Оценка сельскохозяйственных угодий в условиях становления земельного рынка тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Оценка сельскохозяйственных угодий в условиях становления земельного рынка"

На правах рукописи ББК: 65.32-511

Т66

□озоеззээ

Третьякова Галина Борисовна

ОЦЕНКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ В УСЛОВИЯХ СТАНОВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА

08.00.10 — Финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2007

3 1 МАЙ 2007

003063399

Работа выполнена на кафедре «Оценка и управление собственностью» ФГОУ ВПО «Финансовая академия при Правительстве Российской Федерации»

доктор экономических наук, профессор Никонова Ирина Александровна доктор экономических наук, профессор Медведева Ольга Евгеньевна

i

кандидат экономических наук, доцент Шаповал Елена Валентиновна Всероссийский научно-исследовательский институт экономики сельского хозяйства (ВНИИЭСХ)

Защита состоится «21» июня 2007 г в 10 часов на заседании диссертационного совета Д 505 001 02 ФГОУ ВПО «Финансовая академия при Правительстве Российской Федерации» по адресу 125468, г Москва, Ленинградский проспект, д 49, аудитория 306

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГОУ ВПО «Финансовая академия при Правительстве Российской Федерации» по адресу 125468, г Москва, Ленинградский проспект, д 49, к. 203

Автореферат разослан <vV» МАЯ 2007 г

Научный руководитель

Официальные оппоненты

Ведущая организация

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор

Б Б Рубцов

Общая характеристика работы

Земля, как объект хозяйственных и рыночных отношений, имеет

многофункциональное назначение и занимает уникальное и ключевое место во всей системе предпринимательской деятельности

На сегодняшний день в России идет процесс формирования рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения В условиях отсутствия прозрачности земельного рынка у хозяйствующих субъектов существует объективная потребность в достоверной стоимостной оценке Вопросы оценки земли для России являются относительно новыми, потому что земля длительное время была исключена из сферы экономических отношений Поэтому остро стоит вопрос о разработке соответствующего состоянию рынку подхода к анализу всего комплекса доступной информации, который мог бы использоваться и в дальнейшем по мере становления рынка земельных участков сельскохозяйственных угодий

Действующая методическая база оценки земли не содержит исчерпывающего ответа на вопрос, как необходимо определять рыночную стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения Учитывая складывающую ситуацию, на сегодняшний день возникает необходимость разработки качественной, рыночно ориентированной системы оценки земельных участков, а также совершенствование законодательной и методической базы в области земельных отношений Это и обуславливает актуальность настоящей работы

В условиях формирования рынка земли, его непрозрачности, недостаточной информации о продажах земельных участков, наибольшую значимость приобретает массовая оценка сельскохозяйственных угодий Массовая оценка представляет метод получения оценок рыночных стоимостных показателей однородной группы земельных участков под сельскохозяйственными угодьями с использованием рыночной информации В условиях становления рынка массовая оценка сельскохозяйственных угодий является особенно актуальной, так как позволяет сформировать подход к анализу всего комплекса доступной информации, который может использоваться в дальнейшем путем уточнений на основе индивидуальной оценки Потребность в обосновании и апробации методической основы массовой оценки сельскохозяйственных угодий обуславливает практическую актуальность выбранной темы

Зарубежный опыт массовой оценки сельскохозяйственных угодий предлагает разнообразие научных подходов при выборе методов, получении исходных данных, при установлении критериев оценки Большинство отечественных научных и практических исследований рассматривают вопросы оценки сельскохозяйственных земель в целом,

объединенным по различным критериям - по природно-экономическим факторам, сельскохозяйственным зонам, типам почв Работы А Н Радищева, В В Докучаева, П А Костычева, Н М Сибирцева формируют основные методические принципы к оценке земель сельскохозяйственного назначения Исследования С Д Черемушкина и Т С Хачатурова описывают методику экономической оценки, с точки зрения эффективности возделывания отдельных культур, а также с позиции влияния качества земли на величину дополнительных затрат Современным научно-методическим разработкам в области оценки сельскохозяйственных угодий посвящены труды следующих авторов Г В Карнауховой, В В Милосердова, С И Носова, О Е Медведевой Однако существующие исследования не позволяют сформировать единый подход к определению рыночной стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями, выделить четкие алгоритмы расчета земельной ренты, коэффициента капитализации, прибыли предпринимателя

Анализ существующих теоретических работ в области оценки земли сельскохозяйственного назначения показал, что одним из основных направлений совершенствования законодательной и методической базы в области земельных

I

отношении являются попытки создания единои методической основы определения рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий Подход к массовой оценке земель сельскохозяйственного назначения, который предлагает Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) в качестве основного, с нашей точки зрения, требует дополнительной проработки

Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в совершенствовании оценки сельскохозяйственных угодий в условиях становления земельного рынка Для достижения этой цели в диссертационной работе поставлены и решены следующие научные и научно-практические задачи

1 Рассмотреть теоретические представления о земельной ренте

2 Проанализировать зарубежный опыт массовой оценки сельскохозяйственных угодий

3 Проанализировать информационно-методическую базу оценки сельскохозяйственных угодий в России

4 Определить перечень критериев, которые необходимо учитывать при оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения, и определить наиболее оптимальный вариант проведения оценки

5 Сформировать систему принципов, на которых должна строиться адекватная

|

методика массовой оценки сельскохозяйственных угодии

6 Определить и проанализировать систему методов оценки сельскохозяйственных угодий и вьивить направления совершенствования российской методической базы оценки

7 Научно обосновать предложения по построению адекватного алгоритма массовой оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий

8 Разработать методику массовой оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий

Объект исследования В качестве объекта исследования выступает земельный участок под сельскохозяйственными угодьями

Предмет исследования Предметом исследования является методический аппарат массовой оценки рыночной стоимости земельного участка под сельскохозяйственными угодьями

Теоретические и методологические основы исследования Теоретические основы исследования были заложены работами в области экономической теории и оценки, содержащими базовые положения теории ренты и методологические подходы к массовой оценке сельскохозяйственных угодий Методологическую основу работы составляют действующие стандарты оценки и методические рекомендации в области оценки земли, системный подход к экономическому, в том числе стоимостному, анализу и к определению стоимости земельного участка, основанный на достижениях отечественных и зарубежных исследователей В процессе работы использовались методы научного исследования анализ и синтез, сравнение, моделирование, экономико-статистический метод, обобщение

Диссертационная работа выполнена в соответствии с п 7 6 паспорта специальности ВАК 08 00 10 - «Финансы, денежное обращение и кредит»

Научная новизна исследования заключается в развитии методологии массовой оценки сельскохозяйственных угодий Новыми являются следующие положения

1 Научно обоснован подход к анализу всего комплекса доступной информации посредством массовой оценки сельскохозяйственных угодий, который может использоваться и в дальнейшем по мере нарастания прозрачности земельного рынка

2 Приведено научное обоснование критерия выбора метода оценки сельскохозяйственных угодий на основании рентного дохода

3 Научно обоснованы алгоритмы расчета ключевых элементов при определении рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий прибыли предпринимателя, коэффициента капитализации, затрат на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур и валового дохода

4 Разработана и научно обоснована модель массовой оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения на базе алгоритмов расчета ключевых элементов при определении рыночной стоимости, охватывающая все основные этапы процесса оценки и формирующая качественную рыночно ориентированную систему оценки земельных участков

Практическая значимость исследования заключается в том, что основные выводы ориентированы на широкое использование полученных результатов в практике оценки сельскохозяйственных угодий Самостоятельную практическую значимость имеют

- применение метода капитализации земельной ренты для расчета рыночной стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями, используемого при планировании сделок купли-продажи, при определении кадастровой стоимости с целью формирования базы для налогообложения,

- алгоритм расчета ключевых элементов, используемых при определении рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения, который может быть использован при оценке объектов недвижимости,

- выводы и предложения, относящиеся к особенностям массовой оценки рыночной стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями в условиях становления земельного рынка, могут быть использованы в учебном процессе при преподавании дисциплины «Оценка земли»

Апробация и реализация результатов работы осуществлялась путем осуществления научных публикаций, выступлений на научно-практических конференциях, составлением отчетов по оценке, использования материалов диссертации в учебном процессе, включая I

- Участие в рабочей группе, сформированной «ФКЦ-Земля», по заданию Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) при разработке проекта методики государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в рамках ФЦП «Создание автоматизированной системы ведения государственного' земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости» (2002 - 2007 годы), Раздел 3 Разработка и совершенствование методического, нормативно-технического обеспечения работ по государственной кадастровой оценке земель

- Использование в практической деятельности при оценке рыночной стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями в компании ООО «Центр менеджмента оценки и консалтинга», при проведении анализа вариантов землепользования для ОАО «Транснефть», при изъятии земель для строительства

скоростной федеральной трассы Москва - Санкт-Петербург, при оценке сельскохозяйственных предприятий Краснодарского края

- Преподавание в Финансовой Академии при Правительстве РФ

- Участие в проведение семинаров по вопросам оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения

Публикации Основные положения диссертации отражены в 5 статьях общим объемом 2,75 пл (авторский объем 2,1 пл), в тч 1 статья в журнале, входящим в перечень ВАК

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии с использованием 126 источников отечественной и зарубежной литературы, 10 приложений

Структура диссертационной работы

Наименование глав Наименование параграфов Количество

Таблиц Рис.> Схем

Введение

Глава 1 Теоретические основы оценки сельскохозяйственных угодий 1 1 Теория земельной ренты 1 - -

1 2 Особенности земли как объекта оценки 2 1 2

1 3 Принципы оценки сельскохозяйственных угодий - - 4

Глава 2 Анализ методической базы оценки сельскохозяйственных угодий 2 1 Зарубежный опыт оценки сельскохозяйственных угодий - - -

2 2 Отечественная практика оценки сельскохозяйственных угодий - - 1

2 3 Анализ действующей методической базы оценки сельскохозяйственных угодий - - -

Глава 3 Разработка и использование методики оценки сельскохозяйственных угодий 3 1 Разработка методики оценки сельскохозяйственных угодий - - 1

3 2 Методика массовой оценки сельскохозяйственных угодий - 1 1

3 3 Использование методики оценки сельскохозяйственных угодий 1 -

Итого 4 2 9

Заключение

Библиография

Приложения ю |

Основное содержание работы

В соответствии с целью и задачами исследования в диссертации рассмотрены следующие основные группы проблем

Первая группа проблем , диссертационной работы посвящена анализу теоретической базы оценки рыночной стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями и выявлением особенностей земельных участков как объекта оценки и перечня критериев, которые необходимо учитывать при оценке

Обозначенная выше группа проблем связана с рассмотрением сущности земельной ренты При этом были проанализированы результаты существующих исследований в области земельной ренты и экономической оценки земли сельскохозяйственного назначения

В теории земельных отношений выделяют следующие направления остаточная теория стоимости земли, теоретические разработки К Маркса, неоклассическая теория, институциональная теория

Необходимо отметить, что одним из центральных понятий теории земельных отношений, является категория земельной ренты В рамках каждого направления исследуется вопрос, что же такое рента, на основе чего и за счет чего она возникает

В рамках остаточной теории стоимости земли сформировано понятие экономическая рента для обозначения цены, выплачиваемой за естественные и неразрушаемые свойства почв

Теоретические разработки К Маркса посвящены обобщению и систематизации земельной ренты Он выделил три основных вида земельной ренты отработочную, продуктовую, денежную Все они представляют собой исторические формы реализации земельной собственности и связаны с определенными этапами развития производительных сил и производственных отношений

Неоклассическая теория исследует проблемы ренты в соответствии с концептуальным подходом теории предельного продукта и предельной отдачи Именно размеры предельных продуктов определяют вклад и долю каждого из факторов производства Кроме того, в неоклассической теории понятие земельной ренты сформулировано как разница между платой за услуги ресурса и тем минимальным количеством средств, которое необходимо затратить, чтобы побудить владельцев ресурса предложить его услуги на рынке

Институциональная теория рассматривает реальное экономическое поведение всех субъектов земельного рынка в единстве экономических и неэкономических институтов современного общества В соответствии с институциональной теорией рынок земли -

средство перераспределения земель между собственниками экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения

Земельный рынок в России в целом в настоящее время еще нельзя считать полностью сформировавшимся и цивилизованным С одной стороны, активно продолжается начатый несколько лет назад процесс скупки у населения земельных участков (в основном паев сельскохозяйственного назначения) О ценах этих сделок открытой информации нет С другой стороны, достаточно часто идет реклама о продаже ранее выкупленных участков Эти цены, естественно, в значительной степени отличаются от цен первичных сделок

Центральным понятием теории земельных отношений является понятие земельная рента Земельная рента - это рыночная категория, представляющая собой входящий в цену товара дополнительный доход, создаваемый в результате использования земли и других ограниченных природных ресурсов, обеспечивающих повышение производительности общественного труда за счет естественных факторов производства и принадлежащих собственникам этих ресурсов

В остаточной, неоклассической, институциональной теории земельной ренты, теоретических разработках К Маркса сформировались 4 вида земельной ренты абсолютная рента, дифференциальная рента I, дифференциальная рента II, монопольная рента

Таблица 1

Виды, условия образования и распределение земельной ренты

Вид рейты Условия образования Виды добавочной прибыли Распределение добавочной прибыли

Дифференциальная I Различие участков по плодородию и месторасположению Разница между общественной (рыночной) и индивидуальной ценой производства на лучших участках Собственнику земли

Дифференциальная II Различная эффективность дополнительных затрат на одних и тех же участках Разница между общественной (рыночной) и индивидуальной ценой производства за счет роста экономического плодородия земли В течение срока аренды предпринимателю-арендатору

Монопольная Земли исключительного качества и ограниченного наличия, на которых возделывают уникальные культуры Разница между монопольной и индивидуальной ценой производства Собственнику земли или частично (по договору) собственнику земли и предпринимателю- арендатору

Абсолютная Право собственности на землю Включаемая в общественную (рыночную) цену стоимость монопольного права землевладельца Собственнику земли

Таким образом, проблема образования земельной ренты имеет не только теоретическое, но и практическое значение, так как величина ренты лежит в основе стоимостной оценки земель сельскохозяйственного назначения

Рассмотрение объекта исследования с позиции различных наук, как экономической, так и почвоведческой, обусловлено особенностями методологии оценочной дисциплины Поскольку каждый объект оценки является уникальным, это определяет необходимость отражения особенностей объекта на каждом из этапов

Понятие земельный участок законодательно не определено, поэтому проведенный анализ особенностей земли как объекта оценки позволил дать следующее определение земельного участка Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая четко обозначенную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в Государственном земельном кадастре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним При оценке рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения предметом оценки является рыночная стоимость права собственности на земельный участок

Таблица 2

Группировка земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с действующим

законодательством

Земли сельскохозяйственного назначения (в соответствии со статьями 77 - 79 Земельного кодекса РФ)

, Сельскохозяйственные ; * '/--'"'»угодья '' ,, . Земли,занятые-

Пашни оСенокосы <=> Пастбища ■=>3алежи ОЗемли, занятые многолетними насаждениями о внутрихозяйственными дорогами коммуникациями о древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений ■^замкнутыми водоемами Изданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции

Вышеуказанные объекты являются отдельными объектами оценки в рамках оценки земельного участка сельскохозяйственного назначения Объектом исследования данной работы являются только сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения

По мере становления рыночных отношений в России земля постепенно становится товаром - объектом хозяйственного оборота Земля имеет потребительную и рыночную стоимость Потребительная стоимость отражает стоимость земли, предназначенной для конкретного пользователя Под рыночной стоимостью земельного участка сельскохозяйственного назначения понимается наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств

Сложность определения стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения связана с ее природным происхождением и ограниченностью обращения, особенно когда земля вовлекается в рыночный оборот, право на нее становится товаром, а стоимость ставится в зависимость от получаемого с нее дохода

Специфика оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения определяется природно-климатическими и экономическими факторами

Таблица 3

Особенности оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий

Особенности земельных участков в части природной составляющей Особенности земельных участков в части экономической составляющей

Особенности, связанные с почвой свойства почвы, эрозия почв, засоление почвы, солонцеватость почв, переуплотненность почв, малая мощность почв, шебнистость и каменистость Отражение особенностей оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий в российском законодательстве

Климатические особенности теплообеспеченность, влагообеспеченность Необходимость определения наилучшего и наиболее эффективного использования, пригодного для получения высококачественной продукции растениеводства

Условия рельефа Особенности определения экономических затрат

Прочие факторы, влияющие на качество и потенциальную продуктивность (влияние вечной мерзлоты, подтопление почв и т п ) Особенности местоположения

Технологические свойства земель

Природная составляющая сказывается прежде всего на урожайности сельскохозяйственных культур и в меньшей степени на уровне материальных и" трудовых затрат, что, в свою очередь, влияет на выход валовой продукции и, в конечном счете, на величину земельной ренты, и как следствие на стоимость земельного участка Экономические факторы учитывают жесткое законодательное ограничение на разрешенное использование, наилучшее и наиболее эффективное использование, специфику определения экономически обоснованных затрат, фактор местоположения

Адекватная методика массовой оценки сельскохозяйственных угодий должна базироваться как на специфических принципах массовой оценки, так и на общих принципах оценки земельных участков Принципы массовой оценки - это принципы, выработанные экономической наукой и апробированные мировой практикой

- принцип определенности неопределенность для современной экономики есть худшее из зол,

- принцип эффективности алгоритм оценки земельных участков должен быть реализуем при минимальных затратах времени и труда,

- принцип справедливости создание такого алгоритма, который позволяет проводить дифференциацию стоимости между худшими и лучшими землями, между

земельными участками, формирующими доход и между участками, имеющими второстепенное значение при формировании дохода

Принципы оценки учитывают сформировавшиеся исторические принципы, на базе которых выстраиваются экономические отношения по поводу земельных участков Принципы отражают направление, тенденции поведения хозяйствующих субъектов в рыночной среде По источникам формирования принципы можно представить в следующем обобщенном виде

- основанные на представлениях пользователя реализация данных принципов затруднена тем, что рынок сельскохозяйственных угодий не развит, недостаточна нормативная база для формирования эффективного оборота таких земель Кроме того, существенно влияет на реализацию данных принципов неопределенность макроэкономической ситуации в среднесрочной и долгосрочной перспективе, тенденции падения эффективности реального сектора экономики, трудности привлечения инвестиций,

- принципы, обусловленные земельным участком особенно важен здесь учет раздельного вклада земли и других основных факторов производства в доход, и учет сбалансированности основных факторов производства,

- принципы рыночной среды наиболее значимый принцип - принцип спроса и предложения Так, например, введение в действие нового Земельного кодекса РФ привело к значительному повышению предложения на земельном рынке,

- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет сформировать основное требование, необходимое для оценки сельскохозяйственных угодий - в основе методики оценки должен находиться принцип разрешенного и неистощительного испочъзования земли с учетом особенностей сельскохозяйственного зонирования территорий

При анализе принципа наилучшего и наиболее эффективного использования необходимо понять, как соотносится данный принцип и понятие рыночная стоимость Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена продажи Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования говорит о том, что нам необходимо по основным составляющим определить такой вариант использования, который дает максимальную стоимость С одной стороны, кажется, что очевидно несоответствие, как соотносится рыночная стоимость как наиболее вероятная цена продажи и эффективное использование объекта оценки, которое дает максимальную стоимость На самом деле выявленное несоответствие снимается следующим объяснением разумный собственник (потенциальный покупатель) стремится к эффективному использованию земельного

участка, которое должно отражаться в адекватной рыночной стоимости В рамках принципа наиболее эффективного использования присутствует одно негласное допущение, которое позволяет согласовать данный принцип и понятие рыночная стоимость вариант с максимальной стоимостью должен быть сопоставим и адекватен рыночному уровню цен на объект оценки, формируемому спросом и предложением, ожиданиями потенциальных покупателей

Таким образом, принятая большинством ученых теоретическая база оценки рыночной стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями и особенности земельных участков как объекта оценки формируют основное требование к оценке земельных участков под сельскохозяйственными угодьями - величина земельной ренты должна лежать в основе стоимостной оценки земель сельскохозяйственного назначения

Вторая группа проблем включает критическое рассмотрение существующего методического обеспечения массовой оценки и его соответствия потребностям хозяйствующих субъектов рынка сельскохозяйственных угодий

В зарубежной практике накоплен богатый опыт экономической оценки земли На сегодняшний день отмечается большое разнообразие научных подходов при выборе методов, при получении исходных данных, при установлении критериев оценки, выборе относительных и абсолютных показателей для выражения сравнительной ценности земли Но объединяет их единая основа - земля во всех подходах выступает как средство производства, а, следовательно, оценивается ее потенциальная возможность производить продукцию Практически во всех методиках решается проблема перехода от учета земель к их экономической оценке В качестве основного подхода к экономической оценке земельных участков под сельскохозяйственными угодьями предлагается капитализировать величину чистого дохода или рентного дохода

Большинство отечественных методик ориентировано на оценку сельскохозяйственных угодий в целом, объединенным по различным критериям -природно-экономическим факторам, сельскохозяйственным зонам, типам почв, типам ферм Существующие в настоящее время подходы к оценке стоимости сельскохозяйственных угодий не отвечают требованиям формирующегося земельного рынка

На сегодняшний день вопросы оценки сельскохозяйственных угодий регулируются Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 07 03 2002 № 568-р и Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель

сельскохозяйственного назначения, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 1 июля 2005 г № 145

Анализ действующей методической базы оценки земельных участков под сельскохозяйственными угодьями показал

- на сегодняшний день отсутствует полноценная методика массовой оценки сельскохозяйственных угодий,

- вопросы оценки земель сельскохозяйственного назначения освещены в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков и Методических рекомендациях по государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения,

- существующие документы по оценки сельскохозяйственных угодий противоречат друг другу, нет единого подхода к определению рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения,

- отсутствуют четкие алгоритмы реализации возможных подходов при оценке земельных участков под сельскохозяйственными угодьями,

- существует неопределенность при определении ключевых элементов расчета, таких как коэффициент капитализации для земель сельскохозяйственного назначения, прибыль предпринимателя, величина валового дохода и затрат на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур в силу отсутствия единой выработанной позиции по применению подходов для оценки

На сегодняшний день требуется разработка методики оценки, которая позволит определить

- единые методические подходы, учитывающие критерии разрешенного и неистощительного использования земель и принцип наиболее эффективного использования,

- критерии определения ключевых элементов расчета,

- единую базу для определения стоимости сельскохозяйственных угодий, позволяющую сформировать единое информационное пространство о стоимости земельных участков необходимое в условиях перехода к развитому рынку сельскохозяйственных земель

Таким образом, существующая методика оценки земельных участков под сельскохозяйственными угодьями не отвечает требованиям формирующегося рынка земельных участков, так как отсутствуют четкие алгоритмы реализации возможных подходов при оценке

Третья группа проблем связана с разработкой и использованием методики оценки земельных участков под сельскохозяйственными угодьями Основным принципом, заложенным в основу методики, является возможность отразить выделенные специфические характеристики земельного участка сельскохозяйственного назначения и факторы стоимости на всех этапах оценки

Рыночная стоимость земельных участков под сельскохозяйственными угодьями в соответствии с потребностями хозяйствующих субъектов земельного рынка должна рассчитываться методом капитализации земельной ренты, так как данный метод наиболее точно отражает механизм рентного образования дохода

С = ЛхЮ0%, . (1)

где С - стоимость земельного участка, руб ,

ЗР - земельная рента, руб ,

КК- коэффициент капитализации, проц

Определение рыночной стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями в диссертационном исследовании предполагается проводить в следующей последовательности

• анализ информации, с целью группировки земельных участков, выделение наиболее типичных участков по типу почв, климатических условий,

• проведение оценки агроклиматического потенциала,

• определение характеристик почвы с целью определения наиболее типичного набора сельскохозяйственных культур,

• расчет показателя земельной ренты для каждой сельскохозяйственной культуры,

• определение наиболее эффективного набора сельскохозяйственных культур, то есть такого набора сельскохозяйственных культур при пространственном чередовании которых, достигается максимизация удельного показателя земельной ренты при сохранении плодородия почвенного слоя,

• расчет показателя земельной ренты как среднеарифметического значения показателей земельной ренты, рассчитанных по каждой из сельскохозяйственных культур, вошедшей в наиболее эффективный набор сельскохозяйственных культур,

• определение максимального значения показателя земельной ренты,

• определение величины коэффициента капитализации,

• расчет показателя рыночной стоимости путем капитализации максимального значения показателя земельной ренты

Предложенный комплексный алгоритм методики массовой оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения, позволяющий сформировать качественную, рыночно ориентированную систему оценки земельных участков, предусматривает оценку агроклиматического потенциала и расчет рыночной стоимости земельного участка под сельскохозяйственными угодьями

Реализация практических вопросов оценки земельных участков рассмотрена на примере земельных участков под сельскохозяйственными угодьями в Кабардино-Балкарской Республике (Зольский и Чегемский районы) и Краснодарского края (Красноармейский район) Специфика выбранных регионов для апробации методики массовой оценки земельных участков обусловлена тем, что Красноармейский и Чегемский районы расположены в равнинной части, Зольский район - в предгорной части На этапе оценки агроклиматического потенциала существует специфика зонирования предгорных территорий при проведении оценки земельных участков под сельскохозяйственными угодьями

Проведение агроклиматической оценки необходимо для определения перечня наиболее типичных сельскохозяйственных культур, выращиваемых в регионе В процессе зонирования выявляются территории, существенно различающиеся по агроклиматическим показателям, определяющим ассортимент и урожайность сельскохозяйственных культур

Результатом агроклиматического зонирования территории субъекта Российской Федерации является перечень оценочных культур

Расчет показателя земельной ренты для каждой сельскохозяйственной культуры осуществляется по формуле

ЗР=ВД-И-ПП, (2)

где ЗР - земельная рента, руб ,

БД- валовый доход, руб ,

И- издержки, руб ,

ПП - прибыль предпринимателя, руб

Валовой доход (БД) рассчитывается по следующей формуле БД = НУх РЦ, (3)

где БД- валовый доход, руб ,

НУ— нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры, ц /га , РЦ - рыночная цена в регионе на дату созревания культуры при условиях самовывоза, руб /ц

Рыночные цены на дату созревания культуры при условиях самовывоза определяются на основании данных достоверных и достаточных источников информации,

отражающих адекватный уровень рынка сельскохозяйственной продукции в регионе Если цен на сельскохозяйственную продукцию для оцениваемого региона нет, то возможно использовать цены по соседним районам, регионам

В действующей методике оценки сельскохозяйственных угодий расчет величины издержек (И) базировался в основном на использовании фактических затрат сельскохозяйственного производства По этой причине существующие результаты оценки являются малопригодными для сопоставимой оценки земель региона Затраты на выращивание культур отражали большей частью экономическое состояние регионов, а не реальные объемы труда, горюче-смазочных и других материалов, отчислений на амортизацию и техническое обслуживание сельскохозяйственной техники

Для объективной рыночной оценки земельных участков под сельскохозяйственньми угодьями, отражающей реальное плодородие земель и уровень современных технологий производства, в диссертационном исследовании предлагается использовать нормативные затраты, учитывающие природные условия сельскохозяйственного производства и возможности современных интенсивных технологий выращивания сельскохозяйственных культур, обеспечивающих, не только достижение оптимального уровня урожая сельскохозяйственных культур, но и сохранения плодородия почв В понятие нормативные затраты в данном контексте вкладывается понятие нориачьные затраты, которые необходимо осуществить с целью выращивания той или иной культуры

Определение уровня издержек на производство и реализацию сельскохозяйственной продукции осуществляется на основе технологических карт, актуализированных на дату оценки, устанавливающих нормативы расхода семян, горюче - смазочных материалов, удобрений и тп в натуральном выражении Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившегося в регионе рыночного уровня цен по данным статьям затрат

При расчете издержек необходимо учитывать уровень инженерного обустройства, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально -технического снабжения Уровень инженерного обустройства определяется фактором местоположения Под местоположением земельного участка понимается местонахождение по отношению к рыкам сбыта или пунктам реализации произведенной сельскохозяйственной продукции, базам снабжения промышленными материально-техническими средствами, необходимыми для ведения сельскохозяйственного производства, городам, влияющим на состояние производственной и социальной

инфраструктуры, а также плотность (численность) населения в зонах влияния рынков сбыта сельскохозяйственной продукции, к которым тяготеют хозяйства

Расчет затрат и валового дохода в денежном выражении на основании рыночных цен на дату оценки формирует единые критерии определения ключевых элементов расчета и единую базу для определения рыночной стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями

Прибыль предпринимателя (Я/7) - это величина наиболее вероятного вознаграждения за предпринимательскую деятельность, связанную с инвестированием капитала в земельные участки под сельскохозяйственными угодьями При определении размера прибыли предпринимателя целесообразно использовать подход, основанный на рыночных данных при оценке технологий и других аналогичных объектов Полная стоимость, созданная благодаря сделке должна быть справедливо распределена между продавцом и покупателем Основной вопрос, который необходимо решить при определении величины прибыли предпринимателя сводится к тому, в каком соотношении должен распределяться доход, между фактором «земля» и фактором «предпринимательские способности»

Как правило, наиболее вероятная пропорция распределения дохода представлена соотношением 25% на 75%, то есть 25% дохода приходится на землю, а 75% - на величину прибыли предпринимателя Предложенная величина основана на справедливом распределении получаемого рентного дохода и адаптирована к действительным рыночным условиям

После того как для каждой культуры рассчитывается показатель земельной рента (ЗР), необходимо составить несколько севооборотов для оцениваемого земельного участка и определить оптимальный (наиболее эффективный") севооборот, то есть такой набор чередования культур, при котором достигается максимальная земельная рента

Ключевым моментом определения рыночной стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями является расчет коэффициента капитализации (КК) Коэффициент капитализации - это ставка, с помощью которой осуществляется переход, от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости По величине он выбирается таким образом, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный капитал

Особенность коэффициента капитализации для земельных участков под сельскохозяйственными угодьями заключается в том, что данный показатель должен учитывать экономическую и природные составляющие В экономической составляющей коэффициента капитализации отражается уровень риска, характерный для земельных

участков Природная составляющая должна отражать риски, связанные с природно-климатическими особенностями

Расчет коэффициента капитализации для определения рыночной стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями Краснодарского края и Кабардино-Балкарской Республики предлагается проводить в соответствии со следующим алгоритмом

1 Определение базовой величины коэффициента капитализации на основе величины коэффициента капитализации для земли в базовом регионе В качестве базового региона в рамках диссертационного исследования был выбран Краснодарский край, так как рынок земли данного региона является наиболее открытым и прозрачным Основным критерием при выборе базового региона стало наличие достаточной информации для расчета данной величины Фактически, выбранное значение является отправной точкой для определения значения коэффициента капитализации для остальных субъектов

Для расчета коэффициента капитализации для земельных участков под сельскохозяйственными угодьями Краснодарского края были отобраны предложения о продаже сельскохозяйственных угодий с дополнительной информацией о валовом доходе с 1 га продаваемого земельного участка На основании данных о валовом доходе была рассчитана земельная рента в соответствии с формулой 2 Величина затрат определена на основании анализа доли затрат в проводимом выше расчете затрат на выращивание сельскохозяйственных культур в Краснодарском крае, величина прибыли предпринимателя - на уровне 75% Коэффициент капитализации для базового региона был рассчитан как соотношение земельной ренты и стоимости продажи отобранных земельных участков в Краснодарском крае и определен на уровне 11%

2 Корректировка базового значения величины коэффициента капитализации на инвестиционный потенциал региона по рангу инвестиционного потенциала

Расчет корректировки построен на реализации метода рейтинга/ранжирования При реализации данного метода применительно к расчету корректировки базового значения величины коэффициента капитализации на инвестиционный потенциал региона действует следующая закономерность чем больше ранг инвестиционного потенциала, тем больше величина корректировки Регионы, получившие более низкие рейтинговые оценки должны иметь более высокую доходность, в том случае если рейтинг является адекватным

Корректировка рассчитывается в соответствии со следующей формулой

кип ■

РИПР_

количество _субъектов _ РФ РИПБ

(4)

количество _ субъектов _РФ где КИП - корректировка базового значения коэффициента капитализации на инвестиционный потенциал, в долях,

РИПР - ранг инвестиционного потенциала региона, РИПБ - ранг инвестиционного потенциала базового региона, Кочичество_субьектов_РФ - количество субъектов РФ, участвующих в рейтинге В соответствии с данными за 2005 - 2006 гг рейтингового агентства «Эксперт РА» в Таблице 4 представлен расчет корректировки базового значения коэффициента капитализации на инвестиционный потенциал

Таблица 4

Корректировка базового значения коэффициента капитализации на инвестиционный

потенциал

№ п/п Субъект РФ Ранг потенциала Корректировка на инвестиционный потенциал Корректировка базового 1 значения на инвестиционный В потенциал - I

01 02 03 05 (1+03/89] 06 [стр 2/ стр 1] I

1 Краснодарский край 6 1,0674 1

2 Кабардино-Балкарская республика 68 1,7640 1,65

3 Расчет коэфс шциента капитализации с учетом корректировки на риск

инвестирования производится по следующей формуле

КК = ККбаз х КИП, (5)

где КК - коэффициент капитализации с учетом корректировки на риск инвестирования, проц ,

ККбаз - базовое значение величины коэффициента капитализации, проц , КИП - корректировка базового значения коэффициента капитализации на инвестиционный потенциал, в долях

Таблица 5

Коэффициент капитализации с учетом корректировки на риск инвестирования

№ п/п Субъект РФ Базовое значение коэффициента капитализации,% Корректировка базового значения на инвестиционный потенциал Коэффициент капитализации, % годовых

01 02 03 04 05(035(041

1 Краснодарский край 11% 1 11%

2 Кабардино-Балкарская республика 11% 1,65 18%

4 Корректировка полученного значения коэффициента капитализации для субъекта РФ на риск ведения сельского хозяйства

Корректировка полученного значения коэффициента капитализации для субъекта РФ на риск ведения сельского хозяйства определена на основании зон, выделяемых при расчете нормативов стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд

Таблица б

Природно-климатические зоны в Российской Федерации

" JVs п/п-"> 11 ,Î j <,Зоца ' ' ч V 1 Условия Корректировка на риск ведения сельского хозяйства

1 6 зона лучшие климатические и почвенные условия 0

2 5 зона менее благоприятные климатические и почвенные условия чем для 6 зоны 1%

3 4 зона хорошие климатические и почвенные условия 2%

4 3 зона менее благоприятные климатические и почвенные условия чем для 4 зоны 4%

5 2 зона удовлетворительные климатические и почвенные условия 5%

6 1 зона менее благоприятные климатические и почвенные условия чем для 2 зоны 6%

Диапазон корректировки составляет от 0% до 6% Где 6% - средняя величина эффективной доходности ОФЗ за 2006

Краснодарский край относится к 6 зоне В силу того, что для базового региона, в качестве которого определен Краснодарский край, коэффициент капитализации рассчитан фактически методом рыночной экстракции и полученное значение искомого показателя уже включает в себя корректировку на риск ведения сельского хозяйства, поэтому для 6 зоны величина данной корректировки равно 0 Кабардино-Балкарская Республика относится к 5 зоне Величина корректировки на риск ведения сельского хозяйства составляет 1%

5 Расчет коэффициента капитализации для земельных участков под сельскохозяйственными угодьями производится по следующей формуле

ККзу = КК + КРВСХ, (6)

где ККзу - коэффициент капитализации для земельных участков под сельскохозяйственными угодьями, проц,

КК— коэффициент капитализации с учетом корректировки на риск инвестирования, проц,

КРВСХ— корректировка на риск ведения сельского хозяйства, проц

Таблица 7

Коэффициент капитализации для земельных участков под сельскохозяйственными

угодьями

№ п/п Субъект РФ Коэффициент капитализации, % годовых Корректировка на риск ведения сельского хозяйства Коэффициент капитализации для земельных участков сельскохозяйственного назначения

01 02 03 04 05 [03+041 . '

1 Краснодарский край 11% 0% 11%

2 Кабардино-Балкарская республика 18% 1% 19%

Таким образом, коэффициент капитализации для Краснодарского края составит 11%, для Кабардино-Балкарской республики -19% Необходимо отметить, что представленные расчетные значения могут быть получены для любого субъекта РФ

Методика расчета обоснованной величины коэффициента капитализации для земельных участков под сельскохозяйственными угодьями учитывает экономические и природные риски, соответствует состоянию формирующего рынка земельных участков, и может быть воспроизведена для определения коэффициента капитализации в любом субъекте Российской Федерации

В таблице 8 представлен поэтапный расчет рыночной стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями в соответствии с предложенной моделью оценки На базе оценки агроклиматического потенциала были определены характеристики почвы, которые позволили сформировать наиболее типичный набор сельскохозяйственных культур Для каждой сельскохозяйственной культуры был рассчитан показатель земельной ренты Расчетные значения затрат и валового дохода в денежном выражении и прибыли предпринимателя определялись на основании предложенных в работе алгоритмов Следующим шагом . стало определение наиболее эффективного набора сельскохозяйственных культур (севооборота), то есть такого набора сельскохозяйственных культур, при пространственном чередовании которых достигается максимальное значение показателя земельной ренты Перечень культур, представленных в таблице для каждого региона, является наиболее эффективным севооборотом Показатель земельной ренты по севообороту рассчитан как среднеарифметическое значение показателей земельной ренты, рассчитанных по каждой из сельскохозяйственных культур Рыночная стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий получена путем капитализации земельной ренты

Таблица 8

Определение рыночной стоимости 1 га земельных участков под сельскохозяйственными угодьями, расположенных в Краснодарском крае

(Красноармейский район) и в Кабардино-Балкарской Республике (Зольский район)

Объест -оценки Класс земель | Набор культур _ " (севооборот). " Валовый -доход, руб/га •Н я •И а РП Доход, руб /ц Норма прибыли предприним ателя-%_ Рента селыозкульт уры, руб /ц Земельная рента по севообороту, руб/га Коэффицнен т капитализац ИИ, % Рыночная стоимость, руб / га -

Краснодарский край Красноармейский район

Земельный участок под сельскохозяйственными угодьями, расположенный в ООО «Агрорес» общей площадью б га 1 Многолетни е травы 14 931 -724 15 655 75% 3 914 6 531 11% 59 373

Многолетни е травы 14 931 -724 15 655 75% 3 914

Многолетни е травы 14 931 -724 15 655 75% 3 914

Озимая пшеница 34 611 8 200 26411 75% 6 603

Озимая пшеница 34 611 8 200 26 411 75% 6 603

Кукуруза на силос 137 700 44 064 93 636 75% 23 409

Озимый ячмень 29 331 5 756 23 575 75% 5 894

Подсолнечн ик 17 500 7 898 9 653 75% 2413

Озимая пшеница 34 611 8 200 26411 75% 6 603

Соя 15 400 4 960 10 440 75% 2610

Озимая пшеница 34 611 8 200 26 411 75% 6 603

Озимый ячмень 29 331 5 756 23 575 75% 5 894

Кабардино-Балкарская Республика Зольский район

Земельный участок под сельскохозяйственными угодьями, расположенный в СХПК «Светлый путь» общей площадью 32 га 1 озимая пшеница 18 240 4 581 13 659 75% 3 415 9 289 19% 48 889

кукуруза на зерно 40 680 3 753 36 927 75% 9 232

многолетни е травы 13 419 -507 13 926 75% 3 482

озимая пшеница 18 240 4 581 13 659 75% 3 415

кукуруза на зерно 40 680 3 753 36 927 75% 9 232

подсолнечн ик 18 762 4 289 14 473 75% 3 618

кукуруза на зерно 40 680 3 753 36 927 75% 9 232

кукуруза на силос 136 470 5 743 130 727 75% 32 682

В Краснодарском крае достаточно развит рынок земельных участков под сельскохозяйственными угодьями, поэтому полученные результаты по данному региону были сопоставлены с информацией о ценах на земельном рынке Анализ цен предложений

продажи земельных участков под сельскохозяйственными угодьями в Краснодарском крае показал, что стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий находится в диапазоне 40 ООО -80 ООО руб Полученные расчетные значения показывают, что 1 га сельскохозяйственных угодий в Красноармейском районе стоит около 60 ООО руб Проведенный анализ сравнения расчетных данных с ценами сложившимися в Краснодарском крае, показывает, что полученные результаты соответствуют уровню цен на земельном рынке данного региона

Предлагаемая методика массовой оценки сельскохозяйственных угодий позволяет проводить оценку сельскохозяйственных угодий и получать сопоставимые и адекватные значения их рыночной стоимости Данная методика позволяет использовать весь комплекс доступной информации, который может использоваться в дальнейшем по мере развития земельного рынка и повышения его прозрачности

Основные положения диссертационного исследования отражены в пяти публикациях общим объемом 2,75 п л (авторский объем 2,1 п л)

1 Третьякова Г Б Обзор зарубежной и отечественной теории и практики оценки земельных участков// Вопросы оценки - 2005 - № 1 - С 61-68 (0,5 п л)

2 Третьякова Г Б Принципы и особенности оценки земельных участков сельскохозяйственных участков// Вопросы оценки - 2005 - № 4 - С 51-58 (0,5 п л)

3 Третьякова Г Б Применение элементов статистического анализа при оценке рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения// Научные записки Международная научно-методическая конференция «Интеграционные процессы в экономическом образовании» (март 2006 года) - 2006 - Выпуск 10-С 104-119 (0,5 п л)

4 Третьякова Г Б Особенности оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения// Вестник Финансовой Академии' - 2007 - № 1 - С 150-154 (0,25 п л )

5 Сапожников П М , Оглезнев А К , Третьякова Г Б Новая версия государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения// Имущественные отношения в РФ - 2007 - № 3 - С 75 - 90 (1 п л , в т ч авторский объем 0,35 п л )

1 журнал, входящий в Перечень журналов и изданий ВАК

24

Отпечатано МБП Финансовой академии при Правительстве РФ Москва, Ленинградский пр , 49 Заказ № 81 от 17 05 2007 г Объем 1,5 п л Тираж 100 экз

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Третьякова, Галина Борисовна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ.

1.1. Теория земельной ренты.

1.2. Особенности земли как объекта оценки.

1.3 Принципы оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения.

ГЛАВА II. АНАЛИЗ МЕТОДИЧЕСКОЙ БАЗЫ ОЦЕНКИ

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ.

2.1. Зарубежный опыт оценки сельскохозяйственных угодий.

2.2. Отечественная практика оценки сельскохозяйственных угодий.

2.3. Анализ действующей методической базы оценки сельскохозяйственных угодий

ГЛАВА П1. РАЗРАБОТКА И ИСПОЛЬЗОВАНИЕ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ.

3.1 Разработка методики оценки сельскохозяйственных угодий.

3.2 Методика массовой оценки сельскохозяйственных угодий.

3.3 Использование методики оценки сельскохозяйственных угодий.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Оценка сельскохозяйственных угодий в условиях становления земельного рынка"

Земля, как объект хозяйственных и рыночных отношений, имеет многофункциональное назначение и занимает уникальное и ключевое место во всей системе предпринимательской деятельности. В системе рыночных отношений земля имеет многофункциональное назначение.

На сегодняшний день в России идет процесс формирования рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения. В условиях отсутствия прозрачности земельного рынка у хозяйствующих субъектов существует объективная потребность в достоверной стоимостной оценке. Вопросы оценки земли для России являются относительно новыми, потому что земля длительное время была исключена из сферы экономических отношений. Поэтому остро стоит вопрос о разработке соответствующего состоянию рынку подхода к анализу всего комплекса доступной информации, который мог бы использоваться и в дальнейшем по мере становления рынка земельных участков сельскохозяйственных угодий.

Действующая методическая база оценки земли не содержит исчерпывающего ответа на вопрос, как необходимо определять рыночную стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения. Учитывая складывающую ситуацию, на сегодняшний день возникает необходимость разработки качественной, рыночно ориентированной системы оценки земельных участков, а также совершенствование законодательной и методической базы в области земельных отношений. Это и обуславливает актуальность настоящей работы.

В условиях формирования рынка земли, его непрозрачности, недостаточной информации о продажах земельных участков, наибольшую значимость приобретает массовая оценки сельскохозяйственных угодий. Массовая оценка представляет метод получения оценок рыночных стоимостных показателей однородной группы земельных участков под сельскохозяйственными угодьями с использованием реальной рыночной информации. В условиях становления рынка массовая оценка сельскохозяйственных угодий является особенно актуальной, так как позволяет сформировать подход к анализу всего комплекса доступной информации, который может использоваться в дальнейшем путем уточнения с помощью индивидуальной оценки. Потребность в обосновании и апробации методической основы массовой оценки сельскохозяйственных угодий обуславливает практическую актуальность выбранной темы.

Зарубежный опыт массовой оценки сельскохозяйственных угодий предлагает разнообразие научных подходов при выборе методов, получении исходных данных, при установлении критериев оценки. Большинство отечественных научных и практических исследований рассматривают вопросы оценки сельскохозяйственных земель в целом, объединенным по различным критериям - по природно-экономическим факторам, сельскохозяйственным зонам, типам почв. Вместе с тем, рассмотрению отдельных задач исследования посвящены следующие научные и практические исследования, в том числе:

1. Работы по оценке земли сельскохозяйственного назначения, формирующие основные методические принципы к оценке А.Н. Радищева, В.В. Докучаева, П.А. Костычев, Н.М. Сибирцев. В рамках данных работ выработан дифференцированный подход к оценке почв, предпринята попытка соединить в единый методический комплекс оценку земли и классификацию почв, сформировать научный подход к качественной и экономической оценке земель.

2. Исследования, закладывающие основные принципы и подходы к оценке земель сельскохозяйственного назначения. Наиболее значимыми работами являются труды С.Д. Черемушкина, Т.С. Хачатурова, в которых выработана методика экономической оценки, с точки зрения эффективности возделывания отдельных культур, а также с точки зрения влияния качества земли на величину дополнительных затрат. Кроме того, в научных трудах указанных авторов реализуется идея оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения на основе дифференцированной ренты.

3. Исследования, посвященные новым научно-методическим разработкам. Наиболее яркими представителями в рамках данной тенденции являются Г.В. Карнаухова, В.В. Милосердова, С.И. Носов, Н.В. Волович, О.Е. Медведев. Данные авторы рассматривают возможность капитализации дифференцированной ренты, исходя из достигнутого уровня эффективности капитальных вложений; возможность расчета нормативов выхода товарной продукции и ее себестоимости для замыкающих условий, значений индексов рентных факторов; возможность формализации концепции оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения с помощью системы оптимизационных моделей, где в качестве основного ядра принимается классическая модель равновесия на рынке одного товара.

Однако существующие исследования не позволяют сформировать единый подход к определению рыночной стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями, определить четкие алгоритмы расчета земельной ренты, коэффициента капитализации, прибыли предпринимателя.

Анализ существующих теоретических работ в области оценки земли сельскохозяйственного назначения показал, что одним из основных направлений совершенствования законодательной и методической базы в области земельных отношений являются попытки создания единой методической основы определения рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий. Подход к массовой оценке земель сельскохозяйственного назначения, который предлагает Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) в качестве основного, с нашей точки зрения, требует дополнительной проработки.

Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в совершенствовании оценки сельскохозяйственных угодий в условиях становления земельного рынка. Для достижения этой цели в диссертационной работе поставлены и решены следующие научные и научно-практические задачи:

1. Рассмотреть теоретические представления о земельной ренте.

2. Проанализировать зарубежный опыт массовой оценки сельскохозяйственных угодий.

3. Проанализировать информационно-методическую базу оценки сельскохозяйственных угодий в России.

4. Определить перечень критериев, которые необходимо учитывать при оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения, и определить наиболее оптимальный вариант проведения оценки.

5. Сформировать систему принципов, на которых должна строиться адекватная методика массовой оценки сельскохозяйственных угодий.

6. Определить и проанализировать систему методов оценки сельскохозяйственных угодий и выявить направления совершенствования российской методической базы оценки.

7. Научно обосновать предложения по построению адекватного алгоритма массовой оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий.

8. Разработать методику массовой оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий.

Объект исследования. В качестве объекта исследования выступает земельный участок под сельскохозяйственными угодьями.

Предмет исследования. Предметом исследования является методический аппарат массовой оценки земельного участка под сельскохозяйственными угодьями.

Теоретические и методологические основы исследования. Теоретические основы исследования были заложены работами в области экономической теории и оценки, содержащими базовые положения теории ренты и методологические подходы к массовой оценке сельскохозяйственных угодий. Методологическую основу работы составляют: действующие стандарты оценки и методические рекомендации в области оценки земли; системный подход к экономическому, в том числе стоимостному, анализу и определению стоимости земельного участка, основанный на достижениях отечественных и зарубежных исследователей. При рассмотрении целей и задач исследования использовался диалектический метод. В частности, данный метод применялся при характеристике природы земельного участка сельскохозяйственного назначения, при определении основных факторов, влияющих на стоимость земельного участка.

Системный анализ использовался для характеристики взаимосвязей между агроклиматической и экономической оценкой, между принципами рентной экономики и принципами оценки. При разработке предложений по построению и использованию модели оценки земельных участков под сельскохозяйственными угодьями основное внимание уделялось методу экономического моделирования.

Исследование процессов формирования стоимости земельного участка под сельскохозяйственными угодьями производилось с использованием специальных методов принятых в теории оценки земельных участков, а также в ряде смежных экономических дисциплин: экономической теории и экономической статистики.

Диссертационная работа выполнена в соответствии с п. 7.6. паспорта специальности 08.00.10 - «Финансы, денежное обращение и кредит».

Научная новизна исследования заключается в развитии методологии массовой оценки сельскохозяйственных угодий. Новыми являются следующие положения:

1. Научно обоснован подход к анализу всего комплекса доступной информации посредством массовой оценки сельскохозяйственных угодий, который может использоваться и в дальнейшем по мере нарастания прозрачности земельного рынка.

2. Приведено научное обоснование критерия выбора метода оценки сельскохозяйственных угодий на основании рентного дохода.

3. Научно обоснованы алгоритмы расчета ключевых элементов при определении рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий: прибыли предпринимателя, коэффициента капитализации, затрат на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур и валового дохода.

4. Разработана и научно обоснована модель массовой оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения на базе алгоритмов расчета ключевых элементов при определении рыночной стоимости, охватывающая все основные этапы процесса оценки и формирующая качественную рыночно ориентированную систему оценки земельных участков.

Практическая значимость исследования заключается в согласовании основных теоретических выводов, составляющих новизну исследования, с практическими рекомендациями по оценке земельных участков под сельскохозяйственными угодьями. Основные положения, рекомендации и выводы ориентированы на широкое использование хозяйствующими субъектами. Разработанный методический аппарат может применяться профессиональными оценщиками, финансовыми аналитиками при оценке рыночной стоимости, а также при проведении массовой оценки земли. Самостоятельную практическую значимость имеют:

- применение метода капитализации земельной ренты для расчета рыночной стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями, используемого при планировании сделок купли-продажи, при определении кадастровой стоимости с целью формирования базы для налогообложения;

- алгоритм расчета ключевых элементов (коэффициента капитализации, прибыли предпринимателя), используемых при определении рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения, который может быть использован при оценке объектов недвижимости, интеллектуального капитала;

- выводы и предложения, относящиеся к особенностям массовой оценки рыночной стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями в условиях становления земельного, рынка могут быть использованы в учебном процессе при преподавании дисциплины «Оценка земли».

Апробация и реализация результатов работы осуществлялась путем осуществления научных публикаций, выступлений на научно-практических конференциях, составлением отчетов по оценке, использования материалов диссертации в учебном процессе, включая:

- Участие в рабочей группе, сформированной «ФКЦ-Земля», по заданию Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) при разработке проекта методики государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в рамках ФЦП «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости» (2002 - 2007 годы), Раздел 3 Разработка и совершенствование методического, нормативно-технического обеспечения работ по государственной кадастровой оценке земель.

- Использование в практической деятельности при оценке рыночной стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями в компании ООО «Центр менеджмента оценки и консалтинга», при проведении анализа вариантов землепользования для ОАО «Транснефть», при изъятии земель для строительства скоростной федеральной трассы Москва - Санкт-Петербург, при оценке сельскохозяйственных предприятий Краснодарского края.

- Преподавание в Финансовой Академии при Правительстве РФ.

- Участие в проведение семинаров по вопросам оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Публикации. Основные положения диссертации отражены в 5 статьях общим объемом 2,75 п.л. (авторский объем 2,1 п.л.), в т.ч. 1 статья в журнале, входящим в перечень ВАК.

Объем и структура диссертации. По своей структуре диссертация состоит из основного текста и приложений. Основной текст диссертации объемом в 147 страниц, включает введение, три главы, заключение, список литературы. В основном тексте диссертации содержится 2 рисунка, 9 схем и 4 таблицы. Список литературы состоит из 126 наименований. Объем 10 приложений составляет 71 страницу.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Третьякова, Галина Борисовна

Основные выводы исследования демонстрируются на примере оценки Кабардино-Балкарской Республике (Зольский и Чегемский районы) и Краснодарского края (Красноармейский район). Специфика выбранных регионов для апробации методики оценки земельных участков, заключается в том, что Красноармейский и Чегемский районы расположены в равнинной части, Зольский район - предгорные территории. Анализ результатов применения методики позволил сделать следующие выводы:

1. Метод капитализации земельной ренты наиболее применим к оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения.

2. Получены адекватные расчетные значения величины коэффициента капитализации. Необходимо отметить, что представленные расчетные значения могут быть получены для любого субъекта.

3. Апробация представленной методика показала, что предложенные алгоритмы дают результаты, отражающие рыночный уровень стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями.

В заключении необходимо отметить наиболее значимые моменты диссертационного исследования.

1. Принятая большинством ученых теоретическая база оценки рыночной стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями и особенности земельных участков как объекта оценки формируют основное требование к оценке земельных участков под сельскохозяйственными угодьями - величина земельной ренты должна лежать в основе стоимостной оценки земель сельскохозяйственного назначения.

2. Анализ действующей методической базы в области массовой оценки земельных участков под сельскохозяйственными угодьями позволил сделать вывод о том, что на сегодняшний день отсутствует методика оценки сельскохозяйственных угодий отвечающая требованиям формирующего рынка земельных участков.

3. Подход к массовой оценке рыночной стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями, обоснованный в диссертационном исследовании,, позволяет анализировать весь комплекс доступной информации и в дальнейшем позволит активизировать процесс перехода к развитому рынку земли.

4. Предложенный комплексный алгоритм методики массовой оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения, позволяющий сформировать качественную, рыночно ориентированную систему оценки земельных участков, предусматривает оценку агроклиматического потенциала и расчет рыночной стоимости земельного участка под сельскохозяйственными угодьями.

5. Сформированный в диссертационном исследовании вариант расчета затрат и валового дохода в денежном выражении на основании рыночных цен на дату оценки формирует единые критерии определения ключевых элементов расчета и единую базу для определения рыночной стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями.

6. При расчете земельной ренты необходимо использовать обоснованную величину прибыли предпринимателя. Предложенная величина основана на распределении ожидаемой выгоды, непосредственно на подсчете конечных выгод, и адоптирована к действительным рыночным условиям.

7. Методика расчета обоснованной величины коэффициента капитализации для земельных участков под сельскохозяйственными угодьями учитывает экономические и природные риски, соответствует состоянию формирующего рынка земельных участков, и может быть воспроизведена для определения коэффициента капитализации в любом субъекте Российской Федерации.

Предлагаемая методика массовой оценки сельскохозяйственных угодий позволяет проводить оценку сельскохозяйственных угодий и получать сопоставимые и адекватные значения их рыночной стоимости. Данная методика позволяет использовать весь комплекс доступной информации, который может использоваться в дальнейшем по мере развития земельного рынка и повышения его прозрачности.

Заключение

В результате проведенного исследования была разработана методика массовой оценки земельных участков под сельскохозяйственными угодьями. Предлагаемая методика позволяет осуществлять оценку сельскохозяйственных угодий, расположенных в любом регионе Российской Федерации. Центральным элементом разработанной методики является понятие массовой оценки земельного участка под сельскохозяйственными угодьями, которое соединят в себе оценку агроклиматического потенциала и экономическую оценку. Ниже кратко представлены основные научные результаты, выносимые на защиту.

Первая группа проблем диссертационной работы посвящена анализу теоретической базы оценки рыночной стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями и выявлением особенностей земельных участков как объекта оценки и перечня критериев, которые необходимо учитывать при оценке.

Обозначенная выше группа проблем связана с рассмотрением сущности земельной ренты. При этом были проанализированы результаты существующих исследований в области земельной ренты и экономической оценки земли сельскохозяйственного назначения.

В теории земельных отношений выделяют следующие направления: остаточная теория стоимости земли, теоретические разработки К. Маркса, неоклассическая теория, институциональная теория. В рамках остаточной теории стоимости земли сформировано понятие экономическая рента для обозначения цены, выплачиваемой за естественные и неразрушаемые свойства почв. Теоретические разработки К. Маркса посвящены обобщению и систематизации земельной ренты. Неоклассическая теория исследует проблемы ренты в соответствии с концептуальным подходом теории предельного продукта и предельной отдачи. Кроме того, в неоклассической теории понятие земельной ренты сформулировано как разница между платой за услуги ресурса и тем минимальным количеством средств, которое необходимо затратить, чтобы побудить владельцев ресурса предложить его услуги на рынке. Институциональная теория рассматривает реальное экономическое поведение всех субъектов земельного рынка в единстве всех других экономических и неэкономических институтов современного общества. В соответствии с институциональной теорией рынок земли - средство перераспределения земель между собственниками экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения.

Центральным понятием теории земельных отношений является понятие земельная рента. Земельная рента - это рыночная категория, представляющая собой входящий в цену товара дополнительный доход, создаваемый в результате использования земли и других ограниченных природных ресурсов, обеспечивающих повышение производительности общественного труда за счет естественных факторов производства и принадлежащих собственникам этих ресурсов. Таким образом, проблема понимания механизма образования земельной ренты имеет не только теоретическое, но и практическое значение, так как величина ренты лежит в основе стоимостной оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Рассмотрение объекта исследования с позиции различных наук, как экономической, так и почвоведческой, обусловлено особенностями методологии оценочной дисциплины. Поскольку каждый объект оценки является уникальным, это определяет необходимость отражения особенностей объекта на каждом из этапов.

Понятие земельный участок законодательно не определено, поэтому проведенный анализ особенностей земли как объекта оценки позволил дать следующее определение земельного участка. Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая четко обозначенную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в Государственном земельном кадастре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При оценке рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения предметом оценки является рыночная стоимость права собственности на земельный участок.

Земля - специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств. Характерной особенностью земли как товара является абсолютная (нулевая) неэластичность ее предложения на рынке, Поэтому цена земли полностью формируется уровнем цен продуктов, производимых на земле.

По мере становления рыночных отношений в России земля постепенно становится товаром - объектом хозяйственного оборота. Земля имеет потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость земли, предназначенной для конкретного пользователя. Под рыночной стоимостью земельного участка сельскохозяйственного назначения понимается наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

Специфика оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения определятся качеством земли, и экономическими факторами. Природная составляющая сказывается прежде всего на урожайности сельскохозяйственных культур и в меньшей степени - на уровне материальных и трудовых затрат, что в свою очередь влияет на выход валовой продукции и, в конечном счете, на величину земельной ренты, и как следствие на стоимость земельного участка. Экономические факторы проявляются посредством законодательной неопределенности при проведении оценки, спецификой определения экономически обоснованных затрат, фактора местоположения.

Адекватная методика массовой оценки сельскохозяйственных угодий должна базироваться как на специфических принципах массовой оценки, так и на принципах оценки земельных участков. Принципы массовой оценки - это принципы, выработанные экономической наукой и апробированные мировой практикой: принцип определенности: неопределенность для рентной экономики есть худшее из зол; принцип эффективности: алгоритм оценки земельных участков должен бьгть реализуем при минимальных затратах времени и труда; принцип справедливости: создание такого алгоритма, который позволяет проводить дифференциацию стоимости между худшими и лучшими землями, между земельными участками, формирующими доход и между участками, имеющими второстепенное значение при формировании дохода.

Принципы оценки учитывают формировавшиеся исторические принципы, на базе которых выстраиваются экономические отношения по поводу земельных участков. Принципы отражают направление, тенденции поведения хозяйствующих субъектов в рыночной среде. По источникам формирования принципы можно представить в следующем обобщенном виде: основанные на представлениях пользователя: реализация данных принципов затруднена тем, что рынок сельскохозяйственных угодий не развит, недостаточна нормативная база для формирования эффективного оборота таких земель. Кроме того, существенно влияет на реализацию данных принципов неопределенность макроэкономической ситуации в среднесрочной и долгосрочной перспективе, тенденции падения эффективности реального сектора экономики, трудностями привлечения инвестиций; принципы, обусловленные земельным участком: особенно важен здесь учет раздельного вклада земли и других основных факторов производства в доход, и учет сбалансированности основных факторов производства; принципы рыночной среды: особенно важен здесь принцип спроса и предложения. Так, например, введение в действие нового Земельного кодекса РФ привело к значительному повышению предложения на земельном рынке; принцип лучшего и наиболее эффективного использования позволяет сформировать основное требование, необходимое для оценки сельскохозяйственных угодий - в основе методики оценки должен находиться принцип разрешенного и неистощительного использования земли с учетом особенностей сельскохозяйственного зонирования территорий.

Вторая группа проблем включает критическое рассмотрение существующего методического обеспечения массовой оценки и его соответствия потребностям хозяйствующих субъектов рынка сельскохозяйственных угодий.

В зарубежной практике накоплен богатый опыт экономической оценки земли. На сегодняшний день отмечается большое разнообразие научных подходов при выборе методов, при получении исходных данных, при установлении критериев оценки, выборе относительных и абсолютных показателей для выражения сравнительной ценности земли. Но объединяет их единая основа - земля во всех подходах выступает как средство производства, а, следовательно, оценивается ее потенциальная возможность производить продукцию. Практически во всех методиках решается проблема перехода от учета земель к их экономической оценке. В качестве основного подхода к экономической оценке земельных участков под сельскохозяйственными угодьями предлагается капитализировать величину чистого дохода или рентного дохода.

Большинство отечественных методик ориентировано на оценку сельскохозяйственных угодий в целом, объединенным по различным критериям - относительно однородным по природно-экономическим факторам, сельскохозяйственным зонам, типам почв, типам ферм. Существующие в настоящее время подходы к оценке стоимости сельскохозяйственных угодий не отвечают требованиям формирующегося земельного рынка.

На сегодняшний день вопросы оценки сельскохозяйственных угодий регулируются Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р. и Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 1 июля 2005 г. № 145.

Таким образом, анализ действующей методики оценки земельных участков под сельскохозяйственными угодьями показал:

- на сегодняшний день отсутствует полноценная методика массовой оценки сельскохозяйственных угодий;

- вопросы оценки земель сельскохозяйственного назначения освещены в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков и Методических рекомендациях по государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения;

- существующие документы по оценки сельскохозяйственных угодий противоречат друг другу, нет единого подхода к определению рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения;

- отсутствуют четкие алгоритмы реализации возможных подходов при оценке земельных участков под сельскохозяйственными угодьями;

- существует неопределенность при определении ключевых элементов расчета, таких как показатели коэффициента капитализации для земель сельскохозяйственного назначения, особенность выделения дохода, приходящегося на основной капитал и фактор предпринимательских способностей в силу отсутствия единой выработанной позиции по применению подходов для оценки.

На сегодняшний день требуется разработка методики оценки, которая позволит сформировать:

- единые методические подходы, позволяющие учитывать критерии разрешенного и неистощительного использования земель и принцип наиболее эффективного использования;

- критерии определения ключевых элементов расчета;

- единую базу для определения стоимости сельскохозяйственных угодий, позволяющую сформировать единое информационное пространство о стоимости земельных участков необходимое в условиях перехода к развитому рынку сельскохозяйственных земель.

Третья группа проблем связана с разработкой и использованием методики оценки земельных участков под сельскохозяйственными угодьями. Основным принципом, заложенным в основу методики, является возможность отразить выделенные специфические характеристики земельного участка сельскохозяйственного назначения и факторы стоимости на всех этапах оценки.

Рыночная стоимость земельных участков под сельскохозяйственными угодьями в соответствии с потребностями хозяйствующих субъектов земельного рынка должна рассчитывается методом капитализации земельной ренты, так как данный метод наиболее точно отражает механизм рентного образования дохода.

В рамках метода капитализации земельной ренты выделены существенные моменты:

1. Проведение агроклиматической оценки, необходимой для определения перечня наиболее типичных сельскохозяйственных культур, выращиваемых в регионе. Обоснована необходимость проведения данного этапа в рамках оценки земельных участков под сельскохозяйственными угодьями.

2. Для ключевых элементов земельной ренты определен порядок сбора данных и сформирован алгоритм расчета. Так, в представленной методике четко определено, что при определении валового дохода рыночная цена определяется на дату созревания культуры при условиях самовывоза из достоверных и достаточных источников информации, отражающих адекватный уровень рынка сельскохозяйственной продукции. Для объективной рыночной оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения, отражающей реальное плодородие земель и уровень современных технологий производства, необходимо использовать нормативные затраты, учитывающие природные условия сельскохозяйственного производства и возможности современных интенсивных технологий выращивания сельскохозяйственных культур, обеспечивающих не только достижение оптимального уровня урожаев сельскохозяйственных культур, но и сохранения плодородия почв. Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в регионе рыночных цен на данные статьи затрат. При расчете издержек учитываются сроки осуществления затрат на возделывание культур, уровень инженерного обустройства, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально - технического снабжения. Предложена и обоснована наиболее типичная величина распределения величины дохода.

3. В рамках исследования предложен расчет коэффициента капитализации для земельных участков под сельскохозяйственными угодьями. Особенность коэффициента капитализации для земельных участков под сельскохозяйственными угодьями заключается в том, что данный показатель должен учитывать экономическую и природные составляющие. В экономической составляющей коэффициента капитализации отражается уровень риска, характерный для земельных участков. Природная составляющая должна отражать риски, связанные с природно-климатическими особенностями.

Таким образом, были выработаны четкие алгоритмы по определению ключевых расчетных элементов, используемых при расчете рыночной стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями.