Оценка активов при долгосрочном кредитовании проектов развития недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Оценка активов при долгосрочном кредитовании проектов развития недвижимости"

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

На правах рукойиси

005006682

Кудайметов Шамиль Рамилевич

ОЦЕНКА АКТИВОВ ПРИ ДОЛГОСРОЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ ПРОЕКТОВ РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

-8 ДЕК 2011

Санкт-Петербург 2011

005006682

Диссертация выполнена на кафедре теории кредита и финансового менеджмента экономического факультета Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет»

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор

Халилова Миляуша Хамитовна

Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор

Чернова Галина Васильевна (Санкт-Петербургский государственный университет)

кандидат экономических наук

Гузь Владислав Станиславович

ОАО «Банк «Санкт-Петербург»

Ведущая организация Ленинградский государственный

университет им. А. С. Пушкина

Защита состоится « 011г. в /Г часов на

заседании Диссертационного совета Д.212.232.36 по защите докторских и кандидатских диссертаций при Санкт-Петербургском государственном университете по адресу: 191123, Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 62, Экономический факультет СПбГУ, ауд. 415.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке им. А.М.Горького Санкт-Петербургского государственного университета.

Автореферат разослан « года

Ученый секретарь диссертационного совета д.э.н., профессор

Н.С.Воронова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ.

Актуальность темы исследования.

Интерес российских банков к строительной отрасли объясняется высокой доходностью реализуемых проектов, возможностью диверсификации активов и большой капиталоемкостью рынка недвижимости. В то же время со второй половины 2008 года долгосрочное финансирование строительной отрасли практически прекратилось, что связано с сильным перегревом рынка недвижимости и последовавшим падением цен и деловой активности в данном сегменте, а также удорожанием фондирования для самих кредитных организаций вследствие мирового финансового кризиса. Растущие риски строительной отрасли приводят к тому, что банки ужесточают требования к кредитуемым проектам, требуя больших гарантий возвратности вложенных средств.

Финансирование проектов развития недвижимости со стороны кредитной организации осуществляется отдельными траншами в рамках одной или нескольких кредитных линий или поэтапно: вначале приобретение самого земельного участка, а в последующем его освоение. При этом по мере развития проекта происходит изменение рыночной стоимости застраиваемого земельного участка, выступающего в качестве залога по кредиту, взятого для финансирования нового строительства.

Важнейшим этапом при определении целесообразности долгосрочного кредитования строительной отрасли является анализ и оценка активов, приобретаемых и создаваемых в ходе реализации проекта развития недвижимости. Первоначально данные активы, как правило, представлены правами заемщика на земельный участок, предполагаемый к застройке. При этом залог прав на земельный участок является как частичным обеспечением возвратности кредитных средств, так и вкладом правообладателя земельного участка в реализуемый проект, а доходная эксплуатация создаваемых активов является источником погашения кредитных средств.

Выработку новых подходов к управлению залоговыми активами, возможно, рассматривать в качестве фактора повышения эффективности деятельности кредитных организаций, что свидетельствует об актуальности данной темы в теории и практике банковского бизнеса.

Степень разработанности проблемы.

Теория стоимостной оценки недвижимости имеет глубокие исторические корни, развиваясь со времен классической экономической школы и развития теории земельной ренты. Современный этап развития оценочной деятельности в России начался в 1993 году, когда за основу была принята теория оценки недвижимости, разработанная американскими специалистами. В основу подготовки первых оценщиков положены труды известных специалистов в области оценки недвижимости: Д. Фридмана, Н. Ордуэя, Г. Харрисона, Д. Эккерта и др., которые обобщили теорию и практику оценки недвижимости на американском рынке 80-х гг. XX века.

Среди отечественных исследований в области стоимостной оценки активов необходимо отметить труды Озерова Е. С., Грибовского С. В., Валдайцева С. В., Медведевой О. Е., Тарасевича Е. И., Федотовой М. А, Грязновой А. Г. и других.

Однако потребности практики оценки на современном этапе развития экономики заставляют критически взглянуть на применяемые методики оценки в российских условиях. В последнее время сфера деятельности профессиональных оценщиков становиться гораздо шире и выходит за рамки только стоимостной оценки. Пользователям оценочных услуг необходимо не только провести оценку рыночной или иной стоимости актива, но и дать профессиональную консультацию по наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта, градостроительной концепции, оценке эффективности инвестиций в недвижимость, начальным параметрам аукционов по продаже прав застройки земельных участков, оценке вклада участников строительных проектов.

Теория стоимостной оценки не давала ответы на многие поставленные российской практикой вопросы. Ответы на некоторые из них можно было найти в смежных научных дисциплинах: теории оценки эффективности инвестиционных проектов, теории финансового менеджмента, управление рисками и других.

Вопросам оценки финансового состояния и инвестиционного потенциала фирмы посвящены работы отечественных авторов: Лившица В. Н, Смоляка С. А., Иванова В. В., Лялина В. А., Ковалева В. В., Кальварского Г. В., Козловской Э. А., Черновой Г.В., а среди зарубежных авторов Р. Брейли, Ю. Бригхема, Л. Гапенски, С. Майерса, М. Миллера, Ф. Модильяни, И. Фишера.

В области практического девелопмента наиболее значителен вклад таких российских авторов, как С.Н. Максимова, Е.И. Тарасевича, И.М. Мазура, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге, Н.Ф. Вечера, A.A. Ольховского.

Разработка решений проблем проектного финансирования и оценки соответствующих рисков нашли отражение в исследованиях Иескомба Э.Р., Файта Э., Воронцовского A.B., Вороновой Н. С., Ковалева Вит. В, Космачевой Н. М., ХалиловойМ. X.

Цель и задачи исследования.

Основной целью исследования является научное обоснование подходов к оценке обеспечения при долгосрочном кредитовании проектов развития объектов недвижимости.

Поставленная цель определила следующие основные задачи исследования:

• выявить основные инструменты финансирования строительных проектов, а также особенности кредитования проектов развития недвижимости;

• определить участников проектов развития объектов недвижимости;

• обосновать основные ограничения применимости существующих подходов к стоимостной оценке активов;

• обосновать условия использования доходного подхода в практике оценки развивающихся объектов недвижимости;

• выделить факторы, влияющие на расчет стоимости обеспечения при кредитовании проектов развития недвижимости;

• определить критерии оценки вклада участников проектов развития объектов недвижимости.

Объектом исследования являются развивающиеся объекты недвижимости, а предметом исследования методы оценки развивающихся объектов недвижимости при долгосрочном кредитовании.

Методология исследования.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования являются монографии и публикации в периодической печати российских и зарубежных авторов, посвященные таким областям, как оценка обеспечения, банковские риски и банковский риск-менеджмент, деятельность кредитных организаций по финансированию строительных проектов. В ходе исследования были использованы нормативно-правовые акты Российской Федерации, регламентирующие вопросы оценки рисков деятельности кредитных организаций, методики органов банковского надзора, рейтинговых агентств, материалы, полученные из СМИ, Интернет-ресурсы, материалы конференций и научных семинаров.

Информационную основу диссертационной работы составили законодательные и нормативные акты, работы отечественных и зарубежных авторов, посвященные проблемам стоимостной оценки активов.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в постановке и обосновании подходов к оценке залогового обеспечения при долгосрочном кредитовании проектов развития недвижимости.

Научной новизной обладают следующие результаты:

1. Разработана модель оценки активов, суть которой заключается в определении стоимости земельного участка и возводимых улучшений на различных этапах проекта развития объекта недвижимости.

2. Уточнены факторы, влияющие на стоимость обеспечения при оценке кредитных рисков для проектов развития объектов недвижимости, а именно, необходимость учета изменения стоимости актива в течение срока кредитования, ограниченного срока реализации и издержек при продаже актива.

3. Предложена методика оценки доходности участия в проекте кредитной организации, на основе текущей стоимости доходов, получаемых в виде процентных платежей, дополнительных доходов при выходе кредитной организации из проекта, а также расходов, связанных, в том числе, с изменением величины расчетного резерва, с учетом предложенной модели оценки обеспечения.

4. Обоснован подход к оценке долей участников проекта развития недвижимости с учетом возможных вариантов стоимости и структуры капитала проекта.

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что основные теоретические положения и выводы диссертации могут использоваться при организации финансирования проектов развития недвижимости.

Выводы и рекомендации диссертационного исследования приняты к внедрению и частично использованы в разработке и корректировке действующих методик кредитных учреждений по оценке имущественного обеспечения, в частности, ОАО «АК БАРС» Банк.

Апробация результатов исследования. По теме диссертационного исследования опубликовано 5 научных работ, отражающих ее основные результаты, в том числе одна печатная работа в издании, рекомендованном ВАК.

Структура диссертационной работы обусловлена целью, задачами и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений. Исследование изложено на 162 страницах, содержит 13 рисунков, 29 таблиц, список использованных источников из 116 наименований.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ

ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ.

Во введении обоснована актуальность избранной темы, определена цель, объект и предмет исследования, показана научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Теоретические аспекты оценки активов при кредитовании проектов развития объектов недвижимости» проведен анализ инструментов и источников финансирования, который позволил определить основные отличительные особенности инструментов долгосрочного кредитования проектов развития недвижимости, а именно, инвестиционного кредитования и проектного финансирования.

При инвестиционном кредитовании источником погашения обязательств является выручка от всей хозяйственной и финансовой деятельности заёмщика, включая доходы, генерируемые кредитуемым проектом. Если кредитование осуществляется на принципах проектного финансирования, то в качестве источника погашения кредитных средств, рассматриваются только доходы проекта развития недвижимости.

Приобретаемые и создаваемые в ходе долгосрочного кредитования развивающиеся объекты недвижимости должны соответствовать следующим основным признакам:

^ значительным по масштабу и времени инвестициям;

являться основным обеспечением исполнения обязательств должника;

^ выручка от доходной эксплуатации объекта недвижимости рассматривается в качестве источника погашения долгосрочного кредита, выдаваемого на инвестиционной фазе проекта.

В результате анализа существующих методов оценки активов выделены основные ограничения их применимости при расчете стоимости развивающихся объектов недвижимости.

Обобщенно к условиям применения методов сравнительного подхода относятся уникальность земельных участков и большая погрешность результатов при оценке застраиваемого земельного участка на инвестиционной фазе проекта.

Основное ограничение применимости методов доходного подхода -это большая чувствительность итогового результата к изменению вводных параметров инвестиционного проекта.

Для оценки земельных участков, связанных с финансированием проектов развития недвижимости, доходный подход является определяющим. Оценка активов в рамках данного подхода заключается в моделировании потока расходов, связанных со строительством на земельном участке улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию и доходов, которые будет генерировать недвижимость.

Во второй главе «Оценка активов при кредитовании проектов развития недвижимости» предложена модель оценки развивающихся объектов недвижимости кредитной организацией с учетом параметров финансируемого инвестиционного проекта, реализуемая посредством следующего алгоритма:

• определение наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застраиваемого земельного участка;

• прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка;

• составление сметы, обоснование сроков и графика строительства выбранного варианта застройки земельного участка;

• расчет издержек, необходимых для получения доходов от использования застроенного земельного участка;

• определение величины ставки дисконтирования, на основе средневзвешенной стоимости капитала участников инвестиционного проекта;

• оценка стоимости земельного участка путем вычета наращенных по ставке дисконтирования издержек строительства на инвестиционной фазе из рыночной стоимости объекта, полученной путем дисконтирования чистых денежных потоков на эксплуатационной фазе.

Указанный алгоритм может быть описан следующими соотношениями:

Уо-^1пу, х(1 +УЬ)1 У' = "(1 + УЬ)к ' (1)

■л. I- Уг

Уо=У--** , (2)

#,(1 + Уг)>* (1 + Уг)

где - стоимость земельного участка;

У0 - стоимость объекта, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков к началу срока эксплуатации;

1пу< — инвестиционные издержки на финансирование строительного проекта в \ период (¡=1.. .к), где к - срок строительства;

^ - чистый денежный поток от эксплуатации объекта в ] период 0 = к+1...п), где п- прогнозный период;

Уг - стоимость реверсии (перепродажи) объекта в конце прогнозного периода;

Уь - ставка дисконтирования до ввода в эксплуатацию объекта;

Уг - ставка дисконтирования в процессе доходной эксплуатации объекта.

Соотношение (1) предполагает определение стоимости земельного участка на момент ввода объекта в эксплуатацию. Для определения стоимости земельного участка в течение срока строительства Vu нами предлагается следующий вариант реализации DCF метода:

Алгоритм позволяет определить стоимость земельного участка и возводимых на нем улучшений на любой момент времени в процессе реализации проекта с помощью ставки дисконтирования. Оценка прогнозной стоимости обеспечения на всех этапах проекта развития недвижимости дает возможность кредитной организации спрогнозировать величину создаваемых резервов с учетом корректировки на стоимость обеспечения, а также рассчитать прогнозную обеспеченность заложенным имуществом выдаваемых кредитных средств в целях структурирования кредитной сделки.

На рис. 1 представлена предлагаемая модель оценки активов при кредитовании проектов развития объектов недвижимости.

Vo-^InViXO + Yb)'

V,

(1 + Yb)1"'

(3).

Vo

ïlnv,' (1+YJ

VI,

I

Invi .

Invi Inv,

Рисунок 1. Модель оценки активов при кредитовании проектов развития недвижимости.

Для расчета общей рыночной стоимости обеспечения

- MV (market value) в течение срока строительства к, с учетом возводимых улучшений возможно использование следующего выражения: (/

MV.-V.+ilnv^O + Yb)' , (4).

¡=0

где MVi - рыночная стоимость обеспечения в i период строительства.

При реализации вышеизложенного алгоритма оценки стоимости активов проекта развития недвижимости необходимо определить величину и график инвестиционных издержек на создание улучшений земельного участка; а также величину прогнозируемых доходов от вновь созданного объекта на стадии коммерческой эксплуатации.

В исследовании обоснована классификация инвестиционных издержек, структура доходов и расходов от использования объекта недвижимости на эксплуатационной фазе. Учитывая, что и оценка эффективности инвестиционных проектов, и оценка активов в рамках предложенной модели строится в первую очередь на методе дисконтирования денежных потоков, выявлены основные различия в параметрах стоимостной оценки и оценки проектов.

Таблица 1.

Сравнение параметров оценки стоимости активов и оценки инвестиционных

проектов.

Параметры Оценка активов Оценка инвестиционных проектов

Объект оценки Недвижимое имущество (физические объекты и права на них), обращающиеся на рынке Предусмотренная инвестиционным проектом совокупность действий всех его участников

Цель оценки Подготовка стоимостной информации для осуществления возможной сделки или для потенциальных интересантов Выявление целесообразности реализации проекта

Применение результатов оценки Служит основанием для принятия решений участниками сделки или государственного органа Являются частью проектной документации (ТЭО проекта), инструментом для участников проекта в целесообразности его реализации

Применимые подходы оценки Сравнительный, доходный, затратный Доходный

База для расчета доходов В расчетах используются прогнозное сальдо доходов и расходов с учетом инфляции, связанных непосредственно с оцениваемым активом Денежный поток определяется для всего расчетного периода с учетом денежных поступлений и платежей, связанных с реализацией проекта. В расчетах используются дефлированные денежные потоки

Учет налогов Как правило, используется безналоговый денежный поток Учитываются налоги для конкретных участников проекта

Ставка Как правило, используется номинальная ставка дисконтирования Используется реальная ставка дисконтирования

Учет неопределенности и риска Введение премии за риск в ставку дисконтирования Введение резерва в денежный поток; расчеты устойчивости или чувствительности (анализ сценариев)

Показатели стоимости и оценки проекта Чистая приведенная стоимость Чистый дисконтированный доход

В исследовании приведено обоснование ставки дисконтирования при проектном финансировании. Показаны ограничения и недостатки широко применяемых методов кумулятивного построения и метода САРМ. Основным недостатком кумулятивного способа построения ставки дисконтирования является субъективный характер определения надбавок за риск, которые большей частью устанавливаются экспертно. Поэтому значения ставки дисконтирования, полученные данным методом, бывает трудно или даже невозможно обосновать. Применимость метода САРМ при оценке реальных активов ограничено тем обстоятельством, что в условиях высокой волатильности фондового рынка, цены и доходность акций и облигаций компаний отрываются от реальной экономики, от финансовых результатов бизнесов соответствующих компаний. В связи с этим при оценке развивающихся объектов недвижимости предлагается ставку дисконтирования определять на основе расчета средневзвешенной стоимости капитала аналогичных проектов.

В третьей главе «Применение результатов оценки недвижимости при долгосрочном кредитовании» предложен алгоритм расчета стоимости обеспечения с учетом требований об ограниченном сроке реализации актива, а также изменения стоимости активов в течение срока кредитования.

Оформление под сделку обеспечения в виде залога имущества рассматривается в качестве особого инструмента регулирования рисков. Действительно, ликвидные активы могут использоваться в качестве залога, увеличивая кредитное плечо предприятий и снижая уровень кредитных рисков. Однако несовершенство законодательства вынуждает банки предъявлять повышенные требования к стоимости и ликвидности обеспечения.

Наиболее близкой по своей сути к расчетной стоимости обеспечения является понятие ликвидационной стоимости, которая является производной величиной от рыночной стоимости и учитывает ограниченный срок экспозиции и влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным1.

В то же время понятие ликвидационной стоимости не учитывает предполагаемые расходы кредитной организации на реализацию обеспечения и динамику изменения стоимости актива в течение срока кредитования.

Нами предлагается следующий алгоритм расчета стоимости обеспечения:

ГУ = ЬУ*К(0-Сз ,(5)

1 ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255

где SV (security value) - стоимость обеспечения;

LV (liquidation value) - ликвидационная стоимость;

K(t) - коэффициент, характеризующий изменение стоимости актива во времени;

Cs - величина издержек, обусловленных как процедурой обращения взыскания и реализации, так и свойствами самого имущества.

Согласно предложенной модели оценки развивающихся объектов недвижимости, данные активы оцениваются с учетом их будущей ожидаемой доходности. В то же время риски невыполнения сроков строительства, нарушения обязательств участниками проекта (подрядные организации, инвесторы, кредитные организации) могут привести к замораживанию строительства объекта залога на инвестиционной фазе проекта. В этом случае возможен сценарий, при котором кредитной организации как залогодержателю, будет необходимо реализовывать объект незавершенного строительства. При этом ликвидность его будет значительно ниже как по сравнению с готовым объектом, пригодным к эксплуатации, так и незастроенным свободным земельным участком. Корректировку на стадию реализации объекта с учетом его ликвидности и будет учитывать величина K(t), которую на инвестиционной фазе необходимо принимать меньше 1, на эксплуатационной фазе возможно принятие на уровне 1.

Учитывая, что ликвидационная стоимость LV рассчитывается исходя из рыночной стоимости MV (market value) с учетом ликвидационной скидки К1, расчет стоимости обеспечения принимает следующий вид:

FV = MV*K,*K(t)-Cs ,(6)

Для расчета доходности участия в проекте кредитной организации предлагается учитывать как доходы, получаемые в виде процентных платежей, дополнительные доходы при выходе кредитной организацией из проекта, так и расходы, в том числе связанные с изменением величины расчетного резерва, с учетом предложенной модели оценки обеспечения. В связи с тем, что проекты развития недвижимости носят долгосрочный характер, оценка доходности участия в проекте строится на приведенных потоках.

Приведенный маржинальный доход кредитной организации от участия в проекте (PVTo) рассчитывается путем дисконтирования потоков денежных средств, получаемых банком (учитываются все поступления (притоки) денежных средств и все оттоки денежных средств):

Т р т с<

PV =у_-_+Y_Ь_пл

0 (1 + Yf-Tùn6$ 0 + У)("г°>/365 (7)

где То - дата предоставления очередного транша долгосрочного кредитования;

Т - дата окончания расчетного периода;

Р - изменение величины расчетного резерва с учетом

корректировки на обеспечение (создание, восстановление);

i - период изменения величины расчетного резерва;

Ct - поток денежных средств в момент времени t, в т.ч.:

- суммы погашения основного долга, процентов, комиссий, штрафов, пеней, неустоек; дополнительные доходы по заключенным опционным соглашениям (положительный поток).

расходы, связанные с привлечением денежных средств (отрицательный поток).

Y - ставка дисконтирования.

Исходя из соотношения приведенного денежного потока и суммы задолженности, возможно, рассчитать показатель доходности участия кредитной организации в проекте Prproj (profitability of the project).

PV ,

РГ- = DebfV' (8) 1 0

DebtTo - совокупная задолженность заемщика перед банком.

Апробация модели оценки активов и алгоритма расчета стоимости обеспечения была проведена при оценке инвестиционного проекта по строительству офисно-складского комплекса в Санкт-Петербурге.

. 350 000

>; зоо ооо

о 250 000 ^ 200 000 ¡3 150 000 § 100 000 2 50 000

5 о

Изменение стоимости активов в течение срока кредитования

-НИ *

' -

*- -А---— -»--

-♦—Стоимость земли

-и—Общая стоимость обеспечения Сумма кредита

~х -Залоговая стоимость обеспечения

2 3 4

Период, кварталы

Рисунок 2. Изменение стоимости активов в течение срока кредитования

В исследовании обоснован подход по определению долей участников проекта в связи с тем, что земельный участок, вовлекаемый в инвестиционный проект при кредитовании развития объекта недвижимости, служит как обеспечением кредита, так и вкладом собственника земельного участка в развиваемые активы проекта.

Определение доли участников проекта в инвестиционном объекте отсутствует в теории стоимостной оценки и теории оценки инвестиционных проектов. Это понятие близко к понятиям, используемым в соглашениях о разделе продукции (СРП)2.

Автором выделены три подхода к определению долей участников проекта в инвестиционном объекте.

Рисунок 3. Подходы к определению долей участников проекта.

Учитывая, что большинство земельных участков находится в государственной собственности, первые два подхода к определению долей участников проекта разработаны государственными органами .

2 Введены Ф3 №225-ФЗ от 30.12.1995 года «О соглашениях о разделе продукции».

3 Подход определения долей участников проекта на основе текущей стоимости доходов проекта описан в проекте Технического задания на проведение оценки рыночной стоимости находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях

Подход определения долей участников проекта на основе текущей стоимости затрат участников проекта утвержден приказом Приказ МЭРТ от 6 марта 2008 года №64 «Об утверждении Типового задания на проведение оценки рыночной стоимости права заключения инвестиционных договоров в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества»

При оценке коммерческих проектов в области недвижимости, состав участников проекта, как правило, значительно больше двух интересантов, и необходимо учитывать как инвестиционные требования участников, так и вклад участников в проект, структуру и стоимость инвестированного капитала.

Задача определения долей участников проекта находит практическое применение в проектном финансировании, при создании проектной компании и дальнейшем определении условий выхода из проекта кредиторов. Вкладом застройщика являются соответствующие права на предполагаемый к развитию объект недвижимости. Вкладом кредитной организации являются инвестируемые в развитие кредитные средства. Инвестор проекта участвует вложением собственного капитала.

Оценка долей участников проекта строится на следующих положениях: ^ проект должен быть реализуем;

^ собственник должен получить доходность от проекта большую, чем от

продажи земельного участка на дату анализа; ^ в качестве характеристической функции принимается проекта; ^ ставка дисконтирования, рассчитывается исходя из средневзвешенной стоимости капитала для каждого варианта возможной коалиции участников проектного финансирования; ^ положительный эффект финансового лэвериджа.

Результаты оценки долей участников проекта на основе проведенных в исследовании расчетов проекта строительства офисно-складского комплекса в Санкт-Петербурге приведены в табл.2.

Таблица 2.

Результаты оценки долей участников проекта. _

№ Возможные коалиции ГМРУ V Доля участника проекта, % Доля участника проекта, тыс. руб.

1 Кредитная организация 0 0,00 33% 21 470

2 Застройщик 0 0,00 47% 30579

3 Инвестор собственного капитала 0 0,00 20% 13012

1+2 Кредитная организация + Застройщик 52 031 0,80

1+3 Кредитная организация + Инвестор ¡6 984 0,26

2+3 Застройщик+Инвестор 35 303 0,54

1+2+3 Кредитная организация +Инвестор+Застройщик 65 061 1,00

ИТОГО: 100,00% 65 061

Тестирование разработанного подхода при оценке активов в сфере строительства и финансирования коммерческой недвижимости подтвердило его корректность, способность адекватно учитывать основные факторы, влияющие на ликвидность и расчетную величину стоимости обеспечения, а

потому результаты его применения создадут основу для

принятия обоснованных управленческих решений. Разработанные в диссертации научные и методические положения доведены до уровня практических рекомендаций, имеют комплексный характер и могут быть полезны кредитным организациям, а также профессиональным участникам рынка недвижимости в процессе принятия инвестиционных решений и формирования практических механизмов привлечения кредитных средств при реализации проектов развития недвижимости.

Список опубликованных работ по теме диссертации:

1. Кудайметов Ш. Р. Оценка земли при финансировании кредитной организацией строительных проектов И Вестник Инжэкона. Серия: Экономика. Выпуск 3 (38). Июнь 2010. - С. 388-390 - 0,24 пл.

2. Кудайметов Ш. Р. Справедливая стоимость залогового обеспечения в условиях финансового кризиса // Экономическая безопасность: современные проблемы: Материалы Весенней конференции молодых ученых-экономистов. 23 апреля 2010г. - СПб.: ЭФ СПбГУ, 2010. - С. 53-55 - 0,1 п.л.

3. Кудайметов Ш. Р. Об оценке земли при проектном финансировании // Актуальные проблемы экономической политики: Материалы Всероссийской научно-практической конференции, посвященной 10-летию НФ БГУ. - Уфа: РИЦ БашГУ, 2010. - С. 46-51. - 0,23 п.л.

4. Кудайметов Ш. Р. Оценка доходных активов при проектном финансировании// Актуальные вопросы экономических наук. Сборник материалов XII Международной научно-практической конференции. В 2-х частях. Часть 2.1 Под общ. ред. Ж. А. Мингалевой, С. С. Чернова. -Новосибирск: Издательство «СИБПРИНТ», 2010. - С. 63-66 - 0,2 п.л.

5. Кудайметов Ш. Р. Оценка АЗС для целей залога. Особенности применения доходного подхода при оценке АЗС // Дискуссия. Ежемесячный научный журнал, №3, март 2010 - С. 38-40. - 0,17 пл.

Подписано в печать «19» ноября 2011 г. Формат 60x84/16 Бумага офсетная. Печать офсетная. Усл. печ. л. 1,3. Тираж 100 экз. Заказ № 19597

Типография «Восстания -1» 191036, Санкт-Петербург, Восстания, 1.