Оценка стоимости земельных участков как инвестиционного ресурса тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Ардентов, Дмитрий Николаевич

Введение.

1. Теоретические основы ускорения оборота земельных участков в целях роста инвестиционного потенциала городов и проблемы оценки стоимости земель.

1.1. Инвестиционная деятельность и нормативное регулирование оборота земельных участков под застройку в крупных городах.

1.2. Методические подходы и практика оценки стоимости городских земельных участков.

1.3. Развитие инженерного оборудования территорий - важнейший фактор роста инвестиционного потенциала городов.

2. Методические основы оценки стоимости земель в системе застройки городов.

2.1. Факторы окружающей среды как основа оценки стоимости земельных участков.

2.1.1. Группировка основных факторов влияющих на стоимость предназначенных под застройку городских земельных участков.

2.1.2. Значение экологических факторов для оценки земельных участков.

2.1.3. Роль архитектурно-планировочного зонирования в оценке земельных участков и в определении их стоимости.

2.1.4. Влияние особенностей ландшафта и рельефа местности на расчетную стоимость земельного участка.

2.1.5. Значение транспортной доступности для определения расчетной стоимости земельного участка.

2.1.6. Значение престижности района и микрорайона в оценке стоимости земельного участка.

2.1.7. Значение экономико-географических факторов для оценки стоимости земельных участков.

2.2. Анализ влияния произведенных и предстоящих затрат в объекты инфраструктуры, инженерное оборудование территории и других обременений на расчетную стоимость земельных участков.

2.3. Методические основы определения влияния местоположения и других индивидуальных особенностей использования земельных участков на их расчетную стоимость.

2.3.1. Влияние индивидуальных особенностей земельных участков на их стоимость.

2.3.2. Влияние особенностей использования земельных участков на их стоимость.

2.4. Комплексная оценка совокупности рассмотренных факторов и методические основы формирования расчетной стоимости земельных участков.

3. Развитие организационно-экономического механизма функционирования рынка земельных участков.

3.1 Определение расчетной стоимости земельного участка как-инвестиционного ресурса.

3.1.1. Методика определения стоимости земельного участка как инвестиционного ресурса с учетом текущего и фиксированного спроса.

3.1.2. Методика определения стоимости земельных участков с использованием рыночных данных о стоимости продаж коммерческого жилья.

3.2 Перспективы повышения эффективности оборота городских земель и развития земельных отношений в городах.!

3.3 Организация взаимодействия участников оборота земельных участков и формирование методов управления инвестиционными процессами в городах.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Оценка стоимости земельных участков как инвестиционного ресурса"

Формирование рынка земли неразрывно связано с ускорением оборота земельных участков в городах. Рынок недвижимости и городских земель составляет единое целое. Во многих странах этот рынок представляет собой один из наиболее динамичных секторов национальной экономики. Указанная тенденция обусловливается, прежде всего, тем, что она является необходимым фактором организации любого производства и условием жизнедеятельности людей, удовлетворения их потребностей в жилье и существовании.

После принятия Земельного Кодекса РФ в России созданы правовые предпосылки для формирования земельных отношений в городах.

Современная практика хозяйствования показывает, что земельные участки городских и других поселений как инвестиционный ресурс используется пока далеко не эффективно. Имеет место, как процесс недооценки стоимости земельных участков, так и обратный процесс, отталкивающий потенциальных инвесторов от вложений средств в необходимое производственное и социальное развитие городов. На это указывается и специалистами на страницах печати и в решениях муниципальных органов управления.

Отечественная наука недостаточно внимания уделяла экономике земельных отношений. В первую очередь это объясняется тем, что земля в условиях бывшего экономического уклада была общенародной собственностью и в силу этого практически была бесплатной. А вследствие этого ее стоимость в расчетах эффективности капитального строительства и капитальных вложений практически до 70-х годов не использовалась. В 70-е годы стоимость вывода земель сельскохозяйственного и другого назначения, приносящих доход, при технико-экономическом обосновании вариантов строительства предприятий, объектов стала учитываться. Были предложены и соответствующие методы проведения сравнительных расчетов эффективности, определение потерь от вывода земель из сельскохозяйственного и другого оборота, затрат на рекультивацию земельных участков и т. д.

Проблемы учета стоимости земельных участков при оценке эффективности капитальных вложений и проблемы использования городских земель исследовались отечественными учеными: Кабаковой С.И., Сегидиновым А.А., Витт М.Б., Капланом Г.А., Герцбергом Л.Я. и др. Но их исследования относились к существовавшему укладу со всеми вытекающими из этого положениями.

В настоящее время внимание ученых к проблемам оценки стоимости и эффективности использования земельных участков, в том числе и для условий городских поселений, усилилось. Имеются исследования и разработки Кабаковой С.И., Зотова В.Б., Огаркова А.П., Прорвича В.А. Ресина В.И., Руднева А.В., Карпова А.А., Зубцова И.А., Лойко П.Ф. и др.

Отечественной практике стали известны разработки зарубежных специалистов в этой области. Однако следует признать, что уровень имеющихся разработок и практических рекомендаций пока недостаточен и объем исследований пока незначительный, да и многие положения, в первую очередь, по оценке сюимосги земельных участков, являются дискуссионными, и их нельзя считать общепринятыми. Сказанное и определило выбор темы диссертационной работы.

Целью данного исследования является научное обоснование и разработка подходов, методических положений и рекомендаций по оценке стоимости земельных участков территорий, определению их места в инвестиционном потенциале крупных и средних городов.

Реализация цели исследования обеспечивается за счет решения комплекса взаимосвязанных задач, включая:

• исследование взаимосвязей рыночного оборота земельных участков и роста инвестиционного потенциала крупных городов;

• проведение факторного анализа градостроительной среды и комплексной оценки совокупности влияния, рассмотренных факторов на стоимость земельных участков;

• разработку метода определения коммерческой стоимости городских земельных участков, в том числе стоимости земельных участков для строительства комплексного жилья;

• разработку методического подхода и метода определения стоимости земельных участков как инвестиционного ресурса;

• определение направлений повышения эффективности оборота городских земель за счет совершенствования организации взаимодействия участников этого оборота между собой и с фондовым рынком, а так же за счет создания соответствующих государственных и муниципальных институтов, действующих на принципиально новой экономической основе;

• разработку метода определения стоимости земельных участков на базе рыночных данных о стоимости продаж коммерческого жилья.

Теоретической и методологической основой данного исследования послужили: теория и практика функционирования рыночной экономики; методология системного анализа; учитывались также положения законодательных и нормативных актов Российской Федерации по вопросам землепользования.

При обосновании положений и рекомендаций автор опирался на труды отечественных и зарубежных экономистов, методические разработки вузов и научно-исследовательских организаций по исследуемой проблеме.

Предметом исследования являются экономические отношения в процессах управления оборотом городских земель.

Объектом исследования являются территории крупных и средних городов с произведенными на них улучшениями, включая инженерное оборудование и инфраструктуру.

Апробация результатов исследования осуществлялась в международном центре управления активами. Общие положения диссертации докладывались на Всероссийских научно-практических конференциях «Реформы в России и проблемы управления - 99» (Москва, 1999 г.), «Реформы в России и проблемы управления - 2001» (Москва, 2001 г.), Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления» (Москва, 2001 г.), где получили положительную оценку и одобрение.

Публикации. По теме диссертации опубликовано пять работ общим объемом 1,7 печатных листа.

Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, выводов, библиографического списка использованной литературы, включающего 140 наименований, приложения. Работа изложена на 146 страницах машинописного текста, содержащего в т.ч. 9 таблиц и 12 рисунков.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ардентов, Дмитрий Николаевич

Заключение.

В первой главе диссертационной работы рассмотрены такие экономические категории, как «инвестиции», «инвестиционный потенциал», «инвестиционный ресурс», и уточнены их определения применительно к современной градостроительной деятельности.

В диссертации рассматриваются особенности осуществления инвестиционных процессов в городах. Данные особенности прямо или косвенно влияют на процесс инвестирования.

Для современных подходов к определению понятия «инвестиции» в градостроительной практике характерно рассмотрение его в двух плоскостях: как накопителя средств, полученных в результате определенных экономических процессов, а также как результата, связанного с движением денежных и других средств в процессе преобразования первоначально накопленных ресурсов в конечный продукт инвестиционной деятельности, который автор рассматривает как имущественный комплекс.

Что касается понятия «инвестиционный потенциал», то в различных разделах экономической науки и разных областях практической деятельности его содержание также имеет свои особенности. Применительно к градостроительной деятельности он определяется наличием временно свободных денежных средств, земельных участков, зданий и сооружений с коммуникациями к ним, городской инфраструктуры, нематериальных активов, основных фондов, трудовых и иных инвестиционных ресурсов.

Земельные участки в крупнейших, крупных и средних городах являются важнейшим инвестиционным ресурсом. Так, например, в центральных районах гг. Москвы и Санкт-Петербурга доля земельных участков в общей стоимости имущественного комплекса деловых и торговых центров, офисов составляет свыше 50%.

Однако состояние земельных отношений, включая сложившуюся систему оборота городских земельных участков, отсутствие многоцелевых земельных кадастров, проблемы, связанные с оценкой конкретных городских земельных участков, а также ряд других факторов существенным образом сдерживают инвестиционную активность.

Осуществленный в первой главе анализ показал, что, несмотря на проведенную работу по составлению городских земельных кадастров и некоторое упорядочение оценочной деятельности, до настоящего времени все еще не созданы эффективные рыночные механизмы в земельных отношениях.

В связи с отсутствием указанных механизмов, на практике в земельных отношениях широко используются административные методы. В результате, например, в доходной части бюджета г. Москвы поступления от продажи и аренды земельных участков, а также от земельного налога составили в 2000 г. менее 1%. Тогда как только для нужд поддержания и развития инженерного оборудования городских территорий, городской инфраструктуры требуется значительно больше средств.

Проведенный во второй главе анализ позволил установить, что на расчетную стоимость земельного участка как инвестиционного ресурса оказывает влияние большая совокупность факторов. Основными из них являются: территориально-экономическое оценочное зонирование, локальное расположение земельного участка, вид использования, вид застройки, размеры и конфигурация участка, индивидуальный портрет микрорайона и района; характер предшествующего использования участка, дополнительные затраты в инфраструктуру и инженерное оборудование территории; рельеф местности, наличие инвестиционного контракта. Указанные факторы ранжированы и приводятся в порядке убывания коэффициентов их относительной важности (КОВ), которые колеблются в интервале от 0,288 до 0,03.

Однако многие из этих факторов на практике не учитываются при оценке конкретного земельного участка как инвестиционного ресурса. Действующие кадастры и территориально-экономическое зонирование, в основном, предназначены для целей налогообложения. Они не учитывают локальное расположение земельных участков, предшествующее их использование, рельеф местности и т.п. Всю эту информацию необходимо концентрировать в Единых многоцелевых кадастрах, на разработку которых потребуются значительные затраты средств и времени.

Кроме того, необходимо иметь достоверную информацию о том, какие объекты на территории города расположены и в каком состоянии они в данный момент находятся. В настоящее время информация обо всех в городе земельных участках и расположенных на них зданиях и сооружениях в значительной степени разрознена. Она распылена по различным федеральным и местным ведомствам. Характеристики строений технического характера собираются Бюро технической информации (БТИ), информация о собственниках недвижимости - в Бюро регистрации прав на недвижимость, а непосредственно землей занимается Росземкадастр на всей территории России.

За право разработки Единого кадастра недвижимости борются две госструктуры: Госстрой РФ и Росземкадастр, которому хотя бы справиться с составлением кадастра не городских земель, составляющих свыше 97% территории РФ.

Однако решение этой многоаспектной проблемы, особенно после того, как был введен в действие Земельный кодекс, не терпит отлагательства. Поэтому наряду с решением организационных и управленческих вопросов необходимо приступить к созданию общей методологической базы и в частности для оценки городских земель.

До разработки и утверждения многоцелевых кадастров автор для определения расчетной стоимости земельных участков предлагает следующий методический подход: на базе полученных значений КОВ рассчитываются взвешенные оценки факторов, затем на их основе определяется обобщенный показатель уровня инвестиционной полезности для отдельного участка в расчетном интервале. Полученные таким образом данные обрабатываются в соответствии с предложенным автором в третьей главе диссертации алгоритмом, в результате чего и определяется стоимость земельного участка как инвестиционного ресурса с учетом текущего спроса.

Следует подчеркнуть, что предложенный автором подход требует сравнительно большой базы данных и постоянной ее корректировки.

Для решения локальных задач, например, для определения стоимости земельного участка как инвестиционного ресурса для строительства коммерческого жилья с учетом фиксированного спроса в работе предложен упрощенный алгоритм.

Наряду с вышеуказанным автором также разработана методика определения стоимости земельных участков на базе рыночных данных о продажной стоимости коммерческого жилья (Приложение 1.).

С помощью указанной методики автор обработал репрезентативную выборку данных о земельных участках и возводимых объектах в г. Москве, застраиваемых коммерческим жильем, и произвел оценку ряда участков. При этом были установлены соотношения между стоимостью земельного участка и ценой построенного на нем жилого дома. В зависимости от территориально-экономической оценочной зоны и ряда других факторов (локальное расположение земельного участка, вид застройки, размеры участка, индивидуальный портрет микрорайона и т.п.) для домов одной и той же серии указанные соотношения в основном колеблются в пределах от 20% : 80% (Видное, Химки) до 56% : 44% (м. «Профсоюзная», ул. Академика Островитянова). Последнее обстоятельство позволило сделать еще один вывод: в г. Москве продолжается практика выделения сравнительно дорогих земельных участков под застройку малоценными и морально устаревшими крупнопанельными жилыми домами (при стоимости 1м" общей площади 700720 у.е.). На указанном выше участке было бы целесообразнее построить дом по индивидуальному проекту в кирпично-монолитном исполнении (при стоимости 1 м2 общей площади 1100-1200 у.е.), тогда бы соотношение стоимости земельного участка и построенного жилого дома равновеликой площади составило бы 34% : 66%.

Таким образом, можно заключить, что только внедрение цивилизованных .рыночных отношений в оборот городских земель и в землепользование позволит предотвратить разбазаривание этих земель и повысить эффективность использования важнейшего инвестиционного ресурса российских городов.

Как уже указывалось выше, повышение эффективности оборота городских земель и развитие земельных отношений в городах во многом определяется решением управленческих и организационных проблем, в том числе: разграничение полномочий на федеральном, субъектов Федерации и муниципальном уровнях и создание соответствующих институтов; организация продажи земельных участков только путем проведения открытых конкурсов; совершенствование управления свободными земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности; развитие взаимодействия рынка земельных участков и фондового рынка; развитие инфраструктуры рынка земельных участков, включая создание соответствующего информационного обеспечения.

Решение этих и ряда других проблем позволит уточнить и разграничить функции развивающегося рынка городских земель, примерный перечень которых приведен в Параграфе 3.2. диссертационного исследования, и на этой основе повысить уровень управляемости городскими землями.

В заключение работы приведены разработки автора по организации взаимодействия основных участников рынка городских земель, включая схему проведения открытых земельных конкурсов, обращения городских земельных облигаций и организацию связей между участниками оборота земельных участков.

В работе также предусматривается введение в обращение в крупных городах земельных векселей, что позволит городским властям привлекать дополнительные частные инвестиции в городское строительство, а инвесторам снизить объем денежных средств, выводимых из оборота на период строительства объектов и ускорить оборачиваемость капитала.

Кроме того были определены основные негативные последствия и виды прямых потерь о неэффективного использования городских земель, являющихся предметом повышенного спроса.