Построение системы управления во вновь создаваемой девелоперской организации тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Построение системы управления во вновь создаваемой девелоперской организации"

На правах рукописи

Стогов Константин Михайлович

ПОСТРОЕНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ВО ВНОВЬ СОЗДАВАЕМОЙ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ

08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва -2007

Работа выполнена на кафедре управления бизнесом в строительстве ГОУ ВПО «Государственный университет управления»

Научный руководитель

доктор экономических наук, профессор Абрамов С И

Научный консультант

кандидат технических наук, доцент Куприянов Н С

Официальные оппоненты

доктор экономических наук, профессор Яськова Н Ю

кандидат экономических наук, доцент Выходцева Е А

Ведущая организация

Международный центр управления активами

Защита состоится ¿5 ЬЯйРГП & 200 & года в часов на заседании диссертационного совета Д 212 049 04 при ГОУ ВПО «Государственный университет управления»,

Адрес 109542, Москва, Рязанский проспект, дом 99, ауд А-422

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Государственный университет управления»

Автореферат разослан февРДМ 2008 года

Ученый секретарь диссертационного совета,

доктор экономических наук, профессор ^//¿^ Воронин М И

Общая характеристика работы

Современное постиндустриальное общество и экономические отношения в нем характеризуются бурным ускоряющимся развитием и усложнением, особенно в последние десятилетия Во главе этих процессов стоят экономически развитые страны, которые задают общие тенденции, перенимаемые остальными государствами Наличие этих процессов в обществе выражается в усложнении и развитии существующих, а также в появлении новых видов деятельности и отраслей Данное утверждение справедливо и для инвестиционно-строительной сферы

Появление новых участников рынка постепенно привело к зарождению и развитию нового подхода к работе с объектами недвижимости В экономически развитых странах подобный подход получил название «Девелопмент» Можно дать следующее обобщающее определение девелопмента девелопмент - качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости, а также профессионально-предпринимательская деятельность по организации процессов развития объектов недвижимости

Организации, занимающиеся девелопментом, которых сокращенно принято называть девелоперами, в условиях реализации коммерческих проектов в сфере недвижимости, нацеленных на прибыльную реализацию создаваемых объектов на рынке, становятся центральными участниками процесса создания (развития) объектов недвижимости и их реализации

В условиях рыночной экономики возникает необходимость всеобъемлющего изучения и анализа деятельности субъектов, действующих на рынке недвижимости, а также рассмотрения места девелопмента на современном этапе развития инвестиционно-строительного комплекса в России И если на западе вопросы развития и совершенствования девелопмента рассматриваются достаточно давно, существуют целые институты, изучающие те или иные аспекты и направления девелопмента (в частности, Urban Land Institute в США), то в России только начинают появляться работы отдельных авторов по вопросам девелопмента

Актуальность темы обоснована переходом российской инвестиционно-строительной сферы в активную стадию рыночного развития, когда решения о порядке и формах инвестирования в строительство объектов недвижимости становится в подавляющем большинстве прерогативой частного сектора экономики В связи с этим возникают новые организационные формы взаимодействия участников инвестицинно-строительной сферы, и в том числе активное распространение получает форма реализации проектов на основе деятельности девелоперов по западному типу Поэтому уже сейчас важно рассмотреть вопросы развития, как теории, так и практики организации систем управления в девелоперской деятельности

Цель и задачи исследования Целью диссертационного исследования является разработка методических и практических положений построения эффективных систем управления во вновь создаваемых девелоперских

организациях, работающих на российском рынке недвижимости, с учетом специфики возможных вариантов организации деятельности

Поставленная цель достигается путем последовательного рассмотрения нижеследующих взаимосвязанных задач, через которые раскрывается и обосновывается тема предлагаемой диссертационной работы

- изучение теоретико-методологических основ и существующих моделей организации девелоперской деятельности в современных экономических условиях с учетом российского и зарубежного опыта,

- анализ общей теоретико-методологической базы построения систем управления в организациях, в том числе в девелоперских,

- выделение классификационных признаков и проведение классификации девелоперской деятельности в соответствии с ними с целью выявления возможных форм организации девелоперской деятельности на развитом рынке недвижимости,

- определение основных задач и базовых функций девелоперской организации, проведение детализации практических задач по каждому отдельному блоку функций, определение численного и профессионального состава сотрудников девелоперской организации,

- определение порядка выбора и построения организационной структуры базовой девелоперской организации с учетом выделенных основных функций и необходимых подсистем,

- определение порядка построения информационной системы в рамках системы управления девелоперской организации,

- сравнительная оценка эффективности системы управления девелоперской организаций, разработанной в соответствии с предлагаемой методикой

Объектом исследования являются системы управления отдельных девелоперских организаций, представленных на современном российском рынке недвижимости

Предметом исследования являются организационно-экономические мероприятия по построению систем управления девелоперских организаций и их отдельных элементов, а также свойства и характеристики отдельных элементов системы управления девелоперских организаций и системы управления в целом

Методологические и теоретические основы исследования В составе методологической базы исследования применялся ряд общенаучных методов, а именно использование системного подхода при анализе рассматриваемого вопроса, аналитическая оценка различных параметров, проведение классифицирования по видам, сравнительная оценка с применением оптимизационной модели, обобщение анализируемой информации и полученных результатов Среди специальных методик, использовавшихся при выполнении работы, можно выделить общие методы построения типовых организационных структур управления, а также общие методы и принципы управления проектами

Теоретическую основу выполненной работы составили современные научные труды отечественных и зарубежных авторов по вопросам профессионального девелопмента недвижимости (Р Пейзер, А Фрей, Н Ф Вечер, В В Кущенко, С Н Максимов, И И Мазур), управления проектами и инвестиционно-строительной деятельностью (А Н. Асаул, М Л Разу, О В Михненков, М М Серов, В Д Шапиро, С И. Абрамов и др) В ходе подготовки диссертационной работы изучена литература по общим вопросам менеджмента организаций, управления проектами и инвестиционного менеджмента Использованы законодательные и нормативно-правовые документы, официальные публикации по проблемам совершенствования инвестиционно-строительной сферы, материалы научных конференций, а также корпоративные статистические и аналитические материалы

Научная новизна работы заключается в разработке и обосновании теоретических и методических основ построения эффективных систем управления в девелоперских организациях, начинающих и уже начавших свою работу в последние годы бурного развития российского рынка недвижимости Среди основных результатов, полученных в ходе выполнения диссертационного исследования и составляющих его научную новизну, можно выделить следующие

- определено место девелоперских организаций на современном этапе развития российского инвестиционно-строительного комплекса, проведена сравнительная характеристика с другими участниками рынка недвижимости, выделены и систематизированы основные участники процессов девелопмента,

- проведена классификация девелоперской деятельности, в том числе с выделением новых классов, определены основные типы девелоперских организаций, представленных на современном российском рынке недвижимости,

- выделены и обоснованы принципы и подходы к построению организационных систем управления девелоперских организаций, проведена декомпозиция общей системы управления девелоперской организации на отдельные элементы, определен алгоритм построения системы управления девелоперской организации, а также порядок построения ее отдельных подсистем,

- определены основные задачи и базовые функции девелоперской организации, проведена детализация практических задач по каждому блоку функций, определен численный и профессиональный состав сотрудников базовой девелоперской организации,

- определен порядок выбора соответствующей организационной структуры девелоперской организации и спроектирована базовая организационная структура управления вновь создаваемой девелоперской организации,

- разработана методика и проведена сравнительная оценка эффективности системы управления девелоперской организации по

сравнению с традиционными системами управления в организациях, занятых инвестиционно-строительным процессом

На защиту выносятся

1 Разработанный алгоритм построения системы управления девелоперской организации с выделением методик по разработке отдельных элементов общей системы управления девелоперской организации, и в том числе методики выбора и проектирования ее организационной структуры

2 Методика принятия решения о начале девелоперской деятельности и создания новой системы управления в девелоперской организации для полноценной реализации девелоперских проектов на всех стадиях их реализации, в основу которой положен сформированный в процессе работы состав основных задач и базовых функций девелоперской организации

3. Методические подходы и механизмы детализации практических задач по каждому отдельному блоку функций девелоперской организации с определением численного и профессионального состава сотрудников начинающей девелоперской организации, определенного в соответствии с выделенными базовыми задачами и функциями

4. Методика оценки эффективности разработанной системы управления начинающей девелоперской организации в сравнении с традиционными системами управления в организациях, занятых инвестиционно-строительной деятельностью, в основу которой положен метод сравнения

Теоретическая значимость работы заключается в повышении эффективности инвестиционной деятельности на базе профессиональных девелоперских структур в сфере капитального строительства в соответствии со спецификой развивающего современного российского рынка недвижимости и с учетом интересов всех участников инвестиционно-строительного комплекса Результаты диссертационного исследования могут быть использованы при написании учебных пособий и чтении общих лекционных и специальных курсов в высших экономических учебных заведениях по управлению строительством, инвестициями и недвижимостью

Практическая значимость выполненной работы заключается в формировании практических методик и принципов построения эффективных систем управления в девелоперских организациях для использования в хозяйственной деятельности организаций, занятых инвестированием в строительство объектов недвижимости в рыночных условиях Результаты работы могут быть использованы девелоперскими организациями, работающими в инвестиционно-строительной сфере, в целях построения эффективных внутренних систем управления, в том числе через совершенствование и оптимизацию своих существующих организационных структур управления

Достоверность полученных научных результатов основывается на репрезентативности статистических данных о деятельности девелоперских организаций, комплексном использовании признанных научных определений, современных теорий и методов исследований

Апробация результатов исследования осуществлялась в практической деятельности московских девелоперских организаций ООО «Стройинком-К» и ОАО «ПАРЦЕЛЬ» при реализации девелоперских инвестиционно-строительных проектов в различных сегментах рынка недвижимости

Основные положения диссертации докладывались в 2005-2007 гг на научно-практических конференциях по вопросам управления, проводимых в Государственном университете управления, а также использованы в научной работе кафедры «Управления бизнесом в строительстве» по теме № 4002 «Развитие методов повышения эффективности деятельности строительных организаций» (Номер госрегистрации - 01 2 006 12119) По теме диссертации автором опубликовано в отрытой печати 4 труда, общим объемом 1 п л

Структура работы Диссертация состоит из введения, четырех глав, выводов и рекомендаций общим объемом 163 страницы Список использованной литературы включает 133 наименования Работа также содержит 29 рисунков, 6 таблиц и 4 приложения

Основное содержание работы

Во введении обоснована актуальность выбранной темы, сформулированы цель и основные задачи исследования, определен объект и предмет исследования, выделена научная новизна, практическая и теоретическая значимость диссертационной работы

Глава 1 посвящена исследованию теоретических основ организации девелоперской деятельности, а также организации инвестиционно-строительной деятельности, менеджмента организаций, управления проектами и инвестиционного менеджмента В процессе исследования уточнено понятие девелопмента, проведено сравнение понятия с существующими традиционными определениями, в частности, с понятием выполнения функций заказчика при строительстве зданий В ходе сравнения доказана правомерность использования нового термина для определения самостоятельного вида деятельности на российском рынке недвижимости

В отдельном разделе рассмотрены и обобщены теоретические основы построения внутренних систем управления организаций, включая проектирование их внутренних организационных структур, также выделены и систематизированы основы построения систем управления применительно к девелоперским организациям с учетом специфики их деятельности

Девелоперская деятельность включает в себя следующие основные виды задач, выполнение которых организовывает девелоперская организация

> подбор команды участников проекта,

> исследование рынка,

> маркетинг (создание брэнда, концепция продвижения),

> проектирование с привлечением архитектурных консультантов,

> выполнение функций технического заказчика,

> строительство,

> финансирование,

> бухгалтерский учет;

> юридическое сопровождение проекта;

> управление имуществом.

Если рассматривать девелопмент, как отдельный профессиональный вид деятельности, то наиболее близким аналогом западному девелоперу в планово-командной советской экономике выступал заказчик, лицо, выполняющее функции заказчика (инициатора) при строительстве объекта. В связи с чем, в России сейчас складывается противоречивая практика параллельного использования терминов девелопер и заказчик (застройщик).

На рисунке 1 приведена наглядная схема, показывающая различия в позиции девелопера и заказчика при строительстве объекта, однако, конечно же, на практике не существует четкого разграничения между использованием понятий, можно говорить о сложившейся практике использования организациями в своей деятельности данных терминов по ситуации.

Рис.1. Развитие объекта недвижимости девелопером и заказчиком

Использование схем классического девелопмента в России развито в основном только у пришедших на российский рынок западных девелоперов. Сложности для подобных организаций в построении качественной системы управления связаны с рядом вопросов:

1) слабо проработанная законодательная база, как следствие, небольшой и противоречивый опыт правоприменительной практики;

2) слабая осведомленность персонала российских организаций в вопросах девелопмента;

3) сильное влияние на инвестиционно-строительный комплекс властей и государственных органов, особенно на местном уровне;

4) отсутствие рынков профессиональных услуг, что заставляет на некоторые виды работ привлекать иностранных подрядчиков.

В последнее время девелоперские услуги полного цикла становятся все более востребованными Появление в России данных структур характеризует качественное развитие инвестиционно-строительной сферы, свидетельствует об устойчивых тенденциях стабилизации и роста экономики страны

Исследование теоретических основ построения внутренних систем управления организаций позволяет выявить и систематизировать информацию о складывающейся внутренней среде организации, об основных общих элементах системы управления, которые необходимо разрабатывать в процессе построения эффективной системы управления в организации

Существует типология основных организационных структур, присущих предприятиям и организациям Проведенный анализ позволяет выявить наиболее приемлемые структуры для использования в системах управления девелоперских организаций К ним относятся

> из классических, являющихся стандартными для применения большинством организаций линейно-функциональные,

> из специальных структур управления матричные, дивизиональные (продуктовые, региональные)

В настоящее время в связи с качественным развитием инвестиционно-строительной сферы важным вопросом в деятельности девелоперской организации становится построение системы управления, адекватной процессам девелопмента в организации через решение следующих задач

> определение основных функций и задач, подлежащих решению в процессе практической реализации проектов девелопмента,

> определение качественного и количественного состава основных подразделений организации,

> определение качественного и количественного состава специалистов,

> построение эффективной гибкой организационной структуры,

> разработка необходимой управленческой документации политики, процедуры, положения об отделах, должностные инструкции и т д

> построение эффективной системы оперативного управления и контроля деятельности организации

Построение системы управления девелоперской организации должно быть подчинено важным принципам и аспектам девелопмента К основным из них необходимо отнести следующие

1 Управление девелоперскими проектами по системе «под ключ»

2 Процессно-проектный принцип построения структуры девелопера

3 Системное использование концепции управления проектами

4 Глубокая проработка прединвестиционной фазы проектов

5 Эффективное сопровождение реализации проектов (мониторинг, контроль, управление изменениями) в течение проектного цикла

В главе 2 проработана и представлена важная информация для формирования понимания об особенностях девелоперского бизнеса, и в том числе в ходе проведенной классификации дана характеристика девелоперских организаций, представленных на развитом рынке недвижимости, выполнена характеристика окружения девелоперской

организации и организационных схем взаимодействия основных участников процессов девелопмента, выделены необходимые условия и пути вхождения в девелоперский бизнес, определены наиболее приемлемые организационно-правовые формы девелоперских организаций

На основе анализа и обобщения существующей информации о девелопменте автором проведена классификация девелоперской деятельности Результаты проведенной классификации деятельности по организации процессов девелопмента приведены в табл 1

В настоящее время в России довольно определенно наблюдается два пути создания организаций, работающих с использованием принципов девелопмента Первый - эволюционный - характерен при реформировании существующих строительных (инвестиционно-строительных) организаций Второй путь - революционный - используется небольшими, как правило, работавшими ранее на рынке недвижимости организациями, например, инвесторами или риэлтерами, но в связи с бурным развитием нового прогрессивного вида деятельности на рынке недвижимости, решившими добровольно организовать выполнение новых девелоперских функций на уровне существующей или вновь создаваемой организации

В работе обобщены результаты анализа возможных основных участников, задействованных в реализации тех или иных девелоперских проектов Большинство из определенных субъектов привлекается девелопером к реализации проекта через договорные отношения Часть из них составляют долговременную основу команды реализуемого проекта

Иностранные исследователи подчеркивают, что для вступления в бизнес начинающий девелопер должен обладать, по крайней мере, одним из четырех основных активов - это объект недвижимости (здание, земельный участок), знания, потенциальные потребители (покупатели, арендаторы), капитал

В качестве наиболее распространенных и удобных для использования девелопером организационно-правовых форм хозяйственных обществ и товариществ можно выделить следующие общество с ограниченной ответственностью и открытое акционерное общество В работе в ходе анализа использования тех ли иных организационно-правовых форм девелоперскими организациями выявлены основные исходные условия и предпосылки для принятия решения учредителями об учреждении девелоперской организации на базе одной из описанных выше форм

Глава 3 посвящена разработке методики построения системы управления вновь создаваемой девелоперской организации В соответствующих разделах рассмотрен порядок разработки отдельных основных элементов общей системы управления применительно ко вновь создаваемой девелоперской организации

В процессе проектирования системы управления определяются все функциональные и целевые подсистемы, подсистема обеспечения управления, подсистема линейного руководства, все составляющие их элементы функции, организационная структура управления, управленческие

Таблица 1

Классификация форм девелоперской деятельности

Классификационный признак Виды

по правам девелопера на объект недвижимости 1 - fee-development (девелопмент за вознаграждение), 2 - speculative development (спекулятивный девелопмент), 3 - build-to-suit (строительство объекта для собственных нужд)

по типу развиваемых объектов 1 - жилая недвижимость, 2 - офисная недвижимость, 3 - коммерческая (торгово-развлекательная) недвижимость, 4 - складская и производственная недвижимость, 5 - гостиницы и отели, 6 - земельные участки

по форме финансирования развития (строительства) объекта 1 - собственные средства девелопера, 2 - привлеченные инвестиции (на основе полного или частичного инвестирования (соинвестирования) коммерческого плана, 3 - кредиты и займы, 4 - предварительные платежи от будущих потребителей и пользователей (инвестиции потребительского плана), 5 - выпуск ценных бумаг

по степени обособленности девелопера 1 - функции девелопмента выполняются на уровне отдельного отдела или подразделения организации (вертикально интегрированный холдинг), 2 - обособленная девелоперская организация, не входящая в состав группы организаций (девелопер «западного» типа) а) полностью независимая, б) зависящая (не явным образом) от каких-либо структур 3 - обособленная девелоперская организация в составе юридически оформленной группы организаций (горизонтально интегрированный холдинг) а) в составе группы профильных компаний (недвижимость и операции с ней - основной бизнес материнских структур), б) в составе группы не профильных компаний (недвижимость и операции с ней -не основной бизнес материнских структур)

по объему самостоятельно исполняемых функций 1 - принятие на себя выполнения минимального количества функций, относящихся к компетенции девелопера, остальные задачи решаются через квалифицированных подрядчиков 2 - сосредоточение на уровне организации или холдинга исполнения максимального круга задач

по реализуемым этапам девелопмента 1 - девелопер-собственник (максимальный срок участия в развитии объекта недвижимости), 2 - профессиональный девелопер (участвует в строительной фазе развития объекта недвижимости), 3 - специализированный девелопер (выполняет ограниченный круг задач при развитии объекта недвижимости), 4 - девелопер-спекулянт (минимальный срок участия)

по объему осваиваемых инвестиций 1 - малые (начинающие независимые, специализированные), 2 - средние (профессиональные, начинающие зависимые), 3 - крупные (интегрированные в холдинги девелоперы)

по формам создания организации 1 - революционная стратегия, 2 - эволюционная стратегия

технологии, подбор и расстановка персонала, информационная система управления организацией, технические средства управления, управленческие решения Проектируются взаимосвязи этих компонентов целостной системы между собой внутри системы, а также с внешней средой Решение данной задачи предлагается выполнить с помощью разработанного алгоритма, приведенного на рис 2

Анализ основных функций и задач позволяет выделить путем группировки основные укрупненные блоки базовой деятельности девелоперской организации, обобщенные в составе рис 3 Данные блоки создают основу структуры любого девелопера

Проведенный анализ практической деятельности девелоперских организаций, а также существующий теоретический материал, позволяет обобщить основные типы организационных структур управления, которые по общим принципам построения без учета специфичных деталей являются характерными для применения в девелоперских организациях, обеспечивая достижение стоящих перед ними целей К ним относятся

> линейно-функциональные структуры,

> матричные структуры,

> дивизиональные структуры

Структуры первого типа больше подходят небольшим организациям, как правило, ориентированным на один проект В такой ситуации наиболее целесообразным является работа полностью самодостаточной команды специалистов, объединенных в рамках одной организации по линейно-функциональному принципу, обеспечивающих реализацию проекта по всем направлениям

Матричные структуры являются проектно-ориентированными В такой структуре управление проектом как бы пересекается с обычной функциональной иерархией Применение подобных структур рекомендуется в рамках организации, занятой реализацией нескольких проектов

В дивизиональных структурах, которые являются приемлемыми для крупных организаций, проектные команды создаются как полностью самодостаточные структуры, объединенные под общим руководством главного центра, реализующего, как правило, стратегические задачи

Проведенный анализ позволил выявить влияние ряда факторов и критериев на выбор той или иной организационной структуры управления девелоперской организации, к ним можно отнести следующие

> имеющиеся активы будущей девелоперской организации,

> объем осваиваемых инвестиций,

> количество проектов и стадия их реализации,

> степень обособленности девелопера,

> форма создания девелопера (эволюционная или революционная),

> пути вхождения в девелопмент,

> реализуемые этапы девелопмента,

> права девелопера на будущий объект,

> организационные формы соединения участников девелопмента

1) Определение главной цели и создание девелоперской организации

Принятие и оформление решения о начале девелоперской деятельности, регистрация нового юридического лица

Проведение бизнес-планирования начального этапа деятельности, определение целей деятельности, привлечение важных бизнес-фигурантов_

2) Определение базовых функций и задач для каждой из основных подсистем внутренней среды девелоперской организации_

3) Выбор типа организационной структуры управления в зависимости от исходных условий и параметров будущей организации_

4) Проектирование организационной структуры девелоперской организации на основе выделенных базовых функций и задач_

-Распределение функций по уровням управления с определением внутреннего

состава подразделений через группировку должностей с близкой квалификацией

определение вертикальных и горизонтальных связей управленческой подчиненности между подразделениями и отдельными специалистами с получением окончательной схемы организационной структуры

5) Построение эффективной информационной системы

Разработка процедуры подготовки и согласования важной документации и управленческих решений в процессе деятельности организации

6) Определение управленческих технологий, методов принятия решений

7) Выбор технических средств обработки информации и связи_

Рис. 2. Алгоритм построения системы управления во вновь создаваемой девелоперской организации

В ходе проектирования предложен один из вариантов базовой организационной структуры девелоперской организации (рис 3) Она выполнена по принципу сильной матричной структуры, где руководитель проекта наделяется максимальными полномочиями, что позволяет сохранять достаточную ориентированность деятельности всех сотрудников организации на реализацию проекта

Общее руководство

Генеральный директор

...пиш

Финансовое сопровождение

Финансовый 1 • 1 ' Марке-

директор 1 > ■ ■ толог

Бухгалтерский учет

Маркетин- , говая | деятельность1

Главный бухгалтер

I

Бухгалтер

Планово-договорная деятельность

Экономист -сметчик

1

Производственная деятельность (управление девелоперскими проектами)

Руководитель проекта

X

Специалист по согласованиям

X

X

Менеджер по строительству

Юридическое сопровождение

Юрисконсульт

Менеджер по

работе с проектными организациями

X

Менеджер по

инженерным коммуни-капиям

Административно-хозяйственная деятельность

Администратор проекта

Офис-менеджер

Рис.З. Предлагаемый вариант организационной структуры начинающей свою деятельность девелоперской организации

В диссертации предложен вариант построения эффективной информационной подсистемы управления девелоперской организации, разработан и рекомендован вариант автоматизации делопроизводственной деятельности, позволяющий проводить полноценный учет и систематизацию информации и документов, в том числе в электронном виде

В главе 4 при помощи построения оптимизационной модели проведена сравнительная оценка эффективности предлагаемой разработанной системы управления девелоперской организации с традиционными системами управления в инвестиционно-строительных компаниях, выполняющих управление инвестиционно-строительными проектами на основе выделения в структуре отделов капитального строительства, на примере управления ЗАО «СУ-155», работающего на московском рынке недвижимости

Многие свойства той или иной системы управления, влияющие определенным образом на ее эффективность, зачастую невозможно свести к простому стоимостному выражению Соответственно, невозможно установить прямую связь между экономической эффективностью реализуемых девелоперских проектов и эффективностью функционирования системы управления При этом необходимо учесть, что по своей специфике

девелоперские проекты приносят доходность лишь на определенной, часто не продолжительной стадии реализации Тем не менее, система управления должна действовать эффективно на всем протяжении реализации проекта, в том числе и на длительных бездоходных периодах реализации проектов

Для проведения оценки эффективности в работе разработан конкретный алгоритм действий проведения сравнительной оценки эффективности предлагаемых в работе решений по построению системы управления девелоперской организации с определением основных формул для расчета Данный алгоритм представлен на рис 4 Получаемые в ходе проводимого в соответствии с предложенным алгоритмом расчета значения показателей не являются абсолютными величинами, но могут быть вполне пригодными для сравнительной оценки эффективности сложно оцениваемых объектов

Рис. 4. Алгоритм сравнительной оценки эффективности предлагаемой системы управления с традиционными системами управления

Для проведения экспериментальной сравнительной оценки эффективности, выполненной в работе, произведен отбор групп показателей, характеризующих эффективность деятельности организации, и в том числе эффективность функционирования ее системы управления В состав отобранных групп показателей вошли следующие показатели

> показатели, характеризующие специфические свойства, присущие организационным системам управления, как объектам,

> показатели функционирования производственной подсистемы организации (управление инвестиционно-строительными проектами),

> показатели функционирования финансовой подсистемы организации,

> показатели функционирования коммерческой подсистемы,

> показатели функционирования коммуникационной подсистемы,

> показатели функционирования маркетинговой подсистемы,

> показатели функционирования информационного пространства,

> показатели и характеристики реализуемых проектов,

> показатели, характеризующие стратегические задачи развития организации

Экспериментальная сравнительная оценка произведена при помощи метода экспертной оценки После проведения ранжирования показателей по значимости каждый из отобранных показателей оценен экспертным путем по пятибалльной шкале для каждой из альтернативных систем управления, при этом дано обоснование выбора в пользу той или иной оценки для каждого показателя соответствующей системы Эталонным в данном случае для каждого показателя принимается максимальное значение в пять баллов На основе полученных результатов ранжирования и экспертной оценки установлено, что эффективность функционирования по предлагаемой в работе системе управления во вновь создаваемой девелоперской организации по сравнению с традиционной системой управления составила около 15%

Выводы и рекомендации

По результатам проведенного исследования сделаны следующие выводы и рекомендации

1 Дополнительно подтверждено, что управление является одним из ключевых понятий в деятельности предприятий и организаций, осуществляющих деятельность на различных рынках продукции и услуг Успешное функционирование организации не возможно без применения эффективных систем управления осуществляемой деятельностью Еще более важным элементом эффективная система управления становится при осуществлении сложного вида деятельности, которым является девелопмент, используемый для реализации многостадийных интегрированных проектов

2 Выявлено, что появившиеся в современных условиях девелоперские организации становятся связующим звеном по объединению существующих отдельных технологий и интеллектуального потенциала в рамках реализации конкретных проектов, выходящих за границы отдельных организаций В

данном случае организация выступает лишь организатором и координатором отдельных участников деятельности по реализации высококачественных проектов строительства объектов недвижимости

3 С учетом требований рыночной экономики в изменяющихся условиях бурного развития технологий, расширения различных видов продукции и услуг девелоперские организации вынуждены переходить от традиционных организационных форм построения деятельности в строительстве, к новым интегрированным организационным формам объединения участников инвестиционно-строительного деятельности, максимально нацеленных на качественную реализацию проектов строительства с организацией всей деятельности по системе «под ключ»

4 Составлена и рекомендована для использования классификация девелоперской деятельности, разработанная на основе анализа и обобщения существующей информации о девелопменте Выделены и обобщены общеизвестные классификационные признаки и виды девелопмента, а также в процессе анализа разработаны новые виды классов по реализуемым этапам девелопмента и по формам создания девелоперской организации

5 Разработана и предложена методика построения системы управления в девелоперской организации, включая общий алгоритм построения системы управления девелоперской организации Проектирование системы управления рекомендуется осуществлять с учетом системного подхода к разработке проектов систем управления всех уровней иерархии, что позволяет комплексно подойти к решению данного вопроса, а также с учетом специфики инвестиционно-строительной деятельности и характеристик реализуемых проектов

6 При построении системы управления начинающей девелоперской организации выделен состав базовых видов деятельности, а также состав элементных функций, подлежащих выполнению в рамках каждого вида деятельности Выделение базовых видов деятельности и основных функций позволяет определить необходимый минимальный штатный состав начинающей девелоперской организации При построении системы управления девелоперской организацией необходимо уделять важное внимание принципам и методам построения структур управления, выбору их типов и видов, изучению тенденций изменения и оценкам соответствия задачам организаций

7 Обоснован набор показателей, с помощью которых можно оценить правильный выбор в пользу той или иной организационной структуры управления девелоперской организации В зависимости от исходных условий и отобранных показателей будущей деятельности организации выбор рекомендуется делать в пользу различных структур управления линейно-функциональных, матричных или дивизиональных

8 В качестве наиболее эффективной структуры для начинающих девелоперских организаций обоснована организационная структура, построенная по традиционному линейно-функциональному принципу или матричному принципу Окончательный выбор в пользу той или иной

структуры необходимо делать на основе анализа будущих условий функционирования организации с учетом преимуществ и недостатков, присущих каждой из структур Структура вновь создаваемой девелоперской организации является каркасом будущей управленческой системы развивающегося девелопера

9 Разработан порядок построения и определены основные элементы информационной системы управления девелоперской организации В настоящее время при бурном развитии информационных технологий является важным построение информационной системы, способной своевременно и в необходимом объеме снабжать информацией уровень управления девелоперской организации и позволяющей оперативно принимать необходимые управленческие решения

10 Разработана и предлагается для использования методика оценки эффективности разработанной системы управления начинающей (базовой) девелоперской организации в сравнении с традиционными системами управления в организациях, занятых реализацией инвестиционно-строительных проектов В основу методики положен метод сравнения с использованием индексного подхода при оценке сравниваемых показателей В работе разработан алгоритм по использованию данной модели с рекомендациями по отбору исходных данных при проведении оптимизационного моделирования С использованием данной методики в работе выполнен экспериментальный расчет эффективности системы управления начинающей девелоперской организации в сравнении с традиционной системой управления Определено, что эффективность функционирования предлагаемой системы управления для девелоперской организации, максимально ориентированной на проект и работающей на современных рыночных принципах организации деятельности, примерно на 15% выше, чем эффективность функционирования традиционных систем управления, применяемых в большинстве своем в инвестиционно-строительных организациях

Основные выводы и положения диссертации нашли отражение в следующих публикациях

1 Стогов К М Девелопмент на современном этапе развития инвестиционно-строительного комплекса в России Реформы в России и проблемы управления - 2006 Материалы 21-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов Вып 2 / ГУУ - М, 2006,0,3 п л

2 Стогов К М Развитие девелопмента в России Актуальные проблемы управления - 2006 Материалы международной научно-практической конференции Вып 6 / ГУУ - М , 2006,0,3 п л

3 Стогов К М (статья) Состояние и развитие классификации девелоперского бизнеса - М Вестник университета ГУУ, 2007, № 6 (32), 0,2 п л

4 Стогов К М (статья) Оценка эффективности девелоперских проектов - М Вестник университета ГУУ, 2007, № 7 (33), 0,2 п л

Подп в печ 22 10 2007 Формат 60x90/16 Объем 1 п л.

Бумага офисная Печать цифровая Тираж 50 экз Заказ № 1027

ГОУВПО «Государственный университет управления» Издательский дом ГОУВПО «ГУУ»

109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд 106 Тел/факс (495) 371-95-10, e-mail dmc@guuru www guu ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Стогов, Константин Михайлович

Введение.

Глава 1. Анализ существующей теоретической базы и фактического развития девелопмента.

1.1. Понятие девелопмента - развития недвижимости. Анализ российской практики использования нового термина.

1.2. Анализ развития опыта девелопмента за рубежом и в России

1.3. Теоретические основы построения системы управления девелоперской организацией.

1.3.1. Учет специфики российского рынка недвижимости при построении системы управления девелопментом.

1.3.2. Теоретические основы проектирования систем управления в организациях.

1.3.3. Теоретические основы разработки систем управления в девелоперской организации.

Глава 2. Характеристика и анализ методов организации девелоперской деятельности.

2.1. Выделение основных классификационных признаков и классификация девелоперского бизнеса в соответствии с ними.

2.2. Характеристика организационных форм объединения участников процесса девелопмента.

2.3. Анализ необходимых условий и возможных путей вхождения в девелоперский бизнес.

2.3.1. Необходимые условия для организации девелоперского бизнеса.

2.3.2. Наиболее вероятные пути вхождения в девелоперский бизнес.

2.4. Выбор основных организационно-правовых форм девелоперских организаций.

Глава 3. Методика разработки системы управления во вновь создаваемой девелоперской организации.

3.1. Определение порядка разработки системы управления девелоперской организации.

3.2. Методика создания новой девелоперской организации.

3.3. Определение основных задач и базовых функций девелоперской организации.

3.4. Выбор организационных структур девелоперских организаций.

3.5. Проектирование организационной структуры девелоперской организации.

3.6. Построение информационной системы девелоперской организации.

Глава 4. Оценка эффективности предлагаемых решений.

4.1. Определение методики оценки эффективности систем управления.

4.2. Экспериментальная оценка эффективности построения системы управления вновь создаваемой девелоперской организации.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Построение системы управления во вновь создаваемой девелоперской организации"

Современное постиндустриальное общество и экономические отношения в нем характеризуются бурным ускоряющимся развитием и усложнением, особенно в последние десятилетия. Во главе этого развития стоят экономически развитые страны, которые задают общие тенденции развития, перенимаемые остальными государствами. Наличие этих процессов в обществе выражается в усложнении и развитии существующих, а также в появлении новых видов деятельности и отраслей. Данное утверждение справедливо и для инвестиционно-строительного комплекса.

Основное развитие в постиндустриальном обществе получает сфера услуг, к которым, в частности, относят и строительство. Значение секторов услуг в экономике как развитых, так и развивающихся стран резко возросло. В частности, возросла роль так называемых производственных услуг (используемые в качестве вводимых ресурсов производства). К таким услугам относятся проектно-конструкторские разработки, подготовка технико-экономического обоснования, исследование рынка и т.д. Объем использования подобных услуг возрос и в сфере строительства.

Научный и технический прогресс постоянно привносит в нашу жизнь все новые усовершенствования и изобретения - предметов, процессов, способов и т. д., оценить весь спектр воздействия которых на человека и общество становится все труднее в силу нарастания темпов развития и обновления. Рост объемов услуг, используемых в строительстве, а также постоянное их развитие и усложнение, привели к появлению новых участников строительной отрасли, способных профессионально охватить весь объем предлагаемых на рынке услуг. В функции данных структур входит проведение работ по отбору необходимых услуг, выполняемых сторонними подрядчиками, и организации качественного взаимоувязанного их выполнения с целью получения конечного продукта -развитого объекта недвижимости, удовлетворяющего потребности всех заинтересованных сторон: инвесторов, потребителей, общества и государства.

Появление новых участников рынка постепенно привело к зарождению и развитию нового подхода к работе с объектами недвижимости. В экономически развитых странах подобный подход получил название «Девелопмент». Можно дать следующее обобщающее определение девелопмента: девелопмент - качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости, а также профессионально-предпринимательская деятельность по организации процессов девелопмента. Для России в условиях перехода на новые формы хозяйствования это абсолютно новая сфера деятельности.

Инвестиционная деятельность в сфере недвижимости — одна из весомых сфер всей экономической деятельности. Инвестиции в недвижимость занимают существенное место в общем инвестиционном процессе в любой стране. Важность инвестиционно-строительной сферы предопределяет вполне обоснованный интерес к ее исследованию в российских условиях, тем более что здесь возникает и целый ряд специфических проблем.

Существовавший до 90-х годов строительный комплекс стал распадаться на отдельные выделяющиеся части, но в данных структурах в советское время не выполнялось функций подобных девелоперским. Поэтому в основном во всех вновь образовавшихся от реструктуризации участниках рынка сохранялся старый подход к ведению деятельности, особенно на начальном этапе. Это, в совокупности с сохраняющейся монополизацией экономики, когда вновь выделяющиеся единицы сосредотачивают в своих руках значительное количество функций по реализации строительных проектов, сильно тормозило процесс развития конкуренции в данной отрасли.

По мере укрепления российской экономики, сопровождающегося развитием институтов рыночной экономики, все больший интерес в крупных городах проявляется к «девелоперскому» подходу в строительстве, который давно и успешно применяется в западных экономически развитых странах. Девелопмент - современная концепция развития недвижимости и функционирования инвестиционно-строительного комплекса. В буквальном переводе с английского слово «девелопмент» означает «развитие», однако на западе этот термин приобрел значение своеобразной разновидности бизнеса, связанного с комплексным преобразованием объекта недвижимости, в целях увеличения его стоимости за счет технических, организационных усовершенствований, тонкого маркетингового подхода, удачных прогнозных оценок будущего спроса, учета факторов риска и пр.

Организации, занимающиеся девелопментом, которых сокращенно принято называть девелоперами, в условиях реализации коммерческих проектов в сфере недвижимости, нацеленных на прибыльную реализацию на рынке, становятся центральными участниками процесса создания (развития) объектов недвижимости и их реализации. По своей сути девелопер - это организатор процесса создания коммерчески привлекательного объекта недвижимости на рынке с целью обеспечения получения прибыли инвестором (инвесторами), инвестирующим средства в сферу строительства (развития) недвижимости.

Переход к рыночной экономике потребовал поиска новых подходов к вопросам управления, организации взаимоотношений участников инвестиционно-строительного комплекса. В рамках рыночных отношений коренным образом меняются принципы, организационные формы и методы хозяйствования, характер экономических связей и взаимоотношений между участниками инвестиционно-строительной деятельности. В данных условиях возникает необходимость всеобъемлющего изучения и анализа деятельности субъектов, действующих на рынке недвижимости, а также рассмотрения места девелопмента на современном этапе развития инвестиционно-строительного комплекса в России. И если на западе вопросы развития и совершенствования девелопмента рассматриваются достаточно давно, существуют целые институты, изучающие те или иные аспекты и направления девелопмента (в частности, Urban Land Institute в США), то в

России только начинают появляться работы отдельных авторов по вопросам девелопмента. В иностранной литературе детально вопросы профессионального девелопмента рассматриваются в работах Ричарда Пейзера, Анны Фрей, Адриана Шмитца, Дж. Фридмана и др. Среди современных российских авторов, обратившихся к изучению общих и частных вопросов девелопмента в российских условиях, можно выделить работы Н.Ф. Вечера, В.В. Кущенко, И.И. Мазура, А.Н. Асаула, С.Н. Максимова, Разу M.JL, Михненкова О.В., Серова М.М., В.Д. Шапиро, Абрамова С.И. В данных работах авторы приводят систематизацию общей картины российского инвестиционно-строительного комплекса, и, в частности, зарождающегося российского девелопмента и отдельных его аспектов (организационного, финансового, правового).

Следует отметить, что условия существования российских девелоперов отличаются от тех условий, в которых действуют девелоперы на западе. Это создает определенную специфику круга вопросов, которые актуальны для российского девелопмента на данном этапе, в то время как на западе развиваются иные направления изучения девелопмента.

Можно отметить некоторые специфические условия деятельности российских девелоперов:

1) условия переходной экономики, что увеличивает риски и создает проблемы в привлечении инвестиционных и финансовых ресурсов;

2) относительно молодая, несовершенная, слабо проработанная законодательная база применительно к девелоперской деятельности, как следствие небольшой и противоречивый опыт правоприменительной практики;

3) отсутствие профессиональных специалистов в области девелопмента, способных качественно охватить весь круг вопросов, связанных с развитием недвижимости;

4) относительная новизна некоторых направлений развития недвижимости, которых не было в советское время, а также в условиях нестабильной экономики 90-х гг.;

5) сильное влияние на инвестиционно-строительный комплекс властей и государственных органов, особенно на местном и региональном уровнях, что ставит во главу угла не профессионализм девелопера, а наличие определенных налаженных отношений («связей») у руководства с органами власти;

6) неурегулированность вопросов землепользования, в частности, сложности с получением земли в частную собственность, особенно в Москве;

7) наличие на рынке недвижимости недобросовестных участников (инвесторов, риэлторов, подрядчиков), подрывающих стабильность и привлекательность молодого только развивающегося рынка недвижимости и т.д.

В настоящей работе будут рассмотрены еще слабо изученные в российской литературе и научных работах вопросы организации абсолютно нового для российской экономики бизнеса - девелопмента, и главным образом построение систем управления вновь создаваемых девелоперских организаций с учетом российских условий.

Актуальность темы обоснована переходом российской инвестиционно-строительной сферы в активную стадию рыночного развития, когда решения о порядке и формах инвестирования в строительство объектов недвижимости становится в подавляющем большинстве прерогативой частного сектора экономики. В связи с этим возникают новые организационные формы взаимодействия участников инвестиционно-строительной сферы, и в том числе активное распространение получает форма реализации проектов на основе деятельности девелоперов по западному типу. Поэтому уже сейчас важно рассмотреть вопросы развития, как теории, так и практики организации систем управления в девелоперской деятельности.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка методических и практических положений построения эффективных систем управления во вновь создаваемых девелоперских организациях, работающих на российском рынке недвижимости, с учетом специфики возможных вариантов организации деятельности.

Поставленная цель достигается путем последовательного рассмотрения нижеследующих взаимосвязанных задач, через которые раскрывается и обосновывается тема предлагаемой диссертационной работы:

- изучение теоретико-методологических основ и существующих моделей организации девелоперской деятельности в современных экономических условиях с учетом российского и зарубежного опыта;

- анализ общей теоретико-методологической базы построения систем управления в хозяйствующих субъектах, и в девелоперских организациях в частности;

- выделение классификационных признаков и проведение классификации девелоперской деятельности в соответствии с ними с целью выявления возможных форм организации девелоперской деятельности на развитом рынке недвижимости;

- определение основных задач и базовых функций девелоперской организации, проведение детализации практических задач по каждому отдельному блоку функций, определение численного и профессионального состава сотрудников девелоперской организации;

- определение порядка выбора и построения организационной структуры базовой девелоперской организации с учетом выделенных основных функций и необходимых подсистем;

- определение порядка построения информационной системы в рамках системы управления девелоперской организации;

- сравнительная оценка эффективности системы управления девелоперской организаций, разработанной в соответствии с предлагаемой методикой.

Объектом исследования являются системы управления отдельных девелоперских организаций, представленных на современном российском рынке недвижимости.

Предметом исследования являются организационно-экономические мероприятия по построению систем управления девелоперских организаций и их отдельных элементов, а также свойства и характеристики отдельных элементов системы управления девелоперских организаций и системы управления в целом.

Методологические и теоретические основы исследования. В составе методологической базы исследования применялся ряд общенаучных методов, а именно: использование системного подхода при анализе рассматриваемого вопроса, аналитическая оценка различных параметров, проведение классифицирования по видам, сравнительная оценка с применением оптимизационной модели, обобщение анализируемой информации и полученных результатов. Среди специальных методик, использовавшихся при выполнении работы, можно выделить общие методы построения типовых организационных структур управления, а также общие методы и принципы управления проектами.

Теоретическую основу выполненной работы составили современные научные труды отечественных и зарубежных авторов по вопросам профессионального девелопмента недвижимости (Р.Пейзер, А.Фрей, Н.Ф. Вечер, В.В. Кущенко, С.Н. Максимов, И.И. Мазур), управления проектами и инвестиционно-строительной деятельностью (А.Н. Асаул, M.JL Разу, О.В. Михненков, М.М. Серов, В.Д. Шапиро, С.И. Абрамов и др.). В ходе подготовки диссертационной работы изучена литература по общим вопросам менеджмента организаций, управления проектами и инвестиционного менеджмента. Использованы законодательные и нормативно-правовые документы, официальные публикации по проблемам совершенствования и развития инвестиционно-строительного комплекса, материалы научных конференций, а также корпоративные статистические и аналитические материалы.

Научная новизна работы заключается в разработке и обосновании теоретических и методических основ построения эффективных систем управления в девелоперских организациях, начинающих и уже начавших свою работу в последние годы бурного развития российского рынка недвижимости. Среди основных результатов, полученных в ходе выполнения диссертационного исследования и составляющих его научную новизну, можно выделить следующие:

- определено место девелоперских организаций на современном этапе развития российского инвестиционно-строительного комплекса, проведена сравнительная характеристика с другими участниками рынка недвижимости, выделены и систематизированы основные участники процессов девелопмента;

- проведена классификация девелоперской деятельности, в том числе с выделением новых классов, определены основные типы девелоперских организаций, представленных на современном российском рынке недвижимости;

- выделены и обоснованы принципы и подходы к построению организационных систем управления девелоперских организаций, проведена декомпозиция общей системы управления девелоперской организации на отдельные элементы, определен алгоритм построения системы управления девелоперской организации, а также порядок построения ее отдельных подсистем;

- определены основные задачи и базовые функции девелоперской организации, проведена детализация практических задач по каждому блоку функций, определен численный и профессиональный состав сотрудников базовой девелоперской организации;

- определен порядок выбора соответствующей организационной структуры девелоперской организации и спроектирована базовая организационная структура управления вновь создаваемой девелоперской организации;

- разработана методика и проведена сравнительная оценка эффективности системы управления девелоперской организации по сравнению с традиционными системами управления в организациях, занятых инвестиционно-строительным процессом.

На защиту выносятся.

1. Разработанный алгоритм построения системы управления девелоперской организации с выделением методик по разработке отдельных элементов общей системы управления девелоперской организации, и в том числе методики выбора и проектирования ее организационной структуры.

2. Методика принятия решения о начале девелоперской деятельности и создания новой системы управления в девелоперской организации для полноценной реализации девелоперских проектов на всех стадиях их реализации, в основу которой положен сформированный в процессе работы состав основных задач и базовых функций девелоперской организации.

3. Методические подходы и механизмы детализации практических задач по каждому отдельному блоку функций девелоперской организации с определением численного и профессионального состава сотрудников начинающей девелоперской организации, определенного в соответствии с выделенными базовыми задачами и функциями.

4. Методика оценки эффективности разработанной системы управления начинающей девелоперской организации в сравнении с традиционными системами управления в организациях, занятых инвестиционно-строительной деятельностью, в основу которой положен метод сравнения.

Теоретическая значимость работы заключается в повышении эффективности инвестиционной деятельности на базе профессиональных девелоперских структур в сфере капитального строительства в соответствии со спецификой развивающего современного российского рынка недвижимости и с учетом интересов всех участников инвестиционно-строительного комплекса. Результаты диссертационного исследования могут быть использованы при написании учебных пособий и чтении общих лекционных и специальных курсов в высших экономических учебных заведениях по управлению строительством, инвестициями и недвижимостью.

Практическая значимость выполненной работы заключается в формировании практических методик и принципов построения эффективных систем управления в девелоперских организациях для использования в хозяйственной деятельности организаций, занятых инвестированием в строительство объектов недвижимости в рыночных условиях. Сформированные в диссертации теоретические и методические положения разработаны на основе практического опыта организации деятельности в области девелопмента с учетом российской специфики рынка недвижимости. В связи с этим, результаты работы могут быть использованы девелоперскими организациями, работающими в инвестиционно-строительной сфере, в целях построения эффективных внутренних систем управления, в том числе через совершенствование и оптимизацию своих существующих организационных структур управления.

Апробация результатов исследования осуществлялась в практической деятельности московских девелоперских организаций ООО «Стройинком-К» и ОАО «ПАРЦЕЛЬ» при реализации девелоперских инвестиционно-строительных проектов в различных сегментах рынка недвижимости.

Основные положения диссертации докладывались в 2005-2007 гг. на научно-практических конференциях по вопросам управления, проводимых в Государственном университете управления, а также использованы в научной работе кафедры «Управления бизнесом в строительстве» по теме № 4002 «Развитие методов повышения эффективности деятельности строительных организаций» (Номер госрегистрации - 01.2.006.12119). По теме диссертации автором опубликовано в открытой печати 4 труда, общим объемом 1 п.л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, четырех глав, выводов и рекомендаций общим объемом 163 страницы. Список использованной литературы включает 133 наименования. Работа также содержит 29 рисунков, 6 таблиц и 4 приложения.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Стогов, Константин Михайлович

Выводы и рекомендации

По результатам проведенного исследования сделаны следующие выводы и рекомендации:

1. Дополнительно подтверждено, что управление является одним из ключевых понятий в деятельности предприятий и организаций, осуществляющих деятельность на различных рынках продукции и услуг. Успешное функционирование организации не возможно без применения эффективных систем управления осуществляемой деятельностью. Еще более важным элементом эффективная система управления становится при осуществлении сложного вида деятельности, которым является девелопмент, используемый для реализации многостадийных интегрированных проектов.

2. Выявлено, что появившиеся в современных условиях девелоперские организации становятся связующим звеном по объединению существующих отдельных технологий и интеллектуального потенциала в рамках реализации конкретных проектов, выходящих за границы отдельных организаций. В данном случае организация выступает лишь организатором и координатором отдельных участников деятельности по реализации высококачественных проектов строительства объектов недвижимости.

3. С учетом требований рыночной экономики в изменяющихся условиях бурного развития технологий, расширения различных видов продукции и услуг девелоперские организации вынуждены переходить от традиционных организационных форм построения деятельности в строительстве, к новым интегрированным организационным формам объединения участников инвестиционно-строительного деятельности, максимально нацеленных на качественную реализацию проектов строительства с организацией всей деятельности по системе «под ключ».

4. Составлена и рекомендована для использования классификация девелоперской деятельности, разработанная на основе анализа и обобщения существующей информации о девелопменте. Выделены и обобщены общеизвестные классификационные признаки и виды девелопмента, а также в процессе анализа разработаны новые виды классов: по реализуемым этапам девелопмента и по формам создания девелоперской организации.

5. Разработана и предложена методика построения системы управления в девелоперской организации, включая общий алгоритм построения системы управления девелоперской организации. Проектирование системы управления рекомендуется осуществлять с учетом системного подхода к разработке проектов систем управления всех уровней иерархии, что позволяет комплексно подойти к решению данного вопроса, а также с учетом специфики инвестиционно-строительной деятельности и характеристик реализуемых проектов.

6. При построении системы управления начинающей девелоперской организации выделен состав базовых видов деятельности, а также состав элементных функций, подлежащих выполнению в рамках каждого вида деятельности. Выделение базовых видов деятельности и основных функций позволяет определить необходимый минимальный штатный состав начинающей девелоперской организации. При построении системы управления девелоперской организацией необходимо уделять важное внимание принципам и методам построения структур управления, выбору их типов и видов, изучению тенденций изменения и оценкам соответствия задачам организаций.

7. Обоснован набор показателей, с помощью которых можно оценить правильный выбор в пользу той или иной организационной структуры управления девелоперской организации. В зависимости от исходных условий и отобранных показателей будущей деятельности организации выбор рекомендуется делать в пользу различных структур управления: линейно-функциональных, матричных или дивизиональных.

8. В качестве наиболее эффективной структуры для начинающих девелоперских организаций обоснована организационная структура, построенная по традиционному линейно-функциональному принципу или матричному принципу. Окончательный выбор в пользу той или иной структуры необходимо делать на основе анализа будущих условий функционирования организации с учетом преимуществ и недостатков, присущих каждой из структур. Структура вновь создаваемой девелоперской организации является каркасом будущей управленческой системы развивающегося девелопера.

9. Разработан порядок построения и определены основные элементы информационной системы управления девелоперской организации. В настоящее время при бурном развитии информационных технологий является важным построение информационной системы, способной своевременно и в необходимом объеме снабжать информацией уровень управления девелоперской организации и позволяющей оперативно принимать необходимые управленческие решения.

10.Разработана и предлагается для использования методика оценки эффективности разработанной системы управления начинающей (базовой) девелоперской организации в сравнении с традиционными системами управления в организациях, занятых реализацией инвестиционно-строительных проектов. В основу методики положен метод сравнения с использованием индексного подхода при оценке сравниваемых показателей. В работе разработан алгоритм по использованию данной модели с рекомендациями по отбору исходных данных при проведении оптимизационного моделирования. С использованием данной методики в работе выполнен экспериментальный расчет эффективности системы управления начинающей девелоперской организации в сравнении с традиционной системой управления. Определено, что эффективность функционирования предлагаемой системы управления для девелоперской организации, максимально ориентированной на проект и работающей на современных рыночных принципах организации деятельности, примерно на 15% выше, чем эффективность функционирования традиционных систем управления, применяемых в большинстве своем в инвестиционно-строительных организациях.