Оценка стоимости прав владения и распоряжения земельными участками как инвестиционного ресурса тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Оценка стоимости прав владения и распоряжения земельными участками как инвестиционного ресурса"

На правах рукописи

ДИКИХ ВАДИМ АЛЕКСАНДРОВИЧ

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРАВ ВЛАДЕНИЯ И РАСПОРЯЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ КАК ИНВЕСТИЦИОННОГО РЕСУРСА

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

Автореферат

диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

' 3 ОЕВ 20*2

Москва-2012

005011542

Работа выполнена на кафедре Экономики строительства и управления инвестициями ФГБОУ ВПО "Государственный университет управления"

Научный руководитель:

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Серов В.М

доктор экономических наук Грабовый К.П.

кандидат экономических наук Тикова Т.В.

Ведущая организация:

ФГБОУ ВПО Российский Государственный торгово-экономический университет (кафедра экономики недвижимости)

Защита диссертации состоится 29 февраля 2012 года в 13:00 часов на заседании Диссертационного совета Д 212.049.04 в ФГБОУ ВПО «Государственного университета управления» по адресу: 109542, Москва, Рязанский проспект, дом 99, ауд. А-422.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Государственный университет управления».

Автореферат разослан 26 января 2012 г.

Учёный секретарь

диссертационного совета,

доктор экономических наук, профессор

Воронин М.И.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В новых условиях рыночных отношений в экономике значение земли, как одного из важнейших ресурсов, задействованных в системе хозяйственного управления, существенно возросло. Соответственно этому, требуется создание необходимой научно-методической базы в сфере земельных отношений, в том числе по оценке стоимости земельных участков, по её учёту, налогообложению и т.д.

Следует отметить, что в зарубежной практике хозяйствования проблемам организационно-экономических отношений в сфере землепользования уделяется весьма большее внимание, отработаны и совершенствуются соответствующие методические положения и документы в этой сфере, хотя и имеется ряд нерешённых проблем. В частности, не решены проблемы по оценке стоимости земельных участков и их налогообложения при реализации инвестиционных проектов, по учёту направлений инвестирования, фактора территориальной принадлежности земельных участков при оценке их инвестиционной стоимости. На нерешённость и актуальность решения проблем экономики землепользования и земельных отношений указывают зарубежные учёные и специалисты М.Л. Вольвертон, Р.Б. Пеисер, Б.А. Чарлес и другие.

В Советском Союзе, когда земля была общенародной собственностью, и когда она предоставлялась в бесплатное пользование предприятиям, организациям и физическим лицам, не было острой необходимости разрабатывать соответствующую методическую базу по земельно-экономическим отношениям и она практически отсутствовала. Вёлся учёт земель, учёт их пользователей, владельцев и т.д.

Но в связи со значительными объёмами строительства в стране в 60-80 годы и большим потреблением под строительные объекты земли, встал вопрос оценки и учёта влияния фактора изъятия земель сельскохозяйственного назначения на эффективность капитальных вложений при строительстве или расширении производственных предприятий, прокладке транспортных и других коммуникаций. Проблемы учёта "земельного фактора" при оценке эффективности капитальных вложений исследовались отечественными учёными Витт М.Б., Зотовым В.Б., Ильдеминовым В.И., Кабаковой СМ., Любимовой Л. и др. Но работы и рекомендации указанных учёных относились к экономике советского периода и далеко не охватывали многие другие проблемы экономики и организации землепользования. Поэтому в настоящее время остро встаёт задача разрешения организационно-экономических проблем землепользования для новых условий хозяйствования в системе рыночных отношений.

В годы реформирования отечественной экономики в какой-то мере решены вопросы организации и экономики землепользования. Разработан и вступил в силу Земельный кодекс Российской Федерации, создан кадастр земель, определены методы установления кадастровых цен земельных участков, разработана автоматизированная система учёта земель и т.д.

з

Разработка положений действующих методических документов в части землепользования базировалась на результатах современных исследований Кабаковой С.И., Прорвича В.А., Ресина В.И., Руднева A.B., Медведевой O.E., Грибовский C.B. и других учёных.

Анализ положений научных и научно-методических разработок указанных авторов, а также положений официальных нормативно-методических документов в области экономики землепользования показывает, что в них в большей мере определены общие вопросы оценки стоимости земель, их налогообложения и явно недостаточно рассмотрены вопросы оценки их инвестиционной стоимости, учёт этой стоимости при анализе и оценке экономической эффективности инвестиционных проектов.

Целью диссертационного исследования является обоснование основных положений, подхода и методов определения инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками при разработке и реализации инвестиционно-строительных проектов по созданию и развитию основных фондов производственного назначения.

В соответствии с указанной целью в диссертации решаются следующие основные задачи:

рассмотрение роли и места прав владения и распоряжения земельными участками в общей системе ресурсного обеспечения инвестиционно-строительных проектов;

анализ существующего научно-методического обеспечения и имеющихся разработок и предложений по методам оценки инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками, в том числе при реализации инвестиционных проектов, связанных с осуществлением строительства объектов производственного назначения;

выработка научно-обоснованного подхода к определению инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками при реализации инвестиционных проектов, связанных с осуществлением строительства объектов производственного назначения;

рассмотрение возможных имущественно-правовых форм реализации прав владения и распоряжения земельными участками при осуществлении инвестиционных проектов по созданию и развитию основных фондов производственного назначения;

обоснование и разработка методов оценки инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками при осуществлении инвестиционных проектов по созданию и развитию основных фондов производственного назначения, учитывающих возможные формы имущественно-правовых взаимоотношений между инвесторами, реализующими инвестиционные проекты и обладателями прав владения и распоряжения земельными участками;

проведение экспериментальных расчётов инвестиционной стоимости конкретных земельных участков в рамках реализации инвестиционных проектов реального инвестирования.

Предметом данного исследования является методология и методы оценки стоимости земельных участков, отводимых и используемых под застройку при осуществлении инвестиционных проектов по созданию и развитию основных фондов производственного назначения.

Объектом исследования являются экономические отношения в сфере производственного строительства всех отраслей материального производства.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили положения теорий функционирования рыночной экономики, эффективности инвестиций и капитальных вложений, а также положения трудов зарубежных и отечественных учёных по исследуемой проблеме. При обосновании основных методических положений и разработке конкретных методов расчёта и обоснований использовались методы логического экономического анализа, комплексный и системной подходы к анализу факторов и условий, требующих их учёта при проведении конкретных расчётов инвестиционной стоимости земельных участков и прав владения и распоряжения ими.

Наиболее существенные научные результаты диссертационного исследования состоят в следующем:

- доказаны и раскрыты преимущества доходного подхода по сравнению с затратным подходом при определении инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками;

- обоснован подход к оценке стоимости прав владения и распоряжения земельными участками под застройку, в основу которого кладётся определение стоимости земельно-имущественных комплексов, распределение синергетического эффекта от объединения инвестиционных ресурсов между ними и участниками инвестиционных проектов;

- разработан метод оценки стоимости прав владения и распоряжения земельными участками, как инвестиционного ресурса при реализации инвестиционных проектов, как по созданию, так и по развитию основных фондов производственного назначения;

- разработаны методические рекомендации по определению стоимости прав владения и распоряжения земельными участками под строительство, как инвестиционного ресурса при различных формах вхождения правообладателей в инвестиционно-строительные проекты.

Научная значимость исследования состоит в обосновании авторского подхода и разработке конкретных методов оценки инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками при осуществлении инвестиционных проектов по созданию и развитию основных фондов производственного назначения, основу которых составляет рассмотрение этой стоимости, как части стоимости имущественных комплексов, создаваемых или развиваемых в результате реализации инвестиционных проектов.

Оригинальными являются вышеуказанный подход к определению инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками при осуществлении инвестиционных проектов по созданию и

5

развитию основных фондов производственного назначения, а также конкретные методы расчёта этой стоимости с учётом форм имущественно-правовых взаимоотношений инвесторов инвестиционных проектов и обладателей прав владения и распоряжения земельными участками.

Практическая ценность результатов диссертационного исследования состоит в том, что разработанные в нем положения и методы расчёта направлены непосредственно на повышение уровня обоснованности экономической эффективности инвестиционных проектов и оценки инвестиционной стоимости земли, как важной составляющей их ресурсного обеспечения.

Апробация научных результатов диссертации. Основные положения и результаты диссертационного исследования докладывались на научно-практических конференциях, проведённых в Государственном университете управления (Москва 2010-2011 г.), где получили одобрение. Результаты диссертационного исследования докладывались также на техническом совете ООО "Текстиль-М" г. Ногинск Московской области и были использованы им при принятии решений по двум инвестиционным проектам производственного характера.

Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трёх глав, заключения, выводов и предложений, библиографического списка использованной литературы, включающего 135 наименований. Общий объем диссертации составляет 142 страниц текста компьютерного набора, содержащего, в том числе 10 рисунков, 11 таблиц.

Во введении обосновывается актуальность выбранной темы, излагаются цель и задачи диссертационного исследования, полученные научные результаты, раскрывается их научная новизна и практическое значение.

В первой главе "Земля как инвестиционный ресурс и существующие методы оценки её стоимости при реализации инвестиционных проектов" излагаются общие положения о земле как производственном ресурсе, правах владения и пользования земельными участками, рассматривается место этих прав в инвестиционном процессе, анализируется существующее научно -методическое обеспечение оценки стоимости этих прав, в том числе и как инвестиционного ресурса.

Во второй главе "Методические основы определения стоимости прав владения и распоряжения земельными участками при осуществлении инвестиционных проектов реального инвестирования" излагаются: предложенный общий подход и метод определения стоимости указанных прав при осуществлении инвестиционных проектов реального инвестирования на основе определения стоимости создаваемых имущественных комплексов; методы расчёта и определения стоимости прав владения и распоряжения земельными участками для возможных форм хозяйственных и имущественных взаимоотношений между инвесторами инвестиционных проектов и владельцами указанных прав.

В третьей главе "Оценка стоимости земельного участка и мероприятия по её повышению" проведены экспериментальные расчёты определения стоимости прав владения и распоряжения земельными участками как инвестиционного ресурса для ООО "Текстиль-М" с использованием разработанных методических положений и рекомендаций.

В основных выводах и предложениях кратко излагаются итоги и результаты проведённого исследования.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Земля, как часть природы, является основой жизнедеятельности населения. В системе жизнедеятельности она выступает в двух ипостасях: как средство производства и предмет труда, и как пространство, в пределах которого осуществляется производственная, хозяйственная и другая жизнедеятельность людей.

Как средство производства и предмет труда земля выступает в сфере производства сельскохозяйственной продукции. Как пространство жизнедеятельности земля выступает в других сферах осуществления производственной, хозяйственной, бытовой деятельности.

В диссертации рассмотрены основы построенной системы землепользования в России, классификация земель по их назначению, формы вещных прав на земельные участки. По результатам указанного рассмотрения сделан общий вывод, что земельные участки, права владения и распоряжения ими в установленной законодательством форме являются одним из важных элементов экономических отношений в системе хозяйствования в современных условиях, неотъемлемым элементом реализации инвестиционных проектов по созданию и развитию основных фондов, в том числе производственного назначения.

В диссертации проведен также анализ существующей практики, методических разработок и предложений по оценке стоимости земельных участков, в том числе при расчётах и обоснованиях экономической эффективности инвестиционных проектов. В результате указанного анализа установлено, что:

в соответствии с законодательством Российской Федерации предписано использовать два вида цены земельных участков: кадастровую и рыночную. При этом действующая практика, рекомендованные и применяемые методы оценки стоимости земельных участков основаны на анализе цен спроса на них на рынке земли. Указанная практика и методы недостаточно адекватно отражают действительную ценность, стоимость земельных участков, не учитывают действие многих факторов, объективно влияющих и определяющих их цену;

развитие методов оценки рыночной стоимости земельных участков идёт в направлении всё большего распространения доходного подхода, что, в принципе, верно поскольку знание и оценка последствий использования

7

земельных участков все-таки первично по отношению к знанию затрат на их фактическое обустройство и фактическое состояние;

развитие методов оценки рыночной стоимости земельных участков идёт в направлении единства рассмотрения этой стоимости и стоимости производств, обслуживающих хозяйств и т.п., расположенных на земельных участках;

существующие и применяемые методы определения рыночных цен земельных участков в значительной мере не отвечают задачам и требованиям определения их инвестиционной стоимости, определяющейся ценностью участия в инвестиционных проектах, в достижении конечных экономических результатов их осуществления.

Между тем, необходимость определения не только кадастровых и рыночных цен земельных участков, но и инвестиционной достаточно актуальна. При этом под инвестиционной ценой, стоимостью земельных участков предлагается понимать их полезность как инвестиционного ресурса, влияющего и определяющего в единстве и противоречии результаты реализуемых инвестиционных проектов по созданию и развитию основных производственных фондов, размер инвестиционных вложений.

В диссертации рассмотрены основные принципы по определению стоимости прав владения и распоряжения земельными участками: основанные на представлениях пользователя; связанные с эксплуатацией земельных участков; связанные с состоянием земельного рынка; наилучшего и наиболее эффективного использования. Сделан вывод, что основным принципом определения инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками под производственную застройку следует принять принцип наиболее эффективного использования.

Соответственно указанному принципу рассмотрены методы определения инвестиционной стоимости земельных участков под производственную застройку на основе использования затратного и доходного подходов.

Основу затратного подхода при определении стоимости недвижимости составляет учёт всех затрат её владельца на создание, приобретение, содержание. Применительно к правам владения или распоряжения земельными участками к затратам на их приобретение и содержание относятся: затраты на приобретение (покупку), уплата налогов на землю, а также затраты на улучшение купленного земельного участка

К мероприятиям, повышающим ценность земельных участков под застройку, в частности, относятся: работы по их вертикальной планировке, по дренажу заводнённых участков, по берегоукреплению, по устройству подъездных грунтовых и других дорог и т.д.

В общем виде затраты владельца земельного участка по его приобретению, содержанию и улучшению, а, соответственно, и его цена Ц,у определится по формуле:

'/)/• 'лр

где:

Рзу - площадь земельного участка, га; ц^ - кадастровая цена 1 га земли на момент приобретения; ставка налога за землю в Юм году в период от момента приобретения (гпр) до момента принятия решения о купле-продаже земельного участка или вхождения его владельца в совладельцы создаваемого имущественного комплекса (Тс);

затраты владельца участка на его улучшение в 1-ом году в период от

момента его приобретения (1пр) до момента оценки на предмет принятия решения (Тс);

1У - годы затрат по улучшению земельного участка; Е - норма дисконта, равная среднему уровню рентабельности производственного капитала по экономике в целом.

Инвесторы, реализующие инвестиционные проекты по созданию имущественных комплексов, будут согласны принять цену земельного участка, рассчитанную по формуле (1) только в тех случаях, если она на момент проведения оценки будет ниже цены, рассчитанной по новым кадастровым ценам аналогичных по качеству земельных участков. В противном случае им нет необходимости и целесообразности приобретать права на оцениваемый участок, а приобрести другой по более низким ценам на земельном рынке. То есть, если имеет место следующая неравенство:

Чзу *Р1У-ЦК (2)

где:

Цзу - цена земельного участка; Бзу - площадь земельного участка, га;

^-кадастровая цена 1 га земли со свойствами, соответствующими

свойствам оцениваемого земельного участка после проведения работ по его улучшению.

Поэтому за инвестиционную цену земельного участка предлагается принимать величину, рассчитанную по формуле (1), но не превышающую значения, рассчитанного по формуле (2).

Рассматривая стоимость (цену) земельного участка под застройку, необходимо иметь в виду, что согласно общей экономической теории он сам по себе ценности, как приносящий доход, не имеет. Доход (прибыль) может приносить только создаваемый на нем производственный или другой какой-либо имущественный комплекс, а земельный участок - его создаваемая часть. А потому предлагается определить цену этой части.

В общем виде ценность имущественного комплекса является сложением ценностей в виде капитальных вложений на создание зданий, сооружений, коммуникаций к ним, включая энергоснабжение и прокладку дорог, приобретение и установку технологического и другого оборудования. Но здесь имеет место не простое арифметическое сложение ценностей, а эмерджентное, когда соединение локальных ценностей образует новую их общую ценность как единого организма, причем, как правило, большую, чем сумма составляющих.

Если исходить из простого сложения стоимостей в виде капитальных вложений в строительство зданий и сооружений, затрат на проектно-изыскательские, пуско-наладочные работы и в виде земельного участка, то его стоимость Ц может быть определена по следующей формуле:

Ц3у = Цж-{к+зтр+з„_и) (3)

где:

ц^ - цена имущественного комплекса;

К - капитальные вложения на возведение зданий, сооружений, включая затраты на приобретение и монтаж в них технологического и другого оборудования, затраты на приобретение транспортных средств;

ЗПИр - затраты на проектно-изыскательские работы;

Зп.н - затраты на проведение пуско-наладочных работ.

Но, как сказано выше, здесь не может быть использовано простое сложение и вычитание величин. Создание продукции, услуг и, как следствие, получение дохода, прибыли в результате использования имущественного комплекса обеспечивается всеми его составляющими.

Превышение рыночной (оценочной) стоимости имущественного комплекса над совокупными затратами в виде капитальных вложений на создание зданий, сооружений, включая приобретение и монтаж оборудования и над стоимостью земельного участка можно определить по следующей формуле:

АЦИк = Цт + Зтр + 3„_н)~ Ц«у (4)

где:

Цзу - кадастровая стоимость земельного участка.

Указанную величину АЦИК необходимо распределить между величинами {к + Зпир + Зя_и ) и Цзу.

Если исходить из простого правила равенства любых стоимостей, выраженных в деньгах, то величину ДЦИК следует распределить пропорционально значениям величин [к + Зпир + 3^) и Ц*у. В результате

инвестиционная стоимость (цена) земельного участка Ц"у будет определена по формуле:

Но применяя формулу (5) для оценки инвестиционной стоимости земельных участков надо иметь в виду, что у непосредственного инвестора проекта всегда есть большая неопределенность и в получении экономического эффекта, и в реальных затратах в части капитальных вложений. Поэтому во второе слагаемое в формуле (5) целесообразно ввести понижающий коэффициент К, равный меньше единицы, учитывающий указанные неопределенности, т.е.:

к 1

(7)

Ц„К

Методы определения (цены) имущественных комплексов в рамках оценки стоимости бизнеса в настоящее время достаточно разработаны, имеются соответствующие методические приемы и рекомендации. Одними из таковых являются методы капитализации дохода или прибыли, сущность которых выражается формулами:

Цпр(б) ~ (8)

Дг ■а

,р(б)

(9)

где:

Цпр(б) - цена (стоимость) предприятия, производства (бизнеса);

Пг - средняя годовая прибыль оцениваемого предприятия, производства;

Дг - средний годовой доход оцениваемого предприятия, производства;

се - доля прибыли в доходе оцениваемого предприятия, производства;

Е -норма рентабельности производственного капитала в соответствующей отрасли экономики (материального производства).

Если принять в качестве методического подхода и метода определения стоимости земельно-имущественных комплексов методы капитализации прибыли или капитализации дохода, то цена земельных участков будет определяться по формулам:

ц^-к+з.

К + Зпи/>+ Зп-н)~ Ц^у

ц:

к

^-¡К+Зж+Зп-Л-Ц*.

+ 3 ПИI' + 3/7-Я,

ц

х

(К +3п„г+3п-н)+ц1

(10)

(И)

Методы капитализации дохода или прибыли при оценке стоимости предприятий, организаций являются относительно простыми и наиболее употребляемыми в оценочной практике. Но имеются и могут использоваться и другие подходы и методы оценки стоимости земельно-имущественных комплексов.

Другой составляющей процедуры определения и оценки инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками под застройку является учет форм участия владельцев этих прав в реализуемых инвестиционно-строительных проектах. Таковыми основными могут быть:

- продажа прав владения или распоряжения земельным участком под застройку инвестору (инвесторам), осуществляющему инвестиционно-строительный проект;

- сдача в аренду или субаренду земельного участка обладателем прав владения или распоряжения им инвестору (инвесторам), реализующему инвестиционно-строительный проект;

- вхождение обладателя прав владения или распоряжения земельным участком под застройку в состав совладельцев создаваемого имущественного комплекса с полной передачей его управляющему органу этих прав и всей ответственностью по ним;

- вхождение обладателя прав владения или распоряжения земельным участком под застройку в состав совладельцев создаваемого имущественного комплекса с сохранением за ним этих прав и ответственности по ним.

При продаже прав владения или распоряжения земельным участком под застройку инвестору (инвесторам), реализующему инвестиционно-строительный проект их рыночную цену предлагается определять исходя из следующего:

обладатель прав должен возвратить произведенные затраты по приобретению земельного участка, уплате налога на землю и улучшению его с учетом потерь по "омертвлению" этих затрат, т.е. с учетом их дисконтирования;

обладатель прав вправе претендовать на увеличение цены земельного участка за счет прибыли инвестора (инвесторов) от реализации ими инвестиционно-строительного проекта с использованием оцениваемого земельного участка, если таковая обеспечивает ему (им) высокую рентабельность инвестиционных вложений.

То есть, предлагается цену продажи земельного участка определять с использованием формул (1), (2), (5) и (6). При этом принимается наибольшее значение цены, рассчитанное по этим формулам, но не превышающее значение, рассчитанное по формуле (2).

При сдаче в аренду или субаренду земельных участков обладателями прав владения или распоряжения они также должны исходить из того, чтобы в определенной степени возвратить затраты, связанные с приобретением или получением в аренду земельных участков, уплатой налога на землю, по их

улучшению, если таковые были, а кроме того получить какой-то доход на произведенные вышеуказанные денежные вложения.

Цену арендной (субарендной) платы за пользование земельным участком предлагается определять по формуле:

^Ю+яГ-^-Й+яГ+Е^^Г" (12)

/ /

1гр пр

ца =

где:

Р - площадь земельного участка, га;

Цпр - цена приобретения 1 га земельного участка в году приобретения;

#з - ставка налога на землю в ^ом году владения;

З'у - затраты на улучшение земельного участка году владения;

Тс -год оценки арендной платы;

¡„р - год приобретения земельного участка;

Е -средняя рентабельность (доходность) инвестиций 1-году владения земельным участком;

Еж — норма доходности, желаемая обладателем прав владения и распоряжения земельным участком.

В случае если в роли собственника выступает государство, то арендная плата, рассчитанная по предложенной формуле (12) может быть принята арендатором, но только если она не будет превышать арендную плату, рассчитанную на основе средней кадастровой цены, действующей на момент расчета. В противном случае при равных других условиях инвестору (инвесторам) экономически целесообразно взять в аренду другой земельный участок.

При вхождении обладателя прав владения или распоряжения земельным участком под застройку в состав совладельцев создаваемого имущественного комплекса с полной передачей его управляющему органу этих прав и всей ответственностью по ним доля этого правообладателя в общей стоимости

имущественного комплекса аЗУ, в соответствии с которыми надлежит делить дивиденды, может быть определена по формуле:

„ -Мк

II <13>

где:

Цзу — расчетная цена земельного участка, определяемая по формуле (5);

Цик - расчетная цена создаваемого имущественного комплекса (основных фондов) производственного назначения.

При вхождении обладателя прав владения или распоряжения земельным участком под застройку в состав совладельцев создаваемого имущественного комплекса с сохранением за ним этих прав и ответственности по ним он также вправе претендовать на получение дивидендов - части прибыли от производства. Их величину Д предлагается определять по формуле:

Д =Ц"]У-ЕЖ (И)

где:

Цзу - расчетная цена земельного участка, определяется по формуле (5);

желаемая норма доходности вложений. В общем, последовательность действий по определению инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками как

инвестиционным ресурсом может быть представлена следующей схемой (рис.1)

Рисунок 1. Блок-схема определения стоимости прав владения и распоряжения

земельным участком как инвестиционным ресурсом. 14

В диссертации выполнены практические расчёты по определению инвестиционной стоимости земельного участка ООО "Текстиль-М" в г. Ногинске под производственную застройку с использованием изложенных выше подходов и метода. Расчёты показали, что при их применении стоимость земельного участка по сравнению с её рыночной ценой выше на 32%. По двум другим участкам в том же городе указанное значение получено равным 12 и 14%.

Основные выводы и предложения

1. Земельные участки, права владения и распоряжения ими в новых современных условиях хозяйствования являются одним из важнейших инвестиционных ресурсов.

2. В период становления рыночной экономики в России разработано и создано методическое обеспечение по организации и экономике землепользования, включающее разработку и принятие земельного кодекса Российской Федерации, создание кадастра земель и автоматизированной системы их учёта, определение методов установления кадастровых цен земельных участков и др. Вместе с тем, имеющееся методическое обеспечение в области землепользования в основном касается общих вопросов оценки стоимости земель, их налогообложения, а вопросы оценки и определения инвестиционной стоимости земельных участков, учёта этой стоимости при анализе и оценке экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов, исследованы и решены явно недостаточно.

3. Определение инвестиционной стоимости земельных участков под застройку, прав владения и распоряжения ими является важной составляющей общей системы экономических расчётов и обоснований эффективности инвестиционно-строительных проектов.

4. В настоящее время отсутствуют методические разработки и рекомендации по методике и методам определения инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками при осуществлении инвестиционно-строительных проектов по созданию и развитию основных производственных фондов производственного назначения.

5. Применение затратного подхода к определению инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками под застройку не целесообразно вследствие того, что он не обеспечивает учёт реального совокупного экономического эффекта всех инвестиционных вложений при осуществлении инвестиционно-строительных проектов.

6. В основу методического подхода к определению инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками под производственную застройку предлагается положить: доходный подход, как наиболее полно отражающий "ценность" участия земельных участков и экономические интересы обладателей прав владения и распоряжения ими в результатах реализации инвестиционно-строительных проектов по

15

созданию и развитию основных фондов производственного назначения; определение стоимости создаваемых и/или развиваемых земельно-имущественных комплексов и распределение синергетического эффекта от объединения инвестиционных ресурсов участников реализации инвестиционно-строительных проектов производственного характера между ними.

7. В диссертации разработан метод и предложены формулы расчёта инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками под производственную застройку на основе определения стоимости создаваемого бизнеса, прироста стоимости развития производственных комплексов и распределения её по участникам реализации инвестиционно-строительных проектов согласно вкладываемым ими инвестиционным ресурсам.

8. "Весомость" инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками под производственную застройку в общей стоимости и результатах осуществления инвестиционно-строительных проектов по созданию и/или развитию производственных комплексов зависит от форм участия обладателей прав в создаваемом или развиваемом производственном капитале.

9. В диссертации разработаны методы расчёта инвестиционной стоимости земельных участков под производственную застройку для различных форм участия обладателей прав в инвестиционно-строительных проектах по созданию и развитию основных производственных фондов.

Ю.Практические расчёты по определению инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками под производственную застройку с использованием предложенных в диссертации подхода и методов показали занижение её величины в достаточно широком диапазоне от 10 до 30% при определении по затратному подходу.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

1. Диких В.А. (статья) Износ земельных участков, проблемы и пути решения // Вестник Университета (ГУУ) №12-М.: ГУУ, 2010., 0,35 п.л. (издание рекомендовано ВАК РФ)

2. Диких В.А. (статья) Права владения и распоряжения земельными участками, как инвестиционным ресурсом // Научный, производственно-экономический журнал "Строительство. Экономика и управление" №3. -М.: ОАО «ЦНИИЭУС», 2011., 0,4 пл.

3. Диких В.А. (статья) Об оценке инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками, при осуществлении инвестиционных проектов по созданию и развитию основных фондов производственного назначения. // Научно-практический журнал "Экономика. Управление. Право" №12 (24). - М.: ИНГН, 2011., 0,6 п.л.

Апробация результатов исследования:

1. Диких В.А. (тезисы доклада) Апробация теории оценки прав владения и распоряжения земельными участками // ГУУ - М.: 2010. 0,15 п.л.

2. Диких В. А. (тезисы доклада) Оценка стоимости прав владения на земельный участок при реализации инвестиционно-строительных проектов. // ГУУ - М.: 2011., 0,2 п.л.

Подп. в печ. 24.01.2012. Формат 60x90/16. Объем 1,0 п.л.

Бумага офисная. Печать цифровая.

_Тираж 50 экз. Заказ № 25_

ФГБОУВПО «Государственный университет управления» Издательский дом ФГБОУВПО «ГУУ»

109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд. 106

Тел./факс: (495) 371-95-10, e-mail: diric@guu.ru

www.guu.ru