующих бизнес-процессов управления государственной недвижимостью в регионе Снижение административног о бремени при использовании объектов государственного недвижимого имущества в регионе Ориентация на повышение позиции региона в рейтингах оценки качества государственного управления недвижимостью

Ориентиров анные на изменения в конкурентно й среде Повышение привлекательной и государственного недвижимого имущества в регионе Повышение результативности использования государственной недвижимостью в регионе Снижение транзахционных издержек государственного управления недвижимостью в соответствии с изменениями внешней среды Формирование среды наибольшего благоприятствования оппортунистическо му поведению при государственном регулировании использования недвижимости

Продолжение таблицы 1

Ориентиров X Перепроектирован Сокращение Приоритетность

анные на ие процессов издержек решения текущих

решение управления инвесторов и проблем

проблемы государственной пользователей управления

недвижимостью в государственной государственной

рамках решения недвижимости в недвижимостью

проблемы рамках решения надо

г проблемы стратегическими

4) ч чо Ориентиров X Сокращение Компенсация Реализация мер по

о о. анные на процессов, издержек изменению

с х устранение снижающих инвесторов и процессов

3 д угрозы конкурентоспособ пользователей управления

& ность системы государственной государственной

и н регионального недвижимости в недвижимости,

и Е управления рамках решения направленных на

г а> государственной проблемы снижение

3 недвижимостью последствий

о. « переоцененной

X о угрозы

Л X Ориентиров X Перепроектирован Сокращение Приоритетность

X л анные на ие процессов издержек решения текущих

о о. удовлетворе управления инвесторов и проблем

а н ние государственной пользователей управления

X о потребносте недвижимостью в государственной государственной

о. й соответствии с недвижимости в недвижимостью

О выявленной рамках надо

оперативной удовлетворения стратегическими

потребностью потребностей

Ориентиров X Решение задачи Устранение Реализация

анные на управления негативных ручного

исполнение государственной результатов управления

задачи недвижимостью в исполнения объектами

регионе задачи управления государственной

недвижимостью недвижимости

3. Определены характерные особенности регионального управления государственным недвижимым имуществом на этапах национализации и приватизации.

Как показал проведенный в диссертационном исследовании анализ, содержание процессов, а также результативность и эффективность регионального управления государственным недвижимым имуществом в значительной степени определяется приоритетными методами государственного регулирования недвижимого имущества в рамках периодов преобладающей приватизации и национализации, сформированные в разрезе элементов системы управления рассматриваемым объектом, включающей государственные институты, условия спроса, инновационную и инвестиционную политику, менеджмент инфраструктурного обеспечения, регулирование предпринимательской активности, социально-культурные условия. Особенности функционирования каждой из перечисленных

подсистем управления региональной недвижимостью на этапах приватизации и национализации государственного имущества могут быт сформулированы следующим образом.

1. Государственные институты. При реализации процесса национализации преобладают государственные институты (в условиях современной российской экономики - агентства), задачей которых является прямое управление использованием государственной недвижимости с учетом целевого назначения; на этапе приватизации преобладают государственные институты, отвечающие за формирование институциональных условий функционирования и развития частных предприятий, либо субъектов частно-государственного партнерства, использующих в рамках своей деятельности объекты государственного недвижимого имущества.

2. Условия спроса на использование объектов государственной недвижимости. На этапе национализации условия спроса на объекты государственной недвижимости определяются в первую очередь уровнем эффективности и результативности функционирования и развития государственных предприятий как базовых пользователей объектов рассматриваемого типа, причем определяющим фактором результативности и эффективности их деятельности является инвестиционная привлекательность отрасли, приоритетной для эксплуатации объекта недвижимости. На этапе приватизации ключевыми параметрами, определяющими формирование спроса на объекты государственной недвижимости, являются макроэкономические параметры, характеризующие развитие национальной экономики, мезоэкономические параметры, сигнализирующие о состоянии и перспективах развития региона, а также инвестиционная привлекательность отрасли, в раках которой будет использоваться объект государственного недвижимого имущества.

3. Инновационная и инвестиционная политика. Как показывает проведенный в диссертационном исследовании анализ, на этапе национализации основное внимание государства сосредоточено на реализации инвестиционной политики, ориентированной на повышение инвестиционной привлекательности вложений частных инвесторов в объекты недвижимости; в то же время на этапе приватизации существенная доля ресурсов государства направляется на реализацию инновационной политики, что позволяет повысить интенсивность использования недвижимого имущества государства частными пользователями на основе применения технико-технологических и организационно-управленческих инноваций.

4. Менеджмент инфраструктурного обеспечения. Особенностью развития данной подсистемы управления региональным недвижимым имуществом на этапе национализации является реализация комплексов

17

федеральных и региональных целевых программ, направленных на обеспечение развития физической инфраструктуры, обеспечивающей привлекательность объектов государственной недвижимости для потенциальных пользователей. На этапе приватизации эффективность управления инфраструктурным обеспечением оценивается через удовлетворенность пользователей государственной недвижимости, а также по индикаторам эффективности деятельности объектов инфраструктуры с позиций исполнения государственных обязательств и по показателям эффективности предприятий, использующих инфраструктурное обеспечение в регионе.

5. Регулирование предпринимательской активности. На этапе национализации ключевой задачей государства в рамках обеспечения эффективного использования объектов недвижимости становится сохранение текущего уровня предпринимательской активности частных предприятий, использующих недвижимое имущество, тогда как на этапе приватизации государство как национальный регулятор формирует комплекс воздействий по активизации предпринимательской активности, в первую очередь с использованием государственной недвижимости.

6. Социально-культурные условия. В процессе национализации управление государственной недвижимостью должно учитывать большую склонность потребителей к использованию объектов государственного имущества относительно принадлежащих частным собственникам, что фиксируется в рамках социально-культурного окружения субъектов хозяйствования; напротив, в процессе приватизации потребители испытывают большую склонность к использованию объектов недвижимого имущества, принадлежащего частным собственникам, что обусловлено сложившимся мнением потребителей о государстве как неэффективном собственнике имущества.

4. Предложен комплекс поправочных коэффициентов, применяемых при оценке риска и доходности использования объектов государственной недвижимости в регионе.

Выявленные в рамках диссертационного исследования особенности формирования и реализации прав собственности позволили сформулировать особенности определения уровня риска и потенциальных показателей доходности от использования государственного недвижимого имущества, систематизированные в таблице 2.

Таблица 2.

Поправочные коэффициенты, применяемые при оценке риска и доходности использования объектов государственной недвижимости в регионе

Ключевое право собственности государства на уровне региона Показатель оценки

Риск Доходность

Право распоряжения 1. Поправочный коэффициент, характеризующий потенциальную возможность изменения правил администрирования объекта недвижимости 2. Поправочный коэффициент, учитывающий потенциальную возможность уничтожения объекта недвижимости, принадлежащих конкурентам 1. Поправочный коэффициент, характеризующий наличие налоговых и иных преференций пользователю недвижимости, определяющий уровень его транзакционных издержек

Право на капитальную ценность 1. Поправочный коэффициент, учитывающий дополнительный риск, обусловленный возможным изменением направлений использования объекта недвижимости 2. Поправочный коэффициент, учитывающий потенциальную возможность уничтожения объекта недвижимости 1. Поправочный коэффициент, характеризующий потребность в реализации дополнительных вложений, направленных на снижение рисков изменения направления использования объекта недвижимости и вероятного уничтожения объекта недвижимости

Право на остаточную ценность 1. Поправочный коэффициент, характеризующий потенциальную возможность ограничения собственником недвижимого имущества максимального уровня доходности при использовании объекта недвижимости 2. Поправочный коэффициент, характеризующий вероятность изменение порядка распределения дохода от использования объекта недвижимого имущества между собственником и пользователем имущества 1. Поправочный коэффициент, характеризующий дополнительных доход пользователя недвижимого имущество при применении налоговых и иных преференций 2. Поправочный коэффициент, характеризующий изменение порядка распределения дохода от использования объекта недвижимого имущества между собственником и пользователем имущества

Учет приведенных в таблице 2 поправочных коэффициентов должен вестись на основе оценки вероятности наступления характеризуемого ими события, что может бьпъ формализовано следующим образом:

Я (1п) = Гр,г(т), (1)

где Л (1п) — соответственно итоговый поправочный коэффициент, характеризующий необходимое изменение оцениваемого риска (доходности);

р, — вероятность наступления ¡-того риска, либо 1-того изменения доходности, доля;

г(1п), - фактическое значение поправочного частного коэффициента риска (доходности).

Применение предложенного подхода позволит повысить точность расчета риска и доходности, и, как следствие, повысить эффективность использования объектов государственного недвижимого имущества в регионе.

5. Сформулировано граничное условие, определяющее возможность региональной исполнительной власти формировать условия использования объектов государственного недвижимого имущества с позиций рыночного субъекта.

Проведенный в диссертационном исследовании анализ реализуемых в отношении объектов государственного недвижимого имущества в регионе прав собственности показал, что в условиях современной российской экономики государство выступает одновременно как рыночный и публично-правовой субъект, что обусловливает двойственность отношения данного субъекта управления к оценке эффективности использования недвижимого имущества. Выступая как рыночный субъект посредством учреждения хозяйствующих субъектов, регион формирует целевую установку управления объектами недвижимости как достижение максимальной прибыли на вложенный капитал, что сокращает возможности использования государственной недвижимости для обеспечения достижения социальных целей государства; напротив, выступая как публично-правовой субъект, государство в качестве установки целеполагания использует исполнение положений общественного договора. В последнем случае эффективность оценивается как уровень достижения максимального социального результата при минимизации затрат на региональное управление и содержание объектов недвижимости. Данное противоречие не регулируется формальными институтами и институтами принуждения в современной российской экономике, что обусловило формирование ряда неформальных институтов мониторинга развития регионов как холистической сущности рыночного и публично-правового субъектов.

Мониторинг результативности и эффективности деятельности региона как одновременно рыночного и публично-правового субъекта в случае регулирования отношений использования государственной недвижимости регулируется на современном этапе неформальным институтом этики, причем с точки зрения общества деятельность мезоуровневых органов

20

исполнительной власти характеризуется как более эффективная при сохранении целевого, с позиций реализации общественного договора, использования объектов недвижимого имущества независимо от динамики уровня затрат на обеспечение функционирования недвижимости, что может быть формализовано следующим образом:

где Ехос — социальный эффект от использования объекта государственной недвижимости публично-правовым субъектом;

Еес — экономический эффект (доход) от использования объекта государственной недвижимости рыночным субъектом;

С, - совокупные затраты на использование объекта государственного имущества, необходимые для получения экономического эффекта.

При соблюдении данного неравенства предпочтительным направлением использования государственного имущества на региональном уровне является его применение в рамках реализации позиции государства как публично-правового субъекта, и только при изменении знака в неравенстве (2) общество готово положительно оценивать экономически эффективное использование объектов государственной недвижимости в рамках действующих неформальных институтов.

6. Представлен методический подход к оценке потенциальной рентабельности инвестиций в государственное недвижимое имущество в регионе.

В процессе диссертационного исследования было выявлено, что экономическая эффективность использования объектов государственного недвижимого имущества, определяемая как рентабельность инвестиций в объекты недвижимости, обусловлена помимо среднего уровня доходности аналогичных объектов Я01т, также структурой целеполагания в региональном управлении использованием государственной недвижимости (£«г) и уровнем общественного одобрения ключевых направлений использования государственного недвижимого имущества с позиций паритетности достижения социального и экономического результата (кхь), помимо коэффициента, характеризующего сложившуюся динамику рентабельности инвестиций в недвижимость в регионе (кех:г):

государственным недвижимым имуществом было проведено на примере Республики Татарстан и Нижегородской области (НО) по двум ключевым сценариям:

- рыночному, предполагающему использование объектов недвижимости в регионе государством как рыночным субъектом;

(2)

кех!г

Прогнозирование результатов

- публично-правовому, предполагающему использование объектов недвижимости в регионе государством как публично-правовым субъектом.

Результаты проведенного прогнозирования по параметру рентабельности инвестиций в государственное недвижимое имущество на 2013-2018 гг. представлены на рис. 1.

0,500

0,450

Рис. Г. Рентабельность инвестиций в государственное недвижимое имущество на 2013-2018 гг. в РТ и НО

Из приведенного рисунка видно, что реализация публично-правового сценария позволяет обеспечить повышение эффективности использования государственного недвижимого имущества в регионе, что подтверждает целесообразность применения предложенных в диссертационном исследовании инструментов и механизмов регионального управления.

III. ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ АВТОРА Статьи в изданиях, рекомендованных ВАК РФ:

1. Павлова, И.В. Оценка доходности и риска инвестиций в российскую недвижимость/ И.В. Павлова// Вестник Казанского государственного технологического университета. 2008. №2. 0,48 п.л.

2. Павлова, И.В. Специфика формирования и управления инвестиционным портфелем недвижимости/ И.В. Павлова, И.А. Гусарова// Вестник Казанского государственного технологического университета. 2009. №5. 0,44 п.л. (авт. - 0,3 п.л.).

3. Павлова, И.В. Подходы к определению рынка недвижимости в условиях инновационной экономики/ И.В. Павлова// Вестник Казанского государственного технологического университета. 2012. №22. 0,34 п.л.

4. Павлова, И.В. Повышение эффективности управления инвестиционной привлекательностью промышленной недвижимости как направление поиска

инновационных возможностей предприятия в региональной экономике/ И.В. Павлова// Вестник Казанского государственного технологического университета. 2012. №23. 0,38 п.л.

5. Павлова, И.В. Определение ключевых компетенций повышения инвестиционной привлекательности промышленной недвижимости как этап инновационного развития предприятия/ И.В. Павлова// Вестник Казанского государственного технологического университета. 2012. №23. 0,42 п.л.

6. Павлова, И.В. Условия формирования рынка промышленной недвижимости нефтехимической отрасли региона/ И.В. Павлова// Вестник Казанского государственного технологического университета. 2013. №18. 0,34 п.л.

Публикации в журналах и сборниках научных трудов, материалах конференций:

7. Павлова, И.В. Формирование антикризисного механизма российской модели ипотечного жилищного кредитования/ И.В. Павлова// В кн.: II Нугаевские чтения: материалы научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых. Казань: Казан.гос.технолог.ун-т, 2009. 0,25 п.л.

8. Павлова, И.В. Приоритетные задачи управления рынком промышленной недвижимости для обеспечения инновационного развития региона/ И.В. Павлова// В кн.: III Нугаевские чтения: материалы международной научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых. Казань: Казан.гос.технолог.ун-т, 2010. 0,25 п.л.

9. Павлова, И.В. Формирование стоимости недвижимого имущества предприятия с учетом его инвестиционной привлекательности/ И.В. Павлова// В кн.:

V Нугаевские чтения: материалы международной научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых. Казань: Казан.гос.технолог.ун-т, 2012. 0,25 п.л.

10. Павлова, И.В. Направления повышения инвестиционной привлекательности промышленной недвижимости в регионе/ И.В. Павлова// В кн.:

V Нугаевские чтения: материалы международной научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых. Казань: Казан.гос.технолог.ун-т, 2012. 0,25 п.л.

11. Павлова, И.В. Управление инвестиционной привлекательностью недвижимого имущества нефтехимических предприятий / И.В. Павлова// В кн.: Теория и практика бизнес - планирования малых инновационных предприятий в сфере нефти и нефтехимии при вузах: сборник материалов научной школы с международным участием. Казань: Казан.гос.технолог.ун-т, 2012.0,25 п.л.

12. Павлова, И.В. Принципы оценки эффективного управления инвестиционной привлекательностью недвижимого имущества нефтехимического предприятия / И.В. Павлова// В кн.: Теория и практика бизнес - планирования малых инновационных предприятий в сфере нефти и нефтехимии при вузах: сборник материалов научной школы с международным участием. Казань, Казан.гос.технолог.ун-т, 2012. 0,25 п.л.

Форм. бум. 60x80 1/16. Печ. л. 1,5 Тираж 120. Заказ № 0711/1. Отпечатано с готового оригинал - макета в типографии «Вестфалиха» (ИП Колесов В.Н.) 420111, г. Казань, ул. Московская, 22. Тел.: 292-98-92