Повышение эффективности использования муниципальных земельных участков, образованных из невостребованных земельных долей тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Повышение эффективности использования муниципальных земельных участков, образованных из невостребованных земельных долей"

На правах рукописи

005001085

Долгушин Александр Васильевич

ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ОБРАЗОВАННЫХ ИЗ НЕВОСТРЕБОВАННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ ДОЛЕЙ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (землеустройство)

1 7 НОЯ 2011

Автореферат

диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

Москва-2011

005001085

Работа выполнена в ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству»

Научный руководитель: доктор экономических наук,

профессор кафедры городского кадастра ФГБОУ ВПО ГУЗ

Анатолий Васильевич Севостьянов

Официальные доктор экономических наук, профессор, начальник

оппоненты: Центра классификации земель и оценки недвижимо-

сти ФГУП «Госземкадастрсьемка» -ВИСХАГИ Сергей Иванович Носов

кандидат экономических наук, исполнительный директор некоммерческой организации «Российская ассоциация частных землемеров» Владимир Николаевич Никонов

Ведущая организация: Государственное научное учреждение

Всероссийский институт аграрных проблем и информатики имени А. А. Никонова (ГНУ ВИАПИ им. А. А. Никонова) -Россельхозакадемии

Защита диссертации состоится 08 декабря 2011 г. в 11— часов на заседании диссертационного совета Д.220.025.02 при ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству» по адресу: 105064, Москва, ул. Казакова, 15.

Отзывы на автореферат просим присылать по адресу: 105064, Москва, ул. Казакова, 15, ФГБОУ ВПО ГУЗ, диссертационный совет.

С диссертацией можно ознакомиться в научном зале библиотеки ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству» и на сайте университета: www.guz.ru.

Автореферат разослан и направлен с текстом объявления о защите диссертации по адресу: referat_vak@mon.gov.ru 07 ноября 2011 г.

Ученый секретарь диссертационного совета,

кандидат экономических наук, доцент М.М. Демидова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Анализ произошедших в конце 20-го и начале 21-го веков в России социально-экономических преобразований выявил ряд проблем, сдерживающих устойчивое развитие сельскохозяйственного производства. Обратим внимание на следующие:

- в структуре земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности, присутствует значительная доля невостребованных земельных долей, не участвующих по этой причине в хозяйственном обороте;

- имеют место противоречия в основных нормативно-правовых актах, регулирующих земельные отношения в связи с земельными долями;

- не в полной мере используются меры государственного регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Поэтому теоретические, методологические и практические разработки, направленные на решение задач, связанных с вовлечением в оборот невостребованных земельных долей в сложившихся экономических условиях, и поиск механизмов по оптимизации процедур вовлечения в их оборот являются актуальными.

Состояние изученности проблемы. Теоретические и методические вопросы рационального и эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения рассматривали в своих трудах: H.H. Агапов, В.Р. Беленький, И.Н. Буз-далов, A.A. Варламов, В.А. Вашанов, B.Ö. Вершинин, С.Н. Волков, С.А. Гальчен-ко, Н.Ф. Зарук, Т.А. Емельянова, А.Н. Квочкин, Н.Г. Конокотин, В.В. Косинский,

A.C. Косякин, Н.И. Кресникова Э.Н. Крылатых, С.А. Липски, О.Б. Леппке, П.Ф. Лойко, Н.Ф. Мурашкин, С.И. Носов, А.П. Огарков, А.Э. Сагайдак, A.B. Севастьянов, Е.В. Сергацкова, И.Ф. Суслов, И.Г. Ушачев, Н.И. Шагайда, В.Н. Хлыстун,

B.Я. Узун, Ю.А. Цыпкин, Д.Б. Эпштейн и др.

Работы этих российских исследователей послужили основой для подготовки научно-методического обеспечения работ по вовлечению в оборот неиспользуемых земель. Однако, несмотря на фундаментальную разработку ряда ключевых вопросов, отдельные прикладные аспекты рассматриваемой проблемы остаются пока недостаточно исследованными, что подтверждает актуальность настоящего исследования.

Целью исследования является совершенствование методики процедуры вовлечения в оборот невостребованных земельных долей и разработка практических рекомендаций по оптимизации процесса вовлечения в оборот неиспользуемых сельскохозяйственных земель.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие исследовательские задачи:

- выполнить анализ структуры земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности, и особенности их использования;

- сформулировать пробелы в действующем законодательстве в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности, в процедуре изъятия невостребованных земельных долей, препятствующих вовлечению их в активный оборот;

- определить основные направления рационального использования земельных участков, образованных из невостребованных земельных долей;

- разработать методические рекомендации по совершенствованию меха-

низма изъятия невостребованных земельных долей и вовлечения их в хозяйственный оборот;

- предложить усовершенствованную методику изъятия и вовлечения в оборот невостребованных земельных долей.

Объектом исследования являются участки земель сельскохозяйственного назначения, изъятые в государственную или муниципальную собственность в счет невостребованных земельных долей в Кимрском районе Тверской области.

Предметом исследования определены экономические, организационные отношения, возникающие в процессе вовлечения в оборот невостребованных земельных долей.

Методология и методы исследования. Теоретической и методологической основой исследования явились положения классической экономической теории, научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам землеустройства, управления и оценки земель.

В работе использовались нормативно-правовые акты законодательных и исполнительных органов власти, отчетные и статистические материалы Министерства экономического развития Российской Федерации, Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, Министерства сельского хозяйства Российской Федерации, Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, Комитета по управлению имуществом Тверской области, муниципальных органов власти, нормативно-справочная литература.

В процессе исследования применялись монографический, экономико-статистический, абстрактно-логический, аналитический и вариантный методы исследования.

Научная новизна диссертации заключается в следующем:

- теоретически и методологически обоснована необходимость введения в законодательную практику нового понятия, отражающего особенности использования земельных долей, перешедших в муниципальную собственность, - «муниципальная земельная доля»;

- доказана необходимость проведения землеустроительной экспертизы проектов межевания земельных участков, выделяемых в счет земельных долей, в том числе, невостребованных;

- обоснована необходимость расширения прав собственников земельных долей по распоряжению своей земельной долей, а именно - право продать и/или передать совою земельную долю в аренду, но с учетом квалификационных требований к покупателю или арендатору;

- разработана методика вовлечения в хозяйственный и рыночный оборот «муниципальных земельных долей», на основе передачи в аренду земельных массивов, определенных в составе земельного участка, находящегося в долевой собственности, без обязательности проведения кадастровых работ;

- предложено планировать градостроительное развитие населённых пунктов в документах территориального планирования на территориях, образованных из муниципальных земельных долей.

Практическая значимость исследования. Разработанные теоретические положения, методические подходы и практические рекомендации позволят решать вопросы вовлечения в оборот невостребованных земельных долей,

могут использоваться в качестве методической основы, при разработке землеустроительной документации, при разработке проектов межевания земельных участков. Будут способствовать более эффективному вовлечению в оборот невостребованных земельных долей, обеспечат согласование интересов всех заинтересованных лиц, участвующих в процедуре изъятия и вовлечения в оборот невостребованных земельных долей.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертации нашли отражение в опубликованных научных работах. Всего по материалам исследования опубликовано статей общим объёмом 1,52 п.л., из которых лично автором написано 1,33 п.л.

Основные положения диссертационной работы были доложены автором на научно-практических конференциях Петрозаводского государственного университета, Государственного университета по землеустройству в 2008-2011 гг.

Объем и структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения (выводов и предложений). Работа изложена на 149 страницах машинописного текста, содержит И схем и рисунков, 21 таблицу. Список использованных источников состоит из 116 наименований.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В первой главе «Теоретические и методические основы эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения» рассмотрены предпосылки возникновения долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации, особенности нормативно-правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения в России и зарубежных странах, регулирование кадастровых работ по выделению земельных участков.

Проводимая в России земельная реформа обусловила появление земельных долей, но не решила проблему вовлечения этих долей в хозяйственный и рыночный оборот. Оборот земель сельскохозяйственного назначения является основой для их перераспределения между собственниками и обеспечивает переход прав от неэффективных собственников к более эффективным. При этом не допускается нецелевое использование земель.

Одной из важнейших проблем, препятствующих эффективному обороту земель сельскохозяйственного назначения, является наличие невостребованных земельных долей. Решение этой проблемы требует выработки механизма, позволяющего создавать условия по вовлечению невостребованных земельных долей в рыночный оборот. Одновременно с вовлечением в оборот невостребованных земельных долей, необходимо создать условия для оборота земельных долей, находящихся в собственности граждан. В ходе диссертационного исследования выяснилось, что существующие варианты реализации прав на свою земельную долю не позволяют собственникам в полной мере получить доход от её использования.

Действующее законодательство предусматривает, что собственник земельной доли может: завещать земельную долю; внести земельную долю в уставной капитал; передать земельную долю в доверительное управление; продать или подарить земельную долю другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок,

находящийся в долевой собственности; отказаться от права собственности на земельную долю.

Таким образом, круг действий участника долевой собственности по реализации своих прав на земельную долю значительно ограничен законодательно: собственник земельной доли не может сдать её в аренду, продать или подарить лицу, не являющемуся участником долевой собственности, сдать в залог и т.д. Эти операции возможны только после выделения земельного участка в натуре, это приводит к развитию теневого рынка земельных долей.

Например, собственники земельных долей имеют возможность передать в аренду только весь земельный участок, находящийся в долевой собственности, только проведя его кадастровый учёт, что осложняет аренду этого участка. При этом договор аренды может заключаться доверенным лицом и должен соответствовать условиям, определенным на общем собрании. Собрание считается правомочным, если на нем присутствовали не менее 20% собственников или присутствовали собственники, владеющие более чем 50% таких долей. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда лица, ранее скупившие большинство земельных долей, будут диктовать свои условия остальным собственникам по вопросу заключения договора аренды.

В случае несогласия собственника земельной доли с условиями договора аренды, собственник может выделить свою долю в отдельный земельный участок, но высокие издержки на проведение кадастровых работ не дадут ему возможности защитить свои права на получение обоснованной платы по договору аренды.

Чтобы не ограничивать круг сделок с земельными долями и, следовательно, ликвидировать теневой рынок земельных долей с участием различных посредников, в диссертации предлагается расширить круг правомочий собственников земельных долей, а именно, предоставить им право продавать и/или передавать в аренду свою земельную долю любым физическим и юридическим лицам, занимающимся сельскохозяйственным производством.

Предлагается также для перераспределения земель использовать преимущественное право покупки земельных долей субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями. В настоящий момент невостребованные земельные доли и земельные доли, собственники которых отказались от прав на них, должны поступить в муниципальную собственность.

В связи с этим, следует говорить о появлении нового объекта собственности муниципального образования на земли сельскохозяйственного назначения -«муниципальной земельной доли». Автор предлагает дать этому понятию следующее определение: муниципальная земельная доля - земельная доля, поступившая в собственность муниципального образования, в связи с проведением процедуры изъятия невостребованных земельных долей и/или отказом собственника от своего права собственности на земельную долю, позволяющая сформировать земельный участок из земель, находящихся в долевой собственности, зарегистрировать право собственности муниципального образования на него и обеспечить вовлечения его в оборот или вовлечь саму муниципальную земельную долю в оборот, путем продажи или сдачи в аренду.

В соответствии с российским законодательством основным документом, на основании которого происходит выделение земельных долей, является проект межевания земельного участка. Но законодательно установлен лишь перечень

земельных участков, информацию о которых должен содержать проект межевания земельного участка, и порядок согласования и утверждения этого документа. При этом проект межевания земельного участка согласовывается с участниками долевой собственности по вопросу расположения выделяемых земельных долей. Органы местного самоуправления имеют лишь право совещательного голоса, а сельскохозяйственные организации не могут влиять на решения, если не имеют в своей собственности земельных долей, при этом они являются основными претендентами на использования земель, находящихся в долевой собственности. Считая, что этого недостаточно (не в полной мере учитываются интересы муниципального образования, приобретающего право на муниципальные земельные доли, и сельскохозяйственных организаций, использующей эти доли) в диссертации предлагается установить обязательность проведения землеустроительной экспертизы разрабатываемых проектов межевания и предлагается предоставить возможность главам сельскохозяйственных организаций участвовать в разработке этих проектов. Это позволит учесть эти интересы и предотвратить появление недостатков землепользования на землях сельскохозяйственного назначения.

Проведение землеустроительной экспертизы позволит, кроме того, эффективно контролировать положение п. 6 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации: «Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам». Это тем более необходимо, так как на данный момент в проекте межевания таких требований не предусмотрено.

Предлагается также использовать зарубежный опыт регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения путём введения квалификационных требований для покупателей, арендаторов и лиц, получающих в собственность земельные участки и земельные доли из земель сельскохозяйственного назначения, в рамках договоров предполагающих переход права собственности на земли сельскохозяйственного назначения. Полномочия утверждения сделок можно отнести к полномочиям органов местного самоуправления.

Во второй главе «Существующее состояние и структура использования земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности» выполнен анализ существующего состояния земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации, отдельных субъектах РФ и Кимрском районе Тверской области. Рассмотрены недостатки действующей методики вовлечения в оборот невостребованных земельных долей.

По данным на 1 января 2010 года, площадь земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации составляла 400,0 млн. га; в Тверской области -4588,6 тыс. га. Из анализа распределения земель по формам собственности (таблица 1) следует, что при фактически одинаковом и для Российской Федерации и для Тверской области распределении земель площадь невостребованных земельных долей в Тверской области составляет - 15,25%, а в России - 6,1 %.

То есть, в Тверской области за прошедшие с момента появления долевой собственности годы собственники земельных долей в 2,5 раза реже реализо-вывали свои права к т земельные доли и ситуация с невостребованными земельными долями значительно сложнее, чем в целом по Российской Федера-

ции. А если учесть, что в 41 (50%) регионе Российской Федерации из 83 более 25% земель, находящихся в долевой собственности, составляли невостребованные земельные доли, которые использовались сельскохозяйственными организациями без надлежащих юридических оснований, в этой связи необходимость активизации процедуры по изъятию невостребованных земельных долей в муниципальную собственность и вовлечению их в хозяйственный оборот на законных основаниях жизненно нужна.

Таблица 1

Распределение земель сельскохозяйственного назначения по формам собственности

на 1 янеаря 2010 г.

Наименование Российская Федерация Тверская область

тыс. га в % к общей площади тыс. га в % к общей площади

Общая площадь, в том числе 400000 100 4588,6 100

- в государственной и муниципальной собственности 270700 67.7 2820,6 61,5

- в частной собственности граждан 119500 29,9 1639,8 35,8

- в собственности юридических лиц 9800 2,4 128,2 2,7

Земельные доли от общей площади 104200 26,1 1310,3 28,5

- из них невостребованные земельные доли 24300 6,1 699,9 15,25

Ещё один важный вывод из результатов настоящего исследования. Автор выполнил корреляционно-регрессионный анализ, сопоставив долю невостребованных земельных долей в структуре долевой собственности и балл бонитета почв1 (рис. 1).

о ? = *

> С

X X I

о 5

"> г

90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

0,0569

Доля невостребованных земельных долей е долевой собственности

20

40

60

100

120

Рис. 1. Аньлиз зависимости между долей невостребованных земельных допей и качеством сельскохозяйственных угодий.

Результат корреляционно-регрессионного анализа не подтвердил зависимость между качеством земель и долей невостребованных земельных долей в структуре долевой собственности (достоверность аппроксимации составила 0,0569, что сви-

' Справочник агроклиматического зонирования субъектов Российской Федерации. Учебно-практическое пособие / под ред. С.И. Носова. - М.: Маросейка,20Ю - 208 с.

детельствует об отсутствии связи между факторами). То есть, для граждан являющихся собственниками земельных долей, качество земель не играет важной роли при распоряжении своими земельными долями и не влияет на перераспределение земель. Следовательно, активность перераспределения земельных долей заключается в высоких издержках на выделение своих земельных долей.

Наличие активного рыночного оборота земель характеризуется активностью участников оборота, а именно количеством сделок совершаемых за период. Автор высказал предположение, что на количество невостребованных земельных долей должен оказывать влияние активный оборот земель в регионе. В регионе, где оборот более активный доля невостребованных земель должна быть меньше. В целях подтверждения либо опровержения выдвинутой гипотезы, автор провел расчеты площади земель приходящейся на одну сделку между гражданами в 2010 г., а так же доли невостребованных земельных долей в структуре долевой собственности. По результатам был проведен корреляционный анализ, результат которого представлен на рисунке 2.

Доля невостребованных земельных долей в структуре долевой собственности,

Рис. 2. Влияние оборота на наличие невостребованных земельных долей.

Достоверность аппроксимации составила 0,0769, что свидетельствует об отсутствии связи между факторами. Отсутствие связи между этими факторами опровергает гипотезу о влиянии рыночного оборота на наличие невостребованных земельных долей. Таким образом, можно говорить о том, что проблема невостребованных земельных долей не может быть решена только мерами активизацией рыночного оборота земель и должна включать меры, носящие административный характер.

Устранить это можно лишь принятием на законодательном уровне представленных выше предложений автора и проведении работ по изъятию невостребованных земельных долей в муниципальную собственность.

При проведении процедуры изъятия невостребованных земельных долей в муниципальную собственность и вовлечении их в хозяйственный и рыночный оборот, в диссертации выделяются следующие три участника: муниципальное образование, на территории которого расположены невостребованные земельные доли; собственники земельных долей, в том числе собственники невостребованных земельных долей, чьи интересы будут затронуты; потенциальные покупатели и арендаторы земельных участков, образованных в счет невостребованных земельных долей,

При изъятии и вовлечении в оборот невостребованных земельных долей должна соблюдаться процедура, предусмотренная Федеральным Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В диссертации данная процедура представлена в виде алгоритма (рисунок 3).

Рис. 3. Алгоритм проведения процедуры изъятия и вовлечения в оборот муниципальных земельных долей по действующей методике.

Из рисунка 3 видно, что существуют, по меньшей мере, три основных случая, которые могут возникнуть при вовлечении в оборот поступивших в

собственность муниципального образования земельных долей и земельных участков, сформированных из них. Рассмотрим положительные и отрицательные стороны каждого из них.

Первый случай - продажа муниципальной земельной доли. Плюсы:

- продажа муниципальной земельной доли без торгов позволяет муниципальному образованию сократить издержки на их проведение и организацию, а отсутствие необходимости формировать земельные участки из муниципальных земельных долей, позволит не проводить наиболее затратные кадастровые работы;

- приобрести муниципальную земельную долю может сельскохозяйственная организация и самостоятельно с учетом своих производственных интересов произвести кадастровые работы.

Минусы:

- ограничен круг возможных приобретателей муниципальной земельной доли (исключены другие участники долевой собственности, а так же граждане и юридические лица), что может стать препятствием для привлечения инвестиций в сельскохозяйственное производство;

- ограниченные сроки экспозиции муниципальной земельной доли, что сокращает возможности приобретения муниципальных земельных долей действующими сельскохозяйственными организациями, если сроки будут просрочены;

- покупка муниципальной земельной доли потребует от сельскохозяйственной организации проведения кадастровых работ по её выделению;

- ограниченность круга возможных приобретателей муниципальной земельной доли не обеспечивает равных прав на её приобретение.

Второй случай - продажа или аренда земельных участков, сформированных из муниципальных земельных долей, осуществляется, если в установленные сроки не реализован первый случай. В этом случае муниципальное образование должно провести кадастровые работы за счет собственного бюджета (этап 6), после чего земельный участок может быть продан (этап 7).

Данный случай имеет одну положительную для приобретателя сторону -приобретение сельскохозяйственной организацией земельного участка позволит ей сократить издержки на проведение кадастровых процедур по выделению земельного участка.

При этом отрицательные стороны данного случая включают в себя ряд отрицательных моментов первого случая и свои отрицательные стороны:

- ограничен круг возможных приобретателей;

- ограничены сроки продажи или аренды;

- затраты на проведение кадастровых работ производятся из бюджета муниципальных образований (при низкой цене продажи земельного участка и низких ставках аренды, исчисляемых от кадастровой стоимости, эффективность от реализации данного случая для муниципального образования будет минимальной или отрицательной);

- включение в состав земельных участков, выделяемых в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, худших и неиспользуемых земель (следствие - низкая заинтересованность организаций в приобретении данных земельных участков);

- возможность приобретения земельных участков, выделенных из земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, без проведения торгов допустимо только для организаций, уже использующих данные земельные участки.

Итак, данный случай не учитывает интересы муниципального образования и слабо учитывает интересы сельскохозяйственных организаций.

Третий случай - земельные участки, сформированные из муниципальных земельных долей, не проданы с использованием льгот, предусмотренным вторым случаем (этап 7) и находятся в фонде перераспределения. Передача земельного участка в собственность осуществляется на торгах, а передача в аренду без проведения торгов в соответствии с п. 2 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», так как автор вносит допущение, что подано одно заявление на получение земельного участка в аренду.

Положительная сторона - случай позволяет не отталкиваться от жестких требований по стоимости и позволяет предоставить земельные участки на торгах. Недостаток - включение в состав земельных участков, выделяемых в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, худших и неиспользуемых земель (низкая заинтересованность организаций в приобретении данных земельных участков, сужается круг возможных приобретателей).

Из анализа существующей методики вовлечения в оборот земельных долей, поступающих в муниципальную собственность, следует:

- модель не отвечает интересам муниципального образования, так как требует обязательного проведения кадастровых работ;

- концепция формирования земельных участков из худших и неиспользуемых земель осложняет формирование земельных участков единым массивом, так как в случае формирования земельного участка одним массивом в него попадают и лучшие земли, что противоречит, законодательству;

- методика не обеспечивает соблюдения интересов сельскохозяйственных организаций.

- существующая методика требует серьезной доработки.

Чтобы понять направления совершенствования методики в диссертации выполнены анализ земельного фонда хозяйств Кимрского района по юридическому статусу земель и оценка изменения состава земель, находящихся в долевой собственности (табл. 2).

Как видим, за период с момента появления долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения выделено в земельные участки и зарегистрировано прав на земельные участки 23,3% от общей площади земель, находящихся в долевой собственности.

По состоянию на 1 января 2010 г. площадь земель сельскохозяйственного назначения в границах этого муниципального образования составила 170981 га. Из них: 65870 га находится в собственности граждан (или 38,5%); 4365 га -в собственности юридических лиц (2,6 %), 100746 га - в государственной и муниципальной собственности (58,9%), При этом в долевой собственности находилось 57934 га или 87,9% от общей площади земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности граждан. Большинство земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности граждан, являлись земельными долями.

Таблица 2

Оценка изменения состава долевой собственности в Кимрском районе __Тверской области_

Наименование хозяйств Площадь долевых земель на момент перераспределения, га. Площадь долевых земель на 01. 01. 2011 Площадь земельных участков выделенных из долевых земель, га. Земельные участки, выделенные из долевой собственности по состоянию на 1 января 2011 г., %

КЛХ "Бородинский" 4448,0 3769,97 678,03 15,2

(СПX "Красная Нива" 2073,0 1835,10 237,90 11,5

СПК "Доброволец" 4329,0 4057,00 272,00 6,3

СПК "Весна" 2892,7 2304,29 588,41 20,3

СПК "Волга" 4039,0 2941,54 1097,46 27,2

СПК "Дружба" 3307,8 3150,00 157,80 4,8

СПК "Ильинское" 3977,4 1623,06 2354,34 59,2

СПК "Колос" 7090,8 6395,54 695,26 9,8

СПК "Лосево" 923,7 908,09 15,61 1,7

СПК "Маловасилевский" 4214,4 2499,81 1714,59 40,7

СПК "Маяк" 3090,8 2664,02 426,78 13,8

СПК "Парижская Коммуна" 2907,1 2464,53 442,57 15,2

СПК "Пробуждение" 2461,6 1142,84 1318,76 53,6

СПК "Горицкий" 4008,3 2453,55 1554,75 38,8

СПК "Симоново" 2183,7 1317,35 866,35 39,7

СПК "Стоянцевский" 3744,0 2999,13 744,87 19,9

СПК "Шелковка" 3102,3 2720,89 381,41 12,3

СПК "Яковлеское" 1526,0 1048,20 477,80 31,3

Итого 60319,6 46294,93 14024,69 23,3

Чтобы оценить активность собственников земельных долей в реализации своих прав на земельные доли, автор выделил в качестве основных следующие факторы, влияющие на результаты такой реализации: наличие крупных и стабильно развивающихся предприятий; наличие объектов транспортной инфраструктуры; близость к крупным региональным центрам. Результаты анализа в графическом виде представлены на рисунке 4.

Чтобы подтвердить выводы графического анализа, выполнены аналитические расчёты. В границах кавдой сельскохозяйственной организации был определен балл по качеству и протяженности дорожной сети по формуле:

Б=((П 1хК1+П2хК2+ПЗ)/8)х100 (1),

где: П 1,112,ПЗ - протяженность дорог 1,2,3 класса на территории хозяйства, К1=1,3 - повышаюгций коэффициент для дорог 1 класса, К2=1,15 - повышаюгций коэффициент для дорог 2 класса, £ - площадь земель находящихся в долевой собственности на момент перераспределения.

Рис. 4. Структура выделения земельных участков в Кимрском районе Тверской области.

Затем проведен корреляционно - регрессионный анализ зависимости процента выделенных земельных долей и балла по качеству и протяженности дорожной сети (рисунок 5).

В результате корреляционного анализа установлена взаимосвязь между активностью собственников земельных долей по выделению земельных участков в счет своих земельных долей и наличием автомобильных дорог на территории сельскохозяйственной организации (достоверность аппроксимации составила 0,6405), что свидетельствует о наличии связи между факторами.

60

80

у = 10Д62Х2 - 31.972Х + 37,785 К2 = 0,6405

г? 40

20

о

о

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

4

Балл оценки территории хозяйства

Рис. 5. Влияние транспортной инфраструктуры на выделение земельных долей.

В целях отбора хозяйств, в которых в первоочередном порядке следует проводить работы по изъятию невостребованных земельных долей, в усовершенствованную методику предлагается включить показатель «процент выделенных земельных долей».

Таким образом, усовершенствованная методика вовлечения в оборот невостребованных земельных долей должна решать следующие задачи:

1) обеспечить минимизацию издержек муниципального образования при проведении процедуры;

2) обеспечить согласование интересов всех лиц участвующих в процедуре изъятия невостребованных земельных долей и вовлечения их в оборот;

3) вовлечь в оборот худшие и неиспользуемые земли, путем разработки альтернативных вариантов их использования.

В третьей главе «Предложения по совершенствованию механизма вовлечения в оборот невостребованных земельных долей» рассмотрена усовершенствованная методика, направленная на совершенствование процедуры изъятия и вовлечения невостребованных земельных долей в хозяйственный и рыночный оборот, и выполнена оценка её эффективности.

Алгоритм предлагаемой методики представлен на рисунке 6.

В предложенной методике сохранены первые четыре этапа, принятые действующим законодательством (см. рис.1).

После поступления земельных долей в собственность муниципального образования (этап 4), определяются два направления использования муниципальных земельных долей - для развития населенных пунктов и для сельскохозяйственного использования.

На этапе 5.1 определяются потребности муниципальных образований в земельных участках для развития населенных пунктов в соответствии со схемами территориального планирования и устанавливаются возможности использования для этой цели муниципальных земельных долей, определяется необходимое количество земельных долей.

На этапе 6.1 разрабатывается проект межевания земельного участка, включаемого в состав населенных пунктов. При утверждении проекта межевания на земельный участок, включаемый в состав населенных пунктов, приоритетное право голоса должно иметь муниципальное образование. При этом в проекте межевания необходимо привести обоснование включения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в состав населенных пунктов.

На этапе 7.1 проводится весь комплекс кадастровых работ по выделению земельного участка в счет муниципальных земельных долей, предназначенного для развития населенных пунктов, подготавливаются межевые планы, земельный участок ставится на государственный кадастровый учет.

На этапе 8.1 происходит изменение категории земельного участка и включение его в состав населенного пункта. В дальнейшем данный земельный участок используется по назначению, определенному в документах территориального планирования.

Второе направление использования муниципальных земельных долей предполагает комплекс мер по вовлечению в хозяйственный и рыночный оборот земельных долей, не используемых для развития населенных пунктов.

Рис. 6. Схема процедуры изъятия и вовлечения в оборот невостребованных земельных долей по предлагаемой методике.

где:!- выявление невостребованных земельных долей и подготовка списков собственников, чьи земельные доли могут быть признаны невостребованными; 2 - публикация списков собственников невостребованных земельных дачей, проведение общего собрания участников долевой собственности, утверждение списка невостребованных земельных долей; 3 - подготовка заявления в суд о признании прав муниципального образования на невостребованные земельные дачи; 3.1 - отказ собственников от прав собственности на свои земельные доли, передача земельных долей в муниципальную собственность; 4 - формирование массива земельных долей, поступивших в муниципальную собственность; 5.1 — определение потребности муниципальных образований в земельных участках для развития населенных пунктов и необходимых земельных долей; 6.1 - разработка и утверждение проекта межевания земельного участка, выделяемого в счет земельных долей, предназначенных для развития насеченных пунктов; 7.1 - проведение кадастровых работ по выделению земельного участка, предназначенного для развития населенных пунктов; 8.1. — изменение категории земельного участка и включение его в состав населенного пункта; 5.2 - определение земельных долей, предназначенных для сельскохозяйственного использования, к которым относятся земельные доли, не предназначенные для развития насеченных пунктов; 6.2 - публикация информацгш возможности покупки муниципальных земельных долей, предназначенных для сельскохозяйственного использования; 7.2 — разработка проекта межевания земельного участка с определением земельных лизссива, предназначенного для сельскохозяйственного использования, из муниципальных земельных долей; 8.2 - вовлечение в оборот земельного массива, предназначенного для сельскохозяйст-венного использования, публикация информации о возможности аренды или покупки данного земельного массива; 9.2- проведение кадастровых работ по выделению земельных участков, в счет л{униципальных земельных долей, предназначенных для сельскохозяйственного использования, в соответствии с проектом межевания; 10.2 -подготовка и проведение конкурса по продаже земельных участков.

На этапе 5.2 определяются земельные доли, предназначенные для сельскохозяйственного использования. К ним относятся все земельные доли, находящиеся в муниципальной собственности, которые не были использованы для развития населенных пунктов.

На этапе 6.2 органы местного самоуправления публикуют информацию о наличии земельных долей, предназначенных для сельскохозяйственного использования. Автор предлагает установить, что право покупки имеют все лица, отвечающие квалификационным требованиям, которые предложены в первой главе. В случае если в течение одного года после публикации сообщения о продаже земельных долей не будет покупателей на эти земельные доли, то будет проведена разработка и утверждения проекта межевания (этап 7.2).

На этапе 7.2 проводится разработка и утверждение проекта межевания земельного участка. Автор предлагает отказаться от формирования земельных участков, выделяемых в счет муниципальных земельных долей, из худших и неиспользуемых земель, а использовать способ определения площади земельных участков, выделяемых в счет земельных долей, на основе их качества, с использованием баллогектаров, который применяется в Тверской области. Данный способ позволит учесть интересы всех собственников земельных долей. Основным принципом вовлечения в оборот муниципальных земельных долей должен быть принцип формирован™ земельных массивов, в этой связи автор предлагает определить и закрепить в проекте межевания земельного участка, следующие массивы в составе земельного участка, находящегося в долевой собственности:

^ 1) земельный массив, предназначенный для использования в сельскохозяйственных целях, образованного из муниципальных земельных долей, нь включаемых в состав населенных пунктов;

2) земельный массив, предназначенный для выделения земельных долей граждан, являющихся участниками долевой собственности;

3) земельный массив, предназначены для выделения земельных долей, находящихся в собственности сельскохозяйственной организации.

Массив 1 формируются при проведении процедуры вовлечения в оборот муниципальных земельных долей. Массивы 2 и 3 могут формироваться по решению собственников земельных долей граждан и юридических лиц.

Под земельным массивом автор понимает группу компактно расположенных контуров многоконтурного земельного участка, находящегося в долевой собственности, назначение и местоположение которого определено в соответствии проектом межевания земельного участка.

Определение этих массивов целесообразно провести на картометрическом материале с определение перечня сельскохозяйственных угодий, входящих в их состав. Необходимо законодательно закрепить понятие земельного массива в составе участка, находящегося в долевой собственности.

Проект межевания земельного участка, в котором определены земельные массивы, должен быть зарегистрирован в органах Росреестра и в обязательном порядке использоваться при проведении кадастровых работ по выделению земельных участков.

На этапе 8.2 происходит публикация информации о возможности продаж;, или аренды земельного массива, предназначенного для использования в сель-

скохозяйственных целях, образованного из муниципальных земельных долей, не включаемых в состав населенных пунктов.

Земельный массив, образованный из муниципальных земельных долей и предназначенный для сельскохозяйственных целей, может быть использован по следующим направлениям:

Первое (случай 2) - его можно передать в аренду сельскохозяйственному предприятию, использующему или претендующему на использования этого массива. Кадастровые работы не требуются.

Второе (случай 3) - резервирование земельного массива в фонде перераспределения, если нет желающих, арендовать или купить этот земельный массив в собственность. В случае их появления действует 2 и 4 случай. Кадастровые работы не требуются.

Третье (случай 4) - может возникнуть, если появятся желающие приобрести земельный массив в собственность, в этом случае муниципальное образование выполняет кадастровые работы по выделению земельного участка и продает его на торгах по рыночной стоимости.

Для апробации предлагаемой методики автор использовал фактические данные о размещении земельных участков, выделенных в счет невостребованных земельных долей в СПК «Стоянцевский» Кимрского района Тверской области. В таблице 3 приведены основные технико-экономические показатели по двум альтернативным вариантам первый - по действующей методике, второй по - усовершенствованной автором методике.

Таблица 3

Основные технико-экономические показатели по вариантам на примере СПК «Стоянцевский»

Параметры варианта По действующей методике По предлагаемой методике

Для сельскохозяйственного использования Для развития населенных пунктов

Количество контуров земельного участка 52 5 1

Площадь земельных участков га. 308,4 256,9 14,6

Количество земельных долей 30 28.64 1,36

Средняя площадь земельного участка га. 5,93 54,3 14,6

Оценка земельных участков в баллах 4500,0 4295,6 204,4

Количество баллов на 1 га. 14,59 16,72 14,0

Протяженность границы метров 74580 38169.72 1604,97

Количество поворотных точек 1311 754 15

На рисунке 7 представлено графическое изображение вариантов, полученных по двум методикам, участок площадью 14,6 га, включается в населенный пункт.

В таблице 4 приведены затраты на проведение процедур. При расчете затрат на проведение кадастровых работ по выделению земельных участков в счет земельных долей было принято допущение, что границы земельных участков не закреплялись межевыми знаками, изготавливался один межевой план на многоконтурный земельный участок, выделяемый в счёт муниципальных земельных долей, в границах сельскохозяйственной организации. Расчет затрат был выполнен в программе «СМЕТА» разработанной ООО «Главземпроект».

В результате оценки затрат на проведение процедуры изъятия и вовлечения в оборот невостребованных земельных долей можно констатировать:

- по первому случаю в действующей методике затраты были равны -176,72 тыс. руб., а по аналогичному ему первому случаю в предлагаемой методике - 167,82 тыс. руб. Снижение затрат связано с тем, что часть земельных долей используется для развития населенных пунктов, и затраты на их изъятия учтены по другому направлению использования;

случай 2 в действующей методике аналогичен случаю 2 и 3 в прилагаемой методике. В действующей методике затраты составили - 1444,49 тыс. руб., а в предлагаемой - 235,11 тыс. руб.;

- случай 3 в действующей методике аналогичен случаю 4 в прилагаемой методике. По предлагаемой методике затраты составили - 481,13 тыс. руб., а по действующей - 1727,41 тыс руб.;

- для комплекса работ по формированию земельного участка, включаемого в населенный пункт затраты составили 57,8 [тыс. руб

Для определения эффективности вовлечения в оборот невостребованных земельных долей был проведен расчет рыночной стоимости методом капитализации дохода:

- рыночная стоимость земельных участков сформированных по действующей методике составила - 11563,27 руб./га.;

- рыночная стоимость земельного массива, предназначенного для сельскохозяйственного производства, сформированного по предлагаемой методике составила- 19910,82 руб./га.;

- рыночная стоимость земельного участка, предназначенного для развития населенных пунктов, сформированного по предлагаемой методике составила - 8534,69 руб./га.;

Рис. 7. Варианты определения местоположения земельных участков (массивов).

______Условные обозначении

- - границы населенны! пунктов

I-1 - земельный участок (массив] для е.*. использования

НЯ - земельный участок для развития населенный пунктов

По действующей методике.

Таблица 4

Сравнительные показатели структуры затрат на процедуру изъятия невостребованных земельных долей и вовлечение их в оборот на примере СПК «Стоянцевский».

По действующей методике

Наименование Всего затрат руб. Затраты руб./га.

Этап 1 90188,49 292,44

Этап 2 4874,0 15,8

Этап 3 79024,5 256,24

Этап 4 - -

Этап 5 2634,0 8,54

Итого затрат для случая 1 176720.99 573,03

Этап 6.1 282597,47 916,33

Этап 6.2 982736,43 3186,56

Этап 7 2437,0 7,9

Итого затрат для случая 2 1444491,89 4683,83

Этап 8 282912,56 917,36

Итого затрат для случая 3 1727404,45 5601,18

По прилагаемой методике

Наименование Для сельскохозяйственного использования Наименование Для развития населенных пунктов

Всего затрат руб. Затраты руб./га. Всего затрат руб. Затраты руб./га.

Этап 1 85337,04 332,18 Этап 1 4851,45 332,29

Этап 2 4611,36 17,9 Этап 2 262,64 17,9

Этап 3 75431,52 293,62 ЭтапЗ 3592,98 246,09

Этап 4 - - Этап 4 - -

Этап 5.2 - - Этап 5.1 - -

Этап 6.2 2437,0 9,49 Этап 6.1 28950,43 1982,91

Итого затрат для случая 1 167816,92 653,23 Этап 7.1 20149,34 1380,09

Этап 7.2 64858,03 252,46 Этап 8.1 - -

Этап 8.2 2437,0 9,49 Итого затрат 57806,84 3959,37

Итого затрат для случая 2 235111,95 915,19

Итого затрат для случая 3 235111,95 915,19

Этап 9.2 219224,15 853,34

Этап 10.2 26795,22 104,30

Итого затрат для случая 4 481131,32 1872,83

- кадастровая стоимость по земельным участкам их земель сельскохозяйственного назначения, находящемся в долевой собственности в границах СПК «Стоянцевский» равна 18000 руб./га. При продаже земельных участков по цене 15% от кадастровой цена продажи составляет 2700 руб./га.

Расчет ожидаемого дохода от аренды земельных участков и земельных массивов производился путем дисконтирования будущих доходов по формуле:

У = 1?С^/(1 + 0п (2),

где: V- текущая стоимость арендных платежей, - доход за период, /'- ставка дисконта за этот период, п-число периодов.

В качестве ставки дисконта нами были принят процент доходности государственных ценных бумаг. В качестве ставки дисконта принята средневзвешенная доходность ОБР за 2010 г. равная 4,3%. Период дисконтирования принят равным 10 годам, так как это максимальный срок аренды для земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. При ставке арен-

ды исчисляемой от кадастровой стоимости в размере 0,3% ежегодный доход от поступления арендной платы составил - 54 руб./га. текущая стоимость арендных платежей равна - 485,52 руб./га. за десятилетний период.

Арендная плата, рассчитанная от рыночной стоимости земельного участка сформированного по действующей методике, составила 982,87 руб./га. в год или 8837,09 руб./га. за десятилетний период. Для земельного массива, предназначенного для сельскохозяйственного использования, арендная плата составила 1642,64 руб./га. в год или 14769,15 руб./га. за десятилетний период. Доход муниципального образования реализации проекта при продаже оценивалось по формуле 3, при аренде доходы оценивалось по формуле 4.

Д = ЦП-Гг31 (3),

где: Д - доход муниципального образования, ЦП - цена продажи земельного участка, 31 - затраты на проведение процедуры на этапе определенном в методике.

Д = (4),

где: Д - доход мутщшшпьного образования, У-текуиря стоимость арендных платежей, 31- затраты на проведение процедуры на этапе определенном в методике.

Результаты расчета ожидаемого дохода представлены в таблице 5.

Показатели дохода муниципальных образований по случаям вовлечения в оборот муниципальных земельных долей на примере СПК «Стоянцевский»

По действующей методике

Наименование Первый случай продажа земельной доли Второй случай продажа земельного участка Второй случай аревда земельного участка арендная ставка 0,3% от кадастровой стоимости Третий случай продажа земельного участка с торгов по рыночной стоимости Аренда земельного участка, исчисление арендных ставок 8,25 % от рыночной стоимости без проведения торгов

Итоговые доходы 518400 832680 149734,37 3566112,47 2725358,57

Затраты 176720,99 1444491,9 1444491,89 1727404,45 1444491,89

Доход руб. 341679.01 -611811.89 -1294757,5 1838708,02 1280866,68

Доход руб./га. 1779,58 - - 5962.09 4153,26

По методике, предложенной автором

Наименование Первый случай продажа земельной доли Аренда земельного участка, исчисление арендных ставок 8,25 % от рыночной стоимости без проведения торгов. Второй случай аренда земельного массива арендная ставка 0,3% от кадастровой стоимости Четвертый случай продажа земельных участков

Итоговые доходы 494899,2 3794194.64 124730,09 5116483,42

Затраты 167816,22 235111,95 235111,95 481131,32

Доход руб. 327082,98 3559082,69 -110381,86 4635352,1

Доход руб./га. 1784,51 13853,96 - 18043,41 |

Из таблицы 5 следует, что по сопоставимым случаям:

- первый случай в действующей методике и первый случай в предлагаемой методике близки по своему финансовому результату по действующей методике доход составил - 341,68 тыс. руб., а в предлагаемой - 327,08 тыс. руб.;

- второй случай по предлагаемой методике и второй случай по действующей методике имеют следующие различия, при установлении одинаковой арендной ставки в 0,3% от кадастровой стоимости в обоих случаях был отрицательный чистый доход, что связано с низкой ставкой аренды, но при этом в предлагаемой автором методике убытки сост авили - 110,38 тыс. руб. в то время как по действующей методике они составили - 1294,76 тыс. руб., что в 10 раз больше. При увеличении ставок аренды до 8,25% от рыночной стоимости в год доход по методике автора составил - 3559,08 тыс. руб., а по действующей методике - 1280,87 руб., в случае продажи земельного участка по второму случаю в действующей методике убытки составят -611,81 тыс. руб.;

- по третьему случаю в действующей методике (продажа земельных участков) доход составил - 1838,71 тыс. руб., а по четвертому случаю в предлагаемой методике (продажа земельных участков) -4635,35 тыс. руб.;

- в случае отсутствия покупателей или арендаторов убыток по действующей методике составил - 1444,49 тыс. руб., а по авторской - 235,11 тыс. руб. в 6 раз меньше.

Для оценки сокращения затрат муниципального образования на возможный выкуп земельного участка, предназначенного для государственных и муниципальных нужд, была проведена оценка сокращения затрат на выкуп земельного участка в 14,6 га. В случае выкупа земельного участка его стоимость, полученная с использованием дифференциального рентного дохода составит - 8534,69 руб./га. или -124,61 тыс. руб. за весь земельный участок. В случае, если использовать для этих целей невостребованные земельные доли затраты муниципального образования на выкуп будут составлять - 57,81 тыс. руб. за весь земельный участок, экономия денежных средств составит - 66,8 тыс. руб. (более 50 % от суммы необходимой для выкупа земельного участка по его рыночной стоимости).

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ.

1.В результате анализа структуры земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности, определено, что в структуре земель присутствует значительная доля невостребованных земельных долей, не участвующих в обороте. В процессе анализа была выявлено отсутствие связи между качеством земель, уровнем развития земельного рынка и долей невостребованных земельных долей на уровне субъектов Российской Федерации. Установлены факторы, влияющие на активность собственников по распоряжению своими земельными долями в Кимрском районе Тверской области.

2. Выявлены следующие недостатки в действующем законодательстве:

-ограниченные возможности по распоряжению земельными долями со стороны их собственников;

- недостаточное регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения;

- обязательность проведения кадастровых работ по выделению земельных долей, находящихся в муниципальной собственности;

- недостаточный контроль разрабатываемых проектов межевания земельных участков на предмет соблюдения землеустроительных требований по устранению и недопущению недостатков землепользования;

3. Сформулировано понятие «муниципальная земельная доля», которое характеризует новый тип собственности муниципальных образований на земли сельскохозяйственного назначения.

4. Проведенное исследование позволило выявить следующие направления вовлечения в оборот невостребованных земельных долей:

- использование земельных долей для развития населенных пунктов;

- продажа земельных долей без проведения кадастровых работ;

- сдача в аренду земельных массивов без проведения кадастровых работ;

- продажа выделенных земельных участков с проведением кадастровых работ.

5. Предложена усовершенствованная методика изъятия и вовлечения в оборот невостребованных земельных долей, которая приводит к существенному сокращению затрат муниципальных образований на эти виды работ.

6. Рассчитана экономическая эффективность предложений на примере СПК «Стоянцевский»: затраты на проведение процедуры изъятия и вовлечения в оборот невостребованных земельных долей сократились более чем в 2 раза.

Список опубликованных работ по теме диссертации:

1) Порядок формирования земельных участков за счет невостребованных земельных долей [Текст] / A.B. Долгушин // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2010. - №1. С. 40-42. (по перечню ВАК).

2) Анализ земель сельскохозяйственного назначения в целях выявления невостребованных земельных далей (на примере Кимрского района Тверской области) [Текст] / AB. Севостъянов, AB. Долгушин // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2011. - №8. С. 58-64. (по перечню ВАК).

3) Муниципальная земельная доля - новый вид собственности муниципального образования на земли сельскохозяйственного назначения [Текст] / A.B. Долгушин // Устойчивое развитие АПК: Рациональное природопользование и инновации: материалы I Международной заочной науч.- пракг. конф. - Петрозаводск, 2011. - С. 8-10

4) Совершенствование законодательного обеспечения регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности [Текст] / A.B. Севостъянов, A.B. Долгушин // Правовое регулирование проведения землеустройства: материалы Международной науч. - практ. конф. - М„ 2011 -С. 225-229

5) Невостребованные земельные доли, как следствие земельной реформы в России в 90-х годах XX века. [Текст] / A.B. Долгушин // Землеустройство, кадастр и геопросгрансгвенные технологии материалы Международная науч.-пракг. конф. молодых ученых и специалистов - М., 2011. - С. 89-96

Подписано в печать 02.11.2010 г. Формат 60x84/16. Объем 1,0 п.л. Бумага офсетная. Тираж 120. Заказ HifJJ.il.

Участок оперативной полиграфии ГУЗ, Москва, уп. Казакова, 15

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Долгушин, Александр Васильевич

ВВЕДЕНИЕ.

Глава I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ.

1.1. Предпосылки возникновения долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения.

1.2. Регулирование земельных отношений в России, особенности оборота земельных долей.

1.3. Землеустроительное обеспечение работ по образованию земельных участков из земельного участка, находящегося в долевой собственности.

1.4. Регулирование земельных отношений в зарубежных странах.

Глава II. СУЩЕСТВУЮЩЕЕ СОСТОЯНИЕ И СТРУКТУРА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ, НАХОДИЩИХСЯ В ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ.

2.1. Характеристика состава и структуры земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственно- j сти.

2.2. Характеристика существующей методики вовлечения в оборот невостребованных земельных долей.

2.3. Анализ эффективности существующей методики вовлечения в оборот невостребованных земельных долей.

Глава III. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ МЕХАНИЗМА ВОВЛЕЧЕНИЯ В ОБОРОТ НЕВОСТРЕБОВАННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ ДОЛЕЙ.

3.1. Разработка методики вовлечения в оборот невостребованных земельных долей.

3.2. Оценка эффективности механизма вовлечения в оборот невостребованных земельных долей на основе предложенной методики.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Повышение эффективности использования муниципальных земельных участков, образованных из невостребованных земельных долей"

Актуальность исследования.

Анализ произошедших в конце 20-го и начале 21-го веков в России социально-экономических преобразований выявил ряд проблем, сдерживающих устойчивое развитие сельскохозяйственного производства. Обратим внимание на следующие:

- в структуре земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности, присутствует значительная доля невостребованных земельных долей, не участвующих по этой причине в хозяйственном обороте;

- не урегулированы земельные отношения между собственниками земельных долей и сельскохозяйственными организациями, использующими невостребованные земельные доли (практически - самозахват);

- имеют место противоречия в основных нормативно-правовых актах, регулирующих земельные отношения в отношении земельных долей;

- не в полной мере используются меры государственного ре1улирования оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Поэтому теоретические, методологические и практические разработки,; на, < правленные на решение задач, связанных с вовлечением в оборот невостребованных земельных долей в сложившихся экономических условиях, и поиск механизмов по оптимизации процедур вовлечения в их оборот являются актуальными.

Состояние изученности проблемы. Теоретические и методические вопросы рационального и эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения, рассматриваются в трудах: H.H. Агапов, В.Р. Беленький, И.Н. Буздалов, A.A. Варламов, В.А. Вашанов, В.В. Вершинин, С.Н. Волков, С.А. Гальченко, Н.Ф. Зарук, Т.А. Емельянова, А.Н. Квочкин, Н.Г. Конокотин, В.В. Косинский, A.C. Косякин, Н.И. Кресникова Э.Н. Крылатых, С.А. Липски, О.Б. Леппке, П.Ф. Лойко, Н.Ф. Мурашкин, С.И. Носов, А.П. Огарков, А.Э. Сагайдак, A.B. Севастьянов, Е.В. Сергацкова, И.Ф. Суслов, И.Г. Ушачев, Н.И. Шагайда, В.Н. Хлыстун, В.Я. Узун, Ю.А. Цыпкин, Д.Б. Эпштейн и др.

Работы этих российских исследователей послужили основой для подготовки научно-методического обеспечения работ по вовлечению в оборот неиспользуемых земель. Однако, несмотря на фундаментальную разработку ряда ключевых вопросов, отдельные прикладные аспекты рассматриваемой проблемы остаются пока недостаточно исследованными, что подтверждает актуальность настоящего исследования.

Целью исследования является совершенствование методики процедуры вовлечения в оборот невостребованных земельных долей и разработка практических рекомендаций по оптимизации процесса вовлечения в оборот неиспользуемых сельскохозяйственных земель.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие исследовательские задачи:

- выполнить анализ структуры земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности, и особенности их использования;

- сформулировать пробелы в действующем законодательстве в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности, в процедуре изъятия невостребованных земельных долей/ препятстч вующих вовлечению их в активный оборот;

-определить основные направления рационального использования земельных участков, образованных из невостребованных земельных долей;

- разработать методические рекомендации по совершенствованию механизма изъятия невостребованных земельных долей и вовлечения их в хозяйственный оборот;

- предложить усовершенствованную методику изъятия и вовлечения в оборот невостребованных земельных долей.

Объектом исследования являются участки земель сельскохозяйственного назначения, изъятые в государственную или муниципальную собственность в счет невостребованных земельных долей в Кимрском районе Тверской области.

Предметом исследования определены экономические, организационные отношения, возникающие в процессе вовлечения в оборот невостребованных земельных долей.

Методология и методы исследования. Теоретической и методологической основой исследования явились положения классической экономической теории, научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам землеустройства, управления и оценки земель.

В работе использовались нормативно-правовые акты законодательных и исполнительных органов власти, отчетные и статистические материалы Министерства экономического развития Российской Федерации, Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, Министерства сельского хозяйства Российской Федерации, Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, Комитета по управлению имуществом Тверской области, муниципальных органов власти, нормативно-справочная литература.

В процессе исследования применялись монографический, экономико-статистический, абстрактно-логический, аналитический и вариантный методы исследования.

Научная новизна диссертации заключается в следующем:

- теоретически и методологически обоснована необходимость введения в законодательную практику нового понятия, отражающего особенности использования земельных долей, перешедших в муниципальную собственность, -«муниципальная земельная доля»;

- доказана необходимость проведения землеустроительной экспертизы проектов межевания земельных участков, выделяемых в счет земельных долей, в том числе, невостребованных;

- обоснована необходимость расширения прав собственников земельных долей по распоряжению своей земельной долей, а именно - право продать и/или передать свою земельную долю в аренду, но с учетом квалификационных требований к покупателю или арендатору;

- разработана методика вовлечения в хозяйственный и рыночный оборот «муниципальных земельных долей» на основе передачи в аренду земельных массивов, определенных в составе земельного участка, находящегося в долевой собственности, без обязательности проведения кадастровых работ;

- предложено планировать градостроительное развитие населённых пунктов в документах территориального планирования на территориях, образованных из муниципальных земельных долей. Доказана эффективность расширения населенных пунктов за счёт земельных участков, образованных из муниципальных земельных долей, по сравнению с проведением процедуры выкупа необходимых земель у собственников по рыночной стоимости.

Практическая значимость исследования. Разработанные теоретические положения, методические подходы и практические рекомендации позволят решать вопросы вовлечения в оборот невостребованных земельных долей, могут использоваться в качестве методической основы, при разработке землеустроительной документации, при разработке проектов межевания земельных участков. Будут способствовать более эффективному вовлечению в оборот невостребованных земельных долей, обеспечат согласование интересов всех заинтересованных лиц, участвующих в процедуре изъятия и вовлечения в оборот невостребованных земельных долей.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертации нашли отражение в опубликованных научных работах. Всего по материалам исследования опубликовано статей общим объёмом 1,52 п.л., из которых лично автором написано 1,33 п.л.

Основные положения диссертационной работы были доложены автором на научно-практических конференциях Петрозаводского государственного университета, Государственного университета по землеустройству в 2008-2011 гг.

Объем и структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения (выводов и предложений). Работа изложена на 149 страницах машинописного текста, содержит 11 схем и рисунков, 21 таблицу. Список использованных источников состоит из 116 наименований.

В первой главе «Теоретические и методические основы эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения», рассмотрены предпосылки возникновения долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации, особенности нормативно-правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения в России и зарубежных странах, права и обязанности собственников земельных долей по владению, распоряжению и использованию своей собственности, вопросы регулирования кадастровых работ по выделению земельных участков из земельных долей.

Во второй главе «Существующее состояние и структура использования земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности» автор выполнил анализ существующего состояния земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации, субъектах Российской Федерации, Кимрском районе Тверской области. Рассмотрены недостатки методики вовлечения в оборот невостребованных земельных долей, основанной на действующем законодательстве.

В третьей главе «Предложения по совершенствованию механизма вовлечения в оборот невостребованных земельных долей» автор предлагает методику, направленную на совершенствование процедуры изъятия и вовлечения невостребованных земельных долей в оборот и оценивает её эффективность.

В разделе «Выводы и предложения» на основе результатов исследования сформулированы краткие выводы и предложения по совершенствованию оборота земель сельскохозяйственного назначения и вовлечения в оборот невостребованных земельных долей.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Долгушин, Александр Васильевич

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. В результате анализа структуры земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности, определено, что в структуре земель, присутствует значительная доля невостребованных земельных долей, не участвующих в обороте. В 41 регионе Российской Федерации из 83 доля невостребованных земельных долей в структуре долевой собственности превышает 25 %. В целом по России доля невостребованных земельных долей составляет 6,1% от земель сельскохозяйственного назначения. В процессе анализа была выявлено отсутствие связи между качеством земель и долей невостребованных земельных долей на уровне субъекта Российской Федерации. Установлены факторы, влияющие на активность собственников по распоряжению своими земельными долями в Кимрском районе Тверской области.

2. Выявлены следующие недостатки в действующем законодательстве:

-ограниченные возможности по распоряжению земельными долями со стороны их собственников; "к

-недостаточное регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения (отсутствие квалификационных требований к покупателям и арендаторам);

-обязательность проведения кадастровых работ по выделению земельных долей, находящихся в муниципальной собственности;

-недостаточный контроль разрабатываемых проектов межевания земельных участков на предмет соблюдения землеустроительных требований по устранению и недопущению недостатков землепользования;

В этой связи предложено ввести квалификационные требования, расширить полномочия собственников по продаже и сдаче в аренду земельных долей. Обоснована необходимость проведения землеустроительной экспертизы разрабатываемых проектов межевания земельных участков;

3. Разработано понятие «муниципальная земельная доля» - земельная доля, поступившая в собственность муниципального образования, в связи с проведением процедуры изъятия невостребованных земельных долей и отказом собственника от своего права собственности на земельную долю, позволяющая сформировать земельный участок из земель, находящихся в долевой собственности, зарегистрировать право собственности муниципального образования на него и обеспечить вовлечения его в оборот или вовлечь саму муниципальную земельную долю в оборот, путем продажи или сдачи в аренду.

4. Проведенное исследование позволило выявить следующие направления вовлечения в оборот невостребованных земельных долей:

- использование земельных долей для развития населенных пунктов;

- продажа земельных долей без проведения кадастровых работ;

- сдача в аренду без проведения кадастровых работ;

- продажа выделенных земельных участков с проведением кадастровых работ.

5. Предложено усовершенствование действующей методики изъятия и вовлечения в оборот невостребованных земельных долей, которая приводит к сокращению затрат муниципальных образований на вовлечение.

6. Использование данной методики позволило сократить затраты на проведение процедуры изъятия и вовлечения в оборот невостребованных земельных долей на примере невостребованных земельных долей в СПК «Стоянцевский», Горицкого сельского поселения.