Особенности стоимостной оценки строительных организаций тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Особенности стоимостной оценки строительных организаций"

На правах рукописи

Харисова Гузяль Мансуровна

ОСОБЕННОСТИ СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКИ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ (на примере Республики Татарстан)

08.00.04 — Региональная экономика

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

2000

Диссертация выполнена на кафедре экономики и предпринимательства в строительстве Казанской государственной архитектурно-строительной академии (КГАСА).

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Загидуллина Гульсина Мансуровна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Мельник Александр Николаевич

кандидат экономических наук, доцент Бурнашева Наталья Сергеевна

Ведущая организация: Татарский научно-исследовательский институт

экономики и управления в строительстве (ТНИИЭУС)

Защита состоится $ июля 2000 г. в (э часов на заседании диссертационного совета К 063.37.09 в Казанском государственном технологическом университете по адресу: 420015, Республика Татарстан, г. Казань, ул. К.Маркса, 68, зал заседаний Ученого Совета.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Казанского государственного технологического университета.

Автореферат разослан « ^ » июня 2000 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент А.В.Морозов

- *7~)зМ о

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. С началом реформирования экономики страны по пути рыночных преобразований оценка объектов собственности приобрела всеобщий характер. Согласно закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставный капитал.

Возрастает потребность в оценке бизнеса при инвестировании, кредитовании, страховании и других случаях..

В условиях административно-командной системы хозяйствования и господства государственной собственности вопросы оценки стоимости предприятия даже не ставились, поскольку в этом не было необходимости. Оценка предприятий производилась исключительно на основе их балансовой стоимости.

При этом не учитывалось значительное количество факторов, существенно влияющих на рыночную стоимость предприятия, такие как положение предприятия на рынке, доходность, уровень риска. Особую актуальность поставленной проблемы высветила проведенная приватизация государственной собственности, при которой в условиях отсутствия научно-обоснованного подхода к оценке собственности, предприятия переходили в руки новых хозяев за бесценок.

Исследуемая тема важна еще и для того, чтобы нахлынувший в настоящее время вал банкротств предприятий не превратился в способ продажи их за бесценок.

Таким образом, развитие рыночных отношений в экономике России порождает ряд новых теоретических и практических проблем, значительное место среди которых занимает и проблема стоимостной оценки предприятий.

Безусловно, существенную помощь для развития оценочной деятельности оказали переведенные и изданные в России труды зарубежных ученых Ш.П.Пратта, Т.М. Десмонда, Р.Э. Келли, Д.Фридмана, Н.Ордуэйя, Г.С. Харрисона и др., в которых излагаются основные теоретические и методологические положения по оценке предприятий и объектов недвижимости. Эти работы дали толчок развитию отечественной научной мысли в области оценки собственности.

В нашей стране значительный вклад в решение ряда проблем этой сферы деятельности внесли следующие ученые-экономисты: Лисичкин В.А., Григорьев В.В., Грязнова А.Г., Хайкин Г.М., Федотова М.А., Дидковский В.М., Черняк В.З.

Однако, многие вопросы, связанные со стоимостной оценкой предприятий строительного комплекса продолжают оставаться дискуссионными как в экономической науке, так и в хозяйственной практике.

Разработанные нормативно-методические материалы по оценке стоимости предприятий не в полной мере применимы к управлению строительными организациями в силу специфики строительной продукции.

Указанные обстоятельства, насущная необходимость решения новых научных и практических задач, связанных с особенностями функционирования инвестиционно-строительного сектора и стоимостной оценки предприятий строительного комплекса определяют актуальность темы диссертации как в теоретическом, так и в практическом плане.

Целью диссертационного исследования является обоснование теоретических и методологических принципов стоимостной оценки предприятий регионального строительного комплекса.

Достижение поставленной цели обеспечивается решением следующих основных задач:

• анализ современного состояния инвестиционно-строительной сферы в регионе;

• изучение особенностей приватизационного процесса в Республике Татарстан;

• анализ существующих подходов к стоимостной оценке предприятий строительного комплекса;

• исследование особенностей применения имущественного подхода при оценке стоимости строительных организаций;

• рейтинговая оценка предприятий строительного комплекса РТ на основе финансово-экономического анализа;

• разработка методических принципов оценки стоимости строительных организаций доходным методом;

• обоснование нижней и верхней границы рыночной стоимости строительной организации.

Объектом исследования являются строительные организации различных форм собственности Республики Татарстан.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических аспектов применения различных подходов к стоимостной оценке предприятий строительного комплекса.

Теоретической и методологической основой исследования

являются:

• отечественные и зарубежные научные труды по вопросам рынка недвижимости, оценки бизнеса, теории спроса и предложения;

• законодательные и нормативные акты Российской Федерации и Республики Татарстан.

Информационной базой исследования послужили статистические данные Государственного Комитета по статистике Республики Татарстан, Госкомимущества РТ, Комитета РТ по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению, годовые отчеты и балансы строительных организаций различных форм собственности.

В процессе исследований использованы методы экономико-математического моделирования, экспертных оценок, корреляционно-регрессионного анализа.

Научная новизна работы. В результате исследования автором получены новые теоретические, методические и практические научные результаты, состоящие в следующем:

1. Автором впервые сделана попытка адаптации существующих оценочных подходов к определению рыночной цены предприятий строительного комплекса Республики Татарстан.

2. В рамках имущественного подхода автором разработаны рекомендации по корректировке дебиторской задолженности с целью объективных расчетов чистых активов предприятия.

3. Автором разработаны методические подходы для рейтинговой оценки предприятий строительного комплекса, позволяющие определить рыночную цену продажи на базе мультипликатора выручка/ цена.

4. Для объективной стоимостной оценки предприятий строительного комплекса Республики Татарстан в рамках доходного подхода автор применил многовариантную схему расчета текущей стоимости денежного потока, которая позволяет адекватно реагировать на изменения инвестиционно-строительной сферы. При этом детально исследованы колебания основных показателей денежного потока: выручки от реализации продукции, издержек производства, амортизации, стоимости основных фондов и оборотных средств.

5. В целях повышения точности и объективности расчетов при согласовании показателей стоимостей, полученных путем применения разных подходов, автор использовал элементы матричной алгебры, применив метод анализа иерархий, который состоит в выделении факторов, существенным образом влияющих на рыночную стоимость, и их последующим попарным сравнением.

Практическая значилюсть. Основные результаты исследования и рекомендации доведены до возможности их реализации в практике

строительных организаций. Исследование доведено до конкретного инструментария, способного стать практическим пособием для отечественных экспертов-оценщиков.

На основе теоретических исследований и экспериментальных расчетов создана система рекомендаций по стоимостной оценке предприятий строительного комплекса.

Реализация и апробация исследования. Предложенная в исследовании целостная система стоимостной оценки строительных организаций прошла экспериментальную проверку и внедрение на предприятиях АО «Татстрой», ГПРСО «Татавтодор», АОО УС «Тепло-энергострой-2».

Результаты исследования доложены на международных, региональных научно-практических конференциях, в частности, на международной научно-практической конференции «Недвижимость» проблемы управления, развития, финансирования и подготовки кадров (Москва, 1999 г.), республиканских научно-технических конференциях, ежегодно проводимых в Казанской государственной архитектурно-строительной академии (1995 - 2000 г.г.) Межвузовской научно-методической конференции (г. Набережные Челны, 2000 г.).

Являясь независимым сертифицированным экспертом научно-консалтинговой фирмы, автор, используя разработанные им научные подходы, проводит большую работу по оценке объектов недвижимости и определении рыночной цены предприятия.

Результаты диссертационного исследования нашли применение при разработке и чтении курсов лекций для студентов КазГАСА и в рамках повышения квалификации и переподготовки экспертов-оценщиков.

Публикации. По теме диссертационной работы автором опубликовано семь работ общим объемом — 20,25 п.л., в том числе лично автором — 4,35 п.л.

Структура работы и ее основные разделы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографии, приложения.

Список использованных источников содержит 136 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов, а также нормативно-правовых актов.

Во введении обоснована актуальность исследуемой проблемы, изложена ее сущность, цель и задачи исследования, сформулирована научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе дан аналитический обзор изменений в инвестиционно-строительной сфере; раскрыты особенности приватиза-

ционного процесса в Республике Татарстан, проведен анализ развития первичного и вторичного жилья на рынке недвижимости;

Проведен аналитический обзор существующих подходов к стоимостной оценке строительных организаций, предложена классификация методов определения рыночной цены предприятия, выявлены достоинства и недостатки, возможности их применения в отечественной практике.

Во второй главе произведен анализ существующих методик стоимостной оценки строительных организаций, основанных на имущественном подходе, детально проработаны методические принципы расчета скорректированной балансовой стоимости имущества (метод чистых активов); на основе финансовых коэффициентов рассчитан мультипликатор выручка/цена; в рамках доходного подхода разработаны прогнозные сценарии развития действующих строительных предприятий.

В третьей главе представлен выполненный автором практический расчет стоимостной оценки строительной организации с использованием трех подходов: затратного, доходного и рыночных сравнений.

Определены нижняя и верхняя граница допустимых значений рыночной стоимости строительной организации.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Переход экономики на рыночные отношения, отмена планового централизованного управления отраслями принципиально по иному ставят вопросы оценки стоимости предприятий. Основу административно-командного управления экономикой составляла общественная собственность на все природные и производственные ресурсы страны. Экономика развивалась по единому обязательному для всех участников экономического процесса народнохозяйственному плану. В условиях господства государственной собственности вопросы оценки стоимости предприятий не ставились.

Развитие рыночных отношений в России предопределило потребность в новой услуге - оценке рыночной стоимости предприятий. В современных условиях правильная оценка стоимости предприятий имеет огромное значение при операциях купли-продажи, сдачи в аренду, при акционировании предприятий, при использовании прав наследия, смене формы собственности. Проблема оценки стоимости предприятия обострилась в связи с нарастающим в последние годы переделом собственности и неплатежеспособностью предприятий, которое ведет к их банкротству.

В мировой практике существует множество различных методов оценки предприятий, из которых наиболее общепризнанными являются затратный, рыночный и доходный. За рубежом повсеместно применяется оценка стоимости предприятий, основанная на сравнительном (рыночном) подходе - посредством курсовой стоимости акций. Стоимость акций таких акционерных обществ при проведении оценки этих предприятий как действующих может оказаться даже отрицательной. В масштабах же Российской Федерации образовано множество акционерных обществ, переживающих не лучшие времена.

Однако, многие нерентабельные предприятия, являющиеся государственной собственностью, располагают активами, которые имеют определенную рыночную стоимость и могут привлечь эффективного инвестора. Предприятие получает инвестора, готового вложить в него средства, и реально заинтересованного в эффективном использовании выкупленных активов. Очень важно не допустить того, чтобы активы предприятий были проданы по заниженной цене или перешли бы в управление к неэффективному собственнику.

Кризисная ситуация в экономике страны привела к росту цен на строительные материалы, конструкции и другие составляющие сложного строительного цикла, в связи с чем возросла стоимость строительства.

Финансовый кризис ускорил наметившиеся тенденции превращения рынка недвижимости из рынка потребительских товаров в рынок товаров инвестиционных, разновидностью которых является приносящая доход недвижимость. В настоящее время наибольшей степенью развитости характеризуется рынок жилья. В диссертационной работе автором проводится анализ динамики цен на жилье на вторичном и первичном рынках, цен на строительную продукцию на рынке подрядных услуг.

Полученные автором в результате исследований регрессионные модели позволяют с достаточной точностью прогнозировать изменение цен на жилье и готовую строительную продукцию.

В частности, в практике оценочной деятельности в Республике Татарстан использовались следующие многофакторные модели: Ух = 11606,712 + 8421,871 ■ X! + 330,072 х2 + 93,980 х3 Совокупный коэффициент корреляции — 11мн = 0,85713 Ус = 301,297 + 3592,338 XI + 162,189х2 + 919,476 х3 Совокупный коэффициент корреляции —Кмн = 0,75388 Ум = -3381,162 - 1509,240 X! = 445,296 х2 + 168,617 х3 Совокупный коэффициент корреляции 11мн = 0,80232 , где Ух — стоимость квартир хрущевского типа;

Ус — стоимость квартир сталинского проекта;

Ум — стоимость квартир московского проекта;

XI — количество комнат;

Х2 — жилая комната;

хз — этажность.

Снижение стоимости затрат на создание готовой строительной продукции автор видит в применении при строительстве прогрессивных конструктивных материалов и объемно-планировочных решений зданий, в совершенствовании методов расчета договорных цен и создании нормативной региональной базы по ценообразованию в строительстве. Необходим также переход к ресурсному методу расчета стоимости строительства с одновременным формированием нормативно-информационной базы. Как полагает автор, использование ресурсного метода позволит благодаря точности расчетов, по сравнению с широко используемыми в настоящее время в регионе индексным и базисно-компенсационным методами, снизить расчетные договорные цены.

Существует множество приемов для определения стоимости объектов собственности однако большинство из них может быть сгруппировано в три подхода: сравнительный, доходный и затратный. Эти подходы к оценке скорее не исключают, а взаимодополняют друг друга и каждый из них объединяет несколько методов, с целью достижения наибольшей обоснованности и очевидности выводов оценочного заключения.

Затратный (имущественный) подход к оценке стоимости предприятий базируется на данных предистории и текущих данных, рассматривает стоимость предприятия с точки зрения вложенных затрат.

Данный подход представлен в диссертации следующими методами:

• методом балансовой стоимости;

• методом скорректированной балансовой стоимости (или методом стоимости чистых активов);

• методом ликвидационной стоимости.

Все методы имущественного подхода основываются на одной информационной базе — на базе данных полной инвентаризации имущества. Рассмотрение имущественного подхода в рамках данной работы обусловлено целью достижения наибольшей обоснованности оценки стоимости предприятий в современных условиях, характеризующихся отсутствием репрезентативной информации о рыночной цене предприятий.

Балансовая стоимость активов и обязательств вследствие инфляции, используемых методов учета, не соответствует рыночной стоимости, поэтому в работе проведена корректировка баланса предприятия. При оценке основных фондов используются различные методы определения восстановительной стоимости: индексный метод, метод прямого пересчета, экспертный метод оценки и комбинированный метод. Проведенный анализ финансового состояния строительных организаций показал, что большинство из них имеет завышенную стоимость основных фондов. Экономически необоснованное завышение стоимости имущественного комплекса строительных организаций, по сравнению с реальными рыночными ценами, является следствием практики оценки стоимости имущества индексным методом. Однако завышенная стоимость основных фондов может быть и выгодна по ряду причин: увеличение собственного добавочного капитала и, как следствие, повышение инвестиционной привлекательности, увеличение гарантийных сумм при использовании банковских кредитов под залог, снижение налога на прибыль за счет амортизационных отчислений.

Многолетний опыт работы автора в качестве независимого эксперта-оценщика, показал, что наиболее приемлемой схемой расчета восстановительной стоимости основных фондов является сочетание индексного метода и реальных рыночных цен.

Экспериментальные расчеты оценки восстановительной и остаточной стоимости основных фондов представлены в табл. 1 .

В диссертации детально проработан один из основных методов имущественного подхода к оценке — метод скорректированной балансовой стоимости (или метод стоимости чистых активов).

Базовой формулой в имущественном (затратном) подходе является:

Собственный капитал = Активы - Обязательства

Метод стоимости чистых активов позволяет определить стоимость предприятия как сумму цен реализации (или восстановления) активов предприятия за вычетом суммы обязательств. При этом исходят из того, что рыночная стоимость предприятия определяется в первую очередь тем, насколько велика имущественная ценность его активов. Поэтому центральное положение здесь занимает поэлементный расчет стоимости активов предприятия по состоянию на оценочную дату.

В частности, алгоритм расчета оценки дебиторской задолженности, как компонента оборотных средств, включает:

• расчет доли безнадежных долгов;

• дисконтирование задолженностей в соответствии с фактором времени:

Наименование

Оценка основных фондов треста «Казаньхимстрой» на 01.01. 2000 г.

Таблица 1

Восстановительная стоимость на

01.01.99 г. тыс.руб

Восстановительная стоимость на 01.01.2000 г.

по индексам

ГКС, тыс.руб

рыночная стоимость, тыс.руб

Восстановительная стоимость на

01.01.2000 г. тыс.руб

Совокупный фактический износ, тыс.руб

Остаточная стоимость,

тыс.руб

Здания

33772,281

32421,39

21614,26

54035,65

12698,711

41336,93

Передаточные устройства

1101,71

1377,138

220,342

1597,48

483,528

1113,952

Силовые машины и оборудование

7732,025

8505,227

2706,208

11211,436

4410,992

6800,444

Вычислительная техника

516,332

774,498

103,266

877,765

150,541

727,224

Транспортные средства

7476,916

8598,453

4859,995

13458,449

3607,073

9851,376

Производственный и хозяйственный инвентарь

170,165

212,706

34,033

246,739

94,098

152,641

ИТОГО

50769,429

51676,708

29750,812

81427,519

21444,943

59982,57

— задолженность ранжируется по срокам оплаты (за вычетом доли безнадежных долгов);

— рассчитывается текущая стоимость задолженности по каждому сроку погашения с учетом прогнозируемой инфляции

Р1 = Р/(1+(1)П , (1)

где Р; — текущая стоимость дебиторской задолженности, с учетом прогнозируемой инфляции;

И — балансовая стоимость дебиторской задолженности (за вычетом доли безнадежных долгов);

с1 — месячный коэффициент прогнозируемой инфляции, выраженный в десятичных дробях;

п — число месяцев, через которые дебитор обязуется погасить задолженность.

Расчет доли безнадежных долгов (или безнадежно потерянной дебиторской задолженности) по „тресту «Казаньхимстрой» на 1.01.2000 г. представлен в табл. 2 .

Таблица 2

Оценка дебиторской задолженности треста "Казаньхимстрой"

на 01.01.2000 г.

Срок Дебиторс- Удельный Безнадежно Скорректи- Удельный

погашения кая задол- вес дебиторс- потерянная рованная вес скоррек-

(Тп, в дн.) женность, кой задол- дебиторская дебиторская тиров, деби-

тыс. руб. женности задолжен- задолжен- торской за-

к итогу, % ность, % ность, тыс. руб. долженности в к итогу, %

<30 9330 9 — 9330 9,8

31-60 20354 20 — 20354 21,3

61-90 29518 29 1018 28500 30

91 - 120 36501 36 3913 33588 35,3

120-365 6080 6 2646 3434 3,6

Итого 101783 100 6577 95206 100

Важнейшим фактором влияющим на рыночную цену предприятия является гудвилл, рассматриваемый как стоимость деловой репутации фирмы. Гудвилл возникает, когда предприятие получает стабильные высокие прибыли, ее доход на активы выше среднеотраслевого, в результате чего стоимостная оценка предприятия превосходит стоимость его чистых активов. Рассмотренные в диссертации методические положения по оценке нематериальных активов предприятий позволяют иметь представление об основных проблемах оценки нематериальных активов и в случае практической необходимости воспользоваться результатами научных исследований в этой области.

Метод чистой стоимости активов по сравнению с другими методами дает наиболее вероятную оценку, независимую от рыночной конъюнктуры, но требует большой аналитической работы с отчетными документами предприятия.

По мнению автора, определить стоимостную оценку предприятия невозможно используя лишь информацию о прошлом и настоящем, так как ранее высокоприбыльные предприятия могут стать малоприбыльными или даже убыточными, что, безусловно, скажется на цене предприятия.

Более надежны методы, базирующиеся на прогнозах. К методам, базирующимся на оценке будущих доходов предприятия, относятся методы периода окупаемости, чистой текущей стоимости и внутренней ставки отдачи. Промежуточное положение занимает такой метод определения рыночной цены предприятия, как капитализация чистых доходов. Как правило, в этом случае используют информацию о прошлом, настоящем, а часто и о будущем предприятия.

В результате проведенного анализа автором предлагается классификация методов определения рыночной цены (оценки) предприятий с выделением основных недостатков и преимуществ (рис.1).

Анализ инвестиционно-строительной сферы показал необходимость учета разного рода рисков для осуществления практической оценки стоимости предприятий в современных условиях. Доходный метод позволяет учесть риск, отражает будущую прибыльность предприятия, а следовательно, в наибольшей степени интересует инвестора.

В рамках доходного подхода возможно применение как метода капитализации дохода (прибыли), так и метода дисконтирования будущих доходов (прибылей). В настоящее время отсутствует рынок предприятий, нет достоверной информации о фактических доходах предприятий, цене их активов, структуре капитала, поэтому ограничена возможность использования метода капитализации.

Условия перехода России к рыночным отношениям характеризуются низкой степенью надежности прогнозов по экономическим, политическим и социальным аспектам, поэтому автором для оценки стоимости строительной организации на базе его будущих чистых доходов составляется спектр прогнозов — реалистичный, пессимистичный и оптимистичный.

Автор предлагает расчет дисперсионных отклонений показателей денежного потока с целью выявления допустимых границ при прогнозировании сценариев оценки стоимости строительной организации на основе его будущих доходов.

Исходными данными для прогноза являются ретроспективные числовые ряды значений технико-экономических показателей. Их предварительная обработка перед формализованными приемами анализа сводится к исключению влияния инфляционных факторов.

Выбор компонентов денежного потока при прогнозировании оценивается по целому ряду статистических критериев: вариация, дисперсия и стандартное (среднеквадратическое) отклонение.

Вариация представляет изменение (колеблемость) количественной оценки признака при переходе от одного случая (варианта, исхода) к другому, например, изменение переменных затрат или объема выполненных работ от года к году. Оценивается вариация дисперсией, т.е. мерой разброса (рассеяния, отклонения) фактического значения признака от его среднего значения. В настоящей работе определяется таким образом прогнозное значение оборотного капитала, основных производственных фондов, затрат переменных и постоянных, выручки от реализации продукции, работ, услуг (табл. 3 ).

Таблица 3

Расчет дисперсии выручки от реализации продукции треста «Казаньхимстрой»

Годы Фактическое значение, II Вероятность, Б Среднее ожидаемое значение, 8 = ЯР Фактическое значение-среднее ожидаемое, Я-Б Дисперсия, (Я-Б)2- Б

1991 51931 0,111 5764,341 32023,848 113833479,3

1992 20411,15 0,111 2265,638 503,998 28195,55

1993 25527,05 0,111 2833,503 5619,898 3505741,14

1994 9799,76 0,111 1087,773 -10107,392 11339690,4

1995 8432,71 0,111 936,031 -11474,442 14614572,93

1996 15460,69 0,111 1716,137 - 4446,462 2194583,70

1997 13741,16 0,111 1525,269 -6165,992 4220159,77

1998 17064,11 0,111 1894,116 -2843,042 897200,55

1999 16824,5 0,111 1884,344 - 3082,652 1054804,51

| Итого 1 19907,152 151688427,6

Среднее квадратическое отклонение 12316,186

Реалистичный прогноз учитывает наиболее вероятные условия функционирования строительной организации.

Пессимистичный прогноз составляется исходя из представлений о функционировании строительной организации в наихудших условиях, когда инфляция растет быстрее темпов прогноза. Оптимистичный

прогноз учитывает наиболее благоприятные условия функционирования строительной организации, когда инфляция держится на уровне прогноза.

Функционирование в благоприятных условиях предполагает, что строительной организации удается найти для себя рыночные ниши, где она занимает ведущие позиции благодаря высокому качеству услуг и сокращения сроков строительства. Разработав сценарии и дав стоимостную оценку каждому из них, автором было определено общее значение стоимости как средневзвешенная величина стоимостей по каждому из прогнозов. Для согласования полученных при прогнозировании результатов автором был использован метод анализа иерархий (МАИ).

Метод анализа иерархий состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составляющие части и дальнейшей обработке последующих суждений аналитика попарным сравнениям.

Корректность определения ставки дисконтирования, применяемая к чистому денежному потоку, имеет огромное значение при вычислении текущих стоимостей будущих денежных потоков. От выбора ставки дисконтирования зависит конечная величина текущей стоимости денежного потока, которая является ценой осуществляемой сделки между продавцом и покупателем.

Ставка дисконта — это мера не только ежегодной доходности, но и риска, поэтому она должна обеспечивать премию за все виды рисков, сопряженных с инвестированием в оцениваемую строительную организацию.

В диссертационной работе ставка дисконтирования определена методом кумулятивного построения, в основу которого положены следующие допущения:

1. Инвесторы владеют полностью диверсифицированными портфелями.

2. Инвестор ожидает получить доход, превышающий безрисковую ставку, как компенсацию за риск владения активами, в которые они вкладывают свои инвестиции.

Кумулятивный способ определения ставки дисконта основан на экспертной оценке рисков, связанных с вложением средств в оцениваемое предприятие, поэтому ставка дисконта рассчитывается путем сложения безрисковой ставки и надбавки за выявленные риски.

При определении безрисковой ставки обычно используется ставка, соответствующая наиболее надежным государственным ценным бумагам. В настоящее время в условиях рынка ГКО, практически отсутствует рынок государственных ценных бумаг, в качестве базовой

безрисковой ставки может быть рекомендована ставка, соответствующая доходности рублевых векселей Сберегательного Банка РФ.

Для корректной оценки всех составляющих ставки дисконта и особенно характеристик систематического риска автором использованы рекомендации Российского общества оценщиков.

Метод дисконтированных денежных потоков — весьма сложный, трудоемкий и многоэтапный метод оценки предприятия. Применение этого метода требует от аналитика высокого уровня знаний и профессиональных навыков. И это логично. Ведь метод дисконтированного денежного потока во всем мире признан как наиболее теоретически обоснованный метод оценки рыночной стоимости действующего предприятия. В странах с развитой рыночной экономикой при оценке крупных и средних предприятий этот метод применяется в 80-90% случаев. Главное достоинство метода дисконтирования денежных потоков состоит в том, что он единственный из известных методов оценки, который основан на прогнозах будущего развития рынка, а это в наибольшей степени отвечает интересам инвестиционного процесса.

Расчет текущей стоимости денежных потоков с 2000 по 2004 г.г. треста «Казаньхимстрой», представлен в табл. 4.

Важным шагом при оценке любой строительной организации является анализ финансовых показателей на протяжении определенного периода времени. Увеличение в прошлом выручки от реализации продукции и прибыли может указывать на будущий рост и позволяет оценить текущие результаты деятельности строительных организаций. При неизменности всех других показателей, предприятия с быстрорастущей выручкой от реализации продукции и прибылью стоят больше, чем те, у которых рост этих показателей невелик или вообще не прослеживается.

Финансовая отчетность служит прологом для процесса определения показателей, относящихся к настоящему и будущему предприятия. Анализ финансовых коэффициентов помогает выявить отклонения от нормальных значений тех или иных показателей в лучшую или худшую сторону.

Чтобы получить ориентир для оценки стоимости строительной организации в работе была выявлена группа сопоставимых строительных организаций. Цель сбора данных по сопоставимым строительным организациям заключается в том, чтобы выявить некоторые отправные точки для оценки стоимости действующей строительной организации. Для составления перечня сопоставимых строительных организаций автором были отобраны десять наиболее крупных строительных

18 Таблица 4

Расчет текущей стоимости денежных потоков с 2000 - 2004 г.г

треста «Казаньхимстрой», реалистичный ва риант

Показатель 2000 г. 2001 г. 2002 г. 2003 г. 2004 г. Постпрогнозный период

Выручка от реализации 232832 244473 256697 266965 277643 285973

Затраты 209549 220026 231027 240268 249879 257375

Налогооблагаемая прибыль 23283 24447 25670 26697 27764 28598

Налоги на прибыль (30%) 6985 7334 7701 8009 8329 8579

Чистая прибыль 16298 17113 17969 18688 19435 20019

Амортизация 1206 1206 1206 1206 1206 1206

Прирост чистых 1016 122 122 103 107 84

оборотных средств

Денежный поток 16488 18197 19053 19884 20534 21141

Коэффициент текущей стоимости 0,7692 0,5917 0,4552 0,3501 0,2693 0,2072

Текущая стоимость денежных потоков 12682 10767 8672 6961 5530

Сумма текущих стоимостей денежных 44612

потоков

Выручка от продажи фирмы в конце 21141/(0,3 - 0,03) = 78300

последнего прогнозного года

Текущая стоимость выручки в постпрог- 78300-0,2072= 16224

нозныи период

Рыночная стоимость собственного капи- 44612 + 16224 = 60836

тала предприятия

Дефицит чистого оборотного капитала 1554

Рыночная стоимость собственного 59282

капитала после поправок

организаций, по которым доступна информация о полном финансовом состоянии.

По мнению экономистов, все стоимости лучше всего проверяются и определяются на рынке акций. В настоящее время на российском и международном фондовом рынках не обращаются акции предприятий регионального строительного комплекса, поэтому чтобы оценить экономический потенциал и вывести обоснованную рыночную стоимость действующей строительной организации необходимо учитывать всю доступную финансовую информацию.

В рамках метода сравнительных продаж оценка рыночной стоимости строительных организаций проводилась с использованием следующих финансовых критериев:

• активы предприятия;

• внеоборотные активы в % от суммы активов;

• оборотные активы в % от суммы активов.

• структура оборотных активов (затраты, дебиторская задолженность);

• собственный оборотный капитал;

• выручка от реализации продукции, работ, услуг;

• собственный и заемный капитал;

• чистая прибыль;

• себестоимость реализации продукции;

• рентабельность продаж;

• рентабельность активов;

• рентабельность собственного капитала;

• коэффициент текущей ликвидности;

• коэффициент абсолютной ликвидности.

На основе многокритериального анализа автором были проведены экспериментальные расчеты по оценке рыночной стоимости строительного треста «Казаньхимстрой» с использованием мультипликатора цена / выручка.

Следует заметить, что в настоящее время не существует универсальной формулы, которая могла бы быть использована для оценки стоимости строительных организаций. Однако можно теоретически оценить границы допустимых значений рыночной стоимости строительной организации. За нижнюю границу обычно принимается собственный капитал строительной организации. Потенциальный покупатель строительной организации может выбирать между производительным использованием своего капитала и наращиванием денежной суммы на банковских депозитах.

Для сравнения может использоваться следующая модель:

РСн.г. = П(1 + !){ , (2)

где РСН Г — нижняя граница рыночной стоимости строительной организации, тыс.руб;

П — первоначальная сумма вложенного капитала, тыс.руб; / — процентная ставка; I — период, год.

Установление разумной верхней границы стоимости строительной организации представляет собой величину суммарной, текущей стоимости годовых денежных потоков в течение жизненного цикла. Принимая во внимание будущую неопределенность любого бизнеса, учитывая изменение налогового законодательства и переменчивость экономической ситуации сегодня найдется немного потенциальных покупателей которые решатся заплатить за предприятие больше суммарного дохода, ожидаемого от его деятельности в течении прогнозного периода.

Определение верхней границы стоимости строительной организации основано на расчете текущей стоимости дисконтированного денежного потока:

Т *

Св.г.= Е ДЩ(1 + ёр , (3)

1=1

где Св. г. — верхняя граница рыночной стоимости строительной организации, тыс.руб;

ДП; — денежный поток доходов 1-го года, тыс.руб; ё — ставка дисконта, характеризующая эффективность вложенного капитала в 1>году; Т — период прогнозирования.

Таким образом, рыночная стоимость строительной организации определена в интервале:

Сн.г.< РС < С в.г.

В какой именно точке этого интервала лежит стоимость оцениваемой строительной организации во многом зависит от стабилизации политической и экономической обстановки в регионе.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. На основе аналитического обзора инвестиционно-строительной сферы в современных условиях выявлены основные факторы, обуславливающие снижение инвестиционной активности в Республике Татарстан.

В связи с этим особую актуальность приобретает поиск эффективного собственника, способного в сложившихся в настоящее время условиях обеспечить достаточный уровень рентабельности существующих и вновь создаваемых предприятий строительного комплекса. Вполне закономерно возникает проблема стоимостной оценки строительных организаций различных форм собственности, участвующих в инвестиционном процессе и подрядных торгах, с точки зрения надежности партнерства.

2. В диссертационной работе проведен анализ приватизационного процесса в Республике Татарстан, исследована динамика цен на жилье на вторичном и первичном рынках, цен на строительную продукцию на рынке подрядных услуг.

3. Анализ результатов по трем сценариям развития строительной организации в рамках доходного подхода позволил установить возможный диапазон влияния внешних факторов на стоимость строительной организации:

• реалистичный прогноз, в целом характеризуется наиболее вероятными условиями деятельности строительных организаций;

• оптимистичный прогноз характеризуется благоприятными условиями деятельности строительных организаций, обеспечивающих рост объемов строительно-монтажных работ;

• пессимистичный прогноз характеризуется наихудшими условиями деятельности строительных организаций, условиями порождающими рост цен на потребляемые в строительстве ресурсы, снижающими рост объемов строительно-монтажных работ за счет негативного воздействия инфляционных процессов.

В диссертационной работе результаты расчетов пессимистичного сценария дают наименьшую стоимостную оценку строительных организаций.

4. В рамках имущественного подхода автором разработана методика оценки дебиторской задолженности, которая позволяет обоснованно и достоверно скорректировать рыночную стоимость чистых активов.

5. В рамках сравнительного подхода автором были проведены экспериментальные расчеты для определения мультипликаторов: прибыль/выручка; выручка/цена на основе отбора десяти крупнейших строительных организаций РТ по финансовым показателям, характеризующим величину, структуру активов.

6. В диссертационной работе использованы традиционно применяемые в оценочной практике подходы к стоимостной оценке строительных организаций, реализованные путем применения

современного математического статистического аппарата: дисперсии, среднеквадратического отклонения и множественной регрессии.

7. Анализ инвестиционно-строительной сферы РТ показал необходимость построения прогнозных сценариев развития строительных организаций. Автором было определено общее значение стоимости как средневзвешенная величина стоимостей по каждому из прогнозов. При решении задачи согласования полученных результатов были использованы элементы матричной алгебры, в частности, метод анализа иерархий (МАИ).

8. В диссертационной работе в рамках доходного подхода теоретически определены границы допустимых значений рыночной стоимости строительных организаций. Нижняя граница рыночной стоимости строительной организации представляет механизм наращения денег, на основе сложных процентов. Верхняя граница рыночной стоимости строительной организации представляет собой величину суммарной текущей стоимости годовых денежных потоков в течение жизненного цикла.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

. 1. Загидуллина Г.М., Харисова Г.М. Совершенствование системы взаимоотношений участников инвестиционного процесса. Материалы Республиканской научной конференции по итогам научных исследований и внедрению в производство. Казань. 1996. — 0,25 п.л. (лично автором — 0,15 пл.).

2. Загидуллина Г.М., Харисова Г.М. Механизм управления интенсификацией строительного производства в современных условиях. Материалы 48-й Республиканской научной конференции. КГ АСА, Казань. 1996. 0,2 п.л. (лично автором — 0,1 пл.).

3. Загидуллина Г.М., Харисова Г.М., Файзуллин И.Э. Анализ финансового состояния и инвестиционной привлекательности строительной организации (Пособие). Международная академия инвестиций. Москва. 1998 г. 5 п.л. (лично автором — 1,5 пл.).

4. Загидуллина Г.М., Харисова Г.М. Методы оценки действующих предприятий. Материалы Международной научно-практической конференции. Москва. 1999 г. — 0,5 п.л. (лично автором — 0,3 пл.).

5. Харисова Г.М. Особенности оценки стоимости предприятий. Международная научно-техническая конференция «Технико-экономические проблемы промышленного производства». Набережные Челны. 2000.—ОД п.л.

6. Харисова Г.М. Методические указания для проведения практических занятий по курсу «Статистика» для спец. 060811, 060815. КГ АСА, 1999.-2,2 п. л.

7. Стратегия антикризисного управления строительной организацией. Казань: «Терра-консалтинг», 2000 — 12 п.л. (лично автором — 2,0 п.л).

Отпечатано в ООО «СИДДХИ-СЕКЬЮРИТИ». Казань, ул.Журналистов, 1/16, офис 211. Тел. (8432) 76-74-59 Лицензия №0130 от 1.08.98 г. Заказ №281. Тираж 100 экз. Формат 60x84/1. Бумага офсетная. Печать — ризография.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Харисова, Гузяль Мансуровна

Введение.

Глава I. Теоретические и методологические аспекты оценки бизнеса. Т

1.1. Аналитический обзор инвестиционно-строительной сферы в современных условиях. ?

1.2. Анализ приватизационного процесса в Республике Татарстан. £

1.3. Анализ существующих подходов в стоимостной оценке предприятия.

Глава П. Методические принципы стоимостной оценки строительных организаций региона. ¥Г

2.1.Особенности применения имущественного подхода при стоимостной оценке предприятий строительного комплекса. W

2.2. Методика применения доходного подхода при стоимостной оценке предприятий строительного комплекса.

2.3. Особенности применения сравнительного подхода при стоимостной оценке предприятий строительного комплекса. & **

Глава 3. Методические принципы обоснования нижней и верхней границ рыночной стоимости строительных организаций региона

3.1. Методические принципы оценки стоимости нематериальных активов.

3.2. Методические принципы анализа финансово-экономической устойчивости строительной организации. 44 О

3.3. Обоснование нижней и верхней границ рыночной стоимости щ строительной организации. 4Ъ&

Диссертация: введение по экономике, на тему "Особенности стоимостной оценки строительных организаций"

Актуальность темы исследования. С началом реформирования экономики страны по пути рыночных преобразований оценка объектов собственности приобрела всеобщий характер. Согласно закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставный капитал.

Возрастает потребность в оценке бизнеса при инвестировании, кредитовании, страховании и других случаях.

В условиях административно-командной системы хозяйствования и господства государственной собственности вопросы оценки стоимости предприятия даже не ставились, поскольку в этом не было необходимости. Оценка предприятий производилась исключительно на основе их балансовой стоимости.

При этом не учитывалось значительное количество факторов, существенно влияющих на рыночную стоимость предприятия, такие как положение предприятия на рынке, доходность, уровень риска. Особую актуальность поставленной проблемы высветила проведенная приватизация государственной собственности, при которой в условиях отсутствия научно-обоснованного подхода к оценке собственности, предприятия переходили в руки новых хозяев за бесценок.

Исследуемая тема важна еще и для того, чтобы нахлынувший в настоящее время вал банкротств предприятий не превратился в способ продажи их за бесценок.

Таким образом, развитие рыночных отношений в экономике России порождает ряд новых теоретических и практических проблем, значительное место среди которых занимает и проблема стоимостной оценки предприятий.

Безусловно, существенную помощь для развития оценочной деятельности оказали переведенные и изданные в России труды зарубежных ученых Ш.П.Пратта, Т.М. Десмонда, Р.Э. Келли, Д.Фридмана, Н.Ордуэйя, Г.С. Харрисона и др., в которых излагаются основные теоретические и методологические положения по оценке предприятий и объектов недвижимости. Эти работы дали толчок развитию отечественной научной мысли в области оценки собственности.

В нашей стране значительный вклад в решение ряда проблем этой сферы деятельности внесли следующие ученые-экономисты: Лисичкин В.А., Григорьев В.В., Грязнова А.Г., Хайкин Г.М., Федотова М.А., Дидковский В.М., Черняк В.З.

Однако, многие вопросы, связанные со стоимостной оценкой предприятий строительного комплекса продолжают оставаться дискуссионными как в экономической науке, так и в хозяйственной практике.

Разработанные нормативно-методические материалы по оценке стоимости предприятий не в полной мере применимы к управлению строительными организациями в силу специфики строительной продукции.

Указанные обстоятельства, насущная необходимость решения новых научных и практических задач, связанных с особенностями функционирования инвестиционно-строительного сектора и стоимостной оценки предприятий строительного комплекса определяют актуальность темы диссертации как в теоретическом, так и в практическом плане.

Целью диссертационного исследования является обоснование теоретических и методологических принципов стоимостной оценки предприятий регионального строительного комплекса.

Достижение поставленной цели обеспечивается решением следующих основных задач:

• анализ современного состояния инвестиционно-строительной сферы в регионе;

• изучение особенностей приватизационного процесса в Республике Татарстан;

• анализ существующих подходов к стоимостной оценке предприятий строительного комплекса;

• исследование особенностей применения имущественного подхода при оценке стоимости строительных организаций;

• рейтинговая оценка предприятий строительного комплекса РТ на основе финансово-экономического анализа;

• разработка методических принципов оценки стоимости строительных организаций доходным методом;

• обоснование нижней и верхней границы рыночной стоимости строительной организации.

Объектом исследования являются строительные организации различных форм собственности Республики Татарстан.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических аспектов применения различных подходов к стоимостной оценке предприятий строительного комплекса.

Теоретической и методологической основой исследования являются:

• отечественные и зарубежные научные труды по вопросам рынка недвижимости, оценки бизнеса, теории спроса и предложения;

• законодательные и нормативные акты Российской Федерации и Республики Татарстан.

Информационной базой исследования послужили статистические данные Государственного Комитета по статистике Республики Татарстан, Госкомимущества РТ, Комитета РТ по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению, годовые отчеты и балансы строительных организаций различных форм собственности.

В процессе исследований использованы методы экономико-математического моделирования, экспертных оценок, корреляционно-регрессионного анализа.

Научная новизна работы. В результате исследования автором получены новые теоретические, методические и практические научные результаты, состоящие в следующем:

1. Автором впервые сделана попытка адаптации существующих оценочных подходов к определению рыночной цены предприятий строительного комплекса Республики Татарстан.

2. В рамках имущественного подхода автором разработаны рекомендации по корректировке дебиторской задолженности с целью объективных расчетов чистых активов предприятия.

3. Автором разработаны методические подходы для рейтинговой оценки предприятий строительного комплекса, позволяющие определить рыночную цену продажи на базе мультипликатора выручка/ цена.

4. Для объективной стоимостной оценки предприятий строительного комплекса Республики Татарстан в рамках доходного подхода автор применил многовариантную схему расчета текущей стоимости денежного потока, которая позволяет адекватно реагировать на изменения инвестиционно-строительной сферы. При этом детально исследованы колебания основных показателей денежного потока: выручки от реализации продукции, издержек производства, амортизации, стоимости основных фондов и оборотных средств.

5. В целях повышения точности и объективности расчетов при согласовании показателей стоимостей, полученных путем применения разных подходов, автор использовал элементы матричной алгебры, применив метод анализа иерархий, который состоит в выделении факторов, существенным образом влияющих на рыночную стоимость, и их последующим попарным сравнением.

Практическая значимость. Основные результаты исследования и рекомендации доведены до возможности их реализации в практике строительных организаций. Исследование доведено до конкретного инструментария, способного стать практическим пособием для отечественных экспертов-оценщиков.

На основе теоретических исследований и экспериментальных расчетов создана система рекомендаций по стоимостной оценке предприятий строительного комплекса.

Реализация и апробация исследования. Предложенная в исследовании целостная система стоимостной оценки строительных организаций прошла экспериментальную проверку и внедрение на предприятиях АО «Татстрой», ГПРСО «Татавтодор», АОО УС «Тепло-энергострой-2».

Результаты исследования доложены на международных, региональных научно-практических конференциях, в частности, на международной научно-практической конференции «Недвижимость» проблемы управления, развития, финансирования и подготовки кадров (Москва, 1999 г.), республиканских научно-технических конференциях, ежегодно проводимых в Казанской государственной архитектурно-строительной академии (1995 - 2000 г.г.) Межвузовской научно-методической конференции (г. Набережные Челны, 2000 г.).

Являясь независимым сертифицированным экспертом научно-консалтинговой фирмы, автор, используя разработанные им научные подходы, проводит большую работу по оценке объектов недвижимости и определении рыночной цены предприятия.

Результаты диссертационного исследования нашли применение при разработке и чтении курсов лекций для студентов КазГАСА и в рамках повышения квалификации и переподготовки экспертов-оценщиков.

Публикации. По теме диссертационной работы автором опубликовано семь работ общим объемом — 20,25 п.л., в том числе лично автором — 4,35 п.л.

Диссертация: заключение по теме "Региональная экономика", Харисова, Гузяль Мансуровна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. На основе аналитического обзора инвестиционно-строительной сферы в современных условиях выявлены основные факторы, обуславливающие снижение инвестиционной активности в Республике Татарстан.

В связи с этим особую актуальность приобретает поиск эффективного собственника, способного в сложившихся в настоящее время условиях обеспечить достаточный уровень рентабельности существующих и вновь создаваемых предприятий строительного комплекса. Вполне закономерно возникает проблема стоимостной оценки строительных организаций различных форм собственности, участвующих в инвестиционном процессе и подрядных торгах, с точки зрения надежности партнерства.

2. В диссертационной работе проведен анализ приватизационного процесса в Республике Татарстан, исследована динамика цен на жилье на вторичном и первичном рынках, цен на строительную продукцию на рынке подрядных услуг.

3. Анализ результатов по трем сценариям развития строительной организации в рамках доходного подхода позволил установить возможный диапазон влияния внешних факторов на стоимость строительной организации:

• реалистичный прогноз, в целом характеризуется наиболее вероятными условиями деятельности строительных организаций;

• оптимистичный прогноз характеризуется благоприятными условиями деятельности строительных организаций, обеспечивающих рост объемов строительно-монтажных работ;

• пессимистичный прогноз характеризуется наихудшими условиями деятельности строительных организаций, условиями порождающими рост цен на потребляемые в строительстве ресурсы, снижающими рост объемов строительно-монтажных работ за счет негативного воздействия инфляционных процессов.

В диссертационной работе результаты расчетов пессимистичного сценария дают наименьшую стоимостную оценку строительных организаций.

4. В рамках имущественного подхода автором разработана методика оценки дебиторской задолженности, которая позволяет обоснованно и достоверно скорректировать рыночную стоимость чистых активов.

5. В рамках сравнительного подхода автором были проведены экспериментальные расчеты для определения мультипликаторов: прибыль/выручка; цена/выручка на основе отбора десяти крупнейших строительных организаций РТ по финансовым показателям, характеризующим величину, структуру активов.

6. В диссертационной работе использованы традиционно применяемые в оценочной практике подходы к стоимостной оценке строительных организаций, реализованные путем применения современного математического статистического аппарата: дисперсии, среднеквадратического отклонения и множественной регрессии.

7. Анализ инвестиционно-строительной сферы РТ показал необходимость построения прогнозных сценариев развития строительных организаций. Автором было определено общее значение стоимости как средневзвешенная величина стоимостей по каждому из прогнозов. При решении задачи согласования полученных результатов были использованы элементы матричной алгебры, в частности, метод анализа иерархий (МАИ).

8. В диссертационной работе в рамках доходного подхода теоретически Щ определены границы допустимых значений рыночной стоимости строительных организаций. Нижняя граница рыночной стоимости строительной организации представляет механизм наращения денег, на основе сложных процентов. Верхняя граница рыночной стоимости строительной организации представляет собой величину суммарной текущей стоимости годовых денежных потоков в течение жизненного цикла.