Организационно-экономический механизм инвестиционного обеспечения и инновационной направленности ремонта жилищного фонда тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Организационно-экономический механизм инвестиционного обеспечения и инновационной направленности ремонта жилищного фонда"

На правах рукописи

Литвинова Ольга Владимировна

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ ИНВЕСТИЦИОННОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ И ИННОВАЦИОННОЙ НАПРАВЛЕННОСТИ РЕМОНТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

2 - ЛАП 2311

Иркутск 2014

005549302

Диссертационная работа выполнена на кафедре «Экспертиза и управление недвижимостью» ФГБОУ ВПО «Иркутский государственный технический университет»

Научный руководитель: Пешков Виталий Владимирович,

доктор экономических наук, профессор, проректор по научной работе, заведующий кафедрой «Экспертиза и управление недвижимостью» ФГБОУ ВПО «Иркутский государственный технический университет», г. Иркутск;

Официальные оппоненты: Яськова Наталья Юрьевна,

доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры «Экономика и управление в строительстве» ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет», г. Москва;

Астафьев Сергей Александрович,

кандидат экономических наук, доцент, заведующий кафедрой «Экономика и управление инвестициями и недвижимостью» ФГБОУ ВПО «Байкальский государственный университет экономики и права», г. Иркутск.

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Иркутский государственный уни-

верситет путей сообщения», г. Иркутск.

Защита состоится 17.06.2014 г. в 1500 часов на заседании диссертационного совета Д 212.073.08 при ФГБОУ ВПО «Иркутский государственный технический университет» по адресу: 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83, корпус К, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Иркутский государственный технический университет» по адресу 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, д. 83.

Отзывы на автореферат направлять по адресу: 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83, ИрГТУ, ученому секретарю диссертационного совета, Д 212.073.08

Автореферат разослан «16» мая 2014 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, ___

доктор экономических наук, профессор Р.Д. Гутгарц

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Решение жилищной проблемы является приоритетом развития национальной экономики России. Капитальный ремонт жилищного фонда в современных условиях развития экономики предполагает совместное участие в этом процессе как органов местного самоуправления, так и собственников жилья. Дальнейшее совершенствование рыночных отношений в сфере капитального ремонта обусловили необходимость развития действующих механизмов воспроизводства жилой недвижимости, осуществляемых в форме капитального ремонта жилищного фонда и обеспечивающих эффективное расходование как средств бюджетов всех уровней, так и средств собственников жилья при обязательной инновационной направленности ремонтных мероприятий.

Решение указанной проблемы возможно лишь в условиях согласования экономических интересов участников процесса воспроизводства жилой недвижимости; обеспечения точной ориентации на запросы потребителей; использования современных методов обоснования и оптимизации затрат на ремонт; контроля за их целевым использованием.

Воспроизводство жилой недвижимости, осуществляемое в целях обеспечения населения страны доступным и комфортным жильем, невозможно исследовать как локальную проблему. Это комплекс масштабных, взаимосвязанных и разнокачественных процессов, влияющих на уровень жизни населения, социальный климат, экономический базис и составляющих одно из основных направлений стратегии развития страны. Не отрицая актуальности нового строительства как формы расширенного воспроизводства, значение ремонта с применением инновационных материалов и технологий в контексте возмещения физического и морального износа, а также расширения жилищного фонда возрастает. Это связано, в первую очередь, со структурными характеристиками жилищного фонда как с точки зрения доли их износа, качества жилищных стандартов, форм собственности, так и со спецификой развития отечественной жилищной сферы, выраженной в доминировании (более 2/3 общего объема имеющегося жилья) многоквартирных домов, требующих разработки адекватных методов ремонта.

Современное понимание форм, видов и методов воспроизводства жилищного фонда не оставляет сомнения в безальтернативности его инновационной направленности, реализующей потенциал расширения государственно-частного партнерства и перехода к рыночным принципам аккумуляции, распределения и расходования средств на осуществление ремонтных мероприятий с применением инновационных материалов и технологий, предполагающих реализацию преимуществ фондовых механизмов организации взаимодействия участников воспроизводства жилья.

Степень разработанности проблемы. Значительный вклад в решение ряда проблем, связанных с управлением процессами воспроизводства жилья внесли ученые-экономисты: И.В. Акуленкова, А.И. Барабанов, Т.В. Ветрова, A.M. Гончаров, К.П. Грабовый, А.И. Гурко, A.A. Дронов A.A., Н.Ф. Костец-кий Н.Ф., Ю.Ю. Кукушкин, В.И. Ларин, И.Г. Лукманова, А.И. Мусалитин,

Р.Ю. Опарин, B.B. Пешков, JI.M. Пчелинцев, И.А. Рахман, Л.Г. Селютина, Ю.Ф. Симионов, Е.Б. Смирнов, П.П. Столбов, В.Г. Хайкин, С.Р. Хачатрян, B.C. Чекалин, Н.Ю. Яськова и др.

Теоретическим основам моделирования процессов воспроизводства и применения различных методических подходов к расчету оптимальных вариантов развития сферы ЖКХ посвящены работы С.А. Астафьева, В.А. Во-лодько, В.В. Доста, Ю.В. Ивановой, C.B. Катаева, A.A. Киселевой, A.M. Стражникова, А.И. Федоровой, С.Р. Хачатряна и др.

Учтены и использованы результаты научных разработок таких видных зарубежных ученых, как Б. Бернес, Дж.М. Кейнс, Б. Гуттинг, И. Экхофф, Е. Миле и др.

Однако, несмотря на многочисленные исследования, существующие научно-практические подходы не в полной мере отвечают условиям, характеру и современной трактовке целей рыночных отношений и механизмам взаимодействия основных участников воспроизводственных процессов в сфере недвижимости. Необходимость развития научных представлений, методов исследования и практической реализации рыночных принципов воспроизводства жилой недвижимости с учетом инновационной направленности этого процесса в контексте социально-ориентированных целей развития национальной экономики предопределили цель и задачи диссертационного исследования.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке организационно-экономического механизма инвестиционного обеспечения и инновационной направленности ремонта жилищного фонда как формы его воспроизводства и модернизации с использованием интегрированных фондовых механизмов инвестирования.

Для достижения указанной цели в работе поставлены и последовательно решены следующие задачи:

1. Систематизированы промежуточные результаты реформирования жилищной сферы и осуществлена оценка современного состояния ремонта жилищного фонда в мировой практике.

2. Исследован потенциал имеющегося концептуального подхода к формированию механизма воспроизводства жилищного фонда.

3. Выявлены и сгруппированы факторы затрат, необходимых для ремонта жилищного фонда с учетом инновационной направленности этого процесса, смоделирован их удельный уровень.

4. Разработаны методические основы обоснования принятия и реализации решений о проведении ремонта с учетом его инновационной направленности.

5. Обоснован организационно-экономический механизм ремонта с учетом его инновационной направленности как одной из основных и перспективных форм воспроизводства жилищного фонда.

Объектом диссертационного исследования являются процессы ремонта жилищного фонда и его инновационной направленности в условиях реформирования жилищной сферы современной России.

Предметом диссертационного исследования является организационно-экономический механизм инвестиционного обеспечения и инновационной направленности ремонта жилищного фонда как основной формы воспроизводства и модернизации.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования заключается: во-первых, в доказательстве необходимости и возможности формирования организационно-экономического механизма ремонта жилищного фонда с учетом его инновационной направленности, адекватного современному характеру отношений и структуре собственности на жилую недвижимость и позволяющего в полной мере реализовать потенциал эффективности воспроизводства жилищного фонда за счет использования современных инновационных материалов и технологий; согласования экономических интересов участников; точной ориентации на запросы и участия потребителей и собственников жилья; использования современных методов обоснования, выбора, оптимизации и контроля затрат на ремонт;

во-вторых, в предположении государственно-частного партнерства как основного формата реализации ремонтных мероприятий с учетом их инновационной направленности, модернизирующих, по существу, жилищный фонд на всех стадиях и при любых видах ремонта;

в-третьих, в выявлении высокого потенциала фондовых механизмов инвестирования и аккумуляции, распределения и расходования средств на воспроизводство жилищного фонда, предоставляемых участниками жилищной сферы.

Методологической, теоретической и эмпирической базой диссертационного исследования являются научные публикации зарубежных и отечественных ученых и практиков, посвященные изучению проблем управления процессами воспроизводства жилищного фонда, организации и осуществления ремонта, государственно-частного партнерства, а также положения экономической теории и менеджмента. Для решения поставленных в работе задач были использованы: методы системного, логического, экономико-статистического анализа, имитационного моделирования, экспертных оценок, комплексный анализ объектов и результатов деятельности участников воспроизводства жилой недвижимости.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке научных принципов и методов моделирования организационно-экономического механизма инвестиционного обеспечения и инновационной направленности ремонта жилищного фонда, реализующих потенциал эффективности их воспроизводства на основе интегрированных фондовых механизмов согласования экономических интересов участников, использования современных методов научного обоснования, оптимизации и контроля затрат на ремонт и заключается в следующем:

1. Выявлена экономическая сущность ремонта жилищного фонда в современных условиях, состоящая в обеспечении расширенного воспроизводства жилой недвижимости и повышении комфортности среды проживания.

2. Доказано, что реализация концептуального подхода к формированию

механизма воспроизводства жилищного фонда в условиях инновационной направленности этого процесса требует экономической и организационной увязки совокупности экономических интересов всех его участников.

3. Разработана экономико-математическая модель определения удельного уровня затрат на ремонт как экономическая основа обоснования решений о проведении ремонта при его инновационной направленности.

4. Предложен алгоритм принятия решений о проведении ремонта, позволяющий осуществить отбор заявок на многокритериальной основе.

5. Предложен организационно-экономический механизм инвестиционного обеспечения ремонта жилищного фонда на основе создания резервного фонда, что позволит аккумулировать и эффективно распределять средства на капитальный ремонт.

Обоснованность и достоверность результатов исследования. Обоснованность результатов диссертационного исследования подтверждена корректностью применения апробированного в научной практике исследовательского и аналитического аппарата, обоснованием выводов исследования произведенными расчетами и составленными уравнениями математической зависимости показателей затрат на осуществление капитального ремонта, обсуждением результатов исследования на научных конференциях, опытом практической реализации разработок и рекомендаций диссертационной работы.

Достоверность результатов диссертационного исследования обусловлена применением современных теорий эмпирического исследования, оригинальных методов и научных положений, разработанных автором и позволяющих получить достоверную и надежную информацию с возможностью проверки выдвинутых гипотез, а также с применением статистической отчетности жилищной сферы Иркутской области за период с 2009 по 2012 гг., представляющей собой обширный массив информации.

Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в развитии теоретических подходов к разработке организационно-экономического механизма управления процессами инвестиционного обеспечения и инновационной направленности воспроизводства жилищного фонда за счет применения новых материалов и технологий, согласования экономических интересов участников, точной ориентации на запросы потребителей, использования современных методов обоснования, оптимизации и контроля затрат на ремонт. Положения работы обобщают и уточняют структуру участников воспроизводства жилой недвижимости и механизм их взаимодействия, методы оценки экономической эффективности ремонта жилищного фонда. Научные положения, полученные в ходе диссертационного исследования, послужат базой для дальнейших научно-практических разработок по повышению эффективности инновационной направленности воспроизводственных процессов жилищного фонда за счет совершенствования организационно-экономического механизма на фондовой основе.

Практическая значимость диссертационного исследования обусловлена разработкой на основе теоретических и методических положений системы научно-практических рекомендаций и экспериментальных расчетов в виде моделей, гра-

фиков, таблиц и т. п., позволяющих повысить экономическую эффективность инновационной направленности капитального ремонта многоквартирных жилых домов, усовершенствовать процедуры отбора заявок на ремонт и методы определения затрат в условиях жилищной сферы, сформированных в Иркутской области.

Соответствие диссертации паснорту научной специальности. В соответствии с формулой специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством» (управление инновациями) в диссертации разработаны теоретические и методические положения по разработке и повышению эффективности организационно-экономического механизма воспроизводства жилищного фонда. Полученные результаты соответствуют пункту 2.16. «Обеспечение сбалансированного развития инновационной и инвестиционной деятельности экономических систем» паспорта специальности.

Анробацня и реализация результатов исследования. Основные теоретические и практические положения и результаты диссертации были доложены, обсуждены и одобрены на региональных и всероссийских научно-практических конференциях (Иркутск), опубликованы в журналах и материалах конференций и семинаров.

Работа выполнена в рамках фанта на выполнение научно-исследовательской работы № 14.В37.21.2117 «Умный город. Экономика и управление. Новые форматы, новые подходы в строительстве, недвижимости и жилищно-коммунальном хозяйстве» в рамках реализации федеральной целевой программы «Научные и научно-педагогические кадры инновационной России на 2009-2013 гг., государственного задания Минобрнауки РФ на выполнение научно-исследовательской работы № 6.3689.2011 «Развитие инновационных механизмов внедрения энергоэффективных материалов и технологий в жилищном строительстве» государственного контракта № 63-57-55/2 на выполнение научно-исследовательской работы «Развитие механизмов системы государственных закупок строительной продукции в интересах социально-экономического развития Иркутской области», научно-исследовательской работы «Оценка эффективности инвестиционных проектов» кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» ИрГТУ (№ темы - 10.360).

Результаты внедрены в учебный процесс ФГБОУ ВПО «Иркутский государственный технический университет» при проведении занятий по дисциплинам «Основы управления недвижимостью», «Экономика недвижимости и управление проектами» для студентов специальности «Экспертиза и управление недвижимостью».

Организационно-экономическая модель инвестиционного обеспечения и инновационной направленности ремонта жилищного фонда с использованием интегрированных фондовых механизмов инвестирования и аккумулирования, распределения и расходования комбинированных средств на ремонт, позволяющих повысить экономическую эффективность капитального ремонта многоквартирных жилых домов, усовершенствовать процедуры отбора заявок на ремонт одобрены и внедрены в деятельность ряда организаций г. Иркутска (ТСЖ «Новое Витимское», ООО «СтройЭксперт»),

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 11

работ общим объемом 4,07 п. л., из них лично автором 3,95 п. л., в том числе 6 статей в рецензируемых по списку ВАК изданиях объемом 2,89 п. л.

Структура работы и ее основные разделы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Общий объем диссертации составляет 195 страниц машинописного текста, который включает 62 таблицы, 43 рисунка. Библиографический список содержит 117 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

Во введении обоснована актуальность темы, сформулированы цель и задачи диссертационного исследования, определены его объект, предмет. Показана научная новизна, теоретическая и практическая значимость проведенных исследований.

В первой главе «Особенности ремонта жилищного фонда на современном этане развития российской экономики» осуществлена оценка современного состояния ремонта жилищного фонда. Исследована эволюция методов решения воспроизводства жилья с учетом отечественного и зарубежного опыта. Проанализирован действующий концептуальный подход. Поставлены задачи исследования и сформулирована его научная гипотеза.

Во второй главе «Методические основы ремонта жилищного фонда» рассмотрено влияние факторов затрат на ремонт жилищного фонда с учетом его инновационной направленности, построена модель множественной регрессии удельных затрат на ремонт и сформирована система критериальных показателей для принятия решений о проведении ремонта жилищного фонда.

В третьей главе «Разработка организационно-экономического механизма инвестиционного обеспечения и инновационной направленности ремонта жилищного фонда» сформирована структура участников процесса ремонта жилищного фонда, предложена модель организационно-экономического механизма инвестиционного обеспечения и инновационной направленности ремонта жилищного фонда, осуществлена оценка экономической эффективности воспроизводства жилой недвижимости на примере капитального ремонта многоквартирных жилых домов Иркутской области.

В заключении сформулированы основные выводы и предложения.

Основные положения, выносимые на защиту:

1. Результаты анализа и экономическая сущность ремонта жилищного фонда.

2. Модель множественной регрессии удельных затрат на ремонт жилой недвижимости.

3. Алгоритм принятия управленческих решений о проведении ремонта с учетом его инновационной направленности.

4. Организационно-экономическая модель механизма инвестиционного обеспечения и инновационной направленности ремонта и оценка экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

I. Результаты анализа и экономическая сущность проблемы ремонта жилищного фонда

Современная трактовка проблемы воспроизводства жилой недвижимости, осуществленная в рамках диссертационного исследования, учитывала:

1) высокий уровень цен на жилье, а также увеличение среднего размера квартир в новостройках;

2) возросшее значение частной собственности в общем объеме жилищного фонда - 1980 млн. м2 или 69,4 %, что в условиях рынка предполагает расширение участия собственников жилья в процессах воспроизводства;

3) высокую долю многоквартирных домов - более 68 % от общей площади жилых помещений или 2082 млн. м2;

4) низкий уровень обеспеченности жильем;

5) недостаточный уровень благоустройства жилищного фонда;

6) высокий уровень изношенности жилищного фонда.

Лучшие мировые практики эффективного воспроизводства жилищного фонда (США, Нидерланды, Великобритания, Франция, Германия) показали, что независимо от национальной специфики воспроизводство жилищного фонда - это процесс непрерывного поддержания и обновления жилищного фонда в настоящем времени, направленный на их сохранение и улучшение технико-эксплуатационных характеристик и потребительских свойств за счет применения инновационных материалов и технологий.

Проведенный анализ позволил выделить основные препятствия для развития и нормального функционирования жилищной сферы РФ (рис.1).

В целом, в результате проведенного анализа был структурирован проблемный срез ремонта жилищного фонда (рис.2).

II. Модель множественной регрессии удельных затрат на ремонт

Для построения модели, объясняющей регрессионную связь эксплуатационных затрат с характеристиками жилого дома, затраты на ремонт были рассмотрены как статистическая величина. Доказано, что в качестве эндогенной переменной при моделировании необходимо использовать не абсолютную величину затрат на ремонт, а относительную величину удельных затрат на 1 квадратный метр жилой площади.

Для выбора преобразования величины удельных затрат на 1 кв. м жилой площади при включении ее в модель были проверены гипотезы в виде закона распределения.

В качестве факторов величины затрат рассматривались следующие показатели: физический износ зданий; тип жилого дома по материалу конструктивных элементов и этажность. Также было показано, что дифференциация величины удельных затрат между кирпичными и панельными домами очень мала, а различие удельных затрат на ремонт у панельных и кирпичных домов велико. Таким образом, необходимо при включении фактора «тип жилого дома» в модель использовать все три его уровня - панельные, кирпичные и деревянные дома.

Основные цели развития жилищной сферы - повышение доступности и комфортности жилья Г

П

Р И

Отсутствие конкурентной среды среди участников жилищной сферы

Неадекватная инвестиционная и налоговая политика региональных властей

Конфликт интересов между

основными субъектами, действующими в жилищной сфере

Инертность развития, непрозрачность выбора сервисных компаний, поставщиков

Высокие риски потери инвестиций в модернизацию и реструктуризацию жилишно-коммунальной сферы, а также в новое строительство

Необоснованные потери, низкая экономическая эффективность взаимодействия

с л

Е

д

и

н

""^тс^ствие действенных механизмов управления учетными процедурами предоставления жилищных и коммунальных услуг

Неэффективная организация

расчетно-сервисного обслуживания посетителей

ы

Несформированность единого подхода к решению задач по управлению задолженностью на основе учета взаимодействия Увсех контролируемых процессов^

Несоответствие современным стандартам ведения бизнеса, автоматизации ключевых бизнес-процессов деятельности

Хронический характер задолженностей, недостаточность источников развития

Низкая эффективность эксплуатационных расходов

И

я

Направления реформирования

Реструктуризация участников воспроизводства _жилищного фонда_

Формирование полноценной рыночной среды

I Активизация всего спектра источников инвестирования

Реализация принципов эффективного управления _и государственно-частного партнерства_

Установление режима ответственности и контроля

Рис.1. Основные препятствия и направления развития и функционирования жилищной сферы

При рассмотрении влияния фактора этажности здания была выявлена высокая дифференциация удельных затрат на 1 кв. м при сравнении двухэтажных домов с остальными домами по этажности. Между параметрами этажность и удельной величиной затрат на ремонт наблюдается обратная умеренная по тесноте корреляционная связь.

Для фактора физического износа зданий была доказана его сильная прямая связь с величиной удельных затрат на ремонт. Среди рассматриваемых парных форм связи между износом и затратами на ремонт были проверены такие простейшие формы как линейная, степенная, логарифмическая и экспоненциальная и получены следующие данные (табл. 1).

Характер собственности

Около двух третей жилищного фонда находится в частной собственности

Необходимость активизации вложений собственников жилищного фонда

Структура жилищного фонда

Свыше 65% жилищного фонда составляют многоэтажки

Востребованность использования интегрированных коллективных механизмов инвестирования ремонта

Характер собственников жилищного фонда

_ i

Более половины собственников слабо обеспеченные и социально незащищенные

Безальтернативность государственной бюджетной поддержки ремонта жилищного фонда

о-

Качество жилищного фонда

Существенная отсталость жилищных стандартов

Необходимость модернизации жилищного фонда н; всех стадиях и видах ремонта

о-

Степень износа жилищного фонда

д«=>

Высокий уровень

аварийности жилищного фонда

Безотлагательность мер реновации жилищного фонда

Организационно-экономический механизм ремонт жилищного фонда

Статус - национальная проблема

Правовая форма реализации - государственно-частное партнерство

Экономическая форма реализации - адресные программы

Экономическая сущность - коренная модернизация, реализуемая в проектном _формате с учетом инновационной направленности ремонтных работ_

Рис. 2. Проблемный срез ремонта жилищного фонда

Таблица 1

Модели и показатели их качества

Модель Уравнение Коэффициент детерминации Средняя относительная ошибка аппроксимации, %

Линейная у = 5,1435х-28,985 0,4815 136,62

Степенная у = 1,7136хио°8 0,1874(0,2494 линеаризованный) 94,22

Логарифмическая у = 99,621Ьп(х) - 211,15 0,3663 160,15

Экспоненциальная у = 13,199е°'0552х 0,3508 (0,3088 линеаризованный) 87,79

Итак, с позиции коэффициента детерминации наилучшая модель - линейная.

По средней относительной ошибке аппроксимации можно назвать наилучшими моделями для аппроксимации экспоненциальную и степенную (87,79 % и 94,22 %). Ошибка по линейной и логарифмической модели существенно выше (136,62 % и 160,15 %). Итак, с позиции средней ошибки аппроксимации наилучшая модель - экспоненциальная.

Если брать оба показателя качества, то преимущество следует отдать экспоненциальной, так как результирующий показатель удельных затрат на ремонт распределен по логнормальному закону; визуально по графику (рис. 3) для аппроксимации напрашивается кривая выпуклая вниз.

Рис. 3. Экспоненциальная аппроксимация

Анализ мультиколлинеарности факторов позволил обосновать следующие выводы:

- однофакторый дисперсионный анализ показывает значимую межфакторную связь между износом и типом жилого дома, износом и этажностью, типом жилого дома и этажностью;

- наиболее тесная межфакторная связь наблюдается между износом и этажностью (коэффициент детерминации 0,826).

В целом приходится констатировать существенный уровень межфакторных связей (в особенности между износом и этажностью, между износом и типом жилого дома). Между этажностью и типом жилого дома связь значима, однако коэффициент детерминации составляет только 0,391 (39,1 %) (табл. 2).

Таблица 2

Взаимосвязи между показателями

Показатель Тип жилого дома Износ Этажность

Тип жилого дома - - -

Износ Значимая связь, ОДА (И2 = 0,790) - -

Этажность Значимая связь, ОДА (Я2 = 0,391) Значимая связь, ОДА (Я2 = 0,826) -

Удельные затраты на ремонт Значимая связь, ОДА (Я2 = 0,247) Экспоненциальная модель: К2ЛН„ = 0,3508, А = 87,79%, линейная модель: й2лин = 0,4815, А = 136,62%, Корреляция г = -0,473) Разница средних удельных затрат между пятиэтажными и девятиэтажными домами значима лишь при величине ошибки, большей 19%.

В результате моделирования была получена множественная факторная экспоненциальная модель:

у= 1145446*е1.°15х1*е-1,500х2+е-1,1381хЗ*е-0,0207x4 ^

где XI - износ жилого дома, %; х2- фиктивная переменная, характеризующая панельный дом (если дом панельный, то х2 = 1, если иной тип дома, то х2 = 0); х3 - фиктивная переменная, характеризующая кирпичный дом (если дом кирпичный, то х3 = 1, если иной тип дома, то х3 = 0); деревянный (брусовой, кар-касно-засыпной) дом характеризуется сочетанием следующих значений переменных: х2 = 0, х3 = 0; Х4 — этажность жилого дома; у - удельные затраты на ремонт с использованием инновационных материалов и технологий (выраженные в руб./кв. м).

В целом полученная модель может быть признана статистически значимой на уровне значимости 0,05 и использована для анализа проанализированных взаимосвязей.

III. Алгоритм принятия управленческих решений о проведении ремонта с учетом его инновационной направленности

В современных рыночных условиях повышения значения собственников жилья в развитии недвижимости решающее значение для реализации программ капитального ремонта имеет не только их участие в ремонте общего имущества многоквартирного дома посредством его софинансирования, но важнейшей составляющей при этом является инновационная направленность ремонтных работ. Поэтому в систему критериев для отбора необходимо включить показатели, отражающие степень участия собственников жилья в капитальном ремонте общего имущества многоквартирных домов.

В целом, целевая направленность выявляемых критериев отбора домов для ремонта, определяя по сути требования к их составу и содержанию, характеризуется в диссертационном исследовании как обеспечение прозрачности принятия решений, обоснованность решений, стимулирующий характер инновационной направленности ремонтных работ. Базируясь на ряде ранее проведенных исследований, а также опыте ремонта жилищного фонда в Иркутской области, были систематизированы критерии для оценки заявок ТСЖ и УК. В предлагаемом подходе для ранжирования поступивших заявок на ремонт дома по программе использовались суммарные показатели, полученные в результате оценки по всей совокупности критериев.

Это позволило на практике реализовать принцип комплексной оценки заявок, учитывая инвестиционную направленность ремонта, в соответствии с которым каждая отдельная заявка оценивается набором критериальных показателей, а для ранжирования заявок использовалась сумма набранных баллов по всем критериям с учетом их весомости. В основе отбора многоквартирных жилых домов применялся метод экспертных оценок. 60 % экспертов предложили в качестве рекомендуемого использовать также критерий наличия ремонтного фонда, позволяющего системно и последовательно аккумулировать средства на ремонт. Таким образом, было определено восемь основных критериев (рис. 4).

Очередность включения многоквартирных жилых домов в программы проведения капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с описанным алгоритмом покритериального сравнения предложено определять сопоставлением итогового результата в баллах при оценке соответствующих заявок. Система критериальных показателей (технических, организационных и финансовых), значения которых фиксируются по каждому многоквартирному дому, может корректироваться в зависимости от конкретных условий, но в любом случае величина оценки ремонтных решений по каждому показателю в баллах корректируется в зависимости от коэффициента его весомости. Много-

квартирный жилой дом, у которого итоговый результат максимальный рекомендуется для включения в соответствующую программу.

Рис. 4. Алгоритм принятия решения

IV. Организационно-экономическая модель механизма инвестиционного обеспечения и инновационной направленности ремонта

В основу формирования состава, структуры и функционала участников процессов воспроизводства жилищного фонда в диссертации положено решение следующих основных задач:

1) создание конкурентной среды во всем диапазоне видов жилищно-коммунальных услуг, включая ремонт жилищного фонда с учетом его инновационной направленности;

2) создание экономических и правовых условий успешного вхождения в жилищный сектор экономики круга частных операторов, обеспечивающих оптимизацию процессов производства и управления, а также способных га-

рантировать привлечение и эффективное использование внебюджетных средств;

3) создание системы управления с полноценным блоком административного регулирования рынка услуг и контроля деятельности хозяйствующих субъектов в жилищной сфере без вмешательства в оперативное управление;

4) формирование правоотношений, соответствующих рыночному экономическому механизму, а именно системе ценообразования, договорных отношений, методов экономической поддержки и т. п.;

5) обеспечение инвестиционной привлекательности жилищной сферы, направление инвестиций на достижение требуемого качества услуг при минимальных издержках.

Решение указанных задач в диссертационном исследовании базируется на внедрении в сферу инвестирования ремонта жилищного фонда интегрированных фондовых механизмов. Их необходимость вызвана, в первую очередь, возможностью использования эффективных механизмов аккумулирования средств собственников жилищного фонда, направляемых на их воспроизводство.

Эффективное профессиональное управление указанными средствами позволит согласовать интересы участников рынка жилой недвижимости на взаимовыгодной экономической основе. В то же время возникновение новых видов участников процессов воспроизводства жилищного фонда способствует не только инвестиционному обеспечению, повышению экономической эффективности аккумулирования и расходования средств на капитальный ремонт, но и способствует созданию конкурентной среды в рассматриваемой сфере. Одним из возможных вариантов реализации принципа фондирования может быть создание несколькими ТСЖ резервного фонда капитального ремонта жилищного фонда, который, по сути, соответствует развивающейся практике рыночного управления недвижимостью (рис.5).

К новым функциям создаваемых резервных фондов предлагается отнести: привлечение кредитных ресурсов; выдачу низкопроцентных займов за счет временно свободных средств фондов; осуществление строительного контроля; взаимодействие с органами исполнительной власти и саморегулируемыми организациями. Указанные функции не исключают рассмотрения заявок, сбор, учет и передачу поступивших в фонд средств для оплаты услуг и работ за проведение капитального ремонта на основании актов приемки работ.

Если организационно-экономический механизм инвестиционного обеспечения и инновационной направленности ремонта жилищного фонда понимать как совокупность организационных форм использования экономических методов обновления и модернизации жилой недвижимости в русле распространения рыночных принципов на жилищную сферу, то сущностные характеристики модели организационно-экономического механизма ремонта все в

большей степени будут тяготеть к снижению доли участия государства в процессах воспроизводства.

Капитал изация

1Г:

Собственники жилья

Создание ТСЖ

Государственные структуры

I Взносы на t ! создание |

Товарищества собственников жилья, кооперативы и др.

Финансовые учреждения

I Субсидирование, * 1 финансирование /

Программы капитального ремонта жилищного фонда с условиями инновационной направл енности ремонтных работ

Фиксация доходов от реализации проектов

Поп ол нение резервного фонда

Рис. 5. Организационно-экономический механизм инвестиционного обеспечения ремонта жилищного фонда в условиях создания ТСЖ резервного фонда

В то же время не проработанность вопроса расширения участия собственников жилья в решении практических вопросов его ремонта, неразвитость методических подходов к организации процессов ремонта в условиях его инновационной направленности, нехватка квалифицированных кадров в этой области деятельности тормозит принятие данной модели.

Изучение степени готовности жилищной сферы Иркутской области к переходу на предложенную организационно-экономическую модель воспроизводства жилищного фонда показало, что потребуется решение целого комплекса вопросов: активизации создания и организации договорной работы с ТСЖ по вопросу организации резервных фондов ремонта жилья; реструктуризации воспроизводственных процессов с целью придания им инновационной направленности; уточнения адресных маршрутов перетока финансовых ресурсов; подбора, подготовки, переподготовки и ротации кадрового состава; создания системы финансовой поддержки (кредитования, субсидирования и др.); уточнения системы оплаты и стимулирования труда; повсеместного распространения принципа конкурсного размещения заказов; создания действенной системы контроля; информационной поддержки и организации обратной связи и др.

По мере создания указанных условий модель может быть существенно

скорректирована. В целом эволюция моделей, обслуживающих процессы воспроизводства жилищного фонда, вероятно, охватит множество различных форм взаимоотношений участников жилищной сферы. Общая классификация организационно-экономического механизма воспроизводства жилищного фонда приведена на рис. 6.

Рис. 6. Классификация организационно-экономических моделей воспроизводства жилищного фонда

Обобщая полученные в ходе проведения диссертационного исследования результаты оценки экономической эффективности процессов воспроизводства жилищного фонда, были систематизированы мероприятия по повышению эффективности организации комплексного капитального ремонта жилищного фонда с учетом его инновационной направленности (рис. 7).

В сложившейся ситуации, когда экономика страны преодолевает негативные последствия первой волны мирового экономического и финансового кризиса, важно обеспечить эффективное использование имеющихся возможностей для развития ремонта жилищного фонда, как одного из определяющих факторов его расширенного воспроизводства.

Рост объемов, качества и темпов капитального ремонта жилищного фонда, улучшит технические характеристики и повысит стоимость жилого фонда, в итоге может снизить эксплуатационные затраты и будет способствовать росту воспроизводства существующего жилищного фонда.

Рис. 7. Мероприятия по повышению эффективности организации и проведения капитального ремонта жилищного фонда

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

По итогам проведенного диссертационного исследования сделаны следующие выводы и предложения:

1. Базируясь на систематизации промежуточных результатов реформирования жилищной сферы и учитывая устойчивый характер проблем низкого качества при высокой стоимости строительства нового жилья и продолжительности окупаемости инфраструктурных инвестиционных проектов, непредсказуемости тарифной политики и роста затрат на жилищно-коммунальные услуги, а также непрозрачность и фактическую бесконтрольность финансовых потоков, выявлена необходимость разработки новых под-

ходов к формированию организационно-экономического механизма инвестиционного обеспечения и инновационной направленности ремонта жилищного фонда, адекватных масштабу и характеру стоящих задач развития жилищной сферы.

2. Изучение имеющихся концептуальных подходов к формированию механизмов инвестиционного обеспечения и инновационной направленности ремонта жилищного фонда показало необходимость дальнейшего развития в следующих направлениях: внедрение инновационных материалов и технологий; распространение рыночных принципов хозяйствования на систему экономических отношений участников жилищной сферы; ориентация механизмов воспроизводственных процессов на запросы потребителей; расширение участия собственников жилья в осуществлении ремонтных мероприятий; использование современных методов обоснования и оптимизации затрат на ремонт и последующий контроль; развитие новых форматов государственно-частного партнерства в жилищной сфере.

3. Анализ зарубежного и отечественного опыта показал, что в современных условиях в эпицентре воспроизводства жилой недвижимости, которая подвержена износу и старению при одновременном росте жилищных стандартов, возникает необходимость переосмысления экономической сущности, целевой направленности и структуры затрат капитального ремонта с учетом его инновационной направленности, как важнейшей формы эффективного воспроизводства и модернизации жилой недвижимости.

4. Масштаб объективной потребности в капитальном ремонте жилищного фонда современной России обязывает избирательно, обоснованно и взвешенно принимать консолидированные решения о времени и способах ремонта жилого дома. При этом положительный экономический эффект может быть достигнут за счет экономии на затратах. В связи с этим осуществлена разработка алгоритма расчета затрат на проведение ремонтных работ с учетом его инновационной направленности, выявлены факторы, влияющие на величину затрат на ремонт; установлена их значимость и сила влияния; исследованы межфакторные связи; построена множественная модель зависимости величины затрат на ремонт от рассмотренных факторов; проанализирована адекватность и качество полученной модели.

5. В целях принятия решения о проведении ремонта многоквартирных жилых домов выявлены и систематизированы критерии принятия решений с разбивкой на технические, организационные и финансовые. Обоснованы их весовые характеристики и сформирован методический аппарат в виде алгоритма, позволяющего органам местного самоуправления в кратчайшие сроки получать экономически обоснованные решения для отбора многоквартирных жилых домов и их включения в программы капитального ремонта жилищного фонда и обеспечения его инновационной направленности.

6. Изменившийся характер отношений и структура собственности в жилищной сфере предопределили необходимость уточнения функционалов участников воспроизводственных процессов жилой недвижимости, позволив выявить объективную востребованность создания новых участников, ориен-

тированных на обеспечение инновационной направленности и экономической эффективности капитального ремонта жилищного фонда. Доказана адекватность фондовых механизмов в решении проблем согласования экономических интересов участников воспроизводства жилищного фонда.

7. Для совершенствования действующих в настоящее время механизмов воспроизводства жилищного фонда предложен организационно-экономический механизм на основе создания несколькими ТСЖ резервного фонда для аккумулирования и распределения платежей на нужды капитального ремонта жилья, а также их использования при финансировании программ капитального ремонта жилищного фонда. Предложенные механизмы в большей степени соответствуют развивающейся практике рыночного управления недвижимостью, а также сформулированным принципам инновационного развития воспроизводственных процессов.

8. В целях исследования потенциала организационно-экономического механизма воспроизводства жилья фондового типа в общем виде рассмотрена классификация возможных подходов к моделированию в условиях развития рыночных принципов в жилищной сфере. Учтены следующие критерии: по роли собственника в инвестировании; по типу организационного формата; по характеру принятия управленческих решений; по видам используемых методов; по форме стимулирования участия; по составу участников.

9. Сформирован подход к оценке экономической эффективности ремонта жилищного фонда, его инновационной направленности на основе метода интегральных оценок, охватывающего группы показателей для оценки экономической эффективности финансирования воспроизводства жилищного фонда, функционирования жилищной сферы и учета качества жилой недвижимости. Осуществлена апробация метода интегральной оценки на объектах жилой недвижимости Иркутской области.

Список работ, в которых опубликованы основные положения диссертации

В ведущих рецензируемых научных журналах из Перечня ВАК:

1. Литвинова О.В. Управленческие решения по ремонту многоквартирных жилых домов при инновационной направленности ремонтных работ [Электронный ресурс] / О.В. Литвинова // Известия Иркутской государственной экономической академии (Байкальский государственный университет экономики и права). -2014. - № 2. - Режим доступа: URL:http://eizvestia.isea.ru/reader /article.aspx? id=19025 - 0,63 п. л.

2. Литвинова О.В. Разработка процедуры накопления средств на капитальный ремонт многоквартирных домов / О.В. Литвинова // Вестник ИрГТУ. - 2012. -№ 8. - С.184—192.—0,56 п. л.

3. Литвинова О.В. Разработка механизма расчета затрат на ремонт жилищного фонда / О.В. Литвинова // Вестник ИрГТУ. - 2012. - № 7. - С. 195-204. -0,63 п. л.

4. Литвинова О.В. Определение показателей и характеристик жилого дома, оказывающих воздействие на величину затрат на ремонт / О.В. Литвинова //

Вестник ИрГТУ. - 2012. - № 6. - С. 172-177. - 0,39 п. л.

5. Литвинова О.В. Методический подход к формированию ресурсного обеспечения ремонта жилищного фонда / О.В. Литвинова // Вестник ИрГТУ. -2012. - № 5. - С. 217-223. - 0,43 п. л.

6. Литвинова О.В. Исследование влияния эксплуатационных затрат на воспроизводство жилищного фонда / О.В. Литвинова // Вестник ИрГТУ -2009-№ 4,- С. 114-117. - 0,25 п. л.

В других изданиях:

7. Литвинова О.В. Роль и значение жилищного и коммунального комплексов как важнейшей части территориальной инфраструктуры муниципального образования. / О.В. Литвинова // Наука, технологии, инновации в инвестиционно-строительной сфере, недвижимости и жилищно-коммунальном комплексе: материалы Международной научно-практической конференции (Иркутск, 20-21 сент. 2009 ). - Иркутск : Изд-во ИрГТУ, 2009. -С. 115-118. - 0,18 п. л.

8. Литвинова О.В. Развитие частного бизнеса в ЖКХ / О.В. Литвинова, C.B. Герасимова // Актуальные проблемы в инвестиционно-строительной сфере, недвижимости и жилищно-коммунальном комплексе : материалы Международной научно-практической конференции - Иркутск : Изд-во ИрГТУ, 2007. - С. 75-79. - 0,25 п. л. (авторских 0,125 п. л.).

9. Литвинова О.В. Повышение эффективности управления жилищным фондом / О.В. Литвинова // Актуальные проблемы в инвестиционно-строительной сфере, недвижимости и жилищно-коммунальном комплексе : материалы Международной научно-практической конференции. - Иркутск : Изд-во ИрГТУ, 2007. - С. 71-75. - 0,25 п.

10. Литвинова О.В. Перспективы развития управления недвижимостью в России / О.В. Литвинова // Инвестиции. Строительство. Недвижимость : материалы Международной научно-практической конференции. - Иркутск: Изд-во ИрГТУ, 2006. - С. 162-166. - 0,25 п. л.

11. Литвинова О.В. Система регулирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги / О.В. Литвинова // Инвестиции. Строительство. Недвижимость: материалы Международной научно-практической конференции. - Иркутск : Изд-во ИрГТУ, 2006. - С. 159-162. - 0,25 п. л.

Подписано в печать 26.03.2014. Формат 60 х 90 / 16. Бумага офсетная. Печать цифровая. Усл. печ. л. 1,5. Тираж 100 экз. Зак. 53. Поз. плана 12н.

Лицензия ИД № 06506 от 26.12.2001 Иркутский государственный технический университет 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83