Организационно-экономический механизм предоставления услуг капитального ремонта многоквартирных домов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Организационно-экономический механизм предоставления услуг капитального ремонта многоквартирных домов"

На правах рукописи

Якунцев Дмитрий Сергеевич

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ УСЛУГ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - сфера услуг; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство).

Автореферат на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 к ПК В 2СС9

Москва-2008

003459492

Работа выполнена на кафедре «Государственное и муниципальное управление» ФГОУВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса»

Научный руководитель: кандидат экономических наук, доцент

Семкина Ольга Сергеевна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Кириллова Ариадна Николаевна

кандидат экономических наук . Левов Александр Алексеевич

Ведущая организация: ГОУВПО «Московский институт

коммунального хозяйства и строительства»

Защита состоится 29 января 2009 года в 14 часов на заседании диссертационного совета Д 212.150.02 при ФГОУВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса» по адресу: 141221, Московская обл., Пушкинский р-н, п. Черкизово, ул. Главная, 99, каб. 1209 Зал заседаний советов.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГОУВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса»

Автореферат разослан 29 декабря 2008 года.

Ученый секретарь диссертационного совета доктор экономических наук, доцент

Фирсукова В.В.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Проведение реформы инфраструктурных отраслей российской экономики является одной из наиболее важных задач социально-экономических преобразований, проводимых в Российской Федерации. Жилищно-коммунальный сектор российской экономики - один из самых важных и сложных участков реформирования, где особенно остро сталкиваются административные и рыночные подходы и где трудно найти компромисс между экономической целесообразностью и социальной необходимостью.

Однако нарастающий износ основных фондов ЖКХ, неупорядоченность правовых взаимоотношений в отрасли, отрицательное отношение населения к проводимым реформам и другие негативные тенденции, постепенно накапливающиеся в данном секторе, ставят государство и общество перед необходимостью принятия решений по кардинальному изменению сложившейся ситуации и проведению мероприятий, направленных на оздоровление текущей ситуации в жилищно-коммунальном секторе.

Источником кризисной ситуации явилась отсталость материально-технической базы ЖКХ, связанная с многолетним финансированием по остаточному принципу, и неэффективность управления данной сферой. Нарастающий моральный и физический износ жилищного фонда и объектов коммунальной инфраструктуры приводит к превышению темпов старения жилищно-коммунального комплекса над темпами его воспроизводства, что непосредственно ведет к росту рисков возникновения крупных системных аварий. В связи с этим реформирование организационно-экономического механизма предоставления услуг капитального ремонта имеет исключительное значение для осуществления мер по повышению качества, надежности и эффективности содержания жилищного фонда и, в первую очередь, использования ресурсосберегающих технологий, а также снижения нерациональных издержек и формирования цивилизованного рынка жилищных и коммунальных услуг.

Особую актуальность эта проблема приобретает с принятием Жилищного кодекса РФ, в рамках которого меняются полномочия участников при управлении многоквартирным домом в условиях перенесения ответственности за их содержание и ремонт на собственников помещений и изменения роли государственных органов власти и органов местного самоуправления на рынке жилищно-коммунальных услуг.

Как показывает опыт повышения эффективности эксплуатации жилищного фонда и внедрения новых технологий в практику, их наиболее целесообразно внедрять в процессе капитального ремонта домов, которые обладают достаточным запасом прочности. Особенность предоставления услуг капитального ремонта жилищного фонда заключается в их многоплановости и подверженности воздействию различных факторов. Указанные проблемы свидетельствуют о необходимости глубокого научного анализа процессов капитального ремонта и, впоследствии, эксплуатации жилищного фонда и

актуализируют потребность в разработке организационно-экономического механизма предоставления услуг капитального ремонта многоквартирных домов.

Состояние научной разработанности проблемы.

Проблемы формирования и совершенствования системы функционирования жилищно-коммунального комплекса, развитие рынка жилищно-коммунальных услуг исследовали многие ученые, такие как Аксенов П.Н., Воронин М.И., Воротилов В. А., Галкин И.Г., Грабовой П.Г., Гранберг А.Г., Девятаева Г.В., Зотов В.Б., Кириллова А.Н., Малеева Т.В., Морозов В.Ю., Панибратов Ю.П., Родионов Д.Г., Рождественская И.А., Рохчин В.Е., Румянцев A.A., Ряховская А.Н., Семкина О.С., Таги-Заде Ф.Г., Травин В.И., Чернышев JI.H. и другие. Однако основные направления управления реализацией программ капитального ремонта продолжают оставаться дискуссионными и малоразработанными. В последние десять лет отсутствует комплексное исследование вопросов эффективного управления эксплуатацией жилищного фонда. Все это определило актуальность выбора темы, цель диссертации и формирование задач, направленных на ее достижение.

Цель и задачи исследования. Цель работы состоит в разработке методических и научно-практических рекомендаций по совершенствованию функционирования организационно-экономического механизма

предоставления услуг капитального ремонта жилищного фонда.

Цель исследования предопределила постановку и решение следующего комплекса задач:

- провести структурный анализ использования ресурсов при оказании жилищных и коммунальных услуг населению и определить их роль в предоставлении услуг капитального ремонта многоквартирных домов;

- определить место и роль услуг капитального ремонта как основной формы внедрения новых технологических, технических и проектных решений в жилищно-коммунальном хозяйстве;

- провести анализ существующих методов оценки эффективности внедрения инноваций как средства повышения сохранности и надежности многоквартирных домов;

- разработать принципы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов и определить место и роль стандартов жилищно-коммунального обслуживания населения;

- разработать предложения по совершенствованию действующего организационно-экономического механизма предоставления услуг капитального ремонта с участием органов власти, общественных объединений граждан, производителей услуг, предприятий и организаций ЖКХ;

- выявить группы факторов технического, организационного и экономического характера, определяющие и влияющие на результативность предоставления услуг капитального ремонта жилищного фонда;

- уточнить подходы и методы оценки эффективности привлечения инвестиций го различных источников для финансирования системы предоставления услуг капитального ремонта.

Объектом исследования являются многоквартирные дома, нуждающиеся в услугах капитального ремонта, и методы повышения эффективности и качества этих услуг.

Предметом исследования являются экономические и организационные отношения, возникающие между органами власти, населением и организациями, предоставляющими услуги капитального ремонта.

Теоретической и методологической основой исследования послужили: концептуальные основы теории рыночной экономики, теории менеджмента, труды отечественных, зарубежных ученых и материалы научных конференций по исследуемой проблеме. При решении конкретных задач применялся системный анализ, методы экономико-математического моделирования, структуризации, а также логико-аналитический и экспертный методы.

Информационную базу исследования составили нормативно-правовые, законодательные акты Российской Федерации, города Москвы, субъектов Российской Федерации, данные федеральной и региональной статистики, аналитические материалы и публикации в средствах массовой информации, текущая отчетность предприятий и организаций по хозяйственной деятельности, Интернет-ресурсы.

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке организационно-экономического механизма предоставления услуг капитального ремонта на основе положений и конкретных методов определения результативности внедрения новых ресурсосберегающих технологий и повышения эффективности предоставляемых жилищно-коммунальных услуг. Предложен алгоритм реализации мероприятий по повышению эффективности организации и проведения капитального ремонта многоквартирных домов.

Основные научные результаты, полученные лично автором и выносимые на защиту, состоят в следующем:

- доказана возрастающая роль услуг капитального ремонта в жилищно-коммунальной сфере и определено его значение в обеспечении сохранности жилищного фонда; выявлены основные причины неудовлетворительного состояния ЖКХ РФ и предложена классификация факторов, подтверждающих социально-экономическую направленность услуг капитального ремонта и определяющих необходимость совершенствования организационно-экономического механизма управления предоставлением услуг капитачьного ремонта;

- уточнено понятие «услуга капитального ремонта жилищного фонда», учитывающее не только технологические, но и социальные и экономические факторы целесообразности предоставления услуг капитального ремонта, что дает возможность планировать его структуру и объемы с учетом потребностей разных групп пользователей, инвесторов, собственников;

предложена методика определения продолжительности и периодичности «жизненных циклов» услуг капитального ремонта, позволяющая создать систему управления технологическими разрывами, построенная на выявлении изменения параметров жилищно-коммунальных

услуг на основе условий эксплуатации многоквартирного дома и степени его физического и морального износа;

Указанные положения соответствуют следующим пунктам Паспорта специальностей ВАК РФ: п. 15.104. Ресурсный потенциал отраслей сферы услуг и эффективность его использования; п. 15.109. Механизм повышения эффективности и качества услуг.

- разработаны рекомендации по оценке эффективности внедрения новых технологий, включающие технические, финансово-экономические и социальные показатели, а также показатели конкурентоспособности, в процессе предоставления услуг капитального ремонта многоквартирных домов, позволяющие создать условия для повышения эксплуатационных свойств и увеличения межремонтного цикла капитально отремонтированных домов;

- разработан организационно-экономический механизм реализации мероприятий по повышению эффективности деятельности по проведению капитального ремонта жилищного фонда, учитывающий участие органов государственной власти, местного самоуправления, общественных организаций, производителей и потребителей услуг в реализации муниципальных целевых программ.

Указанные положения соответствуют следующим пунктам Паспорта специальностей ВАК РФ: п. 15.77. Экономические проблемы реконструкции и восстановления основных фондов жилищного хозяйства различных форм собственности.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что содержащиеся в нем методические разработки и практические рекомендации могут быть использованы местными органами власти при осуществлении капитального ремонта жилищного фонда городов и населенных пунктов.

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационного исследования автором докладывались на региональных всероссийских, международных конференциях в период 2005 -2008гг., посвященных проблемам государственного и муниципального управления, инвестиционной и инновационной политики развития регионов и муниципальных образований, в том числе на научно-практических конференциях ФГОУВПО «РГУТиС» и ГОУВПО «ГУУ» в 2005-2007 гг.

Результаты исследования, а также разработанные методические подходы и практические рекомендации реализованы в деятельности Администрации г. Воронежа и использованы при составлении отчета Института региональных экономических исследований по заказу органов государственной власти г. Москвы (Государственный контракт № ДЭПР 274-01-06 от 17 ноября 2006 г.).

Публикации. По теме диссертации опубликовано девять работ общим объемом 3,5 п.л., в том числе две публикации в журнале из списка ВАК.

Структура и содержание диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы (143 наименования). Общий объем работы 155 страниц, из них 20 рисунков и 17 таблиц.

Во введении обосновывается актуальность исследования, формулируются цель и задачи, объект и предмет работы, раскрываются теоретические и методические основы решения поставленных задач.

В первой главе «Научно-теоретические основы предоставления услуг капитального ремонта» рассматриваются сущность системы управления воспроизводством жилищного фонда, выявляются факторы, влияющие на эффективность механизма предоставления услуг капитального ремонта.

Во второй главе «Исследование системы предоставления услуг капитального ремонта» проводится анализ действующей системы управления воспроизводством жилищного фонда, его нормативно-правовое регулирование, выявляются недостатки механизма формирования и предоставления услуг капитального ремонта и определяются направления совершенствования данной системы.

В третьей главе «Разработка организационно-экономического механизма предоставления услуг капитального ремонта» изложены научные и методические рекомендации по формированию организационно-экономического механизма предоставления услуг капитального ремонта жилищного фонда; предложена методика, позволяющая оценить внедрение инноваций по использованию ресурсосберегающих технологий и оптимизации расходов на предоставление услуг капитального ремонта многоквартирных домов, а также рассчитать эффективность данной программы.

В заключении диссертации представлены основные выводы, предложения и рекомендации.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ РАБОТЫ.

1. Жилищно-коммунальное хозяйство - ведущая отрасль городского хозяйства, состояние и развитие которой имеет большую социальную значимость, поскольку связана с качеством жизни населения. Одним из наиболее значимых видов услуг, предотвращающих преждевременный износ жилищного и коммунального хозяйства, является капитальный ремонт.

Техническое состояние многоквартирного дома, его конструктивных элементов характеризуется физическим износом, т.е. степенью утраты первоначальных эксплуатационных качеств (потери надежности и способности выполнять свое функциональное назначение). С течением времени происходит снижение прочности материалов, устойчивости конструктивных элементов, ухудшаются тепло- и звукоизоляционные свойства, водо- и воздухопроницаемые качества ограждающих конструкций, стираются, ржавеют отдельные элементы.

Жилищный фонд Российской Федерации насчитывает 3 млрд. квадратных метров общей площади, это составляет более 30% всего воспроизводимого недвижимого имущества. К настоящему времени износ жилищного фонда составляет порядка 70 %. Около 300 млн. кв. метров жилья эксплуатируется без ремонта более 25 лет. Ветхий и аварийный фонд, подлежащий сносу, составляет 91,3 млн. кв. м (3,2%), в нем проживает около 5 млн. россиян. Эта площадь ежегодно увеличивается на 4—5 млн. кв. м. На ликвидацию ветхого и аварийного жилищного фонда требуется свыше 900 млрд. руб. При нормативной потребности в ежегодном капитальном ремонте 4—5% жилищного фонда

фактически ремонтируется только 0,5% фонда. Распределение жилищного фонда РФ по проценту износа представлено на рис. 1.

Жилищный фонд города Москвы составляет 39550 строений. В настоящее время проведено обследование 30433 строений, общей площадью 197518 тыс.кв.м. и по данным мониторинга 23669 жилых домов (78%) находятся в удовлетворительном техническом состоянии, 5058 жилых строений (17%) имеют конструктивные элементы, требующие замены или ремонта, и их состояние оценивается как частично неудовлетворительное, по 1399 строениям (5%) необходимо проведение капитального ремонта в первоочередном порядке.

Нот 0 до 30 % 7,3 млн.строений

□от 31 до 65 % 10,6 млн.строений

□ свыше 65 % 1,1 млн.строений

Рис.1. Распределение жилищного фонда по проценту износа в 2007 г.

Жилыми зданиями владеет большое количество собственников, в числе которых могут быть граждане, не обладающие необходимыми финансовыми ресурсами для проведения капитального ремонта требуемого качества в экономически целесообразные сроки. Однако основным собственником жилищного фонда являются государство и органы местного самоуправления, поэтому они могут предоставлять необходимые субсидии на финансирование комплекса работ по проведению капитального ремонта.

Анализ динамики технического состояния показывает, что структура жилищного фонда по уровню технического состояния практически не меняется (табл.1). Анализ соотношения затрат на капитальный ремонт жилых домов с расходами городского бюджета по данным на 2007 г. показывает, что их доля составляет 7,7% от общих расходов бюджета в целом.

В соответствии с действующими нормами потребность ежегодного капитального ремонта жилых домов составляет порядка 8 млн. кв. м общей площади или 4% от общего объема жилищного фонда в Москве. Фактически ежегодно ремонтируется лишь порядка 300-500 кв.м общей площади или 6% от потребности.

В области организации работ по капитальному ремонту, а также реорганизации территорий сложившейся застройки городов РФ обострены следующие проблемы: отсутствует система планирования, обеспечивающая

эффективное межведомственное взаимодействие при осуществлении капитального ремонта сложившейся застройки города; остается высоким риск вложения инвестиций, ограничены возможности инвестора в реализации проектов капитального ремонта градостроительных образований; чрезвычайно медленно идет процесс согласования исходно-разрешительной и проектной документации; отсутствуют управленческие механизмы, обеспечивающие постоянное снижение издержек (себестоимости) работ как при реализации строительных программ, так и при эксплуатации жилищного фонда; устарели нормативы, определяющие требования к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений. Вместе с тем, существуют и положительные аспекты развития. У отрасли есть потенциал для развития: большинство проектов по капитальному ремонту являются высокорентабельными, проведенные расчеты в диссертационном исследовании подтверждают этот тезис; имеются новые возможности использования продуктов стройшщустрии и промышленности строительных материалов, позволяющие существенно повышать качество капитального ремонта многоквартирных домов; имеются технологии, позволяющие за счет капитального ремонта зданий и сооружений достигать существенно более низкой себестоимости по сравнению с реновацией, включающей снос зданий и новое капитальное строительство. Однако существующий организационно-экономический механизм обеспечения комплексности работ по капитальному ремонту объектов жилищного фонда эти возможности использует недостаточно.

Таблица 1

Техническое состояние жилых строений города Москвы_

Техническое состояние по проценту физического износа Годы

2005 2006 2007

Кол-во строений ' Общая площадь тыс.кв.м Кол-во строений I Общая площадь тыс.кв.м Кол-во строений Общая площадь тыс.кв.м

Хорошее (0-20% износа) 7697 69161,1 7803 69943,0 7914 70932,1

Удовлетворительное (21-40% износа) 15282 94741,7 15139 94022,9 15083 93872,7

Неудовлетворительное (41-60% износа) 12375 35342,4 12856 36241,7 13262 37676,8

Ветхое (более 61% износа) 4294 2469,2 4249 2448,0 4226 2421,5

Анализ сложившейся системы воспроизводства жилищного фонда свидетельствует о неэффективности использования бюджетных средств и недостаточных объемах капитального ремонта, что влияет на увеличение преждевременного износа, возрастающих требованиях к качеству и структуре проводимых работ, нежелании собственников жилых помещений участвовать в

расходах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, в которых ремонт не проводился.

В последние годы существует объективная экономическая необходимость привлечения частного бизнеса в сферу жилищно-коммунального хозяйства для повышения качества предоставляемых услуг по управлению и эксплуатации жилищного фонда. В связи с этим в реформе сферы жилищно-коммунального хозяйства делается серьезная ставка на создание конкурентоспособного рынка профессиональных управляющих компаний и жилшцно-эксплуатационных организаций.

Объемы капитального ремонта многоквартирных домов явно не соответствуют потребностям города, темпам физического и морального старения жилищного фонда, постоянно растущим запросам населения к качеству жилья и благоустройства территории. Все указанные проблемы порождают необходимость совершенствования организационно-экономического механизма предоставления услуг по воспроизводству жилищного фонда.

2. За последние годы потребности населения претерпели существенные изменения. Появились новые требования как к качеству самого жилища, уровню его комфортности, планировке, месторасположению, так и к качеству предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.

Ввиду целесообразности проведения капитального ремонта как одного из основных способов восстановления потребительных свойств отдельных элементов зданий, необходимо выявить его экономическую, с одной стороны, и социальную, с другой, направленность. Потребительские свойства жилища характеризуются различными факторами, такими, как этажность, материал стен, год постройки, степень морального и физического износа, степень благоустройства (качественные показатели жилищно-коммунальных услуг), ресурсоемкость домов (объем ресурсов и услуг, необходимых для обеспечения комфортного проживания).

На основании исследования существующей терминологии в диссертации предложено следующее определение. Услуги капитального ремонта жилищного фонда - услуги, предоставляемые населению и другим получателям жилищных и коммунальных услуг специализированными предприятиями, на основании проекта по устранению неисправностей всех элементов, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели зданий, с учетом жизненного цикла эксплуатации объектов, своевременным использованием новых ресурсосберегающих технологий и ориентированные на удовлетворение экономических и социальных потребностей потребителей.

В результате такого подхода выполняются нормативы и стандарты проживания граждан в жилищном фонде, т.е. обеспечиваются поставки жилищно-коммунальных услуг с заданным качеством и периодичностью, а также обеспечиваются наиболее комфортные и безопасные условия проживания. Стандарты и нормативы условий проживания устанавливаются с

учетом особенностей, условий и возможностей территории, на которой они применяются.

Уточнение понятия «услуг капитального ремонта жилищного фонда» позволяет учитывать не только технические и технологические, но и социальные и экономические факторы, влияющие на эффективность капитальных ремонтов многоквартирных домов, что оказывает существенное влияние на выбор форм, методов и сроков их проведения.

Исходными данными для разработки планов капитального ремонта жилищного фонда являются: техническое заключение о состоянии и эксплуатационных показателях жилых зданий; установленная периодичность капитального ремонта; укрупненные показатели сметной стоимости капитального ремонта; проектно-сметная документация на капитальный ремонт; нормы продолжительности капитального ремонта жилых домов.

Восстановление изношенного жилищного фонда долгое время проводилось по системе планово-предупредительных ремонтов. При отсутствии четкой организации системы 11111' затраты на капитальный ремонт многократно увеличиваются. Объем и качество работ по капитальному ремонту традиционно определялись исходя из количества ремонтов и бюджетного финансирования. В диссертационном исследовании предлагается определять объем и качество предоставления услуг капитального ремонта исходя id потребностей населения, финансовых возможностей собственников многоквартирного дома, заинтересованности инвесторов. Планирование работ по капитальному ремонту должно осуществляться по каждому конкретному многоквартирному дому.

3. Качество услуги ЖКХ как характеристика качества благ, в соответствии с терминологией стандартов качества ISO 8402:1994 определяется совокупностью характеристик услуги, определяющих ее способность удовлетворять установленные или предполагаемые потребности потребителя (клиента). Терминология стандартов качества ISO 9000:2000 требует рассматривать качество услуги ЖКХ как- интегральную характеристику, обращающую способность совокупности характеристик, присущих системе ЖКХ, выполнять требования (реализация потребностей) заказчиков и других заинтересованных сторон.

В связи с длительной эксплуатацией жилищного фонда в процессе эксплуатации потребительские свойства зданий значительно изменяются, что приводит к необходимым техническим изменениям в отдельных элементах зданий. При этом во время эксплуатации зданий могут появиться принципиально новые технические решения, что, в свою очередь, поставит вопрос об использовании нововведений.

К жизненному циклу услуг ЖКХ относятся следующие фазы его развития:

-первая фаза - введение в оборот, характеризуемая быстрым ростом объема продаж;

-вторая фаза - подъем, когда число продаж стабилизируется и далее следует конкурентная борьба между хозяйствующими субъектами ЖКХ за

конечного потребителя, усовершенствование услуг ЖКХ;

-третья фаза - спад. Данный период обычно растягивается на десятки лет ввиду приверженности клиентов и структур ЖКХ привычным формам сотрудничества.

Данный подход адаптирован к планированию структуры и качества жилищно-коммунальных услуг.

Прежде всего, необходимо уточнить к каким нововведениям - базисным или усовершенствованным относятся изменения, спрос на которые подлежат изучению. Такую идентификацию можно осуществить двумя способами: во-первых, с помощью построения кривых жизненных циклов эксплуатации зданий на основе данных о длительности их эксплуатации и конечном эффекте на 1 руб. затрат. Если цикличная волна укладывается в более высокую и срок жизни продукции невелик относительно "большой" волны, речь идет об эволюционных или частичных нововведениях (рис.2). Инновационные технологии весьма разнообразны по формам, они могут различаться по назначению, видам продукции и т.д.

Вследствие этого анализ спроса и создание информационной базы для их проведения имеет специфику в каждом конкретном случае.

Рис.2. Жизненные циклы эксплуатации зданий

Выявленные особенности жилищных и коммунальных услуг и изменение их параметров в течение длительного времени приводят к разнообразию форм и методов восстановления их потребительских свойств, что находит отражение в различных видах капитального ремонта, для чего в диссертационном исследовании приведена классификация их видов и форм.

4. Если рассматривать жилищно-коммунальные услуги как обычный товар, конкурирующий наравне с другими за финансовые ресурсы потребителей, то целесообразно предложить механизмы снижения удельных затрат на их производство. Исходя из классификации затрат на производство жилищных и коммунальных услуг на инвестиционные и потребительские, можно сделать вывод о приоритетности инвестиций и внедрения инноваций в услуги по предоставлению капитального ремонта. Учитывая, что в ближайшие несколько лет бюджет перестанет дотировать затраты на отопление жилья, а стоимость энергоносителей будет неуклонно возрастать, становится очевидным необходимость применения инновационных и ресурсосберегающих технологий в процессе предоставления услуг капитального ремонта.

Применение подходов «жизненных циклов» к услугам капитального ремонта позволяет создать систему управления технологическими разрывами в системе жилищно-коммунального хозяйства через показатели эффективности инвестиций в конкретные технологии капитального ремонта, заключающиеся в различиях наборов и объемов работ по капитальному ремонту жилищного фонда.

Методической основой построения новой системы предоставления услуг капитального ремонта многоквартирных домов является внедрение новых технических, технологических и проектных решений, которые целесообразно проводить в рамках целевых муниципальных программ.

Существуют три группы методов оценки эффективности инвестиций в капитальный ремонт и реконструкцию жилищного фонда. Условно обозначим первую группу эвристической, вторую - алгоритмической, а третью - статистической. Наиболее перспективным, на наш взгляд, является метод «кривых дожития» или «В» образных кривых. Этот метод исходит из предпосылки, что каждая технология имеет естественные пределы совершенствования, т.е. при осуществлении инвестиций в существующую технологию её эффективность в течение достаточно длительного времени снижается. Для ликвидации этого недостатка необходимо внедрение новых технологических процессов, что приводит к решению вопросов технологических разрывов.

Этот метод достаточно легко внедрить в практику планирования, и он позволяет выявлять эффективные технологии, которые снижают удельные затраты на внедрение достижений научно-технического прогресса в производство.

Для разработки концепции (основ) целевых программ капитального ремонта жилищного фонда и оценки внедрения новых технологий необходимо провести структурный технико-экономический анализ.

Изначально определяются ключевые факторы, которыми руководствуется потребитель жилищно-коммунальных услуг, проводится

согласование целей программы с техническими и технологическими возможностями архитекторов и строителей. Также необходимо проанализировать экономические возможности новых технических и технологических решений, провести мониторинг альтернативных вариантов решений. Далее производится расчет пределов возможностей. Этот расчет необходимо проводить по каждой технической системе и по каждой технологии. На этом этапе определяются пределы используемой технологии и выявляются технологические разрывы. На последнем этапе строятся «Б» образные кривые, которые являются обобщением предыдущих этапов. Зависимости, выраженные кривыми, построенными на этом этапе, позволяют определить момент времени, когда необходимо будет заменить существующие технологии, ибо никакие инвестиции не будут давать отдачу и будут совершенно напрасными.

Предложенная методика позволяет произвести расчет ориентировочной величины эффективности капитального ремонта с использованием новых технологических и технических решений. В качестве базы расчета эффективности инвестиций в диссертационном исследовании рассматривались результаты опытной эксплуатации жилого дома, в котором был проведен комплексный капитальный ремонт, включающий ремонт систем теплоснабжения и водоснабжения, а также проведение работ по теплосбережению.

При капитальном ремонте многоквартирного дома были реализованы новые технические и технологические решения, заключающиеся в проведении комплекса работ по повышению теплостойкости стен, оконных рам, балконных проемов, крыши и других потенциальных источников тепловых потерь конструкции.

Как показала структура затрат пользователей коммунальных услуг, основную долю среди них занимают затраты на водоснабжение (холодное и горячее) и теплоснабжение. Кроме того, как показывают темпы роста тарифов, именно тарифы на эти услуги растут быстрее всего, поэтому в работе были проведены расчеты эффективности использования ресурсосберегающих технологий по услугам холодного и горячего водоснабжения.

В качестве альтернативных технологий были приняты две.

В первом варианте - базовом - были использованы действующие технологии проведения капитального ремонта. Так, в частности, была проведена полная замена всех труб, запорной арматуры и теплообменников и установлены приборы квартирного учета. При производстве капитального ремонта были использованы новые прогрессивные технологические материалы. Однако схемы водоснабжения и теплоснабжения при этом не были изменены.

Во втором варианте, кроме приведенных работ, был произведен капитальный ремонт внутриобъектовых систем и изменены схемы водоснабжения и теплоснабжения.

В процессе капитального ремонта с целью оптимизации систем водоснабжения и теплоснабжения была изменена схема подачи воды с вертикальной на горизонтальную. Это позволило установить на каждый потребляющий объект (квартиру) контрольно-измерительную аппаратуру. С одной стороны, эти изменения повысили стоимость строительно-монтажных работ, с другой стороны, они позволят сформировать объективную картину по потребителям жилищно-коммунальных услуг и соответственно приведут к реальному стимулу экономии потребляемых ресурсов.

Расчет эффективности внедрения новых технологических решений при проведении капитального ремонта многоквартирных домов проводился по методике расчета дисконтированного денежного потока.

Результаты расчетов эффективности инвестиций в системы водоснабжения представлены на рис.3. Понятие эффективности в нашем случае включает полученные соответствующие услуги на 1 руб. затрат.

В качестве постоянных затрат при расчете используются средства, потраченные на проведение капитального ремонта. Переменные затраты включают в себя эксплуатационные расходы._

3 2,5 -2 ■ и-1 - Эффект, ■на руб. затрат ^____ А? •

0,5 •

годы

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

-- Эффективность инвестиций в системы водоснабжения (старые технологиям) Эффективность инвестиций в системы водоснабжения (новые технологиях) 2 линейный фильтр (Эффективность инвестиций в системы водоснабжения (старые техно логики)) 2 линейный фильтр (Эффективность инвестиций в системы водоснабжения (новые технолопши))

Рис. 3 - Эффективность инвестиций в системы водоснабжения

Как показали расчеты, эффективность инвестиций в системы водоснабжения зависит от момента времени внедрения инновационных технологий. На графике видно, что в определенный промежуток времени инвестиции не дают ожидаемого прироста или вообще являются неэффективными. В качестве результата при расчетах была использована экономия соответствующих ресурсов (воды, тепловой энергии).

Для систем водоснабжения этот предел наступает, начиная с 13-14 года. Вызвано это износом (коррозией) труб и запорной арматуры. Простая их замена

приводит лишь к более пологому росту, но при этом эффективность инвестиций будет прежней. При горячем водоснабжении и теплоснабжении износ происходит несколько скорее, как показали расчеты.

Внедрение новых технологических процессов в водоснабжении (холодном и горячем) и теплоснабжении с использованием приборов учета и автоматики позволит повысить эффективность инвестиций. Как показал опыт эксплуатации домов с измененной схемой подачи холодной и горячей воды, эффективность повышается в среднем на 50 и 30% соответственно, о чем свидетельствует второй график (рис. 3).

Таким образом, при реализации новых технологий в процессе капитального ремонта жилищного фонда в многоквартирных домах, стоимость поставляемых услуг потребителям снижается, а качество повышается и тем самым достигается результат от реформирования системы предоставления жилищно-коммунальных услуг.

Расчеты были произведены применительно к 1 кв. метру общей площади. Кроме того, при расчетах были использованы данные о полной себестоимости жилищно-коммунальных услуг с учетом дотаций из бюджета.

Инвестиции являются экономически эффективными. Признаком этого является положительная величина чистого дисконтированного дохода на период эксплуатации капитально отремонтированного многоквартирного дома. Величина чистого дисконтированного дохода для многоквартирного дома выше единицы при ставке дисконтирования равной 10% в год. Внутренняя норма доходности инвестиционного проекта по капитальному ремонту для наших условий составляет 19%, что дает возможность привлечения инвестиций от внешних инвесторов по ставке не выше этой доходности.

Расчет чистого дисконтированного дохода по результатам капитального ремонта систем горячего и холодного водоснабжения показал, что начиная с 6,7 года инвестор получает чистую прибыль от инвестиций.

Выявленная частная эффективность инвестиций в капитальный ремонт жилищного фонда, позволила произвести расчет эффективности всей программы в целом.

В многоквартирном доме для повышения эффективности предоставления услуг капитального ремонта в целом были проведены работы по утеплению фасада здания, что позволяет оценить эффект от применения энергоэффективных ресурсосберегающих технологий. На практике на объекте, выставляемом на капитальный ремонт по фасаду, подрядными организациями проводились следующие работы: герметизация горизонтальных и вертикальных стыков между панелями и блоками; очистка, смачивание и подготовка поверхности; оштукатуривание отдельных мест; нанесение подготовительного и декоративного слоев на наружные поверхности. Проведение этих ремонтных работ не позволяет объекту соответствовать новым техническим нормам, стандартам, теплотехническим характеристикам ограждающих конструкций зданий.

Так, например, новые требования, предъявляемые с 2003 г. к стеновым конструкциям СНиП 23-02-2003 (2004) «Тепловая защита зданий», определяют значения приведенного термического сопротивления теплопередачи (Ятр°) по России в интервале 2,1 - 5,6 м2-°С/Вт и делают экономически невозможным применение традиционных стеновых материалов. В соответствии с изменившимися нормативными требованиями по теплозащите зданий обязательным при проведении капитального ремонта жилищного фонда должно стать утепление всех ограждающих конструкций (наружных стен, окон, балконных дверей, покрытий, перекрытий), модернизация систем инженерного оборудования, что позволит улучшить температурно-влажностный режим, воздухообмен в жилищах и комфортность проживания при снижении теплопотребления. Этим будет достигаться условие сопоставимости с новыми домами, обладающими повышенными теплотехническими и качественными характеристиками.

Расчет годовой экономии затрат на эксплуатацию здания производится следующим образом. Для снижения тепловых потерь через фасад здания капитальным ремонтом предусматривается теплоизоляция наружных ограждений - стен фасада. В расчете определяются следующие показатели тепловой защиты здания: приведенное сопротивление теплопередаче ограждающих конструкций зданий, термическое сопротивление многослойной конструкции, производится расчет теплопотерь.

В таблице 12 приводится расчет сокращения тепловых потерь жилого дома в результате теплоизоляции фасада пенополистирольными плитами толщиной 120 мм по системе «Сингеко», а также экономии затрат в результате снижения расхода тепла.

Таблица 2

Расчет экономии затрат за отопительный период в результате применения

ресурсосберегающих технологий

Показатели Жилой дом до проведения работ по теплоизоляции фасада Жилой дом после проведения работ по теплоизоляции фасада Изменения + /-

Сопротивление теплопередаче И, кв.мх°С/Вт 0,65 2,93 + 350%

Теплопотери за отопительный период Гкал 608,5 Гкал 134,5 Гкал -474 Гкал

Затраты за отопительный период, руб. 377 270 руб./год 83 390 руб./год - 293 880 руб./год

Проведенные расчеты выявляют снижение показателя теплопотерь, что позволяет говорить об эффективности проведения работ по теплоизоляции фасада с точки зрения экономии текущих расходов собственников и существенного изменения качественных показателей. Сопоставление расходов на отопительный период до и после проведения ремонтных работ выявило экономию денежных средств, что в свою очередь позволяет рассчитать срок окупаемости инвестиций.

Срок окупаемости затрат по новой технологии составляет 15 лет. Если сравнить капиталовложения по новой технологии теплоизоляции фасада «Сингеко» и по традиционному методу капитального ремонта, то разница в стоимости этих двух вариантов проведения ремонтных работ значительная. Однако, применение системы наружного утепления «Синтеко» позволяет сокращать теплопотери в 3-4 раза через ограждающие конструкции, что ведет к экономии расходов на отопление, а, следовательно, положительно сказывается на начислении коммунальных платежей за отопление жилого дома. Кроме того, долговечность и срок эксплуатации данной системы утепления (не менее 25 лет) значительно превышает нормативный межремонтный период эксплуатации фасада при традиционной отделке штукатуркой (5лет).

Расчет сметной стоимости показал, что в случае применения традиционного метода по сравнению с инновационным, затраты многократно увеличатся. Поскольку нормативный межремонтный период составляет 5 лет, ремонт штукатурки фасада жилого дома необходимо производить каждые 5 лет, а с учетом годовой инфляции в 7% стоимость данного вида ремонта с каждым годом будет возрастать. При применении энергосберегающих технологий, позволяющих увеличить межремонтный срок эксплуатации фасада, в течение 15 лет не придется нести никаких дополнительных расходов. Следовательно, сумма капитальных вложений на проведение капитального ремонта останется на том же уровне, таким, образом, как показали расчеты, расходы на капитальный ремонт фасада с использованием ресурсосберегающих технологий фактически будут в два раза меньше.

Проведение капитального ремонта с использованием новых технологий и материалов сопряжено со значительными материальными затратами, но при данном вложении средств ожидается улучшение технического состояния многоквартирных домов и, как следствие, продление межремонтного периода и срока эксплуатации конструкций, а применение ресурсосберегающих технологий и мероприятий позволит значительно уменьшить объем потребления ресурсов. Поскольку собственник в дальнейшем будет нести расходы на текущее содержание дома, он заинтересован в том, чтобы в результате капитального ремонта оптимизировать потребление ресурсов и свести к минимуму их потери, а также снизить эксплуатационные расходы.

Сравнение суммы капиталовложений при проведении капитального ремонта фасада по традиционной технологии и по системе «Синтеко» проиллюстрировано на рис.4.

[ Капитальные вложения на проведение \ капитального ремонта по технологии «С.ИНТЕКО»

ИТОГО: расходы за 15 лет эксплуатации

Момент проведения капитального ремонта 5 лет

10 ЛЕТ

15 ЛЕТ 20 ЛЕТ 25 ЛЕТ

1 429 319 р. +

Стоимость работ по традиционному способу проведения капитального ремонта фасада, с учетом инфляции к=1,07°"' 1429 319 х 1,07й = 1873546р. +

Стоимость работ по традиционному способу проведения капитального ремонта фасада, с учетом инфляции к^О?1*"' 1429 319 х 1,07м = 2627744р. +

Срок эксплуатации, годы

Общая стоимость капитальных ремонтов по традиционному способу за 15 лет

ИТОГО:

Стоимость работ по традиционному> способу проведения капитального ремокта фасада, с учетом инфляции

1 429 319 х 1,0Г' = 3 685 548 р.

Капитальные вложения на проведение капитального | ремонта по традиционной технологии I

Рис.4. Сравнение суммы капиталовложений при проведении капитального ремонта фасада по двум технологиям

Использование современных технологий и материалов в долгосрочной перспективе компенсируется за счет экономии топливно-энергетических ресурсов,

стоимость которых постоянно растет. Таким образом, использование новейших достижений и технологий поможет поднять капитальный ремонт на принципиально новый уровень, позволит оптимизировать строительный цикл и снизить себестоимость проведения ремонта

5. Организационно-экономический механизм предоставления услуг капитального ремонта многоквартирных домов - взаимоувязанная система мер и мероприятий, предназначенная для поддержания сохранности жилищного фоцца в состоянии, обеспечивающем комфортное проживание для населения, которая включает органы власти, собственников жилищного фонда, управляющие и подрядные организации В диссертационном исследовании организационно-экономический механизм представляет собой систему предоставления услуг по воспроизводству жилищного фонда на основании использования современных ресурсосберегающих технологий, учитывающий «жизненный цикл» услуг по капитальному ремонту и подкрепленный расчетом экономической эффективности. Механизм включает в себя эффективное использование бюджетных средств, выделяемых на проведение капитального ремонта, с учетом интересов собственников многоквартирных домов; разработку мероприятий, направленных на повышение эффективности организации и предоставления жилищно-коммунальных услуг, а также реализацию целевой программы.

Жилищный фонд обладает целым рядом специфических характеристик, которые должны быть в комплексе учтены при определении подходов к его управлению.

Управление жилищным фондом включает в себя:

- организацию процесса выполнения работ и оказания услуг по надлежащему содержанию домов и земельных участков, на которых они расположены;

- организация надлежащей эксплуатации прочих объектов недвижимости и инфраструктуры, связанных с жилыми домами;

- организация работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и обеспечению граждан коммунальны™ и другими услугами,

- осуществление прочей деятельности, определяемой собственниками.

Решение организационно-управленческих задач проведения капитального

ремонта имеет огромное значение для улучшения качества жизни населения и требует повышения эффективности программных решений на государственном и муниципальном уровне.

Вопросы упорядочения и оптимизации управления капитальным ремонтом со стороны органов местного самоуправления напрямую связаны с правильной организацией договорных отношений между местными органами самоуправления, предприятиями и потребителями и их регулированием со стороны первых. Оптимизация бюджетных расходов, налогообложения, разграничение прав и обязанностей собственников, исполнителей и потребителей, услуг ЖКК становится возможным через использование муниципального заказа и принципов концессии.

Органы местного самоуправления могут самостоятельно пршшмать соответствующие решения по механизму формирования и исполнения муниципальных контрактов на жшппцно-коммунальное обслуживание населения в соответствии со своими нормативно-правовыми актами, принятыми в законодательном порядке в пределах предмета ведения муниципального образования.

Решая проблему повышения эффективности мероприятий и процедур, связанных с предоставлением услуг капитального ремонта многоквартирных жилых домов, следует разделить весь жилой фонд на ветхий и аварийный жилищный фонд, мероприятия по которому возможны как за счет бюджетных, так и за счет инвестиционных средств, а также изношенный жилищный фонд с процентом износа не превышающим установленные критерии для проведения капитального ремонта

Целесообразно весь многоуровневый и многоэтапный процесс капитального ремонта жилых домов обеспечить линейными и сетевыми моделями (графиками) проведения работ. В них планируется включить следующие этапы: определение адресного списка домов, подлежащих капитальному ремонту, с указанием точных и реальных сроков выполнения этих работ; определение будущих точечных строительных площадок; подготовку технической документации; выполнение проектов: замену или ремонт необходимых инженерных коммуникаций; снос намеченных объектов: строительство нового жилья; оформление правоустанавливающих документов; переселение граждан, проведение капитального ремонта,

Расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома определяются под конкретные объемы работ, которые необходимо будет выполнить за определенный промежуток времени. Управляющая организация многоквартирного дома определяет необходимый объем, структуру работ, проводит многовариантный расчет стоимости предстоящих затрат, а также устанавливает период, в течение которого необходимо капитализировать средства собственников помещений. Исходя из этих данных, управляющая организация рассчитывает размер платы для каждого собственника помещения и выходит с этими предложениями на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Содействие становлению ТСЖ в существующем жилищном фонде должно предусмотреть возможность получения товариществами установленных дотаций из бюджета на капитальный ремонт в зависимости от степени износа жилищного фонда Правильнее было бы определить порядок финансирования капитального ремонта и обязательства жителей и государства отдельным федеральным законом. В новых домах будущие расходы на капитальный ремонт целиком возьмут на себя собственники. Доля расходов, возмещаемых государством, должна быть тем выше, чем старше дом (шш чем дольше дом находился на балансе государства). К тому же это весьма способствовало бы ускоренному созданию ТСЖ и проведению реформы ЖКХ в целом.

Алгоритм реализации мероприятий по повышению эффективности организации и комплексного проведения капитального ремонта многоквартирных жилых домов приведен на рис.5.

Повышение эффективности мероприятий и процедур, связанных с организацией и проведением капитального ремонта многоквартирных жилых домов

Определение мер государственного контроля соблюдения обязательств собственников

Нормативно правовое обеспечение

Информационное обеспечение

Организационные мероприятия

Определение обязательств собственников в отношении названных работ Законодательное определение оплаты за капитальный ремонт собственниками

Мероприятия и процедуры необходимые для организации собственников

Выбор способа управления: самостоятельно или с помощью сторонней организации (частичное участие власти необходимо)

Обследование состояния дома

и его общего имущества (участие власти необходимо)

Организация первого собрания

Оформление ТСЖ, ТОС и др.

Оформление земельного участка

Ревизия договоров по нежилым помещениям

Определение платежеспособности

Выявление малоимущих

Подтверждение нуждающихся в улучшении жилищных условий

Подготовка многовариантных предложений по капитальному ремонту многоквартирного дома, с учетом инновационных ресурсосберегающих технологий

Получение предварительного согласия собственников жилых и нежилых помещений

Увязка с градостроительными планами города (поселения) (возможна финансовая помощь государства: ОМС, СРФ, РФ)

Разработка проектных предложений и оценка их стоимости (возможна помощь государства)

Проведение публичных слушаний (пои необходимости)

Разработка мер государственной поддержки

X

Поддержка власти

Выбор способа финансирования работ

(в т.ч. использование платежей собственников за капитальный ремонт)

Определение размера платы за капитальный ремонт

Порядок привлечения инвесторов

Конкурс

т

т

Создание фонда ремонта

Контроль эффективности Оценка социально-

использования бюджетных Реализация проекта экономических последствий

реализации проекта

Рис.5 - Алгоритм реализации мероприятий по повышению эффективности организации и проведения капитального ремонта многоквартирных жилых домов

Социальная ориентация предоставления услуг капитального ремонта должна являться приоритетной при реформировании сферы. При формировании обоснованной ремонтной политики должны согласовываться и учитываться интересы ремонтного процесса и, в первую очередь, населения в лице отдельных собственников жилых помещений, нанимателей и арендаторов жилья. В связи с повышением критериев качества жилья должны активно изучаться требования различных категорий населения к удобству и качеству жизни на основе регулярного опроса жителей в домах, потенциально предполагаемых к проведению ремонта. Опыт многих зарубежных стран также подтверждает целесообразность постоянного взаимодействия власти с жителями капитально ремонтируемых домов.

Существующие системы управления капитальным ремонтом жилищного фонда не всегда отвечают новым условиям хозяйствования и не учитывают влияния различных факторов неопределенности. Это может быть решено путем использования вероятностно-стоимостных подходов. Целевая программа может быть построена на вероятностно-стоимостных принципах. В этом случае набор элементов программы заранее не определен. Конкретный набор элементов на каждый последующи! этап формируется исходя из ресурсно-стоимостных оценок и рисков, связанных с реализацией конкретных работ.

Для разработки формализованного алгоритма на рис.6 предлагается развернутая процедурная схема работ по капитальному ремонту - обновлению жилищного фоцда и инфраструктуры.

Схема включает пять блоков задач (проблем):

- разработка концепции и ее проверка;

- формирование системы документов;

- управление проектом капитального ремонта;

- разработка финансово-кредитного механизма капитального ремонта;

- разработка организационного механизма реализации ЦП.

Разработка программы капитального ремонта - обновления жилищного

фонда, должна включать в себя разработку целей, задач, основных требований к воспроизводству жилищного фонда, выбор базы ремонта. Кроме того, необходимо провести социологическое исследование с целью выявления приоритетов населения.

В рамках блока формирования системы документов разрабатываются проектная и рабочая документация на весь этап капитального ремонта конкретного объекта в рамках целевой программы. Этот блок вопросов связан с созданием системы организационно-распорядительных документов для обеспечения процесса воспроизводства жилищного фонда В соответствии с российским законодательством многие вопросы проектирования и строительства находятся в совместной компетенции федеральных, региональных и местных властей.

Следующий блок включает в себя комплекс вопросов управления целевой программой капитального ремонта жилищного фонда, причем в систему управления целевой программой целесообразно привлекать и общественность с целью повышения информированности населения о ее целях и задачах.

Рис.6. Схема реализации целевой программы по предоставлению услуг капитального ремонта.

Блок разработки финансово-кредитного механизма целевой программы включает в себя вопросы финансирования, разработку условий и критериев привлечения сторонних прямых и портфельных инвесторов. В рамках этого блока вопросов решаются вопросы управления финансовыми долгами застройщиков. Кроме того, при необходимости в этот же момент времени разрабатываются вопросы сдачи имущества в аренду, доверительного управления гаи концессии.

Разработка организационного механизма реализации целевой программы является одним из важнейших направлений деятельности органа управления целевой программы. Именно на этом этапе разрабатываются и детализируются ответственность и полномочия органа управления, что очень важно, как показал опыт управления целевыми программами в различных регионах и странах.

Основные положения диссертации отражены в следующих публикациях соискателя:

1. Якунцев Д.С. Повышение качества предоставления жилищно-коммунальных услуг. Материалы международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления-2005», выпуск 4.-Москва: ГУУ, 2005-0,35 п.л.

2. Якунцев Д.С. Проблемы организации и проведения капитального ремонта многоквартирных домовУ/Вестник университета №1(7) - М.: ГУУ, 2006 - 0,35 п.л

3. Якунцев Д.С. Анализ существующей практики планирования капитального ремонта жилищного фонда г. Москвы.//Вестник университета №2(8) - М.: ГУУ, 2006- 0,4 пл.

4. Якунцев Д.С. Концептуальные основы капитального ремонта многоквартирных домов в г. Москве. По материалам международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления-2006», выпуск 1.-Москва: ГУУ, 2006 - 0,35 п.л

5. Якунцев Д.С. Организация и обеспечение требуемого уровня надежности и безотказности функционирования зданий и сооружений.// Сб. научных статей межвузовской научно-практической конференции - М: МГУС,2006 - 0,45 п.л.

6. Якунцев Д.С. Организационный механизм построения эффективной системы управления жилищным фондом и проведения капитального ремонта многоквартирных домов. // Современные информационные технологии в городском хозяйстве: сборник материалов научно-практической конференции/ -М.: ГУЛ «Юго-Восток-Сервис»., 2007 - 0,5 п.л.

7. Якунцев Д.С. Роль ремонтно-строительных предприятий в сфере капитального ремонта жилого фонда.// Труды Братского университета: Серия Проблемы управления социально-экономическим развитием регионов Сибири. - Братск: ГОУ ВПО «БрГУ», 2007 - 0,4 п.л.

8. Якунцев Д.С. Существующий порядок проведения капитального ремонта многоквартирных домов в г. Москве.// Современные проблемы сервиса и туризма. Ч. 1: Материалы всероссийской научной конференции аспирантов и молодых ученых. - М.: ГОУВПО «МГУС», 2007 - 0,3 п. л.

9. Якунцев Д.С. Организационно-экономический механизм проведения капитального ремонта многоквартирных домов. // Сб. научных статей межвузовской научно-практической конференции «Проблемы государственного и муниципального управления», М.: «ПКЦ Альтекс».,2008 -0,4 п. л.

ЯКУНЦЕВ Дмитрий Сергеевич

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ УСЛУГ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

АВТОРЕФЕРАТ

Диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Лицензия ИД № 04205 от 06.03.2001 г.

Сдано в производство 24.12.2008 Тираж 100 экз.

Объем 1,2 п.л. Формат 60x84/16 Изд. №336 Заказ 336

Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Российский государственный университет туризма и сервиса» (ФГОУВПО «РГУТиС») 141221, Московская обл., Пушкинский р-он, пос. Черкизово, ул. Главная, 99

© ФГОУВПО «РГУТиС», 2008

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Якунцев, Дмитрий Сергеевич

Введение.

Глава 1. Научно-теоретические основы предоставления услуг капитального ремонта

1.1. Характеристика форм и методов предоставлвения жилищных услуг.

1.2. Классификация и типология услуг капитального ремонта

1.3. Концепция предоставления услуг капитального ремонта.

1.4. Исследование инвестиционных составляющих жилищных и коммунальных услуг.

Выводы по 1 главе.

Глава 2. Исследование системы предоставления услуг капитального ремонта

2.1. Анализ состояния жилого фонда г. Москвы и тенденции развития рынка услуг капитального ремонта.

2.2. Нормативно-правовое регулирование системы управления капитальным ремонтом.

2.3. Анализ муниципальной практики проведения капитальных ремонтов жилищного фонда.

Выводы по 2 главе.

Глава 3. Разработка организационно-экономических основ механизма предоставления услуг капитального ремонта

3.1. Концептуальные подходы к формированию механизма предоставления услуг капитального ремонта.

3.2. Организационно-экономический механизм управления капитальным ремонтом многоквартирных домов.

3.3. Оценка эффективности применения ресурсосберегающих технологий и разработка мероприятий по оптимизации расходов на проведение капитального ремонта.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Организационно-экономический механизм предоставления услуг капитального ремонта многоквартирных домов"

Актуальность исследования. Проведение реформы инфраструктурных отраслей российской экономики является одной из наиболее важных задач социально-экономических преобразований проводимых в российской Федерации. Жилищно-коммунальный сектор отечественной экономики, возможно самый важный и сложный участок реформирования, где особенно остро сталкиваются рыночные и административные подходы, где трудно найти компромисс между экономической целесообразностью и социальной необходимостью.

Однако нарастающая деградация основных фондов в отрасли, неупорядоченность правовых взаимоотношений в ней, отрицательное отношение населения к проводимым преобразованиям и другие негативные тенденции, постепенно накапливающиеся в данном секторе, ставят общество и государство перед необходимостью принятия кардинальных решений по изменению сложившейся ситуации и проведению мероприятий направленных на оздоровление текущей ситуации в жилищно-коммунальном хозяйстве страны.

Источником кризисной ситуации явилось: отсталость материально-технической базы ЖКХ, связанная с многолетним финансированием по остаточному принципу, и неэффективность управления данной сферой. Нарастающий морально-технический износ жилищного фонда и объектов коммунальной инфраструктуры приводит к превышению темпов старения жилищно-коммунального комплекса над темпами его реновации и модернизации, что в свою очередь ведет к росту рисков возникновения крупных системных аварий. В связи с этим, реформирование организационно-экономического механизма предоставления услуг капитального ремонта имеет исключительное значение для осуществления мер по повышению качества, надежности и эффективности содержания жилищного фонда и использования ресурсосберегающих технологий, а также снижение нерациональных издержек и формирование цивилизованного рынка жилищных и коммунальных услуг.

Особую актуальность эта проблема приобретает с принятием Жилищного кодекса РФ, в рамках которого меняются полномочия участников при управлении многоквартирным домом в условиях перенесения ответственности за их содержание и ремонт на собственников помещений и изменение роли государственных и муниципальных органов власти на рынке жилищно-коммунальных услуг.

Жилищное и коммунальное хозяйство играют важнейшую роль в системе жизнеобеспечения людей. При этом их роль со временем постоянно возрастает из-за значительного повышения требований к потребительским свойствам поставляемых услуг с одной стороны, и значительного усложнения всей системы жилищно-коммунальных услуг. Это повышает требования к необходимости непрерывного функционирования жилищного фонда, сооружений и объектов социально-культурной, жилищно-бытовой, коммунальной сфер. Этому вопросу уделяется все большее значение. Среди всех видов жилищных и коммунальных услуг самыми важными и ресурсоемкими являются услуги капитального ремонта. От качества услуг капитального ремонта зависит сохранность жилищного фонда и сроки последующих ремонтов. Стоимость услуг капитального ремонта многоквартирного дома определяется в зависимости от технического состояния дома его конструктивных элементов и степени физического износа. В 2001-2005 годы комплексный и выборочный капитальные ремонты жилищного фонда осуществлялись в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 24.04.2001 № 411-ПП «О капитальном ремонте жилищного фонда г. Москвы» и с учетом эксплуатационных характеристик жилых домов, степени их оснащенности инженерным оборудованием, а также нормативных сроков службы конструктивных элементов. Задания, реализованные в рамках данного постановления, были выполнены в полном объеме, но ежегодные планы корректировались в зависимости от выделенных средств и не всегда отражали потребности города в услугах капитального ремонта. Назрела необходимость формировать адресные перечни на основе фактического состояния жилых домов, их конструктивных элементов и инженерно-технического оборудования, осуществляя услуги капитального ремонта исходя из потребности с учетом желания жильцов и при их непосредственном участии. С введением Жилищного кодекса РФ каждый многоквартирный дом должен выбрать из трех форм управления: непосредственное управления, товарищество собственников жилья или управляющую компанию Естественно население беспокоят вопросы состояния многоквартирного дома, ведь несоблюдение условий эксплуатации жилья и предоставления услуг капитального ремонта не в полном объеме значительно повысят стоимость эксплуатации дома, но не в состоянии оплатить его. В целях стимулирования граждан к переходу на новые формы управления Правительством выделены огромные средства на выполнение услуг капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов

При этом функционирование всех объектов жилищно-коммунального хозяйства должно быть, с одной стороны, экономически эффективно, с другой стороны, они обеспечивают при необходимости предоставление социальной направленности услуг для отдельных категорий граждан. Отсюда главной задачей жилищно-коммунального хозяйства как составной части муниципального хозяйства является обеспечение жилищными и коммунальными услугами в необходимых объемах и соответствующего качества

Недостаток финансирования приводит к проведению ремонтно-восстановительных работ в недостаточных объемах и, как следствие, к повышению аварийности на объектах жилищно-коммунального хозяйства. Более 90% всех отказов и аварий приходится на жилищное хозяйство, инженерные сети и оборудование систем водо-, тепло- и электроснабжения и канализации. Так, аварийность и отказы в коммунальной энергетике за 1987-2003 гг. выросли с 4 до 11,5%

Если положение не изменится, то в недалеком будущем во многих городах России возникнет неуправляемая ситуация, связанная с появлением такого количества аварий, взрывов, пожаров, затоплений, что местные власти окажутся неспособными справиться с ними собственными силами и будут вынуждены на длительное время отключать все системы водо-, газо-, электро-, теплоснабжения, водоотведения, а также наружного освещения, что может привести к социальным взрывам.

Кроме вышеизложенных факторов актуальности выбранной темы диссертационного исследования необходимо учитывать следующие.

После Второй мировой войны во всей Европе началось массовое жилищное строительство с использованием типовых проектов и технологий. Не миновала эта тенденция и Россию. В середине 50-х, начале 60-х годов, а затем в конце 70-х начале 80-х годов был введен в эксплуатацию основной объем жилищного фонд в России.

Как показывает анализ эффективности при эксплуатации жилищного фонда, то он в настоящее время эксплуатируется весьма неэффективно. Затраты на эксплуатацию превышают средние по городам с аналогичными природно-климатическими характеристиками в Европе в 2-3 раза. В условиях ограниченных ресурсов возникает необходимость в снижении затрат на эксплуатацию жилого фонда за счет применения новых технологических и проектных решений. Без разумной инновационной политики федеральных, региональных и местных властей это не может быть сделано.

Как показал опыт повышения эффективности эксплуатации жилищного фонда и внедрения инноваций в практику, наиболее целесообразно их внедрять в процессе капитального ремонта многоквартирных домов, обладающих достаточным запасом прочности из серии домов первого массового строительства. Это может быть реализовано через целевую комплексную программу. Особенность работ по капитальному ремонту жилищного фонда заключается в их многоплановости и подверженности воздействию различных факторов. Обозначенные проблемы свидетельствуют о необходимости глубокого научного анализа процессов эксплуатации жилищного фонда и актуализируют необходимость разработки организационно-экономического механизма предоставления услуг капитального ремонта многоквартирных домов.

Состояние научной разработанности проблемы.

Проблемы формирования и совершенствования системы функционирования жилищно-коммунального комплекса, развитие рынка жилищно-коммунальных услуг исследовали многие ученые, такие как Аксенов П.Н., Воронин М.И., Воротилов В.А., Галкин И.Г., Грабовой П.Г., Гранберг А.Г., Девятаева Г.В., Зотов В.Б., Кириллова А.Н., Малеева Т.В., Морозов В.Ю., Панибратов Ю.П., Родионов Д.Г., Рождественская И.А., Рохчин В.Е., Румянцев A.A., Ряховская А.Н., Семкина О.С., Таги-Заде Ф.Г., Травин В.И., Чернышев JI.H. и другие. Однако основные направления управления реализацией программ капитального ремонта продолжают оставаться дискуссионными и малоразработанными. В последние десять лет отсутствует комплексное исследование вопросов эффективного управления эксплуатацией жилищного фонда. Все это определило актуальность выбора темы, цель диссертации и формирование задач, направленных на ее достижение.

Цель и задачи исследования. Цель работы состоит в разработке методических и научно-практических рекомендаций по совершенствованию функционирования организационно-экономического механизма предоставления услуг капитального ремонта жилищного фонда.

Цель исследования предопределила постановку и решение следующего комплекса задач:

- провести структурный анализ использования ресурсов при оказании жилищных и коммунальных услуг населению и определить их роль в предоставлении услуг капитального ремонта многоквартирных домов;

- определить место и роль услуг капитального ремонта как основной формы внедрения новых технологических, технических и проектных решений в жилищно-коммунальном хозяйстве;

- провести анализ существующих методов оценки эффективности внедрения инноваций как средства повышения сохранности и надежности многоквартирных домов; разработать принципы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов и определить место и роль стандартов жилищно-коммунального обслуживания населения;

- разработать предложения по совершенствованию действующего организационно-экономического механизма предоставления услуг капитального ремонта с участием органов власти, общественных объединений граждан, производителей услуг, предприятий и организаций ЖКХ; выявить группы факторов технического, организационного и экономического характера, определяющие и влияющие на результативность предоставления услуг капитального ремонта жилищного фонда;

- уточнить подходы и методы оценки эффективности привлечения инвестиций из различных источников для финансирования системы предоставления услуг капитального ремонта.

Объектом исследования являются многоквартирные дома, нуждающиеся в услугах капитального ремонта, и методы повышения эффективности и качества этих услуг.

Предметом исследования являются экономические и организационные отношения, возникающие между органами власти населением и организациями, предоставляющими услуги капитального ремонта.

Теоретической и методологической основой исследования послужили: концептуальные основы теории рыночной экономики, теории менеджмента, труды отечественных, зарубежных ученых и материалы научных конференций по исследуемой проблеме. При решении конкретных задач применялся системный анализ, методы экономико-математического моделирования, структуризации, а также логико-аналитический и экспертный методы.

Информационную базу исследования составили нормативно-правовые, законодательные акты Российской Федерации, города Москвы, субъектов Российской Федерации, данные федеральной и региональной статистики, аналитические материалы и публикации в средствах массовой информации, текущая отчетность предприятий и организаций по хозяйственной деятельности, Интернет-ресурсы.

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке организационно-экономического механизма предоставления услуг капитального ремонта на основе положений и конкретных методов определения результативности внедрения новых ресурсосберегающих технологий и повышения эффективности предоставляемых жилищно-коммунальных услуг. Предложен алгоритм реализации мероприятий по повышению эффективности организации и проведения капитального ремонта многоквартирных домов.

Основные научные результаты, полученные лично автором и выносимые на защиту, состоят в следующем:

- доказана возрастающая роль услуг капитального ремонта в жилищно-коммунальной сфере и определено его значение в обеспечении сохранности жилищного фонда; выявлены основные причины неудовлетворительного состояния ЖКХ РФ и предложена классификация факторов, подтверждающих социально-экономическую направленность услуг капитального ремонта и определяющих необходимость совершенствования организационно-экономического механизма управления предоставлением услуг капитального ремонта; уточнено понятие «услуги капитального ремонта жилищного фонда», учитывающее не только технологические, но и социальные и экономические факторы целесообразности предоставления услуг капитального ремонта, что дает возможность планировать его структуру и объемы с учетом потребностей разных групп пользователей, инвесторов, собственников;

- предложена методика определения продолжительности и периодичности «жизненных циклов» услуг капитального ремонта, позволяющая создать систему управления технологическими разрывами, построенная на выявлении изменения параметров жилищно-коммунальных услуг на основе условий эксплуатации многоквартирного дома и степени его физического и морального износа;

- разработаны рекомендации по оценке эффективности внедрения новых технологий, включающие технические, финансово-экономические и социальные показатели, а также показатели конкурентоспособности, в процессе предоставления услуг капитального ремонта многоквартирных домов, позволяющие создать условия для повышения эксплуатационных свойств и увеличения межремонтного цикла капитально отремонтированных домов;

- разработан организационно-экономический механизм реализации мероприятий по повышению эффективности деятельности по проведению капитального ремонта жилищного фонда, учитывающий участие органов государственной власти, местного самоуправления, общественных организаций, производителей и потребителей услуг в реализации муниципальных целевых программ.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что содержащиеся в нем методические разработки и практические рекомендации могут быть использованы местными органами власти при осуществлении капитального ремонта жилищного фонда городов и населенных пунктов.

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационного исследования автором докладывались на региональных всероссийских, международных конференциях в период 2005 -2008гг., посвященных проблемам государственного и муниципального управления, инвестиционной и инновационной политики развития регионов и муниципальных образований, в том числе на научно-практических конференциях ФГОУВПО «РГУТиС» и ГОУВПО «ГУУ» в 2005-2007 гг.

Результаты исследования, а также разработанные методические подходы и практические рекомендации реализованы в деятельности Администрации г. Воронежа и использованы при составлении отчета Института региональных экономических исследований по заказу органов государственной власти г. Москвы (Государственный контракт № ДЭПР 274-01-06 от 17 ноября 2006 г.).

Публикации. По теме диссертации опубликовано девять работ общим объемом 3,5 п.л., в том числе две публикации в журнале из списка ВАК.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы (132 наименования). Общий объем работы 157 страницы, из них 20 рисунков и 17 таблиц.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Якунцев, Дмитрий Сергеевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование позволяет сделать выводы и внести ряд предложений по управлению инновациями в реформировании жилищно-коммунального хозяйства и приведение его к современному состоянию, что позволит решить целый ряд социально-экономических задач, стоящих перед народным хозяйством России.

К основным выводам и предложениям относятся:

1. Социально-экономическая значимость внедрение ресурсосберегающих технологий в экономике страны возрастает вследствие ускоряющегося роста затрат на ремонт и восстановление объектов муниципального хозяйства без ощутимых результатов от инвестиций из-за устаревших технических и технологических решений.

2. Методической основой построения системы ресурсосбережения является управление технологическими разрывами в системе жилищно-коммунального хозяйства через показатели эффективности инвестиций в конкретные технологии.

3. Внедрение новых технических, технологических и проектных решений целесообразно в рамках целевых программ капитального ремонта домов первого массового строительства, обладающих достаточным запасом конструктивной прочности для проведения глубокой реконструкции жилого фонда.

4. Реализация целевой программы капитального ремонта домов первого массового строительства представляет собой неустойчивый стохастический процесс, постоянно подвергающийся негативному воздействию техническо-технологических, организационных, социально-экономических и природно-климатических факторов.

5. Учет влияния возмущающих факторов на процесс капитального ремонта жилого фонда может осуществляться через вероятностно-стоимостную оценку результатов принятия решения.

6. Изменившиеся экономические отношения между субъектами собственности на жилой фонд и предприятиями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги, ведет к увеличению нагрузки на местные ч бюджеты, которые значительную свою часть вынуждены направлять на покрытие убытков в разнице между тарифами и себестоимостью и ведет к дальнейшей стагнации экономической деятельности муниципальных предприятий.

7. Существующие системы управления реализацией целевых программ не всегда отвечают новым условиям хозяйствования и не учитывают влияния различных факторов неопределенности. Это может быть решено путем использования вероятностно- стоимостных подходов.

8. В качестве первого этапа целевой программы, с целью снижения рисков было предложено разработать и реконструировать один дом, на примере которого должны пройти апробацию новые технические, технологические и конструкторские решения - внедрены инновации в жилищно-коммунальное хозяйство.

9. По результатам капитального ремонта и опытной эксплуатации дома в течение 2006 года экономия в результате по системам водоснабжения и теплоснабжения составила до 50 и 30 процентов соответственно.

Ю.Как показал расчет эффективности через чистый дисконтированный доход срок окупаемости затрат составит 7 лет. Внутренняя норма доходности программы определена в размере 19 процентов, что свидетельствует о возможности внешних заимствований под ставку привлечения не выше 19 процентов.

11. Привлечение средств в программу капитального ремонта домов первого массового строительства может осуществляться путем размещения муниципальных облигаций на финансовом рынке сериями с объемом эмиссии в размере 400,0 млн. рублей в год.

12. Предложенный механизм внедрения инноваций в жилищно-коммунальное хозяйство может быть реализован в любом другом городе при соответствующих обоснованиях.